建国70 Newest-final print-17 · 2019. 10. 30. · 政策 事件 房地产 项目标 9.24 亿 815.61 亿 8.3 亿 662.9 亿 7.25 亿 473.32 亿 6.62 亿 572.29 亿 6.15 亿 249.27

SPOTLIGHT

Savills Research

“ 城 ”长 焕 新 7 0 年中 国 城 镇 化 发 展 专 题 报 告

中国 - 2019

U R B A N I S A T I O N

自1949年新中国成立以来，中国的经济建设取得了巨大成就。从百废待兴到全球第二大经济体，中国在国力增强之余，与世界的联系也更加紧密。

此份报告由第一太平戴维斯中国市场研究部与中国市场传讯部联合制作，以创新思维将市场信息面与经济数据面结合，梳理了过去70年来中国在宏观经济和城镇化领域的种种变革与发展。事实上，中国的改革开放仅有40年，商业地产市场开启发展也不过20年有余，在城镇化、产业升级、消费等领域仍有巨大潜能待以挖掘。

当今世界政治经济环境乃至人口结构都在发生巨大变化，不确定性充斥的时代正孕育着左右未来的种种趋势。若能把握、善用这种不确定性，有望抓住真正机遇，实现飞跃。

中国正处于与世界深度互动的节点，而未来中国会以何种姿态融入全球化进程，也为全球关注。我们相信，一个更加开放和自信的中国，应能实现更加持续而稳健的增长，成为推进世界繁荣的重要力量。

前言/

Robert McKellar

第一太平戴维斯亚太区执行主席

宏观政策

事件

房地产

项目标杆

9.24 亿

815.61 亿

8.3 亿

662.9 亿

7.25 亿

473.32 亿

6.62 亿

572.29 亿

6.15 亿

249.27 亿

5.52 亿

62.17 亿

人口

财政收入

197519701965196019551950

1949中华人民共和国成立 布雷顿森林体系崩溃

大庆油田发现，石化工业起步

中国自行研制的第一颗原子弹爆炸成功

中国自行研制“东方红一号”

