Actualiteitenseminar huur en verhuur 2010

ActualiteitenseminarHuur & Verhuur

Pieter van Namen

Middelburg, 16 november 2010

Wat komt er aan de orde?• Plaatsbepaling

• Tekortschieten door huurder

• Gebreken aan het gehuurde

• Afwijkende bedingen bij huur winkelruimte

• Nadere huurprijsvaststelling

• Varia

Huur, een plaatsbepaling

• Huur of niet?• Wettelijke bepalingen in Boek 7, titel 4

Burgerlijk Wetboek:• Algemene bepalingen art. 7:201-229 en 7:231

BW: voor roerende en onroerende, gebouwde en ongebouwde zaken;

• Bepalingen voor gebouwde onroerende zaken:– Woonruimte (art. 7:232-282 BW);– Bedrijfsruimte (ex art. 7:290 BW);– Overige ruimten (ex art. 7:230A BW).

Huur, een plaatsbepaling (2): Bedrijfsruimteregimes in grote lijnen

7:290- 10 jaar

termijnbescherming;- Opzeg- en

beëindigingsbescherming;

- Huurprijsbescherming;- Indeplaatsstelling.

7:230A- Huur eindigt na

opzegging / van rechtswege;

- Alleen ontruimingsbescherming (3 jaar maximaal);

- Geen huurprijsbescherming;

- Geen indeplaatsstelling.

Welk regime?• Vuistregels:

– Gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte is, is bedrijfsruimte;

– Wat niet onder 290-ruimte valt, is 230A-ruimte;– Onder 230A-ruimte valt meer dan alleen

bedrijfsruimte, ook garages, hobbyruimten, etc.

Waar hebben we het over? (kwalificatie)

• Huur of zorg?» Hof Den Bosch 29 december 2009, LJN BK 9394

• Woon- of bedrijfsruimte?– Woonruimte, of geen winkelruimte?– Gebouwde onroerende zaak of deel daarvan?– Huur?– Contractuele bestemming een 290–bedrijf?– Valt het bedrijf inderdaad onder één van de bedrijven

in art. 7:290 BW?» Hof Den Haag 27 oktober 2009, LJN BL 2400» Hof Den Bosch 28 september 2010, LJN BN 9372

Tekortschieten door huurder• Wanbetaling:

» Hof Arnhem 17 augustus 2010, LJN BN 4494

» Rb Groningen 27 oktober 2010, LJN BO3311» Hof Den Bosch 2 november 2010, LJN BO 3197

• Overlast» Rb Rotterdam 28 september 2010, LJN 9785» Rb Almelo 30 september 2010, LJN BN 9312

• Hennepteelt» Hof Leeuwarden 9 november 2010 LJN

BO3822

Tekortschieten huurder (2)

• Gebruik cf. bestemming» Hof Den Bosch 23 maart 2010, LJN BM

0894

• Illegale onderverhuur» HR 18 juni 2010, LJN BM 0893

• Onderbrengen huurrecht in v.o.f.» Rb Almelo 2 november 2010, LJN B0 2808

Opzegging huurovereenkomst

– Dringend eigen gebruik/ belangenafweging: wachttijd geldt niet altijd :

» HR 24 september 2010, LJN BM9758

– Eindigen huur na opzegging brengt niet vanzelf oplevering met zich mee!

» Voorz. Rb Groningen 29 januari 2010 (114939/KG ZA 09 -418) (niet gepubliceerd)

» Rb Groningen 13 april 2010, WR 2010/82

Toevoegingen/vernieuwingen aan het gehuurde:

• Bewijspositie / PVO• Wie betaalt wat?

» Hof Den Bosch 20 maart 2007, LJN BB 1004;» Hof Arnhem 24 november 2009, LJN BL 8109;» Not Only Sushi kreeg boter bij de vis!:

Rb Haarlem 19 augustus 2010, LJN BN 7352

Gebreken aan het gehuurde

– Definitie– Omzet? Amicitia! – Aanwezigheid asbest :

» HR 3 september 2010, LJN BM 3980

– Opschorten huurpenningen: » Hof Leeuwarden 29 juni 2010, LJN BN 0797 » Rb Dordrecht 12 augustus 2010, LJN BN 4766

– Oude CV-installatie:– Hof Den Bosch, 21 september 2010, LJN BO0177

Gebreken aan het gehuurde

• Onzichtbare lekkage: » Rb Groningen 21 oktober 2010,

LJN BN 2619

• Omschrijving gehuurde relevant:» Hof Amsterdam 24 februari 2009,

WR 2009/80

• Overlast derden:» Rb Breda 3 oktober 2010, LJN BO 2766» Rb Rotterdam 7 juli 2009, LJN BJ 2739

Afwijkend beding (1)

– art. 7:291 lid 2 BW– Voorbeelden bedingen:

• Uitsluiten van rechterlijke toetsing opzegging;• Tekortschieten huurder doet huurovereenkomst

eindigen; • Einde onderhuurovereenkomst bij einde

hoofdhuurovereenkomst;• Einde huur bij einde franchise;• Afwijking huurprijsregels 7:303 BW.

Afwijkend beding(2)

• Uitspraken:– Franchise:

» Hof Amsterdam 27 september 2007, WR 2008/85

» Rb Utrecht 11 mei 2007, WR 2008/108» Hof Arnhem 22 september 2008,

WR 2009/100» Rb Rotterdam 22 oktober 2010,

LJN BO 3314

Nadere huurprijsvaststelling

• Wettelijke regeling: 7:303 en 304 BW• Uitspraken

» Rb Zwolle- Lelystad 14 oktober 2010, LJN BK 0757

» HR 1 februari 2008, NJ 2008/84» HR 10 oktober 2008, NJ 2008/540

Varia

• Boetebepalingen in de huurovereenkomst • Bankgarantie huurder en faillissement:

» HR 13 mei 2005, NJ 2005/406» Hof Amsterdam 13 oktober 2009, WR 2010/38

• Kraken: mag niet, kan toch (niet)? • Wel of geen HOK?

» Rb Zwolle 21 oktober 2009, LJN BK 9062» Rb Utrecht 10 november 2010, LJN BO 3610

• Rol makelaar/beheerder:» Hof Amsterdam 5 oktober 2010, LJN BO 1110

• De bakker eet altijd oud brood…» Rb Arnhem 2 augustus 2010, LJN BO0181

Vragen….?

Pieter van NamenAdvocaat Huur en VastgoedAdriaanse Van der Weel advocatenKousteensedijk 3 (4331 JE) MiddelburgBeursplein 37 (3011 AA) Rotterdam0118 - 65 60 22 / 010 - 417 74 44 / 06 - 549 249 [email protected]

Kan ook bij de borrel……