5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector … · 2016-10-10 · operaciones de compra-venta y dividendo asegurado. Acceso a operaciones corporativas, facilidades

5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario


0. Introducción: Las SOCIMI, Ventajas, Consideraciones y Encaje en el Sector Inmobiliario en el Momento

Actual.

1. Objetivos y Ventajas del Emisor

2. Consideraciones para el Inversor

3. Estructuración del Vehículo y del Modelo de Negocio

4. Premisas de Inversión

4.1 Actual Situación del Mercado Inmobiliario

4.2 Tendencias del Sector y las SOCIMI

INDICE:

2


0. Introducción

3

¿Qué son las SOCIMI? –Solventis.es

1. Las SOCIMI son Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

2. Las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios denaturaleza urbana para su alquiler.

3. Los activos tienen que ser considerados como activos cualificados.

¿ Cuál es el Objetivo de las SOCIMI ?

1. Impulsar el mercado del alquiler en España.

2. Proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias.

3. Ofrecer una rentabilidad estable al inversor.

¿ Cómo están Reguladas ?

1. Ley 11/2009 de 26 de Octubre

2. Modificado por Ley 16/2012 de 27 de diciembre

Ventajas Fiscales

1. Con nueva Ley 2012, IS del 0%. Únicamente tributarán los dividendos. ITP 95% - Bonificación.

Novedades del MAB

1. Mayor Regulación en gobierno corporativo y limitación a 500M€ la capitalización bursátil (matiz).

2. Resto de Medidas

5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario 4

Recursos Propios

Tipología del Activo

Impacto Fiscal

SOCIMI

S.L.

S.A.

La decisión es invertir en España en patrimonio y en consecuencia elegir SOCIMI: Análisis TOP - DOWN

11

22

Seleccionar Vehículo Adecuado

Definir Plan de Negocio

0. Introducción



Actual.







INDICE:

5


¿Tengo activo patrimonialista independiente?

¿Soy una empresa con ingresos y beneficios

anuales estables ?

¿Soy una empresa que busco la transparencia y

profesionalidad en mi gestión?

¿Soy una empresa acostumbrada al reparto anual de

dividendos entre los accionistas?

¿La SOCIMI me ayudará a proteger los intereses de los

accionistas en la empresa familiar?

¿Soy una empresa que persigue la eficiencia fiscal?

¿Conozco y me desenvuelvo bien en

los mercados de capitales, o me da

garantía mi asesor ?

¿Voy a firmar próximamente una

compraventa por ITP?

¿Estoy próximo a una operación corporativa?

Antes de empezar….



¿Cuáles son las ventajas para el emisor?

¿Cuál es el tamaño mínimo para una SOCIMI?

Tributación del dividendo más beneficioso para PF y PJ.

Ventajas fiscales: IS, ITP y AJD.

Mayor visibilidad de la compañía sin coste adicional:

negociación financiación e imagen corporativa.

Adecuada fijación del valor de la compañía.

Equipo directivo: fidelización y organización.

Liquidez para el accionariado: operaciones de compra-venta y

dividendo asegurado.

Acceso a operaciones corporativas, facilidades en relación con estrategias de

crecimiento.

Capital Social mínimo de 5M€ y Bº Operativo de 240k€ para que compense el régimen especial. Mínimo para iniciar proyecto es de 15M€ dados

los costes de salir a cotizar.

Aquel que genere unas plusvalías fiscales suficientes para compensar costes de la SOCIMI

o ahorro de ITP y AJD en una transacción.



