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FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS
MBA EXECUTIVO EM ADMINISTRAÇÃO: GESTÃO DE NEGÓCIOS
DE INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO IMOBILIÁRIA
DIEGO CORNELIUS
ANÁLISE DE VIABILIDADE TÉCNICA, FINANCEIRA E
ADERÊNCIA DE MERCADO DA CERTIFICAÇÃO
AMBIENTAL ‘GBC BRASIL CONDOMÍNIO®’ EM UM
EMPREENDIMENTO MCMV EM NOVO HAMBURGO - RS
PORTO ALEGRE
2018
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DIEGO CORNELIUS
ANÁLISE DE VIABILIDADE TÉCNICA, FINANCEIRA E
ADERÊNCIA DE MERCADO DA CERTIFICAÇÃO
AMBIENTAL ‘GBC BRASIL CONDOMÍNIO®’ EM UM
EMPREENDIMENTO MCMV EM NOVO HAMBURGO - RS
PORTO ALEGRE
2018
Trabalho de conclusão de curso do MBA
executivo em administração: gestão de
negócios de incorporação e construção
imobiliária
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RESUMO
Este trabalho faz uma análise da viabilidade técnica, financeira, e de aderência de
mercado da certificação ambiental GBC Brasil Condomínio® de um condomínio em fase de
projeto chamado Residencial Ibiza, na cidade de Novo Hamburgo-RS.
Antecedendo este trabalho, foi elaborado um estudo denominado “Análise de
viabilidade técnica e financeira da certificação ambiental ‘GBC Brasil Condomínio®’ em um
empreendimento MCMV em Novo Hamburgo – RS”, o qual realizou a análise de todos os
pré-requisitos, créditos da certificação, comparando-os com as soluções previstas no
empreendimento e analisando a incidência de custos para obtenção da certificação, resultando
em uma análise financeira.
Com base no estudo supracitado, percebeu-se a necessidade de verificar se o público
alvo deste produto dará preferência de compra para apartamentos em empreendimentos com
certificação ambiental em relação a empreendimentos sem selo de sustentabilidade, e/ou até
mesmo pagaria a mais pela aquisição deste imóvel.
A coleta de dados para a análise de aderência de mercado foi realizada através de uma
pesquisa quantitativa. Esta pesquisa verificou que grande parte do público alvo pagaria a mais
pela aquisição do produto com certificação ambiental e, além disso, atestou possível aumento
na velocidade de venda das unidades habitacionais devido a preferência de compra por
imóveis em empreendimentos “sustentáveis”.
Por final, conclui-se que é possível a certificação ambiental de um empreendimento
MCMV sem reduzir a lucratividade, desde que os benefícios gerados pelo selo sejam
explicitados e compreendido pelo público alvo.
Palavras-chave: certificação ambiental; viabilidade técnica; viabilidade financeira, habitação
de interesse social; pesquisa quantitativa.
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LISTA DE FIGURAS
Figura 1: Gráfico de Demanda Habitacional Demográfica por Grupo de Renda .................... 10 Figura 2: Faixas do Programa MCMV e sua classificação de renda e juros cobrados ............ 11 Figura 3: Características Pesquisa Quantitativa ....................................................................... 25 Figura 4 – Etapas do Estudo de Caso ....................................................................................... 27
Figura 5: Implantação do Empreendimento ............................................................................. 32 Figura 6: Pavimento Tipo do Empreendimento ....................................................................... 32 Figura 7: Exemplo esquemático da análise de um crédito ....................................................... 36 Figura 8 – Pergunta 1: Verificação Cliente Empresa A ........................................................... 49 Figura 9 – Pergunta 2: Verificação Moradia x Investimento ................................................... 49
Figura 10 – Pergunta 3: Renda Familiar ................................................................................... 50 Figura 11 – Pergunta 4: Expectativa familiar ........................................................................... 51
Figura 12 – Pergunta 5: Ciência da Certificação Ambiental .................................................... 52 Figura 13 – Explicação sobre Certificação Ambiental do projeto em estudo .......................... 53 Figura 14: Pergunta 6 – Possibilidade de aumento de VGV do empreendimento certificado . 54 Figura 15 – Pergunta 7: Preferência de compra ....................................................................... 55
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LISTA DE TABELAS
Tabela 01: Classificação de certificações de acordo com a pontuação atingida ...................... 35 Tabela 2 - Resumo de Atendimento de Pré-Requisitos ............................................................ 38 Tabela 3 - Resumo com Somatório de Todos os Títulos .......................................................... 39 Tabela 4 – Pontuação e Incidência de Custos GBC ................................................................. 41
Tabela 5 – Ranking de Custos .................................................................................................. 43 Tabela 6 – Orçamento Empreendimento A .............................................................................. 44 Tabela 7 – Custo por apartamento ............................................................................................ 46 Tabela 8 – Análise de Viabilidade Financeira com orçamento original................................... 46 Tabela 9 - Análise de Viabilidade Financeira com orçamento GBC Brasil ............................. 47
Tabela 10 – Média aritmética ponderada do aumento do VGV ............................................... 54 Tabela 11 - Análise de Viabilidade Financeira com custo GBC Brasil e possível aumento de
VGV ......................................................................................................................................... 56 Tabela 12 – Comparativo 1: Análises de Viabilidade Financeira ............................................ 57 Tabela 13 - Análise de Viabilidade Financeira com custo GBC Brasil e redução de juros
bancários em 50% ..................................................................................................................... 57
Tabela 14 - Análise de Viabilidade Financeira com custo GBC Brasil e redução de juros
bancários em 100% ................................................................................................................... 58
Tabela 15 - Comparativo 2: Análises de Viabilidade Financeira ............................................. 59 Tabela 16 - Análise de Viabilidade Financeira com custo GBC Brasil, aumento de VGV e
redução de juros bancários em 50% ......................................................................................... 60
Tabela 17 - Análise de Viabilidade Financeira com custo GBC Brasil, aumento de VGV e
redução de juros bancários em 100% ....................................................................................... 61
Tabela 18 - Comparativo 3: Análises de Viabilidade Financeira ............................................. 62 Tabela 019 - Pré-requisito 1: Controle da Erosão, Sedimentação e Poeira .............................. 68
Tabela 020 - Pré-requisito 2: Orientações de Arquitetura Bioclimática .................................. 69 Tabela 021 - Pré-requisito 3: Não Utilizar Plantas Invasoras .................................................. 69 Tabela 022 - Pré-requisito 4: Seleção do Terreno .................................................................... 69 Tabela 023 - Crédito 1: Desenvolvimento Urbano Certificado ................................................ 70
Tabela 024 - Credito 2: Urbanização do Entorno e Ruas Caminháveis ................................... 71 Tabela 025 - Crédito 3: Localização Preferencialmente Desenvolvida ................................... 72 Tabela 026 - Crédito 4: Preservação ou Restauração do Habitat ............................................. 72 Tabela 27 - Crédito 5: Proximidade a Recursos Comunitários e Transporte Público .............. 72 Tabela 28 - Crédito 6: Acesso a Espaço Aberto ....................................................................... 74
Tabela 29 - Crédito 7: Redução do Impacto da Obra no Terreno ............................................ 75 Tabela 30 - Crédito 8: Paisagismo. ........................................................................................... 75
Tabela 31 - Crédito 9: Redução da Ilha de Calor ..................................................................... 76 Tabela 32 - Crédito 10: Controle e Gerenciamento de Águas Pluviais .................................... 78 Tabela 33 - Implantação: Resumo com Somatório .................................................................. 78 Tabela 34 - Pré-Requisito 1: Básico ......................................................................................... 79 Tabela 35 - Pré-Requisito 2: Medição Única do Consumo de Água........................................ 80
Tabela 36 - Crédito 1: Otimizado ............................................................................................. 80 Tabela 37 - Crédito 2: Medição Setorizada do Consumo de Água .......................................... 81 Tabela 38 - Crédito 3: Uso de Fontes Alternativas Não Potáveis ............................................ 81 Tabela 39 - Crédito 4: Sistema de Irrigação Eficiente.............................................................. 82 Tabela 40 - Crédito 5: Plano de Segurança de Água ................................................................ 84 Tabela 41 - Uso Eficiente da Água: Resumo com Somatório .................................................. 84 Tabela 42 - Pré-Requisito 1: Desempenho Mínimo da Envoltória .......................................... 84
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Tabela 43 - Pré-Requisito 2: Fontes de Aquecimento de Água Eficientes .............................. 85 Tabela 44 - Pré-Requisito 3: Fontes de Aquecimento de Água Eficientes .............................. 88 Tabela 45 - Pré-Requisito 4: Iluminação Artificial Básica....................................................... 89 Tabela 46 - Crédito 1: Desempenho Energético Aprimorado .................................................. 89 Tabela 47 - Crédito 2: Obter a Etiqueta PBE Edifica ............................................................... 90
Tabela 48 - Crédito 3: Desempenho Aprimorado da Envoltória .............................................. 90 Tabela 49 - Crédito 4: Fontes Eficientes de Aquecimento Solar ............................................. 90 Tabela 50 - Crédito 5: Iluminação Artificial - Otimizada ........................................................ 91 Tabela 51 - Crédito 6: Equipamentos Eletrodomésticos Eficientes ......................................... 92 Tabela 52 - Crédito 7: Energia Renovável ............................................................................... 92
Tabela 53 - Crédito 8: Comissionamento dos Sistemas Instalados .......................................... 93 Tabela 54 - Crédito 9: Medição Básica de Energia .................................................................. 93
Tabela 55 - Energia e Atmosfera: Resumo com Somatório ..................................................... 94
Tabela 56 - Pré-Requisito 1: PGRCC e Plano de Operação ..................................................... 94 Tabela 57 - Pré-Requisito 2: Madeira Legalizada .................................................................... 95 Tabela 58 - Crédito 1: Gerenciamento de Resíduos da Construção ......................................... 95 Tabela 59 - Crédito 2: Madeira Certificada .............................................................................. 96
Tabela 60 - Crédito 3: Rotulagem Ambiental Tipo I – Materiais Certificados ........................ 96 Tabela 61 - Crédito 4: Rotulagem Ambiental Tipo II – Materiais Preferíveis ......................... 97
Tabela 62 - Crédito 5: Rotulagem Ambiental Tipo III – Declaração Ambiental de Produto... 97 Tabela 63 - Crédito 6.1: Desmontabilidade e Redução de Resíduos – Sistemas Estruturais ... 98
Tabela 64 - Crédito 6.2: Desmontabilidade e Redução de Resíduos – Não Estruturais........... 98 Tabela 65 - Materiais e Recursos: Resumo com Somatório ..................................................... 99 Tabela 66 - Pré-Requisito 1: Controle de Emissão de Gases de Combustão ........................... 99
Tabela 67 - Pré-Requisito 2: Exaustão Localizada – Básica .................................................. 100 Tabela 68 - Pré-Requisito 3: Desempenho Mínimo do Ambiente Interno ............................. 100
Tabela 69 - Crédito 1: Desempenho Térmico ....................................................................... 101 Tabela 70 - Crédito 2: Desempenho Lumínico ...................................................................... 101
Tabela 71 - Crédito 3: Desempenho Acústico ........................................................................ 101 Tabela 72 - Crédito 4: Controle de Umidade Local ............................................................... 102 Tabela 73 - Crédito 5: Proteção de Poluentes Provenientes da Garagem .............................. 103
Tabela 74 - Crédito 6: Controle de Partículas Contaminantes ............................................... 103 Tabela 75 - Crédito 7: Materiais de Baixa Emissão ............................................................... 104 Tabela 76 - Crédito 8: Saúde e Bem Estar.............................................................................. 104
Tabela 77 - Qualidade Ambiental Interna: Resumo com Somatório ..................................... 105 Tabela 78 - Pré-Requisito 1: Legalidade e Qualidade ............................................................ 105
Tabela 79 - Crédito 1: Acessibilidade Universal .................................................................... 106 Tabela 80 - Crédito 2: Boas Práticas Sociais para Projeto e Obra ......................................... 106
Tabela 81 - Crédito 3: Boas Práticas Sociais para Operação e Manutenção .......................... 106 Tabela 82 - Crédito 4: Liderança em Ação............................................................................. 107 Tabela 83 - Requisitos Sociais: Resumo com Somatório ....................................................... 107
Tabela 84 - Pré-Requisito 1: Manual de Operação, Uso e Manutenção................................. 108 Tabela 85 - Crédito 1: Projeto Integrado e Planejamento ...................................................... 108
Tabela 86 - Crédito 2: Educação e Divulgação ...................................................................... 109 Tabela 87 - Inovação e Projeto: Resumo com Somatório ...................................................... 110 Tabela 88 - Crédito 3: Prioridades Regionais - Sul ................................................................ 110
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SUMÁRIO
LISTA DE FIGURAS ................................................................................................................ 4
LISTA DE TABELAS ............................................................................................................... 5
SUMÁRIO .................................................................................................................................. 7
1. INTRODUÇÃO .................................................................................................................. 9
1.1. TEMA.................................................................................................................................. 9
1.2. PROBLEMA ....................................................................................................................... 9
1.3. JUSTIFICATIVA .............................................................................................................. 10
1.4. OBJETIVO ........................................................................................................................ 12
1.4.1. Objetivo Geral ............................................................................................................ 12
1.4.2. Objetivos Específicos ................................................................................................ 12
1.5. DELIMITAÇÃO ............................................................................................................... 13
2. REFERENCIAL TEÓRICO ............................................................................................. 14
2.1. SUSTENTABILIDADE ............................................................................................................... 14
2.2. MINHA CASA, MINHA VIDA ................................................................................................... 16
2.2.1. Atual Cenário Econômico ...................................................................................................... 18
2.3. CERTIFICAÇÕES AMBIENTAIS ................................................................................................ 19
2.4. ANÁLISE DE INVESTIMENTOS ................................................................................................ 21
2.5. ORÇAMENTO ......................................................................................................................... 22
2.5.1. Benefício e Despesas Indiretas (BDI) ..................................................................................... 23
2.5.2. Estrutura Analítica de Projeto (EAP) ..................................................................................... 24
2.6. PESQUISA QUANTITATIVA ..................................................................................................... 24
3. MÉTODO DE PESQUISA ............................................................................................... 26
3.1. ESTRATÉGIA DE PESQUISA .................................................................................................... 26
3.2. ROTEIRO DE PESQUISA .......................................................................................................... 26
4. ESTUDO DE CASO ......................................................................................................... 29
4.1. DESCRIÇÃO DA EMPRESA ...................................................................................................... 29
4.1.1. Departamentos e Processos da Empresa A........................................................................... 29
4.2. DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO ..................................................................................... 31
4.2.1. Método Construtivo .............................................................................................................. 33
4.3. CERTIFICAÇÃO SELECIONADA................................................................................................ 34
4.4. ANÁLISE DE VIABILIDADE TÉCNICA ...................................................................... 35
4.5. ANÁLISE DE INCIDÊNCIA DE CUSTOS .................................................................... 37
5. ANÁLISE DOS RESULTADOS ...................................................................................... 38
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5.1 VIABILIDADE TÉCNICA DE UM PROJETO EXISTENTE MCMV COM OS
REQUISITOS PARA CERTIFICAÇÃO GBC BRASIL ......................................................... 38
5.2 INCIDÊNCIA DE CUSTOS ............................................................................................. 40
5.3 VIABILIDADE FINANCEIRA ........................................................................................ 44
5.4 PESQUISA QUANTITATIVA ........................................................................................ 48
5.4.1 Impacto do aumento do valor de venda dos imóveis na viabilidade financeira devido a
certificação ambiental ........................................................................................................................... 55
5.4.2 Impacto do aumento da velocidade de vendas dos imóveis na viabilidade financeira devido
a certificação ambiental ........................................................................................................................ 57
5.4.3 Impacto do aumento do valor geral e velocidade de vendas dos imóveis na viabilidade
financeira devido a certificação ambiental ........................................................................................... 59
CONCLUSÃO .......................................................................................................................... 63
REFERÊNCIAS ....................................................................................................................... 65
APÊNDICE 1 – IMPLANTAÇÃO .......................................................................................... 68
APÊNDICE 2 – USO EFICIENTE DA ÁGUA ....................................................................... 79
APÊNDICE 3 – ENERGIA E ATMOSFERA ......................................................................... 84
APÊNDICE 4 – MATERIAIS E RECURSOS ........................................................................ 94
APÊNDICE 5 – QUALIDADE AMBIENTAL INTERNA ..................................................... 99
APÊNDICE 6 – REQUISITOS SOCIAIS ............................................................................. 105
APÊNDICE 7 – INOVAÇÃO E PROJETO .......................................................................... 107
APÊNDICE 8 – CRÉDITOS REGIONAIS - SUL ................................................................ 110
ANEXO A – Prancha 1 – Situação e Localização.................................................................. 111
ANEXO B – Prancha 2 – Implantação ................................................................................... 111
ANEXO C – Prancha 3 – Pavimento Térreo .......................................................................... 112
ANEXO D – Prancha 4 – Pavimento Tipo ............................................................................. 112
ANEXO E – Prancha 5 – Cobertura ....................................................................................... 113
ANEXO F – Prancha 6 – Reservatórios ................................................................................. 113
ANEXO G – Prancha 7 – Cortes ............................................................................................ 114
ANEXO H – Prancha 8 – Cortes ............................................................................................ 114
ANEXO I – Prancha 9 – Fachadas ......................................................................................... 114
ANEXO J – Orçamento Original............................................................................................ 115
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1. INTRODUÇÃO
Este trabalho apresenta a análise de viabilidade técnica, financeira e realiza uma
análise de aderência de mercado da certificação ambiental GBC Brasil Condomínio em um
empreendimento residencial a ser executado, sendo este projeto desenvolvido em uma
empresa construtora e incorporadora atuante no Vale dos Sinos – RS.
Existem diversos estudos sobre a importância da sustentabilidade no contexto
contemporâneo e isto tem aumentado a demanda por mecanismos que certifiquem e deem
credibilidade a produtos sustentáveis de todas as naturezas. Neste trabalho, além de
apresentado a viabilidade técnica e financeira para certificação deste empreendimento,
também foi realizada a verificação de aderência deste produto através de uma pesquisa
quantitativa com o público alvo, avaliando a possibilidade de aumento do valor de
comercialização destes imóveis, tão quanto a preferência de compra devido a estes possuírem
a certificação de sustentabilidade ambiental GBC Brasil Condomínio®1.
1.1. TEMA
Existem muito poucos empreendimentos de habitação de interesse social (HIS)
certificados no Brasil, logo, por ser a tipologia de habitação que tem a maior demanda, é
também onde existe o maior potencial de crescimento para as certificações, e é onde as
certificações podem atingir o maior público, gerando os maiores benefícios sociais,
econômicos e ambientais no mercado imobiliário residencial do Brasil.
O projeto que servirá de objeto de estudo é um condomínio de apartamentos
residenciais na cidade gaúcha de Novo Hamburgo, região metropolitana de Porto Alegre.
Segundo os dados básicos do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, a cidade tem uma
população de 238.940 hab. e sua economia é baseada no setor industrial e de serviços. O
interesse da empresa em desenvolver este trabalho é verificar quais as barreiras técnicas e
financeiras para a certificação ambiental dos empreendimentos que constrói para
eventualmente se diferenciar no mercado onde atua lançando um empreendimento MCMV
certificado.
1.2. PROBLEMA
_____________________ 1 Marca Registrada. Todos os Direitos Reservados.
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Existem no Brasil diversos empreendimentos que se dizem “sustentáveis”. Porém,
muitos não foram certificados por organizações atestando a sua qualidade e mensurando a sua
eficiência e o grau de redução do impacto ambiental e social gerado.
Para dar credibilidade às ações de redução de impacto ambiental e social, muitos
empreendedores têm buscado a certificação de seus empreendimentos, diferenciando-os assim
de projetos que apenas se dizem sustentáveis, mas não têm a sua eficiência comprovada. E é
neste contexto que surgem os Selos de Certificação. Porém, em relação a quantidade de
empreendimentos de HIS lançados, muito poucos são certificados. Portanto, este trabalho
visa, além de apresentar a análise técnica e financeira, também demonstrar a aderência de
mercado de uma certificação ambiental, verificando se o público alvo percebe os benefícios
trazidos pelo selo de sustentabilidade e se estes agregam valor a um empreendimento do
MCMV, podendo servir de incentivo para as construtoras e incorporadoras buscarem a
certificação de seus projetos.
1.3. JUSTIFICATIVA
Baseados nos dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD) de
2011 do IBGE, Cavenaghi (2013) constata que a faixa da população que tem maior demanda
por domicílios no Brasil é aquela cuja renda familiar se situa entre 1 e 10 salários mínimos,
como pode ser visto em seu gráfico abaixo.
Figura 1: Gráfico de Demanda Habitacional Demográfica por Grupo de Renda
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Fonte: CAVENAGHI, 2013, slide 25
Existe no Governo Federal o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), dividido
nas faixas 1, 1,5, 2 e 3, criado exatamente para atender às faixas de renda que se encontram
entre 1 e 7 salários mínimos, identificada como de grande demanda.
Figura 2: Faixas do Programa MCMV e sua classificação de renda e juros cobrados
RENDA FAMILIAR
MENSAL
FAIXA DO
MCMV
CARACTERISTICA
Até R$ 1.800,00 FAIXA 1 Até 90% de subsídio do valor do
imóvel. Pago em até 120 prestações
mensais de, no máximo, R$ 270,00,
sem juros.
Até R$ 2.600,00 FAIXA 1,5 Até R$ 45.000,00 de subsídio, com
5% de juros ao ano.
Até R$ 4.000,00 FAIXA 2 Até R$ 27.500,00 de subsídio, com
5,5% a 7% de juros ao ano
Até R$ 7.000,00 FAIXA 3 8,16% de juros ao ano
Fonte: Caixa Econômica Federal, 2018
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Segundo o Guia de Sustentabilidade da Construção da Federação das Indústrias do
Estado de Minas Gerais (MINAS GERAIS, 2008), a incorporação das práticas de
sustentabilidade na construção é uma tendência, e os agentes sociais envolvidos (governos,
consumidores, investidores e associações) pressionam o setor da construção para que
incorpore estas práticas em suas atividades.
Portanto, é de entendimento dos autores que aliar a Habitação de Interesse Social à
Sustentabilidade parece uma estratégia óbvia para atingir o maior público possível e
beneficiando a população mais carente com empreendimentos sustentáveis. O próprio
Ministério das Cidades tem um subitem em seu site chamado “Agenda MCMV +
Sustentável” (https://www.minhacasaminhavida.gov.br/habitacao-cidades/agenda-mcmv-
sustentavel-snh). Porém, o site encontra-se sem conteúdo e sem atualizações desde 12 de maio
de 2016. Isso ilustra como o tema tem sido pouco abordado, e a certificação de
empreendimentos MCMV pouco difundida.
1.4. OBJETIVO
Os objetivos dividem-se em: geral e específicos.
1.4.1. Objetivo Geral
O objetivo deste trabalho é investigar a viabilidade técnica, financeira e aderência de
mercado da certificação de empreendimentos enquadrados no Programa Minha Casa Minha
Vida no referencial GBC Brasil Condomínio.
1.4.2. Objetivos Específicos
Os objetivos específicos são:
• Verificar a compatibilidade técnica de um projeto existente MCMV com os
requisitos para certificação;
• Propor adequações técnicas suficientes para atingimento dos requisitos mínimos
necessários para obtenção do selo;
• Verificar os custos gerados pelas adequações propostas;
• Identificar se há viabilidade financeira para a execução deste empreendimento;
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• Verificar a possibilidade de aumento do valor de venda dos imóveis devido a
certificação ambiental;
• Verificar a possibilidade de aumento da velocidade de vendas destes imóveis;
• Verificar os possíveis impactos do aumento do valor de venda e/ou velocidade de
vendas na viabilidade financeira do empreendimento.
1.5. DELIMITAÇÃO
Este trabalho está restrito a análise de aderência de mercado da certificação de um
empreendimento real, através da realização de uma pesquisa quantitativa com o público alvo.
O objetivo desta pesquisa é verificar a possibilidade de aumento tanto do valor quanto da
velocidade de vendas das unidades habitacionais deste empreendimento devido a certificação
ambiental.
Este trabalho também apresenta um estudo realizado anteriormente comprovando a
viabilidade técnica e financeira deste empreendimento, e que para fins de confidencialidade
será chamado de Empreendimento A, cuja construtora e incorporadora será chamada de
Empresa A, ainda em fase de projeto, no referencial GBC Brasil Condomínio. O orçamento
do projeto já existe, e os dados apresentados em relação a custos foram extraídos da Empresa
A. Não serão realizadas análises no orçamento existente, nem tampouco na análise de
viabilidade financeira.
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2. REFERENCIAL TEÓRICO
A revisão da bibliografia tem como objetivo apresentar conhecimentos sobre
sustentabilidade, introduzindo-a na construção civil e citando as principais certificações
ambientais existentes, relatar a indústria da construção civil na atualidade e disponibilizar o
mínimo de informações necessárias sobre orçamento e análise de investimentos.
2.1. SUSTENTABILIDADE
Se olharmos no dicionário Aurélio (1975), a explicação do termo “sustentabilidade” é
muito simples: “qualidade de sustentável”. E a explicação do verbete “sustentável” é tão
simples quanto: “que se pode sustentar”. No entanto, desde o relatório Brundland (Our
Common Future, 1987), “sustentabilidade” tem sido usado como um termo para designar
atitudes ambientalmente responsáveis. “A humanidade tem a habilidade de tornar o
desenvolvimento sustentável, assegurando que as necessidades atuais não comprometam a
capacidade das futuras gerações de suprir as suas próprias necessidades.” (BRUNDLAND,
1987, p. 16, tradução nossa)2
Segundo Coral (2002) assistiu-se a partir dos anos de 1970, uma crescente
preocupação pelas questões ambientais, e com isso a necessidade de uma cooperação global
para solucionar estes problemas. Esta crescente preocupação gerou discussões sobre a
seriedade dos impactos ambientais causados pelas atividades das indústrias.
Em 1972 ocorreu a primeira Conferência das Nações Unidas sobre o Ambiente
Humano, que foi realizada em Estocolmo. A conferência ficou marcada pela tentativa de criar
uma nova relação entre meio ambiente e desenvolvimento. Neste evento foi criado o
Programa das Nações Unidas para o Meio Ambiente (PNUMA), que começaria a centralizar
maior parte das ações da Organização das Nações Unidas (ONU) no que diz respeito às
questões ambientais. A Conferência de Estocolmo foi marcada pela divergência entre os
países desenvolvidos que estavam preocupados com os níveis de poluição e o esgotamento
dos recursos naturais, e os outros países que entendiam ter o direito de usarem seus recursos
com propósito de crescer e oferecer melhores condições para a sua população (BARBIERI,
2006).
