Årsrapport 2003

Årsrapport 2003

Fonden for det byggede miljøFonden RealdaniaNicolai Eigtveds Gade 281402 København KTelefon 7011 6666

www.realdania.dk

Selskabsoplysninger

Hovedtal og sektorregnskab

Forord

Realdania - 2003 i korte træk 1

Beretning 2003

Baggrund og formål 5

Fondsvirksomheden 9

Investeringsvirksomheden 63

Virksomhedsstyring 75

Regnskab 2003

Ledelsespåtegning 81

Revisionspåtegning 82

Regnskabsberetning 83

Anvendt regnskabspraksis 86

Resultatopgørelse 89

Balance 90

Pengestrømsopgørelse 91

Noter 92

Ledelseshverv

Bestyrelse 99

Direktion 102

Repræsentantskab 103

Indholdsfortegnelse

Forsidebillede:Atelier i Willumsens

hus, Hellerup

Årsrap

po

rt 2003Fo

nd

en R

ealdan

ia

Årsrapport 2003


www.realdania.dk

Selskabsoplysninger


Forord


Beretning 2003


Fondsvirksomheden 9



Regnskab 2003






Balance 90


Noter 92

Ledelseshverv

Bestyrelse 99

Direktion 102


Indholdsfortegnelse


hus, Hellerup

Årsrap

po

rt 2003Fo

nd

en R

ealdan

ia

Hovedtal

Mio.kr. 2003 2002 2001 2000 1999

Investeringsafkast 3.310 -1.745 7 2.544 1.148

Udgifter til personale og administration -59 -59 -53 -12 -9

Af- og nedafskrivninger på im-materielle og materielle aktiver -6 -13 -4 0 0

Uddelinger -296 -306 -250 -10 0

Resultat før skat 2.949 -2.123 -300 2.522 1.139

Skat -147 -190 -226 -302 0

Årets resultat 2.802 -2.313 -526 2.220 1.139

Aktiver i alt 22.430 19.173 21.118 22.028 15.847

Egenkapital 21.353 18.552 20.854 21.398 15.841

Kontant investeringsafkast 857 956 538 602 641

Udbetalinger til personale og administration -52 -52 -45 -10 -11

Betalt skat -349 -142 -884 0 64

Udbetalte uddelinger -77 -57 -19 -4 0

Køb og salg af værdipapirer og aktiver -395 -586 371 -619 -527

Pengestrøm i alt -16 119 -39 -31 167

Sektorregnskab

Samlet (i mio. kr.) 2003 2002

Investeringsvirksomheden 728,8 753,5

Fondsvirksomheden -565,6 -341,1

Virksomhedsstyringen -14,4 -23,5

Resultat før skat og værdireguleringer m.v. 148,8 388,9

Værdireguleringer m.v. 2.800,2 -2.512,2

Resultat før skat 2.949,0 -2.123,3

Skat -147,5 -189,7

Resultat 2.801,5 -2.313,0

Fonden Realdania (Foreningen Realdanmark) Nicolai Eigtveds Gade 281402 København K

Telefon 70 11 66 66Telefax 32 88 52 99Hjemmeside www.realdania.dkE-mail [email protected]. nr 55 54 22 28Stiftet 02.10.1991Hjemsted København

BestyrelseJørgen Nue Møller Poul Christiansenformand næstformand

Jean Brahe Niels Busk Bent Flyvholm André Lublin Bent Maribo Jørgen Mejlgård Jesper Nygård Peder J. Pedersen Majken Schultz

DirektionFlemming Borreskov Hans Peter Svendler Adm. direktør Direktør

Ledende medarbejdereFinn Bartholdy Gert Poulsen Birgitte Boesen Vicedirektør Investeringschef Kommunikationschef

RevisionKPMG C. Jespersen Grant ThorntonJakob Nyborg Svend Ørjan JensenStatsaut. Revisor Statsaut. Revisor Repræsentantskabsmøde afholdes den 29. april 2004 kl. 10.00 i København

Selskabsoplysninger

Hovedtal

Mio.kr. 2003 2002 2001 2000 1999




Uddelinger -296 -306 -250 -10 0


Skat -147 -190 -226 -302 0

Årets resultat 2.802 -2.313 -526 2.220 1.139

Aktiver i alt 22.430 19.173 21.118 22.028 15.847

Egenkapital 21.353 18.552 20.854 21.398 15.841



Betalt skat -349 -142 -884 0 64



Pengestrøm i alt -16 119 -39 -31 167

Sektorregnskab








Skat -147,5 -189,7

Resultat 2.801,5 -2.313,0








Selskabsoplysninger

1

Forord

Realdania – 2003 i korte træk

2003 har været et år med stor aktivitet og stor interesse for Fonden Realdanias projekter. Gennem de tre år, Realdania nu har eksisteret med det nuværende formål, har vi sat mange små og store projekter i gang over hele landet. Også hvad angår indhold og emner har der væ-ret stor bredde i projekterne. Nogle er allerede synlige, medens andre endnu kun foreligger i skitseform eller på anden vis er under forberedelse.

Samlet uddelte Realdania 541,4 mio. kr. i året. Heraf blev 244,4 bevilget til større fl agskibsprojekter, mens 51,9 mio. kr. blev bevilget til almindelige projekter. Der blev foretaget uddelingsrelaterede investeringer på i alt 245,1 mio. kr., dvs. investeringer på særlige vilkår, knyttet til Realdania formål.

Realdanias investeringsformue gav et tilfredsstillende afkast på 3.335,1 mio. kr. Årets økonomiske resultat blev på 2.949,0 mio. kr, efter uddelinger og før skat. Men først og fremmest lykkedes det at gøre en væsentlig indsats til gavn for livskvaliteten gennem det byggede miljø overalt i landet.

Bredde i projekterneDe mange mindre projekter strakte sig fra forsøgsprojek-ter med sandstensrenovering på Glorup Gods og etab-lering af et dansk center for herregårdsforskning på Gl. Estrup til støtte til udvikling af modeller, der kan skabe liv i Ørestad Nord. Ligesom bredden afspejler sig i støtten til udvidelsen af det delvist fredede Rønne Theater med en friluftsscene og nye værksteder. Undersøgelser foretaget af Byggeriets Evaluerings Center af problematiske bygge-sager og udviklingen af anvisninger på, hvordan beboere i almene boliger kan få større indfl ydelse, når nye almene boliger opføres. Og mange andre projekter end disse har fået støtte.

Der har været en glædelig interesse for god arkitektur, godt håndværk og bedre byggeskik. Derfor har det været naturligt at støtte udstillinger, bogudgivelser og anden form for formidling indenfor dette felt. F.eks. har store danske arkitekter som Jørn Utzon og Nicolai Eigtved begge været genstand for bogudgivelser, støttet af Realdania.

3

FlagskibeFlagskibe er vores betegnelse for de markante, synlige og ofte økonomisk tunge projekter, som vi aktivt går ind i realiseringen af, gerne i samarbejde med andre kræfter. Flagskibene skal skabe og inspirere til fysiske eller institu-tionelle forandringer til gavn for det byggede miljø.

Blandt de fl agskibe, vi søsatte i 2003, er etableringen af Center for Byrumsforskning på Kunstakademiets Arkitektskole, der kan ses i direkte forlængelse af vores kampagne i 2002 for at skabe ”Bedre Byrum” rundt om i de danske byer. I begge projekter understreges betyd-ningen af at se byens liv og byens rum i sammenhæng.

Men det er ikke kun de udenlandske arkitekter, der sæt-ter deres præg på dansk byggeri. I Sønderborg står det danske arkitektfi rma 3xNielsen bag byggeriet af en ny koncertsal og et nyt havnebyrum, støttet af Realdania. Og i Kolding er arkitekten Dorthe Mandrup i samarbejde med landskabsarkitekten Kristine Jensen i færd med at omdan-ne det historiske skolekompleks, Sct. Nicolai, til en række nutidige formål. Også dette projekt er støttet af Realdania.

International arkitektur har efter mange års tilbage-holdenhed fundet vej til fl ere danske byggeprojekter. Og vi har støttet nogle af disse projekter. Kunstmuseet Ordrupgaard skal udbygges, og den irakisk-engelske arkitekt Zaha Hadid står for projektet. Der er tale om et organisk byggeri, som både teknisk og arkitektonisk vil være af enestående karakter. Det samme gælder pla-nerne for det nye elefanthus i Københavns Zoo, som er tegnet af den engelske arkitekt Norman Foster.

Landområderne rummer mange værdifulde historiske og arkitektoniske kvaliteter, som kan anvendes på nye måder. I dag ligger der 65 mio. kvadratmeter bygninger i landzonen, der ikke bruges til landbrug. Fagfolk vurde-rer, at 30 mio. af disse kvadratmeter er så interessante, at de muligvis bør bevares for eftertiden. Det er en op-gave, som vi er gået aktivt ind i, og som engagerer bredt både blandt fagfolk og de, der bor i landområderne.

Forord

Det nye elefantanlæg i Københavns Zoo

præsenteres af den engelske arkitekt

Spencer de Grey fra Foster & Partners

og den danske land-skabsarkitekt Stig L.

Andersson

2

3

Godt resultat for investeringsvirksomhedenRealdania fik i 2003 et afkast af den investerede kapital på i alt 18,0%. Almindelige investeringer gav et afkast på 11,1% og strategiske investeringer, inklusiv Danske Bank investeringen, et afkast på 22,5% for 2003. Investe-ringsformuen gav et afkast på i alt 3,3 mia. kr. i 2003 og udgjorde 21,6 mia. kr. pr. 31. december 2003.

Virksomhedsstyring og ledelse.Den nye vedtægt fra 2002 skabte et nyt grundlag for virksomheden. Vedtægten åbnede bl.a. mulighed for, at alle, der ejer fast ejendom i Danmark, kan indmelde sig i foreningen. I 2003 benyttede godt 6.500 personer og virksomheder m.v. sig af denne mulighed og antallet af medlemmer er nu 248.781.

Vedtægten skabte også nye regler for valg af repræsen-tantskabet, og 2003 var det første år, hvor repræsen-tantskabet blev valgt efter den nye vedtægt. Reglerne sikrer forskellige hensyn: Bred geografisk spredning af repræsentantskabets medlemmer, forankring i relevante faglige netværk og mulighed for at knytte personer med særlig viden og indsigt til virksomheden. Mere end halvdelen af repræsentantskabets 109 medlemmer – i alt 60 medlemmer – vælges ved regionale valg, mens 42 vælges ved faglige valg og syv medlemmer vælges af repræsentantsskabet efter indstilling fra forskellige særlige interessenter forankret i det byggede miljø.

I 2003 blev der afholdt fem valgmøder, hvor der valgtes 32 medlemmer til repræsentantskabet.

På repræsentantskabsmødet den 24. april 2003 fra-trådte rådmand Jørgen Lund, Odense, som følge af den vedtægtsmæssige aldersgrænse. Som nye medlemmer valgtes adm. direktør Jesper Nygård, København, og direktør Jean Brahe, Fredericia.

Ved udgangen af 2003 meddelte direktør Finn Bartholdy, at han ønskede at udtræde af direktionen. Som nyt medlem af direktionen indtrådte fondschef Hans Peter Svendler.

Realdania lægger vægt på at formidle viden og dialog om de støttede projekter gennem en åben og bredt funderet kommunikation med interessenter og offentlig-heden i øvrigt. I 2003 blev der udsendt 49 pressemed-delelser, heraf var 42 relateret til fondsområdets ud-delinger, mens 4 pressemeddelelser relaterede sig til Realdanias virksomhed. Endelig blev der udsendt 3 pressemeddelelser, der havde til formål at præsentere følgende Realdaniaaktiviteter: Bolius – Boligejernes videncenter, Dania Capital K/S – et private equity selskab – og Realdania Ejendomme.

Forord

4 5

Beretning for 2003

4 5

Baggrund og formål

Realdanias formål er at støtte almennyttige og almen-velgørende formål bredt fordelt i Danmark inden for det byggede miljø samt at drive investeringsvirksomhed, herunder investeringer i bygge- og ejendomsindustrien. Realdania er ”fonden for det byggede miljø”. Vi lægger vægt på, at de projekter, vi støtter, er nyttige, at de kom-mer en bred kreds af mennesker til gode, og at det i alle betydninger af ordet er ”sunde” projekter, der kan være med til at gøre en forskel inden for det byggede miljø.

Vores arbejdsfelt berører i princippet alle i det danske samfund, direkte eller indirekte. Derfor er åbenhed, enga-gement og et aktivt samspil mellem Realdania og vores interessenter kendetegnende for vores virksomhed.

Realdanias værdierVi ønsker at være med til at skabe livskvalitet gennem det byggede miljø. Vi vil gerne ’ramme’ bredt – sætte initiati-ver i gang, som kommer mange mennesker til gode og er med til at skabe kvalitet i hverdags- og arbejdslivet.

Fokus er på det byggede miljø – ikke alene i form af ”livskvaliteten i husene”, men også ”livskvaliteten mel-lem husene” – altså kvaliteten i det liv, der leves i by og på land, i nyt og i gammelt byggeri.

Vi lægger stor vægt på at gøre en forskel gennem et aktivt samspil med modtagerne. Grundlaget er de fi re værdier, som gælder for hele Realdanias virksomhed: • Vi vil skabe udvikling og forandring.• Vi vil skabe dialog og viden.• Vi vil skabe partnerskaber og netværk. • Vi vil være opsøgende og proaktive.

Beretning for 2003

En anderledes fondPå mange måder fungerer Realdania som en alminde-lig fond, der foretager uddelinger på baggrund af de ansøgninger, der kommer ind. Men netop efterlevelsen af de fire værdier er med til at skabe en anderledes fond. Formålet er i praksis ikke blot at dele penge ud efter ansøgning. Vi er med til at udvikle viden på en række centrale områder, og vi anvender denne og den øvrige ekspertise, der er samlet i og omkring virksomheden, direkte i vores indsats for at skabe større livskvalitet gennem det byggede miljø i alle hjørner af landet.

Vi er en anderledes fond i den betydning, at vi aktivt går ind i tilblivelsen af projekterne. Og det gælder ikke mindst vores flagskibe – de synlige og markante pro-jekter, hvor vi i form af partnerskaber eller ejerforhold forholder os aktivt til indholdet i de konkrete projekter. Det kan være helt grundlæggende i forhold til den arkitektoniske kvalitet og højnelsen af bygningskulturen – eller det kan være mere praktisk i relation til en konkret byggeorganisation, en byggeprojektering eller anven-delsen af materialer.

Realdanias vedtægt præciserer, at hovedopgaven er todelt: Vi skal støtte almennyttige og almenvelgørende formål bredt fordelt i Danmark, og vi skal drive investe-ringsvirksomhed.

Beretning for 2003Beretning for 2003

Silkeborgs gamle papirfabrik fra 1844 skal danne base for

Performers House – en ny europæisk

højskole

6

Beretning for 2003

7

Fondsvirksomheden Vores fondsvirksomhed er opdelt i to:

1. De almindelige projekter, som minder meget om den type uddelinger, andre fonde beskæftiger sig med.

2. Flagskibe, som er de synlige, markante og ofte øko-nomisk tunge projekter, der gennemføres enten som uddelinger eller som uddelingsrelaterede investerin-ger. Det er disse, som gør Realdania til en anderledes fond.

InvesteringsvirksomhedenRealdania forvalter sine investeringer på to måder, nemlig som:

1. Almindelige investeringer i børsnoterede aktier, obli-gationer m.v.

2. Strategiske investeringer i virksomheder med til-knytning til bygge- og ejendomsindustrien samt fast ejendom

På lang sigt forventes aktierne at give et højere afkast end obligationer. Imidlertid er der større risiko forbundet med investeringer i aktier end i obligationer. Realdania har en langsigtet investeringshorisont, og det giver mulighed for at besidde en relativ stor aktieandel. Den højere risiko, der er forbundet med aktier, betyder dog også, at afkastet må forventes at variere fra år til år.

8 9

Beretning for 2003

Fondsvirksomheden 2003 2002

Almindelige uddelinger -51,9 -118,1

Flagskibe -244,4 -188,0

Uddelingsrelaterede investeringer -245,1 -12,5

Uddelinger i alt -541,4 -318,6

Kapacitetsomkostninger -24,2 -22,5

Resultat -565,6 -341,1

Beretning for 2003

8 9

Fondsvirksomheden

FondsstrategienRealdanias fondsvirksomhed omfatter:

1. Almindelige projekter – almennyttige og almenvelgø-rende projekter inden for det byggede miljø bredt fordelt i Danmark. De almindelige projekter placeres hovedsa-geligt inden for ét af fem fokusområder, hvor vi ønsker at gøre en særlig indsats:

1. Nye kvaliteter til byerne.2. Sikring af den historiske arv.3. Bedre kvalitet og større produktivitet i byggeriet.4. Nye ejerformer, boligformer og bebyggelsesformer.5. Større folkeligt kendskab til god arkitektur, godt hånd-

værk og bedre byggeskik.

2. Flagskibsprojekter – markante og som regel økono-misk tunge projekter, der gør en synlig forskel i det byg-gede miljø. De går ofte på tværs af de fem fokusområder og kan være organiserede som partnerskaber eller som ejerskaber i form af uddelingsrelaterede investeringer.

De uddelingsrelaterede investeringer omfatter de pro-jekter, hvor Realdania vælger at blive ejer af et projekt, fordi der ikke fi ndes en kvalifi ceret ejer, som er villig til at foretage erhvervelsen og har råd til dette. Eksempel-vis herregårdsanlægget Nr. Vosborg, som Realdania i 2003 skrev betinget skøde på. I andre tilfælde er det mere hensigtsmæssigt at fremme en aktivitet ved hjælp af lån. Uddelingsrelaterede investeringer adskiller sig fra almindelige uddelinger ved, at Realdania erhverver aktivet, stiller en garanti eller yder et lån m.v.

Realdanias fondsstrategi er sammen med vores fi re værdier grundlaget for vores stillingtagen til de an-søgninger, vi modtager, og de fl agskibe, vi vedtager at igangsætte.

Værdierne og strategierne er udformet og vedtaget gen-nem perioden 2000 – 2002, og i 2003 har vi integreret dem i vores daglige arbejde.

Beretning for 2003

Fondsvirksomheden 2003 2002

Almindelige uddelinger -51,9 -118,1

Flagskibe -244,4 -188,0

Uddelingsrelaterede investeringer -245,1 -12,5

Uddelinger i alt -541,4 -318,6


Resultat -565,6 -341,1

10 11

Vores værdier og strategier gør samlet, at de projek-ter, vi går ind og støtter, som udgangspunkt skal gøre en forskel med afsæt i det byggede miljø. Det kunne eksempelvis være i form af banebrydende nytænkning inden for brug af nye byggematerialer, i byggeform, større livskvalitet eller nye sociale tiltag gennem det byggede miljø.

På vores hjemmeside oplyser vi om vores værdier og retningslinier for fondsstøtte. For hvert fokusområde er det beskrevet, hvilke faglige temaer, der kan søges inden for – samt hvilke projekter og områder, der ikke kan forvente støtte. I det løbende samarbejde og i kommuni-kationen med ansøgerne formidler vi disse principper, og gennem 2003 har vi søgt at afstemme de mange forvent-ninger til Realdania med de muligheder, vi reelt har.

Beslutter vi at engagere os i et projekt, sker det også, at vi vælger at gå aktivt ind i de relevante besluttende organer. Vi tager et medansvar både for processen og for det færdige resultat, men kun i ganske særlige tilfælde engagerer vi os i den efterfølgende drift.

Den proaktive indsatsRealdanias opsøgende aktiviteter har udviklet sig, og der er taget mange initiativer bl.a. i form af konkrete projektsamarbejder, partnerskaber, udviklingsfora og netværksdannelser, hvor vi er med til at præge udviklin-gen inden for det byggede miljø.

Udviklingsfora og netværksdannelser har været an-vendt i projekter, hvor f.eks. afdækning af et tema eller udvikling af et fagligt felt er på dagsordenen. Her har Realdania taget initiativ til at sammensætte parter, der kan kvalificere og afklare behovet for og relevansen af projektidéer. Afhængig af resultaterne kan den skabte viden føre til igangsættelse af konkrete projekter og etablering af netværk og faglige fora.

En særlige type proaktive projekter er den type, hvor vi med afsæt i fondsstrategien på eget initiativ frembringer et projekt og tilknytter relevante rådgivere. Projektud-vikling og gennemførelse foregår i et tæt samarbejde med de faglige rådgivere, og Realdania er direkte engageret i ledelsen af projektet. Resultaterne kan bestå i videnska-belse, ændring af praksis, konkrete fysiske projekter m.v. De proaktive projekter vil ofte udvikle sig til såkaldte flagskibsprojekter.

Beretning for 2003

Fremtiden er her – Nu! Fra udstillingen på Dansk

Arkitektur Center ”Futures2Come”

10 11

Konkrete projektsamarbejderNår vi skal afklare og videreudvikle mulige større støt-teværdige projekter og flagskibe, stiller vi krav om nød-vendige faglige og økonomiske analyser og finansierer eventuelt udarbejdelse af disse. Vores erfaring er, at vi med den metode bedst sikrer og afdækker det enkelte projekts kvaliteter, potentialer og risici.

I samarbejde med ansøgere opnår vi en afklaring af projektets styrker, mulige udvikling, værdiskabelse og eventuelle svage punkter. Og på den baggrund får vi tilvejebragt et kvalificeret beslutningsgrundlag for vores stillingtagen, herunder de vilkår, der knyttes til en even-tuel bevilling.

Typiske eksempler er grundige markedsanalyser inde-holdende faglige vurderinger af eksempelvis den øko-nomiske, miljømæssige eller kulturelle bæredygtighed. Analyserne kan også indeholde vejledende udtalelser om f.eks. bygningshistoriske og bygningskulturelle værdier.

Støtte i 2003I 2003 bevilgede vi i alt 541,4. kr. Heraf blev der givet 51,9 mio. kr. til almindelige projekter, 244,4 mio. kr. til flagskibsprojekter i form af partnerskaber og 245,1 mio. kr. i form af uddelingsrelaterede investeringer.

Beretning for 2003

Bedre Byrum: Hasle Bakker v. Århus

Herregården Nr. Vosborg i Vestjylland

12 13

Almindelige uddelinger

Nye kvaliteter til byerne

Strategi og overordnede retningslinier for fokusområdetGode byer skaber gode liv – hvilket også er Realda-nias udgangspunkt for fokusområdet Nye kvaliteter til byerne. Vores fokus er bredt i Danmark og spænder lige fra de mindste byer til den pulserende storby. Bybegre-bet dækker bybåndet, byen, bydelen og kvarteret – og samspillet mellem byen og oplandet.

Realdania prioriterer at støtte:Eksperimenter, demonstrationsprojekter og konkrete udviklingsinitiativer med udgangspunkt i byenVi lægger vægt på projekter, som er nyskabende, som vinkler tingene anderledes eller på anden måde positivt bidrager til byens liv og udvikling.Projekterne kan f.eks. have karakter af debatoplæg, kon-ferencer, forsknings-, evaluerings- og udviklingsprojek-ter, planlægning, byrumsprojekter eller sociale projekter – det hele i relation til det byggede miljø.

Byens murstenRealdania støtter byens mursten, hvis projektet:

• har en særlig betydning og gør en forskel for byens sociale og kulturelle liv

• socialt kan styrke en udvikling i et svagt område• er eksperimenterende og nytænkende• kan inspirere og give erfaring videre til andre• har arkitekturen i højsædet.

Realdania støtter kun offentlige bygge- og anlægspro-jekter, hvis projektet har en særlig betydning for byen, er i arkitektonisk særklasse eller har demonstrations-værdi.

