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REAL ACADEMIA DE LEGISLACION Y JURISPRUDENCIA DE MURCIA
LOS DERECHOSDE LOS ARRENDATARIOS
DE FINCAS URBANAS EN LA GESTINDEL PLANEAMIENTO URBANSTICO
Discurso ledo el da 15 de Diciembre de 1995,
en el acto de recepcin como Acadmico de Nmero, por el
EXCMO. SR. D. FELIPE ORTEGA SNCHEZ,
y contestacin del
EXCMO. SR. D. FRANCISCO MARTNEZ ESCRIBANO
M U R C I A1995
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LOS DERECHOSDE LOS ARRENDATARIOS
DE FINCAS URBANAS EN LA GESTINDEL PLANEAMIENTO URBANSTICO
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LOS DERECHOSDE LOS ARRENDATARIOS
DE FINCAS URBANAS EN LA GESTINDEL PLANEAMIENTO URBANSTICO
Discurso ledo el da 15 de Diciembre de 1995,
en el acto de recepcin como Acadmico de Nmero, por el
EXCMO. SR. D. FELIPE ORTEGA SNCHEZ,
y contestacin del
EXCMO. SR. D. FRANCISCO MARTNEZ ESCRIBANO
M U R C I A1995
REAL ACADEMIA DE LEGISLACION Y JURISPRUDENCIA DE MURCIA
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Copyright 1995, by Felipe Ortega SnchezDepsito Legal:
MU-1.787-1995Printed in Spain - Impreso en Espaapor EL TALLER.
Ingramur, S.L.C/. Escultor Roque Lpez, 3 y 5Tlf. y fax: 24 45 99
30008 MURCIA
E
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NDICE
I. Preludio
..........................................................................................
II. Concrecin de la temtica del
trabajo............................................
III. Antecedentes histricos, sociales y legislativos de los
arrenda-mientos
urbanos..............................................................................
IV. Naturaleza jurdica del contrato de arrendamiento
........................
V. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos
...................................
VI. Las distintas clases de contratos de arrendamiento de fincas
urba-nas. Su incidencia en la Ley sobre el rgimen del suelo y
ordena-cin urbana de 1992
.......................................................................
VII. Contratos de arrendamiento de vivienda anteriores a 9 de
mayode 1985. Duracin del contrato y actualizacin de la
renta...........
VIII. Contratos de arrendamiento de locales de negocio
anteriores a 9de mayo de 1985
............................................................................
IX. Contratos de arrendamiento asimilados a los de inquilinato o
delocal de negocio, (artculos 4.2 y 5.2 de la LAU 64) anteriores a9
de mayo de 1985. Duracin y renta
............................................
X. Contratos de arrendamiento de vivienda o de local de negocio,
yasimilados a una u otro, formalizados entre el 9 de mayo de 1985y
el 1 de enero de 1995
..................................................................
XI. Contratos de arrendamiento anteriores a 1 de enero de
1995,excluidos de la LAU 64, y por tanto, tambin del R.D.L.
2/1985.
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XII. Contratos de arrendamiento posteriores a 1 de enero de
1995......
XIII. Los inquilinos y arrendatarios como parte interesada en el
proce-so
urbanstico..................................................................................
XIV. Garanta de los derechos de los arrendatarios durante todo
el pro-ceso
urbanizador.............................................................................
XV. Valoraciones de los derechos arrendaticios en general
.................
XVI. La expropiacin forzosa y los contratos de arrendamiento de
fin-cas urbanas anteriores a 9 de mayo de 1985, sujetos a la Ley
deArrendamientos Urbanos de
1964..................................................
XVII. La expropiacin forzosa y los contratos de arrendamiento
con-certados entre 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de
1995...............
XVIII. Derechos de los arrendatarios de contratos excluidos de
la Ley deArrendamientos Urbanos de 1964 ante una expropiacin
forzosa.
XIX. La expropiacin forzosa y los arrendamientos de la Nueva Ley
de24 de noviembre de
1994...............................................................
XX. La expropiacin forzosa y la ocupacin en precario
.....................
XXI. Independencia de la indemnizacin a percibir por el
arrendatarioy el justiprecio a abonar al propietario
..........................................
XXII. Derechos de los inquilinos y arrendatarios de fincas
urbanas enlos sistemas de cooperacin y compensacin urbanstica
.............
XXIII. Edificaciones ruinosas e inadecuadas. Registro de solares
y deterrenos sin urbanizar. Prdida del objeto arrendaticio.
Derechosde los arrendatarios e inquilinos
....................................................
XXIV. Realojamiento y retorno en las actuaciones urbansticas
derribo..
Bibliografa.....................................................................................
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I. PRELUDIO
Aquam dare. Me habis dado la palabra, y con la venia reverencial
haciatan doctos acadmicos en leyes y sentencias, la tomo como en la
antigua Roma,bajo el control del reloj de agua, y en un canto de
vida y esperanza en el derechoy en la justicia.
Tan arraigada institucin de cultos y eruditos juristas nunca ha
sido ni puedeser un dulce lecho donde el ingenio adormece. Las
academias deben abrir suspuertas a una sociedad, cada vez ms
necesitada de investigadores de leyes jus-tas, que con sus sabios
consejos busquen y logren la mejor convivencia de loshombres de
esta tierra. Todos tenemos un compromiso, como deca Horacio,
debuscar la verdad en la selva de la Academia; yo aadira que todos
tenemos uncompromiso de conseguir que el hombre viva bajo los
principios de la ley y de lajusticia, igual para el igual y
desigual para el desigual.
Conociendo, como conozco a todos y a cada uno de los integrantes
de estatan Alta Institucin, a la que estoy invitado a participar, s
sobradamente devuestra labor, de vuestros desvelos en aras de esos
principios. Ese nombra-miento, indudablemente, me hizo beneficio.
An siendo un simple abogado,que siempre se encuentra aprendiendo,
que siempre ha volado con alas propias,y que est inmerso en el
mundo ms vivo del derecho y ms cercano al ciuda-dano, cual es de la
peticin de justicia, me incorporo a tan digna Corporacincon los
mejores deseos, y, quienes me conocen, sin vanagloria alguna, con
elmejor espritu de trabajo, dedicacin y lealtad hacia la Institucin
y sus miem-bros, sin excepcin alguna. Vengo a ella a darle todo lo
que soy, lo que s y loque ignoro, lo que aoro y deseo en el mundo
de la justicia, y lo que aborrezcode ella.
No rechazo el honor que me habis dispensado, pues eso, como
decaMaurois, no es humildad, sino explcita soberbia. Lo acepto y de
ello me sientoorgulloso, sin enfermiza vanagloria. In perpetuum
agradecimiento a todos losmiembros de esta Real Academia, y de
manera especial a su Presidente, D.Francisco Martnez Escribano,
preclaro, admirado y respetado intercesor de justi-cia ante la
Justicia, e indudable maestro de juristas.
No sera bien nacido, si en estos momentos, no tuviera un
recuerdo emocio-nado y emocionante para mi padre, que
desgraciadamente desapareci muy poco
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despus de iniciar yo esta profesin de abogado, con la que acabo
de celebrar misbodas de plata, y otra aoranza quiero tener en estos
momentos para mi to PacoOrtega, tan cerca tantos aos del maestro
Castn, y que fue mi gua en la vida ymi consejero en la profesin. Mi
esperanza en mi hijo Paco Ortega que ha decidoseguir los pasos de
la familia.
Muestro, finalmente, mi profundo y sincero agradecimiento al
catedrtico deDerecho Civil de nuestra Universidad, Antonio Reverte
Navarro, quien con suproverbial comprensin, sabidura y dulzura me
ha orientado y dirigido el traba-jo, puliendo defectos, por una
parte y enriqueciendo su contenido, por otra. Loserrores y
deficiencias que pueda contener se deben ms a mi empecinamiento
oignorancia, que a sus consejos. Amor magister est optimus1.
II. CONCRECIN DE LA TEMTICA DEL TRABAJO
Discurso es, entre otras acepciones de la Real Academia de la
LenguaEspaola2, una serie de las palabras y frases empleadas para
manifestar lo que sepiensa o se siente. Eso es lo que voy a
intentar en estas reflexiones discursivassobre los derechos de los
arrendatarios o inquilinos de fincas urbanas en el pro-ceso de
gestin, urbanizacin y edificacin de los terrenos. Voy ese es mi
pro-psito a reflexionar no slo con la mente sino tambin con el
corazn; voy adecir lo que siento y pienso en esa materia.
El planteamiento no es otro que delimitar la distinta naturaleza
jurdica delos diferentes contratos de arrendamiento que recaen
sobre una finca urbana,precisando cules son los derechos de los
arrendatarios en los distintos siste-mas de actuacin urbanstica
(expropiacin, compensacin o cooperacin), enla declaracin de ruina
de una finca, en los supuestos de venta forzosa de unaedificacin
inscrita en el Registro de Solares y de Terrenos sin Urbanizar,
enlos derribos o rehabilitacin voluntaria o legal de cualquier
casa, con procesosde realojamiento o retorno de ocupantes, entre
ellos los que sean inquilinos oarrendatarios.
Evidentemente, segn el tipo de contrato de arrendamiento ante el
que nosencontremos y su regulacin por una u otra normativa legal va
a significar quelos arrendatarios tengan unos u otros derechos en
cada uno de los supuestos antesenumerados.
Por eso inicialmente es necesario analizar los distintos
contratos de arrenda-miento urbano y su sometimiento a la leyes de
arrendamientos urbanos de 1964 ode 1994, al Cdigo Civil o a otra
legislacin especfica. EL PLAZO DEL CON-TRATO, LA RENTA QUE SE ABONE
POR EL INQUILINO O ARRENDATARIOY EL DESTINO O ACTIVIDAD QUE SE
DESARROLLE LEGALMENTE EN ELOBJETO ARRENDATICIO van a ser
circunstancias determinantes a la hora defijar tales derechos en el
campo del urbanismo.
LOS DERECHOS DE LOS ARRENDATARIOS DE FINCAS URBANAS EN LA GESTIN
DEL PLANEAMIENTO URBANSTICO10
1. El amor es el mejor maestro. (Plinio, Ep. 4, 19, 4).2.
Diccionario de la Lengua Espaola. Real Academia Espaola. Madrid.
1992.
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III. ANTECEDENTES HISTRICOS, SOCIALES Y LEGISLATIVOSDE LOS
ARRENDAMIENTOS URBANOS
Me parece conveniente, con carcter previo, hacer un breve
anlisis histricode los arrendamientos urbanos en Espaa en estos
ltimos lustros, cercanos ya alos catorce.
En nuestro pas, desde la terminacin de nuestra guerra civil, se
foment demanera bastante desmesurada el rgimen de propiedad de la
vivienda, en detri-mento del parque de casas en alquiler.
La regulacin jurdica de los arrendamientos urbanos, en aquellas
fechas(Leyes, de 23 de septiembre de 1939, 13 de diciembre de 1946,
21 de abril de1949, 13 de abril de 1956 y 11 de junio de 1964)3,
necesariamente proteccionistade los inquilinos y arrendatarios en
esos momentos, necesidad social que hay queproteger en todo momento
y ms en aquellos tiempos, disminuy, con el trans-curso del tiempo,
de forma alarmante la oferta de pisos y locales en renta, puestoque
el legislador no supo, con el correr de los aos, adaptar la misma a
la nuevasrealidades sociales.
Conforme a los datos estadsticos que el Ministerio de Obras
Pblicas,Transportes y Medio Ambiente en el ao 1993 elabor sobre el
mercado delalquiler en Espaa, en el ao 1950 exista un parque
inmobiliario en propiedad del4587 por 100, siendo el de alquiler el
5126 por 100, y el resto dedicado a otrosusos. En 1985 se haba
elevado el rgimen en propiedad al 7394 por 100 y redu-cido el de
alquiler al 1647; en 1990 los porcentajes respectivos son 7620 para
lapropiedad, 1830 para el alquiler y el resto a otros usos.
