Draft Laporan AkhirStudi Kelayakan Pembangunan
Kawasan Industri Baru Kota Medan
BAB
ANALISA KELAYAKAN PASAR, KELAYAKAN EKONOMI DAN FINANSIAL DAN
KELAYAKAN MANAJEMEN
4.1. Analisa Kelayakan Pasar
Analisa kelayakan pasar ini diperlukan untuk mengetahui jenis
industri apa yang perlu dikembangkan di Kota Medan, khususnya di
Kawasan Industri Baru, Kecamatan Medan Labuhan ini. Untuk
mengetahui hal ini, maka dapat dilihat tabel-tabel berikut ini.
Ekspor Sumatera Utara pada tahun 2012 mencapai berat 8.695.942
ton dengan nilai 10.393.936.000 US$. Sementara impor Sumatera Utara
pada tahun 2012 mencapai 6.813.898 ton dengan nilai 5.164.751.000
US$. Data ini menunjukkan bahwa nilai eksport Sumatera Utara lebih
besar daripada nilai impornya.
Tabel 4.1. Perdagangan Luar Negeri Sumatra Utara, 2008-2012
Tahun/Year
Ekspor/Eksport
Impor/Import
Neraca/Balance
(000 US$)
Berat Bersih
Nilai FOB
Berat Bersih
Nilai CIF
Net Weight
FOB Value
Net Weight
CIF Value
(Ton)
(000 US$)
(Ton)
(000 US$)
2008
8 520 892
9 261 977
5 880 759
3 696 065
5 565 912
2009
8 058 927
6 460 117
5 236 553
2 724 236
3 735 881
2010
7 992 103
9 147 778
6 171 734
3 576 248
5 571 530
2011
8 161 003
11 883 268
6 718 063
4 953 462
6 929 806
2012
8 695 942
10 393 936
6 813 898
5 164 751
5 229 185
Sumber: BPS Provinsi Sumatera Utara
Komoditi dari sektor apa saja yang diekspor Sumatera Utara?
Sektor yang menyumbang terbesar dalam berat ekspor pada tahun 2012
adalah sektor industri yaitu sebesar 7.541.185 ton. Dalam hal besar
nilai, sektor industri juga penyumbang terbesar pada tahun 2012
yaitu sebesar 7.644.594.000 US$.
Tabel 4.2. Ekspor Sumatra Utara Menurut Sektor, 2008-2012
Tahun/Year
Berat Bersih/Net Weight (ton)
Lainnya
Others
Minyak dan Gas Bumi
Natural Oil and Gas
Pertambangan & Penggalian Mining & Quarrying
Industi Industry
Pertanian
Jumlah
Total
Agriculture
2008
-
1 042 467
113 811
7 364 544
71
71 8 520 892
2009
-
976 542
101 180
6 981 150
55
55 8 058 927
2010
-
1 077 691
69 662
6 844 631
119
119 7 992 103
2011
-
1 050 217
262 987
6 847 717
83
88 8 161 003
2012
-
1 020 007
134 625
7 541 185
125
125 8 695 942
Sumber: BPS Provinsi Sumatera Utara
Tabel 4.3. Ekspor Sumatra Utara Menurut Sektor, 2008-2012
(2)
Tahun/Year
Nilai FOB/FOB Value (000 US$)
Lainnya
Others
Minyak dan Gas Bumi
Natural Oil and Gas
Pertambangan & Penggalian Mining & Quarrying
Industi Industry
Pertanian
Jumlah
Total
Agriculture
2008
-
2 187 776
5 437
7 068 651
114
9 261 997
2009
-
1 444 088
3 067
5 012 880
82
6 460 117
2010
-
2 677 304
2 638
6 46 7 625
212
9 147 778
2011
-
3 951 428
9 122
7 992 544
175
11 883 268
2012
-
2 740 148
8 993
7 644 594
200
10 393 936
Sumber: BPS Provinsi Sumatera Utara
Menurut kelompok barang ekonomi, ekspor Sumatera Utara pada
tahun 2012 umumnya berupa barang konsumsi seberat 2.155.546 ton.
Sedangkan dilihat dari nilai harganya, pada tahun 2012, ekspor
Sumatera Utara paling besar berbentuk barang material yang mencapai
nilai 7.504.912.000 US$. Lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel
4.4. dan tabel 4.5.