卫星发射成功第一次石油危机

恢复中国高考制度

国民经济恢复时期，发展社会主义国营经济

一五计划，重点发展重工业

二五计划，以重工业为建设中心，

增强国防三五计划，国防建设、农业自给

四五规划，初步建立比较完善的工业体系和国民经济体系

1953-1957

1958-1962

1966-1970

1971-1975

中华人民共和国土地改革法，废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制

第一次城市建设座谈会

快速城市规划

调整市镇建制，提高设市镇的人口规模标准

工人新村：上海曹杨新村

北京、上海等城市开始出现高层住宅

城市规划及建设停滞时期

重工业优先，住宅建设投资下降

1966-19701958-1962

1953-1957

20%

10%

0%

-10%

社会消费品零售总额增速

GDP增速

建国奠基

宏观政策

事件

房地产

项目标杆

9.63 亿

1132.26 亿

9.87 亿

1159.93 亿

10.17 亿

1212.33 亿

10.44 亿

1642.86 亿

10.75 亿

2122.01 亿

人口

财政收入

房地产开发投资额

1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987

切实保护耕地成为基本国策

开放沿海十四个港口城市改革开放决策提出

第二次石油危机

中美正式建交

经济特区正式成立

一个国家、两种制度建设有中国特色的社会主义

控制大城市规模、合理发展中等城市、积极发展小城市

深圳、珠海、汕头、厦门试办出口特区，并于次年改称为经济特区

以个体商户经营小商品为主的武汉汉正街市场大获成功

深圳友谊商厦刊登房地产广告商品房小区：广州东湖新村

工农结合、城乡结合、多建设中小城镇

正式实行允许住房商品化允许私人房屋买卖

土地管理法颁布

第一轮房改逐步启动

西安等五个城市开展向职工出售新建住房试点，房改开始起步

武汉房地产交易市场开业

土地管理法正式实施深圳首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权

恢复中国高考制度

101 亿 149.9 亿

20%

10%

0%

-10%

20%

10%

0%

-10%

80%

60%

40%

20%

0%

-20%

社会消费品零售总额增速

GDP增速

改革初启

宏观政策

事件

房地产

项目标杆

11.1 亿

2357.24 亿

11.43 亿

2937.1 亿

11.72 亿

3483.37 亿

11.99 亿

5218.1 亿

12.24 亿

7407.99 亿

人口

财政收入

房地产开发投资额

1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993

1994

1995 1996 1997

设立重庆直辖市

分税制财政管理体制实行，将所有税收按税种划分为中央税、地方税和共享税，土地收益归地方所有

国有企业开始推进建立现代企业制度

物价改革闯关，全国抢购风潮

上证所，深交所成立

海湾战争；中国加入亚太经合组织 亚洲金融危机；

香港回归

实行社会主义市场经济体制

七五计划实施，建立多种所有制共同发展的所有制结构，国有企业改革开始起步上海浦东新区成立

《城市商品房预售管理办法》：《中华人名共和国城市房地产管理法》

央行《住宅担保贷款管理试行办法》，给按揭业务提供法律依据

广州天河城开业，是中国最早的现代购物中心之一

深圳信兴广场建成，是中国最早的高度超250米摩天楼

上海发放第一笔住房公积金贷款

第一家房地产交易所在深圳成立

《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》，全国城镇分期分批把住房制度改革推开；宪法规定土地使用权可以依法转让

国务院出台16条调控措施首次整顿房地产；海南房地产泡沫开始出现国务院发布城镇国有土地使用权出让

和转让暂行条例

建立住房公积金制度

城市土地转让制度正式实施；经济适用房概念首次提出；

《上海市住房制度改革实施方案》出台，率先推出住房公积金制度

关于加强住房公积金管理的意见

《国家安居工程方案》；施行《中华人民共和国城市房地产管理法》

中央决定将住宅建设作为扩大内需、促进经济快速发展的重要举措

土地管理法正式实施深圳首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权

257.2 亿 272.7 亿 253.3 亿 336.2 亿 731.2 亿 1937.5 亿 2554.1 亿 3151.5 亿 3216.4 亿 3178.4 亿

20%

10%

0%

-10%

20%

10%

0%

-10%

土地出让面积增速住宅销售额增速

80%

60%

40%

20%

0%

-20%

80%

60%

40%

20%

0%

-20%

社会消费品零售总额增速

GDP增速

大步迈进

宏观政策

事件

房地产

项目标杆

12.48 亿

9875.95 亿

12.67 亿

13395.23 亿

12.85 亿

18903.64 亿

13 亿

26396.47 亿

13.14 亿

38760.2 亿

人口

财政收入

房地产开发投资额

1994

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

央行一年内10次上调存款储备金率

《中华人民共和国物权法》通过，正式将物权写入法律；

征收二手房转让个人所得税

国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》（“国八条”），首次对房地产市场进行调控降温

北京第一次土地拍卖

上海新天地开业，商业结合上海历史文化风貌

上海恒隆广场开业，打造中国奢华地标

上海第一个实行廉租房制度

《经济适用住房管理办法》正式施行央行下发《住房贷款管理办法》取消福利分房制度，开启商品房时代中国建设银行发放首批购房贷款

关于加强住房公积金管理的意见

中央决定将住宅建设作为扩大内需、促进经济快速发展的重要举措

央行下发关于开展个人消费信贷的指导意见，按揭贷款等概念逐步推广；

《住房公积金管理条例》：住房公积金制度开始全面建立

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》颁布，所有土地需要实行招拍挂制度

《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度做了明确规定。

《关于促进房地产市场持续健康发展》第一次明确房地产是支柱产业

上证综指以6,124.04点创下历史最高纪录房地产开发投资额超过1万亿人民币

中国加入世界贸易组织

城市人口超过5亿澳门回归

中国证监会推出合格境内机构投资者(QDII)制度，允许本地投资者投资境外资本市场

十五计划提出实施西部大开发战略、加快中西部地区发展

新光天地在北京开业，成为国内最大的单体百货

上海汤臣一品以11万每平方米的单价划定豪华公寓的标准深圳泰格酒店公寓成为中国首获美国绿色建筑国际认证（LEED）的商业项目

3614.2 亿 4103.2 亿 4984.1 亿 6344.1 亿 7790.2 亿 10153.8 亿 13158.3 亿 15909.2 亿 19422.9 亿 25288.8 亿

20%

10%

0%

-10%

20%

10%

0%

-10%

土地出让面积增速住宅销售额增速 住宅销售额增速

80%

60%

40%

20%

0%

-20%

80%

60%

40%

20%

0%

-20%

社会消费品零售总额增速

GDP增速

惊艳全球

人口

财政收入

房地产开发投资额

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1月-6月

上证综指以6,124.04点创下历史最高纪录

新光天地在北京开业，成为国内最大的单体百货

13.28 亿

61330.35 亿

13.41 亿

83101.51 亿

13.54 亿

117253.52 亿

13.68 亿

140370.03 亿

13.83 亿

159604.97 亿

13.95 亿

183351.84 亿

31203.2 亿 36241.8 亿 48259.4 亿 61796.9 亿 71803.8 亿 86013.4 亿 95035.6 亿 95978.8 亿 102580.6 亿 109798.5 亿 120263.5 亿 61610 亿

