一期一标段开盘方案

一期一标段开盘方案

锦苑锦苑NOBLE MANORNOBLE MANOR

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开盘方案

开盘动线

责任与问题点

前提主旨

目录

第一次推盘实施细则

机动战术

开盘流程

实施细则

开盘方案

开盘活动概要方案


开盘方案责任与问题点

■ 场地：售楼处交付至开盘仅 7 天时间。 ■ 样板房：预计 10 月中完工，无法在第一次开盘时面市。 ■ 客户：正式蓄水时间短，梳理时间不够充足。 ■ 销售人员：培训无法系统进行，可展开的项目具体卖点及说辞单薄，实地适应时间短。 ■ 销售道具：到位时间仓促，部分道具暂时无法制作，公开信息量少。 ■ 预售许可证：即使 20 日取得，离开盘 7 天时间，方能对外收取意向金。 ■ 推量：第一次推案量少，内部客户较多。

时间短弹药少问题点

中国投资有限公司在中国的第一站中信泰富在扬州的第一站

第一站的第一次开盘中信泰富的企业核心价值观所在应证明

品牌价值的第一次展现…… ..

………….;

任重道远……


开盘方案主旨

第一次推案低调开盘，二次推盘制造火爆气氛。满足内部客户的需求。避免乱场、竖立较好的口碑效应。简化流程，加大一次推盘意向客户锁定准确性，预锁二次推盘客户。在小力度的宣传情况下开盘，仍供不应求，增加市场饥饿度。

一标低调热销二标厚积薄发火爆完销志在必得主旨

开盘方案前提

在 9 月 10 日前确认内部客户名单。在 9 月 20 日前取得 E-02 、 E-06 栋房屋的预售许可证； 10 月 27 前取得 E-01 、 E-04 、 E-07 栋房屋的预售

许可证； 11 月 10 日前取得 E-03 、 E-05 栋房屋的预售许可证。 9 月 20 日售楼处按时交付；内部软装、布展、销售道具、办公设施到位。 9 月 20 日前案场操作流程、所有相关流转单据修改审批完成；配合人员（财务、银行人员、三保人员）就位。 9 月 26 前一期一标段分户价表修改审批完成。

基本前提

不可延误的重要时间节点及环节

客户预证场地道具 ……… .


开盘方案开盘方案


概要方案

开盘方案概要方案

分三次推盘 , 第一次推盘为 E-02 、 E-06, 一栋小高层 , 一栋多层 \ 第二次推盘为 E-01. 、 E-04 、

E-07, 一栋位置较好的小高层及两栋多层 \ 第三次推盘为 E-03 、 E-05, 位置最好的一栋多层及第一次将电梯洋房推向市场 .

由于推盘位置从次到优 , 因此推案价格稳中有升 , 第一次推盘均价格为 5392 元 / 平方米 , 第二次推盘价格为 54

57 元 / 平方米 , 第三次推盘均价为 5602 元 / 平方米 .

一期总体策略

■ 分三次推盘：


推盘栋号套数面积销售金额均价

一次推盘 E-02 、 E-06 88 10023 54046812 5392

二次推盘 E-01. 、 E-04 、 E-07 100 11406 62243375 5457

三次推盘 E-03 、 E-05 77 7858 44021654 5602

合计 - - 29288 16031184

1 5474


一期一标段


9 月 20 日售楼处交付、预售许可证取得

9 月 28 日第一波推盘

10 月 27日第二波推盘 11 月 10 日

第三波推盘88 套

100 套

77 套

10 月 15 日样板房交付

一次蓄水二次蓄水三次蓄水

二标蓄水

21 日左右收取意向金提前进入一次强销准备9 月 28-10 月 1 日一次强销期

11 月 10—15日三次强销期

10 月 27—29 日二次强销期

推案节点图


07 年一期一标段推案量计划完成：大定率 95% ；总销金额 1.47 亿元；签约率 92% ；回款

金额 1.33 亿元 ; 回款率 83% 计算标准：每次开盘，开盘当月大定率 80%; 签约率 70% ；次月大定率 95% 签约率 90%; 第三月签约率 95%;