Uma contribuição desta conferência foi o novo entendimento deixado a respeito dos _____________________ 2 Humanity has the ability to make development sustainable to ensure that it meets the needs of the present
without compromising the ability of future generations to meet their own needs […].
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problemas ambientais. Todos os novos acordos assinados a partir da Conferência de
Estocolmo procuraram incluir este novo conceito a cerca das relações entre desenvolvimento
e meio ambiente, e é dai que surge o conceito de eco desenvolvimento proposto por Maurice
Strong que mais tarde será chamado de desenvolvimento sustentável, Secretário Geral da
Estocolmo 72.
Em 1987, foi apresentado o relatório “Nosso futuro comum”, elaborado pela Comissão
Mundial para o Desenvolvimento e Meio Ambiente (CMDM). Uma definição muito
conhecida do termo desenvolvimento sustentável, onde diz que “desenvolvimento sustentável
é aquele que atende às necessidades do presente sem comprometer a possibilidade das
gerações futuras de atenderem às suas próprias necessidades” (CMDM, 1991, p. 46, apud
Barbieri 2006). De acordo com a citada comissão, se ordena abaixo as principais políticas
ambientais derivadas deste novo conceito de desenvolvimento:
• Retomada do crescimento para eliminação da pobreza;
• Alterar a qualidade do crescimento, visando maior equidade, justiça e menor uso
de matérias primas e energia;
• Amparo às necessidades básicas humanas como água, alimentação, emprego,
energia e saneamento;
• Controle populacional visando à sustentabilidade do planeta;
• Conservação e melhoramento da base de recursos;
• Desenvolvimento de novas tecnologias; e
• Inclusão do meio ambiente no processo decisório.
Em junho de 1992, ocorreu a segunda Conferência das Nações Unidas sobre o Meio
Ambiente e Desenvolvimento (CNUMAD), conhecida como Cúpula da Terra. Esta
conferência reuniu delegações de 178 países, trazendo para a cidade sede do evento, o Rio de
Janeiro, mais de 100 Chefes de Estado ou de Governo. Simultaneamente ocorreu o Fórum
Global das ONGs, reunindo aproximadamente 4.000 entidades civis do mundo inteiro. Foi um
evento sem precedentes, quando comparado com realizações anteriores. O encontro
simultâneo destes dois eventos foi denominado de ECO-92 (BARBIERI, 1997).
Além de tratar das questões ambientais, questões como: fluxo de capitais,
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transferência de know-how, dívida externa, demografia e diversos outros temas também
constituíram os eixos centrais do debate.
Segundo Barbieri (1997) as propostas dos países do norte encontravam resistência por
parte dos países do Sul, que demonstram preocupação com o desenvolvimento de suas
economias, principalmente como mecanismo para diminuir a pobreza de suas populações.
Durante a CNUMAD foi aprovada a Agenda 21, que pode ser resumida como um
plano de ação para alcançar os objetivos do desenvolvimento sustentável. Muito do que foi
tratado na Agenda 21 ainda não saiu do papel. Diversos chefes de governo apoiaram
propostas que iam contra suas próprias convicções devido a pressões externas e a mídia
internacional, mas pouco foi feito para implementar estas propostas em seus países. De
qualquer maneira a ECO-92 foi um evento muito importante, pois foi uma reafirmação de
modo enfático da inseparabilidade das questões do desenvolvimento e do meio ambiente,
consagrando a nível internacional a importância das ONGs, das comunidades e do poder local
(BARBIERI, 1997).
A importância da questão ambiental no mundo e o seu acompanhamento levou a ONU
a criar a United Nations Division for Sustainable Development, parte integrante da
organização. A respeito do desenvolvimento sustentável, o secretário-geral da ONU, Kofi
Annan, disse, na Declaração de Joanesburgo, (2002):
Longe de ser um fardo, o desenvolvimento sustentável é uma oportunidade
excepcional: economicamente, para construir mercados e criar empregos;
socialmente, para integrar povos marginalizados; politicamente, para dar a cada
homem e mulher a voz e a capacidade de decidir o seu próprio futuro.
2.2. MINHA CASA, MINHA VIDA
O Ministério das Cidades descreve o programa Minha Casa, Minha Vida como sendo
“o maior programa habitacional criado no Brasil. [...] é voltado para pessoas com renda
familiar de até R$6.500,00, concedendo subsídios e juros abaixo do valor de mercado [...]
com recursos de FGTS e operado pelo Banco do Brasil e pela Caixa Econômica Federal.”
Diversos estudiosos compartilham a visão de que o setor da indústria de construção é
estrategicamente importante para a sustentação do desenvolvimento socioeconômico. No
plano internacional, os estudos de Myers (2003), Lean (2001), Hillebrandt (2000), Finkel
(1997), Ofori (1990), Bon e Minami (1986), Polenske e Sivitanides (1989), dentre outros,
indicam a construção como setor de forte vocação para políticas de desenvolvimento,
salientando sua influência ao crescimento econômico. No Brasil, a construção destaca-se
como um setor-chave, agregando um forte impacto total na economia nacional, e
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desempenhando um papel relevante como promotor do desenvolvimento dinâmico. O setor se
qualifica como um poderoso instrumento de políticas governamentais e de grande importância
nas decisões públicas e programas de desenvolvimento sustentado e dinâmico. Além dos
efeitos de encadeamento produtivo, o significativo estímulo ao crescimento do produto
nacional e geração de empregos, seus produtos e serviços finais aumentam a infraestrutura
econômica, atribuindo benefícios permanentes sobre o padrão de bem-estar social e a
produtividade sistêmica. (TEIXEIRA, CARVALHO, 2005).
O setor da construção civil no Brasil tem sido marcado por diferentes cenários nas
últimas décadas. Dentre os motivos, o quadro político-econômico vivenciado no país têm
influência especial. Do final da década de 80 à meados da década de 2000, o cenário era de
instabilidade do mercado, com ciclos de recessão. O setor de construção civil não recebeu
estímulos de grandes investimentos e de mudanças radicais na base técnica do setor. O que
aconteceu foi uma busca pela racionalização no processo tradicional do setor, com pouco
investimento em equipamentos, ferramentas e adaptações nos métodos construtivos. (CBIC,
2016).
Em 2008 o mundo passou por uma profunda crise econômica, puxada pelos Estados
Unidos e sua crise financeira atrelada a títulos lastreados em hipotecas de mercados
secundários. O governo brasileiro respondeu rapidamente, adotando medidas de expansão de
credito pelos bancos públicos (Banco do Brasil, BNDES e Caixa Econômica). Com isso a
retração do setor privado foi compensada e setores em dificuldades obtiveram apoio. Em
2009, o Governo Federal anunciou o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), com o
intuito de ampliar o mercado habitacional. (OLIVEIRA, 2015).
A primeira fase do Programa Minha Casa Minha Vida teve como objetivo principal
popularizar a aquisição de unidades habitacionais em todo território brasileiro. O programa
também facilitava a aquisição de imóveis para a população de baixa renda e incentivava a
produção de novas unidades nesse segmento. Inicialmente a meta era entregar um milhão de
habitações para famílias com renda de até dez salários mínimos. O PMCMV foi alvo de várias
críticas em relação aos problemas financeiros que poderia causar ao estado, inclusive ao fato
de gerar um bolha imobiliária. Em contraponto, também recebeu grande apoio por ajudar a
reduzir as diferenças sociais e o déficit habitacional. (SIENGE, 2018).
Em 2011, iniciou-se a segunda fase, o Minha Casa Minha Vida 2, como uma parte do
Programa de Aceleração de Crescimento (PAC2). Nessa etapa, a meta era construir dois
milhões de novas unidades, com um investimento de R$125,7 bilhões até o final de 2014.
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Nessa fase também iniciou-se a participação do Banco do Brasil no programa. (SIENGE,
2018).
A Fase 3 do MCMV iniciou em 2016 e deve terminar em 2018. A expectativa é
entregar mais 4,6 milhões de novas unidades até o fim desta etapa. Além disso, houve a
criação da faixa 1,5 - que beneficia famílias com uma renda bruta mensal de até R$ 2.600,00.
A criação dessa faixa de deteve as dificuldades das famílias desta faixa financeira em
encontrar imóveis compatíveis com seu poder aquisitivo. As faixas não são fixas, e podem
sofrer alterações em seus limites. Contudo, no plano federal, o PMCMV deve continuar
servindo como um impulso à economia.
A Caixa Econômica Federal (CEF) é a principal instituição financeira responsável
pelo Minha Casa Minha Vida e lida com financiamentos e programas governamentais
diretamente há muitos anos, sendo bem conceituada no quesito Habitação. A Caixa
Econômica atua no MCMV como um Agente Imobiliário, gerenciando recursos financeiros
para financiar a aquisição de imóveis pelas famílias brasileiras. (SIENGE, 2018).
2.2.1. Atual Cenário Econômico
A indústria da construção civil é um dos setores mais importantes e representativos do
país. Esta atividade movimenta diversas áreas e tem influência direta e indireta no resultado
econômico do país. Em outras palavras, o desenvolvimento nacional e a capacidade produtiva
estão diretamente relacionados ao desempenho do setor. Além disso, a cadeia de construção
desempenha um importante papel social, gerando oportunidades de trabalho para faixas da
população com baixa escolaridade e pouca qualificação profissional. Em sua cadeia produtiva
estão reunidas construtoras, fabricantes e comerciantes de materiais, máquinas e
equipamentos, serviços técnicos especializados, serviços imobiliários e consultorias de
projetos, engenharia e arquitetura.
Uma forte expansão foi vivenciada pela cadeia da construção até o ano de 2012,
impulsionada pelas taxas de juros atrativas dos financiamentos e aos programas Minha Casa,
Minha Vida e de Aceleração do Crescimento (PAC). No entanto, após esse período positivo,
o nível de atividade do setor sofreu uma queda, e se acentuou em 2015. (SEBRAE, 2018).
Para Matos (2017) o país, e o segmento de construção, passam por uma turbulência.
Uma crise sociopolítico-econômica se instalou nos últimos anos. A chamada “Operação Lava
Jato” trouxe aos brasileiros informações de esquemas de corrupção que envolvem políticos,
dirigentes e gestores de empresas controladas pelo governo e grandes empreiteiras do país.
Essa crise deixou sequelas nos fundamentos estruturais e conjunturais da nossa economia.
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Alguns fatores na conjuntura mundial, como: a quebra do sistema financeiro
internacional de 2008; a desaceleração do crescimento chinês; queda dos preços da
commodities; o Brexit na zona do Euro; guerra permanente do Oriente Médio; terrorismo
internacional; a eleição de Donald Trump, influenciaram a todos com repercussões
indubitáveis. Mas não podemos atribuir a estes aspectos a responsabilidade por todos nossos
problemas. Na realidade, a crise internacional não foi a causa determinante da crise brasileira,
e sim nossa problemática gestão pública. Nesse processo, o segmento da construção acaba
sendo um dos mais impactados. A retração do mercado, junto a perda de competitividade e
uma mancha definitiva na imagem do segmento, demandará investimentos de médio a longo
prazo para resgatar os anos perdidos.
2.3. CERTIFICAÇÕES AMBIENTAIS
Na construção civil, o termo “sustentabilidade” tem sido associado ao termo
“construção”, abrangendo então em “construção sustentável” as práticas de sustentabilidade
na área de conhecimento da construção civil. Para que uma construção seja considerada
sustentável, ela deve adotar uma serie de premissas, dentre elas usar materiais ambientalmente
corretos, a obra deve gerar menos resíduos, os projetos e a obra devem respeitar as normas
vigentes, a escolha do terreno e o projeto devem prever suprimir a menor área verde possível
e se deve demandar menos água ao longo da obra e do uso da edificação (MINAS GERAIS,
p.8, 2008).
O setor da construção civil traz consigo um impacto muito grande no planeta, este
setor é responsável por até 35% das emissões de gás CO2 diretas ou indiretas, e no Brasil as
construções consomem aproximadamente 21% de toda água tratada, 42% de toda energia
gerada e 70% dos resíduos (CASADO, 2009).
A construção civil começa a demonstrar uma preocupação cada vez maior com o
impacto de suas atividades em nosso planeta, se adequando a novos conceitos de
sustentabilidade que passam a ser exigidos pela sociedade e o mercado, exigências estas que
partem principalmente das novas gerações. Um empreendimento concebido de forma
sustentável pode reduzir em 30% o consumo de energia, 50% o consumo de água, 35% das
emissões de CO2 e em até 70% o descarte de resíduos (CASADO, 2009).
Há no Brasil diversos organismos certificadores, dos quais serão destacados os
seguintes selos:
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LEED – cuja sigla em inglês significa Leadership in Energy and Environmental
Design, ou seja, Liderança em Projetos de Energia e Ambiente, é um sistema de certificação
criado nos Estados Unidos pelo U.S. Green Building Council, ou Conselho Estadunidense de
Construções Verdes. Trata-se de um sistema de certificação de construções largamente
difundido no mundo, com grande reconhecimento internacional.
AQUA-HQE – Segundo a Fundação Vanzolini:
O Processo AQUA-HQE é uma certificação internacional da construção sustentável
desenvolvido a partir da certificação francesa Démarche HQE (Haute Qualité
Environnementale) e aplicado no Brasil exclusivamente pela Fundação Vanzolini. Em 2013 os
organismos de certificação residencial-QUALITEL e não-residencial-CERTIVEA se juntam
para criar a Rede Internacional de certificação HQE™, uma unificação de critérios e indicadores
para todo o mundo, que cria uma identidade de marca única global, cujo órgão certificador
passa a ser a Cerway, sempre fundamentado nas premissas da certificação HQE francesa. Todos
os referenciais de certificação terão um alinhamento de parâmetros para permitir a comparação
dos valores avaliados, porém os níveis de exigência respeitarão sempre as especificidades e
diferenças de cada país. (SÃO PAULO, 2015)
Selo Casa Azul – No site da Caixa Econômica Federal, o Selo Casa Azul é explicado
como sendo:
[...] uma classificação socioambiental dos projetos habitacionais financiados pela Caixa.
É a forma que o banco encontrou de promover o uso racional de recursos naturais nas
construções e a melhoria da qualidade da habitação. A principal missão do selo é
reconhecer projetos que adotam soluções eficientes na construção, uso, ocupação e
manutenção dos edifícios. (BRASIL, 2016)
GBC Brasil Condomínio – No Guia de Certificação (2017, v 2, p.16) para
Condomínios, o GBC Brasil explica a cerificação da seguinte maneira:
Desenvolvida pelo Green Building Council Brasil, com a intensão de fornecer
ferramentas necessárias para projetar, construir e operar condomínios residenciais de
alto desempenho e práticas sustentáveis. [...] Em 2016, o comitê técnico iniciou o
trabalho de revisão e adaptação dos parâmetros de sustentabilidade para os condomínios
e edifícios residenciais e juntamente com o auxílio de 11 projetos pioneiros
consolidaram, em 2017, a versão 2 da certificação GBC Brasil Casa® e lançando a
Certificação GBC Brasil Condomínio. Já a versão 2 é composta por dois Guias de
Certificação que trazem critérios de sustentabilidade para residências unifamiliares –
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GBC Brasil Casa®, e Multifamiliares – Certificação GBC Brasil Condomínio. (GBC
Brasil, 2017).
Todos os selos citados acima têm um sistema de créditos com critérios que devem ser
cumpridos, e uma determinada pontuação. Avaliando-se os pré-requisitos e a pontuação
mínima alcançada, classifica-se o empreendimento em critérios de maior ou menor grau de
sustentabilidade. Cada selo tem as suas categorias, as suas ênfases e as suas nomenclaturas.
2.4. ANÁLISE DE INVESTIMENTOS
A NBR 14653-4 define a análise de investimento como a avaliação proposta para
diagnosticar a viabilidade técnico-econômica de um empreendimento, com a utilização de
indicadores. (ABNT, 2002). Segundo Souza (2003), a avaliação da viabilidade econômico-
financeira de um investimento é o processo que junta argumentos e informações úteis para
construção de um fluxo de caixa de acordo com os períodos da vida desse investimento e
aplica técnicas capazes de evidenciar se as futuras entradas darão o retorno esperado do
investimento. Dessa forma, segundo Hirschfeld (2000), adota-se como fator de correção, a
taxa de desconto para cada valor envolvido. Essa correção pode servir de índice de juros para
todo o fluxo de caixa. Embora pareça ser um processo factível, de acordo com Abreu, Barros
Neto e Heineck (2008), a análise de investimentos tem diversas aplicações em função das
diferentes tipologias que o mercado sustenta. Por esse motivo, todas as situações necessitam
de um diagnóstico criterioso das receitas e dos despendidos envolvidos, durante o tempo –
que varia dependendo do caso estudado.
Segundo Goldman (2015), os estudos de viabilidade são realizados devido à
complexidade de inúmeras variáveis associadas ao mercado produtivo da construção e por
influências exercidas pelos agentes públicos e pela sociedade. A avaliação desses fatores
consiste em informações relevantes para a decisão do empreendedor. Da mesma forma, Lima
Júnior (1993) ressalta que os estudos preliminares para lançamentos de novos
empreendimentos consistem na análise de oferta e demanda local, para definição do público
alvo e padrão de oferta. Através desses dados é possível elaborar uma análise de viabilidade
com a finalidade de gerar um produto capaz de atender as diretrizes de mercado e assumir os
riscos do investimento.
De acordo com Hirschfeld (2000), O risco é a possibilidade de se deparar com
resultados insatisfatórios através de uma decisão. No negócio imobiliário, segundo Goldman
(2015) o risco está diretamente ligado às questões como a prazo, qualidade, imprevisibilidade,
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cenário político socioeconômico, meio ambiente e fatores psicológicos. Consoante Abreu,
Barros Neto e Heineck (2008), o a tomada de decisão do empreendedor deve ser baseada na
maximização dos lucros da empresa, conciliando a relação do retorno no fluxo de caixa
descontado e o risco do próprio investimento. De acordo com Casarotto e Kopittke (2010), a
análise de decisão consiste na representação gráfica de decisões atuais e futuras, para permitir
a visualização dos eventos relacionados. Deste modo, cada caminho alternativo da
representação, são associadas as suas probabilidades de ocorrências, os custos e as
recompensas dessas alternativas. Sendo assim, é imprescindível a compreensão do cenário
local a fim de se obter informações que possam melhorar a pesquisa para minimizar os riscos
que envolvem o investimento.
2.5. ORÇAMENTO
Segundo Limmer (1997), o orçamento é de suma importância para viabilidade de
empreendimentos por determinar os custos necessários para a realização do projeto de acordo
com cada atividade e serviço. Além disso, ele serve como referência na análise dos
rendimentos obtidos, o que auxilia na avaliação dos métodos aplicados pela empresa a fim de
aperfeiçoá-los. Para Goldman (2015), a variável de maior importância no orçamento é o custo
de construção, tendo em vista que a sua representação possui o maior peso sobre o valor do
empreendimento. Por esse motivo, a análise detalhada dessa condicionante possibilita maior
precisão do estudo pelas etapas que envolvem a fase de construção de um empreendimento
imobiliário.
De acordo com González (1998), existem três procedimentos para levantamento dos
custos de construção: o orçamento para incorporação, o paramétrico e o detalhado. O
orçamento para incorporação é baseado na NBR 12721, este método utiliza ponderações de
acordo com as características da obra e através do CUB (custo unitário básico) que determina
o valor total da construção considerando materiais, mão de obra, despesas administrativas e
equipamentos. (ABNT 2006).
O orçamento paramétrico é similar ao orçamento para incorporação, porém seu
desenvolvimento é mais simples. Nesse método os custos são obtidos pelo volume ou área
construída, sendo calculados com valores unitários de obras anteriores ou de forma
aproximada com a utilização de indicadores de custo publicados por institutos de pesquisa da
construção civil.
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O orçamento detalhado é elaborado mediante a relação completa de todas as atividades
que serão executados na obra, os valores dessas composições são obtidos por fórmulas
empíricas de preço que consideram a quantidade de serviços de acordo com o custo dos
materiais, mão de obra e equipamentos que serão necessários para a execução das etapas da
obra.
Segundo Mattos (2006), para elaborar um orçamento faz-se necessário, entre outros
aspectos, compreender os indicadores dos insumos, ou seja, a produtividade da mão-de-obra,
o consumo de materiais e o horário dos equipamentos utilizados nos serviços. Para auxiliar a
posse dessas informações, existem duas referências de composição de custos oriundas de
aproximações de obras:
a) Sistema nacional de pesquisa de custos e índices da construção civil – SINAPI:
indicado pelo Decreto 7983/2013 que estabelece regras e critérios para a composição
do orçamento de referência de obras e serviços de engenharia, contratados e
executados com recursos dos orçamentos da União. (CAIXA ECONÔMICA
FEDERAL, 2018). De acordo com o site da Caixa Econômica Federal (2018) A
gestão do SINAPI é compartilhada entre CAIXA e IBGE. A CAIXA é responsável
pela base técnica de engenharia.
b) Tabela de Composição de Preços e Orçamento – TCPO: A Editora PINI é a
responsável pela elaboração e manutenção da Tabela de Composições de Preços para
Orçamento (TCPO, 2012). O TCPO traz as composições organizadas conforme a
classificação adotada pela Editora PINI e está disponível de forma impressa ou
eletrônica.
2.5.1. Benefício e Despesas Indiretas (BDI)
O BDI pode ser inserido na composição dos custos unitários, como pode ser aplicado
diretamente ao final do orçamento, sobre o custo total, objetivando se chegar ao preço de
execução de obra e de venda. É uma taxa adicionada ao custo do empreendimento para
execução dos serviços e tem como intuito cobrir as despesas indiretas do construtor,
juntamente com o percentual de lucro que o empreendedor estima obter com o mesmo.
(CORDEIRO, 2007).
Segundo Gonzáles (1998), o BDI inclui uma parcela destinada aos benefícios, isto é
lucros e pró-labore dos diretores da empresa, e a outra parcela refere-se às despesas indiretas,
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que são basicamente os custos administrativos da empresa, tais como: mobiliário, despesas
com energia elétrica, telefone, segurança, limpeza e manutenção, funcionários, assessorias,
veículos e tributação em geral. Ainda Gonzáles (1998), o BDI pode variar em função das
condições de cada empresa, devendo-se verificar as características do local tais como:
condições políticas e econômicas da região, oferta de materiais e de mão de obra, tributação,
condições climáticas, limitações de acesso ou de horário de trabalho.
2.5.2. Estrutura Analítica de Projeto (EAP)
Consoante Kerzner (2009), a Estrutura Analítica de Projeto (EAP) é a decomposição
das etapas de trabalho, na qual se estabelece subdivisões de itens em elementos menores de
acordo com a forma com que serão executadas, assim aumentando o detalhamento e
apresentando cada atividade. Sua elaboração é feita de acordo com a maneira que os custos e
informações de projetos serão futuramente registrados. Ainda, Kerzner (2009) acredita que a
estrutura analítica de projetos é de suma importância para gerar: a) matriz de
responsabilidades; b) programação de diagrama de rede; c) custeio; d) análise de risco; e)
estrutura organizacional; f) coordenação de objetivos; g) controle.
2.6. PESQUISA QUANTITATIVA
Tem como objetivo responder um questionamento através da obtenção de resultados
baseados em números. Nesse tipo de pesquisa é possível um maior entendimento do tema
abordado, tendo em vista que o resultado não é feito a partir da interpretação de dados, mas
sim com dados quantificados (FONSECA, 2002).
Conforme Fonseca (2002, p.20),
Diferentemente da pesquisa qualitativa, os resultados da pesquisa
quantitativa podem ser quantificados. Como as amostras geralmente são
grandes e consideradas representativas da população, os resultados são
tomados como se constituíssem um retrato real de toda a população alvo da
pesquisa. A pesquisa quantitativa se centra na objetividade. Influenciada
pelo positivismo, considera que a realidade só pode ser compreendida com
base na análise de dados brutos, recolhidos com o auxílio de instrumentos
padronizados e neutros. A pesquisa quantitativa recorre à linguagem
matemática para descrever as causas de um fenômeno, as relações entre
variáveis, etc. A utilização conjunta da pesquisa qualitativa e quantitativa
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permite recolher mais informações do que se poderia conseguir
isoladamente.
Segue abaixo, apresentado pela Figura 3, as principais características do método de
pesquisa quantitativo:
Figura 3: Características Pesquisa Quantitativa
Fonte: POLIT et al., 2004.
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3. MÉTODO DE PESQUISA
Este capítulo descreve a metodologia de pesquisa adotada para o desenvolvimento do
estudo, cujo objetivo geral é investigar a viabilidade técnica, financeira e aderência de
mercado da certificação de empreendimentos enquadrados no Programa Minha Casa Minha
Vida no referencial GBC Brasil Condomínio
Inicia-se apresentando a estratégia de pesquisa a ser utilizada no trabalho, e
posteriormente, abordou-se o delineamento da pesquisa, que demonstrou uma descrição geral
das etapas que foram realizadas.
3.1. ESTRATÉGIA DE PESQUISA
Os métodos de pesquisas adotados foram do tipo estudo de caso e pesquisa
quantitativa, desenvolvido em uma empresa do ramo da construção civil. Essa metodologia
permitiu a coleta de todas as informações necessárias para a realização do trabalho.
3.2. ROTEIRO DE PESQUISA
Conforme citado anteriormente, o estudo de caso foi desenvolvido em uma empresa
do ramo da construção civil, denominada neste trabalho de Empresa A. A fim de atestar a
viabilidade técnica e financeira da certificação ambiental GBC Brasil Condomínio no
empreendimento em estudo, foram apresentados dados de um estudo já realizado
anteriormente pelo autor. Posteriormente a apresentação da análise de viabilidade técnica e
financeira da certificação ambiental, foi realizado uma pesquisa quantitativa com o público
alvo do projeto em estudo. Na Figura 4 estão ilustradas as etapas do estudo de caso.
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Figura 4 – Etapas do Estudo de
Caso
Fonte: Elaborado pelo autor.
Primeiramente, foram coletados os dados referentes à empresa em estudo através da
leitura dos seus procedimentos e conversas com os responsáveis de cada departamento,
possibilitando a descrição de suas características, departamentos e processos e respectivas
interações. Com isso, foi possível caracterizar a empresa e compreender seu funcionamento.
Após, foi descrito o empreendimento onde foram utilizadas as ferramentas integradas
para o auxílio no processo de planejamento e controle de obras. Nesta etapa foi apresentada a
localização do empreendimento, as suas características e os principais materiais e métodos
construtivos utilizados na execução da obra.
