APRESENTAÇÃO DE ESTUDO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO EM QUISSAMÃ

Estudo de viabilidade urbanística e anteprojeto

arquitetônico de Masterplan no município de Quissamã/RJ

Aluno: Márcio Mendonça de Melo

Orientadora: Silvana Monteiro de Castro Carneiro

Todo homem que investe em um imóvel bem selecionado,

em uma comunidade próspera, adota o método

mais seguro de se tornar independente.

Imóvel é a base da riqueza.

Theodore Roosevelt

O tema trata da execução de um estudo de viabilidade

urbanística, para fins de implantação de novos empreendimentos

imobiliários, no município de Quissamã/RJ, mais especificamente,

loteamentos abertos ou fechados, desmembramentos e

condomínios residenciais. Este trabalho baseia-se na elaboração

de estudos para efetivação desta tipologia habitacional na cidade,

que é tão comum nas cidades de médio e grande porte.

Justificativa

Ao observar que no município existe um grande número de loteamentos clandestinos e irregulares, que vêm aparecendo cada dia mais nas propriedades dentro do perímetro urbano da Sede Municipal e nas áreas rurais, todos de pequeno porte, o que também não atenderá a demanda.

Mediante a preocupação social e ambiental, surge a demanda por novos empreendimentos imobiliários que possibilitem a acomodação dos futuros habitantes do município atraídos por causa da oferta de trabalho vinculada ao Complexo Logístico.

Justificativa

O crescimento econômico de Quissamã vem através da arrecadação dos royalties do petróleo, que tem proporcionado ao município melhorar a qualidade de vida de seus habitantes. Mesmo sendo de pequeno porte, a alta concentração de renda per capita é o 9º maior PIB do Brasil.

Fonte: IBGE, 2010- Infográfico: Daniel Lima (O GLOBO, 2012)

PIB per capito do país

Justificativa

Com a criação das ZEN-4 e ZEN-5, onde serão instalados, respectivamente, condomínios industriais e o Complexo Logístico, Portuário e Industrial Farol/Barra do Furado no ramo Offshore, na divisa dos municípios de Campos dos Goytacazes/RJ e Quissamã/RJ, vem contribuir ainda mais para o ampliação da renda para ambos os municípios.

Fonte: PMQ - Secretaria de Comunicação

Foto de Localização do Complexo Logístico Farol - Barra

Justificativa

A inversão do processo migratório em busca de qualidade de vida, pelos serviços aos munícipes, baixo índice de criminalidade, saneamento básico, trabalho e renda, e vem atraindo a população de outras cidades por causa das oportunidades de negócios criadas no município.

Segundo PMQ (2008) o município de Quissamã/RJ vem, na última década, passando por uma transformação econômica, social e migratória, através de investimentos realizados nas diversas áreas, como saneamento, saúde, educação, obras e urbanismo, geração de renda e desenvolvimento econômico.

Objetivo Geral

Propor a execução de estudo de viabilidade urbanística para a criação de uma comunidade planejada (Masterplan), composta por condomínios habitacionais e comerciais, e/ou loteamentos fechados, e elaborar o projeto do empreendimento e suas edificações, no município de Quissamã/RJ.

Objetivos Específicos

• Elaborar a legislação própria do empreendimento, aumentando a restrição em relação ao código de obras municipal;

• Propor modificações ao Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável de Quissamã/RJ;

• Propor a efetivação de Leis direcionadas as Operações Consorciadas, Outorga Onerosa e a Transferência do Direito de Construir, promulgadas pelo Estatuto da Cidade;

• Ampliar a mobilidade urbana com a integração do Masterplan ao sistema viário; Elaborar o Estudo de Viabilidade Urbanística (EVU);

• Verificar os possíveis impactos a ser gerado pelo empreendimento;

Objetivos Específicos

• Minimizar os impactos causados pela densidade urbana e demográfica, através do adensamento habitacional relacionado ao empreendimento;

• Dispor ao empreendimento de uma estrutura física diferenciada, pensada para atender eficientemente as necessidades de seus moradores oferecendo segurança, conforto ambiental com qualidade e baixo custo;

• Projetar o condomínio residencial com conceitos modernos e sustentáveis; Desenvolver projetos arquitetônicos padronizados e diferenciados com alvenaria estrutural;

• Elaborar a orçamento do empreendimento.

Metodologia

• Qualitativa através da pesquisa de observação, levantamento de dados e fotografia em campo;

• Quantitativa através de pesquisa aplicada por questionários disponibilizados na internet e no município;

• Revisão bibliográfica que possibilita o aprofundamento teórico, conceitual e técnico, servindo como base para o projeto;

• Pesquisa documental da legislação pertinente ao ambiente natural e urbano;

• Pesquisa de referencial projetual relacionado a tipológico, funcional, plástico e tecnológico.

Referenciais TeóricosLegislação

Abordar-se-á as legislações pertinentes, apontando quais instrumentos

ainda não foram legislados com base no Estatuto das Cidades e devem

ser implementadas no município, como: Transferência do Direito de

Construir, Outorga Onerosa, Operações Urbanas Consorciadas.

Analisando ainda as Resoluções do CONAMA, Plano Diretor de

Desenvolvimento Sustentável, Parcelamento e Uso do Ocupação e

Código de Obras.

Referenciais TeóricosViabilidade Urbanística

Será abordado o estudo de viabilidade e minimização dos

possíveis impactos ambientais a ser causado no entorno com

a implantação do empreendimento habitacional. Mostrando

os passos a seguir para tornar viável o empreendimento.

De acordo com a legislações pertinentes vigentes.

