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DIRETTORE RESPONSABILEGianluca Proni

COLLABORATORIEmilia Bitossi, Roberto Carcano

IN REDAZIONE

Responsabile di produzioneCristina Pesarin

Responsabile commercialeEnzo Chiaia

ImpaginazioneAnnalisa Bruni, Emanuela Rondanin, Grazia Cicciomessere

Centro TestiStefania Argenziano, Romina Sotgia

AmministrazioneMonica Pinna

STAMPA Reggiani Spa VareseTel.0332/549533

REGISTRAZIONETribunale di Monza n° 1702 del 31 dicembre 2003

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TRILOCALE BOSISIOPARINI: In casa dʼepoca trilocale + postoauto!!! Bello!! €130.000,00 STUDIO BRIAN-ZA 031650620

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sia strettamente connessa con l’affare enon con il numero di soggetti interve-nuti. Sarà quindi dovuto il pagamentodi una sola provvigione per parte sog-getto dell’affare (per esempio in caso dicompravendita sarà dovuto il pagamentodi una sola provvigione da parte del ven-ditore e una sola da parte dell’acqui-rente) (Cass. civ. sent. 11/6/2008 n. 15484). La norma del codice dispone infatti chei mediatori che siano intervenuti abbia-no diritto a una quota della provvigio-ne.Al riguardo la Cassazione ha avuto ilmodo di precisare che ”poiché l’art.1758c.c. pone la regola della ripartizione proquota della provvigione, con implicitaesclusione della solidarietà, ciascunmediatore ha diritto ad una quota dellamedesima e l’obbligato può considerarsiliberato solo quando abbia corrispostoa ciascuno la quota spettategli, a menoche non sia stata pattuita la solidarietàdell’obbligazione dal lato attivo, nel casoè liberatorio il pagamento dell’interaprovvigione ad uno solo dei mediatori,avendo gli altri azione esclusivamentecontro quest’ultimo per ottenere la pro-pria parte” (Cass. civ. sent. 17/3/2005 n.5766, Cass. civ. sent. 11/6/2008 n. 15484).Chiarito quindi che ogni mediatore abbiadiritto, unitamente ai colleghi che sianointervenuti, a una quota della provvi-gione, incerta potrebbe risultare l’entitàdella quota spettante a ognuno e in par-ticolar modo i possibili parametri su cuicalcolare tale quota, limitandosi la giu-risprudenza ad affermare che “ciascu-no dei mediatori ha diritto alla provvi-gione in ragione del proprio apporto cau-sale alla conclusione dell’affare” (Cass.civ. sent. 18/3/2005 n. 5952, Cass. civ.sent. 8/3/2002 n. 3437). Si tratterrà quin-di, in mancanza di espresso accordo trai vari mediatori, di ponderare l’attività eil contributo effettivo alla conclusionedell’affare dato da ognuno di loro e ripar-tire, sulla base di detta valutazione, laprovvigione tra gli stessi. Anche questo articolo potrà essere con-diviso e commentato tramite il grup-po Facebook “MLS pro – MultipleListing Service”.

L’articolo 1758 c.c. disciplina l’ipotesiin cui più mediatori cooperino in unostesso affare, prevedendo che ciascunodi essi abbia diritto a una quota dellaprovvigione.Le questioni da affrontare in merito all’in-terpretazione di questo articolo sonosostanzialmente due: a) quando si veri-fica la cooperazione dei mediatori equindi può ricorrere la fattispecie pre-vista dal 1758 c.c.; b) l’entità della prov-vigione che spetta a ciascun singolomediatore.In merito alla prima questione la Cas-sazione ritiene che tra le attività dei diver-si mediatori vi debba essere un rappor-to di concausalità, per cui ognuno pos-sa giovarsi dell’attività utile degli altri.Tale attività quindi potrà consistere anchein azioni che integrino semplicementeil lavoro già svolto da altri mediatori(Cass. civ. sent. 17/03/2005 n. 5766,Cass. civ. sent. 13/2/1998 n. 1564).La stessa Corte ammette che l’incaricoa più mediatori possa essere conferitosia ab origine sia in momenti diversi esuccessivi, precisando la Suprema Cor-te che: “l’affidamento successivo delmedesimo incarico ad altro mediatorenon concreta un comportamento con-cludente denotante la revoca dell’inca-rico originario nei confronti del primo,ma solo determina, nell’ipotesi in cuil’affare sia concluso in dipendenza del-l’attività svolta da entrambi i mediato-ri, la parzialità dal lato attivo dell’obbli-gazione relativa alla provvigione” (Cass.civ. sent. 8/3/2001 n. 3437).Si osserva che altro elemento essenzia-le affinché possa ricorrere la fattispeciedell’art. 1758 c.c. è che l’attività deidiversi mediatori sia volta verso un mede-simo incarico, da intendersi sia sotto il

