9 IRR dan MIRR [Mode Kompatibilitas]€¦ · NPV vs. IRR • NPV dan IRR secara umum memberikan keputusan yang sama • Perkecualian –Non-konvensionalcashflows •Perubahan cash

8-1

McGraw-Hill/Irwin Copyright © 2011 by the McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.

Ekonomi Teknik

Kuliah ke-11 (Kriteria Investasi selain NPV)

Internal Rate of Return (IRR) dan Mofified Internal Rate of

Return (MIRR)

Prof. Dr.oec.troph. Ir. Krishna Purnawan Candra, M.S.

8-2

Pokok Bahasan

9.1 Net Present Value (NPV)

9.2 Payback Rule

9.3 Average Accounting Return (AAR)

9.4 Internal Rate of Return (IRR)

9.5 Profitability Index (PI)

9.6 Praktek Penganggaran Modal

8-2

8-3

Penganggaran Modal

• Analisis proyek potensial

• Keputusan jangka panjang

• Pengeluaran besar

• Kesulitan / tidak mungkin kembali

• Penentuan arah strategis perusahaan

8-4

• Mempertimbangkan seluruh cash flows?

• Mempertimbangkan TVM (Time Value of

Money)?

• Perkiraan risiko?

• Kemampuan meranking proyek?

• Indikasi pertambahan nilai bagi

perusahaan?

Kriteria Pengambilan Keputusan Yang Baik

8-3

8-5

Internal Rate of Return (IRR)

• Alternatif yang lebih penting dibanding NPV

• Dipergunakan secara luas

• Menarik (menggunakan intuisi)

• Berdasar pada keseluruhan perkiraan cash flows

• Tidak tergantung pada interest rates

8-6

Definisi dan Aturan Pengambilan Keputusan IRR

• Definisi: – IRR = discount rate yang membuat

NPV = 0

• Aturan pengambilan keputusan: – Terima proyek bila IRR lebih besar dari

required return

8-4

8-7

NPV vs. IRR

NPV)R1(

CFn

0tt

t

IRR: Enter NPV = 0, hitung IRR

NPV: Masukkan R, hitung NPV

0)IRR1(

CFn

0tt

t

8-8

Penghitungan IRR Proyek

• Tanpa menggunakan kalkulator finansial atau Excel, ini menjadi proses trial-and-error

• Kalkulator Finansial– Masukkan cash flows seperti pada NPV

– Tekan IRR dan kemudian CPT

– IRR = 16,13% > 12% required return

• Apakah proyek diterima atau tidak?

8-5

8-9

Penghitungan IRR dengan Excel

• Mulai dengan cash flows seperti pada NPV

• Gunakan Fungsi IRR– Masukkan kisaran cash flows, mulai dengan

cash flow awal (Cash flow 0)

– Anda dapat memasukkan perkiraan, tetapi itu tidak diharuskan

– Format default-nya dalam persen utuh

8-10

Penghitungan IRR dengan Excel

8-6

8-11

Profil NPV Proyek

-20.000

-10.000

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

0 0,02 0,04 0,06 0,08 0,1 0,12 0,14 0,16 0,18 0,2 0,22

Discount Rate

NP

V IRR = 16,13%

8-12

Tes Kriteria Pengambilan Keputusan IRR

• Apakah aturan IRR:– Memperhitungkan nilai uang terhadap waktu?

– Memperhitungkan risiko cash flows?

– Menyediakan indikasi tentang peningkatan nilai?

– Memperbolehkan rangking proyek?

• Apakah seharusnya kita mempertimbangkan aturan IRR sebagai kriteria utama pengambilan keputusan?

8-7

Keunggulan – Kelemahan IRR

Keunggulan

• Disukai para eksekutif– Menarik (intuisi)

– Mudah mengkomunikasikannilai proyek

• Bila IRR cukup tinggi, tidak diperlukan perkiraan required return

• Mempertimbangkan seluruh cash flows

• Mempertimbangkan nilai uang terhadap waktu

• Menyediakan indikasi risiko

Kelemahan

• Dapat menghasilkan lebih dari satu jawaban

• Tidak dapat merangkingproyek yang tidak berhubungan

• Asumsi investasi kembali (reinvestment) kurang baik

8-13

8-14

Kesimpulan dari Pengambilan Keputusan Proyek

KesimpulanNet Present Value Terima

Payback Period ???

Average Accounting Return ???

Internal Rate of Return Terima

8-8

8-15

NPV vs. IRR

• NPV dan IRR secara umum memberikan keputusan yang sama

• Perkecualian– Non-konvensional cash flows

• Perubahan cash flow lebih dari satu

– Proyek yang terpisah• Investasi awal secara substansial berbeda

• Waktu cash flow secara substansial berbeda

• Tidak untuk merangking proyek

8-16

IRR & Cash flow Non-konvensional

• “Non-konvensional” – Perubahan cash flow terjadi lebih dari sekali

– Yang sering terjadi: • Biaya awal (initial cost) (negative CF)

• Terdapat daerah cash flow positif

• Cash flow negatif pada titik akhir proyek.

