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ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS

URBANIZACIÓN ROCÍO DE NAGÜELES NNºº 11..449966 ddee RReeggiissttrroo PPrroovv.. ddee AAssoocciiaacciioonneess

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INFORME ANUAL DEL PRESIDENTE

Tras la convocatoria realizada para la asamblea general el próximo 20 de diciembre 2015 en la Clínica Buchinger, me dispongo a presentaros este informe con los acontecimientos mas relevantes ocurridos este año 2015 en Roció de Nagueles. INTRODUCCION:

Uno de los hechos más destacados ocurridos este año en nuestra ciudad de Marbella es la noticia de la anulación del Plan General de Ordenación Urbana 2010 por parte del Tribunal Supremo. Esto implica que la cuidad ahora se rige en materia de urbanismo por el plan vigente del año 1986 y dado a que en nuestra urbanización nunca se llegaron a terminar las obras de urbanización, debemos de ser todos los vecinos más “conscientes” de los derechos y obligaciones que tenemos los propietarios que pertenecemos al polígono de actuación PA-NG-28. Para poder llegar a ser conscientes de la complejidad del estado legal en el que se encuentra nuestra urbanización tenemos que contar la Historia desde el principio: La urbanización Cortijo de Nagueles / Rocio de Nagueles fue desarrollada por el Torero y empresario Don Manuel Gonzalez Cabello, obteniendo la aprobación definitiva del Plan Parcial de ordenación en 1973. Desde ese año Don Manuel Gonzalez Cabello comienza la segregación de la Finca Matriz en parcelas edificables para la construcción de viviendas unifamiliares con una superficie mínima de 1000 m2. Por entonces el promotor no tuvo en consideración los problemas legales que podría causar a los propietarios de las viviendas el hecho de no finalizar las obras de urbanización, segregando las parcelas sin llegar a constituir una Comunidad de Propietarios para el mantenimiento de la Urbanización. En el año 1986 sale un nuevo Plan General de Ordenación Urbana (P.G.O.U 1986) en el que el Ayuntamiento exige al polígono de actuación la realización de un proyecto de Urbanización, no obstante se califican los terrenos como urbanos y se le da a la urbanización calificación urbanística y edificabilidad permitida.

( Plano del Polígono de Actuación PA-NG-28, P.G.O.U 1986)

Durante los años siguientes Don Manuel Gonzalez Cabello junto con uno de sus hijos continúan las obras de urbanización terminando gran parte del saneamiento, alumbrado y acerado. En diciembre de 1987 Don Manuel González Cabello fallece continuando su hijo Manolo la finalización eterna de las obras de urbanización, y heredando sus seis hijos la propiedad de la finca matriz de la urbanización donde están las superficies de los viales.

En Agosto de 1989 se realiza una modificación del proyecto de urbanización pero no se llegan a culminar nunca las obras de urbanización. Por lo que no se han satisfecho de manera íntegra y completa el deber de urbanizar, con el fin de que las parcelas edificables merezcan la condición de solar.

Debido a que nunca se culminaron las obras de urbanización y a que Don Manuel González Cabello no llego a constituir antes de su muerte una Comunidad de Propietarios, esto mismo hizo que nadie se encargara del mantenimiento de la urbanización, llegando a degradarse todo lo realizado en materia de Acerado, Viales deteriorados y Alumbrado. Existen todavía en la Calle Pizarra cinco farolas obsoletas de ese tiempo ya que nunca se le llego a dar mantenimiento dado a que la Asociación de Propietarios solo se encargaba de la distribución del agua en esos tiempos.