profilo soggettivo (le parti interessateall’affare), che oggettivo (il contratto daconcludere) (Cass. civ. sent. 21/6/2000n. 8443).Inoltre, affinché sia ravvisabile questorapporto di concausalità, l’attività deimediatori potrà esplicarsi sia contem-poraneamente fra loro sia successiva-mente l’una all’altra, purché però in que-st’ultimo caso, l’attività dell’uno abbiatratto beneficio dall’attività svolta dal-l’altro.Indifferente, quindi, a giudizio della Cor-te di Cassazione, è che i mediatori abbia-no cooperato simultaneamente e di comu-ne intesa, ovvero autonomamente, essen-do indispensabile unicamente che imediatori si siano potuti giovare del-l’attività espletata dagli altri, in modo danon potersi negare un nesso di con cau-salità obiettiva tra i loro interventi e laconclusione dell’affare (Cass. civ. sent.21/6/2000 n. 8443). La fattispecie prevista dall’art. 1758 cod.civ. va tenuta distinta da due diverse ipo-tesi: I°) i diversi mediatori abbiano ope-rato in modo indipendente gli uni daglialtri e in questo caso solo colui che con-cluderà l’affare avrà diritto alla provvi-gione; II°) i mediatori abbiano ricevutoincarico chi da una parte (es. venditore)chi dall’altra parte (es. acquirente), in talcaso ognuno avrà diritto alla provvigio-ne solo dalla parte che gli abbia confe-rito l’incarico (Cass. civ. sent. 17/11/1978n. 5375).La Suprema Corte ha anche precisatoche “non sussiste il diritto al compensoquando, dopo una prima fase di tratta-tive avviate con l’intervento del media-tore senza risultato positivo, le parti sia-no successivamente pervenute alla con-clusione dell’affare per effetto di inizia-tive nuove, in nessun modo ricollegabi-li con le precedenti o da queste condi-zionate” (Cass. civ. sent. 18/3/2005 n.5952)Con riguardo invece al diritto e alla misu-ra della provvigione l’art.1758 del codi-ce civile risulta essere molto chiaro e lastessa giurisprudenza sul punto si muo-ve con sicurezza e unanimità: è infattiassodato che l’entità della provvigione

La giurisprudenza nella pluralità

dei mediatoriSecondo la Cassazione, quando diversi operatori concorrono alla conclusione di un affare,

ognuno di essi ha diritto a una quota della provvigione in ragione dell’apporto dato. Si tratta quindi, in mancanza di un accordo precedente, di ponderare l’attività e il contributo effettivo

dato da ciascun agente e ripartire poi il compenso sulla base di detta valutazione

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MERONE

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VILLA MERONE Immersa nelverde recentissima villa unifami-liare disposta su 2 livelli più taver-na e locali accessori. Giardino di 450 mq.Ricercatissime finiture. G.F. 1 031/3350605

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TERRENI MONGUZZO Terrenoedificabile di 1200 mq ideale pervilla singola o bifamiliare. Onerie progetto compresi nel prezzo. Informa-zioni in ufficio. G.F. 1 031/3350605

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VILLA PIANELLO DEL LARIO A 2 km.dal lago, nuovissima villetta a schiera di90 mq. ca. posta su 2 piani P.R. ingresso- soggiorno - angolo cottura - camera -bagno. Ampio portico coperto. Giardino diproprietà. P. 1° 2 locali mansardati - bagno.Possibilità box. € 216.000 Agenzia Immo-biliare Europa 0344/97486 348/2905414