Al diferencial cabría añadir el importe correspondiente al ahorro por ITP

TAMAÑO DE LA INVERSIÓN 5M 15M 60M 100M 250M

SOCIEDAD XYield esperada (7%) 350.000 1.050.000 4.200.000 7.000.000 17.500.000Costes de Gestión (1%) 50.000 150.000 600.000 1.000.000 2.500.000Beneficio operativo sociedad 300.000 900.000 3.600.000 6.000.000 15.000.000IS Sociedad (25%) 75.000 225.000 900.000 1.500.000 3.750.000Beneficio neto sociedad 225.000 675.000 2.700.000 4.500.000 11.250.000% Repartición de Beneficios 80% 80% 80% 80% 80%Dividendos 180.000 540.000 2.160.000 3.600.000 9.000.000Tributación de los dividendos 48.420 145.260 581.040 968.400 2.421.000Líquido que percibe el socio de la Sociedad 131.580 394.740 1.578.960 2.631.600 6.579.000

SOCIMICostes Anuales de la SOCIMI - MAB 60.000 75.000 90.000 120.000 150.000Beneficio operativo SOCIMI 240.000 825.000 3.510.000 5.880.000 14.850.000IS 0% SOCIMI 0% 0% 0% 0% 0%Beneficio Neto Sociedad 240.000 825.000 3.510.000 5.880.000 14.850.000% Repartición de Beneficios 80% 80% 80% 80% 80%Dividendos 192.000 660.000 2.808.000 4.704.000 11.880.000Tributación de los dividendos 51.648 177.540 755.352 1.265.376 3.195.720Líquido que percibe el socio de la Sociedad 140.352 482.460 2.052.648 3.438.624 8.684.280

Diferencial entre Sociedad - SOCIMI 8.772 87.720 473.688 807.024 2.105.280

Caso Práctico de las Ventajas Fiscales




Actual.







INDICE:

9

5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario5 octubre 2016 Las SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario

Especialización, modelo de negocio y valor añadido.

10

Analizar la capacidad del equipo gestor.

Calcular el valor de la SOCIMI, confianza inmuebles.

Análisis de la procedencia de la rentabilidad

Rentas

Revalorización de activos

Rentabilidad Total

Hipótesis de mercado: 30-35%

EPRA - NAVNNNAV

1

2

4

Análisis requerido dada la mayor volatilidad existente en la revalorización de activos, por lo que a mayor ponderación de la misma,mayor riesgo tendrá la inversión en esta SOCIMI.

Revaloriz. Activos

TIR Total TIR Rentas%TIR

RentasTIR Ventas

%TIR Ventas

0,50% 4,63% 3,79% 81,86% 0,84% 18,14%1,00% 5,46% 3,79% 69,41% 1,67% 30,59%

1,50% 6,27% 3,79% 60,45% 2,48% 39,55%

2,00% 7,06% 3,79% 53,68% 3,27% 46,32%

2,50% 7,84% 3,79% 48,34% 4,05% 51,66%

3,00% 8,61% 3,79% 44,02% 4,82% 55,98%

7,50% 13,74% 3,79% 27,58% 9,95% 72,42%

8,00% 14,44% 3,79% 26,25% 10,65% 73,75%

Equity - Deuda Bancaria 3% (50-50)

3

NAV

Valor de Mercado de los Activos

Deudas + AjustesTriple Net Asset Value

(NNNAV)




Actual.







INDICE:

11


Hay tres aspectos estratégicos a calendarizar por parte del emisor:

12

Temporalidad: operación por ITP

Financiación (HIP/DC)

Fijación del precio de la acción (CAPEX)

Fase I: Emitir una Opinión

Fase II: Preparar Sociedad

Fase III: Listar la SOCIMI

Fase IV: Gestionar la SOCIMI

• ConsultoríaPatrimonial

• ConsultoríaFiscal

• ConsultoríaLegal

• Adecuación arequisitos SOCIMI

• CoordinaciónAsesores.

• Elección de AR.• Elaboración del BP.

• Elaboracióndocumentación.

• Diseño OPV/OPS.• Elección PL.• Roadshow.

• Cumplimentacióncontinua arequisitos MAB ySOCIMI.

• Comunicación HR.• Seguimiento del BP.

