3613100029_Endy Hernowo

REWRITE MATERI KULIAH TATA GUNA LAHAN

JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN

INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER

TAHUN 2014

Oleh:

ENDY HERNOWO

3613100029

2

KATA PENGANTAR

Puji syukur atas kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena tak lepas dari rahmat dan

hidayahNya, penulis dapat menyelesaikan makalah yang berjudul Materi Kuliah Tata Guna

Lahan. Laporan ini disusun sebagai pemenuhan tugas mata kuliah Tata Guna Lahan.

Penulis menyadari bahwa makalah ini tersusun dengan peran serta dari berbagai

pihak. Untuk itu, penulis mengucapkan terima kasih kepada:

1. Ir. Mulyono Sadyohutomo, sebagai dosen mata kuliah Tata Guna Lahan, arahan

dan bimbingan beliau sangat membantu dalam penyusunan laporan ini.

2. Kedua orang tua dan keluarga yang telah mendukung selama masa studi di

Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.

3. Rekan-rekan di Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota yang selalu memberikan

dorongan dan motivasi selama proses penyusunan makalah ini.

Seperti pepatah, tak ada gading yang tak retak, begitu pula dengan laporan ini.

Penulis menyadari bahwa masih terdapat banyak kekurangan dalam makalah ini. Untuk itu,

kritik dan saran pembaca yang bersifat membangun sangat diharapkan, agar di kemudian

hari penulis tidak melakukan kesalahan yang sama. Akhir kata, penulis berharap agar

makalah ini dapat bermanfaat bagi pembaca.

Surabaya, 27 Desember 2014

Penulis

3

BAB I

Dasar Pengembangan Tanah

1.1 Definisi

Tanah adalah bentukan alam, seperti tumbuh-tumbuhan, hewan dan manusia, yang

mempunyai sifat tersendiri dan mencerminkan hasil pengaruh berbagai faktor yang

membentuknya di alam. Tanah adalah sarana produksi tanaman yang mampu

menghasilkan berbagai tanaman. Seorang Pedolog, melihat tanah sebagai lapisan kulit

bumi yang lunak dan gembur yang berasal dari batuan induk. Tanah mempunyai lapisan-

lapisan yang berbeda warna sampai ke dalam terdapat bagian keras yang sulit ditembus

disebut batuan induk. Tanah mempunyai beberapa sifat yang menentukan kualitas tanah

seperti sifat biologi, sifat fisik dan sifat kimia. Tanah bagian paling atas sering disebut Top

Soil, selanjutnya ada lapisan-lapisan dibawahnya sehingga terbentuk profil tanah.

Gambar 1. Arti dan Makna kata Tanah Sumber: Materi Kuliah oleh Ir. Mulyono Sadyohutomo, MCRP

1. Tubuh Tanah, diamana tanah merupakan profil (penampang) lapisan tanah sebagi suatu

media untuk pondasi suatu benda (tumbuhan, bangunan, dan lain sebagainya).

2. Material Tanah, merupakan benda yang dapat diangkut dan bersifat padat.

3. Bentang Tanah, merupakan bagian dari muka bumi yang berdimensi 3 (ruang) yang tidak

dapat dipindahkan.

4

Bentang tanah yang dikaitkan dengan adanya kegiatan sering disebut Lahan. Menurut

Whittow dalam Sutikno dan Sunarto (1994) (Geologi, Bahan Kursus Evaluasi Sumberdaya

Lahan ). Lahan adalah daerah di permukaan bumi yang meliputi parameter-parameter bumi

yang meliputi parameter-parameter geologi, endapan permukaan, topografi, hidrologi, tanah,

flora dan fauna yang secara bersama-sama dengan hasil kegiatan manusia baik masa masa

lampau maupun masa sekarang yang akan mempengaruhi terhadap penggunaan saat kini

maupun yang akan datang.

1.2 Istilah terkait Dalam Pengembangan Lahan

Penggunaan Tanah (Land Use)

Penggunaan tanah adalah semua jenis penggunaan sumber daya lahan oleh manusia

baik untuk pertanian, lapangan olah raga, rumah mukim serta kegiatan lain sepanjang masih

ada keterkaitannya dengan lahan.

Pemanfaatan Tanah (Land Utilization)

Pemanfaatan Tanah adalah pendetailan dari penggunaan tanah dengan menjelaskan

bentuk kegiatannya. Misalnya Penggunaan tanah Perumahan, pemanfaatannya berupa :

Rumah tinggal saja, Rumah tinggal dan tempat kost, wartel,iIndustri rumah tangga, dsb.

Pemanfaatan ruang juga mencakup pemanfaatan ruang perairan, ruang udara, dan ruang di

bawah tanah.

Pengembangan Tanah (Land Development)

Pengembangan Tanah mencakup 4 kegiatan :

Perubahan bentang tanah untuk peningkatan kualitas fisik tanah, pengeringan,

penimbunan, dan perataan tanah.

Penataan dan pemecahan bidang tanah (land subdivision).

