SumrioConceito de Cliente2Caractersticas de Clientes32.
CLIENTE5O imvel11Direito das Coisas13A PROPRIEDADE13DESAPROPRIAO E
INDENIZAO DE PROPRIEDADES15A CONSTITUIO E O USUCAPIO DE IMVEIS16O
condomnio18A POSSE19PROPRIEDADE EM SUA VISO TRADICIONAL22PODERES
PROPRIETRIOS23DIREITO DE PROPRIEDADE24Funo Social da
Propriedade26ACESSO28Modos de perda da propriedade imvel e
mvel45Alienao46Renncia47Abandono48Perecimento da
Coisa49Desapropriao50Requisio51A Intermediao imobiliria53AUTORIZAO
DE VENDA54TERMO DE VISITAO55RECIBO DE SINAL DE NEGCIO55CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA56CESSO DE DIREITOS57MODELOS DE
DOCUMENTOS59
Conceito de Cliente
Na maioria dos contextos considerado como cliente de uma
entidade todo aquele que decide a compra de determinado bem ou
servio oferecido por essa mesma entidade. Assim, pode-se distinguir
o cliente direto (aquele que compra diretamente entidade e que
poder ser um intermedirio ou distribuidor) e o cliente final
(aquele que compra para satisfao de uma necessidade sua ou de algum
a quem oferece o bem - por exemplo um filho).O conceito de cliente
deve ser distinguido tambm do conceito de consumidor, os quais no
so necessariamente coincidentes - numa situao em que algum compra
para oferecer, o cliente esse algum que compra enquanto o
consumidor quem efetivamente consome o bem oferecido.Outra distino
importante a distino entre o cliente e o pagador. Numa perspectiva
comercial ou de marketing o cliente que decide a compra e no
necessariamente quem a paga. Esta distino importante no caso de
produtos destinados a crianas e jovens. Em muitas situaes a criana
ou o jovem que decide (ou influencia de forma decisiva) a compra,
devendo este ser considerado como o cliente, apesar de quem paga
poder ser os pais. Numa compra de produtos para beb, os decisores
sero os pais apesar do consumidor ser o beb pelo que devero ser
considerados como clientes os pais e no o beb.A localizao de
clientes potenciais s um problema se eles forem escassos. Isso no
acontece quando existe falta doprodutoou servio no mercado;
consumidores enfrentam filas quando h racionamento de po ou
combustvel. Quando uma empresa lana um produto extremamente
atraente, os clientes se amontoam espera (). Existe escassez de
clientes, e no de produtos.Philip Kotler.Ocliente aquele que compra
de suaempresa, que compra o produto e servio por ela ofertada e
tambm consome a marca e demais compostos intangveis adquiridos de
forma embutida no produto. Sem os clientes no h o faturamento, alm
de pagar o preo e considerar o valor agregado da mercadoria, o
cliente satisfeito ou insatisfeito torna-se num divulgador da
marca.Existem os seguintestipos de clientes: Prospect: cliente que
possua a inteno de comprar da sua empresa Shopper: visitam seu
estabelecimento pelo menos 1 vez. Cliente eventual:Compram sem
fidelidade, com um ou maisprodutosem situaes de necessidade ou
necessidade ocasional. Cliente regular: prximos da fidelidade,
compramdeterminadoproduto periodicamente; Defensor: Seja por
satisfao ou insatisfao, divulgam a marca da empresa e sua
experincia com o produto para terceiros.Ocliente externo aquele que
est na sociedade de consumo , detentor de determinado poder de
compra. Ocliente interno muito referido nas aes deendomarketingdas
empresas, pois so os funcionrios, equipes de trabalhos e demais
colaboradores internos da empresa.No cenrio atual, todo
empreendimento deve encantar o seu cliente oferecendo produtos de
alta qualidade a preo acessvel, servio eficaz, resposta imediata e
as devidas solues para os problemas e dvidas proveniente do uso da
mercadoria.Caractersticas de Clientes
Pessimista- aquele que desconfia de tudo e s pontos
positivos.Como trat-lo: Ser cauteloso e ter habilidade para mostrar
v o lado negativo das coisas.Sabe-Tudo- aquele que julga conhecer a
nossa funo ou os assuntos melhor que ns.Como trat-lo: Ouvir o
segredo.Humilde- tmido, aparentando insegurana e coloca-se de forma
inferior.Como trat-lo: Valorizar sua presena.Falante- aquele que
fala sem parar.Como trat-lo: Tente com delicadeza interromper ou
terminar a conversa sem ferir a pessoa.Formal- o que trata a todos
com muita cerimnia.Como trat-lo: Use e abuse das formalidades que
ele vai adorar, com certeza.Informal- aquele que chega colocando-se
vontade e tratando todos com intimidade.Como trat-lo: No participe
da liberdade. Trate-o com simpatia e adote o comportamento de
dirigir a conversa.Passa-Problemas- Est sempre irritado e tenta
transferir seus problemas ou culpar algum.Como trat-lo: Compactue
com ele, lastimando o ocorrido e responda que vai providenciar para
que seu problema tenha soluo.Calado- Quase no fala e procura no
expor sua opinio.Como trat-lo: Tente desenvolver um dilogo
ressaltante assuntos do interesse dele.Raciocnio Lento- Sua
velocidade, bem como o modo de agir, so quase sempre bem mais
lentas que o normal.Como trat-lo: Ajude-o repetindo as informaes e,
no final, faa um resumo para ajud-lo na deciso.
1 QUALIDADE NO ATENDIMENTO AO CLIENTE
O atendimento6 est diretamente ligado aos negcios que uma
organizao pode ou no realizar, de acordo com suas normas e regras.
O atendimento estabelece dessa forma uma relao de dependncia entre
o atendente, a organizao e o cliente. (CARVALHO, 1999, p.
233)Segundo Kotler (2000), o atendimento ao cliente envolve todas
as atividades que facilitam aos clientes o acesso s pessoas certas
dentro de uma empresa para receberem servios, respostas e solues de
problemas de maneira rpida e satisfatria. Para tanto necessrio que
o atendente de uma empresa conhea os requisitos bsicos para um bom
atendimento ao cliente.A qualidade no atendimento a porta de
entrada de uma empresa, onde a primeira impresso a que fica.1.1
REQUISITOS BSICOS PARA UM BOM ATENDIMENTO AO CLIENTESEGUNDO,
MARQUES, (1997) Conhecer - suas funes, a empresa, as normas e
procedimentos Ouvir - para compreender o cliente Falar - utilizar
um vocabulrio simples, claro e objetivo Perceber - o cliente na sua
totalidadeConhecer: o vendedor ou atendente precisa ter
conhecimento das suas funes dentro da empresa, como ela trabalha,
quais so as normas a serem cumpridas e quais os procedimentos para
que seu trabalho seja bem sucedido;Ouvir: No possvel atender o
cliente, sem antes saber o que ele deseja. necessrio ouvir o que o
cliente tem a dizer para estabelecer uma comunicao sem desgastes e
sem adivinhaes, para no correr o risco de frustr-lo. Ouvir ser sbio
;Falar: Depois de ouvir atentamente o cliente, necessrio falar para
estabelecer o processo de comunicao. Quando um atendente transmite
uma informao ao cliente, deve utilizar-se de uma linguagem
adequada, evitando termos tcnicos, siglas, grias. Enfim, ser claro,
objetivo, respeitando o nvel de compreenso do cliente;Perceber: Os
gestos, as expresses faciais e a postura do cliente so ricos em
mensagens, que se percebidas auxiliaro na compreenso do mesmo. As
pessoas so diferentes uma das outras. Por esta razo a percepo um
fator fundamental que proporciona ao funcionrio perceber as
diferentes reaes e assim dispensar um tratamento individual e nico
aos clientes.Segundo Bogman (2002), a qualidade do atendimento que
a empresa oferece ao cliente pode determinar o sucesso ou o
fracasso de um negcio. O contato de um funcionrio com os clientes
da empresa como um todo influenciar o relacionamento com a
companhia.
2. CLIENTE
Segundo Chiavenato (2005.p. 209) apud Souza; Frenhani (2010.p.
26) No negcio, o atendimento ao cliente um dos aspectos mais
importantes, sendo que o cliente o principal objetivo do negcio
[...] . O atendimento ao cliente est relativamente ligado ao
marketing de uma empresa, assim relevante observar algumas
interpretaes do significado de ser cliente: O cliente uma parte
principal dentro da empresa, ele representado como uma fatia grande
do bolo, ou seja, a parte responsvel pelo avano ou decadncia de uma
empresa; O cliente deve ter um atendimento especial, diferenciado
no pode ser esquecido e quando lembrado, ele se sente importante,
til e acaba se tornando fiel empresa; O cliente no depende de ns,
ns que dependemos dele; Sem clientes, o empresrio fecharia as
portas da empresa.MARQUES, (1997), afirma que existem vrios tipos
de clientes: o cliente externo; o pessoal; o da concorrncia; o
interno; o fiel e o novo e, para um melhor entendimento observe
logo abaixo o perfil de cada cliente:a) Cliente externoO cliente
externo aquele que compra os produtos e servios que so oferecidos,
mas no faz parte da empresa e no participa do processo de produo e
realizao do mesmo. Pessoas que podem estar interessadas em comprar
seu produto; Pessoas que visitam sua empresa pelo menos uma vez;
Pessoas que adquiriram um ou mais produtos ou servios de sua
empresa; Pessoas que adquirem regularmente seus produtos e servios;
Pessoas que elogiam a qualidade de seu negcio a outros.b) Cliente
pessoalO cliente pessoal aquele que acaba influenciando na vida das
pessoas e no desempenho do trabalho, faz parte do cotidiano de todo
e qualquer membro da organizao, pois se trata de familiares. O
ambiente que formado por esses membros, responsvel pelo convvio
dentro e fora da empresa, de certo modo com eles que so
compartilhados bons e maus momentos que iro refletir no
comportamento e no ambiente de trabalho, entretanto necessrio zelar
por esse cliente.c) Cliente da concorrnciaO cliente da concorrncia
aquele que no compra, mas sim, dos nossos concorrentes. Aquele que
a empresa no consegue conquist-lo, mas para ele o concorrente
oferece o melhor produto, melhor atendimento, melhor proposta e
acaba atraindo-o o cliente a comprar na empresa.d) Cliente internoO
cliente interno aquele que trabalha na empresas e presta servios,
desde aquele que faz o caf, at o que possui maior cargo, o que est
envolvido na criao do produto at a prestao de servios. necessrio
que a empresa possua um ambiente agradvel, mantendo um clima
organizacional e envolvente, de modo que todos se sintam teis e
valorizados, garantindo uma administrao participativa e uma empresa
de sucesso que produz produtos e tem um atendimento de qualidade a
fim de suprir as necessidades dos clientes.e) Cliente fielO cliente
fiel aquele que mantm um vnculo de fidelidade a uma determinada
empresa, produto ou prestao de servio que a mesma oferece. Pode-se
afirmar que se trata de relacionamento direto com a empresa, e o
que pode ocasionar esta fidelidade so os produtos e os servios
prestados, tais como o atendimento que fundamental, pois este
cliente confia e est satisfeito com a empresa.f) Cliente novoO
cliente novo atrado pela propaganda na mdia, panfletos
promocionais, comentrios do cliente fiel (a propaganda boca a
boca), qualidade dos produtos oferecidos, bom atendimento entre
outros. Aps a conquista do novo cliente necessrio mant-lo e se
possvel fideliz-lo.