回款率 = 签约率 *95%

■ 一期一标段总体销售回款计划目标


科目９月目标１０月目标１１月目标１２月目标目标合计备注（按套数）

推案量

套数 88 100 77 - 265

-金额（元

）￥ 54,073,350 ￥ 62,267,208 ￥ 43,893,127 - ￥ 160,233,684

大定套数 70 93 77 12 252 大定率 95%

签约

套数 62 83 78 22 244

签约率 92%金额（元

）￥ 37,851,345 ￥ 51,698,048 ￥ 45,472,605 ￥ 12,810,690 ￥ 147,832,687

回款量

套数 - 59 82 78 219

回款率 83%金额（元

） - ￥ 35,958,778 ￥ 51,005,713 ￥ 45,783,877 ￥ 132,748,367

开盘方案实施细则


实施细则

开盘方案第一次推盘实施细则

一标段第一次推盘流程节点图


10 月 1 日 -10月 3 日尾盘销售

9 月 5 日公开户型

9 月 15-16 日价格修整及审批完成 ( 若需要 )

9 月 21 开始第一顺位客户意向金收取

9 月 16 日 -20 日外部客户意向落位

9 月 10-15 日完成内部客户意向落位

9 月 10 日确认内部客户名单

9 月 22 日 -25 日开始其他顺位客户意向收取

9 月 28 开盘 , 认购协议签署

9 月10 月

9 月 20 日 9 月 28 日

预热期强销准备期强销期一次推盘尾盘期 \ 二次退盘蓄水期

开盘方案




第一次推盘预热期：1 、 9 月 5 日前，分批通知客户前往临时接待处，公开户型，给出价格区间，初步梳理客户诚意度。2 、 9 月 10 日 -15 日开始对已确认内部认购客户进行落位，给出价格区间，口头预告 21 日左右准备支付 5 万元意向金，制作三顺位表。3 、 9 月 16 日开始对外部客户及其他内部客户进行落位，排入三顺位表， 16 日起不分内外客户之分，实行先到先排，一视同仁的政策，给出分建筑形态的较精确价格区间，且口头预告 21 日左右准备支付 5 万元意向金。4 、 9 月 20 日为关键节点：售楼处进驻、且预售许可证取得。第一次推盘强销准备期：9 月 21 日收取第一顺位客户意向金 , 优先权保留 3 天时间 ,23 日后梳理 2 、 3 顺位客户，及后期蓄水客户，意向金收取到位。意向金：金额人民币 5 万元整，可退； 5 、由于仅给出价格区间，若部分房源落位情况不佳，仍有调价余地， 9 月 23 日 -26 日进行价格修正及价格确定。

实施细则

开盘方案




第一次推盘强销期：9 月 28 日开盘认购理论上不排队，已认购意向金客户，给出分户价格，意向金收据换取定金收据（定金为人民币 5 万元，不可退）；未认购意向金客户，实行先到先选、先定先得的原则；开盘当场确认价格，签署认购协议 , 选定车库号。第一次推盘尾盘期： 10 月 1-3 日国定假日 , 力求清售剩余尾盘 , 并开始二次开盘蓄水

实施细则

开盘方案



■ 优惠措施：

1 ） . 开盘当天定房享受 99 折优惠 2 ） . 意向金客户享受 99 折优惠 ;

3 ） . 内部客户享受 98 折优惠； 4 ） . 一次性付款享受 98 折优惠；

( 以上优惠政策不可重复享受 )

实施细则

第一次开盘优惠方案

开盘方案机动战术

1 、在客户意向落位十分理想的基础上，第一次推盘 88 套房屋 90% 以上意向认购完成，且第二批房屋预售许可证与第一批同时取得时，为保证 07 年回款指标，减轻后期整体销售压力，可考虑将将 E-07 （ 36 套）作为备选，与 88 套房屋同时推出。