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ognuno di loro ha a cuore lapropria identità e vuole man-tenerla. A queste perplessitàrispondo portando a esempioi pacchetti di programmi “offi-ce” per computer. Tutti usia-mo un computer per la nostraattività e tutti usiamo i pac-chetti di applicativi di scrittu-ra, di presentazione ecc.; diquesti pacchetti ne esistonovari, quelli windows, i mac oquelli open suorce, e ognunosi sceglie quello che più glipiace. Sono “strumenti” a sup-porto del nostro lavoro. Que-sto è il motivo per cui mi sen-tite sempre parlare di “stru-mento” quando parlo di piat-taforme MLS di condivisionedi portafogli. Devo dire che aquesto esempio tutti gli ope-ratori che hanno espresso del-le perplessità reagiscono mani-festando un’apertura verso l’ipo-tesi di approfondire l’argo-mento. La mia visione dell’Mlsè esattamente questa: un pac-chetto applicativo a supportodi una necessità dell’agenteimmobiliare, la necessità dicondividere un immobile. Nonè un caso che il logo che uti-lizziamo per questi articoli eper il nostro gruppo Facebook(al quale vi invito a iscrivervi)si chiama semplicemente “MLSpro - Multiple Listing Service”,e rafforzo ancora questa tesidicendo che MLS dovrebbeessere solo un’icona di un appli-cativo “OfficeCasa” specificoper le agenzie immobiliari.

Continua il mio giro di con-sultazioni su Milano. In variesedute ho incontrato circa 50operatori immobiliari, facen-do con tutti delle grandi chiac-chierate sull’evoluzione dellaprofessione. Abbiamo parlatodi tutto: dell’analisi delle pro-poste europee in materia diruolo professionale e del con-cetto di mandato a titolo one-roso, come dell’evoluzione edell’efficacia degli strumentipubblicitari sia cartacei che suweb. Ma soprattutto ci siamosoffermati a discutere su qua-li strumenti e quali strategieseguire per invertire quel trendnegativo che da qualche tem-po contrassegna il settore.Ho notato in tutti, una granvoglia di ripartenza, e questoè un gran segnale. Un mani-festo di intenti da un settore incrisi.Gli incontri hanno avuto l’obiet-tivo di raccogliere quante piùinformazioni possibile percostruire uno “strumento” inno-vativo che fosse rispettoso del-l’italianità dei nostri operato-ri ma che potesse nel contempotraghettarli verso l’integrazio-ne e l’allineamento agli stan-

dard europei e poi mondiali,che stanno definendosi per laprofessione dell’agente immo-biliare.Come saprete, l’attenzione èsempre di più rivolta verso ilconcetto di mandato. A tal pro-posito troverete sul gruppoFacebook “MLS pro – Multi-ple Listing Service” un inte-ressante studio fatto dal Lega-le della Fimaa di Milano, l’av-vocato Daniele Mammani, sul-la giurisprudenza in ambito dipluralità di mediatori. Ho chiesto a tutti gli agentiimmobiliari di raccontarmi leloro esperienze di condivisio-ne e successivamente di indi-carmi quali siano le possibilistrade da seguire per costrui-re, quello che io amo definireuno “strumento” che, grazieanche alle esperienze direttedegli operatori, possa stimo-lare l’avvicinamento a un pro-getto di condivisione di por-tafoglio con altri colleghi e chequantomeno ne possa stimo-lare una prova di uso. Uno degli argomenti di discus-sione più evidenziato dagliagenti immobiliari è quellorelativo all’imparzialità del-l’MLS. Mi spiego meglio: ilpanorama dei professionisti ècomposto da varie realtà, quel-li che da anni investono perfar conoscere il proprio logo,quelli che aderiscono a unarete in franchising, quelli chesono parte di una associazio-ne di categoria ecc.; bene,

Uno strumento imparziale che aiuta a vendere meglio

L’MLS è un pacchetto applicativo a supporto di una necessità dell’agente immobiliare, quella di condividere un immobile. E può essere utile

a tutte le tipologie di professionisti del settore: da chi opera per conto proprio a chi aderisce a un franchising fino a coloro che fanno parte di un’associazione di categoria

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