En Murcia, en el ao 1993 en propiedad se encontraba el 861 por
100 de lasfincas urbanas y el 131 por 100 en alquiler, siendo el
resto destinado a otros usos.Por contra, en Europa el porcentaje de
fincas urbanas en alquiler est por encimadel 40 por 100.
La prrroga legal potestativa en favor del inquilino de vivienda,
(artculo 57de la LAU 64) cuyo titular arrendaticio tena la facultad
de cesin nter vivosde sus derechos en favor de sus ascendientes,
descendientes, hermanos, e hijosadoptivos menores de 18 aos al
tiempo de la adopcin (artculo 24 de la LAU64), con la posibilidad
de que tales derechos se pudieran transmitir mortiscausa por dos
generaciones (artculo 58 y 59 de la LAU 64), sucesin arrenda-ticia
(dos transmisiones) tambin extendida a los contratos de locales de
negocio,hacan disminuir sensiblemente, como hemos visto, el
porcentaje de casas enalquiler, con relacin al total del parque
inmobiliario espaol.
Nada favoreca la entrada en el mercado de viviendas en alquiler
la sinuosa ydifcil distincin entre contratos de arrendamiento de
viviendas suntuarias y no
FELIPE ORTEGA SNCHEZ 11
3. Ley 23 de septiembre de 1939 sobre alquileres, desahucios de
casas baratas, econmicas yprotegidas.
Ley de 31 de diciembre de 1946.Ley de Arrendamientos de 22 de
diciembre de 1955, articulada por Decreto de 13 de abril de
1956.Ley 40/64, de 11 de junio, articulada por Decreto
4.104/1964, de 24 de diciembre. Texto refundido.
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suntuarias (artculo 6 de la LAU 64), ni la fracasada
actualizacin igualitaria derentas que pretenda el artculo 96 de la
LAU 64 para los contratos de arrenda-miento anteriores a 12 de mayo
de 1956 y para los comprendidos entre tal fechay la de 30 de junio
de 1964.
El incumplimiento reiterado y manifiesto de los distintos
Gobiernos delGeneral Franco en aplicar lo dispuesto en el artculo
100 de la sealada ley loca-ticia de 1964, para adaptar cada dos aos
las rentas de los contratos de arrenda-miento posteriores a la
entrada en vigor de la ley de las viviendas suntuarias y loslocales
de negocio y el olvido de tales Gobiernos de acordar los
porcentajes deaumento de alquiler que contemplaba el artculo 96 de
la dicha ley arrendaticiapara las viviendas no suntuarias nos lleva
a un panorama generalizado de conge-lacin de rentas en todos los
arrendamientos urbanos.
En el documento elaborado por el MOPU sobre la situacin del
alquiler enEspaa se incluyen como promedio de rentas las siguientes
cifras: Hasta 1964(256 % del total de alquileres vigentes) 4.288
pesetas; entre 1965 y 1972 (17.6% del total) 5.637. Se aaden los
siguientes datos: El alquiler promedio nacionalera, (cuando se
realiz el documento) de 10.879 pesetas mensuales, promedio enel que
influye el enorme peso de casi 300.000 viviendas cuyo alquiler,
unido a losgastos de comunidad cuando los sufraga el inquilino, no
llega a las 2.000 pesetasmensuales, lo que supone el 22 % del
parque total de viviendas arrendadas, alcan-zando el 42 % si se
toma como referencia los alquileres inferiores a 5.000 pese-tas al
mes4.
Este paisaje se oscurece an ms, cuando en todos los contratos de
arrenda-miento posteriores a 1 de julio de 1964 no se podan
repercutir a los inquilinos oarrendatarios los incrementos
tributarios recayentes sobre la finca arrendada, ni losaumentos de
los gastos de servicios o suministros, ni se les poda repercutir
lasobras de conservacin o reparaciones a efectuar en la finca para
mantenerla en lascondiciones debidas al fin a que se alquil,
(artculos 99, 102 y 108 de la LAU 64).
Tampoco en los contratos de arrendamiento anteriores a 1 de
julio de 1964regan tales aumentos de renta (fiscales, servicios y
obras) cuando la renta que-dara revalorizada por el indicado
artculo 96 de la LAU 64, supuesta actualizacinde renta que se
prevea en el peor de los casos en un plazo no superior a los
cincoaos, suspendida en 1968 y levantada en 1970.
Los arrendamientos concertados entre 12 de mayo de 1956 y 1 de
julio de1964 fueron actualizados an ms tarde, concretamente en el
ao 19725, peroseguan teniendo las mismas limitaciones antes
reseadas. En esos momentos lasclases desprotegidas eran los
propietarios de casas de renta antigua, con inquili-nos, en
bastantes situaciones, con una economa boyante.
Con la aparicin del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril del
mismo ao,sobre medidas de poltica econmica (artculo 9), conocido
como DecretoBoyer, se suprime la prrroga forzosa en los contratos
de arrendamientos urba-
LOS DERECHOS DE LOS ARRENDATARIOS DE FINCAS URBANAS EN LA GESTIN
DEL PLANEAMIENTO URBANSTICO12
4. Datos tomados de la referencia que hace el profesor Ataz
sobre la situacin de los arrenda-mientos en Espaa, en el libro
publicado por Editorial Aranzadi, del que es coordinador el
profesorBercovitz, pgina 1.079. Comentarios a la Ley de
Arrendamientos Urbanos. Pamplona. 1995.
5. Decreto 1.577, de 15 de junio de 1972.
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nos, los que tendrn la duracin que libremente pacten las partes,
sin que les fuerede aplicacin lo establecido en el artculo 57 de la
LAU 64.
Ello no impidi que durante su vigencia se concertaran contratos
de arrenda-miento con el beneficio de prrroga legal en favor de
inquilinos y arrendatarios,sancionado ello, como despus veremos,
por una jurisprudencia algo contradicto-ria. La congelacin de
rentas para los contratos iniciados antes de mayo de 1985se mantena
y mantiene hasta la aprobacin de la nueva Ley de
ArrendamientosUrbanos6.
La modificacin de la normativa arrendaticia sobre prrroga
forzosa de loscontratos arrendaticios de carcter urbano operada por
el Decreto Boyer, intro-ducida en un Real Decreto Ley de medidas
econmicas, que, como tal, deba tenercarcter conyuntural, ha
permanecido vigente cerca de diez aos. Con tal medidase reanima el
sector inmobiliario, aunque con un coste social alto, puesto que,
apartir de ese momento, proliferan los contratos con un plazo de
duracin muy cor-tos y precios altos. Las familias espaolas se ven
abocadas a cambiar con fre-cuencia de hogar y a soportar unos
precios muy altos para los ingresos que perci-ban. Los precios de
las viviendas en renta se elevan, desde 1985 a 1990, en un250 por
100; los precios de las oficinas tambin se dispararon en aquellas
fechas,pasando, por ejemplo en Madrid, de 1.200 a 2.400 ptas m2,
que estaban en el ao1985 a 6.000 ptas m2 en 1990.
IV. NATURALEZA JURDICA DEL CONTRATODE ARRENDAMIENTO
Para Albacar7, el contrato de arrendamiento es un contrato
consensual, esdecir, se exige para su validez el consentimiento
oportuno en cuanto a la cosa, elprecio y el tiempo de duracin. Aade
que es un contrato bilateral, con obliga-ciones recprocas, oneroso
por las contraprestaciones que de l se derivan y con-mutativo, ya
que el alea es de carcter excepcional.
Desde luego, en la suscripcin del contrato de arrendamiento, la
figura delalea, azar o suerte, no aparece, puesto que la ventaja de
la prestacin y el riesgopuede ser valorado en el momento de la
firma. El alea puede afectar, en algunossupuestos, a la ejecucin
del contrato, pero las prestaciones quedan plenamentefijadas al
momento de su constitucin. El riesgo de ganancia o prdida se da
tam-bin en los contratos conmutativos, por la imprevisin y revisin
contractuales,por la imposibilidad o ms grave onerosidad
sobrevenidas de la prestacin, o porla aplicacin de la clusula rebus
sic stantibus. El arrendamiento, que es un con-trato de tracto
sucesivo, puede ser revisado en sus condiciones, si los hechos y
cir-cunstancias ajenos al mismo se alteran substancialmente8.
FELIPE ORTEGA SNCHEZ 13
6. Ley de Arrendamientos Urbanos. Ley 29/1994, de 24 de
noviembre.7. Jos Luis Albacar Lpez. La Ley de Arrendamientos
Urbanos. Editorial Comares. Granada.
Edicin 1989. (Pg. 1.768).8. Manuel Gitrama Gonzlez. Cdigo Civil.
Editorial Aranzadi. 1994, pag. 1.713 y ss. Dentro
de la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964
interes de los Tribunales una senten-cia, por la que en base a la
clusula rebus sic stantibus y al principio general del derecho
prohibiendo
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Ciertamente es un contrato en el que hay una traslacin del goce
del objetoarrendaticio, manteniendo la posesin mediata el
arrendador. Es una cesin deuso por tiempo determinado y precio
cierto. En ello estn de acuerdo todos los tra-tadistas9 e incluso
se recoge en nuestra ley civil sustantiva.10
La cesin de la posesin debe ser real y efectiva.El tiempo del
contrato de arrendamiento, sin perjuicio de las prrrogas lega-
les de la legislacin arrendaticia, debe concretarse, no
pudindose dejar al arbitriode una de las partes su fijacin. Debe
distinguirse entre contrato de arrendamien-to a perpetuidad y el
indefinido, que no est permitido ni por el Cdigo Civil nipor la
nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, que dispone11 que los
contratos dearrendamiento de viviendas, en los que no se haya
establecido plazo o ste seaindeterminado o indefinido, se entendern
pactados por un ao. En los contratosarrendaticios para otros usos o
en los excluidos de la legislacin locaticia ltimase aplicar el
Cdigo Civil, y se entendern hechos por meses si la renta se
abonamensualmente, por trimestres o semestres si se abona la renta
cada tres o seismeses, por aos si se paga por aos.
El precio debe fijarse indispensablemente, por aplicacin de la
teora de lacausa de los contratos. Se define como la expresin en
moneda del valor en cam-bio o el valor pecuniario que se estima de
una cosa, o la prestacin consistenteen numerario o en valores de
inmediata o fcil realizacin, que un contratante dao promete por
conmutacin de la cosa, servicio o derecho que adquiere12.
Podemos encontrarnos con contratos de arrendamiento nulos o
anulables.La nulidad de los contratos se viene equiparando a la
inexistencia, dentro de
la teora general de la ineficacia.13 Aunque a la postre, para
Dez Picazo, el con-cepto de inexistencia carece de utilidad y
necesidad, puesto que la inexistencia noproduce unas consecuencias
jurdicas mayores que la nulidad radical y absoluta yporque la
nulidad no es preciso que est taxativamente impuesta por la ley,
sinoque basta que venga exigida por el significado y por la
finalidad que deba atri-buirse a la propia ley o por obra de los
principios generales del derecho14.
La nulidad radical o absoluta es una oposicin o inadecuacin al
derecho. Loque es nulo no produce efectos. No obstante, el contrato
como supuesto de hecho,aunque no tenga existencia jurdica real, se
encuentra en el campo de las relacio-nes y podr hacerse preciso, en
cualquier momento, un pronunciamiento judicialdefinitorio.
LOS DERECHOS DE LOS ARRENDATARIOS DE FINCAS URBANAS EN LA GESTIN
DEL PLANEAMIENTO URBANSTICO14
el enriquecimiento injusto, se revisara la renta de un contrato
de arrendamiento conforme a las varia-ciones del coste de la vida,
a partir de dicho pronunciamiento judicial, o se obligara al
arrendatario asufragar los gastos de comunidad, ya que por el
transcurso del tiempo (tracto sucesivo) lo percibidopor alquileres
por la arrendadora era inferior a lo pagado por la misma en
concepto de servicios. Lademanda no fue estimada en ninguna de las
instancias.
