環境都市計画９

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環境都市計画９

住居地区北村眞一

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目次

１．市街地の密度と環境２．土地区画整理事業３．コミュニティ４．ニュータウン事業

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１．市街地の密度と環境

市街地密度の特性　宅地性：戸建住宅から集合住宅へ　日照と通風の確保：高層による日照　防災と駐車：避難地，駐車場の共有化　庭園と樹木と公園：緑地の共有化

２Ｆテラス戸建て 集合

4市街地密度比較

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低密度

田園調布Ｇ人口密度　　 70 人／ haＧ建ぺい率 17%Ｇ容積率 22%用途地域　低専１種　 30/80

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中密度

天沼１，滝山６Ｇ人口密度　　 250, 380 人／

haＧ建ぺい率 33, %Ｇ容積率 51, N66%用途地域　中高専２種　 60/200

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高密度

京島３，赤羽台１Ｇ人口密度　　 610, 750 人／

haＧ建ぺい率 53, 20%Ｇ容積率 78, 111%用途地域準工，中高専２種　 60/300, 60/200

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超高密度

大島６団地Ｇ人口密度　　 1180 人／ haＧ建ぺい率 23%Ｇ容積率 266%用途地域　中高専２種　 60/200

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２．土地区画整理事業

目的：山農村の市街化，宅地供給，市街地改造災害復興（震災・戦災）

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土地区画整理事業の仕組み

・公共用地・売却用地の提供・合理的設計のため土地の交換（換地）・前後財産の調整・事業費（清算・地

価）

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減歩（げんぶ）

公共減歩：土地を公共へ提供する保留地減歩：売却する保留地へ提供する減歩率：２０〜３０％

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施行者

個人：１人もしくは数人で可能土地区画整理組合：７人以上 2/3 以上同

意地方自治体：都道府県市町村国土交通大臣：国の利害に影響する場合公団等：都市機構，住宅供給公社など

＊都市機構：都市公団＋地域公団

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効果（土地面積の変化）公共用地 施行前（％） 施行後（％）

道路 5~6 20~22

うち幹線道路 7~8

うち区画道路 13~14

公園 0.3~0.4 4~6

公共施設 2~3 2~3

公共用地計 9~10 28~30

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メリット・デメリット

面的整備：市街地効果．民主的手続き：権利保護・期間の遅延公共施設整備効果：公平配分効果多様性：多様な事業へ応用可能民間の自主性可能：組合施行可能緩やかな市街化：宅地供給・残存農地

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略史

明治３０：土地区画改良に係る法律明治３２：耕地整理法（旧）明治４２：耕地整理法（新）大正８：都市計画法で事業の位置付け昭和２９：土地区画整理法　Ｔ 12関東大震災復興， S20 戦災復興，　神戸震災復興など

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市街化整備の主な事業

新市街地の整備：ニュータウン等　新住宅市街地開発事業　　買収形式・土地収容・先買い権既成市街地の整備：　特定土地区画整理事業　拠点整備土地区画整理事業特殊：　沿道区画整理型街路事業

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３．コミュニティ近隣住区論C.Arther Perry(1929) 6原則１小学校区通過交通ないレク空間学校等公共施設近隣商店街区画街路

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低密度モデル（ペリー）

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中密度モデル

・中心地区における近隣住区の提案

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コミュニティ目安種別 主な施設 数 敷

地建築

備考

隣保区20-40 戸100-200 人

幼児公園街区公園

１ ー ー 交通の安全，静穏，

近隣分区400-5002000-2500

集会所保育園診療所

１ ー ー 日常生活の基本緊急時の連絡

近隣住区1600-200010000 人

小学校地区公園病院・商業

１ ー ー 100haぐらい生活の基本

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４．ニュータウン事業

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4.1港北ニュータウン

経緯　昭和３０４０年代首都圏への人口集中　山間部の宅地の造成の必要性　スプロールによる公共施設不足横浜市の対応：　宅地開発指導要綱　高速道路，地下鉄，ＭＭ２１など一環　都市デザイン　