2.1 POR QUE SE PERDE UM CLIENTE?
Estudos realizados por pesquisadores do assunto em questo,
comprovaram quais os motivos que levam o cliente a parar de comprar
em uma empresa._ 1% por falecimento_ 5% por mudana de endereo_ 5%
por amizades comerciais_ 10% por maiores vantagens em outras
organizaes_ 14% por reclamaes no atendidas_ 65% por indiferena do
pessoal que os atende, ou seja, falta de qualidade no
atendimento.Fonte: ( AMARO apud BOGMAN,2002.p.98) Como possvel
observar, um nmero expressivo, comprova que existe muita deficincia
nesta rea do atendimento ao cliente. As empresas que no despertarem
para esses resultados, sofrero com a evaso de seus clientes e a
mdio prazo podero entrar em dificuldades. preciso abrir o olho e
acompanhar se o cliente est sendo bem ou mal atendido. O cliente
tem sido historicamente desrespeitado, pelo mau atendimento dado
por um grande nmero de empresas.Devido a termos vivido muitos anos
de regime autoritrio, protecionismo de mercado, monoplios e etc.,
muitas empresas foram levadas a uma atitude de prepotncia perante o
consumidor. Porm, com a globalizao da economia e a integrao da
nossa economia ao mercado, da competitividade crescente e da
comunicao na era da Internet, o cliente comea a despertar para seu
verdadeiro papel que exercer o seu poder de escolha. As empresas
necessariamente tero que se adequar a essa nova era, ou seja,
preocupar-se com a excelncia da qualidade de seus servios ou no
sobrevivero no mercado. Os clientes, desta nova era, querem muito
mais do que cortesia, querem servios que agreguem valor, prestando
ao consumidor servios que, na sua percepo, atendam ou superem suas
expectativas (ABDALA, 2008).Segundo ABDALA (2008), as estatsticas
indicam que mais de 90% dos clientes insatisfeitos com uma empresa
nunca mais a procuraro e ainda comentaro sobre sua experincia
negativa com 10 a 17 pessoas de seu relacionamento.
2.1.1 Os sete pecados da qualidade do servio ao cliente
A forma que o cliente abordado ou atendido pode ser um ultimato
para qualquer empresa. Segundo Cobra ( 2003.p.32) esses deslizes
representam a maior ameaa ao negcio de qualquer empresa. So
eles:
1) Apatia: atitude de pouco caso dos funcionrios da empresa,
tais como vendedores, recepcionistas, pessoal de entrega etc;2)
Dispensa: procurar livrar-se do cliente desprezando suas
necessidades ou seus problemas, com frases como: no temos ou ainda
no chegou;3) Condescendncia: tratar o cliente como se ele fosse uma
criana e no soubesse o que quer;4) Automatismo: significa um
atendimento indiferente ou robotizado;5) Passeio: jogar o cliente
de um departamento para outro sem se preocupar em resolver o
problema do cliente;6) Frieza: quando o cliente atendido com
indiferena, hostilidade, rispidez, desateno ou impacincia;7) Livro
de regras: Essa uma das desculpas mais frequentes para o mau
atendimento, onde as normas da empresa so colocadas acima dos
interesses de satisfao do cliente.Cobra (2003), afirma que as
consequncias dessa forma de atendimento ao cliente para a empresa
que as pratica so graves, ela corre um srio risco de perder
clientes e ser desprezada pelo mercado. Sem um bom relacionamento
com os clientes, uma empresa no sobrevive.As organizaes precisam
estar atentas aos atendimentos de seus colaboradores a seus
clientes, pois atitudes como essas relatadas acima podem segundo o
autor arrasar qualquer empresa. Mas, qual seria ento a expectativa
do cliente em relao ao atendimento?
2.2 QUAL A EXPECTATIVA DO CLIENTE ?
2.2.1 O cliente quer ser bem-recebido quando chega empresa
O cliente quer sentir-se bem-vindo. Seja ele um garagista,
porteiro, vendedor, recepcionista ou presidente, d a ele esta
sensao, receba-o com um sorriso verdadeiro, que exteriorize o
prazer que tem com a vinda dele sua empresa.
2.2.2 O cliente quer ser informado de maneira correta
O cliente quer ser informado de maneira correta, objetiva e
clara a respeito daquilo que procura, um dos requisitos bsicos
raramente atendido. As empresas no se preocupam em colocar
funcionrios bem treinados e capacitados para fornecerem as
informaes mais primrias ao cliente. Veja o que diz o Cdigo de
defesa do consumidor8:Artigo 6 pargrafo III- So direitos bsicos do
consumidorIII - a informao adequada e clara sobre os diferentes
produtos e servios, com especificao correta de quantidade,
caractersticas, composio, qualidade e preo, bem como sobre os
riscos que apresentem.( LEI N 8.078, de 11 de setembro de
1990).
2.2.3 O cliente tambm deseja ser enxergado quando chega a
qualquer empresa
Mas quase sempre ele invisvel aos olhos dos funcionrios, que
insistem em priorizar os assuntos particulares e as ltimas piadas
do dia, muitos riem, conversam em grupo. Existem relatos de
clientes que j esperaram at trinta minutos, para que algum
funcionrio percebesse estavam esperando para serem atendidos e
comprar um produto daquela empresa, resultando em frustrao por no
efetuar a compra desejada.
2.2.4 O cliente quer ser levado a srio, ser tratado com
respeito
Segundo KOTLER (1991), um dos maiores consultores de marketing
da atualidade, conquistar novos clientes custa entre cinco a sete
vezes mais do que manter os j existentes. O cliente no est apenas
passeando, ele quem paga o seu salrio no fim do ms.
2.2.5 O cliente quer priorizar as suas necessidades e seus
interesses
Existem vrios fatores que geram impacto positivo na satisfao de
seus clientes. So eles: ouvir, encant-lo, oferecer produtos e
servios de qualidade, preo justo, condies de pagamento flexveis,
prazos cumpridos, existncia das mercadorias ou servios demandados,
atendimento gentil e comprometido, facilidades na entrega e
oportunidade de descontos e ofertas especiais.
2.2.6 O cliente est em busca de uma realizao pessoal, um sonho
ou at mesmo melhorar sua alto-estima
Quando o cliente decide entrar em alguma empresa, na maioria das
vezes ele j sabe o que quer, ele pode estar em busca de uma
realizao pessoal, de realizar um sonho ou at mesmo melhorar a sua
autoestima. A misso do vendedor (a) ajudar o cliente na concretizao
desses objetivos, e no frustr-lo com mau atendimento. O cliente
precisa sentir que o vendedor se importa com ele, e que est ali
para o qu ele precisar. Essa tambm uma forma de fidelizar o
cliente, com amizade, respeito, pois um cliente feliz e satisfeito
falar de sua empresa vendendo a imagem para vrios amigos e
parentes.ABDALA (2008), afirma que a qualidade no atendimento mais
importante que o preo do produto. Percebe-se que muitas vezes o
cliente no se importa com o preo do produto, pois ele j decidiu que
aquele servio ou produto que quer adquirir, para a realizao desta
compra vai depender somente da qualidade no atendimento que ele ir
receber ao ser abordado pelo funcionrio e toda a equipe da
empresa.
O imvel
Imveisso todos osbensque no se podem transportar sem que se
altere a sua essncia. Contrapem-se aos bens mveis, que podem
movimentar-se ou possuem movimento prprio.Bens mveis e imveis:
mveis so os que podem ser transportados por movimento prprio ou
removidos por fora alheia; imveis so os que no podem ser
transportados sem alterao de sua substncia.Bens imveis por
suanatureza: abrange o solo com sua superfcie, os seus acessrios e
adjacncias naturais, compreendendo as rvores e frutos pendentes, o
espao areo e o subsolo.Bens imveis por acesso fsica artificial:
inclui tudo aquilo que o homem incorporar permanentemente ao solo,
como a semente lanada terra, os edifcios e construes, de modo que
no se possa retirar sem destruio, modificao, fratura ou dano.Bens
imveis por acesso intelectual: so todas as coisas mveis que o
proprietrio do imvel mantiver, intencionalmente, empregadas em sua
explorao industrial, aformoseamento ou comodidade.Bens imveis por
determinao legal: so direitos reais sobre imveis (usofruto, uso,
habitao, enfiteuse, anticrese, servido predial), inclusive o penhor
agrcola e as aes que o asseguram; aplices da dvida pblica oneradas
com a clusula de inaliebilidade, decorrente de doao ou de
testamento; o direito sucesso aberta, ainda que a herana s seja
formada de bens mveis.Os bens imveis classificam-se em imveis
rurais e urbanos. Os conceitos doutrinrios para a classificao de
bens imveis dividem-se em duas correntes.A primeira corrente
doutrinria utiliza-se da classificao com base no critrio localizao,
esta doutrina foi a abraada pela carta magna de 1988. Para juristas
adeptos desta corrente segue conceito:
a- Imvel Rural ser todo imvel localizado fora dos permetros
urbanos estabelecidos pelas leis municipais.b- Imvel Urbano ser
todo imvel localizado dentro da rea urbana estabelecida pelas leis
municipais.Por outro lado, existe corrente doutrinria para a qual
no a localizao que distingue o imvel rural do urbano, mas sim, sua
destinao.O Direito Romano, j ensinava que no era a localizao do
imvel que o caracterizava como rural ou urbano, mas sua destinao:
(...) Urbana famlia, et rstica, non loco, sed genere
distinguiur...Atualmente, aps o advento da Lei n 4504-64, art.4,
inciso I, Lei 5.868, de 12 de dezembro de 1972 (artigo 6) e Lei n
8629-93, para efeitos de cadastro, o prdio rstico(rural), ser
aquele com rea contnua, superior a um hectare, qualquer que seja a
sua localizao, desde que destinado explorao extrativa , vegetal,
florestal , agrcola, pecuria ou agroindustrial.Direito das
Coisas
1.Conceito de Direito das CoisasDireito das Coisasabrange o
conjunto de normas sobre as relaes jurdicas que se referem,
basicamente, aosbens materiais *.Entende-se porbens materiaistodas
as coisas que possuem valor econmico, isto , coisas teis e raras,
capazes de despertar o interesse de apropriao pelo homem.*Em regra,
o Direito das Coisas cuida dos bens materiais. Mas h uma exceo aos
bens materiais; o Direito Autoral. Por isso, o sempre notvel
jurista Clvis Bevilquia definiu o Direito das Coisas como o
complexo das normas reguladoras das relaes jurdicas referentes aos
bens corpreos e ao Direito Autoral (inCdigo Civil dos Estados
Unidos do Brasil comentado,9 ed., Rio de Janeiro, 1953, v. 3).
