租屋安全與法律

租屋安全與法律

主講人：王越 網址： WWW.TMM.ORG.TW

崔媽媽的源起崔媽媽基金會於 1989年的無殼蝸牛運動後創設，是長期關心居住議題的社會公益團體。成立二十年來，所發展出的工作項目如下：1.租屋服務 ( 特別是學生租屋 )2.搬家服務 ( 同學搬家可利用 )3.評鑑和推薦優良搬家公司4.弱勢者之居住扶助（租屋、搬家）5.居住議題之消費糾紛的申訴服務 6.公寓大廈社區營造之推動

前言租：出借房屋所收取的報酬稱之。

賃：「租屋也」，離家住宿稱之。

學生住宿問題可以區分為三類種型 一、校內宿舍。 二、校外集居 ( 大型宿舍 ) 。 三、校外散居 ( 個人租屋 ) 。

租屋資訊的來源1.親友 / 學長姐介紹2.學校資訊 ( 租屋博覽會 )3.租屋網站、部落格、 BBS4.紅紙條5.報紙、仲介公司6.大樓管理員

師大夜市現狼跡 女留學生遭性侵 中央社 :2010/03/09 22:58

租屋於師大夜市附近 1 名日本來台留學的女學生，上週遭不明男子性侵害。 警方表示，確有女學生遭性侵。這名被害女學生租屋在師大夜市附近的雅房，房門僅有簡易的喇叭鎖。案發時，歹徒侵入房間後，隨即矇住被害人的雙眼和嘴巴，讓被害人無法發聲和抵抗。警方已著手偵辦，調閱附近監視錄影器畫面，希望能查出犯案嫌疑人的下落。

提醒 ( 由外而內 ..)

基本功不同時段看屋觀察租所四週環境公共空間是否充足及被佔用多打聽設備檢查、測試通風採光問題

居住 / 消防安全

一、居住安全７問？‧頂樓加蓋的門戶安全嗎？‧同住戶會隨手關門嗎？‧加裝設備會影響逃生嗎？‧熱水器擺放位置對嗎？‧門鎖能更換或加裝嗎？‧停車區位明亮嗎？‧陌生人可以隨便進入嗎？

二、消防安全３要點‧滅火器能用會用嗎？‧逃生口 / 防火巷能用嗎？‧電箱安全嗎？

頂樓加蓋的門戶安全嗎？

入侵租屋 逼 2 女大生口交 自由時報 2010-05-16 〔記者黃立翔／台北報導〕

板橋出租公寓出現狼蹤，一名「鋸子大盜」爬窗侵入 2 名女大學生租屋處，持鋸搶走現金 1500元，還強逼她們輪流為他口交得逞。 警方說，女大學生租屋處是頂樓加蓋公寓，裝有鐵窗，歹徒從樓梯間直上 4 樓頂後，用鋁梯就輕易翻過鐵窗進入公寓陽台，再爬窗侵入，犯案後騎贓車逃逸；監視器發現可能是有地緣關係或曾在附近租屋的不良份子。

要人命的設備

這個月 10日，這戶人家已經發生一次一氧化碳中毒意外屋裡 3 個人都被救了回來，但這次卻沒這麼幸運了

新店 14歲

逃生口─小孩專用火災時不管用

注意逃生口

決定租屋簽約前 ~ 再想清楚及確認一、這房間符合需求嗎？二、設備夠用嗎？三、再想想缺點能適應嗎？四、契約已看清楚及合理嗎？

租屋中

簽約前的基本觀念要不要簽約法律的保障看清楚全部的條文契約版本要愈簡單愈好勿輕信房東言；簽約不是「只是個型式……」

口頭承諾也是一種契約該寫的要寫清楚

簽約─租賃契約成立要件

私法自治—私人間之權利義務關係，由私人間自行決定，政府及法律原則上不強制涉入 ( 意思表示確定即完成 )

民法第 421條： 稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。

簡單說：人 ( 房東、房客 )+物 ( 房子 )+錢( 租金 )

提醒 (寫入合約或附加約定事項 )

保障個人隱私及安全，可換鎖避免衝突，宜先告知，解除疑慮 ( 和約 )

房東進出需事先告知搬走時，恢復原狀 ( 換回原鎖 )

多人合租，契約該如何簽？

一人代表簽約，則需承擔所有的責任各別和房東簽約最保險多人並列，並標示清楚各人承租範圍及金額

可考慮成為二房東

問題 6

碰到二房東、仲介怎麼辦 ?

