Regularização e registro do condomínio novo O processo 1. Expedição do Habite-se (pela construtora/ incorporadora). 2. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis. 3. Elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio. 4. Convocação da primeira Assembléia para eleição de síndico e conselho consultivo. 5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade. 6. Registro do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, juntamente com a Convenção. 7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador). Convenção Em geral, as construtoras já antes de construírem o condomínio, devem registrar uma minuta da convenção do local e do seu regimento interno. Ou seja: mesmo antes de ser ocupado pelos moradores, o lugar já tem suas regras para convivência. Claro que os condôminos podem - e em muitos casos devem - alterar esses documentos para que o local de sua moradia reflita suas vontades, como deve ser. Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a redação. Para aprová-la e torná-la obrigatória para todos, é preciso a assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio. (Depois de instituído o condomínio, com sua Convenção original aprovada e registrada toda e qualquer alteração depende de 2/3 do total dos condôminos aprovarem, sendo que esses 2/3 devem ser adimplentes; A construtora responde pelas unidades ainda não entregues, ou seja, ela provavelmente terá a maioria dos votos na assembleia; ela é responsável pelos já construídos e ainda não entregues.) Não é necessário convocar assembleia para colher as assinaturas ou ratificar a decisão, quando se realiza pela primeira vez a Convenção. Para mudanças posteriores em seu texto, é preciso aprovação de titulares de 2/3 das frações ideais, em Assembléia
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A convenção condominial é o instrumento que constitui a compropriedade
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Regularização e registro do condomínio novoO processo
1. Expedição do Habite-se (pela construtora/ incorporadora).
2. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis.
3. Elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das
frações ideais do condomínio.
4. Convocação da primeira Assembléia para eleição de síndico e conselho consultivo.
5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.
6. Registro do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, juntamente com a
Convenção.
7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é
necessária para o condomínio ser empregador).
Convenção Em geral, as construtoras já antes de construírem o condomínio, devem registrar uma
minuta da convenção do local e do seu regimento interno. Ou seja: mesmo antes de ser
ocupado pelos moradores, o lugar já tem suas regras para convivência. Claro que os
condôminos podem - e em muitos casos devem - alterar esses documentos para que o
local de sua moradia reflita suas vontades, como deve ser.
Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio
de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a redação.
Para aprová-la e torná-la obrigatória para todos, é preciso a assinatura de titulares de 2/3
das frações ideais do condomínio.(Depois de instituído o condomínio, com sua Convenção
original aprovada e registrada toda e qualquer alteração depende de 2/3 do total dos
condôminos aprovarem, sendo que esses 2/3 devem ser adimplentes; A construtora
responde pelas unidades ainda não entregues, ou seja, ela provavelmente terá a maioria
dos votos na assembleia; ela é responsável pelos já construídos e ainda não entregues.)
Não é necessário convocar assembleia para colher as assinaturas ou ratificar a decisão,
quando se realiza pela primeira vez a Convenção.
Para mudanças posteriores em seu texto, é preciso aprovação de titulares de 2/3 das
frações ideais, em Assembléia
1a. Assembleia
Normalmente é convocada pela construtora/ incorporadora.
Elege-se o primeiro síndico, definindo previamente sua remuneração caso o mesmo
venha a ser remunerado por isto.
Elege-se o conselho consultivo.
Somente com a minuta da Convenção pronta, contendo as assinaturas de 2/3 dos
proprietários titulares das unidades, é que se pode regularizar o condomínio junto
ao Registro de Imóveis.
Desmembramento do IPTU
Quando a construtora ergue um prédio ou um "condomínio horizontal", o IPTU é único,
pago pela totalidade do terreno. Após a obtenção do "Habite-se", registro da Convenção e
realização da 1a. Assembléia, é necessário solicitar à prefeitura o desmembramento do
IPTU, para ser cobrado de cada unidade, de acordo com a fração ideal correspondente.
Ainda assim, será mantido um IPTU comum, referente às áreas comuns do condomínio,
como garagens, jardim e outros (despesa ordinária).
Registro
1. O condomínio só pode ser ocupado após a prefeitura expedir o Habite-se. Este é um
documento fornecido à construtora/incorporadora, em que se autoriza a ocupação e uso
de edifício recém-concluído.
2. Deve ser feito o registro das escrituras definitivas das unidades, no Cartório de Registro
de Imóveis.
3. Inscrição do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, com a respectiva
Convenção.
CNPJ É o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica. O condomínio precisa desse registro porque,
apesar de não pagar imposto de renda (é associação sem fins lucrativos), vai reter
imposto de renda dos funcionários na fonte.
Realizando a inscrição no CNPJ, o condomínio automaticamente estará se registrando no
INSS como empregador.
1a. taxa condominal
É Lei: Taxas condominiais só podem ser cobradas a partir da entrega das chaves,
que só pode ser realizada após a expedição do Habite-se.
O Habite-se é um documento fornecido à construtora/incorporadora pelo poder municipal,
em que se autoriza a ocupação e uso de edifício recém-concluído.
É ilegal também a isenção de pagamento de taxa condominial para as unidades
vazias, ainda não vendidas pela construtora/incorporadora.
Cuidados em Assembléias de Condomínio
CONVOCAÇÃO
(1) todos os condôminos devem ser convocados;
(2) definir no edital de convocação quais os assuntos que serão debatidos.
Sobre a convocação de todos os condôminos, existe previsão expressa em lei, é o Artigo 1.354 do Código Civil Brasileiro, que diz: “a assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”.
Embora a lei não determine a forma de convocação, é aconselhável que a convocação seja feita por escrito e que seja colhida alguma prova de seu recebimento, embora o Art. 1.334 III do Código Civil dê liberdade para que a convenção determine tais condições.
O único item que permite a discussão de vários assuntos de interesse do condomínio, seja ele envolvendo despesas ou normas que restrinjam direitos, é, ao nosso ver, o item “aprovação/alteração de convenção”
QUORUM
Quorum é o número mínimo de votos exigido por lei ou convenção para a aprovação de determinado assunto. Matérias como alteração de convenção, alguns tipos de obras, construção de novo pavimento, alteração de destinação, destituição do síndico, dentre outras, têm quorum fixado pela Lei.
Também é importante que diferenciemos os termos “maioria simples” e “maioria absoluta”:
“... analisemos o significado da expressão “maioria absoluta”. Maioria absoluta representa mais da metade de todos os votos do condomínio. Por outro lado, maioria simples consiste em mais da metade dos votos dos condôminos presentes à assembléia. As expressões não são sinônimas, o legislador sempre busca expressar uma idéia sem o emprego de sinonímia, essa é a regra expressa no Art. 11, II, “b” da Lei Complementar Federal n° 95.” (JUNQUEIRA, 2007).
Quando possível, também sugerimos que se inclua no edital de convocação o quorum respectivo de deliberação de cada item de pauta, essa medida permite que os condôminos tenham noção de que as suas ausências impedirão a aprovação de uma matéria relevante.
A seguir, relacionamos as matérias que possuem forma de aprovação fixada pela Lei (assunto, fundamentação legal e quorum, respectivamente).
Aplicação de multa de até 5 quotas por descumprimento de deveres condominiais – Art. 1.336 § 2° do CCB – 2/3 dos votos (OBS¹: essa multa não pode ser aplicada se o dever descumprido é o do pagamento de quotas; OBS²: essa multa pode ser aplicada mesmo se não houver previsão na convenção);
Aplicação de multa de até 5 quotas por descumprimento reiterado de deveres condominiais – Art. 1.337 caput do CCB – ¾ dos votos (OBS¹: essa deliberação só pode ocorrer se a convenção estipular o critério de reiteração, uma vez que o Código não o faz);
Aplicação de multa de 10 quotas por descumprimento reiterado de deveres condominiais e que gere incompatibilidade de convivência com os demais – Art. 1.337 Parágrafo único do CCB – ¾ dos votos (OBS¹: essa deliberação só pode ocorrer se a convenção estipular o critério de reiteração, uma vez que o Código não o faz; OBS²: o valor de 10 quotas não pode ser diminuído, afinal, se a assembléia reduzir o valor, ao nosso ver, fica claro que a conduta não era tão insuportável a ponto de causar incompatibilidade de convivência);
Como mencionado, as multas por reiterado descumprimento de 5 e 10 quotas não são aplicáveis sem previsão expressa da convenção. Isso se deve não só pela falta de definição da reiteração (número de transgressões em determinado período de tempo), mas, principalmente pela obrigação legal da convenção prever todas as sanções a que os condôminos estão sujeitos, por força do Artigo 1.334 IV do Código. Em outras palavras, se a convenção não prevê a penalidade não pode ser aplicada. Com exceção da multa prevista no Art. 1.336 § 2°, onde o legislador teve o cuidado de permitir a sua aplicação, ainda que a convenção fosse omissa.
