ANÁLISE DA DINÂMICA DO MERCADO IMOBILIÁRIO E SUA INFLUÊNCIA NO PROCESSO DE ESTRUTURAÇÃO NA CIDADE DE CAMPINA GRANDE – PB Autor: Leonardo Barboza da Costa Mestrando em Geografia pela UFPB e-mail: [email protected]Resumo: O artigo aqui proposto é elaborado a partir das considerações feitas acerca do mercado imobiliário na cidade de Campina Grande, durante a pesquisa de mestrado, que está em andamento. Nesse sentido não há uma preocupação em apresentar dados, e conclusões prontas referentes à pesquisa, mas sim de revelar os encaminhamentos feitos, a metodologia utilizada, e num último aspecto trazer elementos teóricos para discutir a renda da terra, conceito considerado fundamental para o estudo da dinâmica do mercado imobiliário das cidades. Embora os trabalhos de campo feitos à cidade estudada, já revelem algumas respostas, a preocupação está com os aspectos teóricos e metodológicos utilizados na pesquisa. Com isso o artigo revela os procedimentos metodológicos adotados em relação ao ITBI (Imposto sobre Transmissão de bens Inter - vivos), aos anúncios de jornal, e como esses elementos estão sendo utilizados para compreender o mercado imobiliário e sua influência na estruturação da cidade de Campina Grande. Palavras Chave: Estruturação, Mercado Imobiliário, Campina Grande - PB
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ANÁLISE DA DINÂMICA DO MERCADO IMOBILIÁRIO E SUA ... · periféricos1, como: Malvinas, Cruzeiro, Três Irmãs, Cidades, bairros esses que vem atraindo cada vez mais a classe média
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ANÁLISE DA DINÂMICA DO MERCADO IMOBILIÁRIO E SUA INFLUÊNCIA NO
PROCESSO DE ESTRUTURAÇÃO NA CIDADE DE CAMPINA GRANDE – PB
Autor: Leonardo Barboza da Costa Mestrando em Geografia pela UFPB
O artigo aqui proposto é elaborado a partir das considerações feitas acerca do mercado imobiliário na cidade de Campina Grande, durante a pesquisa de mestrado, que está em andamento. Nesse sentido não há uma preocupação em apresentar dados, e conclusões prontas referentes à pesquisa, mas sim de revelar os encaminhamentos feitos, a metodologia utilizada, e num último aspecto trazer elementos teóricos para discutir a renda da terra, conceito considerado fundamental para o estudo da dinâmica do mercado imobiliário das cidades. Embora os trabalhos de campo feitos à cidade estudada, já revelem algumas respostas, a preocupação está com os aspectos teóricos e metodológicos utilizados na pesquisa. Com isso o artigo revela os procedimentos metodológicos adotados em relação ao ITBI (Imposto sobre Transmissão de bens Inter - vivos), aos anúncios de jornal, e como esses elementos estão sendo utilizados para compreender o mercado imobiliário e sua influência na estruturação da cidade de Campina Grande.
Palavras Chave: Estruturação, Mercado Imobiliário, Campina Grande - PB
Ao observar a estrutura de uma cidade, num primeiro momento, conseguimos
identificar sua forma, sua morfologia, suas diferentes funções e a disposição delas no plano,
como também, as construções e as áreas de maior adensamento populacional. No entanto, a
estrutura da cidade não revela apenas aspectos quantificáveis, mas a partir dela é possível
também analisar seu respectivo processo, ou seja, a estruturação, na qual é pertinente destacar
as ações, os conteúdos que dão significado as formas e as intencionalidades elaboradas pelos
diferentes sujeitos produtores do espaço urbano.
É importante destacar que não vamos analisar todos os sujeitos produtores deste
espaço, mas aqueles que de maneira mais direta participam do mercado habitacional, como
construtoras e incorporadoras imobiliárias, proprietários de terras, o Estado com suas políticas
voltadas para o setor da habitação e consumidores das moradias adquiridas formalmente.
Desse modo, focalizaremos a análise no processo de estruturação e seu rebatimento no
mercado imobiliário, visando compreender até que ponto as ações destes agentes modificam a
estrutura da cidade de Campina Grande.
Para compreender a produção do espaço urbano é necessário entender a estrutura da
cidade em sincronismo com o modo de produção capitalista. Em Campina Grande, como
também em outras cidades, ao mesmo tempo em que vemos uma produção cada vez mais
fragmentada do espaço urbano, com usos e funções distintas, verificamos um espaço
articulado por meio das relações sociais e da realização de atividades cotidianas, como o
deslocamento entre a residência e o local de trabalho, bem como para o lazer. São os motivos
e as formas com que estes movimentos se manifestam que constituem a complexidade e as
contradições presentes no espaço urbano.
