23 Октября 2008 - Higher School of Economics Sharonov.pdf · договор 2.5% Management Fee 20% Carried Interest ... IT - услуги IT - оборудование ...

Альтернативные инвестиции:Мировая практика и опыт Тройки Диалог

23 Октября 2008

I. Альтернативные инвестиции

II. Платформа альтернативных инвестиций Тройки Диалог

III. Фонды прямых инвестиций

IV. Фонды венчурных инвестиций

V. Фонд инфраструктурных инвестиций

VI. Фонд недвижимости

Содержание

Альтернативные инвестиции

Международная классификация стратегий альтернативных инвестиций

Альтернативные инвестицииНа фоне глобального кризиса и падения фондовых рынков все большую привлекательностьприобретают вложения в рынки частного капитала

Основные используемые инструменты: фонды прямых и венчурных инвестиций, хедж-фонды, фонды недвижимости и инфраструктурных инвестиций

Отсутствие корреляции с фондовым рынкомБолее высокая доходность в долгосрочной перспективе

Индекс квартал-1 год-1 год-3 год-5 год-10

Источник: Cаmbridge Associates LLC Global (Ex-US)VC & PE Index

Альтернативные инвестиции: основные преимущества

Платформа альтернативных инвестицийТройки Диалог

Что такое Тройка Диалог?

Ведущая независимая инвестиционная компания, работающая на рынкахстран СНГ. Основана в 1991 году

Ключевые направления бизнеса – торговые операции с ценными бумагами, инвестиционно-банковские услуги, доверительное управление активами, прямые и венчурные инвестиции, персональные инвестиции и финансы

Лидер в России и Украине, расширяющий свое международное присутствие:главный офис в Москве, офисы в 22 городах России, а также в Нью-Йорке, Лондоне, Никосии, Киеве и Алматы

В основе успеха Тройки Диалог – безупречная репутация, профессионализм, творческий подход и новаторство. Задавая стандарты, которым затемследует рынок, мы активно способствуем развитию нашей индустрии

Тройка Диалог на 100% принадлежит менеджерам компании через системуПартнерства, широко распространенную на Западе, но уникальную в России

На сегодняшний день в компании работает более 1600 сотрудников

Факты и цифры

География Тройки Диалог

Разветвленная сеть в России и за рубежом

Ключевые направления деятельностиИнтегрированная инвестиционная компания

Брокерскиеоперации повсем видамфинансовыхинструментовРоссийские имеждународныерынки капиталаИнтернет-трейдинг

АналитическиеисследованияМониторинг иуглубленныйанализключевыхэмитентовРоссии и СНГПолный спектраналитическихпродуктов

Привлечениеакционерногои долговогокапиталаКонсультиро-вание послияниям/поглощениямСтруктури-рованиефинансовыхсделок

Широкий выборинвестиционныхстратегийПаевые фондыФонд недвижи-мостиPrivate Banking

Доверительноеуправлениеактивами

ФондыпрямыхинвестицийВенчурныефондыСтратегическиепроектыФонд инфра-структурныхинвестиций

ФинансовыепродуктыРоссиии СНГ дляиностранныхинвесторов

Международнаясеть

Инвестиционно-банковские услугии глобальные рынки

ПИФыБрокерскиеуслугиИнтернет-трейдингИнвести-ционноестрахованиежизниУправлениепенсионныминакоплениямиДовери-тельноеуправление

Персональныеинвестиции ифинансы

Альтернативныеинвестиции

Альтернативные инвестиции: опыт Тройки Диалог

Компания Troika Capital Partners входит в группу компаний Тройка Диалог и управляетинвестициями в стратегические проекты, инфраструктуру и девелоперские компании, фондами прямых и венчурных инвестиций

Общий объем средств клиентов под управлением превышает $900 млн, совокупные средства $4,5 млрдДва года подряд TCP входит в тройку лучших компаний, управляющих фондами прямых инвестицийв рейтинге Russian Private Equity Firms of the Year журнала Private Equity International (2005–2006 гг.)Вторая по величине команда в СНГ, управляющая фондами прямых инвестицийОдна из крупнейших компаний, управляющих региональными фондами венчурных инвестиций в России пообъему фондов под управлениемСтратегический партнер государства в поддержке и развитии инновационных технологий в РоссииАктивный инвестор в стратегические отрасли России

Инфраструктурныеинвестиции

Венчурныеинвестиции

Инвестициии встратегические

проекты

Troika Capital Partners

Прямыеинвестиции

Инвестиции вдевелоперские

компании

Сравнительный анализ инвестиционных продуктовФондыпрямых

инвестиций

Фондывенчурных инвестиций

Фондинвестиций в

инфраструктуруФонд

недвижимости

Ликвидность активов Низкая Низкая

Увеличениестоимости

Акциинеторгуемыхкомпаний

Да(участие вСовете

Директоров)

