This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
-- 1 --
A ARTIBİR GAYRİMENKUL
DEĞERLEME A.Ş.
HALK GAYRİMENKUL YATIRIM
ORTAKLIĞI A.Ş.
ADAPAZARI / SAKARYA
(ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ ARSA OLAN BİNA
İÇERİSİNDE KONUMLU 1, 3 BAĞIMSIZ BÖLÜM NO.LU
DÜKKANLAR VE 23 BAĞIMSIZ BÖLÜM NO.LU BÜRO)
DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: 2017-HALKGYO-37R
- 2 -
YÖNETİCİ ÖZETİ TALEP EDEN KURUM HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
DAYANAK
SÖZLEŞMESİ 01.11.2017 tarih sözleşme
BAŞVURU TARİHİ
VE TALEP NO 01.11.2017 - 37
RAPORUN KONUSU
Mülkiyeti HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.’ne ait olan;
Sakarya ili, Adapazarı ilçesi, Cumhuriyet mahallesi, 130 ada, 167
numaralı parselde kayıtlı ‘‘Arsa’’ vasıflı ana taşınmazda bulunan 1 ve 3
bağımsız bölüm (bb) no.lu dükkanlar ile 23 bb no.lu büronun güncel
pazar değerinin tespiti.
DEĞERLEME TARİHİ 22.12.2017
RAPOR TARİH VE
NO 26.12.2017 / 2017-HALKGYO-37
REVİZE RAPOR
TARİHİ VE NO 09.04.2018 – 26.12.2017/2017-HALKGYO-37R
REVİZE
AÇIKLAMASI
T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu Kurumsal Yatırımcılar Dairesi
Başkanlığı’nın 05.04.2018 tarih, E.3850 sayılı yazısı gereğince
raporumuzda yer alan “Bu takdirimiz, taşınmazla ilgili herhangi bir
hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır” ifadesinin rapordan
belirtilen tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir.
(5) (İptal birinci ve ikinci cümle: Anayasa Mahkemesi’nin 27/2/2014 tarihli ve E.: 2012/87, K.: 2014/41
sayılı Kararı ile.) (1)
Uygulama işlemleri
- 18 -
MADDE 6- (1) (Değişik: 14/4/2016 - 6704/23 md.) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen
taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın
Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede
bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları
oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların
sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler
üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti
tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz. Bu şekilde
belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemleri muvafakat
aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri
tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan
etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce,
parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına,
ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya
hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları
gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu
karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak
üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış
gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça
ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek
üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu
durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. Açık artırma ile satışı yapılacak
payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli
üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine
tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.
(2) Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte
iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin
mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da
gidilebilir. Bu Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı
Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı
kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi, mezkûr fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında
yapılır. Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belirli olmayan, kayyım tayin edilmiş,
ihtilaflı veya üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş olan taşınmazların kamulaştırma işlemleri aynı madde
hükümlerine tabidir. Bakanlık, TOKİ veya İdare; kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi ve bu Kanun
uyarınca yapılacak diğer işlemler için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda
kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir.(2)
(1) Söz konusu İptal Kararı Resmi Gazete’de yayımlandığı 26/7/2014 tarihinden başlayarak üç ay sonra
yürürlüğe girmiştir.
(2) Bu fıkraya 14/4/2016 tarihli ve 6704 sayılı Kanunun 23 üncü maddesiyle “yürütülmesi” ibaresinden
sonra gelmek üzere “ve bu Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler” ibaresi eklenmiştir. Tapuda kayıtlı
malikin ölmüş olması hâlinde Bakanlık, TOKİ veya İdare, kamulaştırma işlemi için mirasçılık belgesi
çıkartabileceği gibi, gerekiyorsa tapu sicilinde idari müracaat veya dava yolu ile kayıt düzeltme de isteyebilir.
Kamulaştırma için anlaşma sağlanması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya İdare ile ilgililer arasında taşınmazın
- 19 -
tescil veya terkinine ilişkin ferağ ve muvafakati de ihtiva eden sözleşme ve uzlaşma tutanağı tanzim edilir ve
ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek kamulaştırmanın resen tapu siciline işlenmesi sağlanır.
