7/21/2019 Apresentacao qualificacao Modelagem Pedrinho 23 04 07.pps http://slidepdf.com/reader/full/apresentacao-qualificacao-modelagem-pedrinho-23-04-07pps 1/38 NIVERSIDADE FEDERAL FL MINENSE NIVERSIDADE FEDERAL FL MINENSE MODELAGEM DE EST DOS DE ODELAGEM DE EST DOS DE VIABILIDADE TÉCNICA, IABILIDADE TÉCNICA, ECONÔMICA E FINANCEIRA DE CONÔMICA E FINANCEIRA DE EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS MPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS NO BRASIL O BRASIL PEDRINHO GOLDMAN EDRINHO GOLDMAN PROF. SÉRGIO ROBERTO LE SIN DE AMORIM ROF. SÉRGIO ROBERTO LE SIN DE AMORIM ORIENTADOR RIENTADOR Texto para exae !e "#a$%&%'a()o exto para exae !e "#a$%&%'a()o
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE
Capítulo 3 E'tado da art":Capítulo 3 E'tado da art":
Estado da arte-Estado da arte- 0 An)lise de viabilidade t1cnica" econ#mica e financeira- A234" Rocha0 An)lise de viabilidade t1cnica" econ#mica e financeira- A234" Rocha
5ima Jr0" 6oreira" %ilva5ima Jr0" 6oreira" %ilva
0 (usto da construção- 6oreira" +tero e 7einec8" 5immer" 9oldman0 (usto da construção- 6oreira" +tero e 7einec8" 5immer" 9oldman
0 Receitas" preços" velocidade de vendas- 5:" Andre; e 6een" ,reitas"0 Receitas" preços" velocidade de vendas- 5:" Andre; e 6een" ,reitas"Rocha 5ima Jr0" 2rondino" 5evin e <rightRocha 5ima Jr0" 2rondino" 5evin e <right
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE
Capítulo 3 E'tado da art"Capítulo 3 E'tado da art"
. Terreno: Ribeiro, Ibape-SP, Raia jr. E Nigriello,. Terreno: Ribeiro, Ibape-SP, Raia jr. E Nigriello,Borges,Cheshire e SheppardBorges,Cheshire e Sheppard
. Motiva!o, per"ep!o, sensa!o e ne"essidades:. Motiva!o, per"ep!o, sensa!o e ne"essidades:Bartle#, E#sen$ e %eane, &e'ana, ('evedo, )erse# eBartle#, E#sen$ e %eane, &e'ana, ('evedo, )erse# eBlan"hard, Rapoport, Cre*oniniBlan"hard, Rapoport, Cre*onini
. S+stentabilidade, parti"ipa!o da so"iedade, polti"a. S+stentabilidade, parti"ipa!o da so"iedade, polti"a
0 Estudos de casos de viabilidade de empreendimentos residenciais0 Estudos de casos de viabilidade de empreendimentos residenciais
0 5evantamento de dados e de aplicaç'es pr)ticas na literatura da disciplina0 5evantamento de dados e de aplicaç'es pr)ticas na literatura da disciplina
0 Internacionalização da pes$uisa0 Internacionalização da pes$uisa
0 Realização do %emin)rio A/E6I > :,,0 Realização do %emin)rio A/E6I > :,,
0 Aplicação de $uestion)rio aos especialistas0 Aplicação de $uestion)rio aos especialistas
0 Respostas ao $uestion)rio0 Respostas ao $uestion)rio
0 An)lise dos resultados0 An)lise dos resultados
0 Artigo apresentado no %emin)rio 5ARE% ?@@0 Artigo apresentado no %emin)rio 5ARE% ?@@
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE
Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistasCap.4 - Questionário aplicado aos especialistas
Questão 1 – Quais as maiores difculdades para a realização deQuestão 1 – Quais as maiores difculdades para a realização deinvestimentos imobiliários?investimentos imobiliários?
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE
Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistasCap.4 - Questionário aplicado aos especialistas
Questão 2 – Quais os atores motivadores para a realização deQuestão 2 – Quais os atores motivadores para a realização deinvestimentos imobiliários?investimentos imobiliários?
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE
Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistasCap.4 - Questionário aplicado aos especialistas !!
Questão " – Quais os bairros do #io de $aneiro deQuestão " – Quais os bairros do #io de $aneiro depreer%ncia dos especialistas e o padrão depreer%ncia dos especialistas e o padrão deacabamento das unidades?acabamento das unidades?