Pembangunan prasarana ; pembangunan jalan, jaringan listrik, air bersih, drainase,

saluran irigasi.

Pembangunan konstruksi / gedung (property), termasuk renovasi gedung.

Dalam konsep ekonomi maka investasi tanah itu mempunyai nilai. Tanah mempunyai

karakteristik yang unik karena tidak dapat digunakan secara bersama-sama dengan

investasi lain.

Ciri lain investasi tanah lain adalah setiap persil tanah bersifat unik di lokasinya serta

komposisinya, tidak dapat dipindahkan ke posisi yang lebih baik. Tanah memerlukan

5

pengembangan agar menjadi lebih produktif. Tanah dapat digunakan berulang kali dalam

waktu yang lama dan memerlukan berbagai keahlian guna mengoperasikannya dalam

pengertian investasi secara benar. Tanah itu adanya terbatas dan tidak ada data formal

sehingga sulit untuk menemukan segala sesuatu informasi yang kita perlukan tanpa

mengadakan penelitian. Tanah itu sangat berguna bagi masyarakat namun tidak ada pasar

formal seperti Bursa Real Estate atau Pasar Kondominium baik untuk pertukaran maupun

jual beli.

1.3 Manajemen Pertanahan

Manajemen adalah proses mengkoordinasi dan mengintegrasikan kegiatan-kegiatan

kerja agar secara efisien dan efektif dengan melalui orang lain ( Robbins and Coulter, 1999).

Proses menggambarkan fungsi-fungsi yang berjalan terus menerus atau kegiatan-kegiatan

utama yang dilakukan oleh para manajer. Fungsi-fungsi ini lazimnya disebut merancang,

mengorganisasi, memimpin, dan mengendalikan.

Manajemen adalah Ilmu atau seni mengatur proses pemanfaatan sumber daya

manusiaan sumber-sumber lainnya secara efektif dan sfisien untuk mencapai suatu tujuan

tertentu (Hasibuan , 2005). Namun tidaklah cukup sekedar menjadi efisiensi manajemenpun

menaruh perhatian pada penyelesaian kegiatan agar sasaran-sasaran organisasi tercapai.

Artinya manajemen menaruh perhatian pada efektivitas. Efektivitas ini seringkali dilukiskan

sebagai melakukan hal-hal yang tepat, artinya kegiatan kerja yang akan membantu

organisasi tersebut mencapai sasarannya, sementara efisiensi itu lebih memperhatikan

“sarana-sarana” melaksanakan segala sesuatunya, sedangkan efektifitas itu berkaitan

dengan “hasil akhir” atau pencapaian sasaran-sasaran organisasi.

Praktek Pengembangan Tanah erat kaitannya dengan:

Perencanaan Penggunaan Tanah

Administrasi Pertanahan (Status Tanah, Pengadaan Tanah, dsb.)

Pengendalian Penggunaan Tanah

Maka pengembangan tanah menjadi bagian dari manajemen pertanahan.

1.4 Dasar Hukum Manajemen Pertanahan

UU No.5/1960 : PERATURAN DASAR POKOK-POKOK AGRARIA (UUPA)

Merupakan amanat UUD 1945 Pasal 33 ayat 3 : Tanah dikuasai Negara utk sebes

ar-besar kemakmuran rakyat. Negara tidak lagi sebagai pemilik tanah, hanya menguasai

dengan kewenangan : mengatur dan menyelenggarakan.

Pasal 2 UUPA (Hak Menguasai Negara) :

6

a. Mengatur & menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan & pemeliharaan

bumi, air & ruang angkasa;

b. Menentukan & mengatur hubungan hukum antara orang dg bumi, air & ruang angkasa;

c. Menentukan & mengatur hubungan hukum antar orang dlm perbuatan hukumnya yg

berkaitan dengan bumi, air & ruang angkasa. Bumi, air, ruang angkasa beserta kekayaan

alam yg terkandung di dalamnya dalam wilayah RI disebut sebagai Sumber Daya Agraria

7

BAB II

Penguasaan Tanah (Land Tenure)

2.1 Status Tanah

Status tanah adalah jenis hak yang melekat di setiap bidang tanah. Sesuai dengan status

kepemilikan tanah yg ada (land rights), status tanah dibagi 2 kelompok :

A.Tanah Hak Milik

1. Hak Milik Secara Adat / belum bersertifikat

Umat manusia ada yang berdiam di suatu pusat tempat kediaman yang selanjutnya

disebut masyarakat desa atau ada yang berdiam secara tersebar di pusat-pusat kediaman

yang sama nilainya satu sama lain di suatu wilayah yang terbatas, yang dalam hal ini

merupakan suatu masyarakat wilayah.

Persekutuan masyarakat seperti itu, berhak atas tanah itu, mempunyai hak-hak tertentu

atas tanah ituu dan melakukan hak itu baik keluar maupun ke dalam persekutuan.