9. Jaime Bosch Pardo. Diccionario Bosch. Pg. 873 y ss.10.
Artculo 1.543 del Cdigo Civil.11. Artculo 9 Ley 29/1994, de 24 de
noviembre.12. Diccionario Real Academia Espaola.13. Puig Brutau.
Fundamentos de Derecho Civil. Barcelona. Editorial Bosch, 1954, T.
II, vol, 1,
pag 312.14. Dez Picazo. Fundamentos de Derecho Civil
Patrimonial. Madrid. E. Tecnos. 1970, pag.
287.
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Por contra, existen contratos que nacen a la vida jurdica,
aunque viciados deinvalidez, cuyos defectos anulables pueden sanar
si nadie impugna su eficaciajurdica. Hay una validez precaria, que
puede llegar a ser definitiva.
Son nulos los concertados contrariando un mandato legal o
precepto prohibi-tivo (ley, moral u orden pblico), o aquellos en
que sea ilcita la causa u objetodel contrato o carezcan de causa.
Son anulables los contratos con vicios de con-sentimiento o
defectos de capacidad.
La distincin entre contratos nulos y anulables tiene importancia
cara a losefectos propios del contrato, a la apreciacin de oficio
por los Tribunales de lanulidad, a la impugnacin judicial de su
eficacia, al plazo de la accin, a las legi-timaciones activas y
pasivas en el proceso, a la subsanabilidad o no de los mis-mos y a
los efectos restitutorios de los contratos.
V. LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
Todos ramos conscientes de la necesaria aprobacin de una nueva
Ley deArrendamientos Urbanos, que ha visto la luz en el BOE de 25
de noviembre delpasado ao 1994.
Se trataba de dar contenido al artculo 47 de la Constitucin
Espaola. LosPoderes Pblicos no podan ser insensibles a la necesidad
de una vivienda digna yadecuada para extensas capas sociales que,
por su situacin econmica, no podanacceder a un piso en propiedad, y
de ah que, buscando promover las condicionesnecesarias y
estableciendo las normas pertinentes para hacer efectivo este
derecho,se acometiera el difcil pero al fin logrado consenso
poltico para que viera la luzuna nueva ley de arrendamientos, que
deja vigente, en gran parte, en algunossupuestos ntegramente, la
vieja ley de 1964 y que pretende una profunda reacti-vacin del
mercado de casas en renta.
Ser necesario que ello vaya acompaado de una poltica fiscal y
finan-ciera favorecedora de la construccin y cesin de viviendas en
rgimen dearrendamiento.
Para algunos tratadistas de esta materia arrendaticia, como Mara
RosarioValpuesta Fernndez15, la nueva LAU 94 es una ley especial
respecto a la nor-mativa contenida en el Cdigo Civil. Habla,
incluso, de ley excepcional, aunqueaada que se pueda considerar
como una normativa consolidada en la materia quedesvirta el carcter
especfico de una ley especial. Pienso que nuestro ancestralCdigo
Civil, fruto de una revolucin liberal, para m periclitada, no puede
ser elparadigma intocable del legislador. Ciertamente, la normativa
arrendaticia urba-na es una legislacin especial, en tanto en cuanto
se desva del Cdigo Civil, perono es, en modo alguno, una legislacin
excepcional.
El Poder Pblico debe ser sensible a los problemas sociales de su
tiempo, nor-mando, como en este caso, los arrendamientos urbanos, y
como en otro, ya pasa-do, an vigente, aunque escasamente aplicado,
como son los derechos de los con-
FELIPE ORTEGA SNCHEZ 15
15. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, Direccin de la obra
Vicente Guilarte Gutirrez.Rosario Valpuesta Fernndez. Editorial Lex
Nova. 1995 (pg. 13).
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sumidores.16 Los lmites entre el derecho general o el especial,
como entre elderecho pblico y el privado cada vez se desvirtan ms,
entremezclndosenecesariamente las materias.
La LAU 94, como consecuencia de que es fruto de ese difcil
acuerdo de lagran mayora de la fuerzas polticas de todo el Estado,
tiene una redaccin faltade la necesaria tcnica legislativa, poco
depurada en su contenido. Es una leycompleja, sobre todo en sus
disposiciones transitorias, y en su articulado podemosapreciar
manifiestas contradicciones, como consecuencia de que la misma se
haido redactando al socaire del ltimo pacto alcanzado en su
aprobacin definitivapor los distintos partidos polticos.
Es una Ley corta, y ello es digno de alabanza, puesto que el
facedor de lasleyes debe hablar poco y bien, no dar juicios
dudosos, sino llanos y abiertos, paraque todos los que saben de
leyes la entiendan y todos los que la oyeren la sepansin duda e
incertidumbre.17 Se destaca su positiva cortedad, aunque con
juiciosdudosos en parte de su articulado. Cumple en parte los
principios de nuestros vie-jos Textos Legales.
Vemos en ella que nace bastante adaptada a la realidad social
del pas, pro-tegiendo en mayor medida a los inquilinos de
viviendas, tanto para los nuevoscontratos como para los anteriores
a 9 de mayo de 1985, sabiendo armonizar losderechos y deberes entre
caseros e inquilinos de casas de renta antigua, ante laque ninguno
ha quedado totalmente satisfecho, como consecuencia de que
efec-tivamente ha logrado alcanzar el difcil equilibrio de ajustar
los intereses de unosy otros, con mayor proteccin, justa y
necesaria, de los inquilinos de viviendas,en una gran mayora con
escasos o menguados recursos econmicos.
VI. LAS DISTINTAS CLASES DE CONTRATOS DE ARRENDAMIEN-T O
DE FINCAS URBANAS. SU INCIDENCIA EN LA LEY SOBREEL RGIMEN DEL
SUELO Y ORDENACIN URBANA DE 1992
De cualquier forma, con esas carencias y virtudes,
afortunadamente ha apare-cido la LAU 94 o Ley Borrel, que inicia un
proceso de unificacin del merca-do del arrendamiento urbano,
caracterizado por la coexistencia de varias situa-ciones claramente
diferenciadas:
a) Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985. (Real Decreto
2/1985, de 30de abril). Todos ellos con el inicial beneficio de la
prrroga legal del con-trato, salvo renuncia expresa posterior a la
formalizacin del contrato ycon una variopinta situacin en cuanto al
periodo de extincin de los mis-
LOS DERECHOS DE LOS ARRENDATARIOS DE FINCAS URBANAS EN LA GESTIN
DEL PLANEAMIENTO URBANSTICO16
16. Ante la problemtica arrendaticia urbana, no se puede
olvidar, como dice el MagistradoJess Rentero, en sentencia de la
Sala Social del Tribunal Superior de Justicia de Castilla laMancha,
de fecha 1 de febrero de 1995, citando, como fuente, a este abogado
discursante, yampliando y profundizando en su pensamiento, que el
trato igualitario debe partir de la considera-cin previa de una
situacin o no de igualdad, la igualdad, en esencia, como la
justicia, en suma, noimplica sino un tratamiento igual para los
iguales, pero desigual para los desiguales, tendente a
suequiparacin y nivelacin.
17. Ley 6, Titulo I, Libro I del Liber Judiciarum.
-
mos (viviendas y locales de negocio y asimilados a ellos), y con
un disparpanorama respecto a la renta que legalmente deben pagar
los inquilinos oarrendatarios y sobre la revisin, en su caso, del
alquiler.
b) Contratos de fecha posterior al meritado Decreto Boyer, con
diferentesplazos de contratacin, incluso algunos con prrroga legal
pactada, condistintas formas de actualizacin de la renta.
c) Contratos de arrendamiento concertados a partir de primero de
enero deeste ao, unos con uso primordial de vivienda u hogar
familiar y otros parausos distintos al anterior.
d) Contratos de arrendamiento excluidos de una y otra legislacin
locaticia, contoda su problemtica de plazo de contratacin y renta,
tanto en los contratossujetos al Cdigo Civil como al rgimen de
viviendas de proteccin oficial,en los que la legislacin
arrendaticia se aplica con carcter subsidiario.
A la luz de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos y la vieja
ley de 1964,vigente en una gran parte para un ingente nmero de
contratos de arrendamientode casas de renta antigua, vamos a
analizar los derechos de los inquilinos o arren-datarios en la
gestin del planeamiento urbanstico, cuya legislacin legal es
tam-bin muy reciente con la aprobacin del nuevo Texto Refundido
sobre elRgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, en el que se refunden
la Ley del Suelode 1976 y la Ley de Valoraciones de 1990.18
Esos derechos de los inquilinos y arrendatarios ser diferente si
el contratotiene un destino de vivienda o local de negocio, o
asimilados a una otra dedicacin,si gozaba, en su da, de prrroga
legal, o estaba sometido a un concreto plazo con-tractual, si se
trata de un contrato de vivienda o de uso distinto, bajo la nueva
nor-mativa de la ley de arrendamientos, o, en su caso, est excluido
de la legislacinespecial arrendaticia (LAU 64 o LAU 94) o
concertado al amparo del rgimen deviviendas de proteccin
oficial.
Tambin sern diferentes los derechos que los locatarios tengan en
el siste-ma de cooperacin o de reparcelacin o expropiacin, en la
ruina o en las demo-liciones de edificaciones fuera de ordenacin, o
en derribos nacidos de distintasactuaciones asistemticas en suelo
urbano, con derecho de retorno de los inquili-nos de viviendas, que
se regir por lo establecido en la disposicin adicional cuar-ta 3.
del Texto Refundido sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana,
ladisposicin adicional dcima de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1994, y,en su defecto, por los artculos 78 y siguientes de la ley
arrendaticia de 1964.
De todo ello se desprende la importancia de conocer el tipo de
contrato dearrendamiento urbano que tiene concertado a su favor el
arrendatario, su plazo decontratacin, la renta que legalmente le
corresponde, y enmarcar ello en la nuevaLey del Suelo, en cuyo
texto refundido, como hemos dicho, se integra la ley devaloraciones
de 1990, que marca unas pautas, entre otros supuestos, sobre la
valo-racin de los arrendamientos.
FELIPE ORTEGA SNCHEZ 17
18. Ley sobre la reforma del Rgimen Urbanstico y Valoraciones
del Suelo. Ley 8/1990, de 25de julio.
Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, Texto Refundido
sobre la Ley sobre el Rgimendel Suelo y ordenacin Urbana.
-
VII. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAANTERIORES A 9 DE
MAYO DE 1985. DURACINDEL CONTRATO Y ACTUALIZACIN DE LA RENTA
Los inquilinos de los contratos de arrendamiento de vivienda
anteriores a 9 demayo de 1985, cumplido el plazo contractual,
disfrutaban de la prrroga legal obli-gatoria para el arrendador y
potestativa para el arrendatario, todo ello conforme alartculo 57
de la LAU 64. Vamos a analizar el plazo de extincin de esos
arrenda-mientos y la actualizacin de la renta prevista en la nueva
LAU, que indudablementeafecta a sus derechos en todo el proceso
urbanizador, que es nuestra meta final.
A) Duracin
La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, en su disposicin
transitoriasegunda, se aplica, segn el profesor Guilarte19, a todos
los contratos de arrenda-miento, ya se concertaran bajo la leyes de
1946, 1956 o anteriores, siguindoseregulando ntegramente por la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvodos determinadas
excepciones que para nuestra materia nos pueden interesar. Unaes la
derogacin al da siguiente de su publicacin del derecho de cesin
intervi-vos del artculo 24 (LAU 64) y la otra la aplicacin de los
artculos 12 y 15 de lanueva LAU 94, en virtud de los cuales se
produce ope legis o por ministerio de laLey la subrogacin del
cnyuge o pareja de hecho, en casos de desistimientoexpreso o de
hecho o en las separaciones legales o en los divorcios.
Ciertamenteello afecta al plazo de duracin de estos contratos de
vivienda.