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計画規模

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地区区分

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土地利用（公団）

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人口

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企業誘致

職住近接

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港北ニュータウン

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土地区画整理事業

港北第一，第二地区　 1,317ha 　 220,000人

　事業費： 8,995億円　昭和 49 ー平成 8　権利者： 11000 人　減歩率： 37.5%　　　　（公共 26.7% 保留地 10.8% ）　公園 10.7% 　保存緑地 2.4% 　計 13.1% 　道路率 22.0%

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特徴

区画整理緩やかな人口増， 4,400 人／年農業地区の形成核家族化　世帯人数　 2.9 人流出入人口　＋ 17000 人 ー 10000 人／年課題　高次機能副都心，地区センター空洞化　自然の破壊後の育成，　少子高齢化，多様な生活，周りの育成

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4.2八王子ニュータウン事業みなみ野シティ都市機構（旧住宅都市・地域公団）

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開発の経緯

昭 55 ． 3 用地買収昭 60 ． 12 　都市計画決定（土地区画整理事

業）昭 63 ． 10 　事業計画認可平 5.　 8 　用途地域の変更及び地区計画の決定平 9 ． 3 街びらき平 9. 4 　八王子みなみ野駅開業平 13. 3 事業計画変更（第 3回認可）

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計画諸元

（ 1 ）開発面積： 394.3ha（ 2 ）計画人口： 28,000 人（ 70 人 /h

a ）　　　　　　　　　 8,450 戸（ 3 ）事業期間：昭 63 〜平 24（ 4 ）減歩率　：平均 43.7 ％（ 5 ）権利者等：土地所有者： 1,673 人　　　　　　　（ 6,598筆）（平 16.1末）　　　　　　　家屋： 438 戸

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事業進捗 一次造成： 327ha ／ 338ha （ 97 ％） (平 17.3末 )二次造成： 226ha ／ 338ha （ 67 ％） (平 17.3末 ) 建物移転： 431 戸／ 433 戸（ 99 ％） (平 17.1末 ) 使用収益開始（保留地処分含む）： 約 144ha ／ 236ha （ 61 ％） ( 平 17.3 末 )地区内人口： 13,670 人、 4,770 戸　　　　　　　 ( 平 17.3 末 )

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関連事業進捗

JR 横浜線「八王子みなみ野駅」（平 9.4 開設）　 乗降人員： 27,685 人／日（平 15 日平均） 西口駅前広場　平成 12年 5月開設○ タウンセンター 八王子南郵便局平成 11年 9月開設 　Mioみなみの（ SC）平成 15年 11月開設ほ

か　ヒルサイドクラブ迎賓館平成 16年 11月開設 　シャノン 21 平成 8 年 3月開設 　リオン 平成 14年 8月開設 ほか

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土地利用計画道路 70.5ha(17.9%)公園 25.4(6.4%)緑地 56.6(14.4%)河川水路 3.4(0.8%)小計 155.9(39.5%)施設 89.5(22.7%)住宅 238.4(60.5%)合計 394.3(100%)

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用途地域住居専用地域系　低層１種　中高層１種　住居１種　住居２種　準住居　近隣商業　商業　準工業

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地区計画住宅地区の地区計画

・壁面線の位置道路境界から 1m以上敷地境界から 70cm

上・敷地の最低限度　 165m2・他八王子市による

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コンセプト

業務核都市八王子のアーバンビレッジ・高度な都市性とリゾート性を持つ　・クラブ交流都市　　趣味や地域に根ざした交流　・環境共生都市　　地形を生かした雑木林公園　　ホタルの水辺，水循環の再生

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クラブライフ都市

みなみ野シティクラブ：居住前情報　　　不動産販売の情報

みなみ野コミュニティ・サイト（有志）　情報交換：趣味グループ，施設　井戸端会議：投稿（休）　町内会報：

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環境共生都市・水循環の再生

する土地造成　兵衛川・緑地ネット

ワーク・自然保全地区

としての谷戸を残す

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・水循環のシステムの保全

・兵衛川河道生物保全

地下水保全・兵衛川

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ホタル

・棚田再生・カワニナ・観察会

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地区の空間

・集合住宅地区　駅近くの利便性・戸建て住宅地区　電線地中化　コミュニティ道路

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公園

栃谷戸公園　みなみ野自然塾　（みどりの都市賞）丘の公園　展望と雑木林

根株移植工法