Instituto Tecnológico de Colima Página 35 C APÍTULO 3: D ESARROLLO DEL P ROYECTO 3.1. Metodología para el sistema de valuación En esta sección se describirán y desarrollaran cada una de las etapas del proceso de ingeniería Web, metodología utilizada para realizar este proyecto. 3.2. Formulación De acuerdo con los objetivos planteados en esta tesis, se enuncian las siguientes metas informativas y aplicables. Metas informativas 1. El sitio proporcionará a los usuarios de internet la información necesaria sobre los servicios de valuación que ofrece el colegio de profesionales en valuación del estado de Colima. 2. El Sitio proporcionará a los usuarios los datos personales de los peritos valuadores así como su organización y actividades desarrolladas como grupo. Metas aplicables 1. El sitio proporcionará a los miembros, diferentes formatos para presentar informes de avalúo, así como consulta, registro y actualización de valores unitarios de calle. 2. Identificar los tipos de usuarios Web como a continuación se describen: Usuario administrador: Representa a la persona asignada para modificar base de datos, interfaces y contenido de las mismas. Usuario valuador: Representa la persona que puede acceder al sistema, así, como descargar todos los contenidos relacionados con la valuación. Usuario Estándar: Representa al usuario web que puede hacer una consulta sobre la información contenida en la página, así como enviar comentarios, dudas o solicitar el apoyo del administrador.
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C AP Í T U L O 3: D E S AR R O L L O D E L P R O Y E C TO
3.1. Metodología para el sistema de valuación
En esta sección se describirán y desarrollaran cada una de las etapas del proceso
de ingeniería Web, metodología utilizada para realizar este proyecto.
3.2. Formulación De acuerdo con los objetivos planteados en esta tesis, se enuncian las siguientes
metas informativas y aplicables.
Metas informativas
1. El sitio proporcionará a los usuarios de internet la información necesaria
sobre los servicios de valuación que ofrece el colegio de profesionales en
valuación del estado de Colima.
2. El Sitio proporcionará a los usuarios los datos personales de los peritos
valuadores así como su organización y actividades desarrolladas como grupo.
Metas aplicables
1. El sitio proporcionará a los miembros, diferentes formatos para presentar
informes de avalúo, así como consulta, registro y actualización de valores unitarios
de calle.
2. Identificar los tipos de usuarios Web como a continuación se describen:
Usuario administrador: Representa a la persona asignada para modificar
base de datos, interfaces y contenido de las mismas.
Usuario valuador: Representa la persona que puede acceder al sistema,
así, como descargar todos los contenidos relacionados con la valuación.
Usuario Estándar: Representa al usuario web que puede hacer una
consulta sobre la información contenida en la página, así como enviar
comentarios, dudas o solicitar el apoyo del administrador.
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Para comprender la interacción entre los usuarios es necesario utilizar casos de
uso aplicables al sistema como:
Autentificación del usuario.
Registro y edición de urbanización.
Registro y edición de valores de calle (Valuación colectiva).
3.2.1. Modelo conceptual del sistema de valuación colectiva
Como ya se ha mencionado anteriormente en secciones anteriores, el proceso de
valuación colectiva está compuesto por una serie de actividades y entidades
involucradas, donde la figura 6 los muestra:
Figura 6. Modelo conceptual del sistema de valuación colectiva
Entidades que intervienen en el modelo conceptual son:
Catastro Municipal: Solicita mediante oficio al colegio de valuadores el servicio
de valuación colectiva para obtener los valores unitarios de suelo.
Colegio de Valuadores: El colegio recibe el oficio y programa reunión para los
miembros y notificar la solicitud del servicio.
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Base de datos de Inmuebles del Municipio: Se actualizan los precios de
inmuebles mediantes corridas financieras y se entregan al municipio.
El valor catastral es el valor que se determine mediante la aplicación de las tablas
de valores vigentes y procedimientos técnicos establecidos por Catastro (DGCEJ).
La tabla de valores es el conjunto de elementos y valores unitarios aprobados por
la ley del catastro, contenidos en los planos de poblaciones, zonas y
fraccionamientos respecto al valor unitario del terreno, así como los valores
unitarios de construcción de acuerdo a las clasificaciones y demás elementos que
deberán de tomarse en consideración para la valuación de los predios tanto
urbanos como rústicos conforme a la norma técnica aprobada para el efecto.
