Acerca de este eBookprod77ms.itesm.mx/podcast/EDTM/ID068.pdfIntroducción del eBook Este eBook representa una guía práctica que resume el proceso para realizar un proyecto inmobiliario

Acerca de este eBook

DESARROLLO INMOBILIARIO - INTEGRANDO LAS PIEZAS

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CARLOS EDUARDO ROUSSEAU GARZAD.R. © Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey, México 2013.

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El Tecnológico de Monterrey presenta su primera colección de eBooks de texto para programasde nivel preparatoria, profesional y posgrado. En cada título, nuestros autores integranconocimientos y habilidades, utilizando diversas tecnologías de apoyo al aprendizaje.El objetivo principal de este sello editorial es el de divulgar el conocimiento y experienciadidáctica de los profesores del Tecnológico de Monterrey a través del uso innovador de latecnología. Asimismo, apunta a contribuir a la creación de un modelo de publicación que integreen el formato eBook, de manera creativa, las múltiples posibilidades que ofrecen las tecnologíasdigitales.Con su nueva Editorial Digital, el Tecnológico de Monterrey confirma su vocación emprendedoray su compromiso con la innovación educativa y tecnológica en beneficio del aprendizaje de losestudiantes.

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Acerca del autorCarlos E. RousseauProfesor del Tecnológico de Monterrey, Campus Monterrey, donde realizó sus estudiosuniversitarios como Ingeniero Industrial. Cuenta con un Master in Business Leadership, de Duxx,además de estudios de posgrado en las universidades de Darden, Babson y Harvard. Es sociofundador de Orange Investments, donde funge como director general. También es fundador deAgent, empresa dedicada al diseño de productos innovadores, y Outbox, empresa que operacentros de oficinas. Fue socio fundador y director general de Maple, empresa líder enadministración y comercialización de inmuebles en el estado de Nuevo León, México.

Mapa de contenidos

Introducción del eBookEste eBook representa una guía práctica que resume el proceso para realizar un proyectoinmobiliario con éxito en cuatro fases, desde su concepción hasta la entrega final. Así mismo, seofrece una serie de herramientas de trabajo que asistirán al lector en el emprendimiento de suproyecto, de manera que pueda comprender plenamente sus riesgos y enfocar sus esfuerzos enla alternativa con mayor posibilidad de rentabilidad.El material que se ofrece condensa las experiencias en proyectos de empresas inmobiliarias ypersonales del autor, y considera temas variados como el financiamiento y estructuración de losdesarrollos inmobiliarios, las herramientas de análisis, los aspectos de mercado y del sector,entre otros. El objetivo final es ser de utilidad para el emprendedor que desee ser parte de estainteresante industria y aumentar su comprensión de la misma.

Capítulo 1. Generalidades

IntroducciónAntes de conocer los pasos para realizar un proyecto inmobiliario con éxito, vale la penarepasar algunos temas relevantes del sector y algunas generalidades sobre los proyectosmismos.La industria inmobiliaria ha sufrido cambios extraordinarios a lo largo de los años y aunqueexisten vastas diferencias entre los países desarrollados y aquellos en desarrollo, los métodos yformas de trabajo son muy similares, además de que existe una dinámica importante enlo que respecta a los ciclos de la industria que aplica por igual.Es importante reconocer estos ciclos en cada mercado y saber ubicar el punto en el que estamospara mejorar nuestra toma de decisiones.Una serie de factores externos tales como: el crecimiento económico, la tasa de desempleo,el nivel de seguridad, la oferta de financiamiento, entre otros, influyen en los ciclos demanera que, cuando estas variables se encuentran estables o en crecimiento, la oferta de bienesraíces tiende a expandirse debido a un alto nivel de optimismo y confianza entre las personasque demandan espacios de diferente índole.Por el contrario, cuando nos encontramos en una etapa de recesión económica, sedesarrollan otras tendencias que contraen el mercado inmobiliario, generando bajas importantesen los valores de los activos. A su vez esto trae como consecuencia que exista un mercadoimportante de inversión basado en los valores que reflejan los inmuebles.Una variable que influye significativamente en la generación de la demanda de bienes raíces esel comportamiento de las tasas de interés. A medida que estas bajan, aunado a la oferta definanciamiento, las personas en general se incentivan a endeudarse para adquirir un mejor bieninmueble o para buscar alternativas de inversión en el sector. En este caso los mercados reflejanuna expansión en la oferta de producto.

