-
BEJENARU MARIANA
Analiza pieii imobiliare
Editura TEHNICA-INFO
Chiinau 2009
1
UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI
Facultatea de Inginerie Economica i Business
BEJENARU MARIANA
Analiza pieii imobiliare suport de curs
Chiinau 2009
Editura TEHNICA-INFO
-
2
CZU 332.72(075.8) M.Bejenaru Analiza pieii imobiliare,
Chiinau:Editura TEHNICA-
INFO, 2009-146p.
n cartea dat sunt expuse aspectele teoretice i practice a
analizei pieii imobiliare, mecanismul i specificul funcionarii
pieii imobiliare.Este destinat studenilor i specialitilor cu profil
imobiliar The book focuses on theoretical and practical aspects of
real estate market analyses, particularities of real estate market
functioning. It is addressed to students whose major are Real
Estate.
Recenzent:
N. urcanu, profesor, doctor n economie
Recomandat spre publicare de Consiliul Facultii Inginerie
Economic i
Business, proces verbal nr.5 din 5.06.2009
Acest proiect a fost finanat cu sprijinul Comisiei Europene.
Aceast publicaie (comunicare) reflect numai punctul de vedere al
autorului i Comisia nu este responsabil pentru eventuala utilizare
a informaiilor pe care le conine.
ISBN 9975-9888-1-4
3
Cuprins ntroducere 7
1 Piaa imobilului noiuni generale 9 1. Esena i definirea pieii
imobiliare i a bunului
imobil 9
2. Principalele tranzacii cu bunurile imobile 20 3.
Particularitile imobilului ca marf 23
2 Tipuri de bunuri imobile i clasificarea lor 26 1. Tipuri de
bunuri imobile 26 2. Clasificarea bunurlor imobile 28
3 Piaa imobilului din Republica Moldova 30 1. Importana pieii
imobilului pentru dezvoltarea
economiei naionale 30
2. Segmentele pieii imobilului 31 3. Participanii la piaa
imobilului 35
4 Piaa terenurilor: componente, stare, tendine de dezvoltare
54
1. Componentele pieii 54 2. Stare pieii i tendine de dezvoltare
a ei 56
5 Piaa locuinelor : componentele, starea i dendinele de
dezvoltare
60
1. Componentele pieii 60 2. Stare pieii i tendine de dezvoltare
a ei 62
6 Piaa imobilului comecial:componente,stare i temei de
dezvoltare
68
1. Componentele pieii 68 2. Stare pieii i tendine de dezvoltare
a ei 69
7 Piaa imobilelor industriale 75 1. Componentele pieii 75
-
4
2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei 76 8 Cerera pe piaa
imobiliar 79 1. Definirea cererii i elasticitatea ei 79 2. Factorii
ce afecteaz cererea de spaiu locativ 84
9 Oferta pe piaa imobiliar 88 1. Definirea ofertei i
elasticitatea ei 88 2. Factorii ce afecteaz oferta de spaiu locativ
93
10 Concurena pe piaa imobilului 96 1. Definirea concurenei 96 2.
Indicatorii gradului de concuren 98
11 Interaciunea pieii imobilului cu alte piee 100 12 Metodele de
analiz a pieii imobiliare 103 13 Ciclurile de via a pieii
imobiliare i a bunului
imobil 115
1. Ciclul de via a bunului mobil 115 2. Ciclul de via a pieei
imobilului 120
14 Factorii ce determin preul la spaiul locativ 122 1. Factorii
ce determin preul 122
2. Forele ce afecteaz valoarea bunurilor imobile 124 15
Caracteristica general a metodelor de evaluare 127
1. Metoda cheltuielilor 127 2. Metoda analizei vnzrilor
comparabile 128 3. Metoda veniturilor 128 4. Structura procesului
de evaluare 133 Concluzii 147 Bibliografia 149
5
-
6
ntroducere
Sa nu pretindem ca lucrurile s se schimbe daca tot timpul facem
acelasi lucru, criza este cea mai binecuvantat situatie care poate
aprea pentru ri si persoane pentru ca ea atrage dup sine
progrese.
Problema persoanelor si rilor este lenea si indiferenta pentru a
gasi soluii si ieiri din astfel de situaii, daca vorbim de criz o
promovm iar tcerea este o exaltare a conformismului. In loc de
toate acestea, mai bine s muncim, sa terminm odata cu singura criza
amenintoare: tragedia de a nu dori s luptam pentru a o depi.
Albert Einstein
n Republica Moldova, dezvoltarea economiei naionale pe parcursul
ultimilor 15 ani a favorizat mult ramura construciilor i a pieii
imobiliare. Efectele crizei financiare globale care a fost generat
de criza imobiliar din SUA sunt simite i la nivelul rii noastre,
dar mai puin, ns au demostrat c astfel de fluctuaii sunt normale i
pot contribui la o maturizare a pieei, consider o mare parte a
analitilor i dezvoltatorilor imobiliari.
O analiz calitativa a pieii imobiliare i intreprinderea de msuri
adecvate la momentul oportun poate salva de la faliment la nivel
microi macro economic, evenimentele ce se desfoar pe plan naional i
internaional confirm acest fapt.
Cursul conine cunotine de baz despre piaa imobiliar, noiuni i
concepte eseniale pentru a putea discerne n complexitatea lumii
financiare i a putea aprofunda selectiv tipurile de probleme care
preocup sau cu care se confrunt n activitatea lor la general i in
particular n procesul de activitae pe piaa imobiliar. Valorificarea
cunotinelor teoretice se va putea realiza, ntr-o prim form, prin
rezolvarea unor probleme i aplicaii specifice, pentru desfurarea
procesului de analiz a pieii imobiliare.
Cursul este predestinat studenilorde la ciclul I la
specialitatea Evaluarea i Managementul Imobiliar, Business i
Administrare la fel poate fi utilizat i de studenii ciclului II la
specialitatea Economia Afacerilor Imobiliare.
7
Tema 1 Piaa imobiliar. Noiuni generale
1. Esena i definirea pieii imobiliare i a bunului imobil 2.
Principalele tranzacii cu bunurile imobile 3. Particularitile
imobilului ca marf
1. Esena i definirea pieii imobiliare i a bunului imobil
Apariia schimbului de bunuri i evoluia acestuia a dat natere la
pia. Ea a aprut ca urmare a dezvoltrii diviziunii sociale a muncii,
prin viziunea care s-a realizat ntre productor i consumator. Aceast
separare a determinat ca bunurile produse s ajung de la productor
la consumator prin intermediul pieei. Piaa, este aadar o categorie
economic complex, ce reflect totalitatea relaiilor de vnzare -
cumparre care au loc n societate, prin interaciunea lor, n strns
legtur cu spaiul economic n care au loc. Piaa este locul ntlnirii a
ofertei vnztorilor i cererii consumatorilor, a confruntrii dintre
ele.[14] Piaa muncii, piaa capitalurilor, piaa diverselor resurse i
mrfuri nu pot exista fr piaa imobiliar. Fr o pia imobiliar avansat
nu este posibil dezvoltarea proceselor investiionale, dinamizarea
activitilor administrativ gospodreti, creterea produciei i sporirea
nivelului de trai al populaiei rii.[15]
Piaa imobiliar definete totalitatea bunurilor imobiliare i a
drepturilor asupra acestora, care fac obiectul actual de vnzare
cumprare. Noiunea de pia imobiliar conine i un ansamblu de
instituii i proceduri, care au drept scop s-i adune la un loc pe
cumprtorii i vnztorii unei mrfi speciale diferite drepturi de
proprietate asupra bunurilor imobiliare.
n linii generale prin noiunea de pia se subnelege un ansamblu de
mecanisme prin care se execut unele sau alte afaceri. Piaa
imobiliar este un complex de mecanisme prin intermediul crora sunt
transmise drepturile supra unei proprieti i interesele legate de
ea, sunt stabilite preurile i este delimitat spaiul pentru diferite
variante pentru utilizarea terenurilor.[14]
-
8
Piaa, dup cum afirma economistul francez M.Dider, apare ca un
ansamblu de mijloace de comunicaii prin care vnztorii i cumprtorii
se informeaz reciproc despre ceea ce ei au, despre ceea ce acetea
au nevoie, despre preurile pe care le cer i pe care le propun
pentru ca tranzaciile dintre ei s se ncheie. Deci, piaa este nainte
de toate un contract social mai mult sau mai puin spontan, care
definete locul economic n ansamblul vieii sociale.
Pe piaa imobiliar se realizeaz interrelaia dintre cererea i
oferta tuturor cumprtorilor i vnztorilor, prezeni momentan n acelai
spaiu, se deruleaz tranzacii cu bunurile imobiliare.
Piaa imobiliar are o influen destul de mare asupra tuturor
prilor vieii i activitilor oamenilor, ndeplinind un ir de funcii
generale i specifice. Una din principalele funcii a pieii de-a fixa
un pre echilibrat. n pre este inclus un volum mare de informaie
despre pia, despre necesitile cumprtorilor, despre costul
construciilor. Dac ne referim la funciile concrete ale pieii,
atunci ele sunt urmtoarele:
Schema 1. Funciile de baz ale pieii imobiliare
Funciile Pieii
Informaional
Comercial
De formare a preurilor
De stimulare
Social
De Reglare
Concurenial
Segmentare
De Intermediere
Investiional
9
Funcia de reglare const n aceea c piaa care funcioneaz autonom,
dup definiia dat de A. Smith cu o mn nevzut se redistribuie
resursele dup sferele existente de antreprenoriat i conduce
participanii si ctre scopul, care de fapt nu era stabilit iniial,
ctre formarea unei structuri eficiente a economiei i satisfacerea
intereselor sociale. n lumea contemporan insuficiena reglrii pieii
tot mai mult este compensat de conducerea statului n gospodriile
rneti, mai ales ce in de protecia mediului nconjurtor, protecia
concurenei, crearea cadrului juridic i legislativ.
Funcia comercial const n realizarea valorii i valorii de
ntrebuinare a bunurilor imobiliare i obinerea profitului pentru
capitalul investit.
Funcia informaional este o metod unical de pia, de culegere
operativ i de rspndire a informaiei obiective generalizate, ce
permite vnztorilor i cumprtorilor de bunuri imobiliare, liber i cu
destule cunotine n sfera dat de a lua decizii n interesele
proprii.
Funcia de intermediere se exprim prin aceea c piaa ia forma unui
intermediar comun i locul de ntlnire a numeroilor vnztori i
cumprtori ce reprezint rezultatele muncii ca forme independente i
generalizate economic din punct de vedere a divizrii muncii
societii n urma cruia se instituie o anumit legtur ntre ei i apare
posibilitatea unei alegeri alternative de parteneri. Pe aceast pia
mai funcioneaz i intermediari profesionali realtori, evaluatori,
ageni imobiliari, brokeri, ageni de asigurare, creditori ipotecari
i alte personaje ce presteaz anumite servicii pentru persoanele
cointeresate.
Funcia de stimulare n cele din urm ea se reprezint sub forma
unui stimul economic care este profitul din utilizarea productiv a
succesului tehnico-tiinific a progresului n formarea i utilizarea
proprietii imobiliare. Concurena economic impune i susine
activitatea nalt de afaceri i cutarea noilor posibiliti de
administrare efectiv a proprietii de capital.
Funcia investiional piaa imobiliar este un mod atractiv de
prestare i majorare a valorii capitalului. Ea contribuie la
transferul
-
10
economiilor de mijloace i acumulrilor populaiei din forma pasiv
a rezervelor n capitalul real de producere care aduce venit
proprietarului de bunuri imobile. i-n acest caz proprietatea
imobiliar servete drept garanie de asigurare n faa riscurilor
investiionale.
