2017 Laudo de Avaliação 1.155/12/2017 Imóvel Urbano Matrícula 8.443 Registro de Imóveis da Comarca de Piçarras/SC Processo 0000271-79.2004.8.16.0185 Massa falida: Posto Arthur Ltda Ltda. 1ª Vara de Falências e Recuperações Judicial do Foro Central da Comarca de Região Metropolitana de Curitiba/PR Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R Padre Anchieta 2.540 Sala 401 Champagnat Curitiba/PR Fone/Fax 41 3233-1077
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2017
Laudo de Avaliação 1.155/12/2017
Imóvel Urbano Matrícula 8.443 Registro de Imóveis da
Comarca de Piçarras/SC
Processo 0000271-79.2004.8.16.0185
Massa falida: Posto Arthur Ltda Ltda.
1ª Vara de Falências e Recuperações Judicial do Foro Central da
Comarca de Região Metropolitana de Curitiba/PR
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R Padre Anchieta 2.540 Sala 401 Champagnat Curitiba/PR
ANEXO: Memória de Cálculo - Valor do Imóvel ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO: Documentos - Matrícula - Guia Amarela
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1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE
ESPÉCIE: Laudo de Avaliação.
SOLICITANTE: 1ª Vara de Falências e Recuperações Judicial do Foro Central da
Comarca de Região Metropolitana de Curitiba/PR.
OBJETO: Imóvel Composto por Terreno de 642,88 m² e benfeitoria de 216,76 m²
FINALIDADE: Valor de Venda Forçada – Venda em Leilão
METODOLOGIA: Método Evolutivo
DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: dezembro de 2017
VALORES RESULTANTE DA AVALIAÇÃO:
Terreno 268.048,82R$
Benfeitoria 144.204,47R$
Total 412.253,29R$
65%
35%
Terreno
Benfeitoria
VALOR ARREDONDADO DA AVALIAÇÃO: R$ 412.000,00
(Quatrocentos e doze mil reais).
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2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
2.1. A área da residência foi retirada do Espelho de Lançamento fornecido pela Prefeitura
Municipal de Penha S/C (em anexo).
3. OBJETO
Tipo do bem: Imóvel urbano residencial
3.1. Imóvel composto por terreno de 642,88 m² e casa com 216,78 m² de área construída
Matrícula 8.443 do Registro de Imóveis de Piçarras S/C
3.2. Localização: Testada 1 para a Rua Nilo Anastácio Vieira s/n e Testada 2 para a Rua
João de Medeiros s/n
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4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Penha é um município brasileiro do estado de Santa Catarina. Localiza-se a uma latitude 26º46'10" Sul e a uma longitude48º38'45" Oeste, estando a uma altitude de 20 metros. Sua população em 2016 é, segundo estimativa do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), de 30.262 pessoas.
Possui uma área de 58,783 km².
Na região que deu origem aos índios Carijós, o início do povoado foi a construção da Capela de São João Batista, em 1759, na localidade chamada de Itapocoroy (derivado de "Itapocorá", que em guarani significa "parecido com um muro de pedra").
A cidade possui o título de "Capital Nacional do Marisco", sendo nacionalmente conhecida por abrigar o famoso parque temático Beto Carrero World.
Determinação do valor de venda em leilão – venda/liquidação forçada
Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e também
muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também apresentado o
valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço
de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um valor abaixo
do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de mercado
do bem, que é a sua velocidade de venda.
A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de uma
venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o seu
preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.
6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO
Terreno, representado pelos lote nº 10 e nº 11, com áreas de 322,88m² e 320,00m²
respectivamente, localizados na zona urbana do Município de Penha/SC, situados em quadra
única do desmembramento DELARA, totalizando a área de 842,88m², com as seguintes
medidas e confrontações: ao Norte, numa extensão de 40,65m lineares, com os lotes nº 12
e nº 13 de Ramiro Sita; ao Sul, numa extensão de 42,40m lineares, com os lotes nº 8 e nº 9,
de Victor Juraszeki e Antônio Oliveira; ao Leste, numa extensão de 16,00m lineares com uma
rua Projetada e sem denominação, e ao Oeste, numa extensão de 16,10m lineares com a
Rua Nilo Anastácio Vieira; distando 54,00m da Rua Eugênio Krause.
7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
7.1. Liquidez: Baixo/regular
7.2. Desempenho de mercado: Baixo/regular.
7.3. Absorção pelo mercado: Baixa/regular
7.4. Público alvo para absorção do bem: Investidor, consumidor final - morador
7.5. Facilitadores para negociação do bem: Valor venda forçada
7.6. Dificultadores para negociação: Relação terreno x benfeitoria, ou seja, benfeitoria
de baixo valor em relação ao terreno. Benfeitoria malconservada
8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS
Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação com
a coleta de dados enquadrando-se no Grau de fundamentação (0), e Grau de Precisão (0)
constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de
normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir.
8.1. Para a obtenção do valor do imóvel, foi utilizado o método comparativo direto de custo,
conforme item 8.32 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de
normas Técnicas: onde se deve considerar uma amostra composta por imóveis de
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projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os
procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.
8.1.1. Fatores de Homogeneização
8.1.1.1. Localização: Variando de acordo com a localização determinada pelas
circulação/acesso, proximidade de comércio, bancos, farmácias, etc.
8.1.1.2. Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa =
(Sp/Sa)^(1/4) Para diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa (Sp/Sa) ^
(1/8).
