ASKER OG BÆRUM TINGRETTkorpasen.no/wp-content/uploads/2017/06/2017-06-01-Korp... · 2017-06-02 · ASKER OG BÆRUM TINGRETT Ingen begrensninger i adgangen til offentlig gjengivelse

ASKER OG BÆRUM TINGRETT

Ingen begrensninger i adgangen til offentlig gjengivelse

DOM

Avsagt: 01.06.2017 i Asker og Bærum tingrett,

Saksnr.: 16-150247TVI-AHER/1

Dommer:

Tingrettsdommer Kjeld Tore Nørgaard

Saken gjelder: Mangelskrav etter bustadoppføringslova

Asker kommune, v/ ordføreren Advokat Anders Reiremo Asker kommune v/ordføreren Advokat Anders Reiremo Eirik Telje Advokat Anders Reiremo Hanne Hellevik Advokat Anders Reiremo Kristine Ruud Advokat Anders Reiremo Kaja Sørensen Advokat Anders Reiremo Kjell Alf Hansen Advokat Anders Reiremo Ragnhild Hansen Advokat Anders Reiremo Kirsten Højte Sørensen Advokat Anders Reiremo Asbjørn Løvoll Advokat Anders Reiremo Stine Jørgensen Advokat Anders Reiremo Cecilie Myhre Advokat Anders Reiremo Donna Louise Fox Advokat Anders Reiremo Karin Gjertsen Mundal Advokat Anders Reiremo Anna Carethe Amundsen Advokat Anders Reiremo Asker kommune v/ordføreren Advokat Anders Reiremo Asker kommune v/ordføreren Advokat Anders Reiremo Per Terje Steen Advokat Anders Reiremo Uno Alexander Winther Sandstrøm Advokat Anders Reiremo Asker kommune v/ordføreren Advokat Anders Reiremo Bjørn Erik Norlie Moksness Advokat Anders Reiremo Gro-Helene Nordskaug Næss Advokat Anders Reiremo Hans Kristian Rygh Advokat Anders Reiremo Marianne Knutsen Eien Advokat Anders Reiremo

- 2 - 16-150247TVI-AHER/1

Olav Johan Nåheim Eien Advokat Anders Reiremo Lars Erik Nyhaug Jenssen Advokat Anders Reiremo Helge Holth Advokat Anders Reiremo Nina Hartting Advokat Anders Reiremo Hildegunn Solveig Øye Advokat Anders Reiremo Åse Linda Tynning Advokat Anders Reiremo Bente Solbakken Advokat Anders Reiremo Ole Fredrik Melleby Advokat Anders Reiremo Heidi Ilievski Advokat Anders Reiremo Greta Almerud Advokat Anders Reiremo Kjell Arne Skjold Advokat Anders Reiremo Nina Dalsøren Tufte Advokat Anders Reiremo Rune Tufte Advokat Anders Reiremo Håkon Grønning Tvervaag Advokat Anders Reiremo Monica Grønning Tvervaag Advokat Anders Reiremo Kristine Tokle Kleivenes Advokat Anders Reiremo Lars Clason Lund Advokat Anders Reiremo Kenneth Lee Olsen Advokat Anders Reiremo Anne Lise Aasen Advokat Anders Reiremo Kristian Jørgen Von Der Lippe Gythfeldt Advokat Anders Reiremo Gudmundur Bardarson Advokat Anders Reiremo Hugrun Oladottir Advokat Anders Reiremo Anders Olav Knutsen Advokat Anders Reiremo Liv Karin Jessen Knutsen Advokat Anders Reiremo Maria Yen Phuong Lam Jamedari Advokat Anders Reiremo Ramin Lam Jamedari Advokat Anders Reiremo Asker kommune v/ordføreren Advokat Anders Reiremo Astrid Laurentze Vilhelmine Halvorsen Advokat Anders Reiremo Tor Halvorsen Advokat Anders Reiremo Monica Bekker Advokat Anders Reiremo Brit Myhrvold Bjartland Advokat Anders Reiremo Ann Margrethe Brekke Isachsen Advokat Anders Reiremo Steinar Daltveit Advokat Anders Reiremo Tone Hornnæss Schjetne Advokat Anders Reiremo Asker kommune v/ordføreren Advokat Anders Reiremo Harald Hjemdal Pedersen Advokat Anders Reiremo Kari Ønvik Pedersen Advokat Anders Reiremo Torgeir Ønvik Amundsen Advokat Anders Reiremo Christian Røsaker Advokat Anders Reiremo Kjell Gunnar Kvamme Advokat Anders Reiremo Tone Kristine Sæther Kvamme Advokat Anders Reiremo Bjarne Bakk Advokat Anders Reiremo Anne Kristine Sandelin Merkesvik Advokat Anders Reiremo Geir Magne Merkesvik Advokat Anders Reiremo Karin Solberg Gulliksen Advokat Anders Reiremo Karl Edvard Gulliksen Advokat Anders Reiremo Jon Magnus Wærstad Advokat Anders Reiremo Torill Tordal Lyngbø Advokat Anders Reiremo Randi Støfring Advokat Anders Reiremo Kirsten Ingeborg Andersen Advokat Anders Reiremo

- 3 - 16-150247TVI-AHER/1

Paal Kristiansen Advokat Anders Reiremo Kevin John Tuttle Advokat Anders Reiremo Lise Sørbø Advokat Anders Reiremo Siri Engesland Advokat Anders Reiremo Roy Iversen Advokat Anders Reiremo Bård Marthinsen Advokat Anders Reiremo Asker kommune v/ordføreren Advokat Anders Reiremo Mette Lise Molberg Advokat Anders Reiremo Siw Karinen Advokat Anders Reiremo Thomas Vestnes Bjerke Advokat Anders Reiremo Liv Tellsgård Advokat Anders Reiremo Inga-Lill Follesø Advokat Anders Reiremo Frode Berge Advokat Anders Reiremo Ingvild Hellebust Tørstad Advokat Anders Reiremo Knut Hellman Advokat Anders Reiremo Karen Müller Advokat Anders Reiremo Øyvind Kapstad Advokat Anders Reiremo Lillian Margareth Torset Advokat Anders Reiremo Hege Døving Advokat Anders Reiremo Pål Agdestein Advokat Anders Reiremo Elin Kogstad Advokat Anders Reiremo Tom Rabben Advokat Anders Reiremo Harald Holden Advokat Anders Reiremo Torill Holden Advokat Anders Reiremo Heather Solheim Advokat Anders Reiremo Knut Olav Solheim Advokat Anders Reiremo Ailin Gangstad Advokat Anders Reiremo Daniel Opstad Advokat Anders Reiremo Nina Charlotte Lilleby Advokat Anders Reiremo Gro Kristin Eriksen Advokat Anders Reiremo Gro Steigum Advokat Anders Reiremo Stein Arne Bakken Advokat Anders Reiremo Johan Peter Torgersen Advokat Anders Reiremo Anne Margrethe Presthus Advokat Anders Reiremo Dag Thorkildsen Advokat Anders Reiremo Henriette Iversen Huer Advokat Anders Reiremo Knut Helge Teppan Advokat Anders Reiremo Linda Therese Høili Christiansen Advokat Anders Reiremo Vegard Unnli Advokat Anders Reiremo Sveinung Svarva Gaastjønn Advokat Anders Reiremo Joakim Hanevold Advokat Anders Reiremo Kristin Levinsen Sporild Advokat Anders Reiremo Lilly Margrethe Isah Rienks Advokat Anders Reiremo Linda Solum Sørensen Advokat Anders Reiremo Øystein Anker Sørensen Advokat Anders Reiremo Alessandra Barabino Advokat Anders Reiremo Paolo Romanello Advokat Anders Reiremo Trudi Johansen Advokat Anders Reiremo Didier Malfoy Advokat Anders Reiremo Aygul Turkmen Advokat Anders Reiremo