Низкая

Да

3-5 лет

>40%

Доход от инвестиций Увеличениестоимости

ВысокаяНизкая

Увеличениестоимости

Акциинеторгуемыхкомпаний

Да(участие в Совете

Директоров)

Низкая

Да

Объект инвестированияАкции

неторгуемыхкомпаний

3-5 лет

Купон + увеличениестоимостиобъекта

Объектынедвижимости

Нет

Низкая

Нет

3 года

Участие в управленииобъектом инвестиций

Да(участие вСовете

Директоров)

Зависимость от ситуации нафондовом рынке Низкая

Возможность управлениястоимостью активов Да

30-35% 15-18%

Период инвестирования 3-5 лет

Внутренняя нормарентабельности 35-40%

Фонды прямых инвестицийTroika Capital Partners

Доходность прямых инвестиций не находится в прямойкорреляции с другими традиционными илиальтернативными компонентами инвестиционногопортфеляФокус на долгосрочном приросте капиталаинвестируемых компанийОбеспечивают более надежную защиту правинвестора и средств увеличения финансовойдоходности в сравнении с публично торгуемымиобыкновенными акциямиДоступ к растущему рынку частных компаний, по числуи многообразию участников значительнопревосходящему рынок публично торгуемых компаний

Многообразие бизнеса частного капитала165000 компаний с выручкой в $10 миллионов и выше

Источник: Dun & Bradstreet

Частные компании: 145000

Публичных компании: 20000

Прямые инвестиции: особенности

Опережение по доходности относительнодругих классов активов

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

Год-1 Год-3 Год-5 Год-10Опережение Отставание

Медиана доходности относительно всегоинвестиционного портфеля

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Год-1 Год-3 Год-5 Год-10

Доходность прямыхинвестиций

Доходность всегоинвестиционного

портфеля

Источник: 2008 Preqin Global Private Equity Review

Сравнение прямых инвестиций с другимиклассами активов по показателюдоходности в портфелях 108 публичныхпенсионных фондов США, Канады, Великобритании и Европы с совокупнымиактивами под управлением в $3,9 трлн. за10-летний период

88%

Прямые инвестиции долгое время считались высокодоходной стратегией элитнойгруппы инвесторов, доминанту которой исторически составляли крупные институты иизвестные богатые семьи

На фоне нестабильности инвестиций в котируемые ценные бумаги все большуюпривлекательность приобретают вложения в рынки частного капитала, демонстрирующие устойчивый глобальный рост

Капитализация индустрии удвоилась с $1трлн. до $2.2трлн. в период 2003-2007, чтовсе еще составляет всего 3% общей капитализации мировых фондовых рынков

Рынок прямых инвестиций является важным источником финансирования для компанийна начальной стадии развития (start-up), средней капитализации (mid-cap), компаний вбедственном финансовом положении (distressed financing) или публичных компаний, ищущих финансирование для выкупа контрольного пакета акций (buyout financing)

Долгосрочные планы инвесторов относительно доли прямых инвестиций в инвестиционном портфеле

Источник: Специальный выпуск «Кризис ликвидности» октябрь 2008, Preqin

Увеличат долю прямых инвестиций в портфеле

Сохранят текущую пропорцию прямых инвестиций к другим классам активов

57%

41%2%

Уменьшат долю прямых инвестиций в портфеле

По данным опроса 250 крупнейших институциональных инвесторов

Прямые инвестиции: тенденции роста

10-летний опыт успешного инвестирования в России

Были осуществлены первыесделки Тройки Диалог вобласти прямых инвестицийс привлечением средстввнешних инвесторов

Тройка проинвестировала 6 сделок в области прямыхинвестиций, из 5 портфельных компаний былосуществлен выход. Возврат инвестицийсоставил $584 млн. на $148 проинвестированныхсредств; IRR составил 75% c мультипликатором попортфелю - 3.9x

TCP закрывает фонд TCP II (Russia New Growth Fund) с общим капиталомпод управлением в $345 млн., что на15% превысило целевые ожиданиякоманды

К концу 1Q2008 в рекордные срокифонд TCP II полностьюпроинвестирован в 7 сделок прямыхинвестиций секторов финансовых истраховых услуг, розничной торговли, пищевого производства идистрибуции, СМИ и развлечений

Портфель компаний показываетвысокую доходность с прогнозом надальнейший прирост его стоимости:так доля фонда в факторинговойкомпании Еврокоммерц оценочнопродемонстрировал рост 313% попоказателю IRR с мультипликаторомроста в 5.9x на конец 2007 г.

