7/30/2019 APRESENTAO LEI DO ARRENDAMENTO 2012
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ReformadoArrendamentoUrbano
Fevereirode2012
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1. Enquadramento
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Quase uma cent ena de anos de congelam ent o de rendas gerou cust os: cent rosdas cidades esto degradados e sem populao; as periferias esto sobrelotadas,com consequent e acrscim o de cust os de deslocao para os part icul ares.
Reforma de 2006 no logrou atingir os resultados pretendidos quanto aoscontratos antigos (anteriores a 1990) nem foi capaz de dinamizar a reabil i taourbana: desde 2006, de um universo (atual) de 255 mil imveis com rendasantigas congeladas, apenas 3.036 rendas foram atualizadas pelo senhorio (Dadosdo Sist em a NRAU em 25/ 02/ 2012).
Enquadrament o econm ico: 76% dos por t ugueses so donos da sua habi t ao (INE,Censos 2011). Todavia, o elevado custo e o difcil acesso ao crdito vo impedirmilhares de faml ias de terem casa prpria. O arrendamento ser a oponatural. A no existncia de casas no mercado em quantidade e com preosacessveis poder constituir um grave problema.
A reforma do regime do arrendamento urbano um compromisso assumido noPrograma do Governo e integra os objetivos previstos no Memorando deEnt endim ent o assinado com a Troica.
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2.Brevecaraterizaodomercadodearrendamento2011vs.2001
2001 2011
Arrendados
Total
720.878 772.700
5.054.922 5.879.845
Var.%7,2%
16,3%Arrendados/Total 14,3% 13,1%
*Em2011,dototaldealojamentosvagosforamindicadoscomoestandoparaarrendarumtotalde110.207alojamentos(1,9%dototaldealojamentos).
Fonte:INE,Censos2001e2011.
Vagos* 543.927 734.846 35,1%
Arrendamentonototaldealojamento2001/2011
Arrendamentonototaldealojamento2001/2011
Imveis
Vagos/Total 10,8% 12,5%
440.410
255.536
720.878772.700
2001 2011
Contratosat1990 Totaldecontratos
Evoluodoscontratosantigos2001/2011
Evoluodoscontratosantigos2001/2011
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Procuracrescentedearrendamento Aumentodefogosvagos Gradualdiminuiodoscontratosantigos
Elevadopotencialdecrescimentodomercadodearrendamento
42%
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2.Brevecaraterizaodomercadodearrendamento2011
Antes1990
19912005
20062011
Contratosporantiguidade* 2011(%)Contratosporantiguidade* 2011(%)
*Anodecelebraodocontratodearrendamento.
Fonte:
INE,
Censos
2011.
Contratos porfaixaetriadoinquilino(anos)Contratos porfaixaetriadoinquilino(anos)
Antes1990 19912005 20062011
Contratos porrenda(/ms)Contratos porrenda(/ms)
Antes1990 19912005 20062011
0393% 4049
6%
506431%
+6560%
03920% 4049
27%
506434%
+6519%
500
500
500
33%255.536
20%154.559
44%
26%
16%
6%7%
15%
11%22%
23%18%
6%5%
10%
22%31%
13%
19%3%
2%
47%362.605
03950% 4049
21%
506418%
+6511%
4
ContratosprRAUcomregimevinculstico tmaindapesosignificativo(33%dototal)
ContratosprRAUtmrendasbaixas(70%abaixodos100.44%abaixodo50) Contratosnovostmrendaselevadas(32%acimados400)
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3.Diagnstico
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Procura crescente dearrendamento
Ausncia de oferta dearr endam ent o a pr eos acessveis
A REFORMA DOARRENDAMENTO
URBANO
PRIORITRIA
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4.ReformadoregimedoarrendamentourbanoPL38/XII
REFORMA
DO
ARRENDAMENTO
URBANO
+Reabilitao
Urbana
Mobilidadedomercado
detrabalho
Promoodapoupana
interna
Dinamizaoeconmica
(revitalizaodascidades)
Objetivos
Flexibilizaodoregimedocontratodearrendamento
Promoodemecanismosexpeditos
decessaodocontratoedesocupaoda
habitao
Conjugaodoregimedoarrendamentocoma
reabilitaourbana
Impactos
Dinamizaodomercadode
arrendamento
Renovaodascidades(emconjuntocom
reabilitao)
Aumentodaofertadehabitaesapreos
acessveis
Aumentodaseguranajurdicaparasenhorios
VetoresdaReforma
A.Alteraoaoregime
substantivo
B.Revisodosistemade
transiodoscontratosantigosparaonovoregime
C.Agilizaodoprocedimento
dedespejo
D.