Berdasarkan atas berlakunya hak tersebut ke luar, maka persekutuan masyarakat hukum

adat itu sebagai kesatuan yang berkuasa, memungut hasil dari tanah itu dengan membatasi

adanya orang-orang lain yang melakukan hal yang serupa itu. Juga, sebagai suatu kesatuan

masyarakat, mereka bertanggung jawab terhadap orang-orang dari luar masyarakat itu atas

perbuatan-perbuatan pelanggaran di wilayah tanah masyarakat itu.

Sifat yang khusus dari hak pertuanan atau persekutuan terletak pada daya timbal-balik

daripada hak itu terhadap hak-hak yang melekat pada orang perorangan atau individu.

Semakin kuat hubungan individu dengan tanah, makin memperdalam hubungannya dengan

hukum perseorangan (terhadap tanah itu), dan makin kecillah hak yang dimiliki masyarakat

terhadap sebidang tanah itu.

Para pernimpin masyarakat adat juga memiliki hak untuk mencabut kembali hak pakai

atas tanah karena alasan-alasan tertentu. Misalnya, apabila lahan lama telah lama

ditinggalkan, atau si penggarap telah meninggal dunia tanpa mempunyai ahli waris, atau

karena suatu perjanjian tertentu masyarakat hukum adat, atau karena si perjanjian telah

berkelakuan kurang baik terhadap persekutuan hukum.

Hal lain yang dapat menimbulkan konflik di bidang pertanahan adalah karena tidak

jelasnya pembatasan daerah atau tanah persekutuan atau beschikkingsrecht. Artinya,

ukuran yang digunakan dalam bidang pertanahan menurut hukum adat adalah konstruksi

yuridis yang abstrak, sehingga batas-batas pertanahan antara persekutuan hukum adat

yang satu dengan yang lainnya yang bertetanggaan sering kali tidaklah jelas adanya. Ketika

satu persekutuan hukum adat mengklaim batas tertentu tanahnya, bisa jadi itu sudah

dianggap melampaui batas yang telah diklaim oleh persekutuan hukum adat tetangganya.

8

Hal lain yang membuat aspek sedemikian itu rawan konflik, adalah adanya prinsip

bahwa tanah persekutuan atau pertuanan tersebut tidak dapat dipindahtangankan. Artinya,

pada waktu terjadi perbedaan pendapat tentang kepemilikan hak antar persekutuan hukum

tentang batasbatas tanah tersebut, masing-masing persekutuan hukum akan membela

haknya dengan segala cara. Mereka tidak akan pernah mengizinkan haknya atas tanah

yang telah mereka klaim, yang mungkin telah terjadi untuk waktu yang cukup lama, lepas

begitu saja.

Dalam hal beschikkingsrecht, yang dimaksud adalah hak menguasai atau memakai

tanah. Hal ini merupakan pendapat dari Prof. Van Vollenhoven. Sehingga, fungsi ke dalam

maupun ke luar dapat disimpulkan sebagai hak pakai oleh setiap warga masyarakat daerah

persekutuan atas tanah demi kepentingan bersama dalam masyarakat daerah persekutuan

serta persekutuan lainnya.

2. Hak Milik sudah Bersertifikat (sertifikat hak milik)

Jenis sertifikat yang pemiliknya memiliki hak penuh atas kepemilikan tanah pada kawasan

dengan luas tertentu yang telah disebutkan dalam sertifikat tersebut. Sertifikat Hak Milik

tidak ada batas waktu kepemilikan. Sertifikat ini dikeluarkan oleh Badan Pertanahan

Nasional.

3. Hak Ulayat (Kepemilikan bersama masyarakat adat)

Hak ulayat adalah kewenangan, yang menurut hukum adat, dimiliki oleh masyarakat hukum

adat atas wilayah tertentu yang merupakan lingkungan warganya, dimana kewenangan ini

memperbolehkan masyarakat untuk mengambil manfaat dari sumber daya alam, termasuk

tanah, dalam wilayah tersebut bagi kelangsungan hidupnya. Masyarakat dan sumber daya

yang dimaksud memiliki hubungan secara lahiriah dan batiniah turun temurun dan tidak

terputus antara masyarakat hukum adat tersebut dengan wilayah yang bersangkutan.

Menurut UU No 21 Tahun 2001, Hak Ulayat adalah hak persekutuan yang dipunyai oleh

masyarakat hukum adat tertentu atas suatu wilayah tertentu yang merupakan lingkungan

hidup para warganya, yang meliputi hak untuk memanfaatkan tanah, hutan, dan air serta

isinya sesuai dengan peraturan perundang-undangan

B. Tanah Negara

1. Tanah Negara Bebas (tidak / belum dilekati hak)

9

a. Tanah untuk kepentingan negara & masyarakat umum (tidak bisa dimohon hak)

Misal : Tanah untuk Kawasan Lindung = kawasan hutan lindung, kawasan perlindungan

daerah bawahan, kawasan perlindungan setempat (sempadan sungai, sempadan pantai,

dsb.), taman nasional, dsb.

b. Tanah yang bisa dimohon hak untuk masyarakat

Tanah di kawasan budidaya yang tidak diperlukan untuk negara dan pemerintah

2. Tanah Pemerintah

Yaitu tanah yang dikelola Instansi Pemerintah. Misalnya untuk prasarana umum (jalan,

lapangan, dsb. & kantor Pemrintah, BUMN, BUMD,Tanah Militer, Tanah Milik Desa ; Kas

Desa, Jalan, dsb.