. &arra da 'i(uca) &otao*o) #ecreio dos. &arra da 'i(uca) &otao*o) #ecreio dos&andeirantes) +panema) ,eblon) ,aran(eiras)&andeirantes) +panema) ,eblon) ,aran(eiras)lamen*o) $ardim &otnico e $acarepa*uá.lamen*o) $ardim &otnico e $acarepa*uá.
. /s padr0es de acabamentos apontados pelos. /s padr0es de acabamentos apontados pelosespecialistas são os padr0es mdio e alto.especialistas são os padr0es mdio e alto.
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE
Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistasCap.4 - Questionário aplicado aos especialistas
Questão 4 – Quais os indicadores econmicos e fnanceiros para aQuestão 4 – Quais os indicadores econmicos e fnanceiros para atomada de decisão de empreender?tomada de decisão de empreender?
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE
Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistasCap.4 - Questionário aplicado aos especialistas
3 – Quais as es5uisas mercadol6*icas aplicadas para3 – Quais as es5uisas mercadol6*icas aplicadas para
identifcação de terreno) defnição de pro(eto e doidentifcação de terreno) defnição de pro(eto e dovalor de venda das unidades?valor de venda das unidades?
. 7s consultas aos corretores e imobiliárias). 7s consultas aos corretores e imobiliárias)
. / acompan8amento do mercado por oertas de (ornais). / acompan8amento do mercado por oertas de (ornais)
. 7s respostas relacionadas as pes5uisas locais9 as. 7s respostas relacionadas as pes5uisas locais9 asvisitas a estandes da re*ião9 a consulta : m;diavisitas a estandes da re*ião9 a consulta : m;diaespecializada9 a pes5uisa contratada 5ualitativa eespecializada9 a pes5uisa contratada 5ualitativa e
5uantitativa9 a busca na +nternet e a pes5uisa aos5uantitativa9 a busca na +nternet e a pes5uisa aosrelat6rios da 7<=>+ – #$.relat6rios da 7<=>+ – #$.
. 7s respostas relacionadas as consultas a outras. 7s respostas relacionadas as consultas a outrasempresas de en*en8aria con8ecidas) a eperi%nciaempresas de en*en8aria con8ecidas) a eperi%nciapr6pria e ao perfl s6cio-econmico.pr6pria e ao perfl s6cio-econmico.
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE
Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistasCap.4 - Questionário aplicado aos especialistas !!
@ – Qual o *rau de importncia das variáveis abaio@ – Qual o *rau de importncia das variáveis abaiopara o estudo de viabilidade?para o estudo de viabilidade?
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE
Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistasCap.4 - Questionário aplicado aos especialistas !!
+dentifcação dos+dentifcação dos indicadoresindicadores dos estudos dedos estudos deviabilidade!viabilidade!
L- #esultado inanceiro! DGD P $uros –despesas9L- #esultado inanceiro! DGD P $uros –despesas91M- >%s do investimento máimo91M- >%s do investimento máimo9
11- 'aa interna de retorno! '+#911- 'aa interna de retorno! '+#912- DGD dispon;vel dinmico912- DGD dispon;vel dinmico91"- re5%ncia e ritmo de venda91"- re5%ncia e ritmo de venda914- Custo da construção O DGD estático914- Custo da construção O DGD estático913- ,ucro l;5uido O Custo do terreno913- ,ucro l;5uido O Custo do terreno9
1@- Erea privativa O área real.1@- Erea privativa O área real.
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE
Cap.3 – +dentifcação das variáveis e interer%ncia dos a*entesCap.3 – +dentifcação das variáveis e interer%ncia dos a*entesimobiliários!imobiliários!
;bten!o das vari3veis dos est+dos de;bten!o das vari3veis dos est+dos deviabilidade:viabilidade: Contedo da literat+ra,Contedo da literat+ra, <+estion3rios apli"ados,<+estion3rios apli"ados, Est+dos de "asos:Est+dos de "asos: ./atores "o*ponentes da viabilidade de re"eitas e de./atores "o*ponentes da viabilidade de re"eitas e de
despesas,despesas, .Si*+la!o de "en3rios pessi*istas, "onservadores e.Si*+la!o de "en3rios pessi*istas, "onservadores e
oti*istas,oti*istas,
.Indi"adores e"on=*i"os e 5nan"eiros da viabilidade,.Indi"adores e"on=*i"os e 5nan"eiros da viabilidade, 0ari3veis diretas e indiretas,0ari3veis diretas e indiretas, (n3lise dos pro"essos das vari3veis identi5"adas,(n3lise dos pro"essos das vari3veis identi5"adas, (pli"a!o das >erra*entas IE/ 9 e Mind Manager.(pli"a!o das >erra*entas IE/ 9 e Mind Manager.