Troika Capital Partners запускаетфонд прямых инвестиций TCP III, в основу которого взята стратегияинвестирования TCP Growth II, позволившая добиться весомыхрезультатов и продемонстриро-вавшая высокую эффективностьвыбранных механизмовинвестирования

Команда значительно усиленаведущими экспертами смеждународным опытом(совокупный опыт 172 года) виндустрии (51 год), прямыхинвестициях (73 года) икорпоративных финансах (48 лет), что позволяет увеличитькoличество инвестируемыхсделок и осуществлять болееэффективную работу спортфельными компаниями

Troika Capital Partners (TCP) осуществляет сделки в области прямых инвестиций с1998 года. Реализованные командой сделки показали отличные результаты: показатель IRR достиг 75%, стоимость портфеля возросла в 3.9 раза

December 20071998 1998 - 2005 2006 December 20071998 – 2005TCP Growth I

2008 TCP Growth III

2006-2007TCP Growth II

География инвестирования: 70% Россия, до 30% - другие страны СНГ

Отраслевая специализация: отрасли, растущие за счет увеличения потребительского спроса, с низкойстепенью зависимости от политической ситуации и динамики фондовогорынка

Целевые сектора инвестирования: финансовых и страховых услугрозничной торговли и дистрибуциипотребительских товаров и услугСМИ, организации досуга и семейного отдыхаузкоспециализированного производства

Стадия инвестирования: преимущественно компании, вступившие в фазу активного роста на среднейстадии развития

Инвестиционная стратегия: Вывод портфельной компании на новый уровень развития путемширокомасштабного расширения в регионы или освоения новых категирийтоваров и услуг (с фокусом на региональном росте)

Доля управляющей компании в доходах отреализации проекта /Carried Interest

20% от чистой прибыли (прирост капитала за минусом Операционныхрасходов /Мanagement Fee и Минимальной доходности для инвесторов/Hurdle rate – 8%)

Оплата услуг и операционных расходов 2.5% величины капитала фонда в течение инвестиционного периода; затем2.25% от величины инвестированных средств

Диверсификация портфеля: 10-12 компаний с лимитом в 20% на отдельную сделку

Ожидаемая продолжительность проектов: 3-5 лет

Доля в акционерном капитале компании: как правило, от 25% +1 до 50%-1 (в особых случаях возможенсущественный миноритерный пакет от 10% to 49%, обеспеченныйнадлежащей защитой прав акционера и местом в совете директоров

Форма участия в развитии компании: Контроль и активное участие в стратегическом управлении компании

Размер инвестиции: $50–150 млн

Целевая доходность по показателю IRR: 40%

Ключевые параметры фондов

Юридическая структура фондов

Тройка ДиалогИнвестор

Наблюдательный совет фонда

Консультационный совет фонда

Депозитарий(о-в Мэн)

Независимый Администратор(о-в Мэн)

Специальносозданноеюр лицо

Портфельнаякомпания

Специальносозданноеюр лицо

Портфельнаякомпания

Специальносозданноеюр лицо

Портфельнаякомпания

Troika General Partner Ltd

(Управляющий партнер)

Troika Capital Partners(Управляющийинвестициями)

Troika Dialog(Россия)

(Консультант)

Фонд ТСР

Договорные отношенияСобственностьПлатежиКонсультационные функции

Договор на оказаниеКонсультационных услуг

Договор на оказаниеИнвестиционных услугДоговор на оказание

услуг АдминистратораДепозитарныйдоговор

2.5% Management Fee20% Carried Interest

ДругиеИнвесторы фонда(Limited partners)

Подход к выбору инвестиционных проектовНаши инвестиции помогают выйти нановый уровень развития

Активно участвуем в управлениикомпанией

Повышаем прозрачность компании и ееуправляемость, что дополнительноповышает ее стоимость

«Политика единой команды» привыходе позволяет нам получить частьпремии за контроль

Инвестируем в отрасли, растущие засчет увеличения потребительскогоспроса

Инвестируем в прибыльные компании, занимающие лидирующие позиции всвоих сегментах рынка

Инвестируем в компании успешнопрошедшие раннюю стадию развития ивступившие в фазу активного роста

Не инвестируем в проекты, связанные скорпоративным захватом

Выход нарегиональныерынки;Расширениемощностей;

Рост доходности;Поглощениеконкурентов;Лидерство вотрасли

Размещение напубличномфондовом рынке;Продажа (Spin off) отдельныхнаправленийбизнеса;Созданиемеждународныхкорпораций

Обоснованиеконцепции;Созданиепродукта;Развитиепроизводства ипродаж;Использованиепервоначальногокапитала

СРЕДНЯЯСТАДИЯ

Инвестирование Выход из проектаВремя

Продажи

Развитие без инвестицийот фонда

РАННЯЯСТАДИЯ

ЗРЕЛОСТЬСпециализацияфондов

Развитие с инвестициямиот фонда

Увеличениетемпов ростастоимости

Критерии отбора инвестиционных проектовПерспективные компании в привлекательных отраслях