- 4 - 16-150247TVI-AHER/1

Sofie Tatiana Lewis Hildrum Advokat Anders Reiremo Sissel Haram Advokat Anders Reiremo Kristoffer Gillebo Advokat Anders Reiremo Gunnar Hobæk Isaksen Advokat Anders Reiremo Henrik Svanström Advokat Anders Reiremo Jessika Els-Marie Svanström Advokat Anders Reiremo Asker kommune v/ordføreren Advokat Anders Reiremo Truls Arne Gundersen Advokat Anders Reiremo Ivar Vikøren Advokat Anders Reiremo Øyvind Pettersen Advokat Anders Reiremo Siv Marina Aastorp Pettersen Advokat Anders Reiremo Bjørg Kristin Alming Rydh Advokat Anders Reiremo Karl Arild Rydh Advokat Anders Reiremo Reidun Stenvaag Advokat Anders Reiremo Christine Huer Advokat Anders Reiremo Kjetil Frederiksen Advokat Anders Reiremo Gunnar Magnus Handeland Advokat Anders Reiremo Melanie Marie Sagen Thon Advokat Anders Reiremo Ole Kristoffer Tyribakken Advokat Anders Reiremo Krishnanu Ray Advokat Anders Reiremo Astrid Sætrang Morvik Advokat Anders Reiremo Andreas Kirkerud Advokat Anders Reiremo Hilde Tørhaug Advokat Anders Reiremo Jan Wilhelm Kavli Advokat Anders Reiremo Li He Advokat Anders Reiremo Ellen Elisabeth Furulund Advokat Anders Reiremo Svein Erik Karlsen Advokat Anders Reiremo Espen Lysvik Advokat Anders Reiremo Eirik Haugen Advokat Anders Reiremo Hilde Medgard Advokat Anders Reiremo Frode Sundby Advokat Anders Reiremo Janne Sundby Advokat Anders Reiremo Asker kommune v/ordføreren Advokat Anders Reiremo Birgitte Ege Carlsen Advokat Anders Reiremo Andreas Jerndahl Berge Advokat Anders Reiremo Marte Nielsen Advokat Anders Reiremo Marzanna Janina Werynska Fallahinejad

Advokat Anders Reiremo

Nader Fallahinejad Advokat Anders Reiremo Kristin Irén Bustnes Dijkman Advokat Anders Reiremo Anne-Siri Bjørklund Advokat Anders Reiremo Tom Henry Vestreng Advokat Anders Reiremo Aimee Erdal Thomassen Advokat Anders Reiremo Espen Aspelund Advokat Anders Reiremo Anette Ose Advokat Anders Reiremo Camilla Tenmann Kristensen Advokat Anders Reiremo Pål Kjølen Kristensen Advokat Anders Reiremo Asker kommune v/ordføreren Advokat Anders Reiremo Hilde Folkedahl Enger Advokat Anders Reiremo Karstein Haugen Advokat Anders Reiremo

- 5 - 16-150247TVI-AHER/1

Ilo Ilievski Advokat Anders Reiremo Fredrik Hedeman Advokat Anders Reiremo Kristina Hedeman Advokat Anders Reiremo Hossein Rostamzadeh Advokat Anders Reiremo Parisa Souleimanzadeh Advokat Anders Reiremo Hilde Skredtveit Moen Advokat Anders Reiremo Line Brørs Midtgaard Advokat Anders Reiremo Leif Ståle Nævestad Advokat Anders Reiremo Cathrine Nesse Gjøsund Advokat Anders Reiremo Johan Bernard Skjønhaug Advokat Anders Reiremo Odd Magne Westerheim Advokat Anders Reiremo Mette Thomassen Westerheim Advokat Anders Reiremo Pia Simensen Advokat Anders Reiremo Finn Johan Hovland Advokat Anders Reiremo Grethe Synøve Ovidia Gjelstad Advokat Anders Reiremo Petter Karlgård Advokat Anders Reiremo Grant Malcolm Friel Advokat Anders Reiremo Mahmoud Assadi Advokat Anders Reiremo Tara Assadi Advokat Anders Reiremo Tone Tennebø Mikkelsen Advokat Anders Reiremo Terje Christiansen Advokat Anders Reiremo Gro Gudheim Advokat Anders Reiremo Odd Norman Gudheim Advokat Anders Reiremo Mira Hoel Coucheron Advokat Anders Reiremo Robert Brenne Overå Advokat Anders Reiremo Turi Hoel Advokat Anders Reiremo Sverre Dahl Advokat Anders Reiremo Dag Høyem Advokat Anders Reiremo Eirik Harald Lien Advokat Anders Reiremo Stein Odvar Omland Advokat Anders Reiremo Kidisti Ekubamichael Gebrehiwet Advokat Anders Reiremo Bishwajit Choudhary Advokat Anders Reiremo Dmitry Ilinskiy Advokat Anders Reiremo Roger Lysaker Advokat Anders Reiremo Anita Romsaas Rønneberg Advokat Anders Reiremo Ole Jakob Rønneberg Advokat Anders Reiremo Jon Kristian Skare Advokat Anders Reiremo Sandra Eileen Rødseth Simonsen Advokat Anders Reiremo Andreas Grebezs Støfring Torgersen Advokat Anders Reiremo Elzbieta Joanna Johansen Advokat Anders Reiremo Ole-Jacob Johansen Advokat Anders Reiremo Geir Nærø Advokat Anders Reiremo Wenche Løbben Advokat Anders Reiremo Ingrid Elisabeth Riege Advokat Anders Reiremo Stig Østereng Advokat Anders Reiremo Asker kommune, v/ Ordføreren - Eiendomsforvaltningen

Advokat Anders Reiremo

Christine Ønvik Amundsen Advokat Anders Reiremo Li Sun Advokat Anders Reiremo Jan Erik Kirkeby Advokat Anders Reiremo

- 6 - 16-150247TVI-AHER/1

Liselotte Holmberg Rabben Advokat Anders Reiremo Morten Iversen Huer Advokat Anders Reiremo Sarah Gillebo Advokat Anders Reiremo Ana Macedo Soveral Dias Vikøren Advokat Anders Reiremo Corinna Auf Der Heide Advokat Anders Reiremo Anne Bærland Advokat Anders Reiremo Eigil Morvik Advokat Anders Reiremo Anne Kristine Kirkerud Advokat Anders Reiremo Marianne Hansen Advokat Anders Reiremo Arvid Årre Advokat Anders Reiremo Anica Prkevska-Ilievski Advokat Anders Reiremo Maria Helene Hougen Advokat Anders Reiremo Lise Fredriksen Advokat Anders Reiremo Daniel Barhane Advokat Anders Reiremo Asker kommune, v/ Ordføreren Advokat Anders Reiremo Kristin Solheim Advokat Anders Reiremo Jeanette Labourée Advokat Anders Reiremo Øystein Ringstad Advokat Anders Reiremo Krishnanu Ray Advokat Anders Reiremo Andreas Jerndahl Berge Advokat Anders Reiremo Helene Mathisen Advokat Anders Reiremo Tore Larsen Advokat Anders Reiremo

mot

Asker og Bærum Boligbyggelag Ba Advokat Hans-Jørgen Arvesen

- 7 - 16-150247TVI-AHER/1

DOM

Saken gjelder mangelskrav som følge av vannlekkasjer i garasjeanlegg, herunder

spørsmålet om eventuelle mangelskrav er bortfalt på grunn av for sen reklamasjon eller

foreldelse.

Framstilling av saken

Saksøkerne er eierne av 172 av til sammen 173 seksjoner i Korpåsen boligsameie

(sameiet). Boenhetene i sameiet består av flermannsboliger fordelt på fem tun. Sameiet har

et garasjeanlegg bestående av fem garasjebygg, et tilknyttet hvert tun. Det er

parkeringsplasser inne i hvert garasjebygg og på taket av byggene, hvor det er satt opp

carporter. Boligene og garasjeanlegget ble oppført på oppdrag av Asker og Bærum

Boligbyggelag BA (ABBL eller saksøkte) i 2002-2003. Oppføringen ble gjort av Hæhre

Entreprenør AS (Hæhre) og underentreprenører av Hæhre. Garasjedekket på topplanet, det

vil si der carportene er plassert, ble lagt av Nodest Asfalt, som var en underentreprenør av

Hæhre. Nodest Asfalt er senere blitt en del av NCC. Det øverste laget på garasjedekket er

såkalt støpeasfalt, som skal være vanntett. Under støpeasfalten er det lagt et

trykkutjevningslag av asfaltgrusbetong, som ligger på betongdekket.

Eierseksjonene ble overlevert fra ABBL til sameierne i 2002-2004. Saksøkerne har enten

kjøpt eierseksjonen fra ABBL eller fra en tidligere seksjonseier. Partene er enige om at

reglene i bustadoppføringsloven kan legges til grunn for samtlige saksøkere.

ABBL har vært sameiets forretningsfører, og det er inngått avtaler mellom ABBL og

sameiet som inkluderer blant annet administrasjon av vedlikehold.

Det er på det rene at det har vært lekkasjer i garasjeanlegget slik at vann og/eller fukt har

kommet inn i garasjen under topplanet. Det er også på det rene at ABBL har foretatt

utbedringer i flere omganger. Partene er blant annet uenige om omfanget av lekkasjer,

herunder om det har vært lekkasjer i samtlige garasjebygg. Partene er videre uenige om det

er reklamert i tide og om kravet er foreldet eller ikke. Nedenfor redegjøres det for

hovedpunktene i korrespondansen og kontakten mellom partene.