Para Guilarte20, Lozano Romeral y Jimnez Bardaj21, se consideran
esassucesiones arrendaticias como subrogaciones que agotan las
autorizadas mortiscausa por la nueva ley arrendaticia. No lo es, en
cambio, para Jos ManuelFnez22, que entiende que el derecho del
cnyuge o pareja de hecho nace opelegis. Aade que esa es la
interpretacin ms acorde con la sentencia delTribunal Constitucional
de 31 de octubre de 1986.
En esa vieja Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de
24 dediciembre de 1964, se distingua23 entre contratos
arrendaticios urbanos de vivien-da y de local de negocio.
A los primeros se encontraban asimilados los concertados para
despachos pro-
LOS DERECHOS DE LOS ARRENDATARIOS DE FINCAS URBANAS EN LA GESTIN
DEL PLANEAMIENTO URBANSTICO18
19. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, Direccin de la obra
Vicente Guilarte Gutirrez.Son autores, aparte del coordinador,
Javier Dvila, Rosario Valpuesta Fernndez, Felix Calvo,Santiago
Hidalgo, Mara Jess Moro, Javier Serrano, Andrs Domnguez, Fernando
Crespo, ngelRebollado, Teodoro Torres, Domingo Bello, Javier
Corral, Eugenio Llamas, Mariano Hidalgo, JosManuel Tejerizo.
Editorial Lex Nova. Valladolid. 1995. (Pg. 722).
20. Misma obra del Catedrtico de Derecho Civil, Don Vicente
Guilarte Gutirrez. (Pgina 726).21. Lozano Romeral, Fuentes Bardaj.
Todo sobre la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos.
Editorial Lex Nova. Madrid 1995, (pg. 269).22. Comentario a la
nueva Ley de Arrendamientos Urbanos. Fernando Pantalen Prieto,
Director. Jos Manuel Finez, coautor. Universidad de Cantabria.
Editorial Civitas, 1995. (Pg.462).
23. Artculo 1.
-
fesionales, calificacin jurdica que no perdieron a pesar de que
est sujeta, dichacontratacin, al pago del impuesto de valor aadido
(IVA) desde su implantacinen el ao 198624 y tambin los concertados
a favor de la Iglesia Catlica, elEstado, la Provincia, el
Municipio, y Entidades Benficas, AsociacionesPiadosas, Sociedades o
Entidades Deportivas, Corporaciones de Derecho Pblico,y, en
general, cualquiera otra que no persiga lucro.
A los segundos, o de local de negocio, con actividad industrial,
comercial ode enseanza con fin lucrativo, se asimilaban los
dedicados a almacenes, depsi-tos u oficinas, aunque estos
carecieran de derecho de traspaso. Estos ltimos ten-drn un
tratamiento diferenciado a los contratos de arrendamiento de
vivienda,pues as se recoge y diferencia expresamente en la
disposicin transitoria cuartade la LAU 94.
En estos contratos de arrendamiento de viviendas anteriores al 9
de mayo de1985, a partir del 25 de noviembre de 1994, fecha de la
publicacin de la nuevaLAU 94, en la que se elimina la cesin
intervivos prevista en el artculo 24 de laLAU 64, se restringe el
derecho de subrogacin mortis causa.
Al fallecimiento del inquilino titular del contrato se pueden
subrogar, concarcter prioritario, el cnyuge no separado legalmente
o de hecho, o la personaque hubiere convivido con el arrendatario
de forma permanente en anloga rela-cin de afectividad a la de
cnyuge, con independencia de su orientacin sexual,al menos dos aos,
salvo que hubieran tenido descendencia, en cuyo caso, basta-r le
mera convivencia. sta es incompatible, evidentemente, con la
anterior.
Para ngel Carrasco25, la subrogacin de la pareja homosexual del
arrendata-rio fallecido no estaba incluida en el espritu de la
sentencia del TribunalConstitucional 222/1992, y su inclusin no
tiene que ver nada con la proteccinde la familia, ni es una
emanacin del sentido del artculo 58 de la vieja ley
dearrendamientos, sino que es un nuevo supuesto de subrogacin. Aade
que es unaconsecuencia de la candidez daina de los progresismos de
saln.
No comparto tales criterios alejados de la realidad social del
momento, quenos deben servir para interpretar y aplicar una norma
desfasada por el transcursodel tiempo.
El concepto jurdico de separacin de hecho queda indeterminado, y
a la libreinterpretacin de los Tribunales, puesto que, aunque exige
una convivencia de dosaos en las parejas de hecho, al margen de su
orientacin sexual, cuando se hayaproducido descendencia, la mera
convivencia bastara.
Se debe incluir en tal descendencia, siguiendo a Pantalen26,
tambin la adop-tiva, puesto que no se puede olvidar la disposicin
adicional tercera de la Ley21/1987, de 11 de noviembre.
FELIPE ORTEGA SNCHEZ 19
24. Ley 30/1985, de 2 de agosto sobre Impuesto sobre el Valor
Aadido. IVA.25. Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Coordinador: Rodrigo Berkovitz
Rodrguez-Cano. Coautor: ngel Carrasco Perera. Editorial
Aranzadi. 1995. (Pg. 1.045).26. Comentario a la nueva Ley de
Arrendamientos Urbanos. Fernando Pantalen Prieto,
Director. Son coautores Luis Rojo Ajuria, Jos Manuel Fnez, Mara
Eugenia Fraile. Universidad deCantabria. Editorial Civitas, 1995.
(Pg. 35).
27. Misma obra nota anterior. Jos Manuel Fnez. (Pg. 183).
-
Tambin se debe extender, segn Jos Manuel Fnez27, tal derecho a
las pare-jas de hecho, cuando an no han tenido el hijo nacido, pero
est concebido, porrazones de equidad, que comparto. Cita el
profesor Fnez, varias sentencias delTribunal Supremo, resolviendo
cuestiones de la derogada Ley de Accidentes deTrabajo, tomadas del
Derecho Civil de Don Federico de Castro28, y en las que
seequiparaba a la viuda encinta con la viuda con hijo.
Se entiende, segn Capilla Roncero29, que existe convivencia
cuando se vivebajo el mismo techo, pero, en cualquier caso, resulta
aplicable el artculo 87 delCdigo Civil, por el cual puede haber
convivencia sin cohabitacin y no todo casode cohabitacin implica
convivencia.
Considero que la nueva ley arrendaticia, incluso posibilita que
la existencia deun segundo contrato de arrendamiento de uso
primordial y permanente de vivien-da por una pareja de cnyuges no
separados de hecho o derecho, siempre que enella vivan su esposa o
sus hijos dependientes.30
En esta primera subrogacin, a falta de cnyuge o pareja de hecho,
se puedensubrogar los hijos con una minusvala igual o superior al
65 por 100, o los hijoscon menos de 25 aos de edad y a falta de
cualquiera de los anteriores, los ascen-dientes que estuvieren a
cargo del inquilino fallecido y hubieran vivido con l msde 3 aos.
Si el hijo del inquilino titular es menor de 25 aos, el contrato se
extin-gue al cumplir el subrogado esa edad o a los dos de
fallecimiento del titular arren-daticio. Si el hijo subrogado tiene
ms de 65 aos y percibe prestaciones pblicaspor jubilacin, invalidez
permanente absoluta o gran invalidez, a la muerte de stese finaliza
el contrato.
Se excluye la subrogacin de los nietos para Guilarte; mientras
tanto paraCapilla s cabe la subrogacin de los mismos. Me inclino
por la tesis de Guilarte,por entender que las disposiciones
transitorias de la LAU 94 no se pueden inter-pretar en sentido
extensivo, cuando limita los derechos de sucesin de los hijos,y por
pensar que si el legislador hubiere querido extender el derecho a
los nietoshabra hablado, como la LAU 64, de descendientes.
Cabe una segunda subrogacin de esos contratos, cuando sea el
cnyuge opareja de hecho la que haya sucedido en el derecho
arrendaticio al inquilino titu-lar, nicamente a favor de los hijos
minusvlidos de por vida y por dos aos alresto, tengan ms o menos de
25 aos.
Para Fernando Pantalen Prieto31 es un error que slo aparezcan
como bene-ficiarios de la segunda subrogacin los hijos del
arrendatario que convivieran conel primer subrogado al tiempo de la
entrada en vigor de la ley, en vez de los hijosdel subrogado que
convivieran con l, por la necesaria proteccin jurdica queexige el
artculo 39 de la Constitucin Espaola.
El legislador, entiendo yo, considerando como es, o creo que es,
que el arren-
LOS DERECHOS DE LOS ARRENDATARIOS DE FINCAS URBANAS EN LA GESTIN
DEL PLANEAMIENTO URBANSTICO20
28. Derecho Civil de Espaa. II. Madrid 1984. De Castro, pg. 128
y 129. Nota I.29. Fernando Capilla. Comentarios a la Ley de
Arrendamientos Urbanos. Editorial Tirant lo
Blanc. Reformas. Edicin 1994. (Pg. 474).30. Artculo 7 Ley de
Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.31. Comentario a
la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos. Fernando Pantalen
Prieto,
Director. Universidad de Cantabria. Editorial Civitas, 1995.
(Pg. 35).
-
damiento es un derecho personal, ha querido proteger los
derechos de los hijos delinquilino titular, sin que se pueda
extender los derechos de sucesin arrendaticiaa los hijos del
subrogado. Pienso que difcilmente nuestro Tribunal
Constitucionalextienda tales derechos a los hijos de la persona
subrogada, aunque todo puedeser, pero, en cualquier caso, lo sera
con carcter alternativo y subsidiario.
Indudablemente comparto con el profesor Pantalen que el
requisito de laconvivencia durante dos aos de los hijos en este
supuesto, no incluido en la ley,ha sido un olvido, pero es de plena
exigencia.
Si antes de la publicacin de la LAU 94 y despus de la entrada en
vigor dela nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, ya se haba
producido una subrogacindel contrato primitivo, conforme
autorizaban los artculos 24 y 58 de la vieja leylocaticia, se
suprime el derecho de subrogacin de los ascendientes, mantenin-dose
los derechos de sucesin en el contrato del resto de personas
llamada suce-sivamente a continuar en el arriendo.
Si en la vigencia de la LAU 64 se haban producido ya dos
subrogaciones, nocabe ninguna nueva, y el arrendamiento se
extinguir con la muerte del subrogado.
Con ello hemos analizado la duracin de los contratos de
arrendamiento devivienda, a los que prcticamente se les respeta la
prrroga legal, aunque se limi-tan las subrogaciones a las
sealadas.
B) Renta
Entrando ya en el estudio de la renta de estos contratos de
arrendamiento deviviendas anteriores a 9 de mayo de 1985, es
necesario distinguir entre viviendassuntuarias y viviendas no
suntuarias, que son aquellas que en el momento de con-tratacin, en
una determinada ciudad, pagaban una renta inferior a la que
estable-ce el artculo 6 de la LAU 64.32
La escala que fijaba el indicado artculo 6 de la LAU 64 no lleg
a actuali-zarse con posterioridad a aprobarse el texto refundido
aprobado por Decreto4.104/1964, de 24 de diciembre del mismo
ao.
Esta distincin entre viviendas suntuarias y no suntuarias sigue
teniendovigencia, puesto que la LAU 94, en su disposicin
transitoria segunda, al momen-to de revalorizar la renta de dichos
contratos anteriores a 12 de mayo de 1956, sise trata de viviendas
suntuarias la renta inicial ser la revalorizada con arreglo
alartculo 96.10 de la LAU 64 y si se trata de viviendas no
suntuarias el alquiler ini-cial a tener en cuenta ser el que
abonaba en el mes de julio de 1954.