Melhoriadoenquadramentofiscal
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4.Reformadoregimedoarrendamentourbano(cont.)
VectoresdaReforma
A.Alteraoaoregime
substantivo
D.Melhoriado
enquadramento
fiscal
B.Revisodosistema
detransiodoscontratosantigos
paraonovoregime
C.Agilizaodo
procedimentodedespejo
Descrio
Conferesemaior liberdadespartes,promovendooaparecimentodecontratosdeduraovariada, nomeadamente mais curtos, mais ajustados s necessidades do inquilino e dosenhorio
Pretendese evitar situaes prolongadas e/ou reiteradas de incumprimento: o senhoriopodeprfimaocontratoaps2mesesdenopagamentoouatrasonopagamentodarenda,
comunicandooaoinquilino.
Enquadramentoprogramticodatributaodasrendasdeprdiosurbanosemsedede
IRS
regime
fiscal
objeto
de
diploma
prprio
Prevsea transiodos contratosantigosparaonovo regimenumcurtoperodo,atravsdeummecanismodenegociaodarenda.Regrasespeciais: Carnciaeconmica perodotransitriode5anos Idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau de incapacidade
superior
a
60%a
pode
existir
actualizao
de
renda,
mas
inquilinos
mantm
o
contrato Emcasodenecessidadededemoliodoimvelouobrasprofundasqueobriguem
desocupao, o contrato cessa com indemnizao, salvo no caso de idade igual ousuperior a 65 anos ou de incapacidade superior a 60%, em que h lugar arealojamentoemcondiesanlogas
criadoummecanismoespecialdedespejoclerequecorre,tantoquantopossvel,porviaextrajudicial. Hapenasrecursoaotribunalparaacautelarodireitodoinquilinoqueseoponhaouquandosejanecessriaautorizaoparaentradaforadanahabitao
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5.Principaisalteraes
A.Alterao
aoregimesubstantivo
Contratoshabitacionais
Antes
Duraodoscontratos: Regrageral: Aspartespodemacordar
prazo entre 5 e 30 anos; se nadaestipularem,oscontratos consideram
se celebrados por duraoindeterminada
Excepo: Os contratos a prazo certospodemterduraoinferiora5anosquandocelebradosparahabitaonopermanente ou para fins transitrios
especiais
Nota:Naprticaoscontratosso,informalmente,
celebradoscomduraoinferiorexigidanaLei.
Depois
Duraodoscontratos:Noexisteumprazomnimoparaos
contratos; Se as partes nada estipularem,
consideramsecelebradoscomprazocertopeloperodode2anos
Mora(atrasonopagamento): O senhorio pode pr fim ao contrato
aps 3 meses de no pagamento ouatraso. Nos 3 meses seguintes, oinquilino pode pagar, caso em que aresoluodocontratoficasemefeito.
Naprtica,odespejospossvelaofimde6meses(3+3)
Mora(atrasonopagamento): O senhorio pode pr fim ao contrato
aps 2 meses de no pagamento ouatraso.Nomsseguinte,eapenasporumavezemcadacontrato,o inquilinopode pagar, caso em que a resoluodocontratoficasemefeito.
Naprtica,odespejopossvelaofim
de
3
meses
(2+1)
ou,
aps
novo
atraso,
de2meses.8
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5.Principaisalteraes(cont.)
A.Alterao
aoregimesubstantivo
Contratoshabitacionais
Antes Depois
NOVA SITUAO: Atrasos reiteradosnopagamentodarenda,superioresa8dias, por 4 vezes, seguidas ou
interpoladas,
num
perodo
de
1
ano,
conferemao senhorio odireitoaprfimaocontrato.
Denncia para demolio ou obras
profundas (contratos de duraoindeterminada): Adennciafeitaemacojudicial; A indemnizao fixada de acordo
comdespesasedanossuportadaspeloinquilino,nopodendoser inferiora2
anosderenda; Na falta de acordo quanto ao
pagamento de indemnizao ou aorealojamento do inquilino, h lugar aindemnizao, mas no se prevqualquerprazoparaoacordo.
Denncia para demolio ou obrasprofundas (contratos de duraoindeterminada): Denncia por mera comunicao ao
inquilino; Prazode30diasparaacordo;na falta
deacordo,hlugaraindemnizao Indemnizao fixada em 6 meses de
renda; A no execuo das obras, salvo
motivonoimputvelaosenhorio, dlugar ao pagamento por este de umaindemnizao correspondente a 10
anosderenda.9
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5.Principaisalteraes(cont.)