2 、若 9 月 28 日售楼处仍未能交付使用，可考虑租借场地进行第一次开盘销售，如酒店宴会厅等场所。

一期一标段开盘机动战术


开盘方案

第二次推盘


B 、第二次推盘：1 、 10 月 15 日在样板房面市的节点，举行大型客户答谢会，借已成交老客户引出新客户的做法，宣传中信泰富及锦苑的同时，进行二次推案预热。2 、 10 月 15 日后，对二次推案客户落位，编制客户三顺位表，落位不收意向金，仅填写意向征询单，旨在制造二次开盘排队抢购的火爆气氛。3 、 10 月 20 日～ 10 月 23 日进行价格修正及价格确定。4 、 10 月 27 日隆重开盘，推出 E-01 、 E-04 、 E-07 三栋（一栋小高层，两栋多层，位置较好；整体均价在第一次开盘的价格基础上略有自然增长） 5 、开盘方式：＃营造排队抢购效应：所有客户先到先选、先定先得的原则；开盘当场选中房号，直接收取定金（ 2 万元不可退）；优惠方案不变。

二次推盘策略概述

开盘方案

第三次推盘


C 、第三次推盘：1 、暂定 11 月 10 日开盘2 、首次推出电梯多层，该种物业形态的蓄水时间最长，鉴于二标段有 2/3 产品为电梯多层；因此，为了给二标段销售打好扎实铺垫，开盘方式当就蓄水情况再作定夺。3 、在意向征询落位超过 90% 的基础上，仍采用二次开盘的方式销售，优惠方案不变。

三次推盘策略概述

开盘方案

开盘活动


开盘方案开盘活动

时间 : 2007 年 9 月 28 日 8:58 分开始 ( 点燃鞭炮礼炮 )

地点 : 邗江北路 88 号 , 锦苑项目售楼处

布展内容 :

1 、电控礼炮、鞭炮门厅两侧各放置 8 门电控彩屑礼炮。2 、场地地毯铺设于迎宾大道3 、空飘售楼处（邗江北路西侧）外围显目位置设立 , 建议定做锦苑专属气膜 ( 锦苑标准色 ) 。4 、拱门售楼处（邗江北路西侧）外围醒目位置设立 , 建议定做锦苑专属拱门 ( 金色 ) 。5 、路杆彩旗插于邗江北路西侧外沿街路段 , 营造氛围 , 建议定做锦布双面道旗 , 体现品质。7 、庆贺花篮


开盘方案

■ 开盘活动费用预算


开盘活动

本报价由盛大广告提供

项目单位数量单价（元）

合计（元）备注

充气拱门个 2 400 800 租用 3 天，费用包括条幅制作费用

空飘气球个 4 700 2800 租用 3 天，气球下的条幅制作

路杆彩旗杆 50 25 1250 材质为锦布 , 丝网印刷配竹竿， 0.6M×1.2M

喜庆鞭炮　若干　 2000 3000 响电光连燃鞭炮及电光高升

电控彩屑礼炮门 8 80 640 宣布开盘时打响

现场地毯平方 100 10 1000 全新红地毯，用于售楼中心入口通道

庆贺花篮只 30 75 2250 所有权归中信泰富所有

小计　　　 9740 　

劳务费　　　 974 　活动费用的 10%

税收　 750 　税率 7%

总计　　　 12464 　

备注：活动中实际情况需要增加的项目另行核算。

开盘方案开盘活动


开盘动线

开盘方案


■ 开盘动线及区域功能

1 、售楼处开盘临时功能区划分如上图 , 分为等候区和签约区 2 大块

2 、在紫色区域为等候 , 及材料复印区 , 意向客户进门后凭意向 , 按预约时间从 1 号口进入等候区 , 由置业顾问复印相关证件

3 、由指定的置业顾问叫号 , 从 2 号口将客户带出

4 、客户由 3 号口进入签约区 , 进行车库选定及认购协议签署

5 、其余非意向金客户可于其他区域等候及参观

开盘方案

1 、置业顾问 12 名 : 签约区 4 名 \ 资料复印 1 名 \ 叫号 1 名 \ 跑单 2 名 \ 场机动接待 2-3 名 \ 控台主持 1 名 \

专案经理 1 名 : 控台 +机动案场助理 1 名 : 控台2 、保安人员 7-8 名 : 大门 2 名 \ 1\2\3 号位各 1 名 \ 外场机动 2-3 名3 、保洁人员 3-4 名4 、吧台服务员 2 名


■ 相关人员配备


THANKS

一期一标段开盘方案

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