Projekter, der har til formål at kvalificere byens murstenDer kan eksempelvis gives støtte til afholdelse af arki-tekt- eller idekonkurrencer, metode- og strategiudvikling eller lignende, som har til formål at opkvalificere et projekt, og som ud fra de øvrige retningslinier er interes-sant. Det kan både være offentlige og private projekter.

Projekter, der bevarer byens historiske sporDet kan være bydele, bygninger, bygningsdele, tårne, spir, baggårde m.m. med en særlig historie og betyd-ning for byen.

Beretning for 2003

Bybevaring i Christiansfeld

12 13

Projekter, der støtter hovedstadens udvikling som metropolRealdania prioriterer også København højt. Hovedstaden er en by i udvikling. Nye bykvarterer ser dagens lys, og samtidig bliver der rundt om i de eksisterende kvarterer igangsat byggerier, som skal danne rammen om fremti-dige boliger, erhvervsaktiviteter, fritids- og kulturaktivite-ter og trafikanlæg.

Eksempler på projekter i 2003

Byen, vejen og landskabet – et forskningsprojektRealdania har støttet et forskningsprojekt, hvis formål dels er at analysere og perspektivere den by- og land-skabsudvikling, der er opstået i forbindelse med milli-ardinvesteringerne i motorvejsbyggeri i Danmark siden 60’erne, dels at formulere fremtidsvisioner for byudvik-ling og rumlige forløb omkring dette motorvejsnet.

Hypotesen er, at realiseringen af motorvejsnettet har haft afgørende betydning for byudviklingen og trans-portmønstrene i Danmark og for den måde, danskerne i dag oplever afstande, byområder og landskaber på. Samtidig er motorvejsnettet et moderne bygningsanlæg i de danske byer og i landskabet, der som de hvidkal-kede romanske kirker eller hærvejen gennem Jylland vil sætte sig varige spor i by- og landområder og vil forandre landet for altid.

Projektet gennemføres ved et samarbejde mellem Aalborg Universitet, Den Kgl. Veterinære Landbohøj-skole og Vejdirektoratet, og afvikles i tre faser: Først fokuseres på byudviklingen langs motorvejen, herefter landskabet og de rumlige/oplevelsesmæssige sammen-hænge mellem vej og landskab og til sidst rettes fokus mod visionerne for fremtidige motorvejsstrækninger og deres samspil med byudvikling og landskab i motorvejs-korridoren.

Forskningsprojektet afrapporteres i form af en bogud-givelse. Den vil lægge op til debat om forvaltningen af arealerne langs med de danske motorveje i fremtiden. Delresultater præsenteres løbende på projektets hjem-meside – www.bvl.aau.dk – samt på seminarer og i arbejdsrapporter.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 2.100.000 kroner

Beretning for 2003

14 15

Eventuelle pårørendeGennem udstilling, bog og paneldebat sætter fotografen Tina Enghoff fokus på menneskelig ensomhed og isola-tion midt i et ellers velfungerende samfund. Projektets udgangspunkt er avisernes dødsannoncer, der eftersøger eventuelle pårørende. Det anslås, at omkring hver tiende af de ca. 60.000 årlige dødsfald i Danmark er alene døds-fald, og langt de fleste alene dødsfald er i storbyen.

Tina Enghoff fortæller gennem sine stærke fotografier af lejligheder, hvor et menneske er død i ensomhed – om de konsekvenser, som for eksempel et dårligt fysisk miljø kan have for de svageste i samfundet. Og projektets syns-vinkel lægger sig på den måde op ad det fundament af viden, engagement og oplysning, som Realdania tillæg-ger stor værdi.

Gennem fotografierne bliver de ensomme menneskers lukkede hjem åbnet for beskueren. Og via paneldebatten sættes blandt andet fokus på det sociokulturelle aspekt, om at ensomheden ofte er tæt forbundet med livet i storbyen og de kulturelle rum, som vi lever i.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 250.000 kroner

Glasmuseet EbeltoftFonden Realdania støtter udvidelse af Glasmuseet Ebel-toft. Udvidelsen er tegnet af arkitekterne 3xNielsen, og den omfatter både en tilbygning til det eksisterende mu-seum og en selvstændig nybygning, der skal indeholde et arbejdende værksted, mens den lette, svævende tilbygning bl.a. skal indeholde dobbelthøje udstillingslo-kaler. For at indgå i et materialemæssigt samspil med udstil-lingerne af glaskunst skal tilbygningen bygges i glas. Til dette formål bruges en ny teknik, hvor glaspartier limes på en glasfiberkonstruktion med samme styrkeegenska-ber som stål. Undersøgelsen af denne nye byggeteknik, hvor glas understøtter glas, vil gøre Glasmuseet til et demonstrationsprojekt, der kan få stor betydning for fremtidens minimalkonstruktioner.

Beretning for 2003

Glasmuseet i Ebeltoft – fotomontage af

udvidelsen

14 15

Glasmuseet Ebeltoft har til huse på Ebeltoft Havn i en tidligere toldbod tegnet af arkitekt Hack Kampmann. Det er det eneste af sin art i Danmark, og det besøges af ca. 30.000 mennesker om året. Byggeriet forventes færdig-gjort i begyndelsen af 2005.


Liv i Ørestad NordRealdania støtter udarbejdelsen af rapporten ”Liv i Ørestad Nord”. Den giver en række konkrete anbefalin-ger, der kan styrke etableringen af en ny, levende bydel i Ørestad Nord.

Ørestad Nord Gruppen arbejder på at gøre bydelen til et internationalt kraftcenter for forskning og udvikling inden for kultur, medier og kommunikation, men herud-over ønskes det, at bydelen skal fungere som et levende bymiljø, der både er inspirerende og trygt, og som rum-mer mulighed for tilfældige møder og oplevelser, der kan give inspiration til nye projekter.

Projektet tager udgangspunkt i den eksisterende situa-tion og i de allerede planlagte byggeprojekter. Dets anbefalinger inkluderer både strategier for organisering og hierarkisering af de offentlige rum og guide-lines til udformning af eksisterende og især kommende bygge-rier, der grænser op til bydelens vigtige offentlige rum. Projektet gennemføres af Gehl Architects i et samarbej-de med Ørestad Nord Gruppen, Københavns Kommune og Ørestadsselskabet.


Beretning for 2003

Ørestad Nord

16 17

SupertankerForeningen SUPERTANKER – et forum for engagerede borgeres ideer til at skabe liv og udvikling i Københavns Havn – har fået støtte fra Realdania i 2003.

SUPERTANKER er et demokratisk laboratorium, løs-revet fra traditionelle beslutningsprocesser, hvor alle byens borgere i en dialog mellem forskellige meninger og interesser har mulighed for at skabe, konkretisere og udstille ideer til udviklingen af Københavns Havn. SUPERTANKER fungerer som en konstruktiv og kritisk udvidelse af debatten om Den blå plan, der er Køben-havns Kommunes og Københavns Havns fælles udspil om havnens fremtid.

SUPERTANKER har bl.a. holdt workshops for byens borgere og for studerende samt arrangeret særlige hav-nerundfarter. Resultaterne af workshop og ideudvikling er udstillet på Luftkastellet. Ideudviklingsfasen følges op af en projektudviklingsfase, hvor et netværk af personer med erfaring fra lignende projektudviklingsprocesser hjælper med at konkretisere og udvikle de mange ideer i retning mod en endelig realisering.


Beretning for 2003

Workshoppen SuperPonton

16 17

Tilgængelighed i TivoliRealdania har sammen med Sahva Fonden og Vanfø-refonden indgået et samarbejde med Tivoli om at gøre den gamle have mere tilgængelig for mennesker med handicap. At skabe tilgængelighed i Tivoli og dermed bevare Tivoli-oplevelsen for alle er udfordrende, idet Tivoli med sine gamle bygninger og sin historisk be-tingede struktur sætter en anden scene for tilgængelig-hedsspørgsmålet, end hvis der var tale om en moderne servicevirksomhed.

Som grundlag for projektet “Lige Tilgængelighed for Alle“ er der gennemført en registrering af de problemer, handicappede møder i og omkring Tivoli. Der er også udarbejdet en handlingsplan med forslag til de forbed-ringer af tilgængeligheden, Tivoli ønsker at gennemføre i og omkring Haven. På grundlag af handlingsplanen blev det besluttet i 2003 at forbedre adgangsforholdene til rutschebanen samt indgangsforholdene ved Ho-vedbanen. Investeringer i 2004 omfatter aktiviteter ved Glyptoteksindgangen og området ved Orienten. Efter en samlet evaluering af disse forbedringer tages der stilling til hvilke områder, der skal prioriteres i 2005.

Tivoli har i 2003 modtaget Scleroseforeningens nyind-stiftede tilgængelighedspris samt en amerikansk tilgæn-gelighedspris, Adaptive Environments, for initiativet. Desuden har projektet modtaget anerkendende omtale i forbindelse med uddelingen af Nordisk Råds Tilgænge-lighedspris og Kulturministeriets Tilgængelighedspris 2003.


Beretning for 2003

Øget tilgængelighed i Tivoli

18 19

Sikring af den historiske arv

Strategi og overordnede retningslinier for fokusområdetRealdania vil være med til at bringe historisk værdifulde kulturmiljøer, herunder enkeltstående bygninger og anlæg samt by- og landskabsmæssige helheder, ind i fremtiden.

Vi vil: • Støtte formidling af viden om – og holdninger til – bevarelse af den bygningsmæssige arv. • Støtte projekter, der viser nutidig anvendelse af gamle

bygninger. • Fremme det gode håndværk. • Medvirke til at fastholde og udvikle attraktive landsby-

miljøer og miljøet i småbyer.

Vores intentioner er at:• Støtte enkeltstående, primært fredede bygningsværker.• Virkeliggøre nogle demonstrationsprojekter, der kan

inspirere og vise vejen frem, inden for bybevaring, gårdejendomme og herregårdsanlæg.

• Igangsætte forskningsprojekter, der kan udvikle og belyse området ”Den historiske arv”.

Vi lægger vægt på indholdInden for dette fokusområde lægger vi vægt på projek-ter, der indeholder noget særligt, og som hæver sig over almindelig vedligeholdelse. Vi har desuden fokus på nutidig anvendelse af gamle bygninger, der har udtjent deres oprindelige formål. Endelig skal projekterne kunne gennemføres på et økonomisk bæredygtigt grundlag. Normalt giver vi derfor ikke støtte til projekter, hvor den efterfølgende drift og/eller vedligeholdelse ikke hænger sammen. Projekter, der opnår støtte, skal vise vejen frem og være et forbillede for tilsvarende projekter. Det kan f.eks. være via nye eller anderledes restaureringstekniker, blanding af nyt og gammelt byggeri eller en interessant alternativ anvendelse af historiske bygninger.

Beretning for 2003

Restaurering af Tordenskiolds Gård

Modsat side: Søetatens Pigeskole, opført i 1854

af arkitekt Johannes Seidelin.

18

Beretning for 2003

Vores midler anvendes til de ansøgninger, som vi løbende modtager, og til gennemførelse af de demon-strationsprojekter, som vi har sat i gang på eget initiativ. Det sker ud fra en erkendelse af, at der er behov for at gennemføre projekter, hvor der er fokus på helheds-løsninger. Fælles for demonstrationsprojekterne er, at de skal synliggøre og formidle, hvordan vi bevarer og udvikler historisk værdifulde kulturmiljøer, bygninger, anlæg samt by- og landskabsmæssige helheder.

Uanset, om der er tale om en konkret ansøgning eller et demonstrationsprojekt, er grundbetingelserne for støtte, at:

• Bygningsværket har en særlig historisk og/eller arkitek-tonisk værdi.

• Projektet indeholder elementer, der vil skabe foran-dring, har en holdningsændrende afsmittende effekt eller på anden måde vise nye veje.

• Projektet indeholder nyskabende elementer af særlig interesse, f.eks. en særlig vinkel på arkitektonisk kvalitet, bevaring af helheder, særlige tekniske eller håndværks-mæssige løsninger eller andre fremsynede forhold.

• Projektet viser en nutidig anvendelse af gamle bygninger.

20 21

Beretning for 2003

20 21


HerregårdeRealdania har i det forløbne år støttet to store projekter inden for herregårdsområdet. Det drejer sig dels om etablering af Dansk Center for Herregårdsforskning dels udarbejdelse og udgivelse af et nyt bogværk: ”Den Danske Herregård”. Realdania har endvidere fortsat de tidligere års indsats på herregårdsområdet med støtte til konkrete projekter, der indeholder demonstrationsværdi. Tidligere projekter omfattende tagistandsættelser og vinduesrestaureringer er blevet fulgt op ved, at Realda-nia i 2003 har valgt at fokusere på sandstensrenovering og kalkstensvedligeholdelse.

Dansk Center for Herregårdsforskning Gammel Estrup – Jyllands Herregårdsmuseum – opretter i 2004 Dansk Center for Herregårdsforskning med støtte fra Realdania. Centret skal gennem forskning og formidling øge det generelle kendskab til herregårdene som en væ-sentlig del af vores kulturarv, samtidig med at der skabes en større bevågenhed omkring herregårdenes miljø og større forståelse for nødvendigheden af sikring af anlæg-genes helhed.

Centrets arbejdsfelt vil bl.a. blive at koordinere og skabe overblik over den eksisterende viden om herregårde, samt forske i udvalgte emner indenfor bl.a. herregårde-nes bygnings- og anlægsmæssige forhold. Centret skal udover forskningsområdet og undervisningstilbud vare-tage dokumentationsprojekter f.eks. i form af en bear-bejdning af den store mængde herregårdsregistreringer fra 50´erne, som aldrig har været anvendt. Der tilknyttes både en akademisk medarbejder, som daglig leder samt en phd-studerende med forankring til Aarhus Universitet.


Bogværket ”Den Danske Herregård””Den Danske Herregård” vil give en samlet fremstilling af herregårdsfænomenet og vil således ikke fokusere på den enkelte herregård. Idéen er at dokumentere herregårdens betydning både historisk, socialt og som landskabelig hel-hed, hvor bygninger, haver og jorder udgør et kulturmiljø. Bogværket vil bestå af 4 bind og opbygges over en række tematiske emner, hvor forskere og fageksperter giver en fremstilling af det enkelte område. Det er intentionen, at der herigennem kan bibringes et nyt syn på den helhed, her-regården udgør. Bogværket redigeres af John Erichsen og Mikkel Venborg Pedersen, og på Realdanias foranledning udgives værket i regi af Nationalmuseet i forbindelse med den store udstilling i 2004 ”Herregården og samfundet”.


Beretning for 2003

Gammel Estrup

Løgismose på Sydfyn

Modsat side: Detalje fra Hellebæk Hammermølle

22 23

SandstensrenoveringGlorup Gods på Østfyn er et meget velbevaret firelæn-get bygningsanlæg, der kan dateres tilbage til 1580. Godset har netop gennemgået en større renovering, hvor tre store sandstensportaler er blevet istandsat. Sandstensarbejderne har et indhold, der rækker ud over en traditionel restaurering, der oftest foregår ved nyhug-ning. Man har således valgt at gennemføre et nænsomt bevaringsprojekt med en differentieret holdning til re-staurering kontra nyhugning, hvor kun de mest ødelagte dele er blevet nyhugget. De øvrige dele har været under-kastet en konserverende behandling, hvor man ved en behandling med bl.a. mættede kalkopløsninger har resti-tueret stenene og sikret dem i en længere årrække.


KalkstensvedligeholdelsePå Gjorslev Gods ved Store Heddinge på Stevns har man over sommeren 2003 gennemført en større reno-vering af en af godsets voldgravsbroer udført i kalksten. Godset har valgt en metode, der tager udgangspunkt i traditionelle materialer og udførelsesmetoder. Re-noveringen er således foretaget med vådlæsket kule-kalk. Metoden med behandling af kalkstensbroen med vådlæsket kalk har demonstrationsværdi, fordi man har fundet frem til en håndværksmæssig traditionel metode, der passer til broens oprindelige materialer. Den er ikke almindelig anvendt, men den har den fordel at man undgår anvendelse af vedligeholdelsesmetoder, der ikke korresponderer med de eksisterende byggematerialer.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: Op til 100.000 kroner

Beretning for 2003

Sandstensfigur fra Glorup Gods under

restaurering

Glorup Gods på Østfyn

22 23

Nakskov Skibs- og Søfartsmuseum – ombygningRealdania yder støtte til ombygning af en tidligere havnebygning i Nakskov. Den meget karakterfulde og smukke havnebygning er opført i 1915 og har tidligere været anvendt som havnekontor og pakhus og huser nu Nakskov Skibs- og Søfartsmuseum. I forbindelse med en udvidelse af museet skal der gennemføres en større ombygning, hvor bl.a. det dekorerede tagværk vil blive synliggjort. Projektet er et godt eksempel på en alternativ udnyttelse af en bygning, der har udtjent sit oprindelige formål. Bevillingen er et resultat af Realda-nias ønske om dels at sikre, at ombygningen vil blive gennemført med respekt for den oprindelige arkitektur og bygningens bevaringsværdige elementer og dels for at skabe og forstærke kvaliteterne i byen/landsdelen.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003:500.000 kroner

Restaurering af møllerRealdania har i 2003 støttet restaureringen af to møller, en hammermølle i Hellebæk og en vindmølle i Lumby. Endvidere er der ydet støtte til bind 2 i bogværket: ”Vindmøller og vandmøller i Danmark” ved Forlaget SKIB.

Hellebæk HammermølleHellebæk Hammermølle er en af to meget velbevarede hammermøller i Danmark. Den fredede hammermølle indgår i et kompleks af bygninger fra 1700-tallet, hvor der tidligere er blevet produceret våben. I dag udgør det et lille bymiljø, hvor møllen fra 1765 er hjemsted for en våbenudstilling, særudstillinger, smedeværksted, café og vandkraftsmuseum. Realdania har ydet støtte til renovering af vandkammer og udskiftning af indvendig søleblok på møllens hammerværk, således at møllens værk igen kan blive fuldt funktionsdygtigt.


Lumby VindmølleLumby vindmølle er en gallerihollændermølle fra 1820. Møllen fungerede som kornmølle frem til 1950’erne. Hele mølleanlægget blev fredet i 1959 og er i dag mu-seum. Anlægget har gennemgået flere restaureringer i årenes løb og mangler kun en mindre istandsættelse og montering af møllevinger for at kunne være funktions-dygtig og male mel igen.


Beretning for 2003

Hellebæk Hammermølle

24 25

Rønne Theater – ny tilbygningRealdania har bevilget støtte til en udvidelse af det del-vist fredede Rønne Theater i form af en ny vestfl øj, der skal rumme malesal, værksted og udstilling samt fun-gere som friluftsscene rettet mod en nyanlagt teaterha-ve. Rønne Theater, der er Danmarks ældste fungerende teater, har til huse i egne bygninger, hvoraf den ældste del er fra 1823. Projektets grundidé er at skabe et lukket gårdrum, der, ud over at skulle fungere som amfi teatral-ske siddepladser til friluftsscenen, kan anvendes som et fredfyldt haveanlæg midt i et spændende kulturcenter. Ved gennemførelsen af projektet vil der kunne skabes et samlet teatermiljø med stor charme og mange forskel-lige aktivitetsmuligheder i de omkransende bygninger.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003:2.000.000 kroner

Tordenskiolds Gård – InteriørRealdania har bevilget støtte til færdiggørelsen af en omfattende restaurering af et fredet interiør i Dansk Forfatter Forenings lokaler i Tordenskiolds Gård på Christianshavn. Lokalerne ud mod Strandgade omfatter tre barokstuer fra begyndelsen af 1700-tallet med stuk-lofter og fastmonterede originale lofts- og vægmalerier. Interiøret betragtes som umisteligt og er en helt unik kombination af gammelt interiør, som ved den gen-nemgribende restaurering bevares for eftertiden med forbilledlige restaureringsmetoder.


Haveanlægget på Ledreborg.

Tordenskiolds Gård under restaurering

Beretning for 2003

Udkast til udsmyknin-gen af Rønne Theaters

nye vestfl øj

24 25

Bedre kvalitet og større produktivitet i byggeriet

Strategi og overordnede retningslinier for fokusområdetByggesektoren og dens aktiviteter har afgørende betyd-ning for den danske samfundsøkonomi. Op imod 25% af den private beskæftigelse har forbindelse til byggerela-terede aktiviteter, og hvert år investeres store summer i nybyggeri, renovering og anlægsarbejder. Imidlertid har analyser i de senere år portrætteret byggeriet som for stillestående og for dyrt, og selv om der er gjort me-get for at forbedre byggeriets kvalitet er mange bygnin-ger fortsat behæftet med uacceptable byggefejl. Derfor er der behov for udvikling og nytænkning på området.

Realdania ønsker at deltage i denne udvikling og ny-tænkning af byggesektoren.

Kvalitets- og produktivitetsudvikling må gå hånd i hånd, og ofte er problemerne og udfordringerne af en sådan karakter, at fl ere forskellige fagligheder og aktører må indgå i opgaveløsningen. Det er ikke nok at fokusere på blot det ene aspekt og negligere det andet. En velover-vejet og bæredygtig udviklingsstrategi for byggeriet må bygge på en ambition om at udvikle både kvalitet og produktivitet set under ét.

Beretning for 2003

26 27

Fokusområdet dækker et bredt fagligt felt. Vi behandler problemstillinger, som vedrører byggevirksomheder og byggeprojekter, herunder rammebetingelserne for virksomheders drift og byggeprojekters gennemførelse, og vi sætter de forhold, der bestemmer hele byggesek-torens udvikling til diskussion.

Hele byggeriets livscyklus er i fokus – fra idé over projek-tering, udførelse, drift, vedligeholdelse, renovering og ombygning frem til nedrivning og bortskaffelse. Fokus-området spænder også bredt, når det gælder det fysiske produkt – fra byggematerialer og byggekomponenter til den samlede bygning.

Vi vil støtte:• Projekter, der analyserer og kommer med forslag til,

hvordan byggesektorens struktur og rammevilkår kan indrettes, så vi opnår bedre kvalitet, større produktivi-tet og øget innovation i byggeriet.

• Projekter om den offentlige regulerings udformning og dens rolle for byggeriets udvikling samt projekter, der fokuserer på udvikling af byggeriets forsknings- og udviklingssystem og øvrige tekniske og videnmæssige infrastruktur.

• Projekter, der skaber langsigtet værdi for bygherren og brugerne.

Beretning for 2003

26 27

Det vil sige projekter der:

• Inddrager udvikling og introduktion af totaløkonomiske modeller og værktøjer til sikring af et helhedsperspek-tiv på konceptualisering, opførelse, drift og vedligehol-delse af byggeri.

• Giver forslag til udvikling og professionalisering af bygherrens rolle og som belyser, hvordan byggeri-ets parter i højere grad kan leve op til slutbrugernes forventninger.

• Anviser veje til bedre arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet, herunder hvordan byggeriets samlede miljø-belastning kan reduceres.

Projekter, der viser veje til effektivisering af byggeprocessen.

• Projekter, der styrker ledelse, planlægning og styring af byggeprocessen, herunder specielt projekter, der fokuserer på og styrker samarbejdet i byggeprocessen og giver øget indsigt i de projekterende og udførende parters roller.

Projekter, der skaber udvikling i byggesektorens virk-somheder.

• Projekter, der fokuserer på strategisk ledelse af byg-gevirksomheder samt virksomhedernes evne til at skabe fornyelse og sikre, at nyskabelser anvendes i praksis. Der vil være særlig fokus på byggevirksomhe-ders læreprocesser i form af hjemtagning, udvikling og anvendelse af viden, herunder sikring af overførslen af viden fra byggeprojekt til byggeprojekt.

Beretning for 2003

28 29


Arkitekturens rammevilkårProjektet har til formål at undersøge, om der er nogle særlige rammevilkår i byggesektoren eller i den enkelte byggesag, som fører til problematisk byggeri. Med problematisk byggeri tænkes på byggeri, som har væ-sentlige mangler med hensyn til æstetik, brugerværdi, funktion og holdbarhed. Blandt de rammevilkår, som undersøges, kan nævnes: Lokalplanforhold, byggegrun-dens lokalisering, byggesagens økonomi, tidsplan og organisation.