Det ble i 2006 reklamert over lekkasje i garasjen tilknyttet det som omtales som tun 4, og

det framgår indirekte av korrespondansen mellom partene at det ble utført utbedringer

høsten 2006. I januar ble det fra sameiet på nytt reklamert over lekkasjer. Av

korrespondansen framgår det at det da lakk i garasjen tilknyttet tun 4 og i garasjen

tilknyttet tun 5. ABBL reklamerte videre til NCC i slutten av januar 2007, og på nytt i

slutten av mai 2007. Av korrespondansen framgår det at NCC skulle ha befaring i sameiet,

og også i nabosameiet Korpefaret, hvor det var tilsvarende problemer.

- 8 - 16-150247TVI-AHER/1

Den 21. januar 2008 tok sameiet, og ikke den enkelte sameier, ut forliksklage mot ABBL

med krav om utbedring av mangler ved fellesarealene, subsidiært prisavslag. Det heter i

forliksklagen blant annet:

"Mangler ved eiendommen er oppdaget på følgende områder av eiendommens

fellesarealer:

1. Lekkasjer på garasjetak. Det er avdekket at den tekniske løsningen og

utførelsen ikke er i samsvar med byggtekniske forskrifter. Det er

vanninntregning fra tak som kommer frem langs skjøten mellom vegg og tak. I

tillegg er det flere steder vanngjennomtregninger og saltutslag som igjen har

påført skade på parkerte biler. Det er på bakgrunn av den utførelsen som

innklagede har benyttet på samtlige tak fare for ytterligere lekkasjer.

[…]"

I forbindelse med forliksrådsbehandlingen innhentet sameiet en vurdering fra takstmann

Arne Martin Hoel. I Hoels tilstandsvurdering 1. april 2008 ble det påpekt lekkasjer i

garasjene tilknyttet tun 4 og 5.

Den 9. april 2008 hadde NCC og ABBL befaring i både Korpåsen boligsameie og

Korpefaret boligsameie. Av referatet framgår det blant annet:

"Korpåsen, Tun 4

Omfang:

Tydelige riss og en sprekk med lekkasjemerker og saltutslag (ikke misfarging fra

asfalt el., referansebilde 3)

På dekket over er det støpeasfalt med søyler og strekkstag som er boltet ned i dekket.

Lekkasjen ligger under en av søylene over.

Mulig årsak:

I forkant av søylene er det små hull i dekket (ref. bilde 4), disse hullene er

sannynligvis feilboringer i forbindelse med montering av søylene (hylsene står igjen i

flere av hullene) det er ett hull foran hver søyle, 6 i alt. Det er mulig at vann kan

trenge inn gjennom disse hullene, det er også mulig at det er lekkasjer i forbindelse

med selve søylebraketten.

Forslag til tiltak:

Hullene bør tettes, for eksempel med støpeasfalt. Det bør etableres fuger rundt

søylefestene, for eksempel smelting av plastjoint rundt søylefeste og feste for stag.

- 9 - 16-150247TVI-AHER/1

Korpåsen, Tun 5

Omfang:

Som tun 4, med sprekker og lekkasjemerker/saltutslag (referansebilde 5). Disse

sprekkene er lokalisert under et område hvor det ikke er søyler og stag på oversiden

av dekket.

Mulig årsak:

I området over lekkasjen er det lagt støpeasfalt med langsgående skjøter, Disse

skjøtene er pusset manuelt og det kan være at disse ikke er tette nok.

Forslag til tiltak:

NCC har tatt på seg ansvaret for å frese opp spor i skjøtene i det aktuelle området for

så å smelte/etablere en ny skjøt. Dette vil bli gjort i løpet av 2 uker (innen uke 16).

Det er svake punkt rundt søyler og stag, så også her bør det etableres fuge. (samme

metode som på tun 4)."

I rettsmøte i forliksrådet i Bærum 10. april 2008 ble det meklet mellom partene, uten at

partene kom fram til enighet. Advokat Nærø, som representerte sameiet og som også er en

av sameierne, utarbeidet et notat/referat fra møtet. Søren Pedersen, som representerte

ABBL i møtet i forliksrådet og som også representerte ABBL i hovedforhandlingen,

bekreftet i sin forklaring at Nærøs notat i det alt vesentlige er korrekt. Av referatet framgår

det blant annet:

"ABBL innrømmet at det var mangler ved garasjene. ABBL opplyste at Hære

Entreprenør hadde ved en feil boret hull i dekke og at dette var en av flere årsaker til

lekkasjene. Det var i utgangspunktet NCC Roads som hadde oppdraget og

kommunikasjonen hadde sviktet mellom disse underentreprenører til ABBL. ABBL

erkjente også at det var flere steder hvor det var lekkasjer på tak og vegger blant

annet ved stag/stolper gjennom dekket samt på søppelrommet.

Det ble forhandlet om å inngå et rettslig forlik med det innhold at ABBL erkjente at

de var ansvarlig for de påviste mangler ved garasjene på tun 4 og tun 5 og at ABBL

skulle utbedre manglene. Korpåsen Boligsameie satte som et krav i forliket at

garasjene skulle være tette og at utbedringen av manglene skulle gjøres med god

håndverkmessig standard.

ABBL kunne ikke akseptere det siste punktet vedrørende god håndverkmessig

standard. Korpåsen Boligsameie argumenterte med at man ikke ønsket en løsning

hvor ABBL tettet lekkasjene kun med silikonspray. Det ble hevdet fra ABBL sin side

at silikonspray kunne være en god håndverksmessig standard. Korpåsen Boligsameie

viste til tilstandsrapporten og at det kreves nytt vanntett dekke på garasjetak på tun 4

og 5. Partene kom ikke til enighet på dette punkt.

- 10 - 16-150247TVI-AHER/1

[…]

Diskusjonen mellom Korpåsen Boligsameie og ABBL fortsatte imidlertid ute på

gangen etter at rettsmøtet ble avsluttet. ABBL opplyste at de ville utbedre manglene

ved garasjene nå og at NCC Road vil være den som utfører arbeidet for ABBL."

Av den framlagte e-postkorrespondansen framgår det at NCC foretok utbedringer i april

2008. Utbedringene besto i at hull ble fylt, plugger fjernet og hulkile lagt rundt festeplater.

Overskriften i korrespondansen er "Korpåsen Bse, utbedringer tun 4 og 5".

I januar 2009 meldte sameiet fra om at det fortsatt lakk i garasjen tilhørende tun 5. ABBL

bekreftet 13. januar 2009 at det hadde vært foretatt utbedringer, og at NCC ville bli

kontaktet på nytt. Det er ytterligere korrespondanse mellom partene knyttet til lekkasje i

garasjen tilknyttet tun 5 det neste året.

Den 28. mai 2010 bekreftet ABBL at de "skal holde i saken til lekkasjen er funnet" og at

skaden er meldt innen reklamasjonsfristen. Høsten 2010 gjøres det ytterligere

utbedringsforsøk på tun 5.

I april 2011 gjennomførte NCC en test på tun 5 med fargevann for å få svar på hvor vann

kom gjennom dekket, uten at lekkasjepunkter ble lokalisert. I e-post 5. april 2011 til

sameiet skrev ABBL at det ikke er feil på dekket, og at "Neste trinn må være søk etter

lekkasjer på utsiden av muren". Samtidig meddelte ABBL at svake punkter oppdaget i

hulkilen er vedlikeholdssak. I e-post 8. juni 2011 aksepterte ikke sameiet at det var snakk

om en vedlikeholdssak.

I e-post 7. november 2011 bekreftet ABBL at de "har utbedringsansvar i forbindelse med

lekkasjene i garasjen på tun 5."

I oktober/november 2011 startet arbeider med å grave opp og sjekke grunnmursplast på

utsiden av muren på garasjen tilhørende tun 5. Arbeidene ble avsluttet med asfaltering i

november 2012.

I februar 2012 hadde ABBL befaring og utarbeidet en rapport. Det framgår av rapporten at

den er utarbeidet på oppdrag av sameiet som et tillegg til en vedlikeholdsrapport. Formålet

var "å gi boligselskapet et grunnlag for planlegging av vedlikehold og utbedringer på

garasjeanlegget". Av rapporten framgår det at mulige lekkasjer på tun 3 og 4 bør tettes og

at lekkasjer på tun 5 bør tettes og er under utbedring.