Стабильные компанииПроверенные модели бизнесаПотенциал лидерства рынка; значительная доля внутреннего рынкаКомпании, которые могут стать основой для дальнейших приобретений и консолидациив отраслиВысокий потенциал роста продаж и доходовУстойчивые конкурентные преимущества – брэнд, лицензии и т.п.Четкие права собственности

Профессиональный и открытый к диалогу менеджмент, чьи интересы совпадают синтересами акционеров

Дружественный менеджментСовпадение интересов и подходов развитию компанииВысокий уровень прозрачности и эффективное управление

Экономический потенциал и выгодная оценка стоимости компании, что обеспечиваетвысокий возврат на инвестиции в ближайшие 3-5 лет

Благоприятная оценка (основанная на денежных доходах или активах)Активы, стоимость замещения которых намного превышает цену покупкиПотенциал существенно увеличить стоимость через вливание нового капитала иknow-howПоложительный поток денежных средств в настоящее время или в самом ближайшембудущем

Порядок инвестирования – подготовка ПроектаКомплексная экспертиза /Due Diligence

Финансовая (динамика финансовых показателей прошедших периодов и текущее финансовоесостояние)Юридическая (регистрация компаний группы, права собственности на активы и др.)Технологическая (используемые технологии, возможности для масштабирования бизнеса и др.)Экологическая (фонды TCP не инвестируют в «грязное» производство) Оценка возможностей сотрудничества с инициаторами проекта

Определение стратегии развитияСогласование с инициаторами проекта стратегии расширения бизнесаОпределение ключевых показателей развития для формирования бюджета

Определение стратегии выхода из проектаПредварительное согласование с инициаторами проекта основных параметров выхода из проектаОпределение стратегии выхода (IPO, продажа стратегическому инвестору, выкуп акцийменеджментом)

Создание необходимой юридической структуры для инвестирования

Уровень стратегического управленияСтратегические приоритеты: увеличение доли рынка, поиск синергетическихприобретений, создание эффекта масштабаКонсультирование на основе анализа отрасли и общей стратегии

Уровень руководстваСогласование целей заинтересованных сторон и менеджмента черезсистемы мотивацииВнедрение принципов современного корпоративного управленияПовышение прозрачности и управляемости компании, снижениерисков для потенциальных стратегических инвесторовВнедрения западных стандартов ведения отчетности

Уровень операционного управленияПерестройка маркетинговой политики и политики продажУвеличение производительности труда и повышениеэффективностиРазвитие управленческой информационной системыОптимизация структуры капиталаПомощь в формировании управленческой команды

Управление проектами: увеличение стоимости компании

Пример инвестиционного проектаКомплексная реструктуризация предприятия…

Дата инвестиции Сентябрь 2001

Дата выхода из проекта Октябрь 2004

Показатель доходности IRR 104%

Исходные данные об инвестиционном проектеГосударственная страховая компания с крупнейшейрегиональной сетью в России: 2,000 офисов и 20,000агентовНизкорентбельный актив с дезинтегрированной сетью, лишенной централизованного контроля, системыотчетности, стратегии и сильного брэндаДоля фонда приобретена на приватизационном аукционе

Роль TCP и показатели роста компанииПроведение комплексной реструктуризации бизнеса, включая внедрение профессиональной системыуправления, операционной структуры, системыфинансового управления, маркетинга, управления брэндом, человеческими ресурсами и продуктовыми линейкамиПолное обновление управленческой командыНазначение более 20 старших специалистов Тройки Диалогв клиентское управление и отдел внутреннего контроляРост продаж на 400% за 2001-2003 гг. на фоне роста рынкастрахования в 30-35% в годУзнаваемость брэнда возросла с 4% до 40% за 2 годаблагодаря проведенному ребрэндингу и широкомасштабноймаркетинговой кампании

Выход из проектаВыход через продажу стратегическому инвесторуIRR 104%

Динамика продаж и EBITDA

1 4 8150200

300400

1,200

0

200

400

600

800

1,000

1,200

2000 2001 2002 2003

EBITDA Продажи

$ млн 4-кратное увеличение продаж и38-кратный рост по показателюEBITDA за 2 года с даты входа

TCP в проект

Дата инвестированияСентябрь 2001

Фонды венчурных инвестицийTroika Capital Partners

Венчурные инвестиции: стимулы роста

Доходность венчурных инвестиций на ранней стадии превосходит доходность всех прочихклассов активов

Российские технологии: перспективная, но недооцененная сфера инвестиций

Основный приоритет: компании на ранней стадии развития, разрабатывающие новыетехнологии и стремящиеся выйти на мировые рынки

Талантливый персонал, низкие расходы: 1 место по доле студентов научныхспециальностей; 2 место по численности персонала НИОКР; 4 место по доле инженеров на1000 сотрудников; единственная зона оффшорного программирования с рейтингом (A+) за«Навыки & Подготовку», E&Y; Всемирно известные академические школы

Нестандартные и инновационные технологические решения: многопрофильныйподходы при решении специализированных задач

Полномасштабная государственная поддержка развития высокотехнологическихпроектов в России

Многочисленные государственные научно-исследовательские центры вовлеченыв договорные исследовательские работы (Институт Катализа РАН, Институт МикробиологииРАН, и др.)