如果房客的承租對象是二房東，應要求二房東出具授權證明，也就是房東授權可轉租他人的契約書，更要留意合約到期日。 若遇仲介代為處理，應該在仲介公司內談妥並寫好合約 ( 無合約切勿付任何金錢 ) ，有些仲介為達到成交，會表示可代替房客向房東談條件，而收取房客訂金而未簽約，但房客繳交訂金後，房仲與房東談判破裂，訂金又已支付，就易生糾紛。

真實案例

小豪與同學合租房屋，房仲協助選了一間房子，經要求先支付 5,000元定金。收到：『茲收到陳豪先生所給付之定金五千元』的收據。 付完定金後請業者告知房東，更新床組及粉刷。卻得到：『沒辦法！房東以現狀交予房客』；業者還說請準備一個月租金及二個月押金共 30,000元，還有半個月仲介費 5000元。小豪 ? ? ? ? ? ?

問題房仲一開始就沒說『要支付仲介費』！是不是有欺騙的嫌疑？

聽到要收仲介費後，不到十分鐘，立即反悔，這樣定金 5,000元，也要被 ? 收嗎？且簽定的定金收據有法律效力嗎？

如果我們要承租，房仲收錢後，居然不跟房東談設備更新的事情，這樣 一來，我們豈不是很吃虧嗎？

民法 423

出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。

民法 429

租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。

修 繕 責 任問題 7

民法 430

租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。

修 繕 責 任

房屋返還 ( 簽約時注意 )

原狀返還：以房子交付時的狀況返還現狀返還：以房子經使用後自然耗損的下的狀況返還。

因住客通常會加裝些物品如子釘子、掛勾( 徵求房東同意 ) ，故儘量爭取以現狀返還，否則仍需返還原狀

協議達成事項列於租約中回前頁

問題 8

下列哪項不須返還原狀？

1.床墊睡壞了2.在牆上釘釘子3.開關旁的牆壁變黑了4.原來的牆壁顏色不喜歡自 己換了顏色

455條：承租人於租賃關係終止時，應返還租賃物。租賃物有生產能力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。

違建能出租嗎？

住進去後，才發現是違建，房東並未事先告知，可以要求退租嗎？

問題 9

承租違建應考量的重點房屋結構消防安全居住安全用水用電的安全隨時有被拆的風險

問題 10

提醒：

民法 425(所有權移轉不破租賃 )

例外 ：查封、賣屋在租屋之前，不適用超過五年未經公證的定期租約或不定期租約

房東可終止合約的條件

1.承租人非法為租任務使用、收益，經阻止 而仍繼續。 438條2.承租人支付租金遲延，經催告而不依期限 支付。 440條。3.承租人非法轉租租賃物。 443條。4.承租人乘出租人不知或不顧異議，取去留 置物。 447-2。

房客可終止租約的條件1.海砂屋、輻射屋、政府機關認定之危樓。 424條2.房東有修繕義務、但經催告仍不修繕時。 430條3.租賃物因風災或地震等不可歸責於承租人 的事由，不能達到租賃的目的時。 435條4.因第 3 人主張權利，導致無法使用時。 436條

一、房東可以規定生活公約嗎？

二、生活公約要遵守嗎？

三、房東要遵守生活公約嗎？

問題 11關於生活公約

解決方式及求助管道

《解決方式》情理法， 90%以上糾紛解決均靠協商勿惡言相向、互放狠話、勿用法條來壓房東回學校尋求教官支援《求助管道》學校 ( 生輔組、住宿組、軍訓室 )當地縣市政府、鄉市鎮公所調解委員佰崔媽媽基金會 (02)2365-8140

網址： w w w.t m m.o r g.t w

問題 12

如何寄送【存證信函】

一、郵局購買或至中華郵政網站下載二、準備一式三份 ( 郵局、房東、房 東各執一份 )

三、以雙掛號寄送

存證信函的內容要點1.說明時間、地點、發生何事2.主張自己應有的權利，或是房 東應盡的義務3.要求要明確合理、勿模糊籠統4.勿做情緒上的宣洩