1.1 CaracterísticasLa manera en que se financian los grandes proyectos ha detonado cambios importantes en laindustria inmobiliaria. En sus inicios, en la primera década del siglo XX, las grandes obras sóloeran desarrolladas por grandes empresarios y familias muy acaudaladas. Con la llegada de losfideicomisos inmobiliarios en los Estados Unidos (REITs), se multiplicaron los grupos deinversionistas que podían financiar los proyectos.El congreso de Estados Unidos de América (EUA) creó estos vehículos en el año de 1960 con elfin de promover las inversiones inmobiliarias y, sobre todo, hacerlas accesibles a cualquierindividuo mediante la compra/venta de inversiones con liquidez inmediata, ya que la mayoría delos REITs (Real Estate Investment Trusts), cotiza en las principales bolsas de valores, como lasde Londres, Nueva York y Tokio. Hoy en día, el mercado de REITs en EUA tiene un valor decapitalización superior a los 300 billones de dólares, con operaciones diarias valoradas en másde 4 billones.

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Conoce más sobre las noticias publicadas en las inversiones inmobiliarias.Zillow files for $52 million IPOMSNBC – Real Estate ArticlesBloomberg.com – Real Estate

El mercado de fideicomisos inmobiliarios similares a los REITs se ha expandido aceleradamente aotros países del mundo, y con esto ha logrado ofrecer a sus inversionistas un producto deinversión con atractivos dividendos, diversificación, transparencia y un alto nivel decompetitividad en las empresas que participan.La Asociación que agrupa a los REITs (Real Estate Investment Trusts), es la National Associationof Real Estate Investment Trusts (NAREIT) (www.reit.com). Sus miembros son todos los REITs, asícomo otros negocios en el mundo que operan y financian bienes raíces y que en su mayoríacuentan con ingresos recurrentes que son distribuidos año con año entre sus inversionistas.También dentro de sus miembros están aquellas compañías e individuos que asesoran, estudiany dan servicio a estos negocios.

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NAREITConsulta www.reit.com sitio web de NAREIT.Situación de los REITs en el Mundo.Consulta en el siguiente gráfico: Kalwarski, T. (2010). Riding the REIT Rebound.Bloomberg BusinessWeek. Extraído el 10 de mayo de 2011 de:http://images.businessweek.com/mz/10/16/20100419_reit_rebound.pdf

En México, los REITs se identifican como Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces(FIBRAS), y son vehículos para el financiamiento de infraestructura y bienes raíces que ofrecenpagos periódicos (rentas) y ganancias de capital (plusvalía). Actualmente sólo unas cuantasoperaciones se han estructurado como FIBRAS, pero se espera que esta medida sea adoptadarápidamente como una opción de financiamiento para los proyectos inmobiliarios.Estructuras de operaciónPara desarrollar un proyecto inmobiliario existen varias maneras de lograr asociaciones.Generalmente las asociaciones se integran por dos o más personas que tienen diferentestalentos o recursos que pueden contribuir a un proyecto determinado. Entre los acuerdos máscomunes está el caso en el que una parte invierte el capital y la otra parte, el talento. Los tiposde contratos para regular estas actividades son variados y dependen de varios factores, comoen el caso de los impuestos ya que los inversionistas buscarán aquellas ventajas fiscales que

eviten temas como la doble tributación y que cuiden mejor los riesgos.De las diferentes estructuras de asociación, las más típicas en México son las de fideicomisoempresarial, distintas formas de sociedades como S.A. o S. de R .L., etc. En la mayoría de loscasos son apoyadas bajo convenios que reflejan las reglas de asociación de cada parte.

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Revisa las siguientes noticias sobre las primera FIBRAS en Mexico.Sale primera FIBRA al mercado mexicano tras larga esperaEn firme, la primera petición para una FIBRA

Participantes de la industriaLos participantes en la industria inmobiliaria son muy variados. Para lograr un conocimiento más

acertado de los actores principales de la industria inmobiliaria se presenta el diagramaParticipantes de la industria. En este cuadro podemos observar 4 segmentos de participantesque relacionados entre sí con diferentes actividades, logran integrar una cadena de valor para laindustria.Encontramos a los participantes de la industria en diferentes niveles del juego, a nivel local,nacional e internacional. La profesionalización de los servicios que se prestan en la industria haformado a empresas globales que prestan sus servicios en una serie de países y con altosestándares de servicio.Así mismo se han incorporado nuevos proveedores de servicios, como por ejemplo todo lo quetiene que ver con la sustentabilidad en los proyectos, de la mano a la tendencia mundial delcuidado y preservación de los ambientes naturales.

