北京联合致远

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山东菏泽万家新城

走向未来，更决定未来走向！

城市解读。菏泽概况商业现状

菏泽概况

魅力菏泽

菏泽古称曹州，以水名称县，始于 1735 年（清雍正十三年），曹州升州为府，设附郭县，赐名“菏泽”。有“花乡水邑”之美称。菏泽历史悠久，文化底蕴深厚。是我国著名的牡丹之乡、武术之乡、书画之乡、戏曲之乡、民间艺术之乡。

菏泽市地处山东省西南部，与苏、豫、皖三省接壤。南北长 157 公里，东西宽 140 公里，总面积12238.62 平方公里。

菏泽概况

区划人口

菏泽市辖牡丹区和曹县、定陶、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明 1 区 8 县及 1 个省级经济技术开发区， 168 个乡、镇、办事处（乡 26 个、镇 113 个，城区办事处 29个）， 292 个城市社区居委会， 5755 个村委会， 14017个自然村。 2010 年末，全市常住人口 828.78

万人，其中城镇人口 311.70 万人，市区常住人口 144.5 万人。2013 年，经济平稳较快增长。预计实现地区生产总值 2052 亿元，同比增长 12% ；完成公共财政预算收入 159.3 亿元，按可比口径增长6.3% ；城镇居民人均可支配收入21150 元、农民人均纯收入 9130元，分别增长 10.5% 、 11.5%

菏泽概况

城市规划

城市布局： 按照组团结构形态，通过水系、铁路的分隔，形成“一核、两轴、四组团”的布局结构。一核：城市核心区；两轴：城市两条发展轴线，即丹阳路和人民路；四组团：城市的四个功能组团，即城东组团、城南组团、城西组团和城北组团。

城北组团

城东城东组团组团

城南组团

城西组团

城市核心

区

菏泽概况

城市规划

市域交通体系 :1. 半小时交通圈： 中心城市菏泽市区至各个县城的交通时距，经高速公路建设后，为半小时交通圈。各个县城至各自所辖乡镇的交通时距，经县道及乡镇公路新建与改造后，为半小时交通圈。2. 一小时交通圈： 中心城市菏泽市区至各城镇及一级中心村的交通时距，经市网公路的拓宽、改造、优化后，为一小时交通圈。

菏泽概况

城市规划

控制区

主要发展

完善区

辅助发展

城市发展方向：以向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部

菏泽概况

宏观经济山东省东西协调发展的西部经济重要增长极，以能源化工、农副产品加工和商贸物流为主的区域性中心城市。

菏泽历史悠久，文化灿烂，交通便利，曾是中原地区的经济文化中心。 菏泽是全国重要的铁路交通枢纽之一，京九铁路与新亚欧大陆桥在这里十字交汇。菏泽公路四通八达， 全市通车里程 4500 公里。市区距济南机场 220 公里，距郑州机场 230 公里，距嘉祥机场仅75 公里。菏泽是全国著名的优质粮棉林畜生产基地；巨野、曹县煤田是华东最大最好的煤田。是山东省确定为重点发展的优质农副产品生产加工基地、能源化工基地和商贸物流基地。 城市群的服务功能（物流、金融、信息、研发、旅游、工业带动等）盘活菏泽，与周边城市联合发展；交通改善、城界消失将加速人口与财富的流动。

菏泽概况

GDP 与人均 GDP

2007 年到 2010 年，菏泽市GDP 增长率在 14% 以上， 2010

年突破 1151.28 亿，平均增长率为15% ，人均 GDP 增长率在 22%

左右，保持保持较快的增长态势。 2010 年达到 13894.9 元，按当时汇率折算为 2000 美元，尚处于房地产发展的起步阶段。 经济稳定快速发展，城市经济总量逐渐扩大，稳定增长的经济环境为城市房地产开发提供了良好的大环境。

菏泽概况

人均 GDP 与房地产发展

根据国外房地产发展经验，人均 GDP 达到 4000 美元是房地产进入高速发展阶段。而 2010 菏泽市的人均 GDP 为约 2000 美元。 参照此一经验可见，菏泽房地产市场正处于启动阶段，随着经济总量和人均收入的提高，以后的数年内房地产的供给与需求量都会有较大幅度上升。

1 、三产产业结构 菏泽市第三产业比重呈现稳步上升态势，三产比例逐年优化，到 2010 年第三产业比重已经达到 29.2% ，但是第三产业仍需大力发展。

2 、第三产业增长率 产业结构逐年优化， 2007 年到 2010 年，菏泽市第三产业所占比例在 24% 到 29.2% 之间， 2007 年到 2010 年年均增长率为 18.3% ，第三产业还有很大的发展空间。