8.1.1.3. Fator Oferta FO =100% - FV - FA FO = 0,75 Onde: FV = Fator venda forçada* = 23% 18%Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto, troca, etc.) e 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e pagas pelo comprador em venda forçada FA = Fator Aluguel* = 2 % 0,5 x Valor do Imóvel x 4 Valor do imóvel *Considerando tempo médio de 4 meses para a posse do imóvel, a este será atribuída uma renda mensal igual a 0,5 % do imóvel. Valor do Imóvel = Valor do Terreno + Valor das Benfeitorias praticado em imóveis ofertados
8.2. Para a obtenção do valor das benfeitorias: O Método de Quantificação de Custo é utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias ou custo de reprodução, podendo ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou ainda por orçamento, com citação das fontes consultadas. Neste caso apropriado pelo custo unitário básico de construção. Cub Sinduscom SC (Ver anexo memória de cálculo benfeitorias).
8.3. Para a obtenção do valor do imóvel, foi utilizado o método evolutivo,
onde, a composição do valor do imóvel avaliado é obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciadas, e o fator de comercialização, ou seja, SEGUNDO ABNT 14653-2 - 2004:
8.3.1. VI = (VT + VB) 8.3.2. VI= valor do imóvel 8.3.3. VT = valor do terreno 8.3.4. VB = Valor das benfeitorias
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9. PESQUISA DE VALORES
Anexo Pesquisa de Mercado
10. VALOR DO IMÓVEL ARREDONDADO: R$ 412.000,00 (Quatrocentos e doze mil
reais).
10.1. Valor do Imóvel: R$ 412.253,29 (Quatrocentos e doze mil, duzentos e
cinquenta e três reais e vinte e nove centavos).
10.1.1. Valor do Terreno: R$ 268.048,82 (Duzentos e sessenta e oito mil, quarenta e
oito reais e oitenta e dois centavos).
10.1.2. Valor da Benfeitoria: R$ 144.204,47 Cento e quarenta e quatro mil, duzentos
e quatro reais e quarenta e sete centavos).
11. ENCERRAMENTO
Encerrando os trabalhos, foi redigido este Laudo de Avaliação que se compõe (não incluindo
os anexos relacionados abaixo) de 09 (nove) folhas escritas só de um lado.
Acompanham (3) três anexos:
ANEXO: Memória de Cálculo ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO: Documentos
Curitiba, 06 de dezembro de 2017
HELCIO KRONBERG
Amostra Valor Área R$ m2 Localização Área Oferta
1 230.000,00R$ 368,00 625,00R$ 0,95 0,93 0,75
2 150.000,00R$ 252,00 595,24R$ 0,85 0,89 0,75
3 150.000,00R$ 253,00 592,89R$ 1,05 0,89 0,75
4 300.000,00R$ 305,00 983,61R$ 0,85 0,91 0,75
5 154.000,00R$ 252,00 611,11R$ 0,85 0,89 0,75
Médias 196.800,00R$ 286 681,57R$
Fatores de Homogemeização
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO TERRENO
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
Hélcio Kronberg1/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DAD OS DE MERCADO
Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)
duzentos e sessenta e oito mil, quarenta e oito reais e oitenta e dois centavos
7) CAMPO DE ARBÍTRIO:
Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi )....... ............................................(R$/m2) =
Estimativa de tendência central.....................................................................(R$/m2) =
Limite de arbítrio superior unitário ( LAs )....... .........................................(R$/m2) =________________________________________________________________________________________
354,41
416,95
479,49
Hélcio Kronberg4/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE M ERCADO
0 1 2 3 4 5 C
5
10
15
F
9) GRÁFICOS:A) HISTOGRAMA - ( Nº DE CLASSES ( C ) x FREQUÊNCIA ( F )) :
Ve
Po
B) PREÇOS OBSERVADOS ( Po ) x VALORES ESTIMADOS ( Ve ):
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
1SECRETARIA DA FAZENDA
DEPARTAMENTO DE TRIBUTAÇÃO E CADASTRO
ESPELHO DE LANÇAMENTO
DADOS DO IMÓVELCadastro:Endereço:Complemento:Bairro:Cidade:Loteamento:Edifício:Ocupação:Tipo Edificação:Área Lote:Área Const. Unid: Área Total Const.: Testada Principal:Utilização:Patrimônio:Bloco:Quadra:Estado:Inscrição Imobiliária: Lote: Apto:DADOS DO PROPRIETÁRIONome/Razão Social:CPF/CNPJ:Endereço:Bairro:Cidade: Estado:
PENHA SCCentroRua Nilo Anastácio Vieira, S/N
1
Setor de Tributação e Cadastro
- Valores apenas a título de consulta, sujeitos a alteração a qualquer momento.- Não válido como comprovante de quitação ou como apresentação de imóvel sem débitos perante o fisco municipal.
2218Desmembramento de LaraNão Construido322,88000,0000
Matrícula:0 10ParticularTerreno sem uso15,00001483 - YARA DE MOURA068.351.809-78 Julia da Costa, 2981Capina do SiqueiraCuritiba PR
DADOS DO IMÓVELCadastro:Endereço:Complemento:Bairro:Cidade:Loteamento:Edifício:Ocupação:Tipo Edificação:Área Lote:Área Const. Unid: Área Total Const.: Testada Principal:Utilização:Patrimônio:Bloco:Quadra:Estado:Inscrição Imobiliária: Lote: Apto:DADOS DO PROPRIETÁRIONome/Razão Social:CPF/CNPJ:Endereço:Bairro:Cidade: Estado:
PENHA SCCentroRua João Medeiros, 588
1
Setor de Tributação e Cadastro
- Valores apenas a título de consulta, sujeitos a alteração a qualquer momento.- Não válido como comprovante de quitação ou como apresentação de imóvel sem débitos perante o fisco municipal.
2206Desmembramento de LaraConstruídoAlvenaria e Concreto320,0000216,7800
Matrícula:0 11ParticularResidencial16,0000216,78001483 - YARA DE MOURA068.351.809-78 Julia da Costa, 2981Capina do SiqueiraCuritiba PR