黄金楼市 · 特别报道 B11 责编 陈哲婉 图编 李冬 美编 王璇 责校 李铭 2012 年 1 月 13 日 星期五 (下转 B14 版) “群英会”新盘年后将“开战” 机构预计,2012年北京楼市库存或将达15万套,超过2008年的库存高峰,房价面临深幅下行调整 ●任启鑫(亚豪机构副总经理): 在当前的政策形势下,预计今年上 半年北京商品住宅成交量将不会超过 5 万套,但上半年仅纯新盘的供应量就达 到了4万套,如果再加上老项目后期推 出的新房源,今年去化速度远远无法追 赶大规模新增供应,供过于求的市场状 况将深度恶化,楼市库存很可能达到15 万套,超过 2008 年的库存高峰,房价恐 将面临深幅下行调整。 供过于求将深度恶化 ●陈国强(中国房地产学会副会长): 目前业内有政策微调的呼声,但是 调控的口径没变。就目前的情况来看, 北京市提出的“稳中有降”的目标,会基 本反映2012年市场状况。这一点,理解 起来可以认为是2012年,成交量主要表 现为“稳”,但可能比 2011 年有所回升。 今年开发商依旧会把降价作为市场策 略,虽然限购严厉,但是也会撬动部分 需求。此外,若信贷政策针对首次置业 实行差别化优惠,还可以触动部分刚需 需求。价格方面表现为“降”,2011 年, 一手房市场价格约涨 7%,2012 年,这个 涨幅将依旧下降,价格回调。 成交量或“维稳” ●陈劲松(世联地产董事长): 判断触底应该看成交量,而不是价 格。价格在2012年不会有反弹,但成交 量的放大将体现触底的开始,新开盘就 成为2012年上半年探底、筑底的主力 军,新盘开盘依然在上半年是窗口期, 入手时机很重要。 上半年是推盘窗口期 观后感 农历兔年进入尾声, 楼市统计业绩的自然年 度也已结束。 2011 年,是调控“绳 索”紧绷的一年,如果说 2010 年不乏观望需求的 话,那么 2011 年 2 月 17 日北京出台的严厉限购 政策,使得潜在的购房 者戴上了购买资格的 “脚镣”。 戴着“脚镣”起舞的 商品住宅市场,还要迈 过信贷政策的门槛。而 房企要在销售不畅、预 售资金监管、融资渠道 紧缩的多个政策组合拳 下“过冬”。房价掉头向 下已经成为大势所趋,成 交量下降已成记忆全年 的关键词。 据北京市住建委网站 信息显示, 2011 年北京楼 市全年供应面积 1021.12 万平米,同比下降 15% ; 2011 年楼市成交面积为 873.94 万平米,同比 2010 年过千万平米的成交面 积下跌 26.8% ,创下了数 年来最低记录。商品住 宅实际成交套数和成交 金额同比分别下降了 28.4%和 21.5%。去年下半 年房企降价促销不断,全 年的楼市成交均价为 21850 元/平米,与 2010 年 相比同比上涨 7%,但涨幅 回落。 兔 年记 三国有诸葛亮“隆中对”,解析天下大势,提出战略构 想。“移植”此一幕至楼市,周瑜敢问群英,龙年的楼市冬日, 如何卖房? 龙 冬对 周瑜一问“群英”: 今日之楼市似与“寒冬”一比,诸公眼下且怎样看 待龙年之行市?是果断推盘,还是等待“微调”政策,观望而后行? ●温立伟(路劲地产北 京营销总监): 路劲地产今年在京新盘 路劲 · 世界城一季度或是二季 度推盘未最终确定,但会在上 半年开售。明年销售大势不 会更好。近 5 年内调控政策 不会有太大变化,调控下的 市场将成为一种常态。而对 于开发商来讲,此前的“机会 主义”不存在了,必须面对现 实,不会赌政策、赌市场。公 司现在的策略很明白。没有 暴利,该卖就卖,不等待。 ●王怡(首开股份董秘): 明年成交恐还会下滑, 一季度有春节等销售淡季, 预计一季度的成交业绩惨 淡。首开今年还有新盘国风 美仑、康乃馨城。今年会继 续贯彻去年保证现金流的战 略。加大去存货的力度。目 前业内有对于“政策微调”的 呼吁,虽希望政策微调,但不 会等待政策微调。 ●肖劲(北京万科营销 总监): 万科在去年拿下多个优 质地块,今年不乏新项目。 纯新盘京投万科新里程地处 目前供应量较大的房山区 域,今年入市时间和价格暂 还未定。预计下半年入市的 郭公庄万科蓝、旧宫地块万 科琥珀系列等新盘,也均按 照开发节奏推盘。 温立伟: 这个问题在当 今局势之下也简单了,企业 会履行“市场行为”。降价, 降到符合购房人的心理预 期。如果纯新盘开盘晚于 周边楼盘,那么也可以根据 周边的不同产品和价格进 行调整。新规则下考验的 是企业的经营心态和经营 能力,只要是公司可以承受 的定价,就可以卖。 肖劲: 万科一直采取 积极定价策略,纯新盘入 市在大行情下也会随行 就市,降低预期。但是从 兔年年关此一轮的促销 降价案例中来看,并非降 价楼盘都有成交量的促 动,撬得动限购后的需 求。降价多少,会撬动多 少需求,也并不是一道简 单的题目。 王怡: 去年,首开在年 初就确定了积极的促销策 略,制定适合市场的价格, 取得了不错的销售业绩。 限购政策下,不一定降价 促销就会明显奏效。今年 会针对市场变化和购房人 的心态定价。 周瑜二问“群英”: 调控之下,降价是大势所趋,龙年新盘 入市,降价是否可以有效撬动需求,定价思路是否有解? 随行就市,积极促销 行情看淡,该卖就卖 本版采写/本报记者 张晓蕊 李捷 “文官武将,各穿 锦衣;帐下偏裨将校, 都披银铠;分两行而 入……”此一幕,乃《三 国演义》第四十五回所 载,赤壁之战前,周瑜 宴请蒋干,帐内精英:鲁 肃、太史慈、黄盖、蒋钦 等文官武将,披锦衣铠 甲悉数到场。周瑜即曰, “此皆江东之英杰。今日 此会,可名群英会。” 大江东去,浪淘尽, 千古风流人物。借古喻 今,楼市调控大浪淘沙, 昔日业内“风流人物”也 好似逆水行舟,不得新规 则要领者,不进,则退。 2011 年楼市冰封, 2012 年期待破冰之师。 业内群英,文则呈上锦 囊妙计,武则受命危难 之时。调控之下,楼市 战场早已阵势变幻,仅 靠一纸兵书,或仅靠武 夫套路,恐要败下阵来。 昔日枭雄,未必依 旧是今日英雄。龙年 楼市大战,且看新版 “群英会”。 调控之下,楼市战场早已阵势变幻,仅靠一纸兵书,或仅靠武夫套路,恐要败下阵来。龙年推盘要果断,定价要合理。 新京报插画/ 赵斌2012 北京楼市预测