Projektet omfatter en analyse af et større antal case-studier af problematisk byggeri inden for boligbyggeri, industribyggeri, kontorbyggeri og institutionsbyggeri.

Projektet gennemføres af Byggeriets Evaluerings Center, som forventer, at resultaterne af undersøgelsen kan føre frem til mere præcise råd om, hvordan byggesektorens parter – og herunder ikke mindst bygherrerne – kan tilrettelægge byggesager, så de værste eksempler på ringe arkitektur kan undgås.


BYGiNORDBYGiNORD er et udviklingsprogram initieret af et stort netværk af virksomheder og organisationer fra alle dele af byggesektoren i Nordjylland. Realdania støtter gen-nemførelsen af udviklingsprogrammet, der fokuserer på mulighederne for at effektivisere byggeprocessen og introducere nye samarbejdsformer i byggesektoren.

Projektets mål er at udarbejde forslag til konkrete mo-deller og vejledninger, der kan bruges direkte eller indgå i demonstrationsprojekter inden for følgende tre temaer:

• Udbud af bygherreopgaver i forbindelse med alment boligbyggeri.

• Samarbejdsformer og partnerskaber med vægt på samspillet mellem brugere, bygherrer og byggeriets leverancesystem.

• Regionale leveranceteams og samarbejdsmønstre.

Beretning for 2003

Louisiana – Museet for moderne kunst

- byggeplads

28 29

I forhold til sidstnævnte tema bygger projektet på en interessant antagelse om, at der eksisterer en særlig regional nordjysk byggesektor. Som en del af projektet er det således også et mål at undersøge, om en sådan regional byggeindustri findes, og hvad der i givet fald karakteriserer den.

Projektet gennemføres under ledelse af en styregruppe med deltagelse af repræsentanter for Lejerbo, Institut for Produktion ved Aalborg Universitet, Realkredit Dan-mark og Andelsboligforeningen Himmerland.


Mangfoldighedsledelse i byggerietByggesektorens virksomheder har vanskeligt ved at rekruttere medarbejdere med anden etnisk og kultu-rel baggrund end dansk, ligesom byggesektoren som helhed stadig har en betydelig underrepræsentation af kvinder. I en stadig hårdere konkurrence om de mest talentfulde medarbejdere bliver byggevirksomhederne nødt til at blive dygtigere til at rekruttere nye typer medarbejdere, og i takt med, at dét lykkes, skal virk-somhederne også lære at håndtere en mere broget og mangfoldig medarbejderstab i hverdagen.

Mangfoldighedsledelse er et ledelseskoncept, der har til formål at ruste byggesektorens virksomheder til at møde disse udfordringer. Det lægger op til at bruge menneskers forskellighed som en styrke og en ressour-ce frem for at se forskelligheden som et problem. Nye og anderledes måder at se tingene på bringer kreativitet og innovation med sig.

Projektet fokuserer på udvikling og implementering af mangfoldighedsledelse i en enkelt, stor byggevirksom-hed, men erfaringerne herfra evalueres og stilles til rådighed for hele byggesektoren.

Projektet gennemføres af BYG-DTU, Danmarks Tekni-ske Universitet, i samarbejde med byggevirksomheden NCC.


Beretning for 2003

31

Naturlige fi ltermaterialer til rensning af vejvandRegnvand fra trafi kerede arealer som veje og parke-ringspladser indeholder i mange tilfælde betydelige mængder forurening, hovedsageligt i form af forskellige tungmetaller. En projektgruppe bestående af Forsk-ningscenter for Skov og Landskab, Rambøll, Ørestads-selskabet og Københavns Energi er gået sammen om at udvikle et nyt koncept til rensning af vejvand, som har en højere virkningsgrad end traditionelle anlæg.

Selve det nye rensningskoncept består i en opspaltning af en spildevandsstrøm i tynde lag, der strømmer hen over lag af naturlige fi ltermaterialer, som er karakterise-ret ved, at de kan tilbageholde forureningskomponen-terne. Konceptet er med positivt resultat blevet afprøvet i forskellige laboratorieforsøg.

Det er dette nye byøkologiske rensningskoncept, som nu skal afprøves i praksis i et pilotanlæg, som etableres i Ørestaden i København. Realdania støt-ter etableringen af pilotanlægget og den efterfølgende evaluering i en testperiode.


Økologisk inspirationshusDet økologiske inspirationshus på Frederiksberg i København har i en årrække fungeret som et velbesøgt værksted og oplysningscenter til fremme af en økologisk byggeskik. Det særlige ved inspirationshuset er, at det ikke bare er et udstillingssted for forskellige økologiske byggematerialer og løsninger. Huset består i hele sin opbygning af en lang række mere eller mindre omfat-tende byggetekniske løsninger, baseret på en økologisk tankegang. Økologien er således en helt integreret del af bygningen og kan opleves direkte ”i drift”.

Det økologiske inspirationshus har ydet en meget stor formidlingsindsats på lokalt niveau, blandt andet gen-nem et veludviklet samarbejde med folkeskolerne i området. Realdanias støtte er målrettet en yderligere styrkelse af inspirationshusets formidlingsindsats. Det vil blandt andet omfatte udarbejdelse af nye beskrivel-ser, pjecer og undervisningsmateriale om husets økolo-giske tiltag samt en udbygning af husets hjemmeside på internettet.


Beretning for 2003

30 31

Beretning for 2003

”Kids in Space – hva’for en by vil du ha’?”, udstil-ling på Dansk Arkitektur Center

Nye ejerformer, bebyggelses- og boligformer

Strategi og overordnede retningslinier for fokusområdet

Nye former for ejerskab og råderetRealdania ønsker at være med til at sikre et varieret og alsidigt boligudbud. Vi ønsker som udgangspunkt at del-tage i projekter, som retter sig mod socialt bæredygtige kvarterer og bebyggelser, der er robuste i konkurren-cen på boligmarkedet. Vi har en intention om at støtte udviklingen af en bæredygtig organisation og admini-stration af boligmassen og projekter, hvor beboerne får indflydelse på og ansvar for deres bolig. Når det gælder nye ejerformer, er der en særlig udfordring i den almene sektor. Vi har taget initiativ til at etablere et debatforum, som danner rammen om en frugtbar debat om fremtidens boligbehov og boligpolitik.

Nye bebyggelses- og boligformerRealdanias interesse for at støtte udviklingen af nye bebyggelses- og boligformer over hele Danmark dækker over mange forskellige bebyggelses- og boligformer:

• Centrale bydele, der i disse år overgår fra industri- og havneformål til boligformål.

• Større provinsbyer med store slidte almene bebyggel-ser.

• Forstæders og villabyernes behov for tiltag, som kan skabe liv og attraktive levesteder.

• Småbyerne, landsbyerne, landområderne og øsamfun-dene.

Vi ønsker at være med til at:Skabe et mere velfungerende og fleksibelt boligmarked ved at støtte:

• Nytænkning og forandring af ejer- og råderetsformer.• Nytænkning og udvikling af bolig- og bebyggelsesfor-

mer.• Etableringen af boliger for grupper med særlige behov

såsom sindslidende, mennesker med fysiske handi-caps, unge og ældre.

32 33

Vores intentioner er at:• Realdanias midler gør en forskel og er med til at løfte

opgaver, der ellers ikke ville blive løst.• Støtte idéudvikling, udredninger, evaluering og forsk-

ning, der har fokus på nye ejerformer, bebyggelsesfor-mer og boligformer.

• Støtte udviklings- og demonstrationsprojekter og for-søg, der viser nye veje.

• Støtte evaluering og formidling af demonstrationspro-jekter og konkrete forsøg med nye ejer-, bebyggelses- og boligformer.

Realdania prioriterer at støtte:• Indsamling, dokumentation, vurdering og formidling af

erfaringer fra ind- og udland.• Forsøg i 1:1 eksempelvis i områder, der udpeges til

”Frikvarter”, hvor der kan eksperimenteres med for-skellige råderets-, ejer- og finansieringsformer samt initiativer og fora for debat om boligmarkedet.

• Dokumentation, udredning og formidling af nationale og internationale erfaringer med nye bebyggelses- og boligformer.

• Udvikling af et arkitektonisk godt, tidssvarende dansk byhus.

• Omdannelse af gamle industrianlæg og havneområder til nye boligområder.

• Forsøg og udvikling i den eksisterende ældre bolig-masse.

• Omdannelse af parcelhusområder med fornyelse af den eksisterende boligbestand.

• Genoplivning og udvikling af klyngehuset, villabebyg-gelsen, boligen på landet.

• Udvikling af bofællesskabet, seniorboligen, boligen kombineret med erhverv, hjemmearbejdsplads og fællesfunktioner.

• Udvikling af alternative eller nye bebyggelses- og bo-ligformer i forhold til hjemløse, unge, ældre, indvan-drere, bevægelseshæmmede eller andre grupper, der kan have særlige behov.

• Idéudvikling og afholdelse af arkitektkonkurrencer i for-hold til demonstrationsprojekter, hvor der eksperimen-teres med forskellige nye bebyggelses- og boligformer.

Beretning for 2003

Bjørn Nørgaards skitse af byggeriet Bispebjerg Bakke

BOASE, vinderprojektet i prisopgaven Fremtidens

bolig

32 33


Bofællesskab – fra drøm til virkelighedRealdania støtter udgivelsen af håndbogen Bofælles-skab – fra drøm til virkelighed. Håndbogen skal give inspiration til og viden om, hvordan private kan starte og udvikle et bofællesskab eller blive en del af et eksi-sterende bofællesskab. Desuden skal håndbogen være et værktøj i dialogen og samarbejdet med kommuner, ældreråd, boligorganisationer og tekniske rådgivere om etableringen af bofællesskaber.

Håndbogen skal indeholde både praktisk, juridisk, øko-nomisk og byggeteknisk information om etablering af bofællesskaber, og skal kunne anvendes til rådgivning af ældre, der ønsker at flytte i bofællesskab.

Ældre Sagen får mange henvendelser fra ældre, der øn-sker at flytte i bofællesskab, gerne med flere generatio-ner blandet sammen, men mange er usikre på, hvordan de skal gribe det an i praksis. Håndbogen bliver udgivet i starten af 2004, og den uddeles gratis af Ældre Sagen.


Ungdomsboliger til handicappedeRealdania har ydet støtte til et projekt omkring udvikling af ungdomsboliger til handicappede. Formålet er at skabe ungdomsboliger med rammer og mulighed for, at unge handicappede på deres egne præmisser kan få en selvstændig og værdig tilværelse. Ideen er at anvende den nyeste it-teknologi i et højteknologisk byggeri, hvor de nyeste teknologiske muligheder afprøves i et praktisk og innovativt miljø til glæde for de handicappede og de virksomheder, der arbejder inden for området.

Målgruppen for projektet er normalt begavede unge med betydelig og varigt nedsat funktionsevne, der har behov for omfattende personlig pleje og praktisk hjælp.

Projektet, der skal være et udstillings- og demonstra-tionsprojekt, gennemføres i samarbejde med rådgiv-ningsfirmaet Bascon A/S.


Beretning for 2003

34 35

Fremskudt udlejning ved nybyggeri af almene boligerRealdania støtter udviklingen og formuleringen af en generelt anvendelig model for fremskudt udlejning i nybyggeri af almene boliger. Projektet skal resultere i en vejledning med standarder, værktøjer og procedurer for fremskudt udlejning. Projektet tager udgangspunkt i Foreningen Socialt Boligbyggeri´s aktuelle byggeri i Ørestad Nord.

Formålet med projektet er at gøre den almene boligform mere attraktiv, idet fremskudt udlejning giver beboerne større mulighed for indflydelse på byggeriets udformning ved opførelsen af nye almene boligafdelinger. Fremskudt udlejning omfatter både fremskudt beboerdemokrati, der giver de kommende beboere tidlig indflydelse på de fælles forhold og rammer i afdelingen, og fremskudt råderet, der giver de kommende beboere tidlig indflydelse på udform-ning og indretning af egen bolig.

I sommeren 2003 afholdtes en række arrangementer for kommende beboere i FSB´s byggeri i Ørestad Nord, og beboernes ideer og ønsker til byggeriet indgår som grundlag for udbudsmaterialet til en konkurrence om totalentreprisen, der blev udskrevet ultimo september 2003. I forbindelse med dommerkomiteens arbejde vil de kommende beboere få lejlighed til at se de indsendte forslag.


Beretning for 2003

34 35

Fremtidens boligpolitikRealdania har i samarbejde med huset Mandag Morgen igangsat projektet ”Fremtidens boligpolitik”. Formålet med projektet er at skabe et unikt og fremtidsorienteret vidensgrundlag om boligbrugernes grundlæggende præferencer og boligpolitiske holdninger og værdier. Denne viden skal danne grundlag for at udvikle nye idéer og indfaldsvinkler til en værdibaseret og fremtids-orienteret boligpolitisk debat, som er mere bruger- og mulighedsorienteret.

I forbindelse med projektet har Realdania udgivet de-batoplægget ”Fremtidens boligpolitik ifølge danskerne” også i samarbejde med Mandag Morgen.


Fra erhverv til boligRealdania støtter et projekt til kortlægning og efterprøv-ning af mulighederne for at etablere boliglejemål gennem en omdannelse af de mange, tomme erhvervslejemål til boliger. Projektet gennemføres i et samarbejde mellem rådgivningsfirmaet Bascon A/S, Byfornyelse Danmark og DATEA.

Der er i dag et stort antal ledige erhvervslejemål i det centrale København og øvrige større provinsbyer, lige-som en række liberale erhverv har til huse i boliglejemål, selvom mange bedre egnede erhvervslejemål står tomme. På trods af et stærkt stigende behov for boliger støder omdannelsen af erhvervslejemål til boliger ofte på en række udfordringer af hhv. lovgivningsmæssig, fysisk, økonomisk, politisk og social karakter. Projektets formål er at kortlægge disse barrierer samt dernæst at efterprøve og videreformidle de relevante handlemuligheder.

Projektet strækker sig frem til marts 2005 og vil blandt andet resultere i en pjece med formidling af projektets resultater og konklusioner.


Beretning for 2003Beretning for 2003

36 37

Større folkeligt kendskab til god arkitektur godt håndværk og bedre byggeskik

Strategi og overordnede retningslinier for fokusområdetRealdania ønsker at fremme god arkitektur og godt håndværk ved formidling og oplysning om emnet. Gen-nem projekter, der giver oplysning og viden om kvalita-tivt byggeri og håndværk, ønsker vi at højne forståelsen og respekten for disse områder, både hos byggeriets parter og hos den almindelige offentlighed.

Det er vigtigt, at alle brugere og ejere forstår byggeriets værdier for at kunne varetage bygherreroller både i nybyggeri og ved restaurerings- og vedligeholdelses-opgaver. Derfor satses der under dette fokusområde på formidling både til fagenes professionelle og til den brede offentlighed.

Vi ønsker at:• Understøtte formidlingsprojekter bredt inden for arki-

tektur og byggeri.• At gennemføre demonstrationsprojekter for godt hånd-

værk og god byggeskik. • Støtte formidling af projekter, der inddrager ”best

practice” inden for formgivning, håndværk og udførel-sessmetoder i byggeriet.

• Støtte og udvikle institutioner, der formidler viden om dansk arkitektur og design.

• Forsat arbejde for, at der sker en styrkelse af samarbej-det mellem foreninger og brancher inden for bygnings-kultur og –bevaring.

Realdania vil sætte fokus på projekter, der forøger be-folkningens kendskab til god arkitektur, godt håndværk og bedre byggeskik. Målet er at højne bevidstheden om emnet, men også at ruste til situationer, hvor denne vi-den er påkrævet, f.eks. i forbindelse med byggeopgaver, både når det drejer sig om at beskytte den bevarings-værdige kulturarv, og når det handler om nybyggeri.

Realdania støtter bredt inden for formidlingsspektret blandt andet udstillinger, bøger og skrifter, undervis-ningsmateriale, TV- og videoproduktioner, særlige ar-rangementer og meget andet.

Beretning for 2003

Fonden Realdania udgav i 2003 Grænseløs

Arkitektur af Steen Estvad Petersen

36 37


Formidling af den store danske rokokoarkitekt Nicolai EigtvedNicolai Eigtved anses som den store mester af dansk rokokoarkitektur. Hans byplaner og bygninger er i dag markante højdepunkter i den danske kulturarv, og de må karakteriseres som værende af national betydning. I anledning af 250-året for Nicolai Eigtveds død har Realdania derfor støttet to projekter, der på forskellig vis formidler viden om arkitekten og hans værker.

FilmDet ene projekt skal producere en film, som vises i DR. Filmen vil vise Nicolai Eigtveds liv fra gartnerelev til kongelig bygmester. Der vil blive fokuseret på hans arkitektur og udenlandske inspirationskilder, såvel som på hans person samt rivaliseringen med den samtidige Lauritz de Thurah.


BogDet andet projekt vil være en bog om arkitekten og hans værker. Bogen skal fremstå som en billedbog med nyop-tagelser fra Eigtveds bevarede bygninger – helheder og detaljer samt gengivelser af Eigtveds arkitekturtegninger og samtidige stik. Billedserien skal ledsages af korte formidlende tekster. Bogen afsluttes med biografi og oplysninger om de enkelte værkers tilblivelse og videre skæbne.


Beretning for 2003

Christiansborg Ridebane,

opført 1733-45, delvist opført af Nicolai Eigtved

38 39

UdstillingerSom led i sin generelle formidling og udbredelse af viden om god arkitektur har Realdania bl.a. støttet fl ere udstillinger med tilhørende bogudgivelser. Der kan næv-nes en udstilling og bog, der har fokus på arkitekten P.V. Jensen-Klint, og som gennemføres af Kunstakademiets Arkitektskole.


En anden udstilling/bog fokuserer på bevægelsen ”Bedre Byggeskik” fra 1910 og frem. Denne udstilling, der omhandler både landsforeningens virke og bygnin-gerne, der blev resultatet heraf, er udarbejdet af Museet for Holbæk og Omegn. Den fungerer samtidig som en vandreudstilling.


Realdania har også støttet udstillingen: ”Futures to come”. Udstillingen viste, hvorledes 3D real-time teknik-ken fra at være et formgivningsværktøj nu er udviklet til et planlægningsværktøj, hvordan den kan anvendes på konkrete byggeprojekter i Danmark, og hvorledes den kan tænkes anvendt i fremtiden. Den har været anvendt til en række forskellige byggerier i USA.


Utzon – en bogserie om arkitektens centrale værkerRealdania har ydet støtte til Edition Bløndals udgivelse af en bogserie på 5 bøger, der vil behandle arkitekt Jørn Utzons mest centrale værker, herunder Sydney Operaen, husene på Mallorca, gårdhusene i Fredensborg, Bag-sværd Kirke og Kuwait Assembly. Realdania har tidligere støttet udgivelsen af den store biografi om Utzons sam-lede værker: ”Utzon, Inspiration – Vison – Architecture”, forfattet af Richard Weston. Den nye bogserie indehol-der bl.a. ikke-offentligt tilgængelige optegnelser, mo-delfotografi er, tegninger, notater m.v., der belyser Jørn Utzons arbejdsmetoder og tanker om de enkelte værkers tilblivelse. Med støtten til bogudgivelsen har Realdania ønsket at medvirke til en højnelse af den tilgængelige viden om en af de største nulevende danske arkitekters værker og arbejdsmetoder.


Beretning for 2003

Sydney Opera House, tegnet af Jørn Utzon

Modsatte side: Kedelbygningen i Silkeborg Papirfabrik, der skal rumme den

europæiske højskole Performers House.

38

Beretning for 2003

Flagskibe

Flagskibe er vores betegnelse for de markante, synlige og ofte økonomisk tunge projekter, som vi aktivt går ind i realiseringen af. Flagskibene er kendetegnende ved at være projekter, der sætter kursen og som viser andre vejen, og de skulle gerne føre fl ere forandringer med sig dér, hvor de realiseres. Vores fl agskibe vil normalt være organiserede som enten partnerskaber eller uddelings-relaterede investeringer iform af ejerskaber.

Gennem partnerskaber ønsker vi at fastholde idé, mål-sætning og resultater. Og vi ønsker at forholde os aktivt til processen og indholdet. Det kan gælde helt grund-læggende forhold omkring den arkitektoniske kvalitet og højnelsen af bygningskulturen – eller mere praktiske forhold omkring byggeorganisationen, projekteringen eller materialeanvendelsen.

Partnerskab betyder i praksis, at parterne gensidigt for-pligter hinanden på vilkår i forbindelse med et projekts gennemførelse. Partnerskabsmodellen har den styrke, at samarbejdet kan justeres og præciseres – både i forbere-delsesfasen og senere i processen. Dermed kan forvent-ninger og krav til samarbejdet løbende afstemmes, når det er nødvendigt. Samarbejdet formaliseres i partner-skabsaftaler, hvor mål, samarbejdsrelationer, økonomi, styring m.m. på forhånd er fastlagt.

De af vores fl agskibsprojekter, der realiseres i form af Realdania-ejerskaber, har status som uddelingsrelate-rede investeringer. Ejerskaberne forvaltes primært gen-nem datterselskabet Realdania Ejendomme A/S. Formå-let med disse ejerskaber er i første række at investere i ejendomme, der i bredeste forstand enten er bevarings-værdige eller eksperimenterende, og hvis formål falder inden for Realdanias formål. Disse ejerskaber rummer et betydeligt element af tilskud, uanset at målet på langt sigt er, at ejerskabet mindst skal kunne hvile i sig selv.

Både for partnerskaber og ejerskaber gælder, at vi ikke ar-bejder med en fast skabelon, som projekterne skal passe ind i. Vi vurderer dem enkeltvis – og om nødvendigt med brug af ekstern sagkundskab – for at klarlægge, om vi ved at gå ind i et givet projekt kan være med til at gøre en betydelig, positiv forskel.

40 41

Eksempler på partnerskaber 2003

Center for Byrumsforskning – Realdania ForskningRealdania har fi nansieret et forskningscenter for By-rumsforskning ved Kunstakademiets Arkitektskole under ledelse af professor Jan Gehl. Forskningscenter og pro-fessorat er etableret ved Kunstakademiets Arkitektskole under Institut 3: By, Rum og Funktion. Ideen med centrets arbejde er, at det skal være med til at udvikle kvalitetskriterier, metoder og teori til støtte for udformningen af byens rum.

Forskningscentret for Byrumsforskning vil bygge videre på den særlige fokusering på sammenhængen imellem byens liv og byens rum, som har været og fortsat er et særkende for Jan Gehls forskning igennem mere end 30 år såvel som for byrumsforskningen ved Kunstakademi-ets Arkitektskole mere generelt.

I det udarbejdede rammeprogram for forskningscentrets aktiviteter er angivet en række projekter centreret om-kring byens rum og byens liv. Desuden indgår konferen-cer forskeruddannelse, undervisning, vidensformidling og rådgivning i centret.

Forskningscentret er etableret for en 3-årig periode med start den 1. april 2003 og frem til oktober 2006.

Støtte fra Fonden Realdania: 13.610.000 kroner

Dansk Arkitektur CenterRealdania har i lighed med tidligere år i samarbejde med Økonomi- og Erhvervsministeriet og Kulturmini-steriet bevilget støtte til Dansk Arkitektur Center i årene 2004 – 2006. Det sker for at give Centret grundlag for en bæredygtig drift. Centret er et væsentligt formidlings- og udviklingscenter for arkitektur og bykultur og er dermed med til at øge borgeres og beslutningstageres interesse for og viden om arkitektonisk kvalitet.


