VÂNIA VEIGA RODRIGUES MODELO DE ANÁLISE DE RISCO APLICADO A ESTUDOS DE VIABILIDADE PARA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO DE PRÉDIOS RESIDENCIAIS Dissertação apresentada ao Curso de Pós Graduação em Engenharia Civil da Universidade Federal Fluminense, como requisito parcial para obtenção do Grau de Mestre. Área de Concentração: Produção Civil. Orientador: Prof. JOSÉ MURILO FERRAZ SARAIVA – D. Sc. Co-orientador: Prof. CARLOS ALBERTO PEREIRA SOARES - D. Sc. NITERÓI 2001
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28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues
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VÂNIA VEIGA RODRIGUES
MODELO DE ANÁLISE DE RISCO APLICADO A
ESTUDOS DE VIABILIDADE PARA CONSTRUÇÃO E
INCORPORAÇÃO DE PRÉDIOS RESIDENCIAIS
Dissertação apresentada ao Curso de PósGraduação em Engenharia Civil daUniversidade Federal Fluminense, comorequisito parcial para obtenção do Graude Mestre. Área de Concentração:Produção Civil.
Orientador: Prof. JOSÉ MURILO FERRAZ SARAIVA – D. Sc.
Co-orientador: Prof. CARLOS ALBERTO PEREIRA SOARES - D. Sc.
NITERÓI2001
VÂNIA VEIGA RODRIGUES
MODELO DE ANÁLISE DE RISCO APLICADO A ESTUDOS DEVIABILIDADE PARA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO DE
PRÉDIOS RESIDENCIAIS
Dissertação apresentada ao Curso de PósGraduação em Engenharia Civil daUniversidade Federal Fluminense, comorequisito parcial para obtenção do Graude Mestre. Área de Concentração:Produção Civil.
Ao prof. José Murilo Ferraz Saraiva, meu orientador, pela competência,
segurança, tranqüilidade e paciente incentivo na escolha do tema desta
dissertação.
Ao prof. Carlos Alberto Pereira Soares, meu co-orientador, pela competência,
segurança, paciência e apoio profissional dedicado ao longo deste trabalho.
Ao prof. Miguel Luiz Ribeiro Ferreira, pelo estímulo e valiosa ajuda com
competente conhecimento profissional referente ao tema da dissertação.
Aos meus pais, responsáveis pelos meus primeiros conhecimentos escolares.
À amiga de graduação e do Curso de Mestrado Kátia Araújo Allende, pela
presença amiga e carinhosamente incentivadora, recebida durante todo o período
de elaboração deste trabalho.
Aos professores Isar Trajano Costa, Nélio Dominguez Pizzolato e Orlando Celso
Longo que contribuíram com preciosas informações para a realização desta
dissertação.
Aos professores, colegas e funcionários do Programa de Pós Graduação em
Engenharia Civil da Universidade Federal Fluminense.
A CAPES pelo suporte financeiro fornecido ao longo do Curso de Mestrado.
Meu profundo apreço a todos os outros, aqui e ali, que tornaram este trabalho
possível.
AGRADECIMENTOS ESPECIAIS
Às empresas entrevistadas, que com boa vontade e profissionalismo contribuíram
para a realização deste trabalho:
Anfra Construções e Incorporações Ltda
Brejatuba S/A
Cheade Engenharia Ltda
Construtora Fernandes Maciel Ltda
JM Construções Ltda
LRM Projetos e Construções Ltda
Patrimóvel Consultoria Imobiliária
Pinto de Almeida Engenharia Ltda
Placon Planejamento, Construção e Incorporação Ltda
Prêmio Construtora Ltda
São Clemente Empreendimentos Comerciais S/A
Scon Sabrina Construção e Engenharia Ltda
RG Côrtes Engenharia S/A
RJZ Engenharia Ltda
Rubi Construções Ltda
Conasa Construtora S/A
Sertenge S/A
Soter Sociedade Técnica de Engenharia S/A
AGRADECIMENTOS CARINHOSAMENTE ESPECIAIS
Ao amigo e colega de profissão Protásio Ferreira e Castro, pelo apoio e estímulo
prestado no sentido de cursar o Mestrado em Engenharia Civil e ajuda na escolha
da linha de pesquisa.
Ao professor de graduação e amigo Rogério Gomes Côrtes, minha imensa
gratidão pelo apoio e incentivo recebido para meu ingresso no Curso de Mestrado
em Engenharia Civil e sobretudo pela amizade estimulante e cooperação
profissional, presente durante toda a realização deste trabalho.
“A verdadeira dificuldade não está em
aceitar idéias novas, mais sim em
escapar das antigas” (John Maynard
Keynes, economista inglês, 1883 –
1946).
8
SUMÁRIO
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS 13
LISTA DE FIGURAS 14
LISTA DE GRÁFICOS 15
LISTA DE QUADROS 17
LISTA DE TABELAS 18
RESUMO 19
ABSTRACT 20
1. INTRODUÇÃO 21
1.1. Apresentação 21
1.2. Objetivos 23
1.3. Metodologia e Organização da Pesquisa 24
1.4. Estruturação do Trabalho 25
2. O RISCO E AS TÉCNICAS DE ANÁLISE DE RISCO 28
2.1. Introdução 28
2.2. Risco e Incerteza – Conceitos Básicos 30
2.3. Risco e Incerteza – Diferenças Básicas 32
2.4. Categorias Principais de Risco 33
2.5. Atitudes Diante da Exposição ao Risco 34
2.6. Histórico da Análise de Risco 35
2.7. O Gerenciamento de Riscos 42
2.8. As Técnicas de Identificação de Riscos 45
2.9 As Técnicas de Análise de Risco 46
9
2.9.1 Projeções Otimista, Esperada e Pessimista 47
2.9.2 Acréscimo de Risco à Taxa de Desconto e 48
Ajuste Pela Certeza Equivalente
2.9.3 Técnicas Qualitativas de Análise de Risco 48
2.9.3.1 Análise Preliminar de Risco 48
2.9.3.2 Pesquisa de Mercado 49
2.9.3.3 Analogias Históricas e Analogias de 52
Fenômenos da Natureza
2.9.3.4 Criação de Cenários 53
2.9.3.5 Análise de Impactos Entre Eventos 53
2.9.3.6 Técnica Delphus 54
2.9.3.7 Técnica do Painel de Especialistas 55
2.9.4 Técnicas Quantitativas de Análise de Risco 56
2.9.4.1 Probabilidade 56
2.9.4.2 Valor Monetário Esperado e Curva de Utilidade 56
2.9.4.3 Teste de Sensibilidade 60
2.9.4.4 Coeficiente de Variação e Curva de Indiferença 60
2.9.4.5 Regressão 62
2.9.4.6 Correlação 63
2.9.4.7 PERT-Risco 65
2.9.4.8 Árvore de Decisão 68
2.9.4.9 Simulação de Monte Carlo 69
3. O EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 74
3.1 Introdução 74
3.2 O Incorporador 75
3.3 Pessoas Envolvidas no Empreendimento Imobiliário 75
3.4 O Estudo Preliminar do Terreno 77
3.5 O Estudo de Viabilidade Construtiva do Terreno 78
3.5.1 O Aproveitamento Arquitetônico do Terreno 78
3.5.2 Definição da Tipologia da Edificação 79
3.5.3 Caracterização do Projeto de Arquitetura 80
3.6 Análise da Viabilidade Econômica do Empreendimento 81
10
3.6.1 Potencial de Receita do Empreendimento 81
3.6.1.1 Estimação do Valor de Venda das Unidades 82
Imobiliárias
3.6.2 Custos Gerados Pela Incorporação 83
3.6.2.1 Custo do Terreno 84
3.6.2.2 Custo da Construção 84
3.6.2.3 Despesas Financeiras 86
3.6.2.4 Despesas de Venda das Unidades Imobiliárias 86
3.6.3 Análise da Taxa de Rentabilidade do Empreendimento 87
3.6.4 Considerações Finais 89
3.7 A Negociação do Terreno 89
3.7.1 Análise do Terreno 90
3.7.2 Análise Jurídica Fiscal do Proprietário do Terreno 90
3.7.3 Determinação das Garantias Para Quitação Imediata 91
do Terreno
3.7.4 O Instrumento de Opção de Compra e Venda 91
3.8 O Arquivamento do Memorial de Incorporação 92
3.9 O Contrato de Construção 93
3.10 O Lançamento do Empreendimento 94
4. DIAGNÓSTICO DA METODOLOGIA DE ANÁLISE DE RISCO 95
PRATICADA PELAS CONSTRUTORAS
4.1 Técnica Utilizada 95
4.2 Etapas da Pesquisa de Campo 96
4.2.1 Escolha dos Especialistas e Determinação do Tamanho
da Amostra 97
4.2.2 Elaboração e Aplicação do Questionário 98
4.2.3 Processamento, Conversão e Tabulação dos Dados
Obtidos 101
4.2.4 Análise dos Dados Obtidos 103
4.2.4.1 Características Gerais 103
4.2.4.2 Estudo de Viabilidade e Estratégia Utilizada no
Empreendimento 104
11
4.2.4.3 Estratégia Utilizada para Controle dos Riscos
Com Relação ao Prazo 111
4.2.4.4 Estratégia Utilizada para Controle dos Riscos
Com Relação ao Custo 114
4.2.4.5 Estratégia Utilizada para Controle dos Riscos
Com Relação à Execução 119
4.3 Análise da Metodologia de Análise de Risco Praticada Pelas
Construtoras Entrevistadas 123
5. PROPOSIÇÃO DE MODELO DE ANÁLISE DE RISCO 128
5.1 Introdução 128
5.2 Descrição do Modelo 128
5.2.1 Primeira Etapa do Modelo 129
5.2.2 Segunda Etapa do Modelo 130
5.2.2.1 Cálculo do Lucro do Empreendimento 131
5.2.2.2 Aplicação de Técnicas de Análise de Risco 132
6. ESTUDO DE CASO 149
6.1 Introdução 149
6.2 Caracterização do Empreendimento 149
6.3 Aplicação de Técnicas de Análise de Risco 154
6.3.1 Aplicação de Teste de Sensibilidade e
Construção de Cenários 154
6.3.2 Aplicação da Simulação de Monte Carlo 156
6.3.3 Aplicação de Regressão Linear Múltipla 160
7. CONCLUSÃO 162
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 166
APÊNDICES 171
Apêndice I - Modelo do Questionário Aplicado nas Construtoras 172
Apêndice II - Resumo das Entrevistas nas Construtoras 178
12
Apêndice III - Tabulação dos Dados Obtidos nas Construtoras 203
Apêndice IV - Resultados da Tabulação dos Dados Obtidos nas
Construtoras 210
Apêndice V – Valores de Custo de Construção/m2 Gerados Através
da Simulação de Monte Carlo 217
Apêndice VI – Resumo e Aplicação dos Dados Obtidos na Empresa
de Consultoria Imobiliária 220
Apêndice VII –Resumo e Aplicação dos Dados das Unidades
Imobiliárias do Empreendimento Utilizado no
Estudo de Caso 226
ANEXOS 228
Anexo I - Estudo de Viabilidade do Corretor 229
Anexo II - 1º Estudo de Viabilidade Construtiva da Empresa 231
Anexo III - 2º Estudo de Viabilidade Construtiva da Empresa 233
Anexo IV - 3º Estudo de Viabilidade Construtiva da Empresa 235
13
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABC Activity Based Consting
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas
AGREE Advisory Group on Reliability of Eletronic Equipment
CII Comissão da Indústria Imobiliária
CPM Critical Path Method
CV Coeficiente de variação
DTC Data de término mais cedo
DTT Data de término mais tarde
EMOP Empresa Municipal de Obras Públicas
FMEA Failure Mode and Effects Analysis
GR Gerenciamento de Riscos
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IPHAN Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional
ISO International Organization Standardization
ISS Imposto Sobre Serviço
MTBF Média de tempo entre falhas
PERT Program Evaluation and Review Tecnique
PHA Preliminary Hazard Risk
PIS Programa de Integração Social
SAC Serviço de Atendimento ao Cliente
SEBRAE Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas
SENAI Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial
SINDUSCON Sindicato da Indústria a Construção Civil
SINIAS Société Nationale dês Industries Aéronautiques et Spatiale
VE Valor esperado
14
LISTA DE FIGURAS
Figura 2.1 – Etapas do gerenciamento de risco 42
Figura 2.2 – Gráfico de distribuição probabilística 58
Figura 2.3 – Curva de utilidade 59
Figura 2.4 – Curva de indiferença 61
Figura 2.5 – Curva de distribuição normal 65
Figura 2.6 – Árvore de decisão – representação gráfica 68
Figura 2.7 – Resultados de uma simulação de Monte Carlo 70
aplicada a um cronograma de projeto
Figura 2.8 – Convergência de caminho 71
Figura 2.9 – Histograma de freqüência 72
Figura 2.10 – Curva de freqüência acumulada 72
Figura 3.1 – Relacionamento entre as pessoas envolvidas 76
em um processo de incorporação imobiliária
Figura 4.1 – Fluxograma do Método de Enquete 96
Figura 5.1 – Distribuição Beta para diferentes valores dos
parâmetros de forma α e β 138
Figura 5.2 - Curva de freqüência acumulada de valores 140
gerados através da simulação de Monte Carlo
15
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 3.1 – Gráfico representativo de IR 88
Gráfico 4.1 – Classificação das empresas entrevistadas 104
Gráfico 4.2 – A empresa possui metodologia para analisar riscos? 104
Gráfico 4.3 – Quais os riscos considerados em um novo
empreendimento? 105
Gráfico 4.4 – Quais os parâmetros analisados durante os Estudos
Preliminar e o de Viabilidade Construtiva do terreno? 106
Gráfico 4.5 – A empresa faz Pesquisa de Mercado para compra
do terreno? 106
Gráfico 4.6 – A empresa faz consulta a Prefeitura para verificação
dos parâmetros construtivos do terreno? 107
Gráfico 4.7 – É verificado prazo e custo necessário para retificação
das medidas do terreno? 108
Gráfico 4.8 – É realizada Pesquisa de Mercado para definir o produto? 108
Gráfico 4.9 – Em função de uma taxa de rentabilidade mais alta lançam
o empreendimento sem financiamento bancário? 109
Gráfico 4.10 – Qual a estratégia utilizada para montar a tabela de vendas
do empreendimento? 110
Gráfico 4.11 – Quais as competências necessárias para competir no
mercado? 110
Gráfico 4.12 – Que características um empreendimento precisa
apresentar para ocorrer redução do lucro? 111
Gráfico 4.13 – Como é gerenciado o risco com relação ao prazo? 112
Gráfico 4.14 – O cronograma é traçado utilizando-se programa de
computador 112
Gráfico 4.15 – Que estratégias são utilizadas quando a obra está
atrasada? 113
Gráfico 4.16 – As causas do atraso podem ser atribuídas a: 113
Gráfico 4.17 – A empresa possui departamento de orçamento/
planejamento? 114
Gráfico 4.18 – Qual a fonte dos coeficientes das composições de custo? 115
16
Gráfico 4.19 – Qual a margem de erro do orçamento? 115
Gráfico 4.20 – Quais as causas do erro do orçamento? 116
Gráfico 4.21 – É realizada a apropriação de custo? Há quanto tempo? 116
Gráfico 4.22 – Qual o critério de escolha dos serviços? 117
Gráfico 4.23 – Com que freqüência é realizada a apropriação? 117
Gráfico 4.24 – A empresa realiza a apropriação com que objetivos? 118
Gráfico 4.25 – É feita a atualização dos coeficientes das composições
de custo? Em que época? 119
Gráfico 4.26 – A empresa possui certificação ISO? 120
Gráfico 4.27 – A alta administração está envolvida com programas de
incentivo à qualidade? 120
Gráfico 4.28 – Quais os procedimentos empregados para assegurar a
qualidade final? 121
Gráfico 4.29 – Investem em qualificação de mão de obra? 122
Gráfico 4.30 – A empresa possui funcionários especializados em
garantia de qualidade? 122
Gráfico 4.31 – Possuem Manual de Qualidade? 122
Gráfico 6.1 – Curva de freqüência acumulada de valores gerados
através de 50 simulações de Monte Carlo 157
Gráfico 6.2 – Curva de freqüência acumulada de valores gerados
através de 100 simulações de Monte Carlo 158
Gráfico 6.3 – Curva de freqüência acumulada de valores gerados
através de 300 simulações de Monte Carlo 159
17
LISTA DE QUADROS
Quadro 2.1 – The RisK – uncertainty continuum 33
Quadro 2.2 – Categorias principais de risco 33
Quadro 4.1 – Resumo das entrevistas 101
Quadro 4.2 – Conversão das entrevistas 102
Quadro 4.3 – Tabulação dos dados 102
Quadro 4.4 – Classificação do porte da empresa por
nº de empregados 103
Quadro 5.1 – Quadro resumo da viabilidade econômica 131
Quadro 5.2 - Teste de sensibilidade 135
Quadro 6.1 – Quadro resumo dos tipos e números de unidades
imobiliárias previstas nos estudos de viabilidade
construtiva 150
Quadro 6.2 – Quadro resumo da viabilidade econômica 152
Quadro 6.3 – Teste de sensibilidade do estudo de caso 155
Quadro 6.4 – Quadro das freqüências obtidas em 50 simulações 157
Quadro 6.5 – Quadro das freqüências obtidas em 100 simulações 158
Quadro 6.6 – Quadro das freqüências obtidas em 300 simulações 159
18
LISTA DE TABELAS
Tabela 5.1 – Tabela representativa da variável x1 144
Tabela 5.2 - Tabela representativa da variável x2 144
Tabela 5.3 - Tabela representativa da variável x3 145
Tabela 5.4 - Tabela representativa da variável x9 146
Tabela 5.5 - Tabela representativa da variável x11 146
Tabela 5.6 - Tabela representativa da variável x12 147
19
RESUMO
A utilização de técnicas de análise de risco em empreendimentosimobiliários, tipologia incorporação e construção de edifícios residenciais visa,sobretudo, possibilitar ao empreendedor, durante o processo decisório, avaliar osriscos aos quais estará sujeito o empreendimento e a tomada de decisões maissegura, resultando desta forma, na otimização dos lucros.