Tabel 4.4. Ekspor Sumatera Utara Menurut Kelompok Barang
Ekonomi, 2008-2012
Tahun/Year
Berat Bersih/Net Weight (ton)
Barang Modal
Capital Goods
Bahan Baku/ Penolong Raw MaterialsGoods
Barang Konsumsi Consumer Goods
Jumlah
Total
2008
48 261
6 372 850
2 099 781
8 520 892
2009
31 127
6 063 017
1 964 783
8 058 927
2010
35 535
6 042 717
1913 848
7 992 103
2011
35 878
6 066 793
2 058 333
8 161 003
2012
34 641
6 505 755
2 155 546
8 695 942
Sumber: BPS Provinsi Sumatera Utara
Tabel 4.5. Ekspor Sumatra Utara Menurut Kelompok Barang Ekonomi,
2008-2012 (2)
Tahun/Year
Nilai FOB/FOB Value (000 US$)
Barang Modal
Capital Goods
Bahan Baku/ Penolong Raw MaterialsGoods
Barang Konsumsi Consumer Goods
Jumlah
Total
2008
116 681
6 767 146
2 378 150
9 261 977
2009
83 006
4 441 568
1 935 543
6 460 117
2010
101 038
6 700 846
2 345 898
9 147 778
2011
100 318
8 814 355
2 968 594
11 883 268
2012
100 228
7 504 912
2 788 794
10 393 936
Sumber: BPS Provinsi Sumatera Utara
Bila dilihat dari berat, maka negara tujuan ekspor dengan berat
terbesar adalah India yang mencapai 1.414.701 ton, kemudian Belanda
dengan berat 983.796 ton. Namun bila dilihat dari besar nilainya,
maka tujuan ekspor utama terbesar adalah India, Jepang dan Cina
dengan masing-masing nilai sebesar 1.365.273.000 US$, 1.069.830.000
US$ dan 1.069.830.000 US$. Lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel
4.6 sampai tabel 4.9.
Tabel 4.6. Ekspor Sumatra Utara Menurut Negara Tujuan Utama,
2008-2012
Tahun/Year
Berat Bersih/Net Weight (ton)
Malaysia
Malaysia
India
India
Jepang Japan
Cina
China
Amerika Serikat
United States
Singapura
Singapore
2008
1 780 186
441 976
656 230
200 114
306 194
479 457
2009
1 676 102
395 822
794 065
223 549
391 680
378 715
2010
1 719 004
449 535
712 912
205 053
354 671
332 688
2011
1 312 912
446 450
698 724
201 604
422 304
582 900
2012
1414 701
460 309
974 220
230 760
247 031
463 756
Sumber: BPS Provinsi Sumatera Utara
Tabel 4.7. Ekspor Sumatra Utara Menurut Negara Tujuan Utama,
2008-2012 (lanjutan)
Tahun/Year
Berat Bersih/Net Weight (ton)
Jumlah
Total
Belanda Netherlands
Mesir
Egypt
Italia
Italy
Ukraina Ukraina
Lainnya
Other
2008
736 054
292 287
213 726
126 951
3 287 717
8 520 892
2009
653 371
324 886
227 633
243 579
2 749 525
8 058 927
2010
692 845
226 544
191 932
282 941
2 823 977
7 992 103
2011
770 241
259 890
122 114
96 210
3 247 652
8 161 003
2012
983 796
151 856
120 606
160 211
3 488 691
8 695 942
Sumber: BPS Provinsi Sumatera Utara
Negara tujuan lainnya yang menjadi tujuan ekspor Sumatera Utara
adalah Negara-negara ASEAN, negara Timur Tengah, negara Uni Eropa,
negara Asia dan Afrika.
Tabel 4.8. Nilai Ekspor Sumatra Utara Menurut Negara Tujuan
Utama, 2008-2012
Tahun/Year
Nilai FOB/FOB Value (000 US$)
Malaysia
Malaysia
India
India
Jepang Japan
Cina
China
Amerika Serikat
United States
Singapura
Singapore
2008
1 540 773
1 053 721
718 975
612 452
300 892
318 426
2009
1 087 285
623 059
527 512
516 318
317 744
262 279
2010
1 528 616
1 038 553
811 678
661 003
363 172
316 621
2011
1 455 473
1 359 988
1 021 167
911 798
512 194
415 337
2012
1 365 273
1 069 830
1 069 830
828 975
303 461
379 141
Sumber: BPS Provinsi Sumatera Utara
Tabel 4.9. Nilai Ekspor Sumatra Utara Menurut Negara Tujuan
Utama, 2008-2012 (2)
Tahun/Year
Nilai FOB/FOB Value (000 US$)
Jumlah
Total
Belanda Netherlands
Mesir
Egypt
Italia
Italy
Ukraina Ukraina
Lainnya
Other
2008
427 877
253 475
243 897
129 660
3 598 829
9 261 977
2009
249 564
210 336
174 600
168 831
2 322 588
6 460 117
2010
435 009
210 535
210 883
250 192
3 321 510
9 147 778
2011
540 401
290 505
217 962
121 625
5 036 815
11 883 268
2012
491 259
140 366
174 826
153 370
4 424 492
10 393 936
Sumber: BPS Provinsi Sumatera Utara
Menurut pelabuhan, pada tahun 2012, ekspor Sumatera Utara
terberat menggunakan pelabuhan Belawan yaitu sebesar 7.023.327
ton,kemudian Kuala Tanjung dengan berat 1.509.592 ton. Bila dilihat
dari nilai ekspornya, maka Pelabuhan Belawan mencapai 8.871.943.000
US$ dan Pelabuhan Kuala Tanjung mencapai 1.458.359.000 US$.
