Analise Engenharia Credito Imobiliário Rev03

Análise de Viabilidade de Empreendimentos Habitacionais Programa Minha Casa Minha Vida

� 9h00 até 9h30: Abertura

� 9h30 até 11h15: Critérios gerais de análise técnica

� 11h15 até 11h30: Coffee-break

� 11h30 até 12h00: Minha Casa Minha Vida (faixa 1) - especificações

� 12h00 até 12h45: Acompanhamento de obra – requisitos gerais

� 12h45 até 13h30: Dúvidas

APRESENTAÇÃO

PMCMV

PROGRAMA NACIONAL DE HABITAÇÃO URBANA – PNHU

Tem por objetivo promover a produção ou aquisição de novas unidades habitacionais, ou a requalificação de imóveis urbanos, para famílias com renda mensal de até R$ 5.000,00.

PMCMV

FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR(FAIXA 1)

Atendimento a famílias com renda mensal de até R$ 1.600,00 na área de atuação do FAR.

Valor das unidades habitacionais na RMSP até R$ 76.000,00

PMCMV

OPERAÇÕES COM VALOR DE MERCADO -FINANCIAMENTO COM RECURSOS DO – FGTS

(FAIXAS 2 E 3)

Atendimento a famílias com renda mensal de até R$ 5.000,00

Valor de avaliação / venda das unidades habitacionais na RMSP até R$ 170.000,00

ANÁLISES EFETUADAS PELA CAIXA

SIM (¹)SIMSIMENG./ARQ.

SIM (¹)SOCIAL

SIMSIMRISCO DE CRÉDITO

SIMSIMSIMJURÍDICA/FISCAL

SIMCADASTRAL

CONSTRUTORAEMPREENDIMENTOTERRENOANÁLISES

� (1) PARA PMCMV – FAIXA 1

ANÁLISES EFETUADAS PELA CAIXA

SIM (¹)SIMSIMENG./ARQ.

SIM (¹)SOCIAL

SIMSIMRISCO DE CRÉDITO

SIMSIMSIMJURÍDICA/FISCAL

SIMCADASTRAL

CONSTRUTORAEMPREENDIMENTOTERRENOANÁLISES

� (1) PARA PMCMV – FAIXA 1

Análise de EmpreendimentosVISÃO TÉCNICA DA CAIXA

EMPREENDIMENTO

Custos e Prazos

Projetos eEspecificações

Inserção no MercadoImobiliario

Localizaçãono Território

InfraestruturaDisponível

Intervenções Complementares

Titularidade e Licenças

FASES DE ANÁLISE

PRÉ-ANÁLISE

Verifica, por meio de vistoria, a localização e a adequação do terreno para fins habitacionais, analisa a compatibilidade do projeto arquitetônico com o terreno, o entorno e público alvo, e define o valor em mercado do terreno e das unidades projetadas (operações com valor de mercado).

FASES DE ANÁLISE

ANÁLISE DEFINITIVA

Conclui sobre a viabilidade técnica da proposta e engloba a verificação dos projetos, especificações, custos, incorporações (operações com valor de mercado), viabilidade econômico-financeira, adequação aos objetivos e orientações dos Programas, compatibilidade e estágio das obras (se for o caso).

CONTRATAÇÃO

Conclui a fase de análise do empreendimento e segue para a fase de acompanhamento da obra contratada.

ACOMPANHAMENTO DE OBRA

Acompanha as obras da contratação até a conclusão e legalização do empreendimento. O acompanhamento é feito através de vistorias para mensurar a evolução física da obra e verificar a compatibilidade entre o objeto contratado e o executado.