《中华人民共和国电子商务法》实行；

雄安新区设立；建设粤港澳大湾区

首次调低经济增长预期海南全岛建设自由贸易试验区；长三角一体化上升为国家战略；全面放宽城市落户条件；提出供给侧结构性改革；

二孩政策放开中国（上海）自由贸易试验区设立；“一带一路”

中国特色社会主义法律体系形成海南试行离岛免税

京津冀协同发展上升为重大国家战略 二线城市相继降低落户门槛；

“营改增”营业税改增值税

信贷政策收紧

为应对全球金融危机中国政府出台4万亿救市计划

全球金融海啸；北京举办第29届奥运会

城镇居民超过全国总人口的50%互联网用户超过5亿 按购买力平价计算，

中国成为全球最大经济体 人民币正式纳入特别提款权(SDR)货币篮子

首届中国国际进口博览会上海举行

首届“一带一路”国际合作高峰论坛

亚洲基础设施投资银行正式成立

美国实施量化宽松政策救市

公积金认房又认贷

鼓励租售并举的住房体系，房地产长效机制开启；租购同权

上海与重庆开征房产税；住房和城乡建设部发布《房地产经纪管理办法》

集体建设用地租赁住房试点；新个税增加住房贷款利息、住房租金专项扣除

促进住房租赁市场健康发展“房住不炒”定位中国房地产市场

四个一线城市继续实行住房限购；国内首单类REITs产品中信启航获批发行

国资委呼吁78家国有企业退出房地产市场部分城市出台住房限购令

《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（“新国五条”），完善限购政策

适时扩大房产税试点范围；《闲置土地处置办法》 施行

鼓励长租公寓全面实施居住证制度

《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，全方位刺激楼市

上海中心大厦竣工，是中国目前最高建筑

平安保险收购伦敦地标劳埃德大厦，成为中国公司海外大宗房产收购的首个案例

成都远洋太古里2014年起分批开业-商业结合历史建筑；三亚海棠湾国际购物中心开业是目前最大的单体免税店

重庆来福士广场分阶段入市，为新加坡开发商在内地最大投资额的开发项目

20%

10%

0%

-10%

土地出让面积增速住宅销售额增速

80%

60%

40%

20%

0%

-20%

社会消费品零售总额增速

GDP增速

宏观政策

事件

房地产

项目标杆

融新创势

建国之初的基建设施百废待兴，因此全面兴建成为首要任务。在此时期公共建设的兴建十分积极，除了在市郊大量新建之外，不少在旧城区中已建成的建筑如寺庙、教堂、名人故居、官邸等建筑也成为单位或学校用地，从现今不少历史保护建筑中也看得到这样的痕迹。

从新中国成立后第一个工人新村“曹杨新村”的诞生，到工人新村在各地建成开花，正是政府以工业化带动全国发展之战略的实践探索。此外，工业化发展成就在20世纪50年代的第一与第二产业产值比例的变化中也得以反映。

在接下来的近20年中，政府主要以发展工业为主要方针，从重工业到国防，初步建立较为完善的工业体系，第一颗原子弹试爆成功及东方红一号卫星发射成功，均彰显了当时国家对自主研发的重视。虽然期间曾遭遇发展阻碍，但中国也成功酝酿了后续的发展潜力。从出生率来看，在20世纪70年代前出生率平均达到3.5%，带来了往后发展的人口红利。

在建国初期，迅速恢复国民经济体系，为后续经济建设创造条件，是开国之初的首要任务。颁布的《中华人民共和国土地改革法》是新中国成立后第一部针对土地所制定的法律。旨在释放农村生产力，以第一产业的稳定发展为后盾，为国家的工业化发展作铺垫。

在1949到1977年的近30年间，中国一路经历了四个五年计划。这四个五年计划是综合考虑国家重大建设、国民经济生产力及国际形势所制定的未来发展规划，且都以工业发展作为基本方针。

第一个五年计划简称“一五”计划。在当时国际情势及国内建设百废待兴的情况下，快速发展经济以巩固社会主义的稳健发展成为首要课题。其主要内容即是大力推进工业化基础建设，藉由基础设施的建立与工业技术的改良，为工业化奠定初步基础。

在第一个五年计划的成功铺垫下，后续的“二五”、“三五”、“四五”计划主要都以国防工业及重工业为发展主轴。

虽然期间经历多个国际事件如冷战、越战、中苏关系降温以及国内事件，工业技术发展及基础建设依然取得显著成就。

在这近30年的发展历程中，五年计划的施行为中国贡献了难以取代的发展利基。以“一五”计划中的交通建设为例，在五年期间全国公路的通车里程达到25万公里，是计划前的两倍；铁路也在五年内新建33条，通车里程增加了22%，成就斐然。