(3) Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile
bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri
bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya mülkiyet ya
da sınırlı ayni hak sağlayan ve usul ve esasları Bakanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilir. Bunlardan
konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere de kredi verilebilir. 20/7/1966
tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanununa göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek olan
konut veya işyerleri; Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından, 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata
Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunda belirtilen usul ve
esaslar uyarınca borçlandırma suretiyle de verilebilir.
(4) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlar üzerinde yapımı
gerçekleştirilen konutların bedelleri, gerekli görüldüğünde, proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut
ekonomik durum, tabii afetin ortaya çıkardığı durumlar, konut rayiç ve enkaz bedelleri ile uygulama
alanındaki kişilerin mal varlığı ve geliri göz önünde bulundurularak Bakanlar Kurulu kararı ile yapım
maliyetlerinin altında tespit edilebilir ve sosyal donatı ve altyapı harcamaları uygulama maliyetine dâhil
edilmeyebilir.
(5) Bakanlık;
a) Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita,
plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya,
b) Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil
olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya,
c) Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye,
ç) Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil
olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye,
d) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya
veya birleştirmeye, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis
etmeye,
yetkilidir. (ç) bendinde belirtilen uygulamalar, 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa tabi
idareler ile iş birliği içinde veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri ile özel hukuka tabi anlaşmalar
çerçevesinde de yapılabilir.
(6) Bakanlık, riskli alanlardaki ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel
kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil
edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye
veya özel standartlar ihtiva eden planlar yapmaya, onaylamaya ve kent tasarımları hazırlamaya yetkilidir.
(7) Bu Kanun çerçevesinde dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların, üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil
olmak üzere, muhdesatı ile birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların
değerlemeleri Bakanlık, TOKİ veya İdarece yapılır veya yaptırılır.
(8) Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından
güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Bakanlar Kurulunca belirlenen usul ve esaslar
çerçevesinde Bakanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir.
- 20 -
(9) Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982
tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. (İptal ikinci cümle: Anayasa
Mahkemesi’nin 1/3/2014 tarihli ve 27/2/2014 tarihli E.: 2012/87 ve K.:2014/41 sayılı Kararı ile.) (…)
(10) (İptal: Anayasa Mahkemesi’nin 1/3/2014 tarihli ve 27/2/2014 tarihli E.: 2012/87 ve K.:2014/41 sayılı
Kararı ile.)
(11) Bu Kanun hükümlerine göre Maliye Bakanlığınca Bakanlığa tahsis edilerek tasarrufuna bırakılan
veya Bakanlığın talebi üzerine TOKİ’ye veya İdareye devredilen taşınmazlar üzerinde bu Kanun
kapsamındaki uygulamalara bağlı olarak meydana gelen yeni taşınmazlar Bakanlığın, TOKİ’nin veya
İdarenin isteği üzerine, kendileri ile anlaşma sağlanan gerçek kişiler veya mirasçıları ile tüzel kişiler adına
tapuya tescil olunur.
(12) Bakanlık, bu Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak TOKİ’ye veya İdareye yetki devrine ve
bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ veya İdare tarafından yapılacağını belirlemeye yetkilidir.
Konuya ilişkin olarak Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hukuk Müşavirliği’nden mail yolu
ile alınan bilgi aşağıdadır;
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Sakarya Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce alınan 01.09.2015 tarihli “Riskli Yapı Tespiti” idari kararının 21.06.207 tarihinde kesinleşmesi üzerine, kesinleşen bu kararın uygulayıcı idari işlemi mahiyetindeki 24.07.2017 tarihli “Yıkım Kararı” idari işlemlerinin iptali ve Yürütmeyi Durdurma Kararı vazı taleplerimizi havi davamız SAKARYA (2.) İDARE MAHKEMESİ’nin 2017 / 745 E. Sayısı ile derdest bulunmaktadır. Bu davada tarafımızdan, Cumhuriyet Mah. Bankalar Cad. A Blok No:7 Kolağası Sok. B Blok No:1 adresinde bulunan, Adapazarı Tapu Sicil Müdürlüğü’nün 35 Pafta, 130 Ada, 167 Parsel sayısında kâin 74287 ve 76294 Yapı Kimlik Numaralı ve 6364836 ve 15655789 UAVT Bina Kodlu yapılara dair 6306 Sayılı Kanun Kapsamında alınan ve kesinleşen “RİSKLİ YAPI TESPİTİ” İdari Kararı ve bu İdari Kararla rabıtalı Uygulayıcı İdari İşlem olan “RİSKLİ YAPI YIKIM KARARI” İdari Kararlarının İPTALİ istenmiştir.
