AMPLYVOX S.p.A. - s3-eu-central-1.amazonaws.com di stima Fallimentare n. 398/2016 Pag. 1 di 23 Tribunale di Milano Procedura di Fallimento AMPLYVOX S.p.A. N° Gen. Rep. 398/2016 Giudice

Rapporto di stima Fallimentare n. 398/2016

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Tribunale di Milano Procedura di Fallimento

AMPLYVOX S.p.A.

N° Gen. Rep. 398/2016

Giudice Delegato:

Dott.ssa FRANCESCA MARIA MAMMONE

Curatore

Dott.ssa Patrizia Meranda

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Capannone industriale

Via G. di Vittorio n. 7- Cernusco Sul Naviglio (MI)

Esperto alla stima: Arch. YAEL ANATI Codice fiscale: NTAYLA68B50D612R - Partita IVA: 12605130157

Studio: Via Legnano 18 - 20121 Milano Telefono: 02-54123779 - Fax: 02-62086741

Email: [email protected] - PEC: [email protected]

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]


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INDICE

1 Premessa pag. 3

2 OGGETTO DI STIMA pag. 3

2.1

2.2

2.3

Descrizione sommaria del bene

Ubicazione e accessibilità

Descrizione del territorio circostante

pag.

pag.

pag.

3

4

5

3 IDENTIFICAZIONE DEL BENE pag. 5

3.1

3.2

3.3

3.4

Precedenti e attuali proprietari

Identificazione catastale del bene

Stato di possesso e disponibilità

Gravami e formalità

pag.

pag.

pag.

pag.

5

7

10

10

4 DESCRIZIONE DEL BENE pag. 11

4.1

4.2

4.3

Descrizione generale

Descrizione dettagliata dell’immobile

Attestato di Prestazione Energetica

pag.

pag.

pag.

11

12

14

5 URBANISTICA pag. 14

5.1

5.2

Strumento urbanistico vigente

Indici urbanistici

pag.

pag.

14

16

6 EDILIZIA pag. 17

6.1

6.2

Titoli edilizi

Conformità edilizia

pag.

pag.

17

17

7 CONSISTENZA pag. 17

7.1 Modalità di calcolo delle consistenze pag. 17

8 VALUTAZIONE pag. 19

8.1

8.2

8.3

8.4

Metodo di stima

Andamento del mercato immobiliare

Banche dati immobiliari

Valutazione

pag.

pag.

pag.

pag.

19

19

20

21

9 ELENCO ALLEGATI pag. 23


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1. PREMESSA

Con informativa al Giudice Delegato Dott.ssa Francesca M. Mammone in data 02/08/2016, il

Curatore Dott.ssa Patrizia Meranda ha incaricato la sottoscritta Arch. Yael Anati, con studio in

Milano, Via Legnano n. 18, iscritta all’Ordine degli Architetti P. P. C. della Provincia di Milano al n.

10645 e nell’elenco dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Milano al n. 13522, di redigere una perizia

di stima dei beni immobili di proprietà della Soc. Amplyvox S.p.A.

La sottoscritta ha quindi proceduto all’espletamento dell’incarico conferitogli effettuando la

valutazione dei beni immobili qui di seguito specificati.

2. OGGETTO DI STIMA

2.1 Descrizione sommaria del bene

L’immobile oggetto di stima è situato nel Comune di Cernusco sul Naviglio, nella zona Nord Est di

Milano ed è costituito da un unico immobile composto da un capannone di un piano unico collegato

ad una palazzina uffici di due piani fuori terra ed uno seminterrato e cortile di pertinenza.

FOTO EDIFICIO (vista da Via G. di Vittorio)


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2.2 Ubicazione e accessibilità

Il Comune di Cernusco sul Naviglio si trova nella provincia di Milano in Regione Lombardia, ha circa

33.000 abitanti. Il Comune dista circa 10 km da Milano, ed è ben collegato attraverso la Tangenziale

Est uscita Cernusco S.N. alla rete autostradale nazionale.

L’Aeroporto di Linate dista circa 10 km, quello di Malpensa circa 70 km e Orio al Serio vicino a

Bergamo dista circa 40 km.