Inicialmente, a presente dissertação com base em pesquisa bibliográficadefine o que é risco, incerteza, gerenciamento de risco, identifica as técnicas deanálise de risco existentes na literatura atual e caracteriza o empreendimento emestudo.
Em seguida, apresenta-se diagnóstico da metodologia praticada pelasconstrutoras na análise de risco deste tipo de empreendimento, obtido através daconfrontação da revisão bibliográfica com pesquisa de campo composta dequestionários e entrevistas, realizada em quatorze construtoras localizadas noestado do Rio de Janeiro.
Finalizando, com base na revisão bibliográfica e na pesquisa de campo, éapresentado um modelo de análise de risco, a ser utilizado pelas empresasconstrutoras, no estudo de viabilidade de empreendimentos similares ao do temado presente trabalho e um estudo de caso onde se aplica o modelo apresentado.
20
ABSTRACT
The main purpose of this present essay is to reap profits from risk analysistechniques of incorporation of immovable enterprises and buildings structures. Toutilize those techniques we aim, above all, to make possible to the undertakeduring the process of decision, to appraise the risks of the undertaking adventureand make the most assured decisions resulting from this, the optimism of profits.
Initially was made a bibliographic investigation to identify the risk analysistechniques that exists in the present literature and characterizes the enterprise wenow examine.
After the bibliographic investigation, a field research in fourteen constructingcompanies in Rio de Janeiro took place through questions and interviews with thepurpose of comparison of the research theory and the methodology practiced bythe constructing companies in risk analysis of this type of enterprise, with theobtained results presented e commented.
Based upon the bibliographic revision and field research, propositions ofdirectives of a model of risk analysis construction are presented, to be used byenterprises building construction in a study of similar undertake viability to thesubject of this present study.
And finally, with the purpose of a better understanding of this theme aproposed directives, a practical application is presented through a case study.
1 - INTRODUÇÃO
1.1 APRESENTAÇÃO
Pode-se facilmente observar que até algum tempo atrás, a construção civil
brasileira obtinha lucros com facilidade, atuando num mercado que apresentava
legislação branda e pouca exigência por parte dos clientes. Hoje a construção civil
enfrenta crises, onde o lucro passou a ser imposto pelo preço de mercado e pelo
custo da produção. Assim sendo é imprescindível que as construtoras possam
garantir os lucros previamente estimados, relativos à construção de seus
empreendimentos imobiliários, uma vez que atualmente os mesmos já se
encontram em patamares naturalmente mais baixos. Desta forma, torna-se
importante e necessária a aplicação, por parte das construtoras, de técnicas de
análise de risco que possibilitem a identificação dos riscos realmente envolvidos
quando do estudo de viabilidade para o lançamento de um empreendimento desta
natureza, uma vez que a gestão de análise de risco realizada atualmente pelas
construtoras caracteriza-se por ser assistemática ou subjetiva, sendo decorrente
na maioria das vezes da própria experiência profissional dos empreendedores.
Na literatura referente ao tema existem diversas técnicas quantitativas,
bem como qualitativas, com as quais torna-se possível avaliar os riscos aos quais
estará sujeito o empreendimento. Assim sendo, na avaliação do risco de um novo
empreendimento imobiliário, o processo decisório deve começar com as
informações existentes, admitir determinadas possibilidades e com a utilização de
técnicas de análise de risco estabelecidas chegar a informações seguras sobre o
futuro do mesmo.
22
Diante do cenário econômico brasileiro atual pressupõe-se que, mais do
que nunca, a meta principal de uma construtora seja a preservação de seu lucro
que somente poderá ocorrer se a mesma executar seus empreendimentos
cumprindo o prazo, mantendo o custo final dentro do intervalo inicialmente
calculado, executando a obra com qualidade, obtendo assim a satisfação do
cliente.
Assim sendo, para que as construtoras assegurem um adequado
comportamento frente às condições do mercado, que se torna cada vez mais
competitivo, faz-se necessário o conhecimento prévio e preciso dos riscos
existentes em um novo empreendimento imobiliário, através de mecanismo de
análise de risco, assegurando ao mesmo tempo incremento de competitividade,
lucratividade e qualidade.
A relevância de proposição de diretrizes, para adoção de um modelo de análise
de risco consiste no fato de possibilitar às construtoras compararem o lucro previsto com
o obtido, detectar possíveis falhas, erros e situações de risco, bem como analisar os
resultados em geral, tomando medidas corretivas que possibilitem melhorias nos seus
lucros.
É importante salientar que uma vez que os empreendimentos imobiliários
de uma construtora podem ser de diversos tipos, tais como: loteamentos,
construção de prédios comerciais, construção de condomínios, construção de
casas residenciais, etc; esta dissertação irá abordar apenas a gestão de análise
de risco na construção de prédios residenciais.
Como poderá ser observado ao longo do presente trabalho, o levantamento
de dados ocorre praticamente durante todo o tempo da realização do mesmo.
Desta forma, naturalmente conclui-se que o levantamento de dados é de vital
importância para que o objetivo desta dissertação seja alcançado dentro de
parâmetros que evidenciem a realidade de nossos dias. Assim sendo, todo o
levantamento de dados foi executado dentro de cuidadosa atenção e com
23
preocupação de coletar dados confiáveis e verdadeiros, visando obter uma
amostra representativa da população amostrada.
A amostra considerada neste trabalho refere-se aos dados obtidos em
construtoras estabelecidas nos municípios de Niterói e do Rio de Janeiro e em
empresa de consultoria imobiliária sediada em Niterói, responsável pela
comercialização dos empreendimentos de todas as construtoras de Niterói que
colaboraram com este trabalho.
1.2 OBJETIVOS
a) Geral
Construir um modelo de análise de risco, capaz de avaliar os principais
riscos realmente envolvidos no estudo de viabilidade para incorporação e
construção de edifícios residenciais.
b) Específicos
• Pesquisar técnicas de análise de risco propostas por alguns autores e
caracterizar o empreendimento em estudo;
• Identificar sistemas de análise de risco utilizados pelas construtoras,
especificamente em construção de edifícios residenciais, diagnosticando as
respectivas metodologias;
• Submeter os sistemas identificados à análise, com o objetivo de detectar
falhas, aspectos relevantes e aqueles favoráveis e desfavoráveis para as
construtoras;
• Propor um modelo de análise de risco, cujos parâmetros estejam em
conformidade com a necessidade e realidade das construtoras de edifícios
residenciais.
24
1.3 METODOLOGIA E ORGANIZAÇÃO DA PESQUISA
Com a finalidade de alcançar o objetivo proposto, este trabalho foi
submetido ao cumprimento das etapas a seguir:
a) Pesquisa Bibliográfica;
b) Pesquisa de campo;
c) Análise dos dados encontrados;
d) Proposição de modelo de análise de risco.
O trabalho foi iniciado através da pesquisa bibliográfica junto às bibliotecas
da Universidade Federal Fluminense - UFF e Universidade Federal do Rio de
Janeiro - UFRJ e serviços de busca da Internet, pesquisando em livros, revistas,
artigos, anais e notas de aula, assuntos relevantes e relacionados ao objetivo da
dissertação. Pesquisou-se sobre incorporação imobiliária, custos, gestão,
orçamento, apropriação, risco, incerteza, gerenciamento de risco, técnicas de
identificação de risco e técnicas de análise de risco propostas por alguns autores.
Em seguida deu-se prosseguimento ao trabalho executando-se pesquisa
de campo, através de visitas a pequenas e médias construtoras, com a intenção
de diagnosticar as metodologias de análise de risco utilizadas atualmente pelas
mesmas. Esta pesquisa de campo, que se encontra descrita com maiores
detalhes no capítulo IV, consistiu basicamente de:
a) Escolha e contato de construtoras representativas do setor em estudo, o que
possibilitou o diagnóstico da metodologia de análise de risco utilizada
atualmente por estas;
b) Elaboração de questionário inicial;
25
c) Aplicação do questionário inicial junto às construtoras;
d) Adaptação e reformulação do questionário inicial;
e) Elaboração de questionário definitivo;
f) Aplicação do questionário definitivo junto às construtoras.
Imediatamente após o término da pesquisa de campo, teve início a fase de
análise dos dados encontrados, obedecendo aos seguintes passos:
a) Seleção dos resultados comparáveis e confiáveis dos demais resultados
encontrados quando da aplicação dos questionários;
b) Tabulação dos resultados;
c) Análise dos resultados propriamente dita.
Com embasamento na pesquisa bibliográfica e no diagnóstico da
metodologia de análise de risco utilizada atualmente pelas construtoras, elaborou-
se uma proposição de modelo de análise de risco, assim como críticas, sugestões
e/ou recomendações de metodologias já utilizadas. Para propor o citado modelo
fez-se necessário realizar pesquisa de campo junto à empresa de consultoria
imobiliária, cuja metodologia será mais detalhadamente descrita no capítulo V.
1.4 ESTRUTURAÇÃO DO TRABALHO
A presente dissertação é composta de corpo principal da mesma contendo
7 (sete) capítulos, 7 (sete) apêndices e 4 (quatro) anexos.
26
No corrente capítulo faz-se a apresentação do trabalho, cita-se a relevância
da abordagem do tema para a construção civil, são relacionados os objetivos
desta dissertação, caracteriza-se a metodologia utilizada na elaboração da
mesma e finaliza-se apresentando a estruturação do trabalho.
O segundo capítulo inicia com breve introdução sobre o processo decisório,
são apresentados conceitos básicos de risco e incerteza, definições e diferenças
entre os dois conceitos propostas por alguns autores, as categorias principais de
riscos, e os comportamentos possíveis de um investidor perante o risco. Discorre-
se também sobre a evolução histórica da análise de risco, define-se o processo
de gerenciamento de risco, são citadas algumas técnicas de identificação de
riscos e descritas algumas técnicas de análise de risco existentes na literatura
atual.
O terceiro capítulo é destinado a caracterizar o que é um empreendimento
imobiliário do tipo construção de prédio residencial, quais os procedimentos
necessários durante seu estudo de viabilidade, para sua incorporação e seu
lançamento para as vendas.
No quarto capítulo apresenta-se o diagnóstico da metodologia de análise
de risco em uso pelas construtoras, no estudo de viabilidade para incorporação e
construção de prédios residenciais. Além disso, é caracterizada a técnica utilizada
na pesquisa de campo e na definição do diagnóstico, relatando-se o procedimento
utilizado para levantamento, tabulação e análise dos dados.
No quinto capítulo propõe-se um modelo de análise de risco, a ser utilizado
pelas construtoras no estudo de viabilidade para incorporação e construção de
prédios residenciais, sendo também apresentada a pesquisa de campo com a
respectiva metodologia e análise dos resultados, utilizada na construção do
modelo proposto.
No sexto capítulo é apresentada uma aplicação prática do modelo proposto
no quinto capítulo, através de um estudo de caso.
27
No sétimo capítulo é apresentada a conclusão e comentários a respeito de
aspectos positivos e negativos observados na metodologia diagnosticada no
quarto capítulo.
Nos apêndices (I ao VII), são respectivamente apresentados: o modelo do
questionário definitivo aplicado nas construtoras; resumo, tabulação e resultados
da tabulação dos dados obtidos nas entrevistas junto às construtoras; valores de
custo de construção/m2 gerados através da simulação de Monte Carlo; resumo e
aplicação dos dados obtidos junto à empresa de consultoria imobiliária e resumo
e aplicação dos dados das unidades imobiliárias do empreendimento utilizado no
estudo de caso. Os anexos (I ao IV), constam de estudos de viabilidade, citados
no estudo de caso apresentado no sexto capítulo.
2 – O RISCO E AS TÉCNICAS DE ANÁLISE DE RISCO
Em atendimento ao que foi proposto no capítulo I desta dissertação, o
presente capítulo inicia com uma breve introdução sobre o processo decisório.
Em seguida são apresentados os conceitos básicos de risco e incerteza,
assim como algumas definições referentes aos conceitos propostas por alguns
autores. São também caracterizadas as diferenças entre risco e incerteza, citadas
as categorias principais de riscos e as atitudes possíveis de serem adotadas pelo
ser humano, diante da exposição ao risco.
O capítulo continua através do relato da evolução histórica da análise de
risco, define o processo de gerenciamento de riscos e finaliza citando e
comentando algumas técnicas utilizadas para identificar riscos, assim como
técnicas de análise de risco existentes na literatura.
2.1 INTRODUÇÃO
Ao longo de todo o processo de planejamento e de construção de um novo
empreendimento imobiliário, ou seja, desde a fase de estudo de viabilidade até a
entrega do mesmo aos proprietários, o empreendedor está permanentemente
sujeito à tomada de decisões, que objetivam otimizar os lucros e garantir o retorno
do capital investido.
29
Durante a tomada de decisão, normalmente o empreendedor elabora
análises que se baseiam quase sempre em estimativas de valores e na própria
experiência profissional; porém, por melhores e mais otimistas, ou piores e mais
pessimistas que sejam estas análises, não existe nenhuma certeza com relação
aos resultados futuros estimados pelas mesmas, uma vez que estes resultados
poderão sofrer modificações, ocasionadas por influências tanto internas como
externas, sob as quais o empreendimento poderá estar sujeito ao longo de sua
execução.
Desta forma, conclui-se que o ato de decidir pode ser considerado como o
evento de maior relevância durante o processo decisório. Assim sendo, torna-se
imprescindível que as decisões possam ser tomadas dentro de condições as mais
seguras possíveis, procurando-se para tal adotar critérios científicos, de forma
que ocorra máxima redução dos riscos aos quais estará sujeito o novo
empreendimento. “Esta decisão que ocorre no presente, mantém vínculos ao
mesmo tempo com o passado e com o futuro; representa o fim do passado e o
início do futuro” (SECURATO, 1993, p.18).
Além de tudo, é importante lembrar que os critérios científicos que deverão
ser adotados durante todo o processo decisório, poderão sofrer influências quer
de fatores psicológicos quer de subjetivos. Com relação a fatores que podem
influenciar uma decisão, tal como a experiência, vale ressaltar a seguinte citação:
“A experiência provém do conjunto de situações vividas por uma pessoa eserá tanto maior quanto maior for o número de exposições ao processodecisório[...]. Naturalmente, acreditamos que a experiência venha com otempo, mas achamos que é fundamental para a organização expor aomáximo seus quadros à participação do processo decisório, fazendo comque este tempo seja minorado”. (SECURATO, 1993, p.18).
Assim sendo, pode-se concluir que os riscos envolvidos em um novo
empreendimento podem ser minimizados através de dois procedimentos, quais
sejam: fazendo-se uso da longa experiência de especialistas submetidos diversas
30
vezes a processos decisórios semelhantes, ou utilizando-se técnicas de análise
de risco adequadas ao perfil do empreendimento em estudo.
A utilização simultânea e combinada da experiência do empreendedor e de
técnicas de análise de risco, durante o processo decisório, pode então ser
considerada como uma forma otimizada para redução de riscos durante o
processo de planejamento e execução do empreendimento.
