Artikel an Pusat Perbelanjaan Modern Di Kota Tangerang Selatan

5/16/2018 Artikel an Pusat Perbelanjaan Modern Di Kota Tangerang Selatan - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/artikel-an-pusat-perbelanjaan-modern-di-kota-tangerang-sel

1

PERKEMBANGAN PUSAT PERBELANJAAN MODERNDI KOTA TANGERANG SELATAN

Puthing Amanah Utami dan Diah Intan K.S. ST. MEng.

email : [email protected]

Tangerang Selatan municipality is one of the cities around Jakarta that function as trade, indrustri, and service centers. While Jakarta has function for national scale that as center of government, trade, indrustry, ports,transportation, education, and tourism. The functions of Jabodetabek that aim for private sector has property prospect such as the construction of residential, commercial, and entertainment. Residential property has developing in Tangerang Selatan is also followed by commercial development such as shopping centers and shop house. Shopping centers development has developed towards the area amount to 8 million 2 (2001-2005) in Greater Jakarta (Sinar Harapan, 2003). Even the shopping area in Tangerang occupied the second largest after the DKI Jakarta, which reached 490,000 m 2 (Hendra,2010).

This study aims to identify the development of shopping centers in Tangerang Selatan municipality. Identify to find out how shopping centers operate has rapid development. The study is based on the element study of urban

planning (land use and accessibility) with the internal condition of the shopping centers such as location, operational

area, the main tenant, uptime, and support facilities. Research using quantitative research methods with descriptive and exploratory analysis in the processed data and essence of recapitulation interview.

The development of shopping centers caused are housing developments within economies of scale upper middle to middle, the growth of population through migration, support the government through policies, good infrastructure conditions and the position of Tangerang Selatan municipality that borders of Jakarta. The development of shopping centers starting from enforcement of Presidential Instruction No. 13 of 1976 then Presidential Decision No. 118 of 2000 which affects the increase in shopping center development. Shopping centers that operate not only as a shopping center but found the shopping center that serves as trade center, such as: Serpong Plaza, WTC Matahari, ITC BSD,BSD Junction, and Pamulang Square. Largest shopping center development occurs in 2002-2005 that four of eight shopping centers.

Keyword : commercial property, shopping center, development

PENDAHULUANLatar Belakang

Tangerang merupakan salah satu kota yang berada di sekitar Jakarta, selain Tangerang terdapat pula kota di sekitar Jakarta seperti: Kota Bekasi, Depok, dan Bogor atau dikenal denganBodetabek. Kota Bodetabek berfungsi sebagai perdagangan, indrustri, dan pusat pelayanan yang berhubungan dengan DKI Jakarta. Sedangkan Jakarta berfungsi pusat kegiatan pemerintahan,perdagangan, indrustri, pelabuhan, pengangkutan, pendidikan, dan turis dalam skala nasional.Keberagaman fungsi Jabodetabek membuat kota-kota ini sebagai pilihan bagi pendatang untuk bekerja, dan berpenghidupan. Selain pendatang, Bodetabek juga menjadi tujuan lokasipengembangan bisnis properti seperti pembangunan hunian, komersial, dan jasa.

Pembangunan hunian yang marak dibangun ialah perumahan dan berdasarkan studi yang

dilakukan Procon, 2008, menyebutkan bahwa tingkat penyerapan perumahan di Tangerang sebesar442 unit per bulan dengan penjualan unit-unit untuk kelas menengah dan menengah ke atas. Studiyang sama di tahun 2009, pasokan perumahan di kawasan Jabodetabek mengalami kenaikan 9 % ditahun 2009 dan Tangerang merupakan penyumbang terbesar dengan kontribusi sebesar 42 %.

Pembangunan hunian yang dijalankan oleh perusahaan properti dikuti pula denganpembangunan komersial. Bangunan komersial yang dibangun ialah rumah toko (ruko) dan pusatperbelanjaan. Pembangunan pusat perbelanjaan di Jabodetabek mengalami perkembangan terhadapluas area pada 2001 hingga 2005 sebesar 8 juta m2, nilai ini lebih besar dari total suplai dalam kurun waktu 20 tahun (Sinar Harapan, 2003). Hal ni diperkuat dari tingkat hunian ruang sewa terhadappusat perbelanjaan mencapai 88,17 % dengan tarif sewa per bulan sebesar Rp. 472,894/ m2 (SurveiBank Indonesia, triwulan IV-2009).

Pembangunan pusat perbelanjaan juga berkembang di Tangerang sejalan dengan

perkembangan perumahan. Hal ini terlihat dari komposisi pembangunan perumahan denganbangunan komersial relatif seimbang dan nilai penjualan properti komersial setara dengan penjualanrumah di BSD (Koranbanten, 2009). Bahkan luas area pusat perbelanjaan di Tangerang menduduki



2

kedua terbesar setelah DKI Jakarta, yaitu mencapai 490.000 m2 (Hendra, 2010). Luas area pusatperbelanjaan di Tangerang yang mencapai pasokan terbesar kedua karena pusat perbelanjaan yang di Tangerang lebih banyak dari pada kota lain di sekitar Jakarta. Hal demikian terlihat di Kota Tangerang Selatan, pusat perbelanjaan yang beroperasi sebanyak 9 buah (tidak termasuk yang dalammasih kontruksi pembangunan dan supermarket). Sedangkan di Kota Bekasi beroperasi 7 pusatperbelanjaan, Kota Depok sebanyak 6 pusat perbelanjaan, dan Kota Bogor memiliki 5 pusatperbelanjaan.

Pusat perbelanjaan sebagai salah satu fasilitas pelengkap terhadap aktifitas perdagangan danjasa di lingkungan perumahan di perkotaan (SNI 03-1733-2004). Pusat perbelanjaan ialah tempatberkumpulnya toko-toko yang direncanakan, dirancang, dibangun, dimiliki, dijual, dan dikelolasetiap satuan unitnya (Dawson, & Lord, 1958:1). Menurut Spink, 1999:4, pusat perbelanjaan tidak hanya beraktifitas jual beli produk di dalamnya akan tetapi berkaitan dengan penggunaan lahan. Haltersebut menyatakan bahwa pusat perbelanjaan merupakan bangunan komersial dari hasilpembangunan yang dioperasionalkan oleh sektor swasta.

Pembangunan pusat perbelanjaan menimbulkan pro dan kontak yang muncul di berbagaielemen masyarakat. Akan tetapi, keberadaan pro dan kontrak tidak menghentikan pembangunanpusat perbelanjaan. Bahkan saat ini terdapat pusat perbelanjaan baru yang sedang dalam proseskontruksi di area perumahan Alam Sutera Tangerang Selatan yang luasnya mencapai 7,2 ha.Pendirian pusat perbelanjaan terus dilakukan tanpa mempertimbangkan keberadaan bangunan

perdagangan dan jasa lainnya serta terus-menerus. Kondisi terebut dapat berpeluang menimbulkanberbagai permasalahan yang mengganggu aktifitas perkotaan, seperti beberapa kasus kemacetan,gangguan transportasi, banjir, berkurangnya pendapatan dengan pasar tradisional.