Funcia social se manifest n creterea activitii muncii societii n
ntregime, n ridicarea intensitii muncii cetenilor ce tind s ajung
proprietari ai apartamentelor, loturilor de teren i altor obiecte
de prestigiu i capital. Dintre proprietarii bunurilor imobiliare, n
general, se constituie clasa medie social a societii n ntregime. n
rezultatul nenumratelor redistribuiri pe piaa ntreprinderilor,
loturilor de teren, cldirilor i edificiilor, n final, se transfer
ctre investitorii strategici eficieni, care garanteaz utilizarea
lor pentru ridicarea activitii de producere.
Piaa imobiliar nafar de funciile sale se mai remarc prin
particularitile care o caracterizeaz, care o indentific printre
celelalte feluri de piee. Aceste particulariti care o definesc i
confer un stil aparte i atrage anumii participani la tranzaciile
care au loc, iar aceste caracteristici fac ca piaa imobiliar s
devin un loc specific n care aciunile care se desfoar s poarte un
caracter irepetabil datorit bunurilor imobliare i a drepturilor
asupra lor care sunt atrase pe aceast pia.
Termenii de baz, folosii pentru descrierea pieei imobiliare, au
trei nivele de determinare. La primul nivel se refer formulrile
utilizate n legile n vigoare; la al doilea nivel n literatura
profisional, dar al treilea nivel formularile folosite de catre
profeisonitii ce activeaza pe piaa imobiliar .
Teoretic ele ar trebui sa fie foarte apropiate, dar practic
aceasta, din pcate, nu este n tocmai aa.
O ntelegere corect i o posedare liber a terminologiei creaz baza
pentru o discutie efectiv, att cu profesionitii din sfera
respectiva, ct i cu persoanele care necesit o explicare a
terminilor corespunztori. Terminologia utilizat pe piaa imobiliar i
termenii speciali pentru evaluare se folosesc pe larg n procesul de
evaluare. Principala i cea mai important noiune este cea de IMOBIL.
Prezentarea legitim a acestei noiuni are o istorie veche.
11
nc n legile Romei Antice proprietatea se diviza in mobil si
imobil.
Codul Funciar atribuie categoriei de imobile terenurile i
obiectivele aferente acestora (solul, bazinele de ap nchise,
pdurile, plantaiile perene, cldirile, construciile, edificiile
etc.) a cror strmutare este imposibil fr a cauza prejudicii
destinaiei lor. Se consider necesar unificarea, n acest sens, a
actelor normative ce reglementeaz regimul juridic al bunurilor
imobile.
Prin formarea bunului imobiliar se subnelege un complex de
lucrri, inclusiv cadastrale, executate n scopul constiuirii, n baza
unui bun imobil iniial/existent/nregistrat, a unui nou bun imobil,
supus ulterior nregistrrii de stat n Registrul bunurilor imobile n
calitate de obiect de drept independent. Bun imobil iniial se
consider c este bunul imobil existent, deja nregistrat n Registrul
bunurilor imobile, n baza cruia se formeaz un nou bun imobil.
Procedura de formare a bunurilor imobile este reglementat prin
legile: nr. 354/2004 art. 7-22; nr. 1543/1998 art.14-21, prin alte
acte normative. Potrivit actelor normative invocate, bunul imobil
se formeaz prin: separarea, din bunul imobil, a unei pri n calitate
de obiect de drept independent; comasarea a dou sau mai multor
bunuri imobile. Drept fundamentare tehnic a deciziei de formare a
bunului imobil servesc proiectul planului cadastral sau geometric,
precum i descrierea tehnic a bunului imobil.
n urma celor menionate se poate de evideniat urmtoarele modaliti
de formare a bunurilor imobile:
Schema 2. Metodele de formare a bunurilor imobile
Metodele de formare a bunurilor imobile
Separare
Divizare Comasare
Combinare
-
12
Separarea este o modalitate de formare a bnului imobil
independent prin desprinderea unei pri din bunul imobil
nregistrat.
Divizarea este o modalitate de formare a unor bunuri
independente prin mprirea, la cerere coproprietarilor, a bunului
imobil proprietate comun nregistrat i ncetarea proprietii
comune.
Comasarea este o modalitate de formare a bunului imobil prin
unirea a dou sau mai multor bunuri imobile nregistrate avnd hotare
comune, inclusiv hotare ce trec pe peretele comun, aparinnd unuia i
aceluiai proprietar sau aflndu-se n proprietate comun a acelorai
persoane, la cererea lor.
Combinarea este o modalitate de formare a unui bun imobil prin
separarea unei pri din bunul imobil nregistrat, fr a se forma un
bun imibil independent, i alipirea ei la un bun imobil adiacent.
Combinarea se efectueaz numai dac exist cererea comun a
proprietarilor ambelor bunuri imobile. Lucrrile de formare se vor
face pn la ncheierea actului juridic de nstrinare a prii din bunul
imobil. Planul bunului imobil format prin combinare este parte
component a actului juridic privind nstrinarea. La formarea bunului
imobil prin combinare, numerele cadastrale ale bunurilor imobile nu
se modific.
Formarea bunului imobil se iniiaz de ctre: Proprietarul lui,
inclusiv statul sau unitatea administrativ-
teritorial, prin intermediul autoritilor mputernicite cu
administrarea bunului;
Titularii de drepturi reale i de alte drepturi patrimoniale
(gestiune economic, arend etc.), cu acordul proprietarului;
Instana de judecat i organele fiscale, n cazurile prevzute de
lege.
Proprietatea imobiliar poate fi format n orice scop care nu
contravine legi, inclusiv n scopul: a) Transmiterea terenurilor n
proprietate sau folosin persoanelor
fizice sau juridice, n condiiile legii; b) Efecturii de acte
juridice civile cu bunuri imobile;
13
c) Dezvoltrii terenului, prin construirea sau reconstruirea
cldirilor i altor lucrri amplasate pe el;
d) mpririi bunului imobil proprietate comun; e) Atribuirii n
natur a fondatorului a cotei lui din patromoniul
persoanei juridice; f) Schimbului de terenuri, inlusiv n scopul
amplasrii lor
compacte; g) Separrii sau comasrii bunurilor imobile n legtur
cu
reorganizarea sau cu desfiinarea persoanei juridice; h) Vnzrii
la licitaie a unei poriuni din teren i/sau a unei pri in
construcie care intr n masa debitoare a ntreprinderii
insolvabile, sau a unei poriuni din teren i/sau a unei pri din
construcie a persoanei fizice sau juridice al crei patrimoniu a
fost sechestrat i/sau se comercializeaz pentru stingerea datoriilor
la plile obligatorii.
Condiii de formare a bunurilor imobile sunt un set de reguli i
cerine a cror respectare i ndeplinire este obligatorie la formarea
de bunuri imobile. Formarea bunurilor imobile poate avea loc doar
cu respectarea umtoarelor condiii: Bunurile formate s corespund
destinaiei iniiale, s fie respectate normele de aprare mpotriva
incendiilor, normele sanitare, ecologice, urbanistice ori
schimbarea destinaiei s se fac n cadrul procedurii de formare sau
pn la iniierea ei; S nu se formeze un bun imobil care nu va putea
fi utilizat constant conform destinaiei sau ale crui condiii de
utilizare vor fi nrutite; Bunul imobil format s fie asigurat cu
drum de acces ori s s fie posibil instituirea servituii de trecere,
s fie posibil asigurarea, dup necesitate, a terenurilor destinate
construciei cu conducte de ap, cu canalizare etc.; ncperea izolat
care se formeaz s fie asigurat cu intrare separat; Bunurile imobile
s fie formate ca bunuri separate n fiecare unitate
administrativ-teritorial dac hotarele terenului ce se
-
14
formeaz se intersecteaz cu hotarele diferitelor uniti
administrativ-teritoriale; Configuraia, dimensiunile i ali indici
ai bunului imobil ce se formeaz s fie conforme cerinelor planului
sau regimului stabilit dac acest bun se formeaz pe un teritoriu
unde exist plan urbanistic al localitii sau dac este stabilit un
regim special de folosin a terenului sau a construciei; S se in
cont, la formarea bunurilor imobile cu destinaie agricol, de
normele agrotehnice, de alte norme, i reguli prevzute de legislaie
pentru aceast categorie de terenuri; Proiectarea hotarelor
terenurilor destinate construciilor, forma i dimensiunile lor s fie
conforme normelor stabilite n legislaia cu privire la urbanism;
Persoana interesat n formarea construciei, apartamentului ncperii
izolate ce implic lucrri pentru care se cere de pe ea copie la
Oficiul Cadastral Teritorial.
Legislaia Republicii Moldova prevede dou definiii referitoare la
bunurile imobile i nu coine o definiere a proprietii imobiliare: 1.
Bun Imobil - teren , construcie capital, apartament i alt ncpere
izolat; 2. Teren - parte de teritoriu avnd hotare nchise a crei
suprafa, al crei amplasament i ela crei caracteristici sunt
reflectate n cadastru.
n legislaia rilor dezvoltate din punct de vedere juridic bunul
imobil reprezint terenul i construciile aferente acestui teren.
Din punct de vedere economic bunurile imobile sunt bunuri
economice care au ca scop ndestularea neceitilor umane. Indiferent
dac aceste necesiti sunt orientate spre consumul nemijlocit sau
spre utilizarea bunurilor imobile ca factori de producie.
La nivel profesional o importanta mai mare o are terminologia
utilizata in cadrul legislativ. In legile diferitor tari (sau
intr-o tara anumita in perioade diferite) pot fi evidentiate
cateva
15
notiuni despre imobil. Deacea: O determinare mai exacta a
termenului de imobil este ceea ce se afla imobil prin lege In sens
profesional i social obiect imobiliar este deseori considerat
obiectul fizic, legat rigid de pamnt, strmutarea cruia este practic
imposibil fr ai crea distrugeri functionale. Aceasta stabilete
diferenele elementare dintre operaiile pe piat cu obiectele
imobiliare si mobiliare. Obiectele mobiliare la schimbarea
proprietarului, de obicei sunt transferate n spatiu, de exemplu,
din magazin n apartamentul cumprtorului. Ceea ce nu poate fi
definit pentru imobil. La petrecerea unei tranzacii cu un obiect
imobiliar, obiectul rmne pe loc, dar cumprtorului i se transfer
numai drepturile stabilite asupra imobilului i obligaiunile legate
de el. n teoria si practica evaluarii in S.U.A. se difereniaza
noiunea de imobil ca obiect fizic (Real Estate) i relaii de drept,
legat de imobil (Real Property).
Valoarea de pia a imobilului poate fi format doar n paocesul
funcionarii pietii respective. In literatura nu exista notiune
determinat de piata imobiliar. Piat, poate fi numit locul unde se
petrec tranzacii de afaceri sau de negociere. Dar ea poate fi
corelat i cu sistema de aciuni i mecanisme pentru petrecerea
afacerilor. Cnd se vorbete despre piaa imobiliar, de obicei se are
n vedere o activitate pe piata dat. D. Fridman si N. Ordwai n
cartea lor dau urmtoarea noiune: piaa imobiliar este un sistem
anumit de mecanisme, prin intermediul carora se transmit drepturile
de proprietate si interesele legate de ele, se stabilesc perurile
si se delimiteaza spatiile sectoarelor de concurenta. Spre exemplu,
un grup de specialisti rui, consider c: Piata imobiliara reprezinta
totalitatea tranzactiilor, petrecute cu obiecte imobiliare,
asigurare informationala, operatii privind conducerea si finantarea
lucrarilor in sectorul imobiliar.