Растущая политическая нестабильность в Израиле, Индии и Пакистанеувеличивает значение географической диверсификации проектно-исследовательских работ

Лидеры технологического рынка стремятся использовать российский интеллектуальныйи творческий потенциал, открывая местные центры исследований и разработок

Фундаментальные показатели

Правительство активно поддерживает развитие высокотехнологичных отраслейВпервые выделено около $7 млрд. на поддержку высокотехнологичных отраслейпутем финансирования создания региональных венчурных фондов в форме частно -государственного партнерства, Российской корпорации нанотехнологий«Роснанотех», Российской Венчурной компании, фонда Бортника, обширной системыгрантовУвеличение числа технологических инкубаторов (сейчас их около 60 по всей стране)

Развивающийся рынок венчурных инвестиций

Приток иностранныхинвестиций можетспособствоватьвзрывному ростутехнологическихотраслей

Политический курс наинновационное развитие

Акционерный капиталвсе ещефундаментальнонедооценен

Сильная экономика

Возможность войти в сектор венчурных инвестиций на раннейстадии и получить максимальную прибыль

Венчурные инвестиции: стимулы роста

Структура венчурных фондов

Московскаяобласть

Региональные венчурные фондыКатализатор

Экспертный СоветМосква

Развитие бизнесаСиликоновая

Долина

Венчурные инвестицииTroika Capital Partners

КрасноярскТатарстан

Государство

МинистерствоЭкономического

Развития

Федеральноеправительство

Региональныеадминистрации

ТСР – одна из первых управляющих компаний, запустивших фонды венчурных инвестиций вРоссииTCP – одна из крупнейших компаний, управляющих региональными фондами венчурныхинвестиций в СНГ, по объему фондов под управлениемИнвестиционный фокус: IT и программное обеспечение, альтернативная энергетика, новыематериалыСтратегический партнер правительства РФ в поддержке и развитии инновационныхтехнологий в РоссииОбъем средств под управлением в з региональных венчурных фондах– $45 млн

Значительный и растущий рынокЗначительная емкость рынка для данной технологииСпособность монетизировать возможность в быстрорастущие продажи и прибыльность

Технологическая продукцияРыночные лидеры с высоким уровнем инновации

КомандаКвалифицированные менеджеры, мотивированные на достижение целиСильная команда ученых и исследователей в области технологий

Интеллектуальная собственностьСуществующие установленные права собственности или аналогичные барьеры/защитныемеханизмы

Инвестиционные приоритеты

Освоенные технологии (80%) Прорывные технологии (20%)

Нанотехнологии и новые материалы

Альтернативная энергетика

Биотехнологии

Программное обеспечение и IT-услуги

Мобильные технологии и цифровой контент

Микроэлектроника

Компании на ранней стадии развития с рабочим прототипом продукта (илипродуктом) и работающей экономической бизнес-модельюУправления рисками через диверсификацию между секторамиСоздание высокой капитализации при незначительном объеме инвестиций (до 15% активов фондов на проект)

Критерии отбора

Пример: сектор информационных технологий

Структурная трансформация российского IT-рынка

Российский IT-рынок растет быстрымитемпами – более 25% в год, с прогнозомдальнейшего роста в >20%

Ожидается, что этот тренд продолжится вближайшие годы и российский IT-рынокпревзойдет по темпам роста большинствозападных рынков и рост локальной экономикив целом:

Ожидаемый темп роста – до 20-25% в годРост более чем на $10 млрд за 3 года(с нынешних $16.7 млрд)

В структуре российского IT-рынка преобладаетсектор IT-оборудования (около 2/3 всегорынка):

Последствия советскогонедоинвестирова-ния в технологическуюинфраструктуру

Ожидается, что с развитием рынкасущественно изменится его структура:

Основные точки роста – IT-услуги и разра-ботка ПО

62%

21% 26%

10% 11%

69%

Западная Европа2006

Россия2010

Россия2006

35%

45%

20%ПО

IT - услуги

IT - оборудование

7 912

1417

2023

28

2003 2004 2005 2006 2007 2008П 2009П 2010П

CAGR ’07-’1020%

Объем российского рынка IT ($ млрд)

Наиболее перспективные отрасли: ERP и CRM – системы, системы электронного обучения(e-learning), мобильный контент, интернет-проекты, IP TV, Triple Play