FASES DE ANÁLISE

PARÂMETROS PARA VERIFICAÇÃO DA VIABILIDADE TÉCNICA

� Terreno e Localização

� Implantação, Taludes, Desníveis e Contenções

� Acessibilidade

� Privacidade, Impermeabilização, Cobertura e Segurança

� Memorial Descritivo e Especificações

� Orçamento

� Cronograma

� Incorporação e Quadros da NBR 12.721:2006

� Viabilidade econômico-financeira

Topografia

Infraestrutura no entorno

Ocupação do terrenoPossível

Contaminação da área

Estágio das obras

Compatibilidade documentos x real

Faixa domínio / área não edificante

Interferências ambientais

TERRENO E LOCALIZAÇÃO

TERRENO E LOCALIZAÇÃO INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO

Há risco de contaminação em:

� Terreno onde no passado se desenvolveu atividade com potencial poluidor;

� Terreno livre sem ocupação formal no passado e com suspeita de uso anterior como área de descarte de resíduos;

� Terrenos em cuja vizinhança imediata (até 200m) existam fontes com potencial poluidor para as águas subterrâneas, tais como postos de combustíveis, armazéns de líquidos nocivos e indústrias e depósito de resíduos sólidos, etc.

CAIXA Downloads Desenvolvimento urbano

Gestão Ambiental

IMPLANTAÇÃO, TALUDES, DESNÍVEIS E CONTENÇÕES

� Soleira de entrada da edificação com cota superior ao terreno

� Apresentação solução de drenagem para fundo de lotes em declive

� Solução para contenção do aterro com finalidade de proteção de terreno contíguo, bem como previsão de contenção de terreno contíguo em cota superior ao empreendimento

� Previsão de contenção (arrimo) ou talude com proteção vegetal (quando a situação permitir) para ocorrência de desnível superior a 1,00m

� Apresentação de comprovação de estabilidade em ocorrência de talude com inclinação maior que 45º para aterro e 60º para corte

IMPLANTAÇÃO, TALUDES, DESNÍVEIS E CONTENÇÕES

� Implantação de bermas e canaletas de drenagem em ocorrência de talude com desnível superior a 3,00m;

� Nas divisas laterais a distância da edificação ao pé ou crista do talude deve ser superior ao desnível existente e não inferior a 1,50m

� Nas divisas de fundo a distância da edificação ao pé ou crista do talude deve ser superior ao desnível existente e não inferior a 3,00m

� Distância da edificação ao pé ou crista de taludes internos no empreendimento de 1,50m no mínimo

� Previsão de guarda-corpo para desníveis superiores a 1,50m em áreas de circulação ou acesso.

� Deverá ser apresentado projeto específico de acessibilidade para as áreas de uso comum, com ART/RRT específica.

� A ART/RRT poderá ser a mesma apresentada com ART/RRT de projeto de arquitetura, desde que a atividade projeto de acessibilidade esteja mencionada nela.

� O projeto deverá ser apresentado com a rota acessível destacada em prancha, e com as informações necessárias que caracterizem toda a intervenção.

ACESSIBILIDADE

Disponível no “site” da CAIXA: Cartilha de acessibilidade a edificações, espaços e equipamentos urbanos.

CAIXA Downloads Assistência Técnica Acessibilidade

PRIVACIDADE, IMPERMEABILIZAÇÃO, COBERTURA E SEGURANÇA

� Previsão de forro ou laje nos banheiros;

� Paredes divisórias de unidades geminadas executadas até o encontro com o telhado na inexistência de laje ou forro em toda a unidade;

� Previsão de impermeabilização nas paredes em contato direto com o solo (arrimo).

� Solução de cobertura em telhado.

� Muros ou alambrados com altura mínima de 1,80m para fechamento das divisas (condomínios);

� Previsão de iluminação das áreas comuns (condomínios).

MEMORIAL DESCRITIVO e ESPECIFICAÇÕES

�Apresenta os aspectos relativos à caracterização dos materiais a serem utilizados na consecução do objeto proposto, no que diz respeito ao padrão de acabamento, em conformidade com os projetos e orçamentos apresentados.

�Não utilizar os termos “similar”, “equivalente”, “de mesmo padrão”, “semelhantes”, ou de outros com o mesmo sentido.

� Compatibilidade dos custos dos serviços/equipamentos propostos com os projetos e especificações, bem como a adequada incidência do percentual dos serviços em relação ao custo total da intervenção.