3. Tanah Negara Dilekati Hak Masyarakat

Hak Pakai (HP),

Hak Guna Bangunan (HGB),

Hak Guna Usaha (HGU),

Hak Pengelolaan (HPL)

2.2 Jenis-jenis Hak Atas Tanah

Jenis Hak Subyek Penggunaan

HM Adat WNI Perorangan, Pert./Non Pert. (dengan pembatasan luas atau kapling)

HM Bersertifikat WNI Perorangan, Bank Pemerintah, Sarana Ibadah

Pert./Non Pert. (dengan pembatasan luas atau kapling)

Hak Ulayat Lembaga Masy. Adat Pert. & Non Pert.

HP -WNI Perorangan, -WNA, Perwakilan Neg. Asing -Instansi Pem. Tnh Pem.

-Pert ./non Pert. dengan Jangka Waktu -Non Pert. dengan jangka waktu -Pem., selama digunakan

HGB WNI Perorangan, Badan Hukum

Non Pert. dengan Jangka Waktu

HGU WNI Perorangan, Badan Hukum

Pertanian, dengan Jangka Waktu

10

Jenis Hak Subyek Penggunaan

HPL Instansi/BH Pem. Non Pert., dengan Jangka Waktu

HM Satuan Rumah Susun (Strata Title)

WNI Perorangan, BH Indonesia. Utk WNA hanya pd rumah susun di atas HP

Rumah tinggal

11

BAB III

Penyediaan Tanah dan Instrumen Pengembangan Tanah

3.1 Penyediaan Tanah

Sesuai dengan kepentingannya, penyediaan tanah dibedakan menjadi 2 :

1. Penyediaan Tanah untuk Kepentingan Umum (Pemerintah) dengan pengadaan

tanah.

Acuannya : UU no. 2 tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan

untuk kepentingan umum. Aturan Pelaksanaannya :

1. Perpres no. 71 tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi

Pembangunan Utk Kepentingan Umum.

2. Peraturan Kepala BPN No. 5 tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis Pengadaan

Tanah.

Proses pengadaan tanah dilakukan dengan musyawarah. Harga ganti rugi tanah

mengacu pada ketetapan Tim Penilai (Apraisal) yg independent. Bila negosiasi

buntu (pemilik tanah yang tidak setuju dengan harga ganti rugi), sedangkan

lokasi proyek tidak bisa dipindah maka Pemerintah dapat menempuh konsinyasi

uang ganti rugi dan pencabutan hak.

2. Penyediaan Tanah untuk Kepentingan Swasta dengan Pembebasan Tanah

Pembebasan tanahnya didahului dengan ijin lokasi (ijin membebaskan tanah

pada lokasi yg sesuai dg RTR). Pembebasan tanah dilakukan melalui jual beli,

atau bentuk lainnya (kerja sama, sewa, dsb). Perlu diperkenalkan bentuk

penyertaan modal bagi pemilik tanah (tanpa menjual tanah). Harga sesuai

dengan negosiasi kedua belah pihak dan tidak unsur pemaksaan.

3.2 Instrumen Pengembangan Tanah

Ada 5 kelompok Instrumen :

A. Instrumen Perencanaan

Pemerintah membuat Hak Monopoli menysusun Rencana Tata Ruang:

1. RTRW, RDTR, Aturan Zonasi (zoning regulation), dan RTBL

2. Promosi maupun pembatasan pembangunan pada kawasan (promoting or

limiting growth), dsb.

B. Instrumen Perpajakan

Tanah dibebani pajak karena beberapa hal sebagai berikut:

1. Tanah memberi manfaat kpd pemilik / pengguna

2. Tanah dpt menentukan kedudukan sosial pemiliknya

12

3. Pemilik memperoleh keuntungan karena harga tanah senantiasa naik.

4. Pajak tanah paling mudah dikelola krn tanah merupakan aset tidak bergerak

Beberapa contoh dari instrumen perpajakan adalah

1. Pajak Penjualan Properti (Pph Penjualan Properti)

2. PBB

3. BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah & Bangunan)

4. Pajak Kenaikan Nilai Tanah

5. Pajak Hak Membangun (Tax on Building Rights)

6. Pajak/Denda Thd Kapling Kosong

7. Pembebasan Pajak bila dijual ke Pemeintah

8. Retribusi Pembangunan Utilitas Kota (Betterment Charges)

C. Instrumen Pasar

1. Bank Tanah

2. Tukar Menukar Tanah Pem. & Swasta

3. Kerjasama Membangun (KSO, BOT)

4. Kasiba & Lisiba

5. Konsolidasi Tanah

6. Penyiapan Utilitas

7. Land Pooling

8. Transfer Hak Membangun (Transfer of Development Rights)

D. Instrumen Administrasi

1. Nasionalisasi Penguasaan Tanah

2. Pengadaan Tanah Utk Prasarana dikaitkan dg Ijin Membangun

3. Pembatasan Luas Pembebasan / Pengusaan Tanah

4. Pembatasan Hak Membangun pd Kws Kritis (melalui disinsentif pelayanan)

5. Penyitaan Tanah Demi Kepentingan Umum (Eminent Domain)

6. Aturan Pemecahan Bidang Tanah (subdivision control)

7. Ijin – Ijin Pemanfaatan Tanah : Ijin Prinsip, Ijin lokasi, Ijin Rencana Tapak, Ijin

Perubahan Penggunaan Tanah, IMB.