Entretanto, a matria do Direito Autoral atualmente concebida parte
da sistemtica tradicional do Direito das Coisas (ver Lei n. 5.988,
de 14-12-1673).A PROPRIEDADEConceito e FunoA propriedade
caracterizada pelodomnioque o homem exerce sobre coisa que lhe
pertence. Baseando-se no Cdigo Civil (art. 524), pode-se definir
propriedade da seguinte maneira:Propriedade o direito de usar,
gozar e dispor de uma coisa, bem como de retir-la das mos de quem
quer que injustamente a detenha.O direito a propriedade, que
assegurado pela Constituio Federal, fundamenta-se em diversas
razes: A propriedade estimulo e recompensa para o trabalho:o homem
que trabalha precisa de uma recompensa pelo seu esforo. Essa
recompensa a propriedade dos bens materiais que lhe permitam uma
existncia digna. A propriedade conduz ao respeito pelas coisas:a
conquista da propriedade leva o homem a sentir mais de perto o
valor das coisas, despertando-lhe o desejo de conserv-las em
benefcio prprio, dos seus familiares e de seus semelhantes. claro
que esse desejo de conservao no se deve transformar na mesquinharia
do avarento, pois a virtude, como sempre, situa-se no meio-termo
entre as atitudes extremistas. A propriedade uma garantia de
liberdade:o homem que sobre nenhum bem exerce domnio acaba
tornando-se um escravo, passando a depender totalmente dos outros
para sobreviver.Perante o Direito brasileiro, a propriedade
apresenta-se com duas funes: Funo pessoal:a propriedade um direito
exclusivo e, em princpio, ilimitado. Alis, o que declara o art. 527
do Cdigo Civil: o domnio presume-se exclusivo e ilimitado, at prova
em contrrio.Exclusivo,porque o direito do proprietrio sobre sua
propriedadeexclui,automaticamente, o domnio de outras pessoas sobre
esta mesma coisa.Ilimitado,porque o direito de propriedade s se
extingue pela vontade do dono ou pela vontade da lei, no caso, por
exemplo, das desapropriaes por necessidade social ou utilidade
pblica. Funo social:a propriedade traz diversas responsabilidades
sociais para seu dono. Isto significa que a propriedade deve ser
aproveitada produtivamente, para prestar servios comunidade,
principalmente no caso da propriedade agrcola.O proprietrio no se
pode dar ao capricho de, apenas, conservar ou abandonar o que seu,
visando somente sua valorizao especulativa, pois, agindo desse
modo, estar impedindo que a comunidade possa participar dos
benefcios sociais que a propriedade poderia gerar, caso fosse
utilizada produtivamente.A funo social da propriedade est prevista
expressamente na Constituio Federal, como um dos princpios que
devem orientar a ordem scio-econmica do pas.DESAPROPRIAO E
INDENIZAO DE PROPRIEDADESConforme a Constituio Federal, no caso de
o Estado interessar-se pela desapropriao de um bem, o procedimento
deve estar fundamentado em razes de necessidade ou utilidade
pblica, garantindo-se ao proprietrio justa e prvia indenizao em
dinheiro, ou quando se tratar de desapropriao para reforma agrria,
mediante em ttulos da dvida agrria.Aquisio de propriedadeO Cdigo
Civil, ao tratar dasformas de aquisioda propriedade, impe condies
diferentes para a propriedade mvel e a imvel, sendo que esta ltima
tratada com maior rigor e solenidade. Um fato, entretanto, vlido
para ambas as formas de aquisio da propriedade, quer seja mvel,
quer seja imvel, que o simples contrato de compra e venda no
suficiente para transferir a propriedade de uma coisa. Para
efetivar tal transferncia, o Direito brasileiro exige: se o bem for
mvel,a tradio da coisa,isto , a entrega ou transmisso do bem; se o
bem for imvel,a transcriodo ttulo de transferncia no Registro de
Imveis.Vejamos, agora, mais detalhadamente, as formas de aquisio
dapropriedade mvel,enumeradas no art. 530 do Cdigo Civil: Transcrio
do ttulo de transferncia no Registro do Imvel:a escritura da compra
e venda imobiliria necessita, como j vimos, ser devidamente
registrada. Sem esse registro, o domnio do imvel no se transfere.
Acesso: o acrscimo sofrido por uma propriedade, devido a elementos
externos. Exemplo de acesso: formao de ilhas em rios particulares.
Usucapio: a aquisio de uma propriedade pela sua posse prolongada,
por um tempo fixado na lei. Existem duas espcies de usucapio: o
ordinrio e o extraordinrio.Ordinrio o usucapio que decorre da posse
de um imvel por dez anos, entre pessoas moradoras num mesmo
Municpio, e por quinze anos, entre pessoas moradoras em Municpios
diferentes. Para a existncia do usucapio ordinrio a lei exige a
posse mansa e pacfica, com justo ttulo e boa-f. O
usucapioextraordinrio aquele que decorre da posse de um imvel pelo
prazo de vinte anos, independentemente de ttulo de boa-f. Direito
hereditrio: a transmisso da propriedade pelasucessoque ocorre
depois da morte do proprietrio. Aberta a sucesso, a propriedade ser
transmitida por herana aos herdeiros legtimos e
testamentrios.Herdeiros legtimosso os descendentes, os ascendentes,
o cnjuge sobrevivente, os colaterais e o Estado.Herdeiros
testamentriosso aqueles nomeados no testamento.A CONSTITUIO E O
USUCAPIO DE IMVEISA Constituio Federal prev duas modalidades de
usucapio: o de terreno urbano e o de rea de terra rural.Usucapio
urbano:Aquele que tomou posse de um terreno particular de at 250
metros quadrados tornar-se- seuproprietrio legtimodesde que: no
seja dono de qualquer outro imvel na cidade ou no campo: permanea
na posse do terreno urbano sem interrupo, por 5 anos, e sem oposio
do eventual dono; utilize o terreno ocupado como sua moradia ou de
sua famlia.Usucapio rural:Aquele que tomou posse de rea de terra
pertencente a um particular de at 50 hectares de extenso tornar-se-
seuproprietrio legtimodesde que: no seja dono de qualquer outro
imvel rural ou urbano; permanea na rea por 5 anos ininterruptos,
sem oposio do eventual dono; utilize a rea ocupada como sua
moradia, tornando-aprodutivapor seu trabalho ou de sua
famlia.Estabelece a Constituio Federal que o direito ao usucapio no
ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Alm disso,
ficou determinado que osimveis pblicos(urbanos ou rurais) no sero
adquiridos por usucapio.Entre as formas de aquisio dapropriedade
mvelo Cdigo Civil menciona as seguintes: A ocupao: a posse de coisa
abandonada, que no tenha dono. So coisas sem dono e sujeitas
apropriao, por exemplo, os animais bravos, enquanto entregues sua
natural liberdade; A especificao: a transformao de matria-prima em
espcie nova, obtida pelo trabalho humano. Quem assim proceder ser
proprietrio da espcie nova, se a matria-prima era sua. Se a
matria-prima for alheia, caber indenizao ao seu proprietrio. A
confuso, comisto e adjuno:ocorreconfusoquando se fundem coisas
lquidas;comisto,quando se misturam coisas slidas;adjuno,quando se
justape uma coisa outra. Se as coisa confundidas, misturadas ou
ajuntadas pertencerem a diversos donos, estas permanecero na sua
propriedade, caso seja possvel separar tais coisas, sem estrag-las.
Se a separao no for possvel, o dono da coisa principal passar a ser
dono do conjunto obtido, indenizando os demais. O usucapio:para as
coisa mveis ocorre o usucapio com a posse continuada e sem oposio
durante trs anos, desde que baseada em justo ttulo e boa-f. Por
outro lado, se a posse da coisa mvel se prolongar por cinco anos,
produzir usucapio independentemente de ttulo de boa-f. A tradio:,
de modo geral, a entrega material da coisa, das mos dos
proprietrios para o comprador.
O condomnioOcondomnio domnio com. a propriedade exercida
juntamente com outras pessoal. Portanto, haver condomnio quando um
mesmobempertencer, simultaneamente, a mais de um proprietrio.Cada
pessoa que detm umafrao idealda propriedade do condomnio recebe o
nome decondmino.A lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, regula o
condomnio nos edifcios destinados a fins residenciais ou no
residenciais. O objetivo desta lei estabelecer um conjunto de
normas para promover melhor harmonia entre os condminos, uma vez
que o exerccio da propriedade em comum tem sido fonte de freqentes
rixas e conflitos. Entre os direito fundamentais dos condminos,
podemos citar os seguintes;Usar livre a coisa conforme seu destino
comum. Isso significa que cada condmino livre para fazer tudo o que
deseja na coisa comum, exceto atuar no sentido de impedir ou
perturbar igual direito de outro condmino.Reclamar ou reivindicar a
coisa comum de terceiro que injustamente a detenha.Por outro lado,
um dos principais deveres dos condminos aobrigaode contribuir, na
proporo de sua parte, para as despesas gerais de condomnio.Segundo
a Lei n. 4.591, compete aos condminos elaborar: Conveno do
condomnio,que o documento escrito destinado a estabelecer os
direitos e deveres de cada condmino, Regime interno,que o documento
complementar Conveno, destinado a estabelecer normas sobre o
funcionamento da edificao e o uso das coisas comuns. Freqentemente,
os regulamentos costumam ser colocados em tabuletas ou quadros,
afixados no andar trreo dos edifcios, prximo dos elevadores.A
representao do condomnio ser exercida por
umsndico,devidamenteeleitopelos condminos, na forma prevista pela
Conveno. O mandato do sndico eleito no poder exceder a dois anos,
permitindo-se reeleio. Compete ao sndico exercer aadministrao
interna da edificaono que se refere sua vigilncia, moralidade e
segurana, bem como aos servios que interessam a todos os
moradores.]
A POSSEConceito de posseDe um modo geral, podemos dizer queposse
a deteno material de uma coisa. Assim, considera-se possuidor toda
pessoa que tem, de fato, o exerccio de algum dos poderes inerentes
ao domnio, ou propriedade (Cdigo Civil, art. 485).A posse no deve
ser confundida com a propriedade. O inquilino, por exemplo, detm a
posse do imvel durante a vigncia da locao, mas no a sua
propriedade.Classificao da posseA posse pode ser classificada
segundo diversos critrios, dentre os quais destacamos os
seguintes:Posse direta e indireta.Posse direta aquela exercida
diretamente pelo possuidor com a autorizao do proprietrio. Exemplos
de possuidores diretos: o inquilino, o depositrio etc.Posse
indireta aquela que o proprietrio exerce, aps ter transferido a
coisa, por sua prpria vontade, ao possuidor direto. Exemplos: o
locador do imvel, o depositante etc.Posse justa e injusta.Posse
justa aquela quenofor violenta, clandestina ou precria (Cdigo
Civil, art. 489).Violenta a posse obtida mediante o uso da
fora.Clandestina a posse obtida s escondidas do proprietrio.Precria
a posse obtida por meio do abuso de confiana do possuidor direto
que, tendo recebido a coisa do proprietrio com a obrigao de
devolv-la depois de certo tempo, deixa de cumprir seu dever.
