文山房市面面觀

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文山房市面面觀 景優價美，換屋首購最佳選擇

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簡報大綱 總體經濟環境 文山區區域房市概況 後續市場變化

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總體經濟環境

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我國出口貿易及外銷訂單金額

-

50

100

150

200

250

300

350

400

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出口金額(億美元) 外銷訂單金額(億美元)

景氣復甦穩定 轉速趨緩 環球透視機構預測明年美日

歐經濟維持緩慢的成長步調，亞洲 (不含日本 )成長動能也將從高速減緩。

全球景氣前景穩定，台灣出口動能可望維持正成長。此外 ECFA 正式降稅效應的發酵以及陸客觀光持續增長的預期，在外銷訂單以及內需消費將帶來額外的動力。

9 月份訂單續創下 359.8 億美元新高，耶誕效應讓電子業淡季不淡，製造業營運看佳，唯新台幣升值壓力恐將影響企業獲利。

9 月份失業率續降為 5.05% ，就業市場持續改善。

360 億新高

360 億新高

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資金水位再創新高 亞洲經濟相對歐美強勁，國際資金佈局亞洲態勢不變。 中國經濟地位突顯，人民幣長期升值預期強勁。 美國再推寬鬆貨幣，引發市場看貶美元，加上通膨疑慮，市場除了減

持美元部位，並轉入抗通膨資產。 農曆年後 M1B 一度持平，受美元看貶影響資金持續回流。

中央銀行

貨幣供給及美元匯率

-1,500

-1,000

-500

0

500

1,000

1,500

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3,000

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貨幣供給月增額

(

億元

)

31.0

31.2

31.4

31.6

31.8

32.0

32.2

32.4

美元匯率

M1B增額 M2增額 美元匯率

+4200 億元+515 億元+1545 億元+5644 億元

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資金行情續航 選前做多預期明顯 電子業淡季出現急單，景氣前景中性樂觀。美元長期看貶，引發台灣

資金持續回流。 10 月份台股雖如同市場預期逢高回檔，不過在強大的資金動能之下，指數並未跌破 8000 關卡。接下來適逢五都選舉，市場認為執政黨將在選前作多，指數偏多預期。不過選舉行情所創造的投資信心屬於短期，與不動產投資置產的連動性較不明顯。

證交所

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資料來源 :政治大學財務管理學系、信義房屋不動產企劃研究室 房價指數基期 :1991Q1

台灣長期住宅房價上漲走勢，不論在時間以及空間上有過度集中現象

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北市住宅新增供給持續收斂

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文山區區域市場概況

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文山區歷史沿革 光緒初年屬台北府淡水縣。 日治後期隸屬台北州文山郡深坑庄管轄（ 1920 年）。

新店街（台北縣新店市） 深坑庄（台北市文山區、台北縣深坑鄉） 石碇庄（台北縣石碇鄉） 坪林庄（台北縣坪林鄉） 番地（台北縣烏來鄉）

1950 年，原深坑鄉畫為景美鎮、木柵鄉及深坑鄉。 1968 年，景美鎮及木柵鄉併入台北市，並改制為區。 1990 年，台北市行政區調整，將景美與木柵合併為文山

區。

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木 柵木 柵

景 美景 美

新店新店

深坑深坑

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住宅需求的影響因素

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交通條件對於城市發展地位的影響1901 年台北桃園段鐵路改線

原本經由大稻埕、新莊、龜崙嶺（今龜山）到桃仔園（今桃園）的鐵路縱貫線，改道枋橋（今板橋）經鶯歌到桃仔園。

新莊在失去河港運輸功能，又失去鐵路運輸的交通優勢之後，發展腳步較板橋晚了許多。

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文山區重點交通建設 已完工

捷運文山內湖線（木柵線部份 1996 年 3 月通車） 捷運新店線（新店線主線部份 1999 年 11 月通車） 國三甲線北二高台北連絡道（ 1996 年 3 月通車） 信義快速道路（ 2005 年 5 月） 北市環河快速道路 貓空纜車

規劃中 捷運環狀線南環段（預計 2017 年以後通車）

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交通建設帶動區外人口移入

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產業與生活機能 產業

區內政府部門（如考試院）、軍事機關及各級學校（如政治大學、世新大學、警察專科學校、中國科大等）數量眾多。

與市中心區的通勤連結性高。 生活機能

學區：景興國中、政大附中 景觀：台北市境內綠覆率最高的行政區

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房市交易規模相對穩定

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文山區的特色與優勢 公園綠地多，落塵量較市區低三成 以住宅區與文教區為主，學校密度高，無工業區 房價較未被炒作，房價所得比較合理，也較沒有泡沫化風險。

居民結構較單純，區域內八大行業比例極低。 住宅產品齊全，從首購三房公寓到透天別墅，應有盡有，可選擇性高

交通便利性佳

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35~43

20~28

25~45 26~32 26~28 NA

43~65

43~65

40~45

35~42

32~38

26~35

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24~28

30~35

新店線房價不輸木柵線

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文山區過去房價較低因素 近期無重大交通建設 腹地不夠完整、多山坡地、多福地 缺乏大規模土地釋出

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東方富域 開價 90 萬昇陽立都 開價 28 萬 1998

板橋

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遠景 21 開價 22.5 萬 1998 養心殿 開價 70 萬

新店

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文山世界山莊 開價 40 萬 1998 岳泰風範 開價 80 萬

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水沐青華 開價 63 萬文山杜拜 開價 42 萬 2008

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後續市場變化

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未來文山區的重大利多 國發院開發案

位於木柵路一二段交界前國發院土地開發案，佔地約 2萬餘坪，將於未來數年內陸續開發，屆時必當帶動當地區域行情。

都市更新 如恆光橋畔旁的老泉社區

30 ▲ 工商時報 2010.10.21

▲ 經濟日報 2010.10.08

▲ 經濟日報 2010.10.19

31▲ 中國時報 2010.10.12

▲ 聯合報 2010.10.12

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資訊完整揭露 -機制運作基礎 住宅交易價格如實申報並揭露。買屋、賣屋皆有完整價格資訊可供參考，避免資訊不對稱。

資訊「真實」之外，「完整」更是關鍵。無論是否透過仲介交易均須登記，方能杜絕喊價哄抬。

價量之外，尚需具備空屋及餘屋資訊。

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房價增值主要基於經濟成長、都市建設以及土地建物改良。

售屋增值所得，可課徵適當資本利得稅，回饋社會，讓沒有房屋的人也能夠分享經濟成長果實。

鼓勵長期持有，但針對短期交易 (半年或ㄧ年內轉售 )課徵較高的稅率，可抑制短期投機。

經營企業獲利須繳納ㄧ半的稅，若從事房地產投資獲利幾乎不必繳稅，社會價值觀將受到扭曲。

社會公平在 M型化住宅市場之下更需被重視。

配合稅制 -機制更健全

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簡報完畢

謝謝各位