Attico Como n.18

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Periodico di informazione e annunci immobiliariAnno XIX - Numero 1806 maggio 2011 - Edizione Como

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residen-ziali 32 Edizione Como - n.18 - 06 maggio 2011

a cura di Raffaele Racioppi

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I confini e le competenze di ungestionale di agenzia, di unapiattaforma inserzionistica edell’applicazione MLS si incrocianosempre più spesso. È quindi probabileche assisteremo presto a processi dicompleta integrazione

L’articolo che state leggendo è stato ispira-to da un operatore del settore che, com-mentando uno degli articoli precedenti sul no-stro gruppo Facebook “MLSpro - Multiple Li-sting Service Collaborazione Immobiliare”, haevidenziato la necessità di spiegare la diffe-renze che intercorrono tra un software ge-stionale, una piattaforma inserzionistica el’MLS e valutarne le “eventuali” possibiliconnessioni o interazioni.Partiamo allora dall’analisi standard dei trestrumenti, senza per ora entrare nel merito del-la loro evoluzione.

Programma gestionale di agenzia. General-mente, si tratta di un software, locale e/o ap-plicazione web, che supporta l’agente im-mobiliare nelle funzioni organizzative della pro-pria agenzia. Alcune funzioni gestite in varieforme dai vari prodotti sono: a) gestione delportafoglio immobili proprio dell’agenzia; b)gestione anagrafica; c) creazione della car-tellonista vetrina e immobile; d) gestionedelle richieste; e) incrocio richiesta/offerta diagenzia; f) foglio appuntamenti; g) analisi del-le telefonate in entrata; h) statistiche e stam-pe varie.Alcuni sono poi arricchiti da altre funzioni tipo:1) gestione pubblicitaria, talvolta anche in mul-tiinvio ai portali web; 2) fatturazione; 3) ge-stione dei collaboratori; 4) organizzazione del-la proiezione in video vetrina.Definirei il software gestionale di agenzia unostrumento “interno” che per alcune funzionipuò esportare dati.

Piattaforma inserzionistica. Si tratta solo di ap-plicazioni su web, principalmente utilizzatecome strumento di inserzione annunci sia diprivati sia di operatori immobiliari. Alcune piat-taforme sono arricchite da varie funzionalitàrelative all’incrocio degli immobili con le ri-chieste lasciate spontaneamente da privati oaltro. Si tratta, comunque, di piattaformediffuse e ottimizzate per la ricerca di immo-bili da parte di navigatori del web.Definirei la piattaforma inserzionistica uno stru-mento BtoC (business verso il cliente)Piattaforma di condivisione MLS. Si trattaesclusivamente di applicazioni web diffuse tra

operatori del settore per la condivisione e l’in-crocio di immobili e richieste. Alcune piatta-forme si stanno arricchendo di funzionalità or-ganizzative per l’agenzia.La giusta identificazione di queste piattafor-me è BtoB (business tra operatori)

Dopo questa analisi sembrerebbero chiari iconfini e le competenze di ogni singolo stru-mento ma è un fatto che, ultimamente, le stra-de si incrociano sempre più spesso.La mia sensazione è che in un futuro moltoprossimo potremo assistere a una naturale ecompleta integrazione tra gestionale e MLS,che a loro volta si apriranno, in maniera al-trettanto naturale, verso il cliente consumer.Attualmente i segnali di avvio verso questa tra-sformazione già si vedono “sul mercato”: tro-viamo infatti gestionali che offrono la funzio-ne MLS e, viceversa, piattaforme MLS arric-chite con funzioni che lo elevano a strumen-to di gestione.L’MLS, a mio parere, essendo un mix tra “stru-mento e metodologia operativa” è destinato,con le sue trasformazioni, a dettare l’evolu-zione delle nuove applicazioni per quanto ri-guarda l’area gestionaleDiverso, invece, potrebbe essere il processointegrativo tra MLS e Piattaforme inserzioni-stiche. Per logica, prevedo un processo di fu-sioni e integrazioni tra realtà già esistenti. Re-altà con aree di mercato e specializzazioni giaacquisite, due prodotti studiati con finalitàcompletamente diverse che hanno necessi-tato di competenze ed investimenti finalizza-ti al diverso core business del prodotto (bu-siness e consumer). Ipotizzerei per semplici-tà, velocità ed economicità, un processo di ac-corpamento piuttosto che uno sviluppareex-novo.Due piattaforme di successo che si integra-no danno vita, da subito, a una “Super Piat-taforma”.Questo è lo scenario che vedo, ma attenzio-ne, il mondo informatico non sempre segueregole logiche, a volte premia processi com-pletamente non prevedibili. Certo è che più siva verso la semplificazione dei processi e l’ot-timizzazione dei tempi di utilizzo del compu-ter, più l’ipotesi di un unico strumento mi sem-bra realizzabile.