L’immobile si trova a 200 metri dalla Strada Provinciale 11, dalla quale si può raggiunge la rete

autostradale nazionale attraverso le tangenziali Est A51 o la A58 entrambe si collegano con le

Autostrade A4 e A1. La linea verde metropolitana MM2 Famagosta-Gessate permette di raggiungere

Milano in pochi minuti, verso est con Cassina de Pecchi, Gorgonzola e Gessate. Per ora le stazioni

MM2 sono due: una serve il centro storico della città (Cernusco S.N.) e la seconda (Villa Fiorita)

serve la zona industriale ed è utilizzata da stazione di interscambio per i paesi limitrofi.

Milano

Immobile

Immobile

Cernusco sul Naviglio


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2.3 Descrizione del territorio circostante

Il bene si trova all'interno di un'area industriale, caratterizzata per la presenza di capannoni di medie

e grandi dimensioni ed è situato vicino alla fermata Villa Fiorita della MM2 – linea verde.

3. IDENTIFICAZIONE DEL BENE Al fine di procedere con la stima del bene sono state svolte le seguenti attività:

Accesso agli atti presso il comune di Cernusco Sul Naviglio in data 16/03/2016

Sopralluogo in data 16/03/2016

ed è stata raccolta la seguente documentazione:

Verbale di giuramento Del 5 Ottobre 2016

Trascrizione del fallimento Del 29 Settembre 2016

Relazione notarile ventennale Del 4 Ottobre 2016

Atto di provenienza Del 6 Aprile 1979

Visure catastali Del 7 Marzo 2016

Estratti di mappa catastali Del 2 Settembre 2016

Schede catastali Del 8 Marzo 2016

Titoli edilizi Accesso agli atti il 16 Marzo 2016

Certificazione e dichiarazione di conformità impianti Non pervenuto

Nulla Osta provvisorio di prevenzione incendi Datato 14.03.1991

Certificato di Destinazione Urbanistica Del 5 Ottobre 2016

Attestato di Prestazione Energetica (APE) In corso di rilascio

Contratto di locazione Del 01/11/2010

3.1 Precedenti e attuali proprietari Attuali proprietari

La proprietà del terreno sul quale successivamente è stato realizzato il capannone è pervenuta

tramite atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Francesca Testa di Milano, repertorio n°

17892, raccolta n° 2074, stipulato il 6/4/1979, trascritto a Milano 2 in data 2/5/1979 ai n.ri

25434/21039 e successivo verbale di trasferimento di sede (da Milano a Cernusco sul Naviglio ) in

data 18/9/1984, n. 7481/2448 di repertorio, a rogito del Notaio Francesco Guasti di Milano, trascritto

a Milano 2 in data 14/11/1990 ai n.ri 86436/61513.

(All.to 1 – Atto di compravendita e All.to 5 Certificato Notarile ai sensi art. 567, comma 2 del c.p.c.)


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Con il sopramenzionato atto, la società Immobiliare Cernusco Mille S.r.l. con sede in Milano, Via

Victor Hugo n. 4, iscritta al Registro delle Imprese presso il Tribunale di Milano al n. 117705,

trasferiva la piena proprietà alla società Amplyvox S.p.A. con sede in Milano, via Privata Turro n. 6,

iscritta al Tribunale di Milano al n. 171903, di: “un appezzamento di terreno ad uso industriale in

Cernusco sul Naviglio, Via di Vittorio (già strada vicinale Molino Nuovo) della superficie catastale di

mq. 8.180 (ottomilacentottanta), distinto al catasto rustico di detto Comune a parte del mapp. 9 sub.

a di ett. 1.27.40 – 9 sub. ½ di ett. 0.05.40 – 11 sub. a di ett. 0.42.10 – 11 sub. ½ di ett. 0.03.20 – 12

sub. b di ett. 0.03.60 – del foglio 42, e da distinguersi in detto catasto in forza del tipo di

frazionamento mod. 8 n. 19969 numero del tipo 22/78 approvato dall’U.T.E di Milano il 28 giugno

1978 (che è stato allegato alla domanda di voltura dell’atto Notaio Nerio Visentini del 27.07.1978 n.

112970 di Rep., registrato a Busto Arsizio il 3.8.1978 al n. 3368 vol. 288) come segue:

foglio 42 mapp. 9 sub. a ett. 0.48.70;

mapp. 9 sub. ½ b ett. 0.03.00;

mapp. 11 sub. a ett. 0.25.20;

mapp. 11 sub. d ett. 0.01.10;

mapp. 11 sub. ½ c ett. 0.01.80

mapp. 12 sub. e ett. 0.02.00 .