Na sequência, foi apresentada a análise técnica com observações para adequações que
possibilitam a obtenção do selo GBC Brasil Condomínio para o projeto existente, logo após
todas as adequações foram analisadas financeiramente, na qual avaliou-se a relevância quanto
incidência de custos de modo a tornar o projeto existente economicamente viável. A análise
de viabilidade do projeto foi desenvolvida tomando como base os dados da empresa em
comparativo com os custos acrescidos para a certificação do projeto em questão, não foram
analisados indicadores econômicos.
Após a apresentação da viabilidade técnica e financeira, foi elaborada uma pesquisa
quantitativa com coleta de dados via web. O formulário de pesquisa foi segregado em duas
etapas, sendo a primeira com o objetivo de classificar o público que o respondeu, e a segunda
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com o intuito de verificar se este público alvo tem preferência de compra por imóveis com
certificação ambiental e/ou até mesmo pagaria a mais por esse tipo de produto.
Com os dados da pesquisa quantitativa apurados, foi verificado a probabilidade de
aumento do valor geral de vendas do empreendimento e a redução de juros bancários devido a
certificação. Embasado nos dados da pesquisa, foram feitas diversas análises de viabilidade
do empreendimento em estudo considerando o possível aumento de VGV e o aumento da
velocidade de vendas, identificando as alterações de lucratividade e as comparando com o
projeto original.
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4. ESTUDO DE CASO
4.1. DESCRIÇÃO DA EMPRESA
A Empresa A foi criada no ano 1982 e é especializada na construção e incorporação de
imóveis para um público de classe média e baixa. Está localizada na cidade de São
Leopoldo/RS e atua na região do Vale dos Sinos, onde já entregou mais de 5.000 unidades
habitacionais, representando aproximadamente 300 mil m² de área construída.
Em 33 anos de mercado, a Empresa A se transformou em uma empresa de médio porte
e se especializou no sistema construtivo Alvenaria Estrutural, o qual se tornou o seu único
método construtivo utilizado. Com isso, a empresa conseguiu aperfeiçoar seus processos,
tornando a qualidade e o preço dos seus produtos muito competitivos no mercado de
habitações sociais.
4.1.1. Departamentos e Processos da Empresa A
A Empresa A possui uma estrutura composta por doze departamentos, sendo estes
divididos em Departamentos Estratégicos, Departamentos de Apoio e Departamentos
Orientados ao Cliente. Estes departamentos são descritos nos itens a seguir.
a) Novos Empreendimentos: possui funções estratégicas e é responsável pela busca e
aquisição de áreas de terras a fim de viabilizar novos empreendimentos. No seu
processo também está incluso a realização das análises de viabilidade dos
empreendimentos e todos os estudos preliminares necessários para estas análises;
b) Planejamento e Orçamento: apresenta funções estratégicas e é responsável pela
elaboração do orçamento, planejamento físico e financeiro e controle das obras.
Além destes processos, este departamento também auxilia o departamento de
Novos Empreendimentos nas análises de viabilidade e aprovação dos
empreendimentos junto ao agente financeiro;
c) Qualidade: possui funções estratégicas e é responsável pelo controle e
manutenção de todo o Sistema de Gestão da Qualidade (SGQ) da empresa. O
SGQ interage e avalia todos os departamentos da empresa com foco na melhoria
contínua, tendo como norma de referência os requisitos do Sistema de Avaliação
da Conformidade de Empresas de Serviços e Obras da Construção Civil - SIAC
(PBQP-H – Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade no Habitat);
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d) Suprimentos: possui as funções orientadas ao cliente e é responsável pela
aquisição, recebimento, armazenamento, conservação e entrega de todos os
insumos utilizados na empresa. É composto por compradores, almoxarifados e
seus devidos auxiliares;
e) Projetos: possui suas principais funções orientadas ao cliente e é responsável pela
confecção e contratação de todos os projetos necessários para a execução das
obras. Além destes processos, este departamento também auxilia o departamento
de Novos Empreendimentos na elaboração de anteprojetos para as análises de
viabilidade, podendo assumir, neste caso, função estratégica;
f) Comercial: possui suas funções orientadas ao cliente e é responsável pelo
lançamento e comercialização dos empreendimentos tendo como apoio as
imobiliárias credenciadas na construtora. Além do processo de vendas, este
departamento também auxilia o departamento de Novos Empreendimentos na
definição dos valores de vendas dos imóveis;
g) Execução de Obras: possui suas funções orientadas ao cliente e é responsável pela
execução dos empreendimentos, tendo como líder o Gerente de Obras, o qual
define os engenheiros responsáveis por cada empreendimento e acompanha a
evolução dos serviços que ocorrem no canteiro de obras. Os processos
correspondentes a este departamento iniciam com os estudos dos projetos e
planejamento e finalizam no momento da entrega das chaves ao cliente final;
h) Atendimento Pós-Obra: possui suas funções orientadas ao cliente e é responsável
pelo atendimento aos clientes posterior a entrega das chaves dos imóveis;
i) Recursos Humanos: possui funções de apoio e é responsável por efetuar
recrutamento, seleção e integração de novos colaboradores. Além destas
atividades, este departamento também faz o controle de acesso das obras,
acompanha os processos trabalhistas desde seu recebimento até a participação de
audiências e realiza as rescisões contratuais;
j) Segurança do Trabalho: possui funções de apoio e é responsável por instruir e
fiscalizar os empregados, subcontratados e terceirizados em relação aos cuidados
a serem tomados no sentido de evitar acidentes do trabalho, doenças ocupacionais
e danos ao meio-ambiente;
k) Financeiro: possui funções de apoio e é responsável pelo gerenciamento de todos
os pagamentos e recebimentos da empresa, gerando assim um fluxo de caixa
geral. As informações financeiras são oriundas de todos os processos da empresa,
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sendo ressaltadas as informações vindas dos processos de planejamento,
comercial e recursos humanos, pois representam a maior parte dos custos e
receitas da empresa;
l) Tecnologia da Informação: possui funções de apoio e é responsável pela
manutenção dos equipamentos eletrônicos da empresa (computadores, tablets,
celulares, etc), suporte na utilização de softwares (MS Project, Sienge, Microsoft
Office, Autocad, Revit, etc) e instalação de internet nos canteiros de obras. O
departamento de TI também auxilia o departamento de Recursos Humanos no
controle de acesso das obras, instalando catracas eletrônicas e câmeras de
monitoramento.
4.2. DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO
O empreendimento será composto de três torres, com 10 pavimentos cada, sendo o 1º
pavimento composto de pilotis com vagas de estacionamento, e 9 pavimentos de
apartamentos, distribuídos em 3 tipologias diferentes, sendo 1 tipologia de 1 dormitório e 2 de
2 dormitórios, todos possuindo o mesmo padrão de acabamento. As Figuras 5 e 6 apresentam
a implantação do empreendimento e a planta baixa do pavimento tipo.
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Figura 5: Implantação do Empreendimento
Fonte: Empresa A.
Figura 6: Pavimento Tipo do Empreendimento
Fonte: Empresa A.
Piscina / Quadra Esportiva
Entrada
Torres A, B e C
Salão de Festas
Vagas de Estacionamento
N
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33
4.2.1. Método Construtivo
Para a construção do empreendimento foi utilizado o sistema construtivo Alvenaria
Estrutural, que de acordo com Camacho (2006, p.1) é conceituado como “o processo
construtivo na qual, os elementos que desempenham a função estrutural são de alvenaria,
sendo os mesmos projetados, dimensionados e executados de forma racional”. O autor
comenta que a utilização deste método construtivo tem como vantagens maior rapidez de
execução, redução de custos, menor diversidade de materiais empregados e redução da
diversidade de mão de obra especializada devido a simplificação das técnicas construtivas.
A infraestrutura da obra é composta por redes elétricas, telefônicas, drenagem de
águas pluviais, água, esgoto, gás, sistema de tratamento de efluentes, reservatórios de água e
pavimentação. O Quadro 3 aponta os principais métodos construtivos e materiais empregados
na execução dos blocos de apartamentos.
Quadro 1 – Métodos construtivos e materiais empregados.
FUNDAÇÕES
Estacas hélice contínua;
Blocos de coroamento;
Vigas de fundação.
PRÉ-MOLDADOS
Lajes pré-moldadas de concreto e= 11 cm;
Escadas pré-moldadas de concreto tipo ‘’Jacaré’’,
Vergas e Contravergas pré-moldadas de concreto.
ALVENARIA ESTRUTURAL
Blocos estruturais cerâmicos;
Graute armado industrializado;
Argamassa industrializada.
COBERTURA
Estrutura de madeira apoiada sobre laje de cobertura;
Telhas em fibrocimento e= 6mm.
ESQUADRIAS
Janelas de alumínio;
Portas de madeira.
REVESTIMENTOS E ACABAMENTOS
Interno
Revestimento em gesso nas salas, dormitórios e circulações;
Revestimento argamassado nas áreas molháveis (banheiros e cozinhas);
Revestimento cerâmico nas áreas molháveis (banheiros, cozinhas e sacadas);
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34
Piso laminado sala, dormitórios e circulações;
Textura acrílica.
Externo
Revestimento argamassado;
Textura acrílica;
INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS
Tubos e conexões de água em PVC soldável;
Tubos e conexões de esgoto em PVC soldável;
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
Cabos elétricos, tomadas, interruptores e disjuntores.
Fonte: Elaborado pelos autores.
4.3. CERTIFICAÇÃO SELECIONADA
Dentre os selos apresentados no referencial teórico, aquele que foi considerado como o
mais adequado para a análise neste trabalho foi o GBC Brasil Condomínio, conforme
comentários abaixo:
O selo LEED é o mais conhecido nacional e internacionalmente e tem uma categoria
específica para empreendimentos residenciais, chamada de LEED for Homes. Esta categoria é
muito pouco utilizada no Brasil, sendo que apenas um empreendimento foi certificado nesta
modalidade, o que pode ser visto na relação de empreendimentos certificados divulgada no
site do GBC Brasil. Portanto, esta categoria foi descartada para a análise deste trabalho.
A certificação AQUA-HQE é uma certificação que foca na qualidade ambiental dos
empreendimentos, sendo bastante aplicável a empreendimentos residenciais. Porém, embora
haja um crescimento significativo no esforço de marketing dos agentes que fomentam esta
certificação, este selo não tem ainda o apelo comercial que o LEED possui.
Similar ao AQUA-HQE, o Selo Casa Azul não tem um apelo comercial muito grande,
não tem nenhum incentivo comercial por parte do seu agente financeiro (Caixa Econômica
Federal) nem dispõe de muitos empreendimentos certificados no Brasil. São 14 no total,
segundo o site da Caixa Econômica Federal.
Criado pelo GBC Brasil, o selo GBC Brasil Condomínio é considerado por esta
instituição como a certificação mais apropriada para empreendimentos residenciais. Por ser a
mesma instituição que promove o LEED no Brasil, esta certificação foi considerada como a
de maior potencial para a certificação do empreendimento citado, visto que é apropriada para
condomínios residenciais e tem o apelo comercial e de marketing do GBC Brasil.
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O GBC Brasil Condomínio classifica as suas certificações em quatro categorias,
dependendo da pontuação atingida, conforme a tabela abaixo:
Tabela 01: Classificação de certificações de acordo com a pontuação atingida
Tipo de Certificação Pontos Atingidos
Verde 40 a 49 pontos
Prata 50 a 59 pontos
Ouro 60 a 79 pontos
Platina 80 pontos ou mais
Fonte: GBC Brasil, 2017
4.4. ANÁLISE DE VIABILIDADE TÉCNICA
Foram analisados os pontos possíveis e duvidosos na certificação GBC Brasil
Condomínio, foi utilizado o “Guia GBC Brasil Condomínio – segunda versão”, edição de
2017 que está aberta para consulta pública antes de sua divulgação. A aplicabilidade do GBC
Brasil Condomínio para o projeto foi realizada avaliando-se itens de pré-requisito e demais
créditos possíveis para obtenção do selo mediante eventuais alterações que foram discutidas
nos apêndices. Para a compreensão completa deste trabalho de análise, deve-se acompanhar
as exigências e opções de atendimento dos pré-requisitos e créditos da certificação no Guia,
com as considerações feita no comentário da tabela de análise do item. Na figura abaixo, o
quadro explica como cada item é abordado.
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Figura 7: Exemplo esquemático da análise de um crédito
Fonte: Elaborado pelos autores.
Título da
Certificação
Pontuação
Possível
Pontuação
Alcançada
Pontuação
Atingível
Objetivo do Crédito (retirado do
Guia) e Comentário Explicativo Análise de Incidência
de Custos
Ajuste de Projeto
e/ou Especificação
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37
Ao final de cada título, foi feito um somatório de pontos atingíveis, duvidosos e não-
atingíveis, verificando o desempenho de acordo com a classificação da certificação. No final
de todas as análises, foi apresentada uma planilha com o somatório de todos os pontos em
todos os títulos que encontram-se nos apêndices.
4.5. ANÁLISE DE INCIDÊNCIA DE CUSTOS
Foi analisada a incidência de custos de cada requisito para obtenção do selo GBC
Brasil Condomínio com probabilidade de atingimento. As referências e índices de custos
utilizados para essa análise foram diversos, sendo eles apresentados abaixo:
1) custos orçados e banco de dados da Empresa A, a qual considera os valores
praticados na região. Esta base tem preferência sobre as demais pois possibilita
uma comparação de custos equivalente;
2) o Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil
(SINAPI). Esta base é uma das mais utilizadas para elaboração de orçamentos
e será utilizada como segunda opção, caso não for possível adquirir os valores
no banco de dados da Empresa A;
3) valores adquiridos através de propostas comercias solicitadas para fornecedores
específicos. Quando não for possível adquirir os valores através do banco de
dados da Empresa A nem do SIPAPI, será solicitado cotação dos itens
necessários a fornecedores de mercado.
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38
5. ANÁLISE DOS RESULTADOS
5.1 VIABILIDADE TÉCNICA DE UM PROJETO EXISTENTE MCMV COM OS
REQUISITOS PARA CERTIFICAÇÃO GBC BRASIL
Após análise detalhada dos pré-requisitos e créditos necessários para a obtenção da
certificação GBC Brasil, que constam nos apêndices, foram elaboradas tabelas resumo,
denominadas de Tabela 2 e Tabela 3, apresentadas abaixo:
Tabela 2 - Resumo de Atendimento de Pré-Requisitos
Pré-Requisito Nome Atendido Duvidoso Atendido
mediante
Alterações
Implantação
Pré-Requisito 1 Controle da Erosão, Sedimentação e
Poeira na Atividade da Construção
X
Pré-Requisito 2 Orientações de Arquitetura Bioclimática X
Pré-Requisito 3 Não Utilizar Plantas Invasoras X
Pré-Requisito 4 Seleção do Terreno X
Subtotal Implantação 3 0 1
Uso Eficiente da Água
Pré-Requisito 1 Uso Eficiente da Água – Básico X
Pré-Requisito 2 Medição Única do Consumo de Água X
Subtotal Uso Eficiente da Água 0 0 2
Energia e Atmosfera
Pré-Requisito 1 Desempenho Mínimo da Envoltória X
Pré-Requisito 2 Fontes de Aquecimento de Água
Eficientes
X
Pré-Requisito 3 Qualidade e Segurança das Instalações X
Pré-Requisito 4 Iluminação Artificial Básica X
Subtotal Energia e Atmosfera 1 0 3
Materiais e Recursos
Pré-Requisito 1 Plano de Gerenciamento de Resíduos da
Construção e Operação
X
Pré-Requisito 2 Madeira Legalizada X
Subtotal Materiais e Recursos 1 0 1
Qualidade Ambiental Interna
Pré-Requisito 1 Controle de Emissão de Gases de
Combustão
X
Pré-Requisito 2 Exaustão Localizada – Básica X
Pré-Requisito 3 Desempenho Mínimo do Ambiente
Interno
X
Subtotal Qualidade Ambiental Interna 2 0 1
Requisitos Sociais
Pré-Requisito 1 Legalidade e Qualidade X
Subtotal Requisitos Sociais 1 0 0
Inovação e Projeto
Pré-Requisito 1 Manual de Operação, Uso e Manutenção X
Subtotal Requisitos Sociais 0 0 1
TOTAL 8 0 9
Fonte: Elaborado pelos autores.
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Tabela 3 - Resumo com Somatório de Todos os Títulos
Crédito Nome Pontuação
Possível
Pontuação
Atendida
Pontuação
Atendida
mediante
Alterações
Implantação
Crédito 1 Desenvolvimento Urbano Certificado 10* 0 0
Crédito 2 Urbanização do Entorno e Ruas Caminháveis 2 1 1
Crédito 3 Localização Preferencialmente Desenvolvida 3 1 0
Crédito 4 Preservação ou Restauração do Habitar 2 0 1
Crédito 5 Proximidade a Recursos Comunitários e
Transporte Público
3 3 0
Crédito 6 Acesso a Espaço Aberto 1 1 0
Crédito 7 Redução do Impacto da Obra no Terreno 1 0 0
Crédito 8 Paisagismo 5 4 1
Crédito 9 Redução da Ilha de Calor 2 0 2
Crédito 10 Controle e Gerenciamento de Águas Pluviais 2 0 0
Subtotal Implantação 21 10 5
Uso Eficiente da Água
Crédito 1 Otimizado 3 0 3
Crédito 2 Medição Setorizada do Consumo de Água 2 0 2
Crédito 3 Uso de Fontes Alternativas Não Potáveis 5 0 0
Crédito 4 Sistema de Irrigação Eficiente 2 0 2
Crédito 5 Plano de Segurança de Água 1 0 1
Subtotal Uso Eficiente da Água 13 0 8
Energia e Atmosfera
Crédito 1 Desempenho Energético Aprimorado 10 0 0
Crédito 2 Obter a Etiqueta PBE Edifica 3 0 0
Crédito 3 Desempenho Aprimorado da Envoltória 3 0 0
Crédito 4 Fontes Eficientes de Aquecimento Solar 3 0 1
Crédito 5 Iluminação Artificial – Otimizada 2 0 2
Crédito 6 Equipamentos Eletrodomésticos Eficientes 1 0 1
Crédito 7 Energia Renovável 4 0 0
Crédito 8 Comissionamento dos Sistemas Instalados 2 0 0
Crédito 9 Medição Básica de Energia 1 0 1
Subtotal Energia e Atmosfera 29 0 5
Materiais e Recursos
Crédito 1 Gerenciamento de Resíduos da Construção 3 0 0
Crédito 2 Madeira Certificada 2 0 1
Crédito 3 Rotulagem Ambiental Tipo I – Materiais
Certificados
1 0 0
Crédito 4 Rotulagem Ambiental Tipo II – Materiais
Ambientalmente Preferíveis
3 1 1**
Crédito 5 Rotulagem Ambiental Tipo III – Declaração
Ambiental de Produto
3 0 0
Crédito 6.1 Desmontabilidade e Redução de Resíduos –
Sistemas Estruturais
1 0 1
Crédito 7 Desmontabilidade e Redução de Resíduos –
Sistemas Não Estruturais
1 0 0
Subtotal Materiais e Recursos 14 1 3
Qualidade Ambiental Interna
Crédito 1 Desempenho Térmico 3 0 0
Crédito 2 Desempenho Lumínico 3 0 0
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Crédito 3 Desempenho Acústico 3 0 0
Crédito 4 Controle de Umidade Local 1 0 1
Crédito 5 Proteção de Poluentes Provenientes da
Garagem
1 1 0
Crédito 6 Controle de Partículas Contaminantes 1 0 1
Crédito 7 Materiais de Baixa Emissão 2 0 0
Crédito 8 Saúde e Bem Estar 2 0 0
Subtotal Qualidade Ambiental Interna 16 1 2
Requisitos Sociais
Crédito 1 Acessibilidade Universal 1 0 1
Crédito 2 Boas Práticas Sociais para Projeto e Obra 2 0 1
Crédito 3 Boas Práticas Sociais para Operação e
Manutenção
1 0 1
Crédito 4 Liderança em Ação 1 0 0
Subtotal Requisitos Sociais 5 0 3
Inovação e Projeto
Crédito 1 Projeto Integrado e Planejamento 3 0 3
Crédito 2 Educação e Divulgação 2 0 2
Crédito 3 Inovação e Projeto 5 0 0
Subtotal Inovação e Projeto 10 0 5
Créditos Regionais
Crédito 3 Prioridades Regionais 2 0 0
Subtotal Créditos Regionais 2 0 0
TOTAL 110 12 31
** Ponto adicional por desempenho exemplar
Fonte: Elaborado pelos autores.
Compilando os resultados obtidos na análise, agrupados nas tabelas acima, vemos que
a maioria dos pré-requisitos necessitam de adaptações para serem atendidos. Porém,
verificando a viabilidade de atendimento, vemos que o pré-requisito podem ser atendidos e
que não há nenhum inviabilizando a certificação tecnicamente.
Quanto a pontuação, pouco mais de 10% dos créditos avaliados são atendidos sem
alterações de projetos, documentos ou procedimentos previstos originalmente pela
construtora. Existe o potencial de certificação se todos os pontos duvidosos forem de fato
atendidos, totalizando 43 pontos alcançados, dando uma pequena margem de 3 pontos.
5.2 INCIDÊNCIA DE CUSTOS
Após realizada a análise de viabilidade técnica, foi verificado que o empreendimento
em estudo atende algumas exigências do selo sem a necessidade de alterações nos projetos já
elaborados pela Empresa A. Também foi verificado que para o atingimento de alguns
requisitos serão necessárias alterações e elaboração de novos projetos, contratação de planos
específicos, alteração e/ou aquisição de materiais e equipamentos não pertencentes ao escopo
inicial, dentre outros itens.
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41
Foi analisado a incidência de custos de cada requisito para obtenção do selo GBC
Brasil Condomínio com probabilidade de atingimento, sendo estes apresentados de forma
resumida pela Tabela 4.
Tabela 4 – Pontuação e Incidência de Custos GBC
Crédito Nome Pontuação
Possível
Pontuação
Atendida Custo
Consultoria GBC Brasil R$135.000,00
Implantação
Pré-
Requisito 1
Controle de Erosão, Sedimentação e
Poeira 0 0 ?
Pré-
Requisito 2
Orientações de Arquitetura
Bioclimática 0 0 R$0,00
Pré-
Requisito 3 Não Utilizar Plantas Invasoras 0 0 R$0,00
Pré-
Requisito 4 Seleção do Terreno 0 0 R$0,00
Crédito 2 Urbanização do Entorno e Ruas
Caminháveis 2 2 R$12.489,78
Crédito 3 Localização Preferencialmente
Desenvolvida 3 1 R$0,00
Crédito 4 Preservação ou Restauração do Habitar 2 1 R$69.277,10
Crédito 5 Proximidade a Recursos Comunitários
e Transporte Público 3 3 R$0,00
Crédito 6 Acesso a Espaço Aberto 1 1 R$0,00
Crédito 8 Paisagismo 5 5 R$2.878,04
Crédito 9 Redução da Ilha de Calor 2 2 R$39.171,89
Subtotal Implantação 21 15 R$123.816,81
Uso Eficiente da Água
Pré-
Requisito 1 Básico (Uso Eficiente da Água): 0 0 R$10.185,34
Pré-
Requisito 2 Medição Única do Consumo de Água 0 0 R$93.555,00
Crédito 1 Otimizado 3 3 R$0,00
Crédito 2 Medição Setorizada do Consumo de
Água 2 2 R$1.540,00
Crédito 3 Uso de Fontes Alternativas Não
Potáveis 5 0 R$0,00
Crédito 4 Sistema de Irrigação Eficiente 2 2 R$6.420,44
Crédito 5 Plano de Segurança de Água 1 1 R$0,00
Subtotal Uso Eficiente da Água 13 8 R$111.700,78
Energia e Atmosfera
Pré-
Requisito 1 Desempenho Mínimo da Envoltória 0 0 R$0,00
Pré-
Requisito 2
Fontes de Aquecimento de Água
Eficientes 0 0 R$76.546,89
Pré-
Requisito 3 Qualidade e Segurança das Instalações 0 0 R$11.000,00
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42
Pré-
Requisito 4 Iluminação Artificial Básica 0 0 R$0,00
Crédito 4 Fontes Eficientes de Aquecimento
Solar 3 1 R$2.569,84
Crédito 5 Iluminação Artificial – Otimizada 2 2 R$21.383,58
Crédito 6 Equipamentos Eletrodomésticos
Eficientes 1 1 R$0,00
Crédito 9 Medição Básica de Energia 1 1 R$3.052,62
Subtotal Energia e Atmosfera 29 5 R$114.552,93
Materiais e Recursos
Pré-
Requisito 1
Plano de Gerenciamento de Resíduos
da Construção e Operação 0 0 R$4.244,82
Pré-
Requisito 2 Madeira Legalizada 0 0 R$0,00
Crédito 1 Gerenciamento de Resíduos da
Construção 3 0 R$0,00
Crédito 2 Madeira Certificada 2 1 R$0,00
Crédito 4 Rotulagem Ambiental Tipo II –
Materiais Ambientalmente Preferíveis 3 2 R$0,00
Crédito 6.1 Desmontabilidade e Redução de
Resíduos – Sistemas Estruturais 1 1 R$22.052,79
Subtotal Materiais e Recursos 14 4 R$26.297,61
Qualidade Ambiental Interna
Pré-
Requisito 1
Controle de Emissão de Gases de
Combustão 0 0 R$127.115,73
Pré-
Requisito 2 Exaustão Localizada – Básica 0 0 R$0,00
Pré-
Requisito 3
Desempenho Mínimo do Ambiente
Interno 0 0 R$0,00
Crédito 4 Controle de Umidade Local 1 1 R$20.460,70
Crédito 5 Proteção de Poluentes Provenientes da
Garagem 1 1 R$0,00
Crédito 6 Controle de Partículas Contaminantes 1 1 R$5.610,00
Subtotal Qualidade Ambiental Interna 16 3 R$153.186,43
Requisitos Sociais
Pré-
Requisito 1 Legalidade e Qualidade 0 0 R$0,00
Crédito 1 Acessibilidade Universal 1 1 R$0,00
Crédito 2 Boas Práticas Sociais para Projeto e
Obra 2 1 R$0,00
Crédito 3 Boas Práticas Sociais para Operação e
Manutenção 1 1 R$800,00
Subtotal Requisitos Sociais 5 3 R$800,00
Inovação e Projeto
Pré-
Requisito 1
Manual de Operação, Uso e
Manutenção 0 0 R$0,00
Crédito 1 Projeto Integrado e Planejamento 3 3 R$59.400,00
Crédito 2 Educação e Divulgação 2 2 R$3.700,00
Subtotal Inovação e Projeto 10 5 R$63.100,00
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43
Créditos Regionais
Crédito 3 Prioridades Regionais 2 0 R$0,00
Subtotal Créditos Regionais 2 0 R$0,00
TOTAL SEM BDI 110 43 R$728.454,56
Fonte: Elaborado pelos autores.