Por lo que es justo y honesto decir que es cierto que el promotor ya fallecido (y a día de hoy sin ninguna responsabilidad legal) nunca llego a culminar las obras de urbanización, pero por otra parte también es cierto que durante muchos años no se prestó ningún mantenimiento al acerado, pavimentado y alumbrado por parte de la Asociación de Propietarios, que en muchas partes ya es inexistente o se encuentra muy deteriorado. Por todo ello y mas aun cuando se ha anulado el P.G.O.U 2010 eliminándose en nuestra urbanización la calificación errónea de Suelo Urbano Consolidado, mas conscientes debemos de ser los propietarios de nuestras obligaciones y derechos. OBLIGACIONES: Finalizar las obras de urbanización ya que a día de hoy no disponemos de los servicios necesarios en la urbanización para la calificación de suelo urbano consolidado dado que no se culminaron las obras. Por ello debemos de unirnos todos los propietarios para defender nuestros intereses dado a que existen varios propietarios dentro de nuestro polígono de actuación que no pagan sus cuotas o no quieren pertenecer a la Asociación de propietarios siendo insolidarios a la hora de compartir los gastos que podamos incurrir en la realización de las obras de las que ellos también se beneficiarían. Uniéndonos podremos obligarles a que pertenezcan a la comunidad de propietarios y así disponer de un reparto más equitativo de las cargas y las responsabilidades que tenemos. Existe en el polígono una constructora de obra nueva que dispone de casi todos los servicios y siendo conscientes de ello no quieren unirse a la comunidad de propietarios para terminar las obras de urbanización. Sin embargo, parece que no son conscientes de que pertenecen a un Polígono de Actuación concreto y el Ayuntamiento nos exigen no solo la correcta conservación de los viales sino dotar de hidrantes contra incendios la urbanización, soterrar las líneas áreas de telefonía, completar la señalización Horizontal y vertical, etc, etc, tal y como se puede ver en el siguiente documento.

DERECHOS: Al no haberse finalizado las obras de urbanización no se ha recepcionado la urbanización al Ayuntamiento. Al ser propietarios de los restos de la Finca Matriz tenemos los derechos y competencias de nuestro territorio. Según el Registrador de la Propiedad tenemos derecho a cerrarnos por seguridad ya que somos propiedad privada, tenemos derecho a la recirculación de nuestro tráfico para evitar la entrada de camiones que a día de hoy siguen circulando por nuestras calles ignorando la señalización de prohibido camiones y deteriorando nuestros viales. Así como todos los vehículos de paso por parte de padres que llevan a sus hijos al Colegio Swans y propietarios de otras urbanizaciones colindantes como Marbella Hill Club y Sierra

Blanca que también nos deterioran la urbanización con el paso de sus vehículos a alta velocidad no siendo conscientes de que circulan por propiedad privada. Si permanecemos unidos y dado a que tenemos una amplia mayoría en el Polígono de actuación PA-NG-28 tenemos el derecho de convertimos en comunidad de propietarios / complejo inmobiliario privado. De tal manera que la ley les obligue a asumir sus obligaciones en los costes de urbanización diluyendo los costes de los Asociados. Para poder llevar a cabo todo esto es requisito indispensable tener los propietarios una propiedad en común, tal y como nos recomendó en su informe la abogada urbanista Cristina Mintegui que extractamos a continuación:

1. FINCA MATRIZ Tras la aprobación el año pasado por parte de la Asamblea General de realizar los tramites para constituirnos en Comunidad de Propietarios, tenemos una gran noticia para todos los propietarios. Tras un año y medio de intensas negociaciones hemos conseguido la donación de la Finca Matriz por parte de los herederos de Don Manuel González Cabello, y ya tenemos inscrito en el registro de la propiedad los restos de la finca matriz (viales y zonas verdes de nuestra urbanización).

La urbanista Cristina Mintegui que tras realizar un estudio de la situación emite un informe resolviendo que la mejor figura legal para tal fin es la de constituirse en Comunidad de Propietarios. Para ello tal y cómo se cita en el artículo 396 del Código Civil al que hace referencia la Ley de Propiedad Horizontal por la cual se rigen las comunidades de propietarios, es imprescindible que los propietarios tengan un elemento común, inexistente hasta la fecha, por lo que se decide a través de la Asociación negociar con los herederos del promotor D. Manuel González Cabello la donación de los restos de la finca matriz (viales y zonas verdes) para poder constituir la comunidad de propietarios y convertirnos en un Complejo Inmobiliario Privado.

Con este hito alcanzado, siendo ahora los viales de la urbanización de nuestra propiedad, es decir propiedad privada y tras la anulación del PGOU (Plan General de Ordenación Urbana 2010), según el Registrador de la propiedad de Marbella y varios juristas, tenemos las competencias necesarias para realizar los puntos aprobados en la asamblea anterior y otros nuevos que explicamos a continuación: A. Instalación de barreras y verjas de seguridad en todos los accesos de la

urbanización. A día de hoy tenemos que informar que este año se han producido cinco robos en la urbanización. Siguiendo la recomendación de los informes de seguridad que encargamos en su día y como somos los propietarios de los viales estamos instalando en todas las entradas de la urbanización barreras y verjas para el aumento de la seguridad. Otro punto fundamental para mejorar la seguridad es el alumbrado. Tenemos previsto instalar una farola fotovoltaica de prueba para valorar la eficacia de dicha tecnología y hacer en el futuro, con vuestro consenso, una urbanización más segura.