Nell’atto viene riportato che i mapp. 11 sub. d – 11 sub. ½ c e 12 sub. e sono stati destinati a sede

stradale.

Per un totale quindi di mq. 8.180 escluso circa 490 di aree destinate a sede stradale.

Stralcio immagine dell’estratto di mappa allegato all’atto di compravendita con indicati i mappali e i subalterni


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Nel 2002 la proprietà ha frazionato il terreno ed una porzione di circa 2.740 mq (B) è stata venduta.

Il lotto attuale (A) di proprietà ha una superficie di 5.330 mq – come da visura catastale.

3.2 Identificazione catastale del bene

Il bene oggetto di stima è un capannone con destinazione ad attività industriale con annessa un’area

di pertinenza, l’immobile è ubicato a Cernusco Sul Naviglio in Via Giuseppe Di Vittorio n. 7.

Il bene oggetto di stima è identificato al Catasto Terreni nel modo seguente:

Intestati: AMPLYVOX S.p.A. con sede in CERNUSCO SUL NAVIGLIO C.F.: 03122680154

Partita Foglio Mappale Qualità Superficie

Deduz Rendita

ha are ca Dominicale Agrario

1 42 9 Ente

Urbano 53 30

Coerenze da Nord in senso orario: altro mappale – mappale 166 – mappale 161 – mappale 135 – mappale 123 – mappale 188 e mappale 220

Intestati: SPA AMPLYVOX XON con sede in MILANO C.F.: (senza codice fiscale)

Partita Foglio Mappale Qualità Superficie

Deduz Rendita

ha are ca Dominicale Agrario

42 150 Bosco ceduo 02 00 € 0,41 € 0,06

Coerenze da Nord in senso orario: mappale 136 - altro foglio – mappale 137 e mappale 166


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42 161 Seminativo

irriguo 01 10 IL54A € 0,95 € 1,05

Coerenze da Nord in senso orario: mappale 9 – mappale 166 e mappale 135

42 166 Rel. Acq. Es. 01 80 € 0,41 € 0,06

Coerenze da Nord in senso orario: mappale 165 – mappale 150 – mappale 125 e mappale 161

ed al Catasto Fabbricati

Intestati: AMPLYVOX S.p.A. con sede in CERNUSCO SUL NAVIGLIO C.F.: 03122680154

Sezione urbana Foglio Mappale Sub. Categoria Piano Rendita

42 9 D/7 T-1 € 18.890,00

Coerenze da Nord in senso orario: altro mappale – mappale 166 – mappale 161 – mappale 135 – mappale 123 – mappale 188 e mappale 220

I beni risultano essere al 100% di proprietà della Soc. Amplyvox S.p.A. in fallimento come riportato nel Certificato Notarile ai sensi dell’art. 567, comma 2, del c.p.c. - Allegato 5 Lo stato dei luoghi corrisponde alle planimetrie catastali All.to 2: Visure per soggetto e visure storiche per immobile Catasto Fabbricati e Catasto Terreni All.to 3: estratto di mappa All.to 4: planimetria catastale

Stralcio dell’estratto di mappa del mappale 9 sul quale sono state indicate: - In colore verde il mappale 9 che da

visura catastale per soggetto e per immobile risulta intestato alla Amplyvox S.p.A. con sede in Cernusco Sul Naviglio con codice fiscale n.03122680154

- In colore azzurro i mappali 150, 161 e

166 che da visura catastale per soggetto risultano intestate alla Soc. S.p.A. Amplyvox XON sede in Milano senza codice fiscale


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Stralcio planimetria catastale – Piano Seminterrato

Stralcio planimetria catastale – Piano Terreno (2) - Rialzato (1)

Stralcio planimetria catastale – Piano Primo


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3.3 Stato di possesso e disponibilità Alla data del sopralluogo non è stato possibile visitare due porzioni della proprietà:

1) Una campata del capannone

2) Una porzione degli uffici nella parte destra

Stralcio planimetria catastale

1 parte locata del capannone 2 parte locata degli uffici

3.4 Gravami e formalità

Come da Certificato notarile ai sensi dell’art. 567, comma 2, del c.p.c. a cura del notaio Avv. Eloisa