A.Alteraoaoregime
substantivo
Contratosparafinsnohabitacionais
Antes Depois
Durao: As partes podem livremente
estabelecer regras quanto duraodo contrato, mas se as partes nadaestipularem, considerase celebradopor10anos
Durao: Mantmsea liberdadedas partes na
determinaodaduraodocontrato,mas se as partes nada estipularem,considerasecelebradopor5anos
Regime de transio e atualizao derendas: Contratos anteriores a 1990 celebrados
por durao indeterminada no podemser cessados por livre vontade dosenhorio(contratosparaavida)
O senhorio s pode promover a
atualizao da renda se o imvel: (i)estiver avaliado fiscalmente h menosde3anos;e (ii)estiveremestadopelomenosmdiodeconservao.
Atualizao faseada (2/5/10 anos) at
4%dovalordahabitao.
Regime de transio e atualizao derendas: Estabelecimento de um mecanismo de
negociao da renda, que assenta nodilogoentreaspartes.
Duasexcees: Carnciaeconmica Idadeigualousuperiora65anosou
deficincia com grau deincapacidadesuperiora60%
B.Revisodosistemade
transiodoscontratosantigos
para
o
novo
regime
Contratoshabitacionais
celebradosantesdavigncia
do
RAU
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5.Principaisalteraes(cont.)
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Mecanismodenegociaodarenda
Senhorioprope: Atualizaoderenda; Tipodecontrato: prazo
certo/duraoindeterminada
Duraodocontrato.
Aceita
Contrapecomnovarenda,tipoedurao
Denunciaocontrato
Invocacircunstncias
decarnciaeconmica
Invoca que tem idade65 anos oudeficincia com graude incapacidade >60%
Senhorio Inquilino
Rendaatualizada;contratocomprazocertode5anos(salvoacordoquantoaoutrotipo/durao).
Senhorio aceita. Renda atualizada; contratocomprazocertode5anos(salvoacordoquantoaoutrotipo/durao).
Senhorionoaceita.Senhoriopode:Denunciar o contrato, com pagamento deindemnizaoequivalentea5anosderenda(valormdiodasduaspropostas);Atualizar rendadeacordocomovalordahabitao; contrato com prazo certo de 5anos.
Inquilino tem 3 meses (2+1) para desocupar ahabitao;nohatualizaodarenda.
Esta circunstncia pode justificar um perodotransitriode5anosemqueaatualizaodarendaest limitada (max. taxa de esforo de 25% dorendimento do agregado, com tecto de 1/15 do
valor
da
habitao).
Para
rendimentos
inferiores
a
500eurosataxadeesforo10%.
Aps5anosarendapodeseratualizadaavaloresde mercado, competindo Segurana Socialencontrar resposta para a situao de carncia sesemantiver.
Aplicao das regras da negociao, salvo sehouversituaodecarnciaeconmica.
Em qualquer caso, no h alterao do tipo oucessaodocontratosemacordodoinquilino.
Resultado
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5.Principaisalteraes(cont.)
Antes Depois
B.Revisodosistemade
transiodos
contratosantigosparaonovo
regime
Contratoshabitacionais
celebradosantesdavignciadoRAU
Denncia para demolio ou obras
profundas:
Dennciafeitaemacojudicial; O senhorio obrigado a realojar o
inquilino independentemente da suaidade.
Denncia para demolio ou obrasprofundas:
Senhorio
pode
denunciar
o
contrato
pormeracomunicao. O senhorio obrigado a realojar, no
mesmo concelho em condiesanlogas, o inquilino com idade 65anosoudeficinciacom incapacidade>60%.
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5.Principaisalteraes(cont.)
Antes Depois
Transmissopormorte:
Htransmissopormorteparaqualquerascendente;
H transmisso sucessiva entre pais,ascendentesefilhos.
Transmissopormorte: Limitase a transmisso por morte para
ascendentesem1grau(pais); Eliminase a possibilidade de transmisses
sucessivas; Impedese a transmisso para pessoa com
outra casa prpria ou arrendada no mesmoconcelho
Transmisso d lugar transio do contratoparaonovo regime (contrato comprazode2anos)quandoocorra:
para ascendente que viva com o
inquilino e tenha idade inferior a 65anos;ou
paradescendentequandoeste fizer18anos ou, estando ainda a estudar, 26anos.