� Os custos são analisados tomando-se como referência o projeto padrão SINAPI que mais se assemelha ao projeto objeto da análise, acrescidos dos custos de serviços não contemplados (serv. preliminares, fundações profundas para edificações com + de 2 pavimentos, paisagismo, limpeza, ligações definitivas das concessionárias);

ORÇAMENTO

Disponível no “site” da CAIXA – Custo dos projetos e SINAPI

http://www1.caixa.gov.br/gov/gov_social/municipal/programa_des_urbano/SINAPI/index.asp

CRONOGRAMA

� Verifica a compatibilidade do planejamento de execução das obras, serviços e da aquisição de materiais/equipamentos com os projetos e prazos propostos.

� PMCMV – faixa 1 - prazo máximo de obra de 15 meses;

� PMCMV – faixas 2 e 3 – prazo máximo de obra de 24 meses;

� Última etapa – percentual mínimo de 5%.

INCORPORAÇÃO/ INSTITUIÇÃO IMOBILIÁRIA

� Descrição das unidades, áreas, fração ideal, confrontações, vinculação de vagas

� Minuta da Convenção de Condomínio:� Critério para utilização das vagas de garagem

QUADROS DA NBR 12.721

� Identificação das unidades autônomas� Enquadramento das vagas de garagem� Classificação das áreas (divisão proporcional e não proporcional)� Cálculo das áreas dos pavimentos, privativas, comuns,

equivalentes e coeficientes de proporcionalidade � Identificação dos acabamentos propostos

LIMITES DE VIABILIDADE

Outras Despesas

Construção

Terreno

CUSTOS PMCMV FAIXA 1

PMCMV FAIXA 2 E 3

AVALIAÇÃO

VALOR PROGRAMA

� Ficha Resumo do Empreendimento - FRE

� Ficha de Informações do Terreno - FIT

� Matrícula atualizada do imóvel

� Levantamento planialtimétrico cadastral, em escala adequada à área do terreno;

� Projeto de implantação do empreendimento (padrão prefeitura, mesmo sem aprovação)

� Projeto arquitetônico (padrão prefeitura, mesmo sem aprovação)

� Quadros I, II da NBR 12.721 (em caso de condomínio)

� Memorial descritivo sucinto

DOCUMENTAÇÃO PARA PRÉ-ANÁLISE

� Documentação da pré-análise;

� Quadros III a VIII da NBR 12.721

� Minuta do memorial de incorporação ou da

instituição/especificação de condomínio

� Projeto de acessibilidade

� Memoriais descritivos (modelo CAIXA)

DOCUMENTAÇÃO PARA ANÁLISE DEFINITIVA

� Orçamentos (modelo CAIXA)

� Cronogramas físico-financeiros (modelo CAIXA)

� Declaração de viabilidade das concessionárias de energia elétrica, água e esgoto e respectivos croquis

� Licenças ambientais aplicáveis

� Termo de opção de compra e venda do terreno

DOCUMENTAÇÃO PARA ANÁLISE DEFINITIVA

DOCUMENTAÇÃO DISPENSÁVEL, A CRITÉRIO DA GESTÃO TÉCNICA LOCAL

� Sondagem do terreno;

� Estudo Preliminar referente à infraestrutura;

� Estudo Preliminar referente à estrutura e instalações;

DOCUMENTAÇÃO PARA ANÁLISE DEFINITIVA

� Projeto de arquitetura aprovado pelo Município

� Registro da incorporação imobiliária (operações com valor de mercado)

� Projetos de infraestrutura aprovados pelos órgãos competentes (se for o caso)

� Alvará de Construção

� Certificado de qualificação da construtora no PBQP-H, nível conforme acordo setorial

� Certidão de Registro de Pessoa Jurídica no CREA/CAU, constando o Responsável Técnico - RT pelo empreendimento

DOCUMENTAÇÃO PARA CONTRATAÇÃO

� Pendências do Laudo de Análise;

� ART/RRT de execução de obra

� ART/RRT de projeto arquitetônico e complementares, (inclusive Sistema de Aquecimento Solar - SAS)

� Projeto aprovado de prevenção e combate a incêndio

� Projetos executivos – todos, em meio digital

� Planilha de Levantamento de Serviços - PLS

DOCUMENTAÇÃO PARA 1º DESEMBOLSO

� PLS

� Infraestrutura externa, quando for o caso;

� Pendências de acompanhamento de obra.