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE
Cap.@ – 7nálise dos resultados dos estudos de casos eCap.@ – 7nálise dos resultados dos estudos de casos e*eração dos atores das variáveis de viabilidade*eração dos atores das variáveis de viabilidade
Est+do de "aso ?:Est+do de "aso ?: E*presa: (gen"o In". e Constr+!oE*presa: (gen"o In". e Constr+!o E*preendi*ento: Praia dos Cavaleiros - Ma"a@ - RAE*preendi*ento: Praia dos Cavaleiros - Ma"a@ - RA
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE
Cap.@ – 7nálise dos resultados dos estudos de casos e *eração dosCap.@ – 7nálise dos resultados dos estudos de casos e *eração dosatores das variáveis de viabilidadeatores das variáveis de viabilidade
Projeto ar2+itet=ni"o Projeto ar2+itet=ni"o Terreno R F per*+ta Terreno R F per*+taCo*iss!o do terreno R F terrenoCo*iss!o do terreno R F terreno
Constr+!o R rea e R D*6Constr+!o R rea e R D*6E2+ipa*ento *obili3rio R 0erbaE2+ipa*ento *obili3rio R 0erbaI*postos e taGas R H,JF 0K0I*postos e taGas R H,JF 0K0Corretage* R H,JF 0K0Corretage* R H,JF 0K0Coordena!o venda R ?,LF 0K0Coordena!o venda R ?,LF 0K0Cons+ltoria j+rdi"a Cons+ltoria j+rdi"a P+bli"idade e pro*o!o R 6,JF 0K0P+bli"idade e pro*o!o R 6,JF 0K0Estande de venda R 0erbaEstande de venda R 0erbaPlaneja*ento *ar$eting R 6,9F 0K0Planeja*ento *ar$eting R 6,9F 0K0iversos R 0erbaiversos R 0erba/inan"ia*ento -/inan"ia*ento -
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE
Cap.@ – 7nálise dos resultados dos estudos de casos e *eração dosCap.@ – 7nálise dos resultados dos estudos de casos e *eração dosatores das variáveis de viabilidadeatores das variáveis de viabilidade
interna"ional, Polti"a pbli"a habita"ional, @5"it habita"ional,interna"ional, Polti"a pbli"a habita"ional, @5"it habita"ional,Parti"ipa!o da so"iedade, Per"ep!o e sensa!o, Motiva!o,Parti"ipa!o da so"iedade, Per"ep!o e sensa!o, Motiva!o,<+alidade, S+stentabilidade a*biental n!o >ora* "onsiderados<+alidade, S+stentabilidade a*biental n!o >ora* "onsiderados
eGpli"ita*ente no est+do.eGpli"ita*ente no est+do. Pra'os e te*pos >ora* +tili'ados nas pre*issas do +Go de "aiGa.Pra'os e te*pos >ora* +tili'ados nas pre*issas do +Go de "aiGa.
Indi"adores do est+do de viabilidade din*i"o:Indi"adores do est+do de viabilidade din*i"o: Res+ltado e"on=*i"o RRes+ltado e"on=*i"o R
Res+ltado l2+ido RRes+ltado l2+ido R Investi*ento *3Gi*o RInvesti*ento *3Gi*o R MOs de investi*ento *3Gi*o ataMOs de investi*ento *3Gi*o ata MOs do retorno do "apital ataMOs do retorno do "apital ata TaGa interna de retorno F TaGa interna de retorno F TaGa interna de retorno *od. F TaGa interna de retorno *od. F
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.@ – 7nálise dos resultados dos estudos de casos e *eraçãoCap.@ – 7nálise dos resultados dos estudos de casos e *eração
dos atores das variáveis de viabilidadedos atores das variáveis de viabilidade
Est+do de "aso 6:Est+do de "aso 6: E*presa: Calper Constr+toraE*presa: Calper Constr+tora E*preendi*ento: Re"reio dos Bandeirantes Rio de janeiroE*preendi*ento: Re"reio dos Bandeirantes Rio de janeiro
Est+do de Caso H:Est+do de Caso H: E*presa: Nobel Engenharia &tdaE*presa: Nobel Engenharia &tda E*preendi*ento: &agoa Rio de AaneiroE*preendi*ento: &agoa Rio de Aaneiro
Est+do :Est+do : (pli"a!o pr3ti"a do "+rso de est+dos de viabilidade(pli"a!o pr3ti"a do "+rso de est+dos de viabilidade
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE
Cap.J – Criação da modela*em de estudos de viabilidadeCap.J – Criação da modela*em de estudos de viabilidade
Modelo preli*inar si*pli5"ado obtido pelos res+ltadosModelo preli*inar si*pli5"ado obtido pelos res+ltados
dos est+dos de "asos. &eva e* "onta os variadosdos est+dos de "asos. &eva e* "onta os variados"en3rios *er"adol4gi"os e 2+e ser3 desenvolvido e"en3rios *er"adol4gi"os e 2+e ser3 desenvolvido edetalhado no de"orrer deste "apt+lo.detalhado no de"orrer deste "apt+lo.