2.2 RISCO E INCERTEZA – CONCEITOS BÁSICOS
Durante todo o processo de planejamento e de construção de um
empreendimento imobiliário, muitas decisões são tomadas com base nas
expectativas sobre o futuro do mesmo, que é amplamente desconhecido. Isto
significa dizer que as decisões que são tomadas baseadas em hipóteses,
previsões, estimativas ou expectativas de possíveis situações futuras, implicam
em aceitar riscos e incertezas.
O risco e a incerteza são conceitos abstratos e naturais ao ser humano,
uma vez que o mesmo já nasce convivendo com eles e precisa estar sempre em
seu dia a dia realizando planos e projeções com relação ao futuro.
No gerenciamento de projetos, risco e incerteza podem ser definidos
como: “Risk and uncertainty characterize situations where the actual outcome for
a particular event or activity is likely to deviate from the estimate or forecast
value” (RAFETERY, 1996, p.5). Desta forma, é possível concluir que o risco e a
incerteza estarão presentes no processo de construção de um empreendimento
imobiliário, todas as vezes que houver a possibilidade de quaisquer resultados
encontrados, estarem em desacordo com aqueles previamente estimados.
Os riscos inerentes ao planejamento e construção de um
empreendimento imobiliário podem pertencer a duas fontes distintas,
classificadas como internas e externas ao empreendimento. Dentre as fontes de
31
risco internas ao empreendimento pode-se citar a localização do canteiro de
obras, dificuldade de acesso ao mesmo, complexidade e tamanho do
empreendimento, novidades no mesmo em relação a empreendimentos
anteriores, alterações de projeto e estimativas de custos e/ou de prazos
errôneas. Analogamente, características de mercado, inflação, instabilidade
política e/ou econômica, condições climáticas, disponibilidade de mão-de-obra e
de materiais, financiamento quando o empreendimento depende de agente
financeiro externo, mudanças na legislação, crises internacionais e condições
ambientais são exemplos de fontes de risco externas ao empreendimento. Com
base nas fontes de risco mencionadas por último, o risco também pode ser
definido da seguinte forma:
Exposure to the possibility of economic and financial loss or gain, physicaldamage or injury, or delay as a consequence of the uncertainty associatedwith pursuing a particular course of action.” (CHAPMAN, apud RAFERETY,1996, p.6)
De acordo com a definição acima citada, compreende-se que aspectos
externos ao empreendimento podem resultar em expor o mesmo à possibilidade
financeira ou econômica de prejuízo ou lucro, dano ou perda física e até mesmo
atraso, como conseqüência da impossibilidade de garantir-se que determinadas
etapas aconteçam da forma inicialmente planejada.
Dentre as definições sugeridas por outros autores pesquisados, é
relevante ainda comentar que o risco segundo LIMMER (1997, p.141), pode ser
considerado como: “A perda potencial resultante de um incidente futuro, sendo,
geralmente, subestimada antes da sua ocorrência e superestimada depois”. E
de acordo com VALERIANO (1998, p.363): “Possibilidade da ocorrência de um
resultado indesejável, como conseqüência da ocorrência de qualquer evento”.
32
2.3 RISCO E INCERTEZA – DIFERENÇAS BÁSICAS
Alguns dos autores pesquisados consideram diferenças entre risco e
incerteza, associando os conceitos com o nível de precisão apresentado pelas
estimativas.
Para que uma situação de risco possa ser caracterizada em relação à
uma determinada variável, faz-se necessário que a variável em questão esteja
subordinada à uma distribuição de probabilidade conhecida, o que permite que
as probabilidades de determinados eventos futuros possam ser calculadas. Ao
contrário do risco, a presença de incerteza é diagnosticada quando a
distribuição de probabilidade da variável não pode ser determinada.
Em geral o risco existe quando as estimativas futuras de uma variável são
realizadas dentro de algum grau de precisão e a incerteza ocorre na maioria das
vezes em situações de fenômenos não repetitivos onde não é possível
estabelecer qualquer nível de precisão.
A incerteza pode ainda ser dividida entre incerteza estruturada e não
estruturada. Apesar de, em ambas, a distribuição de probabilidade da variável
em estudo não ser conhecida, na estruturada os possíveis cenários futuros
podem ser previstos, enquanto que na não estruturada os mesmos não podem
ser identificados.
Resumidamente pode-se diferenciar risco de incerteza da seguinte forma:
“Risco é uma incerteza que pode ser medida; ao contrário, incerteza é umrisco que não pode ser avaliado. Portanto, o objetivo do empreendedor éfazer com que as incertezas se transformem em riscos e estes, por sua vez,em certezas” ( KASSAI, 2000, p.100).
De acordo com RAFETERY (1996, p.8), as diferenças entre risco e
incerteza podem ser resumidas conforme se vê no quadro 2.1:
33
Quadro 2.1 – The risk – uncertainty continuum Adaptado de: RAFETERY (1996, p.8)
Risk Uncertainty
Quantifiable Non-quantifiable
Statistical assessment Subjective probability
“Hard” data Informed opinion
Assim, resumidamente pode-se dizer que o risco é quantificável, aceita
análise estatística e os dados analisados são objetivos. A incerteza não pode ser
quantificada, apresenta uma probabilidade subjetiva e opinião informada.
2.4 CATEGORIAS PRINCIPAIS DE RISCO
O risco apresenta dois componentes que são a probabilidade de sua
ocorrência e o impacto causado pelo efeito indesejável. Assim sendo,
combinando-se a probabilidade com o tipo de impacto ocasionado, podem ocorrer
quatro categorias de risco descritas a seguir:
Quadro 2.2 – Categorias principais de risco Adaptado de: FERREIRA (2001)
Impacto
Alto Baixo
Probabilidade
Alta ( I ) (II)
Baixa (III) (IV)
Dentre as categorias de risco mencionadas, a de menor relevância é a (IV)
com baixa probabilidade e baixo impacto. De qualquer forma, é necessário que
este tipo de risco seja estimado, para verificar a possibilidade do mesmo poder
34
conduzir procedimentos não críticos para caminhos críticos e conseqüentes
situações de risco expressivas. Na gestão de risco atual, todas as possibilidades
de risco devem ser consideradas desde o início de um novo empreendimento.
Após a análise inicial de todos os riscos envolvidos, poderá ser feita a
desconsideração dos riscos de baixo impacto, tanto os de alta como os de baixa
probabilidade, caracterizando-os como sem importância ou de importância
secundária.
2.5 ATITUDES DIANTE DA EXPOSIÇÃO AO RISCO
A exposição ao risco pode ser considerada como o produto da
probabilidade de uma determinada situação ocorrer e o impacto ocasionado por
ela, podendo este último ser positivo ou negativo. Segundo RAFETERY (1996,
p.9), tem-se que: “The exposure to risk would be given by the probability of the
event multiplied by the extent of the potential loss and gain”.
No processo decisório, não se pode levar apenas em consideração os
riscos aos quais estará sujeito o empreendimento, sendo de extrema importância
a atitude do empreendedor diante da exposição ao risco, para a decisão. Esta
importância decorre do fato de que de forma geral o empreendedor comum é
bastante sensível à possibilidade de grandes prejuízos, sendo que por outro lado,
conforme sua possibilidade de ganho vai aumentado, em contrapartida sua
sensibilidade de percepção deste aumento tende a diminuir.
As atitudes do ser humano diante da presença de risco classificam-se em:
• Aversão ao risco;
• Propensão ou ousadia ao risco;
• Indiferença ou neutralidade ao risco.
35
2.6 HISTÓRICO DA ANÁLISE DE RISCO
Pode-se afirmar que a análise de risco tem suas origens no princípio da era
industrial, especificamente no segmento de confiabilidade. Tanto o conceito como
o início do desenvolvimento dos métodos para avaliar a confiabilidade de um
sistema, surgiram há aproximadamente cinqüenta anos atrás.
Como conseqüências do prosseguimento dos estudos referentes à
confiabilidade industrial aparecem, cerca de dez anos mais tarde, os conceitos de
manutenção e segurança, embora não seja muito fácil fazer uma distinção entre
os históricos destes conceitos no mundo industrial, uma vez que os mesmos
tiveram seus usos variáveis, dependendo da área ou ramificação da indústria que
os aplicava.
No período compreendido entre o início da era industrial até a década de
40, as técnicas para avaliação da confiabilidade, segurança e riscos nos projetos,
eram praticamente baseadas na intuição e na experiência dos projetistas da
época.
De acordo com BAZOVSKY (apud VILLEMEUR, 1992, p.4), dois dos
primeiros trabalhos para a avaliação dos riscos referentes à segurança, foram
aqueles realizados por Pugsley, e publicados pelo London’s Aeronautical
Research Council em 1939 e 1942, nos quais foram questionadas, todas as falhas
possíveis, que poderiam ter ocasionado um acidente ocorrido na época em uma
aeronave. Até então, os métodos utilizados para garantir a confiabilidade e
segurança das instalações industriais, bem como dos equipamentos, eram mais
resultados da arte do que propriamente de metodologias científicas.
Os conceitos de confiabilidade, segurança e risco continuaram suas
evoluções, impulsionadas pela ocorrência de diversos e grandes desastres
industriais. Como exemplo disto, LAGADEC (apud VILLEMEUR, 1992, p.4), cita o
acidente do Titanic, considerado o maior e mais poderoso navio de linha regular,
que afundou durante sua viagem de lançamento em abril de 1912, após haver se
36
chocado com um iceberg, ocasionando a morte de aproximadamente 1500
pessoas. Neste caso, o procedimento adotado pelo projetista para eliminar as
possibilidades de risco, foi o de reforçar amplamente as regiões consideradas
como críticas no navio.
HAVILAND e PIERCE (apud VILLEMEUR, 1992, p.4), relatam que no início
de 1926, Pierce comentou que o axioma; “uma corrente não é mais forte do que o
seu elo mais fraco” apresentava implicações matemáticas importantes. Diante
disto, os primeiros engenheiros preocupados com os estudos de confiabilidade,
segurança e risco, passaram a adotar a teoria do axioma, admitindo então, o fato
de que quando se vai aumentando gradualmente a carga aplicada na corrente,
até sua ruptura, a mesma dar-se-á no seu elo mais fraco.
Partindo da premissa do axioma citado anteriormente, BAZOVSKY (apud
VILLEMEUR, 1992, p.5), relata que o primeiro modelo para avaliar a
confiabilidade, surgiu na Alemanha na década de 40, quando o projeto do sexto
míssil estava sendo desenvolvido, uma vez que a série inicial do mesmo foi
considerada não confiável, diante do fato de que os mísseis explodiam em seus
lançamentos ou caíam por terra. Assim sendo os engenheiros envolvidos no
projeto, compreenderam que da mesma forma, o míssil precisava ser tão
confiável, como a mais frágil de suas partes, uma vez que peças consideradas
como elos fortes, também haviam falhado em alguns testes, ocasionando o
fracasso da missão. As pesquisas relacionadas com a confiabilidade de mísseis
continuaram progredindo nos Estados Unidos resultando nas primeiras
publicações nesta especialidade, de acordo com HAVILAND (apud VILLEMEUR,
1992, p.6).
Em outro segmento, também nos Estados Unidos e ainda na década de 40,
foram feitos esforços no aprimoramento da qualidade, com o objetivo de melhorar
a confiabilidade. Como resultado deste procedimento, é possível citar o sucesso
que a General Motors Corporation obteve na expansão da vida útil dos motores
de tração, utilizados nas locomotivas, de 250.000 milhas para 1.000.000 milhas.
37
Considerável progresso foi conquistado nesta década com relação à
confiabilidade, através da melhoria e controle da qualidade, lançamento de cursos
e livros correlatos e a utilização de estudos estatísticos.
CALABRESE (apud VILLEMEUR, 1992, p.6), relata que ainda neste
período, métodos probabilísticos foram desenvolvidos com o objetivo de
determinar a capacidade dos sistemas de distribuição elétrica, suprindo os
consumidores dos serviços elétricos através de sistemas confiáveis.
A necessidade de confiabilidade torna-se indispensável no contexto
tecnológico desta época e em 1949 de acordo com BLOCH (apud VILLEMEUR,
1992, p.6), surge a famosa lei de Murphy: “If anything can go wrong, it will!” (Se
alguma coisa pode dar errado, ela dará!). Esta lei torna-se de grande importância,
sendo na época um dos ensinamentos do programa da Base Aérea dos Estados
Unidos, apresentado à imprensa durante uma conferência, e sendo utilizada até
os dias atuais, por imposição da persistência da falência tecnológica.
Ainda na década de 40, nos Estados Unidos, RAFETERY (1996), afirma
estarem as origens das técnicas de análise de risco e do gerenciamento de risco,
especificamente no ramo de seguros.
Confiabilidade como um ramo da engenharia, de acordo com VILLEMEUR
(1992), nasceu nos Estados Unidos, na década de 50, particularmente no
segmento da eletrônica. A crescente complexidade dos sistemas eletrônicos e
especialmente dos equipamentos militares, ocasionou um considerável aumento
das falhas nos mesmos, resultando em redução do prazo de utilização destes
equipamentos, e custos consideráveis com manutenção, uma vez que a mão de
obra utilizada para diagnosticar os defeitos, precisava ser altamente
especializada. LEES (apud VILLEMEUR, 1992, p.6), narra o fato de que na
Marinha Americana, o número de determinado tubo eletrônico destruído,
aumentou de 60 em 1937, para 3200 em 1952 e ainda a constatação obtida
através de levantamentos, de que o tempo de utilização destes tubos, era na
realidade de apenas 30% da vida útil prevista.
38
Como conseqüência dos fatos relatados, O’CONNOR (apud VILLEMEUR,
1992, p.7) descreve a criação da Advisory Group on Reliability of Eletronic
Equipment (AGREE), um grupo consultivo em confiabilidade de aparelhos
eletrônicos, fundado em 1952 pelo Departamento de Defesa e as indústrias
eletrônicas dos Estados Unidos.
Lentamente na AGREE, foi desenvolvendo-se a idéia de que era mais
sensato uma maior dedicação no projeto dos equipamentos confiáveis, do que
reparar as falhas que ocorriam, chegando a conclusão de que o custo em
exponencial ocasionado pela falta de confiabilidade precisava ser interrompido.
Para tanto alguns procedimentos foram sugeridos pelo grupo, como por exemplo,
antes de uma grande produção de um determinado equipamento ser iniciada, o
mesmo deveria ser testado em ambientes muito rigorosos, de forma a detectar os
pontos falhos e corrigi-los. O grupo também aconselhou de que a média de tempo
entre falhas (MTBF), poderia ser utilizada com um grau de confiança satisfatório,
porém para tanto era necessário descobrir a média de tempo entre falhas atual,
para que esta pudesse ser superada pela média requerida. Este foi o primeiro
critério de confiabilidade, aplicado na produção em massa de componentes
eletrônicos. De acordo com a U.S. MILITARY STANDART (apud VILLEMEUR,
1992, p.7) o relatório com as conclusões da AGRRE foi acatado pelo
Departamento de Defesa Americano, que o publicou como um padrão militar
americano, sob o nome de Reliability Demonstration Exponencial Distribuition.
Mais adiante, já na década de 60, verificou-se o aparecimento de novas
técnicas para avaliar confiabilidade, com aplicação em diversas áreas. Conforme
VILLEMEUR (1992), a primeira análise dos componentes de falha e seus efeitos
na performance do sistema e na segurança da peça e das pessoas, foi realizada
nesta década. Deste ponto em diante, vários outros estudos foram desenvolvidos,
principalmente nas indústrias aeronáutica e aeroespacial.
Em 1961, de acordo com HENLEY (apud VILLEMEUR, 1992, p.8,), Watson
da Bell Telefhone Laboratories introduziu o conceito do Fault Tree Method
(Método da Árvore de Falha), como um método para avaliar a confiabilidade do
39
sistema projetado para controlar o lançamento de míssil da milícia americana.
Mais tarde, conforme HAASL (apud VILLEMEUR, 1992, p.8,), o conceito foi
novamente utilizado em projetos de Boeing, construindo-se então o Fault Tree
Method.
Outra técnica de análise de risco que teve o início de seu desenvolvimento
no início dos anos 60, também na indústria aeronáutica, foi a Failure Mode and
Effects Analysis (FMEA) (Análise do Modo e Efeito de Falha). Esta técnica veio a
ser introduzida ao final da década de 60, nos regulamentos impostos pela
indústria aeronáutica americana.
Enquanto isso, na França, conforme relata LIEVENS (apud VILLEMEUR,
1992, p.8), por solicitação da Société Nationale des Industries Aéronautiques et
Spatiale (SNIAS), foi desenvolvido o Gathered Fault Conbination Method para
avaliar a confiabilidade e analisar os riscos do projeto do Concorde e do Airbus.