Alessandra Luini di Piacenza redatto in data 4/10/2016 viene riportato che a carico delle unità

immobiliari risultano attualmente le seguenti formalità pregiudizievoli nel ventennio:

a) Ipoteca volontaria iscritta a Milano 2 in data 15.02.2011 ai n.ri 17042/3347, a favore del

Credito Bergamasco S.p.A. con sede in Bergamo a garanzia di posizione debitoria, derivante

da contratto di mutuo fondiario, ipoteca iscritta solo sul bene censito al Catasto Fabbricati al

foglio 42 mappale 9;

b) Ipoteca volontaria iscritta a Milano 2 in data 1/7/2014 ai n.ri 58932/9762, a favore della

Veneto Banca S.C.p.A. con sede in Montebelluna (TV) a garanzia di posizione debitoria,

derivante da contratto di mutuo, ipoteca iscritta solo sul bene censito al Catasto Fabbricati al

foglio 42 mappale 9;

Allegato 5 - Certificato Notarile ai sensi art. 567, comma 2 del c.p.c. del 4/10/2016


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4. DESCRIZIONE DEL BENE

4.1 Descrizione generale

La società fallita, nata negli anni 50, produceva nella sede di Cernusco Sul Naviglio sistemi di citofonia e videocitofoni. Il bene oggetto della presenta stima è suddiviso nelle seguenti aree funzionali come rappresentato negli elaborati grafici ricevuti dalla società fallita:

Piano Seminterrato 1 Sottoscala 8 Ufficio

2 Magazzino 9 Vano scala

3 Ufficio 10 Reception

4 Ufficio 11 Sottoscala

5 Vano scala 12 Servizi

6 Area collaudo apparecchi elettrici 13 Spogliatori donne

7 Spogliatoi maschi e servizi

Piano Terra

1 Tettoia

2 Area produzione 1 3 Area Produzione 2

Piano Rialzato 4 Vano scala 9 Uffici

5 Attesa 10 Vano scala

6 Ufficio 11 Vano scala

7 Vano scala 12 Mensa

8 Ufficio

3

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6 7

8 9

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5 6

8 9 10 11

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Piano Primo

1 Copertura 4 Terrazzo

2 Ufficio 5 Vano scala

3 Vano scala 6 Terrazzo

Le altezze interne dell’immobile sono le seguenti:

piano seminterrato m. 3,30

piano terreno Capannone altezza tra 6.30 e 6.70 m

piano rialzato m. 2.80

piano primo m. 2.80 Il fabbricato è stato costruito a partire dai primi anni 1980. 4.2 Descrizione dettagliata dell'immobile La struttura portante dell’edificio è formata da travi e pilastri in cemento armato. I pannelli verticali di chiusura sono pannelli prefabbricati in cemento e molto degradati. La Copertura è formata da tegoli prefabbricati, ma necessita di opere di manutenzione in quanto si sono verificate infiltrazioni d’acqua nella zona del capannone. I serramenti esterni sono in alluminio, alcuni sono protetti da inferiate, mentre quelli interni sono molto semplici con struttura in alluminio e pannelli rivestiti in laminato. Nella zona del capannone il pavimento è di tipo industriale in cemento mentre negli uffici è stato recentemente posato un pavimento in laminato simil legno che però presenta dei rigonfiamenti. Il capannone è dotato di impianto elettrico, idrico sanitario, l’aria condizionata è presente solo negli uffici, nella zona del capannone sono presenti anche un impianto sprinkler e una rete idranti. E’ presente un impianto antiintrusione e una rete dati. La società fallita non ha fornito le certificazioni degli impianti.

1

2

4

6 3 5


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L’involucro esterno dell’immobile non versa in ottime condizioni. L’impermeabilizzazione della

copertura va rifatta, i pannelli esterni sono malmessi in quanto a causa del rigonfiamento

dell’armatura si stanno distaccando pezzi di rivestimento.

Le finiture sono ancora quelle originali degli anni 90.


