Almacenes 2017 almacenes 2017.pdf · CLASIFICACIÓN Variación Anual del PBI y PBI Almacenaje Dentro del análisis del mercado de almacenes, y con la finalidad de hacer este de la

REPORTEAlmacenes Industriales

2017

La actividad referida a este rubro se concentra tradicionalmente en el Callao, especialmente en el eje de la avenida Gambetta, por su ubicación próxima al principal terminal marítimo del país y al aeropuerto Jorge Chávez.

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PANORAMA ACTUAL

Ingresando al último trimestre del año, el desempeño de la economía peruana durante los primeros seis meses del 2017 muestra que el Producto Bruto Interno (PBI) ha crecido en 3.64%, impulsado principalmente por el sector pesquero (+82.85%), telecomunicaciones y otros servicios de información (+7.66%) y minería e hidrocarburos (+2.95%).

En otros motores económicos el escenario es poco alentador, es el caso de los sectores energético (+1.32%), alojamiento y restaurantes (+1.02%) y comercio (+0.50%), que han pasado de tasas superiores al 5%, a apenas superar el 1% de crecimiento; en tanto, es aún más preocupante que hayan sectores en terreno negativo, como el sector construcción (-4.10%) y el sector financiero y seguros (-0.18%).

Por otra parte, dentro del sector servicios, el cual agrupa varios subsectores, se observa que el rubro de “Transporte, almacenamiento, correo y mensajería” ha avanzado 2.45% entre enero y junio del 2017.

El Mercado de Almacenes Industriales de Lima se mide a través de la cantidad de m2 que ofrecen las empresas del rubro para depósito de productos de terceros. Cabe resaltar que, la mayoría de estas empresas, no solo ofrece el servicio de almacenaje, sino que lo integra en un proceso más completo, configurando la gama de servicios logísticos, cuya oferta incluye procesos como: desaduanaje, transporte, despacho, embalaje, entre otros.

La actividad referida a este rubro se concentra tradicionalmente en el Callao, especialmente en el eje de la avenida Gambetta, por su ubicación próxima al principal terminal marítimo del país y al aeropuerto Jorge Chávez, centros de ingreso y salida de diversos tipos de productos.

El desarrollo de este segmento, de la mano con el surgimiento de nuevas zonas de operación industrial y el interés por adicionar espacios de este tipo, muestra concentración de oferta y operatividad ahora también en distritos como Lurigancho (zona este), Villa El Salvador y Lurín (zona sur). Esto se suma a lo que se encuentra en el Callao (zona oeste) y Lima (zona centro), zonas tradicionales de operaciones almaceneras.

Iniciamos con esta entrega el seguimiento al mercado de almacenes, con el interés de mostrar sus características, dinámica y desarrollo, integrando progresivamente los componentes que permitan un mejor acercamiento a su análisis.

LIMA

REPORTE DE INVESTIGACIÓN &PRONÓSTICO

2017 | ALMACENES

TERMINOLOGÍA

1. Almacén o Depósito: Espacio el cual está destinado para depositar o guardar cierta cantidad de artículos, productos o mercancías para su posterior comercialización, uso o distribución. A su vez, existen varios tipos de almacenes: (i) almacén o depósito frío, especial para almacenamiento de productos refrigerados y/o congelados.(ii) almacén o depósito autorizado de aduanas, espacio donde la mercadería es exonerada del pago de derechos de importación hasta por 12 meses.(iii) almacén o depósito temporal, espacio donde la mercadería estará por un máximo de 30 días.

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CLASIFICACIÓN

Variación Anual del PBI y PBI Almacenaje

Dentro del análisis del mercado de almacenes, y con la finalidad de hacer este de la forma más ordenada y estructurada posible, se busca clasificar a los almacenes en dos grupos: almacenes Tipo A y almacenes Tipo B, según sus principales características.

A continuación presentamos las características que definen que clasificación.