Exemplo: o inquilino que no devolver o imvel ao proprietrio.Posse
injusta, portanto, aquela que for violenta, clandestina ou
precria.Posse de boa-f e de m-f.Posse de boa-f aquela em que o
possuidor ignora o vcio, ou o obstculo que lhe impede a aquisio da
coisa, ou do direito possudo (Cdigo Civil, art. 490).Posse de m-f
aquela em que o possuidor est consciente de que a coisa foi
adquirida de forma violenta, clandestina ou precria.Aquisio da
posseA posse de uma coisa adquiri-se, de modo gera, pelaobteno do
poder de fato sobre essa coisa.Isso ocorre, basicamente, mediante
aapreenso.No que se refere aos bens imveis, a apreenso se d por
intermdio daocupao.Neste caso, o possuidor se apropria do imvel,
passando a utiliz-lo.J em relao aos bens imveis, a apreenso se d
por meio dadeslocaodesse bem para a esfera de utilizao e influncia
do possuidor.Perda da possePerde-se a posse de um bem desde o
instante em que o possuidor deixa de agir como dono do que era
seu.Segundo o art. 520 do Cdigo Civil, vejamos alguns exemplos de
casos em que se perde a posse: Pelo abandono da coisa. Pela entrega
(tradio) da coisa com a inteno de transmiti-la a outra pessoa. Pela
perda ou destruio da coisa e sua colocao fora do comrcio.Os efeitos
da posseA posse produz efeitos no campo jurdico. Dentre esses
efeitos destaca-se, por sua importncia,a proteo possessria.Com base
nesta proteo legal o possuidor tem direito a ser mantido na posse,
em caso de turbao, e restitudo, no caso de
esbulho.Ocorreturbaoquando algum perturbado na posse. Diante desse
problema, a lei assegura ao possuidor o direito de mover contra o
turbadorao de manuteno de posse.Ocorreesbulhoquando algum retirado
de sua posse pelo uso de violncia, clandestinidade ou abuso de
confiana. O possuidor tem o direito de moverao de reintegrao de
possepara restituir judicialmente a coisa.Como proteo preventiva da
posse, a lei assegura ainda ao possuidor ointerdito proibitrio.Esse
interdito visa a tranqilizar o possuidor que est sendo ameaado de
perturbao ou de esbulho em sua posse. Trata-se, portanto, de uma
medida judicial cujo objetivo fazer cessar a violncia que est
prestes a ocorrer.Contudo, percebe-se que nem todos os bens
interessam ao direito das coisas, pois o homem s se apropria de
bens teis satisfao de suas necessidades. De maneira que se o que
procura for uma coisa inesgotvel ou extremamente abundante,
destinada ao uso da comunidade, como a luz solar, o ar atmosfrico,
a gua do mar etc., no h motivo para que esse tipo de bem seja
regulado por norma de direito, porque no h nenhum interesse
econmico em control-lo. Logo, s sero incorporadas ao patrimnio do
homem as coisas teis e raras que despertam as disputas entre
homens, dando, essa apropriao, origem a um vnculo jurdico, que
domnio.PROPRIEDADE EM SUA VISO TRADICIONAL
Desde o direito romano, a questo da propriedade se pe diante dos
estudiosos do direito como das mais tormentosas, sem que se possa
desde logo denir lineamentos imutveis ou axiomas quaisquer.Em
primeiro lugar, vale referir que no apenas no Direito, como tambm
na economia, na cincia poltica e na sociologia, as discusses em
torno da funo e do conceito de propriedade sempre tiveram maior
vulto, havendo mesmo quem desejasse explicar a evoluo
histrico-econmica da sociedade humana como se fora uma histria da
propriedade sobre os bens de capital.Ao largo desta circunstncia
passaremos, pois no objetivo deste comentrio descortinar maiores
indagaes sobre questes desta profundidade. Vamos nos deter sobre o
que exarado do dispositivo acima, portanto.Na consolidao de
Teixeira de Freitas, j se lia no art. 884: Consiste o domnio na
livre faculdade de usar e dispor, das cousas e de as demandar por
aes reais. Ou seja, a frmula do artigo acima apenas consagra a
conjugao de poderes j prevista nas Ordenaes, e que se mantm at
hoje. Ocorre que este desar sinttico de poderes, conquanto verdade,
no encerra a compreenso jurdica da propriedade nos dias
atuais.Inicialmente, podemos afirmar que a propriedade consiste no
mais extenso direito real que um determinado ordenamento jurdico
confere a um titular.Gostamos desta definio no porque ela em
especial boa, mas porque reconhece como toda e qualquer uma h de
ser ruim, ou seja, impossvel formular um conceito uno e a-histrico
de propriedade. De qualquer sorte, todo direito subjetivo que
consistir, em uma dada ordem, no direito mais amplo que se d a um
titular sobre uma coisa, ser esta a propriedade, pois esta a funo
que ocupa, a de ser meio de exerccio de poder econmico e de
atribuio de titularidades.Consideramos tambm importante referir um
outro aspecto: o titular da propriedade possui, em relao coisa, um
poder interno e outro externo; interfere no destino da coisa, e
impede que terceiros o faam, ou s o faam de acordo com seus
desgnios. Portanto, a distribuio das titularidades e da riqueza
efetivamente passam pela normativizao da propriedade na
sociedade.
PODERES PROPRIETRIOS
O art. 1.228 do Cdigo Civil encerra os chamados poderes
proprietrios: usar, gozar, dispor e reivindicar, que permanecem com
estrutura semelhante desde as Institutas de Justiniano. esse o
primeiro artigo do captulo de propriedade do Cdigo Civil de 2002,
com a seguinte redao:Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de
usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de
quem quer que injustamente a possua ou detenha Essas
caractersticas, todavia, no devem se tomadas isoladamente, e sim
consideradas dentro de um quadro no qual a propriedade se comporta
de modo diferenciado, de acordo com as respectivas situaes. Deve-se
destacar o papel ocupado pela propriedade de direitos imateriais,
como cotas, aes, marcas, patentes, etc., como pedra de toque dessa
reviso.
A PROPRIEDADE NA SOCIEDADE: RIQUEZA, ACMULO E ACESSO
Mas se ser proprietrio ter esses poderes, e ser considerado o
principal interessado em relao a uma coisa, a propriedade sempre
uma situao modelo, a ser buscada e seguida, ou seria possvel
associar certas funes propriedade, e qualifica-la de acordo com
essas funes?
DIREITO DE PROPRIEDADE
A propriedade, consagrada como um dos direitos fundamentais
nocaputdo art. 5, e assegurada de maneira ampla no inciso XXII (
garantido o direito de propriedade) sofre as restries impostas pelo
prprio texto. Nesse sentido, no inciso XXIII (a propriedade atender
a sua funo social) temos que a propriedade deve atingir sua funo
social (art. 182, 4 e art. 186 da CF/88). O mau uso da propriedade
acarreta para o proprietrio as sanes previstas no art. 182
(propriedade urbana) e 184 (propriedade rural), culminando com a
desapropriao. Nessas hipteses, por se tratar de desapropriao com
carter punitivo, a indenizao mediante ttulos da dvida pblica,
resgatveis at 10 anos, para os imveis urbanos (art. 182,4, inc.
III) ou mediante ttulos da dvida agrria, resgatveis at 20 anos,
para os imveis rurais (art. 184). No se confundindo, pois, com a
desapropriao por necessidade pblica, ou interesse social, cuja
indenizao deve ser prvia, justa e em dinheiro (art. 5, inc. XXIV da
CF/88).Doutrinariamente, costuma-se distinguir essas trs hipteses
da seguinte maneira:1 "existenecessidade pblicaquando a Administrao
est diante de um problema inadivel e premente, isto , que no pode
ser removido, nem procrastinado, e para cuja soluo indispensvel
incorporar, no domnio do Estado, o bem particular;2 hutilidade
pblicaquando a utilizao da propriedade conveniente e vantajosa ao
interesse coletivo, mas no constitui um imperativo irremovvel;3
ocorreinteresse socialquando o Estado esteja diante dos chamados
interesses sociais, isto , daqueles diretamente atinentes camadas
mais pobres da populao e massa do povo em geral, concernentes
melhoria nas condies de vida, mais eqitativa distribuio da riqueza,
atenuao das desigualdades em sociedade" (cf. M. Seabra Fagundes,
1984:187-288).As desapropriaes por necessidade pblica e por
utilidade pblica tm como fundamento o art. 5, inc. XXIV, da CF/88,
regulamentado pelo Decreto-lei 3365/41. o referido Decreto-lei
fundiu em uma s categoria utilidade pblica os casos de necessidade
pblica e utilidade pblica (art. 5 do Decreto-lei 3365/41). Essa
modalidade de desapropriao de competncia da Unio, dos Estados, dos
Municpios, do Distrito Federal e dos Territrios (art. 2 do
Decreto-lei 3365/41).Os bens dos Estados, Municpios, distrito
Federal e Territrios podem ser desapropriados pela Unio e, os dos
Municpios, tambm pelos Estados; quer dizer que a entidade poltica
maior ou central pode expropriar bens da entidade poltica menor ou
local, mas o inverso no possvel.Quanto desapropriao porinteresse
social, h trs fundamentos constitucionais diversos, a cada um deles
correspondendo, no mbito da legislao ordinria, disciplina legal
diferente:1 o art. 5, inc. XXIV, da CF/88, disciplinado pela Lei
4132/62, que no seu art. 2 indica os casos de interesse social e da
competncia da Unio, dos Estados, dos Municpios, do Distrito Federal
e dos Territrios (aplicao do art. 2, do Decreto-lei 3365/41, por
fora do que dispe o art. 5 da lei 4132/62);2 o art. 182, 4 da
CF/88, que cuida de hiptese nova de desapropriao cujo objetivo
atender funo social da propriedade urbana; depende de regulamentao
por lei ordinria e de competncia exclusiva do Municpio e3 o art.
184, da CF/88, que prev a desapropriao por interesse social, para
fins de reforma agrria, que competncia exclusiva da Unio e que tem
como objetivo assegurar a funo social da propriedade rural; est
disciplinada pela Lei complementar 76/93, alterada pela Lei
Complementar 88/96, pelos arts. 18 a 23 do Estatuto da Terra (Lei
4504/64) e pela Lei 8629/93. A caracterizao de imvel rural, no
caso, meramente topogrfica, no devendo o intrprete se ater ao
critrio da destinao. Por isso, s o imvel situado em zona rural
poder ser objeto dessa espcie de desapropriao; no o urbano que
tenha destinao rural. O STF j desfez, entretanto, o engano de quem
entendia que a desapropriao de imveis rurais sempre de competncia
exclusiva da Unio; somente o e quando o imvel rural se destine
reforma agrria. (RDA 152/122 e RT 595/266)Funo Social da
Propriedade
1-FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADEPor estarmos sobre a gide do Estado
Democrtico de Direito, o Estado tem como escopo precpuo, o bem
estar social.Tentando buscar o bem comum, a prpria Constituio
Federal expe que a propriedade atender a sua funo social (CF/88,
art.5, XXIII).A ordem econmica preceituada no art.170 da CF/88 tem
por fim, assegurar a existncia digna a todos e deve observar o
princpio da funo social da propriedade (CF/88, art.170,
III).Enfocando os imveis urbanos, pode-se aferir que o legislador
constituinte concedeu uma ampla margem de poder ao legislador
municipal para dizer como ser cumprida a funo social. Corrobora-se
o exposto atravs do art.182, 2 da CF/88: "A propriedade urbana
cumpre sua funo social quando atende s exigncias fundamentais de
ordenao da cidade expressas no plano diretor".Como a propriedade
agora, cumpre uma funo social, como decorrncia de imveis provocaria
o agravamento do problema habitacional e a alta do aluguel. O
abandono de grandes glebas de terras no permetro urbano aos ratos,
escorpies e cobras, na atual conjuntura, seria no mnimo um abuso de
direito e jamais o direito de propriedade.Para garantir realmente
que a funo social da propriedade urbana seja cumprida o legislador
constituinte muniu o administrados com trs armas:a) Notificao para
o proprietrio construir, dando aproveitamento til ao espao, sob
pena da prpria administrao faze-lo compulsoriamente; (CF, art. 182,
4, I).b) Taxar o imvel com um imposto progressivo forte;c)
Finalmente aplicar a lei de desapropriao, pelo valor real acrescido
de juros, mas em ttulos da dvida pblica com prazo de 10 anos para
resgate.No tocante aos imveis rurais, entretanto, a Constituio
Federal foi menos generosa para com o legislador. Inicialmente,
percebe-se que s a Unio possui competncia material para promover a
desapropriao por descumprimento da funo social do imvel rural
(caput do art. 184 da CF/88).As propriedades rurais cumprem sua
funo social, quando atendem simultaneamente, segundo critrio e
graus de exigncias estabelecidos em lei, os seguintes requisitos:
(art.186 CF).I - Aproveitamento racional e adequado;II - Utilizao
adequada dos recursos naturais disponveis e preservao do meio
ambiente.III - Observncia das disposies que regulam as relaes de
trabalho;IV - Explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e
dos trabalhadores;Dando uma maior importncia sobre a funo social,
propriedade rural, pode-se observar a preocupao do legislador
constituinte e os estigmas do Estado Democrtico de Direito, no que
se refere proteo ao meio ambiente e a utilizao adequada de seus
recursos e movimento que tal utilizao traga o bem-estar e social
nos indivduos.Com a evoluo dos tempos, "hoje a propriedade deixa de
ser ao direito subjetivo do indivduo e passa a ser a funo social do
detentor dos capitais mobilirios ou imobilirios" (Alfredo Buzaid,Da
ao renovatria, 1958, p. XXII).Em relao ao Estado garantir a
fiscalizao ao contrato institucionalizado atravs da constituio
obvio que seja levado em conta que somente os municpios tomam
decises deste tipo, ou seja, quando um imvel mal utilizado, fazendo
assim papel contrrio s benfeitorias exigidas na constituio, este
dever ser taxado de modo a se adequar, porm quando no se adapta
pelo meio eficaz exigido pela legislao este com certeza dever ser
cedido ao patrimnio nacional, para que se faa um melhor
aproveitamento.ACESSOAcesso modo originrio de aquisio do domnio,
atravs dos acrscimos ou incorporao, natural ou artificial, de bem
inesperadamente. Assim, so acrscimos que a coisa sofre no seu valor
ou no volume em razo de elemento externo, normalmente pela
natureza. A formao da ilha considerada uma acrescncia aos terrenos
ribeirinhos, para dividi-los fraciona-se a ilha dividindo o rio
pelo lveo em duas partes, art. 1.248 a 1.250 do CC.1)
ESPCIES1.1)ACESSO POR FORMAO DE ILHASUma Ilha, por definio, um
prolongamento do relevo, estando numa depresso absoluta preenchida
por gua. Existem quatro tipos principais de ilha: ilhas
continentais, ilhas ocenicas, ilhas fluviais e ilhas vulcnicas.