Beretning for 2003

Dansk Arkitektur Center ved Københavns Havn

40 41

Det Digitale ByggeriRealdania støtter gennemførelsen af Erhvervs- og Bolig-styrelsens udviklingsprojekt ”Det Digitale Byggeri”, der gennemføres i perioden 2003-2005. Realdanias støtte er primært målrettede opgaver inden for hovedindsatsom-rådet ”Bygherrekrav” og etablering af et læringsnetværk.

Det overordnede formål er at digitalisere og koordinere den samlede informationsudveksling i byggeproces-sen for på den måde at skabe grobund for kvalitets- og produktivitetsforbedringer i byggeriet.

Projektets målgruppe er myndigheder, bygherrer og byggeriets parter bredt, samt forsknings- og uddannel-sesinstitutioner inden for byggeriet.

Projektet har tre hovedindsatsområder:

• Bedst i byggeriet: Der udvikles metode til vurdering af effekten af it-investeringer i byggesektoren, og på denne baggrund formuleres en række ”best practice” cases.

• Bygherrekrav: Der er udpeget fire områder, hvortil der skal udvikles særlige bygherrekrav: Digitalt udbud, 3D-visualisering, projektweb og digital aflevering af drifts- og vedligeholdelsesdata.

• Det Digitale Fundament: Fokus er på udvikling af stan-darder og klassificering og mere langsigtede udvik-lingsperspektiver med henblik på at skabe grundlaget for fremtidens modelbaserede byggeri.

På tværs af disse hovedindsatsområder etableres et læringsnetværk. Samarbejdet mellem Realdania og Er-hvervs- og Boligstyrelsen reguleres gennem en partner-skabsaftale. Realdanias støtte svarer til halvdelen af den private finansiering.


Beretning for 2003

42 43

Genanvendelse af kulturhistoriskegårdejendommeI december 2002 afsatte Realdania penge til gennemfø-relse af en idékonkurrence om genanvendelse af kultur-historiske gårdejendomme samt til medfinansiering af de vindende projekter.

Det grundlæggende formål med indsatsen er at redde værdifulde kulturværdier. Dette skal ske gennem en revi-talisering af de historiske landbrugsbygninger, anlæg og kulturmiljøer, som ønskes bevaret for eftertiden. Konkret skal dette opnås ved indhentning, udvikling og gennem-førelse af demonstrationsprojekter med disse formål:

• Skabe interesse og forståelse for problemstillingerne omkring overflødiggjorte landbrugsejendomme som følge af radikale strukturændringer.

• Synliggøre og videreformidle forskellige nye anven-delsesformer for ejendomme, der har udtjent deres oprindelige formål.

• Afsøge nye veje og metoder for bevaring, restaurering og istandsættelse af landbrugets bygninger.

• Igangsætte en positiv udvikling i truede kulturmiljøer.

Gennem konkurrencen vil Realdania medvirke til, at væsentlige historiske og arkitektoniske kvaliteter i for-bindelse med landejendommene bevares og nye idéer udvikles og realiseres.

I løbet af første halvår 2003 har Realdania tilrettelagt selve konkurrencen med udarbejdelse af et konkurren-ceprogram. Konkurrencen blev offentliggjort september og i oktober blev der afholdt en konference på Hindsgavl Slot. De vindende projekter forventes offentliggjort i ok-tober 2004. Udbudet er en del af den samlede indsats på området, der også omfatter tre bondegårdsprojekter på henholdsvis Hestebjerggård, Sophienborg og Vestrup.


Beretning for 2003

42 43

Louisiana Museum for moderne kunstLouisiana har planlagt en gennemgribende og nødven-dig modernisering af museets eksisterende bygninger til i alt ca. 140 mio. kr. De bygningsmæssige udfordrin-ger, som Louisiana står overfor, skyldes, at kravene til sikkerhed, klimaforhold og forebyggelse mod brand har udviklet sig ganske meget de senere år.

Louisiana er noget helt særligt i den danske museums-verden, og museet har i international klasse markeret sig ved med både engagement og succes at formidle kunst og arkitektur til en bred gruppe. Samtidig vil de erfaringer, der gøres undervejs i det omfattende mo-derniseringsprojekt, have en demonstrationsværdi for andre institutioner i tilsvarende situationer.

Specifikt støtter Realdania Louisianas Østfløj, fordi det overvejende er i denne fløj, at Louisiana viser sine arkitekturudstillinger. Louisiana har i Danmark placeret sig som en markant formidler af arkitektur til de mange f.eks. med udstillingen om den danske arkitekt Arne Jacobsen i anledning af dennes 100-års dag. Derudover har udstillingsserien ”Arkitekturens Værksteder” sat fokus på arkitekturen og dens skabende proces eksem-plificeret ved nogle af de centrale nulevende arkitekter som Frank O. Gehry, Henning Larsen, Norman Foster og Renzo Piano.

Ud over at udstillingerne konkret bidrager til øget indsigt i arkitekturen og dens vilkår, er de karakteriseret ved, at de næsten naturligt vokser ud af stedets egne arkitektoniske kvaliteter. Kunstmuseet har gennem mere end 40 år stået som et meget spændende arkitektonisk bygningsværk, der i denne periode er ombygget og udvidet i takt med, at museets funktioner har ændret karakter.


Beretning for 2003

Louisiana – Museet for moderne kunst –

skal moderniseres

44 45

Beretning for 2003

Oversigtskort med pla-ceringen af Performers

House i Silkeborg

OrdrupgaardRealdania støtter realisering af udvidelsen af kunstmu-seet Ordrupgaard. Udvidelsen er baseret på en interna-tional arkitektkonkurrence, vundet af den internationalt anerkendte arkitekt Zaha Hadid. En enig dommerkomité fandt, at Hadids projekt fastholder “stedets unikke ka-rakter i et suverænt arkitektonisk udtryk, der ikke blot vil være en oplevelse i sig selv, men også befordrer ekstra-ordinære oplevelseskvaliteter omkring præsentationer af klassiske kunstværker“.

Projektet er organisk og spiller sammen med parkens fredskov og museets historiske bygninger. Bygnings-værket vil give Danmark et værk af internationalt format. Det er en usædvanlig betonkonstruktion, som er teknisk fornyende og vil kunne medvirke til at udvikle dansk bygningskunst.

I forbindelse med nybyggeriet er det museets plan at gennemføre en renovering af den gamle Ordrupgaard.

Zaha Hadid samarbejder med PLH Arkitekter A/S og råd-givende ingeniører Birch & Krogboe A/S, der bl.a. skal forestå byggetilsynet, mens Statens Forsknings- og Ud-dannelsesbygninger er bygherrerådgiver på projektet. Byggeriet er igangsat i efteråret 2003 på baggrund af en licitation, der har vist, at byggeriet kan realiseres for de forudsatte 43,6 mio. kr. Det forventes, at det nye mu-seum åbner april 2005.


Performers House – europæisk højskole for musik, dans og teater i SilkeborgMed base på den gamle papirfabrik fra 1844 i Silkeborg vil Performers House skabe en europæisk højskole for musik, dans og teater i unikke arkitektoniske rammer og i samspil med papirfabrikkens øvrige nye liv.

Performers House vil være en vigtig brik i at fuldende integrationen mellem erhverv, kultur og boliger på den gamle papirfabrik. Højskolen skal indrettes i den bevaringsværdige dampkedelbygning suppleret med nybyggeri. Kedelbygningen fremstår som en markant og voluminøs industribygning med et klart udtryk og en høj grad af originalitet og autenticitet, og det er en bygning med stor kulturhistorisk fortælleværdi. Kedelbygnin-gens skorsten er tegnet af arkitekten Anton Rosen, en af datidens store danske arkitekter, kendt for blandt andet Palads Hotellet i København.

44 45

Beretning for 2003

Skitse af koncertsal og havnebyrum i

Sønderborg tegnet af 3 x Nielsen

Den arkitektoniske og kulturhistoriske bevarelse af den gamle dampkedelbygning vil sikre, at den meget fine balance mellem gammelt og nyt byggeri på papirfabrik-ken opretholdes.

Performers House vil skabe en ny type højskole, hvor netop placeringen på den historiske papirfabrik midt i Silkeborg vil gøre det muligt at sætte højskolens tradi-tionelle miniverden i spil med byens liv. Samtidig vil skolens tråde ud til det øvrige Danmark og Europa være med til at berige Silkeborgs kulturliv.

Projektet vil gennem sit europæiske sigte være et vindue til Europa for kreative unge. Undervisningssproget er engelsk, og elevsammensætningen baseres på 45 pct. udenlandske og 55 pct. danske.


Sønderborg – ny koncertsal og nyt havnebyrum3xNielsen vandt i november 2002 konkurrencen om at udforme et markant byggeri til Syddansk Universitet og Forskerpark Syd på de tidligere DSB-arealer ned mod Als Sund. Dette byggeri tilføjes nu en koncertsal, et hav-nebyrum og hjemstedsfaciliteter for landsdelsorkestret Sønderjyllands Symfoniorkester.

Der er tale om et usædvanligt projekt, der med enkle arkitektoniske greb formår at samle universitet, forsker-park og koncertsal i en helhed omkring Sønderborgs havnefront. Koncertsalen vil desuden være med til at styrke udviklingen i den syddanske region. Koncertsalen bliver en integreret del af det store byggeri og skal primært anvendes af Sønderjyllands Symfoni-orkester, men også til andre koncerter. Herudover kan salen anvendes af Universitetet og Forskerparken i dag-timerne til forelæsninger og konferencer. Koncertsalen vil få plads til ca. 900 tilhørere. Koncertsalen finansieres af Sønderborg Kommune og Realdania.

Det projekterede havnebyrum, der på en meget spæn-dende måde integrerer byggeriet og Als Sund, finansie-res ligeledes af Realdania.

Hjemstedsfaciliteterne for symfoniorkestret finansieres af Sønderborg Kommune.

Det samlede byggeri vil udgøre knapt 29.000 kvadrat-meter, hvoraf koncertsalen udgør ca. 3.300 kvadratme-ter. Der vil desuden blive indpasset et stationsareal på 100-150 kvadratmeter, idet Sønderborgs DSB-station vil komme til at ligge i bebyggelsen.

46 47

I en tid med stigende international konkurrence er det afgørende, at regionen har adgang til den viden og de kompetencer, der kan skabe vækst. For at fastholde og tiltrække kvalificeret arbejdskraft vil det bl.a. være vigtigt at skabe et levende uddannelses- og kulturliv og dermed gøre det attraktivt at bo i regionen.


Udviklingsprojekter – eksempler på Realdanias proaktive indsatsRealdania går gerne i dialog med ansøgere for aktivt at være med til at udvikle et projekt . Eksempler herpå fra 2003 er ”Den Blå Planet” – Danmark Akvariums nye akvarium i Kastrup – og ”Udviklingsplan for Kronborg og Helsingør Værft”.

I begge tilfælde modtog vi ansøgninger om at yde støtte til realisering af et konkret projekt, og i begge eksempler havde vi nogle synspunkter på de foreliggende projek-ter, som gjorde, at vi ikke umiddelbart kunne støtte dem økonomisk.

I stedet valgte vi at gå i dialog med ansøgerne, for at se om vi i samarbejde kunne justere de konkrete projekt-forløb, og derigennem finde frem til en løsning, som måske kan føre til en bevilling i det kommende år.

Beretning for 2003

Den Blå Planet – et nyt Danmarks Akvarium – er et udviklingsprojekt

Det nye markante byggeri i Sønderborg

kommer til at ligge direkte ned til Als Sund

Modsat side: Copenhagen X har gjort

de gamle siloer ved Islands Brygge til et

X mark. Siloerne skal forvandles til boliger

46 47

Beretning for 2003

48 49

Opfølgning på fl agskibsprojekter bevilget i 2001 og 2002

Bedre Byrum Fonden Realdania lancerede i forsommeren 2002 kam-pagnen ”Bedre Byrum” med en ambition om at styrke udviklingen og kvaliteten af de danske byrum. Ambi-tionen var, at Bedre Byrum skulle bidrage til at skabe levende og inspirerende byrum i landets kommuner ved at sætte en proces i gang der højnede opmærksomheden omkring byrummets funktion – både fysik og socialt.

Gennem støtte til både processer og konkrete byrums-projekter har Realdania ønsket at medvirke til, at en væsentlig dimension omkring byens kvaliteter udvikles og realiseres.

Kampagnen blev introduceret ved en international konference i Odense efterfulgt af en opfordring til landets kommuner om at komme med kreative bud på, hvordan de ville gribe en byrumsopgave an. 114 fulgte opfordringen og 24 blev – af et særligt nedsat bedøm-melsesudvalg – udvalgt til videreudvikling med støtte fra Realdania.

De 24 ideoplæg blev til 23 særdeles kreative og samtidig meget forskellige projektforslag med mange brugbare overvejelser. Projekterne blev udstillet på Dansk Arki-tektur Center og publiceret i en bog. Syv projekter blev samtidig i kraft af deres indholdsmæssige nytænkning eller i kraft af deres anvisning af nye tilgange til at løse generelle problemstillinger tilbudt støtte til realisering med op til 50 % af anlægsudgifterne.

Beretning for 2003

Kampagnen Bedre Byrum. Høje Torv på

toppen af stormagasi-net Magasin tegnet af Tegnestuen PLOT var

blandt vinderne

48 49

De syv projektforslag er:• Bedre Byrum i Kerteminde• Drive-in til Ringe – vi tør godt i Ringe • Hasle Bakker i Aarhus• Høje Torv i København• Mellemrummet i Hundested • Porten til Bornholm i Rønne • Øster Allé – Et bevægelsesrum i København

Det samlede program for Bedre Byrum omfatter både kampagner og tilbud om medfi nansiering af anlæg af de syv byrums projekter.


Bybevaring i ChristiansfeldEt storstilet bybevaringsprojekt for den historiske bykerne i Christiansfeld er søsat ved indgåelse af en partnerskabsaftale mellem Christiansfelds Brødremenig-hed og Realdania. Projektet skal sikre bevaringen af de unikke bygninger og byplanmæssige helheder gen-nem en lang række restaureringer samt udarbejdelse af en langsigtet plan for byens udvikling. Christiansfeld modtager støtte til første fase af en samlet opgradering af den fredede bymidte. Formålet er at bevare de unikke bygninger og byplanmæssige helheder gennem en lang række restaureringer samt udarbejdelse af en langsigtet plan for byens udvikling.

Projektet, der blev igangsat primo 2002, skrider plan-mæssigt frem, og i 2003 er der bl.a. gennemført følgen-de aktiviteter:

• Projektering for istandsættelse og nyindretning af Ho-tellet og Spielwerg-komplekset pågår.

• Restaureringen af ejendommen Lindegade 23 er gennemført, og restaureringen af Museumsgade 6 er igangsat med forventet afslutning primo 2004.

• Christiansfeldscentret åbnede den 12. august 2003. Centret formidler byens historie og indholdet af det igangværende bybevaringprojekt. Det er etableret i et samarbejde med kommunens turistkontor.


Beretning for 2003

Christiansfeld set fra luften, byplanmæssig

helhed

Bedre Byrumsprojektet Drive-in i Ringe. Med bilen som udgangs-punkt lægger projektet op til at kombinere en parkeringsplads ved ho-vedgaden i Ringe med andre byaktiviteter

50 51

Copenhagen XFonden indgik i 2001 et partnerskab med København og Frederiksberg kommuner om en 10-årig international by- og boligudstilling med fokus på hovedstadens byud-vikling med titlen Copenhagen X.

Målet er, at Copenhagen X skal formidle visioner og resultater af byens forandring og anspore til højere kvalitet i arkitektur og planlægning. Det vil blandt andet ske gennem happenings i byen, udgivelse af kataloger og udstillingsvirksomhed.

Hovedstaden skal sættes på verdenskortet som en me-tropol, hvor den arkitektoniske og funktionelle kvalitet er i højsædet, hvor byens forandringsproces og plan-lægning er præget af en åben og folkelig debat, og hvor byens identitet værnes og skærpes på et bæredygtigt grundlag.

I 2003 blev der i løbet af sommeren etableret forskel-lige X-marks på Islands Brygge, Holmbladsgade og ved Frederiksbergs nye bymidte. X-marks er markeringer i byen, der fortæller om byens udvikling der, hvor det sker, og mens det sker. Ideen er at bruge hele byen som udstillingsrum og for eksempel ved hjælp af et 925 kvadratmeter stort facadebanner at vise en kommende facade på nyt boligbyggeri i gamle erhvervsbygninger og en lysinstallation i tre etagers højde, der skildrer et nyt idræts- og kulturhus.

Derudover blev BoligXperimentet igangsat med den målsætning at udvikle visionære og realiserbare bud på nye storbyboliger. BoligXperimentet er en proces, der – på tværs af faggrænser og med en eksperimenterende form – skaber mulighed for dialog mellem interesserede borgere, investorer, beslutningstagere og fagfolk. Det er ambitionen, at processen kulminerer med konkrete byggerier.

Støtte fra Fonden Realdania: 27.000.000 kr

Beretning for 2003

X mark – hele København bruges

som udstillingsrum af Copenhagen X

50 51

Demonstrationsprojekterne på landejendommene: Ledreborg, Vestrup, Hestebjerggård og SophienborgFælles for demonstrationsprojekterne er, at de skal synliggøre og formidle, hvordan vi bevarer og udvikler historisk værdifulde kulturmiljøer, bygninger, anlæg samt by- og landskabsmæssige helheder med henblik på en nutidige anvendelse. Formålet med et demon-strationsprojekt er – udover at bidrage til bevarelse og sikring af den historiske arv – gennem dynamiske og forbilledlige initiativer at medvirke til en positiv udvik-ling på et område, hvor der er brug for nytænkning for at forhindre tab af kulturværdier. Realdania vil også medvirke til, at der opbygges og formidles viden inden for både historiske, bygningsmæssige, landskabelige og håndværksmæssige områder. Udgangspunktet er, at alene projekter med et perspektiv, der rækker ud over den konkrete sag, kan bidrage til en forandring af den bevarings- og vedligeholdsmæssige status i landet. Kun ved at være med til at påvirke holdningerne hos ejere, politikere, rådgivere m.fl . kan vi bidrage til at sætte gang i en positiv udvikling. I 2002 igangsatte Realdania fi re demonstrationsprojekter på landejendomme: Ledre-borg, Hestebjerggård, Vestrup og Sophienborg.

LedreborgProjektet på Ledreborg skal vise, hvordan man kan om- og genskabe et haveanlæg, hvortil der i stort omfang er offentlig adgang. Ideen er at klarlægge, hvordan man kan bevare og vedligeholde et historisk haveanlæg og samtidig indpasse nutidige anvendelsesmuligheder – som f.eks. årlige parkkoncerter – i en havekunstnerisk sammenhæng. Landskabsarkitekten Torben Schønherr er engageret til at forestå projektet og har i løbet af 2003 udarbejdet en helhedsplan for hele området omkring Ledreborg, herunder haveanlægget, alléerne, gårdsplad-sen, Det Peripatetiske Akademi og de øvrige nærarealer. Det konkrete arbejde med at om- og genskabe havean-lægget sættes i gang i begyndelsen af 2004.


Beretning for 2003

Skitse til omdannelse af Ledreborgs haveanlæg

Ledreborg danner rammen om en

sommerkoncert med DRs Radiounderhold-

ningsorkester

52 53

HestebjerggårdDette projekt omfatter restaureringen og moderniserin-gen af det gamle gårdanlæg Hestebjerggård i Gl. Lejre. Projektet skal demonstrere nye anvendelsesformer gennem indretning af et formidlingscenter. Selvom ejendommen ikke er fredet, er Hestebjerggård bygnings-mæssigt interessant. Gårdens nuværende længer er fra slutningen af 1700-tallet og midten af 1800-tallet, og går-den kan gennem forskellige regnskaber føres tilbage til 1601. Den traditionelle firelængede Hestebjerggård blev i 1969 erhvervet af staten, som ønskede at sikre beva-ring og formidling af områdets kulturhistorie. I samar-bejde med amt, kommune, beboerforening, Forsøgs-centret i Lejre og Roskilde Museum vil staten nu oprette ”Den selvejende institution Hestebjerggård”, hvortil gården overdrages. I løbet af 2003 er der gennemført et udbud og indhentet priser. Selve byggeriet forventes gennemført i 2004 med aflevering i 2005.


SophienborgRealdania har ydet støtte til gennemførelsen af et demonstrationsprojekt, der skal vise nye anvendelses-former for et historisk bygningsanlæg, som i kraft af udbygningen af Hillerød vil komme til at ligge placeret midt i et boligområde. Bygningsanlægget Sophienborg planlægges indrettet til et integreret kvartercenter for Hillerød Vestby – en af Hillerøds nye store bydele, der er i gang med at udvikle lokal identitet. Det gamle gods skal indeholde bl.a. skole og fritids- og værested for børn, unge og voksne. Projektet gennemføres for at afprøve nye måder at føje nyt til gammelt på, og støtten går til højnelse af den funktionelle og arkitektoniske kvalitet. Målet er, at Sophienborg Gods skal blive den ideelle ramme om et samspil mellem professionelle institutioner og frivillige beboerstyrede aktiviteter. Hil-lerød Kommune har igangsat projekteringen i 2003 og forventer at gennemføre et udbud i 2004.


Beretning for 2003

Hestebjerggård i Lejre restaureres og indrettes til besøgscenter

Sophienborg – en del af Hillerød Vestby

52 53

VestrupRealdania støtter et projekt, der skal demonstrere restaurering og modernisering af en bondegård i et landsbymiljø nordøst for Randers. Gården indrettes til 12 almene boliger. Nørhald Kommune og Randerseg-nens Boligforening har taget initiativ til projektet, der gennemføres med lokal opbakning og forventet ind-flytning medio 2005. Den firelængede gård ligger i den lille landsby Vestrup. Den består af et muret stuehus og bindingsværk i de øvrige længer. Stuehuset er kende-tegnet ved flere fine bygningsdetaljer, men gården er generelt præget af dårlig vedligeholdelse. Projektet skal vise nye og relativt uprøvede anvendelsesformer for en bondegård, der har udtjent sin oprindelige funktion. Herudover vil projektet, i kraft af gårdens placering i et lille landsbymiljø, også bidrage til en positiv udvikling i en by, der er inde i en negativ spiral. Via en indbudt arkitekt konkurrence i foråret 2003 er Tegnestuen Exner blevet valgt som arkitekt på projektet. Tegnestuen har efterfølgende påbegyndt projekteringen, og gennemført udbud primo 2004.


DRs koncertsalDen internationale arkitektkonkurrence om DRs kom-mende koncertsal i Ørestaden blev i 2002 vundet af den franske arkitekt Jean Nouvel. Han har leveret nogle af de mest banebrydende bud på moderne arkitektur, og der er tale om et bygningsværk i verdensklasse. Blandt Nouvels mange byggerier er Det arabiske Institut i Paris og operaen i Lyon. Med sit meget markante projekt vil den nye koncertsal sætte fokus på arkitekturdebatten i Danmark.

I samarbejde med Københavns Kommune indgår Real-dania i et partnerskab og yder op til 33 mio. kr. til gen-nemførelse af byggeriet af koncertsalen. Det samlede byggeri beløber sig til ca. 640 mio. kr.

Finansieringen blev afklaret i løbet af 2003, og byggeriet er igangsat.

Støtte fra Fonden Realdania: Op til 33.000.000 kroner

53

Beretning for 2003

Ateliers Jean Nouvels skitse til DRs koncertsal som den vil tage sig ud

om natten

54 55

Beretning for 2003

Herskabsstalden på Fuglsang – godset er kommende kulturcen-ter for Sydsjælland og Lolland-Falster

Kulturcenter Fuglsang Kulturcenter Fuglsang er flagskibet på Sydsjælland og Lolland-Falster. Fuglsang viser i praksis Realdanias intention om at satse bredt i Danmark og er et eksempel på et projekt, som på én gang er et tilskud til områdets kultur- og fritidsliv og samtidig styrker de regionale udviklingsmuligheder.