5.60%

9.90%

11.20%10.70%

3.50%

-2.40%

-0.04%

4.10%

4.90%

4.00%

1.70%

6.70%

4.10%

2.01%

3.30%

2.05% 3.05%

5.15%

3.41%

6.04%

3.72%

2.47%

4.88%

3.63% 3.65%

5.63%

4.34%

2.21%

3.41%

3.34%

4.93%

0.72% 0.71%

0.17%

3.39%

3.64%

-4.00%

0.00%

4.00%

8.00%

12.00%

ene-16 feb-16 mar-16 abr-16 mayo-16 jun-16 jul-16 ago-16 sep-16 oct-16 nov-16 dic-16 ene-17 feb-17 mar-17 abr-17 mayo-17 jun-17

Var iación Anual del P BI y P BI Almacenaje

Almacenaje y actividades de apoyo al transporte PBI

Fuente: INEI

TIPO A TIPO B1. Antiguedad del almacén Menos de 15 años 15 años o más

2. Altura mínima (metros) 10 metros o más Menos de 10 metros

3. Material de los muros y techos ejem: Concreto precolado ejem: Albañilería

4. Tamaño de la superficie del terreno (m2) 2,500 m2 o más Menor a 2,500 m2

5. Ubicación y vías de acceso Primarias Secundarias

6. Sistemas de seguridad CCTV, Control de accesos Control de accesos, iluminación, ronda de guardias iluminación, ronda de guardias

7. Sistemas contra incendios Red húmeda, roceadores Red húmeda, extinguidores y mangueras de punto

mercado para uso como almacenaje.

4. Precio por m2

Valor que recibe un m2 de espacio arrendable dentro de un almacén o depósito. Los precios se ofrecen por alquiler de espacios.

2. Terminal de Contenedores: Terminales especializados en la recepción de buques transportadores de contenedores. Asimismo, cuentan con espacios para almacenamiento y están interconectados con otros medios de transporte.

3. Inventario o Stock (m2)Cantidad de metros cuadrados que se encuentran en el

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Se pueden identificar 4 grandes zonas donde se concentra la actividad almacenera:

1. Zona Oeste. Conformada por la Provincia Constitucional del Callao, especialmente los distritos del Cercado del Callao y Ventanilla.

2. Zona Sur. Compuesta por los distritos de Villa El Salvador y Lurín, principalmente.

3. Zona Este. Conformada por los distritos de Ate y Lurigancho.

4. Zona Centro. Concentrada en la zona de Cercado de Lima.

ZONAS DE MAYOR CONCENTRACIÓN DE

ALMACENES

LIMA Y CALLAO

Zona Este

Zona Sur

Zona OesteZona Centro

Actualmente las principales empresas dedicadas al rubro de almacenaje se encuentran en el Callao, específicamente sobre la

avenida Nestor Gambetta.

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ZONA OESTECALLAO / VENTANILLA

ZONA CENTROCERCADO DE LIMA

La Zona Centro se concentra en el Cercado de Lima, especialmente sobre las Av. Argentina y Av. Oscar R. Benavides (ex Av. Colonial). A diferencia de otras zonas, en esta, la actividad industrial convive con áreas residenciales y comerciales, y es que esta zona ha venido experimentando un cambio en su distribución, pasando de ser una zona altamente industrial a una mixta.

La principal razón de este cambio es por la zonificación de sus suelos; y es que, estos son de Zonificación de Reglamentación Especial (ZRE). Con el pasar de los años, el mejor uso de la tierra en esta zona dejó de ser el industrial, y esto se refleja en el incremento de precios de terrenos a partir de la compatibilidad de usos ofrecida en la ZRE, que brinda la oportunidad de desarrollo de distintos proyectos inmobiliarios y la posibilidad de migración de las empresas industriales ya instaladas a otras zonas con menor precio de tierra, a distritos del sur de Lima, por ejemplo.

No obstante, empresas del rubro industrial de no producción (almacenaje y logística), aún valoran la ubicación estratégica de esta zona al encontrarse cerca al aeropuerto y al puerto del Callao.

En esta zona los precios de renta para almacenes van desde los US$ 5.00 / m2 hasta los US$ 9.30 / m2.

La Zona Oeste abarca la Provincia Constitucional del Callao, especialmente los distritos de Ventanilla y Cercado del Callao.

Esta zona es considerada la más antigua y tradicional; aquí se encuentra el grueso de empresas dedicadas al rubro almacenero y logístico (debido a la cercanía con el puerto y el aeropuerto) y por ende el mayor volumen de m2 arrendables.

En esta zona se observó oferta de espacios en renta. El precio por m2 arrendable techado en un almacén se ofrece entre US$ 5.50 y US$ 12.00, con un precio promedio por m2 de US$ 7.63.

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ZONA ESTEATE / LURIGANCHO

ZONA SURVILLA EL SALVADOR / LURÍN

La Zona Sur está compuesta por los distritos de Villa El Salvador y Lurín, principalmente, con importante cantidad de empresas de almacenaje y m2 para depósito.