Conforme demonstrado na Tabela 4, foi verificado a incidência de R$ 728.454,56 de
custos para a obtenção de 43 pontos.
Verificou-se que 87,62% da incidência de custos foi originada de 5 grupos específicos.
Segue na tabela Y o ranking dos grupos, sendo este ordenado pelo acréscimo de custos que
cada grupo gerou.
Tabela 5 – Ranking de Custos
Ranking Título Pontuação Custos
1
Qualidade Ambiental Interna 3 R$153.186,43
Pré-Requisitos R$127.115,73
Créditos R$26.070,70
2 Consultoria GBC Brasil R$135.000,00
3
Implantação 15 R$123.816,81
Pré-Requisitos R$0,00
Créditos R$123.816,81
4
Energia e Atmosfera 8 R$114.552,93
Pré-Requisitos R$87.546,89
Créditos R$27.006,04
5
Uso Eficiente da Água 5 R$111.700,78
Pré-Requisitos R$103.740,34
Créditos R$7.960,44
6
Inovação e Projeto 5 R$63.100,00
Pré-Requisitos R$0,00
Créditos R$63.100,00
7
Materiais e Recursos 4 R$26.297,61
Pré-Requisitos R$0,00
Créditos R$26.297,61
8
Requisitos Sociais 3 R$800,00
Pré-Requisitos R$0,00
Créditos R$800,00
Fonte: Elaborado pelos autores.
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44
5.3 VIABILIDADE FINANCEIRA
Com a análise de viabilidade técnica realizada e os custos calculados, foi possível
verificar o real impacto das adequações necessárias no Empreendimento A para a obtenção da
certificação Green Building Council Brasil Condomínio.
Conforme apresentado no orçamento do Empreendimento A, tabela 6, o custo total
orçado para execução da obra é R$ 18.181.648,47, sem incidência de BDI. Este orçamento
está mais detalhado no Anexo J.
Tabela 6 – Orçamento Empreendimento A
Obra Empreendimento A
Unidade construtiva 1 - Única
Tipo de obra 4 - Obras Empresa A
Endereço da obra Novo Hamburgo / RS
Versão do orçamento 1 - 03/06/2018 - 17:10:32 Data base
BDI não aplicado Encargos sociais não aplicado
Preços expressos em R$ (REAL)
Código Descrição Un. Quantidade orçada
Preço total
00.001 SERVIÇOS PRELIMINARES E GERAIS 2.236.491,00
00.001.001 SERVIÇOS TÉCNICOS 204.000,00
00.001.002 INSTALAÇÕES PROVISÓRIAS 208.680,17
00.001.003 MÁQUINAS E FERRAMENTAS 436.639,73
00.001.004 CONSUMOS ENERGIA, ÁGUA, LUZ E INTERNET 95.300,00
00.001.005 LIMPEZA DA OBRA 170.058,00
00.001.006 TRANSPORTES 30.000,00
00.001.007 SEGURANÇA DO TRABALHO 825.000,00
00.001.008 CONSULTORIA E CONTROLE DE QUALIDADE 114.863,10
00.001.009 DESPESAS COM SEGURANÇA PATRIMONIAL 151.950,00
00.002 INFRAESTRUTURA 576.422,40
00.002.001 LOCAÇÃO DA OBRA 11.203,64
00.002.002 FUNDAÇÕES E OUTROS SERVIÇOS 345.531,34
00.002.003 VIGAS DE FUNDAÇÃO 46.489,44
00.002.004 BLOCOS DE FUNDAÇÃO 173.197,98
00.003 SUPRAESTRUTURA 3.002.984,24
00.003.001 PRÉ MOLDADOS 1.625.948,22
00.003.002 MOLDADO IN LOCO 1.377.036,02
00.004 PAREDES E PAINÉIS 3.752.169,83
00.004.001 ALVENARIA ESTRUTURAL 2.195.023,23
00.004.002 ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO 945.380,00
00.004.003 ESQUADRIAS DE VIDRO TEMPERADO 13.800,00
00.004.004 ESQUADRIAS DE FERRO 219.696,60
00.004.005 ESQUADRIAS DE MADEIRA 378.270,00
00.005 COBERTURA E PROTEÇÕES 254.893,17
00.005.001 TELHADOS 186.838,29
00.005.002 IMPERMEABILIZAÇÕES 68.054,88
00.006 REVESTIMENTOS 2.259.118,19
00.006.001 REVESTIMENTOS INTERNOS 749.778,84
00.006.002 AZULEJOS 269.301,99
00.006.003 REVESTIMENTOS EXTERNOS 317.173,86
00.006.004 FORROS 138.696,60
00.006.005 PINTURAS 714.344,90
00.006.006 REVESTIMENTOS ESPECIAIS 69.822,00
00.007 PAVIMENTAÇÕES INTERNAS 701.557,58
00.007.001 MADEIRA 473.862,53
00.007.002 CERÂMICA 189.489,22
00.007.003 MUXETAS E MURETAS DE BOX 38.205,84
00.008 INSTALAÇÕES E APARELHOS 2.141.426,88
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45
00.008.001 ELÉTRICAS E TELEFÔNICAS 620.702,21
00.008.002 ÁGUA FRIA 107.598,18
00.008.003 INCÊNDIO 190.000,00
00.008.004 ESGOTO E ÁGUAS PLUVIAIS 116.085,79
00.008.005 GÁS 322.500,00
00.008.006 LOUÇAS E METAIS 98.740,70
00.008.007 EQUIPAMENTOS 685.800,00
00.009 COMPLEMENTAÇÃO DA OBRA 177.737,25
00.009.001 LIMPEZA FINAL 49.140,00
00.009.002 OUTROS 128.597,25
00.010 TERRAPLANAGEM 224.000,00
00.010.001 EXECUÇÃO GLOBAL DE TERRAPLANAGEM 224.000,00
00.011 ÁGUA POTÁVEL 149.863,39
00.011.001 RESERVATÓRIOS 112.210,00
00.011.002 CASA DE BOMBAS 24.100,00
00.011.003 REDES DE DISTRIBUIÇÃO 13.553,39
00.012 ESGOTO SANITÁRIO 367.199,22
00.012.001 REDES DE COLETA 57.567,14
00.012.002 TRATAMENTO EFLUENTE 309.632,08
00.013 DRENAGEM / ÁGUAS PLUVIAIS 69.446,57
00.013.001 REDES DE COLETA 112.789,33
00.014 REDES DE GÁS 64.827,00
00.015 PAVIMENTAÇÃO 637.667,00
00.015.001 PAVIMENTAÇÃO DE RUAS E ESTACIONAMENTOS 623.448,00
00.015.002 PASSEIOS 14.219,00
00.016 ENERGIA/ILUMINAÇÃO 171.128,55
00.016.001 REDE AÉREA DE ENERGIA 75.000,00
00.016.002 TUBULAÇÕES E CAIXAS DE PASSAGEM 20.378,55
00.016.003 CABEAMENTO 37.500,00
00.016.004 MEDIDOR GERAL DE ENERGIA 8.250,00
00.016.005 LUMINÁRIAS 30.000,00
00.017 TELEFONE 28.111,50
00.017.001 TUBULAÇÕES E CAIXAS DE PASSAGEM 18.234,00
00.017.002 CABEAMENTOS 8.160,00
00.017.003 QUADRO GERAL DE DISTRIBUIÇÃO 1.717,50
00.018 OBRAS ESPECIAIS 89.304,00
00.018.001 CERCAS 72.054,00
00.018.002 PORTÕES 17.250,00
00.019 PAISAGISMO 52.830,00
00.019.001 MOVIMENTO DE TERRA 35.250,00
00.019.002 PLANTIO 17.580,00
00.020 EQUIPAMENTOS DE USO COMUM 192.301,53
00.020.001 PORTARIA 32.500,00
00.020.002 SALÃO DE FESTAS 87.153,22
00.020.003 PLAYGROUND 25.946,00
00.020.004 PISCINA 42.702,31
00.020.005 LIXEIRA 4.000,00
00.021 ADMINISTRATIVO DA OBRA 1.032.169,20
00.021.001 MÃO DE OBRA PRÓPRIA 1.032.169,20
Total da unidade construtiva 18.181.648,47
Fonte: Empresa A
Considerando o acréscimo de custo de R$ 728.454,56, necessário para obter a
certificação GBC Brasil, o custo total do empreendimento passará a ser de R$ 18.910.103,03,
totalizando um incremento de 4,006% no orçamento final. Segue abaixo a tabela X
apresentando de forma resumida o custo por apartamento do Empreendimento A,
considerando que todos os apartamentos possuam custos idênticos.
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Tabela 7 – Custo por apartamento
Empreendimento A
243 Apartamentos
Orçamento Custo Total Custo / Apto
Inicial R$18.181.648,47 R$74.821,60
C/ Acréscimo GBC R$18.910.103,03 R$77.819,35
Diferença R$2.997,75
Fonte: Elaborado pelos autores
Na análise de viabilidade financeira do Empreendimento A, realizado pela Empresa A,
foi considerado um Valor Geral de Vendas de R$ 40.095.000, ou seja, valor médio de vendas
de R$ 165.000,00 por unidade habitacional. Segue abaixo as simulações de viabilidade
financeira considerando o orçamento original do empreendimento e o orçamento com
acréscimo de custo para certificação GBC Brasil, sendo estas apresentadas respectivamente
pelas tabelas 8 e 9.
Tabela 8 – Análise de Viabilidade Financeira com orçamento original
Empreendimento A Corretor / Proprietário: Corretor A
Tipo de Bloco Utilizado: Theta
Quantidade de Torres: 3
Pavimentos: 9
Quantidade de Total de Apartamentos: 243
Quantidade (s/ permuta) 243
Programa MCMV Faixa 3
Valor Médio de Venda: R$ 165.000,00
INCC Acumulado (maio/2018) 2516,2941
Dados de Obra
Tempo Estimado de Obra (meses) 24
Global por Unidade % sobre Valor de
Produção
TERRENO R$ 2.937.349,04 R$ 12.087,86 9,91%
CUSTO OBRA + PROJETOS R$ 18.181.648,47 R$ 74.821,60 61,32%
PUBLICIDADE E MKT (0,7% VGV) R$ 280.665,00 R$ 1.155,00 0,95%
DESPESAS INICIAIS R$ 546.543,89 R$ 2.249,15 1,84%
COMISSÃO DE VENDA (4% VGV) R$ 1.603.800,00 R$ 6.600,00 5,41%
IMPOSTOS (RET) R$ 1.603.800,00 R$ 6.600,00 5,41%
IMPOSTOS (ISSQN) R$ - R$ - 0,00%
CUSTO ADMINISTRATIVO CENTRAL (6% VGV) R$ 2.405.700,00 R$ 9.900,00 8,11%
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47
TAXA DE FINANCIAMENTO A PRODUÇÃO R$ 909.082,42 R$ 3.741,08 3,07%
RISCO (5% CUSTO OBRA) R$ 909.082,42 R$ 3.741,08 3,07%
PÓS OBRA (1,5% CUSTO OBRA) R$ 272.724,73 R$ 1.122,32 0,92%
CUSTO DE PRODUÇÃO R$ 29.650.395,98 R$ 122.018,09 100,00%
VALOR GERAL DE VENDA: R$ 40.095.000,00
Margem: R$ 10.444.604,02 26,05% Fonte: Elaborado pelos autores.
Tabela 9 - Análise de Viabilidade Financeira com orçamento GBC Brasil
Empreendimento A GBC Corretor / Proprietário: Corretor A
Tipo de Bloco Utilizado: Theta
Quantidade de Torres: 3
Pavimentos: 9
Quantidade de Total de Apartamentos: 243
Quantidade (descontata a permuta) 243
Programa MCMV Faixa 3
Valor Médio de Venda: R$ 165.000,00
INCC Acumulado (maio/2018) 2516,2941
Dados de Obra
Tempo Estimado de Obra (meses) 24
Global por Unidade % sobre Valor de
Produção
TERRENO R$ 2.937.349,04 R$ 12.087,86 9,64%
CUSTO OBRA + PROJETOS R$ 18.910.103,03 R$ 77.819,35 62,08%
PUBLICIDADE E MKT (0,7% VGV) R$ 280.665,00 R$ 1.155,00 0,92%
DESPESAS INICIAIS R$ 546.543,89 R$ 2.249,15 1,79%
COMISSÃO DE VENDA (4% VGV) R$ 1.603.800,00 R$ 6.600,00 5,26%
IMPOSTOS (RET) R$ 1.603.800,00 R$ 6.600,00 5,26%
IMPOSTOS (ISSQN) R$ - R$ - 0,00%
CUSTO ADMINISTRATIVO CENTRAL (6% VGV) R$ 2.405.700,00 R$ 9.900,00 7,90%
TAXA DE FINANCIAMENTO A PRODUÇÃO R$ 945.505,15 R$ 3.890,97 3,10%
RISCO (5% CUSTO OBRA) R$ 945.505,15 R$ 3.890,97 3,10%
PÓS OBRA (1,5% CUSTO OBRA) R$ 283.651,55 R$ 1.167,29 0,93%
CUSTO DE PRODUÇÃO R$ 30.462.622,81 R$ 125.360,59 100,00%
VALOR GERAL DE VENDA: R$ 40.095.000,00
Margem: R$ 9.632.377,19 24,02% Fonte: Elaborado pelos autores.
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48
Com base nas informações supracitadas, é possível estipular hipóteses para
viabilização do Empreendimento A com certificação GBC Brasil Condomínio sem a redução
da lucratividade prevista inicialmente:
1) Aumento do VGV: Na cidade de Novo Hamburgo/RS, onde se localiza o futuro
Empreendimento A, o programa Minha Casa, Minha Vida limita o valor de
comercialização das unidades habitacionais nele enquadradas em R$ 190.000,00, ou
seja é possível aumentar o VGV do Empreendimento A;
2) Aumento da Velocidade de Vendas: Na análise de viabilidade, foi previsto R$
945.505,15 de despesa com juros bancários, os quais são gerados caso a velocidade de
vendas não acompanhe a velocidade de execução das obras. Com isso, existe a
possibilidade da certificação ambiental do empreendimento resultar em um aumento
de velocidade de vendas, sendo provável que haja uma redução ou a não incidência de
juros.
5.4 PESQUISA QUANTITATIVA
A pesquisa quantitativa foi aplicada através de um formulário web, utilizando a
ferramenta “Formulários Google”, a qual possibilitou uma coleta e interpretação de dados em
tempo real. A aplicação da pesquisa iniciou em 02/10/2018 e foi finalizada em 07/10/2018,
sendo obtido 95 respostas durante este período.
A primeira etapa da pesquisa realizou perguntas múltipla escolhas com o objetivo de
caracterizar o público que a respondeu. As Figuras 8, 9, 10 e 11 demonstram as perguntas
realizadas juntamente com o seu percentual de respostas desta etapa.
A segunda etapa da pesquisa também realizou perguntas múltipla escolhas com o
objetivo de verificar se o público votante sabe o que é certificação ambiental em
empreendimentos habitacionais e se o mesmo enxerga valor neste tipo de produto. As Figuras
12, 13,14 e 15 demonstram as perguntas realizadas juntamente com o seu percentual de
respostas desta etapa.
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49
Figura 8 – Pergunta 1: Verificação Cliente Empresa A
Fonte: Elaborado pelo autor.
A pergunta 1, apresentada pela Figura 8, verificou qual o percentual de respostas era
de pessoas que já adquiriram imóveis da Empresa A. Como resultado, 52,6% das respostas
eram de pessoas que ainda não adquiriram imóveis da construtora.
Figura 9 – Pergunta 2: Verificação Moradia x Investimento
Fonte: Elaborado pelo autor.
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50
A pergunta 2, apresentada pela Figura 9, verificou qual era o objetivo de compra do
público votante. Como resultado, 69,5% das respostas foram de pessoas que
compraram/comprariam imóveis com o objetivo de moradia.
Figura 10 – Pergunta 3: Renda Familiar
Fonte: Elaborado pelo autor.
A pergunta 3, apresentada pela Figura 10, apurou qual a faixa de renda familiar do
público votante, a qual é fundamental para verificação do potencial de compra destas pessoas
e se as mesmas se encaixam no público alvo. A Empresa A, possui as faixas de renda do seu
público alvo traçadas para cada tipo de empreendimento. Segue abaixo a classificação das
faixas de renda para aquisição dos imóveis do projeto em estudo, fornecidos pela Empresa A.
a) Renda familiar abaixo de R$ 2.000,00: Incompatível com o valor do imóvel. Não é
público alvo;
b) Renda familiar entre R$ 2.000,00 e R$ 3.000,00: Grande dificuldade na aquisição
do imóvel, a qual pode ser viabilidade a partir de maior valor de entrada ou FGTS.
É público alvo;
c) Renda familiar entre R$ 3.000,00 e R$ 4.000,00: Média dificuldade na aquisição
do imóvel. É público alvo;
d) Renda familiar acima de R$ 4.000,00: Baixa dificuldade na aquisição do imóvel. É
público alvo.
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51
Com base nas informações apresentadas na Figura 10 juntamente com a classificação
das faixas de renda fornecidas pela Empresa A, foi possível verificar que 80% das respostas
vieram do público alvo do empreendimento, 15,8% preferiu não informar e 4,2% não possui
renda para adquirir o produto. Também é importante destacar que 55,25% do público alvo
possui renda com baixa e média dificuldade para a aquisição do imóvel em estudo. Estas
informações comprovam relevância nos dados coletados para esse estudo.
Figura 11 – Pergunta 4: Expectativa familiar
Fonte: Elaborado pelo autor.
A pergunta 4, apresentada pela Figura 11, verificou se o público votante tem ou
pretende ter filhos. Não foi possível apurar relevância desta informação em relação a
aderência da certificação ambiental.
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52
Figura 12 – Pergunta 5: Ciência da Certificação Ambiental
Fonte: Elaborado pelo autor.
A pergunta 5, apresentada pela Figura 12, verificou qual o percentual do público
votante conhece ou desconhece o termo empreendimento sustentável ou empreendimento com
certificação ambiental. Como resposta, foi obtido 64,20% das respostas em “sim”, ou seja,
esta parcela de pessoas diz saber sobre o assunto.
Com a finalidade de ter maior relevância e assertividade nas respostas das próximas
questões, as quais informariam se o público alvo enxerga valor no produto com certificação
ambiental, foi apresentado, no decorrer do formulário, uma breve explicação sobre
empreendimento sustentável, certificação ambiental e os principais itens de sustentabilidade
que contemplam o produto em estudo. A Figura 13, abaixo, exibi estas informações.
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53
Figura 13 – Explicação sobre Certificação Ambiental do projeto em estudo
Fonte: Elaborado pelo autor.
Após a breve conceituação sobre os atributos de sustentabilidades que o
empreendimento em estudo apresenta, foram realizadas as perguntas primordiais para
retroalimentar a análise de viabilidade financeira do projeto.
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54
Figura 14: Pergunta 6 – Possibilidade de aumento de VGV do empreendimento certificado
Fonte: Elaborado pelo autor.
A pergunta 6, apresentada pela Figura 14, verificou se o público alvo do projeto em
estudo estaria disposto a pagar mais caro por imóveis em condomínios com certificação
ambiental. Como resultado, 69,50% das pessoas pagariam a mais para obter este tipo de
produto.
Realizando uma média aritmética ponderada de todas as respostas, considerando a
escolha “Acima de 5% no valor do imóvel” como sendo 5% de aumento de VGV, foi apurado
de forma generalista a possibilidade de 1,82% de aumento do VGV do empreendimento
devido a certificação ambiental, conforme apresentado na Tabela 10.
Tabela 10 – Média aritmética ponderada do aumento do VGV
Aumento VGV
(x)
Incidência
(p) xp
0% 31% 0,00%
1% 20% 0,20%
2% 12% 0,23%
3% 21% 0,63%
4% 8% 0,34%
5% 8% 0,42%
1,82%
Fonte: Elaborado pelo autor.
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55
Figura 15 – Pergunta 7: Preferência de compra
Fonte: Elaborado pelo autor.
A pergunta 7, apresentada pela Figura 15, verificou que 81,1% do público votante
daria preferência de compra para empreendimentos com certificação ambiental. Esse
indicador é importantíssimo pois indica possibilidade de aumento na velocidade de venda do
empreendimento, podendo resultar na diminuição da taxa de financiamento da produção
considerado na viabilidade financeira do empreendimento.
5.4.1 Impacto do aumento do valor de venda dos imóveis na viabilidade financeira
devido a certificação ambiental
Através dos resultados obtidos na pesquisa quantitativa, foi possível verificar um
potencial de aumento do valor geral de vendas do empreendimento. Conforme apresentado
anteriormente no item 5.3, o custo calculado para certificação ambiental GBC Brasil
Condomínio neste projeto foi de R$ 728.454,56, o qual reduziu em 2,03 pontos percentuais a
lucratividade do empreendimento.
Na análise de viabilidade original do Empreendimento A, foi considerado um Valor
Geral de Vendas de R$ 40.095.000, ou seja, valor médio de vendas de R$ 165.000,00 por
unidade habitacional. Na cidade de Novo Hamburgo/RS, onde se localiza o futuro
Empreendimento A, o programa Minha Casa, Minha Vida limita o valor de comercialização
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das unidades habitacionais nele enquadradas em R$ 190.000,00, ou seja é possível aumentar o
VGV do Empreendimento A.
Com base nas informações supracitadas, foi realizada uma nova análise de viabilidade
do empreendimento, considerando o aumento de custo de R$ 728.454,56 e o possível
aumento de VGV de 1,82% apurado na pesquisa quantitativa.
Tabela 11 - Análise de Viabilidade Financeira com custo GBC Brasil e possível aumento de VGV
Empreendimento A GBC Corretor / Proprietário: Corretor A
Tipo de Bloco Utilizado: Theta
Quantidade de Torres: 3
Pavimentos: 9
Quantidade de Total de Apartamentos: 243
Quantidade (descontata a permuta) 243
Programa MCMV Faixa 3
Valor Médio de Venda: R$ 168.003,00
INCC Acumulado (maio/2018) 2516,2941
Dados de Obra
Tempo Estimado de Obra (meses) 24
Global por Unidade % sobre Valor de
Produção
TERRENO R$ 2.937.349,04 R$ 12.087,86 9,61%
CUSTO OBRA + PROJETOS R$ 18.910.103,03 R$ 77.819,35 61,84%
PUBLICIDADE E MKT (0,7% VGV) R$ 285.773,10 R$ 1.176,02 0,93%
DESPESAS INICIAIS R$ 556.490,99 R$ 2.290,09 1,82%
COMISSÃO DE VENDA (4% VGV) R$ 1.632.989,16 R$ 6.720,12 5,34%
IMPOSTOS (RET) R$ 1.632.989,16 R$ 6.720,12 5,34%
IMPOSTOS (ISSQN) R$ - R$ - 0,00%
CUSTO ADMINISTRATIVO CENTRAL (6% VGV) R$ 2.449.483,74 R$ 10.080,18 8,01%
TAXA DE FINANCIAMENTO A PRODUÇÃO R$ 945.505,15 R$ 3.890,97 3,09%
RISCO (5% CUSTO OBRA) R$ 945.505,15 R$ 3.890,97 3,09%
PÓS OBRA (1,5% CUSTO OBRA) R$ 283.651,55 R$ 1.167,29 0,93%
CUSTO DE PRODUÇÃO R$ 30.579.840,07 R$ 125.842,96 100,00%
VALOR GERAL DE VENDA: R$ 40.824.729,00
Margem: R$ 10.244.888,93 25,09% Fonte: Elaborado pelo autor.
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57
Analisando a Tabela 11, é possível verificar que o aumento do VGV apurado na
pesquisa quantitativa aumentou a lucratividade do Empreendimento A em 1,07 pontos
percentuais, mas ainda se manteve inferior a lucratividade apurada no projeto original. A fim
de comparar os resultados apurados até o momento, a Tabela 12 apresenta a lucratividade das
análises de viabilidade.
Tabela 12 – Comparativo 1: Análises de Viabilidade Financeira
Análise de Viabilidade Financeira Lucratividade
$ %
Projeto Original R$ 10.444.604,02 26,05%
Custos GBC Brasil + VGV original R$ 9.632.377,19 24,02%
Custos GBC Brasil + VGV maior (1,82%) R$ 10.244.888,93 25,09%
Fonte: Elaborado pelo autor.
5.4.2 Impacto do aumento da velocidade de vendas dos imóveis na viabilidade
financeira devido a certificação ambiental
Através dos resultados obtidos na pesquisa quantitativa, foi possível verificar um
potencial de aumento da velocidade de vendas do empreendimento devido a 81,1% do público
votante dar preferência de compra para imóveis de empreendimentos com certificação
ambiental. Esse indicador pode resultar na diminuição da taxa de financiamento da produção
considerada na viabilidade financeira do empreendimento, reduzindo em até R$ 945.505,15
de despesas com juros bancários.
Com base nas informações supracitadas, foram realizadas duas novas análises de
viabilidade financeira do Empreendimento A, sendo na primeira considerado uma redução de
50% dos juros bancários, e na segunda, redução de 100% dos juros bancários, ou seja, juros 0.
Nestas novas análises não foi considerado a possibilidade de aumento de VGV.
Tabela 13 - Análise de Viabilidade Financeira com custo GBC Brasil e redução de juros bancários em
50%
Empreendimento A GBC Corretor / Proprietário: Corretor A
Tipo de Bloco Utilizado: Theta
Quantidade de Torres: 3
Pavimentos: 9
Quantidade de Total de Apartamentos: 243
Quantidade (descontada a permuta) 243
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Programa MCMV Faixa 3
Valor Médio de Venda: R$ 165.000,00
INCC Acumulado (maio/2018) 2516,2941
Dados de Obra
Tempo Estimado de Obra (meses) 24
Global por Unidade % sobre Valor de
Produção
TERRENO R$ 2.937.349,04 R$ 12.087,86 9,79%
CUSTO OBRA + PROJETOS R$ 18.910.103,03 R$ 77.819,35 63,05%
PUBLICIDADE E MKT (0,7% VGV) R$ 280.665,00 R$ 1.155,00 0,94%
DESPESAS INICIAIS R$ 546.543,89 R$ 2.249,15 1,82%
COMISSÃO DE VENDA (4% VGV) R$ 1.603.800,00 R$ 6.600,00 5,35%
IMPOSTOS (RET) R$ 1.603.800,00 R$ 6.600,00 5,35%
IMPOSTOS (ISSQN) R$ - R$ - 0,00%
CUSTO ADMINISTRATIVO CENTRAL (6% VGV) R$ 2.405.700,00 R$ 9.900,00 8,02%
TAXA DE FINANCIAMENTO A PRODUÇÃO R$ 472.752,58 R$ 1.945,48 1,58%
RISCO (5% CUSTO OBRA) R$ 945.505,15 R$ 3.890,97 3,15%
PÓS OBRA (1,5% CUSTO OBRA) R$ 283.651,55 R$ 1.167,29 0,95%
CUSTO DE PRODUÇÃO R$ 29.989.870,24 R$ 123.415,10 100,00%
VALOR GERAL DE VENDA: R$ 40.095.000,00
Margem: R$ 10.105.129,76 25,20% Fonte: Elaborado pelo autor.