Tabel 4.10. Ekspor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan,
2008-2012
Tahun/Year
Berat Bersih/Net Weight (ton)
Sibolga
Belawan
Kuala Tanjung
Medan/ Polonia
Tanjung Balai
Rantau panjang
2008
7 008 711
1 369 435
4 436
30 744
107 438
29
2009
6 322 503
1 609 251
4 179
24 068
98 446
9
2010
6 052 794
1 844 280
5 410
18 887
70 689
8
2011
6 316 126
1 555 845
6 418
117 141
165 394
9
2012
7 023 327
1 509 592
7 399
20 981
132 888
1 628
Sumber : BPS Provinsi Sumatera Utara
Tabel 4.11. Ekspor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012
(lanjutan)
Tahun/Year
Berat Bersih/Net Weight (ton)
Jumlah Total
Pulau Tello
Tanjung Pura
Medan (ptt)
Kota Pinang
Lainnya Other
2008
1
95
0
0
4
8 520 892
2009
181
42
0
246
0
8 058 927
2010
30
4
0
0
0
7 992 103
2011
0
72
0
0
0
8 161 004
2012
126
-
-
-
-
8 695 942
Sumber : BPS Provinsi Sumatera Utara
Tabel 4.12. Nilai Ekspor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan,
2008-2012
Tahun/Year
Nilai FOB/FOB Value (000 US$)
Pulau Tello
Belawan
Kuala Tanjung
Medan/ Polonia (u)
Tanjung Balai Aasahan
Rantau Panjang
2008
7 873 255
1 336 013
28 915
18 499
4 445
118
2009
5 368 997
1 043 463
28 508
15 492
2 863
36
2010
7 429 585
1 660 713
40 740
14 206
2 399
53
2011
10 057 713
1 759 552
41 900
15 797
7 973
63
2012
8 871 943
1 458 359
38 344
15 038
8 722
1 214
Sumber : BPS Provinsi Sumatera Utara
Tabel 4.12. Nilai Ekspor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan,
2008-2012 (lanjutan)
Tahun/Year
Nilai FOB/FOB Value (000 US$)
Jumlah Total
Kota Pinang
Tanjung Pura
Sibolga
Medan (ptt)
Lainnya Other
2008
34
695
-
-
6
9 261 977
2009
523
58
-
178
-
6 460 117
2010
62
20
-
-
-
9 147 778
2011
-
270
-
-
-
11 883 269
2012
311
-
-
-
-
10 393 936
Sumber : BPS Provinsi Sumatera Utara
Pelabuhan yang digunakan untuk impor,pada tahun 2012, juga
adalah pelabuhan Belawan dengan berat mencapai 6.061.187 ton,
kemudian pelabuhan Kuala Tanjung dengan berat 711.500 ton. Bila
dilihat dari besar nilai impor, maka Pelabuhan Belawan mencapai
4.775.625.000 US$ dan Pelabuhan Kuala Tanjung mencapai 275.681
US$.
Tabel 4.13. Impor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012
Tahun/Year
Berat Bersih/Net Weight (ton)
Tanjung Pura
Belawan
Kuala Tanjung
Tanjung Balai Asahan
Medan Polonia (u)
Sibolga
2008
5 181 926
597 749
316
64 291
-
79
2009
4 575 343
618 982
518
39 413
-
512
2010
5 504 753
589 834
1 927
69 794
-
0
2011
6 084 663
578 315
1 362
52 166
119
2
2012
6 061 187
711 500
1 094
39 829
124
135
Sumber : BPS Provinsi Sumatera Utara
Tabel 4.13. Impor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012
(lanjutan)
Tahun/Year
Berat Bersih/Net Weight (ton)
Jumlah Total
Pulau Tello
Medan (ptt)
Pangkalan Susu
Pangkalan Brandan
Lainnya Other
2008
965
-
-
32 939
2 494
5 880 759
2009
296
-
-
1 488
-
5 236 553
2010
33
-
-
5 393
-
6 171 735
2011
41
-
-
484
911
6 718 062
2012
25
3
-
-
-
6 813 898
Sumber : BPS Provinsi Sumatera Utara
Tabel 4.14. Nilai Impor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan,
2008-2012
Tahun/Year
Nilai CIF/CIF Value (000 US$)
Sibolga
Belawan
Kuala Tanjung
Medan Polonia (u)
Tanjung Balai Asahan
Rantau Panjang
2008
3 250 449
281 101
12 534
38 668
-
123
2009
2 484 155
211 009
10 237
18 153
-
60
2010
3 284 554
228 412
33 165
27 082
-
-
2011
4 606 471
254 480
29 879
33 722
1 338
3
2012
4 775 625
275 681
89 421
22 410
976
395
Sumber : BPS Provinsi Sumatera Utara
Tabel 4.15. Nilai Impor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan,
2008-2012 (lanjutan)
Tahun/Year
Nilai CIF/CIF Value (000 US$)
Jumlah Total
Pulau Tello
Tanjung Pura
Medan (ptt)
Kota Pinang
Lainnya Other
2008
1 946
-
3
110 721
522
3 696 065
2009
141
3
-
479
-
2 724 236
2010
133
-
-
2 902
-
3 576 248
2011
60
-
-
7 562
19 947
4 953 462
2012
220
19
-
-
-
5 164 751
Sumber : BPS Provinsi Sumatera Utara
Data ini menunjukkan bahwa sampai tahun 2012, pelabuhan Belawan
masih menjadi pelabuhan utama di Kota Medan. Namun dengan adanya
pengembangan skala besar pada pelabuhan Kuala Tanjung dan
pengembangan Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangke, yang akan
memanfaatkan pelabuhan Kuala Tanjung, maka Pelabuhan Belawan tidak
lagi menjadi pelabuhan utama di Propinsi Sumatera Utara.
