Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abt. Planen, Bauen und Umwelt Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung – Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE für die Grundstücke Dennewitzstraße 36-44 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg Stand 24.08.2015
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20120514 Begr VI-140h Ve - umwelt-beteiligung-berlin.de · Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE 4 II.3.2 Hinweise zur Durchführung der Umweltüberwachung 59
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Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin
Abt. Planen, Bauen und Umwelt
Stadtentwicklungsamt
– Fachbereich Stadtplanung –
Begründung
gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
für die Grundstücke Dennewitzstraße 36-44
im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg
Stand 24.08.2015
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
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Inhalt
I. PLANUNGSGEGENSTAND UND ENTWICKLUNG DER PLANUNGSÜBERLEGUNGEN 5
I.1 Veranlassung und Erforderlichkeit der Planungen 5
I.2 Beschreibung des Plangebietes 5
I.2.1 Stadträumliche Einbindung und Gebietsentwicklung 5
I.2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse 6
I.2.3 Städtebauliche Situation und Bestand 6
I.2.4 Geltendes Planungsrecht 7
I.2.5 Verkehrserschließung 7
I.2.6 Technische Infrastruktur 8
I.2.7 Denkmalschutz 9
I.3 Planerische Ausgangssituation 9
I.3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung 9
I.3.2 Flächennutzungsplan 10
I.3.3 Landschaftsprogramm 10
I.3.4 Stadtentwicklungsplanungen 13
I.3.5 Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen 14
I.3.6 Bereichsentwicklungsplanung 16
I.3.7 Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne 16
I.3.8 Planfeststellungen 17
I.4 Entwicklung der Planungsüberlegungen 17
I.4.1 Städtebaulicher Rahmenvertrag zur Entwicklung des Gleisdreiecks 17
I.4.2 Entwurf des Bebauungsplans VI-140 18
I.4.3 Rahmenplan für die drei Baufelder am westlichen Rand des Gleisdreiecks 18
I.4.4 Gutachterverfahren für das Baufeld Dennewitzstraße 37,38 18
I.4.5 Projektplanung 20
I.4.6 Durchführungsvertrag 21
II. UMWELTBERICHT 23
II.1 Einleitung 23
II.1.1 Kurzdarstellung der Inhalt und Ziele des Bebauungsplans 24
II.1.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzten und Fachplanungen festgelegten Ziele
des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und der Art, wie
diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden 24
II.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 30
II.2.1 Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustands,
einschließlich der Umweltmerkmale der Gebiete, die voraussichtlich erheblich
beeinflusst werden 30
II.2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 39
II.2.3 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der
Planung 50
II.2.4 Vermeidung, Verringerung und Ausgleich nachteiliger Auswirkungen sowie
Eingriffsbeurteilung und Ausgleichsentscheidung gem. § 18 BNatSchG i.V.m. § 1a
Abs. 3 BauGB 50
II.2.5 Anderweitige Planungsmöglichkeiten 57
II.3 Zusätzliche Angaben 58
II.3.1 Technische Verfahren bei der Umweltprüfung 58
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
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II.3.2 Hinweise zur Durchführung der Umweltüberwachung 59
II.4 Allgemein verständliche Zusammenfassung 59
III. PLANINHALT UND ABWÄGUNG 62
III.1 Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt 62
III.2 Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan 62
III.3 Vorhaben- und Erschließungsplan 62
III.4 Begründung der Festsetzungen 63
III.4.1 Geltungsbereich 63
III.4.2 Art der baulichen Nutzung 63
III.4.3 Erschließung 67
III.4.4 Maß der baulichen Nutzung 69
III.4.5 Überbaubare Grundstücksfläche 75
III.4.6 Abstandsflächen nach BauOBln 76
III.4.7 Immissionsschutz 79
III.4.8 Grünfestsetzungen 97
III.4.9 Sonstige Festsetzungen 98
III.4.10 Nachrichtliche Übernahmen 99
III.4.11 Hinweise 99
III.4.12 Durchführungsvertrag 100
III.5 Abwägung der öffentlichen und privaten Belange 100
III.5.1 Private Belange 101
III.5.2 Öffentliche Belange 105
IV. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS 107
IV.1 Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten 107
IV.2 Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung 108
IV.3 Weitere Auswirkungen 109
IV.3.1 Bodenrechtliche Auswirkungen 109
IV.3.2 Auswirkungen auf den Straßenverkehr 109
IV.3.3 Auswirkungen auf die soziale und grüne Infrastruktur 109
IV.3.4 Auswirkungen auf den Denkmalschutz 110
IV.3.5 Auswirkungen auf geschlechts- und altersspezifische Belange 111
V. VERFAHREN 112
V.1 VI-140 Aufstellungsbeschluss und erste Verfahrensschritte 112
V.2 VI-140 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger gemäß
V.4 VI-140 Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger gemäß § 4 Abs. 2 BauGB 112
V.5 VI-140 Teilungsbeschluss 112
V.6 VI-140g Mitteilung der Planungsabsicht 113
V.7 VI-140g Beschluss zur Umstellung als vorhabenbezogener Bebauungsplan VI-140g VE 113
V.8 VI-140g VE Mitteilung der Planungsabsicht 113
V.9 VI-140g VE Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger gemäß § 4 Abs. 2 BauGB 113
RECHTSGRUNDLAGEN BERLIN 136
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
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I. PLANUNGSGEGENSTAND UND ENTWICKLUNG DER
PLANUNGSÜBERLEGUNGEN
I.1 Veranlassung und Erforderlichkeit der Planungen
Das Plangebiet liegt am westlichen Rand des früheren Bahngeländes Gleisdreieck, östlich der
Dennewitzstraße im Bezirk Friedrichshain - Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg. Nach Aufgabe großer
Teile der Bahnnutzungen wurde für das Gleisdreieck ein umfassender städtebaulich-landschafts-
planerischer Neuordnungsprozess umgesetzt. Kernbereich der Neuordnung ist die Anlage eine
großflächigen neuen Stadtparks im Zentrum des Geländes, der vollständig fertig gestellt ist. An den
Rändern der Fläche sollen unterschiedliche Baugebiete entwickelt werden, darunter auch das Plan-
gebiet. Es ist Teil des dreiteiligen Baufeldes Flottwellstraße im Nord-Westen des Gleisdreiecks.
Die Neuordnungsplanung wurde planungsrechtlich durch Aufstellung des Rahmenbebauungsplans
VI-140 eingeleitet, dessen Verfahren bis zur Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
und der Auswertung der Stellungnahmen, beschlossen am 11. Dezember 2007, geführt wurde. Um
die unterschiedlichen Entwicklungsziele für die verschiedenen Teilbereiche des Areals gezielter ver-
folgen zu können wurde am 22.1.2013 beschlossen, das Bebauungsplanverfahren als vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan VI-140g VE fortzuführen.
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes VI-140g VE werden die planungsrechtlichen Voraus-
setzungen für die Realisierung eines Wohngebäudes und eines Hotels geschaffen. Die Aufstellung
eines Bebauungsplanes ist erforderlich, da die Zulässigkeit von Vorhaben derzeit nach § 34 BauGB
zu beurteilen ist und die angestrebte umfassende städtebauliche Neuordnung nur auf Grundlage
eines Bebauungsplans möglich ist.
Nach Mitteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 2.1.2013 werden durch
das Vorhaben dringende Gesamtinteressen des Landes Berlin insoweit berührt, als sich das Plan-
gebiet auch unter der in Hochlage geführten U-Bahntrasse der Linie 1 befindet. Um eventuelle Be-
einträchtigungen für den U-Bahnverkehr auszuschließen, sind im weiteren Verfahren Abstimmungen
mit SenStadtUm VII B erforderlich. Aus diesem Grund ist das Verfahren gemäß § 7 AGBauGB
durchzuführen.
I.2 Beschreibung des Plangebietes
I.2.1 Stadträumliche Einbindung und Gebietsentwicklung
Das Plangebiet ist Teil der Berliner Innenstadt und liegt südlich des Potsdamer Platzes. Es gehört
zum Ortsteil Kreuzberg des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg. Unmittelbar westlich grenzt der Orts-
teil Tiergarten des Bezirks Mitte an. Stadtstrukturell gehört das Plangebiet damit zum Quartier östlich
der Potsdamer Straße und wird auch durch die Dennewitzstraße von Westen her erschlossen.