Actores en proyectosDentro de los proyectos inmobiliarios existen varios actores que intervienen en su ejecución. Porlo general entre más grande sea un proyecto, mayor es el número de personas involucradas ymás se profesionaliza la estructura de operación.En la siguiente gráfica actores de proyectos podras conocer su rol dentro del plan de la industriainmobiliario.Características de un desarrolladorUn desarrollador inmobiliario (developer) es un coordinador de actividades que incluyen desde larenovación de un edificio hasta el desarrollo de un terreno en breña. Además, un desarrolladorpuede estar activo en operaciones inmobiliarias de venta y/o renta, administración de inmuebles,entre otras. El desarrollador es capaz de convertir, mediante su creatividad e innovación, ideasen papel en proyectos inmobiliarios reales. Hoy en día, en México existen pocos programas deestudio que tienen que ver con la formación de un desarrollador inmobiliario; usualmentearquitectos, ingenieros e inclusive corredores complementan sus funciones.

Los desarrolladores exitosos suelen guiarse por su intuición, pero sin dejar atrás su preparaciónen diferentes aspectos para poder ejecutar de forma profesional sus ideas durante todo elproceso de desarrollo de un proyecto. Cabe mencionar que, en la actualidad, una gran parte delos honorarios (fees) que cobra un desarrollador a sus clientes está alineada a los resultadosque generan los mismos proyectos, como figura de incentivos de éxito.

• Entre las principales funciones de un desarrollador están:• Coordinar la planeación integral del proyecto.• Elaborar el plan de negocio, asegurar las fuentes de financiamiento.• Coordinar la estrategia e implementación del sistema de ventas y mercadeo.• Monitorear el avance de la construcción.• Coordinar la etapa final del proyecto y entrega de las unidades a sus compradores.

Características importantes de un desarrollador.Habilidades de liderazgo, en donde su pasión y visión por llevar a la conclusión un proyecto,ayuda a orientar y motivar a cada miembro del equipo de involucrados.Flexibilidad y adaptabilidad al cambio, ya que es importante poder reaccionar rápido ante loscambios y nuevas estrategias que permitan asegurar el cumplimiento de las metas establecidasmediante diferentes rutas.Disciplina y paciencia, para atender los detalles de operación aún en momentos críticos, yesperar que los resultados se manifiesten.Habilidades de mercadotecnia y finanzas. Durante el desarrollo del proyecto jamás descuidarel mercado al que está orientado. El control del plan financiero y sus métricos se vuelve unatarea crítica.De forma general, para ser desarrollador hay que reunir una serie de elementos que tambiéncaracterizan a un emprendedor, entre las que destaca la habilidad de reunir talentos dediferentes áreas profesionales para hacer que las cosas sucedan. Al encontrarse enocasiones bajo una intensa presión y un alto grado de incertidumbre, el desarrollador debetransmitir a sus clientes y equipo de trabajo, confianza y una clara visión del resultado esperadoen términos de calidad y rentabilidad.1.2 Capital institucionalFuentes de financiamientoA todo individuo que posee el capital necesario para invertir en un proyecto inmobiliario puedeconsiderarse como candidato para ser inversionista. Es importante reconocer y entender lasdiferentes alternativas de inversión entre las que este grupo puede elegir, que varían en términosde riesgo y rendimiento. Se puede decir que un proyecto inmobiliario representa una buenaalternativa de inversión que además ayuda a balancear un portafolio de inversiones.Revisa en el siguiente gráfico las opciones de inversión.

En la actualidad existen diferentes alternativas para el fondeo de un proyecto inmobiliario. Entrelas más comunes se encuentran:

• Los fondos de inversión institucional• Los fideicomisos inmobiliarios• Los llamados family-offices• Los inversionistas individuales• Las instituciones bancarias• Otras fuentes