Destacamos com relação à questão da produção de moradias três aspectos que
influenciam na estrutura da cidade em estudo. O primeiro aspecto, diz respeito às áreas em
que vem tendo um crescimento vertical, voltado de maneira geral para as camadas de maior
renda da cidade, as quais se concentram ainda na área central e em seus arredores, mas
precisamente nos bairros: da Prata, Alto Branco, Catolé e Mirante. O segundo aspecto, diz
respeito ao crescimento horizontal, no qual os dados revelam se concentrarem em bairros
periféricos1, como: Malvinas, Cruzeiro, Três Irmãs, Cidades, bairros esses que vem atraindo
cada vez mais a classe média da cidade. E em terceiro, as construções de conjuntos
habitacionais, que vem sendo construídos de maneira não homogênea na periferia geométrica
da cidade.
Com isso, podemos sair de uma análise puramente econômica, para um entendimento
espacial, afinal, nosso objetivo central neste artigo é desvendar a ação do mercado
imobiliário, e sua repercussão na organização social e habitacional da cidade média de
Campina Grande.
Partindo do objetivo proposto, acreditamos ser possível trabalhar com várias
metodologias de analise, cabe aqui destacar tanto as de concepção Neoclássica como
Marxista. Entretanto, deixamos clara a preferência pelos autores de uma linha Marxista que
tratam do mercado de terras urbanas, a exemplo de Ribeiro (1997), Maricato (2000), Botelho
(2007), González (2010), entre outros. De maneira que a maior diferença entre Neoclássicos e
Marxistas acerca da leitura que fazem do mercado imobiliário, está na concepção de valor, a
qual para os primeiros diz respeito à utilidade que determinadas formas (a exemplo de casas)
e mesmo localizações passam a possuir na cidade, enquanto que para os Marxistas está
relacionado ao trabalho incorporado a esses espaços e a forma como são apropriados pelas
diferentes frações de classes existentes.
Com relação ao conceito de estruturação, é abordado aqui a partir da relação entre
forma e conteúdo, considerando tanto aspectos concretos como ideológicos, cuja base teórica
é constituída pelos seguintes autores: Lefebvre (1999 a, 1999 b, 2010), Castells (1983), Soja
(1993), Villaça (2001), Whitacker (2003) e Sposito (2004). Dessa forma, diferenciamos,
portanto, de alguns autores que estabelecem a estrutura da cidade como simples palco onde as
ações acontecem.
1
A palavra periférico é utilizada aqui para revelar dois sentidos, o primeiro no sentido geométrico de periferia e
outro no sentido das camadas de renda, ou seja, que indica uma periferia pobre, habitando o local.
2. Metodologia de pesquisa dos classificados de jornais e das guias do ITBI
A pesquisa busca relacionar tanto dados secundários, que envolvem mapeamentos e
cálculos básicos de estatística retirados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística,
como dados de órgãos locais, a exemplo da Prefeitura Municipal, cartórios e arquivos de
jornais. Além destes dados, utilizaremos entrevistas com corretores e responsáveis pelas
construtoras que tenham atuação em Campina Grande. Assim, para sistematizar as
metodologias a serem utilizadas dividiremos a explicitação das mesmas em 2 etapas.
Primeiro, com relação às análises estatísticas, pretendemos trabalhar nas escalas que
vão da cidade, ao bairro e ao setor censitário, nesse ponto vamos analisar dados sobre o
crescimento populacional, a renda, as taxas de alfabetização, o número de moradores por
domicílios e as condições de infraestrutura. É evidente que as divulgações dessas informações
no trabalho estão relacionadas com o nível de esclarecimento que se possa obter a partir
desses dados com relação à temática, e não simplesmente na exposição integral dos dados
secundários.
Após essa primeira etapa, será elaborada uma síntese desses dados secundários,
através de um modelo estatístico matemático denominado de inclusão/exclusão
socioambiental, já utilizada em minha monografia de final de curso2 cuja metodologia foi
extraída do livro Mosaico Urbano do Recife, de autoria de Helenilda Cavalcanti, Maira
Rejane de Britto Lyra e Emília Avelino3. Tal metodologia consiste resumidamente em uma
síntese dos dados citados, que resultaram em escalonamento, que são indicados em uma
variação de -1 a 1, assim, os valores abaixo do zero indicaram exclusão e aqueles acima
indicam inclusão. É também através de mudanças nesses indicadores que se podem identificar
as mudanças sociais e econômicas nas escalas dos setores censitários e dos bairros estudados,
este fato apontaria de imediato os possíveis locais com maiores transformações na escala dos
setores censitários e dos bairros analisados.
Com relação à pesquisa nos arquivos públicos realizada nos jornais e no cartório
municipal, nos pautaremos na metodologia já utilizada pelo Professor Everaldo Santos
Melazzo para a cidade de Marília-SP, que consiste em fotografar e digitalizar os classificados
do principal jornal da cidade, para o primeiro domingo de cada mês dos respectivos anos
2 Monografia intitulada: Espaços da exclusão e a exclusão dos espaços: Uma análise da produção dos
loteamentos e condomínios fechados, a ser apresentada no final de 2010. 3 Para um maior aprofundamento desta metodologia ver: Sistema de informação para tomada de decisão
municipal, projeto financiado pela FAPESP e coordenado pelo professor, SPOSITO, E. S. 2000. O livro Mapa
da inclusão/exclusão social da cidade de São Paulo. SPOSATI, A. (coordenadora).
estudados. E a coleta das guias do ITBI, basearemos na metodologia aplicada por Pedro
Abramo, para a cidade do Rio de Janeiro, e que para a cidade de Campina Grande se vai
considerar os 3 primeiros meses dos respectivos anos de 1995, 2000, 2005 e 2010, este
intervalo de tempo é o mesmo aplicado para os classificados dos jornais. Dessa maneira, os
Jornais estabelecem o tipo e a localização das ofertas e o ITBI oferece uma maior exatidão
nos preços dos imóveis vendidos, bem como, a tendência de migração dos compradores para
outras áreas da cidade, dando conta da demanda realizada pelo mercado nesse período de
tempo.