8. Larangan Penelantaran Tanah

9. Ijin Pemanfaatan Bangunan

10. Hak Prioritas Membeli Tanah (Pre-emption Right) oleh Pem.

E. Instrumen Keuangan

1. Pinjaman Dana Pengadaan Tanah

2. Subsidi Bagi Ekonomi Lemah

3. Ganti Rugi dalam Bentuk Saham

13

BAB IV

Pengendalian dalam Pengembangan Tanah (Land Use Control)

4.1 Sejarah

Jerman menginisiasi konsep zoning dan pendekatan yang dilakukan Jerman yaitu

mengutamakan keinginan penduduk dalam negara yang padat untuk memaksimalkan

penggunaan lahan dan melindungi penduduk dari kegiatan industri dan komersial

Di USA, peraturan zonasi diterapkan pertama kali di New York pada tahun 1916 sebagai

reaksi atas pembangunan The equitable Building yang sampai sekarang masih berdiri di

Broadway 120 yang kemudian menjadi “blueprint” untuk semua wilayah lainnya di USA. -

Di akhir era 1920-an sebagian besar USA telah mengembangkan satu set peraturan

zonasi yang memenuhi keinginan lokal masing-masing.

Pada perkembangan selanjutnya, peraturan zonasi ditujukan untuk beberapa hal sebagai

berikut (Barnett, 1982:61):

- Mengatur kegiatan yang boleh ada di suatu zona

- Menerapkan pemunduran bangunan di atas ketinggian tertentu agar sinar matahari

jatuh ke jalan dan trotoar serta sinar dan udara mencapai bagian dalam bangunan.

- Pembatasan besar bangunan di zona tertentu agar pusat kota menjadi kawasan yang

paling intensif pemanfaatan ruangnya.

4.2 Pengertian dan Tujuan

Ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan

pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan

zonanya dalam rencana rinci tata ruang. (Penjelasan Umum no. 6, UU No. 26/2007).

Tujuan pengendalian pengembangan tanah:

Pembangunan pada setiap bidang tanah & pemanfaatannya sesuai dg aturan

RTR (landuse zoning, KDB, Ketinggian Bangunan, Sempadan Bangunan, dsb).

Melindungi atau menjamin agar pembangunan baru tidak mengganggu penghuni

atau pemanfaat ruang yang telah ada

Memelihara nilai properti

Memelihara/memantapkan lingkungan dan melestarikan kualitasnya

Menyediakan aturan yang seragam di setiap zona.

Memudahkan pengambilan keputusan secara objektif dan efektif serta

mendorong peran serta masyarakat

14

4.3 Alat, Aplikasi, dan Strategi Pengendalian

ALAT APLIKASI STRATEGI

Layanan Pemerintah

Insentif dan Disinsentif

1. Investasi Modal

Publik

Pembangunan

prasarana ; jalan, listrik,

air bersih, gas, dsb

2. Layanan

Administrasi

Layanan administrasi

kependudukan,

perpajakan, pertanahan

Peraturan

Perundangan

Perijinan Pemanfaatan

Tanah dan Ruang

Insentif artinya pembangunan tanah sesuai RTR, bentuknya ;

1. Insentif Fiskal : keringanan pajak atau retribusi,

2. Insentif Non Fiskal : pemberian kompensasi, subsidi silang, kemudahan perijinan, urun

saham, penyediaan prasarana & sarana, penghargaan, promosi.

Disinsentif artinya menghambat pembangunan tanah yang tidak sesuai RTR. Bentuknya:

1. Disinsentif Fiskal ; pengenaan pajak yg tinggi

2. Disinsentif Non Fiskal ; persyaratan yang berat dalam pemberian ijin, tidak menyediakan

prasarana & sarana, tidak memberi layanan administrasi pembangunan.

4.4 Pelanggaran dan Sanksi

4.4.1 Tingkat dan Jenis Pelanggaran

Tingkat pelanggaran pemanfaatan ruang:

Pelanggaran Fungsi Kawasan

Pelanggaran Jenis Penggunaan & Pemanfaatan

Pelanggaran Teknis Bangunan

Jenis Pelanggaran:

Tidak perlu ijin, tetapi tidak sesuai RTR

15

Sesuai RTR tetapi tidak berijin

Tidak sesuai RTR & tidak berijin

4.4.2 Jenis Sanksi

Sanksi administratif, perdata ; tegoran, penghentian pemb., pencabutan ijin, denda,

pembongkaran.