Tambm existem algumas ilhas artificiais. De acordo com Maria Helena
Diniz[1], a ilha um acmulo paulatino de areia, de cascalho e
materiais levados pela correnteza, ou rebaixamento de guas,
deixando a descoberto e a seco uma parte do fundo ou do leito.As
guas pblicas podem ser de uso comum ou dominicais. As guas pblicas
de uso comum so: a) os mares territoriais, nos mesmos includos os
golfos, bahias, enseadas e portos; b) as correntes, canais, lagos e
lagoas navegveis ou flutuveis; c) as correntes de que se faam estas
guas; d) as fontes e reservatrios pblicos; e) as nascentes quando
forem de tal modo considerveis que, por si s, constituam o "caput
fluminis"; f) os braos de quaisquer correntes pblicas, desde que os
mesmos influam na navegabilidade ou flutuabilidade. Uma corrente
navegvel ou flutuvel se diz feita por outra quando se torna
navegvel logo depois de receber essa outra. As correntes de que se
fazem os lagos e lagoas navegveis ou flutuveis sero determinadas
pelo exame de peritos. No se compreendem na letra b) os lagos ou
lagoas situadas em um s prdio particular e por ele exclusivamente
cercado, quando no sejam alimentados por alguma corrente de uso
comum. A perenidade das guas condio essencial para que elas se
possam considerar pblicas, nos termos do artigo precedente.
Entretanto para os efeitos deste Cdigo ainda sero consideradas
perenes as guas que secarem em algum estio forte. Uma corrente
considerada pblica, nos termos da letra b) no perde este carter
porque em algum ou alguns de seus trechos deixe de ser navegvel ou
flutuvel, ainda se consideram pblicas, de uso comum todas as guas
situadas nas zonas periodicamente assoladas pelas secas, nos termos
e de acordo com a legislao especial sobre a matria. So pblicas
dominicais todas as guas situadas em terrenos que tambm o sejam,
quando as mesmas no forem do domnio pblico de uso comum, ou no
forem comuns. As guas comuns so as correntes no navegveis ou
flutuveis e de que essas no se faam.As guas particulares so as
nascentes e todas as guas situadas em terrenos que tambm o sejam,
quando as mesmas no estiverem classificadas entre as guas comuns de
todos, as guas pblicas ou as guas comuns.Desta forma, so bens da
Unio os lagos, rios e quaisquer correntes de gua em terrenos de seu
domnio, ou que banhem mais de um Estado, sirvam de limites com
outros pases, ou se estendam a territrio estrangeiro ou dele
provenham, bem como os terrenos marginais e as praias fluviais, bem
como as ilhas fluviais e lacustres nas zonas limtrofes com outros
pases; as praias martimas; as ilhas ocenicas e as costeiras,
excludas, destas, as que contenham a sede de Municpios, exceto
aquelas reas afetadas ao servio pblico e a unidade ambiental
federal, e as referidas no art. 26, II, e ainda, o mar territorial
(art. 20, da CF).Desta forma, aponta Maria Helena Diniz[2]que
somente interessam ao Direito Civil as ilhas formadas em rios no
navegveis ou particulares, por pertencerem ao domnio particular.A
ilha a aquisio do domnio pelo acrscimo ou incorporao de bem
inesperado. Pode ser pela acesso natural (art. 1.249, CC).Art.
1.249.As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares
pertencem aos proprietrios ribeirinhos fronteiros, observadas as
regras seguintes:I - as que se formarem no meio do rio
consideram-se acrscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos
fronteiros de ambas as margens, na proporo de suas testadas, at a
linha que dividir o lveo em duas partes iguais;II - as que se
formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se
acrscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;III
- as que se formarem pelo desdobramento de um novo brao do rio
continuam a pertencer aos proprietrios dos terrenos custa dos quais
se constituram.As regras tambm constam dos artigos 23 a 25 do Cdigo
das guas dispe que:Art. 23.As ilhas ou ilhotas, que se formarem no
lveo de uma corrente, pertencem ao domnio pblico, no caso das guas
pblicas, e ao domnio particular, no caso das guas comuns ou
particulares. 1 Se a corrente servir de divisa entre diversos
proprietrios e elas estiverem no meio da corrente, pertencem a
todos esses proprietrios, na proporo de suas testadas at a linha
que dividir o lveo em duas partes iguais. 2 As que estiverem
situadas entre esta linha e uma das margens pertencem, apenas, ao
proprietrio ou proprietrios desta margem.Art. 24. As ilhas ou
ilhotas, que se formarem, pelo desdobramento de um novo brao de
corrente, pertencem aos proprietrios dos terrenos, a custa dos
quais se formaram.Pargrafo nico. Se a corrente, porm, navegvel ou
flutuvel, eles podero entrar para o domnio pblico, mediante prvia
indenizao.Art. 25. As ilhas ou ilhotas, quando de domnio pblico,
consideram-se coisas patrimoniais, salvo se estiverem destinadas ao
uso comum.Para uma melhor compreenso do assunto e seguindo o mtodo
de Maria Helana Diniz[3]e Flvio Tartuce e Jos Fernando
Simo[4]optamos por elaborar grficos sobre o assunto, de forma a
evitar confuso:A) Ilhas formadas no meio do rio cuja margem de
proprietrios diferentes:
B) As ilhas formadas entre o meio do rio e uma das margens
consideram-se acrscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse
mesmo lado:
C) As ilhas, que se formarem, pelo desdobramento de um novo brao
de corrente, pertencem aos proprietrios dos terrenos, a custa dos
quais se formaram 1.2)ACESSO POR FORMAO DE ALUVIO o acrscimo lento
formado nas margens dos rios, que importa em aquisio para o
proprietrio do imvel, segundo o princpio do o acessrio segue o
principal, trata-se no caso de aluvio decorrente de fato
natural.Art. 1.250.Os acrscimos formados, sucessiva e
imperceptivelmente, por depsitos e aterros naturais ao longo das
margens das correntes, ou pelo desvio das guas destas, pertencem
aos donos dos terrenos marginais, sem indenizao.Pargrafo nico. O
terreno aluvial, que se formar em frente de prdios de proprietrios
diferentes, dividir-se- entre eles, na proporo da testada de cada
um sobre a antiga margem.O Cdigo das guas prev:Art. 17. Os
acrscimos por aluvio formados as margens das correntes comuns, ou
das correntes pblicas de uso comum a que se refere o art. 12,
pertencem aos proprietrios marginais, nessa Segunda hiptese,
mantida, porm, a servido de trnsito constantes do mesmo artigo,
recuada a faixa respectiva, na proporo do terreno
conquistado.Pargrafo nico. Se o lveo for limitado por uma estrada
pblica, esses acrscimos sero pblicos dominicais, com ressalva
idntica a da ltima parte do 1 do artigo anterior.Art. 18. Quando a
"aluvio" se formar em frente a prdios pertencentes a proprietrios
diversos, far-se- a diviso entre eles, em proporo a testada que
cada um dos prdios apresentava sobre a antiga margem.Desta forma,
podemos classificar a aluvio como prpria, onde ocorre o acrscimo
paulatino, de forma sucessiva e imperceptvel as margens de um curso
de gua, ou seja, o acrscimo ocorre em decorrncia do acumulo de
terra. J aluvio imprpria, decorre do afastamento das guas de um
curso, ou seja, as guas do rio se afastam, de forma gradativa e
imperceptvel.Caso ocorra aluvio seja na modalidade prpria ou
imprpria em frente a prdios pertencente aos proprietrios diversos,
far-se- diviso entre eles, em proporo a testada e que cada um dos
prdios apresentava sobre a antiga margema) Aluvio prpria
b) Aluvio imprpria
1.3)ACESSO POR FORA AVULSO desmembramento sbito por fora da
corrente de gua, que desfigura o imvel tornando-o total ou
parcialmente imprprio para o uso. Neste caso o dono poder reclamar
indenizao, no prazo decadencial de um ano, no havendo a
possibilidade de remoo (art. 1.251, CC).Art. 1.251.Quando, por fora
natural violenta, uma poro de terra se destacar de um prdio e se
juntar a outro, o dono deste adquirir a propriedade do acrscimo, se
indenizar o dono do primeiro ou, sem indenizao, se, em um ano,
ningum houver reclamado.Pargrafo nico. Recusando-se ao pagamento de
indenizao, o dono do prdio a que se juntou a poro de terra dever
aquiescer a que se remova a parte acrescida.O Cdigo das guas
prev:Art. 19.Verifica-se a "avulso" quando a fora sbita da corrente
arrancar uma parte considervel e reconhecvel de um prdio,
arrojando-a sobre outro prdio.Art. 20 O dono daquele poder
reclam-lo ao deste, a quem permitido optar, ou pelo consentimento
na remoo da mesma, ou pela indenizao ao reclamante.Pargrafo nico.
No se verificando esta reclamao no prazo de um ano, a incorporao se
considera consumada, e o proprietrio prejudicado perde o direito de
reivindicar e de exigir indenizao.Art. 21. Quando a "avulso" for de
coisa no susceptvel de aderncia natural, ser regulada pelos
princpios de direito que regem a inveno.Art. 22. Nos casos
semelhantes, aplicam-se "avulso" os diapositivos que regem a
"aluvio".A avulso s se verifica quando se tratar de ma poro de
terra. Demais objetos porventura destacados de um imvel e lavados a
fora violenta a outro terreno, sem aderncia ao prdio, so
considerados coisas perdidas, devendo o proprietrio restitu-las,
aplicando-se as normas relativas descoberta. Se o acrscimo for
realizado por interveno humana, adotar-se-o as regras relativas s
acesses artificiais.
1.4)ACESSO POR ABANDONO DE LVEOVale dizer, apropriar-se do leito
de um rio que se secou, que pertencer aos proprietrios ribeirinhos.