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4.3 Attestato di Prestazione energetica

E’ in corso di rilascio l’Attestazione di Prestazione Energetica (APE)

5. URBANISTICA

5.1 Strumento urbanistico vigente

Il Comune di Cernusco Sul Naviglio è dotato di Piano di Governo del Territorio, approvato con

delibera di C.C. n. 85 del 20.10.2010 e pubblicato sul Burl n. 19 del 11.05.2011. Nel 29/07/2013 è

stata adottata la prima variante al PGT che è stata definitivamente approvata dal Consiglio

Comunale con Deliberazione n. 89 del 19/12/2013

Sulla base del Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Settore Pianificazione e Sviluppo

del Territorio Servizio Edilizia Privata del Comune di Cernusco Sul Naviglio con prot.48513 del

05/10/2016 (All.to 6.1) la destinazione e le prescrizioni urbanistiche dell’area censita al

N.C.T/N.C.E.U. al Foglio 42 Mappale 9 è la seguente:

PGT

DpP Sensibilità Paesaggistica:

Sensibilità media

PGT Disposizioni comuni (Artt: 26, 26.1, 26.3)

Piano delle Regole: Ambiti del tessuto urbano consolidato – Campi dell’adeguamento

Lotto produttivo - a7_28 - Per maggior parte dell'area

PdR Disposizioni di attuazione (Artt: 33, 40)

Piano de Servizi: Spazi e attrezzature per la mobilità – Viabilità

Viabilità urbana - Esistente – per minor parte dell’area

PdS Disposizioni di attuazione (Artt: 12, 15)

Sul certificato viene inoltre riportato quanto segue:

sull’area ove insiste il mappale in argomento è stata rilasciata Concessione n. 826 del 29/07/1980 e successive varianti.

Per l’insediamento di attività di commercio si demanda al Titolo II della parte II delle Disposizioni di attuazione del Piano delle Regole della Variante n. 1 al PGT. Si da atto che le prescrizioni prescrittive del PTCP e del PTR prevalgono ex lege sulle eventuali difformi previsioni del PGT; sono fatte salve eventuali modificazioni che dovessero essere apportate agli Strumenti Urbanistici Generali od Attuativi di cui il Comune è dotato a partire da oggi.


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Sul GeoPortale della Città di Cernusco sul Naviglio da interrogazione sul sistema informativo territoriale le particelle 166, 150 e 161 (All.ti 6.1 – 6.2 – 6.3) risultano dal Piano dei Servizi:

- Spazi e attrezzature per la mobilità – viabilità Viabilità Urbana – esistente – per circa: 126,43 mq. la Particella 161, 189,74 mq. la Particella 150 e 194,26 mq. la Particella 166 pari al 100% dell’area

- PdS Disposizioni di attuazione (artt 12,15 - Pg.18,19,20,28,29,30

1) Capannone

2) Due giardini non qualificati

3) Cortile

4) Una baracca

5) Cabina elettrica

6) Una porzione di banchina stradale

1

2

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L’edificio è inserito in zona A7 lotto produttivo – Art. 40 del Piano delle Regole – vedi (All.to 7)

5.2 Indici urbanistici

L’art. 40 del Piano delle Regole riporta i seguenti parametri urbanistici che, confrontati con gli ultimi

dati riportati sulla pratica di frazionamento del 2002 per l’area rimasta di proprietà, evidenziano una

residua superficie costruibile sul lotto di circa 2.657 mq.

(All.to 8 – estratto planimetria – conteggi planivolumetrici pratica di frazionamento del 2002)

Parametri da PdR

Ammessa Realizzata Residua

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale

1mq /mq 5.066 mq 2.409 mq 2.657 mq

Rapporto di copertura

60% 3.039 mq 1.781 mq 1.258 mq

Altezza massima ammessa

12 metri 7 metri per il capannone 10 metri per la palazzina

uffici

Sulla base della medesima pratica si rileva che:

795 mq sono destinati a parcheggi (ai sensi della L. 122/89)

492 mq sono destinati a verde attrezzato drenante

Si fa presente che, date le condizioni degradate dell’immobile, è difficile immaginare che si possa

aggiungere volumetria sopra l’edificio esistente e comunque un'eventuale ulteriore edificazione

dovrà tener conto anche di altri vincoli, regolamenti e prescrizioni, come ad esempio il rispetto delle

distanze minime di confine e dai fabbricati vicini.

L’immobile risulta conforme alla destinazione urbanistica del PGT vigente.