3.1.1. Posisi Pelabuhan Belawan Terhadap Alur Laut Kepulauan
Indonesia (ALKI)
Pengembangan kawasan Industri Sei Mati menjadi salah satu usaha
oleh Pemerintah Kota Medan untuk tetap meningkatkan produk industri
Kota Medan sekaligus mempertahankan fungsi Pelabuhan Belawan. Oleh
sebab itu perlu dilihat kembali posisi strategi Pelabuhan Belawan
relatif terhadap Pelabuhan Kuala Tanjung dan Alur Laut Kepulauan
Indonesia (ALKI).
ALKI ditetapkan sebagai konsekuensi dari diratifikasinya
UNCLOS'82 dengan kewajiban Indonesia sebagai Negara Kepulauan yang
diatur oleh Pasal 47-53 Konvensi Hukum Laut 1982. Pasal 47
menyatakan bahwa Negara kepulauan dapat menarik garis pangkal lurus
kepulauan (arhipelagic baselines) dan aturan ini sudah
ditransformasikan kedalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor
6/1996 tentang Perairan Indonesia dan PP Nomor 37/2002 tentang Hak
dan Kewajiban Kapal dan Pesawat Udara Asing dalam Melaksanakan Hak
Lintas Alur Laut Kepulauan melalui Alur Laut Kepulauan yang
Ditetapkan, dan PP Nomor 38/2002 tentang Daftar Koordinat Geografis
Titik-Titik Garis Pangkal Kepulauan Indonesia. Alur laut ini
merupakan jalur kapal dan pesawat dari luar negeri masuk ke
Indonesia (lihat Gambar 4.1.).
Pelabuhan Belawan dan pelabuhan Kuala Tanjung berada pada alur
laut Selat Malaka dengan jarak 140 km. Bila barang-barang impor
dari Timur Tengah dan Eropa masuk ke Indonesia, maka pelabuhan yang
ditemukan terlebih dahulu adalah pelabuhan Belawan (lihat gambar
3.4). Sehingga apabila impor Kota Medan dan Propinsi Aceh berjumlah
besar dari Timur Tengah dan Eropa, maka barang akan berhenti di
Pelabuhan Belawan. Begitu juga dengan ekspor. Untuk mempertahankan
fungsi Pelabuhan Belawan, maka Kota Medan dan Propinsi Aceh harus
meningkatkan ekspor ke negara India, Timur Tengah dan Eropa.
Gambar 4.1. Alur Laut Kepulauan Indonesia
Gambar 4.2. Posisi Pelabuhan Belawan, Kota Medan dan Pelabuhan
Kuala Tanjung, Kab.Batubara
Tentu saja hal ini harus diikuti dengan peningkatan kapasitas
Pelabuhan Belawan agar dapat disinggahi oleh kapal-kapal berat.
Oleh sebab itu, disimpulkan bahwa setelah pengembangan Pelabuhan
Kuala Tanjung, Pelabuhan Belawan bisa bertahan dengan cara:
1. Tingkatkan ekspor dan impor ke Myanmar, Thailand, Bangkok,
India, Eropa, Pakistan , Afganistan, dan Malaysia. Komoditas yang
diekspor adalah barang jadi berupa bahan kimia dan barang hasil
industri (industri kimia adalah industri terbanyak di Kota Medan).
Barang ekspor lainnya adalah bahan makanan dan minuman (hasil dari
beberapa kabupaten di Sumut). Untuk meningkatkan industri Kota
Medan, maka penambahan industri kemasan dan turunan bidang bahan
makanan dan minuman diperlukan karena ekspor bahan makanan selama
ini tinggi (bukan makanan jadi). Komoditas seperti CPO akan
dipusatkan di Pelabuhan Kuala Tanjung.
2. Tingkatkan Ekspor impor bahan baku dan barang jadi dari Kota
Medan, Binjai, Deli serdang, sampai Aceh.
4.2. Analisa Kelayakan Finansial
Biaya pengembangan kawasan industri Baru Medan terdiri atas
biaya penimbunan, pembangunan fasilitas jalan, instalasi listrik,
air dan pembuatan pondasi tiap kavling. Dalam penyiapan kawasan
industri baru Medan ini, pemerintah hanya bertanggung jawab sampai
pada tersedianya kavling matang. Pembangunan bangunan pabrik,
perumahan dan komersil merupakan tanggung jawab pihak lain misalnya
investor atau pengelola kawasan.
Tabel..Biaya Investasi Kawasan Industri Baru (KIB) Medan
Penimbunan
161,950,140,000.00
Pembuatan jalan
41,294,251,584.00
Pondasi
1,525,527,176,880.00
Instalasi listrik
1,602,707,400.00
Instalasi air
955,703,000.00
JUMLAH
1,731,329,978,864.00
Tabel..Rencana Investasi KIB Medan
Tahap investasi
Harga sekarang
Tahun ke
Tahun
Investasi tahap 1 (40%)
692,531,991,545.60
0
2015
Investasi tahap 2 (30%)
519,398,993,659.20
4
2019
Investasi tahap 3 (30%)
519,398,993,659.20
7
2022
JUMLAH
1,731,329,978,864.00
Komponen biaya terdiri dari biaya investasi dan biaya
pemeliharaan. Komponen manfaat terdiri dari manfaat penyerapan
tenaga kerja dan kontirbusi kawasan industri terhadap PDRB Kota
Medan.