As pesquisas nos anúncios e no ITBI terão por objetivo enumerar, transcrever e
organizar informações como: o ano de compra do imóvel, a localização do imóvel comprado,
a localização do comprador do imóvel, e do vendedor, o preço pago pelo imóvel, a dimensão
do imóvel, além de dados sobre valores financiados para compra. Contribuir para o
entendimento da atuação do mercado imobiliário na cidade de Campina Grande nos últimos
quinze anos a contar de 1995.
A partir dos dados coletados poderemos responder algumas questões com relação ao
setor imobiliário na cidade de Campina Grande, o que nos darão melhor embasamento para
compreender a influência desse mercada na estruturação da cidade.
a) Qual é composição do mercado em relação aos tipos de imóveis ofertados e ao uso do solo
nos bairros, aqui estudados?
b) Em relação à oferta de terrenos, como se comportam no tempo e no espaço os preços e as
áreas médias?
c) É possível observar padrões de diferenciação de localização, preços e áreas de terrenos (e
também de residências unifamiliares) ofertados em loteamentos abertos e fechados?
d) São perceptíveis diferenças entre os bairros, e ao longo do período, nos tipos de imóveis
edificados, em relação aos preços e às áreas construídas ou ainda ao número de dormitórios?
e) O que é possível depreender da informação das imobiliárias anunciantes?
f) Em termos quantitativos quanto aumentou a oferta de imóveis no período estudado?
h) A migração de moradores de determinada área para outra da cidade.
3. A estruturação da cidade de Campina Grande: o panorama do mercado de imóveis
Ao utilizar o termo estruturação, estamos tratando de processo, portanto, da passagem
do tempo e das modificações que ocorrem no espaço em dado período de análise, de maneira
que, o termo estrutura diz respeito ao momento, já estruturação trata da estrutura tomada em
movimento, das modificações ocorridas na cidade ao longo de determinado tempo histórico.
De modo geral, analisamos as modificações da estrutura urbana na cidade de Campina Grande
nos últimos 15 anos, de 1995 a 2010, no entanto, se faz necessário para conhecer a estrutura
atual da cidade, recorrer a momentos anteriores ao período aqui proposto.
Outro ponto importante é definir quais elementos ou dados utilizaremos para entender
a estrutura da cidade de Campina Grande. Manuel Castells (1983, p. 79) afirma que não
“basta pensar em termos de estrutura urbana; é preciso definir os elementos da estrutura
urbana e suas relações antes de analisar a composição e a diferenciação das formas espaciais.”
Nesse sentido, buscamos entender a estrutura da cidade de Campina Grande através de dados
relacionados; ao aumento da densidade da população urbana num certo espaço de tempo, às
áreas que esboçam centralização ou especialização funcional e em relação à segregação,
elementos estes já destacados pela Escola de Chicago. Além destes dados, utilizaremos os
dados com a aprovação dos loteamentos que indicam as áreas de expansão da cidade, da
verticalização, e da localização de grandes empreendimentos de capital não local, como
shopping centers, loteamentos fechados, redes de supermercado e instituições de ensino
superior.
Dessa maneira, observam-se várias transformações, como também permanências em
Campina Grande, dentre as permanências está à antiga área central, que mantém forte atração,
não apenas do ponto de vista intra-urbano, mas também interurbano. Destacamos que o centro
tradicional da cidade e as antigas ruas como a Marquês do Herval, Venâncio Neiva e a Maciel
Pinheiro mantém forte dinâmica relacionada ao comércio e aos serviços jurídicos e de saúde.
Com relação ao poder administrativo este também se mantém na área central, com exceção da
Secretaria de Planejamento, localizada no bairro Santo Antônio.
Uma grande transformação pela qual a cidade passou em sua dinâmica está
relacionada à migração das indústrias, as quais até a década de 1960 ficavam localizadas nas
proximidades do centro e no bairro São José, e hoje, ficam no distrito industrial, próximo à
periferia e nas margens da alça sudoeste4 da cidade, ver mapa que segue:
Mapa 1: Descentralização das Atividades Urbanas em Campina Grande - PB
4 A Alça Sudoeste é uma via rodoviária criada com o intuito de agilizar o tráfego de veículos vindos do Litoral
Paraibano e do Agreste Pernambucano, ambos com destino ao Sertão, Curimataú, e Cariri Paraibano. Esta
estrada com cerca de 12 km de extensão, margeia a cidade de Campina Grande e une as rodovias BR104 (sul) a