政策走向

在建国初始阶段，国家的发展中心从乡村转往城市，因此在城市的边缘兴建了学校及工厂等建筑，并且延伸现代道路的范围。而旧城内也因为解放后居民的增加不断地改造危楼，增强基础建设的设立。

随后60年代的重点建设时期，中国各地城市跟着工业的发展需求为建设依据，在城市的周围大量建造小型炼钢工厂，而在旧城区内如胡同、弄堂中也出现了小型工厂。此时中国各地的城市数量以及城市内的人口也正快速增长，城镇化的加速由此可见。

解放后的城镇化

1949~1977

1978年是中国经济发展历程中的重要时间节点之一，改革开放大大释放了社会生产力，激发了体制活力，推动经济飞速发展。房地产市场也由于经济特区的成立以及商品房的开发，正式拉起发展大幕，全国各地的城镇化进程在此迈入新阶段。

在改革开放初期，各地城镇着眼于居民基本居住条件的保证和改善，主要开发企事业单位福利房，即企事业单位通过自行建造房屋并配与其内部职工。随着沿海经济特区的建立，深圳、广州成为商品房开发试点，随后此模式试点扩大到其他城市，房地产市场化运行已经从理论突破进入实践。

土地及住房制度改革对城市规划及 城 镇 化 推 进 影 响 深 远，意 味 着城市土地和空间真正以市场为基础 而 进 行 配 置 。多 数 城 市 住 房 体系和市场在这十年发生根本性变化 。例如，企事业单位、政府及公共机构的单位大院开始出现更多配 套 和 景 观，企 业 福 利 分 房 令 城镇人群居住条件不断改善的同时，商品房也在一线城市逐步出现。城市居民生活的居住方式逐步由熟 人 院 落 转 向 住 宅 楼 群，住 宅 小区的设计逐渐成为主流形态。

住房与消费消费市场经历产品定额配给向全面市场化转变，消费需求激活，推动外资和民营经济在后期迅速发展崛起。传统的小商品市场、粮油食 品 商 店、国 营 百 货 商 场 仍 是 城市 居 民 主 要 的 消 费 场 所，但 已 逐渐 无 法 满 足 消 费 提 升 的 需 求 。开架 式 自 选 超 市 初 现 一 线 城 市，深受 消 费 者 欢 迎，也 开 始 影 响 商 品的供应链体系。

自80年代起，城市的样貌也开始转 变，城 市 边 缘 的 基 础 设 施 开 始改 造，城 镇 间 的 道 路 建 设 使 得 城镇 间 的 距 离 缩 短，农 贸 市 场 在 城市的出现提供外地农民更完善的交 易 场 域，专 业 开 发 商 此 时 也 在城镇中开始规划并建设项目。

旧 城 区 内 的 主 干 道 开 始 拓 宽，周边 建 筑 则 开 始 改 建，写 字 楼 开 始伫立于核心城市主干道的交会处，小 型 商 业 也 沿 着 主 干 道 伸 。主 干道旁的历史文物建筑保留了标志性 的 部 分 结 构，其 余 大 部 分 则 改建成更符合当时使用习惯的居住或 商 业 空 间，开 始 了 一 轮 去 芜 存菁的改造。

城市升级

在改革开放的第一个十年，沿海区域的开放为经济发展带来巨大活力。从经济特区的建立到14个沿海港口城市的开放，再到后来的沿海经济开放区，吸引了大量产业及投资，国民的财富水平开始快速累积。

从1980年正式实行允许住房商品化到1984年允许私人房屋买卖，再到1987年土地管理法的正式实施，现代房地产交易市场雏形已大致形成。

城市土地制度改革在20世纪80年代取得突破性进展，土地有偿使用、土地使用权有偿转让等概念深刻影响到后续房地产市场发展。继全国首宗国有土地使用权有偿出让在深圳登场之后，现代的土地资源开发模式逐步确定。在此基础上，区域开放加之土地开发与其他因素的多重作用，使得国家的财政收入十年间增加近一倍之多，进而使国家有更多资源施行更大力的投入，形成发展的良性循环。

政策走向

办公

1978~1987

启

改革开放带来的利好正逐步显现。在1988年到1997年的十年间，国内生产总值以双位数的平均增速增长，国民生活质量不断提升，社会消费品零售总额的平均增速达到18.7%，创下历史新高。