Habr que especificar que en estos contratos de vivienda, todos
ellos sin dis-tincin, anteriores al 9 de mayo de 1985, se actualiza
la renta conforme a lasvariaciones del ndice de precios consumo o
coste de la vida, conjunto nacional,desde el mes de junio de 1964
si la vivienda es suntuaria y del mes de marzo de1954 si la
vivienda es no suntuaria, comparando tales ndices con los del
mes
FELIPE ORTEGA SNCHEZ 21
32. Concretamente en Murcia capital, todas las viviendas con
contrato posterior a 1 de enero de1960, en cuyos contratos se
pactaba un alquiler superior a las 3.600 pesetas mensuales se han
de con-siderar viviendas suntuarias y no suntuarias, las que en
esas fechas abonaban una cantidad inferior. Enlos contratos
anteriores a 1939 se consideraban viviendas suntuarias, siguiendo
refirindome a Murcia,las que el inquilino pagaba ms de 250
pesetas.
-
anterior a la fecha de actualizacin, segn el mes en que firm el
contrato dearrendamiento, y aplicndolo sobre la renta revalorizada
prevista en el artculo 96de la LAU 64, en el caso de viviendas
suntuarias o sobre el alquiler que se paga-ba en julio de 1954 en
viviendas no suntuarias.
En el supuesto de que el 12 por 100 o el 24 por 100 del valor
catastral de lavivienda alquilada, segn la revisin de tales valores
se haya efectuado antes delao 1989 o despus de dicha fecha por el
Centro de Gestin y CooperacinTributaria pertinente, sea inferior a
la renta anual actualizada segn los incre-mentos del coste de la
vida, se aplicarn estos porcentajes sobre el valor catastral.
El plazo para la actualizacin del alquiler estaba previsto
inicialmente en diezaos para todos los contratos de vivienda y se
aceler en 5 aos por enmienda delGrupo Parlamentario Socialista
presentada en el Senado para aquellos inquilinoscon ingresos
superiores a 55 veces el salario mnimo interprofesional.
En cada anualidad en que se actualice el alquiler siempre se
aplicar aquelporcentaje por el que se supere la renta que se venga
pagando por el inquilino,ms cantidades asimiladas a la renta. Estas
cantidades no sern necesariamente lasrecogidas en los artculos 102
y 197 de la LAU 64, y quedarn absorbidas o nopor la nueva renta
segn veremos a continuacin.
En las operaciones de la actualizacin de la renta slo se
absorben las canti-dades asimiladas a la renta por el concepto de
obras de conservacin y por servi-cios (artculos 102, 107 y 108 de
la LAU 64). El cobro de tales cantidades sloestaba autorizado para
los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley
deArrendamientos Urbanos, o sea 1 de julio de 1964, y, a su vez,
desaparecan cuan-do se obtena la renta revalorizada con arreglo al
artculo 96 de la LAU.
Tales cantidades asimiladas a la renta (Art. 102, 108 de la LAU
64), se puededecir hoy, no existen legalmente y si se estuvieran
cobrando por el arrendador,slo en esos contratos y en esos
supuestos, seran las sumas que desaparecerandel recibo de alquiler
y quedaran absorbidas por la nueva renta. Las cantidadesasimiladas
a la renta que los propietarios de los contratos posteriores a 1 de
juliode 1964, como portera, ascensor, obras u otros conceptos
distintos a la renta, ven-gan cobrando se podrn seguir percibiendo
por el arrendador.
No procede la actualizacin si la unidad de ocupacin habitual de
la viviendadel inquilino integrada por uno o dos miembros tiene
ingresos brutos inferiores a2.119.950 pesetas al ao; menos de
2.543.940 pesetas, cuando los miembros quehabiten con el
arrendatario sean tres o cuatro y tampoco es procedente la
actuali-zacin del alquiler en el supuesto que los ocupantes sean ms
de 4 personas y ten-gan ingresos menores a 2.967.930 pesetas al
ao.
Me estoy refiriendo a ingresos de 1994, que es el ejercicio
econmico que hayque tener en cuenta si el proceso de actualizacin
del alquiler se inicia en en esteao de 1995.
Algunos tratadistas de la materia arrendaticia urbana, como
Guilarte33 o
LOS DERECHOS DE LOS ARRENDATARIOS DE FINCAS URBANAS EN LA GESTIN
DEL PLANEAMIENTO URBANSTICO22
33. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos. Vicente Guilarte
Gutirrez. Editorial Lex Nova.Valladolid. 1995. (Pg. 743).
34. Fernando Capilla. Comentarios a la Ley de Arrendamientos
Urbanos. Editorial Tirant loBlanc. Reformas. Edicin 1994. (Pg.
439).
-
Capilla34, entienden que tales ingresos habr que valorarlos cada
ao de los pre-vistos para la actualizacin de la renta; diez aos si
los ingresos familiares soninferiores a 55 el salario mnimo
interprofesional, y cinco aos si son superioresa dichos topes, que,
por tanto, el inquilino, en todo ese largo proceso de actuali-zacin
del alquiler, en cualquiera de esos aos, puede oponerse a nuevos
aumen-tos de renta, por entender que no procede, dados los ingresos
de su unidad fami-liar o de ocupacin habitual.
Nos mostramos favorables a la opinin de Fuentes Bardaj y
Lozano35, porquela ley se refiere a un momento para el inicio de la
actualizacin del alquiler, ao1995, aunque se puede revisar el
alquiler en cualquier momento posterior, sinefecto retroactivo.
La interpretacin contraria, aparte de que la disposicin
transitoria segunda nohace mencin expresa a tal circunstancia, por
su complejidad, habra que recha-zarla, evitando as permanentes
fraudes a la ley y continuos pleitos cada ao.
Una vez alcanzada la renta actualizada o en el supuesto de que
no procediereel cobro de los aumentos autorizados por esta
disposicin transitoria segunda, sepodr aplicar la variacin del IPC
del ao anterior sobre la renta que se vinierepagando. Los
incrementos de los servicios se podrn hacer efectivos, con
inde-pendencia de la actualizacin del alquiler a que antes hemos
hecho mencin.
Aun procediendo la revisin del alquiler conforme a las
operaciones antesenumeradas, el inquilino puede oponerse a tales
aumentos en un plazo de 30 dasnaturales a partir de recibir la
notificacin oportuna del arrendador, que debe tenercarcter
fehaciente, notarial o por acto de conciliacin, en cuyo supuesto el
arren-damiento se extingue a los ocho aos contados desde la
notificacin fehaciente,sin perjuicio de que en cada uno de esos aos
se incremente el alquiler que vinie-re pagando con arreglo al IPC
del ao anterior y ello durante esos 8 aos.
VIII. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCALESDE NEGOCIO ANTERIORES
A 9 DE MAYO DE 1985
A) Duracin de los contratos
Todos estos inquilinos o arrendatarios, cumplido el plazo
contractual delarrendamiento, tenan el derecho a la prrroga legal
indefinida, que era de obli-gatoria observancia para el arrendador
y voluntaria para el inquilino.
La renuncia a la prrroga efectuada con carcter previo o
simultneo a la con-tratacin por el arrendatario era radicalmente
nula, sin perjuicio de poderse renun-ciar a la misma, una vez ya
que se encuentra tal derecho en el patrimonio jurdi-co del
inquilino, en su acervo jurdico.36
Si las partes, sin ninguna clase de vicio en el consentimiento o
fraude a la ley,
FELIPE ORTEGA SNCHEZ 23
35. Lozano Romeral, Fuentes Bardaj. Todo sobre la nueva Ley de
Arrendamientos Urbanos.Editorial Lex Nova. Madrid 1995, (pg.
292).
36. As lo entiende nuestro Tribunal Supremo, en sentencias de 31
de octubre de 1968, 18 dejunio de 1969, 14 de mayo de 1982, 17 de
noviembre de 1984 y 17 de marzo de 1992, entre otras, staltima
siendo ponente Don Jess Marina Martnez-Pardo (R. Colex Data, 82 C
303, 84 C 909 y 92 C123).
-
libremente, pactan la terminacin de la prrroga obligatoria de
que disfruta elinquilino, lo pactado no es contrario a la ley ni
est prohibido por la misma.
Estos contratos de fecha anterior a la entrada en vigor del mal
llamadoDecreto Boyer, pueden encontrarse en prrroga legal37 o en
plazo contractual oprrroga convencional.
a) Personas Fsicas
Si el contrato est sujeto a la prrroga legal al momento de la
entrada en vigorde la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, y el
arrendatario en esa fecha es unapersona fsica, el contrato se
extinguir a la jubilacin o fallecimiento del mismo.Dicen Fuentes
Bardaj y Lozano38, que tal plazo afecta a los arrendatarios que
seanpersonas naturales en uno de enero de 1995, al margen de la
persona que contra-tara inicialmente, aunque fuere jurdica y
hubiere traspasado su derecho a esa per-sona o personas fsicas. Al
revs, es decir, si inicialmente el titular del arrenda-miento era
una persona fsica y ahora es una persona jurdica, se debe
mantenerla misma interpretacin. Compartimos tal criterio y aadimos
que todas y cadauna de las causas de resolucin de contrato de la
LAU 64 se mantienen vigentespara estos contratos.
Fallecido o jubilado dicho arrendatario, si no se han producido
dos subroga-ciones mortis causa bajo el imperio de la LAU 64 cabe
otra subrogacin en favordel cnyuge y si no se ha producido ninguna
subrogacin por causa de muerte enla indicada LAU 64 es posible otra
sucesin del descendiente del arrendatario.
Para Llamas Pombo39, la subrogacin del cnyuge tiene carcter
preferente yno puede renunciar en favor de un descendiente.
Discrepamos de tal criterio y seguimos el de Lozano y Fuentes
Bardaj,posibilitando tal renuncia, puesto que la disposicin
transitoria tercera habla deque en defecto de cnyuge que no contine
la actividad puede subrogarse undescendiente.
El contrato, tras la primera subrogacin del cnyuge (no se habla
de pareja dehecho) no se extinguir hasta la jubilacin de la
subrogada o de su fallecimiento.Al descendiente subrogado, salvo
que antes muriera o se jubilara, se le respeta elcontrato por 20
aos, a contar desde la aprobacin de la ley.
De cualquier forma esos 20 aos se pueden alargar o acortar en
determinadossupuestos:
Se amplia el plazo en 5 aos si se ha producido un traspaso del
local enlos diez aos anteriores a la publicacin de la nueva
ley.
Si el cnyuge subrogado traspasa el local, siguiendo los trmites
del art-culo 32 de la LAU 64, antes del dcimo ao de la aprobacin de
la ley elcontrato durar hasta los 20 aos, pero si tal traspaso se
formaliza despusdel dcimo ao el arrendamiento durar diez aos ms
desde el traspaso.
LOS DERECHOS DE LOS ARRENDATARIOS DE FINCAS URBANAS EN LA GESTIN
DEL PLANEAMIENTO URBANSTICO24
37. Artculo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.38.
Lozano Romeral, Fuentes Bardaj. Todo sobre la nueva Ley de
Arrendamientos Urbanos.
Editorial Lex Nova. Madrid 1995, (pg. 323).39. La nueva Ley de
Arrendamientos Urbanos, Direccin de la obra Vicente Guilarte
Gutirrez,
Eugenio Llamas y otros. Editorial Lex Nova. Valladolid. 1995.
(Pg. 758).
-
En el supuesto de que el arrendatario, incluso por su propia
iniciativa,acepte la actualizacin total e inmediata de la renta
prevista en la disposi-cin transitoria tercera, el plazo se
incrementa en cinco aos ms. Por con-tra, si el arrendatario, ya
fuere persona fsica o jurdica, opta por la no revi-sin de la renta,
el contrato se extinguir a los cinco aos.
En el caso de que el arrendatario est pagando un alquiler
superior alactualizado, sin cantidades asimiladas a la renta, el
trmino del contrato seampla en cinco aos. Evidentemente este
derecho es incompatible con elanterior.
b) Personas Jurdicas
Todas las entidades arrendatarias (sociedades annimas,
limitadas, colectivas,comanditarias, cooperativas, entre otras) que
ejerzan en el local un actividad decomercio al por mayor; de
recuperacin de productos; del comercio al por menorde alimentos,
bebidas y tabaco; de comercio al por menor de productos
industria-les no alimentarios; de comercio mixto de alimentacin; de
hospedaje o repara-ciones tendrn un plazo de extincin del contrato
de 20 aos.