;bra:;bra:
ata Base:ata Base:
/l+Go de re"eitas e despesas:/l+Go de re"eitas e despesas:
7 –7 – #=C=+'7A#=C=+'7A D7,/#=A D7,/#=A- 0alor geral de vendas 0K0 rea privativa G R D*60alor geral de vendas 0K0 rea privativa G R D*6- A+ros F *er"ado 5nan"eiro A+ros F *er"ado 5nan"eiro- Te*pos Ci"lo do neg4"io Te*pos Ci"lo do neg4"io
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE
Cap.J – Criação da modela*em de estudos de viabilidadeCap.J – Criação da modela*em de estudos de viabilidade
/l+Go de re"eitas e despesas:/l+Go de re"eitas e despesas:
& –& – <=A=A7A<=A=A7A D7,/#=A D7,/#=A- Terreno R Terreno R- Co*iss!o sobre o terreno F "orretage*Co*iss!o sobre o terreno F "orretage*- Constr+!o rea e R D*6Constr+!o rea e R D*6- E2+ipa*entos espe"iais 0erbaE2+ipa*entos espe"iais 0erba- P+bli"idade F 0K0P+bli"idade F 0K0- Corretage* F 0K0Corretage* F 0K0- Estande de venda F 0K0Estande de venda F 0K0- Planeja*ento e "oordena!o vendas F 0K0Planeja*ento e "oordena!o vendas F 0K0-
Planeja*ento de *ar$eting F 0K0Planeja*ento de *ar$eting F 0K0- iversos F 0K0iversos F 0K0- I*postos e taGas F 0K0I*postos e taGas F 0K0- Projeto ar2+itet=ni"o 0erbaProjeto ar2+itet=ni"o 0erba- espesas j+rdi"as 0erbaespesas j+rdi"as 0erba- espesas "o* 5nan"ia*ento F "onstr+!o e j+rosespesas "o* 5nan"ia*ento F "onstr+!o e j+ros
< – +R<+C7</#=A <= D+7&+,+<7<=! 7'/#< – +R<+C7</#=A <= D+7&+,+<7<=! 7'/#&+"ro D espesas F&+"ro D espesas F
&+"ro D aporte *3Gi*o F&+"ro D aporte *3Gi*o F TaGa interna de retorno IRR ao *Os F TaGa interna de retorno IRR ao *Os F TaGa interna de retorno IRR ao ano F TaGa interna de retorno IRR ao ano F Te*po - perodo +Go negativo Meses Te*po - perodo +Go negativo Meses Te*po pra'o da "onstr+!o Meses Te*po pra'o da "onstr+!o Meses Te*po - vendas diretas Meses Te*po - vendas diretas Meses
0alor *3Gi*o a aportar R0alor *3Gi*o a aportar R Te*po - *Os do retorno do "apital MOs Te*po - *Os do retorno do "apital MOs Te*po - "arOn"ia para in"io obra Meses Te*po - "arOn"ia para in"io obra Meses Te*po - proje!o de velo"idade de venda F venda e *eses Te*po - proje!o de velo"idade de venda F venda e *eses
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE
Cap.J – Criação da modela*em de estudos de viabilidadeCap.J – Criação da modela*em de estudos de viabilidade
/l+Go de re"eitas e despesas:/l+Go de re"eitas e despesas:
= –= – D7#+ED=+A +R<+#='7AD7#+ED=+A +R<+#='7A 7'/#=A <= +R,HSRC+7 7'/#=A <= +R,HSRC+7- Per5l s4"io-e"on=*i"o /ator de in+On"iaPer5l s4"io-e"on=*i"o /ator de in+On"ia- Ris"o /ator de in+On"iaRis"o /ator de in+On"ia- Conj+nt+ra interna"ional /ator de in+On"iaConj+nt+ra interna"ional /ator de in+On"ia- Polti"a pbli"a habita"ional /ator de in+On"iaPolti"a pbli"a habita"ional /ator de in+On"ia- @5"it habita"ional /ator de in+On"ia@5"it habita"ional /ator de in+On"ia- Parti"ipa!o da so"iedade /ator de in+On"iaParti"ipa!o da so"iedade /ator de in+On"ia- Per"ep!o de espaos /ator de in+On"iaPer"ep!o de espaos /ator de in+On"ia-
Motiva!o do neg4"io /ator de in+On"iaMotiva!o do neg4"io /ator de in+On"ia
- <+alidade /ator de in+On"ia<+alidade /ator de in+On"ia- S+stentabilidade a*biental /ator de in+On"iaS+stentabilidade a*biental /ator de in+On"ia- S+stentabilidade so"ial /ator de in+On"iaS+stentabilidade so"ial /ator de in+On"ia
U possvel a "ria!o da *odelage* para os est+dos de viabilidadeU possvel a "ria!o da *odelage* para os est+dos de viabilidadet@"ni"a, e"on=*i"a e 5nan"eira >orne"endo s+bsdios para at@"ni"a, e"on=*i"a e 5nan"eira >orne"endo s+bsdios para ato*ada de de"is!o "o* *arge* de ris"o a"eit3vel.to*ada de de"is!o "o* *arge* de ris"o a"eit3vel.