房地产市场投资增速在此十年间也大幅提升，其中房地产开发投资总额增长超过十倍之多。由于整体市场属于实验阶段，处于开放初期的房地产业呈现较大波动。在市场迎来前所未见的荣景时，遇到了发展中必然衍生的阻碍，部分城市的房地产泡沫逐渐形成。而房地产市场在内的整体经济过热，带来的负面效应也促使政府出手稳定市场。

改革开放的推进不断为整体市场注入动力，城市的样貌在这个时代里因为产业结构的发展而出现了现代城市的雏形，造就出一个繁荣与挑战共存的活跃时代。

日趋商品化的住宅市场开始吸引社 会 关 注，但 住 房 仍 主 要 被 视 为满 足 基 本 自 用 需 求 。受 居 民 整 体收 入 水 平 所 限，针 对 高 收 入 群 体的 高 价 楼 盘 非 常 少 见 。市 场 高 端楼 盘 为 主 要 面 向 华 侨、外 籍 人 士和港澳台人士的外销房。

住宅开发形态多以区域市场小规模 开 发 和 多 层 住 宅 为 主，高 层 公寓 主 要 集 中 于 一 线 城 市，新 型 住宅小区开始从旧城区往城市边缘扩 展 。具 有 全 国 规 模 影 响 力 的 开发商和开发活动非常有限。

居住香 港 开 发 商 开 始 踏 足 内 地 市 场，重 点 开 发 一 线 城 市 的 商 办 项 目，一线城市甲级写字楼市场已现雏 形 。高 品 质 办 公 楼 成 为 外 资 公司 聚 集 地，其 中 部 分 楼 宇 时 至 今日 虽 不 具 备 硬 件 优 势，但 在 维 护管理及租户品质仍具极高水准。

1995年末，上海甲级写字楼存量尚不足20万平方米 。由于需求突增，空置面积极为有限，租金较三年 前 增 长 了 近 两 倍 。由 于 注 册 地址 必 须 为 商 用 物 业，部 分 外 商 独资企业只能在酒店客房办公。

办公由 于 第 三 产 业 的 发 展，旧 城 区 内的 硬 件 不 断 升 级，一 线 城 市 地 铁的 建 设 也 开 始 加 速，而 旧 城 区 中心的复兴也带动了零售的发展。

街边店铺与地方性国有百货公司依然主导中国零售市场，国际零售品牌则开始陆续进入中国市场。北京和深圳分别依靠首都地位和开放前沿的优势成为品牌进入中国内 地 市 场 的 首 选 。二 线 及 内 陆 城市仍以本地品牌主导。

商业

五个经济特区成为中国经济增长最快的地区，示范带动作用明显；上海浦东新区发展模式更成为全国城市城镇化发展的样本。沿海地区中心城市的发展也带动周边地带加速城镇化。

伴随房改启动，中国正式开启商品房时代，房地产市场也在这一时期正式起步。海外资本也在此时开始进入中国房地产市场。

整体而言，这一时期的政策走向主要集中于此前基础政策之上的补充和完善，诸如住房公积金制度、按揭贷款、经济适用房的概念陆续推出，为此后发展奠定了基础。而房地产市场在此期间的蓬勃发展也使得政府意识到快速发展下的挑战，进而出台多项房地产市场管理办法以及首次调控措施。

政策走向

1988~1997

惊 艳 全 球

亚洲金融危机的发生令国际货币市场陷入巨大波动。在此次危机中，中国坚持不贬值的汇率方针，因此并未受到正面冲击。但在华外资企业的经营活动或多或少受到了国际经济市场波动的影响。

包括房地产在内的固定资产投资逐渐成为政府经济工作重点，也成为中国经济的新增长点与支柱产业。房地产对国民经济的重要性日渐提升。北上广深四座一线城市的房地产市场率先激活，开发商开始大量拿地并往周边城镇扩张，全国房地产开发投资额在2003年突破1万亿人民币大关，一些耳熟能详的经典标杆商业地产项目也在2000年后相继落成。

中国主要城市核心区域的现代结构样貌因为交通建设的发展在此时大致确定，城市的主干道升级为平面或高架高速路，地铁密度的加大造就了城市商业的发展，小商品批发市场或大卖场在核心区周边的主干道出现。

高 净 值 财 富 人 群 数 量 迅 速 增 加，对更高生活品质的追求催生高端住 宅 项 目 。北 京 中 央 别 墅 区 等 低密 度 别 墅 受 到 市 场 认 可，而 外 资开 发 商 通 过 精 装 修 交 付、高 品 质物业服务等大幅提升了高端公寓水准 。此后，星河湾、绿城等内资开发商也逐步在高端公寓市场建立口碑。