HALKGYOAŞ tarafından binanın güçlendirilmesi talep edilmekte olup, konuya ilişkin görüşleri de
aşağıda vurgulanmıştır; Binanın GÜÇLENDİREBİLİR olduğu istikametindeki görüş doğrultusunda; 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 8. Maddesi’nin 5. Fıkrası; “(5) (Değişik:RG-25/7/2014-29071) Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için ikinci fıkra uyarınca maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.” Yukarıda zikrolunan Yönetmelik Hükmü mucibince, tarafımızdan ve diğer maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespiti gayesine matuf olarak Sakarya Üniversitesi Rektörlüğü’ne müracaat edilerek Mühendislik Fakültesi Dekanlığından 18.10.2017 tarihli “TEKNİK RAPOR” alınmış bulunmaktadır. Böylelikle Yönetmeliğin birinci cümle hükmü tarafımızdan yerine getirilmiş bulunmaktadır. Hali hazırda ise şirketimiz diğer maliklerle birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu 19. Madde ikinci fıkra çerçevesinde güçlendirme kararı alınmak suretiyle güçlendirme projesi hazırlatılması hazırlığı içerisinde bulunmaktayız. Ancak takdir edilmelidir ki süre çok kısıtlı olup aynı zamanda güçlendirme projesi için imar mevzuatı çerçevesinde kendisine müracaat edeceğimiz Adapazarı Belediye Başkanlığı huzurda derdest davada husumeti tevcih ettiğimiz davalılardan biri konumunda bulunmaktadır. Sakarya 2. İdare Mahkemesi’nin huzurda derdest dava ile konusu itibariyle çok benzer nitelikteki 2015/520 E. – 2016/186 K. Sayılı ilamlarında; “Bu durumda, dava konusu yapının mevcut haliyle riskli yapı olduğu, ancak söz konusu taşınmazın güçlendirilmesinin mümkün olduğu açık olup, Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik Hükümleri uyarınca güçlendirme çalışmalarının yapılması için gerekli işlemlerin tesis edilmesi
- 21 -
gerekirken, yapının riskli yapı olarak belirlenmesi ve yıktırılmasına karar verilmesine yönelik dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmamaktadır. denilerek binanın güçlendirilmesine karar vermiştir.”
Sonuçta davanın sonucu ne olursa olsun Tapu Kütüğünün beyanlar hanesindeki “riskli yapı
şerhi” kalkacak olup, davanın HGYOAŞ tarafından kazanılıp kaybedilmesinin “riskli yapı
şerhinin” terkinine hiçbir surette bir etkisi olmayacaktır. Ancak bu husus, Gayrimenkul Yatırım
Ortaklıklarına ilişkin esaslar tebliği III-48:1 22. madde kapsamında değerlendirildiğinde;
taşınmazın portföyde bulunmalarına engel teşkil eden 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli
yapıdır beyanı rapor tarihi itibariyle mevcut olduğundan yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde
konu netleşene kadar bağımsız bölümlerin GYO portföyünde bulundurulamayacağına
kanaat getirilmiştir.
3-4 Taşınmazın Kullanımına Dair Yasal İzinler Ve Belgeler
-Yapı Kullanım İzin Belgesi ve Yapı Ruhsatı
-Takyidat Belgesi
-Mimari Proje
-Tapu Senedi Fotokopisi
-İmar Paftası
3-5 Taşınmazın Son Üç Yıl İçinde Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler
(İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, Vb.)
Taşınmazlar son üç yıl içinde satışa ve herhangi bir hukuki işleme konu olmamıştır.
3-6 Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri İle Mevcut Durumunun Uygunluğu
Tapu kayıtlarına göre Ana Taşınmaz Niteliği “Arsa” olan gayrimenkul üzerindeki binada
bulunan içerisinde 1 ve 3 bağımsız bölüm numaralı ‘‘Dükkan’’ nitelikli ve 23 bağımsız bölüm
numaralı ‘‘Büro’’ nitelikli 3 adet işyeri için, resmi kurum incelemeleri yapılmıştır.
Kat İrtifaklı taşınmazların tapu kayıt bilgileri ile mevcut durumunun uygunluğu tespit edilmiştir.
