怀化新商业步行街项目服务建议书

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怀化新商业步行街项目服务建议书

易居中国 | 克而瑞决策咨询 E-HOUSE CHINA CRIC Consulting Division Sep22 , 2009

谨呈：湖南新金鸿置业有限公司



目录

项目理解与认知服务内容及报价实战案例展示易居中国介绍



项目初步理解与认知



怀化市共辖 12 个县区自治州，鹤城区为中心城区。全市人口近 500 万，中心城区目前人口约 40 万人，是湖南面积最大的市。农产品交易及商贸需求空间巨大。湘黔铁路、焦柳铁路、渝怀铁路三条铁路在市区交汇，是全国铁路重要枢纽站之一，历史上一直承担着湘西极为重要的商贸枢纽作用。境内高速公路已建成通车的有沪昆高速，正在建设的有杭瑞高速，即将开工建设的有包茂高速。芷江机场距市区 35 公里，现已开通北京、广州、长沙航线，还将开通上海、深圳、桂林、重庆、昆明、海口等城市的航线。在未来的湖南省高速公路网“三纵六横的建设规划中 , 将开通怀化至娄底全长 251 公里的高速公路，同时邵阳至怀化、怀化至新晃、吉首至怀化作为各大高速公路的支段也将陆续开通

怀化 “ ” “ ” “ ” 自古就有黔滇门户、全楚咽喉之称，发挥着承东启西、南引北联的“ ”二传手作用

项目城市认知

鹤城区

怀化市区



怀化市——“一座火车拖来的城市”，典型的节点型交通枢纽城市，且属于周边城市群中的内核型城市

项目城市认知

启示关键词：节点型交通枢纽城市、城市群的内核型城市、近邻依附型商贸中心

沪昆高速公路

焦

柳

线湘

黔线



城市发展方向：“一江两岸、东文西商、南延北扩、靓河纳山”城市发展思路，以建设“中国大西南交通枢纽”、“区域性商贸物流中心”作为怀化未来城市的基本座标，建立适应怀化城市发展需要的布局框架。未来项目区域的商贸经济价值将会得到高速提升，项目发展机会巨大。

河西区域

城市商业区

湖天区区域

城北区域城东区域

本项目本项目

项目位于怀化市繁华商业地段，属于市级商业中心

城市商业布局认知

城市商务区

迎丰区区域



城市商业布局认知

商业区

迎丰路商业街

人民

路商

业街

鹤洲

路商

业街

嫩溪垅片区嫩溪垅片区

火车站商业广场火车站商业广场

步步高片区步步高片区

湖天

大道

商务

街迎丰东路金融街迎丰中路、太平溪休闲带

商务区

迎丰东路金融街

项目所在区域属于城市中心商业区，以零售商业为主，配套相应的生活服务设施；中心商业区布局 “ 123 结构” 1 个商业广场、 2 大商业集聚区、 3 条商业街



1

3

8

4

本

案

7

56

火车站

2

1 家润多

2 怀化大酒店

3 怀仁宾馆4 英泰国际（在建

站前广场）

5 步步高百货

6 华天大酒店

7 东兴步行街

8 佳惠百货

项目区位认知

本项目位于市中心商业区，毗邻商业“黄金 ”三角街西侧

火车站商业广场

步步高片区嫩溪垅片区

鹤

洲

路

迎丰路

人

民

路



项目宏观认知总结

基于对城市及城市商业布局的初步分析，我们从宏观层面得出以下结论：

从区域经济圈来看，怀化作为湘西交通枢纽，湘西区域经济中心，承担着湘西甚至黔滇重要的商贸枢纽作用

从区域经济圈来看，怀化作为湘西交通枢纽，湘西区域经济中心，承担着湘西甚至黔滇重要的商贸枢纽作用

1

从全市来看，怀化市引领周边县市的商业消费，具有较强的商业消费吸附力，潜在消费潜力巨大

从全市来看，怀化市引领周边县市的商业消费，具有较强的商业消费吸附力，潜在消费潜力巨大

2

从怀化城区来看，项目区域属于市级商业中心，拥有独一无二的商业地位从怀化城区来看，项目区域属于市级商业中心，拥有独一无二的商业地位

3



项目地形地貌

1 2 3

项目宗地整体北高南低，为高差约在 20—30米之间的坡地，南北两端较为平缓，中心区有丘陵式高地，起伏多变，与鹤洲路高差约 15米左右鉴于项目的步行街规划目标，由于地貌造成的问题，需要在规划中进行解决，势必会提高规划建设成本。

图片来源 : [ 现场拍摄 ]

迎丰西路

N

鹤

州

路

东兴步行街

项目北高南低高差约30米

1

2

3

人

高差 15米

项目宗地认知

路

民



项目物业现状

迎丰西路

N

鹤

州

路

东兴步行街

民居集中区

1


1

项目内主要为民居和原政府办公居住区两大类，同时也包括部分商业性质用地。其中居民区建筑密度最大，未来拆迁、安置等问题较多，时间成本偏高，因此未来拆迁上应配合规划建设节点给予优先考虑，避免对项目整体进度产生影响。