Esta zona se ha convertido en el nuevo destino de las principales empresas de almacenaje; estos distritos han sido elegidos por su alta presencia industrial, disponibilidad de terrenos y menor precio en comparación a otras zonas.

En esta zona se encuentra oferta en renta de espacios de almacén. Los precios de oferta encontrados por m2 arrendable techado en almacenes están entre US$ 5.00 y US$ 8.00, hallándose en precio promedio en US$ 6.18 por m2.

Ubicado en la parte este de Lima, en esta zona se observa la presencia de espacios para almacenaje, específicamente son los distritos de Ate y Lurigancho, los que albergan almacenes de las principales empresas del rubro. La mayor parte de m2 de almacenes se encuentran en Huachipa (Lurigancho), con gran concentración de actividad industrial.

La concentración industrial en la Zona Este es producto de la expansión del rubro, atraídas por la accesibilidad que esta zona ofrece a través de la Carretera Central, además de presentar terrenos amplios y precios más accesibles en comparación a los que se encuentran en el Callao, por ejemplo.

La oferta encontrada en esta zona, para espacios de almacenes, tiene precios que oscilan entre los US$ 4.00 / m2 y los US$ 8.00 / m2.

Precios de alquiler de almacenes (US$ / m2 / mes) - Asking Prices

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PROYECTOS DE ALMACENES

Durante los últimos 12 meses, el sector de almacenes ha puesto la mira en los distritos del sur, como Villa El Salvador y Lurín, donde se están desarrollando algunos proyectos.

LOS PROYECTOS

DP World, a fines del año pasado, inauguró su nuevo terminal logístico en el distrito de Lurín. Este proyecto requirió una inversión de US$ 14 millones y se desarrolló sobre un terreno de 54,000.00 m2, incluyendo un terminal portuario ubicado a la altura del km 35 de la Panamericana Sur. El principal servicio que ofrecen es el de almacenamiento de contenedores.

BSF Almacenes, durante el último trimestre del 2016, inauguró el complejo logístico más grande del país. El complejo tiene por nombre “Centro Logístico Portada de Lurín”, cuenta con un área total de 720,000 m2, de los cuales, 420,000 m2 son ocupados por almacenes. La inversión del proyecto ascendió a US$ 180 millones.

Fargoline, a mediados del año pasado, inició las operaciones de su complejo logístico ubicado en el distrito de Punta Negra, al sur de Lima. La inversión en este proyecto alcanzó los S/. 13 millones, agregando 50,000.00 m2 de área de almacenaje.

El Grupo Transmeridian comenzó a operar su primer centro logístico en el sur de Lima a finales del 2016. Se trata de un almacén de contenedores, en un terreno de 45,000.00 m2. Asimismo, dentro de su cartera de proyectos, contemplan la apertura de dos centros logísticos en el interior del país, uno destinado a la carga de agroexportación en las ciudades de Pisco o Trujillo, y el otro, que entraría el 2018, para carga de retail en las ciudades de Arequipa o Trujillo.

En tanto, un nuevo actor está por entrar al mercado de almacenes, Corporación Pecsa ingresará a competir con su primer condominio de almacenes, a través de Peruana de Almacenes (PDA). Este condominio estará construido bajo la modalidad “built to suit” (hecho a la medida), con alturas de 8 mts y 12 mts. La primera etapa constará de 83.245.00 m2 y estará lista en el 2019; adicionalmente, está por confirmarse incluir otros 100,000.00 m2 a la primera etapa, dada la solicitud de compañías del sector automotriz.

PRONÓSTICO

Gran parte del desempeño del rubro de almacenaje y logística estará en función del contexto económico que se viva, y es que la demanda por este servicio estará sujeta al nivel de importaciones y exportaciones globales. Según el más reciente Reporte de Inflación emitido por el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), se espera que al cierre del 2017 las importaciones se habrán expandido en 2.8% en términos de volumen y las exportaciones, por su parte, lo harían en 4.4%; en tanto, para el 2018 se prevé que las importanciones y las exportaciones avanzarían en 3.3% y 5.9% en términos de volumen, respectivamente.

Frente a un panorama de estas características, se espera que el sector de almacenaje continúe expandiéndose con la finalidad de atender el incremento de la demanda, según las expectativas del BCRP para el 2017 y 2018.

Esta expansión, traducida en el desarrollo de nuevos proyectos incrementará la oferta de espacios de almacenes en nuevas zonas y significará la consolidación de las ya existentes.

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Para el 2018 se prevé que las importanciones y las exportaciones avanzarían en 3.3% y 5.9% en términos de volumen, respectivamente.

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