Estos recursos se catalogan como capital, deuda o una combinación de éstos.Los inversionistas de un proyecto inmobiliario son pieza fundamental. Es muy importanteseleccionar el perfil objetivo y procurar alinear sus intereses con el plan de desarrollo delproyecto. Por lo tanto, debemos reunir las expectativas de cada parte involucrada de forma claray documentarlas en un apartado dentro del plan de negocios, que será descrito en el Capítulo 3.Otras fuentes de financiamientoPreventa. A diferencia de los países desarrollados en donde opera una gran parte del fondeo através de apalancamiento bancario y en donde la utilización del dinero de los clientes esrestringido durante la obra, en los países en desarrollo existe otra fuente importante de recursospor medio de lo que se conoce como las preventas. Estos recursos, que proveen los clientesdurante el desarrollo del proyecto, son utilizados para fondear gran parte del proyecto mismo.Con el cuidado y concentración de los anticipos aplicados a acciones financieras de laspreventas disminuye proporcionalmente el capital a aportar por parte de los inversionistas y, porlo mismo y en la medida que no se afecte significativamente el margen de ganancia,generalmente aumenta el rendimiento sobre el capital y la tasa interna de retorno.Apalancamiento bancario. Actualmente, y con el fin de lograr mejores tasas de rentabilidad enlos proyectos, se utiliza la deuda bancaria, comúnmente llamado apalancamiento bancario.La mayoría de los préstamos de instituciones bancarias suelen ofrecer el capital a tasas deinterés menores a las que busca el socio inversionista de un proyecto, además de permitir que sucapital esté disponible para ser utilizado en más inversiones.

Sin embargo, no debemos descuidar el riesgo que implica obtener un crédito bancario, ya quecomúnmente el banco solicita una serie de requisitos que el inversionista debe tomar en cuenta.En la mayoría de los casos, tanto el interés como el capital que provienen de un préstamobancario deben ser liquidados al banco antes de que cualquier inversionista pueda obtener deregreso su capital invertido y, en su caso, las utilidades del proyecto. Así mismo, el nivel decobertura y garantías que fija un banco para un préstamo suelen ser altos.El empleo del apalancamiento es una buena alternativa a considerar para fondear un proyectosiempre y cuando la tasa esperada de retorno de la inversión (TIR) sea mayor al costo de pedirprestado (tasa de interés).

Por último, y como ventaja adicional de usar el crédito bancario, es que los costos delfinanciamiento generalmente son deducibles de impuestos.Plusvalía. Otro concepto importante a considerar en los rendimientos de una inversióninmobiliaria es lo que se refiere como “plusvalía”, que es el incremento de valor en el tiempo queadquiere un bien raíz y que va en función a una serie de variables según su mercado. Enalgunos casos la plusvalía se da de manera importante.

1.3 Proyectos inmobiliariosDefiniciónUn proyecto se puede definir como un conjunto de acciones temporales que se someten a unaplaneación en tres niveles: gerencial, administrativa-financiera y de operación, que son dirigidosa generar un producto o servicio.

Cuando se liga a un proyecto de desarrollo inmobiliario, se refiere al conjunto de tareas quetienen como fin concluir un inmueble con sus diferentes componentes.En el método que se presenta en este eBook se resume el proceso para llevar a cabo unproyecto en cuatro (4) etapas fundamentales: factibilidad, planeación, desarrollo yoperación.Clases de proyectosLos proyectos inmobiliarios son muy variados en cuanto al tipo de espacios, tamaño, destino,etc., pero en general los podemos clasificar como:A. OficinasB. ComercioC. ResidencialD. Usos mixtosE. Otras clasesEn la gráfica siguiente encontrarás las características de los esquemas inmobiliarios.

RECURSOS

Fotografías del sitio oficial de Trump OrganizationFotografías del sitio oficial de The Related Group.

Principales riesgos de un desarrolloEn el desarrollo de proyectos inmobiliarios se corren riesgos que en ocasiones pueden impactarseriamente los márgenes de ganancia.Los siguientes son riesgos potenciales de cualquier desarrollo inmobiliario que debemosadministrar y controlar en todo momento:

Factores críticos de un desarrolloUbicaciónAl hablar de bienes raíces, mucho se escucha sobre el término de ubicación. No podemos dejarde mencionarlo ya que en la mayoría de los casos pudiera ser el atributo más importante de unproyecto. Su principal característica es que no puede ser modificado, además de ser inamovible.Generalmente, la ubicación determina las particularidades del proyecto que debe serdesarrollado sobre un predio. En el capítulo de factibilidad veremos cómo la ubicación de un sitioen particular incluye una serie de factores tales como los lineamientos normativos, así como laspreferencias del mercado.Cada segmento del mercado atribuye una buena ubicación según sus preferencias. Por ejemploa las familias les pudiera ser atractivo vivir cerca de colegios o de una zona comercial y deservicios. En cambio, a una empresa le pudiera ser más útil estar cerca de sus clientes oproveedores.Por lo tanto, al decidir dónde ubicar un proyecto es importante evaluar toda una serie de factoresy posibilidades.