人

民

路

原政府办公居住区

2

项目宗地认知



项目商业状况迎丰西路

N

鹤

州

路

东兴步行街

1

2

3


1 2

1 、 2 、 3 号三个商业集中区域分布在项目的东北角、西南角、西北角，其中高人流集中在 2 号区域，高品牌集中在 1 号区域，中档消费集中在 3 号区域，人流导入主要依赖人民路与鹤洲路

项目现为包围式商业分布，目前红线范围在鹤洲路、人民路以及东兴步行街位置均为分割状况，无法确保人流导入最大化，在贯通上缺乏支撑，建议在后期取地谈判中争取实现更大临街面的拓展。

人

民

路

项目宗地认知



本项目的定位思考路线：

项目定位方向认知与思考

区域商业属性项目属性研判物业功能研判商业类型思考

住宅类型思考

典型的节点型交通

枢纽城市，且属于周边

城市群中的内核型城市

怀化商业中心区

的代言者，是城市商

业的名片与标杆。

承载怀化城市商业过去

与未来的价值与需求，是多

元商贸价值的集大成者。

城市核心区

的核心价值地产

以商业功能需求

分解商业类型，实现

项目商业价值最大化



城市娱乐核

城市文化核城市商贸核

购物中心

旅游商贸区域

市民文化广场

主题风情街

集游戏、歌城、电影为一体的娱乐城

特色主题商贸区

怀化文化艺术中心

定位城市中心商住区

本项目是依托火车站区域为引擎的商贸集散地，其升级改造，必将面临多元化的城市功能担当。占据城市中心路段，本项目也必须从商贸、文化、娱乐三个方面入手，才能满足城市需求和大体量的商业规划需求，本项目的三大主体需求体量和业态偏重需要进一步根据市场数据进行研判，但作为怀化的城市客厅和第一步行街定位，其三大需求不可回避。

项目定位方向认知与思考 / 对项目整体定位方向的思考

不可替代的角色与功能——城市客厅



项目定位方向认知与思考 / 项目商业定位方向的思考

区域的功能承载落地为商业形态，是对功能价值的固化与衍生，本项目商业类型主要为三大类： 1 、区域商贸集散型 2 、城市需求型 3 、旅游观光型这三种类型是对原有类型的升级与整合，同时也融入了城市发展与区域需求的内容，在城市商业功能由传统转为现代的过程中，即延续了商业沉淀的根文化，也引进了现代新需求的商业活力，同时，对于旅游资源的开发也满足了城市资源的整合需求，使项目具备了坚实的发展基础和无穷的发展活力。对于本项目而言，不仅抓住了未来的商业机会，同时也抓住了以往的商业沉淀。

三类并举——构建稳固商业体系

主题体验类特色购物类酒店 /餐饮类

庙会街 /情人街

酒店 /特色餐饮

旅游超市 /特产店

邻里中心住宅底商

基础型主题型综合型

百货 /卖场/餐饮 /娱乐

主题街区

商贸集散类酒店餐饮类

小商品批发市场服装批发市场

酒店 /特色餐饮类



城市中心区豪宅发展路径

住宅 + 集中商业：

高容积率下的商业裙房持有经营，

引进单一百货 /超市 / 家具家电专业店等

大规模商业

住宅 + 商业街：

长临街面，以销售为目的，依托住宅的

高品质形象，打造风情概念。

住宅核心模式：以主体中心区豪宅为价值驱动，辅助部分高性价比产品，强化商业与住宅间的价值互动

住宅价值核心：以交通、商业配套、生活配套为支撑的城市核心区核心阶层构建的住宅

住宅核心模式及发展的路径

项目定位方向认知与思考 / 项目住宅定位方向的思考



作为旧城改造项目的问题

在地价偏高、拆迁时间成本高、地形地貌复杂的条件下，如何通过确定物业布局缩短开发周期，完成地块价值的聚合？

面对本项目城市商业中心区与火车站商业圈重叠的商业中心特性，如何从定位层面解决项目符合城市商业持续发展的需要？

本项目地形复杂多变，南北高差及中部突起等问题客观存在，如何在确保利润最大化满足规划的条件下解决高差问题？

作为大体量商业项目的问题地块原形成的包围型商业分布如何进行内部引导贯穿？临街面商业如何做到品质优化和面积最大化？如何深入挖掘客户来源，与原有的东兴步行街、批发市场等商业实现对接？如何能精确的把握客户定位及客户需求，实现项目规划与周边业态的无缝隙融合 ?确保项目的产品定位具备市场吸引力及经济可行性？

鉴于步行街规划的特性，人流导入极为重要，未来在增加商业开口问题上应对取地方式或扩大取地方式进行如何考虑？

面对本项目庞大的城市综合体规划，如何制定适合企业目标的创新操作模式及合理的开发节奏？本项目规模及功能比例、步行街的走向等如何确定？

本项目商业应选择哪些产品？哪些作为经营性物业持有？哪些属于销售性物业？关于商业与住宅关系方面的问题

在滚动开发的背景下，先住宅后商业的开发模式，如何形成住宅与商业的价值互动？步入有序开发，持续提升物业价值的良性开发轨道？

如何定义项目启动区与后续开发物业的价值关系，启动区的核心配套如何布局？本项目启动区客户从何而来，如何精确的把握客户特点及客户需求？

项目未来操作问题思考

基于对项目的初步认知，易居认为该项目得天独厚的地理优势和商业传承价值极具开发潜力。同时，面对如此大规模的开发体量，在未来实际操作中，也将面临许多层面的难点，限于时间原因及项目进展的深度，我司无法对问题一一解析，现将问题集中在三个方面与贵司进一步展开探讨：