Den 21. november 2012 meldte sameiet om nye fuktflekker og det ble avtalt en befaring

med ABBL.

- 11 - 16-150247TVI-AHER/1

I e-post 23. januar 2013 anså sameiet saken som avsluttet og ba samtidig om dekning av

utgifter som følge av lekkasjen. Dette gjaldt utgifter til omlakkering/vask av bil og

montering av fukt/dryppsperre i garasjen, til sammen 11 612 kroner. ABBL overførte

beløpet 24. januar 2013.

Den 31. august 2014 reklamerte sameiet på nye lekkasjer i garasjen tilknyttet tun 5. I

september monterer ABBL innvendige lekkasjeavledere/renner, og bekreftet på forespørsel

at tiltaket er ment å stå permanent. I e-post 25. september 2014 skrev en av sameierne:

"Takk for at det er montert takbeskyttelse permanent over parkeringsplassen min.

Jeg ser den nye er mye smalere enn tidligere oppsatt plate og undrer om den smale

vil beskytte like godt. […]"

ABBL svarte 26. september 2014:

"Det er aldri noe som er sikkert når det gjelder vannlekkasjer! Vi har tatt høyde for

avsatte spor etter tidligere lekkasjer og tatt hensyn til lampen for og få litt lys her. Er

dette ikke tilstrekkelig så vil ytterligere reparasjoner foretas!"

I løpet av oktober 2014 varslet sameiet om nye lekkasjer på tun 5, og presiserte at de ikke

aksepterte takrenner som permanente løsninger. I e-post 29. oktober 2014 meddelte ABBL

at reklamasjonsfristen er utløpt, og bestred ansvar. Sameiet fastholdt ansvar i desember

2014.

Den 16. juli 2015 tok 163 sameiere ut forliksklage mot ABBL med krav om prisavslag.

ABBL innga tilsvar 14. september 2015 og bestred ansvar. Forliksrådet innstilte

behandlingen 22. september 2015.

Den 19. september 2016 tok sameierne ut stevning for Asker og Bærum tingrett med krav

om prisavslag og erstatning. Søksmålet omfatter som nevnt 172 av 173 sameiere. ABBL

innga tilsvar 17. oktober 2016. Partene har senere utvekslet prosesskriv. Hovedforhandling

ble holdt i Asker og Bærum tingrett over fire rettsdager i perioden 4. mai til 9. mai 2017.

Retten var på befaring under hovedforhandlingen, og retten mottok til sammen ti

forklaringer. Om forhandlingene vises det til rettsboken.

- 12 - 16-150247TVI-AHER/1

Saksøkernes påstandsgrunnlag

Det foreligger mangler etter bustadoppføringslova § 25 første og annet ledd, jf. § 7.

Garasjeanlegget var mangelfullt på overtakelsestidspunktet, og ABBLs etterfølgende

utbedringsforsøk har vært mangelfulle. Det lekker og har lekket vann inn i samtlige

garasjebygg helt siden overtakelsen. Dekket på garasjeanlegget på alle fem gasjebyggene

var enten lekk allerede på overtakelsestidspunktet eller, på grunn av feil ved

prosjekteringen eller utførelsen, inneholdt iboende svakheter som ville medført at det ved

normal bruk og slitasje ville oppstå lekkasjer etter kort tid.

Mangelen består i at garasjedekket på toppen har utette borehull, som har perforert dekket

som skal være vanntett. Det er utette borehull til stolpesko og festebraketter til carportene,

og det er feilboringer. I tillegg har det vært mangler knyttet til hulkil, dvs tettingen mellom

dekket og vegg/brystning. Dessuten har dekket manglende fall. Etterfølgende utbedringer

har vært mangelfulle.

Garasjeanlegget tilfredsstiller ikke kravene i TEK 97 eller kravene om at arbeidet skal

være utført på faglig godt vis. Det må legges til grunn at årsaken til lekkasjene er den/de

samme for alle bygningene.

Prosjekteringen og utføringen av garasjeanlegget og/eller etterfølgende utbedringer er grov

uaktsom. ABBL har dessuten opptrådt i strid med redelighet og god tro.

Reklamasjonsreglene kommer derfor ikke til anvendelse.

Kravet er uansett ikke bortfalt som følge av for sen eller mangelfull reklamasjon.

Reklamasjon ble gitt straks mangelen har vist seg, første gang i garasjebygget på tun 4 i

2006 og så på garasjetun 5 i 2007. Reklamasjoner er gitt på vegne av samtlige

seksjonseiere. Det foreligger én mangel, som gir seg utslag på hele garasjeanlegget.

Reklamasjonen vedrørende vannlekkasjer på tun 4 og 5 dekker hele garasjeanlegget og alle

årsaker til at det renner vann inn i garasjeanlegget. Uansett må forliksklagen fra januar

2008 anses som en reklamasjon for alle tun. Den absolutte reklamasjonsfristen er derfor

overholdt. Det løper ingen absolutt reklamasjonsfrist for mangler som er forsøkt utbedret,

jf. Rt. 2013 side 865.

Styret i sameiet har fulgt opp løpende etter hvert som mangelen resulterte i nye synbare

lekkasjer, og etter hvert som ABBLs utbedringsforsøk viste seg mislykkede eller

mangelfulle. Reklamasjonen dekker samtlige årsaker til at det renner vann inn i

garasjeannlegget. Når det er reklamert over én mangel, som selger har påtatt seg å utbedre

og utrede årsaken til, trenger selger som utgangspunkt ikke reklamere ytterligere. Under

enhver omstendighet er det reklamert innen rimelig tid etter at mangelen har vist seg på det

enkelte tun.

- 13 - 16-150247TVI-AHER/1

I alle tilfelle er ABBL, på grunn av realitetsdiskusjoner, undersøkelser, utbedringer mv

avskåret fra å påberope at det ikke er reklamert i tide.

Kravene er ikke foreldet. Foreldelsesfristen er avbrutt ved erkjennelse av kravet. Det som

skal erkjennes er kravet, ikke nødvendigvis kravets årsak, omfang eller rekkevidde. ABBL

har i ord og handling påtatt seg ansvar for å utrede og utbedre årsaken til og skadefølgen av

vanninnsig i garasjeanlegget, og foreldelsesfristen er brutt løpende. Erkjennelsen dekker

ansvar for mangelen/manglene for hele garasjeanlegget.

Forliksklagen 16. juli 2015 er dessuten innlevert innen ett år fra saksøkerne fikk eller burde

skaffet seg nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren. Sameierne hadde ikke

nødvendig kunnskap før 16. juni 2014. Under enhver omstendighet innebærer de

mislykkede utbedringene selvstendige mislighold som utløser ny foreldelsesfrist.

Det er ikke dokumentert at noen sameiere overtok parkeringsplass før 16. juli 2002. Det

må leggs til grunn at garasjeanlegget ikke var ferdig og overlevert sameiet før sameiet ble

stiftet 28. april 2003.

Selv om retten skulle skille mellom de enkelte tun i reklamasjons- og

foreldelsesvurderingen vil vurderingen være den samme.

Saksøkerne har krav på prisavslag og erstatning. Prisavslaget skal som hovedregel tilsvare

kostnadene ved å få mangelen rettet. Sameiet har inngått avtale med Alt-i-Asfalt AS om

utskifting av samtlige garasjedekker. Det er ikke mulig å rette mangelen uten å legge nytt

dekke. Det tilbudet styret har akseptert er ikke unødvendig kostbart. Kostnadene er heller

ikke urimelig høye. Det er ikke grunnlag for fradrag for standardheving.

Saksøkernes påstand

1. Asker og Bærum Boligbyggelag BA dømmes til å betale til saksøkerne prisavslag og

erstatning beregnet etter rettens skjønn, oppad begrenset til kr. 4000.000.

2. Frigjørende betaling overfor samtlige saksøkere skjer ved innbetaling av de samlede

erstatningskrav til Homble Olsby advokatfirma AS' klientkontonummer:

8160.11.21735.

3. Asker og Bærum Boligbyggelag BA dømmes til å erstatte saksøkernes

saksomkostninger.

- 14 - 16-150247TVI-AHER/1

Saksøktes påstandsgrunnlag

Garasjeanlegget består av fem frittstående bygninger. Feil på ett tun trenger ikke være

gjennomgående for alle tun. Den faktiske og rettslige stillingen kan ikke bedømmes felles

for alle tun.

Det foreligger ikke mangler ved garasjeanlegget. Takene har for det alt vesentlige vært

tette, med enkelte lokale unntak. Første gang det ble observert fukt var i 2006. Da hadde

garasjetakene vært tette i flere år. Det er ikke dokumentert at det er bruken av støpeasfalt

eller utføringen for øvrig som er årsaken til de lekkasjene som har vært.