Mail.ru - российский Интернет -портал. В сделке сюжноафриканским медиа-холдингом Napsters получилоценку в $1 млрд

Bigmir.net - совместный сGoogle популярный украинскийинтернет –портал

Enforta - оператор сети WiMax, в раунде С получил $40 млн. Среди прочих инвесторовBessemer Venture Partners

Ozon.ru – крупнейший Интернет- магазин, получил инвестиции насумму $18 млн. в раунде А..Средиинвесторов Index Ventures

Yandex - является 9 средикрупнейших поисковых сайтовмира по количествуобрабатываемых запросов.Ежедневная аудитория -4,000,000 человек, что составляетпорядка 65% суточной аудиториивсего российского Интернета

Elecsnet - электронная системапополнения счёта мобильноготелефона, оплаты услуг

Parametric Technology –крупнейшая в мире компания-разработчик программныхпродуктов для процессапроизводства продукции

Aelita Software. $10 млн. было получено компанией отInsight Venture Partners. Через2 года компанию купилаQuest Software за $115 млн.

Dulance – технологияпоиска товаров в интернет-магазинах. Аналог успешныхпроектов C2b, Shopzilla, NexTag

В 1999 Genesys Telecom Labs был куплен Alcatel за$1.6 млрд.

ABBYY - мировой лидер враспознавании документов илингвистических технологиях, покрывает 50% мировогорынка

PayPal – системаэлектронных платежей. Приобретена компанией eBayза $1.5 млрд

Информационные технологии: истории успеха

Фонд инфраструктурных инвестицийTroika Capital Partners

Инфраструктурные инвестиции: стимулы ростаРоссийской экономике понадобилось почти 10 лет, чтобы превысить показатели докризисного периода 1998 года, и при этом инфраструктура остается серьезно недофинансированной. В результате:

Основа инфраструктуры страны изношена и давно устарела. Объемы необходимого финансированияизмеряются сотнями миллиардов долларов и охватывают все сферы – от транспортной до коммунальнойинфраструктуры

Дальнейший экономический рост подстегнет спрос на инфраструктуру, что серьезно расширит возможностидля инвестирования

Объем необходимых инвестиций настолько велик, что только 30% требуемых капиталовложений могутбыть покрыты из государственных средств, что создает широкий спектр инвестиционных возможностей длячастного капитала:

Слабая конкуренция на рынке частного капитала: в России такой класс финансовых активов толькозарождается и примеры крупных сделок по инвестированию частных средств в капитал частных жекомпаний, владеющих и управляющих объектами инфраструктуры единичны

Инфраструктурные активы объединяет в себе не только традиционные виды (платные дороги, порты, аэропорты), но и новые – возобновляемые источники энергии, социальные объекты

Стоимость «входа» пока не велика, но будет возрастать по мере развития инфраструктурного рынка

Правительством РФ были запущены механизмы со-инвестирования и принят широкий спектр мер, включающий в себя финансовые и нефинансовые институты, позволяющие индивидуализировать подходы кфинансовому структурированию инвестиционных проектов в инфраструктуре:

инвестиционный фондВнешэкономбанкгосударственные корпорацииобновленные федеральные целевые программы

законодательство о концессияхзаконодательство об особых экономическихзонахналоговые льготы

Уровень износа муниципальных коммунальных сетей Даже крупные государства (напр. Канада) располагают значительно превосходящейплотностью дорожной сети по сравнению сРоссией

Потери воды и тепла от износа систем тепло- иводоснабжения составляют 30% и 60% соответственно, неэффективность водоочистныхсооружений достигает 40%

Пассажиропоток авиатранспорта будетподтягиваться к международным уровням. И хотя объем ж/д грузоперевозок ипассажиропоток одни из самых загруженных вмире – данные параметры также возрастут сувеличением торговой активности и частотностипередвижений населения

Инфраструктурные инвестиции: стимулы ростаПлотность сети дорожного полотна

0 500 1000 1500 2000

Russia

Canada

Sweden

Finland

GB

Germany

France

0 10 20 30 40 50

100

120

140

160

180

200

220

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015100

120

140

160

180

200

220Railroad passenger turnoverAir passenger turnoverRailroad cargo turnover (right axis)

Оценка потока пассажиров (пасс./млрд. км.)и роста грузоперевозок (тонн/млрд. км.)