Son aquellas personas jurdicas, en los que quizs habra que
englobar a lascomunidades de bienes y a las comunidades de
propietarios, que dediquen el localque llevan en arrendamiento a
una actividad comercial, todas ellas encuadradasen la Divisin VI
del Real Decreto Ley 1.175/90, de 27 de septiembre.
Si los locales tienen una superficie superior a los 2.500 m2, la
que se debeentender como construida, el plazo de extincin del
arriendo, en este supuesto,ser de cinco aos.
Si la actividad no es comercial, el plazo de duracin de esos
contratos va de 5a 20 aos, segn la cuota mnima que se abone por la
entidad arrendataria en elIAE del ao 1994, en cuya determinacin se
incluye el elemento superficie, conlas reducciones que por tal
motivo concede la ley.
De los comentaristas de la nueva LAU 94 que ms profundamente
tratan estamateria nos encontramos con la pareja Fuentes
Bardaj-Lozano Romeral40, quie-nes mantienen que no se deben incluir
los coeficientes municipales por poblacino calle donde se encuentra
el local.
En el supuesto de que existan varias actividades dentro del
local se tomaraquella cuya cuota sea mayor, toda cuya prueba recae
sobre el arrendatario, quienante tal falta de acreditacin disfrutar
del plazo menor.
El plazo de extincin en favor de las personas jurdicas tambin se
amplia encinco aos por un anterior traspaso en los ltimos diez aos
a la publicacin de laley, por la aceptacin anticipada de la
actualizacin de la renta o por estar pagan-do un alquiler
superior.
Aunque las personas jurdicas arrendatarias pueden traspasar sus
derechos,conforme a lo establecido en el artculo 32 de la LAU 64,
si as se autoriza en sucontrato, ello no aumenta el plazo de
extincin del arriendo.
B) Renta de estos contratos
FELIPE ORTEGA SNCHEZ 25
40. Fuentes Bardaj, Lozano Romeral, op. cit. pg. 331.
-
La actualizacin del precio del arriendo para estos contratos de
locales denegocio anteriores a 9 de mayo de 1985 se efecta
indistintamente para los arren-datarios personas fsicas o jurdicas
de la misma forma, incrementando la rentainicial o la revalorizada
conforme al artculo 96.10 de la LAU 64 para los contra-tos
anteriores a 12 de mayo de 1956 en el mismo porcentaje de aumento
del ndi-ce de precios consumo, conjunto nacional. Slo vara el plazo
de la actualizacindel alquiler, que ser de diez aos para los
contratos cuya extincin est previstaen 15 20 aos, o los
arrendatarios sean personas fsicas y en 5 aos para
losarrendamientos llamados a terminar en 5 10 aos.
Cada uno de esos aos se volver a efectuar la misma operacin de
actualiza-cin de renta, dividiendo el ltimo ndice del ao que
corresponda revisar con elinicial, y el resultado multiplicndolo
por la renta contractual, cobrando el por-centaje
correspondiente.
Los porcentajes son del 10 al 100 por 100 en el supuesto de que
la actualiza-cin se lleve a cabo en diez aos; del 10, 20, 35, 60 y
100 por 100 en el otro caso.La actualizacin de la renta en el
primer ao siempre tendr que superar la que yase viene pagando,
incluidas cantidades asimiladas a la renta, a cuyo fin se
irnaplicando porcentajes superiores a los reseados hasta alcanzar
un alquiler supe-rior. Las cantidades que el arrendador perciba en
esos momentos quedaran absor-bidas o no por la nueva renta
actualizada en la forma y modo que se reflejaba enlos contratos de
viviendas anteriores a 9 de mayo de 1985. A ello nos
remitimosntegramente
Alcanzado el total de la renta actualizada en esos aos, se
aplicar la clusu-la de actualizacin que se tenga pactada en el
contrato, y, en su defecto, la varia-cin del IPC del ao anterior,
aplicable sobre la renta que se est pagando.
Nos parece altamente destacable, a los efectos de este trabajo,
analizar el dere-cho del arrendatario de una indemnizacin en su
favor por prdida de clientela altrmino del plazo de extincin
previsto, que ser de 18 mensualidades de rentaactualizada, que para
Jos Len Castro41, tal cantidad la tendr que pagar el arren-dador.
Aunque ello est previsto para el caso de que el arrendador por s o
por con-trato en favor de tercero, en el ao siguiente a la
terminacin del arrendamiento,dedicaran el local a actividad igual o
similar, que captara, aunque fuere de mane-ra parcial, la clientela
del arrendatario, tal indemnizacin puede servir de pauta aefectos
de la valoracin de estos arrendamientos en el proceso
urbanizador.
IX. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO ASIMILADOSA LOS DE INQUILINATO O
DE LOCAL DE NEGOCIO,(ARTCULOS 4.2 Y 5.2 DE LA LAU 64) ANTERIORESA 9
DE MAYO DE 1985. DURACIN Y RENTA
A) Asimilados al contrato de inquilinato
El plazo de extincin para los contratos de arrendamiento que
tenga suscrita
LOS DERECHOS DE LOS ARRENDATARIOS DE FINCAS URBANAS EN LA GESTIN
DEL PLANEAMIENTO URBANSTICO26
41. Jos Len Castro y Manuel de Cosso. Arrendamientos Urbanos. La
nueva Ley deArrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.
Editorial Comares. Granada, 1995. (Pg. 275).
-
la Iglesia Catlica u otras confesiones religiosas reconocidas,
Corporaciones desin nimo de lucro, Entidades Benficas, Asociaciones
Piadosas y Corporacionesde Derecho Pblica sin actividad econmica
ser de 15 aos, con una revaloriza-cin de rentas en 10 aos.
Los restantes contratos tendrn una duracin de 10 aos y una
actualizacindel alquiler en 5 aos. En este apartado quedan
englobados los contratos firmadospor el Estado, Comunidad Autnoma,
o Municipio, en virtud de la enmienda quepresent Convergencia i
Uni, la 227, que se aprob posteriormente en elParlamento.
B) Contratos asimilados a locales comerciales o destinadosa
profesiones liberales42
Estos contratos se terminarn a los cinco aos, coincidiendo con
su revisinprevista de renta.
X. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA O DE LOCALDE NEGOCIO,
Y ASIMILADOS A UNA U OTRO, FORMALIZADOSENTRE EL 9 DE MAYO DE 1985 Y
EL 1 DE ENERO DE 1995
Estos contratos pueden estar sujetos al mal llamado Decreto
Boyer o gozarde prrroga forzosa de la LAU 64, ya por haberlo as
convenido las partes ya pordeducirse de sus estipulaciones o de los
actos anteriores, coetneos o posterioresa la contratacin.43
Si se trata de viviendas con prrroga legal forzosa para el
arrendador y potes-tativa para el inquilino, se le aplicar la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1964,con los artculos 12, 15 y 24 de
la LAU 94 (subrogaciones por desistimiento,separaciones o divorcios
y autorizacin de obras por causas de minusvala), sinque quepa la
cesin intervivos, ni el tanteo o retracto en divisiones de cosa
comnanterior al arrendamiento o en supuestos de divisin de herencia
o legado. Larenta se actualizar segn el pacto del contrato. Si no
existe clusula de revisinel alquiler, en principio, queda
congelado.
Jos Manuel Fnez44 hace una interpretacin correctora de la
disposicin tran-sitoria primera de la LAU 94, y excluye de su
aplicacin, conforme a los par-metros antes apuntados, y mantiene
que aquellos contratos en los que no se hapactado expresamente la
prrroga legal, se puede actualizar la renta conforme alos apartados
4 a 9 de la disposicin transitoria segunda de la misma ley. Ello
loextiende, indudablemente, para los contratos de local de negocio
con prrrogalegal concertados entre 9 de mayo de 1985 y 1 de enero
de 1995, sin pacto expre-
FELIPE ORTEGA SNCHEZ 27
42. (Oficinas, despachos y almacenes y los concertados por
profesionales liberales, que estabanasimilados a vivienda).
43. Tribunal Supremo en sentencias de 4 de febrero de 1992, R.
Aranzadi 823, de 10 de juniode 1993, R. Aranzadi 5.404, 16 de junio
del mismo ao, R. Aranzadi 4.840 y 14 de junio de 1994,R. Colex Data
94 C 353.
44. Comentario a la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos.
Fernando Pantalen Prieto,Director. Jos Manuel Finez. Universidad de
Cantabria. Editorial Civitas, 1995. (Pg. 444).
-
so de prrroga legal, pero con tal beneficio en virtud de la
interpretacin juris-prudencial antes sealada. Igual criterio sera
aplicable a los contratos asimiladosa vivienda o local de
negocio.
Sin compartir la opinin del sealado profesor Titular de Derecho
Civil, consi-dero que, en aquellos supuestos en los que, por mor
del tracto sucesivo de los arren-damientos, se produzca una
situacin injusta para el arrendador, ste, en base a losprincipios
de prohibicin del enriquecimiento injusto y de la clusula rebus
sicstantibus, si cabra revisar la renta y actualizarla bajo los
principios de la nueva ley.
Si la vivienda est acogida al Real Decreto Ley 2/1985, si entra
en tcitareconduccin lo ser por tres aos y con arreglo a la
normativa de la LAU 94, porperiodos anuales. Si se trata de un
local comercial, o asimilado, bajo el indicadoReal Decreto Ley de
23 de abril de 1985 y se produce la tcita reconduccin se leaplicar
la nueva ley, y ser de observancia, en falta de pacto, el artculo
1.581 delCdigo Civil.
Si el contrato es de local o se entiende asimilado el mismo, se
le aplicar nte-gramente la LAU 64.
XI. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO ANTERIORESA 1 DE ENERO DE 1995,
EXCLUIDOS DE LA LAU 64,Y, POR TANTO, TAMBIN DEL R.D.L. 2/1985
Estaban excluidos de dicha Ley de Arrendamientos Urbanos, adems
de losque tengan por objeto una finca que no tenga el carcter de
urbana habitable,como son los arrendamientos de solares o de
edificaciones provisionales, los con-siderados como contratos
atpicos o complejos, entre los que se encontraban losque tiene por
fin la construccin de un edificio por el arrendatario.45
Tambin estaban excluidos de la LAU del 64 los de temporada, los
dedicadosa casinos o crculos culturales, los cedidos a porteros,
guardas, asalariados,empleados o funcionarios pblicos y los que
tengan por objeto viviendas cons-truidas al amparo de legislaciones
especiales.
Igualmente no estn amparados por la prrroga forzosa los
contratos dearrendamiento de industrias o locales de negocio, en
los que se cede por elarrendador no slo el local sino una unidad
patrimonial con vida propia, sus-ceptible de ser inmediatamente
explotada, o pendiente de meras formalidadesadministrativas. Los
contratos de viviendas de proteccin oficial se regan porsu propia
normativa, y, en su defecto, por la Ley de Arrendamientos Urbanosde
1964 y R.D.L. 2/1985. Gozaban de la prrroga legal obligatoria hasta
9 demayo de 1985 y podan gozar, en su caso, de tal prrroga a partir
de la indica-da fecha.
Jos Luis Albacar Lpez46 entiende excluidos de la LAU 64, como
quedadicho, los siguientes contratos:
Arrendamientos y subarriendos de temporada, en relacin a su
finalidad,
LOS DERECHOS DE LOS ARRENDATARIOS DE FINCAS URBANAS EN LA GESTIN
DEL PLANEAMIENTO URBANSTICO28
45. Ad meliorandum, ad aedificandum.46. Jos Luis Albacar Lpez.
La Ley de Arrendamientos Urbanos. Editorial Comares. Granada.
edicin 1989. (Pg. 35 y 36).
-
con independencia de su duracin. Los contratos de casinos y
crculos de recreo destinados al esparcimiento
o recreo de sus componentes. La ocupacin de viviendas por razn
laboral o de servicios (porteros,
guardas, asalariados, empleados y funcionarios, entre otros, ya
que la enu-meracin no es cerrada).