Ideen med kulturcentret er at berige det fredede gods Fuglsangs musikmiljø med en ny museumsbygning for Storstrøms Kunstmuseum. Museumsbygningen skal ligge på Fuglsang. Dertil kommer ønsket om på læn-gere sigt at bevare og udnytte det samlede fornemme bygningsanlæg til aktiviteter og funktioner, der har rod i områdets kultur og natur.

Naturen ved Fuglsang er enestående med fredede enge, der strækker sig fra bygningsanlægget til kysten. Kom-binationen af gamle, værdifulde, fredede og bevarings-værdige bygninger med moderne arkitektur er en af de attraktioner, kulturcentret kan byde på. Initiativtagerne har udarbejdet et prospekt med en samlet beskrivelse af idegrundlag for Kulturcentret Fuglsang.

Hovedoverskrifterne er:

• Kulturformidling • Kunstmuseum• Musikalsk virksomhed • Teater, koncert, udstilling • Parker, havebrug

Realdania har bevilget penge til projektets første fase, der omfatter etablering af en ny museumsbygning med tilhørende p-anlæg og haveanlæg på Fuglsang til i alt 80 mio. kr. Storstrøms Amt og 12 lokale kommuner, med Nykøbing Falster Kommune i spidsen, har tilsammen bevilget ca. 20 mio. kr, mens ca. 10 mio. kr. forventes bevilget via ”EU mål 2” midler.

Når finansieringer er på plads, udskrives arkitektkonkur-rencen om den nye museumsbygning samt en helheds-plan for det fremtidige Kulturcenter Fuglsang.

Udfordringen i konkurrencen ligger i placering og udformning af en ny museumsbygning med respekt for fortidsmindebeskyttelseslinier, et fredet stengærde og fredede og bevaringsværdige bygninger. Det er vores håb, at det på længere sigt lykkes at realisere flest mu-lige af de gode ideer i relation til Kulturcenter Fuglsang.


54 55

Coop Himmelb(l)aus skitse til Musikkens Hus

i Ålborg

Beretning for 2003

Musikkens Hus i NordjyllandOpførelse af Musikkens Hus ved havnefronten i Aalborg vil give byens symfoniorkester en ny koncertsal, og samtidig opføres en bygning, der bl.a. skal huse musik-uddannelserne ved Aalborg Universitet, Nordjysk Musik-konservatorium og Center for Arkitektur og Design ved Aalborg Universitet.

Der er tale om et særdeles spændende projekt med en unik placering ved Limfjorden, og det vil kunne være en betydelig løftestang til hele det nordjyske samfund, herunder til regionens kultur- og erhvervsliv.Bag projektet står to bygherrer: Staten tager sig af Musikkonservatoriet samt Center for Arkitektur og Design, mens koncertsalen ligger i hænderne på Fonden Musikkens Hus. Realdania er gået ind i projektet med en uddeling, der skal være med til at give det samlede byggeri et ekstra arkitektonisk løft. Det har blandt andet resulteret i, at der i 2002 er gennemført en international arkitektkonkurrence med projektet fra den østrigske teg-nestue Coop Himmelb(l)au som vinder. Projektet ledes af en styregruppe med repræsentanter for de tre parter, og der er desuden indgået en partnerskabsaftale mellem staten, Fonden Musikkens Hus og Realdania. I løbet af 2003 er Coop Himmelb(l)aus projekt blevet tilrettet bl.a. for at tilgodese konkrete brugerønsker. Færdigt disposi-tionsforslag skal foreligge primo 2004. Projektet beløber sig til ca. en halv mia. kr.


56 57

Beretning for 2003

Skitse til elefantanlæg-get i Københavns Zoo – tegnet af Norman Foster og Partners

Nyt elefanthus i Københavns ZooI 2001 bevilgede Realdania støtte til udarbejdelse af et skitseprojekt for et nyt elefanthus som erstatning for det eksisterende hus fra 1914. Projektet udarbejdes af den internationalt kendte arkitekt Norman Foster. Skitsepro-jektet lå færdigt i 2002, mens projekteringen er fuldført i 2003.

Der er tale om et unikt projekt. Bygningen bliver placeret i et nyt stort ”savanneområde”, der skal danne en ny organisk og åben overgang til Frederiksberg Have.

I 2003 har Københavns Zoo arbejdet med en plan for fundraising for at kunne realisere det udarbejdede pro-jekt. Endvidere har Københavns Zoo lagt sig fast på den endelige projektorganisation, hvor en nystiftet forening til opførelse af elefanthuset står som bygherre for byg-geriet. Endelig pågår der en udvælgelsesprocedure for valg af en bygherrerådgiver, hvis opgave det bliver at granske projektet m.h.t. økonomi, funktion og arkitektur og efterfølgende være ansvarlig for, at projektet gen-nemføres til aftalt tid, pris og kvalitet.

Fonden Realdania har givet skitseprojektet og den sam-lede projektering som gave til Zoo.

56 57

Arkitekt Bertel Udsens hus.

Skitse af det nye gårdmiljø i

Sct. Nicolai-komplekset, tegnet af arkitekten Dorte Mandrup og

landskabsarkitekten Kristine Jensen

Beretning for 2003

Sct. Nicolai, Kolding – et bybevaringsprojektRealdania støttede i 2002 omdannelsen af det histori-ske skolekompleks, Sct. Nicolai, midt i Kolding by til et kulturelt lokomotiv. Omdannelsen sker i samarbejde med Kolding Kommune og med arkitekt Dorte Mandrup og landskabsarkitekt Kristine Jensen som projektets totalrådgivere.

Sct. Nicolai Komplekset, som er opført i sidste halvdel af 1800-tallet, er Danmarks største og mest helstøbte historiske skolebygningsanlæg. Med sine fem bygninger repræsenterer de et stykke unikt danmarkshistorie.

Kompleksets bygninger skal indrettes til forskellige for-mål som gensidigt supplerer og understøtter hinanden. Komplekset kommer til at rumme forskellige ”huse”: Filmens Hus, Fortællingens hus, Ungdomshus, Børne-kulturhus, Kunsthåndværkets Hus og Musikkens Hus.

Den arkitektoniske vision og bearbejdning af komplekset tager udgangspunkt i bygningernes enestående kontekst omkring skolegården. Den overordnede ide er at skabe et område, der på samme tid udtrykker kompleksets historie og signalere nyt indhold. Det sker blandt andet ved at bevare de eksisterende bygninger og fremhæve det tilførte materiale, så bygningerne kan fortælle histo-rier om det nye og det gamle samtidig.

Støtte fra Fonden Realdania: 25.000.000 kr

58 59

Bolius rådgiver husejere over hele landet

Beretning for 2003

Flagskibe – de uddelingsrelaterede investeringer

Bolius – Boligejernes VidenscenterBolius er etableret som et videnscenter for boligejere ud fra den overbevisning, at mange boligejere i en del situationer er bedst tjent med at få en professionel og uvildig vejledning. Indtil nu har det vist sig særdeles vanskeligt at etablere en uvildig vejledning på et øko-nomisk bæredygtigt grundlag. Dette er baggrunden for, at Realdania i 2002 tog initiativ til at tilføre markedet en sådan rådgivningsinstans.

Bolius lancerede i april 2003 sine produkter og ydelser over for de private boligejere med det formål at gøre det attraktivt, nemt og almindeligt at anvende professionel rådgivning til bygningsspørgsmål. Ideen er at tilføre den private boligejer merværdi og kvalitet til boligen gennem relevant viden om boligen. Ligeledes i 2003 har Bolius oprettet kontorer i Byggecentrum i Ballerup og i Middelfart.

Realdania EjendommeRealdania stiftede i 2003 Realdania Ejendomme A/S som et 100% ejet datterselskab. Selskabets formål er at samle Realdanias nuværende ejendomme, samt at opbygge en ejendomsportefølje over en længere årrække inden for Realdanias fondsstrategi.

De erhvervede ejendomme skal i bredeste forstand være “bevaringsværdige“.

Følgende strategiske synspunkter lægges til grund:

• At bevare ejendomme, hvor det oprindelige anven-delsesformål i videst mulig omfang opretholdes, og herigennem opbygge en portefølje af ejendomme med særlige arkitektoniske- og kulturelle værdier.

• At erhverve ejendomme, der i sig selv er bevarings-værdige, men hvor det oprindelige anvendelsesformål er udtjent, og gennem en nutidig anvendelse sikre ejendommene for eftertiden.

• At købe, nybygge og udvikle ejendomme med særlige arkitektoniske, materialemæssige, byggetekniske, be-liggenhedsmæssige eller andre særlige kvaliteter.

58 59

Willumsens hus i Hellerup – set mod facaden med det store ateliervindue

Beretning for 2003

Søetatens pigeskole i København, detalje fra trapperummet

Eksempler på ejendomme, hvor der har været særlige aktiviteter i 2003

J.F. Willumsens hus i HellerupMaleren, billedhuggeren og arkitekten J.F. Willumsens hus, Strandagervej 28, Hellerup er en arkitektonisk perle, hvis udseende og indretning står næsten uspoleret snart 100 år efter, at det blev opført. I sit ydre en fantasifuld ud-gave af en middelalderborg og inden for er den som en labyrintisk spiral. J. F. Willumsen tegnede villaen i 1906 og fik den opført i 1907-08. Han boede der til 1928. Vil-laens ejer var hustruen billedhuggeren Edith Willumsen, som boede der til sin død i 1964.

I 2003 blev der gennemført en gennemgribende re-novering af ejendommen, og den er nu indrettet som kunstnerbolig og atelier.

Nørregade 29 i OdenseEjendommen Nørregade 29, Odense blev erhvervet i 2003. Bygningen er opført i 1586 af Oluf Bager og kaldes Oluf Bagers Mødrende Gård. Gennem de seneste godt 400 år er ejendommme blevet udvidet og ombygget. Bygningernes antal, udseende og funktion afspejler de mange skiftende ejere og beboeres erhverv. I løbet af 1800-tallet blev ejendommen omdannet til købmands-gård. Det er også fra denne periode, at de tilhørende pakhuse og magasiner stammer. Ejendommen er fredet. En gennemgribende renovering udvendigt som indven-digt er påbegyndt i 2003.

En del af ejendommen bliver anvendt som domicil for Realdania Ejendomme A/S, mens den resterende del udlejes til forskellige erhvervsformål.

Søetatens Pigeskole, Borgergade 111 i KøbenhavnI 2003 blev Søetatens Pigeskole, Borgergade 111 i København erhvervet, og i efter sin istandsættelse blev ejendommen indviet som “Bygningskulturens Hus“.Paraplyorganisationen Bygningskulturelt Råd, som støttes af Realdania, samler 32 foreninger, institutioner, fonde og brancher inden for bygningskultur og byg-ningsbevaring og har til huse i ejendommen, der også er udlejet til andre erhvervsformål, bl.a. til Dania Capital.

Søetatens Pigeskole er opført i 1854 af arkitekt Seidelin. Ejendommen blev bygget i forbindelse med udbygnin-gen af Søværnets samlede aktiviteter på Holmen og Ny-boder. Funktionen som pigeskole blev opretholdt i knap 10 år. Herefter og til frem til efter 2. verdenskrig dan-nede ejendommen rammen om Søværnets Kadetskole.

60 61

Beretning for 2003

Porttårnet – Nr. Vosborgs vartegn

Borgergade 111 blev fredet i 1992. Huset er udtryk for en gennemførte funktionalisme, sammenholdt med et tidstypisk historicistisk udtryk, og samtidig er det præget af en enestående håndværksmæssig kvalitet.

Bispebjerg BakkeRealdania erhvervede i 2001 sammen med Haandvær-kerforeningens Fond (Alderstrøst) rettighederne til en 37.854 m2 stor grund ved Bispebjerg Bakke i Køben-havns Nord-Vest kvarter.

På grunden vil der blive opført 135 nye lejeboliger i høj kvalitet. Der er tale om et enestående boligprojekt, som er udviklet i et samarbejde mellem professor, billed-hugger Bjørn Nørgaard og Boldsen & Holm, Arkitekter MAA. Realdania og Haandværkerforeningens Fond skal eje ejendommen i fællesskab med en ejerandel på 50 pct. hver.

Ambitionen med projektet er gennem integration af kunst, arkitektur og håndværk at sikre opførelsen af et smukt og holdbart boligbyggeri i harmoni med omgivelserne og landskabet. Realdania har valgt at engagere sig i projektet, fordi det vil bidrage til at forbedre menneskers levevilkår ved at fremme livskvaliteten i det byggede miljø. Desuden vil boligbebyggelsen på Bispebjerg Bakke være med til at give dette kvarter i København et løft.

Nr. VosborgRealdania har i løbet af 2003 arbejdet videre med planen om på et økonomisk bæredygtigt grundlag at skabe et regionalt fyrtårn for kulturlivet og erhvervslivet med udgangspunkt omkring den 700 år gamle fredede her-regård Nørre Vosborg. Der er skrevet betinget skøde på herregården med henblik på endelig erhvervelse den 1. maj 2004. Der arbejdes frem til maj 2004 med lokalplan-proces, diverse myndighedsgod-kendelser m.m.

Projektets udgangspunkt er det historiske herregårdsan-læg Nr. Vosborg, som er en af de få mest velbevarede anlæg, der er tilbage i de vestjyske fjordlandskaber med en historie, der kan dateres tilbage til 1200-tallet.

Nr. Vosborg vurderes at være et umisteligt historisk bygningsværk med potentiale som flagskib på tværs af fokusområderne ”Nye kvaliteter til byerne” og ”Sikring af den historiske arv”. Samtidig er projektet i fin over-ensstemmelse med Realdanias intentioner om at støtte ”bredt i Danmark”, idet de planlagte tiltag på Nr. Vos-borg markant vil understøtte yderregionens udvikling.

60 61

Beretning for 2003

62

Beretning for 2003

62

Beretning for 2003

InvesteringsvirksomhedenRealdania råder pr. 31. december 2003 over en investe-ringsformue på 21,6 mia. kr. som investeringsområdet forvalter.

Forvaltningen sker gennem to typerinvesteringer:

1. Almindelige investeringer i børsnoterede aktier og obligationer m.v.

2. Strategiske investeringer i virksomheder med tilknytning til bygge- og ejendomsindustrien samt fast ejendom

Investeringsporteføljerne fordeler sig således:

Strategi Hovedformålet for investeringsvirksomheden er over tid at sikre det størst mulige afkast af formuen, nemlig et afkast, der er mindst så stort, at det:

• Sikrer grundkapitalens realværdi.• Sikrer fondsvirksomheden en udlodning på mindst 200

millioner kroner hvert år.• Dækker udgifterne til skattebetaling.• Dækker de omkostninger, der er forbundet med at

drive fondsvirksomheden og investeringsvirksomheden samt varetage virksomhedsstyringen.

På langt sigt forventes aktierne at give højere afkast end obligationer. Imidlertid er der større risiko forbundet med investeringer i aktier end i obligationer. Realdania har en langsigtet investeringshorisont, og det giver mulighed for at besidde en relativ stor aktieandel. Den højere risiko, der er forbundet med aktier, betyder dog også, at afkastet må forventes at variere fra år til år.

Samlet afkastDet samlede afkast på almindelige og strategiske inve-steringer for 2003 fordeler sig således:

63

Investeringsvirksomheden 2003 2002

Almindelige investeringer 298,9 281,3

Strategiske investeringer 465,3 502,9

Porteføljeomkostninger -9,5 -9,3

Resultat før kapacitetsomkostninger 754,7 774,9


Resultat 728,8 753,5

Beholdningens værdi

pr. 31/12-2003

Afkast 1/1-2003 til 31/12-2003

mio. DKK %

Almindelige investeringer 7.893,3 805,4 11,1

Strategiske investeringer 13.660,2 2.529,6 22,5

I alt 21.553,5 3.335,1 18,0

Danske Bank 61,9%

Fast ejendom & Private Equity 1,5%

Aktier 16,5%

Obligationer 20,1%

Strategiske investeringer Almindelige investeringer

Almindelige investeringer resulterede i en gevinst på 805,4 mio. kr. svarende til et afkast på 11,1% for 2003. Strategiske investeringer gav et afkast på 2.529,6 mio. kr. svarende til 22,5% for 2003. Samlet blev investerings-afkastet 3.335,1 mio. kr. svarende til 18,0% for året 2003.

Almindelige investeringer

Aktivernes fordeling De almindelige investeringer er placeret i aktier og obligationer. Porteføljerne opdelt på aktivtyper fordeler sig således:

Formålet med ovenstående allokering er at sprede risi-koen, men samtidig opretholde den ønskede forrentning af kapitalen.

Udviklingen på aktie- og obligationsmarkedetØkonomiDe finansielle markeder var i begyndelsen af 2003 foku-seret på udbredelsen af SARS, eventuelle tegn på defla-tion og risikoen for krig i Irak, hvilket lagde en dæmper på troen på økonomisk vækst. Krigen i Irak blev imid-lertid et vendepunkt, idet der opstod en begyndende tro på fornyet fremgang i økonomierne, som specielt fik betydning for aktierne. De optimistiske forventninger til global vækst, godt hjulpet på vej af en hurtig afslutning på krigen i Irak, holdt dog kun kort tid. De økonomiske nøgletal fra USA og Eurozone viste fortsat svage takter, så efter rentestigningerne sidst i marts måned, oplevede obligationsmarkedet et massivt rentefald frem til midt i juni måned, hvor renterne nåede bunden.

I starten af juni sænkede den amerikanske nationalbank, FED, og den Europæiske Central Bank, ECB, samt blandt andre også Danmarks Nationalbank deres ledende ren-ter til et niveau, der ikke er set i nyere tid.

Store lande som USA, Tyskland og Frankrig stimulerede økonomierne bl.a. med skattelettelser. Gennem juli og august måned pegede flere økonomiske nøgletal igen på fremgang i USA og Asien. I Europa var der dog sta-dig kun tale om spæde tegn på fremgang. I september måned skuffede de amerikanske tal for udviklingen i be-skæftigelsen, og efter G7 mødet begyndte den markante svækkelse af US dollar over for euroen og japanske yen.

Danske statsobligationer 7%

Kontant 2%

Udenlandske aktier 29%

Danske aktier 15%

Udenlandske statsobligationer 3%

Danske realkreditobligationer 44%

Beretning for 2003

64

Offentliggørelsen i oktober af flotte vækst- og arbejds-løshedstal fra især USA bevirkede, at spekulationen om deflation, der var det store tema hen over sommeren, forstummede totalt, hvilket igen fik renterne til at stige.

Aktier2003 blev atter et år, hvor de globale aktiemarkeder oplevede voldsomme kursudsving, men for første gang i fire år sluttede de globale aktiemarkeder året højere end de startede.

Fra begyndelsen af året frem til midten af marts faldt de globale markeder med 15%. Da frygten for krig blev afløst af den konkrete aktion i Irak, vendte aktiemarke-derne igen og steg kraftigt frem til midten af juni. Halv-årsregnskaberne i august fra de store selskaber indfri-ede forventningerne og markederne steg med over 10% i løbet af en måned. I den sidste tredjedel af året steg de globale aktiemarkeder 7% på løbende offentliggørelse af positive nøgletal for vækst og beskæftigelse i USA, som bekræftede investorernes tro på ny økonomisk vækst.

For året som helhed blev det til en stigning på 19% på de globale aktiemarkeder målt i lokal valuta.

Dollarfaldet, som for alvor startede i september, med-førte, at stigningerne på aktiemarkederne omregnet til danske kroner blev 9% i 2003.

2003 Seneste 3 år Seneste 5 år

USA

S & P 500 26,4% -15,8% -9,5%

Nasdaq 50,0% -18,9% -8,6%

Japan

Nikkei 24,5% -22,6% -22,9%

Danmark

KFX 22,5% -22,2% 11,4%

KBX 28,5% -19,3% 14,2%

US Dollar -15,9% -25,7% -6,7%

Kilde: Reuters. Ovenstående indeks er opgjort i lokal valuta.

2003 Seneste 3 år Seneste 5 år

MSCI Verden Free Float* 12,0% -34,3% -10,3%

MSCI Fjernøsten ekskl. Japan* 22,6% -8,7% 33,7%

MSCI Europa* 16,5% -32,7% -10,3%

Kilde: Morgan Stanley. * Udviklingen er beregnet i danske kroner.

Beretning for 2003

65

Indeks over udviklingen på visse aktiemarkeder– afkast målt over henholdsvis 1, 3 og 5 år

Morgan Stanleys verdensindeks – afkast målt over henholdsvis 1, 3 og 5 år

1-årige statsrente 5-årige statsrente 10-årige statsrente

2

1

3

4

5

6

7

Jan 99 Jan 00 Jan 01 Jan 02 Jan 03

Obligationer2003 blev et år med meget store kursudsving på obli-gationsmarkedet. Alligevel sluttede renteniveauet ved udgangen af 2003 stort set uændret i forhold til starten af året.

Frem til medio marts var obligationsmarkedet præget af kursstigninger med deraf følgende rentefald, og renten på den 10-årige statsobligation nåede et niveau tæt på 4%.Med krigsudbruddet i marts måned fulgte der et håb om en hurtig afklaring af konflikten, som kunne bane vejen for en vending i de globale konjunkturer. Den 10-årige danske statsrente steg således med ca. 50 basispunkter på få dage til et renteniveau som ved årets begyndelse.

De efterfølgende dårlige økonomiske nøgletal fik den 10-årige danske statsrente til at falde til 3,67% i juni måned. På dette tidspunkt viste kerneområder i Eurozonen negativ vækst. Rentefaldet var forstærket af, at den amerikanske nationalbank, FED, begyndte at fokusere på faren for, at deflation ville afløse inflation i det amerikanske samfund. Endvidere investerede store dele af den europæiske pen-sionssektor i obligationer med lang løbetid for at matche lovgivningsmæssige pensionsforpligtelser.

Udtalelser fra FED og ECB om at holde de korte renter uændrede langt ind i år 2004 understøttede ligeledes obligationsmarkedet. Kursudsvingene mindskedes betydeligt i den resterende del af året. Dog medførte en yderligere svækkelse af US dollar i slutningen af året endnu et rentefald i Europa op til årsskiftet.

Udviklingen i den 1, 5 og 10 årige danske statsobligationsrente

Kilde: Nykredit

Ejendomsmarkedet 2003Generelt har erhvervsejendomsmarkedet i 2003 været karakteriseret ved lav vækst og afmatning.

På udlejningsområdet for kontorer var der i 2003 en tendens til stigende tomgang p.g.a. stor byggeaktivitet af kontorer i de forgangne to år. Det forventes, at nybyg-geri reduceres kraftigt i de kommende år for at reducere overkapaciteten samt tomgangen og dermed stoppe lejeprisernes fald gennem 2001-2002. I modsætning til kontorer var udlejningsmarkedet for butikker præget af god efterspørgsel, lav tomgang og stabiliserede priser især hvad angår butikscentre med god beliggenhed.

Beretning for 2003

66

Aktier Strategi Portefølje forvalter Benchmark

Danske aktier Stockpicking Realdania KBX (excl. banker)

Globale aktier Stockpicking Carnegie MSCI World free float

Globale aktier Stockpicking Credit Suisse MSCI World free float

Globale aktier Indextracking Danske Capital MSCI World free float

Danske obligationer Aktiv styring Realdania Sammensat*

Dansk pengemarked Aktiv styring Realdania Sammensat*

Globale obligationer Aktiv styring Alfred Berg Sammensat*

*Se beskrivelse i afsnittet ”Valg af benchmarks”

Udbuddet af attraktive erhvervsejendomme har været begrænset, hvilket har medført gode priser på solgte ejendomme, hvorimod markedet for mindre attraktive ejendomme har været præget af stagnation. Hvad angår boligejendomme oplever markedet stadig stigende kvadratmeterpriser og fortsat lav tomgang i Hovedstads- området.