SOLICITUD ADMISIÓN RÉGIMEN SOCIMI SALIDA AL MAB / CONTINÚO

AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2

1 321

2

3



Necesidad de evaluar la estructura de financiación de la SOCIMI

La estructura financiera es importante para que la descapitalización de los dividendos junto con elrepago de la deuda no provoquen situaciones de escasez de liquidez.

Aún existe viabilidad financiera para la emisión de deuda corporativa dada la escalada del precio delalquiler (variación en la amortización de la deuda). Vemos casos de emisiones tales como:

Lar España: 2015, Emisión de

140M€, 7 años, 2,90%

Merlin Properties: 2016, 850M€, 7

años, 2,225%

Saint Croix Holding: 2016, Emisión de 10M€, 6 y 8 años,

2,50%

Colonial: 2015, Emisión de

1.250M€, 4 y 8 años, 2,20%



Una vez calculada la CF Libre Deuda (paso anterior), obtenemos los dividendos a distribuir a los inversores correspondientes :

14

12

3

1 2 3

CUIDADO con el estrangulamiento de caja por pago de dividendos

Dividendo del 80% del beneficio de las

RENTAS

Dividendo del 50% de las plusvalías por VENTAS

Dividendos extra en función de la Caja Libre de Deuda

Asegurando la suficiencia para la actividad de la sociedad así como una descapitalizaciónaceptable en Balance.


CF Libre Deuda Acumulada -1,87 1,90 3,57 9,58 3,62 2,83 2,79 13,82 7,95 6,10 4,19Dividendos (80%) Resultado 0,00 0,21 1,29 1,51 1,69 1,92 2,15 2,39 2,47 2,71 2,97Dividendos (50%) Ventas 0,00 0,00 0,00 3,68 0,00 0,00 0,00 3,91 0,00 0,00 0,00Dividendos Adicionales 0,00 0,00 0,70 3,00 1,50 0,70 0,70 2,50 2,50 2,50 2,50Caja Libre Acumulado -1,87 1,68 1,58 1,39 0,43 0,22 -0,06 5,02 2,99 0,89 -1,27

Impuesto sobre Sociedades (0%) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

TIR de los accionistas (Equity) 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026Dividendos -75,00 -24,79 1,99 8,19 3,19 2,62 2,85 8,80 4,97 5,21 145,52

TIR Equity 7,21%



Actual.







INDICE:

15


Mayor corrección de precios en Europa

Entre 2012 y 2013 los precios de los activos tocaron suelo en

prácticamente todos los sectores. Sobretodo PRIME.

España está barata en relación a las principales ciudades de Europa.

Todavía la falta de financiación, y la disposición de Equity tiene un gran

poder negociador.

Cambio de tendencia en el mercado En este marco, localización y conocimiento de la plaza y precios

es esencial.



• Stock de Oficinas Madrid y Barcelona

• Yields del Sector Madrid y Barcelona CDN

• Madrid Centro de Negocios, (CDN)• Barcelona Centro de Negocios (CDN).

Tendencias del Sector

Principales Indicadores Sectoriales

Fuente: Aguirre Newman

Fuente: Jones Lang Lasalle

Fuente: Solventis

Madrid 2014 2015 jun-16

Zona Prime 5,50% 5,25% 4,30%Extrarradio 6,25% 6,25% 5,25%

Barcelona 2014 2015 jun-16

Zona Prime 5,75% 5,50% 4,50%Extrarradio 7,25% 7,25% 5,50%

2014 2015 ene-16 jul-16Madrid 15.069.961 15.272.154 12.827.895 12.844.146

Barcelona 5.925.300 5.873.938 5.885.653 5.917.653

Zonas Geográficas donde Recomendamos Invertir

4.1 Actual Situación del Mercado Inmobiliario: Oficinas


• Número de Turistas Anual

• Ranking de los 5 Países más Visitados en el Mundo 2015

• Yields del Sector


• Madrid • Barcelona• Islas Baleares y Canarias• Costa del Sol• Valencia • San Sebastián