3-7 Mevcut Ekonomik Koşullar ve Gayrimenkul Piyasasının Analizi
Türkiye ekonomisinde yaşanan 2001 krizi ülkemiz için dönüm noktası olmuştur. Yıllar
boyunca devam eden yüksek enflasyon, yüksek faiz ve kamu borçları gibi yapısal sorunlar
ülkeyi büyük bir krize sürüklemiştir. Kriz sonrası yapılan yasal düzenlemeler (özellikle
bankacılık konusunda) ve alınan tedbirlerle ülkemiz bir toparlanma sürecine girmiştir.
2001 krizi sırasında T.C. Hazinesi Devlet İç Borçlanma Senetleri (DİBS) aracılığı ile
%140'lar mertebesinde borçlanırken, alınan önlemler ve devreye giren yapısal önlemler
sayesinde 2003 yılından sonra faizler hızlı düşüş trendine girmeye başlamıştır. Faizlerde 2013
yılı Mayıs ayında Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyesi olan % 4,99 görülmüştür. Bu tarihten
itibaren dünyadaki küresel ekonomik gelişmeler neticesinde, özellikle FED'in yaptığı parasal
genişlemenin sonlanacağı beklentisi ve diğer jeopolitik risklerle beraber faizler artış eğilimine
girmiştir. 2015 yılı sonu ve 2016 yılının ilk çeyreğinde faiz oranları %11 seviyelerine kadar
çıkmıştır. 2016 yılı 15 Temmuz gününde yaşanan darbe girişimi sonrası alınan önlemler ve
iyileşen risk algısı ile faizler yeniden gerilemekle birlikte. 2016 yılının son çeyreğinde başlayan
olumsuz risk algısı nedeni ile faizler tekrar yükseliş trendine girmiş, başta dolar ve euro olmak
üzere döviz piyasasında hızlı artış sinyalleri gözlenmiş; 2017 yılının başından itibaren de bu
sinyaller realiteye dönmüş ve keza mevcut hükümetin faiz düşürme baskısı altındaki TCMB
mecburen örtülü faiz artışına gitmiştir. Gelinen bu noktada piyasa faiz oranları %12 seviyelerini
aşmış, $/TL paritesi 3.75, €/TL paritesi ise 4.40 mertebelerine kadar yükselmiş olup, rapor
- 22 -
tarihi itibariyle $/TL paritesi 3.80’i, €/TL paritesi ise 4.50’yi aşmış durumdadır. Döviz ve
faizdeki hızlı artış Türkiye’nin Orta Vadeli Programını gerçekçi olmaktan uzaklaşan öngörüler
nedeniyle ölü doğmuş hale getirmiştir. Daha yürürlüğe girmeden OVP’de revize yapma
gereksinimi doğmuştur. Aşağıda yıllar bazında ikincili piyasadaki İç Borçlanma faiz Oranları yer
almaktadır.
TÜRKİYE BÜYÜME VERİLERİ VE YILLARA GÖRE ENFLASYON ORANLARI
Ülke ekonomisi 2001 krizine kadar 4 yıl boyunca üst üste büyüme kaydedememiştir.
2002-2008 yılları arasında ise üst üste pozitif büyüme sağlanmıştır. 2008 yılında dünyadaki
genel ekonomik kriz sebebiyle ülkemizde de 2009 yılında pozitif büyüme gerçekleşememiş,
daha sonraki yıllar küçük de olsa tekrar pozitif büyümeler sağlanmıştır. TÜİK tarafından
açıklanan 2017 yılı ikinci çeyrek büyüme verileri ise piyasa beklentilerinin (ortalama %4,6)
üzerinde gerçekleşmiş olup, çeşitli risklere karşı, Türk ekonomisinin canlılığını yansıtmıştır.
2017 yılında özellikle FED’in para politikasında gevşemeyi sonlandırarak kontrollü
kısıtlamaya gidecek beklentisi piyasaları oldukça sarsmış, ancak süratli faiz artışı yerine
piyasanın el verdiği ölçüde artış yapılacağı sinyali alınması yanısıra, paraya boğulmuş olan
piyasadan geri alımlarında belli büyüklüklerde olacağının açıklanması/gerçekleşmesi ile
kötümserlik yerini temkinli iyimserliğe bırakırken, bölgemizde yaşanan açık ve örtük savaşlar
ekonomiyi tekrar darboğaza sokmuş, bunu aşmak için de bir anlamda kontrolsüz ölçüde
dağıtılan teşviklerle (Kredi Garanti Fonu, Eximbank, KDV indirimleri, vergi ve SGK
yapılandırmaları vb.) ekonomideki olumsuzluk ötelenmiş ve dahi büyüme rakamları oldukça
tatminkar seviyelere gelmiştir. Büyümenin ana gücü yine ihracat olmuştur. Tabii yaşanan
parasal gevşeme hemen kendini göstermiş ve aşağıda da detaylandırıldığı üzere enflasyonu da
çift rakamlara geçecek şekilde yeniden gündemimize sokmuştur.