B.Revisodosistemade
transiodoscontratosantigos
paraonovoregime
Contratoshabitacionaiscelebradosantesda
vignciadoRAURegimedetransioeatualizaoderendas: Contratosanterioresa1995celebradospor
durao indeterminada no podem sercessados por livre vontade do senhorio,salvo ocorrendo trespasse ou alterao demaisde50%dacomposiosocietria;
Osenhoriospodepromoveraatualizaoda renda se o imvel estiver avaliadofiscalmentehmenosde3anos.
Atualizao faseada (5/10anos)at4%dovalordahabitao.
Regime de transio e atualizao de
rendas: Estabelecimento de um mecanismo de
negociao da renda, que privilegia odilogoentreaspartes;
Exceo: microentidades (entre outros,volumedenegcioslquidonosuperiora500mileuros) perodotransitriode5anos 13
Contratosnohabitacionaisantes
davignciadoDLn.257/95
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5.Principaisalteraes(cont.)
Antes Depois
Regimedetransio:
Nohlivredennciapelosenhorio.Regimedetransio: O senhorio pode denunciar livremente
o contrato com uma antecedncia noinferiora2anos;
Excluise a possibilidade da livredenncia nas situaes de inquilinoscom:
Idadeigualousuperiora65anos;ou
Deficincia com grau deincapacidadesuperiora60%.
B.Revisodosistemade
transiodos
contratosantigosparaonovoregime
Contratoshabitacionaiscelebradosna
vignciadoRAU(ps1990)
Contratosnohabitacionaiscelebradosna
vignciadoDLn.257/95
Regimedetransio:Hlivredennciapelosenhorioquandose
verifique: Trespasse ou locao do
estabelecimento;ou Alterao de mais de 50% da
composiosocietria.
Regimedetransio:O senhorio pode denunciar livremente o
contrato com uma antecedncia noinferiora2anos.
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5.Principaisalteraes(cont.)
Antes Depois
Procedimentodedespejo:
Constituindose o ttulo executivo (nassituaes referidas infra), o senhorio
pode instaurar ao executiva para aentrega da habitao H sempreprocessojudicial.
Procedimentodedespejo: criado um mecanismo especial de
despejo, que corre, tanto quantopossvel, por via extrajudicial, e queasseguremeiosdereaomaisclereseeficazesparaefetivaradesocupaoda habitao, no caso deincumprimento do contrato por partedoinquilino.
Reduo do prazo do despejo para 3meses,assimpromovendoaconfiananofuncionamento gil do mercado dearrendamento e o investimento nestesectordaeconomia.
C.
Procedimentodedespejo
15
Cessaodocontratoporrevogao; Caducidadedocontratodearrendamentopelodecursodoprazo; Cessaodocontratoporoposiorenovao; Cessaodocontratodearrendamentopordenncia; Resoluodocontratodearrendamentopornopagamentoderendapormaisde2meses; Resoluodocontratodearrendamentoporoposiopeloinquilinorealizaodeobrascoercivas;
Dennciadocontratoemcasodenecessidadeparahabitao Dennciadocontratoparademolioourealizaodeobrasprofundas.
Fundamentosdodespejo
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Procedimentoespecialdedespejo
Verificadoofundamentododespejo,osenhoriopodeapresentarumpedidode
despejonoBalcoNacionaldoArrendamento(BNA);
Inquilinonodeduzoposioaopedidode
despejo
Inquilino
deduz
oposioaopedidodedespejo
Senhorio Inquilino
BNAnotificaoinquilino
BNA emite um ttulo de desocupao,podendo o senhorio promover aefetivaodomesmo;
Apenash intervenodo tribunal se fornecessrio autorizar a entrada nodomiciliodoinquilino carcterurgente.
D lugar abertura de um processoespecialeurgente;
Inquilino paga cauo e deposita rendas
devidasnodecursodoprocesso; Se alguma das partes utilizar
abusivamenteesteprocedimento, incorreemmultaiguala10vezesataxadejustiadevida.
Outrasentidades(BNA,Tribunal)
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6.Concluses
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ATUALIZAODASRENDASANTIGASE
TRANSIODOSCONTRATOSANTIGOSPARAONOVOREGIME
Maior confiana dos
proprietrios
Promover aposta nareabilitaourbana
Mais oferta dearrendamento a preos
acessveis
DESPEJOSMAISRPIDOSEMAISSEGUROS
REFORODALIBERDADEDASPARTES