菏泽概况

三产结构

菏泽概况

固定资产投资

2010 年菏泽市固定资产投资已达 582.86 亿元，同比其他地市还有较大差距， 2007 年 -2010 年固定资产投资平均年增长率均为 25.2% ， 2009 年年增长率达 25% ，固定资产投资增长十分迅速。 固定资产增长较为明显，市政、道路等不断完善，城市骨架被不断拉大，城市形象得以提升。城市环境的改善大大提升了周边土地价值，为房地产开发提供持续发展的动力。

菏泽概况

宏观经济小结

► 菏泽市在山东省经济相对落后，发展相对缓慢，但所辖区县经济落后城市面貌不佳，市区对其他区县的吸附力较强；

► 菏泽市近几年经济增长速度较快，三产结构也在逐年优化，经济发展势头良好，带动了房地产业的发展；

► 菏泽经济的高速增长和城市化进程的加快，经济的快速、稳定的发展为菏泽的房地产行业发展奠定了良好的基础。

商业现状

商圈划定

根据《菏泽市城市总体规划（ 2003—2020

年）》：“市级商业服务中心位于赵王河以东、火车站以西的中心城区；整合原有解放大街、东方红大街商业布局，形成菏泽老城区商业副中心；在广州路以西、洙水河两侧形成东部新城商业副中心；在各个城市组团内新建组团级商业中心。” 。

康庄商圈

中华路商圈

东方红商圈

本案

菏泽市目前已经形成的具有一定规模的主要有三个消费商圈：中华路商圈和东方红商圈、康庄商圈，前者为核心，后两者为老城区商圈。

东方红商圈，西起西安路，东至牡丹路，东方红大街、丹阳路、双河路两侧；

康庄商圈，南至胜利路，北至康庄路，牡丹路两侧。

中华路商圈，赵王河以东，火车站以西，中华路两侧；

商业现状

中华路商圈

中华路商圈是目前菏泽最商业形象的核心商业区，这与《菏泽市城市总体规划》中打造的中华路“核心市级商业金融服务中心”有着密切的联系，加上目前政府机关大多也聚集于此街上，因此它的消费客层定位于中高收入人群，品牌性及商业企业规模和形象，远远高于东方红商圈。加上这几年周边为重点开发的新居民商品房小区，有购买力的周边居民环绕，其实已经形成城市品质购物街区，拥有固定的目标消费人群。

中华路商圈是由银座商城、茂业百货、新苏天美、苏宁电器等组成的集中商业圈。该商圈是以主力百货、星级宾馆为核心构成的中高档商圈。

商业现状

中华路商圈

商业现状

中华路商圈

商业现状

东方红商圈由东方红大街、步行街、双河路、丹阳路、香格里拉国际广场等道路沿街商铺及周边街区商业共同形成东方红大街商圈，

该商圈的形成比较早，是菏泽市的老城区的商业中心，也是目前菏泽商业最繁荣的地方。该商圈客流量日约 10 万人次左右，节假日客流量可达 20 万人次。整个商圈从服装百货到餐饮娱乐到家具建材等等业态齐全，以中低档定位为主，目标消费客层以青年、周边居民及近县远郊消费群体为主。

商业现状

东方红商圈

商业现状

东方红商圈

项目概况

区位地块

万家新城位于菏泽市老城区中心，北邻环城公园、迎宾路，南临中华路、东临青年路、西临双井街。中华路作为菏泽第一大道，菏泽市委、市政府等众多党政机关、企事业单位均在中华路上，中华路犹如北京的“长安街”，是全市政治、经济、文化、商业中心。

项目东临的青年路，是连接东方红商圈和中华路商圈的交通枢纽，也是贯穿菏泽南北的主干道 , 由此可见项目所处地理位置的优越性。按照菏泽市 2003-2020 年城市总体规划，万家新城所在区域将成为古城风貌保护区和市级商业金融服务中心区。

项目概况

消费支撑

消费圈：本项目周边两公里范围将成为核心消费圈，五公里范围将成为项目的主要消费圈，而以本项目为中心的五公里范围即包含整个菏泽城区，菏泽城区人口 2010 年为 50 万人，到 2020 年菏泽城区将达 68 万人，这 60多万人口将为商业运作提供了强有力的消费支撑。

2 公里

5 公里

老居民小区密集，新住宅小区遍布，该区域菏泽居住密度最高，人气最旺！

项目概况

建筑指标万家新城地块技术经济指标

总用地面积 190891.00 ㎡

总建筑面积 719563.98㎡

其中

地上建筑面积 572672.98㎡

其中

住宅建筑面积 375386.04㎡

商业建筑面积 197286.94㎡

配套服务设施建筑面积 68609.72 ㎡

地下建筑面积 146890.6 ㎡

其中

地下汽车库建筑面积 89343.19 ㎡

地下自行车库建筑面积 54547.57 ㎡

地下配套设施面积 2999.84 ㎡

容积率 3.0

建筑密度 33.1 %

绿地率 30.1 %

总居住户数 3237 户

产品规划

产品设计

集合 35栋瞰景高层、 10栋城市中心联排别墅、 2 栋高端写字楼、 1 栋商务公寓，以及大型商业步行街“万秀街”，兼具大型购物商场、高端会所、幼儿园、电影院等完善综合服务配套的 71 万㎡人居综合体。