Forvaltning af de almindelige investeringerMålet med de almindelige investeringer er at sikre det størst mulige afkast af den investerede kapital. De almin-delige investeringer forvaltes i syv porteføljer, hvoraf de fire forvaltes eksternt og de tre internt.

I 2003 var kapitalen placeret på følgende måde:

Til at pleje de eksterne porteføljer har vi valgt fire Asset Managers.En global obligationsportefølje hvor målet for Asset Manager er at skabe et afkast, som matcher eller er bedre end det valgte benchmark (se beskrivelse i afsnit-tet ”Valg af benchmarks”) for globale obligationer. Den globale obligationsportefølje udgjorde 1.143,6 mio. kr. den 31. december 2003.

En global aktieportefølje som en indeksportefølje be-stående af ca. 265 aktier. Målet for Asset Manager er at matche afkastet på benchmark MSCI World free float. Den globale indextracking aktieportefølje udgjorde 739,1 mio. kr. den 31. december 2003.

To globale stockpicking aktieporteføljer, hvor Asset Ma-nager til forskel fra indextracking porteføljen investerer i et langt færre antal aktier – typisk ca. 30 – 60 forskel-lige. Målet for de Asset Managers, der forvalter de to stockpicking porteføljer, er at de skal matche eller give et højere afkast end benchmark MSCI World free float. Ge-nerelt for stockpicking aktieporteføljer gælder, at perfor-mance skal måles over en længere periode, 3-5 år, idet aktierne er udvalgt, fordi markedet har overset, at de pågældende aktier indeholder et merpotentiale i kursen. De globale stockpicking aktieporteføljer udgjorde hhv. 800,9 mio. kr. og 799,1 mio. kr. den 31. december 2003.

Beretning for 2003

67

Realdania forvalter selv tre porteføljer, en dansk obligati-onsportefølje og en dansk pengemarkedsportefølje samt en dansk aktieportefølje. Obligationsporteføljen inve-steres i børsnoterede danske stats- og realkreditobliga-tioner eller i obligationer garanteret af den danske stat. Strategien, aktiv styring, er at slå benchmark ved at købe undervurderede obligationer og sælge overvurderede obligationer. Målet for obligationsporteføljen er at mat-che eller give et højere afkast end det valgte benchmark for danske obligationer. Obligationsporteføljen udgjorde 3.156,5 mio. kr. den 31. december 2003.

Den danske pengemarkedsportefølje kan bestå af kon-tanter, aftaleindskud, statsgældsbeviser og korte stats- og realkreditobligationer. Målet for pengemarkedspor-teføljen er at matche eller give et højere afkast end det valgte benchmark – CIBOR 1 mdr. Pengemarkedsporte-føljen udgjorde 42,7 mio. kr. den 31. december 2003.

Aktieporteføljen er en stockpicking portefølje bestående af 15-25 børsnoterede danske aktier. På grund af Real-danias store investering i Danske Bank bliver der ikke investeret i bankaktier. Målet for aktieporteføljen er at matche eller give et bedre afkast end KBX indekset mi-nus banker. Den danske aktieportefølje udgjorde 1.211,4 mio. kr. den 31. december 2003.

Afkastet af de almindelige investeringerSamlet set opnåede Realdania et afkast på 11,1% af de almindelige investeringer.

Asset Manager Investeringsporteføljer Portføljeværdi pr.31/12-2003

mio. kr. %

Portfølje afkast for 2003

mio. kr. %

Alfred Berg Globale obligationer 1.143,6 14,5 49,7 4,5

Realdania Danske obligationer 3.156,5 40,0 154,3 5,1

Realdania Pengemarked 42,7 0,5 5,0 2,7

Carnegie Globale aktier stockpicking 800,9 10,2 70,3 9,6

Credit Suisse Globale aktier stockpicking 799,1 10,1 139,1 21,0

Danske Capital Globale aktier indextracking 739,1 9,4 71,5 10,7

Realdania Danske aktier stockpicking 1.211,4 15,3 315,7 35,2

I alt 7.893,3 100,0 805,4 11,1

Asset manager

Hele 2003

Afkast Benchmark

Alfred Berg 4,5% 4,4%

Realdania pengemarked 2,7% 2,5%

Realdania obligationer 5,1% 4,8%

Carnegie 9,4% 12,0%

Credit Suisse 20,7% 12,0%

Danske Capital 10,4% 12,0%

Realdania aktier 35,2% 32,1%

*Benchmark for Carnegie, Credit Suisse og Danske Capital er opgjort efter udbytteskat. I afkastsammenligningen er afka-stet for disse porteføljer også opgjort efter betalt udbytteskat

Beretning for 2003

68

Almindelige investeringer: Beholdning og afkast for porteføljerne

Afkastsammenligning

69

Beretning for 2003

Alle porteføljer overperformede eller matchede deres respektive benchmark bortset fra en stockpicking og en indextracking portefølje.

Valg af benchmarks Afkast på benchmark er opgjort før fradrag af handels- og depotomkostninger, mens afkast på porteføljerne er opgjort efter fradrag af alle direkte omkostninger, som kan henføres til de enkelte porteføljer.

AktierBenchmark for de tre globale aktieporteføljer er Morgan Stanleys verdensindeks – MSCI World free float. Indekset er sammensat af ca.1.550 forskellige aktier fra 23 lande. Aktierne vægtes med deres markedsværdi af de aktier, der er frit omsættelige. Udbytte efter skat geninvesteres.

MSCI World free float har givet et afkast på 12% i 2003 omregnet til DKK.

Benchmark for den danske aktieportefølje er Køben-havns Fondsbørs’ KBX indeks minus vægten af de bankaktier, som indgår i KBX indekset.KBX- benchmarkindekset er et free float justeret indeks. Indekset består typisk af mellem 50-80 selskaber og reguleres to gange årligt. Indekset er inklusiv udbytter, og aktierne er vægtet med markedsværdien af de frit omsættelige aktier. KBX eksklusiv banker har givet et afkast på 32,1% i 2003.

Benchmark for Danske Bank investeringen er Morgan Stanleys indeks for Europæiske banker, MSCI Europe Banks. Indekset har i 2003 givet et afkast på 18,0%, omregnet til DKK.

ObligationerBenchmarks for de tre obligationsporteføljer er sam-mensat på følgende måde:

Beretning for 2003

70

Portefølje Benchmark sammensætningbetegnelse og (varighed) vægt i benchmark

Benchmark afkast 2003 seneste 3 år seneste 5 år

Danske obligationer EFFAS 1-10 (4,4) 50% 4,6% 20,4% 28,2%

Danske Capital real-kredit indeks (3,0)

25% 4,8% n/a n/a

Danske Capital real-kredit indeks (6,0)

25% 5,3% n/a n/a

Ialt 100% 4,8% n/a n/a

Dansk pengemarked CIBOR 1 måned 100% 2,5% 11,1% 20,2%

Globale obligationer EFFAS > 1 (4,9) 40% 4,4% 20,9% 28,7%

Nordea CM5 (5,0) 30% 5,4% 26,3% 37,8%

J.P Morgan Bond index ex. Japan (5,9)

30% 3,5% 22,5% 29,5%

Ialt 100% 4,4% 23,0% 31,6%

Strategiske investeringerMålet med de strategiske investeringer er at sikre det størst mulige afkast af den investerede kapital – et afkast, som svarer til den risiko, der eksisterer på det pågældende investeringsområde. Strategiske investerin-ger giver mulighed for at diversificere risikoen, hvorved den samlede risiko bliver reduceret. Realdania udøver et aktivt ejerskab, som for eksempel kan betyde, at vi træ-der ind i bestyrelsen for den pågældende virksomhed. Derudover kan realdania benytte investeringerne som et værktøj til at fremme de overordnede formål ved for eksempel, at der via de strategiske investeringer leveres ydelser på forretningsmæssige vilkår til Realdanias flag-skibe og almindelige uddelinger.

Almindeligvis vil der være tale om investeringer i virk-somheder, der ejer, opfører, køber, sælger, finansierer, driver eller vedligeholder fast ejendom samt virksom-heder, som udvikler, producerer, handler eller leverer produkter eller tjenesteydelser til det byggede miljø, el-ler som i øvrigt udøver aktiviteter inden for det byggede miljø. Men Realdanias investering i Danske Bank er også et strategisk ejerskab, der dog har sin egen historiske baggrund. Porteføljen af strategiske investeringer inde-holder:

Type Investering

Fast Ejendom DADES A/S

Private Equity Kuben A/S

Private Equity Dania Capital K/S

Finans Danske Bank A/S

DADES A/S er et af landets ledende ejendomsselskaber med en balance på ca. 7,5 mia. kr. Selskabets aktiviteter omfatter ejendomsinvesteringer og ejendomsadmini-stration. Realdania ejer knap 10% af aktiekapitalen, og denne investering er foretaget for at få del i en ejendom-sportefølje og desuden opnå et afkast af den investerede kapital, der svarer til markedsafkastet. Investeringer i ejendomme giver en god diversifikation i forhold til aktier og obligationer. De giver et stabilt og højere afkast end obligationer samt en god beskyttelse mod inflation.

Dania Capital K/S er et Private Equity selskab med et kapitaltilsagn fra Realdania på knap 600 mio. kr. Dania Capitals mission er at levere et attraktivt og solidt afkast til sine investorer ved investering og salg af unoterede aktier inden for klassisk industri, service og handel med primær fokus på virksomheder, der agerer inden for Bygge- og Ejendomsindustrien. Dania Capital har ikke foretaget investeringer i 2003.

Beretning for 2003

71

Kuben A/S-koncernen er landsdækkende i sin virksom-hed, og har gennem en lang årrække opbygget en eks-pertise inden for boligbyggeri med salg for øje, bygher-rerådgivning og ejendomsforvaltning, som Realdania efter behov og på normale forretningsmæssige vilkår kan trække på. Ejerandelen af Kuben udgjorde 50% pr. 31. december 2003.

Danske Bank A/S – ca. 62% af Realdanias investerings-formue er placeret i aktier i Danske Bank. Nedenstående graf viser, at Danske Bank aktien har klaret sig lig MSCI Europe Banks indekset i 2003. Ejerandelen af Danske Bank udgjorde 13,5% ultimo 2003.

Udviklingen i Danske Bank sammenholdt med MSCI Europe Banks

Afkastet af de strategiske investeringer Afkastet af de strategiske investeringer blev samlet set 22,5% i 2003. Heraf bidrog investeringen i Danske Bank med 22,9%, investeringen i DADES A/S med 8,7% og Private Equity med 2,9%.

InvesteringsporteføljerVærdi pr.

31/12 - 2003 mio. kr.

Afkast i mio. kr. %

Værdi i %

DADES A/S Fast ejendom 234,7 19,0 8,7 1,7

Andre Private Equity 87,6 2,3 2,9 0,6

Danske Bank A/S Finans 13.337,9 2.508,4 22,9 97,7

I alt 13.660,2 2.529,6 22,5 100,0

Beretning for 2003

72

Danske Bank MSCI Europe Banks

100

90Jan 03 Mar 03 Aug 03 Dec 03

110

120

130

140

150

Strategiske investeringer: Beholdning og afkast for porteføljerne

Risikoanalyse Til at kvantificere den risiko, som er forbundet med at investere, benytter Realdania en risikomodel baseret på konceptet Value-at-Risk (”VaR”). Den primære risiko i forbindelse med investeringerne er markedsrisikoen.

MarkedsrisikoMarkedsrisiko er risikoen for tab som følge af kurs-ændringer på de finansielle markeder. Tab vil primært kunne opstå på grund af aktiekurs-, rente- og valutakurs-ændringer.Ved risikoopgørelsen vurderes sandsynligheden for tab, idet følsomheden kombineres med sandsynligheden for, at der sker en ændring i den pågældende risikofaktor. Til opgørelse af den samlede markedsrisiko anvendes VaR.

Value-at-RiskVaR er et risikomål til at vurdere markedsrisikoen, som ud over sandsynligheden for aktiekurs-, rente- og valuta-kurstab baseret på historiske bevægelser også inddrager samvariationen mellem disse. VaR angiver det maksima-le tab, som med en given sandsynlighed kan forventes inden for en given tidshorisont. En af fordelene ved VaR er, at man kan sammenligne VaR på eksempelvis obligationer med VaR på aktier. VaR metoden er blevet en industri standard (best practise), da det betragtes som det bedst egnede mål på marke-det.VaR estimaterne er baseret på en given model og dens forudsætninger. Ved 97,5% sikkerhedsinterval er VaR 5,2 mia. kr.

Beretning for 2003

73

7474

Beretning for 2003

74

Beretning for 2003

VirksomhedsstyringenVirksomhedsstyringen beskriver rammerne for fondens ledelse og de overordnede principper og strukturer, der regulerer samspillet mellem ledelsesorganerne, med-lemmerne og øvrige interessenter.

MedlemmerMedlemskab er åbent for alle ejere af fast ejendom i Danmark. Forudsætningen er ejerskab af fast ejendom enten personligt eller som det, der i fagtermer betegnes en juridisk person. Der er samtidig indført en adgang til at melde sig ud.

Eksisterende medlemmer fi k i efteråret 2002 mulighed for at bekræfte deres medlemskab. Resultatet blev, at omkring 35% af de oprindelige medlemmer – eller i alt 242.264 – valgte at opretholde deres medlemskab.

I 2003 er der kommet 6.517 nye medlemmer, og det samlede antal medlemmer udgjorde pr. 31. december 248.781.

Medlemmernes fordeling på de 8 regionale områder

Repræsentantskab Det er repræsentantskabets opgave at vælge bestyrelse og revision, at godkende årsrapporten og at tage stilling til de større beslutninger – eksempelvis vedtægtsæn-dringer, som måtte blive bragt til behandling af bestyrel-sen, repræsentantskabet eller af medlemmerne. Valgpe-rioden for alle medlemmer af repræsentantskabet er fi re år. Efter en overgangsordning, der varer frem til 2006, reduceres repræsentantskabet gradvist til 109 medlem-mer.

I 2003 blev repræsentantskabet for første gang valgt efter den nye vedtægt, hvor bl.a. aldersgrænsen på 67 år trådte i kraft.

75

Virksomhedsstyringen 2003 2002

Omkostninger til repræsentantskab -2,1 -2,9

Valgaktiviteter mv. -0,8 -2,6

Bekræftelse af medlemskab 0,0 -6,7

Resultat før kapacitetsomkostninger -2,9 -12,2


Resultat -14,4 -23,5

Den nye sammensætning af repræsentantskabet afspej-ler en række forskellige hensyn til Realdanias mange-artede interessenter – de geografiske i relation til den brede medlemsskare, de faglige i relation til det faglige netværk samt de særlige interessenter, som ikke har en direkte tilknytning til Realdania, men som besidder indsigt og viden, der er vigtig for virksomheden.

De geografiske hensyn tilgodeses ved, at der vælges 60 medlemmer – ved valg i otte regionale valgområder. De faglige hensyn – at sikre en balance mellem forskel-lige typer ejendomskategorier - bliver tilgodeset ved at vælge 42 medlemmer ved valg i seks faglige valgområ-der. Endelig tager den nye vedtægt hensyn til de særlige interessenter – det vil sige til byggeriets parter og de for-skellige bevaringsforeninger og faglige foreninger inden for det byggede miljø.

Repræsentantskabet vælger samlet syv medlemmer efter indstillinger fra disse særlige interesseorganisationer.

I 2003 blev 39 medlemmer valgt til repræsentantskabet for en periode på 4 år således:

Regionale valg: 5 medlemmer blev valgt i Sønderjyllands og Ribe amter 6 medlemmer blev valgt i Nordjyllands Amt

Faglige valg: 7 medlemmer blev valgt i Landbrugsgruppen 7 medlemmer blev valgt i Erhvervsgruppen 7 medlemmer blev valgt i Den Almene Boliggruppe

Særlige valg: 7 medlemmer blev valgt af repræsentantskabet.

Regionale valg60 medlemmer

Faglige valg42 medlemmer

Repræsentantskabet 109 medlemmer

Særlige valg7 medlemmer

Beretning for 2003

76

Pause under det ekstraordinære

repræsentantskabsmøde i september 2003

BestyrelseBestyrelsen består af 11 medlemmer, der vælges på følgende måde:

• Repræsentantskabet vælger af sin midte otte bestyrel-sesmedlemmer.

• Repræsentantskabet vælger yderligere tre medlemmer, der skal besidde sagkundskab inden for enten investe-ring, det byggede miljø eller andre områder, der skøn-nes at komme Realdania til gode. Disse medlemmer behøver ikke ved valget i forvejen at være medlemmer af repræsentantskabet.

Bestyrelsens sammensætning er ændret i 2003. På det ordinære repræsentantskabsmøde i april 2003 fratrådte rådmand Jørgen Lund på grund af alder. Repræsentant-skabet nyvalgte direktør Jean Brahe, Fredericia, og adm. direktør Jesper Nygård, København.

DirektionDirektionens sammensætning er pr. 1. januar 2004 æn-dret. Realdanias bestyrelse har imødekommet et ønske fra direktør Finn Bartholdy om at udtræde af direktionen. Finn Bartholdy fortsætter som vicedirektør i Realdania. Som ny direktør og direktionsmedlem har bestyrelsen udnævnt den 49-årige fondschef Hans Peter Svendler.

Virksomhedsstyring Ledelsen af Realdania sker ud fra god ledelsespraksis i virksomheder med omfattende investeringsvirksomhed. Det retlige grundlag for virksomheden bygger på visse bestemmelser i lov om finansielle virksomheder.

Den overordnede ledelse varetages af bestyrelsen, der udnævner direktionen og i øvrigt godkender de strategi-er og retningslinier, som ligger til grund for direktionensdaglige ledelse af Realdania.

Bestyrelsen træffer beslutning om væsentlige fonds-uddelinger og investeringer samt drøfter spørgsmål af principiel karakter med direktionen. Reglerne for bestyrelsens arbejde er fastlagt i en forretningsorden, der også beskriver direktionens kompetence og dens samspil med bestyrelsen. Bestyrelsen mødes normalt syv gange årligt.

Ledelsen drøftede i 2002 anbefalingerne i Nørby-udvalgets rapport om god virksomhedsstyring og konkluderede, at Realdania med de tilpasninger, der må gælde for en fond og en forening, i det væsentligste lever op til disse anbefalinger.

Beretning for 2003

77

Ledelsen har i 2003 arbejdet videre med denne virksom-hedsstyring. Dette arbejde har bl.a. omfattet en drøftelse af selve arbejdet i bestyrelsen. På baggrund af et af be-styrelsen udarbejdet sæt af principper for godt bestyrel-sesarbejdet i Realdania er der gennemført en evaluering heraf. Evalueringen omfattede bestyrelsen som gruppe, det enkelte bestyrelsesmedlem, formanden og den administrerende direktør. Evalueringen blev gennemført som interview med de enkelte bestyrelsesmedlemmer ved hjælp af ekstern bistand. Resultatet af evalueringen er blevet drøftet i bestyrelsen og indgår i den videre udvikling af bestyrelsens arbejdsformer.

Et andet element i videreudviklingen af virksomhedssty-ringen har omfattet virksomhedens risici. Der er udar-bejdet en model for risikostyring af hele virksomheden, således at risiciene for investeringsområdet, fondsom-rådet, de administrative områder samt virksomheds-styring er identificeret og dokumenteret. Arbejdet med udvikling af virksomhedsstyringen er nået langt frem i 2003, men ikke afsluttet. I 2004 vil bestyrelsen arbejde videre med virksomhedsstyringen.

Beretning for 2003

78

Bestyrelsesformand Jørgen Nue Møller på

det ekstraordinære repræsentantskabsmøde i

september 2003

KommunikationI Realdania prioriterer vi kontakten med offentligheden højt. Derfor er dialog og viden også tillagt en selvstændig værdi. Gennem en åben og bredt funderet kommunikation med interessenter og offentligheden i øvrigt ønsker vi at formidle viden om vores aktiviteter og skabe dialog.

Kommunikationen tager afsæt i, at Realdania har til for-mål at støtte almennyttige og almenvelgørende formål i det byggede miljø bredt fordelt i Danmark. Det er et bredt formål, og det betyder også, at vores arbejdsfelt i princippet kan berøre alle i det danske samfund. Derfor er åbenhed, engagement og et aktivt samspil mellem Realdania og vores interessenter og offentligheden et kendetegn for virksomheden.

I 2003 blev der udsendt 49 pressemeddelelser, heraf var 42 relateret til fondsområdets uddelinger, mens 4 pres-semeddelelser relaterede sig til Realdanias virksomhed. Endelig blev der udsendt 3 pressemeddelelser med det formål at præsentere følgende Realdaniaaktiviteter: Bolius, Boligejernes Videncenter A/S, Dania Capital K/S – et private equity selskab og Realdania Ejendomme A/S, der forvalter Realdanias ejendomsportefølje.

Udgangspunktet for de pressemeddelelser, der angår vores fondsprojekter, er, at de bliver til i en dialog med projekthaverne på de konkrete projekter. I nogle til-fælde vil Realdania og det pågældende projekts parter i fællesskab stå som afsender af pressemeddelelserne, i andre tilfælde vil pressemeddelelserne blive udsendt enten af projekthaverne eller af Realdania. Det er ikke det afgørende, derimod er det vigtigt for os at indgå i et partnerskab med projektets interessenter, også når det gælder kommunikation.

Et andet element i Realdanias kommunikation er den direkte kontakt med medierne. I 2003 er den direkte mediekontakt øget væsentligt, og således er antallet af interviews også vokset. På samme måde har vi mærket en stigende interesse for at høre om Realdanias virk-somhed på møder rundt om i landet.

Hjemmesiden på internettet – www. realdania.dk – er den centrale platform for vores kommunikation. På hjemmesiden ligger informationer om Realdanias virk-somhed, herunder også de pressemeddelelser, som er udsendt i årets løb.

Beretning for 2003

79

81

Beretning for 2003

81

Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har i dag behandlet og godkendt årsrapporten.Årsrapporten er afl agt i overensstemmelse med bekendtgørelse om regnskabsafl æggelse

m.v. for realkreditinstitutter og realkreditkoncerner med de tilpasninger, der følger af Fonden Realdanias særlige forhold.

Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af Fonden Realdanias aktiver, passiver og fi nansielle stilling pr. 31. december 2003 samt, af resultatet af Fonden Realdanias aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2003 i overensstemmelse med den danske lovgivnings krav til regnskabsafl æggelse.

Årsrapporten indstilles til repræsentantskabets godkendelse.

København, den 26. februar 2004

Direktion

Flemming Borreskov Hans Peter Svendleradm. direktør direktør

Bestyrelse

Jørgen Nue Møller Poul Christiansen formand næstformand

Jean Brahe Niels Busk Bent Flyvholm

André Lublin Bent Maribo Jørgen Mejlgård

Jesper Nygård Peder J. Pedersen Majken Schultz

82

Til repræsentantskabet i Fonden RealdaniaVi har revideret årsrapporten for Fonden Realdania for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2003. Fonden Realdanias ledelse har ansvaret for årsrapporten. Vores ansvar er på grundlag af vores revision at udtrykke en konklusion om de i årsrapporten indeholdte regnskabsmæssige oplysninger.

Den udførte revisionVi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse stan-darder kræver, at vi tilrettelægger og udfører revisionen med henblik på at opnå en høj grad af sikkerhed for, at årsrapportens regnskabsmæssige oplysninger ikke indeholder væsentlig fejlinformation. Revisionen har omfattet stikprøvevis undersøgelse af information, der under-støtter de i årsrapporten anførte beløb og øvrige oplysninger af regnskabsmæssige karakter. Revisionen har endvidere omfattet stillingtagen til den af ledelsen anvendte regnskabspraksis og til de væsentlige regnskabsmæssige oplysninger i årsrapporten. Det er vores opfattelse, at den udførte revision giver et tilstrækkeligt grundlag for vores konklusion.Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

KonklusionDet er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af Fonden Realdanias aktiver, passiver og fi nansielle stilling pr. 31. december 2003 samt, af resultatet af Fonden Realdanias aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2003 i overensstemmelse med den danske lovgivnings krav til regnskabsafl æggelse.