Este método pode ser considerado como um resultado do FMEA, sendo imposto
pelos regulamentos franceses também no final dos anos 60.
Ainda nesta década, estudos probabilísticos referentes à confiabilidade e
riscos, foram constantemente expandindo-se e sendo integrados aos projetos.
Segundo VILLEMEUR (1992), uma das maiores aplicações foi a introdução de
critérios probabilísticos no projeto de aeronaves, desta forma, realizando aquilo
que Pugsley havia proposto trinta anos antes. Também nesta época, na França,
LIEVENS (apud VILLEMEUR, 1992, p.9), cita a utilização de conceitos
probabilísticos no projeto do Concorde.
Nos anos seguintes, os empenhos em desenvolver métodos para avaliar
confiabilidade e analisar riscos, refletiram em uma significativa redução das
necessidades de manutenção e reparos, assim como redução de seus
respectivos custos, confirmando desta forma, os méritos referentes ao estudo
desses métodos.
40
Nas décadas de 70 e 80, as usinas nucleares foram responsáveis pela
inovação realizada nos métodos de análise de risco, conforme NUREG 74/014
(apud VILLEMEUR, 1992, p.10), em 1975 foi publicada a primeira abrangente
avaliação dos riscos referentes às usinas nucleares, conhecida pelo nome de
Rasmussen’s Report. Como parte deste trabalho, outras técnicas de análise de
risco foram desenvolvidas, incluindo o Event Tree Method (Método da Árvore de
Evento) utilizado para avaliar cenários de acidentes e o conceito do Fault Tree
Method introduzido anteriormente pela indústria aeronáutica, foi totalmente
adaptado para a área nuclear.
De qualquer forma, as conclusões desta primeira avaliação foram muito
questionadas e em 1977, por solicitação da American Safety Authorities um grupo
de peritos foi montado para avaliar o Rasmussen’s Report. Conforme consta em
NUREG/CR, 0400 (apud VILLEMEUR, 1992, p.11) foram encontradas falhas com
relação à subestimação das margens de incerteza dos dados, comportamento
humano, razões das causas de riscos comuns e consequentemente dos
resultados. As conclusões deste novo relatório, que é conhecido atualmente pelo
nome de Lewis’s Report, foram adaptadas pelas autoridades em segurança, que
recomendaram que as técnicas de análise de risco precisavam continuar
desenvolvendo-se e tendo seu uso cada vez mais difundido.
De acordo com KEMENY (apud VILLEMEUR, 1992, p.11), outro fato que
contribuiu bastante para o aperfeiçoamento das técnicas de análise de risco que
faziam uso de conceitos probabilísticos, foi o acidente da Three Mile Island, cuja
comissão responsável pela análise do acidente, elaborou um relatório para o
presidente dos Estados Unidos em 1979, emitindo suas conclusões sobre as
causas do mesmo e recomendando que as técnicas de análise de risco
probabilísticas tivessem seu uso constantemente ampliado.
Progressivamente, desde 1980, os estudos relativos à análise de risco em
usinas nucleares foram aumentando e LEVINE (apud VILLEMEUR, 1992, p.11),
cita que em 1984, mais de vinte estudos de análise de risco em usinas nucleares
41
já haviam sido realizados e publicados, e que outros estavam sendo
desenvolvidos.
Outro acontecimento relevante ocorrido nesta época, de acordo com o
NUREG/CR 2300 (apud VILLEMEUR, 1992, p.11) foi a publicação em 1983, de
um guia chamado PRA, a pedido das autoridades em segurança americanas,
onde era proposta uma metodologia para avaliação dos riscos em usinas
nucleares. A análise de risco foi também realizada em outros setores industriais,
como por exemplo, na usina petroquímica da ilha de Canvey na Inglaterra, no final
da década de 70.
Ë importante salientar que no início da década de 80, não havia ainda um
consenso por parte dos especialistas, com relação à utilização das técnicas de
análise de risco, porém pode-se considerar que foi nesta época que as mesmas
foram parcialmente introduzidas nos empreendimentos ou projetos e
constantemente aperfeiçoadas até os dias atuais. Percebe-se também que o
interesse dos engenheiros, gerentes e especialistas com relação à segurança,
confiabilidade, qualidade e manutenção vem expandindo-se gradualmente, o que
deu origem a um ramo da engenharia que é possível chamar de gestão de riscos.
A gestão de riscos envolve diversos conceitos, quantificação limitada, e
ferramentas matemáticas, assim como as técnicas utilizadas para medição e
previsão das quantidades. Este é o tema da presente dissertação que está
essencialmente focada na identificação, análise e tratamento dos riscos
envolvidos no estudo de viabilidade de empreendimentos imobiliários,
especificamente na construção de edifícios residenciais.
42
2.7 O GERENCIAMENTO DE RISCOS
O objetivo principal do gerenciamento de riscos ou GR é a eliminação ou
redução dos riscos possíveis, identificados em um empreendimento.
Segundo VALERIANO (1998), a finalidade básica do GR, é o da criação do
que se pode chamar de produtos do gerenciamento de riscos. Como exemplo
destes produtos, é possível citar a estratégia ou metodologia a ser usada no
gerenciamento dos riscos, onde deverão estar especificados procedimentos e
informações importantes e necessárias ao processo decisório, no que diz respeito
aos riscos que poderão ser admitidos no decorrer do processo.
Em um empreendimento imobiliário, o gerenciamento de riscos pode e
deve ser realizado em todas as fases do mesmo, desde o estudo de viabilidade
para compra do terreno, até o final da construção do projeto, podendo inclusive
ser aplicado em todos os níveis, setores de trabalho ou atividades.
O processo de gerenciamento de riscos compõe-se de quatro etapas,
conforme ilustrado na figura 2.1.
Planejamento do GR
Sistema tratamento Avaliação dos
de riscos riscos
Avaliação de opções
Figura 2.1 – Etapas do gerenciamento de riscos Fonte: VALERIANO (1998, p.367)
43
Na etapa de planejamento, a meta principal deve ser a etapa subseqüente,
ou seja, a de avaliação dos riscos. Deste modo, a equipe envolvida no GR deverá
estabelecer nesta fase, a estratégia a ser utilizada no gerenciamento dos riscos,
definindo prazos, capacitações necessárias, técnicas de análise de risco a serem
adotadas, custos e sistemas para controle e retroalimentação do sistema de
gerenciamento de riscos.
O processo continua com a etapa de avaliação dos riscos, que
principalmente identificará os eventos que podem ocasionar efeitos indesejáveis
em relação ao retorno do investimento, execução, prazos e custos e avaliará com
o uso de técnicas de análise de riscos apropriadas definidas na etapa anterior, a
probabilidade da ocorrência dos riscos, assim como, as conseqüências ou
impactos causados pelos mesmos.
Ao término da etapa de avaliação dos riscos, inicia-se a etapa de avaliação
das opções, que objetiva principalmente identificar as melhores opções para
tratamento dos riscos, ou seja, aquelas que apresentem melhor relação
custo/benefício.
A quarta etapa diz respeito ao sistema de tratamento dos riscos, que
ocorrerá através da opção de tratamento definida na terceira etapa. Conforme
VALERIANO (1998), as opções que podem ser utilizadas para tratamento dos
riscos dividem-se em redução ou aceitação do risco. A redução do risco pode
acontecer de duas formas possíveis:
• Redução da probabilidade de sua ocorrência;
• Redução das conseqüências ou dos impactos resultantes.
A aceitação do risco pode ocorrer após uma comparação que tenha
resultado positivo, realizada entre os resultados que o empreendimento objetiva e
os impactos negativos causados pela presença de riscos.
44
Em seguida à aceitação do risco, VALERIANO (1998), cita algumas formas
pelas quais o risco ainda poderá ser tratado. São elas:
• Remoção do risco através do balanceamento entre desempenho, custo e
prazo, sendo exemplo disso a utilização de material mais confiável e previsão
de maior tempo para execução de certa atividade;
• Controlar o risco fazendo uso de procedimentos que possam minimizar ou
anular o mesmo; como por exemplo, a criação de uma atividade paralela ou
complementar;
• Transferir o risco para outro setor ou atividade, procurando realizar
compensações referentes ao desempenho, prazos e custos;
• Aceitar o risco da forma como ele se apresenta, ou seja, sem decréscimo de
sua probabilidade ou de seu impacto, procedimento este que normalmente
compromete a execução, o prazo e o custo, parâmetros que por segurança
devem ser estimados neste caso com certo acréscimo, de forma a compensar
a possível ocorrência do efeito indesejável;
• Realização de pesquisas e análises mais detalhadas, de forma a disponibilizar
melhores informações para reduzir as incertezas e por conseqüência os
riscos.
É importante ressaltar que o sistema de gerenciamento de riscos deve ser
provido de permanente acompanhamento e controle, para detectar possíveis
riscos remanescentes após o tratamento dos mesmos, bem como a possibilidade
da existência de eventos indesejáveis não previstos inicialmente, de tal forma que
o sistema possa ser implementado, aperfeiçoado e retroalimentado com novos
dados, sempre que necessário.
45
2.8 AS TÉCNICAS DE IDENTIFICAÇÃO DE RISCOS
Na seção anterior verificou-se que durante o processo de gerenciamento
de riscos, especificamente na fase de avaliação, são realizados dois
procedimentos, quais sejam: a identificação e posterior análise dos possíveis
riscos.
Para realizar a identificação dos riscos envolvidos em um empreendimento,
existem técnicas específicas, que de acordo com CHAPMAN (1998), classificam-
se em:
• Identificação conduzida exclusivamente através do analista de risco;
• Identificação conduzida pelo analista de risco que se baseia em entrevista
realizada com um ou mais componentes do empreendimento ou projeto;
• Identificação através da condução do analista de risco, que se baseia em
grupos de trabalho.
Com referência às técnicas de identificação de riscos baseadas em grupos
de trabalho, CHAPMAN (1998) cita os exemplos das técnicas de Brainstorming,
técnica de grupo nominal e técnica Delphus.
A técnica de Brainstroming e a técnica de grupo nominal, conforme
FERREIRA (apud CHAPMAN, 2001), são compotas das seguintes etapas:
I – Técnica de Brainstorming
• Sessão preliminar para definição dos pontos principais do problema e das
soluções aceitáveis;
• Seção prévia à seção de Brainstorming, para possível redefinição do
problema;
46
• Seção de Brainstorming;
• Aquisição subsequente de idéias;
• Seleção das idéias mais promissoras;
• Desenvolvimento das idéias selecionadas;
• Verificação e apresentação das idéias selecionadas.
II – Técnica de Grupo Nominal
• Criação de idéias escritas por cada componente do grupo de forma silenciosa;
• Apresentação das idéias criadas ao grupo, através de frases simples
colocadas em cartões ou tiras de papel;
• Cada idéia apresentada é comentada pelo grupo, de forma a serem
esclarecidas e avaliadas;
• Votação individual das idéias por ordem de prioridade.
A técnica Delphus, que também pode ser utilizada como uma técnica de
análise de riscos, é apresentada adiante na seção 2.9.3.7.
2.9 AS TÉCNICAS DE ANÁLISE DE RISCO
De acordo com o que já foi exposto no presente capítulo, compreende-se
que o risco ocorre de maneira permanente, durante todo o período de concepção
e construção de um empreendimento imobiliário. Como conseqüência deste fato,
nos últimos anos a utilização da análise de risco nos empreendimentos tem sido
47
cada vez mais relevante, uma vez que ela pode auxiliar no processo decisório dos
mesmos.
Dentre as vantagens da utilização da análise de risco em novos projetos,
pode-se citar: possibilidade de calcular a probabilidade da construção de um
empreendimento acontecer dentro do prazo inicialmente estabelecido, verificação
do risco do custo do metro quadrado da construção encontrado estar dentro do
intervalo do custo previsto, avaliação dos riscos existentes em um
empreendimento que depende de agente financiador externo, assim como avaliar
os riscos de lançamento de determinado produto em determinada localidade ou
época.
Pode-se estimar o risco lançando-se mão de diversas técnicas de análise
de risco, sendo que estas podem ser quantitativas, quando estão fundamentadas
em teorias matemáticas e são utilizados modelos estatísticos e probabilísticos, ou
podem ser ainda qualitativas, que são as utilizadas em especial quando não
existem informações ou dados suficientes para tomar-se uma decisão, sendo
baseadas na maioria das vezes na experiência de especialistas ou análise de
dados históricos.
2.9.1 Projeções Otimista, Esperada e Pessimista
De acordo com KASSAI (2000), é muito importante que quando uma
situação esperada dentro de um empreendimento seja analisada, faça-se também
a análise de duas outras projeções da situação, uma mais otimista e outra mais
pessimista, possibilitando desta forma, que dois extremos da situação esperada
sejam analisados, bem como, verificar a sensibilidade ao risco existente nas
situações projetadas. Atenção especial deve ser dedicada na elaboração destas
projeções, de tal forma, que o bom senso e experiência das pessoas envolvidas
no processo, não acabem por subestimar ou superestimar quaisquer dados ou
informações fornecidas. Esta metodologia de elaboração de projeções, não
constitui uma técnica de análise de risco propriamente dita, porém, a mesma pode
48
ser considerada como uma forma simples e preliminar de avaliação dos riscos
inerentes a um empreendimento ou investimento.
2.9.2 Acréscimo de Risco à Taxa de Desconto e Ajuste Pela CertezaEquivalente
Constituindo ainda duas outras formas para avaliação preliminar ou inicial
dos riscos em empreendimentos, KASSAI (2000), ainda cita a possibilidade de se
trabalhar com um fluxo de caixa descontado, atribuindo-se certa taxa de desconto
ou taxa de atratividade à taxa de desconto, permitindo desta forma, que se
associe taxas de desconto baixas aos empreendimentos considerados de baixo
risco, e da mesma forma, taxas de desconto mais altas aos empreendimentos que
se caracterizarem como de risco mais elevado. A segunda maneira de avaliar os
riscos em um empreendimento, de forma direta, seria a utilização de fatores que
ajustariam percentualmente a entrada de créditos esperados, para um valor real
de entrada de créditos, aceitos pelo indivíduo que realiza a tomada de decisão.
Estes fatores também chamados de equivalentes à certeza, objetivam transformar
os créditos ou fluxos de caixa esperados em montantes certos, descontando os
mesmos pela taxa de desconto livre de risco, garantindo desta forma, que a taxa
de desconto não seja utilizada em duplicidade.
2.9.3 Técnicas Qualitativas de Análise de Risco
2.9.3.1 Análise Preliminar de Risco – PHA
A Análise Preliminar de Risco (PHA), foi utilizada pela primeira vez nos
Estados Unidos, na década de 60, precisamente para analisar a segurança e os
riscos existentes na propulsão de projéteis. Em seguida o método foi formalizado
pelas empresas de Boeing, sendo desde então utilizado em diversas áreas, tais
como, indústria aeronáutica, química e nuclear. No início dos anos 80, a técnica
49
passou a ser utilizada também na França por recomendação da União das
Indústrias Químicas.
VILLEMEUR (1992), cita os objetivos desta técnica, como sendo os
seguintes:
• Identificação das situações de perigo ou risco existentes na instalação ou
projeto;
• Avaliação da severidade ou impacto das conseqüências, referentes às
situações de perigo ou risco identificadas;
• Determinação de todos os possíveis procedimentos para eliminação ou
redução das situações de perigo ou risco avaliadas.
A PHA, como o próprio nome sugere, deve ser utilizada de forma geral, em
estudos preliminares para avaliação de riscos, devendo e podendo ser
complementada com a aplicação de outras técnicas de análise de risco, quando a
situação solicita a pesquisa de dados mais profundos, ou quando um risco de alto
impacto é identificado.
Esta técnica de análise de risco deve preferencialmente ser utilizada,
desde o estudo de viabilidade de um novo empreendimento ou projeto, ou o mais
cedo possível, de forma que ao longo dos mesmos, as possíveis situações de
perigo e respectivas conseqüências sejam identificadas e registradas
periodicamente em um guide-list.
2.9.3.2 Pesquisa de Mercado
Trata-se de uma abordagem, com o objetivo de avaliar riscos, onde os
parâmetros de maior relevância a serem avaliados são obtidos através da
aplicação de questionários e/ou entrevistas em uma amostra de consumidores
50
criteriosamente selecionada, de forma que as preferências e opiniões dos
mesmos, sobre determinado produto, possam ser definidas após a pesquisa.
É comum que, durante o estudo de viabilidade da construção de um
edifício, a pesquisa de mercado seja realizada pela construtora, em primeiro lugar
para avaliar a possibilidade da compra do terreno e em segundo lugar para definir
o tipo de imóvel a ser construído, ou seja, o produto a ser comercializado
futuramente.