产品规划

风格设计

浙江大学城乡规划设计院的刁立坤先生以经济适用为前提，秉承“绿色、科技、务实、创新”的理念，精心设计了独享欧式风格的万家新城。市花“牡丹”的设计理念，“梅兰竹菊”式的庭院格局。

产品规划

动线规划

各商业部分面积统计：

主力大卖场：约 2.2 万平米

鸿祥家具城：约 1.7 万平米

中心风情商业步行街： 2.3 万㎡；

沿街商铺：约 7 万平米

各商业部分面积统计：

主力大卖场：约 2.2 万平米

鸿祥家具城：约 1.7 万平米

中心风情商业步行街： 2.3 万㎡；

沿街商铺：约 7 万平米

前瞻思考

新商圈崛起

花都绿地

牡丹体育广场 本案

亿联购物中心

前瞻思考

新商圈崛起

重建后的体育广场将成为菏泽最大的一站式休闲广场，音乐喷泉、绿地草坪、步行休闲街、灯光健身场、体育场、游览区等一系列的时尚新元素倾注其中，重点打造菏泽“城市主客厅”新形象。

本地商业走势

菏泽市区商业面貌比较陈旧，仍以街区底商为主。市区内的日用品超市、便利店大量、零散地分布在各街道上，规模不大只满足附近居民的生活便利需求。较具规模的只有三信超市、银座超市及茂业百货内的超市，反映当地零售业起步较晚，超市行业仍是“本地化”。城区内餐饮比较分散。每条街上都有小型或大型的餐饮业。老城区内的小吃店满街都是，小吃类摊位卫生条件非常差。据实地了解，街边小吃店和小酒家生意火旺，属当地居民平常消费；酒店里的餐饮和一些大型的餐饮也很火爆，大部分是当地中高层消费和外来消费。餐饮业在菏泽可算比较看好的一个行业，据称收入的一半均消费在餐饮类别上，但中低档消费的占大多数。文化、娱乐业设施规模小，场地设施陈旧。随着人们物质、文化生活水平的提高，对文化娱乐设施的需求矛盾将会越来越突出。

本地商业走势

优雅舒适的一站式消费空间伴随居民城镇化与城市都市化的品牌消费意识时尚大气的餐饮娱乐消费场所

功能定位与业态规划

主力商业

一二层：综合超市乐天玛特、乐购、永辉、卜蜂莲花等

三四层：数码广场华强数码城、赛博数码广场、颐高数码广场等

功能定位与业态规划

主力商业

西南角：家具城

东北角：影院大地、保利、中影星美、横店影城、上海联合等，建议引进 IMAX

或中国巨幕。

功能定位与业态规划

主力商业

十字步行街：品牌餐饮、连锁餐饮、中餐酒楼、西餐咖啡、料理烤肉、快餐软饮、特色商品、茶楼会所、生活配套如：便利店、银行、药店、鲜花店、水果店、洗衣店、移动、联通、儿童教育等等。

功能定位与业态规划

主力商业 十字街意向品牌大型酒店、酒楼、养生会所和时尚餐饮等

主力餐饮：海底捞、外婆家、谭鱼头、德庄火锅、一茶一坐、一麻一辣、拿渡麻辣香锅、麻辣诱惑、渝乡辣婆婆、川人府、阿一鲍鱼、鼎泰丰、权金城、外婆家、小南国、峨眉小镇、三湘人家、毛家饭店、鱼酷烤鱼、小肥羊、辛香汇、唐宫、陶然居、顶酷、湘君府、鸡公煲、阿里郎烧烤、熊记川味、金百济、金钱豹、九月天、仙踪林、

国际餐饮：韩国汉拿山、土大力、泰国蕉叶、一茶一坐、旋转寿司 时尚快餐：肯德基、麦当劳、必胜客、呷哺呷哺、吉野家、味千拉面、真功夫、李先生加州牛肉面、汉堡王、德克士、好伦哥、棒约翰、

咖啡西餐：星巴克、上岛咖啡、老树咖啡、真锅咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、麦田咖啡、西提岛咖啡、米萝咖啡

各种养生会所、美容会所、 SPA 、足疗、洗浴等

功能定位与业态规划

主力商业

东北沿街：情景酒店、大型洗浴、足疗、 KTV 、婚宴名店、健身俱乐部、酒吧、夜总会等。

体验式消费定位是未来商业发展方向

以购物、餐饮、休闲为主，是吃喝玩乐一站式新体验

将改变菏泽人民的生活方式

菏泽城市商业的代表作菏泽城市商业的代表作

北京联合致远 2014.03

招商联系人：郝先生联系电话： 18901194901邮箱： [email protected]