Se o rio retornar ao leito antigo, recompor-se- a situao anterior
(art. 1.252, CC).Art. 1.252. O lveo abandonado de corrente pertence
aos proprietrios ribeirinhos das duas margens, sem que tenham
indenizao os donos dos terrenos por onde as guas abrirem novo
curso, entendendo-se que os prdios marginais se estendem at o meio
do lveo.O Cdigo das guas prev:Art. 9 lveo a superfcie que as guas
cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente
enxuto.Art. 10. O lveo ser pblico de uso comum, ou dominical,
conforme a propriedade das respectivas guas; e ser particular no
caso das guas comuns ou das guas particulares. 1 Na hiptese de uma
corrente que sirva de divisa entre diversos proprietrios, o direito
de cada um deles se estende a todo o comprimento de sua testada at
a linha que divide o lveo ao meio. 2 Na hiptese de um lago ou lagoa
nas mesmas condies, o direito de cada proprietrio estender-se-
desde a margem at a linha ou ponto mais conveniente para diviso
equitativa das guas, na extenso da testada de cada quinhoeiro,
linha ou ponto locados, de preferncia, segundo o prprio uso dos
ribeirinhos.Art. 26. O lveo abandonado da corrente pblica pertence
aos proprietrios ribeirinhos das duas margens, sem que tenham
direito a indenizao alguma os donos dos terrenos por onde as guas
abrigarem novo curso.Pargrafo nico. Retornando o rio ao seu antigo
leito, o abandonado volta aos seus antigos donos, salvo a hiptese
do artigo seguinte, a no ser que esses donos indenizem ao
Estado.Art. 27. Se a mudana da corrente se fez por utilidade
pblica, o prdio ocupado pelo novo lveo deve ser indenizado, e o
lveo abandonado passa a pertencer ao expropriante para que se
compense da despesa feita.No se pode confundir o lveo abandonado,
em que o rio seca, com a aluvio imprpria, em que parte do lveo
descobre-se em razo de um desvio no curso das guas. Deve
originar-se de foras naturais, pois, se oriundo de motivo de
utilidade pblica passa a pertencer a posse do lveo abandonado
pessoa de Direito Pblico que houver desapropriado, indenizando-se
aquele que perdeu suas terras, nos moldes de uma desapropriao
indireta, no entanto, por se tratar de um acontecimento natural, os
donos dos terrenos por onde o rio inaugurar novo curso no tero
direito a indenizao.Jurisprudncia:1) Recurso especial. Ausncia de
prequestionamento. No-configurado o imprescindvel confronto
analtico. Legitimidade da municipalidade para a propositura de
reintegrao de posse. lveo abandonado. Faixa de servido
administrativa. Ausncia de impugnao oportuna. Art. 27 do cdigo de
guas. Modificao do curso do leito do rio tiet. Aquisio da
propriedade como forma de compensar o prejuzo decorrente da
expropriao do prdio por onde passa o novo curso.Vale salientar que
o recurso especial to-somente merece ser conhecido em relao a alnea
"a" do permissivo constitucional, em face da pretensa violao dos
artigos 26, 27, 29 e 31 do Decreto-lei n. 24.643/34 Cdigo de guas.
oportuno esclarecer que o bem imvel em questo situa-se na avenida
Embaixador Macedo Soares, junto via de acesso da ponte da Freguesia
do , zona oeste de So Paulo (fl. 300). Trata-se, em verdade, de uma
rea que mede 660,00 m2, , a qual se superpe em parte "sobre o
antigo lveo do Rio Tiet em 196,00 m2, e outra parte sobre a faixa
de servido administrativa de 15m de largura em 464,00 m2" (fls.
305/307).A teordo que restou consignado na v. sentena, "de acordo
com a documentao juntada com a petio inicial, bem como com os
documentos juntados s fls. 462 e seguintes e, ainda, com o laudo do
perito judicial, foi a Municipalidade de So Paulo que retificou o
antigo leito do Rio Tiet" (fls. 729 e 772).A simples alterao do
curso do Rio Tiet no tem a virtude de alterar a natureza da faixa
de servido administrativa constituda sobre propriedade particular,
a qual foi instituda em prol do poder pblico.No constam dos autos
elementos que possam indicar que a rea onde atualmente subsiste a
servido administrativa, identificada pela natureza jurdica de
terreno reservado, foi objeto de desapropriao, com a correspectiva
indenizao do proprietrio.Esse fato, de per se, culmina com a
impossibilidade de o ente pblico promover reintegrao de posse de
rea compreendida por servido administrativa.Em momento algum do
processo, no entanto, essa questo foi suscitada, ou seja, no se
verificou que a municipalidade pugna pela reintegrao de posse de
uma faixa de servido administrativa, cuja propriedade
indubitavelmente privada e a posse exercida pela recorrida desde
longa data.Diante desses fatores, tampouco na via especial poder
ser apreciado tal aspecto, ainda que envolva uma das condies da ao,
porquanto ausente o imprescindvel prequestionamento da matria (AGA
199.033/RJ, Rel. Min. Slvio de Figueiredo Teixeira, DJ 08.03.2000)
A partir das informaes supra esposadas, possvel concluir que, por
mais que as guas pblicas de uso comum como o o Rio Tiet , bem como
o seu lveo, pertenam aos Estados quando percorram parte dos
territrios de dois ou mais Municpios (artigo 29, II, "b", do Cdigo
de guas), constata-se que o Municpio de So Paulo tambm possui a
propriedade de alguns terrenos ribeirinhos desapropriados,
permutados ou decorrentes de lveos abandonados.guisa de reforo no
que tange legitimidade da Municipalidade para propor ao de
reintegrao de posse, cabe asseverar que o saudoso Ministro Evandro
Lins e Silva, desde meados da dcada de 60, j preconizava que os
"terrenos marginais do rio Tiet pertencem municipalidade de So
Paulo" (AI 31.535/SP, Rel. Min. Evandro Lins e Silva, DJ
04.12.1964, p. 284). No-impugnada oportunamente a matria referente
reintegrao de posse da faixa de servido administrativa, associada a
circunstncia de a municipalidade estar investida da natureza de
proprietria do lveo abandonado, imperioso asseverar que a pretenso
recursal resta integralmente prejudicada.Mediante o enfoque
concedido segunda premissa, ou seja, considerando-se que a
Municipalidade teria o direito propriedade do lveo como forma de
ressarcir-se do prejuzo sofrido com a expropriao do prdio por onde
passa o novo curso do Tiet, tampouco merece reparo o acrdo
recorrido.Conheo em parte do recurso especial e, na parte
conhecida, nego-lhe provimento.[5]2) Processo Civil. Agravo no
Recurso Especial. Ao de diviso. Desvio do curso do rio. Utilidade
pblica. lveo abandonado. Propriedade do Estado. Cdigo de guas, art.
27. Litigncia de m-f. Atentado verdade dos fatos. Reexame de prova.
Prova do prejuzo e julgamento extra petita. Prequestionamento.
Ausncia. - Se o rio teve seu curso alterado por ingerncia do Poder
Pblico, e no por fato exclusivo da natureza, pertence ao
expropriante a frao de terra correspondente ao lveo abandonado. -
inadmissvel o recurso especial na parte em que dependa de reexame
de prova e se no houve o prequestionamento do direito tido por
violado. - Agravo no recurso especial a que se nega
provimento.[6]1.5)ACESSO POR CONSTRUES E PLANTAES ou ACESSES
ARTIFICIAISSo decorrentes de conduta humana e podem ser mvel e
imvel. Se imvel prprio considerada como benfeitoria, se imvel
alheio considerada mera acesso ou coisa, p.ex: plantao, semeadura
(art. 1.253 a 1.257, CC).Conceito de acesses artificiais (art.s
1.253 a 1.259, CC): Resultam de trabalho humano, comoplantaese
construes(art. 1.248, V, CC), tendo carter oneroso e submete-se
regra de que tudo aquilo que se incorpora ao bem, em razo de uma ao
qualquer, cai sob o domnio do seu proprietrio ante a presuno
juristantum, contida no art. 1.253, do CC.Diferena entre acesses
artificiais e benfeitorias reside no fato de que
asacessesartificiaisso obras que criam uma coisa nova e que se
aderem propriedade anteriormente existente e asbenfeitoriasso as
despesas feitas com a coisa, ou obras feitas na coisa, com o fito
de conserv-la, melhor-la ou embelez-la. A acesso artificial a
aquisio de uma coisa nova pelo proprietrio dela. No constitui uma
acesso a conservao de plantaes j existentes, pela substituio de
algumas plantas mortas. Esse caso uma benfeitoria, por no haver
nenhuma alterao na substncia e na destinao da coisa. Se fizermos um
pomar em terreno alheio, onde nada havia anteriormente, teremos uma
acesso por plantao, que se caracteriza pela circunstncia de
produzir uma mudana, ainda que vantajosa, no destino econmico do
imvel, alterando sua substncia. Alm disso, na acesso, a boa-f
elemento imprescindvel para que haja indenizao; na benfeitoria ela
irrelevante, quando se trata de benfeitoria necessria.
Nabenfeitoriah, at certo ponto, uma caracterstica de gesto de
negcio, onde se faz presente o princpio da solidariedade humana e
do no locupletamento. Naacessoo possuidor visa o seu prprio
interesse, sem se preocupar com o do proprietrio. O art. 1.219, do
CC, admite a reteno para as benfeitorias necessrias ou teis, tendo
por fundamento a posse jurdica. Nada h em nosso sistema jurdico que
permita o direito de reteno por acesso, em razo de ressarcimento. A
ttulo de concluso e para desmistificar esta celeuma, Cristiano
Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, tecem as seguintes
consideraes:Acesses artificiais e benfeitorias so institutos que no
se confundem. As benfeitorias so includas na classe das coisas
acessrias (art. 96, CC), conceituadas como obras e despesas feitas
em coisas alheias para conserv-las (necessrias), melhor-las (teis),
embelez-las (volupturias). J as acesses artificiais inserem-se
entre os modos de aquisio da propriedade imobiliria, consistindo em
obras que criam coisas novas, aderindo propriedade
preexistente.[7]Toda construo ou plantao existente em um terreno
presume-se feita pelo proprietrio e sua custa, at que se prove o
contrrio. Assim, aquele que semeia, planta ou edifica em terreno
prprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a
propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, alm de
responder por perdas e danos, se agiu de m-f.Marco Aurlio Viana
demonstra que o mais adequado seria o dono dos materiais pudesse
reivindic-los, mas por uma questo de poltica legislativa e
necessidade de manuteno do equilbrio das relaes sociais, a aquisio
beneficiara o dono do terreno, estando-se os transtornos da
destruio da coisa, que nada beneficiaria o prejudiciado, j que no
haver mais identidade entre o que o dono perdeu e o que poder
recuperar. Portanto, s se poder reivindicar os bens do dono do
terreno antes do momento que ele incorpore ao seu solo[8]. O
Enunciado n 81, da 1 Jornada de Direito Civil, promovida pelo
Conselho Federal de Justia, prev que o direito de reteno previsto
no art. 1.219 do CC, decorrente da realizao de benfeitorias
necessrias e teis, tambm se aplica s acesses (construes e plantaes)
nas mesmas circunstncias.Imagine-se o seguinte exemplo: algum est
guardando, por ato de amizade, cimento de parente em sua garagem.