Differenze tra gestionale di agenzia, piattaforma MLS, piattaforma inserzionistica

ThinkDifferent




Si conferma in crescita l’erogazione dei mutui

Il volume di erogazioni per l’acquisto di abitazionida parte delle famiglie italiane (pari a 12.343 milionidi euro) ha registrato, nel terzo trimestre del 2010,una crescita rispetto allo stesso periodo del 2009(fonte Banca d’Italia). La differenza positiva è paria circa 929 milioni di euro, che tradotto in terminipercentuali rappresenta un aumento dell’8%. Il dato,secondo un report rilasciato nei giorni scorsi dal-la Sezione mediazione creditizia dell’Ufficio studidi Tecnocasa, conferma il trend di crescita del mer-cato dopo una decrescita iniziata a fine 2008. I volumi erogati includono anche i mutui di sosti-tuzione/surroga, che rappresentano nel primo se-mestre 2010 circa il 12-14% del totale. Analizzan-do i primi nove mesi del 2010 emerge un aumen-to del 17% rispetto allo stesso periodo del 2009,con una differenza positiva pari a circa 6.208 mi-lioni di euro. Le erogazioni tornano quindi sui livellidei primi nove mesi del 2008. Entrambe le variazionianalizzate evidenziano un sostanziale cambia-mento di tendenza del mercato rispetto al 2009.L’osservazione dell’andamento della domandaper tutto l’anno 2010 ha fatto registrare un lieve au-mento rispetto all’anno 2009 (+1% fonte CRIF). Alivello regionale, nel terzo trimestre 2010, 13 regionisu 20 hanno fatto registrare un incremento di vo-lumi rispetto all’analogo periodo del 2009. Lemaggiori crescite sono state riscontrate in Friuli(+27%), Lazio (+23%) e Basilicata (+23%). Ilmaggior calo si registra in Emilia Romagna (-11%). Il valore delle consistenze dei mutui è in crescita.Dopo un’iniziale decrescita nel primo e secondo tri-mestre del 2008, si è registrata un’inversione di ten-denza, che ha portato a un volume record di301.371 milioni di euro nel terzo trimestre 2010, inaumento dell’1% rispetto al secondo trimestre del-l’anno.

In crescita anche l’importo medio dei mutui nei pri-mi nove mesi dell’anno: il ticket medio nazionale èpari a circa 124.500 euro rispetto ai 116.000 eurorilevato nello stesso periodo del 2009 (+7,3%). Alivello regionale, si registrano valori disomogenei sulterritorio nazionale che passano dal mutuo mediopiù alto della Toscana (139.000 euro) a quello piùbasso della Calabria e della Basilicata (93.000 euro). Sul fronte dei tassi, i rapidi interventi della BCE sultasso di riferimento hanno inciso sulle quotazionisia dell’Euribor che dell’Eurirs, rispettivamentetassi di riferimento di mutui a tasso variabile e fis-so. Il movimento al ribasso iniziato nell’ottobre 2008ha continuato a caratterizzare i primi mesi del 2010fino a toccare il valore minimo di 0,64 nel marzo2010, ben al di sotto quindi del tasso di riferimen-to BCE (1%). Appoggiandosi su tali valori, nei mesisuccessivi si è verificata una progressiva ripresadelle quotazioni che hanno riportato l’Euribor a 3mesi a riposizionarsi a ridosso proprio del tasso diriferimento BCE. Ultima quotazione dell’anno1,02% (dicembre 2010). Analogo l’andamento neltempo dell’Eurirs (y20) che ha continuato a dimi-nuire fino a toccare il minimo nel settembre 2010con una quotazione media mensile di 3,03%. Ra-pida la risalita delle quotazioni che nell’ultima me-dia di dicembre 2010 ha fatto registrare il 3,70% ri-portandosi dunque sui livelli di aprile 2010 (3,77%). Stando alle dinamiche dei tassi a fine dicembre2010, ipotizzando di dover sottoscrivere un nuovomutuo ipotecario dell’importo di 120.000 euro peruna durata di 20 anni, si pagherebbe una rata di 792euro scegliendo il tasso fisso e di 625 euro optan-do per il tasso variabile, con un risparmio in que-st’ultimo caso di 167 euro mensili.

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Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Le-gislativo 14 marzo 2011, n.23, attuativo del “FederalismoFiscale Municipale”, e con l`emanazione del Provvedimentodel Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011,diventa pienamente operativa la possibilità di optare perl`applicazione della cedolare secca` sul reddito da affittodi abitazioni, anche per i contratti già in corso al 2011.Come noto, l’istituto consente di “sottrarre” il reddi-to da locazione dall’ordinario prelievo Irpef, comprensivodelle relative addizionali regionali e comunali, per as-soggettarlo ad un’imposta secca del 21% (per i con-tratti a canone libero) o del 19% (in caso di contrattia canone concordato), sostitutiva anche dell’imposta

di registro e di bollo.Con il Provvedimento del 7 aprile 2011 sono state detta-te le modalità di esercizio dell’opzione per tale regime so-stitutivo, nonché quelle connesse al versamento, in accontoe a saldo, della cedolare secca.Sul tema, l’Ance ha predisposto un Dossier operativo, chefornisce le prime indicazioni in ordine all’ambito applica-tivo del regime sostitutivo (soggetti e immobili ammessi),alle modalità operative per l’esercizio dell’opzione e a quel-le di versamento dell’imposta, con un focus sui profili san-zionatori, che subiscono un sostanziale inasprimento.La guida è scaricabile dal sito dell’associazione,www.ance.it.

Guida dell’Ance alla cedolare secca





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