A pesquisa de mercado para levar a resultados confiáveis precisa ser bem
planejada e executada, de forma que o somatório dos erros cometidos, seja
minimizado o quanto possível. Os erros presentes nas pesquisas de mercado,
normalmente são classificados em duas categorias:
a) Erros referentes à amostragem
Tais erros estão diretamente relacionados a um processo deficiente de
amostragem. Como o objetivo principal da Estatística é permitir inferência
(previsões, decisões, etc) acerca de uma população, tomando como base as
informações contidas na amostra, erros grosseiros na retirada da amostra
conduzirão necessariamente a previsões equivocadas. As principais fontes de
erros seriam: procedimentos inadequados na seleção da amostra, questionários
mal formulados e tamanho da amostra deficiente.
b) Erros de avaliação dos resultados
Estes tipos de erros dizem respeito à realização da pesquisa de forma
satisfatória e de que forma os resultados são utilizados. Podem ser partilhados
em formulação errônea de perguntas, uso de ferramentas estatísticas não
apropriadas para avaliação dos dados e interpretação e uso incorreto das
informações obtidas.
51
Como a soma total de erros que são cometidos em uma pesquisa de
mercado, corresponde aos descritos nos dois tipos de erro, ignorar uma das duas
fontes de erro, pode conduzir o resultado final a conclusões muito diferentes da
realidade.
Conforme FUTRELL (1994), é possível enumerar dez razões como
causadoras de falha das pesquisas de mercado, sendo que as duas primeiras
referem-se aos erros comuns da escolha da amostra e as demais estão
relacionadas com os erros de avaliação dos resultados da pesquisa. São elas:
• Falha no uso de métodos estatísticos na escolha da amostra;
• Ignorar as não respostas;
• Trabalhar as percepções do consumidor de forma objetiva;
• Tratar as pesquisas como um evento, não como um processo;
• Realizar perguntas não especificadas;
• Não realizar todas as perguntas necessárias;
• Uso incorreto ou incompleto dos métodos de análise dos dados;
• Ignorar os resultados da pesquisa;
• Usar os resultados da pesquisa incorretamente.
FUTRELL (1994), alerta para o fato de que as empresas não devem perder o
estímulo, diante destas dez armadilhas encontradas nas pesquisas de mercado.
Se elas puderem ser evitadas e se as limitações dos resultados da pesquisa
forem conhecidos, é possível que pesquisas de mercado eficientes sejam
realizadas. Desta forma, as empresas podem através da utilização desta
52
ferramenta de avaliação de risco, adquirir muito conhecimento sobre as
necessidades e expectativas de seus consumidores e descobrir uma maneira de
satisfaze-los.
2.9.3.3 Analogias Históricas e Analogias de Fenômenos da Natureza
Em um novo empreendimento é possível fazer previsões com relação aos
futuros resultados do mesmo, tomando-se por base dados históricos referentes a
um empreendimento semelhante realizado anteriormente.
Este procedimento consiste em uma técnica de análise de risco chamada
de analogia histórica, onde principalmente procura-se estabelecer o grau de
semelhança entre os dois empreendimentos a serem comparados e diante de
uma situação nova ao empreendimento que serve de base para comparação,
verificar como o mesmo poderia ter sido alterado, possibilitando desta forma
estimar qual o comportamento e os resultados possíveis do novo
empreendimento.
Em empreendimentos de Construção de Edifícios, é muito comum que
dados orçamentários pertencentes a projetos anteriores, sejam utilizados para
simular os futuros resultados de um novo empreendimento. Como exemplo disso,
pode-se citar a utilização do valor do custo/m2 de construção ocorrido em um
determinado edifício, para realizar o estudo de viabilidade de construção de outro,
que possua especificações técnicas similares ao anterior.
Outra técnica que pode ser de grande auxílio para analisar riscos em
empreendimentos e projetos, consiste na utilização da analogia de fenômenos da
natureza. A titulo de ilustração seja considerada a construção de uma ponte sobre
um rio, do qual tenha-se registro do nível de cheia dos últimos quinze anos. Assim
sendo, o dado histórico do nível de cheia máxima ocorrida neste rio, pode ser
considerado no projeto de execução da ponte.
53
Da mesma forma, registros históricos de índices pluviométricos altos, em
determinada época do ano para certa localidade, podem auxiliar no sentido de
evitar a execução das fundações de uma edificação neste período.
2.9.3.4 Criação de Cenários
A técnica de criação de cenários conforme KASSAI (2000), resume-se
basicamente em permitir visualizar como um empreendimento pode se
desenvolver, através da criação de uma seqüência lógica de acontecimentos ou
eventos envolvidos e da interpretação de como eles interagem entre si, bem como
a que resultados podem conduzir o empreendimento.
O cenário criado pode auxiliar o empreendedor a analisar situações não
rotineiras, perceber de que forma situações hipotéticas, tanto positivas quanto
negativas acontecem e a forma de atuação requerida para alcançar ou evitar
essas situações, conforme o caso. Como vantagem ainda da utilização desta
técnica, verifica-se a possibilidade da análise do dinamismo de determinados
cenários criados, que de outra forma não seriam considerados.
A criação de cenários constitui uma técnica, que pode ser utilizada de
forma complementar a analise de risco através de técnicas quantitativas. A
exemplo disso, cita-se sua utilização em conjunto com o teste de sensibilidade,
que pode avaliar quanto uma variável é sensível diante de determinado cenário
criado.
2.9.3.5 Análise de Impactos entre Eventos
Esta técnica objetiva estabelecer qual o impacto ocasionado pela
ocorrência de determinado evento a todos os demais eventos que com ele estão
relacionados.
54
KASSAI (2000), descreve a construção da análise de impactos entre
eventos, conforme os seguintes passos:
• Identificação dos eventos que podem ocorrer e suas respectivas
probabilidades; que pode ser feita através do uso da técnica Delphi,
experiência do especialista, analogias históricas ou outras técnicas
qualitativas adequadas;
• Determinação da interdependência dos eventos identificados, para
verificação de possíveis inconsistências;
• Criação de uma matriz com as probabilidades de ocorrências dos
eventos identificados;
• Admitindo que os eventos podem ser considerados, não considerados e
até serem classificados como eventos certos, calcular a matriz para
todas as situações estabelecidas.
2.9.3.6 Técnica Delphus
A técnica Delphus basicamente consiste em obter a opinião de um grupo
de especialistas sobre determinada questão, sem que ocorra contato pessoal
entre os mesmos, desta forma, proporcionando igualdade entre os participantes e
evitando que a opinião de uns seja alterada pelo poder de liderança ou
capacidade de persuasão de outros, ou por diferenças hierárquicas.
Esta técnica pode ser resumida através dos procedimentos seguintes:
• Definição do assunto a ser abordado;
• Elaboração de questionário pelo grupo de coordenação do processo;
55
• Escolha dos especialistas que responderão ao questionário, possuidores de
experiência ou conhecimento no assunto a ser pesquisado;
• Aplicação do questionário mantendo os especialistas no anonimato;
• Processamento pela coordenação das respostas obtidas e elaboração de novo
questionário, incorporando os novos dados levantados ao mesmo; de forma
que os especialistas sejam retroalimentados, permitindo que o segundo
questionário possa ser respondido com melhor consenso dos mesmos;
• Nova coleta de opiniões e retroalimentação dos especialistas com os
resultados do novo questionário;
• Repetição do processo até que o resultado do consenso seja representado por
uma opinião clara e razoável ou até que ocorra uma estabilidade entre as
opiniões.
2.9.3.7 Técnica do Painel de Especialistas
Analogamente à técnica Delphus, esta técnica consiste em obter um
consenso sobre determinado assunto, através da opinião de um grupo de
especialistas, escolhidos previamente e convocados para algumas reuniões.
A vantagem desta técnica em relação à técnica Delphus, KASSAI (2000),
cita a de que como o contato é direto e pessoal, o resultado desejado é obtido em
menos tempo e com um custo menor. Em contrapartida o resultado refletirá muito
mais a dinâmica do grupo do que um consenso propriamente dito, uma vez que a
opinião de alguns participantes, pode ser afetada pela opinião de outros com
personalidades mais fortes ou por diferenças hierárquicas.
56
2.9.4 Técnicas Quantitativas de Análise de Risco
2.9.4.1 Probabilidade
Em um empreendimento o risco está sempre associado à possibilidade da
ocorrência de situações futuras diretamente relacionadas ao insucesso do
mesmo. Chamando-se de { S} e { F} , respectivamente, os eventos sucesso e
fracasso relacionado ao mesmo espaço amostral, sabe-se da Teoria das
Probabilidades, que:
P(F) = 1 – P(S) (2.1)
Portanto, o risco pode ser definido como sendo:
Risco = 1 – P(S); (2.2)
onde P(S) representa a probabilidade de sucesso.
Como o resultado de um investimento pode assumir diversos valores, para
melhor praticidade, é usual que se divida os resultados encontrados em faixas de
valores, atribuindo a cada uma delas uma probabilidade de ocorrência. Este
procedimento tem como objetivo, utilizar a lei dos grandes números, onde o
limn→∞
Frelativa = p(evento), para avaliar as probabilidades dos eventos e a construção
da distribuição de probabilidades da variável.
2.9.4.2 Valor Monetário Esperado e Curva de Utilidade
O valor monetário esperado VME de um empreendimento, por definição, é
igual ao somatório das esperanças dos possíveis resultados.
57
A esperança ou expectância de um determinado valor monetário VM é
representada por E(VM). Sabendo-se que, sendo VM uma variável aleatória
discreta que pode assumir os valores vM1, vM2, ..., vMn, e p1, p2, ..., pn, as
respectivas probabilidades dos valores, a esperança de VM, é definida por:
E(VM) = p1.vM1 + p2.vM2 + ... + pn.vMn (2.3)
Ou seja:
E(VM) =i
n
=∑
1
pi.vMi = ∑ p.VM (2.4)
Se na expressão acima considerar-se a probabilidade como freqüência
relativa de uma amostra de tamanho T, teremos que a esperança de VM será igual
à média aritmética VM da amostra em questão
Como a probabilidade pode ser considerada o limite da freqüência relativa
quando T aumenta indefinidamente, é possível interpretar que, neste caso, E(VM)
assume o valor da média do universo do qual a amostra foi retirada.
Desta forma, frente aos diversos resultados possíveis que um
empreendimento pode apresentar e suas respectivas probabilidades associadas,
o valor monetário esperado VME ou também chamado equivalente certo,
corresponde à média aritmética da distribuição.
Na prática, porém, a técnica do valor esperado não deve ser utilizada
isoladamente, uma vez que empreendimentos que possuam teoricamente valores
esperados iguais, podem, no entanto apresentar riscos diferentes. Assim sendo,
torna-se importante conhecer o grau de dispersão dos valores em torno do valor
esperado. Esta dispersão é medida através do desvio padrão, e que corresponde
por sua vez ao risco associado ao valor monetário esperado VME.
58
Através da figura 2.2 é possível verificar que empreendimentos como A e
B, que possuem o mesmo valor monetário esperado, no entanto, apresentam
riscos diferentes, sendo o risco de B (δB) superior ao de A (δA), uma vez que o
empreendimento B apresenta maior dispersão dos resultados possíveis, em
relação à média.
f (VM) )V(A
Mδ < )V(B Mδ
A
B
)V(EV(E MM B)A= VM
Figura 2.2 – Gráfico de distribuição probabilística Adaptado de: KASSAI (2000)
Desta maneira, é possível dizer que o comportamento do indivíduo frente
ao risco é bastante relevante na tomada de decisão. O entendimento dos
diferentes comportamentos dos investidores diante da presença de riscos pode
ser auxiliado através do conceito de utilidade, que consiste basicamente em
estabelecer que as pessoas não focam sua maior preocupação no valor
monetário esperado, mas sim no acréscimo de utilidade que maiores valores
monetários acarretariam.
A figura 2.3 é apresentada para ilustrar melhor o conceito de utilidade, bem
como, os possíveis comportamentos do indivíduo frente ao risco. Seja um
empreendimento com dois possíveis resultados R1 e R2, e ainda que a
probabilidade de R1 seja igual a de R2, ou seja, de 50%. Como conseqüência
59
disto, o valor monetário esperado representado por VME, estará localizado
exatamente no meio do intervalo entre R1 e R2.
Utilidade
U(R2) B
U(VMAR) C
U(VME)
U(VMOR) D
U(R1)
A
R1 VMAR VME VMOR R2 Resultados
Figura 2.3 – Curva de utilidade
Adaptado de: RAFETERY (1996, p.63)
O indivíduo averso ao risco investiria apenas até o valor monetário VMAR
menor do que VME, e seu comportamento pode ser representado pela curva de
utilidade ACB, cuja concavidade será tanto maior, quanto maior for sua aversão
ao risco.
Analogamente, o indivíduo ousado ou propenso ao risco investiria até o
valor monetário VMOR maior do que o VME, sendo seu comportamento
representado pela curva de utilidade ADB, que terá sua convexidade aumentada,
tanto quanto maior for a ousadia ou propensão ao risco do indivíduo.
60
O indivíduo neutro ou indiferente ao risco acompanha normalmente o VME,
e seu comportamento pode ser ilustrado pela reta AB.
2.9.4.3 Teste de Sensibilidade
Esta técnica de análise de risco objetiva verificar o efeito que uma
modificação em um parâmetro de entrada pode causar nos resultados desejados
ou esperados para um empreendimento. De maneira geral, o uso desta técnica é
recomendado quando não existem quaisquer informações referentes à
distribuição de probabilidades da variável.
Verifica-se a sensibilidade do empreendimento através da variação dos
parâmetros relacionados com o mesmo, desta forma, aqueles onde pequenas
variações são capazes de modificar de forma substancial os resultados
esperados, são ditos parâmetros para os quais o empreendimento é muito
sensível.
Na prática é bastante comum a utilização do teste de sensibilidade em
conjunto com a criação de cenários, verificando desta forma os impactos que
determinados cenários podem acarretar nos resultados de um projeto.
2.9.4.4 Coeficiente de Variação e Curva de Indiferença
Conforme visto em 2.8.4.2, o desvio padrão mede a dispersão absoluta dos
valores obtidos, em relação à média ou valor esperado. O coeficiente de variação,
por sua vez, analisa o risco por unidade de retorno pretendido, ou seja, mede a
dispersão relativa dos resultados em torno do valor esperado. Assim sendo o
coeficiente de variação CV, é a razão entre o desvio padrão σ e o valor esperado
VE:
61
CV = σ
VE (2.5)
Como o valor esperado em um empreendimento, pode variar de acordo
com o comportamento do investidor diante da possibilidade de riscos, isto quer
dizer, de ousadia, neutralidade ou aversão, é conveniente que se realize uma
análise dos valores esperados possíveis para um determinado desvio padrão,
através da curva de indiferença dos investidores ilustrada na figura 2.4.
Risco
A
7 B
5 C
3
7 9 11 13 Retorno Esperado
Figura 2.4 – Curva de indiferença Fonte: KASSAI (2000)
Com base na figura 2.4, KASSAI (2000), relaciona as seguintes
conclusões:
• Quando o risco for considerado zero, todos os tipos de investidores terão
retornos do investimento idênticos e iguais a sete;
• Investidor representado pela curva A, é considerado o que possui menor grau
de aversão ao risco, pois para um risco igual a cinco, ele solicita um aumento
em relação ao valor esperado de apenas dois;
62
• Para o mesmo risco de cinco, o investidor B exige um aumento no valor
esperado de quatro;
• Analogamente para o risco igual a cinco, o investidor C impõe que o valor
esperado seja acrescido de seis;
• Como o investidor A pode ser considerado o mais ousado, dentre os três
investidores, provavelmente ele aceitará com mais facilidade, situações que
envolvam maior possibilidade de retorno, mesmo que elas possuam maior
grau de risco.
Diante do exposto, conclui-se que a curva de indiferença pode prestar
grande auxílio, nos momentos em que se faz necessário analisar as decisões de
um novo investimento, relacionando-as com o tipo de comportamento do
investidor frente ao risco.
2.9.4.5 Regressão
É muito comum durante um processo de avaliação de riscos em um
empreendimento, desejar-se saber qual o comportamento de uma variável
dependente, em relação a uma ou mais variáveis independentes.
Uma das principais preocupações ao se analisar dados, é a de criar
modelos que explicitem como a variável dependente se comporta em relação as
demais, tendo em vista que, diante de cenários futuros de incertezas, incertezas
estas representadas por variáveis aleatórias ou acidentais, torna-se útil
estabelecer, com base em resultados de empreendimentos anteriores, uma
função matemática que explique o relacionamento entre as variáveis em análise.