Det er ikke dokumentert lekkasje i taket på garasjeanlegget på tun 1 eller 2. Eventuelle

påpekte forhold av Norconsult i 2016 ligger innenfor sameiets vedlikeholdsansvar.

I garasjeanlegget i tun 3 ble det først oppdaget tegn til lekkasjer ved utarbeidelse av

vedlikeholdsrapporten i 2012. Også disse lekkasjene må anses å ligge innenfor sameiets

vedlikeholdsansvar.

Lekkasjene i garasjeanlegget i tun 4, som ble oppdaget 2006-2008, ble utbedret i 2008.

Andre forhold må anses å ligge innenfor sameiers vedlikeholdsansvar.

I garasjeanlegget på tun 5 har ABBL foretatt utbedringer. Det er imidlertid ikke

dokumentert fukt i perioden 2010 til 2014. Mest sannsynlig skyldes nye lekkasjer

manglende vedlikehold og nye skader.

Subsidiært gjøres det gjeldende at det er reklamert for sent. ABBL har ikke opptrådt grovt

uaktsomt. Tvert om har ABBL gjort mye for å utbedre de forholdene det er reklamert på.

Det kan heller ikke konkluderes med at det er utvist grov uaktsomhet under byggeperioden.

Det kan være omfattende feil uten at det er utvist grov uaktsomhet. De alminnelige

reklamasjonsreglene gjelder.

Reklamasjonene i 2006/2007 og senere, gjelder ikke andre forhold enn de det er reklamert

over, det vil si feil på tun 4 og 5. For tun 1, 2 og 3 innebærer dette at det ikke er reklamert

innenfor den absolutte reklamasjonsfristen. Det er overhodet ikke reklamert på forhold ved

tun 1 og 2. Dersom rapporten fra Norconsult i 2016 skulle anses som en reklamasjon er

dette uansett for sent.

Heller ikke for garasjeanlegget på tun 3 er det reklamert i tide. Første gang lekkasje på tun

3 er nevnt er i rapport fra befaring i 2012. Rapporten kan ikke anses som en reklamasjon.

Uansett vil både den absolutte og relative reklamasjonsfristen være oversittet.

- 15 - 16-150247TVI-AHER/1

ABBL har kun foretatt utbedringer på tun 4 og 5. Dersom det gjøres utbedringer som viser

seg ikke å være tilstrekkelige må det reklameres på nytt innen den relative

reklamasjonsfristen, noe sameierne ikke har gjort.

Forholdet det ble reklamert over på tun 4, som kun gjelder lekkasje på parkeringsplassen til

Øivind Magnussen, ble utbedret. For andre feil er den absolutte fristen ute.

På tun 5 ble det utført reklamasjonsarbeider frem til 2011. Det som er erkjent ansvar for er

utbedret. Problemene i dag skyldes nye skader og manglende vedlikehold. Reklamasjoner

fremsatt i 2014 og 2016 på nye lekkasjer i garasjeanlegget i tun 5 er også for sent fremsatt.

Under enhver omstendighet er kravene foreldet. En eventuell tilleggsfrist etter

foreldelsesloven § 10 er utløpt. Saksøkerne hadde tilstrekkelig kunnskap da forliksklagen

ble inngitt i 2008. Forliksklagen måtte ha blitt fulgt opp innen ett år dersom den skal ha

fristavbrytende virkning. Dessuten var kunnskapskravet oppfylt i 2012 da sameiet mottok

vedlikeholdsrapporten. For de beboere som overtok før 16. juli 2002 vil kravet være

foreldet selv om disse skulle ha krav på maksimal tilleggsfrist.

Foreldelsesfristen er heller ikke avbrutt ved erkjennelse. ABBL blir bare bundet så langt

erkjennelsen rekker. ABBL har ikke erkjent ansvar for mangel på tun 1, 2 eller 3. På tun 4

erkjente ABBL ansvar for en konkret mangel, og denne ble utbedret i 2008. ABBL har

ikke erkjent ansvar etter dette.

For tun 5 ble siste utbedring foretatt i oktober 2011. ABBL erkjente ansvar for lekkasjer i

garasjeanlegget på tun 5 i november 2011. Ny foreldelsesfrist begynte å løpe fra dette

tidspunkt. Forliksklage ble først tatt ut i juli 2015, noe som er for sent.

Atter subsidiært gjøres det gjeldende at kravet overstiger nødvendige kostnader, og

dessuten er urimelige høye sammenlignet med den betydning mangelen har for saksøker.

På tun 1, 2 og 3 er det ikke forsøkt lokal utbedring. Etter utbedringene på tun 4 og 5 var

takene tette i flere år. Dette tilsier at vedlikehold sannsynligvis ville være vellykket. En full

omlegging av garasjedekket går lenger enn å utbedre mangelen. Det må i tilfelle gjøres

fradrag for en vesentlig forlenget levetid.

Saksøktes påstand

1. Asker og Bærum Boligbyggelag AL frifinnes.

2. Asker og Bærum Boligbyggelag BA tilkjennes sakens omkostninger.

- 16 - 16-150247TVI-AHER/1

Rettens vurdering

Om det foreligger mangel ved garasjeanlegget

Etter bustadoppføringsloven § 25 første ledd foreligger det mangel "dersom resultatet ikkje

er i samsvar med dei krava som følgjer av avtalen eller av føresegnene i §§ 7, 9 og 13."

Etter annet ledd foreligger det også mangel dersom "resultatet ikkje er i samsvar med

offentlegrettslege krav som er stilt i lov eller i medhald av lov". Vurderingen av om det

foreligger mangel eller ikke skal foretas ut fra forholdene på overtakelsestidspunktet, selv

om mangelen først viser seg senere, jf. § 28. Dette innebærer at mangler som viser seg

senere må ha vært der latent ved overtakelsen.

Det må etter rettens syn kunne forventes at et garasjetak er tett, og krav om dette framgår

også av forskrift 22. januar 1997 nr. 33 om krav til byggverk og produkter til byggverk

(TEK 97), som gjaldt på oppføringstidspunktet.

Det er på det rene at det var lekkasjer i garasjene tilhørende tun 4 og tun 5 i 2006/2007.

Lekkasjen i garasjen til tun 5 må etter rettens vurdeirng sies å ha vært mer eller mindre

vedvarende. Riktignok har det vært perioder hvor det ikke har vært meldt om lekkasjer,

men det er ingen tvil om at det var betydelig lekkasje der under befaringen. Under

befaringen ble det registrert fukt ved bruk av fuktindikator i samtlige garasjebygg. På

toppdekket på garasjen tilhørende tun 1 lå det vann under dekket. Vannet piplet opp av

hullene dersom man tråkket i området rundt dem.

På befaringen var det hull i dekket som er forenlig med de feilboringer som er omtalt i

befaringsnotatet av 9. april 2008. Retten legger til grunn som mest sannsynlig at disse

hullene har vært der siden overtakelsen. Samtlige av de partsengasjerte sakkyndige mente

slike hull er uforenlig med et tett dekke. De sakkyndige var også, slik retten oppfattet dem,

enige om at løsningene rundt festene til søylene til carportene var svake punkter som ga

risiko for vannlekkasje. Ut fra bevisføringen er det også sannsynlig at overgangen mellom

dekke og vegg/brystning ikke ble etablert tilfredsstillende ved oppføringen. Dette er også

slik løsningen framsto på befaringen svake punkter med risiko for lekkasje. På bakgrunn av

rapport fra Norconsult 30. mars 2017 legger retten i tillegg til grunn at samtlige toppdekker

ikke har tilstrekkelig fall mot sluk til å unngå at vann blir liggende i "dammer".

På bakgrunn av det ovennevnte er det rettens syn at garasjeanlegget til Korpåsen har slike

feil at de utgjør en mangel. Mangelen gjør seg gjeldende på samtlige garasjetun.

Om kravet er foreldet

Rettslig utgangspunkt

- 17 - 16-150247TVI-AHER/1

Den alminnelige foreldelsesfrist er tre år, jf. foreldelsesloven § 2. Etter foreldelsesloven § 3

nr. 1 regnes fristen fra den dag fordringshaveren tidligst har rett til å kreve oppfyllelse. For

krav som oppstår ved mislighold, regnes foreldelsesfristen fra den dag da misligholdet

inntrer, jf. § 3 nr. 2. I vår sak inntrådte misligholdet ved overtakelsen.