Das Plangebiet wurde erstmals als Teil des Potsdamer Bahnhofs baulich genutzt. Während sich der
eigentliche Bahnhof im Bereich des heutigen Potsdamer Platzes befand, die Lage des Gleisfeldes
entspricht weitgehend dem heutigen Tilla-Durieux-Park, wurde der Bereich südlich des Landwehr-
kanals vor allem als Güterbahnhof und Bahnbetriebswerk genutzt.
Nach seiner Stilllegung lag das Gelände lange Zeit brach und wurde anschließend für die Baulogis-
tik im Bereich Potsdamer Platz genutzt. Randbereiche wurden weiterhin gewerblich genutzt. Im Gel-
tungsbereich waren eine Tankstelle, eine Spedition und ein Betrieb für Industriereinigung angesie-
delt.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
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Nach einer längeren Planungs- und Bauphase wurde der Westpark des Parks am Gleisdreieck im
Mai 2013 eröffnet. Der neue Park erstreckt sich zwischen dem Schöneberger Ufer im Norden und
der Yorckstraße im Süden. Der Park grenzt östlich unmittelbar an das Plangebiet, die Erschließung
erfolgt aus westlicher Richtung u.a. über Parkzugänge nördlich (Eingang Pohlstraße) und südlich
(Eingang Kurfürstenstraße) des Plangebietes.
I.2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse
Der Geltungsbereich liegt zwischen den Zugängen zur öffentlichen Parkanlage Gleisdreieck in Ver-
längerung der Pohlstraße im Norden und der Kurfürstenstraße im Süden, der öffentlichen Parkanla-
ge Gleisdreieck (Westpark) im Osten sowie der Bezirksgrenze zum Bezirk Mitte im Westen, die
gleichzeitig die Straßenbegrenzungslinie der Dennewitzstraße ist. Er umfasst die Flurstücke 3287
und 3277 der Flur 6 der Gemarkung Kreuzberg östlich der Dennewitzstraße. Die Eigentümerin des
Areals ist die Klarbau GmbH & Co. Berlin KG.
Der Geltungsbereich umfasst insgesamt eine Fläche von 7.384 qm.
I.2.3 Städtebauliche Situation und Bestand
Nördlich des Plangebiets entwickelt sich der früher durch die Randlage am Bahnhofsgelände und
überwiegend gewerblich Nutzungen geprägte Bereich um die Flottwellstraße derzeit zur Wohnlage
am neuen Stadtpark. Beiderseits der Straße sind verschiedene Wohnbauvorhaben im Bau oder fer-
tig gestellt. Insgesamt werden hier rund 740 Wohnungen errichtet.
Die Zugänge zum Westpark in Höhe der Pohl- und der Kurfürstenstraße schaffen nicht nur einen
direkten Zugang zu den Grün- und Erholungsflächen, sondern eröffnen für Fußgänger und Radfah-
rer auch Wegebeziehungen abseits der Straßen zum Bereich Potsdamer Platz und zu den Quartie-
ren um die Yorkstraße.
Westlich des Plangebiets ist an der Dennewitzstraße eine geschlossene Blockseite mit traditionellen
Wohnbauten und gemischt genutzten Erdgeschosszonen vorhanden. Eine Besonderheit stellen hier
die Gleisanlagen der U-Bahn dar, die diesen Block durchqueren und die Dennewitzstraße mit einer
massiven, baulich umschlossenen Brücke überqueren. Im Plangebiet wird diese Linie als offene
Stahlbrückenkonstruktion weitergeführt, die die Flächen im Geltungsbereich in einen kleineren nörd-
lichen und größeren südlichen Bereich teilt.
Südlich des Plangebiet sowie im Eckbereich Kurfürstenstraße wurden in den 1970 und 80er Jahren
neue Wohnbauten errichtet, die die traditionelle Blockstruktur ergänzen. Im Blockinnenbereich wur-
de der Nelly-Sachs-Park errichtet und die vormalige Trasse der Dennewitzstraße in die Parkanlage
integriert.
Das Plangebiet ist bislang mit mehreren eingeschossigen Gewerbebauten oder Resten davon be-
baut und liegt weitgehend brach. Der nordöstliche Teil des Geländes wurde während des Baus des
Westparks Gleisdreieck als Lagerplatz für die Baustelle genutzt.
Das Areal steigt vom Gehwegniveau (Höhe ca. 35,0 m über NHN) zum Parkgelände um ca. 2 Meter
an. Dieser Höhenunterschied ist auf die Nutzung des Gleisdreiecks als Bahnanlage zurückzuführen.
Zur Jahrhundertwende wurde das Bahngelände durch Auffüllung angehoben, um den Schienenver-
kehr gegenüber dem angrenzenden Straßenverkehr in eine höhere Ebene zu verlagern. Auch im
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
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Verlauf der Geltungsbereichsgrenze entlang der Dennewitzstraße ergeben sich geringfügige Hö-
henunterschiede. So verläuft die Höhenentwicklung von 35,34 über NHN im Süden zu 34,90 über
NHN im Norden.
I.2.4 Geltendes Planungsrecht
Die Flächen im Geltungsbereich unterlagen lange Zeit der eisenbahnrechtlichen Planfeststellung.
Seit ihrer Entwidmung sind sie planungsrechtlich nach § 34 BauGB zu bewerten, da andere Rege-
lungen im Sinne eines Bebauungsplans nicht zur Geltung gelangten.
Nach Anlage 10 zum städtebaulichen Rahmenvertrag zur Entwicklung des Gleisdreiecks von 2005
ist vereinbart, dass das Plangebiet ohne Aufstellung dieses Bebauungsplans aufgrund seiner Lage
innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils als Innenbereich gemäß § 34 BauGB einzu-
stufen ist. Es werden für den Geltungsbereich dieses Bebauungsplans (entsprechend Fläche 3 im
städtebaulichen Vertrag) für den Teilbereich des Hotels eine gewerbliche Nutzung (GE) und für den
Teilbereich Wohnen eine mischgebietsbezogene Nutzung (MI) sowie eine Firsthöhe bis 25 m als
zulässig erachtet.
Die westliche Geltungsbereichsgrenze entspricht der Straßenfluchtlinie, die durch „Allerhöchste Ca-
binets Ordre“ (ACO) vom 18.6.1870 förmlich festgestellt ist. Solche förmlichen Straßenfluchtlinien
wurden mehrfach übergeleitet und gelten als Straßenbegrenzungslinien fort.
Weitere planerische Rahmenbedingungen werden in Kapitel I.4 erörtert.
I.2.5 Verkehrserschließung
II..22..55..11 Motorisierter Individualverkehr
Der Geltungsbereich grenzt im Westen an die Dennewitzstraße und wird von dieser erschlossen.
Die Dennewitzstraße ist über die Flottwellstraße im Norden an das Schöneberger Ufer (Bundesstra-
ße B 96), die als übergeordnete Straßenverbindung (Stufe II) klassifiziert ist, angebunden. Eine An-
bindung an die Potsdamer Straße, die ebenfalls als übergeordnete Straßenverbindung (Stufe I) ein-
gestuft ist, erfolgt über die Pohl- und die Kurfürstenstraße. Die Abstände zum übergeordneten Stra-
ßennetz betragen jeweils ca. 500 m. Die Dennewitzstraße wird trotzt verkehrsberuhigender Maß-
nahmen in der Kurfürstenstraße als Abkürzung im übergeordneten Straßennetz genutzt und ist mit
gebietsfremden Verkehr belastet. Nach der verkehrlichen Untersuchung für das Gebiet Flottwell-
straße / Dennewitzstraße (IGS 2012) liegt die durch Zählung ermittelte Bestandsbelegung in der
Spitzenstunde Vormittags bei 443 Kfz und in der Spitzenstunde Nachmittags bei 419 Kfz. Auch nach
der geplanten und im Bau befindlichen Vorhaben östlich des Straßenzuges Dennewitz-/ Flottwell-
straße geht der Gutachter davon aus, „dass der prognostizierte Gesamtverkehr der verkehrlichen
Untersuchung nicht relevant vom Verkehr der aktuellen Bebauungsplanung abweicht und somit als
Grundlage für die Berechnung der Straßenverkehrsgeräusche herangezogen werden kann.“ (Wölfel
2013)
II..22..55..22 Rad- und Fußgängerverkehr
Zusätzlich zu den öffentlichen Straßen bestehen im angrenzenden Westpark Gleisdreieck sowohl in
Nord-Süd- als auch in Ost-West-Richtung Rad- und Fußgängerverbindungen, die z. T. Bedeutung
als übergeordnete städtische Verbindung haben (Radfernweg Berlin-Leipzig). Sie werden barriere-
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frei über die angrenzenden Parkzugänge angebunden. Der Park verbindet die anliegenden Quartie-
re auf relativ kurzen Wegen.
II..22..55..33 Öffentlicher Personennahverkehr
Der U-Bahnhof Gleisdreieck, der von der U-Bahnlinie U1 (Uhlandstraße – Warschauer Straße) so-
wie der U-Bahnlinie U2 (Ruhleben – Pankow) angefahren wird, ist vom Plangebiet aus zu Fuß gut
erreichbar. Durch den Westpark beträgt der Weg zum U-Bahnhof nur ca. 250 m. Über die Kurfürs-
tenstraße ist der gleichnamige U-Bahnhof an der Potsdamer Straße gut erreichbar. Gut zu Fuß er-
reichbar ist zudem in einer Entfernung von 450 m der U-Bahnhof Mendelssohn-Bartholdy-Park, an
dem ebenfalls die U-Bahnlinie U2 verkehrt. Der S-Bahnhof Yorckstraße / Großgörschenstraße, der
von der S-Bahnlinie S1 (Wannsee – Oranienburg) angefahren wird, ist in einer Entfernung von ca.
850 m noch zu Fuß erreichbar. Gleiches gilt für den S-Bahnhof Yorckstraße, an dem die S-
Bahnlinien S2 (Blankenfelde – Bernau) und S25 (Teltow Stadt – Hennigsdorf) zum Bahnhof Süd-
kreuz verkehren.
Die Metro-Buslinie M29 (Grunewald/Roseneck – Hermannplatz) mit der Haltestelle U-Bahnhof Men-
delssohn-Bartholdy-Park ergänzt das sehr gute ÖPNV-Angebot.
I.2.6 Technische Infrastruktur
II..22..66..11 Trinkwasser / Löschwasser
Die äußere Erschließung der Trinkwasserversorgung ist durch eine Versorgungsleitung DN 150 in
der Dennewitzstraße gesichert. Aufgrund der geplanten Nutzungsverdichtung können partiell Lei-
tungsverstärkungen erforderlich werden. Dies ist im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens zu prü-
fen. Gleiches gilt für die Versorgung des Gebietes mit Löschwasser.
II..22..66..22 Abwasser
In der Dennewitzstraße befinden sich Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe (BWB),
die im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung stehen. Es handelt sich um einen Mischwas-
serkanal Ei 1020 und einen Regenüberlaufkanal Ei 1100. Von den BWB wurde darauf hingewiesen,
dass die vorhandenen Kanäle aufgrund ihrer begrenzten Leistungsfähigkeit vorrangig für die
Schmutzwasserableitung und für die Entwässerung der öffentlichen Straßen und Plätze zur Verfü-
gung stehen. Regenwasser von neu an diese Kanäle anzuschließenden Grundstücken kann nur
stark eingeschränkt eingeleitet werden.
Mit Schreiben vom 17.4.2104 teilen die BWB mit, dass das gesamte Regenwasser in den Misch-
wasserkanal eingeleitet werden kann, soweit ein Spitzenabfluss von 31 l/s eingehalten wird. In der
Dennewitzstraße befindet sich eine Abwasserdruckrohrleitung DN 1000. Die Leitung ist in Betrieb
und muss erhalten bleiben.
II..22..66..33 Elektrizität
In der Dennewitzstraße befinden sich innerhalb der öffentlichen Straßenverkehrsfläche Kabelanla-
gen für die Stromversorgung, das Plangebiet ist ausreichend mit Elektrizität versorgt. Es handelt
sich um Niederspannungsanlagen sowie ein 110-kV-VPE Kabelsystem der Stromnetz Berlin GmbH.
Eine Mittelspannungsleitung verläuft im Geltungsbereich südlich des U-Bahnviadukts; sie ist außer
Betrieb und kann in Abstimmung mit dem Leitungsträger ausgebaut werden.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
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II..22..66..44 Gas
Im Verlauf der Dennewitzstraße befinden sich Gasleitungen, die für die Versorgung des Gebietes
mit Gas zur Verfügung stehen.
II..22..66..55 Fernwärme
Das Gebiet ist nicht durch Fernwärme erschlossen. Leitungen für Fernwärme befinden sich inner-
halb der Flottwellstraße.
II..22..66..66 Telekommunikationslinien
Die betroffenen Richtfunkbetreiber sind über die Planung informiert. Um Beeinträchtigungen auszu-
schließen, soll aus Sicht der Betreiber eine Bauhöhe von 32 m nicht überschritten werden.
I.2.7 Denkmalschutz
Denkmalbereich U-Bahn-Stammlinie
Die Bahnbrücke der U-Bahnlinie U1 im Geltungsbereich steht als Teil der Gesamtanlage der ehema-
ligen Stammlinie unter Denkmalschutz (OBJ-Dok-Nr. 09040456). Sie wurde 1896-1902 von Siemens
& Halske erbaut (Ingenieur Heinrich Schwieger), und 1912-13 umgebaut (Denkmalliste Berlin vom
15. Mai 2001, in der jeweils fortgeschriebenen Fassung).
Bodendenkmale
Im Plangebiet sind keine Bodendenkmale verzeichnet. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens
VI-140 erfolgte vom Landesdenkmalamt Berlin, Fachgebiet Archäologische Denkmalpflege, jedoch
der Hinweis, dass das gesamte Plangebiet des Bebauungsplans VI-140 als archäologisches Ver-
dachtsgebiet mit zahlreichen ur- und frühgeschichtlichen Fundplätzen zu betrachten ist. Es handelt
sich hierbei um einen neuzeitlichen Friedhof. Das weitere Auftreten von Bodenfunden ist zu erwar-
ten. Aus diesem Grund sollen alle Bodeneingriffe innerhalb des Plangebietes im Vorfeld mit der Ab-
teilung Bodendenkmalpflege des Landesdenkmalamtes Berlin abgestimmt werden.
I.3 Planerische Ausgangssituation
I.3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung
Das Landesentwicklungsprogramm (LEPro 2007), seit 1. Februar 2008 in Kraft, legt die Grundsätze
der Raumordnung fest und bildet den übergeordneten Rahmen der gemeinsamen Landesplanung
für die Hauptstadtregion Berlin - Brandenburg. Dieser ist Grundlage für alle nachfolgenden Pla-
nungsebenen, insbesondere sind in § 5 LEPro 2007 die Grundsätze zur Siedlungsentwicklung fest-
gelegt:
- die Ausrichtung der Siedlungsentwicklung auf die raumordnerisch festgelegten Siedlungsberei-
che,
- der Vorrang der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung, insbesondere die Reaktivierung
von Siedlungsbrachflächen,
- die Orientierung der Siedlungsentwicklung an der Verkehrsinfrastruktur in raumordnerisch festge-
legten und durch schienengebundenen Personennahverkehr gut erschlossenen Siedlungsberei-
chen.
Nach der Festlegungskarte 1 zum Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (2009) liegt das
Plangebiet innerhalb des Gestaltungsraums Siedlung. Gemäß dem Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 haben die
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
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Kommunen in diesem Gestaltungsraum große Spielräume zur Binnendifferenzierung und die Ent-
wicklung von (Wohn-)Siedlungsflächen ist quantitativ unbegrenzt möglich.
Nach Mitteilung der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung ist ein Widerspruch zu den Zielen der
Raumplanung nicht erkennbar ist. Der Bebauungsplanentwurf entspricht den Grundsätzen zur Sied-
lungsentwicklung.
Für den Stadtstaat Berlin übernimmt der Flächennutzungsplan gemäß § 8 des Raumordnungsge-
setzes (ROG) zugleich die Funktion als Raumordnungsplan für das Landesgebiet (landesweiter
Raumordnungsplan). Die FNP-Darstellungen zur anzustrebenden Siedlungs- und Freiraumstruktur
sowie zu den zu sichernden Standorten und Trassen für Infrastruktur (insbesondere Bahnflächen,
Häfen, übergeordneten Hauptverkehrsstraße und Autobahnen sowie städtischen Zentren) unterlie-
gen als regionalplanerische Festlegungen einer besonderen Beachtungspflicht. Für den Geltungs-
bereich werden durch den Flächennutzungsplan keine regionalplanerisch bedeutsamen Festlegun-
gen getroffen.
I.3.2 Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan (FNP) Berlin, in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar
2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 23. Juni 2015 (ABl. S. 1449), ist für den Bereich des Plan-
gebietes ein Streifen östlich der Dennewitzstraße als Wohnbaufläche W 1 dargestellt. Östlich an
diesen Streifen angrenzend ist Grünfläche mit den Zweckbestimmungen Parkanlage und Sport dar-
gestellt. Die U-Bahnlinie 1 ist als Liniensignatur verzeichnet. Die Entwickelbarkeit des Bebauungs-
plans aus dem FNP wird in Kapitel III.2 dargelegt.
Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan
I.3.3 Landschaftsprogramm
Durch das Landschafts- einschließlich Artenschutzprogramm für Berlin (LaPro) in der Fassung der
Bekanntmachung vom 19.7.1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 11.4.2011) werden die Ziele
des Naturschutzes und der Landschaftspflege in die Stadtentwicklungsplanung integriert. Dargestellt
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
11
sind die Ziele in den Programmplänen Naturhaushalt / Umweltschutz, Biotop- und Artenschutz,
Landschaftsbild, Erholung und Freiraum sowie gesamtstädtische Ausgleichskonzeption.
Der Programmplan Naturhaushalt/Umweltschutz stellt das Plangebiet als Grünfläche dar, entspre-
chend der Legende zum Plan sind aber die aktuellen Darstellungen des Flächennutzungsplans (hier
Siedlungsgebiet) bei der Bestimmung der Entwicklungsziele und Maßnahmen zu Grunde zu legen:
- Erhöhung der naturwirksamen Flächen durch Entsiegelungen, Dach-, Hof- und Wandbegrünun-
gen,
- kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtungen,
- Berücksichtigung des Boden- und Gewässerschutzes,
- dezentrale Regenwasserversickerung,
- Förderung emissionsarmer Heizsysteme Wegen der Mischgebietsprägung der Umgebung soll dem Immissionsschutz besondere Bedeutung
beigemessen werden. Das Plangebiet liegt im Vorranggebiet Luftreinhaltung, das die gesamte Berli-
ner Innenstadt umfasst. In diesem Vorranggebiet sollen Emissionen gemindert, Freiflächen erhalten,
der Vegetationsanteil erhöht und empfindliche Nutzungen vor Immissionen geschützt werden.
Der Programmplan Biotop- und Artenschutz des Landschaftsprogramms weist das Plangebiet hin-
sichtlich seines Raumtyps dem städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzungen zu. Als Maß-
nahmen und Ziele werden vorgegeben:
- Erhalt der durch Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten, außerordentlich hohen biologischen
Vielfalt,
- Schutz, Pflege und Wiederherstellung von natur- und kulturgeprägten Landschaftselementen,
- Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna und Kompensation von Nutzungsin-
tensivierungen (z.B. Dach- und Wandbegrünung),
- Erhalt wertvoller Biotope und Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterun-
gen und Nachverdichtungen. Als Ziel wird die Umwandlung, Neuschaffung, Renaturierung von sonstigen Prioritätsflächen des
Biotopschutzes und Biotopverbundes und die vorrangige Entwicklung von Arten ruderaler Standorte
(innerstädtische Brachflächen) benannt.
Für den Programmplan liegt eine Überarbeitung zum Thema Biotopverbund als Entwurf (2009) vor.
Danach sollen die Flächen des ehemaligen Gleisdreiecks als Kernfläche des Biotopverbundes die-
nen.
Der Programmplan Landschaftsbild stellt das Plangebiet als städtischen Übergangsbereich mit
Mischnutzungen dar. Der Maßnahmenbedarf ist gerichtet auf:
- Erhalt und Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche sowie markanter Landschafts- und
Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung,
- Berücksichtigung ortstypischer Gestaltungselemente und gesonderter Siedlungs- und Freiraum-
zusammenhänge,
- Entwicklung des Grünanteils auf Infrastrukturflächen (Dach- und Wandbegrünung, Sichtschutz-
pflanzungen im Randbereich zu sensiblen Nutzungen),
- Beseitigung der Landschaftsbeeinträchtigungen,
- Erhalt und Entwicklung prägender Landschaftselemente.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
12
Als Maßnahmenschwerpunkt wird formuliert: Erhalt und Entwicklung typischer Elemente des Land-
schaftsbildes und Beseitigung von Landschaftsbildschäden.
Der Programmplan Erholung und Freiraumnutzung stellt das Plangebiet als Teil der Grünfläche des
Parks am Gleisdreieck dar. Da aber für das Plangebiet künftig vor allem eine Wohnnutzung geplant
ist, werden hier die Entwicklungsziele für Wohnquartiere als relevant erachtet:
- Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infra-
strukturflächen,
- Verbesserung der Durchlässigkeit zum landschaftlich geprägten Raum,
- Verbesserung Flächenaneignung und Gestaltung im gemeinschaftlich genutzten Raum. Das Landschaftsprogramm verfolgt ein Konzept, das die Vernetzung von Grünzügen und Parkanla-
gen im Innen- und Außenbereich (innerer und äußerer Parkring) vorsieht. Teil dieses Konzeptes ist
der an das Plangebiet angrenzende Park am Gleisdreieck.
Im Bericht zur Begründung und Erläuterung werden Richtwerte für die Versorgung mit Frei- und
Grünflächen angegeben, die im Stadtgebiet angestrebt werden:
Größenrichtwerte für Grünflächen
Fläche Richtwert [m²/Einw.]
Erläuterung
private Grünfläche auf Wohngrundstücken
11 Überwiegend Vegetationsflächen (inkl. Dachbegrünungen), eingeschlossen Freizeit- und Bewegungsflächen für Erwachsene (nutzbar mindestens 1 m²/Einwohner)
wohnungsnahe Parkanlage 6 im 500 m Gehbereich; Mindestgröße 0,5 ha
siedlungsnahe Parkanlage 7 a) im ca. 1.000 m Gehbereich, Mindestgröße 10 ha b) im ca. 1.500 m Gehbereich oder ca. 20 min Fahrbereich, Mindestgröße 50 ha
Spielplätze auf dem Wohngrundstück
4 m² / WE nach BauO Berlin, mind. 50 m² nutzbare Spielfläche
öffentliche Spielplätze 1,5 nach Berliner Kinderspielplatzgesetz; dies entspricht einer nutzbaren Fläche von 1 m² / Einw.
Das Landschafts- und Artenschutzprogramm wurde im Jahr 2004 um die gesamtstädtische Aus-
gleichskonzeption ergänzt. Im Rahmen der Konzeption wurden Suchräume und Flächen ermittelt,
für die aus gesamtstädtischer Sicht ein besonderes Handlungserfordernis besteht. Die Priorität die-
ser Flächen resultiert daraus, inwieweit sie in der Lage sind, das Natur- und Freiraumsystem der
Stadt zu stützen bzw. zu ergänzen. Bei der Bewältigung der naturschutzrechtlichen Eingriffe in der
verbindlichen Bauleitplanung sind für die Maßnahmen des Ausgleichs die prioritären Räume und
Flächen der „Gesamtstädtischen Ausgleichskonzeption“ des LaPro grundsätzlich vorrangig zu be-
rücksichtigen.
Das Planungsgebiet liegt innerhalb einer solchen überbezirklichen Ausgleichsfläche und ist Teil der
Ausgleichsflächenkonzeption. Ziel ist die Entwicklung eines Parks auf dem Gleisdreieck. Der Plan
berücksichtigt nicht, dass die Ränder des Parks einer baulichen Entwicklung zugeführt werden sol-
len, um das Gleisdreieck in das städtebauliche Gefüge einzubeziehen.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
13
I.3.4 Stadtentwicklungsplanungen
II..33..44..11 Stadtentwicklungsplan Wohnen
Der Stadtentwicklungsplan Wohnen sieht die Innenentwicklung als Hauptbestandteil einer integrier-
ten, nachhaltigen Stadtentwicklungspolitik. Die Deckung des Neubaubedarfs an Wohnungen soll
vorrangig durch Bestandsergänzungen erfolgen und durch Nachverdichtung auf innerstädtische
Standorte konzentriert, die Innenstadt soll als Wohnort gesichert und qualifiziert werden. Diese Ziel-
setzung liegt auch den Planungen für den Geltungsbereich zugrunde.
Durch den geringen Wohnungsneubau in den letzten Jahren und die hohe Zahl von zuziehenden
neuen Einwohnern ist auf dem Berliner Wohnungsmarkt eine Situation eingetreten, die die Aufstel-
lung eines neuen Stadtentwicklungsplans Wohnen erforderte. Mit dem Stadtentwicklungsplan (StEP)
2025 Wohnen von Juli 2014 wird daher die Planungsgrundlage für die Neubau- und Bestandsent-
wicklung von Wohnungen in Berlin bis 2025 bereitgestellt. Der Plan (Teilplan Große Wohnungsneu-
baustandorte / Realisierungseinschätzung) stellt den Geltungsbereich als ein Vorhaben innerhalb
des Neubaubereichs Gleisdreieck dar.
II..33..44..22 Stadtentwicklungsplan Verkehr
Der Stadtentwicklungsplan Verkehr 2025 (StEP Verkehr 2025, März 2011) setzt in der Teilstrategie
Innere Stadt das mit dem Stadtentwicklungsplan Verkehr 2003 formulierte Ziel einer Entlastung der
Stadträume in der historischen Mitte vom Pkw-Verkehr als Voraussetzung für eine Aufwertung des
Lebensraumes Innenstadt fort. Elemente dieser Strategie sind die Verbesserung des ÖPNV-
Angebotes, die Dämpfung des Pkw-Zielverkehrs durch Ausdehnung der Parkraumbewirtschaftung
und die räumliche Verlagerung eines zuträglichen Teils des Durchgangsverkehrs auf Tangential- und
Ringstraßen. Der StEP Verkehr 2025 stellt grundsätzliche Ziele und Maßnahmen der Verkehrsent-
wicklung bis 2025 dar. Die Dennewitzstraße ist nicht Bestandteil des übergeordneten Verkehrsnet-
zes des Stadtentwicklungsplans Verkehr, gleiches gilt für die Planung für das Jahr 2025.
Die jetzige Bedeutung des Schöneberger Ufers (Bundesstraße B 96) als übergeordnete Straßen-
verbindung mit der Verbindungsfunktionsstufe II bleibt in der Planung 2025 unverändert, die zurzeit
als großräumige Straßenverbindung mit der Verbindungsfunktionsstufe I dargestellte Potsdamer
Straße (Bundesstraße B 1) wird in der Planung 2025 als übergeordnete Straßenverbindung (Verbin-
Zur Berücksichtigung der Zielstellungen des StEP Verkehr und des StEP Klima (s.u.) sind für die zu
entwickelnden Bereiche westlich des Gleisdreiecks ausschließlich die Verkehre des Umweltverbun-
des (ÖPNV; Rad; Fuß) zu fördern und das Zusammenwirken von Stadt- und Verkehrsplanung ver-
stärkt anzustreben. Die Herstellung von attraktiven Fußgänger- und Radverbindungen hat neben
der Schaffung von verkehrsberuhigten Bereichen mit Begleitgrün einen hohen Stellenwert. Aufgrund
der hervorragenden Anbindung durch den ÖPNV in alle Relationen ist bei der gesamten Bebauung
des Gebietes auf möglichst wenige Stellplätze zu achten.
II..33..44..33 Stadtentwicklungsplan Klima
Der Stadtentwicklungsplan Klima (2011) zeigt die räumlichen und stadtplanerischen Aspekte des
Klimas in Berlin. Ziel des Stadtentwicklungsplans ist es, die Stadt auf den Klimawandel vorzuberei-
ten. Der Klimawandel trifft die Städte auf besondere Weise, er wirkt sich auf das Bioklima und damit
auf die Gesundheit und das Wohlbefinden der Menschen aus. Ziel des Stadtentwicklungsplans Kli-
ma ist es
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
14
- gesundheitliche Beeinträchtigungen durch Hitzebelastungen im bebauten und unbebauten Be-
reich zu verhindern,
- Schäden durch klimawandelbedingte Extremereignisse zu minimieren,
- die ökologischen System der Gewässer auch bei veränderten Niederschlagscharakteristiken zu
stabilisieren,
- ein häufiges Überlaufen der Mischwasserkanalisationen zu verhindern,
- Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten in Natur- und Freiräumen zu sichern,
- gute Erreichbarkeit mit ÖPNV zu sichern,
- Infrastrukturen der Ver- und Entsorgung funktionstüchtig zu halten. Die umliegende Wohnnutzung wird künftig (bis 2050) von einer ansteigenden bioklimatischen Belas-
tung betroffen sein, da eine ungünstige bioklimatische Situation im Bestand besteht. Eine gravieren-
de Folge des Klimawandels ist die Verschlechterung des Bioklimas der Stadt: Lange Hitzeperioden
machen selbst gesunden Erwachsenen zu schaffen, für Kranke, Vorbelastete und Ältere können sie
lebensbedrohlich sein. Die angrenzenden Wohngebiete der Pohl- und Lützowstraße gehören jedoch
nicht zu einem prioritären Handlungsfeld des Stadtentwicklungsplans Klima. Erst der weiter nördlich
gelegene Potsdamer Platz gehört dazu. Stadtbäume sind dem aktuellen Handlungsbedarf zu-
geordnet.
Der angrenzende Park auf dem Gleisdreieck ist als eine Grün- und Freifläche von mittlerer bis hoher
stadtklimatischer Bedeutung dargestellt. Diese Grün- und Freiflächen sind zu qualifizieren und an-
zupassen.
Das Planungsgebiet gehört wie alle Flächen im S-Bahnring zum Handlungsfeld Mischwassersys-
tem, das sehr überlaufanfällig ist und damit zu einer Verschmutzung der Gewässer beiträgt.
II..33..44..44 Weitere Stadtentwicklungspläne
Die übrigen durch den Senat beschlossenen Stadtentwicklungspläne (Industrie und Gewerbe, Ver-
und Entsorgung, Zentren) enthalten mit Bezug auf das Plangebiet keine Festlegungen oder Konzep-
te, die für die geplanten Nutzungen relevant wären.
I.3.5 Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen
II..33..55..11 Planwerk Innere Stadt
Der Senat hat am 11. Januar 2011 einen „Bericht zum Planwerk Innere Stadt“ an das Abgeordne-
tenhaus beschlossen. Das Planwerk beruht auf dem 1999 als städtebauliches Leitbild für eine Reur-
banisierung und Revitalisierung der historischen Mitte und der City-West beschlossenen Planwerk
Innere Stadt, das eine nachhaltige Stadtentwicklung vorsieht, die die Leitvorstellungen „kompakte
Stadt“, „Stadt der kurzen Wege“, „sozial gemischte Stadt“ sowie „kritische Rekonstruktion“ verfolgt.
Das Planwerk Innere Stadt sieht für die Baufelder Flottwellstraße / Dennewitzstraße als städtebauli-
che Chiffre eine mehrteilige Blockrandbebauung vor.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
15
Ausschnitt aus dem Planwerk Innere Stadt
II..33..55..22 Luftreinhalteplan
Der auf Grundlage der 39. BImSchV erstellte Luftreinhaltplan 2011-2017 strebt insbesondere die
weitere Verringerung von Feinstaub an, da für diesen Luftschadstoff in Berlin noch die höchsten
Grenzwertüberschreitungen gemessen werden.
Das Plangebiet liegt innerhalb des im FNP dargestellten Vorrangebietes Luftreinhaltung. Wenn
Neubauten andere Brennstoffen als Heizöl oder Gas verwendet werden sollen, dürfen die Immissio-
nen nicht höher liegen als bei der Verwendung von Heizöl.
II..33..55..33 Lärmaktionsplan
Der auf Grundlage des § 47 BImSchG erstellte Lärmaktionsplan 2013 -2018 liegt als Entwurf (Stand:
28.1.2014) vor. Als Grundlage für die Ermittlung der Belastungssituation dient die strategische
Lärmkartierung entsprechend der Umgebungslärmrichtlinie der Europäischen Union. Hierbei wurden
folgende Lärmindizes festgelegt:
- LDEN (Tag-Abend-Nacht-Lärmindex), den Lärmindex für die allgemeine Belästigung und
- LNight (Nachtlärmindex), den Lärmindex für Schlafstörungen.
Die Kartierung erfolgt jeweils separat für die Verkehrslärmquellen Kraftfahrzeuglärm, lokaler Schie-
nenverkehrslärm (U-Bahn, Straßenbahn), Eisenbahnlärm (S-Bahn, Fernbahn) und Fluglärm sowie
für Industrie- und Gewerbelärm.
Die Beurteilung der Belastungssituation erfolgt anhand von Schwellenwerten. Sie bestimmen die
Dringlichkeit von Maßnahmenprüfungen:
- 1. Stufe: 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts: Bei Überschreitung dieser Werte sollen prioritär und
möglichst kurzfristig Maßnahmen zur Verringerung der Gesundheitsgefährdung ergriffen werden.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
16
- 2. Stufe: 65 dB(A) tags und 55 dB(A) nachts: Diese Werte wurden von der Lärmwirkungsfor-
schung als gesundheitsrelevante Schwellenwerte ermittelt und dienen im Rahmen der Vorsorge
als Zielwerte für die Lärmminderungsplanung.
Werden Gebiete, die auch dem Wohnen dienen sollen, in Bereichen geplant, die bereits hohen Ge-
räuschimmissionen ausgesetzt sind, muss abgewogen werden, ob planerisch entsprechende Fest-
setzungen getroffen werden müssen und können, die die negativen Auswirkungen des Verkehrs-
lärms auf die Wohn- und Aufenthaltsqualität mindern.
Hinsichtlich des lokalen Schienenverkehrslärms (U1 und U2) liegen die Werte des Index LDEN bei 55
- 60 dB(A), stellenweise auch darüber. Nachts (LNight) werden Werte von 50 - 55 dB(A) dargestellt.
Die Schwellenwerte für Maßnahmenprüfungen werden nicht erreicht. Das angrenzende Straßennetz
wurde im Rahmen der Lärmkartierung nicht erfasst. Die durch die Lärmkartierung zum Eisenbahn-
lärm erfassten Tunnelmündungen der Fernbahnstrecke zum Hauptbahnhof wirken sich nicht in rele-
vanten Maß auf das Plangebiet aus.
Die Berücksichtigung der Lärmminderungsplanung bei städtebaulichen Planungen stellt auf die
„Handreichung zur umfassenden Berücksichtigung der Umweltbelange in der räumlichen Planung“
der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (2013) ab. Es sollen z.B. durch die Lage und
Zentralität des Quartiers, die Qualität der Anbindungen sowie schnell erreichbare, attraktive Ruhe-
und Grünbereiche lärmrobuste Stadtstrukturen geschaffen werden. Lärmrobuste städtebauliche
Strukturen sollen durch ein Mindestmaß an akustischen Qualitäten (Außenpegel), geschlossene
Raumkanten zur Lärmquelle hin, ruhige Seiten für jeden Bebauungsteil bzw. für jede Wohnung und
ruhige Außenwohnbereiche an der Lärm abgewandten Seite gesichert werden.
I.3.6 Bereichsentwicklungsplanung
In der bezirklichen Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Friedrichshain-Kreuzberg (Stand
07.11.2005) sind die Entwicklungsziele für das gesamte Gleisdreieck dargestellt. Das Plangebiet VI-
140g VE ist als Mischgebiet ausgewiesen, westlich angrenzend ist die Parkfläche als öffentliche
Grünfläche dargestellt. Somit entsprechen die Festsetzungen des Bebauungsplanes den Zielen der
Bereichsentwicklungsplanung.
I.3.7 Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche
Bebauungspläne
II..33..77..11 Bebauungsplanentwurf VI-140a
Der aus der Teilung des Bebauungsplans VI-140 hervorgegangene Planentwurf VI-140a umfasst die
gesamte öffentliche Parkanlage „Park am Gleisdreieck“; er setzt öffentliche Grünflächen. Der Be-
bauungsplan VI-140a für den Park am Gleisdreieck befindet sich in Aufstellung.
II..33..77..22 Bebauungsplan VI-140h VE
Der ebenfalls aus der Teilung des Bebauungsplans VI-140 hervorgegangene Bebauungsplan VI-
140h VE umfasst das mittlere Baufeld an der Flottwellstraße. Es grenzt über den Parkzugang Pohl-
straße nördlich an den Geltungsbereich an.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
17
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan schafft Baurecht für ein Wohnungsbauvorhaben mit ca. 270
Wohnungen. Der Festsetzungsbeschluss erfolgte am 23.4.2013. Die Gebäude befinden sich im
Bau.
II..33..77..33 Bebauungsplanentwurf VI-140i VE
Der ebenfalls aus der Teilung des Bebauungsplans VI-140 hervorgegangene Bebauungsplanentwurf
VI-140i VE umfasst das nördliche Baufeld an der Flottwellstraße im Eckbereich zum Schöneberger
Ufer. Es grenzt über den Parkzugang Lützowstraße nördlich an den Bebauungsplan VI-140h VE an.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplanentwurf schafft Baurecht für ein Wohnungsbauvorhaben mit
ca. 140 Wohnungen und ein Hotel mit ca. 110 Zimmern. Der Bebauungsplan befindet sich im Ver-
fahren.
II..33..77..44 Bebauungsplanentwurf 1-77B
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 1-77B umfasst den Baublock zwischen Pohl-,
Kurfürsten-, Dennewitz- und Potsdamer Straße. Ziel des Plans ist die Anpassung der planungsrecht-
lichen Situation an den baulichen Bestand. Entsprechend der überwiegenden Wohnnutzung mit ei-
nem in den meisten Bereichen untergeordneten Anteil an gewerblichen Nutzungen wird ein Misch-
gebiet, für die Grundstücke Pohlstraße 21 / 53 ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Der Plan
befindet sich im Verfahren; die frühzeitige Bürgerbeteiligung wurde im Oktober 2011 durchgeführt,
die Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgte im Zeitraum Juli/August 2013. Darüber hinaus sind bisher
noch keine weiteren Verfahrensschritte durchgeführt worden
II..33..77..55 Bebauungsplan XI-110x
Der Bebauungsplan XI-110x setzt für den Eckbereich Dennewitzstraße / Kurfürstenstraße südlich an
das Plangebiet angrenzend allgemeines Wohngebiet fest. Der Zugang zur Parkanlage Gleisdreieck
wird über ein öffentliches Wegerecht gesichert. Der Bebauungsplan wurde im Juni 2006 festgesetzt.
Die durch Baukörperausweisungen festgesetzte Bebauung ist realisiert.
Für das Plangebiet wurde 1982 die Aufstellung des Landschaftsplanes VI-L-1a „Gleisdreieck“ be-
schlossen, der aber nicht festgesetzt wurde. Da sich die Ziele für den Bereich seitdem grundlegend
geändert haben, sind die damals angestrebten Festsetzungen als überholt zu betrachten und wer-
den im Bebauungsplanverfahren nicht berücksichtigt.
I.3.8 Planfeststellungen
Die Brückenkonstruktion der U-Bahnlinie U1, die das Plangebiet überspannt, gilt als Teil einer plan-
festgestellten und gewidmeten Bahnanlage und wird nachrichtlich in die Planung übernommen. Die
fachplanungsrechtlichen Bindungen beschränken sich auf das Bauwerk selbst, die unterhalb der
Brücke befindlichen Flächen unterliegen nicht der Planfeststellung.
Die auf den Grundstücken Dennewitzstraße 36-44 befindlichen Stützbauwerke der U-Bahnbrücke
und dessen Fundamente liegen im Geltungsbereich.
I.4 Entwicklung der Planungsüberlegungen
I.4.1 Städtebaulicher Rahmenvertrag zur Entwicklung des Gleisdreiecks
Im September 2005 wurde zwischen dem Land Berlin und der Vivico Real Estate GmbH (jetzt CA
Immo Deutschland GmbH) als Grundstückseigentümerin ein städtebaulicher Rahmenvertrag über
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
18
die weitere städtebauliche Nutzung des Bereichs Gleisdreieck geschlossen. Dort wurden u.a. für
den Geltungsbereich folgende Rahmenbedingungen vereinbart:
- MK / MI, GFZ 3,5,
- Baufeldtiefe bis zu 50 m,
- bauliche Betonung des Baufeldabschlusses an der Kurfürstenstraße,
- einseitige Erschließung von der bestehenden Straße aus,
- großzügige Parkeingänge in Verlängerung der Kurfürsten- und der Pohlstraße,
I.4.2 Entwurf des Bebauungsplans VI-140
Die Regelungen des städtebaulichen Rahmenvertrags wurden durch den Entwurf des Bebauungs-
plans VI-140 (Stand Dezember 2007) weiter konkretisiert, der für den Geltungsbereich folgende
Festsetzungen vorsieht: für den Hotelbereich GE und für den Wohnbereich MI, GRZ 1,0, GFZ 3,5.
Das Bebauungsplanverfahren VI-140 wurde bis zur Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2
BauGB durchgeführt. Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat am 29. Juni 2010 die Teilung
des Geltungsbereiches des Bebauungsplan VI-140 und damit unter anderem den Geltungsbereich
des Teilbebauungsplans VI-140g beschlossen.
I.4.3 Rahmenplan für die drei Baufelder am westlichen Rand des
Gleisdreiecks
Auf Grundlage der im Rahmenvertrag zur Entwicklung des Gleisdreiecks vereinbarten städtebauli-
chen Ziele wurde von der damaligen Grundstückseigentümerin in Abstimmung mit dem Bezirksamt
Friedrichshain-Kreuzberg zunächst ein Rahmenplan für die Baufelder am westlichen Rand des Be-
reichs Gleisdreieck aufgestellt (Freie Planungsgruppe Berlin / Claus Neumann Architekten).
Der Plan zeigt eine gegliederte, im Wesentlichen straßenbegleitende Reihung verschiedener Ge-
bäudeformationen, die straßenseitig mit Kopfbauten leicht zurück gesetzt sind und zum Park hin
großzügige Blockinnenbereiche ausbilden. Die Gebäude sind jeweils mit 6 bis 7 Vollgeschossen
zuzüglich Staffelgeschoss geplant. Besonders behandelt sind ein etwa dreiecksförmiger Kopfbau
(Hotel) zum Schöneberger Ufer hin und die kompakte bauliche Einfassung der U-Bahnbrücke im
Geltungsbereich. Wesentliche Gliederungselemente zwischen den Gebäudeformationen sind die
nach Osten verlängerten Baufluchten der Lützow-, Pohl- und Kurfürstenstraße, die jeweils als Zu-
gänge zum Park baulich gefasst werden.
I.4.4 Gutachterverfahren für das Baufeld Dennewitzstraße 37,38
Auf der Grundlage des städtebaulichen Rahmenplans wurden jeweils für die Baufelder Nord, Mitte
und Süd (Geltungsbereich) Wettbewerbe oder Gutachterverfahren durchgeführt, um das städtebau-
liche Konzept sowie die architektonische Ausbildung der Gebäude weiter zu entwickeln. Das Gut-
achterverfahren lief noch unter der Adresse Dennewitzstraße 37,38 (neu: Dennewitzstraße 36 - 44).
Zur städtebaulichen und architektonischen Qualifizierung des Vorhabens im Geltungsbereich des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140g VE wurde im Herbst 2012 von der Vorhabenträgerin
mit dem Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg unter Einbeziehung der Senatsverwaltung für Stadt-
entwicklung und Umweltschutz ein Städtebaulicher Ideenwettbewerb durchgeführt. An dem Gutach-
terverfahren waren fünf Architekturbüros (Blase / Kapici, Carpaneto / Schönigh, Raumzeit, Studio
Inges, Zoomarchitekten) beteiligt.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
19
Das Obergutachtergremium, in das Vertreter des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg, der Se-
natsverwaltung und der Vorhabenträger sowie qualifizierte Fach- und Sachgutachter berufen wur-
den, empfahl einstimmig den Entwurf des Büros Zoomarchitekten als Grundlage für die weitere De-
taillierung des Vorhabens und die Aufstellung dieses Bebauungsplans.
Der Entwurf sieht - wie in der Ausschreibung vorgegeben - ein Hotel nördlich der U-Bahnbrücke
und ein Wohnprojekt südlich davon vor. Das Hotel nimmt Bezug auf die Flucht der Pohlstraße und
pointiert den Parkzugang durch die Gestaltung des Baukörpers. Durch die gewählte Baukörperform
macht das Hotelgebäude auch das Industriedenkmal des Hochbahnviadukts sichtbar. Das Gebäude
umfasst 8 Geschosse, das oberste Geschoss ist in weiten Bereichen zurückgestaffelt.
Für das Wohnen ist ein S-förmiger Gebäudekörper vorgesehen, der jeweils parallel zu unterschiedli-
chen Planungslinien des südlichen Teilgebiets ausgerichtet ist (U-Bahnbrücke, Dennewitzstraße,
verlängerte Fluchtlinie der Kurfürstenstraße). Durch die mäandernde Grundfigur werden je eine in-
terne Platzfläche zur Dennewitzstraße und eine zum Park hin ausgebildet. Die nördliche Freifläche
ist als Gemeinschaftsgrünanlage mit Orientierung zum Park dargestellt, der südliche als durchge-
hend befestigter, halböffentlicher Bereich ist etwa 30 cm gegenüber der Straße erhöht.
Der Wohnbaukörper umfasst acht Geschosse, das Oberste ist verschieden tief zurückgestaffelt.
Durchsichten zum Westpark und zum parkseitigen Wohnhof ergeben sich durch ein über zwei Ge-
schosse hohes Luftgeschoss im mittleren Gebäudeabschnitt oberhalb der Erdgeschosse. Für Hotel
und Wohnbauvorhaben wird eine durchgehende Tiefgarage vorschlagen. Die Zufahrt liegt direkt an
der Dennewitzstraße nördlich der U-Bahnbrücke. Die Fläche unter der Brücke bleibt frei von Hoch-
bauten.
Die Ableitung eines Mäanders als Gebäudeform aus den städtebaulichen Rahmenbedingungen des Grundstücks wird als tragfähige und ausdrucksstarke Lösung anerkannt. Damit werden sowohl die Eigenständigkeit des südlichen Baufeldes, wie auch die Einfügung in den übrigen städtebaulichen Kontext gewährleistet. Nur dieser Entwurf nimmt Bezug auf die Flucht sowohl der Pohl- als auch der Kurfürstenstraße, was besonders an der Pohlstraße als angenehme Überleitung des Straßenraumes in den Park und als angemessene Reaktion auf die Hotelnutzung beurteilt wird. Die Ausbildung eines der Stadt zugewandten, halb-öffentlichen Platzraumes durch das Wohn-gebäude und eines dem Park zugewandten privaten Hofraumes wird einvernehmlich als Qualität gesehen. Die Verbindung beider Räume durch ein Luftgeschoss sei in diesem Entwurf überzeugend gelöst: Der private Hofraum sei durch ein erhöhtes Niveau gegenüber dem straßenseitigen Platz abgeschirmt, der Platzraum auch im Bereich des Luftgeschosses durch den Baukörper im EG ge-fasst. Die Ausbildung eines Garagengeschosses und die damit erreichte Höhenlage oberhalb des Parkni-veaus wird als Qualität der Freiräume und als Vorzug für die Erdgeschosswohnungen hervorgeho-ben. Der Bezug der Wohnungen zum Park ist deutlich herausgearbeitet. Alle Obergutachter votierten einstimmig für diesen städtebaulichen Entwurf von Zoomarchitekten.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
20
Siegerentwurf des Büros Zoomarchitekten
I.4.5 Projektplanung
Auf der Grundlage dieses Entwurfs hat die Vorhabenträgerin das Architekturbüro Arin Burda Archi-
tekten mit der weiteren Bearbeitung des Bebauungskonzepts beauftragt, das Grundlage dieses Be-
bauungsplans ist und in wesentlichen Aspekten auf dem Siegerentwurf basiert.