Outro detalhe importante é o termo “anti-social”. Anti-social significa o que é contrário a sociedade. Quando associado a uma pessoa, anti-social seria aquela que transgride as normas de determinado lugar ou tempo, portanto, ao inserirmos esse significado em matéria de condomínio edilício, obtemos o seguinte conceito: conduta anti-social é toda aquela que transgride as normas internas do condomínio criadas pela Convenção, Regimento Interno ou Assembléia. Toda conduta anti-social é punível, mas somente a que for reiterada e gerar
incompatibilidade de convivência é que será punível pela multa de 10 quotas prevista no Parágrafo único do Art. 1.337. Por isso destacamos a necessidade de tratamento adequado do assunto na convenção do condomínio.
Realização de obras voluptuárias – Art. 1.341 I c/c Art. 96 § 1° do CCB – 2/3 dos votos (OBS¹: o Código Civil expressa que: “são voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor”; OBS²: exemplos desses tipos de obras seriam as construções de uma quadra esportiva ou de uma piscina);
Realização de obras úteis – Art. 1.341 II c/c Art. 96 § 2° do CCB - maioria absoluta (OBS¹: o Código Civil expressa que: “são úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem” ; OBS²: um exemplo dessa obra seria a instalação de um portão de garagem eletrônico no lugar de um mecânico);
Realização de obras necessárias e que importem em despesas excessivas – Art. 1.341 § 3° c/c Art. 96 § 3° do CCB – maioria simples em 2ª convocação (OBS¹: o Código Civil não fixa quorum algum para esta deliberação, o que nos remete à regra geral do Art. 1.352 e 1.353; OBS²: em nossa opinião, a convenção não pode fixar um quorum mais rígido para essa votação, devido à essencialidade da obra; OBS³: o Código Civil expressa que: “são necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”; OBS4: por exemplo, seriam obras necessárias as de reforma de fachada ou telhado que ameace ruína);
Realização de obras de acréscimo em partes comuns – Art. 1.342 do CCB – 2/3 dos votos (OBS¹: a ampliação da área da garagem seria um exemplo desse tipo de obra);
É importante deixar claro que a classificação de uma obra como necessária, útil, voluptuária ou de acréscimo tem espaço para inúmeras interpretações. Deve-se sempre analisar o caso concreto antes de se tirar conclusões definitivas quanto à natureza da obra.
Selecionamos alguns julgados do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro que demonstram a dificuldade na classificação das obras:
“CONDOMÍNIO - COBRANÇA DE COTAS EXTRAORDINÁRIAS - ELEVADORES COM MAIS DE CINQUENTA ANOS DE USO REFORMA - OBRA ÚTIL E NECESSÁRIA - APROVAÇÃO POR MAIORIA DOS CONDÔMINOS (Artigo 1.341, II, do Código Civil vigente).A reforma de elevadores com mais de 50 (cinqüenta) anos de uso não pode ser considerada voluptuária e sua aprovação por maioria em Assembléia Geral obriga a todos condôminos no pagamento das respectivas cotas extraordinárias. Recurso improvido”. (TJ/RJ, 7ª Câmara Cível, Apelação Cível 2007.001.38066, rel. Des. JOSE GERALDO ANTONIO, j. 25/07/2007)
“CIVIL. SUMÁRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. DECLARATÓRIA DE NULIDADE. Deliberação de AGE que acatou parecer jurídico e concluiu pela natureza voluptuária de obra de aquecimento de piscina, considerando prejudicado o tema da ordem do dia pelo não comparecimento da totalidade dos condôminos. Rejeição da obra em AGE posterior, por maioria absoluta de votos. Pretensão de condômino em anular a deliberação, por entender que a obra é útil e não voluptuária, com pleito de que seja declarada, incidentalmente, essa natureza jurídica. Deliberação soberana sem qualquer vicio, impossibilidade de sua modificação pelo órgão de justiça, sentença de improcedência incensurável, improvimento ao recurso que pretendia revertê-Ia. Unânime”. (TJ/RJ, 3ª Câmara Cível, Apelação Cível 2005.001.18518, rel. Des. MURILO ANDRADE DE CARVALHO, j. 17/01/2006)
“CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONDOMÍNIO. COTAS EXTRAS. OBRAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS, APROVADAS EM AGE, POSTERIORMENTE À SUA REALIZAÇÃO, POR MAIORIA DE VOTOS. INEXISTÊNCIA DE IRREGULARIDADE. A alegação de que teriam sido voluptuárias depende de prova pericial, não produzida. Interpretação dos artigos 1.315, 1.341 e parágrafos do Código Civil. O condômino responde pelos encargos aprovados em assembléia, ainda que ausente ou tenha sido vencido na votação. Sentença correta. Apelação improvida”. (TJ/RJ, 7ª Câmara Cível, Apelação Cível 2005.001.17010, rel. Des. CARLOS C. LAVIGNE DE LEMOS, j. 16/11/2005)
Aprovação da convenção do condomínio – Art. 1.333 caput do CCB – 2/3 dos votos, obrigatoriamente proporcionais às frações ideais (OBS¹: essa é a forma de aprovação da primeira convenção do condomínio, por isso os votos deverão ser proporcionais às frações ideais, conforme o Parágrafo único do Art. 1.352);
Alteração da convenção do condomínio – Art. 1.351 1ª parte do CCB – 2/3 dos votos;
A alteração da forma de rateio das despesas do condomínio também deve respeitar esse quorum, uma vez que cabe à convenção determinar a forma de contribuição para as despesas do condomínio (Art. 1.334, I do Código Civil). No Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, o acórdão a seguir adotou a mesma interpretação:
“ACÃO DE COBRANÇA. COTAS DE RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE QUORUM DE 2/3 EM ASSEMBLÉIA PARA ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO. NULIDADE. Ao contrário do que alega o Condomínio, a decisão tomada para o rateio das despesas do orçamento anual vai contra o que determina a Convenção, configurando alteração, sendo assim o quorum da Assembléia para alteração de Convenção foi desrespeitado, ensejando nulidade, pois não alcançou dois terços dos condôminos.Sentença que se mantém”. (TJ/RJ, 13ª Câmara Cível, Apelação Cível 2007.001.08548, rel. Des. LINDOLPHO MORAIS MARINHO, j. 08/08/2007)
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça também já decidiu da mesma forma:
“AgRg no Ag 420775 / SP
Relator Ministro ARI PARGENDLER
DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO, SEGUNDO A FRAÇÃO IDEAL DE CADA UNIDADE AUTÔNOMA, FIXADO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO.
O critério de rateio das despesas condominiais fixado na Convenção de Condomínio somente pode ser alterado em assembléia se respeitado o quorum mínimo previsto no artigo 25, parágrafo único, da Lei nº 4.591, de 1964. Agravo regimental não provido.”
Por outro lado, a 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro aplicou interpretação diversa no julgamento da Apelação Cível nº 61.538/2007, cuja ementa reproduzimos:
“DECLARATÓRIA. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO NO QUE SE REFERE APENAS AO RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. QUORUM. MAIORIA SIMPLES. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE DOS AUTORES-APELANTES. SENTENÇA CORRETA. IMPROVIMENTO DO RECURSO.” (TJ/RJ, 1ª Câmara Cível, Apelação Cível 2007.001.61538, rel. Des. MALDONADO DE CARVALHO, j. 11/12/2007)
Particularmente, concordamos com o acórdão fluminense, todavia, se o texto da convenção precisa ser mudado para que a forma de rateio de despesas seja modificada, recomendamos que a aprovação em assembléia se dê por 2/3 dos votos de todos os condôminos.
Aprovação ou alteração do Regimento/Regulamento Interno – Art. 1.334 V do CCB – 2/3 dos votos, mas a convenção pode fixar quorum diferente (OBS¹: Enunciado 248 da Jornada de Direito Civil da Justiça Federal);
Sobre o Regimento Interno, há necessidade de algumas considerações. Como mencionado, no que tange as normas internas do condomínio, não há uniformidade entre os entendimentos da doutrina e da jurisprudência. A grande maioria entende que Regimento Interno e Regulamento Interno seriam a mesma coisa, e quando o Código Civil determinou que o Regimento Interno deve fazer parte da convenção (Art. 1334, V), a maioria sustentou que a própria convenção poderia fixar um quorum diferenciado (menos rígido) para a alteração do Regimento, não sendo
obrigatoriamente 2/3 (conforme consta até do Enunciado 248 da Jornada de Direito Civil da Justiça Federal, que embora não tenha força de súmula, trata-se de respeitável referência). Concordamos com este entendimento, considerando que o Art. 1351 foi alterado pela Lei federal ordinária n° 10.931, que, por sua vez, excluiu a alteração do regimento interno por 2/3 dos condôminos.
Mas aí chegamos a um impasse: os Cartórios de Registros de Imóveis somente registram Convenções inteiro teor, e geralmente se recusam a registrar Regimentos Internos em separado, e se o Regimento Interno não é registrável, seria ele oponível a terceiros? E mais, se o Regimento estiver no corpo da Convenção, pode o RGI fazer o registro sem a assinatura de 2/3 dos proprietários?