Fuente: Solventis Fuente: Cushman & Wakefield

1. Francia 2. USA3. España4. China 5. Italia

Madrid 2015 2016

Zona Prime 5,50% 4,50%Extrarradio 6,25% 5,25%

Barcelona 2015 2016


Vacacional 2015 2016


2013 2014 2015 2016E

60.600.000 64.990.000 68.100.000 >70.000.000

4.1 Actual Situación del Mercado Inmobiliario: Hotelero


• Evolución Precio (2015-2016)

Podemos apreciar una reducción generalizada en la oferta de locales comerciales, lo que ha generado un incremento en los precios y que las tendencias para el ejercicio 2016 continúen siendo positivas en este aspecto.

• Yields del Sector (2016)

A continuación mostramos las yields esperadas para el ejercicio 2016 dentro del sector comercial:


• Madrid ZONA PRIME • Barcelona ZONA PRIME• Otras zonas de interés: Sevilla, Bilbao, Valencia, Málaga,

Palma de Mallorca, Zaragoza (HSS: High Street Shops)


Fuente: Solventis

Fuente: Solventis

Tendencias 2016 España Madrid/Barcelona

Oferta ↓ ↓Demanda ↑ ↑

Rentas alquiler ≈ ≈

Precio ↑ ↑Inversión ↑ ↑

• Datos de Interés

De acuerdo con el Globe Shopper Index, Madrid está catalogada como la segunda mejor ciudad de Europa donde puedes realizar tus compras dentro del sector Retail después de Londres, seguido por Barcelona, París y Roma.

Barcelona es la 4ª ciudad europea con mayor número de pernoctaciones anuales con más de 16,4 millones de pernoctaciones en 2015 y ocupa el décimo puesto de las ciudades más visitadas del mundo y el 4º a nivel europeo.

Madrid BarcelonaOtros Grandes

Centros UrbanosCosta

Retail Comercial 3,50% 3,50% 5,50% 5,50%

Tendencias del Sector, Prime Zone

4.1 Actual Situación del Mercado Inmobiliario: Retail Comercial


• Yields del Sector CC en EspañaTendencias de los Centros Comerciales

Principales Características y Tendencias

Fuente: Solventis


• Clasificamos los CC en tres tipos en función de su calidad: Oro, Plata y Bronce.

Tendencias 2016 España

Oferta ↑Demanda ↑

Rentas alquiler ↑Precio ↑

Inversión ↑

Yields 2013 2014 2015 2016

España 7,00% 6,50% 5,50% 4,50%

• En el año 2015 las visitas a centros comerciales se incrementaron en un 15%.

• Dada la escasez existente de centros comerciales prime, el interés general se está volcando gradualmente hacia estrategias y productos de Value Add.

• Las rentas de centros comerciales prime se sitúan en 88 €/m2/mes durante el 2T2016.

• Previsiones de incremento de rentas de entorno el 2,2% para el período 2016 a 2018.

• Tendencia hacia la construcción de centros comerciales omnicanales. Estos son aquellos que hacen uso de tecnología big data para realizar un análisis sobre el consumo y así realizar interacciones con los consumidores.


4.1 Actual Situación del Mercado Inmobiliario: Centros Comerciales

• Madrid • Barcelona• Islas Baleares y Canarias• Costa del Sol• Valencia • San Sebastián


• Absorción Logística en España

• Evolución Principales Indicadores

• Yields del Sector Industrial en España (Prime)


Fuente: Solventis




Tendencias 2016 España

Oferta ↑Demanda ↑

Rentas alquiler ↑Precio ↑

Inversión ↑

Nota: • Incremento gradual de la demanda de centros

logísticos, especialmente aquellos con superficies superiores a 20.000m2 en las zonas de Barcelona, Madrid y sus alrededores, así como Tarragona y Bilbao como zonas estratégicas.