服务内容



工作模块工作成果工作内容工作方法

模块一《项目战略发展市场研展报告》市场环境、重点商圈 /竞争项目研展

市场调研政府相关部门走访统计数据获取规划资料获取问卷调研行业协会走访商家走访

(1)宏观环境研展

城市商业现状对项目开发的影响；区域经济发展、城市规划对项目开发的影响（利好、利空）；居民购买力、消费总量、消费习惯等对项目开发的影响；区域商业现状对项目开发的影响；挖掘市场需求，寻找市场空白；把握区域发展战略目标，确定项目开发的总体定位方向；

城市经济环境研究城市房地产发展研究城市商业环境研究重点商圈分析（商业类型 /商业经营规模、销售规模 /商业零售结构及业态组合情况 /商业的规划布局及租金水平）

(2) 区域环境研展

片区人文环境研究片区交通环境研究（陆上交通及地铁）片区规划发展（区域性质 /特征 /在城市中地位等）片区商业环境片区房地产发展

(3) 商圈环境研究

项目商圈范围确定项目商圈分析（人口特征 /收入水平 /消费者的社会特征 /消费者的心理因素）项目商圈类型（商圈辐射范围 /商圈主题 /商家构成 /业态业种 /商家数量规模 /新开店发展速度 /各商家优势和劣势 /发展趋势）经营者调研分析（包括各类商户的承租能力 /承租条件 /对项目的要求等）

第一阶段：前期发展策划服务第一阶段：前期发展策划服务服务内容服务内容




模块二《项目发展定位报告》开发条件判断、标杆借鉴、定位

地块调研SWOT 分析模型研讨会市场调研内部数据分析专家研讨会理论模型配比模型商家研讨会客户访谈问卷模拟运行模型

(4) 开发条件分析明确用地开发条件

发展潜力及局限条件

案例选取案例对项目开发的启示

项目整体发展方向功能定位业态业种确定商家目标客户

用地条件分析（地形地貌 / 生态环境 /绿化植被）资源条件分析（人口资源 /自然资源 /人文资源）交通条件分析（外部交通 /内部道路系统）建设条件分析（基础设施 /动拆迁情况）项目 SWOT 分析（优势 /劣势 /机会 /威胁 /综合分析）

(5) 商业案例借鉴

类比项目 /可参考项目界定（界定原则）及选取类比项目 /可参考项目重点分析（整体规划 /业态业种规划 /客户来源 /招商策略 /推广策略、配套设施）案例借鉴点（定位 /业态业种规划 /推广策略 /招商策略 /经营策略 /配套设施）

(6)定位分析

整体定位（定位高度 /辐射能级）功能定位（购物功能 /餐饮功能 /休闲功能 /娱乐功能等）业态定位（主力店 /次主力店及专业店 /特色店等）业种规划 (业种类型 /数量 /配比）主题定位（主题导入 /主题深化 /主题差异性与适应性分析 /主题表现）形象定位（形象品牌确立 /案名确定 /形象品牌运营策略 /形象品牌延伸策略）客户 /商家（定位目标客户细分 /项目招商客户细分）目标消费者定位（目标消费群的甄别 /目标消费群 /消费群体的区域定位）消费环境氛围营造定位（商业街 /公共空间环境氛围 /商家形象包装 /绿化景观等）服务定位（包括营业时间 /停车场 /信用卡使用等）

第一阶段：前期发展策划服务 ( 续 )第一阶段：前期发展策划服务 ( 续 )

服务内容服务内容




模块三《项目规划设计任务书》意向主力店规划要求摸底、规划设计指导

商家洽谈研讨会商业专家访谈建筑规划师访谈

(8) 规划布局建议

整体规划建议功能布局建议建筑空间体系建议景观系统建议配套设施建议

意向主力店建筑、规划等要求沟通总体规划结构功能分区布局 (功能构成 /功能分区等）道路交通布局（外部交通规划建议 /内部动线规划建议）商业景观规划（外部景观 /内部景观，包括绿化 /小品 /装饰等）设计风格（建筑风格意向）物业类型及配比建议（物业形态 /体量配比等）建筑结构建议（楼层 /层高 /柱网结构等）建筑平面建议（平面形态 /平面交通人流组织形式 /公共设空间 /配套设施比例及布局）公共空间布局（中厅 /广场等形态 /面积等）交通系统（平面交通体系 /竖向交通体系 /交通转换体系）停车设施（地面停车 /地下停车）

第一阶段：前期发展策划服务 ( 续 )第一阶段：前期发展策划服务 ( 续 )