- 23 -
Tüketici Fiyat Endeksi (Ekim-2017)
TÜFE’de (2003=100) 2017 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %2,08, bir önceki yılın
Aralık ayına göre %9,52, bir önceki yılın aynı ayına göre %11,90 ve on iki aylık ortalamalara
göre %10,37 artış gerçekleşmiştir.
Aylık en fazla düşüş gösteren grup %1,75 ile eğlence ve kültür; aylık en yüksek artış
%11,51 ile giyim ve ayakkabı grubu; yıllık en fazla artış %16,79 ile ulaştırma grubunda
gerçekleşmiştir.
İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflaması (İBBS) 2. Düzey’de bulunan 26 bölge içinde, bir
önceki yılın Aralık ayına göre en yüksek artış %10,68 ile TR52 (Konya, Karaman) bölgesinde,
bir önceki yılın aynı ayına göre en yüksek artış %13,32 ile TRC1 (Gaziantep, Adıyaman, Kilis)
bölgesinde ve on iki aylık ortalamalara göre en yüksek artış %11,99 ile TR81 (Zonguldak,
Karabük, Bartın) bölgesinde gerçekleşmiştir.
Anılan TÜFE artışı oldukça yüksek olup, önümüzdeki son üç ayda da 2 haneli
rakamlarla yükselişini sürdürmesi beklenmektedir. Herkesin kabul ettiği üzere Türkiye
yapısal reformlarını gerçekleştirmedikçe enflasyonla parasal/fiscal mücadele yeterli
olmamaktadır. Halen üretici fiat endeksinde birikmiş enflasyonun da (%14,47) ilk fırsatta
tüketicilere yansıtılacağı dikkate alındığında kamuoyunun takip ettiği TÜFE’nin tek haneli
rakamlara düşmesi zor görünmektedir.
Tablo: Türkiye’de Ortalama Enflasyon (2016-2017)
TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ
Türkiye İnşaat Sektörü Verileri
İnşaat Ciro ve Üretim Endeksleri, II. Çeyrek: Nisan – Haziran, 2017
İnşaat Sektöründe Ciro %6 Arttı
Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat ciro endeksi, 2017 yılı II. çeyreğinde bir
önceki çeyreğe göre %6 oranında arttı. Takvim etkilerinden arındırılmış inşaat ciro endeksi ise
bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %10 oranında arttı.
- 24 -
Bina İnşaatı Maliyet Endeksi
Bina inşaatı maliyet endeksi (BİME), Nisan–Mayıs–Haziran aylarını kapsayan 2017 yılı ikinci
çeyreğinde, toplamda bir önceki çeyreğe göre %2,9, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %17,1
ve dört çeyrek ortalamalarına göre %13,0 arttı.
BİME’de 2017 yılı ikinci çeyreğinde işçilik endeksi bir önceki çeyreğe göre %3,1, malzeme
endeksi ise %2,8 arttı. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre işçilik endeksi %11,5 ve malzeme
endeksi %19,0 arttı.
Tablo: Bina inşaatı maliyet endeksi değişim oranları, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2017 [2005=100]
Tablo: Bina inşaatı maliyet endeksi, 2015-2017 [2005=100]
İnşaat Sektöründe Istihdam
Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat istihdam endeksi 2017 yılı II. çeyreğinde bir
önceki çeyreğe göre %2,1 oranında azaldı. Takvim etkilerinden arındırılmış inşaat istihdam
endeksi ise, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %10,2 oranında azaldı.
- 25 -
İnşaat Sektöründe Çalışma Süresi
Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat çalışılan saat endeksi 2017 yılı II. çeyreğinde
bir önceki çeyreğe göre %2,4 oranında azaldı. Takvim etkilerinden arındırılmış inşaat çalışılan
saat endeksi ise, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %10,8 oranında azaldı.