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6. EDILIZIA

6.1 Titoli edilizi L'immobile è stato realizzato a partire dai primi anni ‘80:

Titolo Prot.n. Depositato / Rilasciato /

Presentato il

Concessione Edilizia 826 29.07.1980 Vedi All.to 9

Concessione Edilizia 136/91 13.06.1991 Vedi All.to 10

Certificato di collaudo c.a. 32112 15.01.1985

Autorizzazione di agibilità edifici Comunicazione in merito all’autorizzazione di agibilità

1860 018725

9/6/1993 27/06/1993

Vedi All.to 11

Nulla Osta provvisorio VVFF Scaduto il 30.06.1994 Vedi All.to 12

6.2 Conformità Edilizia

A seguito del sopralluogo si è potuto verificare che la suddivisione interna degli spazi è leggermente

modificata rispetto alle planimetrie degli ultimi titoli edilizi fornite dalla proprietà.

7 CONSISTENZA

7.1 Modalità di calcolo delle consistenze

L'Agenzia del Territorio (glossario delle definizioni tecniche in uso del settore economico –

immobiliare) distingue tra due categorie di capannoni: i capannoni tipici e i capannoni industriali.

Capannone industriale: Costruzione adibita ad attività imprenditoriale a carattere industriale,

strutturalmente ed impiantisticamente idonea allo scopo. Ubicato in zone ricadenti nelle aree di

intervento produttivo previste dello strumento urbanistico vi gente. Solitamente con non più di due

livelli di piano, ha un’altezza media che può anche essere superiore ai 6/8 m. La superficie coperta

è di norma non inferiore a 1.000 mq, quella scoperta è almeno doppia di quella coperta.

Capannone tipico: Costruzione caratteristica per omogeneità di tipologia costruttiva, di caratteri

architettonici e distributivi, rispetto alla zona territoriale in cui è ubicata. E’ solitamente adibita ad

attività imprenditoriale per piccola o media industria e/o artigianale, ovvero ad altre destinazioni

produttive. Generalmente ad un solo livello di piano, è ubicata in zone ricadenti nelle aree di

intervento produttivo previste dallo strumento urbanistico vigente.


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L'Immobile oggetto di valutazione corrisponde alla seconda categoria – Capannone tipico

La consistenza è determinata quale somma algebrica delle superfici commerciali dei singoli immobili

che compongono il bene.

Le superfici commerciali si determinano applicando un coefficiente correttivo alle superfici reali dei

luoghi interni ed esterni degli immobili. Più precisamente:

Alle superfici reali costruite delimitate dalle pareti esterne del capannone, viene applicato un

coefficiente correttivo pari al 100%. La delimitazione della superficie reale comprende le pareti

esterne e in mezzaria le pareti a confine con altri immobili.

Alle superfici del blocco uffici viene applicato un coefficiente correttivo pari al 100%.

Alle superfici reali degli spazi scoperti, ovvero la corte esclusiva intorno al capannone viene

applicato un coefficiente correttivo pari al 10%.

Alla tettoia viene applicato un coefficiente correttivo del 25%

Sulla base dei suddetti coefficienti correttivi sono state determinate le superfici commerciali.

Superficie dell’immobile e area scoperta Superficie

Reale mq

Fattore correttivo

Superficie Commerciale

mq

Piano semi interrato 452,01 100% 452,01

Piano Terra - capannone 1.227,32 100% 1.227,32

Piano Rialzato - uffici 467,17 100% 467,17

Piano Primo - uffici 237,62 100% 237,62

Locale tecnico 25,20 50% 12,60

Tettoia 62,12 25% 15,53

Area scoperta – calcolata detraendo dalla superfice catastale del lotto le superficie costruite e la tettoia

3.548,19 10% 354,82

Totale 2.767,07

La superficie commerciale in base alla quale verrà valutato l'immobile è di 2.767,07 mq. Compongono la proprietà anche i seguenti appezzamenti di terreno:

Superfici dei terreni Superficie

Reale mq

Fattore correttivo

Superficie Commerciale

mq

Terreno Foglio 42 – Particella 150 200 10% 200

Terreno Foglio 42 – Particella 161 110 10% 110

Terreno Foglio 42 – Particella 166 180 10% 467,17

Tuttavia queste tre particelle non verranno prese in considerazione ai fini della stima in quanto per

la loro destinazione a viabilità urbana esistente risultano prive di valore.