• Contoh, power plant nuklir atau usaha tambang.

– Lebih dari satu IRR ….

– Yang mana yang akan digunakan dalam pengambilan keputusan?

8-9

8-17

IRRs Ganda• Aturan Descartes

• Derajat polinomial n→ akar n– Bila menghitung IRR, anda menghitung akar

dari suatu persamaan– 1 akar per perubahan– Sisa = perkiraan (i2 = -1)

0)IRR1(

CFn

0tt

t

8-18

Cash Flow Non-Konvensional

• Sebuah investasi memerlukan biaya awal $90,000 dan akan menghasilkan cash flows sebagai berikut:– Tahun 1: 132,000

– Tahun 2: 100,000

– Tahun 3: -150,000

• Required return adalah 15%.

• Apakah kita seharusnya menerima atau menolak proyek ini?

8-10

8-19

Cash Flow Non-KonvensionalKesimpulan dari Aturan Pengambilan Keputusan

• NPV > 0 pada required return 15%, jadi Terima

• IRR =10,11% (dengan kalkulator finansial), yang akan mengatakan pada anda untuk Menolak

• Ingatlah cash flow non-konvensional dan lihat profil NPV-nya

8-20

Profil NPV

($10.000,00)

($8.000,00)

($6.000,00)

($4.000,00)

($2.000,00)

$0,00

$2.000,00

$4.000,00

0 0,05 0,1 0,15 0,2 0,25 0,3 0,35 0,4 0,45 0,5 0,55

Discount Rate

NP

V

IRR = 10,11% dan 42,66%

Bila perhitungan dilakukan shg melalui absis (sumbu-x) lebih dari sekali, maka akan ada lebih dari satu return yang menyelesaikan persamaan

8-11

8-21

Independent (bebas) vs Mutually Exclusive Projects (Proyek yang saling terkait)

• Independent (bebas)– Cash flows satu proyek tidak

berpengaruh terhadap penerimaan yang lain.

• Mutually Exclusive (saling terkait)– Penerimaan satu proyek menghalangi

penerimaan yang lain.

8-22

Asumsi Laju Investasi Kembali (Reinvestment)

• IRR mengasumsikan reinvestment padaIRR

• NPV mengasumsikan reinvestment pada rerata biaya modal (opportunity cost dari modal)– Lebih realistis

– Metode NPV adalah yang paling baik

• NPV seharusnya digunakan untuk memilih proyek yang saling terkait

8-12

8-23

Contoh Proyek yang Saling Terkait

Proyek mana yang seharusnya diterima? Berikan alasannya!

8-24

Profil NPV

IRR for A = 19,43%

IRR for B = 22,17%

Crossover Point = 11,8%

8-13

8-25

Dua Alasan Berpotongannya Profil NPV

• Perbedaan ukuran. – Proyek yang lebih kecil memberikan dana untuk

investasi lain lebih cepat. – Makin tinggi opportunity cost, maka suatu dana

makin bernilai, sehingga discount rate yang tinggi lebih cocok untuk proyek yang kecil.

• Perbedaan waktu. – Proyek dengan payback yang lebih cepat

menyebabkan CF lebih pada awal tahun untuk reinvestment.

– Bila discount rate tinggi, CF awal harus baik

8-26

Konflik antara NPV dan IRR

• NPV mengukur secara langsung kenaikan nilai perusahaan

• Bila terdapat konflik antara NPV dan metode pengambilan keputusan lainnya, selalu gunakan NPV

• IRR tidak realistis untuk kondisi berikut:– Cash flow non-konvensional

– Proyek yang saling terkait

8-14

8-27

Modified Internal Rate of Return (MIRR)

• Kontrol untuk beberapa masalah dengan IRR

8-28

MIRR vs IRR

• MIRR, asumsi reinvestment dilakukan secara benar pada opportunity cost = WACC (Weight Average Cost of Capital)

• MIRR menghindari berbagai masalah pada IRR

• Para Manager suka membandingkan beberapa rate of return, dan MIRR lebih baik dibanding IRR

8-15

8-29

Profitability Index

• Mengukur keuntungan per satuan biaya, berdasarkan nilai uang terhadap waktu– Nilai profitability index sebesar 1,1

menyatakan bahwa untuk setiap $1 dari investasi, dapat diciptakan nilai tambah sebesar $0.10

• Dapat menjadi sangat berguna dalam situasi penjatahan modal

• Pengambilan keputusan: Terima bila PI > 1,0

8-30

Profitability Index

• Untuk Konvensional CF proyek:

PV(Cash Inflows)