Tabela 14 - Análise de Viabilidade Financeira com custo GBC Brasil e redução de juros bancários em
100%
Empreendimento A GBC Corretor / Proprietário: Corretor A
Tipo de Bloco Utilizado: Theta
Quantidade de Torres: 3
Pavimentos: 9
Quantidade de Total de Apartamentos: 243
Quantidade (descontada a permuta) 243
Programa MCMV Faixa 3
Valor Médio de Venda: R$ 165.000,00
INCC Acumulado (maio/2018) 2516,2941
Dados de Obra
Tempo Estimado de Obra (meses) 24
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59
Global por Unidade % sobre Valor de
Produção
TERRENO R$ 2.937.349,04 R$ 12.087,86 9,95%
CUSTO OBRA + PROJETOS R$ 18.910.103,03 R$ 77.819,35 64,06%
PUBLICIDADE E MKT (0,7% VGV) R$ 280.665,00 R$ 1.155,00 0,95%
DESPESAS INICIAIS R$ 546.543,89 R$ 2.249,15 1,85%
COMISSÃO DE VENDA (4% VGV) R$ 1.603.800,00 R$ 6.600,00 5,43%
IMPOSTOS (RET) R$ 1.603.800,00 R$ 6.600,00 5,43%
IMPOSTOS (ISSQN) R$ - R$ - 0,00%
CUSTO ADMINISTRATIVO CENTRAL (6% VGV) R$ 2.405.700,00 R$ 9.900,00 8,15%
TAXA DE FINANCIAMENTO A PRODUÇÃO R$ - 0,00%
RISCO (5% CUSTO OBRA) R$ 945.505,15 R$ 3.890,97 3,20%
PÓS OBRA (1,5% CUSTO OBRA) R$ 283.651,55 R$ 1.167,29 0,96%
CUSTO DE PRODUÇÃO R$ 29.517.117,66 R$ 121.469,62 100,00%
VALOR GERAL DE VENDA: R$ 40.095.000,00
Margem: R$ 10.577.882,34 26,38% Fonte: Elaborado pelo autor
Analisando as Tabelas 13 e 14, foi possível verificar que a possibilidade de aumento
da velocidade de vendas apurado na pesquisa quantitativa aumentou a lucratividade do
Empreendimento A, respectivamente, em 1,18 e 2,36 pontos percentuais. Segue abaixo a
Tabela 15 apresentando um novo comparativo entre as análises de viabilidades realizadas até
o momento.
Tabela 15 - Comparativo 2: Análises de Viabilidade Financeira
Analise de Viabilidade Financeira Lucratividade
$ %
Projeto Original R$ 10.444.604,02 26,05%
Custos GBC Brasil + VGV original R$ 9.632.377,19 24,02%
Custos GBC Brasil + VGV maior (1,82%) R$ 10.244.888,93 25,09%
Custos GBC Brasil + Redução de juros (50%) R$ 10.105.129,76 25,20%
Custos GBC Brasil + Redução de juros (100%) R$ 10.577.882,34 26,38%
Fonte: Elaborado pelo autor
5.4.3 Impacto do aumento do valor geral e velocidade de vendas dos imóveis na
viabilidade financeira devido a certificação ambiental
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60
Conforme apresentado nos itens 5.4.1 e 5.4.2, a análise de viabilidade financeira do
empreendimento A sofre alterações significativas quando consideramos o aumento do valor
geral de vendas ou a redução da incidência de juros bancários devido ao aumento da
velocidade de vendas.
Também existe a probabilidade da certificação ambiental GBC Brasil Condomínio
beneficiar a análise de viabilidade financeira do Empreendimento A com os dois aumentos
supracitados acontecendo de forma conjunta.
Considerando essa possibilidade, foram realizadas duas novas análises de viabilidade
financeira, uma ocorrendo aumento de VGV em 1,82% juntamente com a redução dos juros
bancários em 50%, e outra, aumento de VGV em 1,82% e redução dos juros bancários em
100%, sendo estas representadas respectivamente pelas Tabelas 16 e 17.
Tabela 16 - Análise de Viabilidade Financeira com custo GBC Brasil, aumento de VGV e redução de
juros bancários em 50%
Empreendimento A GBC Corretor / Proprietário: Corretor A
Tipo de Bloco Utilizado: Theta
Quantidade de Torres: 3
Pavimentos: 9
Quantidade de Total de Apartamentos: 243
Quantidade (descontata a permuta) 243
Programa MCMV Faixa 3
Valor Médio de Venda: R$ 168.003,00
INCC Acumulado (maio/2018) 2516,2941
Dados de Obra
Tempo Estimado de Obra (meses) 24
Global por Unidade % sobre Valor de
Produção
TERRENO R$ 2.937.349,04 R$ 12.087,86 9,76%
CUSTO OBRA + PROJETOS R$ 18.910.103,03 R$ 77.819,35 62,81%
PUBLICIDADE E MKT (0,7% VGV) R$ 285.773,10 R$ 1.176,02 0,95%
DESPESAS INICIAIS R$ 556.490,99 R$ 2.290,09 1,85%
COMISSÃO DE VENDA (4% VGV) R$ 1.632.989,16 R$ 6.720,12 5,42%
IMPOSTOS (RET) R$ 1.632.989,16 R$ 6.720,12 5,42%
IMPOSTOS (ISSQN) R$ - R$ - 0,00%
CUSTO ADMINISTRATIVO CENTRAL (6% VGV) R$ 2.449.483,74 R$ 10.080,18 8,14%
TAXA DE FINANCIAMENTO A PRODUÇÃO R$ 472.752,58 R$ 1.945,48 1,57%
RISCO (5% CUSTO OBRA) R$ 945.505,15 R$ 3.890,97 3,14%
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PÓS OBRA (1,5% CUSTO OBRA) R$ 283.651,55 R$ 1.167,29 0,94%
CUSTO DE PRODUÇÃO R$ 30.107.087,50 R$ 123.897,48 100,00%
VALOR GERAL DE VENDA: R$ 40.824.729,00
Margem: R$ 10.717.641,50 26,25% Fonte: Elaborado pelo autor
Tabela 17 - Análise de Viabilidade Financeira com custo GBC Brasil, aumento de VGV e redução de
juros bancários em 100%
Empreendimento A GBC Corretor / Proprietário: Corretor A
Tipo de Bloco Utilizado: Theta
Quantidade de Torres: 3
Pavimentos: 9
Quantidade de Total de Apartamentos: 243
Quantidade (descontata a permuta) 243
Programa MCMV Faixa 3
Valor Médio de Venda: R$ 168.003,00
INCC Acumulado (maio/2018) 2516,2941
Dados de Obra
Tempo Estimado de Obra (meses) 24
Global por Unidade % sobre Valor de
Produção
TERRENO R$ 2.937.349,04 R$ 12.087,86 9,91%
CUSTO OBRA + PROJETOS R$ 18.910.103,03 R$ 77.819,35 63,81%
PUBLICIDADE E MKT (0,7% VGV) R$ 285.773,10 R$ 1.176,02 0,96%
DESPESAS INICIAIS R$ 556.490,99 R$ 2.290,09 1,88%
COMISSÃO DE VENDA (4% VGV) R$ 1.632.989,16 R$ 6.720,12 5,51%
IMPOSTOS (RET) R$ 1.632.989,16 R$ 6.720,12 5,51%
IMPOSTOS (ISSQN) R$ - R$ - 0,00%
CUSTO ADMINISTRATIVO CENTRAL (6% VGV) R$ 2.449.483,74 R$ 10.080,18 8,27%
TAXA DE FINANCIAMENTO A PRODUÇÃO R$ - 0,00%
RISCO (5% CUSTO OBRA) R$ 945.505,15 R$ 3.890,97 3,19%
PÓS OBRA (1,5% CUSTO OBRA) R$ 283.651,55 R$ 1.167,29 0,96%
CUSTO DE PRODUÇÃO R$ 29.634.334,92 R$ 121.952,00 100,00%
VALOR GERAL DE VENDA: R$ 40.824.729,00
Margem: R$ 11.190.394,08 27,41%
Fonte: Elaborado pelo autor
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Analisando as Tabelas 16 e 17, foi possível verificar que o aumento do valor geral de
vendas e a redução de juros bancários em 50% ou 100%, já tornam o empreendimento com
certificação ambiental mais lucrativo do que o projeto original. Segue abaixo a Tabela 18
apresentando um novo comparativo entre todas as análises de viabilidade financeira realizadas
neste trabalho.
Tabela 18 - Comparativo 3: Análises de Viabilidade Financeira
Análise de Viabilidade Financeira Lucratividade
$ %
Projeto Original R$ 10.444.604,02 26,05%
Custos GBC Brasil + VGV original R$ 9.632.377,19 24,02%
Custos GBC Brasil + VGV maior (1,82%) R$ 10.244.888,93 25,09%
Custos GBC Brasil + Redução de juros (50%) R$ 10.105.129,76 25,20%
Custos GBC Brasil + Redução de juros (100%) R$ 10.577.882,34 26,38%
Custos GBC Brasil + VGV maior (1,82%) + Redução de juros (50%) R$ 10.717.641,50 26,25%
Custos GBC Brasil + VGV maior (1,82%) + Redução de juros (100%) R$ 11.190.394,08 27,41%
Fonte: Elaborado pelo autor
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CONCLUSÃO
Com este trabalho pode-se perceber que a viabilidade técnica da certificação em um
empreendimento de Habitação de Interesse Social, especificamente do programa Minha Casa,
Minha Vida, é bastante difícil, apesar de viável, como ficou demonstrado na análise de
resultados. Todos os pontos considerados como duvidosos, cujo atendimento é possível
somente mediante alteração de projeto, especificação, documentação ou procedimento, devem
ser atendidos. Não há uma margem confortável de pontos (somente 3). Caso haja alguma
discórdia de interpretação, ou ocorra algum imprevisto que comprometa alguma pontuação, a
certificação pode ser perdida.
Mesmo para uma empresa séria e qualificada, com um sistema de gestão da qualidade
maduro e que atende aos quesitos legais, a certificação eleva os padrões de exigência e requer
adaptações e melhorias em suas práticas corriqueiras.
Neste sentido, pode-se afirmar que a certificação GBC Brasil Condomínio estabelece
novas referências de qualidade e desempenho aos empreendimentos, exigindo das
construtoras e incorporadoras uma evolução nos padrões praticados, conscientizando
consumidores e demandando maior comprometimento e responsabilidade sobre toda a cadeia
produtiva da construção civil.
Sugere-se que, para ter maior assertividade na obtenção dos pontos, a Empresa A
contrate uma empresa de consultoria com experiência comprovada na certificação do GBC
Brasil Condomínio, uma vez que, como foi dito, a margem de pontos é pequena e a pontuação
considerada deve ser atingida.
Após ultrapassar a barreira técnica, foi possível verificar a incidência de custos
gerados pelas adequações necessárias para certificação GBC Brasil Condomínio. A
lucratividade do empreendimento poderá sofrer alteração, sendo está positiva caso ocorra
ganhos comerciais significativos, tais como aumento do valor de venda das unidades
habitacionais, aumento na velocidade de comercialização ou até mesmo com a ocorrência
parcial destas duas possibilidades.
O público alvo do empreendimento em estudo atestou, através de uma pesquisa
quantitativa, tanto a possibilidade do aumento do valor de vendas quanto a preferência por
compra de unidades habitacionais em condomínios com certificação ambiental.
Com base nessas informações, é possível concluir que além do projeto em estudo ser
viável tecnicamente, é possível ter aumento na sua lucratividade, desde que seja demonstrado
ao público alvo os benefícios da certificação ambiental. Para isso, uma estratégia de
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publicidade e marketing no lançamento do empreendimento é fundamental para o sucesso do
negócio.
Mesmo que as hipóteses mencionadas acima não sejam concretizadas e ocorra uma
diminuição da lucratividade devido ao acréscimo de custos, a empresa poderá se beneficiar
por ganhos intangíveis, tais como valorização da marca e melhora nos seus processos
operacionais.
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65
REFERÊNCIAS
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TCPO: Tabelas de Composição de Preços para Orçamentos. 14. ed. São Paulo: Pini, 2012.
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68
APÊNDICE 1 – IMPLANTAÇÃO
Para auxiliar no processo de certificação, foi considerada a contratação de uma
consultoria especializada, já que a Empresa A não detém conhecimentos suficientes para
execução de todo o processo para obtenção do selo, muito menos para a elaborações dos
planos específicos necessários. Essa consultoria é fundamental durante todo o processo,
contemplando desde a concepção e avaliação dos projetos executivos até a entrega do
empreendimento para o cliente final, estimando-se a duração deste período em 30 meses. Em
coleta de orçamento realizado na data 07/02/2017, foi verificado o custo de R$ 4.500,00 por
mês de consultoria, totalizando R$ 135.000,00 para o período supracitado.
Tabela 019 - Pré-requisito 1: Controle da Erosão, Sedimentação e Poeira
Título Implantação
Controle da Erosão, Sedimentação e Poeira na Atividade da Construção
Desempenho
Pré-requisito Obrigatório
Viabilidade de
Atendimento
Sim, com adequação
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “minimizar danos ambientais de longo prazo
no lote do edifício ou condomínio residencial durante o processo de
construção”.
O pré-requisito tem potencial de atendimento, porém necessita que a empresa
tome algumas medidas para que seja plenamente atendido. São elas:
1. Hoje, a empresa elabora um projeto de canteiro de obras para todas as
fases da obra, mas leva em consideração apenas o posicionamento
físico dos estoques de material, a disposição dos resíduos, a
localização das máquinas de grande porte, instalações provisórias, etc.
Este plano deveria ser ampliado para considerar também a Erosão,
Sedimentação e Poeira para todas as fases da obra. Eventualmente
deve ser contratado um profissional externo para auxiliar neste
projeto.
2. A empresa já possui um sistema de qualidade implantado e
funcionando. Neste sistema, há auditorias periódicas do canteiro de
obras, denominado de “Vistoria de Boas Práticas”, feita pelo
Engenheiro de Qualidade em conjunto com o Técnico de Segurança
da empresa. Esta vistoria teria que ser adaptada para contemplar a
fiscalização do cumprimento deste item.
3. Como dito no item 1, já há um projeto de canteiro de obras, porém
este deveria ser melhorado para atendimento do item.
4. Preenchimento do Formulário de Responsabilidade.
Análise de
Incidência de
Custo
Não foi possível identificar incidência de custos para seu cumprimento. Será
necessário a elaboração de um plano de controle de erosão, sedimentação e
poeira na atividade da construção, o qual está contemplado no escopo da
consultoria para certificação. Somente após a elaboração deste plano será
possível verificar a incidência de custos para sua implantação;
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Tabela 020 - Pré-requisito 2: Orientações de Arquitetura Bioclimática
Título Implantação
Orientações de Arquitetura Bioclimática
Desempenho
Pré-requisito Obrigatório
Viabilidade de
Atendimento
Sim
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “conhecer as necessidades ambientais da
edificação ou condomínio residencial a ser construído e trabalhar nas decisões
projetuais, em função da excelência do projeto arquitetônico, por meio de
estudos de insolação e orientação do projeto”.
Conforme informado por empresas proponentes de consultoria para
certificação ambiental, este pré-requisito já é atendido no projeto inicial, pois
o mesmo visa a melhor orientação solar sem comprometer o aproveitamento
do terreno.
Análise de
Incidência de
Custo
Sem incidência de custos para cumprimento;
Tabela 021 - Pré-requisito 3: Não Utilizar Plantas Invasoras
Título Implantação
Não Utilizar Plantas Invasoras
Desempenho
Pré-requisito Obrigatório
Viabilidade de
Atendimento
Sim
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “utilizar no paisagismo plantas que não sejam
invasoras”, para que estas não compitam com a fauna nativa por sol, espaço
físico e nutrientes.
Por ser um empreendimento de interesse social, enquadrado no MCMV, o
paisagismo adotado no projeto já é o mais simples possível. Além disso, por
exigência da secretaria municipal do meio ambiente no momento do
licenciamento ambiental, há uma série de compensações vegetais que devem
ser realizadas, sempre seguindo a lista de espécies vegetais nativas do
município.
Portanto, o paisagismo do empreendimento é feito sempre com as espécies
nativas indicadas pela secretaria municipal.
Análise de
Incidência de
Custo
Sem incidência de custos para cumprimento;
Tabela 022 - Pré-requisito 4: Seleção do Terreno
Título Implantação
Seleção do Terreno
Desempenho
Pré-requisito Obrigatório
Viabilidade de
Atendimento
Sim
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “evitar construções em terrenos
ambientalmente sensíveis e reduzir o impacto ambiental da construção no
terreno”.
Para atendimento deste pré-requisito, há uma série de documentos que devem
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ser exigidos. A viabilidade da sua emissão ou a existência prévia dos
documentos será tratada individualmente:
1. Todos os Itens: Para fins de licenciamento ambiental municipal foi
feito um levantamento planialtimétrico sobre o terreno, bem como um
laudo geológico com sondagens tipo SPT e de trado, cuja
responsabilidade é de um geólogo contratado. O zoneamento correto
também foi verificado para o licenciamento, portanto, considera-se
este item atendido.
2. O projeto está em fase de aprovação junto a concessionária de
saneamento básico. Já se sabe que o loteador será responsável pela
abertura de uma rua com infraestrutura completa (água, esgoto,
energia, iluminação e pavimentação), portanto, para fins deste estudo,
podemos considerar que o Residencial Ibiza tem infraestrutura
completa.
3. No processo de licenciamento do loteamento foram verificados
espécimes nativos que devem ser preservados, mas estas se encontram
nos terrenos que não foram utilizados no Residencial Ibiza. O
Residencial Ibiza não tem vegetação nativa relevante, conforme
consta no laudo de cobertura vegetal, elaborado por biólogo, que foi
protocolado junto ao órgão ambiental para fins de licenciamento do
empreendimento. Portanto, este item também foi considerado como
atendido.
4. Na região existe um comitê permanente que analisa a bacia
hidrográfica do Rio do Sinos (Comitesinos), na qual o terreno está
inserido. Pode-se ver no mapa elaborado por este comitê que o terreno
se localiza fora da área de inundação.3
Análise de
Incidência de
Custo
Sem incidência de custos para cumprimento;
Tabela 023 - Crédito 1: Desenvolvimento Urbano Certificado
Título Implantação
Desenvolvimento Urbano Certificado
Desempenho
Pontuação
Possível
10 pontos*
Pontuação
Atendida
0 pontos
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “minimizar o impacto ambiental de práticas
de desenvolvimento em terrenos, construindo condomínios residenciais em
núcleos de desenvolvimento urbano já certificados”.
O projeto se insere num loteamento oriundo do parcelamento do solo de uma
gleba encravada na cidade, devidamente licenciada, mas que não tem nem
pretende ter nenhuma certificação. Portanto, estes pontos não são atingíveis.
* Este crédito é alternativo aos créditos de 2 a 5 e não será computado à
planilha final.
Análise de
Incidência de
Custo
Não se aplica
_____________________ 3http://www.comitesinos.com.br/risco/
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Tabela 024 - Credito 2: Urbanização do Entorno e Ruas Caminháveis
Título Implantação
Urbanização do Entorno e Ruas Caminháveis
Desempenho
Pontuação
Possível
2 pontos
Pontuação
Atendida
1 ponto certo
+ 1 ponto com adequação
Comentári
o
O objetivo deste pré-requisito é “melhorar a saúde pública, proporcionando ambientes
agradáveis com ruas seguras, atraentes e confortáveis, promovendo entorno amigável e
ruas caminháveis”.
Os itens de “a” a “g” estão listados abaixo com comentários:
a) Não atendido inicialmente. A largura da calçada é estipulada pelo município e
tem previsão de 3,00m de largura, logo este item é atendido.
b) Considerando-se também o acesso de caminhão de lixo para as lixeiras
condominiais, a obstrução total das calçadas por acesso de veículos chega a
apenas 15%, portanto o item é atendido.
c) O recuo frontal é de 11,5m em 96% da testada do lote, portanto este item é
atendido.
d) Havia previsão de fechamento de 85% da testada do lote com muros, mas isto
pode ser revisto para atendimento do item. Portanto, este item fica como
atendimento possível.
e) Conforme o item anterior, isto pode ser alterado em projeto. Portanto, os 40%
limitados no item anterior podem ser revestidos de parede verde para
atendimento deste item.
f) A velocidade máxima veicular no condomínio pode ser limitada facilmente em
30km/h. Porém, o projeto deve prever a correta sinalização, que não estava
prevista originalmente.
g) Todas as travessias de pedestre internos ao condomínio tem previsão de faixa de
segurança, inclusive com atendimento à NBR 9050, uma vez que o programa
MCMV tem que atender todos os critérios de acessibilidade e estes itens são
verificados pelo agente financeiro – Caixa Econômica Federal.
Análise de
Incidência
de Custo
Para adequação deste item, foi proposta a solução de alterar o cercamento de testada do
empreendimento de muro pré-moldado de concreto para 50% em muro do tipo “Verde”
e 50% em gradil metálico. Para execução do muro verde se optou por manter o muro
pré-moldado de concreto e realizar o plantio de trepadeiras do tipo unha-de-gato com o
afastamento de 40 cm entre mudas. A tabela abaixo apresenta a incidência de custos
para obtenção de pontos nesse crédito.
Comparativo Custos Cercamento Original x Adaptado
Cercamento Original
Item Quantidade Unid Base
Custo
Unit Custo Total
Muro Pré Moldado De
Concreto h=2,1 m 146,706 m²
Empresa
A R$ 97,00 R$ 14.230,48
Total R$ 14.230,48
Cercamento GBC
Item Quantidade Unid Base
Custo
Unit Custo Total
Muro Pré Moldado De
Concreto h=2,1 m 73,353 m²
Empresa
A R$ 97,00 R$ 7.115,24
Muda Trepadeira Unha de Gato 175 unid
Prop.
Comercial
R$
5,78 R$ 1.011,50
Grade De Ferro Em Barra Chata 73,353 m² SINAPI R$ 253,48 R$ 18.593,52
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72
3/16"
Total R$ 26.720,26
Diferença -R$ 12.489,78
Fonte: Elaborado pelos autores
Tabela 025 - Crédito 3: Localização Preferencialmente Desenvolvida
Título Implantação
Localização Preferencialmente Desenvolvida
Desempenho
Pontuação
Possível
3 pontos
Pontuação
Atendida
1 ponto certo
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “incentivar as construções de condomínios
residenciais próximos de comunidades já existentes”.
O perímetro do terreno tem 37% das adjacências em contato com terrenos
previamente desenvolvidos, portanto pode-se obter um ponto pela ‘opção 1’.
Análise de
Incidência de
Custo
Sem incidência de custos para cumprimento
Tabela 026 - Crédito 4: Preservação ou Restauração do Habitat
Título Implantação
Preservação ou Restauração do Habitar
Desempenho
Pontuação
Possível
2 pontos
Pontuação
Atendida
1 ponto com adequação
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “preservar as áreas naturais existentes e
restaurar áreas danificadas para proporcionar habitat e promover a
biodiversidade”.
Não é possível atender a este ponto no terreno (opção 1), visto que a área
permeável já está em seu nível mínimo. Então, caso seja necessário, se
compensará a vegetação fora do terreno (opção 2) ou se fará uma doação à
instituição da opção 3.
Análise de
Incidência de
Custo
Será necessário realizar uma doação para a fundação Amazônia Sustentável no
valor de R$ 10,00 por m² de terreno. Segue abaixo, o demonstrativo do valor
total a ser doado a fundação:
Valor total a ser doado para Fundação Amazônica Sustentável
Área do Terreno Unid Valor Unit. Valor Total
6927,71 m² R$ 10,00 R$ 69.277,10
Fonte: Elaborado pelos autores
Tabela 27 - Crédito 5: Proximidade a Recursos Comunitários e Transporte Público
Título Implantação
Proximidade a Recursos Comunitários e Transporte Público
Page 73
73
1
2
3
4
5
6
7
8
9
11
10
12
Desempenho
Pontuação
Possível
3 pontos
Pontuação
Atendida
3 pontos
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “incentivar a construção de condomínios
residenciais com padrões de desenvolvimento que permitam caminhar, pedalar
bicicleta ou utilizar o transporte público de qualidade, minimizando, assim, a
dependência de automóveis pessoais e suas associações aos impactos ambientais”.
Para fins deste trabalho, foram levantados os serviços que puderam ser identificados
via Google Earth. As linhas vermelhas da figura abaixo são caminhos com
aproximadamente 500m de comprimento, e as numerações são equipamentos
comunitários conforme a lista. Caso o Residencial Ibiza for realmente pleitear a
certificação, os estabelecimentos comerciais e equipamentos comunitários devem
ser conferidos um a um in loco.
1-Residencial Ibiza; 2-Academia de Yoga; 3-Cabeleireiro; 4-Veterinário; 5-Loja de
Roupas; 6-Loja de Roupas; 7-Supermercado Rissul; 8-Supermercado Villa Regina;
9-Peixaria; 10-Loja de Conveniência; 11-Restaurante; 12-Loja de Conveniência.
.
Análise de
Incidência
de Custo
Sem incidência de custos para cumprimento
Page 74
74
Tabela 28 - Crédito 6: Acesso a Espaço Aberto
Título Implantação
Acesso a Espaço Aberto
Desempenho
Pontuação
Possível
1 ponto
Pontuação
Atendida
1 ponto
Comentári
o
O objetivo deste pré-requisito é “priorizar a construção de edifícios e residências
habitacionais próximos a espaços abertos, estimulando passeios, atividades físicas e
recreativas nas áreas externas, e contribuindo para a saúde e bem estar dos moradores”.