Los arrendamientos de fincas rsticas con casa habitacin. Los
arrendamientos de solares. Los complejos, como los recayentes sobre
terrenos ad meliorandum o ad
aedificandum. Los de industria. Los de proteccin oficial.Todos
estos contratos concertados con anterioridad a 1 de enero de 1995 y
que
sigan vigentes al momento de la gestin del planeamiento
urbanstico, se le apli-car lo pactado, no contrario a la ley, a la
moral y al orden pblico, y en su defec-to el Cdigo Civil, y en los
ltimos casos la legislacin de arrendamientos rsti-cos y la de
proteccin oficial, con las salvedades antes reseadas.
XII. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO POSTERIORESA 1 DE ENERO DE
1995
A) Delimitacin de finca urbana. Edificacin. Habitabilidad
Como finca urbana, siguiendo el artculo 334 del Cdigo Civil, se
ha deentender cualquier construccin de todo gnero adherida al
suelo.47 Las nuevastcnicas constructivas han ampliado el concepto
de edificacin, no slo desdeel punto de vista fsico sino tambin
jurdico. Si a eso aadimos la revolucinque en el derecho dominical
han producido las nuevas tcnicas de la gestin delurbanismo, la
naturaleza jurdica de una finca urbana se ha dinamizado y
espi-ritualizado.
El concepto de finca urbana, segn entiende el Magistrado Soto
Nieto48, enarrendamientos urbanos es inexacto, puesto que urbano es
lo perteneciente a unaciudad, mientras que sus normas se aplican a
una vivienda aislada, construida enel campo.
Dicho concepto de finca urbana hay que contraponerlo al de
rstica. Hastahace bien poco la doctrina y la jurisprudencia las
distingua con criterios fiscales,en razn al mayor valor que en la
contribucin rstica o urbana se le diera.
Ahora siguiendo la jurisprudencia ms reciente, la delimitacin de
lo urbanoy de lo rstico, aparte de la clasificacin y calificacin
que se recoja en el pla-neamiento urbanstico, habr que acudir a la
situacin o emplazamiento de lafinca, a la superficie del terreno
arrendado en relacin con la construccin, a losvalores econmicos de
una u otra, a la preponderancia o no de los aprovecha-
FELIPE ORTEGA SNCHEZ 29
47. Para Albacar son inmuebles por incorporacin. Comentarios al
Cdigo Civil. E. Trivium.Madrid. 1991. Tomo II, pg 6 y ss.
48. Supuestos de inclusin y de exclusin en la nueva Ley de
Arrendamientos Urbanos. EditorialMarfil. Alcoy. 1955. (Pg. 15).
-
mientos agrcolas, forestales, pecuarios, de vivienda u otros
usos, a los valorescatastrales de la finca de naturaleza urbana o
rstica y a la finalidad primordialde su destino.49
Una edificacin, conforme al Diccionario de la Real Academia de
la LenguaEspaola, es una obra o fbrica construida, que puede servir
para habitacin uotros usos.
Edificacin no debe confundirse con construccin, que es concepto
msamplio, ya que no toda construccin, como un cobertizo o una
valla, es una edi-ficacin, que se suele reservar para las
construcciones cerradas.50
Habitable es todo aquello que es bastante para librar a quien se
cobija en ellode los embates atmosfricos. Siguiendo la doctrina del
Tribunal Supremo51, mora-da es una edificacin cubierta que rene las
condiciones mnimas para habitar, esuna estructura fsica urbana y
habitable, una techumbre cerrada que salvaguardade los accidentes
atmosfricos, y que rene las condiciones necesarias de salubri-dad,
higiene y seguridad.
El Decreto de 23 de noviembre de 1940 y la Orden de 29 de
febrero de 1944,que regulan la obtencin de la cdula de
habitabilidad, an vigente, no recogeexpresamente los requisitos
mnimos de una vivienda habitable. Otro posteriorDecreto, de 24 de
febrero de 1972, slo recoge el procedimiento para extender
lascdulas de habitabilidad.
A escasos meses de aprobarse el Reglamento de Disciplina
Urbanstica, sederogaron los artculos 12 al 17 de tal disposicin
legal, puesto que el manteni-miento de su vigencia hubiera
provocado una ingente declaracin de casas enruina, por tener
humedades, no tener ventilacin directa las habitaciones o care-cer
de las mnimas instalaciones higinicas.
A nivel de todo en el Estado Espaol no hay una regulacin
especfica sobretal materia de habitabilidad. Hubo un proyecto de
Ley de Ordenacin de laEdificacin que no ha visto la luz o la letra
en el Boletn Oficial del Estado, ques contemplaba los requisitos
para considerar habitable una vivienda.
En Catalua, al respecto, hay aprobada una ley de 24 de noviembre
de 199152,y un Decreto 206/92, Libro del edificio.
Nuestra Comunidad Autnoma ha aprobado recientemente una ley
sobre con-diciones de habitabilidad en edificios53, exigibles para
aquellas edificaciones que seconstruyan a partir de su entrada en
vigor. En ella, se define a la vivienda como unespacio cerrado que
est compuesto, como mnimo, de los recintos compartimenta-dos o
habitaciones siguientes: dormitorio, bao y otra habitacin destinada
al resto
LOS DERECHOS DE LOS ARRENDATARIOS DE FINCAS URBANAS EN LA GESTIN
DEL PLANEAMIENTO URBANSTICO30
49. Tribunal Supremo, sentencias de 26 de diciembre de 1977, 23
de mayo de 1983 y 14 denoviembre de 1991, entre otras.
50. Etelvina Valladares Rascn. Comentarios a la Ley de
Arrendamientos Urbanos.Coordinador: Rodrigo Berkovitz
Rodrguez-Cano. Editorial Aranzadi. 1995. (Pg. 61).
51. Sentencias de 12 de febrero de 1960, 4 de febrero de 1972 y
7 de noviembre de 1978, entreotras.
52. BOE de 18 de febrero de 1992.53. Ley 5/1995, de 7 de abril,
el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Tcnicos de Murcia, en
boletn informativo 8/95, considera que la definicin de vivienda
que efecta la normativa autonmi-ca es menos estricta que la
recogida en la Orden de 29 de febrero de 1944.
-
de las funciones propias de uso residencial. Se entiende como
vivienda-aparta-mento la compuesta por un cuarto de bao y una
habitacin para las restantes fun-ciones propias del uso
residencial. Tales condiciones de habitabilidad, como quedadicho,
se exigen para nuevas construcciones, sean o no de proteccin
oficial.
De cualquier forma a la hora de regular tal normativa para
inmuebles ya edi-ficados hay que adoptar una postura ms bien
cautelosa, por los enormes perjui-cios que se pueden ocasionar a
los desiguales.
B) Contratos de arrendamientos excluidos de la LAU 94
a) Los concertados sobre una finca rstica, cuya delimitacin
hemos vistoprecedentemente.
b) Contratos sobre solares, los que no estn recogidos en el
artculo 5 de lanueva ley de Arrendamientos, que hace una enumeracin
abierta de loscontratos no sujetos a su normativa.
No todo arrendamiento de un terreno sin edificaciones debe
equipararse alconcepto de solar que nos da el artculo 14 del Texto
Refundido de la Ley delSuelo de 1992, R.D.L. 1/92, de 26 de junio,
puesto que se puede arrendar un sueloque no sea una superficie de
suelo urbano apto para la edificacin.
El concepto urbanstico de solar es un terreno urbanizado con
arreglo a un pla-neamiento y si no existiere plan deber tener
acceso rodado, instalacin de aguapotable, alumbrado y
alcantarillado (urbanizacin primaria) calzada y pavimenta-cin de
aceras (urbanizacin secundaria). Adems, si existiere plan se
requerir lafijacin de alineaciones y rasantes.
Los arrendamientos de solares, excluidos de la Ley de
ArrendamientosUrbanos, no recaen necesariamente sobre superficie de
suelo con vocacin de edi-ficabilidad, que, mientras no alteren ni
obstaculicen el proceso de gestin urba-nstica podran ser objeto de
arrendamiento.
Su objeto es un terreno sin cultivo y sin construcciones
permanentes, cuya regu-lacin est bajo el Cdigo Civil, tanto en
cuanto a la LAU 6454 como a la LAU 94.
c) Arrendamientos de industria. No estn recogidos en el artculo
5 de laLAU 94, y s aparecan excluidos expresamente en el artculo 3
de la LAU64, ya que se trataba de un arrendamiento de una unidad
patrimonial convida propia, susceptible de explotacin inmediata o
de meras formalida-des. Se alquilaba y se alquila ms que un local,
ya que el arriendo com-prende un negocio o empresa.
Nadie dudaba que en la legislacin anterior estaban excluidos del
mbito dela legislacin locaticia, cuya exclusin dependa ms del
elemento intencionalque de la mera declaracin de derechos55.
Bajo la LAU 94, Lozano Romeral, Fuentes Bardaj y Javier Dvila
entiendenque estn sometidos a la misma, como arrendamientos para
otros usos distintos a
FELIPE ORTEGA SNCHEZ 31
54. Tribunal Supremo 8 de junio de 1977, 22 de diciembre de
1983, 9 de abril de 1985, 20 defebrero de 1986, 16 de diciembre de
1987, 10 de octubre de 1988 y 20 de junio de 1989, entre otras.
55. Tribunal Supremo, 7 de febrero de 1989, 17 de noviembre del
mismo ao, y 17 de abril de1993, ponente, Don Jos Luis Albacar.
-
vivienda.Juan Roca Juan, en los Cursos de Doctorado de 1994
entenda que estaban
excluidos. En igual sentido se afirm Pilar Alonso Saura56, en el
Curso que sobreArrendamientos Urbanos organiz la Facultad de
Derecho de la Universidad deMurcia, la Escuela de Prctica Jurdica y
el Colegio de Abogados del mismo nom-bre, en el mes de marzo y
abril de 1995. Para ella, entre otras razones, por la natu-raleza
jurdica del arrendamiento de industria, se debe entender excluida
de lanueva Ley de Arrendamientos Urbanos. De la misma opinin es el
magistradoAlbacar en su libro publicado por Trivium.57
Entiendo que en el contrato de arrendamiento de industria
existen otras pres-taciones ajenas al objeto arrendaticio
(edificacin), cuando adems tales arrenda-tarios, en ningn caso,
podran tener derecho a la indemnizacin por prdida declientela del
artculo 34 de la LAU 94. Los supuestos de duda, aado, conformea
constante jurisprudencia del Tribunal Supremo58, nos deben llevar a
aplicar lalegislacin general, aunque las diferencias de la
aplicacin del Cdigo Civil y dela LAU 94 no sean ostensibles, aunque
las hay.
d) Arrendamientos complejos. Ad meliorandum o ad aedificandum.
No estnenumerados en el artculo 5 la LAU 94.
Para Fuentes Lojo59, tales arrendamientos deban estar incluidos
en el mbitode la vieja Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Ahora, aunque no se des-virta su naturaleza arrendaticia por las
mejoras o edificaciones a efectuar sobreun suelo, en su nueva obra
de comentarios a la LAU 9460 entiende que estn some-tidos al Cdigo
Civil.
Por contra, Albacar61, mantiene que estaban y estn excluidos de
la legislacinespecfica arrendaticia, y deben regirse por el Cdigo
Civil, puesto que contienenprestaciones extraas al contrato de
arrendamiento, propias de otras figuras jur-dicas. De la misma
opinin es Jos Len62. Coincido con tales opiniones.
e) Casinos, crculos de recreo. Arrendamientos a favor de la
Administracin
LOS DERECHOS DE LOS ARRENDATARIOS DE FINCAS URBANAS EN LA GESTIN
DEL PLANEAMIENTO URBANSTICO32
56. Magistrada de la Audiencia Provincial de Murcia, Seccin 3.,
que por razn de distribucinde materias entre las distintas Salas
conoce de los arrendamientos urbanos en apelacin.