- ; pro"esso de de5ni!o e de"is!o do e*preendi*ento >oi; pro"esso de de5ni!o e de"is!o do e*preendi*ento >oireprod+'ido atrav@s dos est+dos de "asos e apli"aQes aosreprod+'ido atrav@s dos est+dos de "asos e apli"aQes aosespe"ialistas no de"orrer desta pes2+isa.espe"ialistas no de"orrer desta pes2+isa.
- ( *odelage* per*ite aos e*preendedores si*+lar "en3rios( *odelage* per*ite aos e*preendedores si*+lar "en3riosdiversos no int+ito de obter os valores das vari3veis e indi"adoresdiversos no int+ito de obter os valores das vari3veis e indi"adoresde viabilidade para viabili'ar as eGpe"tativas de l+"ratividade.de viabilidade para viabili'ar as eGpe"tativas de l+"ratividade.
- ( *odelage* pode ser +tili'ada nas de*ais regiQes brasileiras se( *odelage* pode ser +tili'ada nas de*ais regiQes brasileiras se>ore* "onsideradas as di>erenas regionais e apli"adas a "ada +*a>ore* "onsideradas as di>erenas regionais e apli"adas a "ada +*adas vari3veis apresentadas.das vari3veis apresentadas.
- ; objetivo desta pes2+isa @ atingida pela "ria!o da *odelage* e; objetivo desta pes2+isa @ atingida pela "ria!o da *odelage* epela possibilidade de gera!o de novas investigaQes sobre ospela possibilidade de gera!o de novas investigaQes sobre ospro"essos das s+as vari3veis.pro"essos das s+as vari3veis.
- ( apli"a!o da *odelage* no *er"ado propi"ia a perspe"tiva de( apli"a!o da *odelage* no *er"ado propi"ia a perspe"tiva deinvesti*entos e* regiQes e e* "lasses so"iais ainda n!oinvesti*entos e* regiQes e e* "lasses so"iais ainda n!opriori'adas.priori'adas.
- ( *arge* de rentabilidade e os in"entivos pbli"os s!o >atores( *arge* de rentabilidade e os in"entivos pbli"os s!o >atores
respons3veis pelo dire"iona*ento do *er"ado i*obili3rio e pelarespons3veis pelo dire"iona*ento do *er"ado i*obili3rio e pela*otiva!o dos investi*entos.*otiva!o dos investi*entos.
- Esta pes2+isa desta"a vari3veis indiretas po+"o abordadas nasEsta pes2+isa desta"a vari3veis indiretas po+"o abordadas nasbibliogra5as abrindo "a*inho a novas pes2+isas sobre os est+dosbibliogra5as abrindo "a*inho a novas pes2+isas sobre os est+dosde viabilidade.de viabilidade.
- (s "on"l+sQes dos est+dos de viabilidade no Brasil e* "o*para!o(s "on"l+sQes dos est+dos de viabilidade no Brasil e* "o*para!o"o* os est+dos estrangeiros ser!o des"ritas ap4s a reali'a!o de"o* os est+dos estrangeiros ser!o des"ritas ap4s a reali'a!o depes2+isa nos pases estabele"idos para esta 5nalidade.pes2+isa nos pases estabele"idos para esta 5nalidade.