Para determinar la tabla de valores unitario según (DCMVA, 2001), establece que
los valores unitarios se presentaran por metro cuadrado de superficie aplicable a
la calle en que se ubique, considerando los servicios con que ésta cuente, como
son: tipo de pavimento, banqueta, red de agua potable, red de energía eléctrica,
red de drenaje, alumbrado público, teléfono, servicios de limpia, vigilancia, tránsito,
calidad de las construcciones, edificaciones públicas cercanas, densidad y calidad
comercial, industrial, habitacional en sus distintos tipos, centros religiosos, centros
escolares y demás indicadores del grado de desarrollo.
3.3. Planificación A continuación se presenta cada una de las actividades involucradas en el
desarrollo de este proyecto, ver tabla 2.
3.4. Análisis En esta sección nos enfocaremos a describir cada uno de los componentes que
integran el análisis de requerimientos.
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Tabla 2.Cronograma de actividades para el desarrollo del sistema
No. Actividades Inicia Termina Duraciónfeb 2014 mar 2014 abr 2014 may 2014
Resumen1. Introducción1.1.Motivación1.2. Contexto del Problema1.3.Planteamiento del problema1.3.1.Propuesta de solución.1.3.2.Justificación.
2 5d20/02/201414/02/2014
1.4.Hipótesis1.4.1.Identificación de las variables1.5.Objetivos1.5.1.Objetivo general1.5.2.Objetivos específicos
3 5d27/02/201421/02/2014
2.Estado del Campo del Conocimiento2.1.Marco Histórico2.2.Marco Contextual2.3.Marco Teórico
4 5d06/03/201428/02/2014
3.Desarrollo del Proyecto3.1.Análisis del Sistema3.1.1.Modelo Conceptual3.2.Requerimientos del Sistema (Casos de Uso)3.2.1.Funcionales3.2.2.No Funcionales
5 5d13/03/201407/03/2014
3.3.Diseño3.3.1.Diseño arquitectónico (diagrama de clases)3.3.2. Diseño de la base de datos (diagrama E-R)3.3.3.Diseño de interfaces
6 5d20/03/201414/03/20144. Programación4.1.De módulos y componentes
7 5d27/03/201421/03/2014 4.2.De base de datos
8 5d03/04/201428/03/20144.3. De interfaces
9 5d10/04/201404/04/2014
5.Pruebas5.1.De Unidad e integración5.2.De operación5.3.De tensión5.4.De congruencia5.5.De usabilidad
10 5d17/04/201411/04/20146.Resultados6.1.Interpretación de los resultados
11 5d24/04/201418/04/2014Conclusiones y Recomendaciones
valuación de negocios en marcha, valuación de obras de arte y valuación de
inmuebles históricos.
Así como, todo el contenido del negocio relacionado con la misión, visión, código
de ética y directorio de los miembros que pertenecen al colegio.
3.4.2. Análisis de interacción En esta sección se analizaran por medio de casos de uso y diagramas de secuencia la interacción entre usuario y sitio Web.
3.4.2.1. Caso de uso: AUTENTIFICACIÓN DE USUARIO
Contenido
Inicio Sección principal
Quiénes Somos Sección que describe al colegio de
valuación
Servicios Sección que describe los conceptos
más importantes sobre los servicios de valuación
Directorio Sección que presenta los datos
personales de los socios
Noticias Sección que presenta cada una de las actividades y noticias acontecidas en
el grupo de valuación
Contacto Sección interactiva para solicitar
alguna información o servicio
Iniciar Sesión Sección interactiva entre los
valuadores y el sistema de valuación
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En la figura 8 se muestra el diagrama de caso de uso que muestra la
interacción del usuario con el sistema de valuación.
Figura 8. Casos de Uso Autentificación Usuario
3.4.3. Análisis funcional 3.4.3.1. Caso de uso: REGISTRO Y EDICIÓN DE URBANIZACIÓN
La edición de precios unitarios de construcción que se muestra en la figura 9,
representa la modificación de materiales, seguido de la actualización y cálculo de
las fichas de construcción urbana.
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Figura 9.Caso de uso de edición de precios unitarios de construcción
3.4.3.2. Diagrama de secuencia: PROCEDIMIENTO DE VALUACIÓN
COLECTIVA
Para establecer el modelo conceptual anteriormente descrito, es necesario contar
con la siguiente información antes de registrar o actualizar los valores unitarios del
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suelo: Plan de desarrollo urbano, planos de zonificación, plano catastral, estudio
de mercado inmobiliario de la zona a valuar, ficha técnica de los precios unitarios
de construcción aplicables a la zona a valuar y reglamento de zonificación. Este
proceso es aplicado en el sistema de valuación para determinar el valor de calle
en base a los lineamientos establecidos por el reglamento (DCMVA, 2001) del
municipio de Villa de Álvarez.