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8 VALUTAZIONE

8.1 Metodo di Stima

La presente stima adotta il metodo sintetico-comparativo che sviluppa una valutazione attraverso il

confronto del bene oggetto di stima con altri similari presenti sul mercato immobiliare.

Una volta determinato il segmento di mercato a cui appartiene il bene in base alla sua tipologia e

alla collocazione geografica, vengono consultate le banche dati dell’Osservatorio del Mercato

Immobiliare (O.M.I.) della Agenzia della Entrate, del Borsino Immobiliare nonché della società TEMA

della Camera di Commercio di Milano che pubblicano periodicamente rilevamenti dei prezzi degli

immobili per il territorio considerato per le varie tipologie di fabbricati.

I dati di rilevamento pubblicati vengono successivamente analizzati alla luce delle caratteristiche e

dei fattori specifici del bene oggetto di stima capaci di influenzarne il valore. Tali fattori sono

essenzialmente l’ubicazione e l’accessibilità, la destinazione d’uso, lo stato di manutenzione, le

pertinenze e quant’altro è rilevante al fine dell’utilizzo del bene stesso.

8.2 Andamento del marcato immobiliare

La crisi economica degli ultimi anni ha avuto un notevole impatto sul mercato immobiliare soprattutto

sul mercato degli immobili d’impresa. Da più fonti si percepisce che l’offerta di capannoni supera la

domanda, i tempi di vendita si sono allungati e di conseguenza anche i prezzi si sono ridotti.

Questa percezione viene confermata dal documento “ 1° osservatorio Città Metropolitana – investire

sul territorio – mercato degli immobili di impresa, cantiere infrastrutturali e dinamiche del sistema

produttivo nei territori della città metropolitana di Milano” edito Assolombarda, Camera di

Commercio, Tema – Territori Mercato e Ambiente in collaborazione con i maggiori centri studi

immobiliari nazionali, pubblicato a Marzo 2015 (periodo corrispondente ai prezzi pubblicati dall’OMI

e riportati nel prossimo capitolo).

Lo studio, nel capitolo dedicato al mercato dei capannoni descrive le dinamiche del mercato degli

immobili d’impresa. In allegato lo stralcio del documento - (All.to 13).

In sintesi vengono individuati i seguenti trend:

1) Eccesso di offerta e contrazione della domanda;

2) Tempi di vendita allungati

3) Domanda maggiore per capannoni di piccole dimensioni: tra i 200 e i 500 mq

4) Lo spazio dedicato agli uffici occupa una piccola parte rispetto alla superficie complessiva dell’immobile

5) Molta importanza è data alla presenza di aree scoperte dedicate al carico/scarico delle merci


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6) Il numero degli immobili di medie grandi dimensioni offerti è in aumento e i proprietari si vedono costretti a rivedere i prezzi al ribasso. Gli sconti di prezzo si aggirano attorno il 20% per immobili con superfici tra 500-2.000 e del 25-30% per gli immobili con superfici superiori ai 2.000 mq.

8.3 Banche dati immobiliari

Con riferimento all'Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) della Agenzia delle Entrate si sono

presi in esame i valori delle quotazioni immobiliari riferite al 1° semestre del 2016 per la zona

contraddistinta in "Periferica/PERIFERIA”

Con riferimento al Borsino Immobiliare, sono stati presi in esame i valori delle quotazioni immobiliari

correnti per il mese di Novembre 2016 relativi all’area contraddistinta in "Cascina Nibai, Rocco,

Padana Superiore, Verdi"


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Con riferimento alla TEMA della Camera di Commercio di Milano, sono stati presi in esame i valori

delle quotazioni immobiliari riferiti al 2 semestre del 2016 per la zona denominata “Periferia”

Con riferimento alla TEMA della Camera di Commercio di Milano, sono stati presi in esame i valori

delle quotazioni immobiliari riferiti al 1° semestre del 2016 per la zona denominata "Periferia".