Esta função matemática estabelecida denomina-se curva de ajustamento, que
poderá ser utilizada para estimar comportamentos futuros de uma ou mais
variáveis, desde que o grau de dispersão dos dados não seja elevado.
63
O grau ou qualidade de ajustamento da curva em relação aos dados é
denominado de aderência, e é representada pelo somatório dos quadrados dos
desvios da variável dependente em relação à curva de ajustamento. Se o grau de
aderência é grande, diz-se que o ajustamento da curva é satisfatório, caso
contrário diz-se ser insatisfatório, ou seja, a curva que melhor representará a
regressão da variável dependente para a variável independente, será aquela que
apresentar maior valor para a aderência e será denominada curva dos mínimos
quadrados.
A regressão quando for mais bem representada pela equação de uma reta,
é chamada de regressão linear. Estando na regressão envolvidas apenas duas
variáveis, trata-se de uma regressão simples, analogamente quando estão
relacionadas mais de duas variáveis a regressão é chamada de múltipla.
O cálculo da regressão entre variáveis pode ser realizado com a planilha
eletrônica Excel através da função regressão do ícone Ferramentas/Análise de
dados.
2.9.4.6 Correlação
Enquanto na regressão, deseja-se saber qual o comportamento de uma
variável dependente, em relação a uma ou mais variáveis independentes, na
correlação objetiva-se determinar quanto uma equação linear, ou de outro tipo,
explica o relacionamento entre as variáveis, ou seja, o quanto essas variáveis se
movem em conjunto.
Para quantificar este relacionamento é utilizado o coeficiente de correlação
r ou de Pearson, em homenagem ao matemático Karl Pearson, responsável pelo
desenvolvimento da técnica.
Conforme KASSAI (2000), o coeficiente de correlação pode variar de (-1)
para dados que possuem correlação negativa perfeita, até (+1) para aqueles que
64
apresentam correlação positiva perfeita, podendo ser analisado conforme dois
aspectos que seriam o sinal e a magnitude.
O sinal significa o sinal do coeficiente angular de uma reta fictícia que num
diagrama de dispersão seria ajustada aos dados, sendo que quando for negativo
significa que a variável analisada tem correlação negativa, ou seja, quando uma
cresce a outra decresce, e quando positivo as variáveis possuem correlação
negativa, isto é, à medida que uma cresce a outra tende também. Além destas
duas possibilidades o coeficiente de Pearson pode ser também igual a zero, o que
significa dizer que as variáveis são definidas como não correlacionadas.
Com relação à magnitude, pode-se dizer que ela representa o quanto os
pontos do diagrama de dispersão estão próximos à reta fictícia, assim sendo
coeficientes próximos de (-1) ou (+1) traduzem grande proximidade dos pontos
em relação à reta, por sua vez os coeficientes angulares próximos de zero
significam grande dispersão dos pontos.
Da mesma maneira que a regressão, a correlação é dita simples quando
estiverem envolvidas apenas duas variáveis e múltipla quando se tratar da
correlação entre mais de duas variáveis.
A técnica da correlação pode ser de muita utilidade, uma vez que variáveis
como custo de construção, preço de venda, custo de aquisição do terreno,
despesas com propaganda e corretagens e lucro, estão todas fortemente
correlacionadas entre si. Desta forma a correlação pode ajudar no sentido de
obter-se um retorno máximo, para determinado risco, ou ainda redução do risco
para determinado retorno pretendido.
É possível verificar a correlação entre variáveis, bem como traçar o gráfico
de dispersão, fazendo-se uso do teste ANOVA da planilha eletrônica Excel,
através da função regressão do ícone Ferramentas/Análise de dados.
65
2.9.4.7 PERT-Risco
A utilização da técnica de PERT-Risco na construção de um
empreendimento imobiliário pode ser resumida, como sendo o cálculo da
probabilidade de que o término de uma etapa ou de todo o empreendimento,
ocorram dentro de datas inicialmente estabelecidas pelo caminho crítico no
PERT-Tempo.
Para realização do cálculo da probabilidade, admite-se que as datas de
término possíveis possuem distribuição Gaussiana ou normal Como a área da
curva normal representa na figura 2.5, é considerada como sendo igual à unidade,
ou seja, 100 % a probabilidade de um empreendimento terminar dentro de um
prazo igual ou menor a um tempo T determinado, corresponde na curva normal à
área à esquerda de T, e analogamente a probabilidade de empreendimento
ultrapassar o tempo T, é representada pela área da curva normal à direita de T.
T1 T T2
Figura 2.5 – Curva de distribuição normal
Adaptado de: LIMMER (1997)
A área delimitada pela curva normal e o eixo das freqüências é dividida em
duas partes iguais, pela média de todas as freqüências M. Desta forma, a
probabilidade para o evento T≤M será; P [T≤M] igual a 50%. A probabilidade de
ocorrência de um tempo T1 menor que M será de 50% menos a área
compreendida entre T1 e T e o risco da ocorrência de um tempo T2 superior a T
será de 50% mais a área compreendida entre T e T2.
66
LIMMER (1997), caracteriza a técnica do PERT-Risco, como sendo uma
variável aleatória Z, definida pela comparação da diferença entre um tempo
determinado T e o tempo correspondente à média M do conjunto ao qual T
pertence, com o desvio padrão do conjunto em questão. Ou seja:
z = T T− M
σ (2.6)
É possível demonstrar que, se a variável T possui distribuição normal, a
variável aleatória z possuirá distribuição normal com média igual a zero e
variância igual à unidade, distribuição essa conhecida pelo nome de distribuição
normal reduzida. A variável aleatória reduzida z tem sua distribuição de
probabilidade tabelada em diversos livros de estatística. Com o valor calculado de
z, entra-se na tabela referida e encontra-se a probabilidade de ocorrência do
tempo T. Para a realização do cálculo de z faz-se necessário definir as variáveis
T, TM e σ.
Nos casos onde os tempos de duração das atividades do empreendimento
forem considerados variáveis aleatórias independentes, teremos que a variância
total do tempo de duração do empreendimento será igual à soma das variâncias
dos tempos de duração de todas as atividades, assim como o tempo esperado
total para término do empreendimento, será igual à soma dos tempos esperados
para término das atividades que o compõem.
Em função da disponibilidade de informações, LIMMER (1997), estabelece
três critérios para cálculo da variância do tempo de duração de cada atividade do
empreendimento:
• Análise da distribuição de freqüência dos tempos de duração da atividade;
• Utilizando a data de término mais cedo (DTC) ou tempo otimista A e a data de
término mais tarde (DTT) ou tempo pessimista B, ambas estimadas pelo
PERT-Tempo, sendo o cálculo da variância dado por:
67
υ =−
B A
6
2
; (2.7)
• Estimando-se o tempo de duração da atividade, com base em
empreendimentos anteriores, atribuindo valores de K conforme o grau de
confiança da duração estimada e calculando a variância através da expressão:
υ =−
B T
K
E2
; (2.8)
onde B é a data de término mais tarde (DTT) ou tempo pessimista, e TE é o tempo
esperado que será utilizado no lugar do tempo relativo à média M, que neste caso
é desconhecida, e será calculado pela expressão:
TE = 6
4 BMA +×+ ; (2.9)
adotando-se os valores de K igual a 1; 1,5; 2 e 3 conforme o grau de confiança
dos tempos estimados, classificados como fraco, médio, bom e ótimo
respectivamente.
68
2.9.4.8 Árvore de Decisão
A técnica da árvore de decisão consiste em uma metodologia para
avaliação de riscos, através da utilização de um diagrama, composto de nós
quadrados e arredondados e ramificações emanadas dos mesmos, conforme
ilustrado na figura 2.6.
Figura 2.6 – Árvore de decisão – representação gráfica Adaptado de: KASSAI (2000)
Em geral, convenciona-se que os nós quadrados representam o momento
em que uma decisão será tomada e os nós arredondados momentos onde a
natureza irá decidir, ou seja, probabilisticamente, caracterizando desta forma, nós
de eventos aleatórios ou de incerteza. Os nós quadrados apresentam braços de
ramificação, que representam as possíveis decisões a serem tomadas e os
respectivos valores relacionados com as mesmas. Nas ramificações provenientes
dos nós arredondados ou de incerteza, constam as probabilidades de cada uma
delas, assim como os resultados obtidos ao final das mesmas. O aspecto e
tamanho do diagrama irão depender diretamente da quantidade de ações
possíveis e dos eventos aleatórios relacionados com as mesmas.
69
De acordo com KASSAI (2000), a árvore de decisão pode ser definida
como:
“É uma técnica utilizada para analisar o processo de decisões por meio deum diagrama, onde podemos visualizar as conseqüências de decisõesatuais e futuras, bem como os eventos aleatórios relacionados e asrespectivas probabilidades de ocorrência” ( KASSAI, 2000, p.113).
A árvore de decisão, que pode ser também utilizada para realizar
simulações, apresenta duas características importantes como ferramenta de
análise de risco, que seriam a atribuição de probabilidades de ocorrência aos
eventos e a visualização gráfica das variáveis envolvidas.
2.9.4.9 Simulação de Monte Carlo
A simulação de Monte Carlo consiste basicamente na geração artificial da
probabilidade de ocorrência de determinados eventos, ou seja, na geração de
valores aleatórios que irão pertencer a uma função densidade de probabilidade
pré-estabelecida, com características definidas por intermédio da simulação. A
expressão básica para geração de valores aleatórios é: xi = −1F (ri), onde F é a
função de distribuição acumulada da variável x e ri = número aleatório ∈ [0,1]. Os
valores aleatórios ri podem ser gerados através da função random, existente em
linguagens de programação de computadores ou em programas de computador
apropriados. Recomenda-se, para um grande número de simulações, a utilização
de algoritmos específicos na geração dos números aleatórios.
LIMMER (1997) e FLANAGAN (1993), além de fornecerem uma breve
explanação sobre o método, citam ainda sua utilização para determinação do
risco de não se cumprir prazos ou custos inicialmente estabelecidos para um
projeto/empreendimento.
70
Com os resultados obtidos através da simulação de Monte Carlo, é
possível então traçar o histograma de freqüência, assim como a curva de
freqüência acumulada dos mesmos.
A curva de freqüência acumulada ou curva S, obtida através dos resultados
de uma simulação de Monte Carlo aplicada a um cronograma de projeto,
encontra-se representada na figura 2.7, onde é possível interpretar a existência
de uma probabilidade de 50%, de que o término do projeto ocorra em 145 dias
contados da sua data de início. As datas à esquerda e à direita de 145 dias são
as que apresentam respectivamente maior e menor risco do não cumprimento do
prazo estimado para término do projeto.
Probabilidade acumulada
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0 110 120 130 140 150 160 170 180 Dias após o início do projeto
Figura 2.7 - Resultados de uma simulação de Monte Carlo
aplicada a um cronograma de projeto
Adaptado de: PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE (2001)
De acordo com o PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE (2001), o método
de Monte Carlo deve ser utilizado na simulação do cronograma em projetos
grandes e complexos, uma vez que os métodos tradicionais como o Critical Path
Method (CPM) e o Program Evaluation and Review Technique (PERT) não levam
71
em consideração caminhos convergentes, o que pode acarretar a subestimação
da duração de atividades e consequentemente do projeto. Na figura 2.8 é
apresentado um exemplo deste fato. Considerando que as atividades 1, 2 e 3
possuem duração estimada de 15 dias ±3 dias, a duração total do marco A até o
marco B, calculada pelo CPM será de 15 dias, porém se ocorrer um atraso em
uma das atividades, a duração real entre os dois marcos será maior, mesmo que
as demais atividades sejam concluídas dentro do prazo estabelecido.
Atividade 1 12, 15, 18
Marco Atividade 2 Marco A 12, 15, 18 B
Atividade 3 12, 15, 18
Figura 2.8 – Convergência de caminho
Adaptado de: PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE (2001)
Nas figuras 2.9 e 2.10, respectivamente é representado o histograma de
freqüência e a curva S, ambos referentes aos resultados obtidos de uma
simulação de Monte Carlo, utilizada para verificar a probabilidade de ocorrência
de um determinado valor, atribuído ao custo/m2 de construção de um edifício.
O histograma de freqüência da figura 2.9 mostra que o valor mais provável
para o custo/m2 do empreendimento em questão deverá estar entre R$470,00 e
R$496,00.
A curva de freqüência acumulada representada na figura 2.10 mostra 500
simulações conduzidas pelo método de Monte Carlo. Ë possível concluir através
da mesma, que a probabilidade do custo/m2 do empreendimento em questão ser
menor do que aproximadamente R$481,00 é de 50%, e ainda a probabilidade de
Gráfico 6.2 – Curva de freqüência acumulada de valores gerados
através de 100 simulações de Monte Carlo
Fonte: da autora
159
Quadro 6.6 - Quadro das freqüências obtidas em 300 simulações
Fonte: da autora
Intervalo de
Classe
400
a
410
411
a
420
421
a
430
431
a
440
441
a
450
451
a
460
461
a
470
Freqüência 7 16 44 78 83 43 29
0
50
100
150
200
250
300
400 a 410 411 a 420 421 a 430 431 a 440 441 a 450 451 a 460 461 a 470
Custo/m2
Nº
de
Sim
ula
çõ
es
Gráfico 6.3: – Curva de freqüência acumulada de valores gerados
através de 300 simulações de Monte Carlo
Fonte: da autora
Entretanto, conforme calculado no capítulo V, através da expressão (5.10)
que indicou a necessidade de serem realizadas 264 interações, foi feito, segundo
as recomendações de FLANAGAN (1993), também citadas no referido capítulo, o
teste do qui-quadrado (χ2) para os dados referentes a 300 simulações,
verificando-se um valor para o χφ2
observado ( )χφ2 igual a 3,02. Sendo o χφ
2
crítico igual a 9,49, para um nível de significância igual a 5%, tem-se que a
160
distribuição beta considerada ajusta-se de forma satisfatória aos dados do
problema
Através das curvas de freqüência acumulada representadas nos gráficos
6.1, 6.2 e 6.3, são observadas, respectivamente, as probabilidades aproximadas
de 50%, 46% e 48% de ocorrer um valor para custo/m2 menor do que o valor de
R$ 440,00 utilizado pela construtora no estudo de viabilidade econômica. Desta
forma, conclui-se que o valor adotado não era o ideal, expondo o
empreendimento a um risco de alta probabilidade e alto impacto, uma vez que o
lucro do mesmo é muito sensível a pequenas alterações da variável custo/m2.
Caso o empreendedor tivesse a intenção de trabalhar com um nível de
confiança de 95%, as curvas de freqüência acumulada traçadas indicam um valor
de aproximadamente R$ 460,00 a ser utilizado para a variável custo/m2.
Foram realizadas outras simulações com 50, 100 e 200 interações cujos
valores gerados, freqüências e curvas de freqüência acumuladas não serão
mostrados no presente trabalho, pelo fato de que em cada processo da simulação
de Monte Carlo os valores gerados jamais serão os mesmos. No entanto, cita-se
que as probabilidades encontradas para a ocorrência de valores para custo/m2
menores do que R$ 440,00, variaram entre 42% e 52%. Assim sendo, conclui-se
que a técnica da simulação de Monte Carlo não objetiva precisar probabilidade,
porém intenciona fornecer sua ordem de grandeza, de forma que esta funcione
como uma ferramenta de apoio à tomada de decisão.
6.3.3 Aplicação de Regressão Linear Múltipla
Inicialmente, antes da utilização da regressão linear múltipla, faz-se
necessário informar que para estimar os preços de venda das unidades
imobiliárias pertencentes ao empreendimento deste estudo de caso, será utilizada
a equação de regressão determinada no capítulo cinco, a partir dos dados
coletados junto à empresa Patrimóvel Consultoria Imobiliária. Este procedimento
161
decorre do fato de que obter dados de empreendimentos vendidos na mesma
época em que foi realizado o estudo de viabilidade do corrente estudo de caso, ou
seja, de junho de 1998, acarretaria em difícil pesquisa de campo não relevante
para o objetivo deste trabalho. Assim sendo, a técnica da regressão objetiva
apenas exemplificar de que forma a construtora poderia ter estimado os valores
de venda das unidades imobiliárias; porém os preços calculados através da
técnica são referentes ao mês de agosto de 2001.
Os dados das 54 unidades imobiliárias foram levantados segundo as
variáveis x1 a x12 e convenções definidas no capítulo cinco, estando os mesmos
relacionados no apêndice VII.
Os valores de venda encontrados para as unidades imobiliárias, através da
função tendência, do ícone colar função da planilha eletrônica Excel são os
relacionados no apêndice VII. Assim sendo, o valor a ser utilizado como receita
total no estudo de viabilidade econômica do empreendimento, corresponde ao
somatório de todos os valores de venda encontrados, ou seja, a R$ 9.630.758,30.
7 - CONCLUSÃO
Conforme colocado no início deste trabalho, a construção imobiliária
brasileira passou a atuar num mercado cada dia mais competitivo e a atender
clientes cada dia mais exigentes. O lucro passou a ser estabelecido pelo custo da
produção e pelo preço de mercado e a metodologia empregada pelos
empreendedores deste segmento, na análise dos riscos, é na maioria dos casos
subjetiva e resultante de suas próprias experiências. Desta forma, os fatores
citados despertaram na autora o interesse em elaborar um modelo de análise de
risco, a ser utilizado como uma ferramenta de apoio ao processo decisório
envolvido em estudos de viabilidade para construção e incorporação de prédios
residenciais.
Assim sendo, após pesquisa bibliográfica, foi possível apresentar conceitos
sobre risco e incerteza, diferenças entre esses dois conceitos, citar as categorias
principais de riscos e os possíveis comportamentos de um investidor diante do
risco. Além disso, a pesquisa bibliográfica tornou possível discorrer sobre a
evolução histórica da análise de risco, descrever resumidamente sobre o
gerenciamento de riscos, apresentar técnicas para identificação de riscos e
principalmente descrever técnicas de análise de risco quantitativas, assim como,
qualitativas propostas por alguns autores.
163
A pesquisa bibliográfica também foi importante para que o trabalho
pudesse caracterizar o empreendimento em estudo, descrever os procedimentos
necessários ao longo de seu estudo de viabilidade, sua incorporação e seu
lançamento para as vendas, assim como identificar as variáveis e as pessoas
envolvidas nestas etapas.
O estudo também diagnosticou a metodologia de análise de risco utilizada
atualmente pelas empresas construtoras de prédios residenciais localizadas nos
municípios de Niterói e do Rio de Janeiro, utilizando-se de pesquisa de campo,
através da aplicação de questionários e entrevistas realizadas pessoalmente pela
autora, onde foram levantados procedimentos realizados pelas construtoras
durante o estudo de viabilidade e parâmetros que têm influência direta no custo e
no valor de venda do empreendimento, tais como: prazo, orçamento,
planejamento e qualidade.
A pesquisa de campo confirmou o previsto no início do trabalho, ou seja, o
fato de que as construtoras entrevistadas não fazem uso de uma metodologia
científica e formalizada para analisar os riscos de seus empreendimentos,
confundindo, na maioria das vezes, a verificação contábil entre as despesas e as
receitas presentes nos estudos de viabilidade, com técnicas de análise de risco
propriamente ditas. Além disso, foi possível concluir que os empreendedores não
utilizam técnicas de análise de risco, em decorrência do mero desconhecimento
das mesmas e do quanto elas poderiam servir de ferramenta de apoio nos
estudos de viabilidade e na execução de seus empreendimentos imobiliários.
Ao final da pesquisa bibliográfica e da pesquisa de campo, concluiu-se que
a utilização de uma metodologia de análise de risco, por parte das construtoras, é
fundamental para auxiliá-las na estimação correta do lucro considerado nos
estudos de viabilidade de seus empreendimentos, Assim sendo, foi construído e
proposto no capítulo V, um modelo de análise de risco dividido em duas etapas,
onde se faz uso de metodologia qualitativa e quantitativa, respectivamente, a ser
aplicado em estudos de viabilidade de empreendimentos similares ao abordado.
164
No capítulo VI, apresentou-se uma aplicação prática do modelo proposto,
através de um estudo de caso, no entanto, em complementação e para correta
utilização do referido modelo, se fazem necessárias algumas considerações.
A técnica da simulação de Monte Carlo precisa ser necessariamente
aplicada em valores históricos de custo/m2 de cada construtora, desta forma, é
possível concluir que para fazer uso do modelo proposto por este trabalho, é
imprescindível que uma construtora possua, antes de qualquer coisa, um
gerenciamento de custos eficaz, de tal forma, que os valores adotados na
amostragem representem a sua realidade. Entretanto, uma gestão de custos
eficiente significa também, que uma construtora precisa conhecer e trabalhar com
seus próprios coeficientes de produção, o que só é possível através da prática da
apropriação de serviços, que possibilitará principalmente conhecer índices como:
consumo de materiais, mão de obra e equipamentos, produtividade da mão de
obra e dos equipamentos e perda de materiais.
È fundamental que o custo para construção do empreendimento, estimado
no estudo de viabilidade, seja gerenciado durante a execução da obra,
comparando-se periodicamente o realizado com o previsto, através do controle de
prazo, de recursos, de custos e da qualidade, de tal forma que se obtenha
redução de custos mantendo sempre a qualidade, otimizando, desta forma, o
lucro inicialmente previsto.
Na utilização da regressão múltipla devem ser adotadas grandes amostras,
que para a Estatística, no mínimo devem ser pesquisados dados referentes a
trinta unidades imobiliárias. Outro cuidado a ser tomado refere-se ao fato de que a
amostra considerada seja representativa da população da qual ela foi extraída,
sendo que quanto maior for o tamanho da amostra, melhor será a precisão da
equação de regressão obtida.
Na estimação do valor de venda das unidades imobiliárias, podem ainda
ser consideradas e pesquisadas outras variáveis explicativas de sua formação
tais como:
165
• Padrão construtivo do entorno;
• Infraestrutura existente na localidade;
• Área útil de circulação ou de corredor interno;
• Área útil de varanda;
• Nº de elevadores;
• Insolação;
• Oferta de unidades imobiliárias similares;
• Prazo para entrega do empreendimento (Habite-se).
Finalizando, resumidamente, conclui-se que para o setor da construção
civil abordado neste trabalho, a gestão de riscos encontra-se num estágio
bastante embrionário de desenvolvimento. Assim sendo, a utilização de outras
técnicas tais como Failure Mode and Effects Analysis (FMEA) (Análise do Modo e
Efeito de Falha) indicada para análise qualitativa de riscos, Árvore de Decisão,
Valor Monetário Esperado, PERT-Risco, assim como, quaisquer outras dentre as
citadas no capítulo II poderiam ser temas de futuras dissertações, contribuindo
desta forma, para o desenvolvimento de novas ferramentas que auxiliem a análise
de riscos em Empreendimentos Imobiliários Residenciais. Além disso, o
desenvolvimento de novos estudos referentes ao tema abordado propiciaria uma
maior conscientização das construtoras deste segmento da importância do
gerenciamento de riscos, não somente na fase de estudo de viabilidade e sim ao
longo de todo o ciclo de vida de seus empreendimentos.
166
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171
APÊNDICES
172
APÊNDICE I
MODELO DO QUESTIONÁRIO APLICADO NASCONSTRUTORAS
173
ENTREVISTA REALIZADA EM CONSTRUTORAS DEPRÉDIOS RESIDENCIAIS
TEMA ABORDADO: MODELO DE ANÁLISE DE RISCO APLICADOA ESTUDOS DE VIABILIDADE PARA CONSTRUÇÃO E
1.5 Atribuições do(s) entrevistado(s) na construtora:
1.6 Nº de funcionários na administração central:
1.7 Nº de funcionários no(s) canteiro(s) de obra:
1.8 Média de Faturamento por ano:
1.9 Custo médio/m2 utilizado pelo departamento de orçamento:
1.10 O custo/m2 acima refere-se a área real ou a área equivalente?
1.11 Nº de obras já realizadas:
1.12 Nº de obras em andamento:
1.13 Total médio de área construída por ano:
1.14 Padrão de construção:
2 Estudo de Viabilidade/Estratégia Utilizada no Empreendimento
2.1 Possui conhecimento de alguma técnica de análise de risco? Quais?
174
2.2 Em um novo empreendimento que tipo(s) de risco(s) são considerados pelaempresa?
2.3 A empresa possui metodologia para avaliar riscos? É informatizado?
2.4 Ë realizado estudo preliminar do terreno para verificar a possibilidade deestudo de viabilidade construtiva?
2.5 Na fase de estudo preliminar do terreno que parâmetros são analisados?
2.6 É feito estudo de viabilidade construtiva do terreno? De que forma? Quemfaz? Qual o departamento?
2.7 Faz-se pesquisa de mercado para compra do terreno? Quando? De queforma?
2.8 O estudo de viabilidade para compra do terreno é aprovado em reunião dediretoria ou por mais de uma pessoa?
2.9 Durante o estudo de viabilidade construtiva do terreno é feita consulta aprefeitura para verificação dos parâmetros construtivos do mesmo?
2.10 Faz confirmação das medidas do terreno no local? Sempre?
2.11 Em caso de medidas diferentes, verifica o custo e prazo necessário pararetificação das mesmas? Sempre?
2.12 Ë realizada pesquisa de mercado para definir o produto? Sempre? De queforma?
2.13 É realizada pesquisa com corretores para questionar a venda? Sempre?
2.14 Em função de uma margem de resultados mais elevada, assume riscos delançamento sem financiamento ou espera uma época mais adequada? Queparâmetros interferem nesta decisão?
2.15 Que cuidados são tomados na hora de dar preço ao produto?
2.16 Tem estratégia de aumento de tabela para redução de insucessos?Descreva - a.
175
2.17 Na sua opinião quais as competências essenciais que uma construtoraprecisa ter para competir neste mercado?( ) departamento de orçamento bem ajustado( ) qualidade( ) ser conhecida no local onde será realizado o empreendimento( ) outros, descreva
2.18 Na sua opinião que características teria um empreendimento para serconsiderado um insucesso ou um modo de falha?( ) comercialização abaixo da prevista( ) custo acima do previsto( ) prazo ultrapassado( ) alto custo com manutenção( ) outras, descreva.
2.19 Dentre as características acima descritas, qual o percentual de incidênciade cada uma delas, dentro do universo dos empreendimentosconsiderados como “Modo de Falha?”
3 Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Prazo
3.1 Como é gerenciado o risco com relação ao prazo?( ) rede PERT/CPM( ) gráfico de GANTT (cronograma físico)( ) outros .Descreva.
3.2 Utiliza software para controle do prazo da obra? Qual?
3.3 Que estratégias utilizam quando a obra está atrasada?
3.4 As causas do atraso podem ser atribuídas a:( ) falhas na execução/retrabalho( ) deficiência no controle de qualidade( ) deficiências do departamento de orçamento/planejamento( ) deficiência de gerenciamento da equipe da obra( ) instabilidade político econômica( ) condições climáticas( ) outras
176
4 Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Custo
4.1 A empresa possui departamento de orçamento/planejamento? Éinformatizado?
4.2 Quem elabora o orçamento da obra?
4.3 Qual a fonte dos índices utilizados no orçamento?
4.4 Qual a metodologia utilizada para cálculo da margem de erro doorçamento?
4.5 Qual a margem de erro do orçamento?
4.6 As causas do erro podem ser atribuídas a:( ) falhas na execução/retrabalho( ) deficiência no controle de qualidade( ) deficiências do departamento de orçamento/planejamento( ) deficiência de gerenciamento da equipe da obra( ) instabilidade político econômica( ) condições climáticas( ) outras
4.7 É feita apropriação de custo? Há quanto tempo?
4.8 Qual a metodologia utilizada na apropriação?
4.9 Com que frequência é feita a apropriação?
4.10 Quais os serviços apropriados? Qual o critério de escolha dos mesmos?
4.11 É apropriada a mão de obra subempreitada? E dos equipamentos?
4.12 A empresa realiza a apropriação com que propósito(s)?( ) comparar com o orçamento inicial( ) verificar a produtividade( ) verificar o custo real do empreendimento( ) atualização dos coeficientes das composições de custo( ) outros.
177
4.13 A empresa realiza a atualização dos coeficientes das composições decusto? Em que época?( ) término do serviço( ) término da obra( ) antes de começar uma nova obra( ) outros
4.14 Qual o coeficiente utilizado na atualização?( ) o maior valor das obras executadas( ) o valor médio das obras executadas( ) o valor mais confiável( ) outros
5 Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação à Execução
5.1 A empresa possui certificado ISO (International OrganizationStandardization) ? Há quanto tempo?
5.2 Quais os procedimentos empregados para assegurar a qualidade final?Descreva.
5.3 A alta administração está comprometida com programas de incentivo àqualidade? De que forma?
5.4 Investe em qualificação de mão de obra? De que forma ?( ) treinamento( ) palestras( ) outros
5.5 Possui SAC (Serviço de Atendimento ao Cliente)?
5.6 Utiliza metodologia para identificação do nível de satisfação do cliente?Qual?
5.7 Possui funcionários especializados em garantia de qualidade? Quais?
5.8 Possui “Manual de Qualidade?” Há quanto tempo?
5.9 Faz uso de metodologia para aferição dos resultados alcançados comprograma de qualidade? Descreva.
178
APÊNDICE II
RESUMO DAS ENTREVISTAS NAS CONSTRUTORAS
179
CARACTERÍSTICAS GERAIS
Nome da empresa R.G.CôrtesEngenharia S/A
Pinto de AlmeidaEngenharia Ltda
Sertenge S/A
PlaconPlanejamento,Construção e
Incorporação Ltda
Tempo de atuação 10 anos 37 anos 20 anos 20 anos
Nº de FuncionáriosAdm. central: 16Obras: 250Total: 266
Adm. central: 60Obras: 1200Total: 1260
Adm. central: 12Obras: 300Total: 312
Adm. central: 15Obras: 150Total: 165
Média de faturamento/ano R$ 6.000.000.,00 R$ 35.000.000,00 R$ 25.000.000,00R$ 7.000.000,00 aR$ 8.000.000,00
Custo de construção/m2 R$ 500,00/ m2 de área realR$ 550,00/ m2 de áreaequivalente
R$ 680,00/ m2 de áreaequivalente
R$ 600,00/ m2 de áreaequivalente
Nº de obras realizadas 03 prédios 143 prédios 27 prédios 17 prédios
Nº de obras em andamento 03 11 06 03
Área construída/ano 12.000,00 m2 50.000,00 m2 20.000,00 m2 30.000,00 m2
Padrão de construção Normal/alto Médio/alto Médio/médio alto médio
ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTO
Pergunta 2.1 Não. Não. Não. Não.
Pergunta 2.2
Ponto, produto adequado,margem de lucro e
instabilidade jurídica doscontratos.
Ponto, produto, acabamento,condições de pagamento e
Custo de construção/m2 R$ 550,00/ m2 de área equivalente. R$ 650,00/ m2 de área real
Nº de obras realizadas 43 incorporações. O6 prédios
Nº de obras emandamento
03 prédios 02 prédios
Área construída/ano 8.000,00 m2 13.000,00 m2
Padrão de construção Médio/alto Alto
ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTO
Pergunta 2.1 Não. A empresa possui critério próprio para avaliação de risco. Não.
Pergunta 2.2A empresa considera como parâmetro de maior importância a“vizinhança”, em todos os seus aspectos tais como água, luz,
acesso, existência de favela próxima, etc.Vai vender?
Pergunta 2.3Conforme mencionado em 2.1 a empresa possui critério
próprio para avaliação de risco e é informatizado.Não.
Pergunta 2.4 Sim. Sim.
Pergunta 2.5Vizinhança (muito importante), preço do terreno, localização,
dimensões e possibilidade de financiamento. A empresatrabalha sempre com financiamento bancário.
Ponto.
199
Nome da empresa Empresa Y Empresa Z
Pergunta 2.6Sim, faz-se um estudo de massa para verificação do nº de
unidades e vagas a serem construídas, metragem quadradade construção, etc. É realizado pelo departamento próprio.
Sim, fazemos um estudo de aproveitamento (quantidade etipo de unidade) e volume de construção. È feito pelo
escritório de arquitetura terceirizado.
Pergunta 2.7Em Niterói, não faz a pesquisa. 90% dos empreendimentos
são em Niterói, onde a empresa possui um grandeconhecimento, usando assim a própria experiência.
Não o mercado é transparente.
Pergunta 2.8 Não apenas pelo presidente. Sim, por dois sócios.
Pergunta 2.9 Sim, pela arquiteta da empresa.Sim, sempre. O escritório de arquitetura já sabe os
parâmetros gerais de Niterói, onde atuamos.
Pergunta 2.10 Sim. Sempre. Sim.
Pergunta 2.11Não. O interesse pelo terreno continua desde que as medidas
reais do mesmo comportem o projeto pretendido, pois otrabalho para retificação é muito grande.
Sim, pois isto pode inviabilizar o empreendimento.
Pergunta 2.12Em Niterói não, utiliza a experiência própria, porém para
lançamento na cidade do Rio de Janeiro já fez pesquisa nestesentido.
Sim e de forma elementar: consulta aos corretores devenda.
Pergunta 2.13
Sempre troca idéias com o assessor contábil, verificandosempre também o que está acontecendo no mercado. É
também realizada pesquisa com a empresa especialista emvendas.
Sim, sempre.
Pergunta 2.14Sim, lança-o sem financiamento e solicita-o no decorrer da
obra.Sempre lançamos sem financiamento imobiliário.
Pergunta 2.15Avaliação criteriosa dos parâmetros preçoxvalor, ou seja, o
preço do produtoxpreço que a população possa pagar.De liquidez da venda (rapidez da venda).
Pergunta 2.16Não, pois o preço de lançamento é muito bem estudado para
que não ocorra necessidade de mudança do mesmo.Não.
200
Nome da empresa Empresa Y Empresa Z
Pergunta 2.17
Departamento de orçamento bem ajustado, qualidade, serconhecida no local do empreendimento, boa vizinhança no
empreendimento (muito importante), fluxo de caixa muito bemajustado, lançar o produto não disponível no mercado e não
possuir estoque, comprando apenas o que for gastar.
Produto certo no ponto certo.
Perguntas 2.18 e 2.19Comercialização abaixo da prevista, custo acima do previsto,
prazo ultrapassado e alto custo com manutenção.
Comercialização abaixo da prevista (100%). A empresaquando lança um empreendimento considera vender 70%
em 90 dias.
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO PRAZO
Pergunta 3.1 Rede PERT/CPM e Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT.
Pergunta 3.2 Sim, software desenvolvido por empresa de consultoria. Sim, através de programa próprio.
Pergunta 3.3
Nas reuniões mensais do Controle de Qualidade, faz-se oplanejamento para ajuste do cronograma. Ex: se a obra estiver
atrasada no item concreto, faz-se opção pelo concretobombeado, contrata mais mão de obra, etc.
Análise do cronograma com incremento de mão-de-obrae/ou remanejamento de etapas e serviços.
Pergunta 3.4Deficiência do departamento de orçamento/planejamento e de
gerenciamento da equipe da obra e condições climáticas.Deficiência de gerenciamento da equipe da obra (1),
deficiências do departamento de orçamento/planejamento(2) e falhas na execução/retrabalho (3).
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO CUSTO
Pergunta 4.1 Sim, e é informatizado.Não, no momento é terceirizado. Em fase de implantação
de seu próprio departamento.
Pergunta 4.2 O coordenador de planejamento. Firma terceirizada.
Pergunta 4.3 Índices próprios, ocasionalmente PINI.Parte é índices de experiência da própria empresa e outros
trazidos pela empresa terceirizada.
Pergunta 4.4Diferença entre o orçamento previsto da obra e o orçamento
real da obra.Diferença entre o orçamento previsto e o real de cada obra.
Pergunta 4.5 ± 1% 10 a 12%
201
Nome da empresa Empresa Y Empresa Z
Pergunta 4.6Deficiência do setor de orçamento/planejamento e de
gerenciamento da equipe da obra e condições climática(fundações).
Deficiência do setor de orçamento/planejamento (1) e degerenciamento da equipe da obra (2).
Pergunta 4.7Sim, desde 1994, sendo realizada pelos
apontadores/almoxarifes.Sim. O6 anos.
Pergunta 4.8 Mão de obra – h/h por serviço. Materiais – pedido de compra. Mão de obra – h/h por serviço. Materiais – Nota Fiscal.
Pergunta 4.9 Mensalmente. Mensal.
Pergunta 4.10 Todos. Todos os serviços.
Pergunta 4.11Mão de obra subempreitada - medição. Equipamentos – sãona maioria próprios e entram no custo da obra lançando-se ocusto de manutenção que cada equipamento gasta na obra.
Não. Os pagamentos são feitos através de mediçõesquinzenais. Os equipamentos são alugados e 50% são
próprios. Nos equipamentos próprios de maior porte é feitauma simulação de aluguel com redução de 50% do valor.Ferramentas e pequenos equipamentos é feita uma venda
com redução de 60% do valor de mercado.
Pergunta 4.12Comparar c/ orçamento inicial, verificar a produtividade,verificar o custo real do empreendimento e atualizar oscoeficientes das composições de custo (fundamental).
Comparar c/ orçamento inicial, verificar a produtividade,verificar o custo real do empreendimento (1º lugar) eatualizar os coeficientes das composições de custo.
Pergunta 4.13 Uma vez no ano no mês de junho. Sim, em alguns serviços antes de começar uma nova obra.
Pergunta 4.14 O valor mais confiável. O valor mais confiável.
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO À EXECUÇÃO
Pergunta 5.1 A empresa está com a certificação prevista para maio/2001. Não.
Pergunta 5.2
Observação de erros e falhas, bem como de quem ocasionouos mesmos. A empresa tem grande preocupação em manteros funcionários muitos bem informados pela própria empresa,tendo o cuidado de que qualquer nova notícia seja dada antes
que a mesma possa aparecer de forma distorcida.
Supervisão e orientação permanente dos técnicos dasobras, através de visitas, artigos técnicos e muita cobrança.
202
Nome da empresa Empresa Y Empresa Z
Pergunta 5.3 Sim, através das reuniões mensais do Comitê de Qualidade. Sim. Descrita acima.
Pergunta 5.4
Sim. Treinamentos através de cursos do SEBRAE, possuindoem seu quadro vários funcionários diplomados. Investe
também na Qualidade de Vida no Trabalho promovendo jogos,visitas e passeios de confraternização.
Eventualmente alguns funcionários são mandados a cursosde SENAI.
Pergunta 5.5 Sim. Não. Atendemos, porém não temos um setor específico.
Pergunta 5.6
Sim, atendem a solicitação do cliente e telefonam depois dealgum tempo para verificar se o mesmo foi bem atendido. Aempresa possui como tema: “O cliente é a nossa meta” e,
além disso, todos os clientes da empresa recebemmensalmente o jornal da mesma.
Não.
Pergunta 5.7Sim, possuem um coordenador do Sistema de Qualidade e um
responsável pelo mesmo em cada canteiro de obras/setoradministrativo.
Não.
Pergunta 5.8Sim, a elaboração do Manual de Qualidade está em
andamento, sendo que alguns procedimentos já se encontramimplantados.
Nível C Sinduscon.
Pergunta 5.9
Não, em termos financeiros ainda não é possível mensurar osresultados alcançados com o programa de qualidade, porémsubjetivamente já existe percepção neste sentido, uma vez
que, por exemplo, o nível de acidentes já é bem menor.
Não.
Observação: As empresas denominadas X, Y e Z foram aquelas que embora tenham concordado em participar do trabalho,
não consentiram que seus nomes fossem citados como fonte de referência, no entanto, os questionários originais de todas as
empresas, respondidos de próprio punho e assinados pelos respectivos entrevistados se encontram na secretaria do Programa
de Pós-Graduação em Engenharia Civil da Universidade Federal Fluminense para possíveis consultas.
Y 25 172 15.000,00 550,00 (áreaequivalente) 43 03 8.000 Médio/Alto
Z 21 123 5.000,00650,00 (área
real) 06 02 13.000 Alto
205
ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTOPERGUNTAS
EMPRESAS 2.1 2.2 2.3 2.4 e 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 e 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14 2.15 e 2.16
R.G.Côrtes a a, b, c, e c a, b, c, d a a a a a a a a aPinto de Almeida a a, b. e b a, c, d a a b a b a, b a a aSertenge RJ a a, c, e b a, e a c b a b a, b a a bPlacon a c, d a c, d ? c a a c c a a aPrêmio a a, c b b, c, e a a; b b a a a a a aLRM a a, b b a, b, c, d a a b a b a b a aFernandes Maciel ? a c a, b, c ? a a a a c a ? aBrejatuba RJ a a c a, b a a a a a a a a aSão Clemente a c c b, d a ? b a b a, c a a aSoter a c, e a a, d a, b a a c b c a a aScon ? a, b, c b a, d, e a, b ? b a a c a b aX a a a a, d, e a, b a a b a c c a bY a a, e b a, b, e a, b a, b a a a a, b a a bZ a a a a a a b a b c a a b
Perguntas/Respostas:
2.1) (a) não; (b) sim2.2) (a) localização/vizinhança, (b) produto; (c) taxa de rentabilidade; (d) comercialização; (e) outros2.3) (a) não; (b) sim e é informatizada; (c) sim e não é informatizada2.4 e 2.5) (a) sim/ localização; (b) sim/preço; (c) aproveitamento arquitetônico; (d) tipo de produto; (e) outros2.6) (a) sim, através de metodologia descrita no item 3.5 do capítulo 3 com arquiteto terceirizado; (b) outros2.7) (a) não, usando a própria experiência; (b) eventualmente com empresa contratada; (c) apenas com corretores2.8) (a) não, apenas por uma pessoa; (c) sim, por mais de uma pessoa2.9 e 2.10) (a) sim/sim, sempre, (b) não/sim, sempre; (c) em caso de dúvida/sim, sempre2.11) (a) sim, sempre, (b) apenas em caso de muito interesse no ponto; (c) não compra o terreno2.12) (a) não; (b) algumas vezes com empresa especializada; (c) sim, com corretores/empresa especialista em vendas2.13) (a) sim, sempre, (b) sim, nem sempre; (c) não.2.14) (a) sim, (b) não.2.15 e 2.16) (a) aumento gradativo conforme aquecimento das vendas (b) não aumentam a tabela a não ser p/produto pronto
206
ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTOPERGUNTAS
EMPRESAS 2.17 2.18 2.19
R.G.Côrtes a, b, e a, b, d aPinto de Almeida a, b, c a aSertenge RJ a, b, c, e e bPlacon a, b, c a aPrêmio b, c, d, e a, b, c, d aLRM a, b, c, e a, b, c, d cFernandes Maciel a, b, d a, b aBrejatuba RJ a, b, c, d a, b, c, d aSão Clemente a, b, e a, b, d aSoter b, d, e e bScon a, b, c, d a, b, d ?X a, b, d, e a, d, e ?Y a, b, c, e a, b, c, d ?Z e a a
Perguntas/Respostas:
2.17) (a) departamento de orçamento bem ajustado; (b) qualidade; (c) ser conhecida no local; (d) pontualidade; (e) outros2.18) (a) comercialização abaixo da prevista, (b) custo acima do previsto; (c) prazo ultrapassado; (d) alto custo com manutenção; (e) localização/ponto inadequado2.19) (a) Comercialização abaixo da prevista com fator de maior importância; (b) localização inadequada como fator de maior importância (c) custo acima do previsto como fator de maior importâncial
207
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO PRAZOPERGUNTAS
EMPRESAS 3.1 3.2 3.3 3.4
R.G.Côrtes a a a, c b, dPinto de Almeida a a b a, c, d, e, fSertenge RJ a a c a, gPlacon a a c d, e, fPrêmio a b c a, b, d, gLRM a b c a, c, d, gFernandes Maciel a, b a c a, b, c, dBrejatuba RJ a a b c, dSão Clemente a b ? ?Soter a b a c, d, gScon a a ? a, b, c, dX a a a a, c, d gY a, b a c c, d, fZ a a a, c a, c, d
Perguntas/Respostas:
3.1) (a) Gráfico de GANTT; (b) rede PERT/CPM3.2) (a) sim; (b) não3.3) (a) aumento de mão de obra; (b) identificação das causas; (c) revisão do cronograma3.4) (a) falhas na execução/retrabalho; (b) deficiência no controle de qualidade; (c) deficiências do departamento de orçamento; (d) deficiência de gerenciamento da equipe da obra; (e) instabilidade político econômica; (f) condições climáticas; (g) outras
208
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO CUSTOPERGUNTAS
R.G.Côrtes a a a a b a, b, c, d, e a a, b a a a a, b, c, d c cPinto de Almeida a a a a b a, c, d, e, f a a a a a a, b, c, d c cSertenge RJ a a a a a c, d b a a b a a, b, c, d b cPlacon a a b a a a, b, c, d, b a, b a a a, b a, b, c, d a bPrêmio a a a a b g a a a a a a, b, c, d c cLRM c c b a b a, c, d, g b a a a a, b ? e ?Fernandes Maciel c c b a a a, d b a b a a, b a, b, c c ?Brejatuba RJ c c a a b b, c, e, g b a a a a, b a, b, c e ?São Clemente b b ? ? a a, d a a a a a, b ? a cSoter a a a a a c, d, e, g a a a a a a, b, c, d c cScon a a a a a a, b, c, d a a a b a a, b, c, d b cX a a, b a a b a, b, c, d b b a a a a, b, c, d b cY a a a a a c, d, f a b a a a, b a, b, c, d d cZ c c a, c a c c, d a a a a a, b a, b, c, d c c
Perguntas/Respostas:4.1) (a) sim/sim; (b) não; (c) serviço terceirizado4.2) (a) Equipe de orçamento/planejamento; (b) equipe de obra; (c) empresa terceirizada4.3) (a) próprios e eventualmente índices oficiais; (b) índices oficiais, PINI, EMOP; (c) índices trazidos por empresa terceirizada4.4) (a) diferença entre o orçamento previsto e o real na obra; (b) outros4.5) (a) até ± 5 %; (b) entre ± 5 a 10 %; (c) acima de ± 10%4.6) (a) falhas na execução/retrabalho; (b) deficiência no controle de qualidade; (c) deficiências do departamento de orçamento; (d) deficiência de gerenciamento da equipe da obra; (e) instabilidade político econômica; (f) condições climáticas; (g) outras4.7) (a) sim, há mais de 5 anos; (b) sim, há menos de cinco anos4.8) (a) material – nota fiscal/mão de obra – Homem/hora; (b) outros4.9) (a) lançamento diário/fechamento mensal; (b) lançamento diário/fechamento quinzenal4.10) (a) todos os serviços são apropriados; (b) conforme curva ABC4.11) (a) mão de obra subempreitada entra no custo da obra através de nota fiscal/medição, equipamentos entram como valor de aluguel, sendo próprios ou não; (b) outros4.12) (a) comparar com o orçamento inicial; (b) verificar a produtividade; (c) verificar o custo real do empreendimento (d) atualização dos coeficientes das composições de custo4.13) (a) sim, ao término do serviço; (b) sim, ao término da obra; (c) sim, antes de começar uma nova obra; (d) sim, outros; (e) não4.14) (a) o maior valor das obras executadas; (b) o valor médio das obras executadas; (c) o valor mais confiável
209
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO À EXECUÇÃOPERGUNTAS
EMPRESAS 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9
R.G.Côrtes C a, c, d, e a a B b ? b bPinto de Almeida A e a a, b A a A a aSertenge RJ B c, d, e a a A a B a bPlacon B a, b, e a a, b A b B b bPrêmio B c, e a a A a B a aLRM C b, c, e b c A b B b bFernandes Maciel C b, c ? a A b ? b bBrejatuba RJ C a, c, d a a A b B a bSão Clemente C a, b a c A a B b bSoter C a, b, e b a, b A b A a bScon C c, d a a A b A a bX C a, b a a, b A a A a bY B e a a, b A a A a bZ C a, b, e ? a B b B a b
Perguntas/Respostas:
5.1) (a) sim; (b) em fase de certificação; (c) não5.2) (a) visita diária ou semanal do supervisor de obras; (b) controle diário do engenheiro residente; (c) ensaios tecnológicos e testes; (d) utilização de materiais com ISO e de fornecedores cadastrados; (e) outros5.3) (a) sim. (b) não5.4) (a) sim, palestras, treinamentos e cursos; (b) sim, outros; (c) não;5.5) (a) sim; (b) não5.6) (a) sim; (b) não5.7) (a) sim; (b) não5.8) (a) sim ou em elaboração; (b) não5.9) (a) sim; (b) não
210
APÊNDICE IV
RESULTADOS DA TABULAÇÃO DOS DADOS OBTIDOSNAS CONSTRUTORAS
211
CLASSIFICAÇÃO DAS EMPRESAS
Classificação das Empresas em pequena, média e grandeResposta Freqüência % sobre total de 14pequena 4 28,57
média 7 50,00grande 3 21,43
ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTO
Pergunta 2.1Resposta Freqüência % sobre total de 12
a 12 100
Pergunta 2.2Resposta Freqüência % sobre total de 14
• Somando-se todos os valores de venda calculados através da regressão, encontra-se ovalor de venda total do empreendimento referente ao mês de agosto de 2001 de R$9.630.758,30.
• Padrão de acabamento considerado: Médio;• Área de lazer: salão de festas;• As unidades imobiliárias do 501 a 1206 possuem uma vaga de garagem;• As coberturas 1301 a 1306 possuem duas vagas de garagem;• As colunas 01, 02 e 03 possuem vista de frente e as colunas 05 e 06 vista lateral;• Todas as unidades imobiliárias possuem dependência de empregada completa.