服务内容服务内容




模块一《项目招商及推广策略报告》招商推广策略制定、招商筹备指导、推广指导

商家摸底

招商渠道建立媒介体系整合第三方资源整合渠道系统建立易居商家联盟项目推广会第三方资源整合

(1)招商策略建议招商策略及节奏

招商价格策略招商形式与手法

推广策略推广主题包装策略

主力商家意向跟踪辅助性商家意向跟踪

项目整体及阶段性招商部署项目招商节奏项目阶段性招商节奏项目招商价格策略（租金策略定位依据 /租金定价建议 /租金在市场竞争中的调整策略）项目招商与价格策略的联动

(2)招商推广建议

项目招商推广总体思路项目招商推广总体策略（项目宣传推广整体策略 /阶段性宣传推广策略 /项目推广节奏 /推广顺序）项目媒体运用策略（媒体分析 /媒体选择 /媒体形式……）项目 SP/PR 活动运用策略建议项目招商推广主题项目招商阶段性主题项目推广费用预算招商现场包装建议（租赁中心 /项目现场 /引导系统……）招商道具包装建议（招商手册 /法律文件……）

(3)招商目标客户建议

主力目标商户建议辅助性目标商户建议

第二阶段：中期招商顾问服务第二阶段：中期招商顾问服务服务内容服务内容



服务报价



阶段划分工作成果工作时间服务报价

前期策划顾问

《项目战略发展市场研展报告》 35 个工作日

服务费用： RMB 80 万《项目发展定位报告》 25 个工作日

《项目规划建议报告》 15 个工作日

招商运营顾问招商运营顾问服务根据项目具体工程进度及招商开展时间定

顾问费用： RMB10 万 /月

阶段成果、周期及取费标准阶段成果、周期及取费标准服务报价服务报价



实战——操作案例



实战 ·操作案例 /我们做过什么

项目类型主要委托项目物业类型项目规模易居服务内容

综合性商业项目

海南 | 博鳌二期商业、酒店、办公总建 9.5 万㎡项目总体定位海南 | 海口海甸岛旧城综合

改造项目商业、酒店、办公总建面 80 万㎡项目总体定位

上海 | 天鸿长风项目酒店、商业、办公总建 20 万㎡前期策划定位 /企划执行 /销售执行

上海 | 浦房集团盛世宝邸项目住宅、商业、酒店式公寓总建 21 万㎡前期策划定位 /后期营

销招商顾问

上海 | 景瑞生活广场办公、商业总建 16 万㎡项目总体定位 /企划执行 /销售执行

上海 | 久久广场商业、酒店、酒店式公寓、公寓总建 17 万㎡全程营销代理

上海 | 歇浦路项目住宅、商业、酒店、办公总建 15 万㎡前期策划定位

上海 | 三湘泗泾地铁站项目酒店式公寓、商业总建 9 万㎡前期策划定位 /后期营销招商顾问

上海 | 赛格国际广场住宅、商业、酒店、办公总建 16 万㎡前期策划定位 /销售执行

福州 | 福州冠亚广场商业，公寓，公寓式酒店总建 13.5 万㎡前期策划定位 /营销招商顾问

……

易居操作案例（例举）



项目类型主要委托项目物业类型物业规模工作内容

专业市场类项目

上海 | 曹安电子商城电子类专业市场（商业、办公）总建 50 万㎡

前期策划定位 /企划执行 /销售执行

上海 | 七浦 369 服饰类专业市场总建 4 万㎡

上海 | 华盛街商业总建 1.4 万㎡

河南洛阳 | 中原康城专业医药市场总建 40 万㎡

……

办公 & 商业类项目

上海 | 陆家嘴上海中心商业、办公总建 48 万㎡项目全程战略顾问上海 | 陆家嘴金融中心二

期办公、商业总建 130 万㎡项目前期市场定位 /项目总体定位

上海 | 新江湾城 E 、 F 区办公、商业总建 15 万㎡项目总体定位

上海 | 上海广场商业、办公总建 4.08 万㎡项目总体定位 /项目估值

福州 | 冠亚广场商业、办公总建 13.5 万㎡项目总体定位 /企划执行 /销售执行

……


易居操作案例（例举）



易居的服务内容：项目全程战略顾问

挑战：作为全球瞩目的项目，如何在世界排名不断变化的超高层建筑中脱颖而出、如何在在陆家嘴区域、浦东、上海乃至全国取得引人注目的地标视点？

策略：召开专家会议、安排组织社会名流对项目畅想，从市场定位、功能定位、推广宣传、建筑咨询等各方面进行精确的考量、精准的操作、精密的工作程序安排等。

业绩：完成最初的功能方案设想，后续的功能方案调整报告，切合开发进程提出市场工作纲要，沟通协调参与方，组织专家研讨会，会晤各功能运营方。协助扩初设计等详尽而具体的所有前期市场工作

“ 上海中心”座落在陆家嘴金融贸易区腹地，设计高度为 632米，毗邻金茂大厦和上海环球金融中心。“上海中心”将成为继上海环球金融中心后新的超高层标志性建筑，其透明的螺旋造型将展现先进的可持续性发展设计理念。高 632米的上海中心將是這座城市中最耀眼的標志性建築。它完成了陸家嘴金融貿易區的摩天大廈三重唱。