Não nos alongaremos nesse assunto específico, temendo nos afastar do tema, contudo, a presença dessas questões nos leva a ponderar a oponibilidade a terceiros das normas internas de condomínio criadas por uma convenção/regimento não registrado em cartório de imóveis. Mas, respondendo às questões do parágrafo anterior: o registrador imobiliário está correto em recusar o registro de Regimentos/Regulamentos em separado ou que, mesmo inclusos na convenção, não possuam aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos. A conduta do registrador não está incorreta e também não gerará prejuízo aos condomínios, isso porque um Regulamento Interno não deve conter disposições que afetem diretamente os direitos reais dos condôminos, mas tão somente regras de conduta ou detalhes do cotidiano da comunidade que não têm a necessidade de produzir efeitos erga omnes.
Finalizamos com um exemplo: o direito uso concedido a um proprietário sobre laje adjacente a seu apartamento de cobertura deve estar contido na convenção para que esta possa ser registrada em cartório de registro de imóveis e, conseqüentemente, gerar efeitos contra terceiros.
Construção de outro pavimento ou edifício ou novas unidades imobiliárias – Art. 1.343 do CCB – unanimidade (OBS¹: esse é um assunto que afeta a todos, demandando recálculo das frações ideais adquiridas; OBS²: em nossa opinião, não há como impedir um condômino, mesmo inadimplente, de votar em matéria deste tipo);
Alteração da destinação do edifício ou da unidade – Art. 1.351 2ª parte do CCB – unanimidade (OBS¹: essa deliberação se limita à alteração da qualificação do edifício/unidade como residencial, não residencial ou misto, ao nosso ver, não é o quorum adequado para alteração da finalidade de determinada área comum);
Alteração de fachada – Art. 10 § 2° da Lei n° 4.591 – unanimidade (OBS¹: embora acreditemos na revogação tácita do referido dispositivo pelo Código Civil, consideramos temerária a aprovação de modificação de fachada por quorum menor que o da unanimidade).
Eleição do síndico e conselho fiscal – Art. 1.347 e 1.356 do CCB, respectivamente – maioria simples em 2ª convocação (OBS¹: o Código Civil não fixa quorum algum para esta deliberação, o que nos remete à regra geral do Art. 1.352 e 1.353; OBS²: em nossa opinião, a convenção não pode fixar um quorum mais rígido para essa votação, sob pena de não se eleger nenhum síndico);
Destituição do síndico em Assembléia de transferência de poderes – Art. 1.349 c/c Art. 1.348 § 2° do CCB – maioria absoluta (OBS¹: recomendamos a leitura de nosso trabalho “Destituição de síndico de condomínio edilício”, JUNQUEIRA, 2007).
4. DIREITO DE DEFESA EM ASSEMBLÉIA E PARTICIPAÇÃO DO INADIMPLENTE.
O direito fundamental de defesa. O Art. 5°, LV da Constituição prevê a obrigação de se conceder de o direito de ampla defesa a qualquer cidadão que for acusado em processo judicial ou administrativo, inclusive na aplicação de penalidades à condôminos ou ocupantes. A norma mencionada determina que: “aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral são assegurados o contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes”.
Muito embora os direitos fundamentais tenham sido inicialmente concebidos para proteger o indivíduo do poder de império do Estado. Acreditamos ser hoje pacífico o entendimento de que
os direitos fundamentais também são oponíveis entre particulares (a chamada eficácia horizontal dos direitos fundamentais).
Sendo assim, nos condomínios, o presidente da AG deve permitir ao condômino ou ocupante a apresentação de sua defesa. Para garantir que o condomínio não irá prejudicar o direito do acusado, recomendamos que, nas deliberações que envolvem punições, se inclua “defesa do condômino/ocupante” como item de pauta no edital de convocação da AG, para deixar clara a oportunidade de defesa do acusado.
Ressaltamos a necessidade de tratamento adequado na convenção do condomínio, concedendo mecanismos aos condôminos para que possam recorrer à assembléia contra decisões que lhes afetem. Tal providência representa um grande passo para o condomínio, na medida em que favorece a resolução de divergências internas sem intervenção judicial.
Também demanda cautela a questão do condômino inadimplente não poder votar ou, sequer, participar de assembléias de condomínio. Conforme preceitua o Código Civil: “Art. 1.335. São direitos do condômino: (...) III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite” (grifo nosso). Não se deve confundir o condômino isento da participar no rateio das despesas, que tem direito a voto, com o condômino inadimplente, que não tem direito (Apelação Cível n° 2007.001.22424 julgada pela 4ª Câmara Cível do TJ/RJ).
Diferente da antiga lei de condomínios, o Código Civil garante sérias restrições ao condômino inadimplente. Tendo em vista que a multa pelo não pagamento da quota de condomínio em seu vencimento sofreu forte redução (o Art. 12 § 3º da Lei nº 4.591 permitia aplicação de multa de até 20%, mas o Art. 1.336 § 1º do Código Civil limitou a multa para até 2%), claramente o legislador concedeu outros meios para que o condomínio pudesse evitar e punir a inadimplência.
Além da possibilidade fixação de juros moratórios em índice superior a 1% ao mês (Art. 1.336, § 1º) e aplicação de multa de até cinco quotas por atrasos reiterados (Art. 1.337, caput), o Código Civil permitiu que o inadimplente fosse proibido de participar e votar em assembléias. Não se trata de um tratamento abusivo, mas tão somente um tratamento proporcional ao descumprimento do dever do condômino. Afinal, se o condômino dá “as costas” para o condomínio não pagando sua contribuição, ele abdica da sua participação em assembléias. Lembrando que o inadimplente deve ser convocado, mas não poderá participar ou votar.
O inadimplente terá ciência do que foi deliberado mediante comunicação da administração ou por meio de consulta ao livro de atas de assembléia.
É importante destacar a hipótese de um condômino ou morador inadimplente que faz um acordo de parcelamento de débito com o condomínio. A realização de uma acordo de parcelamento de débito não desqualifica a condição de inadimplente do devedor, todavia, salvo disposição em contrário na convenção ou no termo do acordo (neste último caso, somente se a convenção for omissa), suspende todas as penalidades aplicáveis ao inadimplemento. Sobre essa questão, selecionamos uma decisão colegiada do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro:
“DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. DIREITO DE VOTO. Ação cautelar com pedido de liminar em que objetivam os autores exercer o direito de voto nas assembléias condominiais, não obstante se encontrem cumprindo acordos administrativos. Fumus boni iuris e periculum in mora presentes. Na hipótese vertente, foi publicado Edital de Convocação para a Assembléia Geral Ordinária do Condomínio-réu, que exigiu, como condição para participação nas eleições de síndico, não se encontrar o condômino com qualquer pendência, inclusive acordos em andamento. Todavia, o condômino que está em dia com as obrigações condominiais, mas cumpre acordo administrativo, o qual está sendo quitado a medida dos vencimentos das respectivas parcelas, não pode ser tido como inadimplente e, por via de conseqüência não pode ser impedido de votar e ser votado em assembléias condominiais. Precedente desta E. Corte. Verba honorária corretamente fixada, em observância aos ditames do § 4º do artigo 20 do CPC, diante das circunstâncias do caso concreto. Pedido procedente. Sentença mantida.
Desprovimento do recurso.” (TJ/RJ, 17ª Câmara Cível, Apelação Cível 2006.001.61830, rel. Des. MARIA INES GASPAR, j. 13/12/2006, grifo nosso).
Em outras palavras, em nossa opinião, ao inadimplente que está cumprindo acordo extrajudicial ou judicial de parcelamento de débitos condominial deve ser concedido direito de participar e votar nas assembléias.
Como mencionado no capítulo anterior, independente da existência de acordo, entendemos que os inadimplentes não podem ser impedidos de votar em certos assuntos que afetem diretamente sua propriedade, que classificamos como “matérias de direito de propriedade stricto sensu”.
Outra questão importante é da harmonia entre o direito do condomínio em restringir o acesso do inadimplente à assembléia e o direito de defesa desse mesmo condômino. Se solicitado, o condomínio deve permitir que o inadimplente se manifeste em assembléia em prol de sua própria defesa.
Recomendamos muita cautela ao punir condôminos que atravessam por dificuldades financeiras, pode ser mais razoável não aplicar algumas penalidades nesses casos. Embora não possam ser consideradas como um abuso de direito, uma vez que não ultrapassam os limites objetivos da lei e, portanto, não indenizáveis, tais penalidades podem ser anuladas dependendo da análise do caso concreto pelo Juiz.
