AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Inicialmente salientamos que a pesquisa e a apuração do valor imobiliário consignado no final desta Avaliação, observa ao critério de comparação e pesquisa das ofertas existentes no próprio logradouro, e nas mesmas ou semelhantes metragens e condições internas. Considerando os critérios de Oferta Geográfica, bem como o Valor do m² quadrado Médio auferido no bairro via Sistema InGaiaⓇ, que é um sistema que compila as ofertas de mais de 100 imobiliárias, esperamos chegar a um valor balanceado e justo sobre o valor da unidade imobiliária. Objeto da Avaliação: Imóvel: apartamento cobertura nº 121, localizado no 12º andar e cobertura, do empreendimento residencial “Edifício Mirage Tower”, situado na rua Rafael Carrozzo, s/n, esquina com a Rua Shibata Miyakashi, no 30º subdistrito Ibirapuera, com a área privativa de 145,45m², incluindo o direito ao uso do armário nº 23, localizado no 2º subsolo; a área comum de garagem de 44,88m² com o direito a 02 (duas) vagas localizadas no 1º ou 2º subsolos, em locais individuais e indeterminados, na garagem coletiva do edifício; a área comum de 102,34m², e a área total de 292,67m², correspondendo a fração ideal de 6,3690% no terreno do condomínio. 1 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0025498-05.2017.8.26.0002 e código 69618C6. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARCELO FERREIRA VILAR DOS SANTOS e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/09/2018 às 12:10 , sob o número WSTA18704832116 . fls. 99
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS · AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL Unidade: Edifício Mirage Tower - Paraíso do Morumbi Data: 14/09/2018 Este documento é cópia do original, assinado
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Inicialmente salientamos que a pesquisa e a apuração do valor imobiliário consignado no final desta Avaliação, observa ao critério de comparação e pesquisa das ofertas existentes no próprio logradouro, e nas mesmas ou semelhantes metragens e condições internas. Considerando os critérios de Oferta Geográfica, bem como o Valor do m² quadrado Médio auferido no bairro via Sistema InGaiaⓇ, que é um sistema que compila as ofertas de mais de 100 imobiliárias, esperamos chegar a um valor balanceado e justo sobre o valor da unidade imobiliária. Objeto da Avaliação: Imóvel: apartamento cobertura nº 121, localizado no 12º andar e cobertura, do empreendimento residencial “Edifício Mirage Tower”, situado na rua Rafael Carrozzo, s/n, esquina com a Rua Shibata Miyakashi, no 30º subdistrito Ibirapuera, com a área privativa de 145,45m², incluindo o direito ao uso do armário nº 23, localizado no 2º subsolo; a área comum de garagem de 44,88m² com o direito a 02 (duas) vagas localizadas no 1º ou 2º subsolos, em locais individuais e indeterminados, na garagem coletiva do edifício; a área comum de 102,34m², e a área total de 292,67m², correspondendo a fração ideal de 6,3690% no terreno do condomínio.
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Ofertas de Mercado para Comparação:
1) Apartamento disponível no prédio em questão. Metragem 78 m². O valor
solicitado está em R$ 5.769,23 o m², totalizando um valor de R$
450.000,00. Neste caso, o imóvel apresenta-se reformado.
2) Imóvel disponível para venda no prédio ao lado. Metragem 75 m². O valor solicitado está em R$ 6.400,00 o m², totalizando um valor de R$ 480.000,00. Apartamento está pronto para morar. https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-panamby-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-75m2-venda-RS480000-id-45448285/?__vt=ranking:default
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3) Outra opção no mesmo edifício da avaliação, bem acabada e pronta para morar. Metragem 78 m². O valor solicitado está em R$ 6.282,05 o m², totalizando um valor de R$ 490.000,00. https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-panamby-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-78m2-venda-RS490000-id-94822754/?__vt=ranking:default
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Valor Médio do M² do Bairro - Bairro Considerado: Paraíso do Morumbi - R$ 6.396,57 Fonte: Sistema InGaia Com base no exposto e considerando-se que o apartamento está no contrapiso e tem grande área descoberta que em média vale metade da área coberta , em termos gerais: características da zona, padrão do logradouro de situação, melhoramentos públicos existentes, meios normais de transporte e tipo de ocupação circunvizinha; quanto ao terreno: considerando-se: sua localização, posição, forma, dimensões, proporções, área e condições de reaproveitamento; e quanto às construções: considerando-se tipo, qualidade, idade, estado de conservação, fins de utilização, material de acabamento e área total construída, AVALIAMOS o imóvel acima em R$ 749.000,00. Neste caso, o produto imobiliário (imóveis residenciais para venda no contrapiso) enfrenta uma grande oferta e pouca procura por compra, no cenário econômico atual. Reafirmo contudo, que tal valor é aferido fundamentalmente pela realidade do mercado imobiliário. São Paulo, 13 de Setembro de 2018 Fernando Ferraz Prando CRECI: 163.126-F CPF: 333.726.448-40
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL
Unidade: Edifício Mirage Tower - Paraíso do Morumbi Data: 14/09/2018
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FICHA TÉCNICA
Edifício Mirage Tower Condomínio Edifício Mirage Tower - R. Rafael Carrozzo, 100 - Paraíso do Morumbi, São Paulo - SP Apartamento Cobertura Nº 121 - Localizado no 12º andar
Proprietário: Massa Falida
Representado por: Gustavo Henrique Sauer de Arruda Pinto
Avaliador
Nome do corretor de imóveis: Gabriel Kruglensky
Creci: 187686-F
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Objetivo:
Solicitado uma avaliação dos imóvel identificado na ficha técnica, com o
objetivo de avaliar o valor venal, de acordo com os valores de mercado.
Critérios de avaliação:
O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado
instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor
corresponde, também, ao preço que se definiria em um mercado de
concorrência perfeita.
Para ter preço justo vamos fazer um comparativo de valores com imóveis
de mesmo padrão da região.
As imobiliárias com preços estimativos podem chegar a valores um pouco
superiores aos determinados pelos bancos – que têm o imóvel como
garantia ao financiamento.
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Edifício Mirage Tower
Matrícula do imóvel: 221.129 - 15º Oficial de Registro de Imóveis
Objeto da Avaliação: Imóvel: apartamento cobertura nº 121, localizado no 12º andar e cobertura, do empreendimento residencial “Edifício Mirage Tower”, situado na rua Rafael Carrozzo, s/n, esquina com a Rua Shibata Miyakashi, no 30º subdistrito Ibirapuera, com a área privativa de 145,45m², incluindo o direito ao uso do armário nº 23, localizado no 2º subsolo; a área comum de garagem de 44,88m² com o direito a 02 (duas) vagas localizadas no 1º ou 2º subsolos, em locais individuais e indeterminados, na garagem coletiva do edifício; a área comum de 102,34m², e a área total de 292,67m², correspondendo a fração ideal de 6,3690% no terreno do condomínio.
Foto da fachada retirada diretamente do google
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Fotos do Edifício retirado pelo google maps
Fotos do Edifício retirado no local
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Pelo site da Agente imóveis, temos o valor do m² no Bairro de Paraíso Do
Morumbi de R$ 6.548,00 (Seis mil, qinhentos e quarenta e oito reais)