易居操作案例：上海中心——上海未来新地标易居操作案例：上海中心——上海未来新地标



易居操作案例：上海北岸长风——从传统重工业区到副中心城市综合体的华丽转身易居操作案例：上海北岸长风——从传统重工业区到副中心城市综合体的华丽转身

实战 ·操作案例 /我们做过什么 /上海北岸长风

所有的失败是必然的，所有的成功却不是偶然——上海北岸长风的成功打造在于大胆的思考和准确的定位



长风生态商务区

实战 ·操作案例 /我们做过什么 /上海北岸长风 /项目原状

“ 北岸·长风”项目坐落于上海市规划的长风生态商务区 ( 普陀区 )的东南角，紧邻长风公园及苏州河。

项目原状——重工业区（旧厂房、旧码头、旧民居）

区域旧貌



在发展之初，长风生态商务区大板块面临的挑战——城市化进程中，传统重工业区能否快速转型为副中心商务区，并为市场接受？

板块自身是传统重工业区

有无可能？

现代城市综合体

长风地块

天山古北、仙霞

曹杨

梅川

长征

苏州河

天山河畔花园仁恒河滨花园御翠豪庭强生古

北花园

板块周边聚集多个高档住宅物业。豪宅板块渐已形成

实战 ·操作案例 /我们做过什么 /上海北岸长风 /长风生态商务区板块发展的挑战



上海整体写字楼火爆，引发次中心区域的商务价值提升2000年开始，随着房地产市场的火热发展上海甲级写字楼市场也保持异常火爆的上扬局面，整体市场的利好是长风成功的前提。

区域商务发展受规划重视扶持根据《普陀区商贸流通业发展和布局“十一五”规划》，在普陀区新一轮区域城市规划发展中，建设新兴服务业集聚区成为主要的工作目标。而长风生态商务区正是“十一五”期间普陀区确立的三大新兴服务业集聚区之一。

当年，易居在研究了上海写字楼市场、区域规划等因素后认为：写字楼市场整体看好是长风发展生态商务区的基础，政府对区域的重点规划为板块发展提供了支持。

实战 ·操作案例 /我们做过什么 /上海北岸长风 /长风生态商务区板块发展的机会



当年，普陀西区有高等院校，具有一定的条件发展创意产业，而且随着市政投入的增加、各项配套设施的逐步完善、人气的进一步聚集，发展空间将会更大，地块的升值空间也更大。

交通好交通好环境好环境好地利地利

基础好基础好

区位好区位好

位于虹桥、中山、古北三大成熟商务区交汇之地，地理位置优越。

内环、中环、多条轨道交通为长风地块提供便捷的交通网路。

绿色生态是这个商务区最显著的特点之一。地块紧邻苏州河 2.7 公里黄金水岸线，将“就势”建 80－ 130米宽的沿线公共绿带，形成一条绿色亲水景观走廊。

区位、环境、交通、基础四大优势铸就长风得天独厚之地利因素




人和人和

相似案例：上海张江高科技园区 ---浦东总部经济的聚集地项目背景：上海市张江高科技园区成立于 1992年 7 月，位于浦东新区中部，规划面积 25平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。入驻企业：通用电气中国总部、阿尔卡特等 139家跨国公司总部及研发中心。园区创收： 2008年 1-11月，张江园区实现经营总收入 649.99亿元，同比增长9.7%；工业总产值 394.5亿元，同比增长 13.1%。 2008 全年实现税收 78.76亿元，同比增长 32.85% ，其中地方税收 25.32亿元，同比增长 30.36% 。园区最终将建设成为国家自主创新示范基地，具有国际竞争力的科学城。

从产业机会角度分析，易居认为，当年总部经济的蓬勃发展将催生区域未来商务办公的需求、对板块的认可度和地块价值的提升

目前在长风生态商务区内组建、或正在筹建的项目公司和运行的公司有 38家，其中 8家是总部投资型企业。而总部经济形成的强磁场，又成了吸引上下游产业集聚、提升地区经济能级的“功臣”，造就了一个又一个商务密集的经济区块。





整体布局长风地块共分两大板块。苏州河滨水地区及沿长风公园、中环线地块规划为现代服务区，规划建设 150.5 万平方米办公楼和商业娱乐设施，云岭东路以北中部地块为高尚住宅区，规划兴建 144.6 万平方米酒店式公寓和中高档住宅，并规划建设 23.9万平方米中小学、幼儿园、医院及社区服务中心等各种公建配套设施，成为现代服务区的生活基地。周全的规划为后续良好的发展提供了必要的支持和保障。

价格优势随着上海甲级写字楼市场的兴旺发展，当年市中心及浦东陆家嘴地区的租金已处在相对的高位。相比之下，经过易居的市场研究及深度客户访谈后认为，长风商务区内写字楼租金估值在 20美元 /平方米 /天以内，大约相当于部分传统 CBD 的一半，而在环境交通以及硬软件方面，则优于部分传统 CBD 。因此，价格的优势及高性价比的体现能使长风地区成为企业的亲睐之处。