B. Reordenación del tráfico aprobada en la Asamblea general 2014. A día de hoy no

se ha ejecutado esperando que el ayuntamiento nos autorice. Tras mas de un año y medio de gestiones con el Ayuntamiento nos dijeron verbalmente que nos autorizarían y tras la obtención de un silencio administrativo, dado que somos ahora una urbanización privada con viales privados y que se ha anulado el PGOU 2010 ahora tenemos competencias para realizarlo. Además es uno de los puntos a ejecutar en la Declaración Administrativa de Obras de Urbanización enviada por el ayuntamiento. El reordenamiento del tráfico ayudara a que sea más difícil entrar en la urbanización aumentado la seguridad.

C. Garita de Seguridad: Con fecha 5 de abril del 2014 se solicita la licencia de obras totalmente consensuada con el ayuntamiento de Marbella para la construcción de una Caseta o Garita de Seguridad en la entrada de la urbanización, a día de hoy todavía no se nos ha otorgado la licencia de obra debido a el cambio de gobierno

D. y a la anulación del PGOU 2010. Mientras nos otorgan la licencia de obras, hemos

recibido una donación de una pequeña caseta de seguridad prefabricada por parte de la Clínica Buchinger la cual utilizaremos en cuanto tratemos todos los vecinos los siguientes pasos a seguir en materia de seguridad.

E. Calles no ejecutadas: Debemos de informar que hemos detectado la usurpación

de varias calles no ejecutadas por diferentes vecinos de la urbanización, por lo que debemos de tomar acciones para defender los derechos del conjunto de los propietarios.

F. Mantenimiento y limpieza de las calles de la urbanización: Desde que nos hicimos cargo de la urbanización volvimos a contratar a Juan Millán para que realizase labores de mantenimiento y limpieza. Así mismo contratamos a un ayudante que le apoyase en dicha tarea puesto que contamos con miles de metros de viales que ahora se encuentran en mucho mejores condiciones que cuando llegamos.

G. Canalizaciones de las cámaras de Seguridad: Consideramos que una de las

medidas disuasorias más eficaces es la instalación de cámaras de seguridad, tal y

como se hace constar en los informes de seguridad que hemos recibido y que están a su disposición en la página web.

H. Página web: Uno de los principales objetivos de la actual junta directiva es que haya una mayor transparencia en la gestión y mantener informados a los propietarios de las acciones que se están llevando a cabo, por lo que se ha creado una página web de la asociación con información actualizada sobre todo lo relacionado con la misma.

I. Nombre de las Calles: Pretendemos instalar nuevos carteles con los nombres de

las calles.

2.- DETALLE DE LA RECUPERACION DE MOROSOS. Se informa a los asociados de las acciones realizadas contra morosos sigue habiendo una morosidad de 92.803 euros, ya por parte de morosos estructurales y reiterados, a día de hoy se opto por la vía judicial contra los mismos, la que queda esperar a las sentencias.