København, den 26. februar 2004

KPMG C. Jespersen Grant ThorntonStatsautoriseret Revisionsinteressentskab Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

Jakob Nyborg Svend Ørjan JensenStatsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor

Revisionspåtegning

82

82

Regnskabsberetning

Årets resultat blev et overskud på 2.801,5 mio. kr. efter skat, og egenkapitalen udgør herefter 21.353,3 mio. kr. pr. 31. december 2003. Ledelsen anser samlet resultatet for 2003 for tilfredsstillende.

Fonden Realdania har i 2003 realiseret et overskud på 2.801,5 mio. kr. efter skat mod et underskud på 2.313,0 mio. kr. i regnskabsåret 2002. Overskuddet i 2003 er blandt andet en konsekvens af en fastholdelse af investerings-strategien. Realdanias formue er for langt størsteparten anbragt i værdipapirer, hvoraf børsnoterede aktier udgør en væsentlig del. I 2003 har kursudviklingen på børsnoterede aktier været præget af optimisme vedrørende fremtiden på især det danske aktiemarked, og dette afspejler sig i de realiserede og ureali-serede kursgevinster på børsnoterede aktier med i alt 2.581,6 mio. kr. i 2003, sammenholdt med realiserede og urealiserede aktiekurstab i 2002 med i alt 2.654,5 mio. kr.

Den højere risiko, der er forbundet med aktier, betyder også, at afkastet må forventes at variere fra år til år, hvilket illustreres af udsvinget, som resultaterne for 2002 og 2003 udviser.

Resultatet af Realdanias investeringsvirk-somhed i 2003 blev et afkast 18,0% p.a., hvilket er i overensstemmelse med de bench-marks, der anvendes af Realdania.

I årsrapporten for 2002 blev det realiserede overskud før kursreguleringer og skat for hele 2003 anslået til ca. 300 mio. kr. Det realisere-de resultat afviger positivt med knap 90 mio. kr., hvilket skyldes konservativ ansættelse af forventningerne til forrentningen af obligatio-ner og udbytte af aktier.

ResultatopgørelseResultatet af kapitalandele i associerede og

tilknyttede virksomheder blev i 2003 –19,1 mio. kr. mod 4,9 mio. kr. for 2002. Resultatet afspejler, at kapitalandelene i associerede og tilknyttede virksomheder udover kom-mercielle investeringer også indeholder investeringer, der udspringer af Realdanias formål om at støtte almennyttige og almen-velgørende formål. Disse uddelingsrelaterede investeringer er karakteriseret ved, at de rummer et betydeligt element af tilskud, der medfører, at aktiviteten vil være underskudgi-vende på kort sigt, mens målet på langt sigt er, at investeringen mindst skal kunne hvile i sig selv.

Realdanias udbytte af kapitalandele for 2003 udgør 531,3 mio. kr. mod 544,8 mio. kr. i 2002.

Renteindtægter består primært af renter af obligationer og svarer med 228,2 mio. kr. stort set til renteindtægterne i 2002 på 236,4 mio.kr.

Regnskabsberetning

Mio. kr. 2003 2002

Ordinært resultat før skat 2.949,0 -2.123,3

Heraf kursreguleringer 2.579,6 -2.521,4

Heraf associerede og tilknyttede virksomheder -19,1 4,9

Realiseret overskud før kursreguleringer og skat 388,5 393,2

83

Det realiserede overskud før kursreguleringer og skat udgør:

85

Kursreguleringerne blev samlet i 2003 på 2.579,6 mio. kr. mod – 2.521,4 i 2002, og er primært et resultat af kursstigninger på Realdanias beholdning af aktier.

Omkostninger til administration og perso-nale er realiseret med 58,8 mio. kr. mod 59,0 mio. kr. for 2002.

Der er i 2003 bevilget nettouddelinger på i alt 296,3 mio.kr. mod 306,1 mio. kr. i 2002.

Årets skat er udgiftsført med 147,5 mio. kr. Denne skat kan ikke umiddelbart relateres til årets regnskabsmæssige resultat før skat på 2.949,0 mio. kr. som følge af væsentlige forskelle mellem de regnskabsmæssige og skattemæssige principper. De væsentligste forskelle er, at urealiserede kursreguleringer på fondens aktiebeholdninger ikke medtages ved opgørelsen af den skattepligtige ind-komst, at aktieudbytter alene beskattes med 19,8% samt det forhold, at der ikke er skatte-mæssig fradragsret for uddelinger.

ResultatdisponeringÅrets resultat på 2.801,5 mio. kr. overføres til ”Andre reserver”.

BalanceFonden Realdanias egenkapital udgør 21.353,3 mio. kr. pr. 31. december 2003. Egenkapitalen er opdelt i en basiskapital på 10.491,0 mio. kr. og andre reserver på 10.862,3 mio. kr.

Begivenheder efter balancedagenDer er ikke siden 31. december 2003 indtrådt begivenheder af væsentlig betydning for Fon-den Realdanias fi nansielle stilling, idet det bemærkes, at værdien af Realdanias formue har en tæt sammenhæng med kursudviklin-gen på verdens aktiemarkeder efter den 31. december 2003.

Øvrige oplysningerFor regnskabsåret 2004 vil der i lighed med tidligere år ikke blive udarbejdet perioderegn-skaber til offentliggørelse.

Forventninger til 2004Den økonomiske udvikling i Fonden Realda-nia afhænger i væsentligt omfang af kursud-viklingen på de fi nansielle markeder.

På basis af et skøn over det forventede udbytte af kapitalandele, renteindtægter af obligations-beholdning, portefølje- og administrationsom-kostninger inkl. afskrivninger samt uddelinger i 2004 forventes et resultat før kursreguleringer og skat på ca. 500 mio. kr.

Regnskabsberetning

84

85

Anvendt regnskabspraksis

Generelt

Årsrapporten for Fonden Realdania er afl agt i overensstemmelse med Finanstilsynets bekendtgørelse om regnskabsafl æggelse m.v. for realkreditinstitutter og realkreditkoncerner. (regnskabsbekendtgørelsen). Der udarbejdes ikke koncernregnskab, da datterselskabernes aktiviteter p.t. er vurderet som uvæsentlige i forhold til Realdanias aktiviteter. Ændring af anvendt regnskabspraksisAnvendt regnskabspraksis er som konse-kvens af den ændrede regnskabsbekendtgø-relse tilrettet på følgende områder:

• Ved erhvervelse af nye kapitalandele skal positive forskelsbeløb (goodwill) mel-lem anskaffelsesværdi og dagsværdi af overtagne aktiver og forpligtelser, inklusiv hensatte forpligtelser til omstrukture-ring, indregnes i Fondens balance under kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder. Goodwill skal afskrives systematisk over resultatopgørelsen efter vurdering af den økonomiske levetid, dog maksimalt 20 år. Tidligere blev forskelsbe-løbet ført direkte over egenkapitalen.

• Beholdningen af værdipapirer måles til kursværdien på balancedagen. Hidtil er andre kapitalandele målt til indre værdi. Ændringen indebærer ingen påvirkning af årets resultat eller egenkapital.

Ændringen af anvendt regnskabspraksis ved-rørende goodwill m.v. sker således, at alene forhold, der indtræffer fra og med regnskabs-året 2003, indregnes efter de nye regler. Som følge af ovenstående indebærer æn-dringerne af anvendt regnskabspraksis ingen påvirkning af årets resultat eller egenkapital.Der er ikke foretaget tilpasning af sammenlig-ningstal. Bortset fra ovennævnte områder er årsrapporten afl agt efter samme regnskabs-praksis som sidste år.

Fravigelse fra skemaopstilling i bekendtgørel-se om regnskabsafl æggelse m.v. for realkre-ditinstitutter og realkreditkoncernerÅrsrapporten er tilpasset Realdanias særlige forhold og afviger fra regnskabsbekendtgørel-sens skemaopstilling på følgende punkter:

Realdanias formål er at støtte almennyttige og almenvelgørende formål bredt fordelt i Danmark, primært inden for det byggede miljø. Uddelinger er i årsrapporten udgiftsført i resultatopgørelsen, idet vedtægten over-lader bestyrelsen at træffe beslutning om anvendelse af midler i overensstemmelse med fondens formål. Direktionen træffer tillige beslutninger om anvendelse af midler efter rammer og retningslinier, godkendt af bestyrelsen.

I Realdanias egenkapital indgår en basiska-pital, som er den bundne kapital.

Det er ledelsens opfattelse, at årsrapporten, med de foretagne afvigelser fra bekendtgørel-sen, giver et retvisende billede af Realdanias aktiver, passiver og fi nansielle stilling samt af resultatet af Realdanias aktiviteter og penge-strømme.

Resultatopgørelsen

Resultat af kapitalandele i associerede og tilknyttede virksomhederI Realdanias resultatopgørelse indregnes den forholdsmæssige andel af de enkelte datter-virksomheders og associerede virksomheders resultat før skat efter eliminering af intern avance/tab. Andel i dattervirksomheders og associerede virksomheders skat indregnes under ”Skat”.

Resultat fra nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i resultatopgørel-sen fra anskaffelsestidspunktet. Udbytte af kapitalandele i associerede og tilknyttede virksomheder modregnes i værdien af kapi-talandelene.

Udbytte af kapitalandele”Udbytte af kapitalandele”, der omfatter udbytte og lignende indtægter af aktier og tilsvarende værdipapirer, indregnes på trans-aktionstidspunktet.

Renteindtægter ”Renteindtægter” omfatter obligationsrenter, renter af indestående i kreditinstitutter og rentegodtgørelse af acontoskat samt kursre-gulering af skatkammerbeviser.

8786


Renteudgifter, gebyrer m.v.”Renteudgifter” omfatter renteudgifter til kre-ditinstitutter. ”Gebyrer m.v.” omfatter direkte omkostninger i forbindelse med erhvervelse og administration af værdipapirbeholdning, herunder honorar til Asset Managers.

Kursreguleringer”Kursreguleringer” på bankbeholdningen, obligationer, aktier og afl edte fi nansielle instrumenter omfatter såvel realiserede som urealiserede gevinster og tab.

Uddelinger til almennyttige og almenvelgørende formål»Uddelinger til almennyttige og almenvelgø-rende formål« udgiftsføres i resultatopgørel-sen i det år, hvori de bevilges.

SkatRealdania er sambeskattet med datterselska-ber, i det omfang disse har været ejet hele regnskabsåret eller siden datterselskabernes stiftelse. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster ( fuld for-deling med refusion vedrørende skattemæs-sige underskud). De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen.

Årets skat, som består af årets aktuelle skat, forskydning i årets udskudte skat samt even-tuelle reguleringer til tidligere års skatter, ind-regnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen.Realdania beskattes efter selskabsskatteloven og har derfor som hovedregel ikke fradragsret for uddelinger til almennyttige og almenvel-gørende formål.

Balancen

Tilgodehavender hos kreditinstitutter”Tilgodehavender hos kreditinstitutter”, om-fatter indestående hos kreditinstitutter.

Obligationer »Obligationer« måles til offi cielle børskurser ultimo for året. Obligationer, der er udtrukket primo januar, måles til pari.

Aktier m.v.Børsnoterede ”aktier” måles til offi cielle børs-kurser ultimo året. Andre kapitalandele måles til dagsværdi.

Kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomhederKapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder måles efter den indre værdis metode. Kapitalandele måles i balancen til den forholdsmæssige andel af virksomhe-dernes indre værdi, opgjort efter Realdanias regnskabspraksis, med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne gevinster og tab.Nettoopskrivning af kapitalandele i datter-virksomheder og associerede virksomheder overføres under egenkapital til reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode i det omfang den regnskabsmæssige værdi overstiger anskaffelsesværdien.

Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte virksomheders identifi cerede aktiver og forpligtelser måles til dagsværdi på erhver-velsestidspunktet. Der hensættes til dækning af omkostninger ved besluttede og offentlig-gjorte omstruktureringer i den erhvervede virksomhed i forbindelse med købet. Der tages hensyn til skatteeffekten af de foretagne omvurderinger.

Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem anskaffelsesværdi og dagsværdi af over-tagne identifi cerede aktiver og forpligtelser, inklusiv hensatte forpligtelser til omstruk-turering, indregnes i Realdanias balance under kapitalandele i tilknyttede og associe-rede virksomheder og afskrives systematisk over resultatopgørelsen efter en individuel vurdering af den økonomiske levetid, dog maksimalt 20 år. Negative forskelsbeløb (ne-gativ goodwill) modregnes i balancen under kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder og indregnes i resultatopgø-relsen i takt med, at den ugunstige udvikling realiseres.

Fortjeneste eller tab ved afhændelse eller af-vikling af dattervirksomheder og associerede virksomheder opgøres som forskellen mellem salgssummen eller afviklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiver på salgstidspunktet samt forventede omkostnin-ger til salg eller afvikling.

86 87


Immaterielle aktiver“Immaterielle aktiver” værdiansættes til an-skaffelsespris med fradrag af akkumulerede afskrivninger. Immaterielle aktiver, der ikke anvendes kommercielt, og computersoftware, straksafskrives i anskaffelsesåret.

Materielle aktiverGrunde og bygninger (investeringsejen-domme) værdiansættes til dagsværdi på baggrund af markedsforholdene på balance-dagen.

Indretning af lejede lokaler, biler, IT-udstyr og andet inventar værdiansættes til anskaf-felsespris med fradrag af akkumulerede afskrivninger.

Anskaffelsesprisen omfatter købsprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaf-felsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug.

Afskrivning foretages lineært over akti-vernes forventede levetid. Kunstgenstande afskrives ikke.

De forventede levetider er:Indretning af lejede lokaler 3 årBiler 5 årIT-udstyr 1- 3 årAndet inventar 5 år

Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under ”Af- og nedskrivninger på immaterielle og materielle aktiver”. Anskaffelser under 10.500 kr.(10.100 kr. i 2002) udgiftsføres i an-skaffelsesåret.

Fortjeneste og tab ved afhændelse af mate-rielle aktiver opgøres som forskellen mellem salgsprisen med fradrag af salgsudgifter og den regnskabsmæssige værdi på salgstids-punktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen under ”Af- og nedskrivnin-ger på immaterielle og materielle aktiver”.

Andre aktiverAndre aktiver omfatter tilgodehavende renter, skat og handler under afvikling samt øvrige aktiver. Afl edte fi nansielle instrumenter ind-regnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afl edte fi nansielle instrumenter indgår i “Andre aktiver” hen-holdsvis “Andre passiver”.

Bevilgede, endnu ikke udbetalte uddelinger”Bevilgede, endnu ikke udbetalte uddelinger” indgår i balancen som gæld, idet Realdania betragter uddelingerne som en forpligtelse på tidspunktet for bevillingen.

Andre passiver”Andre passiver” omfatter skyldig skat, udskudt skat, handler under afvikling samt øvrige passiver.

Skat og udskudt skatAktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som be-regnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter.

Udskudt skat måles efter den balanceori-enterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skat-temæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Dog hensættes der kun udskudt skat af de urealiserede kursreguleringer på aktiver, der forventes realiseret inden udløb af den skat-temæssige 3 års frist.

Udskudte skatteaktiver, herunder skattevær-dien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil de for-ventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved mod-regning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Eventuelle udskudte skatteaktiver måles til nettorealisati-onsværdi.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatte-regler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den ud-skudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen.

Egenkapital”Egenkapital ” omfatter ”Basiskapital” og ”Andre reserver”.

88 89


Pengestrømsopgørelse

“Pengestrømsopgørelse” viser årets pen-gestrømme fra kontant investeringsafkast, betalinger, køb og salg af aktiver samt Realdanias likvider ved årets begyndelse og slutning.

Kontant investeringsafkast”Kontant investeringsafkast” omfatter årets pengestrømme fra renter, udbytter og reali-serede kursreguleringer af obligationer, aktier og valuta.

Betalinger”Betalinger” omfatter årets betalte udgifter til personale og administration, betalte skatter og udbetalte uddelinger.

Køb af salg af værdipapirer og aktiver”Køb og salg af værdipapirer og aktiver” om-fatter pengestrømme fra køb af aktiver samt pengestrømme fra salg af aktiver fratrukket realiserede kursreguleringer, der indgår un-der ” Kontant investeringsafkast”.

Likvider”Likvider” omfatter nettoindestående i kredit-institutter.

88 89

Resultatopgørelse

Note 2003 2002

1 Resultat af kapitalandele i associerede og tilknyttede virksomheder -19,1 4,9

Udbytte af kapitalandele 531,3 544,8

2 Renteindtægter 228,2 236,4

3 Renteudgifter, gebyrer m.v. -9,8 -10,1

4 Kursreguleringer 2.579,6 -2.521,4

Investeringsafkast 3.310,2 -1.745,4

5 Udgifter til personale og administration -58,8 -59,0

13 Af- og nedskrivninger på immaterielle og materielle aktiver -6,1 -12,8

Ordinært resultat før uddelinger og skat 3.245,3 -1.817,2

15 Uddelinger til almennyttige og almenvelgørende formål -296,3 -306,1

Ordinært resultat før skat 2.949,0 -2.123,3

6 Skat -147,5 -189,7

Årets resultat 2.801,5 -2.313,0

Årets resultat på 2.801,5 mio. kr. overføres til ” Andre reserver”.

90 91

Balance

Note 2003 2002

Aktiver

7 Tilgodehavender hos kreditinstitutter 134,0 150,4

8,10 Obligationer 4.459,2 4.225,3

9,10 Aktier m.v. 17.086,7 14.407,4

11 Kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder 392,6 258,5

12 Immaterielle aktiver 0,0 0,5

13 Materielle aktiver 10,4 38,4

14 Andre aktiver 345,8 91,2

Periodeafgrænsningsposter 1,3 1,4

Aktiver i alt 22.430,0 19.173,1

Passiver

15 Bevilgede, endnu ikke udbetalte uddelinger 706,1 487,2

16 Andre passiver 370,6 134,1

Egenkapital

Basiskapital 10.491,0 10.491,0

Andre reserver 10.862,3 8.060,8

Egenkapital i alt 21.353,3 18.551,8

Passiver i alt 22.430,0 19.173,1

17 Koncerninterne transaktioner

18 Mellemværende med associerede og tilknyttede virksomheder

19 Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser

20 Transaktioner med nærtstående parter

21 Finansielle instrumenter

Kapitalbevægelser

Basiskapital Andre reserver I alt

Egenkapital primo 10.491,0 8.060,8 18.551,8

Årets resultat 0,0 2.801,5 2.801,5

Egenkapital ultimo 10.491,0 10.862,3 21.353,3

90 91

Pengestrømsopgørelse

2003 2002

Renteindtægter 230,2 345,2

Aktieudbytter 533,4 546,4

Realiseret kursregulering af obligationer og aktier, netto 96,1 77,1

Realiseret kursregulering af valuta -2,6 -13,0

Kontant investeringsafkast 857,1 955,7

Udbetalinger til personale og administration -52,1 -52,3

Betalt skat -348,5 -141,5

Udbetalte uddelinger -77,4 -56.8

Betalinger -478,0 -250,6

Kontant resultat 379,1 705,1

Køb og salg af værdipapirer, netto -417,7 -553,5

Køb og salg af immaterielle og materielle aktiver, netto 22,2 -32,6

Køb og salg af værdipapirer og aktiver -395,5 -586,1

Årets pengestrøm -16,4 119,0

Likvider primo 150,4 31,4

Likvider ultimo 134,0 150,4

92 93

Note 2003 2002

1 Resultat af kapitalandele i associerede og tilknyttede virksomheder

Resultat af kapitalandele i tilknyttede virksomheder -24,6 0,8

Resultat af kapitalandele i associerede virksomheder 5,5 4,1

I alt -19,1 4,9

2 Renteindtægter

Obligationer:

Realkreditobligationer 168,1 151,1

Statsobligationer 41,9 61,0

Skatkammerbeviser 0,0 1,1

Andre obligationer 11,8 8,9

Øvrige renteindtægter 6,4 14,3

I alt 228,2 236,4

3 Renteudgifter, gebyrer m.v.

Øvrige renteudgifter -0,3 -0,9

Gebyrer m.v. -9,5 -9,2

I alt -9,8 -10,1

4 Kursreguleringer

Obligationer:

Realkreditobligationer -10,2 101,8

Statsobligationer -7,9 15,6

Andre obligationer -3,9 6,1

Aktier:

Aktier noterede m.v. 2.581,6 -2.654,5

Aktier unoterede 18,0 20,1

Valuta -3,5 -13,7

Afl edte fi nansielle instrumenter:

Valutaterminskontrakter 5,5 3,2

I alt 2.579,6 -2.521,4

Noter

92 93

Note 2003 2002

5 Udgifter til personale og administration

Honorar og vederlag til repræsentantskab, bestyrelse og direktion 9,6 9,8

Personaleudgifter

Lønninger 13,7 12,2

Pensioner 1,8 1,5

Sociale udgifter 0,2 0,1

Personaleudgifter i alt 15,7 13,8

Øvrige administrationsudgifter 33,5 35,4

Udgifter til personale og administration 58,8 59,0

Antal beskæftigedeDet gennemsnitlige antal beskæftigede i regnskabsåret omregnet til heltidsbeskæftigede excl. direktionen 29 25

Honorarer og vederlag til repræsentantskab, bestyrelse og direktion:

Honorar til repræsentantskab 2,0 2,4

Honorar til bestyrelsesmedlemmer 2,7 2,8

Vederlag til direktion inkl. pension 4,9 4,6

I alt 9,6 9,8

Under øvrige administrationsudgifter indgår revisorhonorar:Samlet honorar til revisionsvirksomheder, der udfører den lovpligtige revision:

KPMG C. Jespersen 3,0 2,6

Grant Thornton 1,3 1,1

Heraf vedrørende andre ydelser end revision:

KPMG C. Jespersen 2,5 2,1

Grant Thornton 0,8 0,6

6 Skat

Betalbar skat af sambeskatningsindkomst -140,0 -189,0

Skat vedr. tidligere år -2,4 0,0

Regulering af udskudt skat 0,0 0,5

Refunderet til dattervirksomheder -5,1 -1,2

I alt -147,5 -189,7

Medlemmerne af repræsentantskabet afl ønnes med et fast honorar på 15.000 kr. årligt. Bestyrelsen afl ønnes med et fast honorar, der for 2003 har udgjort 125.000 kr. pr. bestyrelsesmedlem. Næstformanden modtager dobbelt honorar og formanden mod-tager tredobbelt honorar. Medlemskab af bestyrelsesudvalg – Fondskomitéen – er i 2003 blevet honoraret med 125.000 kr. til hvert medlem. Bestyrelsesudvalget er nedlagt pr. 31. december 2003. I tilknytning til direktionens vederlæggelse indgår bilordning.