ФранцияГермания

ВеликобританияФинляндия

ШвецияКанадаРоссия

на 1000 кв.км. на душу населения

Оборот потока пассажиров ж/д транспортаОборот потока пассажиров авиатранспортаОборот ж/д грузоперевозок

50%

52%

54%

56%

58%

60%

62%

64%

66%

n

d

h

Очистительные сооружения

Котельные

Трансформаторные сети

Энергосистемы

Системы теплоснабжения

Канализационные системы

Водонасосные станции

Системы водоснабжения

Традиционными инвесторами в инфраструктуру являются пенсионные фонды истраховые организации

Инфраструктурные инвестиции обеспечивают более низкую, но надежную вдолгосрочной перспективе доходность

В отличие от многих других сфер, компании, управляющие объектамиинфраструктуры генерируют постоянный и несильно подверженный колебаниямденежный поток, что создает для финансовых институтов, вкладывающих в нихсредства, более комфортную ситуацию

Основным видом дохода, который привлекает в крупных инфраструктурныхпроектах, является скорее девелоперский

Экспертиза лидирующих инфраструктурных фондов включает в себя не толькоумение осуществлять сделки по приобретению соответствующих компаний, но ипо их развитию и управлению, включая все сложные аспекты строительства, ремонта и обслуживания потребителей их услуг (пассажиров, водителей, муниципалитетов и т.д.)

В связи с дефицитом инфраструктуры, она как объект частных инвестиций будетразвиваться в России, что сделает ее доступной для широкого класса инвесторов

Инфраструктурные инвестиции: особенности

Инвестиционная стратегия: региональная экспансия и активный рост, MBO, LBOОжидаемая продолжительность проектов: 3-5 лет

Стадия инвестирования: инвестирование преимущественно на стадии средней развития

Целевые объекты инвестирования: Приоритеты:

Логистические объекты: морские порты, аэропортыКоммунальные услуги: водоснабжение, переработка мусора, управление в сфере коммунальных услуг

Другие направления:

Транспорт: системы общественного транспорта, пригородноесообщениеСопутствующая транспортная инфраструктура: парковки, заправкиТранспортное обеспечение: речные порты, ж/д станцииГенерация: малая и средняя генерация, транзитные трубопроводы, энергосберегающие компании, нефте-и газохранилища

Требования к портфельным компаниям: портфельные компании должны обладать правом собственности, лизинга или право уступки на соответствующие инфраструктурныеактивы и/или располагать долгосрочными контрактами

Доля участия в акционерном капитале: существенный миноритарный пакет от 10% to 51%

Целевая доходность по показателю IRR: 25-30%

Ключевые параметры фонда

Фонд недвижимости«Коммерческая недвижимость»под управлением УК Тройка Диалог

Фонды недвижимости: особенности

I. Основные игроки рынка недвижимости:ДевелоперыЗастройщикиИнвесторыСобственники недвижимости

II. Фонды недвижимости – организованы в форме ЗПИФов: Рентные – генерируют стабильный и низкорискованный доходДевелоперские – высокорискованный и нерегулярный доходЗемельный – высокорискованный и нерегулярный доходSPV – создаются «под проект» и служат для оптимизации бизнесаучредителя

III. Рентные фонды недвижимости:с одной стороны - инвестор, с другой – арендодатель объектовнедвижимостиС точки зрения права, фонд недвижимости – это общая долеваясобственность.В настоящее время в России существует более 330 фондовнедвижимости. В 2007 год создано 98 фондов

TOP–10 российских ЗПИФов недвижимостиМесто Место

годом ранее Формат Название фонда Управляющая Компания

Стоимость чистых активов на сентябрь 2008, млрд. руб.

1 - SPV Вилладжио Инвест – элитная недвижимость ИНКОМ 25,275

2 1 Девелопмент Наш город Старый город 13,054

3 - SPV Ренессанс - Земельный УК Ренессанс 11,030

4 - SPV Новые горизонты Прогрессивные инвестиционные идеи 8,440

5 2 Девелопмент Метрополь Олимп Метрополь 7,369

6 6 Девелопмент Фонд Федерация УК КОНКОРДИЯ 4,710

7 9 Рентный Коммерческая недвижимость Тройка Диалог 4,471

8 - Девелопмент Строительные инвестиции УК УРАЛСИБ 4,102

9 4 SPV Реконструкция и Развитие Каравелла 3,806

10 5 Девелопмент Территория Югра Стройинвестпроект 3,548

Остальные 168,364

Всего 254,169

Большинство участников ТОП–10 – SPV с переоцененными девелоперскими проектам

Особенности ЗПИФов недвижимости

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) —обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление учредителем доверительногоуправления, с условием объединения этого имущества с имуществом иныхучредителей

ЗПИФН не является юридическим лицом

Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общимимуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на правахобщей долевой собственности

Фонд является закрытым, когда у владельца инвестиционных паев правотребования прекращения договора доверительного управления ПИФомрегулируется согласно правилам этого фонда

Возможно вторичное обращение инвестиционных паев закрытого фонда. Ликвидность паев поддерживается через Интернет-торги

Мировой опыт ЗПИФН: REIT

США Германия ФранцияЮридическая структура Корпорации, либо трасты Корпорации (G-REIT) Акционерные об-ва (SIIC)Требования к публичности Частные и публичные Обязательная публичность Обязательная публичность