Procedimiento para calcular valor unitario del suelo
Servidor WebAdministrador/Valuador Base de datos
Phas
e
Accesa al Sitio Web
Envía usuario y contraseña para entrar al sistema
Valida usuario y contraseña, notifica
la aceptación a la aplicación
Abre la interfaz de servicio Web
Elige modificar precios unitarios de
Construcción
Llena formulario para gestionar el
servicio y actualiza los datos
Notifica al usuario el cambio
Continua con el proceso y elige el
municipio para actualizar los
valores de calle
Sale de la interfaz y Logout
Guarda informacion
Almacena los datos
actualizados
Elige la Calle y filtraDespliega numero
de manzanas
Se extrae la información
por medio de una consulta
Elige y agrega las manzanas a modificar
el valor
Despliega los lotes por manzana
Extrae la informacion
Modifica el costo utilizando el asistente o
directamente
Actualiza los datosModifica la
Base de Datos
Limpia la pantalla para renovar el
servicio
Figura 10. Procedimiento de valoración de valores unitarios de suelo (Secuencia lógica)
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3.4.4. Análisis de configuración Arquitectura Cliente Servidor: Sistema donde el cliente es una máquina que
solicita un determinado servicio y se denomina servidor a la máquina que lo
proporciona ver figura 11.
Figura 11. Arquitectura cliente servidor
Para este caso se contratará la renta por el hospedaje Web todo incluido ver figura siguiente.
Figura 12.Servicio de hospedaje Web
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3.5. Diseño del sistema
3.5.1. Diseño de interfaces
Edsgar Dijkstra, uno de los principales autores para la comprensión del diseño,
escribe lo siguiente: (Dijkstra, Octubre 1972).
“El software parece ser diferente de muchos otros productos, donde como norma
una calidad superior implica un precio más elevado. Aquellos que quieran
realmente un software fiable descubrirán que para empezar deben encontrar un
medio de evitar la mayoría de los errores y, como resultado, el proceso de
programación será menos costoso y los programadores que sean eficaces no
deberán malgastar su tiempo depurando los programas -no deberán cometer
errores desde el principio-.”
Para reducir los costos en este sistema se utilizó una plantilla de diseño base; es
decir que permite que el código sea reutilizable ver figura 13.
Figura 13. Plantilla de diseño Web base
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A continuación se presenta algunas de las interfaces necesarias para lograr el
objetivo que plantea este proyecto de tesis.
3.5.2. Diseño estético En la figura 14 se muestra la interfaz principal al sistema de valuación.
Figura 14. Página principal para el Colegio de Valuadores.
3.5.3. Diseño de contenido En la figura 15 y 16 se presentan algunos de los contenidos más importantes en
los servicios de valuación así como sus conceptos en forma detallada y simple.
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Figura 15. Interfaz general con contenidos genéricos
Figura 16. Interfaz de servicio con contenido detallado.
En la siguiente interfaz se muestra el directorio de los miembros del colegio, ver figura 17.
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Figura 17. Publicación de peritos valuadores registrados en el colegio
3.2.3.1. Interfaces para la valuación masiva
Siguiendo con este esquema, se puede recomendar la siguiente interfaz para
llevar a cabo la valuación masiva, ver figura 18.
Figura 18. Interfaz de valoración masiva por nombre de calle
Es decir el administrador del sitio o cualquier usuario que tenga al acceso al
programa podrá elegir el nombre del municipio y calle a la que desea generar
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valor, del mismo modo elegir que manzanas de esa calle necesita preferir para
aplicarles el valor presente como lo indica la figura 18.
Para generar el cálculo del valor unitario de suelo para la calle seleccionada, el
usuario debe presionar el botón llamado Calcular valor de calle.
3.5.3.1. Interfaz de presupuesto urbano
En nuestro país, prácticamente todas las publicaciones de costos de obra incluyen
un apartado con costos paramétricos. En edificación se publican costos por metro
cuadrado de diferentes tipos de obra, como: viviendas de interés social, medio y
residencial, hoteles, hospitales, almacenes, etc. Algunas publicaciones han
refinado el método de costos paramétricos en edificación considerando costos por
metro cuadrado para cada una de las partes de la obra, esto es: la cimentación, la
estructura, la albañilería, los acabados, cada una de las instalaciones, las
fachadas y la transportación vertical. Este refinamiento permite comparar costos
preliminares de obras semejantes en las que se analizan diferentes tipos de
cimentación o de estructura (Rocha Chiu, 2006).
Por tratarse de un método con base matemática se requiere establecer como base
comparativa un listado de precios para todos los diferentes conceptos de obra que
son necesarios para la instalación de las diferentes líneas de servicios
subterráneos y de servicios aéreos, que se requieren para transformar un predio
en breña y convertirlo en lotes urbanos con todos los servicios instalados, ver
figura 19.