Nilai absolut dari Investment Awal0

n

1tt

t

CF)r1(

CF

PI

8-16

8-31

Keunggulan dan Kelemahan dari Profitability Index

• Keunggulan– Sangat berkaitan

dengan NPV, umumnya memberikan kesimpulan yang sama

• Mempertimbangkan semua CF

• Mempertimbangkan nilai uang (TVM)

– Mudah dimengerti dan dikomunikasikan

– Berguna pada situasi penjatahan modal

• Kelemahan– Dapat membawa pada

keputusan yang salah ketika menilai proyek yang saling terkait (mutually exclusive investments), dapat menimbulkan konflik dengan NPV)

8-32

Profitability IndexContoh konflik dengan NPV

A BCF(0) (10,000.00) (100,000.00)PV(CIF) 15,000.00 125,000.00PI 1.50 1.25NPV 5,000.00 25,000.00

8-17

8-33

Praktek dalam Perencanaan Modal

• Pertimbangkan semua kriteria investasi bila mengambil keputusan

• NPV dan IRR umumnya digunakan sebagai kriteria investasi utama

• Payback biasanya digunakan sebagai kriteria investasi kedua

• Semua memberikan informasi yang bernilai

8-34

Kesimpulan

Hitung SEMUA -- each has value

Metode Yang diukur Satuan

NPV peningkatan $

dalam VF $$

Payback Likuiditas Tahun

AAR Acct return (ROA) %

IRR E(R), risiko %

PI rasio bila Rasio

8-18

8-35

NPV Kesimpulan

Net Present Value =– Perbedaan antara nilai pasar (PV dari

aliran masuk) dan biaya

– Terima bila NPV > 0

– Tidak mempunyai kekurangan yang serius

– Kriteria pengambilan keputusannya banyak digunakan

8-36

IRR Kesimpulan

Internal Rate of Return =– Discount rate yang membuta NPV = 0– Terima bila IRR > required return– Kesimpulan yang sama dengan NPV

menggunakan cash flow konvensional– Tidak realistis dengan:

• Cash flow non-konvensional • Proyek yang saling terkait

– MIRR = alternatif yang lebih baik

8-19

8-37

Payback Kesimpulan

Payback period =– Lama waktu sampai investasi awal

kembali– Terima bila < target– Tidak memperhitungkan nilai uang

(TVM)– Mengabaikan cash flows setelah

payback– Periode cutoff tidak tentu

8-38

AAR Kesimpulan

Average Accounting Return=– Rerata net income/Rerata nilai buku

– Terima bila AAR > target

– Memerlukan data yang biasanya tersedia

– Bukan rate of return sebenarnya

– Mengabaikan nilai uang (TVM)

– Dasarnya tidak tentu

– Berdasarkan data akuntansi bukan cash flows

8-20

8-39

Profitability Index Kesimpulan

Profitability Index =– Rasio dari Benefit-cost

– Terima bila PI > 1

– Tidak dapat digunakan untuk meranking proyek yang saling terkait (mutually exclusive projects)

– Dapat digunakan untuk merangking proyek pada situasi penjatahan modal

8-40

Tugas• Pertimbangkan sebuah investasi memerlukan

biaya $100.000 dan mempunyai cash inflowsebesar $25,000 setiap tahun selama 5 tahun. Required return sama dengan 9% dan required payback adalah 4 tahun.– Tentukan payback period, NPV, dan IRR– Apakah proyek tersebut diterima layak untuk

diterima?

• Metode pengambilan keputusan apa yang seharusnya (utama) dijadikan digunakan?

• Kapan IRR menjadi tidak realistis?

8-21

8-41

Jawaban Tugas

Quick Quiz Chapter 8r = 9%

Req. PB = 4 yrs

Cumulatve Cumulativet CF CFs DCF DCFs0 (100,000.00) (100,000.00) (100,000.00) (100,000.00)1 25,000.00 (75,000.00) 22,935.78 (77,064.22)2 25,000.00 (50,000.00) 21,042.00 (56,022.22)3 25,000.00 (25,000.00) 19,304.59 (36,717.63)

4 25,000.00 0.00 17,710.63 (19,007.00)

5 25,000.00 25,000.00 16,248.28 (2,758.72)

(2,758.72)

Payback = 4 years

NPV = ($2,758.72) =NPV(E3,C9:C13)+C8IRR = 7.93% =IRR(C8:C13)

Tugas ke-2

Year Cash Flow

0 $-28,700

1 15,000

2 13,900

3 10,300

What is the NPV, IRR, Payback, PI? Assume 12% RAt what interest would you be indifferent about choosing this investment?

8-22

Jawaban Tugas ke-2

• NPV = $31,805

• IRR =

• Payback = 1.99

• PI = 1.108

• Interest rate?

8-44

8-23

Chapter 9

END