57. Jos Luis Albacar Lpez. La Ley de Arrendamientos Urbanos.
Comentarios a la nueva leyy legislacin vigente. Editorial Trivium.
Madrid. 1994.
58. Sentencias de 17 de mayo de 1954, 26 de febrero de 1955 y 10
de febrero de 1986, entreotras.
59. Juan Ventura Fuentes Lojo. Suma de Arrendamientos Urbanos.
Edicin 1989. T. I.Barcelona. (Pg. 92).
60. Juan V. Fuentes Lojo. Comentarios a la nueva Ley de
Arrendamientos Urbanos. J. M. BoschEditor, S.A. Barcelona. 1995,
(pg. 23).
61. Jos Luis Albacar Lpez. La Ley de Arrendamientos Urbanos.
Editorial Comares. Granada.Edicin 1989. (Pg. 35 y 36). Jos Luis
Albacar Lpez. La Ley de Arrendamientos Urbanos.Comentarios a la
nueva ley y legislacin vigente. Editorial Trivium. Madrid. 1994.
(Pg. 40).
62. Jos Len Castro y Manuel de Cosso. Arrendamientos Urbanos. La
nueva Ley deArrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.
Editorial Comares. Granada. (Pg. 309).
63. Por citar algunos, tenemos a Fuentes Bardaj y Lozano
Romeral, Todo sobre la nueva ley dearrendamientos Urbanos. E. Lex
Nova. Madrid. 1995. (Pg. 18.) y a Enrique Snchez Goyanes, Leyde
Arrendamientos Urbanos. E. Paraninfo. Madrid 1995. (Pg 71).
-
Pblica o de Entidades sin nimo de lucro. Todos los tratadistas63
afirmancategricamente que estn incluidos en la LAU 94 como
contratos paraotros usos de vivienda.
f) Viviendas de Proteccin Oficial. Estn reguladas las nuevas
viviendas deproteccin oficial por el R.D.L. 31/1978, de 31 de
octubre, desarrolladopor R.D. 3.148/78, de 10 de noviembre. El Real
Decreto 1.932/1991, de20 de diciembre aprueba el plan cuatrienal de
viviendas y de actuacionesprotegibles 1.992/1995.
Indudablemente las viviendas de proteccin oficial estn excluidas
de la legis-lacin arrendaticia de 1994, aunque se aplique ella con
carcter subsidiario.
En virtud del R.D. 727/1993, de 14 de mayo del mismo ao, todos
los contratosde arrendamiento posteriores a su entrada en vigor son
de renta libre, siempre quese trate de regmenes anteriores al
R.D.L. 31/1978. Se est refiriendo a las viviendassubvencionadas y a
las de grupo primero, que antes de dicha fecha tenan una limi-tacin
de precio segn los mdulos que cada ao administrativamente se
establec-an. A partir de dicha fecha se podan alquilar esas
viviendas con el alquiler de mer-cado que pactaran las partes
libremente, sin limitacin alguna de precio mximo.
Refirindonos a las viviendas de proteccin oficial (plan
1992-1995) de pro-mocin privada, habra que distinguir entre las VPO
de hasta 90 m2 tiles y las deprecio tasado (hasta 120 m2 tiles), y
entre las primeras en promociones de rgi-men general para unidades
familiares con ingresos inferiores a 55 veces el sala-rio mnimo
interprofesional y la de rgimen especial para aquellas con
ingresosmenores a 25 veces el SMI.
Con la aprobacin de la Orden de 31 de enero de 1995 (BOE de 3 de
febrero)el precio mximo de venta de una vivienda de proteccin
oficial, rgimen gene-ral, en Murcia capital es de 109.515 pesetas
cada metro cuadrado til y en rgi-men especial 95.276 pesetas. El
alquiler anual mximo sera el 75 por 100 delprecio de venta en el
primer caso y el 55 por 100 en el segundo.
Tanto para las viviendas anteriores al R.D. 31/1978 como a las
posteriores elplazo de contratacin, a partir de 1 de enero de 1995,
ser de una duracin mni-ma de cinco aos, pues la legislacin
especfica nada dice al respecto. Los con-tratos concertados bajo la
LAU 64 tendran la prrroga legal y se aplicar la dis-posicin
transitoria segunda de la LAU 94 cuando acabe el plazo de duracin
delrgimen de viviendas de proteccin oficial.
Los contratos firmados entre 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de
1995 estnsujetos a la prrroga legal o a un plazo de contratacin,
segn se haya pactado. Ladisposicin transitoria primera ser de
aplicacin al momento de finalizacin delperiodo de sujecin de la
vivienda a las limitaciones de las viviendas de
proteccinoficial.
Este plazo de duracin del rgimen de las viviendas de proteccin
oficial erade 20 aos antes del Reglamento de 24 de julio de 1968,
que lo fij en 50 aos, yque estuvo vigente hasta el R.D.L. 31/1978,
que lo rebaj a 30 aos. En la nuevaLAU 94 se establece el plazo de
duracin en el tiempo de amortizacin del prs-tamo hipotecario, que
en el rgimen general es de 15 aos y en el especial de 20aos,
aunque, en todo caso, no durar ms de 25 aos, en cualquier otro
supuesto.
Con la aprobacin del R.D.L. 31/1978 los alquileres de las nuevas
viviendas de
FELIPE ORTEGA SNCHEZ 33
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proteccin oficial alquiladas se podan revisar cada dos aos segn
las variacionesde los ndices de alquileres. A las anteriores
viviendas (subvencionadas, grupo pri-mero) la renta se aumentaba en
la cuarta parte de incremento de los mdulos quela Administracin
Pblica aprobaba peridicamente, cada ao normalmente. A losinquilinos
de stas viviendas, si as apareca en la cdula de calificacin
definitivadel edificio como de proteccin oficial o en su anexo, se
les poda cobrar el totalimporte de los servicios de la casa, como
portera, ascensor o calefaccin.
Al aprobarse la OM de 22 de diciembre de 1993 los alquileres de
las vivien-das de proteccin oficial se revisan cada ao segn el
incremento del ndice deprecios consumo y se puede repercutir sobre
el inquilino la totalidad de los gas-tos por servicios y
suministros.
La nueva LAU 94 reproduce la normativa de revisin de renta y
cobro de ser-vicios por el arrendador recogida en la OM de
diciembre de 1993. Para FuentesBardaj/Lozano Romeral64 y Felipe
Iglesias65 lo preceptuado en la nueva LAU 94slo es de aplicacin
para los contratos que se formalicen a partir de su aproba-cin, 1
de enero de 1995. En sentido contrario se muestra Jos Len66 en
susComentarios de la nueva ley.
El contenido de la OM de 22 de diciembre de 1993 no se puede
olvidar y tam-poco que la disposicin adicional primera habla de que
en todo caso la revisinde las rentas de las viviendas de proteccin
oficial, podr practicarse anualmente,cualquiera que fuere la
legislacin a que fueren acogidas.
Finalmente sobre los precios mximos de renta en viviendas de
proteccinoficial, habr que decir que hasta la sentencia de 3 de
septiembre de 1992 erannulo el pacto del exceso de precio, aunque
plenamente vlido y de total obser-vancia por las partes el resto de
lo estipulado, incluso el precio inferior o mximoautorizado
administrativamente.
A partir de dicha sentencia se ha consolidado una doctrina, por
la que el com-prador que conoce que una vivienda es de proteccin
oficial no puede alterar elprecio al que ha prestado su
conformidad, sin perjuicio de que ello se pueda con-siderar como
una infraccin de carcter administrativo, teniendo validez civil
elcontrato formalizado.67
g) Garajes. Se cita por la LAU 94 los garajes como anexos del
arrenda-miento de una vivienda, y como tales accesorios, se le
aplica ntegramen-te la normativa de viviendas. Ello no impide que
puedan ser objeto dearrendamiento independiente. Para Javier Dvila,
en el libro coordinadopor el profesor Guilarte, para Lozano Romeral
y Fuentes Bardaj y para elmismo tratadista de Arrendamientos
Urbanos, Albacar tal arrendamiento
LOS DERECHOS DE LOS ARRENDATARIOS DE FINCAS URBANAS EN LA GESTIN
DEL PLANEAMIENTO URBANSTICO34
64. Lozano Romeral, Fuentes Bardaj. Todo sobre la nueva Ley de
Arrendamientos Urbanos.Editorial Lex Nova. Madrid 1995, (pg.
20).
65. Ley de Arrendamientos Urbanos. Felipe Iglesias y otros.
Coordinador, Enrique SnchezGoyanes. Prlogo de Cristina Narbona,
Secretaria de Estado de Vivienda. Editorial Paraninfo. Madrid.1995.
(Pg. 259).
66. Jos Len Castro y Manuel de Cosso. Arrendamientos Urbanos. La
nueva Ley deArrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.
Editorial Comares. Granada. (Pg. 213).
67. T. S. 14 de octubre de 1992, 4 de junio de 1993, 21 de
febrero de 1994, entre otras.
-
se regira por lo regulado en la nueva ley de arrendamientos para
contra-tos para otros usos distintos a viviendas. Felix Calvo, en
el mismo librocoordinado por Guilarte entiende lo contrario.
Pienso que desde la resolucin de la Direccin General de los
Registros y delNotariado de 5 de octubre de 1981 se sent una
doctrina por la que los contratosde arrendamiento de garaje, bajo
la LAU 64, estaban sometidos al Cdigo Civil.Se destacan al
respecto, como ltima, la sentencia del Tribunal Supremo de 10
defebrero de 1993 y las sentencias 307 del ao 1993 y 218 del ao
1994 de nuestraAudiencia Provincial, Seccin Tercera. Con la nueva
ley arrendaticia habra quedistinguir en el arrendamiento de una
industria o negocio de garaje, que seguirasometido al Cdigo Civil
(T. Supremo, 3 de febrero de 1954 y 22 de marzo de1970) y los otros
contratos en los que se arrienda una plaza o un local que se
regu-laran por la LAU 94, contratos para otros usos de
vivienda.
h) Porteros, empleados, funcionarios. Rosario Valpuesta68
considera que lostrabajadores que ocupan una vivienda por razn de
su contrato laboral, con-forme al artculo 52 de la Ley de Contrato
de Trabajo, no derogado por elEstatuto de los Trabajadores y segn
precepta el Decreto de 17 de agostode 1973 (Dto. 2.380/73), reciben
en tal concepto un salario en especie.Entiende que, segn recoge el
artculo 203.2 de la Ley de ProcedimientoLaboral, es competencia de
la misma la ejecucin del lanzamiento, pasadoel mes desde el despido
del trabajador.
Jos Luis Albacar69, de conformidad con los artculos 1.587 del
Cdigo Civil,en relacin con el artculo 1.565 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, por la visatractiva de la jurisdiccin civil,
entiende que la competencia recae sobre lamisma. Una reciente
sentencia del Tribunal Supremo de 29 de diciembre de 1992,ponente
Sr. Fernndez Cid de Termes, as lo entiende.
Considero que la competencia jurisdiccional de un desahucio de
una viviendaocupada por un trabajador, por razn de su empleo, tras
un despido procedente delmismo, es de la jurisdiccin social. Ahora
bien hay muchos contratos de trabajoque se extinguen por jubilacin,
muerte del trabajador u otras causas y en cuyossupuestos el
empleado o sus familiares siguen ocupando la vivienda, sin que
elloaltere la relacin jurdica entre las partes y en esos casos la
competencia recaerasobre la jurisdiccin civil ordinaria.
En cuanto a los funcionarios que habitan viviendas por el puesto
que desem-pean cabra el desahucio administrativo.
Los Patronatos de Funcionarios fueron suprimidos por el R.D.
2.628/85, de 27de diciembre.
Unos y otros contratos, a favor de trabajadores y de
funcionarios, estn exclui-dos de la legislacin arrendaticia, tanto
en la LAU 64 co