Para fins deste trabalho, foi levantado o espaço público que pôde ser identificado via
Google Earth. As linhas vermelhas da figura abaixo são o caminho com menos de
1.000m de comprimento, e a área hachurada em verde é uma praça com
aproximadamente 4.000m² de área.
Análise de
Incidência
de Custo
Sem incidência de Custos para cumprimento.
Page 75
75
Tabela 29 - Crédito 7: Redução do Impacto da Obra no Terreno
Título Implantação
Redução do Impacto da Obra no Terreno
Desempenho
Pontuação
Possível
1 ponto
Pontuação
Atendida
0 ponto
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “minimizar a área de impacto da obra no terreno do
projeto, reduzindo danos ambientais”.
Não há viabilidade de atendimento deste crédito, visto que o Projeto ocupa
praticamente toda a área do terreno, não restando espaços adicionais para manter
verdes.
Análise de
Incidência
de Custos
Não se aplica
Tabela 30 - Crédito 8: Paisagismo.
Título Implantação
Paisagismo
Desempenho
Pontuação
Possível
5 pontos
Pontuação
Atendida
4 pontos certos
+ 1 ponto com adequação
Comentári
o
O objetivo deste pré-requisito é “priorizar estratégias e boas práticas de paisagismo e
especificar no projeto de paisagismo espécies vegetais pertencentes ao ecossistema
local. Essa estratégia reduz a demanda de água, pois espécies nativas da região são
mais adaptadas às condições climáticas e solo locais e promovem a biodiversidade e o
reequilíbrio ecológico”.
Conforme já foi dito no “pré-requisito 3” do título “Implantação”, todo o paisagismo
será especificado usando espécies nativas, com vistas a atender ao licenciamento
ambiental, portanto, pela opção 2 já se pode computar 4 pontos.
Para o ponto adicional, podem ser previstos ainda o atendimento de 4 itens da opção 1,
que seriam: 1- plantio de vegetação de sombra em detrimento de grama nos pontos
excessivamente sombreados; 2- escarificação do terreno em 15cm em locais de jardim
previamente compactados durante o período de obra; 3- Contratação de biólogo para a
identificação de todas as espécies do paisagismo, com nome popular e científico e
bioma de origem; 4- escolher, dentre as plantas da opção 1, preferencialmente plantas
frutífera.
Análise de
Incidência
de Custos
Obtenção de 4 pontos sem incidência de custos. Para obter o ponto extra, será
necessário escarificação do terreno em 15 cm em toda área de jardins antes do plantio e
demarcação de todas as espécies do paisagismo. Segue abaixo a descrição das duas
atividades supracitadas:
Escarificação: Como solução, na etapa de terraplanagem já serão deixadas as cotas das
áreas de jardins 15 cm mais baixas do que as cotas definitivas da implantação, com
isso, exclui-se o custo de corte do terreno para posterior colocação de “aterro fofo”. O
acréscimo de custos se dará na colocação e espalhamento de aterro em 426,12 m².
Demarcação Espécies: Não foi considerado custo de contratação do biólogo pois a
demarcação das espécies está inclusa no projeto de arborização. Foi considerado a
compra de 50 placas representativas em material plástico de dimensões 25cm x 18cm
com preço unitário R$ 12,00.
Page 76
76
Segue abaixo tabela demonstrando os custos para obtenção do ponto extra neste
crédito.
Custo Crédito Paisagismo (Implantação)
Descrição Quant Unid. Base Preço Unit.
Preço Total
Aterro manual com solo argiloso-arenoso, s/ compactação 63,918 m³ SINAPI
R$ 35,64
R$ 2.278,04
Placa representativa plástica 25cm x 18cm 50 unid.
Prop. Comercial
R$ 12,00
R$ 600,00
Total R$ 2.878,04
Fonte: Elaborado pelos autores.
Tabela 31 - Crédito 9: Redução da Ilha de Calor
Título Implantação
Redução da Ilha de Calor
Desempenho
Pontuação
Possível
2 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos certos
2 pontos com adequação
Comentári
o
O objetivo deste pré-requisito é “minimizar os efeitos da ilha de calor para os habitats de
seres humanos e vida animal”.
Originalmente estão previstos coberturas para os edifícios em telhas de fibrocimento
convencional (SRI 61). Porém, existem telhas similares com SRI de 91 (exemplo: Telha
TopConfort CRFS da Brasilit) que atenderiam ao critério para as áreas cobertas deste
crédito. Porém, considerando o método de cálculo para atendimento, temos a seguinte
equação:
Ou seja, para atendimento, faltam apenas 172,24m² ter tratamento superficial que atenda
aos requisitos do crédito. Esta metragem faltante poderia ser alcançada cobrindo-se entre
14 e 15 vagas com o mesmo telhado das coberturas dos edifícios, ou com o plantio de
árvores no recuo jardim gerando sombra equivalente a esta área.
Além disso, a telha das coberturas deveria ser alterada para a especificada acima.
Análise de
Incidência
de Custos
As telhas de cobertura de todas as edificações do empreendimento devem ser alteradas,
conforme apresentado na Tabela abaixo. Também será necessário a execução de 172,24
m² de cobertura de vagas de estacionamento. Segue abaixo a tabela demonstrando o
acréscimo de custos para a obtenção deste crédito.
Custo Crédito Redução da Ilha de Calor (Implantação)
Orçamento Original
Item Quant.
Uni
d Base Custo Unit Custo Total
Área Total com
Cobertura
1693,13m²
Área Total de Piso
sem Cobertura
2177,74m²
Área de Cobertura
com SRI ≥78
1693,13m²
0,75
Área de Piso
com Vegetação
720,77m²
0,5
+ + ≥
Page 77
77
Telhamento com telha de
fibrocimento 6 mm, material e
mão de obra 1602 m²
Empresa
A R$ 28,77 R$ 46.089,54
Total R$ 46.089,54
Orçamento Para Obtenção Do Crédito
Item Quant.
Uni
d Base Custo Unit Custo Total
Telhamento com telha térmica de
fibrocimento TopComfort 6 mm,
material e mão de obra 1602 m²
Empresa
A R$ 34,21 R$ 54.804,42
Cobertura do estacionamento com
estrutura metálica e telha térmica,
incluindo material e mão de obra 172,24 m²
Prop.
Comercia
l R$ 176,87 R$ 30.457,01
Total R$ 85.261,43
Diferença -R$ 39.171,89
Fonte: Elaborado pelos autores.
Ajuste de
Projeto
Ajuste de Projeto 1: Implantação com hachura amarela destacando os 172,39m² (14
vagas) de cobertura metálica
Page 78
78
Ajuste de Projeto 2: Exemplo de cobertura metálica em módulos de 2 vagas
Tabela 32 - Crédito 10: Controle e Gerenciamento de Águas Pluviais
Título Implantação
Controle e Gerenciamento de Águas Pluviais
Desempenho
Pontuação
Possível
2 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “restituir ciclo hidrológico natural, por meio da
redução de superfícies impermeáveis, aumentando a infiltração das águas pluviais no
solo, diminuindo o volume escoado e as vazões de pico na superfície do terreno”.
A prefeitura de Novo Hamburgo, através do seu Departamento de Esgoto Pluvial
(DEP) exige sempre a instalação de bacias de amortecimento de cheias. Porém, mesmo
assim, por estar muito adensado o terreno e bastante impermeabilizado por pavimentos,
não há potencial de atendimento deste crédito.
Análise de
Incidência
de Custos
Não se aplica
Tabela 33 - Implantação: Resumo com Somatório
Crédito Nome Pontuação
Possível
Pontuação
Atendida
Pontuação
C/Adequação
Crédito 1 Desenvolvimento Urbano Certificado 10* 0 0
Crédito 2 Urbanização do Entorno e Ruas
Caminháveis
2 1 1
Crédito 3 Localização Preferencialmente
Desenvolvida
3 1 0
Crédito 4 Preservação ou Restauração do Habitar 2 0 1
Crédito 5 Proximidade a Recursos Comunitários e
Transporte Público
3 3 0
Crédito 6 Acesso a Espaço Aberto 1 1 0
Crédito 7 Redução do Impacto da Obra no Terreno 1 0 0
Crédito 8 Paisagismo 5 4 1
Crédito 9 Redução da Ilha de Calor 2 0 2
Crédito 10 Controle e Gerenciamento de Águas Pluviais 2 0 0
TOTAL 21 10 5
* Crédito 1 não é computado por ser alternativo aos créditos de 2 a 5.
Page 79
79
APÊNDICE 2 – USO EFICIENTE DA ÁGUA
Tabela 34 - Pré-Requisito 1: Básico
Título Uso Eficiente da Água
Básico
Desempenho
Pré-
requisito
Obrigatório
Viabilidade
de
Atendiment
o
Sim, com adequação
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “reduzir a demanda por água através da utilização de
produtos hidrossanitários eficientes”.
Hoje a construtora não entrega alguns dos metais cujo controle da vazão seria
necessário para atendimento deste pré-requisito. Porém, seria necessário que a
construtora entregasse pelo menos os restritores de vazão para os pontos de água. Na
lista abaixo, uma relação dos equipamentos adicionais que deveriam ser entregues pela
construtora:
Equipamento Comentário
Bacia Sanitária com Descarga
Seletiva
Equipamento já é entregue pela
construtora
Torneiras e Misturadores dos
Lavatórios com vazão máxima de 9
l/min
Construtora já entrega, porém com
vazão maior a especificada. Deveria
alterar a especificação do metal para
atendimento do item.
Torneiras e Misturadores para
Cozinha com vazão máxima de 9
l/min
A Construtora não entrega os metais
da cozinha. Para atendimento deste
item, deveria entregar o apartamento
com um restritor de vazão no ponto
de água, alternativa mais econômica
do que entregar o metal e a bancada
da cozinha.
Chuveiros com vazão máxima de 12
l/min
A Construtora não entrega o
chuveiro instalado. Para
atendimento deste item, deveria
entregar o apartamento com restritor
de vazão no ponto do chuveiro,
alternativa mais econômica do que
entregar o metal instalado.
Equipamentos das Áreas de Uso
Comum
O projeto deveria ser alterado
visando atender às exigências de
vazão dos equipamentos das áreas
de uso comum.
Ainda deveria haver o acréscimo no Manual do Proprietário de que todos os restritores
de vazão devem ser mantidos pelos proprietários, sob pena de perda de garantia do
imóvel.
Análise de
Incidência
de Custos
Será necessário adquirir e instalar conjuntos compostos por adaptador e restritor de
vazão. Foi apurando o custo de R$ 13,82 por conjunto, não sofrendo diferenciação de
preço para as diferentes categorias de redução de vazão. Segue abaixo a tabela
demonstrando o acréscimo de custos para obtenção deste crédito.
Page 80
80
Custo Crédito Pré-requisito Básico (Uso Eficiente da Água)
Descrição Quant Unid. Base Preço Unit. Preço Total
Conjunto adaptador e
restritor (Portaria) 2 conj.
Prop.
Comercial R$ 13,82 R$ 27,64
Conjunto adaptador e
restritor (Salão de Festas) 6 conj.
Prop.
Comercial R$ 13,82 R$ 82,92
Conjunto adaptador e
restritor (Apartamentos) 729 conj.
Prop.
Comercial R$ 13,82 R$ 10.074,78
Total R$ 10.185,34
Fonte: Elaborado pelos autores.
Tabela 35 - Pré-Requisito 2: Medição Única do Consumo de Água
Título Uso Eficiente da Água
Medição Única do Consumo de Água
Desempenho
Pré-requisito Obrigatório
Viabilidade de
Atendimento
Sim com adequação
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “prover as unidades habitacionais e áreas
comuns dos condomínios com medidores para o consumo de água, de tal
forma a possibilitar o gerenciamento do uso da água na residência, por meio
da aquisição de dados, auxiliando no desenvolvimento de ações de
conservação desse insumo”.
Hoje a construtora já instala medidores individuais de água nas unidades
habitacionais e nas áreas comuns por exigência da concessionária de água.
Porém, para atendimento deste pré-requisito, os hidrômetros devem ter sua
especificação alterada para modelos que permitam a aquisição de dados em
periodicidade diária ou inferior com interligação a sistemas de leitura remota e
automática.
Análise de
Incidência de
Custos
Será necessário adquirir e instalar um sistema de medição individualizada de
água a distância para todos os apartamentos do empreendimento. Como a
Empresa A ainda não trabalhou com esse sistema, foi realizado pesquisas de
mercado para determinar qual o sistema a ser utilizado. O sistema encontrado
com o menor custo, atendendo os requisitos foi medição por telemetria e
Rádio Frequência. O Hidrômetro é do tipo unijato ¾”, com vazão nominal de
1,5 m³/h e vazão máxima 3m³/h, para água com temperatura até 40ºC, com
conexões em PP, equipado com sensor IZAR para telemetria por Rádio
Freqüência, marca Diehl. Com esse sistema a leitura é feita a distância sem
que seja preciso entrar no condomínio. O serviço de gestão é prestado pela
Hydrom com um valor mensal de R$ 3,00 por ponto, mediante contrato
firmado com o Condomínio.
O custo do sistema é de R$ 385,00 por apartamento, totalizando um acréscimo
de custo de R$ 93.555,00 para o empreendimento.
Tabela 36 - Crédito 1: Otimizado
Título Uso Eficiente da Água
Otimizado
Desempenho
Pontuação
Possível
3 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos
+ 3 pontos com adequação
Page 81
81
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “reduzir a demanda por água através da utilização de
produtos hidrossanitários eficientes”.
Similar ao pré-requisito 1, este crédito pode ser atendido se os restritores de vazão dos
equipamentos forem ainda mais eficientes. Chuveiros com vazão máxima entre 8 l/min
e 6 l/min (1 ou 2 pontos respectivamente) e misturadores para lavatórios dos banheiros
com vazão máxima de 6 l/min (1 ponto).
Análise de
Incidência
de Custos
Sem incidência de custos para cumprimento. O custo para obtenção deste crédito já foi
considerado na especificação através dos restritores de vazão apontados no pré-
requisito básico (uso eficiente da água).
Tabela 37 - Crédito 2: Medição Setorizada do Consumo de Água
Título Uso Eficiente da Água
Medição Setorizada do Consumo de Água
Desempenho
Pontuação
Possível
2 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos
+2 pontos com adequação
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “monitorar o consumo de água nas áreas
complementares e externas à edificação, bem como o consumo de água não potável, de
forma a possibilitar o gerenciamento de seu uso pela obtenção de dados mais precisos,
auxiliando no desenvolvimento de ações de conservação desses insumos”.
Como citado no pré-requisito 2, já há previsão de instalação de hidrômetros
individualizados e nas áreas comuns. Para atendimento deste crédito e obtenção de 1
ponto, bastaria subdividir a medição em 2 subsistemas: salão de festas e portaria. Para
obtenção de 2 pontos neste crédito, a subdivisão da medição deveria acontecer em 4
subsistemas: salão de festas, piscina, portaria e irrigação.
Análise de
Incidência
de Custos
Será necessário instalar mais 4 medidores de água a distância, sendo estes utilizados na
alimentação de água da portaria, salão de festas, piscina e torneiras de jardins. O custo
médio por ponto se mantém ao apresentado no Pré-Requisito 2: Medição Única do
Consumo de Água, ou seja, R$ 385,00 por ponto, totalizando um acréscimo de custos
de R$ 1.540,00 para a obtenção deste crédito.
Tabela 38 - Crédito 3: Uso de Fontes Alternativas Não Potáveis
Título Uso Eficiente da Água
Uso de Fontes Alternativas Não Potáveis
Desempenho
Pontuação
Possível
5 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “reduzir o consumo de água potável, minimizando a
carga imposta ao sistema público de distribuição de água potável”.
Para atendimento deste crédito, deve ser previsto no projeto uma cisterna corretamente
dimensionada, com sistema de recalque próprio e reservação superior para
abastecimento tanto das bacias sanitárias das unidades (2 pontos) quanto das áreas
comuns (irrigação e lavagem de calçadas) – (3 pontos). A viabilidade desta reservação
superior depende de espaço físico (existe, mas é restrito) para acomodar mais uma
caixa d’água na cobertura. Além disso, seria necessária a instalação de barriletes e
prumadas independentes para cada apartamento, a elaboração do Plano de
Comunicação a ser anexado no Manual do Proprietário, bem como o Manual de Uso,
Manutenção e Operação do sistema de água não potável.
Análise de Não se aplica
Page 82
82
Incidência
de Custos
Tabela 39 - Crédito 4: Sistema de Irrigação Eficiente
Título Uso Eficiente da Água
Sistema de Irrigação Eficiente
Desempenho
Pontuação
Possível
2 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos
+2 pontos com adequação
Comentári
o
O objetivo deste pré-requisito é “minimizar a demanda de água potável para aplicações
externas por meio de uso de sistemas de irrigação com alta eficiência”.
O atendimento deste crédito pressupõe um paisagismo com irrigação. Porém, no projeto
original não há previsão de irrigação na área de paisagismo, que já é muito restrita.
Portanto, para obtenção deste item, deve-se elaborar um projeto de irrigação.
Análise de
Incidência
de Custos
Será necessário executar uma rede de água fria para irrigação da área de paisagismo do
empreendimento, e para isso, foi considerado tubulação soldável de pvc 25mm,
aspersores e utilização de válvulas de retenção em todos os aspersores. Segue abaixo a
tabela demonstrando o acréscimo de custos para obtenção de 2 pontos neste crédito.
Custo Crédito Sistema de Irrigação Eficiente (Uso Eficiente da Água)
Descrição Quan
t Unid
. Base Preço Unit. Preço Total
Tubulação de água fria soldável 25 mm, incluindo escavação e reaterro, material e mão de obra
200 m Empresa
A R$ 22,00
R$ 4.400,00
Aspersor 180º d=5m c/ instalação 60
Unid.
Prop. Comerci
al R$ 10,26
R$ 615,60
Aspersor 360º d=5m escamotiável c/ instalação 12
Unid.
Prop. Comerci
al R$ 13,23
R$ 158,76
Válvula de retenção vertical para aspersor c/ instalação 72
Unid.
Prop. Comerci
al R$ 17,32 R$ 1.247,08
Total R$ 6.420,44
Fonte: Elaborado pelos autores.
Page 83
83
Ajuste de
Projeto
Ajuste de Projeto 3: Rede de Irrigação (vermelho) e Aspersores (amarelo)
Page 84
84
Ajuste de Projeto 4: Aspersor, de 45° a 360° de abrangência, 3,4 a 5,2m de raio
Tabela 40 - Crédito 5: Plano de Segurança de Água
Título Uso Eficiente da Água
Plano de Segurança de Água
Desempenho
Pontuação
Possível
1 ponto
Pontuação
Atendida
0 pontos
+1 ponto com adequação
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “estabelecer as diretrizes mínimas para a realização de
um Plano de Segurança da Água, promovendo maior bem-estar e melhora na saúde dos
ocupantes dentro das residências no Brasil”.
Não há previsão de realização deste plano. Foi considerado que o plano seria
apresentado pela consultoria da certificação.
Análise de
Incidência
de Custos
A elaboração deste plano já está considerado no escopo da consultoria, apresentado no
item 1 deste capítulo.
Tabela 41 - Uso Eficiente da Água: Resumo com Somatório
Crédito Nome Pontuação
Possível
Pontuação
Atendida
Pontuação
C/Adequação
Crédito 1 Otimizado 3 0 3
Crédito 2 Medição Setorizada do Consumo de Água 2 0 2
Crédito 3 Uso de Fontes Alternativas Não Potáveis 5 0 0
Crédito 4 Sistema de Irrigação Eficiente 2 0 2
Crédito 5 Plano de Segurança de Água 1 0 1
TOTAL 13 0 8
APÊNDICE 3 – ENERGIA E ATMOSFERA
Tabela 42 - Pré-Requisito 1: Desempenho Mínimo da Envoltória
Título Energia e Atmosfera
Desempenho Mínimo da Envoltória
Desempenho
Pré-requisito Obrigatório
Viabilidade de Sim
Page 85
85
Atendimento
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “garantir a eficiência mínima da envoltória do
condomínio residencial, para determinação da sua eficiência, considerando a
obrigação de zelar pela ‘eficiência energética das edificações residenciais’,
conforme Portaria nº18, pelo instituto de Metrologia, Qualidade e Tecnologia
– INMETRO”.
A construtora tem seus projetos todos atendendo a Norma de Desempenho
(NBR 15575) desde a entrada em vigor. Portanto, este pré-requisito será
considerado como atendido, visto que o pré-requisito exige atendimento igual
ao da norma.
Análise de
Incidência de
Custos
Sem incidência de custos para cumprimento
Tabela 43 - Pré-Requisito 2: Fontes de Aquecimento de Água Eficientes
Título Energia e Atmosfera
Fontes de Aquecimento de Água Eficientes
Desempenho
Pré-requisito Obrigatório
Viabilidade de
Atendimento
Sim, com adequação
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “reduzir o consumo de energia necessária para o
aquecimento de água, bem como perdas térmicas relativas à distribuição de água
quente, diminuindo assim, a carga de energia demandada nas edificações”.
Como a construtora não entrega o sistema de aquecimento pré-instalado,
pressupõe-se (conforme nota deste pré-requisito) que este item não se aplique.
Porém, o sistema previsto no Projeto é de chuveiros elétricos, e analisando-se a
lista de chuveiros elétricos4 do Programa Brasileiro de Etiquetagem, todos os
modelos recomendados para a região sul do Brasil são da Classe de Potência “F”
ou “G” (INMETRO, 2016). Logo, o morador não teria alternativa mais eficiente
para aquecer a água do chuveiro, sendo obrigado a optar por chuveiros
ineficientes.
Por outro lado, analisando-se a lista de Aquecedores a Gás Instantâneos5, pode-
se ver que há diversas opções com eficiência “A” (INMETRO, 2017). Portanto,
é possível que uma adaptação no projeto hidráulico seja necessária para
instalação de rede de água quente atendida por aquecedor de passagem para
atendimento deste pré-requisito, mesmo que os equipamentos propriamente ditos
não sejam instalados.
Análise de
Incidência de
Custos
Incidência de custo para cumprimento. Conforme apresentado na alteração de
projeto abaixo, foi necessário implantar rede de água quente nos 3 tipos de
apartamento do Empreendimento A. Segue na tabela abaixo a incidência de
custos para atendimento do pré-requisito.
Acréscimo de custo Água Quente
Item Quant. Unid Base
Custo
Unit Custo Total
Instalações de água
quente Apto Ponta,
material e mão de obra
108 apto Empresa
A
R$
334,39 R$36.113,58
_____________________ 4 http://www.inmetro.gov.br/consumidor/pbe/chuveiro.pdf 5 http://www.inmetro.gov.br/consumidor/pbe/aquecedorAgua_2015.pdf
Page 86
86
Instalações de água
quente Apto Central,
material e mão de obra
108 apto Empresa
A
R$
296,62 R$32.034,96
Instalações de água
quente Apto 1
dormitório, material e
mão de obra
27 apto Empresa
A
R$
311,05 R$ 8.398,35
Total R$76.546,89
Elaborado pelos autores. Ajuste de
Projeto
Ajuste de Projeto 5: Apartamento Central
Page 87
87
Ajuste de Projeto 6: Apartamento de ponta
Page 88
88
Ajuste de Projeto 7: Apartamento central, 1 dormitório
Tabela 44 - Pré-Requisito 3: Fontes de Aquecimento de Água Eficientes
Título Energia e Atmosfera
Qualidade e Segurança das Instalações
Desempenho
Pré-
requisito
Obrigatório
Viabilidade
de
Atendiment
o
Sim com adequação
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “promover a qualidade das instalações elétricas de
baixa tensão e sistema elétrico através da conformidade com as normas técnicas
brasileiras, assegurando a proteção do morador e visando obter uma construção
eficiente do ponto de vista energético, de forma eficaz e duradoura”.
A construtora é certificada pelo programa PBQP-H no nível máximo, portanto exige
que todos os projetos contratados com terceiros sejam rigorosamente dentro das
normas técnicas vigentes. Como o projeto elétrico é feito por profissional habilitado
contratado, pressupõe-se que este esteja atendendo à todas as normas de instalação
Page 89
89
elétrica. O mesmo vale para o projeto de abastecimento de água, cuja instalação de
água quente também é avaliada neste pré-requisito. Os demais sistemas (ar
condicionado e energias renováveis) não se aplicam, uma vez que não são fornecidos
pela construtora.
Portanto, para atendimento deste item, um profissional habilitado deveria ser
contratado para auditar os projetos avaliados e emitir um laudo de conformidade
conforme modelo solicitado pela certificação.
Análise de
Incidência
de Custos
Para obtenção deste crédito, será necessária a contratação de um Engenheiro
Eletricista para auditar os projetos de instalações elétricas já elaborados e emitir um
laudo de conformidade. Pode-se considerar o custo desse laudo igual ao custo do
projeto elétrico contratado para o empreendimento, já que o mesmo deverá ser
revisado na integra. Também será necessário o acompanhamento da execução para
comprovar a eficácia do sistema, para isso, foi considerado 15 horas técnicas. Segue
abaixo a tabela demonstrando o acréscimo de custos para obtenção deste crédito.
Custo Fontes de Aquecimento de Água Eficientes (Energia e Atmosfera)
Descrição Quant Unid. Base Preço Unit. Preço Total
Revisão Projeto Elétrico 1 vb Empresa A R$ 8.000,00 R$ 8.000,00
Consultoria 15 h Empresa A R$ 200,00 R$ 3.000,00
Total R$ 11.000,00
Fonte: Elaborado pelos autores.
Tabela 45 - Pré-Requisito 4: Iluminação Artificial Básica
Título Energia e Atmosfera
Iluminação Artificial Básica
Desempenho
Pré-requisito Obrigatório
Viabilidade de
Atendimento
Sim com adequação
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “reduzir o consumo energético associado à
iluminação da área comum de condomínios residenciais”.
A construtora entrega os seus condomínio com as luminárias e lâmpadas já
instaladas nas áreas comuns. Para atendimento deste pré-requisito, deveria ser
verificado se as lâmpadas estão dentro da eficiência exigida. No Manual do
Condomínio, entregue ao síndico, deve também prever quais as lâmpadas
devem ser instaladas na operação e manutenção futura.
Análise de
Incidência de
Custos
Sem incidência de custo para cumprimento, já que a Empresa A entrega já
seus empreendimentos com luminárias e lâmpadas eficientes do tipo LED
instaladas nas áreas de uso comum.
Tabela 46 - Crédito 1: Desempenho Energético Aprimorado
Título Energia e Atmosfera
Desempenho Energético Aprimorado
Desempenho
Pontuação
Possível
10 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “aprimorar o desempenho energético dos condomínios
residenciais verticais e horizontais, em comparação com os requisitos estipulados para
o Edifício Base (baseline) de residências eficientes, reduzindo assim, os impactos
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90
econômicos e ambientais relacionados com o uso excessivo de energia”.