Минимальное количествоакционеров

100 Каждый владеет не более10%

Минимум 7 акционеров

Налогообложение нет налога на прибыль нет налога на прибыль нет налога на прибыльТребование по налоговойюрисдикции

США Германия Франция, компании имеющиедвойной листинг

Объем рынка, млрд. долл. 475 н.д. 19Кол-во публичных REIT 200 н.д. более 36

Требования к деятельности 75% выручки должноприходится на операции с

недвижимостьюДоля дочерних компаний REIT должна быть не более 20% от

активов REIT

75% выручки должноприходится на операции с

недвижимостью

Вся деятельность приходитсяна операции с недвижимостью

Что такое REIT (Real Estate Investment Trust)?

Как правило, специализируются на операциях с коммерческой недвижимостью, приносящей рентный доход при сдаче в аренду

Бумаги REIT торгуются на фондовых биржах, но их динамика, как правило, не следуетобщему направлению движения фондового рынка. Одной из причин этого является то, чтоREIT по закону обязаны выплачивать большую часть своих доходов акционерам; поэтомуих бумаги являются, как правило, стабильным источником дивидендного дохода

Специфика развития REIT на западных рынках

REIT – одни из наиболее доходных инвестиций в США

Несмотря на отрицательную динамику доходности американских индексов,средневзвешенный индекс REIT США продолжают показывать положительную доходность

Особого внимание требует поведение REIT США в 2008 г. относительно падения индексов, привязанных к ценам на недвижимость

Следует отметить, что корреляция динамики индекса Morgan Stanley REIT Index и рынков акцийсоставляет величину менее 0.3x, что говорит о незначительном влиянии колебаний мировых рынковкапитала на доходность REIT

-30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5%

S&P Utility Index

S&P Mid Cap 400

S&P Small Cap 600

Russell 2000 Value Index

Dow Jones US Real Estate Index

NASDAQ Composite

S&P 500

REITs

Доходность некоторых финансовых инструментов в СШАв 2008 г. по состоянию на 01/10/2008

Доходность REIT по видам инвестиций

Фонды, вкладывающие в торговые площади, показали значительно более высокие показателидоходности с начала 2008 г.

с нач. года за годмлн. долл млн. долл долл.

Cedar Shopping Center 1,531 842 13.2 35.9% 9.9%Weingarten 6,547 3,133 33.3 9.3% -7.4%Tanger Factory Outlet 2,423 845 39.9 9.1% 12.9%Kimco Realty 15,088 4,730 37.8 6.2% 0.1%REITs, инвестирующие в жилую недвижимостьPost Properties, Inc. 1,365 2,506 31.5 -8.0% -14.6%Colonial Properties Trust 1,749 3,004 18.9 -10.8% -40.1%Источник: Merill Lynch

ДоходностьЗаемные средства

REITs, инвестирующие в торговые площади

Цена акции

Рыночная Капитализация

ЗПИФ «Коммерческая недвижимость»

Источники роста стоимости инвестиционного пая и инвестиционного дохода:Арендные платежи по зданиямПокупка объектов недвижимости по стоимости «ниже рынка»Переоценка рыночной стоимости объектов недвижимостиКупонный доход по облигациямПроцентный доход по банковским вкладам

В форме инвестиционного дохода выплачивается 85% от прироста стоимости паяза календарный год (разница между расчетной стоимостью инвестиционногопая на 31 декабря и на 1 января расчетного года).

Управляющая компания получает следующие вознаграждения:Вознаграждение за управление – 2% в год от среднегодовой стоимости чистыхактивов. Удерживается ежеквартально.

Вознаграждение «за успех» – 15% от прироста стоимости инвестиционного пая закалендарный год, но не более 3,5% от среднегодовой стоимости чистых активов.Удерживается 1 раз в год после выплаты инвестиционного дохода пайщикам (т.е.после 1 февраля года, следующего за расчетным).

Корреляция ЗПИФ «Коммерческая недвижимость»и индекса РТС

В 2008 г. Фонд показал отрицательную корреляцию с фондовым рынком, продемонстрировав положительную доходность

-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

Январь

МартМай

ИюльСентябрь

Индекс РТС Стоимость пая,р

Сравнительная динамика Фонда КН и индекса РТС, 2008 г.

Роль прямых инвестиций сегодня

“During 20 years in the business, I haven't seen a single greater opportunity for private-equity capital”

David RubensteinCarlyle Group

16 октября 2008

В условиях кризиса значение фондов прямых инвестиций многократновозрастает в силу отсутствия ликвидности на фондовых рынках

Прямые инвестиции – едва ли не единственный механизм рекапитализациипроблемных компаний и оздоровления мировой экономики