PROPIETARIO PARCELA DEUDA

Maria Dolores Ausejo 3,4, 10 y 11 2523,34

Antonio Pascual Navas 17-18 2000,00

Marie Helene Burot 45 1231,55

Lidia Latunova 52 1461,00

Rachid Holding 54 500,00

Dina Gnann 60 1500,00

Seppo Tervonen 65 3791,10

Anton Sirotine 66 1750,00

Coast Line S.L 68 1750,00

Fathia Chetoh 100 2233,25

Xandra Rowat 101B 7223,25

Michel Abou Nassar 107 (1-4) 4200,00

Zolwin S.L 107 (6) 3105,25

Claire Sanderson 107 (7) 2451,85

Walcres LTD 111 6408,83

Ana María Viñuela 120 967,00

Luis Ramírez Pereda 132 750,00

Jackson Anderson LTD 142 2000,00

Ivo Mancinelli 143 5243,97

Wallner Wolfram 150 1524,50

HC Hospitales 162 4556,00

Eppler 164 2755,25

Baron Properties 176 2000,00

Malcom Charles Spendlove 178 6441,85

Towney Iberia S.L 181 5438,60

Sommer International 185 2000,00

Javier Nieto 192 2000,00

Jesús Martínez 191 2779,75

Fuente de la Jabalina 203 2000,00

Paraiso Marbella 209-215 1750,00

Smit Fedde 233 900,00

Isabel Calleja 240 450,00

TOTAL 85686,34

3. JUBILACION SR. MILLAN Tenemos que informar que uno de los trabajadores de la Asociación de Propietarios el Sr. Juan Millán que realiza labores de mantenimiento se jubilará en el mes de abril, tras mas de 30 años de servicio le agradecemos desde aquí su disposición, buen hacer y le damos las gracias de corazón. Así mismo informamos que se ha renovado el contrato de su ayudante de pruebas a indefinido. 4. URBANIZADORA PA-NG-28 S.L. Ante la necesidad de finalizar las obras de urbanización (Alumbrado, Acerado, pavimentación, canalizaciones, hidrantes y parte del Saneamiento), los propietarios que tienen sus casas en el polígono de actuación citado deciden a través de La Asociación de Propietarios de Rocio de Nagueles buscar la forma equitativa de repartición de gastos de reurbanización, ya que hasta ahora sólo estaban constituidos como Asociación de Propietarios Urbanización Rocío de Nagüeles, creada desde el comienzo de la misma para dotar de las infraestructuras hidráulicas y el abastecimiento del suministro de agua totalmente necesario para los propietarios. El día 2 de Agosto de 2013, el Ayuntamiento obliga a la Asociación a la cesión de estas infraestructuras y suministro a la empresa AQUAGEST / HIDRALIA. Consideramos que ya es el momento de integrar la figura jurídica más equitativa para terminar las obras de urbanización no ejecutadas por el promotor original D. Manuel González Cabello. Para ello se recurrió a la urbanista Cristina Mintegui, que tras la realización de un estudio de la situación emitio un informe resolviendo que la mejor figura legal para tal fin es la de constituirse como Comunidad de Propietarios. Para ello tal y cómo se cita en el artículo 396 del Código Civil al que hace referencia la Ley de Propiedad Horizontal por la cual se rigen las comunidades de propietarios es imprescindible que los propietarios tengan un elemento común, inexistente hasta la fecha, por lo que se decide a través de la Asociación negociar con los herederos del promotor la donación de los restos de la finca matriz (viales) para poder constituir la comunidad de propietarios, calcular los coeficientes de participación y llevar a cabo la finalización de las obras de la urbanización

Al ser la Asociación de Propietarios una entidad sin ánimo de lucro y no poder tener propiedades, se crea la sociedad URBANIZADORA PA-NG-28 S.L para la aceptación de los elementos comunes para así poder ejecutar la finalización de las obras de urbanización, ya que es la única finalidad de la sociedad Urbanizadora PA-NG-28 la de finalizar las obras de urbanización. En base a la escritura de donación otorgada a Urbanizadora PA-NG-28 SL (representada por Presidente Y Vicepresidente), esta mercantil es la titular de derechos y obligaciones derivados de su condición de propietario de los restos de la Finca Matriz, el cien por cien de las Acciones son de la Asociación de Propietarios de Roció de Nagueles. 5. PASOS A SEGUIR PARA LA FUTURA CONSTITUCION DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y CONSTITUCION DE COMPLEJO INMOBILIARIO PRIVADO En cuanto a la comunidad de propietarios, no existe una solución concreta al respecto, debido a la no existencia de un titulo constitutivo, y también a que la titularidad de los viales no corresponde a los propietarios de las fincas segregadas. La opción más factible sería aplicar la figura de la vinculación OB REM y obligación PROPTER REM de manera que el propietario de los viales (Urbanizadora PA-NG-28) cedería a cada uno de los propietarios de las parcelas segregadas una cuota indivisa de los viales y de esta manera pasarían los mismos a ser anexos de cada parcela y considerándose en cierta forma elemento común. De esta manera podría constituirse la comunidad de propietarios en cuestión. Esto sería beneficioso para los propietarios de las parcelas ya que se verían beneficiados puesto que al no ser a día de hoy algo suyo pero si indispensable para acceder a su propiedad, corren el riesgo de que por parte de los propietarios del citado vial hagan un uso indebido del mismo, cortando o limitado el acceso a su propiedad que es el vial. El procedimiento para la formalización de la Comunidad de propietarios seria al amparo de la descrita vinculación OB REM y obligación PROPTER REM, previa cesión de cuota indivisa de los viales que pasaría a ser la cosa común el siguiente:

Notificación formal a todos los propietarios que deban constituirse en comunidad, para la celebración de Asamblea de Constitución, con una antelación mínima de 15 días.