Penyerapan tenaga kerja dihitung dari besar tenaga kerja yang
dapat masuk kedalam kawasan industri tersebut. Menggunakan standar
Permen Perindustrian No 35 tahun 2010, disebutkan bahwa penyerapan
tenaga kerja di kawasan industri adalah 90-110 TK/ha. Itu artinya
pada kawasan 93 ha, maka penyerapan tenaga kerja mencapai 10.340
jiwa. Keuntungan penyerapan tenaga kerja dapat dihitung dari berapa
besar penghasilan mereka setelah bekerja di kawasan industri.
Dengan penghasilan ini, mereka dianggap dapat memperbaiki
perekonomian rumah tangga termasuk perekonomian Kota Medan. Lebih
jelasnya dapat dilihat pada tabel berikut.
TabelManfaat Penyerapan Tenaga Kerja di KIB Medan
komposisi tenaga kerja
gaji dan tunjangan (Rp)
gaji setahun (Rp)
jumlah TK (jiwa)
Keuntungan penyerapan TK (Rp)
5%
15000000
180000000
517
93,060,000,000.00
10%
10000000
120000000
1034
124,080,000,000.00
20%
6000000
72000000
2068
148,896,000,000.00
25%
4000000
48000000
2585
124,080,000,000.00
40%
2000000
24000000
4136
99,264,000,000.00
JUMLAH
10340
496,320,000,000.00
Penyerapan tenaga kerja mencapai 100% pada tahun ke 10.
Selanjutnya setelah 100%, maka tiap 5 tahun jumlah pendapatan
tenaga kerja bertambah 10% karena dikaitkan dengan inflasi.
Industri pengolahan memberi manfaat besar bagi PDRB Kota Medan.
Pada tahun 2012, kontribusi sektor industri pengolahan mencapai
14567460,19 (dalam jutaan rupiah). Pertambahan konstribusi sektor
industri ini mencapai 7% tiap tahunnya. Untuk kawasan industri ini,
diasumsikan pada 10 tahun pertama pembangunannya, kontribusinya
mencapai 2%, selanjutnya pada tahun-tahun berikutnya kontribusinya
meningkat 0.5% tiap tahunnya. Lebih jelasnya dapat dilihat pada
tabel berikut.
Tabel..Tambahan PDRB oleh KIB Medan
Tahun
persen
Besar tambahan PDRB
0
0
0
1
0.50%
72,837,300,950.00
2
0.50%
72,837,300,950.00
3
0.50%
72,837,300,950.00
4
0.50%
72,837,300,950.00
5
0.50%
72,837,300,950.00
6
0.50%
72,837,300,950.00
7
1%
145,674,601,900.00
8
1%
145,674,601,900.00
9
1%
145,674,601,900.00
10
2%
291,349,203,800.00
11
0.5%
292,805,949,819.00
12
0.5%
294,269,979,568.10
13
0.5%
295,741,329,465.94
14
0.5%
297,220,036,113.27
15
0.5%
298,706,136,293.83
16
0.5%
300,199,666,975.30
17
0.5%
301,700,665,310.18
18
0.5%
303,209,168,636.73
19
0.5%
304,725,214,479.91
20
0.5%
306,248,840,552.31
Dari data-data di atas dapat dihitung NPV untuk KIB dengan
discount rate sebesar 16%. Tabel..menunjukkan bahwa besar NPV pada
tingkat discount rate 16% adalah Rp 231,053.44 (dalam jutaan
rupiah), yang artinya positif sehingga proyek ini dapat
dilaksanakan.
Untuk menghitung IRR, diperlukan perhitungan NPV pada tingkat
discount rate yang lebih tinggi. Pada studi ini dicoba discount
rate 24%, yang menghasilkan NPV sebesar -303146.89 (dalam jutaan
rupiah).
Menggunakan rumus berikut:
NPVrr
IRR = rr + x (rt rr)
TPVrr - TPVrt
Dimana:
rr= tingkat discount rate(r) lebih rendah
rt= tingkat discount rate(r) lebih tinggi
TPV= Total Present Value
NPV= Net Present Value
IRR = 0.16 +
231053436123.63/(231053436123.63+303146882076.91)(0.24-0.16)
=0.1946 atau 19.46%
Karena IRR lebih besar dari discount rate, maka proyek layak
dilaksanakan. Lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel-tabel di
bawah ini.