5. CONCLUSÃO.
Por fim, estas são apenas algumas das precauções que o condomínio deve tomar para evitar transtornos futuros com uma anulação judicial de Assembléia. Lembrando que é de suma importância que toda Assembléia seja realizada em um ambiente de cortesia e respeito, uma vez que os excessos, como gritarias e xingamentos, devem ser evitados, pois, podem ser objeto de futuros pedidos de indenização.
E, entendemos que não se deve anular determinada cláusula convencional ou ato do condomínio (obra, multa, etc.) se este não causar um claro desequilíbrio entre os condôminos gerando, necessariamente, dano a alguém. Assim como, também se deve analisar se esse “dano” realmente pode ser considerado como tal, pois, alternativamente, pode-se causar um dano ainda maior aos demais (hipótese de alteração da forma de rateio ou penalidades). Não se pode anular uma AG simplesmente por não respeitar o quorum legal ou outra formalidade, porque a vida em condomínio é, por sua natureza, flexível.
Começando bemEleito síndico, o primeiro passo é tirar o CNPJ do condomínio. Esse documento é necessário
para as próximas etapas. Para obter o CNJP é preciso de:
Ficha a ser baixada e preenchida no site da Receita Federal
Convenção do condomínio registrada em cartório
Ata da assembleia que elegeu o síndico
Ficha de Inscrição Cadastral (FIC – é possível comprá-la em papelarias)
Cópia do CPF do síndico
A emissão do documento demora, em média, de 15 a 20 dias.
Com o CNPJ do condomínio em mãos, é importante que o novo síndico busque uma apólice de
seguros para o local. O responsável tem até 120 dias para fechar esse serviço, mas é
importante que o faça o mais rápido possível. Assim, os condôminos ficam protegidos, pelo
menos, de incêndios, raios e explosões.
Outro item relevante é a contratação de manutenção preventiva desde cedo. Dessa maneira
evita-se o desgaste desnecessário de equipamentos novos, prolongando assim sua vida útil.
Também é importante pedir à prefeitura o desmembramento da cobrança do IPTU das
unidades e à empresa concessionária de água que individualize a medição.
O que a construtora oferece
Em geral, as construtoras já antes de construírem o condomínio, devem registrar uma minuta
da convenção do local e do seu regimento interno. Ou seja: mesmo antes de ser ocupado pelos
moradores, o lugar já tem suas regras para convivência.
Claro que os condôminos podem - e em muitos casos devem - alterar esses documentos para
que o local de sua moradia reflita suas vontades, como deve ser. Uma convenção e um
regimento interno que não estejam alinhados com as características do condomínio e vontades
dos moradores pode gerar grandes dores de cabeça no futuro.
Outro “bônus” oferecido pela construtora é a indicação de uma administradora, que irá ajudar o
síndico a “tocar o barco” do dia a dia. Mesmo assim, é importante solicitar alguns documentos
para a empresa, como:
Capital social, quadro societário e objeto social da empresa
Peça certidões criminais e cíveis dos sócios da empresa, além de certidões negativas no
INSS e de FGTS. Também é possível pedir dados bancários e comerciais da
administradora
Contato de clientes onde a administradora tenha tido experiência de implantar o
condomínio
Veja mais sobre como escolher a administradora aqui
Documentos importantes para o síndicoAo tomar posse do novo condomínio, é importante atentar para os seguintes documentos:
Habite-se (Documento expedido pela prefeitura que garante que a edificação está apta
para moradia);
Alvará de aprovação e execução da construtora;
Alvará para instalação de elevadores;
Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros;
Projetos executivos de instalação: elétrica, de para-raio, paisagismo (se houver);
Mapeamento da rede de telefonia, dados, ventilação mecânica e ar condicionado (em
caso de condomínio comercial);
Manual do proprietário;
Certificado de garantia de equipamentos (como elevadores, interfones, circuitos de tevê,
portões), suas notas ficais e seus manuais técnicos. Vale lembrar da importância de se
manter bem guardados esses documentos para gestões futuras;
Memorial do condomínio
Saiba mais sobre garantias da construtora aqui.
Checagem
Tão importante quanto receber as chaves da unidade é saber se as áreas comuns do
condomínio estão de acordo com o que foi prometido em contrato. Por isso é importante que o
síndico, de posse do memorial do local, cheque com um perito, se a construtora cumpriu seu
papel:
Pintando corretamente todas as paredes;
Oferecendo condição de estacionamento em todas as vagas de garagem;
Equipou áreas comuns (caso esteja em contrato), como playground, área gourmet, sala
de tevê;
A parte elétrica e hidráulica da edificação está ok;
Caso haja reclamações sobre esses itens, é importante contatar a construtora logo, para que a
empresa possa se posicionar e fazer as devidas alterações.
Com a ajuda da administradora
Contando com essa empresa, o síndico deve expor na próxima assembleia:
Custos referentes ao enxoval do condomínio (capachos, carrinhos, tapetes, máquinas
para lavar as áreas comuns, escadas, ferramentas, etc);
Custos referentes aos funcionários (próprios ou terceirizados), produtos de limpeza e de
peças de reposição de iluminação;
Elaboração do cronograma de limpeza do condomínio;
Previsão orçamentária para os próximos meses;
Previsão para Fundo de Reserva;
Possíveis alterações na convenção ou regimento interno do condomínio;
Locais específicos para as vagas de garagem (caso essas sejam indeterminadas);
Certidões de/ para órgãos públicos (RAIS, DIRF, antecedentes criminais de funcionário e
outros)
Homologação de demissão de funcionário
Gerenciamento de receitas do condomínio, como espaços alugados para publicidade,
antenas de telecomunicações e outros.
Algumas questões de rotina - previstas em contrato - não necessitam da autorização do
síndico: emissão do balancete mensal, geração de previsões orçamentárias mensais e
anuais, pagamento de contas de água, luz etc., recolhimento de encargos dos
funcionários.
Como é feita a arrecadação do condomínio As despesas condominiais devem ser divididas entre as unidades, de acordo com as
respectivas frações ideais, ou de acordo o que estiver determinado na convenção.
As despesas são divididas entre ordinárias (de manutenção mensal) e extraordinárias
(obras) - Saiba mais
Todas as despesas devem ser submetidas a aprovação de Assembleia, do seguinte
modo:
- Ordinárias: deve-se elaborar a previsão orçamentária para um ano e submetê-la à
aprovação em Assembleia Ordinaria, que tem realização obrigatória uma vez por ano.
Mudanças neste orçamento, que gerem aumento de taxa condominial ou ajustes
razoáveis entre os destinos de cada verba, devem ser submetidos a Assembleia
Extraordinária.
- Extraordinárias: o Código Civil estabelece votações mínimas necessárias para aprovar
orçamentos de obras de três tipos: necessárias, úteis e voluptuárias. Clique aqui para
consultar o texto.
- O atraso em pagamento de despesas do condomínio (ordinárias ou extraordinárias)
motiva cobrança de multa de até 2%, e os juros que a Convenção dispõe, até o limite legal
de 1% por mês.
A inadimplência é o maior risco às contas do condomínio. Para prevenir, convém
programar o orçamento com alguma folga, levando em conta a média geral de 15% de
inadimplentes, no mercado. Para combater, recomenda-se agilidade na interposição de
ações judiciais de cobrança.
Dicas e orientações sobre o que deve ser entregue pela construtora e suas garantiasSe um sapato novo logo estraga, a loja troca, se uma roupa nova vem furada, devolvemos, se
um carro novo apresenta um defeito, ele volta para a concessionária. Mas, e um condomínio?
Assim como outros bens ele tem uma garantia, mas determinar o responsável por grandes
falhas ou pequenos defeitos não é muito simples e exige uma assessoria técnica. Vale lembrar
que cabe ao condomínio manter a manutenção sempre em dia para não perder seus direitos.
Prazo de validade Por uma junção de determinações do Código Civil, Código de Defesa do Consumidor e
decisões judiciais (jurisprudências) as construtoras devem oferecer uma garantia de, no
mínimo, cinco anosaos compradores. Essa garantia vale para vícios ocultos, ou seja,
problemas que não são aparentes e só são descobertos com o passar dos anos, e vícios
- Verificar e eventualmente trocar os vedantes (courinhos) das torneiras, misturadores de lavatório e
registros de pressão
- Vistoria contra vazamentos por empresa especializada
TELHADOS, CALHAS E RALOS EXTERNOS
- Vistoria antes do período das chuvas (janeiro a março);
CONTRA INCÊNDIO
- Extintores: recarga anual (a cada cinco anos fazer o teste hidrostático)
- Mangueiras:teste hidrostático anual
- Formação e treinamento de brigada de incêndio
- AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) – residencial e comercial: a cada três anos; de
uso misto: dois anos
INSTALAÇÕES DE GÁS
- Recomenda-se um check-up realizado por um profissional
ELEVADORES
- Inspeção anual rigorosa, a cargo do responsável pela conservação
- Relatório de Inspeção Anual (RIA) dos elevadores, assinado pelo engenheiro
PARA-RÁIOS
- É necessária uma verificação anual das condições do aparelho e do aterramento, incluindo
medição ôhmica (resistência do metal), por empresa especializada. A cada 5 anos, revisão completa
do sistema
CAIXAS D'ÁGUA
- É recomendável, quando da ocasião da limpeza semestral ou anual, solicitar uma análise da água.