Edificabilidad de un predioUna variable clave a evaluar en la selección de un predio es la capacidad de edificación delmismo. Es decir, la cantidad de metros cuadrados que se pueden edificar (normado por la cartaUrbana de cada municipio y análisis previo de los componentes, ver Leyes y reglamentos enCapítulo 2). Por lo tanto, al evaluar alternativas de posibles terrenos para comprar es importanteobtener el precio del terreno en función a los metros cuadrados edificables. Aunque esto parezcaevidente hoy en día hay quienes no consideran esta importante variable al momento de evaluarun terreno. Esta característica no se debe medir aisladamente de otras tales como lasrestricciones de altura, remetimientos, etc.; es recomendable realizar un estudio arquitectónicopor medio de un profesional que considere estos factores antes de decidir la compra.Capacidad de captar recursosLos proyectos inmobiliarios son sumamente intensivos en el capital que requieren. Dentro de lashabilidades de gestión es relevante contar con la capacidad de procurar estos recursos dediferentes fuentes de terceros, según las circunstancias de cada proyecto. Para este fin esnecesario estructurar con profesionalismo cada caso e integrar las justificaciones de la inversióncon sustentos de mercado, estudios económicos y del sitio, etc.Habilidad de diferenciaciónEn la actualidad, existen entre las empresas de desarrollo similitudes en las formas de actuar enel mercado. Suelen contratar a las mismas empresas de especialistas, construyen de la mismamanera, y muestran los productos de forma similar. Hoy más que nunca es importante ladiferenciación y tener un enfoque de mercado que permita a la empresa posicionar mejor suproducto.Una buena referencia que indica cómo diferenciarse de los competidores es el libro Océano azul,de W. Chan Kim. En él se ejemplifican empresas que han creado sus propios mercados en áreas

que no han sido explotadas, generando oportunidades de crecimiento rentable y sostenido alargo plazo. Se trata de dejar a un lado la competencia destructiva (guerra de precios,desacreditación, copia de productos, etc.) y dar cabida a la innovación para generar nuevosespacios en los mercados actuales.

Manejo del flujo de efectivoPara el éxito en la rentabilidad de cualquier proyecto inmobiliario, es necesaria una buenagestión del flujo de efectivo, pues su correcto control produce un fuerte impacto en las medidasde rentabilidad: TIR (IRR) y VPN (NPV) (estas se explicarán más adelante). En este sentido, esrecomendable que los ingresos que se obtengan por ventas o rentas (en su caso) se efectúenmediante el intercambio de efectivo, y no solo con algún documento de separación.De igual manera, es fundamental mantener una cartera sana (cobranza) mediante una gestiónperiódica de la misma, y en la mayoría de los casos, para el capital de trabajo, es preferibleemplear una línea de crédito bancaria en lugar de recurrir al capital de los socios. Esto se debe aque, frecuentemente, el retorno esperado por los socios del proyecto es superior a la tasa deinterés que pretende una institución bancaria en un préstamo. Hay que considerar que elapalancamiento financiero, generalmente tiene una implicación positiva en las medidas derentabilidad.

Conclusión del capítulo 1En este capítulo se revisaron aspectos generales de un proyecto de desarrollo inmobiliario, unaesfera que demanda cada vez mayor especialización de los diversos actores involucrados:inversionistas, empresas y profesionistas dedicados a la industria, y los usuarios finales.La especialización en las fuentes de financiamiento y movimiento de capitales son factores claveque, junto con la aparición de los REITs, consolidaron el gran atractivo de la industria inmobiliaria.En el centro de la operación se encuentra el desarrollador, una empresa, equipo de personas oindividuo que debe conceptualizar, crear y ejecutar un proyecto que desafíe riesgos deplaneación, de índole comercial y financiera, de programación, de control de calidad y deresolución de disputas al interior del equipo de trabajo.

Actividades del capítulo 1Ejercicio integrador 1

Recursos del capítulo 1ICSC, International Council of Shopping Centers. Disponible en http://www.icsc.org/NAREIT, The National Association of Real Estate Investment Trusts. Disponible enhttp://www.reit.comULI, The Urban Land Institute. Disponible en http://www.uli.org