TabelPerhitungan NPV Pada Discount Rate 16%
Tahun
Biaya
Manfaat
df 16%
Present Value
Investasi
O M
Total cost
Penyerapan TK
Tambahan PDRB
Total Manfaat
Cost
Benefit
Benefit-Cost
0
692,531,991,545.60
-
692,531,991,545.60
99,264,000,000.00
-
99,264,000,000.00
1
692,531,991,545.60
99,264,000,000.00
(593,267,991,545.60)
1
34,626,599,577.28
34,626,599,577.28
99,264,000,000.00
72,837,300,950.00
172,101,300,950.00
0.862069
29,850,516,876.97
148,363,190,474.14
118,512,673,597.17
2
34,626,599,577.28
34,626,599,577.28
99,264,000,000.00
72,837,300,950.00
172,101,300,950.00
0.743163
25,733,204,204.28
127,899,302,132.88
102,166,097,928.60
3
34,626,599,577.28
34,626,599,577.28
99,264,000,000.00
72,837,300,950.00
172,101,300,950.00
0.640658
22,183,796,727.83
110,258,019,080.07
88,074,222,352.24
4
519,398,993,659.20
60,596,549,260.24
579,995,542,919.44
138,969,600,000.00
72,837,300,950.00
211,806,900,950.00
0.552291
320,326,375,164.76
116,979,065,864.34
(203,347,309,300.42)
5
60,596,549,260.24
60,596,549,260.24
138,969,600,000.00
72,837,300,950.00
211,806,900,950.00
0.476113
28,850,805,791.99
100,844,022,296.84
71,993,216,504.85
6
60,596,549,260.24
60,596,549,260.24
138,969,600,000.00
72,837,300,950.00
211,806,900,950.00
0.410442
24,871,384,303.44
86,934,501,980.04
62,063,117,676.60
7
519,398,993,659.20
86,566,498,943.20
605,965,492,602.40
194,557,440,000.00
145,674,601,900.00
340,232,041,900.00
0.35383
214,408,485,374.47
120,384,143,437.53
(94,024,341,936.94)
8
86,566,498,943.20
86,566,498,943.20
194,557,440,000.00
145,674,601,900.00
340,232,041,900.00
0.305025
26,404,985,883.55
103,779,433,997.87
77,374,448,114.32
9
86,566,498,943.20
86,566,498,943.20
194,557,440,000.00
145,674,601,900.00
340,232,041,900.00
0.262953
22,762,918,865.13
89,465,029,308.51
66,702,110,443.38
10
86,566,498,943.20
86,566,498,943.20
194,557,440,000.00
291,349,203,800.00
485,906,643,800.00
0.226684
19,623,205,918.22
110,147,068,955.33
90,523,863,037.11
11
90,894,823,890.36
90,894,823,890.36
194,557,440,000.00
292,805,949,819.00
487,363,389,819.00
0.195417
17,762,384,667.35
95,239,042,579.50
77,476,657,912.15
12
95,439,565,084.88
95,439,565,084.88
214,013,184,000.00
294,269,979,568.10
508,283,163,568.10
0.168463
16,078,020,604.07
85,626,827,503.68
69,548,806,899.61
13
100,211,543,339.12
100,211,543,339.12
214,013,184,000.00
295,741,329,465.94
509,754,513,465.94
0.145227
14,553,380,719.20
74,029,909,735.01
59,476,529,015.80
14
105,222,120,506.08
105,222,120,506.08
214,013,184,000.00
297,220,036,113.27
511,233,220,113.27
0.125195
13,173,318,754.45
64,004,014,878.47
50,830,696,124.02
15
110,483,226,531.38
110,483,226,531.38
214,013,184,000.00
298,706,136,293.83
512,719,320,293.83
0.107927
11,924,124,734.63
55,336,265,250.20
43,412,140,515.57
16
116,007,387,857.95
116,007,387,857.95
214,013,184,000.00
300,199,666,975.30
514,212,850,975.30
0.093041
10,793,388,768.42
47,842,635,824.95
37,049,247,056.54
17
121,807,757,250.85
121,807,757,250.85
235,414,502,400.00
301,700,665,310.18
537,115,167,710.18
0.080207
9,769,877,764.51
43,080,585,772.45
33,310,708,007.94
18
127,898,145,113.39
127,898,145,113.39
235,414,502,400.00
303,209,168,636.73
538,623,671,036.73
0.069144
8,843,423,838.57
37,242,740,371.57
28,399,316,533.00
19
134,293,052,369.06
134,293,052,369.06
235,414,502,400.00
304,725,214,479.91
540,139,716,879.91
0.059607
8,004,823,302.15
32,196,177,805.36
24,191,354,503.21
20
141,007,704,987.51
141,007,704,987.51
235,414,502,400.00
306,248,840,552.31
541,663,342,952.31
0.051385
7,245,745,230.40
27,833,617,914.89
20,587,872,684.49
NPV
231,053,436,123.63
Sumber: Analisis, 2014
Catatan:
inflasi kota medan tahun 2013 sampai 10,09 %
UMR Sumut 1.625.000
TabelPerhitungan NPV Pada Discount Rate 24%
Tahun
Biaya
Manfaat
df 24%
Present Value
Investasi
O M
Total cost
Penyerapan TK
Tambahan PDRB
Total Manfaat
Cost
Benefit
Benefit-Cost
0
692,531,991,545.60
-
692,531,991,545.60