Studi ini bertujuan untuk mengetahui perkembangan pusat perbelanjaan yang ada di Kota Tangerang Selatan agar dapat memberikan gambaran/ masukan kepada pemerintah di dalamperizinan pusat perbelanjaan. Perkembangan dilakukan untuk mencari bagaimana pusatperbelanjaan beroperasi berdasarkan elemen perencanaan kota seperti: aksesbilitas dan penggunaalahan dengan kondisi internal dari pusat perbelanjaan. Perkembangan pusat perbelanjaan yang adasaat ini dapat menjadi gambaran mengenai kondisi aktifitas perkotaan khususnya terhadap fasilitasperdagangan dan jasa. TujuanMengetahui perkembangan pusat-pusat perbelanjaan modern yang ada di Kota Tangerang Selatan.

KAJIAN TEORITIS Tinjauan teori yang dibahas berkaitan dengan keberadaan kawasan perdagangan dan jasa

dan pusat perbelanjaan modern. Kawasan perdagangan dan jasa yang dikaji berdasarkankarakteristik dan perencanaannya, pengertian pusat perbelanjaan modern, jenis pusat perbelanjaan,hirarki pusat perbelanjaan modern, dan ritel dengan pusat perbelanjaan, stakehorder sebagai pelakuyang membangun pusat perbelanjaan, dijelaskan dalam karakteristik dan perannya dalampembangunan pusat perbelanjaan. A. Kawasan Perdagangan dan Jasa

Kawasan perdagangan dan jasa didominasi dengan aktifitas komersial, aktifitas komersialialah pusat aktifitas perniagaan di perkotaan dan mempunyai pengaruh terhadap aliranperekonomian kota (Harjanti, 2002:2). Perdagangan dan jasa mempunyai posisi penting di dalam

perekonomian kota terlebih jika basis perekonomian kota tersebut berupa perdagangan dan jasa.Kawasan perdagangan dan jasa mempunyai karakter dan standar di dalam perencanaannya yang akan dijelaskan berikut:Karakteristik Perdagangan dan Jasa

Kawasan perdagangan dan jasa diisi dengan aktifitas komersial, aktifitas ini mempunyaikriteria tertentu yang harus dimiliki guna keberlanjutannya. Adapun kriteria penentu antara lain:tingkat aksesbilitas tinngi dan berlokasi dekat dengan pusat kota (Turnbull, 1995: 38 dan Balchin &Kieve, 1982). Tingkat aksesbilitas tinggi menandakan kemudahan pencapaian ke kawasan sehinggapengunjung tidak kesulitan untuk mencapai kawasan tersebut, kedatangan pengunjung akanberpengaruh terhadap perolehan keuntungan toko. Semakin baik aksesbilitas maka akan semakinbanyak kedatangan konsumen dan semakin besar pendapatan.

Keberlanjutan kawasan perdagangan dan jasa akan terancam stagnan bila terdapat

gangguan dalam aksesbilitas seperti peningkatan kemacetan (Balchin & Kieve, 1982). Pengunjung akan berpikir ulang untuk menuju lokasi karena harus menambah biaya transportasi, sehinggaperlahan-lahan kedatangan jumlah pengunjung dan perolehan pendapatan mengalami penurunan.



3

Kedekatan dengan pusat kota menjadi salah satu pertimbangan terhadap aktifitas komersial,lokasi aktifitas tersebut membutuhkan kelengkapan sarana prasana penunjang. Harga sewa di pusatkota lebih mahal dibandingkan di tempat lain, akan tetapi tingginya harga sewa dalam aktifitaskomersial tidak menjadi masalah dibadingkan untuk sewa aktifitas lain (Ambrose, 1994:48). Pusatkota dapat diidentifikasi dengan tingkat volume aktifitas tinggi, dan berorientasi terhadap pasar(Miles, 1991:91).

Berdasarkan berbagai pendapat yang dikemukakan maka kawasan perdagangan dan jasa

sangat dipengaruhi dari tingginya aksesbilitas dan kedekatan dengan pusat kota, tetapi pusat kotatidak sama dengan kawasan perdagangan dan jasa. Hal ini karena skala pelayanan kawasanperdagangan dan jasa berbeda dengan pusat kota, pusat kota cenderung melayani pengunjung untuk pelayanan skala regional/ kota, sedangkan kawasan perdagangan dan jasa mempunyai hirarkipelayanan seperti: lingkungan, distrik, lokal, dan regional.Perencanaan Kawasan Perdagangan dan Jasa

Perencanaan terhadap aktifitas perdagangan dan jasa dalam proporsi lahan menempati luassebesar 25% di jalan utama kota-kota di Amerika, dan 3% digunakan untuk kegiatan bisnis eceran(retail) (Eisner, 1993:343). Hasil studi Eisner dan Associates, dalam tahun 1939-1985 menyatakanpenggunaan lahan untuk kegitan perdagangan dan jasa di perkotaan sebesar 4,8% hingga 5%(Eisner, 1993:261).

Kawasan perdagangan dan jasa diisi dengan berbagai unit usaha, ketentuan sarana

perdagangan dan jasa diatur dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.41/ Prt/ M/ 2007 Tentang Pedoman Kriteria Teknis Kawasan Budidaya. Adapun sarana perdagangan dan jasa ialah:toko/ warung, pertokoan, pusat pertokoan & pasar lingkungan, dan pusat perbelanjaan & niaga(toko, pasar, bank, dan kantor). Berikut penjelasan yang memuat jumlah penduduk pendukung, luaslahan dan lantai minimal, radius, dan lokasi terhadap pembangunan sarana perdagangan dan jasa:

TABEL 1KEBUTUHAN SARANA PERDAGANGAN DAN JASA

Kebutuhan Per satuanSarana

KriteriaNo. Jenis Sarana

JumlahPenduduk

Pendukung(Jiwa)

Luas LantaiMin (m2)

Luas LahanMin (m2)

Standar(m2/jiwa) Radius

Pencapaian (m)Lokasi dan

Penyelesaian

1. Toko/ warung 250 50 (termasuk gudang)

100 (bilaberdirisendiri)

0,4 300 • Di tengah kelompok tetangga

• Dapat merupakanbagian dari sarana lain

2. Pertokoan 6.000 1.200 3.000 0,5 2.000 • Di pusat kegiatan sublingkungan

• KDB 40%

• Dapat berbentuk perdagangan & jasa

3. Pusatpertokoan &pasarlingkungan

30.000 13.500 10.000 0,33 • Dapat dijangkaukendaraan umum

4. Pusatperbelanjaan &niaga (toko,pasar, bank,dan kantor)

120.000 36.000 36.000 0,3 • Terletak di jalan utama

• Termasuk sarana parkir

sesuai ketentuan yang berlaku

Sumber : Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.41/ Prt/ M/ 2007

Menurut De Chiliara, Joseph and Lee Kopperran, 1982:344 bahwa jarak pencapaian pusatperbelanjaan skala lokal dapat ditempuh sejauh 804,672 meter hingga 1.207,008 meter denganberjalan kaki dan pusat perbelanjaan regional dapat ditempuh dengan kendaraan selama ¾ hingga 1jam. Jika kecepatan yang diatur berupa kecepatan minimal yaitu 40 km/ jam, maka jarak yang ditempuh menuju pusat perbelanjaan regional sejauh 40.000 meter. Artinya, jarak tempuh pusatperbelanjaan regional secara standar sejauh 40.000 meter dengan menggunakan kendaraan.

Perencanaan kawasan perdagangan dan jasa yang bersifat fisik berupa pengaturanterhadap bangunan dengan kondisi sekitar bangunan.De Chiliara, Joseph and Lee Kopperran,

1982:601 mengonsep pengaturan di sekitar kawasan perdagangan dan jasa dengan menggunakanbarier (batasan fisik). Batasan fisik yang dipakai dapat berupa pagar, pohon, semak-semak, ataupunjarak tertentu. Penjelasan pengaturan pemisah dapat dilihat dalam gambar berikut:



4

Sumber: De Chiliara, Joseph and Lee Kopperran. 1982:601

Gambar 1Batasan Fisik antara Kawasan Perdagangan dan Jasa dan Permukiman


Gambar 2Pengaturan Tinggi Kawasan Perdagangan dengan Jasa dan Permukiman


Gambar 3Batasan Fisik antara Kawasan Indrustri dan Permukiman

Batasan fisik yang dianjurkan antara bangunan hunian dengan bangunan komersial/indrustri ialah mengalokasikan jarak tertentu yang diperkuat dengan penanaman pepohonan.Bangunan untuk aktifitas hunian membutuhkan kondisi lingkungan yang jauh dari kebisingan,

tenang, dan aman. Sedangkan bangunan pada aktifitas perdagangan/ jasa dan indrustri bersifatramai, bising, dan dekat dengan lalu lalang kendaraan. Batasan fisik berupa pengaturan jarak dengankombinasi pepohonan sebagai solusi untuk menetralisir kebisingan yang berasal dari aktifitasperdagangan/ jasa dan indrustri.B. Pusat perbelanjaan

Pusat perbelanjaan ( planned shopping center ) ialah tempat berkumpulnya toko-toko yang direncanakan, dirancang, dibangun, dimiliki, dijual, dan dikelola setiap satuan unitnya (Dawson, &Lord, 1958:1). Pendapat tersebut menyatakan jelas bahwa pusat perbelanjaan merupakan lahan siappakai yang direncanakan lalu dibangun toko-toko yang berdampingan satu sama lain yang dijual/disewakan oleh perencana/ pembangun kemudian dioperasikan sebagai tempat menjual barang/jasa ke pengunjung secara eceran (ritel).

Pusat perbelanjaan dirancang sebagai tempat belanja dengan penampilan konsep bisnis

dalam image berbeda, disertai akses dengan jaringan jalan bahkan jalan tol, dan tempat parkir off street . Kondisi ini membuat pusat perbelanjaan semakin diminati oleh para penyewa dan pengunjung dikarenakan memadukan antara elemen pendukung aktifitas jual beli dengan harga bersaing, sertakemudahan aksebilitas untuk menuju pusat perbelanjaan. Balchin & Kieve, 1982: 24-25, pusatperbelanjaan mempunyai skala pelayanan dan bentuk dalam berbagai tipe diantaranya:a. Fasilitas belanja desentralisasi ( decentalised shopping facilities )

Terdapat berbagai toko, aktifitas terkosentrasi di dalam satu bangunan yang dikelola olehsebuah perusahaan.

b. Pusat perbelanjaan pita ( ribbon shopping )Lokasi komersial yang berada di sepanjang jalan menuju luar dari pusat kota, pemilihan lokasiatas kepadatan penduduk dan area yang berpenghasilan tinggi.

c. Pusat perbelanjaan di pinggiran kota ( sub-urban centers )

Akses untuk menuju lokasi ini tidak setinggi pada pusat perbelanjaan kotad. Pusat perbelanjaan lingkup lingkungan ( neighbourhood centers )

Klasifikasi ini tergantung dari besarnya area calon pembeli dan daya belie. Pusat Perbelanjaan lokal ( local corner shop )



5

Berupa perbelanjaan untuk peruntukan kebutuhan harianKarakteristik Pusat Perbelanjaan Modern

Pusat perbelanjaan modern adalah suatu area tertentu yang terdiri dari satu atau beberapabangunan yang didirikan secara vertikal maupun horizontal, yang dijual atau disewakan kepadapelaku usaha atau dikelola sendiri untuk melakukan kegiatan perdagangan barang (PeraturanPresiden No.112 Tahun 2007). Menurut ULI U.S (Urban Land Institute), pusat perbelanjaan ialahkelompok komersial dengan arsitektur yang menyatu, dibangun dalam lahan yang direncanakan,

dibangun, dimiliki, dan dikelola oleh keterhubungan lokasi, ukuran, tipe toko terhadap areapenjualan yang dilayani, disertai area parkir yang disesuaikan dengan tipe, dan luas dari toko-toko.

Pusat perbelanjaan mengedepankan di dalam penyatuan antara lahan, kosentrasi populasi,konsep pembangunan, dan pasar (Spink, 1999:6). Penyatuan sebagai keterhubungan elemen fisik dengan konsep pembangunan yang inovasi dan atraktif. Menurut Balchin & Kieve, 1982, kepadatanpenduduk dan area yang berpenghasilan tinggi dapat menunjang terhadap keberlanjutan pusatperbelanjaan. Pertimbangan non-fisik seperti kondisi pasar, dan konsep pembangunan dimaksudkanuntuk memperoleh keuntungan dapat maksimal, tidak hanya saat pembukaan dan masa promosipusat perbelanjaan tersebut.

Jones, K. & Simmons J.,1993:213 menyatakan pusat perbelanjaan dapat memacupembangunan dalam fasilitas belanja, mengubah perilaku konsumen secara keruangan, danberkontribusi terhadap pertumbuhan aliran peritelan. Pembangunan pusat perbelanjaan

memberikan pengaruh kepada lingkungan, baik secara lokal ataupun perkotaan. Pengaruh tersebutdapat memacu pertumbuhan aktifitas jual beli secara ritel sehingga kehadiran pusat perbelanjaan inisecara tak langsung dapat merubah perilaku konsumen di dalam perputaran ritel skala makro, yaitukeruangan perkotaan.Hirarki Pusat Perbelanjaan

Hirarki ini menggambarkan tingkatan pusat perbelanjaan yang dibangun secara umum padaskala neigbourhood , community , dan regional (Berman, & Evan, 2009, Jones, K. & Simmons J., 1993,Spink, 1999, dan Lusht, 1997). Ketiga tingkatan tersebut dapat digambarkan sebagai pusatperbelanjaan skala lingkungan ( neigbourhood ), distrik ( community ), dan kota ( regional ). Masing-masing tingkatan mempunyai karakteristik yang membedakan satu sama lain, berikut perbedaan padahirarki pusat perbelanjaan:

TABEL 2HIRARKI TEMPAT BELANJA TERENCANA DI KANADA

Lingkungan Distrik Regional Super-Regional

Area (lahan) (m2 ) 20.200- 60. 700 60.700-121.400 121.400 – 404.600 > 404.600

Area (lantai) (m2 ) 4 – 9.300 9.300 – 27.900 27.900 – 46.000 > 46.000

Jangkauan penyewa Supermarket Departemen store (Minor) Departemen Store (Major) Dua atau lebih Departemen store (Major)

Jumlah toko(rata-rata)

25 - 10 20 - 40 40 - 100 > 100

Tipe bisnis Kebutuhan harian,jasa

Kebutuhan harian,belanja

Barang-barang belanja Barang-barang belanja

Besar pasar (penduduk) 10 - 40.000 40 - 150.000 100.000 -500.000 > 500.000

Area (jangkauan penjualan)

2,4 km 1,61 - 4,82 km 4,83 - 11,27 km > 16,09 km

Lokasi Pinggiran Kota Pertemuan jalan arteri Jalur cepat dan jalanarteri

Pertemuan jalur cepat

Pejualan(rata-rata)

5 - 10 miliar 15 - 50 miliar 50 - 100 miliar > 100 miliar

Tipe bisnis(rata-rata)

20 - 10 15 - 30 20 - 40 > 100

Sumber: Jones, K. & Simmons J., 1993:216

Sedangkan tingkatan toko modern (toko dengan yang menjual berbagai jenis barang secaraeceran dengan pelayanan mandiri) menurut Peraturan Presiden RI No.112 Tahun 2007 mengenaiPenataan & Pembinaan Pasar Tradisional sebagai berikut:

TABEL 3

KETENTUAN PUSAT PERBELANJAAN MODERN DI INDONESIA Minimarket Department Store Supermarket Hypermarket Perkulakan

Batasan luaslantai

< 400 m2 > 400 m2 400 m2-5.000 m2 > 5.000 m2 > 5.000 m2



6

Minimarket Department Store Supermarket Hypermarket Perkulakan

penjualanSistem

penjualan danjenis barangdagangan

Menjual secararitel (makanan& produk rumah tangga)

Menjual secararitel (produk sandang &perlengkapannya,penataanberdasarkan jeniskelamin atautingkat usiakonsumen

Menjual secararitel (makanan &produk rumahtangga)

Menjual secararitel (makanan& produk rumah tangga)

Menjual secaragrosir

Lokasi Setiap sistemjaringan jalan:jaringan jalanlingkungandalam kawasanpelayananlingkungan(perumahan) didalam kota/perkotaan

Tidak dalamsistem jaringanjalan lingkungandan tidak beradadalam kawasanpelayananlingkungan didalam kota/perkotaan

Tidak dalamsistem jaringanjalan lingkungandan tidak beradadalam kawasanpelayananlingkungan didalam kota/perkotan

Akses sistemjaringan jalanarteri/ kolektordan tidak berada dalamkawasanpelayananlokal/lingkungan didalam kota/

perkotaan

Akses sistemjaringan arteri/kolektorprimer/ arterisekunder

Sumber: Peraturan Presiden No.112/ 2007

Menurut (Cadman, David & Topping, Rosalyn, 1978:33), tempat belanja skala lingkunganlebih mendekati ke area di spot keberadaan konsumen yang jarak tempuhnya relatif dekat denganpermukiman/ perumahan. Tempat belanja cenderung menyediakan kebutuhan harian sepertimakanan, minuman, ataupun keperluan rumah tangga, sedangkan hipermarket dan superstore beradadi jalan utama pada tepi-tepi pusat kota. Namun, karakteristik tempat belanja skala lingkungan,hipermarket, dan superstore cenderung mendekati ke kantong-kantong calon konsumen yaitu dekatdengan area permukiman/ perumahan.C. Pusat Perbelanjaan & Ritel

Toko-toko di dalam pusat perbelanjaan menjual produk ke konsumen secara ritel, hal ini

ini terkait pusat perbelanjaan dan ritel saling melengkapi satu sama lain (Jones, K. & Simmons J.,1993:214). Keterkaitan tersebut membuat hubungan positif di antara ritel dan pusat perbelanjaan.Kondisi ini dibuktikan dalam kesuksesan pusat perbelanjaan di abad 20, konsep bisnis berupa pusatperbelanjaan dinilai mampu memberikan optimalisasi dalam penggunaan lahan dan berpengaruhterhadap perilaku konsumsi (Coleman, Peter.2006:3).

Lingkungan ritel telah membuat pusat perbelanjaan tidak hanya berfungsi sebagai tempatbelanja tetapi sering sebagai tempat untuk makan, rekreasi bagi anak-anak dan remaja, bersosialisasidalam pertemuan keluarga/ kerabat/ relasi, dan hiburan (Kliment, Stephen A. (edt), 2004:1).Gambaran tersebut dapat mereposisikan pusat perbelanjaan menjadi bagian dari ruang publik bagiindividu dan masyarakat pada aktifitas jual/ beli , hiburan, dan bersosialisasi. Kondisi tersebutperlahan-lahan merubah kebiasaan masyarakat saat membeli kebutuhan hidup dilakukan di pasartradisional, bersosialisasi di alun-alun kota, dan berekreasi di tempat-tempat hiburan.

Pusat perbelanjaan pada dasarnya berbeda dengan aktifitas ritel lain yakni tipe bangunandan komersial dalam penggunaan lahan (Spink,1999:4). Bangunan dirancang sesuai dengan konseppengembangan dan pencapaian target konsumen, aktifitas ritel berada di antara toko-toko yang mempunyai keterkaitan dan ketertarikan pengunjung untuk mendatangi area tersebut.Stakehorder Pengembang Pusat Perbelanjaan

Pengembang (sektor privat) merupakan perusahaan yang berkosentrasi terhadap fokustertentu atau perusahaan dengan berbagai spesialisasi di lingkup pembangunan, terencana denganberbagai konsep dan ukuran (Cadman, 1978:12). Hal ini mengartikan pengembang tidak sajaperusahaan yang diizinkan beroperasi, tetapi turut memberi kontribusi terhadap prosespembangunan. Para pengembang dapat bergerak dalam properti perumahan, perdagangan dan jasa,perkantoran, apartemen, ataupun penyediaan infrastrutur perkotaan. Satu perusahaan pengembang dapat saja membangun pusat-pusat perbelanjaan, jajaran ruko/ toko, unit-unit rumah, tempat

rekreasi, hingga sekolah/ rumah sakit dalam area pengembangan mereka.Karakteristik Pengembang Pusat Perbelanjaan

Pengembang dalam membangun dipengaruhi oleh ketertarikan, keahlian, dan kemampuanterhadap kondisi pasar (Cadman, 1978:12). Pandangan Cadman tersebut mengindikasikan bahwa



7

sektor privat melakukan prinsip dasar saat perumusan pembangunan di wilayah mereka. Identifikasikecenderungan terhadap keinginan pasar atau kecenderungan trend dalam penggunaan produk-produk properti serta kemampuan untuk membuat dan mengelolah hasil pembangunan di dalamarea pengembangan. Pearlmutter & Portnov,1999 menyebutkan dua faktor yang menjadipertimbangan bagi sektor privat membangun area ialah memperoleh keuntungan. Kepentingansektor privat diantaranya:

a. Faktor biaya seperti kesediaan lahan, infrastruktur, insentif dari pemerintah, dan harga

konstruksib. Faktor dukungan berupa migrasi penduduk, aksesbilitas, daya beli, dan dukungan

lingkungan fisik Faktor-faktor biaya dan dukungan terkait satu sama lain terhadap pencapaian keuntungan

maksimal melalui proses pemenuhan permintaan, atau pemberian penawaran. Kesemuaberpengaruh terhadap nilai investasi yang ditanamkan termasuk elemen lokasi yang digambarkandalam gambar di bawah ini:

Sumber: Pearlmutter & Portnov, 1999

Gambar 4Faktor Penentu Pembangunan oleh Privat

Peran StakehorderKeterlibatan sektor privat di dalam pembangunan merupakan inovasi dalam mengatasi

tantangan pembangunan, hal ini karena sektor privat bermain di luar kebiasaan/ metode tradisional,seperti perusahaan, asosiasi, yayasan, lembaga akademis, dan jaringan individu. (UNDP, 2004:29-30).Cara kerja sektor privat berbeda dengan pemerintah, hal ini karena status mereka sebagai sebuahperusahaan, penerapan metode guna mendatangkan keuntungan. Kondisi itulah yang membedakandengan pembangunan yang dilakukan oleh pemerintah, sektor privat melakukan inovasi, kreatifitas,bahkan keberanian yang berbeda saat membuat konsep/ rencana. Usaha tersebut guna menjagaeksistensi perusahaan agar dapat bertahan dan keberlanjutan proses pembangunan.

Kemampuan sektor privat di dalam melakukan inovasi pembangunan dapat menumbuhkaniklim investasi semakin baik. Bouron, 1998, menyatakan dukungan sektor privat seperti promosiproyek pembangunan dan penciptaan pasar modal yang efisien dapat mendorong pertumbuhankewirausahaan produktif sehingga membantu pertumbuhan di negara itu. Iklim penciptaan inovasidan kretatifitas tentu akan memacu produktifitas perusahaan, keterlibatan berbagai perusahan didalam pembangunan dapat saja menghidupkan modal agar bergerak secara efesien. Berdasarkanpendapat Bouron, kawasan/ wilayah yang dikembangkan diisi dengan metode pembangunan yang yang inovatif, hal ini secara tak langsung memberikan pengaruh baik terhadap keberlangsunganpembangunan.

Lokasi

Populasi/ Migrasi

Ketersediaan Lahan

Dukungan Pemerintah

Kondisi Alam

Aksesbilitas

Infrastruktur

Keuntungan

PERMINTAAN

KebijakanInvestasi

Lokasi

F a k t o r K e u n t u n g a n

F a k t o r B i a y a

Daya Beli Biaya Kontruski

Lokasi

PENAWARAN



8

D. Sintesis Teori Pusat Perbelanjaan ModernPenjabaran teori-teori mengenai pusat perbelanjaan dalam aktifitas komersial disusun

sintesis dalam tabel berikut di bawah ini:

TABEL 4SINTESIS TEORI

No. Konsep Bahan Pengagas Tahun Pembelajaran Intisari

Ciri Pusat kota Miles 1991 Pusat kota dapatterindentifikasi dengantingkat tingginya volume,aktifitas, dan orientasiterhadap pasar

• Volume aktifitas tinggi• Orientasi terhadap pasar

1. Karakterperdagangandan jasa

Lokasikomersial

Turnbull danBalchin &Kieve

1995 dan1998

Lokasi komersial memilikitingkat aksesbilitas tinggi dancenderung dekat pusat kota

• Aksesbilitas tinggi

• Dekat CBD

2. PerencanaanKawasanPerdagangandan Jasa

Proporsiperdagangandan jasa

Eisner 1993 Penggunaan lahan untuk kegitan perdagangan dan jasadi perkotaan sebesar 4,8 -5%

Kegitan perdagangan dan jasadi perkotaan sebesar 4,8 - 5%

Pembangunanpusatperbelanjaan

Spink,Frank H.

1999 Pertimbangan pembangunanpusat perbelanjaan

• Penyatuan antara site

• Kosentrasi populasi

• Konsep pembangunan

• Kondisi pasar Aktifitas ritel dipusatperbelanjaan

ibid ibid Pembeda ritel di pusatperbelanjaan dengan ritel lain

• Tipe bangunan

• Penggunaan lahan

Perbedaan padahirarki pusatperbelanjaan

Berman &Evans dan Jones, K. &Simmons J.

2009 dan1993

Perbedaan pada hirarki pusatperbelanjaan di Amerika danKanada

• Luas bangunan

• GLA ( Gross Leasable Area )

• Jangkauan penyewa

• Jumlah toko (rata-rata)

• Tipe bisnis

• Besar pasar (penduduk)

• Area (jangkauan)

• Penjualan (rata-rata)

3. PusatPerbelanjaan

Karakteristik pusatperbelanjaan

Berman &Evans

2009 Karakteristik pusat perbelanjaan

• One-stop shopping

• Image yang berbeda• Jaringan jalan jalur cepat

• Tempat parkir4. Karakter

Pengembang Sektor privatdalammembangun

Pearlmutter& Portnov

1999 Faktor yang mempengaruhisektor privat dalammembangun

Faktor biaya

• Kesediaan lahan

• Infrastruktur

• Insentif dari pemerintah

• Harga konstruksiFaktorkeuntungan

• Migrasi penduduk

• Aksesbilitas

• Daya beli

• Dukungan lingkungan fisik

Sumber: Analisis Penyusun, 2010

E. Definisi Operasional Pusat Perbelanjaan Modern Pusat perbelanjaan modern atau yang lebih dikenal dengan mal. Mal ialah gedung/

kelompok bangunan yang berisi macam-macam toko dihubungkan dengan jalan penghubung (Kamus Besar Indonesia, 2010). Mal dapat diartikan pula sebagai shopping center , pusat perbelanjaan(Kamus Oxford, 2003), sedangkan pusat perbelanjaan modern yang digambarkan oleh pemerintahialah area tertentu yang terdiri dari satu atau beberapa bangunan yang didirikan secara vertikalmaupun horizontal, yang dijual atau disewakan kepada pelaku usaha atau dikelola sendiri untuk melakukan kegiatan perdagangan barang (Peraturan Presiden No.112 Tahun 2007 tentang Penataan& Pembinaan Pasar Tradisional). Penggunaan istilah dalam penelitian ini menggunakan pusatperbelanjaan yang mengacu kepada definisi dalam Peraturan Presiden No.112 Tahun 2007.

Di Indonesia penamaan pusat perbelanjaan terdapat berbagai penyebutan seperti megamal,supermal, plaza, square , trade center , city walk, dll. Penamaan tersebut biasanya disesuaikan dengan luasbangunan, jenis produk jual, dan kewenangan pemilik. Adapun berbagai penamaan yang ada,terdapat persamaan yang mendeskripsikan terkosentrasinya toko-toko yang berada dalam satu atau



9

beberapa bangunan, dijual atau disewakan kepada pelaku usaha atau dikelola sendiri, berada dalamsatu manajemen, mengutamakan kenyamanan saat berbelanja, bermodal relatif kuat, dan dilengkapidengan label harga. Manajemen mengatur terhadap operasi dan perawatan untuk keberlangsunganaktifitas perdagangan seperti kelola kebersihan, keamanan, fasilitas, dan usaha untuk mendatangkanpengunjung.

Keberadaan pusat perbelanjaan dikaji terhadap perencanaan kota sub perencanaan tataguna, berkaitan dengan kesesuaian dengan kependudukan dan persebarannya, kesesuaian dengan

aksesbilitas, kesesuaian pembangunan pusat perbelanjaan dengan Rencana Tata Ruang Kota Tangerang Selatan, dan analisis kebijakan makro. Penjelasan hubungan dengan elemen-elemen yang terkaitan dengan perencanaan tata guna dikombinasikan pula dengan teori mengenai pusatperbelanjaan seperti:a. Teori komersial (berdasarkan lokasi, dan jenis) oleh Turnbull (1995) dan Balchin & Kieve,

(1998)b. Pertimbangan pembangunan pusat perbelanjaan oleh Spink (1999)c. Pusat perbelanjaan (karaktersitik, hirarki, posisi dengan ritel) oleh Turnbull (1995) Balchin &

Kieve (1998), Berman & Evans dan Jones, K. (2009), Simmons J. (2003), dan Kliment, Stephen A. (edt) (2004).

Laporan penelitian mengenai perkembangan pusat perbelanjan modern ini tidak terlepasdengan istilah yang berada dalam lingkup perdagangan ataupun properti sub komersial, berikut

terdapat definisi operasional terhadap istilah-istilah yang digunakan dalam penyusunan laporan ini:

TABEL 5DEFINISI OPERASIONAL

No. Definisi Keterangan

1. Pasar Modern Pasar yang dibangun oleh pemerintah, swasta atau koperasi yang dalam bentuknya berupa mal,supermaket, departement store, dan shopping centre dimana pengelolaannya dilaksanakan secaramodern dan mengutamakan pelayanan kenyamanan berbelanja dengan menajemen berada disatutangan, bermodal relatif kuat, dan dilengkapi label harga yang pasti, sebagaimana dimaksud dalamKep. MenPerInDag No. 420/ MPP/ Kep/ 10/ 1997 3

2. Pasar Tradisional Pasar yang dibangun dan dikelola oleh pemerintah, pemda, swasta, BUMN/ BUMD termasuk kerjasama dengan swasta dengan tempat usaha berupa toko, kios, los, dan tenda yang dimiliki/dikelola oleh pedagang kecil, menengah, swadaya masyarakat atau koperasi dengan usaha skalakecil, modal kecil dan dengan proses jual beli barang dagangan melalui tawar menawar 4

3. Pusat Perbelanjaan Area tertentu yang terdiri dari satu atau beberapa bangunan yang didirikan secara vertikal maupun

horizontal, yang dijual atau disewakan kepada pelaku usaha atau dikelola sendiri untuk melakukankegiatan perdagangan barang 4

4. Modern Terbaru 1 & 2 5. Swasta Bukan milik pemerintah 2 6. Privat Pribadi; Tersendiri; Partikelir 2 7. Perdagangan Perihal dagang; urusan dagang; perniagaan 2 8. Jasa Perbuatan yg baik atau berguna dan bernilai bagi orang lain, negara, instansi, dsb. 2 9. Komersial Berhubungan dengan niaga atau perdagangan; Dimaksudkan untuk diperdagangkan; Bernilai niaga

tinggi, kadang-kadang mengorbankan nilai-nilai lain (sosial, budaya, dsb.) 2 10. Pengembang Orang yg mengembangkan; Perusahaan yg melakukan kegiatan pengadaan dan pengolahan tanah

serta pengadaan bangunan dan/ atau sarana dan prasarana dng maksud dijual atau disewakan 2 11. Supermarket Toko besar yang menjual makanan, perangkat rumah tangga, dsb. 1 12. Departemen Store Toko besar yang menjual berbagai macam produk dari merk dagang yang berbeda 1 13. Hipermarket Supermarket yang sangat besar 1 14. Plaza Pusat perbelanjaan (kecil), kadang-kadang juga dengan perkantoran 1 15. Minimarket Pasar swalayan kecil 2 16. Tenant Seseorang yang membayar harga sewa atas pemakaian lahan/ bangunan1 17. Vendor Seseorang yang menjual makanan, produk, dan sebagainya di jalan atau orang yang menjual

rumah/ properti lainnya1 Sumber: 1Oxford:Learner’s Pocket Dictionary.2003.2 Kamus Besar Bahasa Indonesia.3 Permen Dagri No.107-1998 ttg Ketentuan dan Tata Cara Pemberian Izin4 Perpres No.112-2007 ttg Penataan & Pembinaan Pasar Tradisional

METODELOGIIdentifikasi perkembangan dilakukan untuk mencari bagaimana pusat perbelanjaan beroperasi dikota ini hingga mengalami perkembangan pesat. Kajian studi berdasar kepada elemen perencanaankota (penggunaan lahan & aksesbilitas) dengan kondisi internal dari pusat perbelanjaan seperti:lokasi, area operasional, penyewa utama, waktu operasional, dan fasilitas pendukung. Penelitianmenggunakan metode penelitian kuantitatif dengan analisis deskriftif dan eksploratif yang di denganolahan data dan intisari dari rekapitulasi wawancara.



10

TEMUAN STUDIa. Perkembangan pusat perbelanjaan dimulai dari turunnya kebijakan, Intruksi Presiden Nomor

13 Tahun 1976 tentang Pembangunan Wilayah JABODETABEK. Dasar kebijakan tersebutmembuat arus pencari kerja dari daerah ke wilayah JABODETABEK, sehingga menimbulkanpermukiman dan perumahan-perumahanbaru di Tangerang. Serta, pemberlakuan kebijakanKeputusan Presiden Nomor 118 Tahun 2000 yang berpengaruh terhadap peningkatanpembangunan pusat perbelanjaan.

b. Pusat perbelanjaan yang ada di Kota Tangerang Selatan tidak hanya sebagai pusat perbelanjaantetapi didapati pusat perbelanjaan yang berfungsi sebagai pusat perdagangan, diantaranya: PlazaSerpong, WTC Matahari, ITC BSD, BSD Junction, dan Pamulang Square.

c. Pembangunan pusat perbelanjaan terbanyak berada dalam pada tahun 2002-2005 yaitusebanyak 4 dari 8 pusat perbelanjaan di bangun pada 2002-2005.

d. Pusat perbelanjaan yang ada di Kota Tangerang mengalami perkembangan dari tahun 1990hingga 2010. Perkembangan terlihat dari pembangunan berbagai pusat perbelanjaan baru yang terjadi di jalan arteri Jalan Raya Serpong-Pahlawan Seribu dan Raya Pamulang seperti PlazaSerpong, WTC Matahari, ITC BSD, BSD Junction, Teras Kota, dan Pamulang Squre. Kelimapusat perbelanjaan tersebut berkembang mulai tahun 2002 setelah diberlakukan kebijakan yang mengizinkan investasi bermodal asing untuk menggerakkan usaha di sektor perdagangan danjasa termasuk pendirian pusat perbelanjaan.