Não houve tempo hábil para a realização da simulação energética para este trabalho.
Portanto, este crédito será considerado como zerado.
Análise de
Custos
Não se aplica
Tabela 47 - Crédito 2: Obter a Etiqueta PBE Edifica
Título Energia e Atmosfera
Obter a Etiqueta PBE Edifica
Desempenho
Pontuação
Possível
3 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “receber a etiqueta PBE Edific, atendendo o nível A de
eficiência na ENCE geral, conforme descrito na normativa PBE Edifica”.
Como no item anterior, não foi feita a simulação energética. Logo, a pontuação ficou
zerada.
Análise de
Incidência
de Custos
Não se aplica
Tabela 48 - Crédito 3: Desempenho Aprimorado da Envoltória
Título Energia e Atmosfera
Desempenho Aprimorado da Envoltória
Desempenho
Pontuação
Possível
3 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “determinar a eficiência do edifício, pelos métodos
prescritivos ou por simulação computacional, atendendo o nível A ou B de eficiência
na ENCE geral, conforme descrito na normativa do PBE Edifica”.
Como nos créditos anteriores, sem simulação energética este crédito foi considerado
zerado.
Análise de
Incidência
de Custos
Não se aplica
Tabela 49 - Crédito 4: Fontes Eficientes de Aquecimento Solar
Título Energia e Atmosfera
Fontes Eficientes de Aquecimento Solar
Desempenho
Pontuação
Possível
3 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos
+ 1 ponto com adequação
Comentári
o
O objetivo deste pré-requisito é “incentivar a adoção de fontes de energia
renovável, promovendo a redução do consumo de energia utilizada para o
aquecimento de água, por meio da utilização de Sistemas de Aquecimento Solar
(SAS) e reduzir as perdas térmicas relativas à distribuição de água quente,
diminuindo a carga energética demandada pelos condomínios residenciais verticais
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e horizontais”.
Por ser um edifício vertical, o Projeto não prevê instalação de sistema de
aquecimento de água centralizado, onde fontes de aquecimento solar possam
funcionar como apoio ao sistema.
Porém, como este crédito beneficia com 1 ponto o atendimento de 70% do consumo
de água quente condominial com um sistema de aquecimento solar, e no Projeto há
demanda de água quente condominial somente no salão de festas, o Projeto poderia
ser alterado para que os pontos de água quente do salão de festas fossem atendidos
por um sistema de aquecimento solar.
Análise de
Incidência
de Custos
Será necessário a instalação de um kit aquecedor solar e boiler com capacidade de
aquecimento e reservação de 300 litros. Além disso, também deverá ser executado uma
prumada de água quente e misturadores. Segue abaixo a tabela demonstrando o
acréscimo de custos para a obtenção deste crédito.
Custo Fontes de Aquecimento solar (Energia e Atmosfera)
Descrição
Quan
t
Unid
. Base Preço Unit. Preço Total
Kit Aquecedor Solar com Boiler 300
litros Aço C/ 2 placas 1,5mx1m 1 cj
Prop.
Comercial R$2.519,00
R$
2.519,00
Prumada de Água Quente em CPVC,
material e mão de obra 2 m
Empresa
A R$ 25,42
R$
50,84
Conjunto Tê Misturador + Base de
Registro + Acabamento Para Registro 1 cj
Empresa
A R$ 88,19
R$
88,19
Total
R$
2.569,84
Fonte: Elaborado pelos autores.
Tabela 50 - Crédito 5: Iluminação Artificial - Otimizada
Título Energia e Atmosfera
Iluminação Artificial - Otimizada
Desempenho
Pontuação
Possível
2 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos
+ 2 pontos com adequação
Comentári
o
O objetivo deste pré-requisito é “reduzir o consumo energético associado à iluminação
da área comum de condomínios residenciais”.
No projeto elétrico do Residencial Ibiza, hoje, há previsão de uma série de sensores para
otimizar o uso de cabeamento (com a redução da metragem linear de cabo elétrico uma
vez que não há o cabo de retorno entre interruptor e luminária) e reduzir o consumo
energético evitando acendimentos desnecessários. Porém, o crédito concede os pontos
para “100% da área comum ativadas por sensor de presença ou com fotocélulas
instaladas”. O projeto prevê sensores de presença em todos os ambientes condominiais
de circulação interna do edifício residencial, e fotocélulas em todos os pontos de
iluminação externos. O que o projeto não prevê e que possivelmente deveria ser alterado
é um sensor de presença na iluminação das áreas técnicas como caixas d’água
superiores, casa de máquinas dos elevadores, por exemplo, que no projeto original são
acionados por interruptor. Além disso, o salão de festas e a portaria são acionados
também por interruptor, uma vez que são de permanência prolongada de seus ocupantes.
Não foi encontrado na descrição deste crédito a necessidade obrigatória de uso de
sensores nos ambientes de permanência prolongada do salão de festas e da portaria, nem
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tampouco o critério para obter 1 ou 2 pontos, portanto, com a alteração sugerida, foi
considerado possível o atendimento do item e a obtenção de apenas 1 ponto sem a
necessidade de alterar o projeto no salão de festas e na portaria. O segundo ponto foi
obtido por desempenho exemplar, visto que foi considerado lâmpadas eficientes em
todas as unidades habitacionais.
Análise de
Incidência
de Custos
Para a obtenção de 1 ponto neste crédito, será necessário a instalação de sensores de
presença na casa dos reservatórios superiores, na casa de hidrômetros e no abrigo dos
medidores gerais de energia das edificações. Também é possível a obtenção de 1 ponto
exemplar caso o empreendimento seja entregue com lâmpadas eficientes do tipo LED
em todas as unidades habitacionais. Segue abaixo a tabela demonstrando o acréscimo de
custos para a obtenção deste crédito.
Iluminação Artificial - Otimizada (Energia e Atmosfera)
Descrição Quant
Unid
. Base Preço Unit. Preço Total
Instalação de Sensor de
Presença Para Iluminação para
Teto, material e mão de obra
9 cj Empresa
A R$ 50,95
R$
458,58
Instalação de Lâmpada LED
Bulbo 9W, material e mão de
obra
1674 unid Empresa
A R$ 12,50 R$ 20.925,00
Total R$ 21.383,58
Fonte: Elaborado pelos autores.
Tabela 51 - Crédito 6: Equipamentos Eletrodomésticos Eficientes
Título Energia e Atmosfera
Equipamentos Eletrodomésticos Eficientes
Desempenho
Pontuação
Possível
1 ponto
Pontuação
Atendida
0 pontos
+ 1 ponto com adequação
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “incentivar os proprietários e os usuários dos
condomínios residenciais optarem pela aquisição de equipamentos eletrodomésticos
eficientes”.
Para atendimento deste crédito, deve-se atender aos 3 itens citados:
a) Equipamentos eletrodomésticos devem ter nível A da etiqueta Procel: A
construtora não costuma entregar nenhum eletrodoméstico, nem no salão de
festas. Mas, caso seja necessário para o atendimento deste crédito, entregar as
áreas condominiais completamente equipadas, seria necessária a aquisição de
equipamentos eficientes para o salão de festas e a portaria, tais como fogão,
forno, geladeira, frigobar e eventualmente um televisor.
b) O atendimento deste item é possível mediantes especificação do motor
adequado nas bombas de recalque de água e nas bombas das piscinas.
c) Este item é atendido pelo fabricante do elevador.
Análise de
Incidência
de Custos
Sem incidência de custos para cumprimento.
Tabela 52 - Crédito 7: Energia Renovável
Título Energia e Atmosfera
Energia Renovável
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Desempenho
Pontuação
Possível
4 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “incentivar a produção de energias renováveis, de
forma a reduzir o consumo e o impacto ambiental associado ao consumo de energia”.
No Projeto original, não há previsão de instalação de sistema de geração de energia de
nenhum tipo. Estariam disponíveis os telhados das torres residenciais para a instalação
de painéis fotovoltaicos, mas este crédito será considerado zerado uma vez que a
demanda energética e o potencial gerador não foram estimados.
Análise de
Incidência
de Custos
Não se aplica
Tabela 53 - Crédito 8: Comissionamento dos Sistemas Instalados
Título Energia e Atmosfera
Comissionamento dos Sistemas Instalados
Desempenho
Pontuação
Possível
2 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “certificar que os sistemas relacionados à área de
energia estão instalados, calibrados e obedecem à características de desempenho,
conforme requisitos do projeto do proprietário, as bases para a contratação do projeto e
os documentos necessários à construção”.
Não está previsto nenhum comissionamento de sistema instalado no escopo original do
Projeto. Por ter um escopo complexo e não fazer parte da atual cultura da construtora,
seja na contratação dos profissionais de projeto, seja no recebimento dos sistemas
instalados junto aos fornecedores, este item será considerado como não atendido e sem
pontuação. Porém, vale destacar que é um item que agrega grande valor ao
empreendimento, certificando in loco tudo o que foi projetado e o que o incorporador
tinha de expectativas, devendo ser considerado para projetos futuros, quando a
construtora tiver mais expertise no processo de construção de edifícios certificados.
Análise de
Incidência
de Custos
Não se aplica
Tabela 54 - Crédito 9: Medição Básica de Energia
Título Energia e Atmosfera
Medição Básica de Energia
Desempenho
Pontuação
Possível
1 ponto
Pontuação
Atendida
0 pontos
+ 1 ponto com adequação
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “garantir a gestão básica de energia através do
rastreamento do uso de energia das unidades residenciais e identificar oportunidades de
melhoria da eficiência”.
No projeto original há a previsão de medição do consumo elétrico apenas das áreas
comuns, sem subdivisão em subsistemas. Porém, não é uma adaptação complicada,
uma vez que bastaria a instalação do medidor propriamente dito no circuito. Como o
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condomínio tem 3 torres independentes, cada uma delas deveria ter a medição elétrica
do subsistema: elevadores, bombas (de recalque) e iluminação. Além disso, deve-se
elaborar uma carta onde há o compromisso de compartilhar as informações de
consumo de energia com o GBC Brasil. Para tornar isto possível, a minuta da
convenção de condomínio, arquivada no Registro de Imóveis no momento da
incorporação do empreendimento, deve prever tal compromisso, uma vez que a gestão
das informações ficará a cargo do condomínio e não da construtora.
Análise de
Incidência
de Custos
Será necessário implantar mais 3 unidades de medição no quadro geral de medição de
cada torre. O custo por unidade de medição é de R$ 339,18 apurado através de dados
da Empresa A, totalizando R$ 3.052,62 de incremento de custo para obtenção deste
crédito.
Tabela 55 - Energia e Atmosfera: Resumo com Somatório
Crédito Nome Pontuação
Possível
Pontuação
Atendida
Pontuação
C/Adequação
Crédito 1 Desempenho Energético Aprimorado 10 0 0
Crédito 2 Obter a Etiqueta PBE Edifica 3 0 0
Crédito 3 Desempenho Aprimorado da Envoltória 3 0 0
Crédito 4 Fontes Eficientes de Aquecimento Solar 3 0 1
Crédito 5 Iluminação Artificial – Otimizada 2 0 2
Crédito 6 Equipamentos Eletrodomésticos Eficientes 1 0 1
Crédito 7 Energia Renovável 4 0 0
Crédito 8 Comissionamento dos Sistemas Instalados 2 0 0
Crédito 9 Medição Básica de Energia 1 0 1
TOTAL 29 0 5
APÊNDICE 4 – MATERIAIS E RECURSOS
Tabela 56 - Pré-Requisito 1: PGRCC e Plano de Operação
Título Materiais e Recursos
Plano de Gerenciamento de Resíduos da Construção e Operação
Desempenho
Pré-
requisito
Obrigatório
Viabilidade
de
Atendiment
o
Sim com adequação.
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “reduzir o volume de resíduos sólidos dispostos em
aterros (rejeitos) e preparar o condomínio residencial para a destinação diferenciada
dos resíduos gerados nas atividades domésticas”.
No processo de licenciamento ambiental no município de Novo Hamburgo já se faz
necessária a elaboração do Plano de Gerenciamento de Resíduos da Construção Civil.
Ali, são previstas todas as medidas de redução de geração, bem como as
oportunidades de reuso dos materiais no próprio canteiro de obras e são também
identificados os agentes de mercado habilitados a receber cada classe de resíduo nas
proximidades da obra.
Para atendimento do pré-requisito, deve-se elaborar plano similar para os resíduos
sólidos gerados pela operação do residencial (inserindo-o no Manual do Proprietário),
prevendo também os fluxos internos de triagem e transporte dos resíduos e a
disponibilidade de agentes de mercado habilitados a receber determinados resíduos,
bem como a coleta seletiva pública existente.
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Quanto ao projeto, já há previsão de espaço de fácil acesso destinado a armazenagem
dos condôminos com abertura direta ao logradouro público. Porém, para atendimento
deste pré-requisito, este espaço deveria ser coberto (o que não está previsto no projeto
original) e fechado com paredes. Além disso, para atendimento às medidas mínimas
solicitadas, deve-se aumentar o espaço já previsto em 4m². O posicionamento do
espaço e seu acesso já atende às normas de acessibilidade universal (atendendo aos
requisitos gerais da NBR 15.575 item 17) e o fechamento e cobertura do espaço
devem prever as condições de salubridade (NBR 15.575 – Requisitos Gerais – item
15).
Análise de
Incidência
de Custos
Será necessário a execução de 20,11 m² de telhado metálico sobre a área destinada ao
armazenamento de resíduos. Verificou-se, através de proposta comercial, o custo de
R$ 211,08 / m², sendo este valor composto por estrutura e telhado metálico para
cobertura, totalizando um acréscimo de custos de R$ 4.244,82.
Ajuste de
Projeto
Ajuste de Projeto 8: Croqui do novo depósito de lixo
O perímetro do depósito de lixo será cercado com parede de muro de concreto com
2,10m de altura, e cobertura similar à cobertura dos estacionamentos, conforme
desenho acima. O piso será em concreto alisado sem polimento.
Tabela 57 - Pré-Requisito 2: Madeira Legalizada
Título Materiais e Recursos
Madeira Legalizada
Desempenho
Pré-requisito Obrigatório
Viabilidade de
Atendimento
Sim
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “inibir a extração de madeira de florestas
primitivas e a comercialização de madeiras ilegais”.
No projeto original já há previsão de atendimento deste pré-requisito, uma vez
que ele é financiado pela Caixa Econômica Federal, e esta solicita ao final da
obra (no momento da liberação final dos recursos financeiros) uma
documentação que ateste a origem da madeira. Para atendimento deste pré-
requisito, deve-se elaborar um documento que comprove toda a legalidade da
madeira usada em obra dentro dos moldes exigidos pelo GBC Brasil e deve-se
armazenar toda a documentação fiscal da aquisição desta madeira.
Análise de
Incidência de
Custos
Sem incidência de Custos
Tabela 58 - Crédito 1: Gerenciamento de Resíduos da Construção
Título Materiais e Recursos
Gerenciamento de Resíduos da Construção
Desempenho
Pontuação
Possível
3 pontos
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Pontuação
Atendida
0 pontos
+ 3 pontos possíveis (mas não considerados).
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “fomentar a reutilização ou a reciclagem dos resíduos
da construção, em substituição aos agregados naturais e propiciar a redução da
necessidade de utilização de aterros para a disposição final de resíduos”.
No processo atual de construção já há previsão de destinação correta dos resíduos e
reuso em obra dos resíduos classe A, com controle de MTR´s, volume, destinação, e
etc, uma vez que o município exige este controle no licenciamento ambiental e cobra o
atendimento para emissão do ‘habite-se’.
Para atendimento deste crédito não há ainda a estimativa de qual percentual dos
resíduos classe A e B serão respectivamente reutilizados em obra ou destinados a
reciclagem, mas serão considerados possíveis 3 pontos uma vez que existe o potencial.
Análise de
Incidência
de Custos
Não se aplica.
Tabela 59 - Crédito 2: Madeira Certificada
Título Materiais e Recursos
Madeira Certificada
Desempenho
Pontuação
Possível
2 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos
+1 ponto com adequação.
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “incentivar a utilização de madeira certificada, por
meio do emprego de produtos provenientes de espécies nativas devidamente
legalizadas ou de espécies exóticas de rápido crescimento (reflorestamento), e,
consequentemente, promover o manejo sustentável em toda a cadeia produtiva
madeireira”.
Não há previsão de utilização de madeiras certificadas temporárias na construção, por
isso o atendimento a este crédito é improvável, mas foram considerados 2 pontos
possíveis já que há o potencial de atendimento.
Para atendimento de apenas 1 ponto, 50% da madeira permanente deve ser certificada.
Análise de
Incidência
de Custos
Para obtenção de 1 ponto neste crédito, será necessário adquirir madeiras oriundas de
reflorestamento, representando 50% ou mais das madeiras utilizadas permanentemente
no empreendimento. Os empreendimentos da Empresa A, utilizam madeiras definitivas
somente na confecção da estrutura dos telhados e nas portas dos apartamentos.
Conforme apresentado no item desmontabilidade e redução de resíduos – sistemas
estruturais, necessariamente a estrutura do telhado deverá ser substituída para metal.
Então, para cumprimento deste crédito, todas as portas de madeira do empreendimento
deverão ser de reflorestamento com selo FSC (Forest Stewardship Council). Através de
proposta comercial, foi verificado que cada porta com selo FSC gera um incremento de
custo de R$ 67,12, totalizando o acréscimo de custos de R$ 63.629,76 para todo o
empreendimento.
Tabela 60 - Crédito 3: Rotulagem Ambiental Tipo I – Materiais Certificados
Título Materiais e Recursos
Rotulagem Ambiental Tipo I – Materiais Certificados
Desempenho
Pontuação
Possível
1 ponto
Pontuação
Atendida
0 pontos
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Comentário O objetivo deste pré-requisito é “estimular que fornecedores, patrocinadores e
licenciados ofereçam materiais certificados de acordo com a norma ISO 14024 –
Rotulagem Ambiental Tipo I (conhecidos como Selos Verde)”.
A dificuldade de encontrar produtos com Rotulagem Ambiental Tipo I (com
certificação de terceira parte) que possam ser aplicados na obra inviabilizou o
cumprimento deste crédito.
Análise de
Incidência
de Custos
Não se aplica.
Tabela 61 - Crédito 4: Rotulagem Ambiental Tipo II – Materiais Preferíveis
Título Materiais e Recursos
Rotulagem Ambiental Tipo II – Materiais Ambientalmente Preferíveis
Desempenho
Pontuação
Possível
3 pontos
Pontuação
Atendida
1 ponto por materiais regionais
+ 1 ponto por performance exemplar
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “utilizar materiais incorporados ou não à construção
que sejam regionais, provenientes de reuso, com conteúdo reciclado, de rápida
renovação ou recicláveis, visando reduzir as emissões de dióxido de carbono (CO2) e a
extração de recursos naturais não renováveis”.
Considerando a curva ABC de custos do Projeto, os materiais mais caros são
respectivamente: lajes pré-moldadas de concreto (15,5% do custo total de materiais),
janelas de alumínio (7,1%), blocos cerâmicos de alvenaria estrutural (6,6%), concreto
usinado (5%), vergalhões de aço (5%), blocos intertravados de concreto (2,7%),
argamassa de assentamento estrutural (2,3%), groute usinado (1,4%), revestimento
cerâmico (1,4%), textura acrílica (1,3%), argamassa de reboco (1,2%), muro de
concreto pré-moldado (1,1%). Por estar localizada na região metropolitana de Porto
Alegre, estes materiais estão disponíveis numa distância pequena, e somados compõe
50% do custo de materiais da obra.
Análise de
Incidência
de Custos
Sem incidência de Custos
Tabela 62 - Crédito 5: Rotulagem Ambiental Tipo III – Declaração Ambiental de Produto
Título Materiais e Recursos
Rotulagem Ambiental Tipo III – Declaração Ambiental de Produto
Desempenho
Pontuação
Possível
3 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “incentivar o uso de produtos e materiais que possuam
informação sobre seu ciclo de vida disponível e que possuam baixo impacto ambiental,
social e econômico. A equipe de projeto deve selecionar produtos de fabricantes que
tenham verificado melhorias no impacto de ciclo de vida de seus produtos”.
A dificuldade de encontrar produtos com Rotulagem Ambiental Tipo III (com
declaração ambiental e certificação de terceira parte) que possam ser aplicados na obra
inviabilizou o cumprimento deste crédito.
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98
Tabela 63 - Crédito 6.1: Desmontabilidade e Redução de Resíduos – Sistemas Estruturais
Título Materiais e Recursos
Desmontabilidade e Redução de Resíduos – Sistemas Estruturais
Desempenho
Pontuação
Possível
1 ponto
Pontuação
Atendida
0 ponto
+ 1 ponto com adequação
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “a utilização de projetos modulares e sistemas
desmontáveis para minimizar os resíduos gerados pelos sistemas estruturais na
construção civil”.
Um dos itens deste crédito pode ser atendido considerando a modularidade da
estrutura. Por ser um projeto de alvenaria estrutural, todas as paredes da edificação são
modulares, exatamente nas medidas dos blocos de alvenaria da família 29 (bloco +
argamassa de assentamento totalizam 30cm, ou 3 múltiplos de 10cm, conforme NBR
15.873-2010). Porém, para pontuar, é necessário o atendimento de dois itens do
crédito. Para isso, a estrutura do telhado, que no Projeto Original está prevista como
sendo executada em madeira, poderia ser substituída por um projeto de estrutura de
aço, aparafusada sobre a laje de cobertura. Esta solução é constantemente avaliada pela
construtora, mas sempre descartada por questões de custo. Para atendimento deste
item, a solução de estrutura de telhado em aço deveria ser adotada, mesmo que mais
onerosa.
Análise de
Incidência
de Custos
Será necessário alterar o tipo de estrutura do telhado das edificações do
empreendimento, substituindo as estruturas de madeira por estruturar moduláveis e
desmontáveis de aço. Segue abaixo a tabela demonstrando o acréscimo de custos para
a obtenção deste crédito
Custo Desmontabilidade e Redução de Resíduos (Materiais e Recursos)
Fonte: Elaborado pelos autores
Orçamento Original
Item Quant. Unid Base Custo Unit Custo Total
Estrutura de Madeira
Para Telhas De
Fibrocimento, material
e mão de obra 1597 m²
Empresa
A R$ 42,00 R$67.074,00
Total R$67.074,00
Orçamento Para Obtenção Do Crédito
Item Quant. Unid Base Custo Unit Custo Total
Estrutura Metálica Para
Telhas De
Fibrocimento, material
e mão de obra 1597 m²
Prop.
Comercial R$ 50,76 R$81.063,72
Projeto de fabricação e
montagem da estrutura 1 vb
Prop.
Comercial R$8.063,07 R$ 8.063,07
Total R$89.126,79
Diferença -R$22.052,79
Tabela 64 - Crédito 6.2: Desmontabilidade e Redução de Resíduos – Não Estruturais
Título Materiais e Recursos
Desmontabilidade e Redução de Resíduos – Sistemas Não Estruturais
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99
Desempenho
Pontuação
Possível
1 ponto
Pontuação
Atendida
0 pontos
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “a adoção de técnicas de projeto e procedimentos para
minimizar os resíduos gerados na construção pelos elementos não estruturais”.
Para pontuação neste crédito, é preciso atender a pelo menos 3 dos 6 itens descritos.
Dentre estes itens, sem alteração de projeto, é possível atender a 2 deles: uso de janelas
aparafusadas nas paredes, sem chumbadores ou contra marcos, e uso de piso de
concreto intertravado na pavimentação.
Porém, não há viabilidade de atendimento de mais um item deste crédito, portanto a
pontuação foi considerada zerada.
Análise de
Incidência
de Custos
Não se aplica.
Tabela 65 - Materiais e Recursos: Resumo com Somatório
Crédito Nome Pontuação
Possível
Pontuação
Atendida
Pontuação
C/Adequação
Crédito 1 Gerenciamento de Resíduos da Construção 3 0 0
Crédito 2 Madeira Certificada 2 0 1
Crédito 3 Rotulagem Ambiental Tipo I – Materiais
Certificados
1 0 0
Crédito 4 Rotulagem Ambiental Tipo II – Materiais
Ambientalmente Preferíveis
3 1 1**
Crédito 5 Rotulagem Ambiental Tipo III – Declaração
Ambiental de Produto
3 0 0
Crédito 6.1 Desmontabilidade e Redução de Resíduos –
Sistemas Estruturais
1 0 1
Crédito 7 Desmontabilidade e Redução de Resíduos –
Sistemas Não Estruturais
1 0 0
TOTAL 14 1 3
** Crédito por desempenho exemplar
APÊNDICE 5 – QUALIDADE AMBIENTAL INTERNA
Tabela 66 - Pré-Requisito 1: Controle de Emissão de Gases de Combustão
Título Qualidade Ambiental Interna
Controle de Emissão de Gases de Combustão
Desempenho
Pré-requisito Obrigatório
Viabilidade de
Atendimento
Sim com alteração
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “garantir a renovação, controlar e monitorar as
emissões de gases nos espaços internos ocupados das habitações”.
No projeto original, há previsão de instalação de 3 equipamentos de
combustão interna: fogão, forno e uma churrasqueira. No pré-requisito 2 do
título ‘Energia e Atmosfera’, se levanta a possibilidade de ser necessária
também a instalação de um aquecedor de passagem a gás para a água quente
do apartamento, o que totalizaria 4 equipamentos com combustão por
apartamento.
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Em uma das tipologias, o aquecedor de passagem e a churrasqueira seriam
instalados na sacada, sem causar contaminação do ar interior, porém o forno e
o fogão seriam instalados na cozinha inevitavelmente. Já nas outras duas
tipologias, o aquecedor de passagem seria instalado na área de serviço
conjugada à cozinha.
Portanto, para atendimento deste pré-requisito, deve-se prever no projeto a
instalação de exaustores com acionamento por sensores de CO (monóxido de
carbono) e com alarme sonoro, afim de evitar a contaminação do ar interior
com os gases dos equipamentos.
Análise da
Incidência de
Custos
Será necessário a instalação de exaustor e sensor de CO (monóxido de
carbono) com alarme nas cozinhas de todos os apartamentos, com o objetivo
de realizar a renovação do ar. Através de propostas comerciais, foi
evidenciado o custo de R$ 523,11 por conjunto, incluindo material e mão de
obra, totalizando o acréscimo de custos de R$ 127.115,73 para o
empreendimento.