99,264,000,000.00
-
99,264,000,000.00
1.00
692,531,991,545.60
99,264,000,000.00
(593,267,991,545.60)
1
34,626,599,577.28
34,626,599,577.28
99,264,000,000.00
72,837,300,950.00
172,101,300,950.00
0.81
27,924,677,078.45
138,791,371,733.87
89,408,624,722.11
2
34,626,599,577.28
34,626,599,577.28
99,264,000,000.00
72,837,300,950.00
172,101,300,950.00
0.65
22,519,900,869.72
111,928,525,591.83
89,408,624,722.11
3
34,626,599,577.28
34,626,599,577.28
99,264,000,000.00
72,837,300,950.00
172,101,300,950.00
0.52
18,161,210,378.81
90,264,939,993.41
(155,734,074,557.39)
4
519,398,993,659.20
60,596,549,260.24
579,995,542,919.44
138,969,600,000.00
72,837,300,950.00
211,806,900,950.00
0.42
245,322,801,487.90
89,588,726,930.51
(155,734,074,557.39)
5
60,596,549,260.24
60,596,549,260.24
138,969,600,000.00
72,837,300,950.00
211,806,900,950.00
0.34
20,669,951,979.00
72,248,973,331.06
41,595,984,961.34
6
60,596,549,260.24
60,596,549,260.24
138,969,600,000.00
72,837,300,950.00
211,806,900,950.00
0.28
16,669,316,112.10
58,265,301,073.43
41,595,984,961.34
7
519,398,993,659.20
86,566,498,943.20
605,965,492,602.40
194,557,440,000.00
145,674,601,900.00
340,232,041,900.00
0.22
134,429,968,645.94
75,478,526,885.31
45,382,456,169.50
8
86,566,498,943.20
86,566,498,943.20
194,557,440,000.00
145,674,601,900.00
340,232,041,900.00
0.18
15,487,323,576.72
60,869,779,746.22
45,382,456,169.50
9
86,566,498,943.20
86,566,498,943.20
194,557,440,000.00
145,674,601,900.00
340,232,041,900.00
0.14
12,489,777,078.00
49,088,532,053.40
46,465,019,046.96
10
86,566,498,943.20
86,566,498,943.20
194,557,440,000.00
291,349,203,800.00
485,906,643,800.00
0.12
10,072,400,869.36
56,537,419,916.31
46,465,019,046.96
11
90,894,823,890.36
90,894,823,890.36
194,557,440,000.00
292,805,949,819.00
487,363,389,819.00
0.09
8,529,049,123.24
45,731,386,174.98
31,241,029,209.26
12
95,439,565,084.88
95,439,565,084.88
214,013,184,000.00
294,269,979,568.10
508,283,163,568.10
0.08
7,222,178,693.07
38,463,207,902.33
31,241,029,209.26
13
100,211,543,339.12
100,211,543,339.12
214,013,184,000.00
295,741,329,465.94
509,754,513,465.94
0.06
6,115,554,538.49
31,108,507,308.30
19,981,786,497.75
14
105,222,120,506.08
105,222,120,506.08
214,013,184,000.00
297,220,036,113.27
511,233,220,113.27
0.05
5,178,493,762.43
25,160,280,260.17
19,981,786,497.75
15
110,483,226,531.38
110,483,226,531.38
214,013,184,000.00
298,706,136,293.83
512,719,320,293.83
0.04
4,385,014,879.48
20,349,531,047.09
12,745,599,021.02
16
116,007,387,857.95
116,007,387,857.95
214,013,184,000.00
300,199,666,975.30
514,212,850,975.30
0.03
3,713,117,438.27
16,458,716,459.29
12,745,599,021.02
17
121,807,757,250.85
121,807,757,250.85
235,414,502,400.00
301,700,665,310.18
537,115,167,710.18
0.03
3,144,172,024.34
13,864,326,232.39
8,549,906,422.59
18
127,898,145,113.39
127,898,145,113.39
235,414,502,400.00
303,209,168,636.73
538,623,671,036.73
0.02
2,662,403,730.29
11,212,310,152.87
8,549,906,422.59
19
134,293,052,369.06
134,293,052,369.06
235,414,502,400.00
304,725,214,479.91
540,139,716,879.91
0.02
2,254,454,771.61
9,067,636,341.39
5,424,223,241.21
20
141,007,704,987.51
141,007,704,987.51
235,414,502,400.00
306,248,840,552.31
541,663,342,952.31
0.01
1,909,014,121.12
7,333,237,362.33
5,424,223,241.21
NPV
(303,146,882,076.91)
4.3. Analisa Kelayakan Ekonomi
Pembangunan kawasan industri membutuhkan investasi yang begitu
besar. Oleh sebab itu, dalam perwujudan pembangunannya, seringkali
pemerintah tidak bisa menanggung biaya sendiri. Ada beberapa cara
pembiayaan untuk pembangunan kawasan industri, yaitu dibiayai oleh
pemerintah sendiri, diserahkan seluruhnya pembiayaan kepada swasta
atau alternative ketiga, yaitu kerjasama pembiayaan antara
pemerintah dan swasta (Public Private Partnership).
Pada tabel berikut akan dijelaskan mengenai apa saja biaya yang
harus ditanggung penanggung biaya dan apa saja manfaat yang didapat
pada tiga alternative tersebut.