整 体 而 言，这 一 时 期 的 高 端 住 宅产 品 多 集 中 于 一 线 城 市，尤 其 是传 统 认 可 的 核 心 区 位，此 外 设 计理 念 也 较 为 单 一 。买 家 则 以 高 净值人群及投资客为主。

居住在90年代末期开始，办公楼建筑形象、设计结构、物业管理水准较之前有大幅提升。绿色环保设计、智 能 化 系 统 等 以 逐 渐 开 始 出 现，其 中 在 一 线 城 市 表 现 尤 为 明 显，二线城市写字楼则仍以散售项目及本地企业主导。

一线城市办公市场受亚洲金融危机 影 响 大 幅 波 动，但 此 后 伴 随 中国“入世”，大量外企进入中国市场，甲级写字楼面积供不应求，空置 率 持 续 走 低 而 租 金 攀 升 。外 企及民间资本迅速发展，上海、广州等 外 向 型 城 市 的 表 现 尤 为 突 出，同期办公租金累计涨幅逾60%。

办公核心城市的商业步行街及传统文化 商 圈 开 始 激 活 旅 游 市 场 潜 力，也 成 为 最 早 的 购 物 中 心 集 聚 地 。一、二 线 城 市 市 中 心 的 购 物 中 心项目逐步建成，与传统百货竞争，并逐渐取代后者成为主要的商业类型。

截至2007年末，购物中心在一线城 市 的 比 重 已 近 9 0 %，在 二 线 城市则占比50%至60% 。大型购物中 心 通 过 现 代 开 阔 的 设 计，引 入多 种 零 售 业 态 及 商 户，为 消 费 者带来全新体验。

大 量 国 际 品 牌 进 入 中 国 市 场，对传 统 中 国 品 牌 形 成 冲 击，但 其 带来的经验和理念为中国品牌的后继崛起埋下伏笔。

商业

随着西部大开发战略提出，区域间、大中小城市间的协调发展日益受到重视，“西部大开发、东北部振兴、中部崛起、东部新跨越”为全国经济平稳发展做出积极贡献。

1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，正式宣告中国房地产全面转入市场化运营。福利分房被取消，中国正式进入商品房时代。随后央行印发《个人住房贷款管理办法》，房地产贷款投资的观念也开始普及。

在住房改革制度不断深化与国民收入水平逐步提高的条件下，商品房的购买成为消费焦点，房价持续成长，直到2005年后政府出台一系列密集的调控政策，旨在为稳定过热的房地产市场。纵观这十年的前半段，政策旨在为完善体制，为房地产市场交易及投资打下健全基础；后半段则针对房地产市场的交易热度降温做出调整。市场在发展中逐渐迈入全新阶段。

政策走向

1998~2007

融 新 创 势

以2008全球金融海啸为起点，最近十年中国经济的发展与变化规模远超以往。按购买力平价计算，中国在2014年即已成为全球最大经济体。而随着经济总量扩大、增速放缓，传统制造业升级及经济结构转型成为新的发展方向。

中国房地产市场从飞速发展进入成熟阶段。核心城市凭借日趋成熟的市场环境，成为国际投资者不可忽略的重要市场，城市发展重点也逐步转向。但房价连续攀升带来的社会及经济问题，也使政府愈发重视保障人居的重要性。

此时核心城市由于土地资源的有限性，发展方针也从增量开发转为存量升级，荒废的工厂改造成文创园区，旧城区内的建筑搭配本地文化街区改造为零售或酒店，城市的融合了不同时代的文化风貌。

建筑技术与标准的显著进步使得新 建 住 房 质 量 大 为 改 善，住 房 整体 标 准 得 以 提 升 。购 房 者 不 再 满足 于 基 本 的 居 住 需 求，不 仅 考 虑项 目 本 身 的 硬 件 设 施，也 关 注 项目 所 能 带 来 的 附 加 价 值，进 而 延伸出对于社区配套以及物业服务的 追 求 。而 近 年 对 健 康 生 活 方 式的 追 求 也 使 得 主 打 绿 色 科 技、环保材料的健康住宅在中国住宅市场崭露头角。

新 建 住 宅 特 征 更 加 多 元 化，除 地段、景观等传统因素之外，人文资源、个性化建筑及室内设计、会所设施及定制物业服务都受到业主推崇。

居住一、二线城市写字楼开发加速，新兴 商 务 区 逐 渐 兴 起，更 多 具 有 国际 水 准 的 高 品 质 楼 宇 陆 续 建 成 。由 于 运 营 相 对 标 准 化，甲 级 写 字楼不仅成为传统开发商由散售向持 有 转 型 之 选，也 成 为 境 内 外 机构者密切关注的投资标的。