Referenciais TeóricosSustentabilidade

• Apontará os três requisitos sustentáveis a serem incluídos no projeto das edificações:

• Uso de energia solar – célula fotovoltaica e gerador eólico

• Aproveitamento de águas pluviais

• Alvenaria estrutural

Edifícios sustentáveis já representam 10% de todo o investimento realizado na construção civil no país, cerca de 14 bilhões de reais. Normalmente o investimento inicial de uma imóvel sustentável frente os demais construídos de modo convencional variam entre 5 e 10% de acréscimo e podem gerar economia aos futuros usuários entre 10 e 20%. O Brasil já ocupa um lugar de destaque entre os edifícios construídos com atributos sustentáveis tanto comerciais como residenciais, atualmente somos o quarto país que mais investe nas novas tecnologias em favor das pessoas e do meio ambiente. ADESP (2013)

Energia solar

• Célula fotovoltaica • Gerador eólico

Fonte: http://renosol.com.br/gerador-fotovoltaico, 2015

Fonte: http://www.osetoreletrico.com.br/, 2012

Aproveitamento de águas pluviais

Fonte: http://revistacasaeconstrucao.uol.com.br,

2015

Exemplo do sistema de captação de água de

chuva

Alvenaria autoportante

Fonte: http://www.petra.ind.br/

VANTAGENS•O Sistema exige menor emprego de materiais e mão de obra, o que torna a execução é planejada e mais rápida;•O uso de alvenaria estrutural exige planejamento e integração de projetos desde o escritório até o canteiro.•O Planejamento evita perdas e acelera o ritmo da obra, além disso, projetos planejados são mais fáceis de detalhar, executar e controlar.•A principal característica do sistema é a utilização de blocos especiais para cada função. Facilitam e a instalação eliminando a necessidade de rasgos nas paredes, reduzindo desperdícios e retrabalhos.•Planejamento geram maior racionalização do ambiente construtivo.•Para as fôrmas, o custo cai no mínimo 50% e pode chegar a zero com o uso de lajes pré−moldadas.•Para as armaduras O custo pode ser até 30% menor.

Referencial Tipológico

• Empreendimento Habitacional

• Localização: Dunkirk, França

• Autor do projeto: Philippe Dubus Architectes

• Ano: 2013

• Área: 4.206,00 m²

• Porte da construção e Gabarito com unidades compatíveis com a quantidade de moradores

Fonte: http://archtendencias.com.br,

Referencial FuncionalResidencial

SQB – Condomínio Riviera

•Autor do projeto: Dávila Arquitetura

•Localização: Brasília/DF

•Área construída: 62.545,78 m²

•Área do terreno: 70.685,74 m²Ano: 2006

Inspiração:

•Implantação com área de lazer no centro;

•Dois blocos de apartamentos diferentes.

• Disposição dos edifícios com falsa linearidade,

•Identidade Visual

•PilotisFonte: http://www.jcgontijo.com.br.

Implantação Prédio – tipo 1

Prédio – tipo 2

Referencial FuncionalComercial

Shopping Florida Mall 

•Localização: Brasília/DF

•Ano: 2012

•Área: 2.139 m²

Inspiração:

•Formato retilíneo e comprido;

•Disposição das lojas, estacionamento

•Entrada principal que possui teto duplo

•Cobertura em formato diferenciado

•Colunata marcando a entrada.Fonte: http://www.jcgontijo.com.br.

Vista aérea e Fachada

Referencial Plástico

Seguin

•Autor do projeto: Agence Bernard BühlerLocalização: Boulogne-Billancourt, FrançaAno: 2012

•Área: 2.139 m²

Inspiração

•Forma quadrangular

• Elementos subtraídos nas varandas

•Brise nas esquadrias em vidro de cor vermelha

•Sacadas com volumes diferenciados e com vidro temperado colorido

Vista do Edifício Seguin

Fonte: http://www.archdaily.com

Referencial Plástico

Lofts Yungay II

•Autor do projeto: Rearquitecture

•Localização: Valparaíso, Chile

•Ano: 2008

•Área: 1.366,00 m²

Inspiração

•Modulação dos loft’s em relação a topografia

•Cheios sobre os vazios

•Uso de cores fazendo uma bela paleta.

•Pé- direito duplo

Vista da fachada frontal

Fonte: http://www.rearquitectura.cl

Referencial Tecnológico

Condomínio residencial Neo Next Generation

•Autor do projeto: Jaques Suchodolski

•Localização: Florianópolis/SC

•Ano: 2011

Inspiração

•Uso de energia limpa.

•Cobertura com placas fotovoltaica

•Gerador de energia eólica.

Fonte: http://www.conceitonext.com.br/o-neo

Vista da cobertura – Placas fotovoltaica e gerador eólico

TerrenoO terreno é predominantemente plano, com forma

totalmente irregular e área de 75.278,75 m². E a característica do solo é arenoso, pois está na faixa do quaternário costeiro;

A gleba do empreendimento possui seis (6) acessos e se encontra em área urbana consolidada e próximo ao Centro da cidade. Em seu entorno pode-se verificar uma grande diversidade de equipamentos públicos;

A escolha do terreno foi implícita no maior potencial construtivo;

Coeficiente de Aproveitamento (CA) de 1,80;

gabarito máximo de 4 pavimentos

o afastamento frontal de 5,00m,

os afastamentos das divisas do lote de 1,50m

área mínima dos lotes com 300,00m² com testada com 12m.Fonte: Prefeitura Municipal de Quissamã

Localização da Gleba

ESTUDO DE IMPLANTAÇÃOESTUDO DE IMPLANTAÇÃO

Estudo volumétrico Estudo volumétrico

Fonte: Arquivo pessoal, 2015

Vista em 3D – Fachada Frontal