İnşaat Sektöründe Brüt Ücret-Maaş
Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat brüt ücret-maaş endeksi 2017 yılı II.
çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %2,3 oranında arttı. Takvim etkilerinden arındırılmış inşaat
brüt ücret-maaş endeksi ise, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,3 oranında arttı.
- 26 -
YAPI İZİN İSTATİSTİKLERİ, 2017 YILI OCAK-HAZİRAN DÖNEMİ
Yapı Ruhsatı Verilen Yapıların Yüzölçümü
Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatlarının 2017 yılının ilk altı ayında bir önceki yıla göre,
bina sayısı %7,6, yüzölçümü %16,3, değeri %35,3, daire sayısı %21,6 oranında arttı.
Yapı ruhsatı verilen binaların 2017 yılı Ocak-Haziran ayları toplamında; yapıların toplam
yüzölçümü 123,8 milyon m² iken; bunun 69,9 milyon m²’si konut, 26,9 milyon m²’si konut dışı
ve 26,9 milyon m²’si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
Kullanma amacına göre 95,5 milyon m² ile en yüksek paya iki ve daha fazla daireli ikamet
amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 7,3 milyon m² ile kamu eğlence, eğitim, hastane veya bakım
kuruluşları binaları izledi.
Yapı sahipliğine göre, özel sektör 103,7 milyon m² ile en büyük paya sahip oldu. Bunu 18,2
milyon m² ile devlet sektörü ve 1,9 milyon m² ile yapı kooperatifleri izledi. Daire sayısına göre
ise, toplam 620 bin 182 dairenin 572 bin 797’si özel sektör, 41 bin 378’i devlet sektörü ve 6
bin 7’si yapı kooperatifleri tarafından alındı.
Yapıların toplam yüzölçümüne göre 24,4 milyon m² ile İstanbul en yüksek paya sahip oldu.
İstanbul’u, 13,5 milyon m² ile Ankara, 7,2 milyon m² ile İzmir illeri izledi. Yüzölçümü en düşük
olan iller sırasıyla Muş, Tunceli ve Hakkari oldu.
Daire sayılarına göre, İstanbul ili 129 bin 791 adet ile en yüksek paya sahip oldu.
İstanbul’u 51 bin 11 adet ile Ankara ve 40 bin 602 adet ile İzmir illeri izledi. Daire sayısı en az
olan iller sırası ile Hakkari, Muş ve Tunceli oldu.
Yapı Kullanma İzin Belgesi Verilen Yapıların Yüzölçümü
- 27 -
Belediyeler tarafından verilen yapı kullanma izin belgelerinin 2017 yılının ilk altı ayında bir
önceki yıla göre, bina sayısı %1,9, yüzölçümü %8,7, değeri %27,2, daire sayısı %9,0 oranında
arttı.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların 2017 yılı Ocak-Haziran ayları toplamında; yapıların
toplam yüzölçümü 76,1 milyon m² iken; bunun 44,1 milyon m²’si konut, 16,8 milyon m²’si
konut dışı ve 15,1 milyon m²’si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
Kullanma amacına göre 56,9 milyon m² ile en yüksek paya iki ve daha fazla daireli ikamet
amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 4 milyon m² ile toptan ve perakende ticaret binaları izledi.
Yapı sahipliğine göre, özel sektör 64,8 milyon m² ile en büyük paya sahip oldu. Bunu 9,3
milyon m² ile devlet sektörü ve 2 milyon m² ile yapı kooperatifleri izledi. Daire sayısına göre
ise toplam 384 bin 322 dairenin 352 bin 401’i özel sektör, 23 bin 125’i devlet sektörü ve 8 bin
796’sı yapı kooperatifleri tarafından alındı.
Yapıların toplam yüzölçümüne göre 14,6 milyon m² ile İstanbul en yüksek paya sahip oldu.
İstanbul’u 8,5 milyon m² ile Ankara, 4,5 milyon m² ile İzmir izledi. Yüzölçümü en düşük olan
iller sırasıyla Bayburt, Tunceli ve Ardahan oldu.
Daire sayılarına göre, İstanbul ili 84 bin 440 adet ile en yüksek paya sahip oldu.
İstanbul’u 35 bin 897 adet ile Ankara ve 23 bin 574 adet ile İzmir illeri izledi. Daire sayısı en az
olan iller sırası ile Hakkari, Şırnak ve Ağrı oldu.