-
16
Schema 3. Specificul pieei imobiliare
Particularitile Caracteristica i starea
Localizarea - imobilitate absolut - o mare influen a preului
de
amplasare
Tipul concurenei - concuren imperfect - nr.mic de vnztori i
cumprtori - unicitatea fiecrui lot - intarea pe pia necesit
Gradul de transparen
- tranzaciile poart caracter privat - informaia deseori este
incomplet i nesigur - cuprtorul trebuie s vina la
locul amplasrii imobilului
Puterea de concurare
- n multe cazuri este determinat de mediul nconjurtor i de
vecintatea imobilului
- de dorinele fiecrui cumprtor
Condiiile de planificare
- sunt reglate de legislaia n vigoare - restriciile n privina
construciilor pe anumite teritorii
Pre - include valoarea obiectului ca obiect fizic i toate
drepturile legate de el.
17
Aceste particulariti ale pieei imobiliare au o relaie
indisolubil cu trsturile caracteristice bunurilor imobiliare.
Bunurile imobiliare pot fi privite sub dou aspecte fizic i
economic. Din punct de vedere fizic, un bun imobil are urmtoarele
caracteristici:
imobilitatea, adic permanena locului n care se afl;
materialitatea; durabilitatea existenei i exploatrii, n
consecin
uzura; unicitatea caracterul irepetabil; eterogenitatea, marea
diversitate a bunurilor
imobiliare; proprietatea de a fi gestionat.
Din punct de vedere economic, el reprezint un obiect care cere
direcionarea permanent i periodic a investiiilor pentru conservarea
i dezvoltarea lui.Un bun imobil are o valoare determinant, poate
s-i aduc beneficii proprietarului su i este identificabil prin:
calitatea de a fi o raritate; caracterul deficitar; gradul
dezvoltrii; dependena de locul aflrii.
Piaa imobiliar este caracterizat de multitudinea de relaii care
au loc i care determin specificul acestei piee. Termenul de pia are
nelesul de loc amenajat, n care vnztorii i cumprtorii se ntlnesc
pentru a schimba mrfurile. Prin pia se nelege locul ntlnirii
cererii cu oferta. Aceasta este, de fapt, i sensul oferit noiunii
de pia n teoria economic. 2. Principalele tranzacii cu bunurile
imobile Proprietarul are dreptul la discreia sa s ntreprind cu
proprietatea lui oricare aciuni care nu contravin legislaiei,
inclusiv s nstrineze proprietatea sa n favoarea altor persoane, sau
s transmit drepturile de posesie, folosin i dispoziie asupra
proprietii rmnnd proprietar, s pun proprietatea n gaj sau s o
greveze prin alte ci.
-
18
Principalele tranzacii cu bunurile imobile sunt:
vnzarea-cumprarea, schimbul, motenirea, donarea, transmiterea n
calitate de contribuie n capitalul statutar, ipoteca, arenda.
Vnzarea-cumprarea La vnzare cumprare vnztorul se oblig s
transmit terenul de pmnt n ordinea stabilit de legislaie n
proprietate cumprtorului, iar cumprtorul se oblig s accepte acest
teren i s achite pentru el suma stabilit n contract. Vnzarea
cumprarea este posibil numai n caz cnd nu exist litigii n privina
terenului, sau dac nu exist alte cauze care conform legislaiei pot
mpiedica ncheierea tranzaciei. Contractul de tranzacie se ntocmete
n scris, se autentific la notar i se nregistreaz n mod obligatoriu
la oficiul cadastral. Tranzacia poate fi ncheiat de ctre vnztor i
cumprtor, sau de ctre persoanele autorizate de ctre ei. Ipoteca
Conform codului civil Articolul 168. Gajul reprezint n virtutea
gajului, creditorul (creditorul gajist) are dreptul, n cazul n care
debitorul (debitorul gajist) nu execut obligaia garantat prin gaj,
s i se satisfac revendicarea, din valoarea bunurilor sau a
drepturilor patrimoniale date n gaj. Relaiile de drept privind
gajul, n msura n care nu snt reglementate de prezentul cod, se
reglementeaz de Legea cu privire la gaj i de alte acte
normative.[2] Schimb Conform contractului de schimb fiecare parte
se oblig s transmit n proprietate altei pri terenul de pmnt n
schimb la alt teren.
19
Schimbul poate fi efectuat nu numai cu terenuri de pmnt, dar
este posibil i schimbul terenului de pmnt cu alt obiect.
Transmiterea imobilului n fondul statutar al persoanei juridice
Conform codului civil Articolul 23. Noiunea de persoan juridic Snt
recunoscute ca persoane juridice organizaiile, care dispun de un
patrimoniu distinct, pot dobndi n numele propriu drepturi
patrimoniale i drepturi personale nepatrimoniale i pot s-i asume
obligaii. [2] n legtur cu participare la crearea persoanei
juridice, fondatorii ei pot avea drepturi i responsabiliti fa de
persoana juridic sau drepturi patrimoniale asupra proprietii ei.
Motenirea Succesiunea terenului de pmnt se efectueaz conform
testamentului sau legislaiei. Conform codului civil Articolul 566.
Motenitorii legali n caz de succesiune legal se consider motenitori
n pri egale: de prima clas - copiii (inclusiv copiii nfiai), soul i
prinii (nfietorii) defunctului, precum i copilul defunctului, care
s-a nscut dup moartea acestuia; de clasa a doua - fraii i surorile
defunctului, bunicul i bunica lui att din partea tatlui ct i din
partea mamei; de clasa a treia - nepoii i nepoatele de frate i de
sor incapabile de munc ale defunctului. [2] Arenda Proprietarul,
sau alt persoan mputernicit de proprietar, are dreptul s dea pmntul
n arend. Pentru pmnturile transmise n arend se percepe plata de
arend. Mrimea i condiiile de plat se stabilesc n contract.
Contractele de arend pe un termen mai lung de 3 ani urmeaz a fi
nregistrate la oficiul cadastral. n caz de vnzare a terenului pe
care se afl obiecte date n arend,
arendaul i pstreaz dreptul de arend conform contractului
stabilit anterior
-
20
3. Particularitile imobilului ca marf 1. Bunurile imobile
constituie baza bogiei naionale. Anume n construcii, cldiri i
edificii se acumuleaz treptat
munca generaiilor anterioare care asigur un nivel decent de via
att n prezent ct i-n viitor. Conform unor estimri, bunurile imobile
constituie aproape jumtate din toat bogia mondial acumulat.
2. Piaa imobiliar reprezint un generator al creterii economice
al ntregii ri.
Fiindc, anume n bunurile imobile cu diferit destinaie are loc
investirea primar a unor mijloace importante ce duc la schimbri
calitative ale cererii i ofertei i asigur dinamica dezvoltrii
macroeconomice.
3. Bunul imobil este un obiect deosebit Fiind baza activitii
vitale ale omului i a societii n
ntregime, bunurile imobile reprezint un obiect deosebit al
circuitului pe pia, al proprietii i al dirijrii. De aceast
caracteristic ine cont statul prin formarea sistemelor de control a
eficienei utilizrii bunurilor imobile la toate etapele ciclului
vital al acestor bunuri.
O ramur foarte important a tiinei economice, care red coninutul
termenilor referitori la bunurile imobile, este Economia
imobilului. n nelesul modern, teoria economic s-a format n sec.
XVIII, ns termenii referitori la bunurile imobile au aprut mult mai
nainte, nsui odat cu apariia imobililor. n fiecare limb se ntlnesc
diferii termeni referitor la bunurile imobile i la o anumit etap a
dezvoltrii societi a aprut necesitatea de a trece de la termeni la
si noiunea de bunuri imobile pentru a asigura o nelegere unic.
Trecerea aceasta este necesar n primul rnd datorit faptului c
bunurile imobile particip activ n procese care constituie baza
vieii societii i anume n producerea i utilizarea diferitor bunuri
economice.
Din punct de vedere economic, bunurile imobile sunt bunuri
economice care au ca scop ndestularea necesitilor umane. Indiferent
dac aceste bunuri sunt orientate spre consumul nemijlocit
21
sau spre utilizarea bunurile imobile ca factori de producie.
Bunurile imobile ca bunuri economice au anumite trsturi
caracteristice.
Prima din aceste trsturi este legtura indisolubil cu pmntul. Cu
alte cuvinte obiectul imobiliar nu poate fi schimbat dintr-un loc n
altul fr deteriorarea acestui obiect, fr distrugerea lui.
A doua trstur caracteristic este cea de amplasamentul fixat.
Trstura urmtoare const n aceea c obiectul imobiliar este unic.
Cu alte cuvinte, orice obiect are trsturile sale specifice. Chiar
dac se iau dou obiecte analogice la prima vedere (de exemplu dou
apartamente de aceeai serie, construite dup aceleai tehnologii) par
a fi identice, atunci, dup o analiz mai profund pot fi gsite un ir
de deosebiri, care i duce la faptul c aceste obiecte sunt
unice.
O alt trstur caracteristic pentru obiectele imobiliare sunt
condiiile de producere (de construcie), care de asemenea difer
de la obiect la obiect.
Expluatare de lung durata Bunul imobil dac este intreinut in
condiii normale poate servi zeci i chiar sute de ani. Bunul imobil
este o marf scump La procurarea unui bun imobil sunt necesare
resurse financiare semnificative.Deacea pentru procurarea unui bun
imobil cumparatorii dese ori sunt nevoii sa utilizeze diferite
mecanisme financiare.
Bunurile imobile ca bun economic au trei tipuri (moduri) de
utilizri:
1. Primul mod de utilizare al unui bun imobil este cel de consum
(utilizarea bunului imobil ca marf). 2. Alt mod de utilizare a
bunului imobil este n scopul produciei (bunurile imobiliare
constituie element al procesului de producie).
3. Al treilea mod de utilizare a unui bun imobil este utilizarea
n scopul obinerii veniturilor.
-
22
Tema 2 Tipuri de bunuri imobile i clasificarea lor 1. Tipuri de
bunuri imobile 2. Clasificarea bunurlor imobile 1. Tipuri de bunuri
imobile Categorii de imobil clasificarea obiectelor de imobil
stabilit n mod special n scopuri fiscale. n RM imobilele se
divizeaz n terenuri (pmnt) i imobil. (Clasificare nereuit: bunul
imobil cuprinde terenul care este baza i elementul esenial;
cldirile i edificiile i alte elemente sunt mbuntiri, variante de
utilizare a imobilului).
Terenurile se clasific n: - terenuri cu destinaie agricol ; -
terenuri n intravilan ; - terenuri distribuite ntovririlor pomicole
; - terenuri din extravilan destinate indusriei transporturilor,
telecomunicaiilor i cu alt destinaie special. - n scopuri fiscale,
pn n prezent, bunurile imobile se divizau n doua categorii:
terenuri (pmnt); imobile.
Dar aceast clasificare s-a dovedit a fi nereuita Bunurile
imobiliare situate n localitile urbane se mpart ntr-o gama larg de
cldiri. Cota cea mai mare o ocupa cldirile de locuit, apoi revine
bunurilor imobiliare nelocative.
Bunul imobiliar locativ sau rezidenial include n sine casele
particulare, casele cu multe apartamente care sunt destinate pentru
traiul permanent al familiilor sau al indivizilor aparte. Acest tip
de imobil este legat cu arend, construcia i exploatarea fondului
locativ. Bunurile imobiliare nelocative la rndul lor se mpart
n:
23
bunuri imobiliare comerciale; bunuri imobiliare industriale;
bunuri imobiliare instituionale;
bunuri imobiliare recreaionale. Imobilul comercial - include n
sine construciile destinate
pentru comer, oficiile pentru afaceri, parcrile pentru
automobile, obiectele ramurilor de deservire destinate pentru
obinerea veniturilor.