OCASIONAL CONSELHO- Reuniões emergenciais quando ocorrer algum fato incomum, para analisá-lo, e ver quais serão as providências
PISCINA
- Clarificação e decantação
ELEVADORES
Checar, para garantir, o nível de óleo. Utilizar o elevador com o nível de óleo abaixo do
recomendado pode gerar avarias no eixo da máquina, diminuindo o conforto e aumentando o custo
do reparo
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
- Inspeção profissional e atestado de regularidade
JARDIM
- Além da poda mensal (limpeza galhos, folhas secas, etc.) existe a poda de formação e condução
dos ramos. A poda de limpeza será feita todo mês, já a de formação e condução cada espécie tem
seu tempo a ser respeitado.
- Misturar a terra ao calcário sempre que necessário para afofar a terra
Assembleias de CondomíniosEm condomínio, tudo é decidido a partir das assembleias. Nesses encontros, a comunidade se
junta para decidir a aprovação de contas, a necessidade de uma obra, e até quem será o
próximo síndico do local.
E por ser um momento tão importante na vida em condomínio, as assembleias têm algumas
regras. Desde o momento da convocação até a sua finalização em ata, a reunião tem suas
minúcias.
Ter uma pauta objetiva e enxuta é um dos principais pontos para que tudo corra bem. Mandar informações antecipadamente para os moradores também ajuda a assembleia a transcorrer com tranquilidade.
Convocação de assembleiaForma e o prazo devem ser regulamentados pela Convenção
Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da
Assembleia.
O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio.
Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade.
É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um
não for notificado, a assembleia pode perder a validade.
A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a
"Assuntos gerais", estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos
devem estar explícitos na convocação.
Geralmente as Assembleias são convocadas pelo síndico. Mas a reunião de um quarto
dos condôminos pode gerar uma convocação (ou seja, um quarto das frações ideais, se a
Convenção não estipula a representação por unidade). Neste caso, são necessárias as
assinaturas desta quantidade mínima de condôminos no edital de convocação.
Abaixo, o que diz o Código Civil sobre convocação de assembleias condominiais:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma
prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos
condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o
regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados
para a reunião.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto
dos condôminos.
Iniciando uma Assembleia Presidente da Mesa: é escolhido no início da assembleia. Ele nomeia um secretário para
redigir a ata, e começa a conduzir a reunião.
Não deixe de veirificar o que a Convenção estabelece sobre quem pode compor a mesa.
Não é recomendável o síndico presidir ou secretariar a Assembleia, para não haver
questionamento sobre sua influência nas decisões dos condôminos.
O Presidente da Mesa deve tomar o cuidado para que as atenções não se desviem dos
assuntos especificados no edital de convocação, e para que as votações ocorram dentro
do limite mínimo especificado pela Lei dos condomínios e pela Convenção.
Logo no início da assembleia, o Presidente recolhe as procurações para anexá-las à lista
de presentes.
Lista dos presentes: deve ser preenchida no início da reunião e anexada à ata da
assembleia correspondente, no Livro de Atas do condomínio.
Inadimplentes não pode participar das deliberações da assembleia, nem votar, mesmo
que estejam cumprindo acordo.
O site SíndicoNet oferece gratuitamente modelo de Ata de
assembleia Ordinária e/ouExtraordinária, para download.
Síndico pode presidir Assembleia? Não existe proibição legal. No entanto, não é conveniente que o síndico presida a mesa
da assembleia. Confira abaixo os motivos.
Consulte também a Convenção do seu condomínio a respeito deste assunto.
Na "micro-política" do condomínio, a assembleia representa o Poder Legislativo, e o
síndico, o Poder Executivo.
Ou seja, a assembleia tem a competência de elaborar as normas para o condomínio, e
tomar as decisões mais impactantes, como aprovação de obras (exceto emergenciais e
de baixo custo)
O síndico tem a competência de executar o que é determinado pela assembleia, a ela
prestar contas de sua gestão, e tomar decisões administrativas do dia-a-dia.
Portanto, há interferência entre os poderes locais se o síndico preside a assembleia.
Na verdade, este é um modo de regular as atribuições do síndico, não lhe dando poderes
absolutos.
Do ponto de vista do síndico, também é incoveniente presidir a assembleia, porque assim
ficaria excessivamente exposto às cobranças dos condôminos.
Ao não ocupar a presidência da mesa, o síndico divide mais as responsabilidades pelas
decisões tomadas com os condôminos.
De qualquer modo, é sempre essencial a presença do síndico na assembleia, para
informar aos condôminos sobre o que está sendo feito, e sobre as demandas do
condomínio.
Organização e objetividade garantem reunião rápida e bem sucedidaPreparação dos participantes
A parte anterior à assembleia é o primeiro passo para garantir que o evento transcorra
com organização e tranquilidade. A convocação deve ser feita como manda a convenção
do condomínio – caso contrário, as decisões tomadas pela coletividade podem ser
Podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminosAs assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos
condôminos, geralmente para tratar de assuntos não discutidos na última assembleia ordinária
ou de urgência.
Para que uma assembleia extraordinária seja convocada, é preciso a assinatura do síndico ou
de pelo menos 1/4 dos condôminos. Abaixo, os casos previstos no Novo Código Civil:
AssuntoPrecisa de
assembleia?Votação
Necessária
Obras "necessárias", que conservam o condomínio ou impedem sua deterioração. Ex.: obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento
Depende
Se despesas não forem grandes,
não precisam de aprovação.
Verificar Convenção.
Obras "úteis", que aumentam ou facilitam o uso comum. Ex.: Reforma da guarita, instalação de câmeras.
SimMaioria
simples dos condôminos
Obras "voluptuárias", as que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: quadra, churrasqueira. do jardim
Sim2/3 dos
condôminos
2/3 dos condôminos
Sim2/3 dos
condôminos
Construção de um novo pavimento no edifício
Sim100% dos
condôminos
Mudança da destinação do edifício (de comercial para residencial ou vice-versa, por exemplo)
Sim100% dos
condôminos
Mais sobre obras
Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a não ser que seja necessária à
habitabilidade do condomínio, e de baixo custo.
Obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer condômino, sem autorização
de assembleia, se o síndico não puder ou não quiser agir:
Artigo 1341, § 1o "As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas,
independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento
deste, por qualquer condômino."
Se as despesas para obras necessárias e urgentes forem grandes, será preciso convocar
imediatamente a assembleia, e comunicar a situação:
Artigo 1341, § 2o "Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em
despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a
iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas
excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente
convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos
condôminos."
Obras em partes comuns que são usadas por apenas alguns condôminos devem ser
custeadas apenas por estes:
Art. 1.340. "As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de
alguns deles, incumbem a quem delas se serve."
Síndico e condôminos - mesmo os ausentes - devem acatar as providências regularmente aprovadas
O síndico deve acatar e executar as providências regularmente aprovadas em
assembleias.
Condôminos ausentes de votações ficam submetidos ao que foi decidido, desde que
tenham sido convocados para a assembleia e que o processo tenha ocorrido dentro das
determinações da Convenção e da lei (incluindo procurações).
Uma assembleia pode anular as decisões de uma anterior, desde que respeitado o
quórum e o número de votos para o assunto, delimitados na Convenção ou no Código
Civil.
Decisões tomadas por assembleias que não respeitem as determinações legais ou da
Convenção quanto à convocação e votações podem ser anuladas na Justiça.
Quanto às relações entre síndico e assembleia, assim determina o novo Código Civil:
"Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da
assembleia;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas"
VEJA JURISPRUDENCIA SOBRE O ASSUNTOQuem falta à assembléia tem de acatar decisões tomadas
Faltar assembléia de condôminos significa aceitar o que a maioria resolveu em caso de
reformas. O fato de discordar, posteriormente, com o que foi decidido não exime o morador de
ratear a reforma do prédio e de quitar as taxas condominiais. O entendimento é da 4ª Turma de
Recursos de Criciúma. A Turma manteve, por unanimidade, sentença do juiz Luiz Fernando
Boller, titular do Juizado Especial Cível da Comarca de Tubarão (SC). Cabe recurso.
Paulo Tadeu Farias Primo foi condenado ao pagamento de R$ 2,8 mil ao Edifício Tubarão por
dívida de condomínio e cotas para a reforma do prédio.
O morador alegou, em sua contestação, que na condição de sub-síndico teria direito a pagar
somente a metade do condomínio, além de não ter autorizado a realização de reformas.
Para o juiz, as taxas condominiais possuem a finalidade de restituir aos demais moradores os
valores que eles investiram na manutenção do prédio. E o fato de Paulo Tadeu não ter
autorizado as obras de reforma não o livra de sua obrigação.
A ausência do sub-síndico às assembléias, de acordo com o juiz, representou consentimento
ao que foi decidido pelos demais moradores, sem dizer que a reforma do prédio agregou valor
à sua propriedade.
Paulo Tadeu foi condenado ainda ao pagamento das custas processuais e honorários
advocatícios fixados em 15%.
Quóruns de assembleias de condomíniosTabela com votações mínimas necessárias para cada tipo de votação
Motivo Observação Votação mínima
Aprovação de contas, aumento de taxa condominial e eleição de síndico
Em 1ª convocação, é preciso quórum de metade do todo; em 2ª, quórum livre
Maioria dos presentes
Obras necessáriasAs que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*.
Maioria dos presentesObs.: Se as despesas não forem grandes,
Ex.: pintura ou limpeza da fachada (mantendo-se a mesma cor e padrão) e obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento
não precisam de aprovação*** (saiba mais)
Obras úteis As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*.
Ex.: Reforma da guarita e Individualização dos
hidrômetros
Maioria do todo
Obras voluptuáriasAs que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: piscina.
2/3 do todo
Alterações na Convenção e no Regulamento Interno
--- 2/3 do todo**
Destituição do síndico Assembleia especialmente convocada por 1/4 dos condôminos
Maioria dos presentes
Outros motivosDesde que não exigido quórum especial pela Lei ou pela Convenção, em 1ª convocação, é preciso a presença de metade do todo; em 2ª, quórum livre
Maioria dos presentes
Considerações importantes Quórum: Número necessário de pessoas para votar/aprovar certo tema
Maioria absoluta ou maioria do todo: Leva-se em consideração a totalidade do
condomínio, ou seja todos os condôminos. Necessária para aprovação de obras úteis, que
aumentam ou facilitam o uso da coisa, como reforma de guarita ou individualização de
hidrômetros, por exemplo.
Maioria simples ou maioria dos presentes: Corresponde a 50% mais um dos presentes
em assembleia. Esse quórum elege ou destitui síndico, e aprova orçamento e contas.
2/3 do todo: Refere-se a dois terços de todas as unidades, levando em conta as frações
ideais, caso se aplique. É um quórum aplicado para aprovação de obras voluptuárias e
alteração da convenção.
(*) Definições do dicionário Aurélio
(**) Alterações no Regulamento Interno é um assunto polêmico e a Lei (Código Civil) não
é 100% clara sobre a votação mínima necessária. Veja o que dizem especialistas sobre
qual a votação necessária para alteração do Regulamento Interno
(***) Geralmente, a convenção ou a assembleia decide um valor parâmetro para
destinguiir o valor máximo que não é necessário aprovação. Saiba mais sobre autonomia
do síndico para gastos sem aprovação em assembleia
para entender o que desmotiva os condôminos e como é possível tornar esse evento mais
interessante.
MOTIVOS
As razões para o condômino não participar são variadas:
isenção: prefere não se posicionar sobre determinados assuntos
desinteresse: não participa por pura comodidade ou porque os assuntos em pauta são
pouco relevantes
aprovação: está satisfeito com tudo e confia na administração. Por isso, não vê
necessidade de sua participação.
falta de tempo: não tem tempo para participar ou considera o tempo de duração muito
elevado
uso excessivo de procurações: apesar de ser permitido por Lei, desde que a convenção
não proíba ou determine limites, o uso em excesso de procurações é muito criticado pelos
demais condôminos. Trata-se de uma prática que, se usada de forma abusiva,
compromete (e muito) o objetivo democrático de uma assembleia.
falta de objetividade no tratamento dos assuntos em pauta: Ficar mais de duas horas
falando sobre aspectos nem sempre pertinentes a todos os moradores pode tornar-se um
suplício. “A maioria das pessoas quer esclarecer todos os problemas do condomínio na
assembleia, com cada um defendendo seu ponto de vista, desrespeitando o que foi
definido na pauta”, acredita Sueli Duek. Desta forma, perde-se o foco com questões que
podem ser resolvidas apenas fazendo uma sugestão ou crítica no livro de ocorrências do
prédio, que geralmente fica na portaria.
CONVOCAÇÃOPara a maioria das fontes consultadas para esta reportagem, além do procedimento
convencional de convocação por edital, é aconselhável reforçar o acontecimento por meio de
comunicados no elevador, quadro de avisos e até e-mails. Pode-se solicitar também ao porteiro
ou zelador que ligue para todos os apartamentos uma hora antes da primeira convocação. Dicas para uma convocação bem-sucedida:Em relação ao edital, recomenda-se que este tenha no máximo seis itens em pauta;
as pautas devem ser claras, pertinentes e necessárias;
se achar conveniente, estipular e mencionar tempo máximo de duração (a média costuma
ser de duas horas)
colocar observações como: "A sua presença é indispensável para o bom andamento e
valorização do nosso patrimônio";"Os ausentes, por Lei, deverão acatar com todas as
decisões tomadas".
atente se nesse dia haverá algum jogo de futebol ou qualquer outro evento popular
importante, ou se é próximo de feriado prolongado;
Os assuntos a serem tratados podem ficar expostos em cartazes pela sala de reunião.
As cadeiras podem ser dispostas em um círculo, facilitando a comunicação face-a-face.
Sortear algum brinde de boa qualidade durante a assembleia pode surtir efeito em alguns
casos. Se for o seu, coloque na convocação que haverá essa prática.
Mantenha o material (orçamentos, provisão orçamentária, extratos bancários, fotos de
obras e serviços etc.) organizado e, se possível, mostre aos condôminos por meio de
retro-projetor ou computador, por exemplo, tornando a reunião menos cansativa.
Outra boa medida é levar cópia da Convenção e do Regulamento Interno, para possível
consulta.
Um dia depois da reunião, coloque um cartaz nos elevadores informando os principais
tópicos discutidos e seus resultados, para que todos saibam o que aconteceu na
assembleia. A ata deve ser rigorosamente enviada aos condôminos em até oito dias.
Uso de Procurações em Assembleias de condomíniosO Código Civil, atual Lei dos Condomínios, legitima o uso de procurações em assembleias,
seja qual for o seu propósito: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa condominial, etc.
Além disso, qualquer pessoa capaz pode receber procuração, sem limitação de quantidade.
Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem
apresentadas por um único condômino em assembleia, ou proíbem o síndico de portar
procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio.
Veja o que diz a orientação do Secovi Rio:"O Departamento Jurídico do Secovi Rio entende que a Escritura de Convenção pode impor
algumas regras próprias, como limitar o número de procurações, proibir que pessoas da
administração e seus parentes recebam procuração etc."
O documento deve especificar o objetivo da outorga, ou seja, a sua finalidade, como
representação na assembleia do Condomínio X no dia Y, ou representação em
assembleias do Condomínio X.
O documento também deve designar a extensão dos poderes conferidos, ou seja, se é só
para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para
ambos, etc.
O SíndicoNet disponibiliza um modelo de procuração que pode ser usado como referência
Confira o texto do Código Civil sobre o assunto, e abaixo dele algumas explicações:"Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome,
praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento
particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.
Assuntos delicados também fazem parte da prestação de contas e não podem ser esquecidos,
veja a melhor forma de tratá-los.
Aborde a inadimplência de forma a mostrar quanto está custando ao condomínio, sem
entrar em detalhes sobre situações particulares, isso pode gerar confusão.
Não cite o nome dos devedores, somente o número dos apartamentos.
Aborde também o percentual, quantidade de cotas, valor por unidade e ações tomadas
(cartas de cobrança, cobranças amigáveis e ações judiciais).
Ouça a opinião de todos e tire suas conclusões.
NÃO FOI APROVADO. O QUE FAZER?
Pode acontecer de sua prestação de contas não ser aprovada. Às vezes, um erro de digitação
ou a falta de atenção em algum lançamento pode ocasionar esse incômodo. Saiba como agir
se os condôminos não aprovarem o seu balanço.
Caso o balanço não seja aprovado, uma saída é auditar as contas. Muitos casos
costumam ficar sem aprofundamentos, o que pode gerar problemas com os inadimplentes
no futuro.
Outra solução é esclarecer quais itens ficaram pendentes e solicitar um prazo para que as
explicações sejam feitas. Uma nova assembleia deve ser convocada.
O ideal é que quem fez o balanço consiga dar uma explicação convincente ou, se
realmente houver um erro, o que pode acontecer, consertá-lo.
Persistindo a discordância, sempre usando de bom senso, quem aprova deve avaliar o
teor e o montante envolvido acionando os mecanismos previstos na Convenção do
Condomínio tais como: solicitar esclarecimentos via Conselho Fiscal, via assembleia e,
por último, se for o caso, exigir por meios judiciais uma prestação de contas.
Alteração do Regulamento InternoMudar o regimento interno de um condomínio não é tarefa fácil e sempre gera grandes
discussões nas assembleias, seja pelo tipo de mudança que está envolvida ou pela quantidade
de votos contra e a favor. A representatividade é de extrema importância.
O Código Civil diz, de forma não totalmente clara, que a aprovação necessária deve ser de 2/3
de votos de todos os condôminos. Por isso, este assunto é um pouco polêmico e gera
diferentes interpretações.
Saiba o que dizem os especialistas sobre essa questão:
Giovani Oliveira, Gerente Jurídico do escritório Schneider Advogados Associados, no Rio de
Janeiro
“É necessária a aprovação de 2/3 dos votos de todos os condôminos para alteração do
Regimento Interno, tendo em vista que é o quorum previsto para alteração da Convenção (Art.
1.351 do Código Civil) e o Regimento faz parte da Convenção (Artigo 1.334, V do Código Civil).
Contudo, predomina o entendimento de que a própria convenção pode estabelecer uma forma
de aprovação/alteração menos rígida (Enunciado n° 248 da Jornada de Direito Civil da Justiça
Federal).”
Fernando Fornícola, diretor da Habitacional
“Eis uma questão bastante polêmica, na medida em que, no texto original do Código Civil,
promulgado em 10/01/2002, o artigo 1.351, estabelecia que para a alteração do Regimento
Interno, assim como então previsto para as Convenções Condominiais, o ‘quorum’ exigido era
de 2/3 dos votos dos condôminos. Com a alteração legislativa sofrida pela Lei 10.931 de 2004,
foi suprimido do texto original o regimento interno, dando a entender, portanto, a nosso ver,
que, a vontade atual do legislador é que para a alteração de tal documento (regimento) basta a
maioria simples da assembleia especialmente convocada. Há aqueles que defendem que, na
realidade, o que se deve atender é o ‘quorum’ previsto na Convenção, com o que não
concordamos.”
Paulo Romani, diretor FL
“Artigo 1351 - 2/3 dos votos dos condôminos para alteração da Convenção e Regulamento
Interno.”
João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico Secovi-SP
“A alteração do art. 1.351 do Código Civil, ocasionada pelo art. 58 da Lei n° 10.931/04, suscitou
nova polêmica que somente o tempo se incumbirá de dar completa e pacífica resolução. Trata-
se de saber qual é a representatividade necessária, atualmente, para se alterar o Regimento
Interno de um condomínio edilício:
Código Civil
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração
da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da
aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Há os que entendem que a partir de agora o Regimento poderá ser alterado pelo quorum de
praxe, a saber, maioria simples dos presentes, em segunda chamada (art. 1.353 do Código
Civil), como é o caso do professor Élcio Nacur Rezende:
‘Em 2 de agosto de 2004, a Lei n. 10.931/04 alterou a redação do artigo 1.351, tornando
despiciendo o quorum qualificado de 2/3 (dois terços) para que se modifique as disposições do
Regimento Interno, fazendo-nos crer que a partir de sua entrada em vigor (2 de agosto de
2004) a simples maioria já é suficiente, nos termos do artigo 1.352’. REZENDE, Élcio Nacur.
Condomínio em edifícios. Belo Horizonte : Del Rey, 2005, p. 58.
Todavia, tal não é a nossa interpretação. A supressão do termo ‘regimento interno’ do art.
1.351, com a mantença da redação original do art. 1.334, V, do Código Civil, fez com que
deixasse de ser obrigatória a votação de 2/3 (dois terços) dos condôminos para que se
procedesse a alteração daquela norma, sendo aplicável, desde então, a proporcionalidade de
votos prevista expressamente na Convenção Condominial.
Para tanto, a proporcionalidade da maioria absoluta dos condôminos (50%+ 1 dos condôminos)
é mais que razoável para a medida proposta, pois evita que o Regimento seja engessado pela
rigidez de uma votação de 2/3 (dois terços), bem como afasta a possibilidade da legitimação de
alterações aventureiras, que facilmente virão a lume com a votação de praxe (maioria dos
presentes em segunda chamada – art. 1.353 do Código Civil). Recomenda-se a adoção
proporcionalidade acima quando da elaboração ou alteração das Convenções.
Polêmica surgirá se a Convenção for omissa sobre o pormenor. No caso, entendemos será
mais seguro aplicar, por analogia, a proporcionalidade de 2/3 (dois terços) necessária para
alteração da Convenção (art. 1.351 do Código Civil), tanto mais quando o Regimento fizer parte
da própria Convenção. Portanto, inaplicável na hipótese a votação de praxe.”
Alteração da ConvençãoA atualização da Convenção do condomínio não é obrigatória, mas pode trazer diversas
vantagens para a administração. Entre elas, a principal é a fixação de uma taxa de juros
superior à cobrada atualmente, para poder combater a inadimplência e o déficit de caixa criado
por ela.
O Novo Código Civil diminuiu o teto da multa por atraso em pagamentos de 20% para 2%, no
artigo 1336, porém abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês,
se assim a Convenção do condomínio dispuser:
"Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros
moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até
dois por cento sobre o débito."
A maior dificuldade para mudanças na Convenção é que o Código exige a aprovação de 2/3
dos condôminos, no artigo 1351. Confira abaixo dicas de dois advogados especialistas em
condomínios - Rômulo Gouveia e Ricardo Pereira Ribeiro - sobre as vantagens que a
atualização da Convenção podem trazer para o condomínio, e como efetuá-la.
Vantagens
Segundo o advogado Ricardo Pereira Ribeiro, a atualização da Convenção traz diversos
benefícios: "Além da redução da inadimplência, podemos com a alteração fazer com que os
condôminos participem mais da vida do condomínio, apresentando sugestões para as novas
regras", explica.
Entre outras vantagens estão:
Os juros de mora que podem ser pactuados de 4 a 10% (o ideal seria 0,33% ao dia no
máximo);
A possibilidade de aplicar multa de um até cinco vezes o valor da taxa condominial, no
caso do condômino não cumprir as obrigações legais com o condomínio (inclusive a falta
de pagamento da cota);
A probabilidade do impedimento da venda da garagem a terceiros (que não sejam
condôminos). Sem este item na convenção, em alguns casos o proprietário que desejar
poderá vender a garagem separadamente;
A perspectiva de confeccionar os procedimentos para locação de garagens (para não
locar a não-moradores);
A obrigação de firma reconhecida nas procurações confeccionadas e utilizadas nas
assembleias.
Limite para os juros convencionados
Para o advogado Rômulo Gouveia, a atual legislação não limita os juros: "o artigo 192 da
Constituição Federal inicialmente determinava limites legais de juros, porém foi revogado pela
Emenda Constitucional número 40, de 29 de maio de 2003".
E acrescenta: "O Decreto da Lei da Usura somente foi aplicável até o advento da Constituição
de 1998, que revogou as limitações dos juros de mora"
Como conseguir aprovação de 2/3?
De acordo com o advogado Rômulo Gouveia, teoricamente não existe impedimento para
realizar uma assembleia em um dia, recolher assinaturas durante a semana e em seguida
encerrá-la.
Pode-se realizar uma primeira assembleia, aprovando as assinaturas recolhidas as quais
seriam apresentadas na segunda assembleia.
É importante salientar o reconhecimento das firmas das assinaturas porque muitos dos
participantes poderão não participar da segunda assembleia.
Passo a passo
Elaborar uma minuta para que todos apresentem sugestões de alteração da Convenção
(com prazo para respostas);
Fazer uma segunda minuta com as devidas alterações e repassá-la para os interessados
antes da assembleia;
Se possível colher procurações específicas para aprovar a nova Convenção após todos
se cientificarem sobre o teor do acordo a ser aprovado;
Marcar a assembleia, após ter os 2/3 de procurações através de edital preciso;
E finalmente aprovar a nova Convenção (re-ratificação).
Registro das alterações
Para tornar as alterações da Convenção válidas para terceiros (não-condôminos), elas devem
ser averbadas no cartório de Registro de Imóveis (artigo 1333), onde a Convenção está
registrada, uma vez que com o registro terá a publicidade do ato. "Mesmo se a lei não
obrigasse, os condôminos têm interesse em tornar as alterações públicas", afirma Ricardo
Ribeiro.
Dicas de etiqueta: Assembleias Em reunião de assembleia, escute o que seu vizinho está falando. Se você não concordar,
procure discordar da idéia e não da pessoa. É importante separar a ideia e proposta da
pessoa, para não criar rixas
Diferenças de personalidade e estilos de vida é mais do que normal, não podemos querer
que todos sejam iguais a nós. O que podemos manter é o respeito e não "invadir" o
espaço, ou seja, a privacidade do outro.
Se uma discussão virar agressão, tome a iniciativa de "esfriar" o clima, não alimentando
um clima violento. Se necessário, peça ao presidente da mesa que registre seu ponto-de-
vista ou sua queixa.
Lembre-se de que a assembleia é um espaço público, não é uma ocasião para "lavar
roupa suja" a qualquer custo. Podem motivar até processos por calúnia e danos morais:
constrangimento público, denúncias sem provas, informações baseadas em boatos.
Procure conhecer o Regulamento Interno e a Convenção do condomínio. Assim, você
evita propor idéias contrárias a essas normas.
Quanto mais todos forem objetivos em suas colocações, evitando "monólogos" durante a
reunião, mais facilmente os trabalhos serão concluídos em horário hábil.
Tente cumprir os horários de início das reuniões, para que a sessão não seja suspensa
por falta de quorum, e para que os trabalhos não se extendam tornando-se cansativos.
Do mesmo modo, pegando a reunião do início, você evita voltar a questões que já foram
debatidas na sua ausência.
Aprovação de obras em assembleiaToda obra deve ser aprovada em assembleia, a não ser que seja urgente, necessária à
habitabilidade do condomínio, e de baixo custo.
A tabela abaixo mostra as situações possíveis e suas votações mínimas.
Tipos de obras Ou seja... Votação mínima
Necessárias
As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*. Ex.: impermeabilização, pintura da fachada ou obras urgentes, como vazamentos
- Se urgentes e as despesas não forem grandes, não precisam de aprovação
- Se não urgentes: maioria dos presentes na assembleia
- Se urgentes e de gastos excessivos, a obra pode ser providenciada sem aprovação, mas deve-se imediatamente convocar assembleia para dar ciência e esclarecimentos aos condôminos
ÚteisAs que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Ex.: Reforma da guarita.
Maioria de todos condôminos (50% + 1)
Voluptuárias
As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: pintura de fachada com cor diferente.
2/3 de todos condôminos
Sobre obras, assim dispõe o novo Código Civil, nos artigo 1341, 1342 e 1343Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de
autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer
condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas
excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas
dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas
excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente
convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos
condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas
que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra
natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de
lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos
condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar
a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a
conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
(*) Definições do dicionário Aurélio
O que vale mais no condomínio?O código civil, a convenção, o regimento interno, o síndico ou a assembleia?O assunto desta semana foi inspirado numa consulta que chegou ao nosso e-mail, e que
ilustro, como é de costume, ao final da coluna.
Muitas são as questões legais que envolvem as relações condominiais, principalmente as que
dizem respeito aos direitos e deveres dos condôminos: Inadimplência, mau uso da unidade,
criação de animais, presença nas assembleias, uso das áreas comuns, garagem, infiltrações, e
uma gama de questões que por suas constantes ocorrências, terminam por transformar (salvo
raríssimos casos), a vida em condomínio, bastante difícil, e como “É DIFÍCIL” (usando o
trocadilho, é claro)!!!
As questões devem sempre ser tratadas à luz dos seguintes dispositivos legais, não
necessariamente na mesma ordem: Código Civil Brasileiro, Lei 4.591/64, Convenção do
condomínio, regimento interno e assembleias gerais (ordinárias ou extraordinárias).
O Código Civil, em vigor desde janeiro de 2003, traz um capítulo especialmente destinado
às relações condominiais, que vai dos artigos 1.314 ao 1.358 (44 artigos) e que trata
principalmente da definição do que é parte comum e parte privativa, das obrigações, das
multas, da forma de escolher bem como de destituir o síndico, a forma da convenção,
entre outras normas
A Lei 4.591/64, a famosa Lei dos Condomínios, a exemplo do Código Civil, é outra que
igualmente trata do assunto, e nos seus primeiros 27 artigos (já que a partir do artigo 28
trata da Incorporação Imobiliária), engloba: direito da propriedade, da forma de se
convocar e realizar as assembleias, o direito (ou não) do locatário participar delas, além
de outros tópicos também já previstos no CC,que nos casos conflitantes, devem
prevalecer a lei nova.
A convenção também tem força de lei. Especialmente elaborada para cada condomínio,
define o que é propriedade de todos e o que é individual, determina a forma de
contribuição das despesas (as famosas taxas de condomínio), as vagas de garagem (que
devem estar muito bem definidas na planta e na escritura de cada apartamento), a forma
de escolha e o tempo de mandato do síndico, a data de realização das assembleias
ordinárias (aquelas em que os locatários podem participar), entre outras.
O regimento interno, por sua vez, trata do uso das coisas. Estabelece a forma de uso da
piscina, do salão de festas, dos elevadores, determina o horário de obras nas unidades, o
horário de mudanças, as normas de criação de animais nas unidades, enfim, detalha o
que é direito e principalmente o que é dever de cada condômino. Importante: Este
instrumento é elaborado pelos próprios condôminos, a critério deles (desde que não
venha a ferir o direito de cada um) e sob a aprovação de no mínimo 2/3.
Por fim, as assembleias gerais dos condôminos, que ao contrário do que muitos
imaginam, não são assim tão soberanas não. Elas até têm o poder de alterar a
Convenção e o Regimento Interno, desde que observado o quorum mínimo de 2/3; pode
destituir o síndico (maioria dos presentes), definir o valor das taxas condominiais, aprovar
obras de melhoramentos (taxas extras) e outros assuntos do interesse da coletividade.
Assim, afirmar qual delas tem mais valor não é tarefa muito fácil. A princípio, poderíamos dizer
que o Código Civil tem mais força. Ocorre que o próprio Código deixa para as assembleias ou
até mesmo para as convenções, tratar de determinados assuntos, assim, passariam estes dois
instrumentos, a ter mais valor que o CC. Por outro lado, a assembleia não pode decidir matéria
contrária à lei, principalmente aquela que fere o direito de propriedade.
O síndico, este sim, há momentos em que é autoridade máxima, principalmente naqueles em
que tem como atribuição fazer cumprir as normas e aplicar as multas previstas.
Concluindo, dependendo do caso, cada um desses dispositivos tem o seu momento máximo. E
vai aqui um conselho: Naqueles condomínios em que a LEI DO BOM SENSOprevalece,
nenhuma outra tem vez.
Precisa de assembleia para...?Nada como uma decisão ser tomada em assembleia para cercar o síndico de segurança. Algo
determinado por um quórum específico ou pela maioria dos presentes em reunião de
condomínio, caso não contrarie nenhuma lei ou a convenção do condomínio, dificilmente
poderá ser revogado.
Há, porém decisões que são prerrogativas do síndico – e, portanto, ele não precisa chamar a
assembleia para aprovação. Há outros casos ainda, em que a urgência do momento pede que
algo seja feito rapidamente. Então, as providências são tomadas, e só depois se ratifica o que
foi decidido e gasto, com uma assembleia.
Como nem sempre o entendimento sobre as situações é o mesmo, convidamos quatro
especialistas em condomínios para responder algumas das questões mais comuns e polêmicas
geradas em nosso canal Tira Dúvidas.
O time de especialistas é composto por Rodrigo Karpat, advogado especializado em
condomínios, colunista do SíndicoNet e sócio da Karpat advogados; Vania Dal Maso, gerente
de condomínios da administradora Itambé, José Roberto Iampolsky, diretor da administradora
Paris condomínios, e Alexandre Marques, advogado especializado em condomínios e colunista
do SíndicoNet.
Confira as respostas abaixo:
Troca de administradora
Rodrigo Karpat: No artigo 1348 § 2 do Código Civil consta a necessidade de assembleia
para a troca de administradora. Porém, nada obriga que ela aconteça antes da troca,
podendo ocorrer apenas a ratificação oportunamente. O síndico poderá realizar a
mudança uma vez que é função delegada ao mesmo e apenas ratificar a escolha.
Vania Dal Maso: A assembleia é necessária para ratificar a nova administradora. Neste
caso, com quórum simples, ou seja, 50% + 1 dos presentes.
7) - Se o síndico não receber nada, nem for isento de taxa condominial, precisa ainda assim fazer sua inscrição junto ao INSS? Não. Nesse caso não há nada que caracteriza qualquer tipo de pagamento.
8) - O que for recolhido para o INSS contribuirá para a aposentadoria do síndico?Sim. Como qualquer trabalhador contribuinte o período de contribuição está ligado à
aposentadoria.
9) - Condomínio recolhe FGTS do síndico?Não, assim como não recolhe para nenhum outro contribuinte individual (autônomo).
10) - Qual o período de recolhimento no mês?A contribuição mensal vence no dia 15 do mês seguinte. Por exemplo, a competência (mês)
julho vence no dia 15 de agosto. Se o dia 15 cair no sábado, domingo ou feriado, o contribuinte
poderá pagar no primeiro dia útil imediatamente seguinte ao vencimento.
11) - Como fazer a inscrição?A inscrição como contribuinte individual pode ser feita pelo próprio trabalhador através do
PREVFONE (135), assim como utilizando o respectivo link na página do I.N.S.S. na INTERNET
(www.inss.gov.br) , ou ainda nas Agências da Previdência Social de todo o país.