Türkiye'de gerileyen faiz oranlan önemli ölçüde inşaat sektöründeki talep büyümesine
olumlu etki yaratmıştır. Son dönemde gerek global gerekse Türkiye'nin kendi jeopolitik ve
ekonomik durumu itibariyle faizlerde bir yükselme söz konusudur. 2015 yılı ilk yarısı konut
kredileri talebi yüksek görünürken ikinci yarı itibariyle sert bir düşüş yaşamıştır. 2016 yılı
başında ise hafif bir toparlanma söz konusudur. BDDK verilerine göre 2014 yılında 125 milyar
TL tutarında konut kredisi verilmiş olup, bu rakam Mart/2017’de 173 milyar TL düzeyine
yükselmiştir. Bu tutar bireysel kredilerin yaklaşık %40’ını oluşturmaktadır.
- 28 -
Türkiye’de Konut Satışları (Eylül-2017)
Türkiye genelinde konut satışları 2017 Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %28,8
oranında artarak 140.298 oldu. Konut satışlarında, İstanbul 23.471 konut satışı ve %16,7 ile
en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul’u, 13.945 konut satışı ve %9,9 pay
ile Ankara, 7.575 konut satışı ve %5,4 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının düşük olduğu
iller sırasıyla 28 konut ile Şırnak, 29 konut ile Ardahan ve 35 konut ile Hakkari oldu.
Tablo: Konut Satiş Sayilari, 2016-2017
İpotekli Konut Satışları (Eylül-2017)
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %3,7 oranında azalış
göstererek 40.534 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %28,9 olarak
gerçekleşti. İpotekli satışlarda İstanbul 6.910 konut satışı ve %17 pay ile ilk sırayı aldı. Toplam
konut satışları içerisinde ipotekli satış payının en yüksek olduğu il %41,4 ile Ardahan oldu.
Diğer Satış Türleri Sonucu Konut El Değişimi
Diğer konut satışları Türkiye genelinde bir önceki yılın aynı ayına göre %49,3 oranında artarak
99.764 oldu. Diğer konut satışlarında İstanbul 16.561 konut satışı ve %16,6 pay ile ilk sıraya
yerleşti. İstanbul’daki toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %70,6 oldu. Ankara
9.091 diğer konut satışı ile ikinci sırada yer aldı. Ankara’yı 5.033 konut satışı ile İzmir izledi.
Diğer konut satışının en az olduğu il 17 konut ile Ardahan oldu.
Tablo: Satış Şekline Göre Konut Satışı, Eylül 2017 Tablo: Satış Durumuna Göre Konut Satışı, Eylül 2017
Konut Satışlarında İlk Defa Satılan Konutlar (Eylül-2017)
Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre %37,4 artarak
70.019 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı %49,9 oldu. İlk satışlarda İstanbul
12.690 konut satışı ve %18,1 ile en yüksek paya sahip olurken, İstanbul’u 5.858 konut satışı
ile Ankara ve 3.314 konut satışı ile İzmir izledi.
- 29 -
İkinci El Konut Satışlarında El Değişimi (Eylül-2017)
Türkiye genelinde ikinci el konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %21,3 artış
göstererek 70.279 oldu. İkinci el konut satışlarında da İstanbul 10.781 konut satışı ve %15,3
pay ile ilk sıraya yerleşti. İstanbul’daki toplam konut satışları içinde ikinci el satışların payı
%45,9 oldu. Ankara 8.087 konut satışı ile ikinci sırada yer aldı. Ankara’yı 4.261 konut satışı ile
İzmir izledi.
Yabancılara Satılan Konutlar (Eylül-2017)
Yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %75,2 artarak 2.236 oldu.
Yabancılara yapılan konut satışlarında, Eylül 2017’de ilk sırayı 797 konut satışı ile İstanbul aldı.
İstanbul ilini sırasıyla 520 konut satışı ile Antalya, 119 konut satışı ile Aydın, Bursa ve Trabzon
izledi.
Ülke Uyruklarına Göre Konut Satışları (Eylül-2017)
Eylül ayında Irak vatandaşları Türkiye’den 383 konut satın aldı. Irak'ı sırasıyla, 344 konut ile
Suudi Arabistan, 160 konut ile Kuveyt, 129 konut ile Rusya Federasyonu ve 103 konut ile
İngiltere izledi.
TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDİTLER