3단계주거환경개선사업의 새로운패러다 및운영방안kpa1959.or.kr/UserFiles/Image/rho young jung/kpa 20130128 (1).pdf · Ⅱ. 2단계사업의성과및계속사업의필요성

2013. 01. 28

(사) 대한국토·도시계획학회

3단계 주거환경개선사업의새로운 패러다임 및 운영방안

Ⅰ. 주거환경개선사업의 개요

Ⅱ. 2단계 사업의 성과 및 계속 사업의 필요성

Ⅲ. 2단계 사업의 문제점 및 주요 이슈

Ⅳ. 3단계 사업의 추진방식

Ⅴ. 커뮤니티 중심의 주거환경개선사업의 운영방안

C O N T E N T S

Ⅰ.주거환경개선사업의 개요

1. 개념 및 법령

2. 1·2단계 사업의 계획 및 예산

3. 2단계 사업의 추진현황

1. 개념 및 법령


도입배경

사업개념

사업추진근거법령

주거환경개선사업

도입

자연발생적으로

노후불량주택 양산

도시화의 급속한

진전

• 대 상노후불량주택이 밀집되어 있고, 도로 등 기반시설이 극히 열악한 지역

• 목 적도시 저소득 주민의 복리증진 및 도시기능 회복을 통한 균형 발전 도모

• 내 용도로 등 정비기반시설의 정비, 지역 주민의 자발적인 주택 개량 유도

◎ 제1기 (‘89~’03) : 도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법, 각 시·도 조례

◎ 제2기 (‘03~ ) : 도시 및 주거환경정비법, 각 시·도 조례

2. 1· 2단계 사업의 계획 및 예산


지구 수

총 사업비

계획기간

재원조달

482개

1조 6천억 원

2001 ~ 2005 (5년)

국 고 50% : 8,000억원 교부금 10% : 1,600억원 지방비 40% : 6,400억원

371개

2조 원

2005 ~ 2013 (9년)

국 고 50% : 10,000억원 교부금 : - 지방비 50% : 10,000억원

정부재정 지원계획

1단계 사업 2단계 사업

주거환경개선사업의 촉진

3. 2단계 사업의 추진현황


’05년 이후 ’13년까지 총 371 지구 구역 지정

구분전체

사업구역 수

사업단계별 추진현황(‘11. 10말 기준)

정비구역미지정

정비구역지정

사업시행인가

착공 준공

계371

(100%)14

(4%)17

(4%)40

(11%)163

(44%)37

(37%)

지자체 등336

(100%)14

(4%)7

(2%)28

(8%)161

(48%)126

(38%)

LH35

(100%)-

(0%)10

(29%)12

(34%)2

(6%)11

(31%)

16개(4%)

38개(10%)

317개(86%)

50만 이상 도시

50만 미만 도시

기타 (거점, 환지 등)

공동주택방식

현지개량방식

[ 사업단계별 추진현황]

지역별

사업방식별

245개(66%)

121개(33%)

도시접경지역5개(1%)

Ⅱ.2단계 사업의 성과 및계속 사업의 필요성

1. 인구규모별 사업추진 성과

2. 부문별 사업추진 성과

3. 3단계 사업의 필요성

• 사업추진 실적측면에서는 사업비가 평균 77.83% 집행된 것으로 파악됨

• 불량도로비율이 61.02%에서 31.84%로 29.18% 정도 감소함으로써 지역의 기반시설 환경 중에서 가장 많이 개선된 것으로 파악됨

• 주택환경 개선측면에서, 2단계 사업이 진행된 이후 무허가 건축물이 10.61%, 구조 취약 건물의 비율이 12.74% 감소됨으로써 주택환경 여건이 다소 개선되었으나, 노후 건축물 비율은 72.82%에서 77.52%로 4.7% 증가된 것으로 나타남

• 세입자 가구 비율은 64.37%에서 50.77%로 13.6% 감소한 것으로 나타나고 있음

• 커뮤니티시설의 개선은 거의 이루어지지 않았음

• 중소도시의 사업비 집행 비율이 평균 89.19%로, 상대적으로 적극적으로 사업이 추진된 것으로 파악됨

• 50만 이상 도시와 마찬가지로 불량도로 감소율(52.79%에서 27.82%), 소방도로 증가율(38.35%에서 52.51%) 등의 지역 기반시설이타 항목보다 개선 정도가 높게 나타났음

• 50만 미만 도시의 노후건축물 비율은 73.06%에서 64.88%로 8.18% 감소함

• 세입자 가구 비율은 38.95%에서 33.91%로 5.04% 소폭 감소한 것으로 나타나고 있음

• 커뮤니티시설의 개선은 역시 거의 이루어지지 않았음

50만 이상 도시 사업의 소결

50만 미만 도시 사업의 소결

1. 인구규모별 사업추진 성과


• 총 73개 기초지자체에서 281개 지구의 자료가 제출되었는데, 일부 지자체는 자료를 제출하지 않았음

2. 부문별 사업추진 성과


• 소방도로 증가율은 구역지정 당시 전체 평균 38.92%에서 현재 전체 평균 53.04%로14.12% 증가함

• 불량도로비율은 56.74%에서 29.44%로 27.3% 정도 감소함으로써 대상지구 내 기반시설의 개선이 어느 정도 이루어진 것으로 판단됨

기반시설환경 개선 관련사항

• 무허가건축물 비율은 사업후 23.01%로 평균 3.72%, 노후건축물 비율은 66.78%로평균 6.27% , 영세건축물규모 비율은 23.38%로 4.5% 소폭 감소하였음

• 커뮤니티시설 개선은 거의 이루어지지 않았음

• 세입자 가구별 비율은 38.85%로 18.34% 감소하였고, 기초생활수급자 비율은7.46%로 0.35%정도 증가하였음

주택환경 개선 관련사항

커뮤니티환경 개선 관련사항

• 2단계 사업의 성과로 소방도로에 면한 필지비율은 사업 전·후 38.9%에서 53%로 14% 증가하여,

4m미만의 불량도로 비율은 56.7%에서 29.44%로 감소하여 노후 주거지역의 기반시설이 확충됨

• 기타 최소한의 주차장, 소공원, 소광장 등의 생활지원 기반시설이 확보됨

기반시설이 열악한 노후지역의 기반시설 확보

• 2단계 사업신청 시 540여개 신청 지구 중 예산문제로 371개 지역만 선정되어, 제외된 지역이 170여개 있었음

• 5개 광역시(서울, 인천이 빠짐)와 기조지자체(시·군지역) 50곳의 3단계 예비수요조사에서 250여개의 신청이 있는 것으로 보아,

전국적으로 아직 많은 노후 주거지가 있음을 알 수 있음

• 달동네 등 노후 주거지역은 도로 등 주거환경이 극히 열악하여 방범·소방 접근성이 낮고, 공·폐가 비중이 높아 범죄 등에 상시 노출되고 있음

- 도로율 10% 수준, 무허가주택 60%이상, 국·공유지 무단점유, 공동화장실 사용 등이 다수 존재함

저소득층이 밀집한 노후 주거지(달동네 포함)의 산재

• 실효성 있는 복지구현을 위한 저소득 주민의 실제 생활공간 개선의 필요성이 증대됨

- 취약지역 내 저소득 가구일수록 폭염·한파 등 기후변화에 더 고통 받고 있으며, 대부분 쪽방·무허가 불량주택에 거주하고 있는 실정임

• 여전히 어려운 지방 도시의 주거환경 개선 지속이 필요함

- 오랫동안 쇠퇴일로의 지방도시 정비와 사업성 기대하기 힘든 곳에 국가 역할 확대가 필요함

• 주택성능 개선을 통한 주거비 절감 및 소득을 창출할 수 있는 일자리 창출을 통한 주거복지 실현

- 커뮤니티 활력을 통한 건강한 주거환경 형성으로 사회 안전망 기능 보완이 필요함

저소득층의 주택복지 실현을 위한 정부역할 지속 필요

3. 3단계 사업의 필요성


Ⅲ.2단계 사업의 문제점 및주요 이슈

1. 권역별 워크숍의 개요

2. 주요이슈

3. 전문가 인식 조사

1. 권역별 워크숍의 개요

• 7개의 권역별로 2단계 사업추진현황에 관한 워크숍 진행(오전) 및 우수사례 현장답사(오후)를 통해,

2단계 사업의 현황 및 문제점을 분석하고, 3단계 주거환경개선사업의 시사점 및 개선방향을 모색함

• 대전광역시청 14층 회의실• 참석자 명단- 대전시담당 공무원[대전시 도시재생과장 외 1인]- 지역전문가 및 시행업체[임양빈교수(건양대) 외 3인]• 현장답사지- 대사동2구역(현지개량형사업방식, 사업 추진중)- 부사2구역(현지개량사업방식, 사업 준공완료)- 소제구역(공동주택사업방식, 사업 중지)

대전권8월 17일

• 전북 익산시청 2층 회의실• 참석자- 익산시 및 전주시 담당 공무원[익산시 주택과장 외 1인, 전주시주택과장 외3인]- 지역전문가 및 시행업체[정철모교수(전주대) 외 3인]• 현장답사지- 평화구역(현지개량사업방식, 사업 추진중)- 마동구역(현지개량사업방식, 사업 준공완료)

전북권8월 20일

• 광주광역도시공사 회의실• 참석자- 광주시 및 순천시 담당공무원[광주시 도시재생과 계장 외 3인, 순천시 주택계장]- 지역전문가 및 시행업체[조진상교수(동신대) 외 4인]• 현장답사지- 광주양림2구역(거점확산형사업방식, 사업 추진중)

광주• 전남권8월 21일

• LH공사 경기지역본부 중회의실• 참석자- 수원시 및 안양시 담당공무원[수원시 도시재생과장 외 6인, 안양시도시재생과장]- 지역전문가 및 시행업체[최정민교수(건국대) 외 4인]• 현장답사지- 평동구역(현지개량사업방식, 사업 완료)- 고등구역(공동주택사업방식, 사업 추진중)

수도권(경기지역)8월 29일

• 부산시청 20층 회의실• 참석자- 부산시 담당공무원[부산시 도시정비과 주무관 외 2인]- 지역전문가 및 시행업체[이석환교수(경성대) 외 3인]• 현장답사지- 용호5구역[공동주택사업방식, 사업 착공]

부산권9월 04일

• 김천시 문화예술회관 국제회의실• 참석자- 김천시 및 구미시 담당공무원[김천시 도시주택과 과장 외1인]- 지역전문가 및 시행업체[박찬돈교수(경운대) 외 3인]• 현장답사지- 구읍구역(현지개량사업방식, 사업 추진중)- 마잠구역(현지개량사업방식, 사업 추진중)

경북권 (김천, 구미시)9월 07일

• 대구광역시 서구청 소회의실• 참석자- 대구시 서구청 및 북구청 담당공무원[대구광역시 서구청 건축주택과 계장 외 3인]- 지역전문가 및 시행업체[김철수교수(계명대) 외 2인]• 현장답사지- 평라2구역(현지개량사업방식, 사업 완료)- 노원구역(공동주택사업방식, 사업 추진중)

대구권8월 27일


2. 주요 이슈

1) 사업추진 및 국고지원 측면

• 도시 및 주거환경정비법상 사업의 당초의 취지(목적과 수단)는 노후주거지의 환경개선이었음

- 사업성을 위주로 한 공동주택 방식은 사업성 문제로 사업이 지연되고 있음

- 공동주택 사업방식은 기반시설 확충으로도 개선이 어려운 지역에 한정적으로 적용되어야 함

사업의 법 취지 및 목적의 명확화 필요

• 주거환경개선사업의 실질적 예산 지원 비율이 낮아서, 기반시설을 일부만 확충하고 중지된 곳이 많음

• 한정된 재원을 갖고 구역별 재정지원을 늘리려면, 사업구역의 수를 줄이고 구역당 재정지원을증액해야 함

선택과 집중지원체계 필요

• 현재 주거환경개선사업을 지정하는 물리적 기준에 대한 명확한 지정 기준이 없음(노후도/기반시설 여건/주민소득 등)

• 유사관련 제도와 차별화되는 지정원칙 및 기준 마련 필요

사업구역 선정기준의 명확화


• 도로, 주차장 등 기반시설은 개설되었으나, 주민들이 실질적으로 체감할 수 있는 주민편의 공간 및 시설의 공급은미흡한 형편임

• 생활공간개선(공부방, 쉼터, 정자 등), 공동체 회복을 위한 시설의 공급이 부족함

도로개설 중심의 사업에서 주민생활환경개선으로의 방향전환 필요

• 현지재량형 사업방식

• 사업 현황

- 도로개설 : 30개 노선(B=3~30m, L=4,826m)

- 주차장 : 5개소(5,523m2)

- 소공원 : 3개소(3,113m2)

- 녹지 : 3개소(3,511m2)

- 주민센터 : 1개소, 부지확보 중(965m2)

⇨ 도로와 주차장 위주의 정비계획 수립 및 시행

대전 OO구역의 사례

2) 사업내용 및 주민참여 측면


• 사업이 행정과 정비업체 중심으로 진행되고, 전문가나 주민의 참여는 거의 이루어지고 있지 않음

• 거주민에 대한 실질적인 필요시설 조사 및 주민협의회의 기능강화 및 의견수렴 필요함

• 주민과 공공의 연결고리로 전문가(Master Planner제도, 일본의 Coordinator제도 등) 참여방안 모색이 필요함

• 기반시설만 공급되고, 주민들의 주택환경개선은 거의 없는 실정임

• 주택환경개선 활성화를 위한 적극적인 금융 지원의 확대 및 주거복지차원에서의 개선방향 마련 필요함

적극적 주민참여 및 전문가의 참여과정 마련 방안 필요

주택환경개선의 활성화 지원 필요

• 현지개량형 사업방식

• 사업 현황

- 면적 : 111,674m2

- 가구수 및 인구수 : 483세대, 1,110명

- 사업기간 : 2000. 7~ 2013. 12

- 사업비 : 7,441백만원

소로 5개노선(L=1,208m) 및

보행자도로(L=677m) 개설 완료

상하수도시설 및 가로등 설치

⇨ 도로, 주차장 등 기반시설은 개설되었으나, 주민들이 실질적으로 체감할 수 있는 주민편의 공간 및 시설의 공급은미흡함

김천시 OO구역의 사례


• 공동주택 사업방식의 사업시행자(LH)의 경영악화로, 사업추진 중단 및 보류중인 구역이 많음

• 사업기간의 장기화로 사업비 증가 및 정비구역 주민의 재산권 제한 등 제2의 피해발생 우려됨

• LH이외의 지방 공공기관뿐 아니라, 민간사업자 등의 참여유도방안 고려가 필요함

공동주택사업방식의 사업성 문제

• 공동주택 사업방식

• 사업 현황

- 면적 : 63,70m2

- 사업기간 : 2005. ~ 2013.

- 사업비 : 9,038백만원

도로개설 L=301m, B=25m

L=478m, B=10~15m

- 884세대 건설

⇨ 사업시행자(LH)의 경영악화로 사업추진이중단되었으며, 이에 따른 사업기간의 장기화로 사업비 증가 및 정비구역 주민의 재산권 제한 등 제2의 피해발생이 우려됨

익산시 OO구역의 사례

3) 사업추진방식의 문제


• 거점구역의 사업성 문제로 사업이 대부분 추진되지 못하고 있음

구역 추진현황

강릉홍제골말 •정비기반시설공사중, 2012년까지진행예정

서천군사 •기반시설정비중

태안남문4 •기반시설(도로, 주차장, 공원) 정비를위한건축물보상중, 2012년까지진행예정

전주동산 •전체공정율10%미만(토지보상, 기반시설정비가일부진행된수준)

광주동명2 •정비계획수립중

광주양림2 •현지개량부문의기반시설정비를위한보상30% 진행중

여수미평2 •기반시설정비(도로, 공원, 주차장) 완료

순천금곡 •기반시설정비완료

상주낙양 •기반시설착공

영주관사골 •시에서진행하는정비기반시설개량등현지개량부문은80%이상진행된상태

울산산전•정비기반시설에편입되는토지및지장물건보상협의중• 2012년까지사업을마무리할계획

진주강남 •기반시설관련보상추진중, 공사발주

* 2012년 08월기준

거점확산형 시범사업의 부진 문제

[ 거점확산형시범사업추진현황]

[전주OO구역] : 일부기반시설확충만진행중]

[상주OO 구역] : 기반시설착공]

• 사업이 완료되었거나 중지된 구역에 대한 사후관리방안 마련이 필요함

• 일정기간이 지난 현지개량사업이 완료된 구역의 경우, 다른 사업으로 전환(ex:재건축사업 등)할 수 있는 방안 마련이 필요함

• 사업이 완료된 구역의 재슬럼화에 따른 사후관리방안 마련이 필요함

사업완료 및 중단구역의 사후 관리방안 마련 필요


• 주거환경개선사업의 효과에 대한 만족도를 설문한 결과 전문가들의 만족도는 만족 72.5%, 불만족 8.8%로 응답하 여 대다수가만족한 것으로 나타남

• 주거환경개선사업 효과에 대해 긍정적 의견을 제시한 응답자는 도시기반시설⋅공공시설의 공급(36.4%) 및 미관개선(32.4%)을통한 삶의 질이 향상된 점을 주요 이유로 꼽고 있음

주거환경개선사업 효과에 대한 만족도 및 성과

3. 전문가 인식조사

• 설문결과 1) 도시기반시설 등의 공공시설 공급의 확대를 2) 세입자 주거안정을 3) 재정착율 제고 및 소형 임대주택 공급의 확대 등을 꼽고 있음

• 세입자 주거안정 방안으로서는 35.7%가 공공영구임대주택 공급의 확대라고 응답하였으며, 차 순위로 적절한 보상절차와 보상액을 지급하는 것으로 응답하였음

주거환경개선사업에서 우선적으로 고려해야 할 사항


Ⅳ.3단계 사업의 추진방식

1. 목표와 비전

3. 타 정비사업과의 차별성

4. 단계별 사업추진절차

5. 3단계 사업구역의 요건

6. 사업방식의 결정

7. 기타 운영 방안

2. 기본방향

주택 환경 개선

구역 내 소방 및 응급차량진입도로 확충

기반시설 환경 개선 커뮤니티 환경 개선

주민공동이용시설 및임대주택의 공금

노후·불량 주택의점진적 개량

+ +

목표(vision)

“커뮤니티 중심의 주거환경개선사업”

- 주민친화형 행복마을 만들기 -

세부목표세부목표

1. 목표 및 비전


3단계 사업 기본방향

기존 추진방식

2. 기본방향

거주자의 주거생활환경 개선 중심

재정착율 향상을 위한 임대주택 공급주민의 생활에 필요한 소방도로 및 주민공동이용시설의 공급

점적 소규모 거점확산형 정비방식

공공용지를 중심으로 필요 시설의 점적인 공급가로변 자투리 필지를 활용한 주차장, 소공원 확보

주민친화형 접근방식

전문가 MP Team을 중심으로 주민참여 방식 도입주민의 사회경제적 수요를 지원하는 사후관리방안의 고려

도로계획시설 위주의현지개량 방식

면적 거점확산형정비방식

(시범사업)

행정 및 전문가중심 접근방식


3. 타 정비사업과의 차별성

상대적으로 가장 소득수준 낮은주민이 밀집한 지역이 대상이며,취약계층에 주거복지 전달

다음으로 주택재개발, 가로주택,재건축 정비사업 으로 정리

특히, 주거환경관리사업은 주거환경개선사업 대상을 부분 포함하여 중산층까지도 포괄함

주민계층 측면

기반시설이 매우 불량한 지역을대상으로 하고 있음

다음으로 주택재개발과 가로주택,재건축 순으로 정리

주거환경관리사업은 주거환경개선사업대상을 부분 포함하여 양호혼재한 지역까지도 포괄할 수있음

기반시설 측면

(공공주도+주민참여 방식)

(공공지원+주민주도 방식)


• 주민협의회 구성

• 주민의견을 수렴한 정비계획 수립

1단계

• 도로 및 공동이용시

설, 임대주택 건설

2단계

• 토지합병 등 권리관계 조정

• 주민주도의 주택개량

3단계

공공주도 + 주민참여 방식으로주거생활환경을 개선

4. 단계별 사업추진절차

1) 사업추진절차


지원Master Planner

조경

대표Master Planner

MP Team

복지건축

주민협의회대표

지역공공건축가

지역활동가 민간컨설팅

자문위원회

자치단체장또는담당공무원

지자체

사업구역거주민

주민협의회

용역시행자

정비업체

• 사업추진기구는 MP팀을 중심으로 주민협의회, 지자체, 민간 중심의 자문위원회, 사업시행자 정비업체로 구성됨

• MP팀은 정비계획 수립과정 전반에 걸쳐 의사결정을 조정하고, 거주민들을 비롯한 다양한 이해관계자의 의견을 수렴하여 정비계획을 수립함

구성 및 운영

2) 사업추진체계


참여주체별 역할

• 정비계획을 수립하는 과정에서 전문성 확보를 위해서, 지역기반의 공공건축가 · 지역활동가 · 민간컨설팅과 동네협의회 대

표로 구성된 자문기구를 구성함

• 지자체 담당공무원은 중앙정부 부처별로 실시되는 각종 사업과의 연계방안을 제시함

• 지역기반의 공공건축가를 마을건축가로 임명하여, 지속적으로 연계되도록 함

지자체와 자문위원회

• MP팀은 정비사업 전반에 걸쳐 의사결정을 조정하고 전체적인 사업을 조율하는 대표 Master Planner 1인과 이를 보조하는

필요한 분야의 전문가들로 구성된 지원 Master Planner로 구성됨

• 지원 MP는 필요 시점에서 임명하고, 회의비 지급방식으로 예산을 집행함

• MP팀은 지역의 특수성을 반영한 입체적 정비계획 수립을 지원하며 주민협의회, 자문위원회, 정비업체, 지자체의 의견을 수

렴하여 최종 의사결정을 내리는 역할을 담당함

MP Team

• 사업전반에 걸쳐 다양한 주민의견을 취합하기 위해 주민협의회를 구성하며, 주민협의회는 정비구역 내 자치조직이나 반상

회, 부녀회 등 기존에 존재하는 커뮤니티 조직들을 통합하여 구성할 수 있음

• 사업구역 현황조사 단계에서 구역 내 문제점 및 주민들의 요구사항을 파악할 수 있으며, 이를 기반으로 기본구상 단계에서

는 주민들의 다양한 요구사항을 수렴하여 정비계획에 반영하도록 함

주민협의회


• 기반시설 확충을 통한 주거환경개선이 시급하게 요구되면서, 기반시설 확충 후 공동이용시설(주민편의시설, 커뮤니티 시설) 및 주택개량에 대한 정비가 가능한 구역을 대상으로 함

신규사업구역

• 2단계 사업중단구역(거점 시범사업구역 포함) 중에서, 기 작성된 계획내용을 3단계사업추진 기본방향에 적합하게 수정하여, 생활환경개선을 필요로 하는 구역을 대상으로 함

2단계사업중단구역

1) 기본방향

5. 3단계 사업구역의 요건


• 지자체의 예산 확보 적정성 및 조직 현황, 커뮤니티 기구 조직화 가능성

• 사업 추진과정에서 지자체, 지역시민단체 등 다양한 단체와의 협력체계 구축이 가능하고 호응이 높은 구역

• 지자체의 사업수행 능력 및 계획적 관리 능력이 있는 구역

• 저소득층 노후주거지 밀집지역으로 기반시설(생활도로, 커뮤니티 시설 등) 확충에 의해 주거환경개선이가능한 구역으로 현지개량방식을 적용

• 국·공유지 비율이 높은 구역(무상양여 받아 정비사업을 추진하기 수월함)

• 주민의 주택개량 여건이 좋은 구역(중, 저층주택지로 지속될 가능성/주민자력에 의한 합필, 공동개발, 필지단위 개발이 가능한 토지여건을 가진 구역 등)

• 지자체와 거주민의 사업참여 의지가 높고 이해가 충분한 구역

• 일반적인 현지개량사업방식으로는 기반시설 확충이 어려워, 주거환경개선이 이루어지기 어려운 구역

• 기반시설 여건에 따라 추가지원 현지개량, 공동주택방식으로 구분취약구역

일반구역

(현지개량방식)

2) 사업 대상지의 요건

사업구역의 물리적 요건

원활한 사업추진 가능성

• 사업시행에 따라 인근 지역으로 파급되는 시너지 효과가 높은 구역

• 전체적인 도시균형발전 전략과 주거환경 향상에 기여할 수 있는 구역

주변지역과의 연계성 및 파급효과


3) 사업구역의 선정기준

• 2단계 성과평가를 통해 지자체가 자료 제출이 가능한 항목을 선별하여 3단계 사업을 위한 선정항목을 검토함

• 기반시설 환경 측면, 주택환경 측면, 커뮤니티 환경 측면 등 3가지로 구분하여 7개선정항목을 도출함

물리적 선정항목의 도출

• 과소필지 비율(%)기반시설 환경측면

주택환경측면

커뮤니티환경측면

• 상하수도 및 도시가스 미설치 비율(%)

• 노후건축물 주택 비율(%)

• 무허가 건축물 주택 비율(%)

• 인구밀도(인/ha)

• 기초생활수급자+차상위계층수 비율(%)

• 불량도로에 접한 주택 비율(%) : 4m 미만 도로 비율을 대체하는 지표

기반시설

환경 측면

커뮤니티

환경 측면

주택 환경

측면


• 2단계 평가 및 3단계 예비 선정기준 분석을 통해, 3단계 사업구역의 선정기준을 1차 선정항목(핵심항목)과 2차 선정항목(일

반항목)으로 구분함

-핵심항목은 기반시설 환경 측면에서 불량도로에 접한 주택 비율, 주택 환경 측면에서 노후건축물 주택 비율, 커뮤니티 환경

측면에서는 인구밀도 등 3개의 항목을 선정하여 우선적인 선정기준으로 함

- 일반항목은 기반시설 환경 측면에서 영세필지 비율과 상하수도 및 도시가스 미설치 비율, 주택 환경 측면에서는 무허가 건

축물 비율, 커뮤니티 환경 측면에서는 기초생활수급자+차상위계층 비율 등 4개의 항목을 선정함

물리적 선정항목의 분류

기반시설 환경측면

주택환경측면


• 노후건축물 주택 비율(%)

• 인구밀도(인/ha)

• 불량도로에 접한 주택 비율(%)

1차선정항목

(핵심항목)

기반시설 환경측면

주택환경측면


• 무허가 건축물 주택 비율(%)

• 기초생활수급자+차상위계층 비율(%)

• 상하수도 및 도시가스 미설치 비율(%)

• 과소필지 비율(%)2차선정항목

(일반항목)


3단계사업 예비선정 결과(수요조사 분석의 예시)

등 급 선 정 의 견 지구수(비율) 누계(비율)

1등급핵심선정항목 3가지 중 2가지 이상이 1등급, 또는

핵심선정항목 1가지가 1등급이며 일반선정항목 2가지가 1등급사업 추진이 절대적으로 시급한 지역

27

(10.8%)

27

(10.8%)


핵심선정항목 1가지가 2등급이며 일반선정항목 2가지가 2등급사업 추진이 시급한 지역

29

(11.6%)

56

(22.3%)


핵심선정항목 1가지가 3등급이며 일반선정항목 2가지가 3등급우선적으로 사업 추진이 필요한 지역

37

(14.7%)

93

(37.1%)


핵심선정항목 1가지가 4등급이며 일반선정항목 2가지가 4등급사업 추진에 따른 개량효과가 매우 큰 지역

46

(18.3%)

139

(55.4%)


핵심선정항목 1가지가 5등급이며 일반선정항목 2가지가 5등급사업 추진에 따른 개량효과가 큰 지역

38

(15.1%)

177

(70.5%)


핵심선정항목 1가지가 6등급이며 일반선정항목 2가지가 6등급사회경제적 여건에 따라 사업 추진이 필요한 지역

41

(16.3%)

218

(86.9%)


핵심선정항목 1가지가 7등급이며 일반선정항목 2가지가 7등급사회경제적 여건에 따라 장기적 사업 추진이 필요한 지역

33

(13.1%)

251

(100.0%)

계251

(100.0%)-

• 3단계 수요조사 결과를 토대로 분석한 것으로, 향후 3단계 사업 신청 시 이 기준을 재검토하여야 함

• 취약구역의 선정은 지원예산과 사업신청결과 분석에 따라서 전체구역의 10~15%수준으로 높은 등급부터 선정 예정임


4) 사업방식의 결정

취약구역(달동네 포함)의 사업방식

• 기반시설 여건이 불량한 취약구역은 1) 현지개량방식의 적용 가능성, 2) 주택수요 및 사업성, 3) 지자체 및 주민의사 등을

고려하여 사업방식을 결정

• 현지개량방식으로의 정비가 어려운 지역

• 공공주도 정비를 위해 재정지원을 확대하고, 공공임대주택(50% 이상) 건설 위주로 전환(추가되는 공공임대주택(영구/국민임대) 건설비용을 재정지원 확대)

• 영세 원주민의 재정착율 향상을 위해 사전 수요조사를 통해 저렴주택을 공급하거나 인근지역의 다세대/다가구 매입임대로 수용

- 현재 기반시설 국비 지원규모 15% → 30~50% 수준으로 확대

임대주택중심의

공동주택방식

• 기반시설의 추가적인 지원으로 현지개량방식의 적용이 가능한 지역

• 기반시설 정비(소방도로 확보/상하수도 및 도시가스 공급/주민공동이용시설 및 소공원확충 등)에 대한 국고지원을 강화

• 주거복지 차원에서 주택개량 지원 사업을 병행하여, 저소득층을 위주로 주택개량을 지원

현지개량정비방식

일반구역의 사업방식

• 현지개량방식 위주로 정비사업을 진행


• 3단계 총 국고비율이 정해지면 2단계 국고 지원금(지구당 평균 53.9억)보다 10~15% 수준으로 증액하여 지원하도록 함

(예산확정 및 수요조사 결과 분석 후 최종 결정)

• 주민협의체 구성 과정에 따른 비용 및 협의체 운영을 위한 비용 등의 별도 책정

• 각종 주민참여활동(견학,교육 등)에 소요되는 비용 등의 별도 책정주민참여비용

• 물리적 기초조사 항목과 별개로 주민의 사회경제적 여건 조사 비용 및 주민의 사회경제적 자활지원을 위한 비용 등을 별도 책정

사회경제문화등지역사회조사등

• MP 등 전문가 활용비용 : 총괄계획가 비용, 지원MP, 전문가 회의비 등전문가활용비용

• 사업 지원신청 시, 계획내용을 평가하여 우수 계획지구를 선정하고, 사업비 지원 시우선 배정함

계획평가후사업비우선지원

예산배분 항목

계획평가 후 사업비 우선 지원

6. 기타 운영방안

1) 예산배분 및 운영방안

기본방향


2) 모니터링 및 성과평가보고서

• 효율적인 사업관리와 성과평가를 위해, 자료기록 및 모니터링 결과를 최종결과보고서 방식으로 제출

- 대안 1 : 1년마다 1번씩 사후관리 모니터링 결과를 보고

- 대안 2 : 2~3년마다 1번씩 사후관리 모니터링 결과를 보고

• 사업종료 연도에 최종결과보고서 방식으로 사후 정비계획 보고서를 작성하여 제출하는 것을 의무화

- OO시 3단계 주거환경개선사업구역 총괄표

- 사업시행방식별 구역별 총괄조서

- 사업 전, 후 현장사진 및 관련도면(구역별 도시계획도/지적도/항측도/지형도/정비계획도 등) 제출

구 분모니터링 항목

단위 산정식소분류 세분류

사업추진 실적

밀도 감소인구밀도 인/ha 총 인구수 / 대상지역 면적(ha)

가구밀도 가구/ha 총 가구수 / 대상지역면적(ha)

국공유지 감소 국공유지비율 % 국공유지면적 / 총 면적

국고지원 효율성 사업비 절감율 % (1-(실집행금액/배정금액)) * 100

기반시설환경개선

과소필지 감소

영세필지비율 % 90m²미만의 필지 수/필지 수 * 100

4m 이상도로에 접한 필지비율 % 4m 이상 도로에 접한 필지 / 총 필지수

부정형 및 세장형 필지비율 % 부정형 및 세장형 필지 / 총 필지수

소방도로 증대 불량도로비율 % 4m 미만 도로연장 / 총 도로연장 * 100

상하수도 증대상수도보급률 % 상수도보급 가구수 / 총 가구수

하수도보급률 % 하수도보급 가구수 / 총 가구수

주택환경개선

무허가건축물 감소 무허가건축물비율 % 무허가 건축물 / 총 건축물 수 * 100

노후도 증가 노후건축물비율 % 노후건축물 / 총 건축물 수 * 100

건축물규모 증대 영세건축물규모비율 % 60m²미만 건축물 수 / 총 건축물 수 * 100

건축구조별 건축물수 구조상 취약한 건축물비율 % 100 - 100 * 견고한 건축물 수 / 총 건축물 수

커뮤니티환경개선

임대주택 증가 세입가구별 비율 % 세입가구수 / 총 가구수 * 100

생활보호대상자 감소 생활보호대상자 비율 % (기초생활수급자+차상위계층수) / 총 인구수 * 100

[ 모니터링평가항목(안) ]

사후관리 모니터링

성과평가보고서 작성 및 제출


Ⅴ.커뮤니티 중심의주거환경개선사업 운영방안

1. 정비계획의 수립절차 및 방안

2. 기반시설의 계획수립 가이드라인

3. 주민자력 주택개량 지원방안

4. 커뮤니티의 지속적인 활력증진 방안

• 정비계획수립단계에서 용역 발주 전에 MP팀을 구성하여 정비계획 수립 이후 거점개발에 대한 사업승인 시점까지 운영하고, 도시, 건축, 복지 전문가들의 참여를 통하여 해당 정비구역의 여건을 잘 반영하고, 지역의 정체성 및 커뮤니티 활성화로 연결되어 지속 가능한 정비사업이 이루어질 수 있도록 계획수립을 지원함

• MP팀은 정비계획수립과정 전반에 걸쳐 의사결정을 조정하고, 정비계획수립방향을 제시할 수 있는 대표 Master Planner 1인과 3차원적인 마스터플랜 수립을 담당할 수 있는 도시계획가 또는 건축계획가 1인, 생활환경 지원계획을 수립할 수 있는 복지전문가 1인으로 구성된지원 Master Planner 2인으로 구성됨

• Master Planner는 해당 지자체가 위촉하되, 지원 Master Planner는 대표 MP가 지자체의 추천 받아 선임하도록 하며, MP팀의 운영은정비계획수립비용에 포함하여 정비사업을 위한 국고지원 내용에 포함 시킴

MP Team

참여주체 자격 역할

대표 MP

- 정비사업과 마스터플랜 수립 경험이 풍부한 전문가- 주거지 정비에 대한 학식과 코디네이터로서 자질을 갖춘 전문가

-MP팀의 총괄운영- 정비 기본구상안 및 정비기본계획의 수립방향을 제시- 참여자 간의 이해관계 조정- 사업구역 내 거주하는 주민들의 의견수렴 및 주민 합의 도출- 정비업체 및 지역활동가의 선임

지원 MP

- 대표 MP와 협업하여 기본구상안 및 정비기본계획의 수립방향 마련을 지원- 실질적인 정비사업 업무의 조정 및 코디네이터 역할- 정비계획 수립 이후, 코디네이터 그룹 구성 및 운영에 대한 자문 및 코디네이터로서 참여- 해당 전문분야별로 정비프로그램 등 사업추진전략 제안

구성시점 및 운영체계

자격 및 역할

1) MP Team 및 자문위원회 구성

1. 정비계획의 수립절차 및 방안

Ⅴ. 커뮤니티 중심의 주거환경개선사업 운영방안

• 정비계획수립단계에서 MP Team이 구성된 이후에, 지역 밀착형 활동가·공공건축가·민간컨설팅 및 주민협의회 대표로 구성된 자문위원회를 구성하며, MP 팀이 수립하는 정비 기본구상안 및 정비기본계획안을 자문하는 역할을 담당함

• 자문위원회의 구성원들인 지역활동가, 지역 공공건축가, 지역 민간 컨설턴트들은 대표 MP와 지자체가 협의하여 선임함


지역 활동가

- 시민단체 및 민간 사회활동가 중에서 정비계획에 대한 이해가 높은 전문가- 사업구역 내 주민들과의 유대관계가 있으며, 정비구역의 상황을 잘 이해하고 있는활동가 - MP팀이 작성한 정비 기본구상안을 검토하여 수정 및 보완의견을

제시함- 사업시행자가 작성한 정비계획서를 MP팀과 협조하여 자문의견을제시함

지역 공공건축가- 주민자력 정비 시, 공공지원에 의한 설계안을 기초로 정비사업을 시행할 수 있는 건축가

지역 민간컨설팅- 주거지 정비를 위한 해당 분야 전문지식이 풍부하면서, 해당사업구역의 상황을 잘이해하고 있는 컨설턴트

주민협의회 대표- 정비구역 내 자치회, 반상회, 부녀회 등기존 지역의 커뮤니티 구성원들이 선출한정비구역의 주민 대표성을 갖는 거주민

- 주민을 대표하,여 정비사업 추진과 관련된 사항에 대하여 사업추진주체(MP팀, 사업시행자 등)와 협의- 수립된 정비계획에 대해 주민들간의 합의를 유도

자문위원회


자격 및 역할


• 정비계획수립단계 이전에 정비구역 내 자치회, 반상회, 부녀회 등 기존 지역의 커뮤니티조직을 활용하여 주민대표, 지역활동가, 파견전문가 등으로 주민협의회를 구성하여, 지역시민단체, 지역활동가, 지역봉사단체 등의 제3섹터의참여를 유도함

• 정비계획이 수립되는 과정까지는 주민협의회의 성격을, 정비계획이 수립된 이후 주택개량 및 마을기업 운영 등에있어서는 주민운영위원회로 성격을 전환하여 계속적으로 참여를 유도함


주민대표- 통·반장 부녀회, 지자체 의원 등으로 해당 사업구역에서 주민대표성을 갖는 자

- 정비사업에 대한 주민홍보 및 의견수렴- 필요한 경우, 정비프로그램 해당 주민들은 분과회의를 구성하고, 건축물 철거, 주민이주, 토지 및 건축물의 보상, 주택의 공금등에 대한 의견제출 및 사업시행자와 협의

지역활동가- 자생 주민조직의 리더 또는 당해 지역 내 영향력 있는 자

파견전문가- 관련 분야의 전문성을 가지고 경험이 많은 자로 주민협의회 설립 및 활동에 필요한 경우, 사업 정비구역에 파견하여 지원할 수 있는 자

주민협의회


자격 및 역할

2) 주민협의회 및 용역시행자 선정


• 용역 시행자 공모를 기획하고 추진하는 주체는 해당 지자체에서

담당하며, 다른 관계부서 및 조직과 협의를 통해 사업의 내용과 지

원범위 등을 결정함

• 용역 시행자가 제출한 부문별 정비계획서의 심사는 MP팀 및 자

문위원회 등이 담당하며, 사업구역 여건을 반영한 정비계획의 창

의성 및 실현가능성, 기대효과 등 항목별 점수를 합산하여 최종 사

업 시행자를 선정함

• 부문별 정비계획서의 내용은 정비기반시설의 설치계획, 기존 건

축물의 정비·개량에 관한 계획 등과 같은 물리적 환경개선 계획 뿐

아니라, 주민의 생활안정과 자산가치의 증진을 도모하기 위한 사회

경제적 지원계획(주민편의시설 공급, 창업지원 등)이 포함된 종합

적인 환경계획임

용역 시행자의 선정방법

선정방식 및 선정절차


3) 기초조사 및 정비기본구상 수립방안

기초조사 단계 _마을이미지공유 및 자원발굴 정비기본구상 단계 _마을만들기 목표 공유하기

• 주민협의회 구성

• 동네한바퀴 - 지구진단 집담회

- 정비사업 초기에는 주민협의회가 구성되어 있지 않기 때문에 주민들이 주도적으로 마을만들기 학교를 운영할 역량이 부족함

- 지역민간활동조직의 지원으로 마을만들기 학교를 운영하며, 이후 주민협의회가 구성되면 점차 주민협의회가 중심이 되어 마을만들기 학교를 운영하도록 함

- 기초조사 단계에서 운영되는 동네한바퀴, 지구진단 집담회를 통해 마을의문제점과 가능성을 발견하고, 주민의견을 수렴하여 마을의 미래상을 논의하여 비전 목표 등을 설정할 수 있음

• 주민설명회 - 목표이미지 공유하기

- 주민설명회에서는 주민 전체를 대상으로, 주거환경개선사업에 대한 이해와 주민의 참여확대를 목적으로 운영됨

- 시행업체 및 MP팀에 의해 기 작성된 정비구상(안)의 내용을 주민들이 함께 공유하고, 주민들의 장래 마을의 목표상에 부합되도록 기 작성된 정비구상(안)을 수정 및 보완함

Process

Purpose

Contents

동네한바퀴

지구진단집담회

마을의 문제점과가능성을 발견함

마을의 물리적, 사회경제적현황분석을 종합하고 공유함

• 동네 한바퀴- 주민과 함께 준비된 코스에 따라 마

을을 걸음• 주민토론- 그룹별로 마을을 둘러보며 발견한 마

을의 문제점과 기회요소를 공유함• 마을인지지도 작성- 마을에 대한 주민들의 기억과 이미지,

이야기들을 엮어 지도로 만듦• 의견정리 및 공유- 그룹별로 제작한 마을 인지지도에 담

긴 이야기들을 공유함

• 사업 추진현황 발표- 지금까지 진행된 물리적 지구진

단, 사회경제적 특성조사 등 보고함

• 물리적 지구특성- 물리적 지구특성에 대한 결과 종

합 발표함• 사회경제적 특성- 사회경제적 특성조사에 대한 결

과 종합 발표함• 마을만들기 학습회 결과발표- 진행된 마을만들기 학습회 절차

와 결과물 내용 발표함• 마을 미래 슬로건 선정함

Process

Purpose

Contents

주민설명회

목표이미지

공유하기

주거환경개선사업에 대한 학습과사례분석을 통해 주민역량 강화

마을의 미래상을 공유 및 마을의 공공사업 우선순위 정하기

• 주거환경개선사업에 대한학습- 주거환경개선사업의 의미와 실현

방안에 대하여 교육하고, 실행 가능한 재생 사업에 대하여 교육함

• 관련사례 소개- 실제로 진행되었던 주거환경개선

사업 사례를 Before/After 형태로소개함

• 전문가(시행업체 또는 MP팀)에의해 작성된 정비구상(안)에 주민이 직접 참여하여 의견을 교류하고, 전문가와 주민의 공감대형성 후, 정비구상(안)에 반영함

• 전문가가 제안한 마을의 공공사업 중 우선순위를 선정함

(1) 주민협의회 구성 및 마을만들기 학교 운영


(3) 정비기본구상의 방법 및 내용

원칙 및 방법

• 기초조사 단계에서의 문헌조사 및 마을만들기 학교를 통해 도출된 마을의 현황을 종합·분석하여 주민들이 바라는 미래상을 담은정비기본구상(안)을 시행업체 또는 MP팀이 함께 작성함

• 마을만들기 학교를 통해 주민의견을 반영하고, 기 작성된 정비기본구상(안)을 수정 및 보완하여 최종적인 부문별 정비계획(안)을작성함

정비기본구상(안) 및 정비계획(안)의 내용

[ 정비기본구상 단계 ]

마을만들기 학교에서의주민설명회 및 목표이미지 공유를 통해

최종적인 정비계획(안)을 작성

사업구역 시행업체 및MP팀에서 정비기본구상(안)을 작성

정비기본구상(안)

• 사업구역의 미래상 설정 : 장래를 예측하여 비전과 목표를 설정함

-지자체의 도시정책방향 및 상위계획 등과 연계하여, 해당 사업구역의 특성을 고려하여 비전과 목표를제시함

- 정비계획의 비전 및 목표를 실현하기 위한 구체적인 실천 전략을 수립하고, 부문별(물리적, 경제적, 사회적) 계획수립의 기본방향을 설정함

부문별

정비계획(안) 작성

• 정비기반시설 계획안(주 진입도로, 블록 내 생활도로, 공급처리시설, 공원, 주차장 등)

• 거점지구 계획안(주민공동이용시설, 임대주택 등)

• 빈집 및 공지활용 계획안


(2) 기초조사의 방법 및 내용

기초조사의 원칙 및 방법

• 사업구역의 과제를 해결하고 추후 정비계획 시 특성을 반영할 수 있는 핵심요소를 도출하기 위해, 도시입지환경 및 물리적 환경과 더불어 사회경제적 거주환경을 면밀하게 분석함을 원칙으로 함

• 마을만들기 학교와 연계하여, 사업구역의 물리적, 사회경제적 환경을 진단하여 문제점 및 자원들을 확인함으로써 정비계획을 수립하는데 기초자료로 활용

기초조사의 내용

도시입지 환경

조사항목

• 자연환경 및 입지현황

- 최고, 최저 해발고도/경사도/상습침수구역 등 재해 관련 현황/도심까지의 거리/도시미관 및 경관 등

• 상위계획 현황

- 도시기본계획 및 관련계획/도리관리계획(용도지역+용도구역, 도시계획시설 등)/주변지역 토지이용 등

• 토지이용현황

- 지구면적/용도지역/국·공유지 비율 둥

물리적 환경

조사항목

• 기반시설 현황

- 도로현황(접도율, 주택접도율, 불량도로율)/상하수도 보급 가구수 등

• 대지현황

- 나대지비율/과소필지비율 등

• 건축물 현황

- 건축물 밀도/건축물 경과년수 등

사회경제적 환경

조사항목

• 인구 및 가구현황

- 인구 및 가구밀도/세입자수/차상위계층수/장애인수/기초생활 수급자, 월평균소득 등

• 커뮤니티 시설현황 및 사회경제적 지원 프로그램

- 탁아소, 어린이집, 경로당 커뮤니티 시설의 현황 등

- 사회복지시설 이용실태 및 이용프로그램/희망하는 사회경제적 지원시설 유형(노인정, 보육시설 등)

• 사업참여 여건 현황

- 주민참여 여건/지자체 사업추진의지/예산확보금액 등


1) 도로 및 주차장 등의 계획

(1) 도로계획

주요 진입도로(소방도로)

• 주변지역과의 접근성, 정비구역 접근동선의 방향, 교통애로구간, 현재의 가로망의 특성, 장래 토지이용변화를 고려하여 종합적, 체계적으로 분석하여 그 결과를 정비계획 수립에 반영하되, 통과교통을 위해서 과도한 도로 확폭은 지양함

• 정비구역 내 주요 진입도로는 보행자 동선과 소방도로로 이용할 수 있도록 폭원 6~8m내외로 조성함을 원칙으로 함

블록 내 생활도로

• 블록 내 생활도로의 폭은 4~6m내외로 조성하는 것을 원칙으로 함• 4m미만의 블록 내 생활도로에 대해서는 인접 필지에 대한 셋백선 지정, 담장설치 불허구간을 정하여 4m수준의 블록 내 생활도로를 점진적으로 확보하는 것을 원칙으로 함

소도로

• 블록 내 생활도로에서 필지로 연결되는 소도로의 경우에는, 최소 2m폭의 비상 차량동선을 공공에서 확보하고, 향후 신축이나 개축 시 각 필지마다 도로 중심선에서 1m씩Set-Back하여 장기적으로 4m도로가 되도록 함


2. 기반시설의 계획수립 가이드라인

(2) 주차장 계획

• 과도한 면적의 주차장 부지 조성은 지양함

• 정비구역 내 진입도로 및 생활도로 조성 과정에서 발생하는 자투리 필지 혹은 나대지를 활용하여 주차장 공간을 확보하는 것을원칙으로 함

• 공동이용시설이나 임대주택 부지의 지하 또는 지상 주차장을 최대한 활용하는 것을 원칙으로 함

• 거주자의 생활환경개선을 위한 주민공동이용시설 확충사례

- 도로개설 : 5개 노선(B=6~12m, L=659m)

- 보행자도로(L=478m)

- 마을 안길포장(L=714m)

- 주민쉼터 조성(455m2)

⇨ 합리적으로 기반시설을 설치한 모범사례로써, 정비구역 내 진입도

로 및 생활도로 조성과정에서 발생하는 자투리 필지 혹은 나대지를

활용하여 주차장 공간 및 주민쉼터를 조성함

김천시 OO구역의 사례


2) 커뮤니티 시설의 정비방안

(1) 주민 공동이용시설 계획

공동이용시설의 종류 및 목적

•공동이용시설이라 함은 영·유아를 위한 보육시설, 공부방, 노인정, 주민 공동작업장 등 영리를 목적으로 하지 않는 시설로써, 주민들이 함께

이용하여 생활편익을 도모함과 동시에 공공의 복리증진을 목적으로 함

공동이용시설의 계획방향

• 주민들의 생활편익과 공공의 복리 증진을 위해, 정비구역 주민들의 의견을 수렴하여 주민들이 필요로 하는 공동이용시설 정비계획을 수립하는 것을 원칙으로 함

• 다른 공동이용시설 간의 이용 편의성과 시설운영의 연계성을 고려하여, 임대주택이나 기타 공공시설과 복합화 계획을 수립하거나 시설간의 네트워크를 구축하도록 함

• 주요 생활도로와 연계성을 고려하여 공동이용시설을 배치하여 주민들간의 활발한 교류를 촉진할 수 있도록 계획함

[ 대전시 부사동 무지개 타운 ][ 성미산 마을의 방과후 어린이집 ‘도토리’]


임대주택공급의 목적 및 원칙

• 공공이 소유한 부지(나대지 등)를 활용하여 기반시설 정비사업이 시작되기 전에 임대주택을 공급하여 원주민의 주거안정을 도모함

• 임대주택 건설 시, 주민공동이용시설과의 복합화를 고려함

임대주택의 계획방향

• 정비계획 수립 시, 도로 확폭 등으로 철거하는 주택 거주민 중에서 임대주택 거주를 원하는 수요를 포함한 지역 내 임대주택 수요 등을 파악하여 임대주택 조성계획을 수립함

• 임대주택의 규모는 대규모로 공급되는 것을 지양하고, 주변지역과의 조화를 이룰 수 있도록 중·저층으로 계획함

• 세입자에서 소유자 순으로 임대주택을 공급하되, 동일 순위 내에서 경쟁이 있는 경우에는 소득이 낮은 자에게 우선 공급함을 원칙으로 함

• 임대주택의 공급 시, 고령화 인구를 고려하여 공유주택(share house)의 개념을 일부층에 도입하는 것을 검토함

정비사업 구역 내 임대주택 확보가 어려울 경우

• 사업 부지 인근 지역에 국민임대주택 또는 재개발 임대주택의 공가 등을 활용하는 것을 원칙으로 함

• 공공에서 다세대·다가구 주택 또는 저이용 상가시설 등을 매입하여, 임대주택으로 활용하는 것을 원칙으로 함

(2) 임대주택 조성계획


• 소규모 공공시설이나 커뮤니티 도로와 연결성을 고려하여 나대지와 저 이용필지를 활용함

• 도로의 결절점, 가로변 등 정비구역 내 주민이용이 극대화 되는 곳에 설치하는 것을 원칙으로 함

• 주변의 면적인 공원과 선적인 공원, 녹지 네트워크가 적절히 조화되는 계획을 수립함

• 해당 구역의 수용인구 및 현재의 공급처리시설 용량을 검토하고, 향후 세대 수, 인구수 등 수요증가에 대비하여 공급처리시설을 계획하는 것을원칙으로 함

• 주변지역 및 향후 개발예정인 지역 등을 감안하여 공급처리시설을 계획하는 것을 원칙으로 함

• 관련 상위계획 등을 고려하여 정비구역의 상수도 급수계획 및 관망계획과 하수처리계획 등을 수립함

• 신축 건축물에 대하여 도시가스시설의 설치를 권장함

(3) 공급처리시설 등의 확충계획

(4) 공원 및 녹지계획


3) 빈집 및 공지활용계획

(1) 빈집활용지침

• 지역 내 빈집들을 조사(소유자 현황, 노후도, 건폐율, 용적률 등)한 후, 적절하게 수리하여 활용할 수 있는 빈집과 철거하여 공지로 활용할 빈집으로 구분하여 관리함

• 활용할 수 있는 빈집의 경우에는, 빈집의 입지여건 및 주민의견을 수렴하여소유주와 임대계약을 체결하여, 적절한 기능을 가진 주민 공동이용시설(커뮤니티 시설 또는 주민 편의시설) 또는 제3섹터형(마을기업, 사회적 기업 등)사업소를 제공할 수 있음

(2) 공지활용을 위한 지침

• 정비사업 구역 내 유휴공간은 소유주와 협의하여, 주민 교류활성화를 위한공동텃밭을 조성하여 농작물 및 식물을 가꾸도록 유도하거나 또는 주민쉼터로 활용할 수 있음


3. 주민자력 주택개량 지원방안

1) 주택개량지원센터의 설치

개요

• 효과적 주택개량 지원(상담,조사,교육,홍보,지원 등)을 위해

기초지자체 단위에 설치

• 도정법 개정하여 관련 규정 신설

역할

• 주거환경개선에 대한 교육 및 정보제공• 주택개량 컨설팅, 상담 등 주민지원 활용• 현장 조사 및 주민의견 수렴• 관련 프로그램 연계 및 지역사회 공헌활용 연계• 효과적 주택개량 연구 등


2) 주택복지사업의 실시 및 연계방안

중앙정부 지원 주택복지사업의 우선 실시

• 사업지구 내 기초생활수급자 주택은 국토해양부의 주택복지사업 사업 대상지로 우선 지정함

• 정부차원에서 시행하는 주택복지사업과 연계

구분 도입연도 사업주체 지원형태 지원조건

농어촌 주택개량지원 1976년 농림수산식품부 자금지원 • 주거전용면적 100m2 이하

주거환경개선 주택자금지원 1989년 국토해양부 자금지원 • 전용면적 85m2 이하

주거현물급여 2002년 보건복지부 서비스지원 • 자가소유 기초생활수급권자

농어촌 장애인 주택개조 지원사업 2006년 보건복지부 서비스지원 • 농어촌 거주 장애인

저소득층 에너지 효율개선사업 2007년 지식경제부 서비스지원 • 기초생활수급권자 및 차상위계층

슬레이트 지붕개량사업 2009년 행정안전부/환경부 서비스지원• 슬레이트 지붕의 자가소유기초생활수급권자 및 차상위계층

사회취약계층 주택 개·보수 사업 2010년 국토해양부 서비스지원 • 자가소유 기초생활수급권자


지자체 및 기타 주택복지사업과 연계

• 관련 기관 및 부서, 지역사회에서 시행하는 다양한 주택복지사업과의 연계

- 기존 주택을 공공에서 매입하여 개·보수 후, 기초생활수급자 등 저소득층에게 시중 전세가의 30% 수준으로 임대

• 지자체에서 시행하는 주택복지사업과 연계

• NGO, 민간기업 등 의 공헌활동과 연계

• 지역사회(학교,향우,독지가 등)에서 시행하는 복지프로그램과 연계

⇨ ‘나눔과 희망의 집 고쳐주기 사업’과 연계하여 정비구역 내

저소득층의 노후·불량 주택을 개량함

- 지붕개량, 벽체보수, 도배 및 장판교체, 보일러 수리, 화장실,

주방 개보수 등

전주시 OO구역의 사례


3) 구역별 건축특례 적용방안의 마련

• 지적과 건축현황이 일치하지 않은 부분에 대한 처리방안 마련

• 맞벽건축 등 건축기준 완화(협정,건축선지정 등)

사업대상지의 특성상 지적과 건물의 불일치, 부정형 사례 상당수로 계획 수립 시 대지교환 및 지적 정리 등으로 해소 필요

필지단위 정비 시 토지 이용효율화를 위해 맞벽건축 허용 주차장 설치기준 완화 방안 마련 필요

- 지자체 조례 기준과 현황을 참조하여 완화기준을 작성

• 필요 시 4m접도 기준 완화 블록 내 소도로의 2m만 우선 확보하는 도로에 면한 경우, 양측 1m

set-back을 통해 4m를 확보하는 것을 전제로 4m폭에 면한 것으로 보는 예외규정의 적용

• 주거지 블록단위의 접도기준 적용 및 건축기준 완화 도로 확보가 현실적으로 어려운 경우 일단의 블록단위로 접도기준

을 적용하는 방안(최소한의 피난동선 및 소화전 등 확보) 필요 시 사선제한 등 건축기준도 완화 검토

• 정비계획 수립 시, 구역의 여건에 따라서 구역별 건축특례 적용방안의 검토 필요

• 주거환경사업구역 내 일부 건축 특례에 대한 규정 신설

불부합지, 맞벽건축

4m접도 기준 완화

블록단위 도로 및 사선기준 설정


4) 재정지원방안

• 융자금 현실화를 통한 활성화

• 소득수준 및 주민 부담가능성을 감안하여 차등 접근

(이자율 인하, 금액상향 등)

현행 국민주택기금 융자기준(연2-3%, 1년거치 19년분할상환 또는3년거치 17년분할상환)

단독주택:호당4,000만원(개량은1/2) 다가구주택:1,2000만원(개량은1/2) 다세대주택:호당 2,000만원(개량은1/2) 아파트,연립주택 : 공공분양 및 공공임대 기준에 따름

• 국고에서 주민 주택정비에 활용할 수 있도록 지원방안 신설

• 주택개량센터(또는 제3의 조직)에 주택개량활동 지원금

• 주택개량 시 주민노동력 지원금

주택개량센터(또는 제3의 조직)에 주택개량 활동지원금 지급하고, 이를 주민들의 주택정비 및개량에 투입

지역사회 참여차원에서 주민이 주택정비 및 개량 시 노동력을 제공하고 이에 대한 지원금(인건비)으로 자금을 지원

융자방식(2012.07 주택개량자금 지원 매뉴얼)

지원금


4. 커뮤니티의 지속적인 활력 증진 방안

• 추진절차 3단계 이후의 과정으로 MP팀을 중심으로 주민활력 증진을 위한 교육 및 지원방안임

• 주택활동관련 비영리단체 적극 활용 해비타트, 두꺼비하우징 등 비영리 주택활동 과 연계하여 사업 진행 지자체(주택개량지원센터 등)가 사전기획하여 주택개량 활동지원금으

로 비영리단체에 일부 보조

• 다양한 기업 및 지역사회의 향우, 독지가 등 공헌활동적극 활용

주택개량센터(또는 제3의 조직)에 주택개량 활동지원금 지급하고, 이를 주민들의 주택정비 및개량에 투입

지역사회 참여차원에서 주민이 주택정비 및 개량 시 노동력을 제공하고 이에 대한 지원금(인건비)으로 자금을 지원

40

166 179120

206277 317

0

100

200

300

400집고치기 세대수

기존 비영리단체와의 연계

사회적 공헌활동과의 연계

1) 사회적 공헌사업과의 연계방안


• 마을기업, 사회적 기업, 협동조합 등 마을경제활동 기반 형성 지역 여건에 부합하는 기업이나 조합 설립 지원 사업아이템 지원 및 사업 연계 강화

• 저렴한 주택개량 및 다가구 주거 유형 등 부담

가능한 주거환경 조성

주택개량 비용 저렴화를 위해 , 타 부처 사업과 연계하여 재정지원금을 마련하도록 유도

민간전문가 도움 받아 다가구 동거형 주거유형 적극 개발(주거비부담 경감)

• 지역주민에서 필요한 자활교육 시행 및 제안서 등 작성 지원

주민 자활을 위한 관련 교육(마을기업, 사회적 기업, 협동조합 등)

지원

다양한 공모사업 등에 대한 제안서 작성 조언 및 지원

마을기업 활성화 지원

부담 가능한 주택개량

맞춤형 자활 교육 및 지원

2) 경제적 능력 제고 지원방안


감 ∙ 사 ∙ 합 ∙ 니 ∙ 다

3단계주거환경개선사업의 새로운패러다 및운영방안kpa1959.or.kr/UserFiles/Image/rho young jung/kpa 20130128 (1).pdf · Ⅱ. 2단계사업의성과및계속사업의필요성

Documents