易居对板块自身条件的研究后认为，区域整体布局和价格优势将为长风生态商务区发展提供机会



经过研究后易居认为长风生态商务区具有发展成为商务区的条件和机会

作为商务区内首个开发项目“北岸长风”如何利用先发优势？如何规避先发劣势？

易居建议其从三个角度亮剑

实战 ·操作案例 /我们做过什么 /上海北岸长风 /项目怎么做



亮剑一：易居建议项目应定位为城市综合体，以“城中之城”的聚合力及内循环体系，抵御区域商务气氛尚未形成的不利状况，实现“先生存”的基本前提。

易居建议：北岸长风定位为集商业、娱乐、办公、酒店、游艇俱乐部等多种功能为一体的城市综合体项目。

物业产品规划建议：依水而建多层总部型写字楼、小高层写字楼、标准写字楼、服务型写字楼、五星级酒店、国际娱乐商业中心。

备注：“北岸·长风”最终的开发指标，占地面积约 11.6万平方米，地上总建筑面积约 29 万平方米，产品包括：4 幢依水而建的多层总部型写字楼、 2 幢小高层写字楼、 3 幢标准写字楼、 1 幢服务型写字楼、 1 幢五星级酒店、 1 幢国际娱乐商业中心。




总部型写字楼：多层总部写字楼，通过毗邻苏州河水岸绿地的幽雅环境吸引总部企业。

标准型写字楼：标准型写字楼以人性化的理念，让人与环境充分和谐，户型空间可自由拼合，灵活应用空间；

服务式办公楼：以服务功能胜出，为中小企业解决各类商务需求。

亮剑二：易居建议丰富的办公产品线，扩大客户群，降低项目风险，通过独栋景观总部大楼带动可自由拼合的标准型国际写字楼。




亮剑三：引入国际著名娱乐品牌“米高梅”，打造典型零售娱乐目的地项目，把办公、酒店、娱乐、餐饮和零售设施整合在一起，创造具有协同效应的休闲目的地。

商业

娱乐


主题表演：在这个建筑地面积近 7 万平方米的大型商

业娱乐项目里，人们可以亲身体验到美国好莱坞经典影片回顾以及米高梅制作的灯光影为一体的娱乐内容表演。

品牌商店：在这里人们将会体验到华丽的建筑外观，

引人入胜的中央广场以及高档特色的品牌商店。

品牌展示：“米高梅世界”还将举办多种娱乐表演

活动并通过多媒体的光影以及水幕特效展现米高梅公司悠久历史，产品以及成就。



地上一层：休闲餐饮， MGM娱乐主题购物

地上二层：流行时尚、特色餐饮， MGM主题娱乐

地下一层： Tesco 大型卖场

地上三层：运动健身，主题餐饮，主题娱乐

地上四层：儿童天地，家居用品，电影主题专卖及餐饮

地上五层：电影院及威尔士健身会所。

商业娱乐中心业态布局




项目地块以 7.3亿元出让

与米高梅达成合作协议，引入娱乐主题元

素项目开始招商

项目进入实质性建设阶段，总投资 30亿元

项目一期开盘销售

除了引进大量的中高档服饰、配件、化妆品、主题特色餐饮外，还将引进沪上顶级的健身会所，充分融合购物与娱乐

项目首推总部型写字楼，集聚总部企业的同时提升项目知名度，后续推出其他类型写字楼

2007年 3月 2006年 4月 2007年 5月 2007年 6月 2008年 3月

项目开发节奏

项目一期启动沿河多层写字楼，二期推出高层写字楼，娱乐商业中心与五星级酒店




实战 ·操作案例 /我们做过什么 /海口海甸岛旧城综合改造项目

易居操作案例：海口海甸岛旧城综合改造项目——都市“换芯”计划，旧城改造百万平米城市综合体腾空出世

易居操作案例：海口海甸岛旧城综合改造项目——都市“换芯”计划，旧城改造百万平米城市综合体腾空出世



实战 ·操作案例 /我们做过什么 /海口海甸岛旧城综合改造项目 / 项目原状

项目原状——被城市遗忘的角落

破败待拆的建筑裸露肮脏的泥滩简陋的公共空间

露天拥挤的渔市衰亡废弃的船坞贫乏的休闲活动



难上加难：城市传统商业基本饱和，现有人均商业面积达 1.4平米，接近一线城市水平，市场增量小项目接近百万方的商业面积，相当于再造一个城市的商业，市场接受度弱

实战 ·操作案例 /我们做过什么 /海口海甸岛旧城综合改造项目 /挑战

难 :