Absorción Logística/m2

2014 2015 1S2016

Madrid 373.000 383.200 180.294Barcelona 317.000 564.273 250.000

Yields 2014 2015 1S2016

Madrid 8,00% 6,75% 6,30%Barcelona 8,00% 6,75% 6,30%

Indicadores 1T2015 2T2015 3T2015 4T2015 1T2016 2T2016

Stock (m2) 6.482.777 6.482.777 6.593.430 6.593.430 6.581.345 6.581.345Tasa de Disponibilidad (%) 11,14% 10,73% 7,98% 6,10% 5,54% 4,90%

Contratación (m2) 99.855 26.534 75.116 181.688 146.662 34.232

Madrid

Indicadores 1T2015 2T2015 3T2015 4T2015 1T2016 2T2016

Stock (m2) 6.572.426 6.577.426 6.647.426 6.682.036 6.695.036 6.695.036Tasa de Disponibilidad (%) 7,23% 6,39% 5,66% 434,00% 4,50% 3,68%

Contratación (m2) 211.369 167.263 133.683 51.958 89.004 161.801

Barcelona

Zonas Geográficas donde Recomendamos Invertir Principales Indicadores Sectoriales

4.1 Actual Situación del Mercado Inmobiliario: Industrial-Logístico


‐25‐20‐15‐10‐505

10

General Cataluña Madrid

22

• Stock de Vivienda

• Yields del Sector

• Madrid, barrios zona PRIME y demanda turística.• Barcelona, barrios de Ciutat Vella, Eixample, Gràcia y Sarrià-

San Gervasi

Fuente: RR de acuña y asociados y SolventisFuente: Solventis

Fuente: Ministerio de Fomento

Tendencias 2016 España Madrid/Barcelona

Oferta ↓ ↓Demanda ≈ ↑

Rentas alquiler ≈ ↑Precio ↑ ↑

Inversión ↑ ↑

Yields 2013 2014 2015 2016

Zona Prime 4%-6% 3%-5% 3%-5% 3%-5%

Extrarradio 5%-7% 4%-6% 4%‐6% 4%‐6%Costa 5%-7% 5%-7% 4%‐6% 4%‐6%

414

583650 643 627 583 564 536 510 480

0

250

500

750

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016e

• Evolución de Precios


Zonas Geográficas donde Recomendamos Invertir Principales Indicadores Sectoriales

4.1 Actual Situación del Mercado Inmobiliario: Residencial


• Edificios Residenciales (Prime)• Naves Industriales (Logística)• Retail Comercial (Prime)• Edificios de oficinas• Superfícies comerciales (medio-

grandes)

Hoteles y centros de ocio

Resto de EspañaScreening de oportunidades para todos los usos.

Residencial

Residencial es el sector que mejor se adapta. Clave la política de compra-venta. ¿Realista? ¿Portfolios dispersos?

Hotelero

Dependencia del Turismo extranjero en mayor medida.Análisis y previsiones del sector turístico.

Centros Comerciales

Alto grado de obsolescencia, y la oportunidad dereposicionarse (Value Add). Omnicanalidad.

Retail Comercial

Vinculación al turismo de compras. Evolución de laoferta y demanda de espacios, rentabilidades a la baja.

Oficinas

Indicadores macro de la economía, contextoeconómico. Evolución de la oferta, planes de expansión(Value Add).

Industrial‐LogísticoDependencia Import - Export del sector Logístico.



A continuación mostramos una tabla de rentabilidades esperadas de la cartera en función de su distribucióngeográfica y tipología:

Residencial Madrid4%

Oficinas Barcelona5%

Residencial Barcelona

5%

Hoteles Madrid5%

Centros Comerciales

Madrid5%

Hoteles Barcelona5%

Centros Comerciales Barcelona

5%

Oficinas Madrid4%

Centros Comerciales

Oficinas

Hoteles

Retail Comercial

Industrial‐Logístico

Residencial

Madrid BarcelonaOtras

Grandes Urbes

Costa


4% 5% 5% 5%

5% 5% 7% 7%

4% 5% 7% 7%

5% 5% 7% 7%

4% 4% 6% 6%

6% 6% 8% 8%


Oficinas Hotelero -Retail

Residencial - Otros

Promociones –Suelo -

Rehabilitación

• A día de hoy incremento de la focalización en la compra de suelos y promociones inmobiliarias.