Votación y aprobación en Asamblea de la constitución de Comunidad de propietarios, para lo que se precisara un mínimo del 51% de las propiedades vinculadas a la comunidad.

Asignación de cuotas de participación en el sector en base al derecho edificable que el planeamiento urbanístico vigente le reporte a la cada parcela, ya se ha realizado todo este trabajo.

Aprobación de presupuesto para el ejercicio del año que corresponda, por mayoría simple de los asistentes a la Asamblea.

A pesar de todas las indicaciones dadas, no estamos exentos de que haya propietarios coparticipes del sector y no de la Asociación que mantengan oposición a la pretendida constitución de la Comunidad de Propietarios, ante lo único que se recomienda es tratar de mantener la mayor transparencia posible en todos el proceso, con información continuada a los propietarios del sector. Les espero en la asamblea del próximo día 20 de diciembre. Presidente:

Fdo: D. Borja Sicre Bustamante

ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS URBANIZACIÓN ROCÍO DE NAGÜELES

Nº 1.496 de Registro Prov de Asociaciones

G29434669

CUENTAS ANUALES AÑO 2014

INGRESOS INGRESOS

Facturación por cuotas 140000,00 Facturación por cuotas 146150,00

Ingresos financieros. 0,00 Ingresos financieros. 0,00

TOTAL INGRESOS 140.000,00 TOTAL INGRESOS 146.150,00

GASTOS GASTOS

Pago deuda pendiente Acosol 20000,00 Pago deuda pendiente Acosol 16000,00

Consumo energía eléctrica 600,00 Consumo energía eléctrica 528,82

Sueldos y salarios 27000,00 Sueldos y salarios 30249,58

Seguridad Social 7700,00 Seguridad Social 7579,78

Servicios de Prevención 500,00 Servicios de Prevención 482,75

Reparaciones 10000,00 Reparaciones 8278,80

Sevicios Franjus Security 55200,00 Sevicios Franjus Security 54764,60

Primas de seguros 500,00 Primas de seguros 673,09

Servicios bancarios y similares 500,00 Servicios bancarios y similares 469,56

Gastos teléfonos 1700,00 Gastos teléfonos 2418,59

Gastos material oficina 550,00 Gastos material oficina 437,63

Gastos gasolina 500,00 Gastos gasolina 364,93

Gastos compra viales 5500,00 Gastos compra viales 5776,50

Gastos Programa Fac/Contabilidad 280,00 Gastos Programa Fac/Contabilidad 275,16

Proyecto Garita 1200,00 Proyecto Garita 1210,00

Pérdidas por cuotas incobrables 4600,00 Pérdidas por cuotas incobrables 4590,30

Cuota labor Presidente 1250,00

Traducciones convocatorias y actas 359,37

Minuta despido Sr. Millan y morosos 3388,00

TOTAL GASTOS 136330,00 TOTAL GASTOS 139097,46

DEFICIT/SUPERAVIT OPERATIVO 3.670,00 DEFICIT/SUPERAVIT OPERATIVO 7.052,54

Marbella, Diciembre 2015

ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS

URBANIZACIÓN ROCÍO DE NAGÜELES

Nº 1.496 de Registro Prov de Asociaciones

G29434669

PRESUPUESTO 2015

INGRESOS

Facturación por cuotas 146000,00

146.000,00

GASTOS

Pago deuda pendiente Acosol 36000,00

Donación de Viales -1000,00

Sueldos y salarios 42000,00

Seguridad Social 11800,00

Servicios de Prevención 500,00

Reparaciones ordinarias 11000,00

Medidas de seguridad 14000,00

Sevicios Franjus Security 55000,00

Primas de seguros 700,00

Servicios bancarios y similares 500,00

Gastos teléfonos 3900,00

Gastos material oficina 200,00

Gastos gasolina 1300,00

Gastos cálculo de coeficientes 14000,00

Gastos Programa Fac/Contabilidad 280,00

Proyecto Garita 1250,00

Cuota labor Presidente 1750,00

Creación página web 900,00

Asesoría Laboral 340,00

Traducciones convocatorias y actas 600,00

Impuestos licencia garita 2200,00

TOTAL GASTOS 197220,00

Marbella, Diciembre 2015