TabelTiga Alternatif Pola Investasi (Pembiayaan) Kawasan
Industri
Penanggung biaya
Biaya
Manfaat bagi pemerintah
Keterangan
Swasta
Biaya investasi dan sarana prasarana
PPN,PPh,
Pemerintah tetap menyediakan prasarana
Pemerintah
Biaya investasi dan biaya sarana prasarana
PPN, PPh, biaya sewa prasarana, sewa kavling
Swasta tidak ikut berinvestasi
PPP
Share biaya investasi dan sarana prasarana
PPN, PPh,sewa sarana prasarana, sewa kavling, share keuntungan
saham
Yang termasuk ke dalam biaya investasi dan sarana prasarana
adalah:
1. Penimbunan
2. Pembuatan jalan
3. Pembuatan pondasi
4. Instalasi Listrik
5. Instalasi air
6. Pembangunan gedung pabrik, perumahan dan gedung
komersial.
Apabila pembiayaan seluruhnya ditanggung oleh pihak swasta, maka
yang harus dibiayai oleh mereka adalah biaya investasi dan sarana
prasarana. Keuntungan yang didapat oleh pemerintah hanya berupa
pajak berupa PPn (Pajak Pertambahan Nilai) dan PPh (Pajak
penghasilan).
Apabila pembiayaan seluruhnya ditanggung oleh pemerintah, maka
yang harus dibiayai oleh pemeritah adalah biaya investasi dan
sarana prasarana. Keuntungan yang didapat oleh pemerintah adalah
PPn,PPh, biaya sewa sarana prasarana dan biaya sewa kavling
(bangunan).
Alternative ketiga adalah kerjasama pemerintah dan swasta. Maka
pemerintah dan swasta menanggung biaya investasi dan sarana
prasarana bersama. Pada alternative ini, manfaat bagi pemerintah
adalah PPn, PPh, sewa sebagian sarana prasarana (atau sewa setelah
penggunaan pada tahun tertentu), sewa sebagian kavling dan bangunan
(atau sewa setelah penggunaan pada tahun tertentu) dan berupa share
keuntungan saham.
Pola investasi kerjasama pemerintah-swasta sebagaimana yang
diatur pada Peraturan Presiden No 67 tahun 2005, merupakan salah
satu upaya pemerintah untuk menarik minat investor mengembangkan
infrastruktur. Jenis infrastruktur yang dapat dikerjasamakan dengan
Badan Usaha mencakup:
a. Infrastruktur transportasi, meliputi pelabuhan laut, sungai
atau danau, bandar udara,jaringan rel dan stasiun kereta api;
b. Infrastruktur jalan, meliputi jalan told an jembatan tol;
c. Infrastruktur pengairan, meliputi saluran pembawa air
baku;
d. Infrastruktur air minum yang meliputi bangunan pengambilan
air baku, jaringan transmisi, jaringan distribusi, instalasi
pengolahan air minum;
e. Infrastruktur air limbah yang meliputi instalasi pengolah air
limbah, jaringan pengumpul dan jaringan utama,dan sarana
persampahan yang meliptui pengangkut dan tempat pembuangan;
f. Infrastruktur telekomunikasi, meliputi jaringan
telekomunikasi;
g. Infrastruktur ketenagalistrikan,meliputi pembangkit,
transmisi atau distribusi tenaga listrik; dan
h. Infrastruktur minyak dan gas bumi meliputi pengolahan,
penyimpanan, pengangkutan, transmisi atau distribusi minyak dan gas
bumi.
3.4. Analisa Kelayakan Manajemen
Mengacu kepada Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 2009 tentang
Kawasan Industri, bahwa pengelolaan Kawasan Industri dapat
dilakukan oleh suatu lembaga berbadan hukum yaitu Perusahaan
Kawasan Industri yang dapat berbentuk:
BUMN, BUMD
Koperasi
Badan Usaha Swasta
Dalam implementasinya, perusahaan Kawasan Industri yang telah
memiliki izin usaha kawasan industri, karena alasan tertentu, dapat
menunjuk pihak lain untuk melakukan pengelolaan Kawasan Industri.
Namun demikian, apabila dilakukan penunjukkan kepada pihak lain,
maka wajib memberitahukan kepada pemberi izin usaha Kawasan
Industri. Pada prinsipnya penunjukkan pengelolaan Kawasan Industri
kepada pihak lain, tidak mengurangi tanggung jawann perusahaan
Kawasan Industri yang bersangkutan.
Kewajiban Perusahaan Kawasan Industri:
1. Perusahaan Kawasan Industri wajib menyediakan lahan bagi
kegiatan usaha mikro, kecil dan menengah.
2. Kawasan industri wajib memiliki tata tertik kawasan
industri.
3. Tata tertib Kawasan Industri yang dimaksud paling sedikit
memuat informasi mengenai:
a. Hak dan kewajiban masing-masing pihak
b. Ketentuan yang berkaitan dengan pengelolaan dan pemantauan
lingkungan hidup sesuai hasil studi AMDAL, RKL dan RPL;
c. Ketentuan peraturan perundang-undangan yang terkait; dan
d. Ketentuan lain yang ditetapkan oleh pengelola kawasan
industri
4. Perusahaan Kawasan Industri wajib memfasilitasi perizinan dan
hubungan industrial bagi perusahaan industri yang berada di kawasan
industri
5. Perusahaan Kawasan Industri wajib memenuhi Pedoman Teknis
Kawasan Industri
4