共享协作的办公方式为传统办公楼带来冲击。随着健康理念和科技介入，员工和企业正对办公空间灵活性的要求日益提升，空间设计和开发也更加重视多元配套、生态搭建等软性服务。

办公与 十 年 前 相 比，一 线 城 市 商 业 存量增加约两倍，二线城市约四倍。老旧商业的焕新重生提上日程。

与此同时，网上零售持续增长，消费 者 需 求 愈 发 多 元 化 。业 主 和 开发积极寻找愈发富有创意的解决方案，增强体验与互动，持续为消费者带来新意。

商业

政府以积极财政和宽松货币政策应对全球金融危机，惠及基建、科技等多个行业，国有企业亦迎来发展良机。而近年政策走向稳中求进，通过减税降负持续激发企业和市场活力，带动经济结构转型，同时避免过度通货膨胀。

由于投资者缺乏投资渠道，大量资金于楼市积淀。在政府调控及市场力量相互角力中，房地产市场经历多个小周期盘整，房价呈周期上涨。2016年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，被普遍视为市场未来发展方向。政策调控脉络愈发注重长效机制的建立，从针对需求端的限贷、限购逐步延伸至供给端的限价、增加保障房及鼓励长租公寓发展。

此外，京津冀、长三角、粤港澳等区域一体化发展战略作为城镇化推进的重点，大都市圏的形成有利于资源高效利用，形成新型城镇网络结构，推动经济发展向更高质量转变。

政策走向

2008~2019

首届中国国际进口博览会上海举行

2014南京分公司开业

2018武汉、长沙、海口分公司相继成立

2019福州分公司开业

2015全球集团创立160周年，进驻中国20周年；西安分公司开业

2008重庆与厦门分公司开业

2010沈阳分公司开业

2011华西区平台成立，成都分公司作为区域总部；珠海分公司开业

2006杭州、成都、天津分公司相继成立

2001深圳分公司开业

1998北京及广州分公司相继成立，拓展华北华南市场

1995进驻中国，总部于上海成立

第一太平戴维斯 中国 Savills China

上海环贸广场二期25层陕西南路288号上海中国

Subject to contract: This document is prepared by Savills for information only. Whilst reasonable care has been exercised in preparing this document,

statements or representations of fact but must satisfy themselves by inspection or otherwise as to the accuracy. No person in the employment of the agent or agent’s principal has any authority to make any representations or warranties whatsoever in relation to these particulars and Savills cannot be held responsible for any liability whatsoever or for any loss howsoever arising from or reliance upon the whole or any part of the contents in this document © Savills Property Services China Company Limited. 2019.

Savills China 第一太平戴维斯 中国

第一太平戴维斯 上海Siu Wing Chu 朱兆荣第一太平戴维斯华东区董事长Tel: 86 21 6391 6688E-mail: [email protected]

第一太平戴维斯 北京Anthony McQuade 麦安东第一太平戴维斯华北区董事长Tel: 86 10 5925 2288E-mail: [email protected]

第一太平戴维斯 广州Alvin Lau 刘蔚海第一太平戴维斯华南区副董事长广州及珠海董事总经理Tel: 86 20 3665 4800E-mail: [email protected]

第一太平戴维斯 深圳Woody Lam 林木雄第一太平戴维斯华南区董事长Tel: 86 755 8436 7000E-mail: [email protected]

第一太平戴维斯 成都Eric Wo 胡裕华第一太平戴维斯华西区董事长Tel: 86 28 6753 3666E-mail: [email protected]

第一太平戴维斯 南京Jeremy Sun 孙维第一太平戴维斯南京公司总经理 Tel: 86 25 5772 0903E-mail: [email protected]

第一太平戴维斯 杭州Anson Chan 陈昆葳第一太平戴维斯杭州公司总经理Tel: 86 571 8102 0222E-mail: [email protected]

第一太平戴维斯 武汉Thomas Ng 伍嘉乐第一太平戴维斯武汉公司董事长Tel: 86 27 5930 5566E-mail: [email protected]

第一太平戴维斯 长沙Rebecca Hu 胡博飞第一太平戴维斯长沙公司总经理Tel: 86 731 8987 0177E-mail: [email protected]

第一太平戴维斯 天津Andy Chee 岐晓弟第一太平戴维斯天津公司总经理Tel: 86 22 5830 8877E-mail: [email protected]

第一太平戴维斯 大连Lily Wei 魏丽萍第一太平戴维斯大连公司物业及资产管理部助理董事Tel: 86 411 3966 8988E-mail: [email protected]

第一太平戴维斯 沈阳Johnny Jiang 姜华第一太平戴维斯沈阳公司副总经理Tel: 86 24 8389 5066E-mail: [email protected]