Sumber: Hasil Analisis, 2011

Gambar 5Perkembangan Pusat Perbelanjaan

e. Lama operasi pusat perbelanjaan yang sesuai dengan Peraturan Presiden RI No.112 Tahun2007 yaitu 12 jam, dari keseluruhan objek studi hanya 37,5% yang sesuai dengan kebijakantersebut

f. Pusat perbelanjaan yang ada di Kota Tangerang Selatan sebanyak 62% merupakan pusatperbelanjaan yang berfungsi pula sebagai pusat perdagangan. Ciri pusat perdagangan pada objek studi ialah mempunyai banyak toko dengan luas toko sekitar 6-9 m 2, dan konsep marketing secara strata title (hak milik).

Tidak ada pusat

perbelanjaan

PlazaBintaro danPlaza BSD

Tidak adapembangunan

pusatperbelanjaan

Pembangunan 4 pusat

perbelanjaanbaru

Pembangunan 2 pusat

perbelanjaanbaru

Periode1990-1995

Sebelum1990

Periode1995-2000

Periode2000-2005

Setelah2005



Sebelum Tahun 1995 Periode 1995-2005

Sumber: Hasil Analisis, 2010

Gambar 6Perkembangan Pusat Perbelanjaan di Kota Tangerang Selatan

• Plaza Bintaro (1993) dan Plaza BSD (1994)didirikan sebagai tempat belanja bagi penghunidi perumahan-perumahan yang dibangun olehpengembang pusat perbelanjaan tersebut

• Kedua pusat perbelanjaan itu sebagai fasilitaspendukung perumahan di Bintaro Jaya danBSD (Bumi Serpong Damai)

• WTC Matahari, Plaza Serpong, ITC BSD, danBSD Junction merupakan pusat perbelanjaanyang dibangun di saat tahun kebangkitansektor properti (tahun 2003-2004)

• Keempat pusat perbelanjaan inimengedepankan lokasi pusat perbelanjaanyang terletak di jalan arteri sekunder, JalanRaya Serpong – Pahlawan Seribu

• Teras berop

• Teras berkonbersisi

• Pamul warga Pamul



12

KESIMPULAN & REKOMENDASIKesimpulan

Penelitian ini mengkaji identifikasi perkembangan pusat perbelanjaan yang berada di Kota Tangerang Selatan. Sasaran penelitian meliputi identifikasi kawasan perdagangan dan jasa, identifikasikarakterstik pusat perbelanjaan, dan analisis perkembangan. Adapun kesimpulan dari penelitian inisebagai berikut:

1. Perkembangan pusat perbelanjaan disebabkan bebeberapa sebab diantaranya: perkembanganberbagai perumahan ekonomi menengah ke atas hingga menengah, pertumbuhan jumlahpenduduk yang berasal dari arus migrasi, dukungan pemerintah melalui pemberlakuan kebijakan,kondisi infrastruktur yang baik dan lengkap serta posisi Kota Tangerang Selatan yang berbatasan dengan ibu kota

2. Lokasi pusat perbelanjaan sebagian besar sudah sesuai dengan arahan lokasi pusat perbelanjaanyang diatur oleh Permen PU No.41/PRT/ M/ 2007. Sebanyak 6 dari 8 pusat perbelanjaan yang menjadi objek studi terletak di jalan utama.

3. Plaza BSD dan Plaza Bintaro merupakan pusat perbelanjaan yang beroperasi sebelum tahun1995 dan masih beroperasi hingga saat ini. Keberlanjutan operasional kedua pusat perbelanjaantersebut dapat berjalan karena memadukan berbagai elemen pembangunan pusat perbelanjaanseperti: dekat dengan sumber sumber penduduk yang mendiami perumahan golongan ekonomimenengah-tinggi, dukungan sarana & prasarana sekitar pusat perbelanjaan, dan keberadaanaktifitas di sekitar pusat perbelanjaan.

4. Berdasarkan analisis identifikasi karakteristik pusat-pusat perbelanjaan modern, hirarki pusatperbelanjaan skala regional ialah Plaza BSD, Plaza Bintaro, dan Teras Kota.

5. Karakter lingkungan sekitar pusat perbelanjaan berbeda-beda, hal ini karena lokasi pusatperbelanjaan tidak berada dalam satu area seperti: Plaza Serpong yang berdampingan denganaktifitas indrustri, Plaza Bintaro-Plaza BSD-WTC Matahari berbatasan dengan perumahan, Teras Kota dan hotel berbintang berada dalam satu kavling, ITC BSD-BSD Junctionberdampingan dengan bangunan komersial lain, dan Pamulang Square yang bersisian denganarea resapan Situ Pamulang.

6. Jumlah pusat perbelanjaan eksisting dengan jumlah pusat perbelanjaan tidak ada yang sesuaidengan pengaturan dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.41/ Prt/ M/ 2007

7. Keberadaan pusat perbelanjaan yang berlokasi di Jalan Serpong, Pahlawan Seribu dan RayaPamulang sudah sesuai dengan pengaturan lokasi pusat perbelanjaan yang termuat dari Perprestersebut, karena ketiga jalan tersebut berfungsi sebagai jalan arteri sekunder.

8. Lokasi pusat perbelanjaan juga sesuai dengan arahan pemanfaatan lahan terhadap rencana tataruang kota yang berlaku (saat ini arahan mengacu kepada RTRW Kabupaten Tangerang Tahun2008).

RekomendasiPenelitian ini melalui berbagai tahapan rencana, pencarian data, pengamatan, dan analisis

yang kemudian mendapatkan catatan yang berkaitan dengan tahapan tersebut. Catatan hasil termuat

dalam rekomendasi ialah:• Pengaturan terhadap kawasan perdagangan dan jasa diperjelas baik yang bersifat perencanaan

ataupun perancangan kawasan, karena jika dibiarkan berkembang menurut perkembangan pasar,aktifitas di kawasan perdagangan dan jasa eksisting dapat menimbulkan permasalahan baru.

• Pengaturan untuk pembangunan pusat perbelanjaan sebaiknya sesuai dengan karakter operasionalpusat perbelanjaan, hal ini karena pembangunan pusat perbelanjaan berbeda dengan penyediaansarana kesehatan, pendidikan, olah raga yang berkaitan dengan jumlah penduduk.

PUSTAKA BUKU Ambrose, Peter. 1994. Urban Process and Power . London & New York: Routledge.

Balchin, Paul N dan Kieve, Jeffrey L. 1982. Urban Land Economic . London: The Macmillan Press Ltd.



13

Beddington, Nadine. 1976. “Departemen Store, Supermarket, and Shops”. In Edward D. Mills. (ed).Planning Building For Habitation Commerse and Indrstry . London: Newnes-Butterworths, pp. 5-1.