Sanksi pidana berupa hukuman penjara, denda.

Bagi pejabat yang mengeluarkan ijin yang menyimpang dari ketentuan RTR bisa kena

sanksi pidana.

4.5 Contoh

Masyarakat di Ibukota seringkali dibuat tercengang ketika melihat bangunan yang

dibangun dengan megah tiba-tiba disegel dan dirobohkan. Kondisi yang seperti

ditemukan hampir di lima wilayah DKI Jakarta. Di wilayah Jakarta Timur misalnya,

tepatnya di Jalan Kolonel Sugiono, ada bangunan tiga lantai tiba-tiba disegel dan

dirusak dan hingga kini dibiarkan kosong. Demikian pula, bangunan-bangunan yang

berada di Jalan Pangeran Antasari dan kawasan Pondok Indah, Jakarta Selatan tiba-

tiba bangunan tersebut disegel karena dinilai menyalahi peruntukan. Penyegelan

semacam itu sudah dilakukan Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan DKI

Jakarta di kawasan Pondok Indah dan Kebayoran Baru. Menurut dia, dengan

menerapkan aturan lama itu, Pemprov DKI dapat memfasilitasi ruang bagi dunia

usaha kecil. Pemprov DKI sendiri bakal memidanakan pemilik rumah yanq

melanggar ketentuan mengubah peruntukan bangunan dari tempat tinggal menjadi

tempat usaha. Pemprov DKI dan Polda Metro Jaya sepakat berencana menertibkan

bangunan di Jakarta. Kepala Dinas Penertiban dan Pengawasan Bangunan (P2B)

DKI Hari Sasongko mengatakan saat ini draf MOU tersebut sedang dibahas di Biro

Hukum Pemprov DKI dan ditargetkan April 2010 penandatanganan bisa dilakukan.

Dengan sistem ini, Dinas P2B dapat bertindak tegas pada pelanggar yang selama ini

hanya dilakukan tindakan penyegelan, sehingga banyak pelanggar yang tidak

mematuhi aturan tersebut.

Direncanakan, tindakan pidana akan mulai diberlakukan pada April 2010, setelah

MOU ditandatangani. Penegakan hukum tersebut mengacu kepada Undang-Undang

No 26/2007 tentang Penataan Ruang, dimana di dalamnya diatur setiap pelanggaran

fungsi penggunaan bangunan akan dikenakan sanksi administratif berupa denda

Rpl,5 miliar atau kurungan selama 3,5 tahun.

Jadi mulai tahun ini kita akan berlakukan hal itu. Bila bangunan sudah disegel, tetapi

16

pengusaha atau pemilik bangunan tetap membuka usaha atau bangunan tersebut,

maka kita bisa seret mereka untuk dipidanakan, kata Hari Sasongko. Pelaksanaan

tindakan akan berkoordinasi dengan jajaran Polda Metro Jaya dan Polres di wilayah

masing-masing.

Selama ini, yang dilakukan P2B membongkar paksa bangunan. Namun, upaya

tersebut tak cukup membuat pelaku jera untuk mendirikan bangunan yang

melanggar tata ruang. Apabila setelah disegel mereka tidak mau mengubah fungsi

bangunannya kembali sesuai IMB, akan dilanjutkan hingga pemberkasan P21. Pada

akhirnya, bukan hanya bangunan yang ditindak, melainkan juga pemiliknya.

Sesuai UU Tata Ruang No 26 Tahun 2007, para pelanggar fungsi penggunaan

bangunan bisa terkena sanksi pidana 3,5 tahun dan denda administrasi hingga

Rp1,5 miliar. Sedangkan pemilik bangunan yang dengan sengaja membuka segel

bangunan, akan dikenakan sanksi penjara 2 tahun 8 bulan.

Penertiban bangunan yang menyalahi peruntukan menggunakan dasar hukum UU

No 26/2007 tentang Tata Ruang. Umumnya yang ditertibkan itu bangunan baru tidak

mengantongi Izin Mendirikan Bangunan (IMB) maupun IPB. Untuk penertiban

bangunan yang menyalahi fungsi sudah dilakukan sejak tahun lalu. Diawali di

kawasan Jakarta Selatan seperti Pondok Indah, dan Jalan Pangeran Antasari.

Berdasarkan Perda No 6 Tahun 1999, setiap bangunan harus melengkapi

persyaratan sesuai ketentuan yang berlaku, termasuk melunasi kewajiban

membayar retribusi. Perda juga menyebutkan pelanggaran terhadap ketentuan

RTRW akan dikenakan tiga jenis sanksi yaitu sanksi administrasi, sanksi perdata,

dan sanksi pidana.

Agar lebih efektif dalam melakukan penegakan hukum, pihaknya langsung menyegel

bangunan yang bermasalah dan memperkarakan kasus pelanggarannya itu sebagai

tindak pidana ke pengadilan negeri setempat. Selama proses pidana berjalan,

biasanya bangunan bermasalah itu terus disegel.