Treårsfristen i foreldelsesloven § 3 er utløpt. Fristavbrudd skjedde ved sameiernes

forliksklage 16. juli 2015. Det er ikke problematisert av partene at forliksklagen omfattet

kun 163 sameiere, slik at det for ni sameiere kan være at fristavbrudd først skjedde ved

stevningen.

Sameierne har anført at foreldelsesfristen er avbrutt ved erkjennelse. Sameierne har også

anført å ha krav på tilleggsfrist etter foreldelsesloven § 10 nr. 1 og at forliksklagen er

inngitt innen tilleggsfristen. Sameierne har videre anført at mislykkede utbedringsforsøk

utløser ny foreldelsesfrist etter § 3 nr. 2.

Om forliksklage er inngitt innen tilleggsfrist etter § 10 nr. 1

Retten vurderer først om forliksklagen er inngitt innen tilleggsfristen etter foreldelsesloven

§ 10 nr. 1.

Etter foreldelsesloven § 10 nr. 1 gis det tilleggsfrist dersom "fordringshaveren ikke har

gjort fordringen gjeldende fordi han manglet nødvendig kunnskap om fordringen eller

skyldneren". I slike tilfeller "inntrer foreldelse tidligst 1 år etter den dag da

fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap".

Det er ikke anført at den enkelte sameier må vurderes individuelt i vurderingen av om

kunnskapskravet er oppfylt.

Den 16. juli 2015 tok 163 sameiere ut forliksklage mot ABBL. Dersom sameierne hadde,

eller burde ha skaffet seg, nødvendig kunnskap om fordringen før 16. juli 2014, er

forliksklagen ikke tatt ut innen tilleggsfristen.

Når foreldelse inntrer tidligst ett år etter at kreditor fikk eller "burde skaffet seg" nødvendig

kunnskap, innebærer dette en undersøkelsesplikt, jf. Rt. 1993 side 911. Høyesteretts

ankeutvalg uttalte i HR-2016-1209-U at tilleggsfristen etter foreldelsesloven § 10 nr. 1

ikke begynner å løpe allerede fra det tidspunkt fordringshaveren burde ha iverksatt

nærmere undersøkelser omkring sitt mulige krav, men først fra det tidspunkt hvor slike

undersøkelser - dersom de hadde blitt iverksatt - ville gitt fordringshaveren så vidt sikre

opplysninger at han hadde grunn til å reise søksmål med utsikt til et positivt resultat.

Sameierne har selv anført at forliksklagen 21. januar 2008 må anses som en reklamasjon

over mangler ved garasjene tilhørende samtlige tun. Det ble i forliksklagen anført at "den

- 18 - 16-150247TVI-AHER/1

tekniske løsningen og utførelsen ikke er i samsvar med byggtekniske forskrifter". Det må

da legges til grunn at sameierne, eller sameiet, på dette tidspunkt mente det var mangler

ved samtlige garasjebygg som ga risiko for lekkasje, selv om årsaken ikke nødvendigvis

var klarlagt.

I rapporten 1. april 2008 fra takstmann Arne Martin Hoel ble det gitt opplysninger om

"sprekker med vannlekkasje midt på parkeringsdekke" for både tun 4 og tun 5. Hoel

vurderte det:

"som sannsynlig at begge dekkene må tekkes på nytt. Grunnen til dette er at

flekkutbedring ikke vil bli fullgod teknisk løsning og at levetiden på dekkene derfor

vil bli vesentlig forkortet."

I befaringsreferatet 9. april 2008 ble det gitt opplysninger om feilboringer og at dette var en

av flere årsaker til lekkasjene. Det ble også gitt opplysninger om at det burde fuges rundt

søylefestene. Dette var om lag halvannet år etter at lekkasje ble oppdaget i 2006.

Tilsvarende opplysninger framgår av advokat Nærøs notat 16. april 2008 med referat fra

møtet i forliksrådet. Av notatet framgår det at partene hadde en uenighet knyttet til hvordan

utbedring skulle gjøres. Nærø anbefalte sameiet om å ta ut søksmål dersom utbedring ikke

ble foretatt, etter det retten forstår blant annet for å unngå foreldelse. Styret i sameiet

vedtok 16. april 2008 å avvente de varslede utbedringene.

Som nevnt innledningsvis ble lekkasjeproblemene på tun 5 ikke løst de etterfølgende

årene. Som også nevnt avga ABBL en vedlikeholdsrapport i 2012 hvor det framgår at

mulige lekkasjer på tun 3 og 4 bør utbedres, i tillegg til tun 5 som var under utbedring.

Det ovennevnte innebærer at det fram til 2012 var kommet opplysninger om feil som

kunne være årsak til lekkasjer. Opplysningene samsvarer langt på vei med de feil retten har

lagt til grunn som mangler. Det var i 2008 en uenighet med ABBL om hvordan feilene

skulle utbedres, og det framsto etter hvert klart at de utbedringer ABBL hadde iverksatt

ikke hadde vært vellykkede. Det måtte også framstå rimelig klart at ABBL ikke var villig

til å bekoste full omlegging av dekket, men isteden forsøkte "flekkutbedring", noe

takstmann Hoel i 2008 mente ikke var tilstrekkelig. I tillegg ble det ved

vedlikeholdsrapporten gitt opplysninger i februar 2012 om ny lekkasje i garasjeanlegget på

tun 4 og at det også var lekkasje på tun 3. Etter rettens vurdering burde sameiet på dette

tidspunkt ha iverksatt undersøkelser omkring sitt mulige krav. Retten finner det videre

sannsynlig at slike undersøkelser, f.eks. dersom Norconsult hadde blitt engasjert på dette

tidspunkt, ville gitt sameierne innen relativ kort tid så vidt sikre opplysninger at de hadde

hatt grunn til å reise søksmål. I denne sammenheng vises til at feilene er lett synbare for en

sakkyndig. Retten kan for øvrig vanskelig se at sameiet/sameierne i særlig grad hadde mer

kunnskap om fordringen da forliksklagen ble tatt ut i juli 2015, enn de hadde primo 2012.

- 19 - 16-150247TVI-AHER/1

På bakgrunn av det ovennevnte er retten kommet til at forliksklagen av 16. juli 2015 ikke

er inngitt innen tilleggsfristen etter foreldelsesloven § 10 nr. 1.

Om foreldelse er avbrutt ved erkjennelse

Etter foreldelsesloven § 14 avbrytes foreldelse "når skyldneren overfor fordringshaveren

uttrykkelig eller ved sin handlemåte erkjenner forpliktelsen, så som ved løfte om betaling

eller ved å betale rente." Fristavbrudd som følge av erkjennelse innebærer at det løper ny

foreldelsesfrist, jf. foreldelsesloven § 20. Dette innebærer at ABBL, for at et krav ikke skal

være foreldet, må ha erkjent kravet senere enn 16. juli 2012.

Etter rettens syn framstår det som rimelig klart at ABBL ga flere erkjennelse av ansvar.

Det vises til at ABBL den 28. mai 2010 bekreftet at de "skal holde i saken til lekkasjen er

funnet" og til at ABBL i e-post 7. november 2011 bekreftet at de "har utbedringsansvar i

forbindelse med lekkasjene i garasjen på tun 5."

Retten viser videre til at det i oktober/november 2011 ble startet arbeider med å grave opp

og sjekke grunnmursplast på utsiden av muren på garasjen tilhørende tun 5. Arbeidene ble

avsluttet med asfaltering i november 2012. Etter dette tidspunktet har ABBL blant annet

utbetalt erstatning for skader på en bil, og montert dryppsperrer. ABBL e-post 26.

september 2014 må leses i lys av dette. I e-posten heter det:

"Det er aldri noe som er sikkert når det gjelder vannlekkasjer! Vi har tatt høyde for

avsatte spor etter tidligere lekkasjer og tatt hensyn til lampen for og få litt lys her. Er

dette ikke tilstrekkelig så vil ytterligere reparasjoner foretas!"

Det er derfor rettens vurdering at foreldelsesfristen ble avbrutt ved erkjennelse. Spørsmålet

er imidlertid hvor langt erkjennelsen rekker, herunder om ansvar er foreldet for det som

ikke dekkes av erkjennelsen.

På det tidspunkt korrespondansen fant sted var det ikke meldt om lekkasjer i andre

garasjebygg enn det tilknyttet tun 5. Det framstår derfor etter rettens syn nokså klart at e-

postkorrespondansen ovenfor gjaldt lekkasjer i garasjen tilhørende tun 5. Spørsmålet er om

en erkjennelse av ansvar for lekkasje på tun 5 også innebærer at den del av kravet som

knytter seg til de øvrige garasjebyggende kan gjøres gjeldende.