Certo dia, essa pessoa utiliza o cimento e constri em sua casa um
canil. No caso em questo o sujeito ter a propriedade do que foi
construdo, mas por obvio ter que pagar ao amigo o cimento, sem
prejuzo dos danos, pois claramente agiu de m-f, pois o sujeito que
guardava o cimento sabia claramente que cimento no era seu, havendo
desrespeitado boa-f subjetiva, surgindo da a responsabilidade
civil, j que a m-f induz a culpa.Aquele que semeia, planta ou
edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietrio, as
sementes, plantas e construes; se procedeu de boa-f, ter direito a
indenizao. Se a construo ou a plantao exceder consideravelmente o
valor do terreno, aquele que, de boa-f, plantou ou edificou,
adquirir a propriedade do solo, mediante pagamento da indenizao
fixada judicialmente, se no houver acordo. Imaginemos o seguinte
exemplo: algum planta um pomar em terreno alheio, onde nada havia
anteriormente, temos uma acesso por plantao, que se caracteriza
pela circunstncia de produzir uma mudana, ainda que vantajosa, no
destino econmico do imvel alterando sua substancia, caso o sujeito
se encontre de boa-f, em virtude do consentimento tcito do dono da
terra, passar a ter direito a indenizao, Caso a plantao exceda
consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-f, plantou
ou edificou, adquirir a propriedade do solo, mediante pagamento da
indenizao fixada judicialmente, se no houver acordo. Neste ltimo
caso, Marco Aurlio Bezerra Meloe Cristiano Chaves de Farias e
Nelson Rosenvald denominam de acesso invertida ou inversa[9], onde
a plantao ou a construo passa a ser considerada como bem principal
e o bem imvel se torna o acessrio.Jurisprudncia:Realizada no bem
constrito (terreno). Indivisibilidade. Acesso artificial. Artigo
1255 do Cdigo Civil. 1. A circunstncia de a propriedade do terreno
ser da empresa devedora e a propriedade da edificao ser dos
embargantes constitui hiptese de condomnio indivisvel. De regra,
verificada acesso (edificao) realizada no bem constrito (terreno),
este passa a ter a condio de indivisvel, devendo ser reservado
valor correspondente parcela do co-proprietrio sem olvidar direito
de preferncia do mesmo na aquisio do bem.2. In casu, como h acesso
de boa-f, e para evitar prejuzo a eventual arrematante, o qual,
provavelmente, estar sujeito discusso judicial em relao ao artigo
1255, "caput" e pargrafo nico do Cdigo Civil, o leilo do imvel
(terreno) somente poder ser levado a leilo aps dirimida, nas vias
apropriadas, a controvrsia acerca da acesso artificial.3. Apelao
parcialmente provida.[10]No entanto, se de ambas as partes houve
m-f, adquirir o proprietrio as sementes, plantas e construes,
devendo ressarcir o valor das acesses. Presume-se m-f no
proprietrio, quando o trabalho de construo, ou lavoura, se fez em
sua presena e sem impugnao sua. Aplica-se ao caso de no pertencerem
as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-f os empregou em
solo alheio. O proprietrio das sementes, plantas ou materiais poder
cobrar do proprietrio do solo a indenizao devida, quando no puder
hav-la do plantador ou construtor. Imaginemos o seguinte exemplo:
Aps o matrimnio, o casal Jos e Maria delibere por edificar no fundo
do terreno de Antonio, pai de Jos, tempos depois, o casal veio a
separar-se, a Maria no ter deferida a propriedade do imvel, pois
este pertencer a seu sogro Antonio, titular do solo. Todavia, Maria
poder pleitear indenizao calculada sobre 50% do valor da acesso,
uma vez que o proprietrio Antonio obrou de m-f, ao permitir a
construo em seu terreno.Se a construo, feita parcialmente em solo
prprio, invade solo alheio em proporo no superior vigsima parte
deste, adquire o construtor de boa-f a propriedade da parte do solo
invadido, se o valor da construo exceder o dessa parte, e responde
por indenizao que represente, tambm, o valor da rea perdida e a
desvalorizao da rea remanescente. Pagando em dcuplo as perdas e
danos previstos neste artigo, o construtor de m-f adquire a
propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporo vigsima
parte deste e o valor da construo exceder consideravelmente o dessa
parte e no se puder demolir a poro invasora sem grave prejuzo para
a construo.O Enunciado n 318, da 4 Jornada de Direito Civil,
promovida pelo Conselho Federal de Justia, prev que o direito
aquisio da propriedade do solo em favor do construtor de m-f (art.
1.258, pargrafo nico) somente vivel quando, alm dos requisitos
explcitos previstos em lei, houver necessidade de proteger
terceiros de boa-f.Se o construtor estiver de boa-f, e a invaso do
solo alheio exceder a vigsima parte deste, adquire a propriedade da
parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam
o valor que a invaso acrescer construo, mais o da rea perdida e o
da desvalorizao da rea remanescente; se de m-f, obrigado a demolir
o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que sero
devidos em dobro.1.6)ACESSO NATURAL DE ANIMAISQuando o animal
domstico volta ou passa a viver em outra propriedade, passa aquele
proprietrio a deter o direito sobre ele, sendo que o semovente
voltou condio deresnullius. Nosso Cdigo no trata tal
matria.[11]Notas:[1]DINIZ, Maria Helena.Direito Civil
Brasileiro:Direito das coisas.v. 4, So Paulo: Saraiva, 2005, p.
146.[2]DINIZ, Maria Helena.Direito Civil Brasileiro:Direito das
coisas.v. 4, So Paulo: Saraiva, 2005, p. 146.[3]DINIZ, Maria
Helena.Direito Civil Brasileiro:Direito das coisas.v. 4, So Paulo:
Saraiva, 2005, p. 146.[4]TARTUCE, Flvio; SIMO, Jos Fernando.Direito
civil.Srie Concursos Pblicos. So Paulo: Ed. Mtodo. 2008. V. 4, p.
152.[5]STJ. T2 - Segunda Turma. REsp 330046/SP. Recurso Especial
2001/0061492-6. Rel. Min. Franciulli Netto. Data do Julgamento:
09/11/2004. DJ 11/04/2005 p. 214.www.stj.jus.br. Acesso em
12/02/2009.[6]STJ. T3 - Terceira Turma. AgRg no REsp 431698/SP.
Agravo Regimental No Recurso Especial 2002/0048962-6. Rel. Min.
Nancy Andrighi. Data do Julgamento: 27/08/2002. DJ 30/09/2002 p.
259. JBCC vol. 199 p. 89.www.stj.jus.br. Acesso em
12/02/2009.[7]FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD,
Nelson.DireitosReais. Rio de Janeiro: Ed. Lumen Juris, 2006, p.
323.[8]VIANA, Marco Aurlio.Comentarios ao novo cdigo civil volume
XVI p. 151apudFARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD,
Nelson.DireitosReais. Rio de Janeiro: Ed. Lumen Juris, 2006, p.
319.[9]MELO, Marco Aurlio Bezerra de.Direito das coisas.2 Ed. Rio
de Janeiro: Ed. Lumen Juris, 2008, p. 147. FARIAS, Cristiano Chaves
de; ROSENVALD, Nelson.DireitosReais. Rio de Janeiro: Ed. Lumen
Juris, 2006, p. 320.[10]TRF4. 1 Turma. Apelao Civel: AC 6983 RS
2004.71.07.006983-7. Rel. Artur Csar de Souza. Data do Julgamento:
26/07/2006. DJ 23/08/2006 P. 998.
http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1222776/apelacao-civel-ac-6983-rs-20047107006983-7-trf4.
Acesso em 12/04/2009.[11]VENOSA, Slvio de Salvo.Direito civil.v. V.
So Paulo: Atlas, 2005, p. 168.
Modos de perda da propriedade imvel e mvelIntroduo
Umas das caractersticas da propriedade a perpetuidade. Em
princpio, a propriedade irrevogvel, transmitindo-se aos seus
sucessores (artigo 1784 do CC).No Cdigo Civil de 2002, perde-se a
propriedade voluntariamente por alienao, abandono e renncia (artigo
1275, I, II e III do CC) e, perde-se a propriedade
involuntariamente, pelo perecimento e pela desapropriao (artigo
1275, IV e V, do CC).Enquanto, no Cdigo Civil de 1916, o artigo 584
enunciava os modos extintivos da propriedade sobre bens imveis, o
novo Cdigo Civil refere-se, no artigo 1275, tanto perda da
propriedade mobiliria como da imobiliria.O artigo 1275 meramente
exemplificativoao indicar cinco formas de perda da propriedade. O
legislador no exaure as possibilidades de perda da propriedade.
Nesse sentido a usucapioe a acessono so apenas modos originrios de
aquisio da propriedade, mas tambm modos de perda da propriedade
para aquele proprietrio desidioso que no cuidou de resguardar a sua
posse, como tambm para aquele que teve o seu bem acessrio unido e
incorporado propriedade do titular do bem principal. O casamento
pela comunho universal, a seu turno, modo imediato de perda da
propriedade imobiliria para aquele que antes das npcias possua
algum patrimnio.A arrematao e adjudicao, efeitos de um processo
executivo, so formas de perda da propriedade, os bens so penhorados
e levados em hasta pblica. No primeiro caso, terceira pessoa
adquire-os; no segundo, o prprio exequente incorporo-os ao
patrimnio. Nos dois casos, o ato judicial impe o incio da passagem
coativa do bem. Com base na carta de arrematao ou adjudicao, o
particular efetuar o registro na circunscrio imobiliria competente,
adquirindo, ento, a propriedade.Outro modo de perda da propriedade
verificado no artigo 1359do CC, ao cuidar dapropriedade resolvel. H
propriedade resolvel, quando o negcio jurdico que a constituiu
subordina expressamente sua durao ao implemento de condio
resolutiva ou advento do termo. Sendo verificado o evento futuro, o
proprietrio perde o domnio.
Alienao
uma forma de extino subjetiva do domnio, em que o titular desse
direito, por vontade prpria, transmite a outrem seu direito sobre a
coisa. a transmisso de um direito de um patrimnio a outro.Essa
transmisso pode ser a ttulo gratuito (doao) ou oneroso (compra e
venda).Na alienao h uma composio de dois elementos: o negativo,
consistente no destaque da coisa do patrimnio do alienante, e o
positivo, que se traduz na aquisio desse bem por um outro
patrimnio. H concomitantemente, a aquisio e perda do domnio pelas
partes que intervm na alienao. De um lado, h a aquisio pelo
adquirente, e de outro, a perda pelo transmitente.
A alienao, como ato bilateral transmissivo de direito real,
requer a solenidade da escritura pblica para o seu aperfeioamento,
nos casos em que o valor do bem seja superior a trinta salrios
mnimos (artigo 108 do CC).Sabe-se que o efeito da perda da
propriedade pela alienao sempre ser subordinado tradio, para bens
mveis, como ao registro do ttulo aquisitivo para os imveis.
Renncia
A renncia implica em abdicar, abrir mo de direitos. ParaVenosaa
renncia ato jurdico pelo qual algum abandona um direito, sem
transferi-lo a outrem. ato unilateral. Independe, portanto, de
aceitao. Alm de unilateral, irrevogvel e no se presume, dado seu
carter, devendo ser expresso. A renncia em favor de outrem revogue
ao sentido do instituto porque traduz alienao.A renncia sempre
possvel, embora difcil de ocorrer, desde que no cause prejuzos a
terceiros, por exemplo, o proprietrio A leva a registro escritura
pblica de renncia da propriedade em razo dos altos encargos
tributrios que incidem sobre o bem e da dificuldade de alienao pelo
fato do imvel se localizar em regio de conflitos agrrios.A renncia
de herana em prejuzo a credores, por exemplo, ineficaz.Em razo da
gravidade de suas consequncias, a renncia requer ato expresso
devidamente formalizado por escritura pblica nos mesmos moldes
descritos pelo artigo 108 do CC, para a alienao.Alm disso, de
acordo com o pargrafo nico do artigo 1275 do CC, o ato de renncia
para ter validade subordinado ao exame do registro imobilirio do
local do imvel, provocando o cancelamento do registro.OBS.:segundo
Maria Helena Diniz a renncia deve ser feita em favor de terceira
pessoa que no precisa manifestar a sua aceitao.