Wali Kota Jakarta Selatan Sahrul Effendi mengatakan selama ini proses penyegelan

dilakukan setelah melalui proses surat teguran pertama hingga ketiga. Selanjutnya,

untuk tahun ini Polrestro Jakarta Selatan telah siap untuk memproses pemilik

bangunan yang melanggar aturan UU No 26/2007.

17

Gambar 2 Bangunan yang disegel

18

BAB V

Konsolidasi dan Bank Tanah

Indonesia sebagai negara yang berkembang akan senantiasa mengalami

perkembangan dalam berbagai bidang. Tak terkecuali dalam bidang pembangunan,

Indonesia sedang mengalami perkembangan yang kompleks kaitannya akan ketersediaan

lahan. Ditambah dengan semakin meningkatnya kebutuhan masyarakatnya yang harus

ditunjang dengan semakin banyaknya pula ketersediaan akan lahan dalam suatu wilayah.

Pemenuhan kebutuhan akan sarana dan prasarana yang mendukung dalam sautu

ketersediaan lahan menjadikan perlunya pengaturan yang baik. Peran berbagai pihak yang

berhubungan menjadikan perlu untuk melakukan musyawarah dalam setiap pengamabilan

keputusan. Untuk itulah diperlukan pengaturan yang baik dalam pengadaan serta

pengembangan suatu tanah. Tata letak bidang tanah dapat dikendalikan dengan instrumen

berikut:

1. Konsolidasi Tanah

Merupakan salah satu strategi yang bertujuan untuk mengatasi permasalahan

peenataan di bidang pertanahan dalam suatu wilayah yang melibatkan pihak yang

berwenang beserta masyarakat. Luaran dari adanya konsolidasi tanah ini bertujuan

untuk mengatur kembali penguasaan akan ketersediaan tanah yang tidak sesuai

menjadi sesuai dengan reencana tata ruang yang ada. Konsolidasi tanah sebagai

kebijakan pertanahan dalam pemanfaatan tanah seperti yang dialokasikan rencana

Tata Ruang dipandang mampu untuk memberikan jalan keluar bagi pemerintah guna

mewujudkan dan mengembangkan partisipasi masyarakat dalam penataan

lingkungan perumahan yang berkualitas. Oleh karena itu sering konsolidasi tanah

diterapkan dalam pemekaran kota untuk memecahkan masalah kekurangan

perumahan. Dari pengertian konsolidasi tanah perkotaan menurut Peraturan Kepala

Badan Pertanahan Nasional Nomor : 4 Tahun 1991 bahwa lingkup kegiatan

konsolidasi tanah perkotaan tidak sekedar penataan penguasaan dan penggunaan

tanah, tetapi juga pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan, dimana

pembangunan yang dimaksud dalam hal ini berupa pembangunan infrastruktur,

fasilitas umum, fasilitas sosial, serta utilitas lingkungan lainnya, yang dimaksudkan

guna meningkatkan kualitas lingkungan perumahan dan pemukiman.

Penyelenggaraan konsolidasi tanah perkotaan diarahkan untuk penataan lingkungan

dan pemukiman yang didalamnya diatur tentang adanya pekerjaan konstruksi, yang

pada dasarnya dalam pekerjaan konstruksi meliputi pembangunan berbagai

perlengkapan lingkungan perumahan dan pemukiman.

19

Terdapat 3 model konsolidasi tanah, yakni:

a. Model pengumpulan bidang-bidang tanah yang berserakan, yang diperuntukan

bagi pemilik tanah yang memiliki luas lahan yang besar namun letaknya terpisah-

pisah tidak dalam satu wilayah yang dapat dikonsolidasikan menjadi satu

hamparan agar dapat lebih mudah dalam hal pengelolahannya. Model demikian

popular untuk pertanian khususnya di Eropa dan Amerika.

b. Model konsolidasi tanah dalam rangka pengkaplingan (subdivision), yang

diperuntukan bagi bidang tanah yang kosong kemudian dipecah-pecah untuk

dijual sesuai dengan kebutuhan masyarakatnya yang telah dilengkapi dengan

prasarana umum yang menunjangnya.

c. Model penataan kembali bidang tanah, yang diperuntukkan bagi ketersediaan

tanah yang memiliki nilai yang rendah dengan kurangnya berbagai sarana

prasarana yang tidak memadai untuk dikonsolidasi sehingga bidang tanah

menjadi tertata dengan akses jalan yang baik dan prasarana yang terpenuhi

sehingga nilai tanah dapat meningkat.

2. Land Readjustment

Merupakan pengaturan ketersediaan lahan yang semula tidak tertata rapi dan ditata

sedemikian hingga terwujud penggunaan lahan yang terkoordinasi secara baik.

Model ini biasanya dilakukan pemerataan luas wilayah yang ada secara merata.

Prosedur penataan bidang ini dengan menggabungkan atau mengalihkan fungsi

lahan yang sebelumnya untuk dibuat desain yang baru berdasar kesepakatan

bersama. Misalkan pada pertanian, tiap bidang lahan dirubah agar mendapat akses

ke jaringan irigasi dan jalan. Berntuk kapling memang akan berubah, luas kapling

juga dapat berkurang. Namun, secara proposional hal demikian adil untuk

penyediaan prasarana lingkungan dan biaya konsolidasi.