Det følger av ordlyden i foreldelsesloven § 10 nr. 1 at det som erkjennes er "forpliktelsen".

Om rekkevidden av erkjennelse heter det blant annet i Anne Cathrine Røed Foreldelse av

fordringer 2010 punkt 2.4.1:

- 20 - 16-150247TVI-AHER/1

"Generelt gjelder at en fristavbrytende erkjennelse i foreldelseslovens forstand må

relatere seg til forhold som var avdekket på tidspunktet for den påståtte konkludente

adferd og ikke noe mer. Dette har sammenheng med at skyldneren må ha hatt en

foranledning til å reagere og ta avstand fra forpliktelsen. Har han ikke det, kan

vedkommende vanskelig anses å ha skapt noe selvstendig rettsgrunnlag for en

forpliktelse som verken han eller fordringshaveren er kjent med rekkevidden og hva

bestod i på tidspunktet. En mulig erkjennelse vil således være begrenset til å gjelde

de forhold som var avdekket på tidspunktet for skyldnerens opptreden.

[…]

Dette er en begrensning i rekkevidden av erkjennelse som et fristavbrytende skritt

som har fått lite oppmerksomhet i teorien. Der har man først og fremst fokusert på

opptreden i forhold til forpliktelser som på forhånd har vært klarlagt i omfang, slik

som regulære låneforhold. I forhold til erstatningskrav generelt, eller ansvar relatert

til skjulte mangler som først viser seg over tid, vil denne begrensning imidlertid

kunne få stor betydning."

Røeds forståelse er i tråd med hva som ble lagt til grunn i Agder lagmannsretts dom i LA-

2004-44066.

Som nevnt er det rettens syn at foreldelsesfristen er avbrutt ved erkjennelse. Etter rettens

vurdering dekker erkjennelsen kun ansvar for mangler ved garasjen tilhørende tun 5. Det er

kun for mangler ved tun 5 ABBL positivt og noenlunde klart har erkjent, i ord eller

handling, å være forpliktet, jf. Rt. 1997 side 920. Dette innebærer at det kun er for mangler

ved denne garasjen foreldelsesfristen er avbrutt etter foreldelsesloven § 14.

Om ABBLs mislykkede utbedringsforsøk utløser ny foreldelsesfrist

Sameierne har anført at ABBLs mislykkede utbedringsforsøk utløser ny foreldelsesfrist

etter foreldelsesloven § 3 nr. 2.

Etter det retten forstår er det uklart om en mislykket/forfeilet utbedring regnes som et nytt

mislighold som utløser et nytt krav med egen foreldelsesfrist, jf. Anne Cathrine Røed

Foreldelse av fordringer 2010 punkt 5.7. For at dette spørsmålet skal komme på spissen må

ABBL ha foretatt utbedringer etter 16. juli 2012, som er tre år forut for forliksklagen av 16.

juli 2015.

Etter rettens vurdering kan mislykkede utbedringsforsøk uansett ikke gi grunnlag for ny

foreldelsesfrist for mer enn det som faktisk er forsøkt utbedret. Det må med andre ord

gjelde en begrensning tilsvarende den som gjelder ved erkjennelse. ABBL har etter 16. juli

2012 ikke foretatt utbedringer på andre garasjer enn den som ligger til tun 5. Krav knyttet

til denne garasjen er ikke foreldet, jf. ovenfor. Krav knyttet til de øvrige garasjebyggene er

derimot foreldet.

- 21 - 16-150247TVI-AHER/1

Om det er reklamert i tide

Retten har ovenfor kommet til at garasjene har mangler, men at eventuelle krav er foreldet

med unntak av krav knyttet til garasjeanlegget tilhørende tun 5. Spørsmålet er om

sameierne har reklamert i tide for mangelskrav knyttet til dette garasjebygget.

Det følger av bustadoppføringslova § 30 at forbrukeren må reklamere innen rimelig tid

etter at forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og senest fem år etter

overtakelsen.

Sameiet reklamerte første gang 25. januar 2007. Den absolutte reklamasjonsfristen er

overholdt. Sameiet har deretter jevnlig reklamert over lekkasjer i garasjen tilhørende tun 5,

og det har som nevnt blitt foretatt flere utbedringsforsøk. Etter utbedringsforsøket i

2011/2012 reklamerte sameiet 31. august 2014 og 23. oktober 2014. Også den relative

reklamasjonsfristen er etter rettens syn overholdt.

Utmåling

På bakgrunn av det ovennevnte kan saksøkerne gjøre mangelskrav gjeldende for

garasjeanlegget tilknyttet tun 5.

Sameierne har krevet prisavslag/erstatning for kostnadene til å legge nytt toppdekke på

garasjene. Sameierne/sameiet har inngått avtale med Alt-i Asfalt AS om utbedring av

dekkene på alle fem garasjebyggene. Avtalens kontraktssum er 3 344 450 kroner inkludert

merverdiavgift. I tillegg kreves erstatning for kostnader til Norconsult, Sintef, R3

Entreprenør AS og advokat Geir Knutsen.

ABBL har anført at kravet overstiger nødvendige kostnader og at kostnadene er urimelig

høye sammenlignet med den betydning mangelen har for saksøker. I dette ligger blant

annet at ABBL mener det ikke er behov for at hele dekket byttes, men at lekkasjene kan

tettes ved lokal utbedring. Dessuten har ABBL anført at det bør gjøres fradrag for vesentlig

forlenget levetid.

Det kan etter bustadoppføringsloven § 33 kreves prisavslag lik kostnadene med å få

mangelen rettet. Blir kostnadene urimelig høye i forhold til det mangelen har å si for

forbrukeren, skal prisavslaget være lik den verdireduksjonen som mangelen medfører.

Økonomisk tap som ikke dekkes gjennom prisavslag kan kreves erstattet etter

bustadoppføringsloven § 35.

Etter rettens vurdering er det sannsynlig at vannlekkasjene skyldes flere feil; det er feil ved

stolpefestene, feil ved overganger mellom dekke og vegg/brystning, manglende fall og

- 22 - 16-150247TVI-AHER/1

feilboringer. Det har flere ganger vært forsøkt lokale utbedringer uten at lekkasjer har blitt

varig stanset. ABBL har ikke fremsatt noen konkrete utbedringsalternativer. Retten er

derfor kommet til at det mest sannsynlig ikke er mulig å bringe taket i kontraktsmessig

stand på annen måte enn å skifte ut toppdekket. Retten kan heller ikke se at kostnadene til

en utskifting, ut fra pris, de forsøk som har vært gjort og den tid som har gått, vil være

urimelig høye eller stå i misforhold til betydningen av mangelen.

Etter dette skal prisavslaget settes lik kostnadene med å få mangelen utbedret. ABBL har

anført at det må gjøres et "standardforbedringsfradrag". En standardforbedring kan enten

dreie seg om en forbedret standard i egentlig forstand. Dette er ikke i tilfelle i vår sak. En

standardforbedring kan også dreie seg om forlenget levetid. Retten antar fradrag for

forlenget levetid vil være mer typisk i saker etter avhendingslova der salgsgjenstanden er

en brukt bolig hvor kjøper vil være kjent med at levetiden for hele eller deler av bygget er

medgått.

Basert på forklaringen til Trond Bøhlerengen fra Sintef legger retten til grunn at et

garasjedekke som den angjeldende vil kunne vare i minst 30 år før det blir påkrevd med

store utbedringer. Eventuell fradrag for økt levetid må tilsvare merverdien utbedringen

tilfører eiendommen. I vårt tilfelle vil det i tilfelle si likviditetsgevinsten ved at forventet

framtidig utskifting skyves fram i tid. Denne likviditetsgevinsten har sin "motpost" i den

likviditetsgevinst ABBL har hatt ved at utskifting av dekket ikke har skjedd tidligere.

Retten finner derfor ikke grunnlag for fradrag for standardforbedring, herunder for økt

levetid.

Sameiets avtale med Alt-i-Asfalt AS for utskifting av alle fem garasjedekkene har en

kontraktssum på 3 344 450 kroner. ABBL har ikke hatt innvendinger til kontraktssummen

som sådan, og retten legger denne til grunn. Kostnadene for tun 5 settes til en femdel, det

vil si 668 890 kroner.

Sameiet har i tillegg krevet erstatning for kostnader til Norconsult med til sammen 282 825

kroner, kostnader til Sintef med 10 650 kroner, kostnader til R3 Entreprenør AS med

6562,50 kroner og kostnader til tidligere advokat Geir Knutsen med 167 906,50 kroner.