• Compra de edificios para rehabilitar (Value Add).

• Rehabilitación = Demanda de mayores Rentas = Incrementos de Rentabilidad.

• Operaciones de menos de 10M€.

• Otros grandes centros urbanos.

25

• Al inicio oportunidades localizadas en el sector Oficinas.

• Seguidamente se trasladó el panorama hacia el Retail y Hotelero.

• Por último el sector Residencial.

Oportunidades

Evolución del Sector



Especialización

Concentración

Posibles cambios normativos (SOCIMI de

Deuda) y Reinicio Promoción/Gestión

Amenazas: i)Desinversión de Fondos en

Próximos Añosii) Plan Sareb

Incertidumbre Política

1

2

3

4 5



REIT USA

• Diversificadas 11%

REIT Europa


REIT Asia


27

Maduración del Mercado

Especialización del Mercado

Gestores oficinas San

Francisco

Diversificado56%

Retail21%

Oficinas12%

Residencial2%

Salud 7%

Diversificado35%

Retail25%

Residencial22%

Oficinas10%

Industrial4%

Diversificado11%

Retail28%

Oficinas12%

Residencial16%

Salud 13%

Industrial6%

Resorts 5%

Self Storage6%

Años 60 Años 70-90 Años 2000

USA Europa Asia



12%

29%59%

Residencial

Oficinas

Hoteles

28

Fuente: CNMV

Incremento considerable en el último año delnúmero de SOCIMIs cotizadas en el MAB,habiendo a fecha actual 25.

Tendencia a la especialización en la cartera de activos de las SOCIMIs, en línea con la paulatinasofisticación de la demanda de los inversores.

Fuente: MAB

45

6

2

8

3T2015 4T2015 1T2016 2T2016 3T2016

Incorporación SOCIMIs MAB (25)

Última SOCIMI en salir a mercado: Optimum Re

Distribución GAV Hispania Distribución GAV Axiare Distribución GAV Lar Distribución GAV Merlin

13%

15%

72%

Retail

Logística

Oficinas

7%7%

17%

69%

Residencial

Logística

Oficinas

Centros Comerciales

4,60%4,80%5,60%

6,60%

11,30%

31,10%

36,00%

Hoteles

Centros Comerciales

Tree Portfolio

Oficinas



33%

33%

33%Inv. Industrial

Inv. Financiera

Inv. Inmobiliaria

33%

33%

33%Inv. Industrial

Inv. Financiera

Inv. Inmobiliaria

29

Inversor prefiere decidir cómo diversificar su cartera de inmobiliario, no que se la den impuesta, como es el caso de aquellas SOCIMIs ya diversificadas.

Búsqueda de Diversificación Búsqueda de Especialización

Objetivo Family Office Objetivo Inversor

Vehículo Diversificado

Diversificación con N Vehículos

Family Office Inversor

Salto Corporativo (MAB)



Ley 2012 + SAREB = Cambio en la titularidad

(ventajas fiscales p. jurídicas)

Canalización a través de fondos: proceso más

rápido.

¿Hemos aprendido de los errores?

(Inmob./Ent.Financ.)

Inicio últimos 5 años plan de desinversión

SAREB

30

SAREB + Ley 2012

Incertidumbre Política

Cambio de Legislatura

Ventajas Fiscales P.Físicas

Fin Plan de Negocio SAREB

2012

2016/7

2020/1

2023

2027

2017‐2021: Crecimiento

2022‐2027: Incertidumbre/Posible Cambio de Ciclo

Efecto Equity(menor

apalancamiento)

Fin Plan Desinversión de

Fondos

1

2

Inicio Desinversión

Fondos


Saneamiento de las Entidades Financieras



LAS SOCIMI: El camino hacia un nuevo Sector Inmobiliario

Octubre 2016

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