3. Land Pooling

Merupakan salah satu bentuk konsolidasi tanah yang bersifat kekeluargaan

berdasarkan atas kepentingan bersama. Dalam Land Pooling dikumpulkan bidang-

bidang tanah yang sempit dalam 1 areal menjadi 1 bidang untuk dilakukan

pembangunan berbagai sarana prasarana yang menunjang. Kepemilikan tanah

menjadi bersama dibuktikan dengan hak sertifikat strata title dengan bangunan yang

berubah keatas (bertingkat). Berikut gambar contoh terkait Land Pooling:

20

Keterangan:

= bangunan

= ruang terbuka

Jalan Jalan

Semula: Menjadi:

- Kapling 1,2,3 sempit - Rumah susun tingkat 3 (minimal)

- KDB 100% - KDB 33,33%

- Ruang Terbuka = 0 - Ruang Terbuka 66,67%

Berdasarkan gambar diatas, dapat diketahui bahwa keuntungan yang didapatkan

yakni tersedianya ruang terbuka yang dapat dimanfaatkan untuk penanaman

tanaman dan ruang parkir bagi kendaraan. Hal demikian lebih baik meskipun

bangunannya menjadi bertingkat keatas.

4. Land Sharing

Pada kondisi yang lain dijumpai pula dalam pengadaan tanah pemilik tanah dapat

bekerjasama dengan pemilik modal yang ingin mendirikan usaha. Sehingga tanah

diserahkan kepada pemilik modal/investor namun sang pemilik tanah masih

memperoleh keuntungan dari usaha yang didirikan tersebut. Dalam hal ini, kedua

belah pihak telah diuntungkan satu sama lain sehingga dapat berjalan dalam kurun

waktu kedepannya.

5. Transfer of Development Rights

Dalam kondisi yang berbeda, dijumpai keadaan yang mendesak yang menuntut

tanah/lahan seseorang pada kawasan tersebut harus dialih fungsikan kebentuk lain.

Agar pemilik tanah tersebut bersedia merubah alih fungsi lahannya, maka perlu

adanya transfer of development rights yang berupa kelonggaran/hak ekstra yang

diberikan berbeda pada umumnya. Bila berhalangan, yang bersangkutan dapat

menjual hak tersebut kepada pihak lain yang membutuhkan.

6. Land Banking (Bank Tanah)

Merupakan konsep penyediaan tanah yang siap bangun kepada masyarakat luas

(mirip kasiba dan lisiba untuk pembangunan perumahan) yang harganya sesuai

dengan instrument yang ada dengan keuntungan yang diberikan buka kepada

swasta melainkan kepada publik. Berdasarkan UU No.4/1992, Kasiba adalah

sebidang tanah yg fisiknya sudah dipersiapkan untuk pembangunan & permukiman

perumahan skala besar; yang terbagi dalam satu (atau lebih) LISIBA,

pembangunannya bertahap, dilengkapi dgn jaringan primer dan sekunder prasarana

lingkungan, disesuaikan dgn rencana tata ruang yg ditetapkan oleh Pemerintah

1

2

3

123

21

Daerah. Sedangkan Lisiba adalah sebidang tanah yang merupakan bagian dari

Kasiba atau berdiri sendiri, yang telah dipersiapkan & dilengkapi dengan prasarana

lingkungan dan telah sesuai dengan syarat-syarat tata lingkungan hunian untuk

dibangunnya kapling tanah matang.

Hal demikian dapat menguntungkan pihak masyarakat khususnya bagi mereka yang

membutuhkan ketersediaan akan kawasan siap bangun dalam kurun waktu tertentu.

Fungsi bank tanah ini dapat sebagai pembeli tanah, pemegang stok tanah, dan

pengaman penyediaan tanah. Sifat kelembagaannya secara penuh dikontrol oleh

Pemerintah dengan kewenangan (monopoli) dalam pengadaannya. Namun, dalam

mewujudkannya diperlukan modal yang tidak sedikit, sehingga jika tanah belum laku,

modal tidak akan dapat berkembang dan dapat menurunkan nilai lahan yang ada jika

kalah dengan persaingan pasar yang semakin meningkat. Untuk mewujudkan bank

tanah ini diperlukan kebijakan yang mengaturnya, diantaranya:

a. Hak istimewa utk membebaskan tanah (Pre-emption Right).

b. RDTR sbg arahan penguasaan tanah oleh lembaga Bank Tanah.

c. Kelonggaran batasan luas menguasaan tanah, batas waktu hak, dan kewajiban

pemanfaatan tanah.

d. Pengendalian (Pembekuan) Harga Tanah :

- Melalui Perpajakan : Betterment Tax, Capital Gain Tax, Vacant Land Tax.

- Melalui instrumen Perijinan utk mempersempit ruang gerak spekulan tanah.