Abandono
Ato material pelo qual o proprietrio desfaz-se da coisa porque
no quer mais ser seu dono. Porno ser um ato expresso como a
renncia, o abandono deve resultar de atos exteriores que atestem a
manifesta inteno de abandonar, sendo insuficiente o mero desprezo
fsico pela coisa, se no acompanhado de sinais evidentes do nimo de
abdicar da propriedade. Em outras palavras, o mero desuso no
importa em abandono. Em razo disso difcil precisar a inteno quando
se cuida de bem imvel, pois, o simples fato de uma pessoa fechar a
sua casa no implica abandono. Ele no se presume devendo resultar de
atos que virtualmente o contenha.Fato que desperta interesse a
faculdade aberta peloartigo 1276do CC de o imvel abandonando ser
arrecadado como bem vago e passar, trs anos depois, propriedade do
Municpio ou do Distrito Federal, se urbano, ou Unio federal, no
caso de imvel rural. A regra em anlise no comenta se o critrio para
aferio da propriedade como urbana ou rural o da destinao ou da
localizao. Em sintonia com o instituto da usucapio (artigo 1239 do
CC e 191 da CF) e da tributao (IPTU e ITR), parece ser mais
acertado o critrio da localizao do imvel como fato distintivo para
determinar a competncia da Unio ou do Municpio para o procedimento
de arrecadao. Isto , basta verificar se pelo plano diretor, o imvel
localiza-se na rea urbana ou rural. Por excluso, o imvel ser
considerado rural cabendo, portanto, a arrecadao Unio.Existe uma
grande divergncia doutrinria sobre o momento em que se afere a
perda propriedade imobiliria pelo abandono. Alguns autores defendem
a manuteno da propriedade em nome do abandonante at o momento de
sua arrecadao pelo Poder Pblico, podendo reivindic-la quando bem
lhe aprouver. De acordo com Venosa, iniciado o processo de
arrecadao, durante o prazo estipulado pela lei (trs anos) ainda
pode o proprietrio reivindic-lo.Segundo Nelson Rosenvald, h dois
momentos distintos no processo de abandono: inicialmente a imediata
perda da propriedade pelo abandono e, posteriormente, a sua
arrecadao pelo Estado, no qual a coisa sem dono se converte em
propriedade pblica. H imediata perda da propriedade com o abandono,
tornando-se o imvelres nullis,at sua eventual apropriao pelo Poder
Pblico, aps o decurso de trs anos. Para Nelson, o CC claro ao
destacar o abandono como modo de perda da propriedade particular,
se a inteno no fosse esta, o modo de supresso da propriedade
particular seria a arrecadao de bens.No CC de 2002, surge uma
presuno absoluta de abandono do imvel, quando o proprietrio
associar ao desuso o inadimplemento dos tributos reais(artigo 1276,
pargrafo 2).Fica claro aqui, o esforo do legislador em concretizar
a funo social da propriedade, relativizando a noo de sua
perpetuidade.H uma discusso acerca da inconstitucionalidade do
dispositivo. Primeiro, afirma-se que a legislao infraconstitucional
no pode criar hiptese de perda de propriedade sem indenizao;
segundo, haveria ofensa ao principio do devido processo legal
(artigo 5, LIV, CF), pois o indivduo seria privado do bem com
presuno absoluta, pelo fato de no adimplir a carga tributria;
terceiro, seria tambm atingido o princpio do contraditrio, pois o
proprietrio estaria proibido de provar em juzo que no teve a inteno
do abandono, mas apenas passou por dificuldades econmicas; quarto,
haveria afronta norma doartigo 150, IV, da CF, que veda a adoo de
tributo com efeito confiscatrio.Com efeito, as crticas so
ponderadas, pois ofende o princpio da razoabilidade a edio de lei
que associe em carter irrevogvel a perda da propriedade imobiliria
ao inadimplemento de obrigaes tributrias, como presuno absoluta. A
norma escoaria pelo filtro da discricionariedade e alcanaria a
arbitrariedade. A funo social da propriedade princpio de grande
envergadura, mas deve ser aplicado em um Estado Democrtico de
Direito, sob pena de ter o seu contedo reduzido a um modo
autoritrio de destituio de titularidades. De fato, a
proporcionalidade indica que o caminho adequado seria o da
instituio do regime de presuno relativa, homenageando-se os demais
princpios que aliceram a tutela propriedade privada.Perecimento da
Coisa
Desaparecendo o objeto da propriedade, por fora natural ou
atividade humana, no existe mais direito, por lhe faltar objeto.
Trata-se de modalidade involuntria de perda da propriedade. O campo
tomado definitivamente pelas guas ou o mvel destrudo pelo incndio
desaparecem para realidade e para a vida negocial. No h direito sem
objeto.Desapropriao
A desapropriao(artigo 1275, V e 1228, pargrafo 4 do CC)
considerada uma modalidade especial de perda da propriedade.
Especial, por pertencer seara do direito pblico, considerada pela
CF regulada por normas administrativas, processuais e civis.A
propriedade de algum se transfere, por necessidade ou utilidade
pblica e interesse social, para o acervo estatal tendo em vista o
interesse da coletividade.A desapropriao um ato do poder pblico
fundado em lei, por fora do qual se retira total ou parcialmente um
direito ou um bem inerente ao patrimnio individual em beneficio de
um empreendimento pblico. a transformao dos direitos privados em
pblicos, sob o princpio fundamental de estar o interesse particular
subordinado ao da coletividade. No constitui ela um negcio jurdico,
masum ato unilateral de direito pblicoque cessa a relao jurdica
dominial para o proprietrio e gera a transferncia do imvel para o
patrimnio pblico. Distingue-se do confisco em que existe a ocupao
da propriedade sem indenizao.A iniciativa de desapropriao pode
emanar da Unio, dos Estados e dos Municpios, como, tambm, mediante
autorizao legal, dos concessionrios de servios pblicos.Segundo o
doutrinador Slvio de Salvo Venosa, trata-se de modo originrio de
aquisio da propriedade, porque desprezado o ttulo anterior. O ttulo
gerado no procedimento administrativo ou no processo expropriatrio
registrvel por fora prpria.Os casos de necessidade e utilidade
pblica esto enumerados no artigo 5 do decreto-lei 3365, exemplos,
segurana nacional, socorro em caso de calamidade pblica, casas de
sade, criao de estdios etc.A lei 4132 de 62 no artigo 2 nos d os
casos de desapropriao por interesse social.O artigo 184 da CF d
competncia exclusiva Unio para interpor ao de desapropriao para
fins de reforma agrria, de imvel rural que no esteja cumprindo sua
funo social, mediante prvia e justa indenizao em ttulos da dvida
agrria com clusula de preservao do valor real, regatveis no prazo
de vinte anos, a partir do segundo ano de sua emisso.O artigo 185
arrola os bens imveis rurais insuscetveis de desapropriao.No s os
bens particulares podem ser desapropriados. Bens dos Estados, dos
Municpios, do Distrito Federal e dos territrios so suscetveis de
desapropriao pela Unio, assim como os dos Municpios podem ser
desapropriados pelos Estados e Territrios.Com a decretao da
desapropriao, o expropriante oferece pelo bem um preo. Se o
interessado aceitar essa oferta, concluda estar a expropriao.
Contudo, se a recusar, esse preo ser fixado em juzo atravs de
parecer tcnico de perito nomeado pelo magistrado, sendo livres s
partes indicar seus assistentes tcnicos. Determinado o valor do
bem, o expropriante deposita-o em juzo, passando a adquirir o bem.
possvel a imisso provisria da posse, ou seja, a transferncia da
posse do imvel para o expropriante, j no incio da demanda, se o
Poder Pblico declarar urgncia e depositar em juzo, em favor do
proprietrio, oquantumestabelecido em lei. Porm, o expropriante s
adquire a propriedade do imvel desapropriado mediante o pagamento
da justa indenizao fixada pelo rgo judicante.A Administrao Pblica
tem a obrigao de utilizar o imvel para atender finalidade
especifica pela qual se deu a desapropriao. De modo que se desviar
da destinao declarada d-se a retrocesso.Requisio
Requisio o ato pelo qual o Estado, em proveito de um interesse
pblico, constitui algum, de modo unilateral, na obrigao de
prestar-lhe um servio ou ceder-lhe transitoriamente o uso de uma
coisa, obrigando-se a indenizar os prejuzos que tal medida
efetivamente acarretar ao obrigado.Funda-se a requisiono artigo
1228, pargrafo 3, 2 parte do CC,que permite que a autoridade
competente use propriedade particular at onde o bem pblico exigir,
em caso de perigo iminente, como guerra, garantindo ao proprietrio
o direito indenizao posterior, se houver dano.Principais diferenas
entre requisio e desapropriao:1) a desapropriao refere-se somente a
bens, ao passo que a requisio, a bens e servios;2) a desapropriao
volvida aquisio da propriedade. A requisio preordena-se ao uso
dela;3) a desapropriao suscitada por necessidades permanentes da
coletividade e a requisio, por necessidades transitrias;4) a
desapropriao, para se efetivar, depende de acordo ou, na falta
deste de procedimento judicial. A requisio auto executvel;5) a
desapropriao sempre indenizvel e exige indenizao prvia; j a
requisio, por sua vez, pode ser indenizada aposterioree nem sempre
obrigatria.Possepro laboreO CC, no artigo 1228, pargrafo 4 e 5,
prescreve ....Trata-se de uma inovao substancial do CC, fundada na
funo social da propriedade, que d proteo especial posse-trabalho,
isto , posse ininterrupta e de boa-f por cinco anos traduzida em
trabalho. Essa posse qualificada enriquecida pelo valor laborativo
de um nmero considervel de pessoas, pela realizao de obras ou
servios produtivos e pela construo de uma residncia. O proprietrio
reivindicante, em vez de reaver a coisa, diante do interesse
social, receber em dinheiro, o justo valor. Pago o preo a sentena
valer como ttulo para o registro do imvel.
A Intermediao imobiliria
No mundo dos negcios, o profissional de intermediao existe em
diversos segmentos que no seriam possveis de serem desenvolvidos
sem eles. Veja o exemplo dos distribuidores que atuam entre o
fabricante e o varejo; dos consultores , que unem prestadores de
servios e clientes, dos corretores de planos de sade que
intermediam as seguradoras e seus segurados. Todos possuem
especializaes que vo contribuir para que as solues de necessidades
sejam atendidas da melhor forma possvel. Sem as intermediaes muitas
dificuldades podem surgir.Na rea imobiliria, o corretor de imveis o
nico profissional habilitado por lei para a intermediao de qualquer
negcio imobilirio: compra, venda , permuta e administrao. Mas veja
bem, existem diversos atuantes que no possuem formao na rea e atuam
na ilegalidade, sem capacitao, o que crime. O Corretor deve ter a
formao de Tcnico em Transaes Imobilirias, com certificao emitido
pelo Ministrio da Educao, sindicalizado e inscrito no Conselho
Regional dos Corretores de Imveis." Ao tentarem exercer atividades
de intermediao imobiliria, as pessoas no habilitadas cometem um
delito previsto no artigo 47 da Lei das Contravenes Penais ( n.
3688 de 03/10/1941 ): O exerccio ilegal da profisso passvel de
multa, abertura de inqurito pela autoridade policial, ao judicial e
condenao priso. "O Conselho Regional dos Corretores quem define as
taxas de servio na rea. Os profissionais autnomos e Imobilirias
usualmente trabalham com variaes entre 5% e 8%, dependendo de
alguns fatores que incidiro na operao contratada, tais como
expectativa de dificuldade maior ou menor de venda, custos
estimados para a divulgao, se ser exclusivo ou no, etc. Mas, sempre
a definio ser no ato da contratao do servio. Nada impede que
ocorram outras negociaes, apesar do Sindicato e imobilirias em
geral no aprovarem tais desvios do padro.Muitos proprietrios
solicitam que a corretagem seja includa no valor da negociao.
Independente do valor informado pelo profissional na avaliao, a
venda sempre ser oferecida pelo valor definido pelo proprietrio. E
ele decidir se quer incluir a corretagem na venda ou no. Isto poder
dificultar a venda devido a oferta de um imvel fora de preo?
Evidentemente ocorrer.Outro aspecto a considerar colocar o seu
imvel venda com exclusividade ou sem exclusividade, ou seja, deixar
somente um profissional ou imobiliria atuando durante um perodo
previamente especificado, ou deixa-lo com diversos profissionais e
imobilirias ao mesmo tempo. No h nada que impea de trabalhar com
ambas as formas, mas dever levar em considerao que um imvel
colocado para a venda em diversas intermediaes no significa que ter
chances de vender mais rapidamente. O imvel captado com
exclusividade tem um trabalho de divulgao que utiliza um custo
muito maior de que o sem exclusividade, devido ao risco de ser
vendido por outro profissional e os custos no serem ressarcidos.O
proprietrio pode anunciar e vender por conta prpria, o que est
perfeitamente dentro da Lei. Nada impede que ele faa isso, mesmo
tendo contratado os servios de um corretor. Caso o imvel seja
vendido pelo proprietrio, nada caber de comisso ao Corretor. No
acordo escrito informado que somente valer a comisso com a venda
efetuada atravs da apresentao de candidato pelo