Noter

94 95

Note 2003 2002

7 Tilgodehavender hos kreditinstitutter

Tilgodehavender hos kreditinstitutter 134,0 150,4

8 Obligationer

Realkreditobligationer 3.667,9 3.317,4

Statsobligationer 550,2 622,5

Andre obligationer 241,1 285,4

I alt 4.459,2 4.225,3

Heraf udtrukne obligationer 408,3 320,7

Anskaffelsessum primo 4.160,0 6.451,9

Årets tilgang 19.769,2 19.607,4

Årets afgang -19.477,2 -21.899,3

Anskaffelsessum ultimo 4.452,0 4.160,0

Reguleringer primo 65,3 -3,2

Tilbageført regulering vedrørende årets afgang -57,1 2,2

Årets regulering til kursværdi pr. balancedagen -1,0 66,3

Reguleringer ultimo 7,2 65,3

Regnskabsmæssig værdi ultimo 4.459,2 4.225,3

9 Aktier m.v.

Aktier/investeringsforeningsbeviser noteret på Københavns Fondsbørs 14.544,9 12.193,8

Aktier/investeringsforeningsbeviser noteret på andre børser 2.268,8 1.961,9

Unoterede aktier/investeringsbeviser 273,0 251,7

I alt 17.086,7 14.407,4

Anskaffelsessum primo 16.636,9 13.830,2

Årets tilgang 1.222,2 4.410,9

Årets afgang -1.193,2 -1.604,2

Anskaffelsessum ultimo 16.665,9 16.636,9

Reguleringer primo -2.229,5 457,9

Tilbageført regulering vedrørende årets afgang 163,3 -36,0

Årets regulering til kursværdi pr. balancedagen 2.487,0 -2.651,4

Reguleringer ultimo 420,8 -2.229,5

Regnskabsmæssig værdi ultimo 17.086,7 14.407,4

10 Finansielle omsætningsaktiver

Finansielle omsætningsaktiver værdiansat til markedsværdi 21.545,9 18.632,7

Noter

94 95

Note 2003 2002

11 Kapitalandele i tilknyttede virksomheder

Anskaffelsessum primo 183,0 0,0

Årets tilgang 135,2 183,0

Anskaffelsessum ultimo 318,2 183,0

Op- og nedskrivninger primo 11,2 0,0

Resultat -24,4 0,8Forskelsværdi ved anskaffelse 0,0 10,4

Op- og nedskrivninger ultimo -13,2 11,2

Saldo ultimo 305,0 194,2

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder

Navn HjemstedEjer-andel

Selskabs-kapital

Egen-kapital

Åretsresultat

A/S Hindsgavl Middelfart 100 % 25,1 49,4 1,8

Bolius Boligejernes Videncenter A/S København 100 % 5,0 39,4 -7,6

Innovista A/S København 100 % 10,0 99,3 -0,5

Realdania Ejendomme A/SSelskabet er stiftet den 1. januar 2003 Odense 100% 31,5 116,9 -18,3

I alt 305,0 -24,6

Kapitalandele i associerede virksomhederAnskaffelsessum primo 77,5 67,5



Op- og nedskrivninger primo -13,2 -15,7

Resultat 5,5 4,1

Udbytte -2,2 -1,6

Op- og nedskrivninger ultimo -9,9 -13,2


Navn HjemstedEjer-

andelSelskabs-

kapital EgenkapitalÅrets

resultat

Kuben A/S København 50 % 80,0 87,6 5,5

De angivne beløb for Kuben A/S er baseret på det forventede årsresultat for 2003.2003 2002

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 305,0 194,2

Kapitalandele i associerede virksomheder 87,6 64,3

Kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder 392,6 258,5

Realdanias andel af:

2003 2002

Noter

96 97

Note 2003 2002

12 Immaterielle aktiver

Anskaffelsessum primo 4,5 1,9


Årets afgang -0,5 0,0


Af- og nedskrivninger primo -4,0 -1,9

Årets af- og nedskrivninger -2,1 -2,1

Af- og nedskrivninger ultimo -6,1 -4,0

Regnskabsmæssige værdi ultimo 0,0 0,5

13 Materielle aktiver Anlæg under

opførelse

Grunde og bygninger

Indretning af lejede lokaler

Drifts-materiel og

inventar

Anskaffelsessum primo 22,7 4,8 3,5 19,8

Årets tilgang 0,3 0,0 1,1 2,8

Årets afgang -23,0 -4,8 0,0 -0,6

Anskaffelsessum ultimo 0,0 0,0 4,6 22,0

Af- og nedskrivninger primo 0,0 -1,8 -2,1 -8,5

Årets af- og nedskrivninger 0,0 0,0 -1,4 -4,3

Tilbageført af- og nedskrivninger 0,0 1,8 0,0 0,1

Af- og nedskrivninger ultimo 0,0 0,0 -3,5 -12,7

Regnskabsmæssige værdi ultimo 0,0 0,0 1,1 9,3

Afskrives over 3 år 1-5 år

2003 2002Af- og nedskrivningerImmaterielle aktiver -2,1 -2,1Materielle aktiver -4,0 -10,7

I alt -6,1 -12,8

Fortjeneste på 1,7 mio. kr. ved salg af grunde og bygninger m.v, er inkluderet i afskrivningerne i 2003

14 Andre aktiver

Handler under afvikling 66,6 0,0

Markedsværdi af afl edte fi nansielle instrumenter m.v. 1,3 1,5

Tilgodehavende renter 72,4 84,2

Tilgodehavender skat 199,6 0,0

Øvrige aktiver 5,9 5,5

I alt 345,8 91,2

Noter

96 97

Note 2003 2002

Tilgodehavende/skyldig skat

Gæld /tilgodehavende skat primo -6,5 43,1

Skat vedrørende tidligere år -2,4 0,0

Betalbar skat af sambeskatningsindkomst -140,0 -191,1

Betalt skat i året 348,5 141,5

Tilgodehavende/skyldig skat ultimo 199,6 -6,5

15 Bevilgede, endnu ikke udbetalte uddelinger

Saldo primo 487,2 237,9

Årets bevillinger 300,6 307,3

Tilbageførte bevillinger -4,3 -1,2

Udbetalte bevillinger -77,4 -56,8


16 Andre passiver

Handler under afvikling 355,3 120,6

Skyldig skat 0,0 6,5

Leverandører 4,3 1,8

Øvrige passiver 11,0 5,2

I alt 370,6 134,1

Udskudt skat

Udskudt skat primo 0,0 0,5

Årets ændring i udskudt skat 0,0 -0,5

Udskudt skat ultimo 0,0 0,0

17 Koncerninterne transaktioner 2003 2002Der har i 2003 ikke været usædvanlige transaktioner med associe-rede og tilknyttede virksomheder. Fonden Realdania har i 2003 haft nedenstående koncerninterne trans aktioner af større betydning med virksomheder, der er direkte eller indirekte forbundne med Fonden.

Grunde og bygninger er i 2003 solgt til anskaffelsessum til datter-selskabet Realdania Ejendomme A/S.

Fonden Realdania udfører visse af datterselskabernes administrative opgaver. Arbejdet vederlægges på markedsmæssige vilkår.

18 Mellemværende med associerede og tilknyttede virksomheder Gæld til associerede virksomheder 0,0 0,0Gæld til tilknyttede virksomheder 4,6 1,2

Noter

98 99

Note

19 Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelserFonden Realdania hæfter solidarisk med de sambeskattede og fællesregistrede virksomheder for de samlede skatte- og momsforpligtelser.

Realdania har givet tilsagn om deltagelse i investering i uno-terede kapitalandele for et beløb på 596,2 mio. kr. Beløbet forfalder i henhold til et cash-call princip.

I forbindelse med uddelingsaktiviteterne har Fonden Realdania påtaget sig en forpligtelse på 0,3 mio. kr. frem til 1. september 2005.

Der påhviler herudover alene Fonden Realdania sædvanlige kontraktmæssige kontorlejemålsforpligtelser.

20 Transaktioner med nærtstående parterRealdania har ingen nærtstående parter med bestemmende indfl ydelse.

Realdanias nærtstående parter med betydelig indfl ydelse omfatter tilknyttede virksomheder og associerede virksom-heder, som omtalt i note 11, og medlemmer af Realdanias bestyrelse og direktion samt juridiske enheder, hvori denne personkreds har bestemmende eller betydelig indfl ydelse.

Transaktioner med nærtstående parter gennemføres efter aftaler på markedsmæssige vilkår.

Der har i årets løb ikke været gennemført usædvanlige trans-aktioner med nærtstående parter.

21 Finansielle instrumenterSom led i sikring af indregnede transaktioner anvender Fonden Realdania valutaterminskontrakter som sikringsin-strumenter. Sikringen har omfattet børsnoterede obligationer udstedt i USD og SEK. Ved årets udgang er obligationerne i USD solgt, og valutaterminskontrakten er afdækket ved en modgående kontrakt. Den uafviklede valutaterminskontrakt i SEK omfatter 60,6 mio. SEK, svarede til en markedsværdi på 50,2 mio. kr.

Noter

98 99

Bestyrelse

Direktør Jørgen Nue MøllerAdjungeret professor, Handelshøjskolen i København.

Født i 1944.Indvalgt i bestyrelsen i 1989. Formand fra 1993.

Uddannelse:Cand.scient.pol.

Bestyrelsesmedlem i:Carl Bro as (næstformand), Danske Bank A/S (næstformand), Nordisk Byggedag Danmark (næstformand).

Tømrermester Poul Christiansen

Født i 1937.Indvalgt i bestyrelsen i 1992. Næstformand fra 1993.

Uddannelse: Tømrer, Bygmester.

Bestyrelsesmedlem i:A/S Hindsgavl, Danske Bank A/S og Kuben A/S.

Nedenfor er anført bestyrelses- og direktionsmedlemmers personlige data samt ledel-seshverv i danske aktieselskaber samt andre betydende ledelseshverv.

Ledelseshverv

Direktør Jean BraheBrahe & Partnere a/s.

Født i 1951.Indvalgt i bestyrelsen i 2003.

Uddannelse: Cand.arc., civiløkonom.

Bestyrelsesmedlem i:Arnold D. Kristensen Tømmerhandel a/s, Associated Danish Ports a/s, Fredericia Kommune (viceborgmester), Praktiserende Arkitekters Råd (formand), Sandal Trælasthandel A/S.

MEP gårdejer Niels Busk


Uddannelse: Landbrugsuddannelse, Dalum Landbrugsskole, major af reserven.

Bestyrelsesmedlem i:Nordjyllands Erhvervsråd, Rådet for Agroindustri.

101100

Konsulent Bent Flyvholm


Uddannelse:Arkitekt.

Direktør André Lublin


Uddannelse:Cand.act., Forsvarets Lederuddannelse.

Bestyrelsesmedlem i:Ejendomsselskabet August 2003 A/S, Elkraft Transmission A.m.b.a. (formand), Gentofte Kommunalbestyrelse, Keops A/S, Keops Development S.L. (formand), Keops Ejendoms-holding A/S, Unite2help A/S (formand), Unite2help Holding A/S (formand).

Ledelseshverv

Gårdejer Bent Maribo


Uddannelse:Landbrugsuddannelse, driftsleder, Næsgård Agerbrugsskole.

Direktør Jørgen MejlgårdFællesorganisationens Boligforening.


Uddannelse:Bolig- og regnskabsuddannelse.

Bestyrelsesmedlem i:A/S Bolind-Handel.

100 101

Adm. direktør Jesper NygårdKAB – Bygge- og Boligadministration.


Uddannelse:Cand.scient.adm.

Bestyrelsesmedlem i:BD Konsulenter (formand), Boligbutikken for Hovedstadsområdet A.m.b.A. (formand), Boligselskabernes Landsforening, Byfornyelse Danmark S.m.b.A (formand), Byggeriforbedringsfonden, Landsbyggefonden (formand).

Professor, dr. oecon. Peder J. PedersenÅrhus Universitet.


Uddannelse:Cand.polit.

Ledelseshverv

Professor, Ph.D. Majken SchultzHandelshøjskolen i København.


Uddannelse:Cand.scient.pol., Ph.D.

Bestyrelsesmedlem i:Carl Bro as, Danske Bank A/S.

103102

Direktion

Adm. direktør Flemming Borreskov

Født i 1949.

Uddannelse:Cand.polit.

Bestyrelsesmedlem i:Bolius, Boligejernes Videncenter A/S (formand), Byggeriets Evaluerings Centers Fond (næstformand), DADES A/S, Dania Capital Advisors A/S (formand), Fonden Dansk Arkitektur Center, Gemini Residence A/S (formand), Kuben A/S, Realdania Ejendomme A/S (formand).

Ledelseshverv

Direktør Hans Peter Svendler

Født i 1954.

Uddannelse:Cand.arc.

Bestyrelsesmedlem i:Realdania Ejendomme A/S.

102 103

Valgområde: København og Frederiksberg Kommuner, København, Frederiksborg og Roskilde Amter samt Bornholms RegionskommuneValgperiode til 2006

Palle Adamsen Adm. direktør2100 København Ø

Niels E. Andersen Direktør1553 København V

Egon Jan BartensForretningsfører2610 Rødovre

Bente BeedholmDirektør1401 København K

Jytte BilleErhvervsejendomsmægler1264 København K

Agneta BjörkmanVicedirektør2970 Hørsholm

Thor N. CallesenChefkonsulent, cand.merc.2820 Gentofte

Erik Christiansen Direktør3230 Græsted

Hans Munkebo ChristiansenStatsaut. revisor2960 Rungsted Kyst

Anker ChristoffersenFormand3450 Allerød

Birgitte GrubbeAdvokat1124 København K

Henning HansenAdvokat2960 Rungsted Kyst

Peter Lyngfeldt Gorm HansenAdm. direktør2300 København S

Lars HeilesenAdvokat2930 Klampenborg

Peter HolmDirektør4000 Roskilde

Henning HummelmoseDirektør2840 Holte

Jesper Troels JensenRådgivende retoriker2000 Frederiksberg

Flemming Skov JensenDirektør3000 Helsingør

Per KaalundTidl. amtsborgmester, MF2605 Brøndby

Jens Kampmann Direktør, cand. polit.2720 Vanløse

Boris Nørgaard KjeldsenAdm. direktør2800 Lyngby

Bente KjølhedeDirektør2900 Hellerup

Hans Henrik KockTeknisk chef, M.A.A.3500 Værløse

Flemming Kofod-SvendsenFhv. boligmin., sognepræst3460 Birkerød

Niels Vilhelm KofoedGårdejer3740 Svaneke

Hanne Bolvig LarsenFormand2730 Herlev

Birgit Merete LemvighAdvokat1456 København K

Ulrik LettAdvokat2900 Hellerup

Edgar Due LundDirektør, reg. revisor3700 Rønne

Jette LöfvallDirektør1401 København K

Allan MalskærCand. polit., formand2500 Valby

Bent MariboGårdejer3540 Lynge

Jens Kramer MikkelsenOverborgmester1599 København V

Birte Flæng MøllerDirektør3000 Helsingør

Jørgen Nue MøllerDirektør1165 København K

Bjarne NielsenKøbmand4050 Skibby

Jesper NygårdAdm. direktør1552 København V

Repræsentantskab

Medlemmer af repræsentantskabet pr. 1. januar 2004

104

Leif Anders OlsenStatsaut. ejendomsmægler2720 Vanløse

Preben PamsgaardDirektør2970 Hørsholm

Jannich PetersenBorgmester3250 Gilleleje

Erling Frimoth SteenholtDirektør2750 Ballerup

Ulrik SørensenØkonomidirektør4600 Køge

Niels Peter ThomsenAdm. direktør2000 Frederiksberg

Per TærsbølBorgmester3000 Helsingør

Annette VangstrupØkonomisk-politisk konsulent2950 Vedbæk

Steen Winther-PetersenStatsaut. ejendomsmægler2400 København NV

Valgområde: Vestsjælland og Storestrøms Amter Valgperiode til 2005

Fin Krog Aage Advokat4700 Næstved

Jørgen BommersholdtDirektør4800 Nykøbing F

Søren EriksenFhv. amtsborgmester4281 Gørlev

Flemming Arne HansenKoncerndirektør4230 Skælskør

Henrik HastrupErhvervschef4300 Holbæk

Preben HøgdalFabrikant4880 Nysted

Henning J. JensenBorgmester4700 Næstved

Jørgen MejlgårdDirektør4200 Slagelse

Jesper RasmussenDirektør2800 Lyngby

John Sørensen Advokat4930 Maribo

Valgområde: Fyns AmtValgperiode til 2004

Anker BoyeBorgmester5000 Odense C

Preben Steen HansenDivisionsdirektør5260 Odense S

Jan Erik HassingDirektør5250 Odense SV

Hans Erik Hempel-HansenAdm. direktør, konsul5000 Odense C

Carl Christian NielsenKoncerndirektør5250 Odense SV

Sven-Erik PetersonFormand5260 Odense S

Povl Eigil UllegårdDirektør5700 Svendborg

Valgområde: Sønderjylland og Ribe AmterValgperiode 2004 - 2008

Kresten BonefeldGårdejer6430 Nordborg

Birger NielsenDirektør6715 Esbjerg N

Tonny NissenForretningsfører6700 Esbjerg

Tage SkottDirektør6400 Sønderborg

Finn WohlertUnderdirektør6100 Haderslev

Valgområde: Vejle Amt Valgperiode til 2006

Per Bødker Andersen Borgmester6000 Kolding

Poul ChristiansenTømrermester7120 Vejle Øst

Inger Krogsgaard JessenFuldmægtig7100 Vejle

Preben LindegaardForretningsfører7000 Fredericia

Repræsentantskab

104

Bent Vilstrup MadsenDirektør7100 Vejle

Peter RosenmeyerForretningsfører8700 Horsens

Valgområde: Århus Amt Valgperiode til 2005

Finn Andersen Gårdejer8600 Silkeborg

Jens BigumAdm. direktør, cand.agro., HD8260 Viby J

Per HansenAdvokat8900 Randers

Peter Kjær JensenProjektudviklingschef8270 Højbjerg

Orla MadsenAdm. direktør8600 Silkeborg

Annette OpstrupDirektør8382 Hinnerup

Torben OvergaardDirektør8220 Brabrand

Preben Kjær PedersenCand. oecon, ejendomsmægler8100 Århus C

Helge TindalArkitekt M.A.A.8000 Århus C

Sven Erik WeisForretningsfører8900 Randers

Valgområde: Ringkøbing og Viborg Amter Valgperiode til 2004

Kristian James Andersen Direktør7400 Herning

Pernille Rüsz BlochAdvokat7500 Holstebro

Ulla DiderichsenByrådsmedlem og direktør7400 Herning

Henry JensenForretningsfører7900 Nykøbing M

Anne Grete KampmannAdvokat7600 Struer

Poul Wentzer LichtAdvokat7400 Herning

Erik LundDirektør7400 Herning

Preben Willy MikkelsenFormand8800 Viborg

Bent MoesbyIngeniør7500 Holstebro

Knud Munk NielsenAmtsborgmester, gårdejer7441 Bording

Kurt Degnbol PedersenAdministrationschef7500 Holstebro

Thorkild Smed Forretningsfører7800 Skive

Ulrich SørensenTømrermester7700 Thisted

Carsten With ThygesenKoncerndirektør8680 Ry

Jens Erik ØstergaardLæge7400 Herning

Valgområde: Nordjyllands Amt Valgperiode 2004 - 2008

Niels BuskGårdejer, MEP9440 Åbybro

Bent FlyvholmKonsulent9230 Svenstrup J

Flemming GravgaardFormand9400 Nørresundby

Troels Aage HolstProprietær9760 Vrå

Lars MahlerDirektør9000 Aalborg

Leo NielsenForretningsfører9500 Hobro

Søren Gyldenberg PedersenDirektør9800 Hjørring

Repræsentantskab

105

106

Valgområde:Den Almene BoliggruppeValgperiode 2004 - 2008

Bjarne Walentin ChristensenKredsformand9900 Frederikshavn

Henning Kirk ChristensenDirektør5100 Odense C

Orla JensenForretningsfører6200 Aabenraa

Knud Møller JørgensenForretningsfører8900 Randers

Karin ThomsenFormand1300 København K

Robert W. ThorsenIngeniør, næstformand8260 Viby J

Tina WaldorffFormand1401 København K

Valgområde:ErhvervsgruppenValgperiode 2004 - 2008

Jesper AndreasenDirektør2610 Rødovre

Henrik DuhnAdm. direktør1050 København K

Lone FærchDirektør7500 Holstebro

Christen GalsgaardAdm. direktør4180 Sorø

Henrik T. A. MedingDirektør4700 Næstved

Henning RouchmannAdm. direktør5250 Odense SV

Jørgen Zartow Fabrikant, cand. oecon.7400 Herning

Valgområde:LandbrugsgruppenValgperiode 2004 - 2008

Stig AnderssonGodsforvalter8970 Havndal

Michael Brockenhuus-SchackCand. Agro.4100 Ringsted

Søren FrederiksenGodsforvalter6270 Tønder

Henrik Børge HøeghGårdejer4960 Holeby

Peter Palle PedersenProprietær4800 Nykøbing F

Steen Reventlow-MourierProprietær9381 Sulsted

Jørgen SkeelGodsejer9440 Åbybro

Valgområde: De særlige interesseorganisationerValgperiode 2004 - 2008

Knud Erik BuskFormand3390 Hundested

Jesper Næsted HansenFormand4700 Næstved

Thorkild Juul JensenAdm. direktør2500 Valby

Steen JohansenDirektør2800 Lyngby

Jens KlarskovAdm. direktør1015 København K

Phyllis Hjelmdal LarsenRegionaldirektør, Øresund2840 Holte

Gunde OdgaardSekretariatsleder1790 København V

Øvrige medlemmer

Jean F. BraheDirektør7000 Fredericia

André LublinDirektør2920 Charlottenlund

Peder Jørgen PedersenProfessor, dr. oecon.7120 Vejle Øst

Majken SchultzProfessor, Ph.D.2920 Charlottenlund

Repræsentantskab

106

Fotos og illustrationer:Ateliers Jean Nouvel: side 1, 53Zoologisk Have: side 2Christian Andersen: side 6, 39Foster and Partners: side 9, 56-57, bagsideDansk Arkitektur Center: side 10, 31Transform: side 11 øverstM. Hansen: side 13Tina Enghoff: side 14 øverst3xNielsen: side 14, 45, 46 øverstSupertanker: side 16Bo Kierkegaard: side 18, 24Jens Jeppesen: side 21 øverstExners Tegnestue: side 24 øverstHenning Thomsen: side 25, 26 øverstDR: side 27NCC: side 29, 34 øverstBjørn Nørgaard: side 32 øverstCopenhagen X: side 32, 50Dorte Bülow: side 37, 79Mette B. Riis: side 38Kvorning design & kommunikation 2002: side 41 øverstZaha Hadid Architects: side 44 øverstDAI Silkeborg: side 44Tegnestuen Plot: side 48S & I Arkitekter KS og LAND+: side 49 øverstSchønherr Landskab: side 51 (skitse)Coop Himmelb(l)au: side 55Dorte Mandrup Arkitekter: side 57Bolius: side 58

Fotos af bestyrelse og direktion:Per Morten Abrahamsen

Alle øvrige fotos: Jørgen Jørgensen

Redaktion: Birgitte Boesen og Dorte Bülow

Grafi sk Design: Roll Design Group

Tryk:Schultz Grafi sk

Bagsidebillede:Foster and Partners, skitse til det nye elefantanlæg i Københavns Zoo

Hovedtal

Mio.kr. 2003 2002 2001 2000 1999




Uddelinger -296 -306 -250 -10 0


Skat -147 -190 -226 -302 0

Årets resultat 2.802 -2.313 -526 2.220 1.139

Aktiver i alt 22.430 19.173 21.118 22.028 15.847

Egenkapital 21.353 18.552 20.854 21.398 15.841



Betalt skat -349 -142 -884 0 64



Pengestrøm i alt -16 119 -39 -31 167

Sektorregnskab








Skat -147,5 -189,7

Resultat 2.801,5 -2.313,0








Selskabsoplysninger

Årsrapport 2003


www.realdania.dk

Selskabsoplysninger


Forord


Beretning 2003


Fondsvirksomheden 9



Regnskab 2003






Balance 90


Noter 92

Ledelseshverv

Bestyrelse 99

Direktion 102


Indholdsfortegnelse


hus, Hellerup

Årsrap

po

rt 2003Fo

nd

en R

ealdan

ia

Årsrapport 2003

Documents