Retten regner kostnadene til Norconsult og kostnadene til R3 Entreprenør AS som en del

av utbedringskostnadene. I mangel av andre opplysninger legger retten til grunn at en

femdel av disse kostnadene relaterer seg til tun 5; samlet 57 878 kroner.

Kostnadene til Sintef finner retten mest naturlig å regne som kostnader til sakkyndig vitne,

og dermed som en del av sakskostnadene. Også kostnadene til tidligere advokat Geir

Knutsen anser retten som sakskostnader. Disse kostnadene gjelder etter det retten forstår

avklaringer forut for saksanlegget og utarbeidelse av forliksklage.

- 23 - 16-150247TVI-AHER/1

Fordi saksøkerne er eierne av 172 av 173 seksjoner har saksøkerne lagt til grunn for sin

påstand at prisavslaget/erstatningen skal utgjøre 172/173-deler. Retten legger tilsvarende

betraktning til grunn. Oppstillingen blir slik:

Alt-i-Asfalt AS 3 344 450/5 = 668 890

Norconsult 282 825/5 = 56 565

R3 Entreprenør AS 6562,5/5 = 1312,5

Delsum 726 767,5

Delsum 726 768 X 172/173 = 722 567

Basert på det ovennevnte tilkjennes 722 567 kroner.

I tråd med deres pretensjon legger retten til grunn at alle saksøkerne er kravshaver til en

andel av det tilkjente beløp, uavhengig av deres tilknytning til tun 5. Av praktiske grunner

utformes slutning på tilsvarende måte som saksøkernes påstand, noe ABBL ikke har hatt

innvendinger mot.

Sakskostnader

Ingen av partene har fått medhold fullt ut eller i det vesentlige, slik at ingen av partene har

vunnet saken, jf. tvisteloven § 20-2. Retten kan ikke se at det foreligger tungtveiende

grunner som tilsier noe annet enn at partene dekker sine egne sakskostnader, jf. tvisteloven

§ 20-3. Sakskostnader tilkjennes derfor ikke.

Dommen er ikke avsagt innen lovens frist. Grunnen er stor arbeidsbelastning.

- 24 - 16-150247TVI-AHER/1

DOMSSLUTNING

1. Asker og Bærum Boligbyggelag BA dømmes til innen to uker å betale til saksøkerne

722567 – syvhundreogtjuetotusenfemhundreogsekstisyv – kroner.

2. Frigjørende betaling overfor samtlige saksøkere skjer ved innbetaling til Homble

Olsby advokatfirma AS' klientkontonummer: 8160.11.21735.

3. Sakskostnader tilkjennes ikke.

Retten hevet

Kjeld Tore Nørgaard

Rettledning om ankeadgangen i sivile saker vedlegges.

Dokument i samsvar med undertegnet original

Asker og Bærum tingrett 01.06.2017

Aase-Lill Solberg

Rettledning om ankeadgangen i sivile saker

Reglene i tvisteloven kapitler 29 og 30 om anke til lagmannsretten og Høyesterett regulerer

den adgangen partene har til å få avgjørelser overprøvd av høyere domstol. Tvisteloven har

noe ulike regler for anke over dommer, anke over kjennelser og anke over beslutninger.

Ankefristen er én måned fra den dagen avgjørelsen ble forkynt eller meddelt, hvis ikke noe

annet er uttrykkelig bestemt av retten. Ankefristen avbrytes av rettsferien. Rettsferie er

følgende: Rettsferiene varer fra og med siste lørdag før palmesøndag til og med annen

påskedag, fra og med 1. juli til og med 15. august og fra og med 24. desember til og med

3. januar, jf. domstolloven § 140.

Den som anker må betale behandlingsgebyr. Den domstolen som har avsagt avgjørelsen kan

gi nærmere opplysning om størrelsen på gebyret og hvordan det skal betales.

Anke til lagmannsretten over dom i tingretten

Lagmannsretten er ankeinstans for tingrettens avgjørelser. En dom fra tingretten kan ankes på

grunn av feil i bedømmelsen av faktiske forhold, rettsanvendelsen, eller den saksbehandlingen

som ligger til grunn for avgjørelsen.

Tvisteloven oppstiller visse begrensninger i ankeadgangen. Anke over dom i sak om

formuesverdi tas ikke under behandling uten samtykke fra lagmannsretten hvis verdien av

ankegjenstanden er under 125 000 kroner. Ved vurderingen av om samtykke skal gis skal det

blant annet tas hensyn til sakens karakter, partenes behov for overprøving, og om det synes å

være svakheter ved den avgjørelsen som er anket eller ved behandlingen av saken.

I tillegg kan anke – uavhengig av verdien av ankegjenstanden – nektes fremmet når

lagmannsretten finner det klart at anken ikke vil føre fram. Slik nekting kan begrenses til

enkelte krav eller enkelte ankegrunner.

Anke framsettes ved skriftlig ankeerklæring til den tingretten som har avsagt avgjørelsen.

Selvprosederende parter kan inngi anke muntlig ved personlig oppmøte i tingretten. Retten

kan tillate at også prosessfullmektiger som ikke er advokater inngir muntlig anke.

I ankeerklæringen skal det særlig påpekes hva som bestrides i den avgjørelsen som ankes, og

hva som i tilfelle er ny faktisk eller rettslig begrunnelse eller nye bevis.

Ankeerklæringen skal angi:

- ankedomstolen

- navn og adresse på parter, stedfortredere og prosessfullmektiger

- hvilken avgjørelse som ankes

- om anken gjelder hele avgjørelsen eller bare deler av den

- det krav ankesaken gjelder, og en påstand som angir det resultatet den ankende parten

krever

- de feilene som gjøres gjeldende ved den avgjørelsen som ankes

- den faktiske og rettslige begrunnelse for at det foreligger feil

- de bevisene som vil bli ført

- grunnlaget for at retten kan behandle anken dersom det har vært tvil om det

- den ankende parts syn på den videre behandlingen av anken

Anke over dom avgjøres normalt ved dom etter muntlig forhandling i lagmannsretten.

Ankebehandlingen skal konsentreres om de delene av tingrettens avgjørelse som er omtvistet

og tvilsomme når saken står for lagmannsretten.

Anke til lagmannsretten over kjennelser og beslutninger i tingretten

Som hovedregel kan en kjennelse ankes på grunn av feil i bevisbedømmelsen,

rettsanvendelsen eller saksbehandlingen. Men dersom kjennelsen gjelder en

saksbehandlingsavgjørelse som etter loven skal treffes etter et skjønn over hensiktsmessig og

forsvarlig behandling, kan avgjørelsen for den skjønnsmessige avveiningen bare angripes på

det grunnlaget at avgjørelsen er uforsvarlig eller klart urimelig.

En beslutning kan bare ankes på det grunnlaget at retten har bygd på en uriktig generell

lovforståelse av hvilke avgjørelser retten kan treffe etter den anvendte bestemmelsen, eller på

at avgjørelsen er åpenbart uforsvarlig eller urimelig.

Kravene til innholdet i ankeerklæringen er som hovedregel som for anke over dommer.

Etter at tingretten har avgjort saken ved dom, kan tingrettens avgjørelser over

saksbehandlingen ikke ankes særskilt. I et slikt tilfelle kan dommen isteden ankes på grunnlag

av feil i saksbehandlingen.

Anke over kjennelser og beslutninger settes fram for den tingretten som har avsagt

avgjørelsen. Anke over kjennelser og beslutninger avgjøres normalt ved kjennelse etter ren

skriftlig behandling i lagmannsretten.

Anke til Høyesterett

Høyesterett er ankeinstans for lagmannsrettens avgjørelser.

Anke til Høyesterett over dommer krever alltid samtykke fra Høyesteretts ankeutvalg. Slikt

samtykke skal bare gis når anken gjelder spørsmål som har betydning utenfor den

foreliggende saken, eller det av andre grunner er særlig viktig å få saken behandlet av

Høyesterett. – Anke over dommer avgjøres normalt etter muntlig forhandling.

Høyesteretts ankeutvalg kan nekte å ta til behandling anker over kjennelser og beslutninger

dersom de ikke reiser spørsmål av betydning utenfor den foreliggende saken, og heller ikke

andre hensyn taler for at anken bør prøves, eller den i det vesentlige reiser omfattende

bevisspørsmål.

Når en anke over kjennelser og beslutninger i tingretten er avgjort ved kjennelse i

lagmannsretten, kan avgjørelsen som hovedregel ikke ankes videre til Høyesterett.

Anke over lagmannsrettens kjennelse og beslutninger avgjøres normalt etter skriftlig

behandling i Høyesteretts ankeutvalg.