Tabela 67 - Pré-Requisito 2: Exaustão Localizada – Básica
Título Qualidade Ambiental Interna
Exaustão Localizada – Básica
Desempenho
Pré-requisito Obrigatório
Viabilidade de
Atendimento
Sim, atendido.
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “reduzir o mofo e a exposição a poluentes
internos em áreas molhadas”.
Não há no projeto hoje o cálculo de renovações de ar proporcionadas por cada
abertura em cada ambiente. Portanto, para atendimento deste pré-requisito,
será considerado que cozinha e banheiros atendem às taxas de renovação
mínimas visto que estão de acordo com as legislações municipais.
Análise de
Incidência de
Custos
Sem incidência de custos.
Tabela 68 - Pré-Requisito 3: Desempenho Mínimo do Ambiente Interno
Título Qualidade Ambiental Interna
Desempenho Mínimo do Ambiente Interno
Desempenho
Pré-requisito Obrigatório
Viabilidade de
Atendimento
Sim
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “garantir que os condomínios residenciais
apresentem, pelo menos, um nível mínimo de desempenho, considerando
requisitos voltados ao comportamento térmico, acústico e lumínico,
garantindo ambientes com qualidade e conforto, contribuindo para a saúde e
bem estar dos moradores”.
A empresa atende a Norma de Desempenho (NBR 15575) em sua
integralidade, realizando todos os ensaios previstos. Não foram realizados
ensaios específicos de acústica na tipologia de projeto prevista para o
Residencial Ibiza em campo ainda, mas a tecnologia construtiva já foi testada
anteriormente em outros empreendimentos da construtora e foram aprovados.
Portanto, este pré-requisito será considerado atendido sem nenhuma alteração.
Análise de
Incidência de
Sem incidência de custos.
Page 101
101
Custos
Tabela 69 - Crédito 1: Desempenho Térmico
Título Qualidade Ambiental Interna
Desempenho Térmico
Desempenho
Pontuação
Possível
3 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos
Comentário O objetivo deste crédito é “proporcionar níveis adequados de desempenho térmico de
residências ventiladas naturalmente (sem ar condicionado), expostas ao clima de várias
regiões brasileiras”.
Para fins deste trabalho, não serão computados pontos neste crédito porque não se tem
a garantia de atendimento de no mínimo um desempenho “intermediário” no
desempenho térmico. Porém, como dito anteriormente, a construtora já ensaiou
tipologias similares e alcançou sempre o desempenho “mínimo”, e as vezes
intermediário ou até superior.
Análise de
Incidência
de Custos
Não se aplica.
Tabela 70 - Crédito 2: Desempenho Lumínico
Título Qualidade Ambiental Interna
Desempenho Lumínico
Desempenho
Pontuação
Possível
3 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos
Comentário O objetivo deste crédito é “proporcionar desempenho lumínico adequado aos
condomínios residenciais, considerando tanto a contribuição da luz natural, quanto da
luz artificial”.
Similar ao crédito anterior, neste trabalho não serão computados pontos neste crédito
porque não se tem a garantia de atendimento de no mínimo um desempenho
“intermediário” no desempenho lumínico. Porém, como dito anteriormente, a
construtora já ensaiou tipologias similares e alcançou sempre o desempenho “mínimo”,
e as vezes intermediário.
Análise de
Incidência
de Custos
Não se aplica.
Tabela 71 - Crédito 3: Desempenho Acústico
Título Qualidade Ambiental Interna
Desempenho Acústico
Desempenho
Pontuação
Possível
3 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos
Page 102
102
Comentário O objetivo deste crédito é “reduzir o risco de incômodos ou doenças que o ruído possa
produzir aos usuários das residências”.
Similar aos dois créditos anteriores, neste trabalho não serão computados pontos neste
crédito porque não se tem a garantia de atendimento de no mínimo um desempenho
“intermediário” no desempenho acústico. Porém, como dito anteriormente, a
construtora já ensaiou tipologias similares e alcançou sempre o desempenho “mínimo”,
e as vezes intermediário ou até superior.
Particularmente no quesito acústica, a construtora toma diversos cuidados para
atendimento deste desempenho, como entrega de piso laminado flutuante em todos os
apartamentos (já instalado), a fim de reduzir a interferência de ruído de impacto entre
unidades, preenchimento com areia dos blocos de alvenaria das paredes críticas (para
aumentar a massa), como por exemplo entre dois dormitórios de apartamentos
diferentes, grouteamento das juntas das lajes pré-fabricadas para evitar a ocorrência de
frestas, entre outros cuidados.
Análise de
Incidência
de Custos
Não se aplica.
Tabela 72 - Crédito 4: Controle de Umidade Local
Título Qualidade Ambiental Interna
Controle de Umidade Local
Desempenho
Pontuação
Possível
1 ponto
Pontuação
Atendida
0 pontos
+ 1 ponto com adequação
Comentário O objetivo deste crédito é “adotar a boa técnica de projeto para reduzir e controlar os
níveis de umidade no interior da residência, proporcionando conforto e reduzindo o
risco de mofo”.
No projeto original há previsão de impermeabilização de todos os pontos críticos de
umidade, porém nos boxes dos banheiros apenas até uma altura de 30cm nas paredes
(rodapé). Para atendimento deste item, dever-se-ia alterar a especificação de
impermeabilização até a altura solicitada, de 10cm acima do nível dos registros,
aproximadamente 1,10m de altura.
Os demais itens deste crédito são atendidos, visto que o projeto original prevê a
colocação de piso cerâmico em todo o piso das áreas molhadas, bem como a colocação
de azulejos em todas as paredes dos banheiros e na parede hidráulica das demais áreas
molhadas até a altura do forro.
Análise de
Incidência
de Custos
Para obtenção deste crédito será necessário impermeabilizar até 1,10 m as paredes do
banheiro, gerando um acréscimo de 6,84 m² de área de impermeabilização por
banheiro. Segue abaixo a tabela demonstrando o acréscimo de custos para a obtenção
deste crédito.
Custo Controle de Umidade Local (Qualidade Ambiental Interna)
Item Quant. Unid Base Custo Unit Custo Total
Impermeabilização com
argamassa polimérica (3 demãos) 1662,1 m²
Empresa
A R$ 12,31 R$20.460,70
Total R$20.460,70
Fonte: Elaborado pelos autores.
Page 103
103
Tabela 73 - Crédito 5: Proteção de Poluentes Provenientes da Garagem
Título Qualidade Ambiental Interna
Proteção de Poluentes Provenientes da Garagem
Desempenho
Pontuação
Possível
1 ponto
Pontuação
Atendida
1 ponto
Comentário O objetivo deste crédito é “reduzir a exposição dos ocupantes da residência aos
poluentes provenientes de uma garagem por meio de vedações ou de equipamentos
mecânicos”.
O projeto original já atende ao item “a” deste crédito: as aberturas para passagem de
tubulação existentes no forro do estacionamento do piloti do térreo já são vedadas para
atendimento à solicitação do corpo de bombeiros no quesito ‘compartimentação
horizontal’.
No item “b”, o item foi considerado como atendido, visto que as garagens estão em
pavimento de pilotis, totalmente ventilado.
Análise de
Incidência
de Custos
Sem incidência de custos para cumprimento.
Tabela 74 - Crédito 6: Controle de Partículas Contaminantes
Título Qualidade Ambiental Interna
Controle de Partículas Contaminantes
Desempenho
Pontuação
Possível
1 ponto
Pontuação
Atendida
0 pontos
+ 1 ponto possível no longo prazo, com conscientização dos trabalhadores sobre os
malefícios do cigarro.
Comentário O objetivo deste crédito é “reduzir a exposição dos ocupantes da residência e dos
trabalhadores da construção civil aos contaminantes do ar, por meio do controle e da
remoção das fontes de contaminação”.
Este crédito se divide em 3 fases.
Durante a construção, onde os dutos devem ser vedados afim de minimizar a
contaminação. No projeto original não há previsão de dutos, mas nas alterações
propostas para o atendimento do pré-requisito 1 deste título, há necessidade de
instalação de dutos para a exaustão dos gases de combustão. Então, estes dutos teriam
que ser protegidos. Além disso, deve-se reservar local específico para fumantes no
canteiro de obras, longe dos edifícios. Esta exigência é a mais crítica, uma vez que hoje
nos canteiros de obra a proporção de fumantes é muito grande e para atendimento deste
item seria necessária a conscientização dos operários quanto aos malefícios do cigarro,
processo que demandaria bastante tempo e teria que ser implantado gradativamente.
Durante o período de pós-obra, o crédito prevê a limpeza de todos os cômodos da
residência. Como a construtora entrega os apartamentos prontos para morar, inclusive
com piso laminado em todas as áreas secas, já há previsão de contratação de empresa
de limpeza grossa e fina na fase final da obra.
Fase de uso e operação: instalação de capachos de 3m de comprimento nos halls de
entrada dos edifícios. Este item não está previsto, mas o espaço físico para a sua
instalação já existe, não demandando nenhuma grande adaptação para o cumprimento
do item. Já a previsão de fumódromo para o condomínio demandaria uma alteração do
projeto de implantação.
Análise de Será necessário adquirir 1 capacho por torre, com custo unitário de R$ 1.870,00
Page 104
104
Incidência
de Custos
(proposta comercial), totalizando R$ 5.610,00 de custo para obtenção deste crédito.
Tabela 75 - Crédito 7: Materiais de Baixa Emissão
Título Qualidade Ambiental Interna
Materiais de Baixa Emissão
Desempenho
Pontuação
Possível
2 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos
Comentário O objetivo deste crédito é “diminuir a produção e consequentemente o consumo de
materiais com conteúdos contaminantes e perigosos que possam causar lesão,
desconforto ou mal estar aos ocupantes, usuários, instaladores e operários da
construção, controlando seus níveis de utilização, além de fomentar maior
transparência das informações fabricantes – usuários finais”.
No momento da realização desde trabalho não há informações suficientes para saber se
este crédito é atendido ou não, por isso a pontuação será considerada zerada. Embora,
muito provavelmente a empresa hoje compre produtos fora das especificações do
crédito já que o critério é focado em preço.
Para atendimento deste item, um profissional habilitado deveria dar consultoria no
momento da especificação e compra de diversos itens que possam conter os produtos
químicos citados.
Análise de
Incidência
de Custos
Não se aplica.
Tabela 76 - Crédito 8: Saúde e Bem Estar
Título Qualidade Ambiental Interna
Saúde e Bem Estar
Desempenho
Pontuação
Possível
2 pontos
Pontuação
Atendida
0 ponto
Comentário O objetivo deste crédito é “estabelecer parâmetros para ambientes que promovam
maior bem-estar e melhora da saúde dos ocupantes dentro dos condomínios
residenciais no Brasil”.
Dentre os 8 itens listados neste crédito, podem ser atendidos 4 sem alteração do
projeto:
c) pode-se elaborar um guia explicativo anexo ao Manual do Proprietário sobre os
benefícios da certificação alcançada e quais impactos foram minimizados;
d) todas as janelas do projeto original são passíveis de serem abertas, com persianas
externas para obscurecimento.
e) pode-se elaborar um plano de limpeza para a operação do condomínio, a ser anexado
ao Manual do Síndico, conforme orientação do item.
f) Já está atendido, uma vez que remete ao crédito 6 do título Implantação.
g) Já há previsão de espaço para os funcionários regulares do condomínio. Para
atendimento deste crédito, devem ser instalados armários pessoais proporcionais ao
número de funcionários.
h) Os pés-direitos dos espaços privados e condominiais não atendem aos critérios
estabelecidos neste item.
Análise de Não se aplica.
Page 105
105
Incidência
de Custos
Tabela 77 - Qualidade Ambiental Interna: Resumo com Somatório
Crédito Nome Pontuação
Possível
Pontuação
Atendida
Pontuação
C/Adequação
Crédito 1 Desempenho Térmico 3 0 0
Crédito 2 Desempenho Lumínico 3 0 0
Crédito 3 Desempenho Acústico 3 0 0
Crédito 4 Controle de Umidade Local 1 0 1
Crédito 5 Proteção de Poluentes Provenientes da
Garagem
1 1 0
Crédito 6 Controle de Partículas Contaminantes 1 0 1
Crédito 7 Materiais de Baixa Emissão 2 0 0
Crédito 8 Saúde e Bem Estar 2 0 0
TOTAL 16 1 2
APÊNDICE 6 – REQUISITOS SOCIAIS
Tabela 78 - Pré-Requisito 1: Legalidade e Qualidade
Título Requisitos Sociais
Legalidade e Qualidade
Desempenho
Pré-requisito Obrigatório
Viabilidade de
Atendimento
Sim
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “incentivar a escolha de empresas construtoras
e fornecedores de materiais e serviços que atendam aos quesitos de legalidade,
formalidade e qualidade, visando melhorar a qualidade de toda a cadeia da
construção”.
A empresa possui certificação Nível “A” do PBQP-H e passa por auditorias de
terceira parte regularmente, portanto atende aos itens de “a” a “e”. O item “f”
deve ser atendido mediante assinatura do documento modelo. Neste
documento a construtora se comprometeria a uma série de atitudes. Abaixo
estão listadas apenas as atitudes que ainda não tem formalmente instituídas e
que deveriam ser implementadas:
• Elaboração de cartilha de princípios éticos e de política
socioambiental;
• Elaboração de cartilha de compra e seleção de fornecedores que seja
licenciados e sem passivos ambientais;
• Incluir em seu estatuto, práticas anticorrupção e antipropina;
• Expor publicamente seus compromissos éticos;
• Criar um conselho consultivo e auditar suas demonstrações
financeiras;
Análise de
Incidência de
Custos
Sem incidência de custos para cumprimento.
Page 106
106
Tabela 79 - Crédito 1: Acessibilidade Universal
Título Requisitos Sociais
Acessibilidade Universal
Desempenho
Pontuação
Possível
1 ponto
Pontuação
Atendida
1 ponto
Comentário O objetivo deste crédito é “projetar condomínios residenciais para aumentar a
longevidade do seu uso, por meio da previsão da expansibilidade, acessibilidade ou
adaptabilidade para pessoas da terceira idade e/ou portadores de necessidades
especiais. Ampliar a vida útil da edificação com adequações planejadas, evitando
geração desnecessária de resíduos”.
Há viabilidade técnica do atendimento deste crédito. O projeto original prevê o
atendimento de 100% das áreas comuns acessíveis conforme NBR 9050, além de no
mínimo 3% de unidades adaptáveis.
Para haver viabilidade técnica no projeto atual para que 100% das unidades
residenciais sejam adaptáveis, todas as unidades habitacionais poderiam realizar as
reformas para ser tornarem similares às unidades adaptadas, porém a tubulação para
adaptação dos novos pontos de esgoto deveriam correr sobre a laje, e o piso deveria ser
elevado.
Análise de
Incidência
de Custos
Sem incidência de custos para cumprimento.
Tabela 80 - Crédito 2: Boas Práticas Sociais para Projeto e Obra
Título Requisitos Sociais
Boas Práticas Sociais para Projeto e Obra
Desempenho
Pontuação
Possível
2 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos
+ 1 ponto com adequação.
Comentário O objetivo deste crédito é “incentivar o comprometimento empresarial com o
desenvolvimento, bem estar e inclusão social dos colaboradores de parcelas da
sociedade menos atendidas, sejam das equipes de projeto, equipes de obra e
fornecedores, visando aplicar oportunidades de melhoria de capacidade técnica,
econômica e inclusão social”.
Não está prevista originalmente nenhuma ação para atender a nenhum dos 4 itens deste
crédito. Porem, seria viável a contratação de cursos de alfabetização e de qualificação
dos colaboradores (itens “b” e “c”), e a ampliação da integração dos funcionários
incluindo a educação na gestão de resíduos (item “a”).
Análise de
Incidência
de Custos
Sem incidência de custos para obtenção de 1 ponto. Foi estipulado que durante a
integração dos funcionários, que já é feita pelo departamento de segurança do trabalho
da construtora, também se adote o assunto de gestão de resíduos.
Tabela 81 - Crédito 3: Boas Práticas Sociais para Operação e Manutenção
Título Requisitos Sociais
Boas Práticas Sociais para Operação e Manutenção
Desempenho
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107
Pontuação
Possível
1 ponto
Pontuação
Atendida
0 pontos
+ 1 ponto com adequação
Comentário O objetivo deste crédito é “estimular o estudo do impacto de implantação da edificação
na comunidade local e produção de material visando o uso de boas práticas durante a
vida útil da mesma. Através da educação, desenvolver e estimular a mudança de
comportamento efetiva dos moradores para uma operação e manutenção mais
sustentável do empreendimento”.
Não está previsto inicialmente um treinamento tão abrangente quanto o crédito exige.
Porém, inserir a educação ambiental na minuta de convenção de condomínio é uma
tarefa simples, e prever um treinamento sobre as medidas de sustentabilidade adotadas
no projeto do empreendimento numa apresentação, além de um curso de educação
ambiental para os moradores em algum momento próximo da entrega dos apartamentos
também parece uma tarefa simples.
Análise de
Incidência
de Custos
Contratar curso de educação ambiental para os moradores no evento de entrega de
chaves. Custo estimado de R$ 200,00 por hora técnica, ou seja, R$ 800,00 para o curso
de 4 horas.
Tabela 82 - Crédito 4: Liderança em Ação
Título Requisitos Sociais
Liderança em Ação
Desempenho
Pontuação
Possível
1 ponto
Pontuação
Atendida
0 pontos
Comentário O objetivo deste crédito é “fomentar a transformação da indústria da construção civil
em direção a sustentabilidade, através da capacitação e engajamento profissional,
disseminação da informação, promoção de pesquisas e estudos, incentivo a criação de
políticas públicas e desenvolvimento de ferramentas para o mercado”.
Não há previsão hoje da contratação de 10 empresas que sejam membros do GBC
Brasil no desenvolvimento e/ou construção do empreendimento, logo não há
viabilidade no atendimento a este crédito.
Análise de
Incidência
de Custos
Não se aplica.
Tabela 83 - Requisitos Sociais: Resumo com Somatório
Crédito Nome Pontuação
Possível
Pontuação
Atendida
Pontuação
C/Adequação
Crédito 1 Acessibilidade Universal 1 0 1
Crédito 2 Boas Práticas Sociais para Projeto e Obra 2 0 1
Crédito 3 Boas Práticas Sociais para Operação e
Manutenção
1 0 1
Crédito 4 Liderança em Ação 1 0 0
TOTAL 5 0 3
APÊNDICE 7 – INOVAÇÃO E PROJETO
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108
Tabela 84 - Pré-Requisito 1: Manual de Operação, Uso e Manutenção
Título Inovação e Projeto
Manual de Operação, Uso e Manutenção
Desempenho
Pré-requisito Obrigatório
Viabilidade de
Atendimento
Sim, com adequação
Comentário O objetivo deste pré-requisito é “desenvolver um guia que contenha
informações sobre o projeto e obra dos condomínios residenciais, assim como
informações sobre equipamentos e sistemas instalados e como operá-los, para
que a mesma mantenha seu desempenho elevado ao longo de sua vida útil”.
Atendendo a legislação, a empresa já fornece um Manual de Operação, Uso e
Manutenção ao cliente e ao síndico, chamados respectivamente de “Manual do
Proprietário” e “Manual do Síndico”. Para cumprimento deste crédito, deve-se
acrescentar os itens solicitados:
a) Projetos completos para todos os moradores, sendo que hoje é
fornecido apenas para o síndico, incluindo além disso os itens de
simulação energética.
b) Check-list da certificação incluindo os itens atendidos.
c) Incluir cópia de todos os formulários e anexos para comprovação do
atendimento de cada item;
d) Os manuais de todos os equipamentos fornecidos e instalados já são
fornecidos ao síndico, mas como há mais equipamentos previstos no
caso de certificação do condomínio do que hoje, esta lista deve ser
revisada e disponibilizada para todos.
e) Inclusão informativa sobre o uso racional da água.
f) Guia de operação de todos os sistemas instalados para todos os
moradores, e não somente para o síndico.
g) Guia para os moradores, incluindo informações para a operação
sustentável do condomínio.
h) Informações sobre “energia verde”.
Análise de
Incidência de
Custos
Sem incidência de custos para cumprimento. Os projetos serão
disponibilizados através de mídia digital, o qual já é entregue aos moradores.
Tabela 85 - Crédito 1: Projeto Integrado e Planejamento
Título Inovação e Projeto
Projeto Integrado e Planejamento
Desempenho
Pontuação
Possível
3 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos
+ 3 pontos com adequação
Comentário O objetivo deste crédito é “maximizar oportunidades para adoção de melhorias
técnicas, ambientais e econômicas nos projetos através da metodologia de trabalho das
equipes envolvidas. Os ganhos são obtidos através de colaboração, integração e
inovação”.
Como a construtora usa projetos padrão, com grande repetição dos modelos, não há
hoje previsão de desenvolvimento de projetos integrados nesta obra propriamente dita.
Porém, as reuniões, workshops e o controle de cronogramas podem ser feitos afim de
melhorar os projetos base ainda mais e atingir níveis mais altos de desempenho, mas
estes compromissos adicionais das equipes de projetistas têm que ser acrescentados ao
Page 109
109
escopo dos seus respectivos contratos.
Análise de
Incidência
de Custos
Será necessário que os projetistas participem de mais reuniões técnicas e criativas
durante o processo de desenvolvimento dos projetos. Podemos arbitrar um acréscimo
de 20% no custo dos projetos. Segue abaixo a tabela demonstrando o acréscimo de
custos para a obtenção deste crédito.
Custo Projeto Integrado e Planejamento (Inovação e Projeto)
Item Quant. Unid Base Custo Unit
Custo Total
(+40%)
Projeto Arquitetônico 1 vb Empresa A R$ - R$ -
Projeto Arborização 1 vb Empresa A R$ 2.500,00 R$ 3.500,00
PPCI 1 vb Empresa A R$ 6.000,00 R$ 8.400,00
Projeto de Terraplanagem 1 vb Empresa A R$ - R$ -
Projeto Projeto Elétrico 1 vb Empresa A R$ 12.000,00 R$ 16.800,00
Projeto Telefônico 1 vb Empresa A R$ 4.000,00 R$ 5.600,00
Projeto Estrutural 1 vb Empresa A R$ 75.000,00 R$105.000,00
Projeto Hidrossanitário 1 vb Empresa A R$ 8.000,00 R$ 11.200,00
Licenciamento Ambiental 1 vb Empresa A R$ 8.000,00 R$ 11.200,00
Projeto de Segurança 1 vb Empresa A R$ 15.000,00 R$ 21.000,00
Projeto de Fundações 1 vb Empresa A R$ 8.000,00 R$ 11.200,00
Projeto de Gás 1 vb Empresa A R$ 10.000,00 R$ 14.000,00
Total Diferença 59.400,00R$
Custos Projetos
Fonte: Elaborado pelos autores.
Tabela 86 - Crédito 2: Educação e Divulgação
Título Inovação e Projeto
Educação e Divulgação
Desempenho
Pontuação
Possível
2 pontos
Pontuação
Atendida
0 pontos
+ 2 pontos com adequação.
Comentário O objetivo deste crédito é “promover a conscientização e educação pública geral sobre
os critérios da Certificação do GBC Brasil”.
Dentre os itens deste crédito, os mais fáceis de serem atendidos são os itens “a”, “b” e
“d”. Já o item “c” dependeria de uma mídia paga que também poderia ser arranjada,
mediante um investimento maior.
Para atendimento do item “a”, as visitações guiadas pelo condomínio deveriam ser
previamente acertadas com o síndico. Para atendimento do item “b”, já há previsão de
uma página específica na internet contendo apenas o empreendimento, provavelmente
com o endereço <http://www.meuibiza.com.br> ou similar. Incluir neste site os
aspectos sustentáveis já seria uma ação de marketing, e manter o site no ar após a
conclusão do empreendimento não seria um problema.
Como dito acima, o item “c” dependeria de publicação em matéria paga, mas
aparentemente não seria muito difícil, e o item “d” também pode ser executado, visto
que haveria o benefício intangível da associação da marca do GBC Brasil ao
empreendimento.
Análise de
Incidência
de Custos
Custo da mídia paga, a qual foi considerada 1 publicação no jornal local. Através de
proposta comercial foi apurado o custo de R$ 2.000,00 para 1 página do jornal
constando as informações necessárias. Custo de uma placa do GBC Brasil com
dimensões de 150 x 300 cm, apurado em R$ 1.700,00. Incidirá R$ 3.700,00 de custo
para obtenção de 2 ponto neste crédito.
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110
Tabela 87 - Inovação e Projeto: Resumo com Somatório
Crédito Nome Pontuação
Possível
Pontuação
Atendida
Pontuação
C/Adequação
Crédito 1 Projeto Integrado e Planejamento 3 0 3
Crédito 2 Educação e Divulgação 2 0 2
Crédito 3 Inovação e Projeto 5 0 0
TOTAL 10 0 5
APÊNDICE 8 – CRÉDITOS REGIONAIS - SUL
Tabela 88 - Crédito 3: Prioridades Regionais - Sul
Título Créditos Regionais
Prioridades Regionais – Sul
Desempenho
Pontuação
Possível
2 pontos
Pontuação
Atendida
0 ponto
Comentário O objetivo deste crédito é “incentivar o desenvolvimento e criação de cadeias
produtivas referentes à construção civil, em diferentes regiões do país”.
Para obter 1 ou 2 pontos crédito, é preciso ter atendido a 4 ou 8 créditos listados abaixo
respectivamente:
Descrição Atendimento do Crédito
Implantação - Crédito 5 Atendido
Implantação – Crédito 9 Possivelmente atendido
Implantação – Crédito 10 Não atendido
Utilização Eficiente da Água – Crédito 2 Possivelmente atendido
Energia e Atmosfera – Crédito 3 Não atendido
Energia e Atmosfera – Crédito 4 Não atendido
Energia e Atmosfera – Crédito 7 Não atendido
Materiais e Recursos – Crédito 2 Não atendido
Não há neste momento a possibilidade de atendimento a este crédito, porém, em caso
de uma simulação energética apurada, poderiam ser computados os créditos de Energia
e Atmosfera e consequentemente a pontuação deste crédito regional também.
Análise de
Incidência
de Custos
Não se aplica.
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ANEXO A – Prancha 1 – Situação e Localização
ANEXO B – Prancha 2 – Implantação
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112
ANEXO C – Prancha 3 – Pavimento Térreo
ANEXO D – Prancha 4 – Pavimento Tipo
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ANEXO E – Prancha 5 – Cobertura
ANEXO F – Prancha 6 – Reservatórios
Page 114
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ANEXO G – Prancha 7 – Cortes
ANEXO H – Prancha 8 – Cortes
ANEXO I – Prancha 9 – Fachadas
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115
ANEXO J – Orçamento Original