Le fonti di riferimento riportano i seguenti valori:

O.M.I. Agenzia delle Entrate MIN €/mq MEDIO €/mq MAX €/mq

Capannoni tipici - normale 800 900 1.000

BORSINO IMMOBILIARE MIN €/mq MEDIO €/mq MAX €/mq

Capannoni tipici - in buono stato 736 874 1.012

TEMA Camera di Commercio di Milano MIN €/mq MEDIO €/mq MAX €/mq

Capannoni vecchi 900 950 1.000

Capannoni - media tra i valori 812 908 1.004

Il valore del capannone, facendo riferimento alla media dei valori minimi risulta essere di:

812,00 €/mq x 2.767,07 mq. = 2.246.860,84 €

8.4 Valutazione

La società fallita aveva messo in vendita il capannone già a metà del 2015 per un prezzo di circa

€2.000.000,00. Da colloqui con l’agente immobiliare incaricato alla vendita è risultato che dopo un

anno non erano pervenute offerte di acquisto al prezzo richiesto. Lo stesso ha consigliato di definire


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il prezzo dell’immobile considerando un valore medio di 650 €/mq per la parte del capannone e 950

€/mq per la parte uffici. Con questa metodologia di valutazione il prezzo dell’immobile risulta di:

Capannone mq. 1.679,33 x €/m 650,00 = € 1.091.564,50

Uffici mq. 704,79 x € 950,00 = € 669.550,50

Totale = € 1.761.115,00

A seguito di quanto sopra riportato e in considerazione:

1. Dell’andamento generale del mercato di vendita dei capannoni a seguito della crisi

2. I prezzi rilevati e riportati si intendono per capannoni in condizioni di manutenzione normale,

mentre l’immobile necessita di opere di manutenzione straordinaria di una certa rilevanza

(rifacimento impermeabilizzazione, sistemazione dei pannelli di facciata, sistemazione

pavimenti uffici piano rialzato)

3. Il lotto ha una capacità edificatoria residua di circa 2.657 mq, ma la costruzione di una tale nuova

superfice risulta molto vincolata dalla presenza del fabbricato esistente.

4. Data l’ampia offerta di capannoni industriali datati nella zona è più probabile che il bene venga

acquistato per sfruttare la capacita edificatoria del lotto. Un futuro acquirente potrebbe

considerare di abbattere il capannone e costruirne uno nuovo sfruttando al meglio la volumetria

disponibile e realizzando un manufatto nuovo, con impianti a norma che corrisponda alle proprie

specifiche esigenze.

Si reputa opportuno, deprezzare il valore del 25%.

€ 2.246.860,84 - 25% = € 1.685.145,63

Il valore del capannone e relativa area di pertinenza risulta pertanto essere, importo arrotondato per

difetto, di € 1.680.000,00 (euro unmilioneseicentottantamila/00).

Mentre per quanto riguarda i tre terreni contraddistinti con le Particelle 150, 161 e 166 risultano privi

di valore per i motivi sopra riportati.

Milano, 14 Novembre 2016 Arch. Yael Anati


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Allegati:

1) Atto di compravendita

2.1) Visura per soggetto Soc. Amplyvox S.p.A. con sede in Cernusco Sul Naviglio

2.2) Visura per soggetto SPA Amplyvox XON con sede in Milano

2.3) Visura storica per immobile Catasto Terreni Foglio 42 Particella 9

2.4) Visura storica per immobile Catasto Fabbricati Foglio 42 Particella 9

3) Estratto di mappa

4) Planimetria catastale

5) Certificato Notarile ai sensi art. 567, comma 2 del c.p.c. del 4/10/2016

6) Certificato di Destinazione Urbanistica e informative territoriali urbanistiche

7) Art. 40 Piano delle Regole

8) Estratto planimetria – conteggi planivolumetrici

9) Concessione Edilizia n. 826/80

10) Concessione Edilizia n. 136/91

11) Autorizzazione agibilità del 09/06/1993 e Comunicazione del 27/06/1993

12) Nulla Osta provvisorio di prevenzioni incendi datato

13) Stralcio mercato immobiliare dei capannoni 1° Osservatorio Città Metropolitana

14) Nota di trascrizione Sentenza di Fallimento

15) Elaborati fotografici

AMPLYVOX S.p.A. - s3-eu-central-1.amazonaws.com di stima Fallimentare n. 398/2016 Pag. 1 di 23 Tribunale di Milano Procedura di Fallimento AMPLYVOX S.p.A. N° Gen. Rep. 398/2016 Giudice

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