DOCUMENTAÇÃO PARA PARCELA INTERMEDIÁRIAS

� Termo de recebimento da infraestrutura pelos órgãos competentes (no caso de loteamentos)

� “Habite-se”

� Manual do Proprietário/Usuário

� Termo de conclusão do processo de implantação do SAS, emitido por empresa qualificada pelo Programa de Qualificação de Fornecedores de Sistemas de Aquecimento Solar – Qualisol, quando for o caso

� Cumprimento das exigências das licenças verificadas na análise / acompanhamento de obra

DOCUMENTAÇÃO PARA ÚLTIMO DESEMBOLSO

� Ressaltamos que a documentação aqui apresentada refere-se somente a análise de engenharia e arquitetura.

� Para 1º Desembolso, parcelas intermediárias e último desembolso também deverão ser apresentados outros documentos previstos no contrato.

DOCUMENTAÇÃO PARA DESEMBOLSO

SUSTENTABILIDADE AMBIENTAL

AÇÃO MADEIRA LEGAL

�A AÇÃO MADEIRA LEGAL é um conjunto de medidas articuladas entre a CAIXA, o IBAMA e o Ministério do Meio Ambiente para monitorar o uso de madeiras de origem legal em obras e empreendimentos habitacionais financiados pela CAIXA.

�Medida vigente a partir de JAN/2009, devendo ser apresentado, atéa conclusão das obras, o Documento de Origem Florestal – DOF, bem como declaração informando o volume, espécies e a destinação final das madeiras utilizadas na obra.

IBAMA Serviços Autorizações e licenças DOF

SELO CASA AZULO Selo Casa Azul visa reconhecer os empreendimentos habitacionais

que reduzem os impactos ambientais e oferecem benefícios sociais e incentivar:- o uso racional de recursos naturais;- reduzir o custo de manutenção dos edifícios e despesas

mensais;- conscientizar empreendedores e moradores sobre as

vantagens das construções sustentáveis

� Níveis de gradação do Selo Casa Azul:BRONZE: Critérios obrigatórios - 19PRATA: Critérios obrigatórios e mais 6 critérios de livre

escolhaOURO: Critérios obrigatórios e mais 12 critérios de livre

escolha

SELO CASA AZUL

� Concedido a projetos que cumpram um conjunto de critérios em seis áreas: qualidade urbana, projeto e conforto, eficiência energética, conservação de recursos materiais, gestão da água e práticas sociais.

CAIXA Downloads Desenvolvimento urbano

Gestão Ambiental SELO CASA AZUL

MODELOS CAIXA

� Identificação (Programa, Fonte de Recursos, Empreendimento, Proponente, Construtor, RT, Incorporador, Informações do Terreno)

� Informar o valor proposto para as tipologias, vinculando as vagas de garagem autônomas, para fins de comercialização/avaliação

� Disponibilidade de Infraestrutura: Redes de água, esgoto, energia e iluminação, pavimentação, guias, sarjetas e drenagem subterrânea

� Disponibilidade de Equipamentos e Serviços Públicos

� Custos propostos

� Valores de Venda propostos (faixas 2 e 3)

FRE FICHA RESUMO DO EMPREENDIMENTO

� Identificação do Terreno;

� Croqui de localização;

� Informações sobre infraestrutura;

� Informações sobre entorno.

FIT FICHA DE INFORMAÇÃO DE TERRENO

� Memorial Descritivo da Habitação;

� Memorial Descritivo dos Equipamentos de Uso Comum

� Memorial Descritivo de Infraestrutura;

� Memorial Descritivo de Infraestrutura não incidente:

MEMORIAIS DESCRITIVOS

� Orçamento de Habitação;

� Orçamento de Equipamento;

� Orçamento de Infraestrutura;

� Cronograma de Habitação;

� Cronograma de Equipamento;

� Cronograma de infraestrutura;

� Cronograma Global.

ORÇAMENTOS E CRONOGRAMAS