Berman, Barry & Evans, Joel R. 2009. Retail Management : A Strategic Approach . Tenth Edition. Delhi:Pearson Education and Dorling Kindersley.

Bouron, Lawrence (dkk). 1998. The Private Sector and Development: Five Case Studies . Wangshinton D.C:International Finance Corporation.

Cadman, David & Topping, Rosalyn.1978. Property Development, Fourth Edition . London & New: York Spon Press.

Coleman, Peter.2006. Shopping Environment: Evolution, Planning, and Design.Architectural . New York:Oxford Press.

Dawson, John A. & Lord, J. Dennis. 1958. Shopping Center Development: Policies and Pospects . New York:Nichols Publishing Company.

De Chiliara, Joseph and Lee Kopperran. 1982. Urban Planning and Design Criteria . Third Edition. New York: Van Nostrand Reinhold.

Eisner, Simon. 1993. The Urban Pattern: City Planning and Design . Edisi VI. New York: Van NostrandReinhold.

Hidayanti, Wahyu & Harjanto, Budi. 2003.Konsep Dasar Penilaian Properti. Yogyakarta:BPFE. Jones, K. dan J. Simmons 1993. Location, Location, Location: Analyzing the Retail Environment . Ontario:

Nelson Canada.Kliment, Stephen A. (edt). 2004. Building Type Basic for Retail and Mix-used Facilities . Hoboken: John

Willwy & Sony Inc.Lusht, Kenneth M. 1997. Real Estate Valuation: Principles and Applications . Dubuque, Iowa : Times Mirror

Higher Education Group.Miles, Mike et al.1991. Real Estate Development Principles and Process .Moh. Nazir. 1988. Metode Penelitian . Jakarta: Ghalia Indonesia.Spink, Frank H.1999. Shopping Center Development . Washington D.C: ULI (Urban Land Institute). Turnbull, Geoffrey K. 1995 .Urban Consumer Theory . Wanghiston, D.C: The Urban Institute Press.Kamus Besar Bahasa Indonesia. 2005. Edisi III. Balai Pustaka. Jakarta. The Oxford Dictionary. 2003. New York:Oxford University Press.SKRIPSI/TESISHarjanti, Astriana. 2002. ”Identifikasi Faktor – Faktor Penyebab Perubahan Penggunaan Lahan

Permukiman Menjadi Komersial di Kawasal Kemang Jakarta Selatan”. Tugas Akhir Tidak Diterbitkan, Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik Universitas Diponegoro,Semarang.

PERATURAN/ UNDANG-UNDANGPeraturan Presiden No.112 Tahun 2007 tentang Penataan Dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat

Perbelanjaan Dan Toko Modern.Peraturan Menteri Dalam Negeri No.107-1998 tentang Ketentuan dan Tata Cara Pemberian Izin.Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.41/Prt/M/2007 tentang Tata Cara Peren. Lingkungan

Perumahan di Perkotaan

Peraturan Menteri Perdagangan RI Nomor : 53/M-DAG/PER/12/2008 tentang Pedoman Penataandan Pembiaan Pasar TradisionalPeraturan Presiden No.118 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas Keputusan Presiden Nomor 96

Tahun 2000 Tentang Bidang Usaha Yang Tertutup Dan Bidang Usaha Yang Terbuka DenganPersyaratan Tertentu Bagi Penanaman Modal.

Tata Cara Perencanaan Geometrik Jalan Antar Kota. No. 038/TBM/1997. Departemen PerencanaanUmum.

Undang-undang No. 34 Thun 2004 tentang Jalan.Undang-undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang Undang-undang No.51 tahun 2008 pembentukan Kota Tangerang SelatanLAPORAN DATA/ BUKU DATA Kabupaten Dalam Angka 1990, 1995, 2000, 2005, & 2009 . Badan Pusat Statistik Kabupaten Tangerang.

1990, 1995, 2000, 2005, & 2009.Peta Jabodetabek. Holtorf, Gunther W. 2010.



14

Profil Konsumen Indonesia . 2008. Mars Indonesia. 2008.Profil Kota Tangerang Selatan . Bappeda Kota Tangerang Selatan. 2008.RDTRK Kec. Pondok Aren 1995-1996 . Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Tangerang. 1996.RDTRK Kec. Serpong 1993-2003. Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Tangerang. 2003.Sensus Ekonomi Tahun 2006 . Badan Pusat Statistik Kabupaten Tangerang.2006.Survei Properti Komersial 2008 . Direktorat Statistik Ekonomi dan Moneter Bank Indonesia. Triwulan IV

2009 . ARTIKEL Jurnal Atmawidjaja, Endra Saleh. 2009. “Masihkah Kota Kota Di Indonesia Butuh Mall?”. Buletin Penataan

Ruang Edisi Januari- Februari . Publikasi Departemen Pekerjaan Umum: Jakarta.Kenichiro, aria. 1999. “Only Yesterday in Jakarta: Property Boom and Consumptive Trends in Late

New Order Metropolitan City”. Southeast Asian Studies , Vol. 38 No. 4, March 2001.Portnov, Boris A & Pearlmutter. 1999. “Private Construction as a General Indicator of Urban

Developmnet: The Case of Israel.”.International Planning Studies , Vol. 4.1, pp.131-161.InternetHartono, Hendra. 2010. Posisi Penyewa Ritel Lebih Kuat Dari Pemilik. [Homepage of Kompas].

Available at: http://properti.kompas.com/read/xml/2010/02/02/19494624/posisi.penyewa.ritel.lebih.kuat.dari.pemilik. Diakses pada tanggal 26 April 2010.

Redaksional. 2009. BSD Tetap Berkibar di Bisnis Properti. [Homepage of Koran Banten]. Available at: www.koranbanten.com/2009/02/page/12/. Diakses pada tanggal 23 Maret 2010.

www.undp.org. (Website United Nations Development Programme). Diakses 16 Maret 2010 dalambuku “Unleashing Entrepreneurship: Making Business Work for the Poor “. 2004.

Simanungkalit, Panangian . 2003. “Sektor Properti Empat Tahun Terakhir Tumbuh Luar Biasa”.[Homepage of Sinar Harapan Properti] [Online]. Available at:http://www.sinarharapan.co.id/ekonomi/properti/2003/0912/prop2.html. Diakses padatanggal 19 Oktober 2010.

KoranLis Y Joniansyah. 2008. ” Tata Ruang Kota Tangerang Selatan Dirancang”. Tempo, Edisi VII, 07

November 2008.WEBSITE www.kompas.com. (Website Harian Umum). Diakses 30 Maret 2010. www. indonesianestate.com. (Website Real Estate Indoensia). Diakses 21 April 2010. www.tangerangkab.go.id. (Website resmi Pemerintahan Kabupaten Tangerang). Diakses 29 Desember

2009. www.tangerangselatan.go.id. (Website resmi Pemerintahan Kabupaten Tangerang Selatan). Diakses 29

Desember 2009. www.Google Earth. 2010.

Artikel an Pusat Perbelanjaan Modern Di Kota Tangerang Selatan

Documents