Imobilul industrial - reprezint construciile industriale i
infrastructura, uzinele, spaiile destinate pentru impozitare,
oficiile specializate ale personalului de conducere. Pentru acest
tip de imobil este foarte important amplasarea lui, distant pn la
arterele principale de transport.
Imobilul instituional - includ in sine cldirile organelor de
conducere, cldirile destinate pentru nvmnt, speciale precum i alte
imobile cu destinaie special.
Imobilul recreaional - acest tip de imobil este destinat pentru
odihn, adic complexele sportive i complexele destinate pentru
distracie.
Daca e s ne referim concret la fondul locativ al Republicii
Moldova, atunci
putem meniona, c exist patru categorii de proprietari ai acestor
imobile. In primul rnd exist fondul locativ de stat - acestea sunt
casele i ncperile locative care aparin statului. Alturi de acesta
exist casele, ncperile locative i construciile care aparin unor
cooperative i organizaii obteti. Acesta i este fondul locativ
obtesc. In al treilea rnd exista fondul cooperativelor
constructiv-locative, adic casele de locuit ale proprietarilor care
constituie cooperativele constructiv-locative. i ultima -fondul
locativ individual, denumit la momentul actual fondul locativ
particular, se cuprind casele individuale. Conform datelor
Ministerului Privatizrii i conducerii proprietii de stat n total pe
Republica Moldova, din 237,6 mii apartamente de stat i
departamentale sunt privatizate 205131 sau 86% (la l ianuarie
1997). Proprietari ai caselor individuale au devenit mai mult de
750 mii ceteni ai Republicii Moldova .
-
24
2. Clasificarea imobilului Conform legislaiei civile i
legislaiei cadastrale la categoria de
bunuri imobile se refer:
Schema 4. Clasificarea bunurilor imobile n
conformitate cu legislaia cadastral [7]
La baza clasificrii raionale trebuie s punem n
eviden principalele caracteristici: *destinaia funcional (imobil
locativ, oficiu, imobil industrial, obiecte comerciale,
restaurante, hoteluri, terenuri, obiecte de nsemntate cultural sau
istoric i altele); * locul amplasrii (sectoare prestigioase, piaa
imobiliar de capital, sectoare puin prestigioase, zone balneare); *
tipul obiectelor imobiliare, pentru satisfacerea diferitor necesiti
(case individuale, apartamente, vile, palate, case mobile).
BUN IMOBIL
Poriuni de subsol
Terenurile
Cldirile i construciile solid legate de pmnt
Plantaiile prinse de rdcini
Apartamentele i alte ncperi
Obiectele acvatice separate
25
Tema 3 Piaa imobiliar din Republica Moldova 1. Importana pieii
imobiliare pentru dezvoltarea economiei naionale 2. Segmentele
pieii imobiliare 3. Participanii la piaa imobilului 1. Importana
pieii imobiliare pentru dezvoltarea economiei naionale
Piaa bunurilor imobile n Republica Moldova s-a format pe
parcursul ultimilor 15 ani, n rezultatul trecerii unei pri din
proprietatea statului n proprietate privat. Aceasta s-a ntmplat n
urma privatizrii unui spaiu masiv i mai trziu n urma privatizrii
ntreprinderilor din diferite ramuri ale economiei naionale.
Experiena formrii pieei imobiliare n Republica Moldova confirm
caracteristicile pentru toate rile cu economie avansat.
Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru
statornicirea unui stat, stabil din punct de vedere economic,
nsemntatea acestei piee este determinat de particularitile
sale.
Pe de o parte, aceasta este o sfer a relaiilor ce cuprinde nu
numai subiecii activitilor antreprenoriale.
Pe de alt parte, piaa imobiliar este un element component
esenial al economiei de pia.
Piaa muncii, piaa capitalurilor, piaa diverselor resurse i
mrfuri nu pot exista fr piaa imobiliar.
Fr o pia imobiliar avansat nu este posibil dezvoltarea
proceselor investiionale. dinamizarea activitilor
administrativ-gospodreti, creterea produciei i sporirea nivelului
de trai al populaiei rii.
Piaa imobiliar definete totalitatea bunurilor imobile i a
drepturilor asupra acestora, care fac obiectul actului de
vnzare-cumprare. Noiunea de pia imobiliar nglobeaz i un ansamblu de
instituii i proceduri, care au drept scop s-i adune la un loc pe
cumprtorii i vnztorii unei mrfi speciale - diferitele drepturi
asupra bunurilor imobiliare.
-
26
In procesul de examinare a factorilor ce influeneaz formarea i
dezvoltarea unei piee imobiliare concrete deseori se face uz de
noiunea "zon valoric".
Zona valoric este segmentul pieei imobiliare n cadrul creia
valoarea bunurilor imobiliare identice este aceeai.
Drept cel mai simplu exemplu al divizrii pieei oreneti pe zone
valorice separate poate servi mprirea administrativ-teritorial a
urbei, n oraul
Chiinu exist cinci sectoare administrativ-teritoriale, fiecare
identificndu-se prin caracteristici specifice, cu un anumit impact
asupra valorii bunurilor imobiliare. Investigaiile efectuate de
specialiti Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru au demonstrat
c valoarea de pia a bunurilor imobiliare similare, aflate n
diferite sectoare ale oraului, este diferit de la caz la caz
2. Segmentele pieei imobiliare Valoarea bunului imobiliar este
examinat n contextul pieei
imobiliare, descrierea pieei imobiliare i a segmentelor acestei
piee fiind o parte esenial a procesului de evaluare.
Piaa imobiliar este un sistem complex i se caracterizeaz
printr-un numr mare de atribute.
Segementarea pieii necesit o eviden a particularitilor
multilaterale pe care le posed o pia oarecare. Un proces mai
complicat l constituie segmentarea pieii imobiliare, ntruct aici e
o mai mare varietate de segmente, unde fiecare segment al pieii
imobiliare are caracteristicele sale distinctive i fiecare segment
poate fi divizat n segmente mult mai mici.
Pentru o segmentare calitativ, trebuie s se in cont de orice
parametri: situaia demografic n localitate, vrsta, sexul, situaia
familial, componena familiei, profesia, studiile, naionalitatea,
precum i de gradul de adaptare la pia.
Referindu-ne concret la segmentarea pieii imobiliare nu se pate
spune c exist o segmentare strict convenional, datorit bunurilor
imobiliare care fac obiectul tranzaciilor, ea poate fi divizat
n
27
segmente ce ar caracteriza fiecare tip de bun imobiliar, dar dac
stabilim o segmentare generalizat atunci putem evidenia cinci
segmente ale pieei imobiliare care sunt recunoscute de specialiatii
din domenil evalurii bunurilor imobiliare:
1. Piaa imobiliar locativ, care cuprinde case de locuit
individuale,
apartamente n blocuri de locuit cu multe etaje, condominiuri
locative, vile.
2. Piaa bunurilor imobiliare comerciale, care includ oficii,
magazinele, ntreprinderi de prestare a serviciilor, hotelurile,
motelele, restaurantele, cafenelele i alte bunuri destinate
comerului.
3. Piaa imobiliar industrial, este constituit din uniti de
producere din diferite ramuri ale economiei naionale.De regul,
bunurile imobiliare industriale sunt examinate ca complexe
patrimoniale, care reunesc cldirile de producie, cldirile
administrative i alte construcii auxiliare.
4. Piaa loturilor de pmnt, fr construcii, care includ terenurile
libere, precum i terenurile cu destinaie agricol (puni,
livezi).
5. Piaa bunurilor imobiliare specializate, care ar fi:cldirea
aerogrii, podurile, teatre i alte construcii care dup stil i
utilizare sunt unice. Exist i alte criterii de segmentare a pieei
imobiliare, printre care
pot fi enumerate: amplasarea geografic, tipul tranzaciilor
imobiliare, tipul investiiilor n proprietatea imobiliar etc.
Segmentarea pieei imobiliare are rolul delimitrii, separrii
bunurilor imobile conform unor caracteristici asemntoare. Pentru
atribuirea bunului imobil unui anumit segment de pia este necesar
de investigat urmtorii factori:
- tipul bunului imobiliar (cas de locuit individual, centru
comercial, oficiu);
- caracteristicile bunului imobiliar; - baza consumatorilor,
determinarea utilizatorilor
poteniali. Sunt analizate datele privind populaia, nivelul de
ocupare n economia naional, veniturile;
-
28
- piaa, definirea din punct de vedere geografic sau amplasament.
Piaa poate fi local, regional, naional sau internaional, sau mai
poate fi att urban sau rural;
- bunului imobiliar substituiente sunt identificate obiectele
care posed o utilitate similar i care sunt comparabile cu bunul
imobiliar evaluat dup caracteristicile legale, fizice i
economice.
Segmentarea pieei imobiliare dup amplasarea geografic este
important deoarece dou obiecte imobiliare cu caracteristici
asemntoare, construite n aceiai perioad i confom acelorai cerine,
dar amplasate n dou sectoare diferite vor avea o valoare de pia
diferit. Deci, este important i delimitarea, clasificarea
obiectelor imobiliare n anumite zone geografice.
Schema 5. Segmentarea pieei imobiliare n funcie de coninutul
drepturilor de proprietate care constituie
obiectul tranzaciei dintre vnztori i cumprtori, piaa
imobiliar
Segmentarea pieei imobiliare
piaa terenurilor
piaa bunurilor locative
piaa bunurilor industriale
piaa bunurilor comerciale
piaa ncperilor nelocative
alte segmente ale pieei
Primar Secundar
29
se mparte n dou segmente: piaa de vnzare -cumprare i piaa
nchirierilor.
Pe piaa tranzaciilor de vnzarecumprare n schimbul unui
echivalent corespunztor, se comrecializeaz dreptul deplin asupra
proprietii, care include i dreptul de dispoziie.
La rndul su, fiecare dintre aceste piee se mparte n sectoare mai
mici care includ bunurile imobile ce se refer nemijlocit la
destinaia i modul de utilizare acestora, i respectiv cuprind
bunurile imobiliare care dein caracteristici similare.
Piaa funciar include aceleai mecanisme ca restul
pieilor:cererea, oferta, preul, concurena. ns spre deosebire de
restul pieilor, piaa funciar este inelastic, deoarece volumul
resurselor naturale este relativ limitat. Cererea fa de resursele
naturale are tendina de cretere n urma sporirii progresului
tehnico-tiinific, iar oferta de resurse naturale este inelastic fa
de modificarea preului, deoarece resursele au caracter limitat. Dac
vorbim despre o clasificare a pieii funciare atunci ea poate fi
reprezentat de urmtoarele sectoare:
- piaa terenurilor agricole; - piaa terenurilor destinate
construciilor; - piaa terenurilor din intravilan; - piaa
terenurilor aparinnd ntreprinderilor
industriale. Teren - parte de teritoriu avnd hotare nchise a
crei suprafa, al
crei amplasament i a crei caracteristici sunt reflectate n
cadastru. O clasificare detaliat a terenurilor agricole este
perezentat n Codul Funciar. Toate terenurile, indiferent de
destinaie i de proprietate, constituie fondul funciar al Republicii
Moldova.
Fondul funciar, n dependen de destinaia principal, se compune
din urmtoarele categorii de terenuri:
- cu destinaie agricol; - din intravilanul localitilor; -
destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu
alte destinaii speciale;
-
30
- destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii
recreative, terenurile de valoare istorico-cultural, terenurile
zonelor suburbane i ale zonelor verzi;
- ale fondului silvic; - ale fondului apelor; - ale fondului de
rezerv.
Din punct de vedere juridic se delimiteaz:
loturile ntovririlor pomicole i aferente caselor de locuit;
cotele echivalente de pmnt i terenurile ntreprinderilor
privatizate i n curs de privatizare.