Figura 19.Ejemplo de Presupuesto de Urbanización
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El valor unitario por servicios instalados se obtiene sumando todos los servicios
incluidos en el presupuesto por metro cuadrado del área a valuar, ver figura 20.
Figura 20. Interfaz para crear presupuestos urbanos
3.5.4. Diseño arquitectónico
El diseño arquitectónico representa la estructura de los datos y los componentes
del programa que se requieren para construir un sistema basado en computadora
(Pressman, 2006).
El modelo arquitectónico cliente-servidor es un modelo de sistema en el que dicho
sistema se organiza como un conjunto de servicios y servidores asociados, más
unos clientes que acceden y usan los servicios. Los principales componentes de
este modelo son (Sommerville, 2005):
Un conjunto de servidores que ofrecen servicios a otros subsistemas.
Ejemplos de servidores son servidores de impresoras que ofrecen servicios
de impresión, servidores de ficheros que ofrecen servicios de gestión de
ficheros y servidores de compilación, que ofrecen servicios de compilación
de lenguajes de programación.
Un conjunto de clientes que llaman a los servicios ofrecidos por los
servidores. Estos son normalmente subsistemas en sí mismos. Puede
haber varias instancias de un programa cliente ejecutándose
concurrentemente.
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Una red que permite a los clientes acceder a estos servicios. Esto no es
estrictamente necesario ya que los clientes y los servidores podrían
ejecutarse sobre una única máquina.
En la práctica, sin embargo, la mayoría de los sistemas cliente-servidor se
implementan como sistemas distribuidos.
Figura 21. Diseño arquitectónico
En esta sección presentaremos un sistema basado en la arquitectura Cliente
Servidor debido a que provee un mecanismo de comunicación estándar entre las
aplicaciones y los servicios existentes. Considerando lo anterior el sistema de
valuación catastral está conformado por cuatro componentes principales, ver
figura 19.
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Base de datos: Es el conjunto de datos almacenados primordialmente con un
objetivo en común, esta información se puede utilizar para conocer el
comportamiento económico de los inmuebles en una localidad, municipio o estado.
Servidor Web: Es el medio de comunicación entre el usuario final y la interfaz, ya
que este tiene almacenado las bases de datos y el software que opera el colegio
en valuación.
Interfaz usuario: Es el medio grafico que permite al usuario final interactuar y
proporcionar todas las funciones de uso general que este opera en su actividad
profesional.
Usuarios: Son las personas que generalmente utilizan el software para realizar
sus actividades laborales de una manera rápida y sencilla.
3.5.5. Diseño de los componentes
El diseño de componentes consiste en convertir el diseño de datos, interfaces y
arquitectura en un software operacional. Para poder llevarlo a cabo, el diseño se
deberá representar a un nivel de abstracción cercano a un código (Pressman,
2006).
Los componentes que integran el sistema de valuación catastral son tres grupos:
Informativos, procesos y base de datos, ver figura 20.
Figura 22. Catálogo de componentes
Informativos
Valuación inmobiliaria
Valuación industrial
Valuacion agropecuaria
Valuación de negocios en
marcha
Procesos
Presupuesto urbano
Valores de calle
Base de datos
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A continuación se presentan algunos de los componentes como:
3.5.5.1. Componentes informativos
Donde los componentes informativos están integrados por todos los servicios
principales que ofrecen los profesionales en valuación Ver figura 12.
Figura 23. Componente informativo
3.5.5.2. Componentes de procesos
Son todas las actividades relacionadas con el proceso para calcular el valor
unitario por calle como a continuación se describen.
3.5.5.2.1. Agregar y actualizar presupuestos urbanos
Para poder vender una parcela que se localiza cerca de la mancha urbana es
necesario conocer el costo total del proceso de urbanización de la parcela, es
decir cuánto le costaría al dueño de la parcela desarrollar la urbanización para
poder ofrecerla por lotes, para tal proceso es necesario capturar un presupuesto
urbano por tipo de calle y calcular su costo en forma unitaria (Cantú, 2007).
3.5.5.2.2. Valor unitario de calle
Una vez capturado el presupuesto urbano de la calle se puede calcular el valor
unitario de calle, es decir seleccionando el asentamiento humano y el presupuesto
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asignado para ese tipo de calle. A continuación se presenta el código de la
interfaz.
Figura 24. Código de la interfaz
3.5.5.2.3. Catálogos
En esta sección se presentan las entidades involucradas en el proceso de
valuación por calle como son: Terreno y precios unitarios.
Terreno. Es el objeto a determinar el valor el cual se describen los cada uno de
los campos en el anexo A.
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