临河不靠海，景观资源不占优势处于旧城改造片区，开发难度相当大项目面临着开发条件、规划条件和资金条件方面的明显制约

项目挑战——百万体量带来不可能的任务

80 万常住人口

80 万新增商业面积

如何消化？



实战 ·操作案例 /我们做过什么 /海口海甸岛旧城综合改造项目 /问题树模型

庖丁有牛刀我们用问题树



结合项目的开发条件

结合海口城市特征

结合海南文化特征

导入若干主题型驱动引擎

核心解码

实战 ·操作案例 /我们做过什么 /海口海甸岛旧城综合改造项目 / 解决通路

80万商业面积



文化商城

旅游超市

地方企业展馆传统特色美食街

艺术展示馆

民族文化馆

海南国际文化艺术中心

实战 ·操作案例 /我们做过什么 /海口海甸岛旧城综合改造项目 /驱动引擎定位

驱动引擎一 : 海南国际文化艺术中心

打造项目“文化核”功能



国际影视娱乐城

电影娱乐中心

主题活动广场

主题美食

主题百货

夜总会


驱动引擎二 : 国际影视娱乐城

打造项目“娱乐核”功能



“ 中国客厅”北京站

“ 中国客厅”南京站

“ 中国客厅”上海站

“ 中国客厅”成都站

“ 中国客厅”海口站

OPEN

SOON

……

实战 ·操作案例 /我们做过什么 /海口海甸岛旧城综合改造项目 /驱动引擎 / 案例参考 / 城市客厅

购物功能餐饮功能休闲娱乐功能

城市客厅的主力功能

城市客厅


策风行 www.cefengxing.com 中国首家房地产资源免费论坛！ 50

驱动引擎三 : 城市客厅

城市客厅引擎

水岸风情街 Outlet购物

民俗经济婚庆经济


打造项目“城市核”功能



实战 ·操作案例 /我们做过什么 /海口海甸岛旧城综合改造项目 / 价值实现

一出高调的亮相一件华丽的外衣一个高贵的符号一技惊艳的手笔

海口海甸岛旧城综合改造项目 --- 价值实现



关于易居中国



为什么选择易居中国 /纽交所上市公司

（纽交所交易代码： EJ）2008 中国房地产流通服务行业领先公司品牌

2007年 8 月 8 日，易居（中国）控股有限公司（纽交所交易代码： EJ）成为在美国第一家上市的中国轻资产地产概念股



2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年……

进入上海营销代理市场

进入上海代理行业三

甲

成为上海代理行业第一名

易居（中国）的发展历程，扎实奋进的每一步

为什么选择易居中国 /易居（中国）的发展历程

2008年 1 月 5 日，正式成立易居中国基金管理公司，开展基金管理业务2008年 3 月 25日，进入房地产媒体领域，与新浪合作成立新浪易居媒体公司，开展房产媒体业务

2008年起，易居中国与万科地产在华东、建业集团在河南、恒大地产在全国形成全面紧密地战略合作

成为中国房地产营销企业知名品

牌

组建集团成立 3 大区域总

部

建立 5 大区域总部形成易居（中国）产业

链

2007年 8 月 8 日易居（中国）登陆纽约证交

所

公司成立

启用“ 金丰易居房屋销

售”品牌全面进入上海营销代理市场

启动全国战略

完成公司改制

海外成立易居 ( 中国 ) 控股

公司

引入国际资本启用易居（中国）品

牌

2005-2008连续四年中国房地产策划代理百强企业第一名；2008 中国房地产策划代理百强综合实力 TOP10第一名；最佳综合服务机构；



为什么选择易居中国 /赢得市场的认可

易居（中国）拥有领先的行业地位历年屡获行业殊荣



拥有中国唯一一家正规的涵盖房地产市场研究、技术开发和专业培训等领域的专业研究院 ----

易居中国房地产研究院

拥有涵盖中国全境，独一无二的中国房地产决策咨询系统 ----“CRIC SYSTEM”

拥有中国房地产流通服务行业最大的客户资料数据库 ----“ 易居会”置业客户数据库并在行业内率先开发、研制和应用了客户资源管理 CRM系统

拥有国内首创的房地产代理销售案场无线局域网全电脑销控管理 SCS系统

拥有中国房地产流通服务行业最大的房地产企业数据库 ----房产企业 CRM系统

为什么选择易居中国 /企业的核心竞争力

易居（中国）拥有行业内独一无二的自主型技术研发和专业培训体系



易居（中国）控股有限公司E-HOUSE(CHINA) HOLDINGS

LIMITED

营销代理上海房屋销售（集团）有限公司

房产经纪易居臣信地产顾问有限公司

基金管理易居 (中国 )资本投资管理有限公司

决策咨询克而瑞 (中国 ) 信息技术有限公司

广告传媒上海天卓广告有限公司

办公楼店铺代理

产权代办及产权调查

二手房住宅房屋销售中介

尾盘行销企划与销售执行

广告创意策划股权投资， PRE—IPO

收购具有潜力的物业

土地合作开发

土地合作开发

新闻采编、报道

广告投放

论坛、活动

市场资讯

信息集成

解决方案

研究报告

客户分析

企划推广

销售代理

后期服务

为什么选择易居中国 /五大主营业务运作板块

易居（中国）拥有五大主营业务运作板块，为开发商提供全程、全方位的解决方案



自２００２年以来上海房屋销售（集团）有限公司连续 6 年荣获上海房地产营销代理最高荣誉“金桥奖”

自２００４年以来上海房屋销售（集团）有限公司连续 4 年荣获全国百强房地产营销代理企业年度评选“第一名”

2006年易居（中国）唯一荣获“中国房地产流通服务行业领先公司品牌”