第一太平戴维斯 厦门Lucy Lui 吕晓艳第一太平戴维斯福建地区总经理Tel: 86 592 806 4618E-mail: [email protected]

第一太平戴维斯 珠海Alvin Lau 刘蔚海第一太平戴维斯华南区副董事长广州及珠海董事总经理Tel: 86 756 322 7710E-mail: [email protected]

第一太平戴维斯 海口Woody Lam 林木雄第一太平戴维斯华南区董事长Tel: 86 898 3638 4200E-mail: [email protected]

第一太平戴维斯 福州Lucy Lui 吕晓艳第一太平戴维斯福建地区总经理Tel: 86 591 8380 0995E-mail: [email protected]

第一太平戴维斯 重庆Andy Lau 刘奕兴第一太平戴维斯重庆公司总经理Tel: 86 23 6370 3388E-mail: [email protected]

第一太平戴维斯 西安Dave Law 罗元均第一太平戴维斯西安公司总经理Tel: 86 29 8187 2288E-mail: [email protected]

下 一 个十年城市主义中国的城市数量在过去70年增长了约四倍。随着建设用地规模愈发受限，更好的节约利用土地资源，防止城市开发无秩序的蔓延正成为城镇化纵深发展的主要课题。

由核心城市与周边中小城市融合形成的都市圈将成为未来城市型社会发展的主要动力。大型都市圈对人才流入具有极大吸引力，具备持续增长潜力。此外，也将借由土地规划、公共服务等体制改革推动制度创新，盘活整体经济动能。

模式重塑核心城市的房地产市场已逐步转向存量主导，对开发商与运营商的精细化管理能力有更高要求。老旧项目建筑楼龄增加，通过翻新改造提升物业价值成为必然举措。资产的价值提升需要不断适应数字化变革、共享经济等时代要求，还需要打破常规、不断创新的资产管理。

传统物业回报率走低，投资者对利基市场关注有增无减。电商崛起令仓储物流需求激增；人口老龄化为养老项目带来长期机遇；科技发展令大数据中心建设倍加关键。政府需采取切实措施提高透明度、搭建框架，为投资者提供更为明确的指引。

居有所安新型城镇化建设以人为核心。大量农业转移人口和新增劳动力进入城市就业，令城市人口结构面临更多动态变化，对政府公共资源配置提出更高要求。养老、教育、医疗等公共服务设施在硬件设计、服务水准等方面均有待完善，以实现更加公平均衡的公共服务体系。

政府对保障性住房的重视前所未有，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度有望覆盖更多受益人群，提升整体居住条件。

变革时代科技发展加速时代演变，技术对人类生活和商务活动的影响愈发深入，对空间的感知与使用方式也带来了重要影响。在项目开发及管理中，节能低碳、绿色生态、集约高效的建筑用能体系将大大增加绿色建筑和建材比例。

科技也在推动传统城市向智慧城市转变，随着人工智能、云计算、大数据等技术成熟，智慧城市发展将逐步形成新的生态体系，令人居环境不断改善。

中国在过去70年的发展中经历了巨变。从住房商品化到限购，从单位福利分房到住房保障体系建立，从酒店办公到甲级写字楼，从超市到购物中心……城镇化的发展一路充满了诸多探索和试验，从一个侧面见证了中国的渐进式改革历程。

城市带动经济和社会发展，在新的数字时代依然如故。城镇化发展带动都市圈的扩容升级，从而使都市圈的空间结构更加合理、更加宜居宜业。

在中国由爆发式增长向稳健的成熟市场转型过程中，政府及市民不仅关注城市经济发展、城乡协调水平，更日益注重城镇化推进中的环境保护、社会福利以及文化建设。新型城镇化与人的发展和谐统一，方可实现真正可持续发展。

结 语

市场传讯部Olivia Shao 邵轶菁董事 - 中国区+8621 6391 6688

[email protected]

Vincent Yu 于文睿

助理经理 - 中国区+8621 6391 6688

[email protected]

市场研究部James Macdonald 简可

高级董事 - 中国区+8621 6391 6688

[email protected]

Chester Zhang 张琳

董事 - 中国区+8621 6391 6688

[email protected]

中央管理部Robert McKellar

亚太区首席执行官+8621 6391 6688

[email protected]

Siu Wing Chu 朱兆荣 董事长 - 华东区+8621 6391 6688

[email protected]

Anthony McQuade 麦安东 董事长 - 华北区+8610 5925 2002

[email protected]

Woody Lam 林木雄董事长 - 华南区+8620 3665 4777

[email protected]

Eric Wo 胡裕华 董事长 - 华西区+8628 6753 3666

[email protected]

第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有650多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。