3. Participantii la piata imobiliar Tranzaciile cu proprietile
imobiliare au specificul lor i se
deosebesc de orice alte tranzacii. Costul nalt al bunurilor
imobiliare, complexitatea realizrii tranzaciei, cheltuielile mari
de timp pentru gsirea unui vnztor hotrt s vnd, sau a unui cumprtor
hotrt s cumpere o proprietate imobiliar concret, determin frecvena
relativ sczut a acestui gen de tranzacii. Putem deci afirma cu toat
certitudinea c, i pentru vnztor i pentru cumprtor, tranzacia cu un
bun imobiliar este unul dintre cele mai importante i mai de
rspundere evenimente din via.
Funcionarea pieei imobiliare presupune o inter-relaie ntre
obiectul imobiliar i participanii la pia (subiecii pieei
imobiliare).
Subiecii pieei imobiliare snt vnztorii i cumprtorii obiectelor
imobiliare, utilizatorii bunurilor imobile i agenii intermediari de
marketing
In calitate de vnztor de proprieti imobiliare pot s apar
persoanele fizice i juridice nregistrate n sistemul cadastrului
naional ca proprietari de bunuri imobiliare.
Cumprtori ai bunurilor imobile snt persoanele fizice i juridice
care achiziioneaz obiective imobiliare i asigur funcionarea lor.
Din categoria utilizatorilor bunurilor imobile fac parte arendaii
(chiriaii), care cumpr pentru un timp, n schimbul
31
unei pli de arenda (chirie), dreptul de posesie de la
proprietarul bunului imobiliar. Utilizator al bunului imobiliar
este i nsui proprietarul care l folosete independent: pentru
lrgirea construciei, modernizarea, dezvoltarea i extinderea
afacerii.
Un participant specific al pieei imobiliare este statul
(autoritile centrale ale administraiei publice locale), care asigur
relaiile economico-juridice ntre toi subiecii pieei imobiliare.
Rolul special al statului ca participant al pieei imobiliare este
determinat de urmtoarele condiii:
1) statul este proprietarul bunurilor imobiliare i este
cointeresat n folosirea lor raional;
2) statul este rspunztor de crearea mediului juridic,
metodologic i informaional al pieei imobiliare pentru asigurarea
unei interaciuni optime a tuturor participanilor la pia;
3) statul este nregistratorul bunurilor imobiliare i a
drepturilor asupra lor(prin crearea sistemului naional de cadastru
al bunurilor imobiliare);
4) statul apare n calitate de arbitru n litigiile patrimoniale i
alte litigii legate de bunurile imobiliare.
Rolul agenilor intermediari de marketing pe piaa imobiliar const
n a-i ajuta pe potenialii vnztori i cumprtori s se gseasc unii pe
alii, a garanta ncheierea corect a tranzaciei, a propune sisteme
acceptabile de finanare i asigurare a tranzaciei i, n cazul
depistrii falsificrilor i neltoriei dup ncheierea tranzaciei, a
asigura aprarea prilor participante la tranzacie n instana de
judecat.
Interesele participanilor la tranzaciile cu bunuri imobiliare
snt diametral opuse, dar aciunile nici unuia dintre ei nu trebuie s
duc la falimentarea altui partener. Coexistena pe aceeai pia a
participanilor cu interese economice diferite implic prezena unui
echilibru optim al intereselor tuturor prilor. Toi participanii la
pia trebuie s gseasc posibiliti de interaciune optim, s ia decizii
de compromis, care s le permit s activeze eficient ntr-o perspectiv
ndelungat
-
32
Caracteristica intermediarilor pe piaa imobiliar Pentru
asigurarea unei activiti eficiente a pieei imobiliare
este necesar participarea specialitilor n diferite domenii, care
s asigure prompt i profesionist soluionarea problemelor de procedur
i de ordin tehnic.
Conform clasificrii Federaiei Internaionale a Specialitilor n
Domeniul Imobiliar (FIABCI - International Real Estate Federation),
se disting dou grupuri de specialiti care activeaz pe piaa
imobiliar. Din primul grup fac parte profesionitii care soluioneaz
nemijlocit problemele proprietii la toate etapele ciclului de via a
bunului patrimonial (consultani, evaluatori, finansiti, promotori
ai dezvoltrii, manageri, brokeri), din cel de al doilea -
profesioniti care lucreaz n domeniul proprietii imobiliare
(proiectani, arhiteci, auditori juriti, ageni de asigurare). Aceast
clasificare este desul de convenional, dar, n acelai timp ea
determin clar cercul specialitilor fr de care astzi funcionarea
pieei imobiliare nu este cu putin.
Pentru a efectua pe pia o tranzacie cu bunuri imobiliare, orice
cumprtor i vnztor recurge la serviciile agenilor intermediari de
pia. S examinm componena intermediarilor pe piaa imobiliar n sensul
larg i n sensul restrns al cuvntului. Intermediari, n sensul larg,
snt persoanele fizice i juridice cu orice form de proprietate care
i ajut pe participanii la pia imobiliar n realizarea tranzaciei.
Intermediarii de marketing, n sensul strict al cuvntului, snt
persoanele fizice i juridice care practic activitatea de
intermediere. Sistemul de intermediari pe piaa imobiliar este
constituit din:
Autoritile administraiei publice locale, care elibereaz
persoanelor fizice i juridice documente ce confirm dreptul de
proprietate, de posesiune i de folosin a pmntului. Aceste documente
snt:
documentul de confirmare a dreptului deintorului de teren;
documentul provizoriu ce confirm dreptul de proprietate,
de posesiune i de folosin a pmntului;
33
documentul ce confirm dreptul de proprietate asupra cotei de
teren echivalent.
Toate documentele acestea se ntocmesc n dou exemplare: primul se
nmneaz deintorului de drept, cel de-al doilea se pstreaz la organul
administraiei publice locale care a eliberat documentul.
Documentele sus-menionate conin urmtoarea informaie: numrul i data
eliberrii documentului; denumirea persoanei fizice sau juridice
creia i se elibereaz documentul; numrul i data deciziei primriei
privind atribuirea n
proprietate, darea n posesie sau n folosin a terenului; scopul n
care se atribuie terenul; numrul de nregistrare n Registrul
deintorilor de terenuri. La documentele respective se anexeaz
planul terenului
atribuit, precum i descrierea terenurilor adiacente. Documentele
ce confirm dreptul de proprietate, de folosin sau posesie asupra
terenurilor snt necesare pentru ncheierea oricrui fel de tranzacii
cu bunuri imobiliare.
Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) nregistreaz bunurile
imobiliare i drepturile asupra lor, in Registrul bunurilor
imobiliare, ntocmesc dosarele cadastrale pentru toate bunurile
imobiliare ce se afl n sfera lor de activitate, ndeplinesc alte
funcii conform legislaiei i statutului lor. Pentru un potenial
cumprtor, extrasul din Registrul bunurilor imobiliare servete drept
garanie a autenticitii drepturilor vnztorului asupra respectivului
bun imobiliar.
Notar - persoan fizic mputernicit s presteze servicii publice,
are statut de funcie autonom i este inamovibil, cu excepia cazului
de ncetare a activitii n conformitate cu Legea Republicii Moldova
cu privire la notariat. Notariatul este totalitatea persoanelor
fizice care, n baza licenei, nfptuiesc n numele statului i n
conformitate cu Constituia i legislaia n vigoare activitate
notarial, care asigur persoanelor fizice i juridice
-
34
stabilirea unor relaii juridice, civile i comerciale
indiscutabile, precum i executarea drepturilor i aprarea
intereselor legitime.
Burse imobiliare, brokeri - persoane juridice i fizice care
nfptuiesc activitate de intermediere pe piaa imobiliar, efectund
operaii cu bunuri imobiliare:
comerul cu bunuri imobiliare, inclusiv vnzarea lor la licitaie;
activitate de intermediere a tranzaciilor cu bunuri imobiliare;
activitate de informare-consultare privind tranzaciile cu bunuri
imobiliare. Serviciile acestor participani ai pieei constau n
alegerea obiectelor
imobiliare care s corespund cerinelor clientului-cumprtor
potenial sau alegerea cumprtorilor care doresc s achiziioneze
cutare sau cutare proprietate imobiliar aparinnd
clientului-vnztor.
Evaluatori - specialiti ai pieei imobiliare care determin
valoarea bunurilor imobiliare n conformitate cu legislaia,
standardele profesionale de evaluare i contractul de prestare a
serviciilor de evaluare.
La efectuarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare, evaluarea
bunului imobiliar face la iniiativa beneficiarului, cu excepia
cazurilor de motenire, precum i n toate razurile de efectuare a
tranzaciilor cu obiectele proprietate public a stalului sau a
mutailor administrativ-teritoriale. La cererea clientului,
evaluatorul poate s efectueze evaluarea obiectului pentru
vnzare-cumprare, s estimeze valoarea lui de asigurare i de
ipotecare sau s efectueze evaluarea pentru alte scopuri indicate de
beneficiar.
Companii de dezvoltare imobiliar - participani de frunte la
realizarea proiectelor de dezvoltare a bunurilor imobiliare.
Activitatea de dezvoltare imobiliar este un gen distinct de
activitate profesional pe pia bunurilor imobiliare, care consta in
organizarea i gestionarea proiectelor investiionale n sfera
35
imobiliar. Companiile de dezvoltare imobiliar snt organizaii de
proiectare, prospeciuni, construcie-montaj, care elaboreaz i creeaz
mbuntiri pe amplasamente. De gradul de mbuntire a amplasamentului
sau de posibilitatea de a efectua mbuntiri funciare deseori depinde
valoarea total a terenului. Cnd se intenioneaz efectuarea unei
tranzacii de vnzare-cumprare a unui teren, cumprtorii poteniali
deseori apeleaz la companiile de dezvoltare imobiliar pentru
servicii de consultan privind posibilitile fizice i raionalitatea
economic a efecturii diferitelor mbuntiri pe terenul n proiect de
achiziionare.
Subiecii a activitii investiionale pe piaa imobiliar sunt
persoanele fizice i juridice, care procur imobilul i asigur
funcionarea lui. Investitorii pot fi reprezentai prin diferite
forme organizaionale a businessului ca: corporaii, parteneriate,
fondurile investiionale de tip trast, instituii financiare .a.
Deasemenea investitorii pot prelua rolul creditorilor,
cumprtorilor, i pot efectua diverse funcii.
Orice investitor are urmtoarele drepturi: 1. s stabileasc
independent volumele, direciile (segmentele pieii imobiliare) i
eficiena investiiilor; 2. s atrag, pe baz de contract, persoanele
fizice i juridice pentru realizarea investiiei; 3. s transmit
drepturile sale n activitatea investiional cetenilor, organelor
statale i municipale, persoanelor juridice; 4. s controleze
procesul de investire; 5. s dispun, s posede i foloseasc obiectele
i rezultatele investiiei efectuate. Statul garanteaz stabilitatea
drepturilor investitorilor; 6. nu se permite amestecul n alegerea
obiectelor de investire, cu excepia cazurilor prevzute de
legislaie; 7. naionalizarea i rechiziia ntreprinderilor i a altor
bunuri imobile fr recompens nu se permite.
Dup statut toi investitorii pot fi divizai n trei grupe: -
individuali (persoane fizice); - instituionali (colective); -
profesionali.
-
36
Schema 6. Tipuri de investitori
Organele de stat mputernicite, investesc ndeosebi n
obiectele
ramurilor de producie material, sociale, culturale i de alte
direcii. Conducerea R.M. dispune i disponibilizeaz proprietatea de
stat i mijloacele bugetare pentru a investi n dezvoltarea
proprietii naionale, precum i n nvmnt, ocrotirea sntii, ecologie,
tiin .a.
n ultimul timp, pe piaa bunurilor imobile, organizaiile de stat
exercit un rol nu de investitori ci de vnztori a proprietii de
stat, a uzinelor fabricilor, cldirilor i construciilor
municipale.
Stoparea sau ncetinirea activitii de investire este posibil
numai n urmtoarele cazuri: - recunoaterea investitorului ca
bankrot; - n cazul calamitilor naturale, catastrofe; - apariia
situaiilor excepionale; - n cazul cnd continuarea investirii poate
aduce la nclcarea legilor stabilite n ecologie, a normelor
sanitaro-igienice i a altor norme i interese a cetenilor,
persoanelor juridice i statului.
37
Investitorii strini pot desfura investirea n bunuri imobiliare
pe teritoriul Moldovei prin: deinerea cotei pri a ntreprinderilor,
create n comun cu subiecii antreprenoriatului n R.M.;
Ageni de asigurri efectueaz att asigurarea tranzaciilor cu
bunuri imobiliare, ct i asigurarea rspunderii profesionale a
agenilor intermediari, n prezent, n Moldova aceste tipuri de
asigurare au un caracter benevol i se ntlnesc foarte rar.
Activitatea ntreprinderilor de stat - oficiile cadastral
teritoriale - ntr-o oarecare msur este ferit de erorile
neintenionate ale lucrtorilor lor prin crearea n fiecare oficiu a
unui fond de garanie i, de aceea, asigurarea tranzaciilor cu bunuri
imobiliare este o msur de nlocuire. Cu toate acestea, tipul
respectiv de asigurare servete drept garanie a recuperrii
mijloacelor cheltuite de cumprtor, n cazul descoperirii unor
falsificri n documente sau alt nelciune din partea vnztorului.
Instituii financiar-creditare ca participani la piaa de bunuri
imobiliare prefer capital propriu sau mprumutat investitorilor
(cumprtorilor) i celor ce nchiriaz imobile, dar care nu dispun de
suficiente mijloace pentru a plti integral valoarea total a bunului
imobiliar sau suma necesar pentru nchiriere. Creditorii pieei
imobiliare joac un rol foarte important, redirecionnd o parte a
pieei financiare n sfera imobiliar. De regul, n condiiile unei piee
dezvoltate, cumprtorul de bunuri imobiliare finaneaz din mijloace
mprumutate numai o parte din costul bunului imobiliar achiziionat,
pltind prima cot din mijloace proprii. Pentru a se ncredina c
valoarea bunului imobiliar depete suma mprumutului cerut,
organizaia creditoare organizeaz evaluarea independent a bunului
imobiliar, verificnd totodat i solvabilitatea solicitantului de
mprumut.
Creditorii din sfera imobiliar ofer finanare suplimentar
folosind bunurile imobiliare drept garanie a mprumutului acordat,
adic n calitate de gaj. Creditori ipotecari pot fi bncile,
fondurile de investiii i de pensii, companiile ipotecare,
-
38
asociaiile de mprumut i economii care ofer partenerilor de
tranzacie servicii de creditare ipotecar. n Republica Moldova,
presteaz servicii de creditare ipotecar o serie de bnci comerciale.
Lider printre ele este "Moldovaagroindbanc", care efectueaz operaii
de creditare a tranzaciilor cu terenuri agricole. n scopul
diversificrii activitii i crerii unor condiii optime pentru
achiziionarea bunurilor imobiliare, o serie de organizaii de
intermediere a tranzaciilor pe piaa imobiliar ncep s presteze i ele
servicii de creditare ipotecar. Ca exemplu al unei astfel de
diversificri poate servi bursa imobiliara Lara" care a nceput
printre primele s presteze astfel de servicii pe piaa bunurilor
imobiliare din Moldova.
Avocaii acord pe piaa imobiliar urmtoarele servicii: se pronun
referitor la legalitatea drepturilor patrimoniale existente asupra
unui bun imobiliar concret, dau sfaturi privind latura juridic a
tranzaciei, ntocmesc contracte de achiziionare a bunurilor
imobiliare, dac cumprtorii nu se folosesc de serviciile agenilor
imobiliari.
Gestionarii de bunuri imobiliare (managerii) se ocup cu
exploatarea comercial a bunului imobiliar, in documentaia
financiar; ntocmesc rapoarte pentru proprietarul bunului imobiliar;
caut s utilizeze ct mai eficient imobilul; dau n chirie ncperile
libere; colecteaz chiria; rspund de reparaia i ntreinerea
imobilului; angajeaz i elibereaz din serviciu lucrtorii, conduc
personalul de deservire.
Utilizatorii bunurilor imobile Din categoria consumatorilor de
bunuri imobiliare fac parte
arendaii (chiriaii), care cumpr pentru un timp, n schimbul unei
pli de arend (chirie), dreptul de posesie de la proprietarul
bunului imobiliar. Utilizator al bunului imobiliar este nsui
proprietarul care
39
l folosete independent: pentru lrgirea construciei, modernizarea
dezvoltarea i extinderea afacerii.
n relaiile de arend arendaul, pe baz de contract, posed i
folosete contra plat bunuri ce aparin persoanei care d n arend.
Arenda i modul de achitare a ei se stabilesc de ctre proprietar
i se fixeaz n contractul de arend. Pentru bunurile proprietate de
stat, modul determinrii arendei se stabilete de ctre Guvern. Pentru
bunurile proprietate de stat, tarifele minimale ale plii pentru
arend se determin conform legii bugetului pentru anul curent.
Arenda se stabilete n ansamblu pentru bunurile arendate sau
aparte pentru fiecare obiect, n natur, n bani sau n ambele
modaliti. Cuantumul arendei poate fi schimbat de ctre proprietar,
iar pentru bunurile proprietate de stat - de ctre Guvern, n cazul
schimbrii preurilor, tarifelor, plilor sau normelor de amortizare
(uzur) reglementate de stat, precum i n alte cazuri, prevzute de
legislaie.
Participanii la vnzarea cumprarea dreptului de folosin asupra
bunurilor imobile sunt enumerai n urmtoarea schem de mai jos.
-
40
Schema 7 Drepturile i obligaiile arendaului
Drepturile i obligaiile prilor constituie un moment esenial a
contractului de arend i sunt reglamentate de legislaia statului sau
de organele administariei publice locale. n contract trebuie s fie
prezentate lista concret a acestor drepturi i obligaii.
Drepturile arendaului sunt urmtoarele:
41
Prin contractul de arend arendaului i revine dreptul de posesie
i folosin a proprietii i controlul asupra ei. n legtur cu aceasta
fiecare, care ptrunde n proprietatea arendat, chiar i proprietarul
ei, este privit ca nclctor a drepturilor asupra proprietii private.
Cel ce ncalc drepturile poate fi tras la rspundere n instana de
judecat, iar arendaul poate cere despgubiri n conformitate cu
normele dreptului civil (nclcarea hotarelor teritoriului) sau n
conformitate cu normele dreptului contractual, n caz cnd incidentul
este prevzut n contract. ns exist i excepii, cnd proprietarul poate
ptrunde n ncperea dat n arend fr acordul arendaului. Aceste aciuni
pot fi efectuate cu scopul strngerii plii de arend sau n cazul
producerii daunei, avariei apeductului sau altor sisteme;
Dac persoana care d n arend nu transmite la timp arendaului
bunurile arendate, arendaul are dreptul s cear aceste bunuri
persoanei care d n arend i repararea pagubei pricinuite ntrzierea
executrii contractului, sau s rezilieze contractul i s cear
repararea pagubelor pricinuite de nendeplinirea contractului, n
conformitate cu Codul civil. Arendaul are dreptul s cear reducerea
arendei, dac condiiile, prevzute n contract, de folosire a
bunurilor, ori starea bunurilor s-au nrutit esenial n virtutea unor
circumstane neimputabile arendaului; Arendaul are dreptul s dea n
subarend bunurile arendate sau o parte din ele (cu excepia pmntului
i a resurselor naturale) doar cu consimmntul persoanei care d n
arend, dac legislaia sau contractul nu prevede altfel. n acest caz
arendaul rmne responsabil conform contractului fa de persoana care
d n arend; Arendaul are dreptul s efectueze o reparaie a proprietii
arendate din contul persoanei care d n arend. Dac persoana care d n
arend nu-i ndeplinete obligaiile privind efectuarea reparaiei,
arendaul are dreptul s efectueze reparaiile urgente i s cear
persoanei care d n arend compensarea costului lor. Ca regul normele
municipale oblig pe proprietar s menin starea curent i s efectuieze
reparaii a proprietii imobiliare date n
-
42
arend, ns arendaul poate s fac i singur aceste aciuni din suma
plii de arend, cu condiia c va avea acordul din partea
arendatorului; Arendaul poate elibera ncperea pe motivul
necorespunderii ei condiiilor de locuin; Arendaul poate s continuie
s posede ncperea, ce necesit reparaie, micornd proprorional plata
pentru arend, ns doar pe baza deciziei organului judectoresc;
Arendaul poate s achite integral plata pentru arend i s dee n
judecat persoana care d n arend pe motivul majorrii plii de arend,
determinat de defeciunile, pe care proprietarul nu lea
eliminat.
Obligaiile arendaului sunt urmtoarele: Arendaul este obligat s
pstreze i s foloseasc conform destinaiei i contractului bunurile
arendate; Pe lng arend arendaul pltete impozitele prevzute de lege,
dac legislaia sau contractul nu le atribuie persoanei care d n
arend; Funcia de reparare a ncperilor poate fi transmis i
arendaului prin contractul de arend, n acest caz arendaul este
obligat s menin starea proprietii arendate.
Drepturile i obligaiile persoanelor care dau n arend Drepturile
i obligaiile a persoanelor care dau n arend, ca i a arendailor,
sunt deasemenea prescrise n contractul de arend. Drepturile
persoanelor care dau n arend proprietatea imobiliar sunt
urmtoarele: Persoana care d n arend are dreptul conform
contractului de arend de a ridica plata de arend la termenile
fixat; Persoana care d n arend are dreptul de a fixa plata pentru
arenda ncperii; Persoana care d n arend nu poart rspundere pentru
defectele, relevate n contract, ale bunurilor. Oblicaiile peroanei
care d n arend sunt: Persoana care d n arend este obligat s
transmit arendaului bunurile n starea corespunztoare destinaiei
lor, prevzute n contract.
43
Dac persoana care d n arend nu transmite la timp arendaului
bunurile arendate, arendaul are dreptul s cear aceste bunuri
persoanei care d n arend i repararea pagubei pricinuite ntrzierea
executrii contractului, sau s rezilieze contractul i s cear
repararea pagubelor pricinuite de nendeplinirea contractului, n
conformitate cu Codul civil. Persoana care d n arend este obligat s
repare din cont propriu bunurile arendate, dac legislaia sau
contractul nu prevede altfel.
Mijloacele de informare n mas ofer informaia necesar
privind piaa imobiliar, preurile cererii i ofertei, tipurile de
bunuri imobiliare propuse spre vnzare. Participanii la piaa
imobiliar, n baza acestor date, pot face de sine stttor analiza
evoluiei pieei, trage concluzii privind dinamica preurilor la
proprietile imobiliare, pot determina zonele cele mai prestigioase
sau mai puin prestigioase de amplasare a bunurilor imobiliare, etc.
Datele publicate n mas-media snt accesibile tuturor i pot fi utile
cumprtorilor poteniali, vnztorilor i agenilor intermediari care
activeaz pe piaa imobiliar. Publicaiile cele mai populare care
public informaie despre piaa imobiliar snt gazetele "Makler",
"Economicescoe obozrenie, "Logos-Press", "Obzor rnca nedvijimosti".
Buletinul informaional al Ageniei de Stat Relaii Funciare i
Cadastru "Cadastrul" public anunuri privind vnzarea terenurilor
agricole, caselor de locuit cu loturile de lng ele, a locuinelor, a
proprietilor comerciale i industriale de pe ntreg teritoriul trii.
Toat informaia publicat n buletinul "Cadastrul" este minuios
verificat de ctre specialitii OCT, spre a se evita eventualele
erori sau falsificri.
Pentru a-i menine poziiile n condiiile dure ale pieei, pentru a
atrage mai muli clieni, a asigura o mai mare eficien n ncheierea
tranzaciilor, bursele imobiliare, dei denumirea lor indic n mod
clar sfera lor de activitate, deseori presteaz clienilor lor o gam
mai larg de servicii (evaluarea bunurilor imobiliare, obinerea de
credite garantate cu proprieti imobiliare (garanii ipotecare),
efectuarea tuturor operaiilor pregtitoare de pn la
-
44
ncheierea contractului de vnzare-cumprare, servicii de
consultan, etc.)
Toate bursele imobiliare sunt ntreprinderi ale sectorului
privat. Exist o oarecare specializare a acestor ntreprinderi.
Firmele recent constituite deruleaz activitate de intermediere a
operaiilor de vnzare-cumprare a bunurilor imobiliare. Firmele cu
mare experien de lucru pe piaa Republicii Moldova, o bun reputaie i
specialiti de nalt calificare presteaz servicii de intermediere a
operaiunilor de vnzare-cumprare a bunurilor imobiliare de orice
fel. De exemplu, bursa imobiliar "Lara", care desfoar activitate de
intermediere profesionist din 1992, are n componena sa cteva
direcii specializate - pentru proprieti imobiliare locative, cu
destinaie comercial, pentru rent, pentru proprieti funciare.
Dup categoriile de servicii prestate pe piaa imobiliar, deosebim
brokeri de listing (listing broker) i brokeri de vnzri (selling
broker). Brokerul de listing, la comanda vnztorului, scoate la
vnzare bunul imobil, introducnd datele despre acesta n banca unic
de date referitoare la proprietile imobiliare de vnzare. Brokerul
de vnzri se ocup de cutarea cumprtorului pentru vnztorul de
proprietate imobiliar, n cazul cnd operaia de vnzare-cumprare a
avut loc, comisionul pentru tranzacie se mparte ntre brokerii care
au participat la ea.
Deoarece activitatea de intermediere imobiliar n Moldova nu se
liceniaz, este destul de dificil a stabili cu exactitate numrul
agenilor intermediari profesioniti pe piaa imobiliar din Republica
Moldova. Avnd n vedere creterea numrului de tranzacii cu bunuri
imobiliare din ultimul timp, putem presupune o cretere n continuare
a numrului de burse imobiliare i brokeri. Asociaiile proprietarilor
de bunuri imobile
Organizaiile comerciale pot s desfoare diferite tipuri de
activitate, nenterzise de legislaie.
Asociaiile proprietarilor de bunuri imobile -Asociaia de
locatari este o form nou de management cu portofoliu de imobil cu
specific locativ. Are urmtoarele elemente specifice: nu este o
organizaie comercial, are ca obiectiv principal prestarea
serviciilor
45
locative, coordoneaz i administreaz fondurile locative, se ocup
cu dezvoltarea fondului locativ.
Sunt diverse asociaii ale proprietarilor de bunuri imobile,
precum: asociaii de coproprietari n condominiu (asociatii de
coproprietari), cooperate de locuine, cooperative de construcie a
locuinelor, n care cel puin unul din membri a achitat n ntregime
cota de asociat, alte asociaii de proprietari de bunuri imobiliare
infiinate pentru exploatarea bunurilor imobiliare din condominiu;
cooperativa de locuine, cooperativa de construcie a locuinelor,
membrii careia au achitat n ntregime cota de asociat, condominii
care se infiineaz n procesul reconstruciei blocului de locuinte
[4].
Asociaia de coproprietari - organizaie a proprietarilor de
locuine care s-au asociat pentru administrarea, intreinerea i
exploatarea n comun a complexului de bunuri imobiliare n
condominiu;
Asociaia de coproprietari poate desfura urmatoarele activiti: a)
gestionarea, deservirea, exploatarea i repararea bunurilor
imobiliare din condominiu; b) reconstrucia i construcia ncaperilor
suplimentare i obiectelor de uz comun n condominiu (prin metoda de
antrepriz sau n regie proprie); c) darea n arend, cu chirie sau
vinderea bunurilor imobiliare ce fac parte din condominiu i se afl
n proprietatea asociaiei, n caz de necesitate de mijloace
financiare pentru intreinerea i imbunatirea strii proprietii comune
in condominiu.
Venitul provenit din activitatea economica a asociaiei de
coproprietari se foloseste, conform deciziei adunrii generale a
membrilor (reprezentantilor) asociaiei, pentru plata cheltuielilor
comune sau se repartizeaz n fonduri speciale pentru a fi utilizate
n scopurile prevazute de statut. Venitul suplimentar poate fi
repartizat pentru alte scopuri prevazute de lege i de statutul
asociatiei.
Deservirea i exploatarea proprietii imobiliare din condominiu se
organizeaza prin tender, la care particip persoanele fizice i
juridice deintoare de licene respective, eliberate n modul
stabilit.
-
46
Persoanele fizice i juridice care au ctigat tenderul execut, n
baza contractelor ncheiate cu consiliul de administraie al
asociaiei de coproprietari, lucrrile de ntreinere i reparaie a
proprietii imobiliare, precum i de construcie a obiectelor
suplimentare din condominiu.
Lucrrile de reparaie i de construcie necomplicate pot fi
executate de ctre proprietari sau de ctre asociaia de
coproprietari. La desfurarea activitilor supuse licenierii,
asociaia trebuie s dispun de licen respectiv.
Publicitatea pe cldirile din condominiu poate fi instalat numai
n baza contractului ncheiat cu consiliul de administraie al
asociaiei de coproprietari, contra plat.
Drepturile asociaiei de coproprietari n cazul n care asociaia de
coproprietari, prin activitatea sa,
nu ncalc drepturile i interesele proprietarilor aprate de lege,
ea are dreptul: a) s ncheie contracte de gestionare i/sau deservire
a proprietii comune, ce aparine asociaiei de coproprietari, cu
orice persoan fizic sau juridic, indiferent de forma de
proprietate, n conformitate cu legislaia; b) s organizeze
deservirea de sine stttoare a bunurilor imobiliare n condominiu; c)
s ntocmeasc devizul anual de venituri i cheltuieli, inclusiv
cheltuieli pentru exploatarea, reparaia i reconstrucia proprietii
comune, defalcri speciale n fondul de rezerv pentru lichidarea
consecinelor calamitilor naturale posibile, precum i cheltuieli
pentru alte scopuri, prevzute de statutul asociaiei; d) s stbileasc
pentru fiecare proprietar cuantumul plilor obligatorii conform
cotei de participare; e) s execute lucrri i s presteze servicii
membrilor asociaiei; f) s beneficieze de credite bancare n modul i
condiiile prevzute de legislaie; g) s aib n proprietate ncaperi n
condominiu; h) s plteasc cu mijloacele de pe conturile sale
serviciile prestate i lucrrile executate n baza contractelor
ncheiate;
47
i) s vnd, s schimbe, s dea n arend organizaiilor comerciale i
necomerciale i cetenilor utilajul, inventarul i alte valori
materiale, precum i s le treac la pierderi de la balana asociaiei,
dac acestea snt uzate fizic sau nvechite moral; j) n conformitate
cu normele i regulile de construcie, s execute suprazidirea,
reconstrucia cu/sau fr demolarea obiectelor din proprietatea comuna
sau ncaperilor din condominiu; k) s primeasc n folosin pe termen
nelimitat sau s dobndeasc n proprietate terenuri pentru construcia
caselor de locuit, acareturilor i altor construcii i pentru
exploatarea lor ulterioar; l) s efectueze alte aciuni i s ncheie
tranzacii ce corespund scopurilor asociaiei; m) n cazul neexecutrii
de ctre proprietari (chiriai, arendai) a obligaiilor lor privind
participarea la cheltuielile comune, s sesizeze instana de judecata
n vederea stingerii plilor obligatorii; n) n modul stabilit de
legislaie, s cear de la proprietari (chiriai, arendai) repararea
integral a pagubelor pricinuite asociaiei n urma neachitrii plilor
obligatorii pentru serviciile comunale, intreinerea i reparaia
proprietii comune din condominiu i neparticiprii la alte cheltuieli
comune; o) n cazul n care efectueaz de sine stttor deservirea
sistemelor, din interiorul cldirii, de alimentare cu ap rece i ap
cald, de canalizare, nclzire i de alimentare cu energie electric, s
cear de la ntreprinderile presttoare de servicii compensarea
cheltuielilor pentru deservirea tehnic a acestor sisteme.
Obligaiile asociaiei de coproprietari Asociaia de coproprietari
este obligat: a) s ndeplineasc obligaiile contractuale n modul
stabilit de legislaie; b) s asigure executarea de catre toi membrii
asociaiei a obligaiilor lor privind ntreinerea i reparaia bunurilor
imobiliare din condominiu; c) s asigure starea tehnico-sanitar
cuvenit a bunurilor comune din condominiu; d) s asigure respectarea
intereselor tuturor membrilor asociaiei la stabilirea condiiilor i
modului de posedare, folosire i dispunere de
-
48
proprietatea comun, la repartizarea ntre proprietari a
cheltuielilor pentru ntreinerea i reparaia bunurilor comune din
condominiu; e) s reprezinte, n cazurile prevzute de legislaie i de
statutul asociaiei, interesele membrilor asociaiei n raporturile cu
persoanele fizice i juridice. Avantajele locatarilor membri ai
ACCFL (Asociaia de coproprietari n condominiu n fondul locativ), ai
APLP (Asociaia proprietarilor de locuine privatizate n blocurile
locative nefinalizate de construcie) i altor asociaii sunt: -
constituirea Asociaiei ofer posibilitatea nu numai de a gestiona i
exploata proprietatea ce-i aparine, dar i a controla deciziile ce
se refer la aceast proprietate; - n rezultatul exploatrii mai bune
a fondului locativ se mbuntesc condiiile locative i prin urmare va
crete valoarea locuinei; - formarea ACCFL ofer posibilitatea de a
primi credite bancare pentru efectuarea reparaiei, reconstruciei i
construciei ncperilor suplimentare necesare asociaiei; -
rambursarea creditului i a procentelor va fi posibil de efectuat nu
din contul mijloacelor proprii ale proprietarilor de locuine, ci
din folosirea efectiv a ncperilor nelocuibile, soclurilor,
subsolurilor, etajelor tehnice, terenurilor aferente, transmise n
arend sau folosite pentru instalarea reclamei; - stoparea
schimbrilor ilicite n interiorul locuinelor care influeneaz negativ
asupra altor locuine; - asigurarea ndeplinirii regulamentului
interior al ACCFL; - solidaritatea membrilor asociaiei.
49
Tema 4 Piaa terenurilor: componente, stare, tendine de
dezvoltare 1. Componentele pieii
2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei.
1. Componentele pieii Din punct de vedere juridic se
delimiteaz
loturile ntovririlor pomicole i aferente caselor de locuit,
cotele echivalente de pmnt i terenurile ntreprinderilor
privatizate i n curs de privatizare.
Sectoarele de teren se divizeaz i n funcie de destinaia lor, cum
ar fi:
sectoarele de teren destinate construciei pentru imobile
locative i comerciale
terenuri din sectorul agrar. Preul normativ al pmntului este n
funcie de bonitatea
pmntului, care nu include factori de relief, climaterici de
amplasament, mai ales ali factori care influeneaz valoarea de pia
a
lotului. n prezent snt privatizate mai mult de 14 % din loturile
pomicole,
se creeaz piaa secundar care necesit metode de evaluare lipsite
de neajunsurile abordrilor normative. Evaluarea cotelor echivalente
de pmnt constituie o problem din punct de vedere metodologic i
practic. n cazul terenurilor cu destinaie agricol trebuie evaluai
toi
factorii ce influeneaz veniturile i n baza argumentelor
tiinifice. Scopul principal al evalurii terenurilor agricole este
estimarea preului cel mai probabil cu care poate fi vndut terenul
de un vnztor hotrt s vnd i un cumprtor hotrt s cumpere, ntr-o
tranzacie liber, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz
prudent i fr constrngere.
-
50
Pentru a efectua evaluarea unui teren aparte fiecare evaluator
trebuie s se cluzeasc de o baz informaional complex, coninutul
creia va fi stabilit prin coordonarea cu clientul care solicit
evaluarea n contractul de efectuare a lucrrilor de evaluare.
Sursele principale de informare care pot fi utilizate de evaluator
sunt:
- legislaia n vigoare a RM; - cadastrul BI; - datele neoficiale
despre tranzaciile precedente primite de la ali
evaluatori, ageni imobiliari i notari; - informaia personal a
evaluatorului, competena i intuiia sa; - datele statistice oficiale
publicate, informaia din mass-media cu
privire la conjunctura pieii, rezultatele licitaiilor; -
materiale topografice, pedologice i meteo-climaterice. Sectoarele
de teren destinate construciei imobilului locativ snt
compuse din 2 surse: prima demolarea locuinelor vechi, a doua
(cea mai mare) teritoriile (terenurile) libere din ora.
Tranzaciile cu terenurile pot fi: - vnzarea cumprarea
terenurilor; - darea n arend a terenurilor; - donaia lotului de
pmnt i/sau cotei de pmnt; - schimbul, ipotecarea terenului i/sau
cotei de pmnt; - transmiterea terenului i/sau cotei de pmnt n
calitate de
contribuie n capitalul social al ntreprinderii; - motenirea
terenului; - transmiterea terenului cu drept de folosin viager
sau
permanent (pe teren nelimitat); - punerea la dispoziie a
suprafeei de pmnt; - privatizarea terenului; - exproprierea
terenului pentru cauz de utilitate public. 2. Stare pieii i tendine
de dezvoltare a ei.
Dezvoltarea pieei funciare, n special vnzarea-cumprarea
terenurilor, influieneaz benefic asupra separrii locuitorilor la
sate dup genurile de ocupaie i sursele de obinere a veniturilor.
Potrivit, unor date statistice, mai mult din jumtate din steni se
ocup cu lucrarea pmntului, aceasta fiind principala, iar n
multe
51
cazuri, unica surs de existen. Iat de ce nstrinarea terenurilor
prin comercializarea lor va duce la formarea unor cmpuri masive
gestionate de proprietari pricepui, care vor ti s dezvolte
businessul agricol.
Cum i era de ateptat, piaa funciar este mai slab dezvoltat n
acele regiuni unde sunt mai puine gospodrii rneti, acolo predominnd
unitile agricole medii i mari, unde cererea pentru cumprarea de
terenuri agricole este mic.
Preurile depind n mare msur de cerere i ofert, dar i de ali
factori, - obiectivi i subiectivi. Factorii obiectivi in de
fertilitatea solului, locul de amplasare a terenului, distana pn la
centrele de prelucrare a produciei agricole i pieile de desfacere,
existena cilor de acces i a sistemului de irigare, etc.
Cauzele subiective vizeaz interesul special al cumprtorului fa
de sectorul concret de teren, insuficiena de informaie despre
preurile de pia, dezvoltarea slab a pieii, influiena reclamei,
lipsa de timp la vnztor i cumprtor pentru perfectarea tranzaciei,
aspiraia cumprtorului sau vnztorului de a monopoliza o parte a
pieei, particularitile posibilitilor de finanare a operaiei de ctre
cumprtor etc.[30,p.2]
Piaa funciar din Republica Moldova, dup mai muli ani n care
practic nu a fost privit ca o eventual int pentru plasamente, ncepe
s devin un instrument tot mai utilizat de investitori. n prezent,
exist o serie de factori capabili s accelereze dezvoltarea pieei i,
respectiv, depirea nivelului embrionar al acesteia, pe de alt
parte, noile reglementri, ce urmeaz s fie aprobate, n viitorul
apropiat, de Guvern, ar putea amna cu civa ani ascensiunea pieei pn
la statutul de dezvoltat.[28] Loturile de teren, destinate
construciilor individuale, sunt n cutarea permanent pe piaa
imobiliar. Sursa de baz pentru completarea pieii loturilor de teren
destinate construciilor individuale este demolarea fondului locativ
vechi i valorificarea teritoriilor urbane libere. ns, demolarea
fondului locativ vechi este un proces anevois din punct de vedere
al reglementrii legislative i costisitor, dat fiind faptul c fotii
locatari trebuie asigurai cu locuine. Dar, n acelai timp, anume
aceste loturi sunt cele mai
-
52
atractive graie amplasrii lor n zone cu infrastructuri
dezvoltate, dotrii cu reele de transport i apropierii de cartierele
locative. Nivelul sporit al cerererilor fa de acest tip de imobile
i oferta limitat de pe pia duc inevitabil la creterea stabil a
preului pentru 1 ar de teren destinat construciilor individuale.
Preul mediu de ofert pentru 1 ar de teren depinde mult de urmtorii
factori, inclusiv de amplasarea geografic, existena reelelor
inginereti, infrastructura sectorului, accesul la transportul
public, starea ecologic, etc. [31,p.4]
Tranzaciile cu terenuri agricole se dezvolt ncet, dar sigur.
Investiiile n acest sector sunt nc destul de riscante. Pentru un
investitor care i poate permite s-i asume riscuri, plasamentul
ideal, recomandat de majoritatea consultanilor de proprietate, este
cel n livezi i vii sau n terenuri din apropierea zonelor urbane,
care, prin atractivitatea lor, sunt de zeci de ori mai scumpe. Muli
cumpr loturi n suburbia capitalei sau a oraului Bli, n sperana c n
perspectiv vor reui s schimbe statutul i destinaia acestor terenuri
amplasnd pe ele construcii, chiar dac procedurile dureaz de la ase
luni pn la civa ani. O atracie n acest sens au devenit raioanele
Criuleni i Ialoveni, unde tranzaciile de vnzare-cumprare sunt n
cretere.
Preurile la terenurile agricole au crescut nesemnificativ n
ultimii doi-trei ani, cu excepia celor amplasate n suburbia
capitalei, a municipiului Bli i a unor centre raionale, mai ales
din centrul Moldovei. Cele mai scumpe sunt terenurile agricole din
municipiul Chiinu, preul minimal a fost de 10 000 lei, iar maximal
de 300 000 lei pentru un hectar, dup care urmeaz municipiul Bli (9
030-77 400 lei/ha), Orhei (3000-15 000 lei/ha), centrele raionale
din suburbia capitalei, ca Ialoveni ( 8 000-30 000 lei/ha),
Criuleni (3 000-20 000 lei/ha). n raioanele Ocnia i Dondueni n anul
trecut puteai cumpra un hectar de pmnt cu 2 000-5 000 lei), iar n
Comrat i mai puin cu 1 300- 3 250 lei/ha. Sub 5 000 de lei, pre
maximal, au fost terenurile cu destinaie agricol din raioanele
Sngerei, Cinari, Vulcneti, Ciadr-Lunga.
53
Piaa terenurilor att agricole ct i cele pentru construcii n
linii generale, a cunoscut o dezvoltare destul de activ datorit
intensificrii contruciilor pe teritoriul Republicii Moldova. Se
prea poate c n timpul apropiat se prognozeaz o stabilitate i chiar
o descretere a tranzaciilor cu terenuri, ca i pe celelalte segmente
a pieii.
Analiznd tendinele principale de dezvoltare a pieei imobiliare n
Republica Moldova putem concluziona:
1. de la mijlocul anilor 90 n Moldova a nceput s se formeze piaa
imobiliar ca parte component inseparabil a pieei naionale. Aceast
denota dezvoltarea n continuare a instituiei proprietii private,
extinderea sferei de aciune a relaiilor de pia n economia
republicii. Formarea pieii imobiliare a fost condiionat de
redistribuirea patrimoniului naional al Republicii Moldova,
comercializarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare ca obiecte
ale proprietii utilizarea economic a crora trebuia s aduc
venit.
2. dezvoltarea pieii imobiliare s-a bazat pe cadrul legislativ i
normativ, creat n procesul reformrii n spiritul relaiilor de pia a
economiei Republicii Moldova, pe transformrile pozitive efectuate n
aceast perioad cum ar fi:
crearea economiei cu multe sectoare; atingerea stabilitii
macroeconomice i nceperea ieirii din
criza economic; liberalizarea preurilor n cadrul comerului
intern i extern
drept condiie pentru intensificarea activitii antreprenoriale i
investirea mijloacelor, inclusiv strine, n economia naional,
inclusiv n imobile. [pag.87]
3. dezvoltarea pieii imobiliare a avut loc n toate regiunile
republicii, ns amploarea, ritmurile i prioritile cu bunurile
imobile au fost diferite. Acesta s-a explicat printr-o serie de
factori, principalii dintre care au fost: nivelul de maturitate al
transformrilor n spiritul economiei de pia n fiecare regiune,
dimensiunile i structura surselor de resurse ale obiectelor imobile
i posibilitile pentru
-
54
utilizarea lor eficient n circuitul economic, capacitatea de
adaptare a populaiei i agenilor economici la activitatea de
antreprenoriat i existena
capacitilor antreprenoriale de a organiza i conduce
afacerile.
4. formarea i dezvoltarea pieii imobiliare a contribuit la
crearea premiselor pentru extinderea acestei sfere i susinerea
creterii economice atestate n Republica Moldova, includerea
suplimentar n circuitul economic i de munc, atragerea investiiilor
etc.
5. vnzarea-cumprarea obiectelor imobile constituie mecanismul
dominant la toate tranzaciile cu obiecte imobile. Este nalt gradul
de ipotecare i arend (nchiriere) n tranzaciile cu alte bunuri
imobile i apartamente, de motenire i druire la loturile de pe lng
cas.
55
Tema 5 Piaa locuinelor : componentele, starea i tendinele de
dezvoltare 1. Componentele pieii 2. Stare pieii i tendine de
dezvoltare a ei 1. Componentele pieii
Segmentarea Pieii Locative este legat de evidenierea ctorva
tipuri de locuine, fiecare dintre care nu numai au unele
caracteristici fizice individuale, dar i dein un anumit statut
juridic.
Din punct de vedere al caracteristicilor fizice individuale,
bunurile imobile locative se deosebesc :
apartamente pentru o familie; garsoniere; blocuri locative cu
mai multe apartamente; blocuri locative cu mai puine
apartamente.
La rndul su, locuinele pentru o familie se mpart n: vile i case
sezoniere; case separate cu sfere comune de trai; case individuale
amplasate n sectoare diferite.
Casele cu multe apartamente se clasific : blocuri locative (cu
mai mult de 6 etaje i cu
ascensor ); case cu mai puine etaje i cu multe apartamente
cu
teren comun de construcie care sunt amplasate n cele mai dese
cazuri nafara oraelor.
-
56
Schema 8. Clasificarea bunurilor imobile rezideniale
Dup statutul juridic