2008年易居（中国）连续 4 年中国房地产策化代理百强企业“第一名”最佳综合服务机构

为什么选择易居中国 /五大主营业务运作板块 /营销代理

易居（中国）营销代理，已经成为行业内无可争议的领头羊



中国二手房市场逐步壮大未来发展潜力强劲：

2006年，上海房屋销售（集团）有限公司“易居会”客户服务部的二手房业务与“臣信房屋”实现了资源战略重组。在此基础上，易居（中国）正式启动了直营式二手房运作平台 ---- 易居臣信。

截至 2007年底，易居臣信在上海的门店数量已经达到百家，成为二三级联动营销的重要平台。

为什么选择易居中国 /五大主营业务运作板块 /房产经纪

易居（中国）房产经纪 ---“ 易居臣信”门店已形成对上海、杭州市场的全面覆盖



凭借充足的信息来源、强大的研发能力、快速的去化速度和充足的融资能力

易居中国将通过基金管理，建立海外资本和中国房地产企业之间的桥梁

这是一个刚刚进入的全新领域，发展机遇充足，未来前景广阔

2008年，宏观紧缩政策下，中国地产业面临的最大问题就是“资金”

为什么选择易居中国 /五大主营业务运作板块 /基金管理

易居（中国）基金管理，拥有为优质地产项目保驾护航的天然责任



克而瑞（中国）信息技术有限公司以现代信息技术为依托，为企业提供房地产资讯、信息集成和解决方案的全面信息综合服务，是中国最大的房地产信息综合服务商。

为什么选择易居中国 /五大主营业务运作板块 /决策咨询

易居（中国）组建了强大的房地产研发和咨询平台 - 克而瑞，具有覆盖全国的业务网络

克而瑞分布全国 50 个主要城市

华东区域：上海、南京、常州、杭州、扬州、苏州、无锡、宁波等；华中区域：长沙、南昌、武汉、郑州等；西南区域：成都、重庆、昆明、贵阳等；北方区域：北京、天津、济南、青岛、乌鲁木齐、兰州、呼和浩特、哈尔滨、长春、大连、沈阳等；华南区域：深圳、广州、福州、厦门、海口、三亚等。



“ CRIC系统”，构筑中国房地产上下游企业（包括开发商、供应商、服务商、投资商）和从业者信息的桥梁，形成资金、信息、道路、营销、人才等各个资源的整合平台，为企业提供房地产咨询、信息集成和解决方案的全面信息综合服务。目前全国已拥有超过 5000家房产及关联企业的使用者。

克而瑞目前已经形成以下优势：

1 、覆盖面广：目前已经覆盖中国上海、华东、华北、华中、西南、华南六大区域 50 个城市机构， 100个信息点；

2 、海量信息：数万个住宅项目、数万副土地信息数万个商业和甲级办公楼项目、数十万张房型图片数百万张广告信息；

3 、 2000余名专业人员以国内领先水平的市场分析模型，可为客户提供各类解决方案。


CRIC楼盘航拍影像图界面 CRIC楼盘及配套分布图界面

中国房地产最大的信息数据库 ---CRIC 系统（中国房地产决策咨询系统）




2009年，克而瑞“咨询中心”，以高端产品线（专业顾问部）集结的模式开始运转，细分区域开发、主题地产、商办地产、建筑规划、全程营销五条产品线

全程营销商办地产

区域开发

主题地产建筑规划

一中心五条线，引擎咨询，专注高端，多元并进

咨询中心

专业的价值体系独特能力 / 资源集成性咨询 + 平台型团队独特竞争力 / 1 个全国视野 + 50 个本土化城市经验 + 市场前沿成长型方法观独特质量保障 / 内部质量控制管理 + 外部充分高效沟通



为什么选择易居中国 /五大主营业务运作板块 /决策咨询 /商业地产咨询顾问服务

易居（中国）克而瑞咨询中心 -商办事业部，是商业地产“全程 & 全领域”综合服务商

作为中国首家房地产流通服务企业“易居（中国）”的重要分支机构，商办事业部秉承易居（中国）一贯的宗旨，致力于提供商业地产“全程 & 全领域”的解决方案。

全程服务取地阶段规划阶段招商阶段运营阶段

商业

办公

酒店

综合体

咨询顾问咨询顾问招商顾问招商顾问运营顾问运营顾问



易居中国拥有大量的品牌开发商资源，能为项目招商提供强力支撑

中国房地产开发商

金融机构和其他客户

国际房地产开发商



为什么选择易居中国 /易居中国的商家资源

商家分级业种业态品牌

一级商家大卖场大润发、乐购……

百货巴黎春天、新世界……

二级商家专业店百思买、美颂巴黎、迪卡侬、 FOXTOWN 、特力屋……

专营店 H&M 、优衣库、 IPOD、MUJI……

三级商家

服务类商家招商银行、工商银行……

餐饮类商家一茶一座、 Pizza Hut、 PAPA

JOHNS、wagas、 KFC 、宜芝多、 85°C 、哈根达斯、STARBUCKS……

零售类屈臣士、 LAWSON 、 FamilyMart……

娱乐类钱柜、好乐迪、浅水湾休闲浴场……

其他 WILL’S 、修身堂、王磊……

四级商家创意类商家、个人工作室 ……

易居中国的商家资源（例举）



真诚期待与贵公司的合作

怀化新商业步行街项目服务建议书

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