Das Wohngebäude ist weiterhin als mäandrierender Gebäudekörper angelegt, der sich im nördli-
chen Abschnitt über einen Garten zum Park am Gleisdreieck und im südlichen Abschnitt über einen
Platz zur Dennewitzstraße öffnen wird.
Der trapezförmige Grundriss des Hotels mit einer Grundfläche von 750 m² entspricht ebenfalls weit-
gehend der Kubatur des Siegerentwurfs.
Die Projektplanung sieht für Hotel und Wohngebäude eine Traufkante von 21,70 m über einem mitt-
leren Geländeniveau von 36 m über NHN vor. Dabei steigt das Gelände von der Dennewitzstraße
zur Parkanlage um ca. 2 m an. Geplant sind 7 Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss, das in weiten
Abschnitten von der Traufkante zurückweicht.
Der Bedarf an Stellplätzen wird über eine Tiefgarage abgedeckt, die nahezu das gesamte Gelände
unterbaut. Die Einfahrt liegt nördlich des U-Bahn Viadukts an der Dennewitzstraße. Außerhalb von
Platz- und Wegeflächen wird die Decke der Tiefgarage mit einer 70 cm mächtigen Erdschicht über-
deckt, so dass größere Bereiche des Vorhabengrundstücks auch mit mittelgroßen Gehölzen begrünt
werden können.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
21
Lageplan der Projektplanung
I.4.6 Durchführungsvertrag
Die Projektplanung wird auf der Grundlage eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans realisiert.
Dieser verpflichtet den Vorhabenträger das Vorhaben entsprechend der Projektplanung zu realisie-
ren.
Neben der baurechtlichen Absicherung der Projektplanung im Bebauungs- sowie Vorhaben- und
Erschließungsplan werden weitere Verpflichtungen des Vorhabenträgers, die im Zusammenhang mit
der Realisierung des Bauvorhabens stehen, im Durchführungsvertrag geregelt. (Siehe III.4.12)
Der Durchführungsvertrag zwischen der Vorhabenträgerin, Klarbau GmbH & Co. Berlin KG, und
dem Land Berlin liegt im Entwurf vor; wesentliche Regelungsinhalte sind:
- Art und Umfang der Vorhaben (Hochbauten, Tiefgarage, Außenanlagen, Nutzungen)
- die Fristen zur Durchführung des Vorhabens
- die Kostentragung insbesondere für Vermessung, Planungsleistungen, Gutachten und Grund-
stücksbildung
- Ansichten der Einzelgebäude und Fassadenabwicklung
- die Gestaltung der privaten Freiflächen
- Einrichtung einer Verbundpflegestelle auf dem Vorhabengrundstück für bis zu zehn Kleinkinder
- Bereitstellung eines Anteils von ca. 12 % der Anzahl der der Geschosswohnungen mit ca. 10 %
der Wohnnutzfläche der Geschosswohnungen. Unter Berücksichtigung der 8 Stadthäuser sind
dies ca. 11 % der Anzahl aller Wohnungen und Stadthäuser bzw. ca. 9 % der gesamten Wohn-
nutzfläche.
- Kostenübernahme für Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Plangebiets
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
22
- Das Anbringen von 6 Nistkästen als Ersatzmaßnahme für vorhandene Nistplätze
- Regelungen zur Zugänglichkeit des Viadukts der U-Bahnlinie U1 für Reparatur- und Wartungsar-
beiten sowie im Notfall.
- Beteiligung an den Kosten der Straßengestaltung in der Dennewitzstraße
Dem Durchführungsvertrag sind detaillierte Projektpläne des Vorhabens als Anlagen beigefügt.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
23
II. UMWELTBERICHT
II.1 Einleitung
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind die Belange des Umweltschutzes einschließlich des Na-
turschutzes und der Landschaftspflege (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) zu berücksichtigen. Weiterhin sind
die in § 1a BauGB aufgeführten ergänzenden Vorschriften zum Umweltschutz anzuwenden.
Die Berücksichtigung dieser Belange und Vorschriften erfolgt im Rahmen der Umweltprüfung nach
§ 2 Abs. 4 BauGB. Dazu sind die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen zu ermitteln
und zu bewerten und in einem Umweltbericht zu beschreiben. Die notwendigen Bestandteile des
Umweltberichts sind im Anhang 1 zum BauGB aufgeführt. Der Umweltbericht bildet einen gesonder-
ten Teil der Begründung (§ 2a BauGB).
Die Umweltauswirkungen werden nach Schutzgütern gegliedert im Umweltbericht beschrieben und
bewertet. Dabei werden die in § 1 Abs.6 Nr. 7 a), c), d) und i) genannten Belange zur Grundlage der
Gliederung gemacht.
Die übrigen Belange des Umweltschutzes werden, soweit sie für diese Umweltprüfung Relevanz
besitzen, bei dem zum jeweiligen Belang passenden Gliederungspunkt des Umweltberichts mitbe-
handelt. So finden sich Angaben zum sachgerechten Umgang mit Abwässern und Abfällen beim
Gliederungspunkt „Wasser“. Die Belange der Vermeidung von Emissionen, der Nutzung erneuerba-
rer Energien, der sparsamen und effizienten Nutzung von Energie und der Erhaltung der bestmögli-
chen Luftqualität werden beim Gliederungspunkt „Luft und Klima“ berücksichtigt. Angaben über die
Berücksichtigung der Darstellungen des Landschaftsprogramms finden sich unter Punkt II.1.2.
Wie der in § 1a Abs. 2 BauGB geforderte sparsame und schonenden Umgang mit Grund und Boden
bei der Aufstellung berücksichtigt wurde, wird in Kapitel II.2.2.3 beschrieben.
Nach § 1a Abs. 3 BauGB ist die Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz in der Abwä-
gung zu berücksichtigen. Dazu wird im Rahmen der Prognose über die Entwicklung des Umweltzu-
standes bei der Durchführung der Planung (Kapitel II.2.2) schutzgutbezogen ermittelt, ob und in
welchem Umfang bei Realisierung der Planung erhebliche Beeinträchtigungen des Landschaftsbil-
des oder der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes, also Eingriffe, zu erwarten
sind. Die aus diesem Grund geplanten Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich werden,
wiederum gegliedert nach Schutzgütern, in Kapitel II.2.4 beschrieben. Dabei wird berücksichtigt,
dass ein Ausgleich nicht erforderlich ist, soweit die bei Realisierung des Bebauungsplans zu erwar-
tenden Eingriffe bereits vor der Aufstellung des Bebauungsplans zulässig waren.
Da für den Teilbereich des Hotels inzwischen ein Bauvorbescheid nach § 34 BauGB vorliegt, muss
hierfür kein Ausgleich erfolgen und ist in der Berechnung nicht zu berücksichtigen. Wie den Erfor-
dernissen des Klimaschutzes nach § 1a Abs. 5 BauGB Rechnung getragen wurde, wird in Kapitel
II.2.4.2.4 dargelegt.
Der Untersuchungsraum umfasst grundsätzlich den Geltungsbereich des Bebauungsplan VI-140g
VE. Für einzelne Schutzgüter geht der Wirkraum potentieller Beeinträchtigungen aber über das
Plangebiet hinaus. Er umfasst für die Schutzgüter Klima / Luft und Mensch auch die angrenzenden
bestehenden und geplanten Wohnnutzungen, da hier Beeinträchtigungen durch Schallemissionen
und Veränderungen der lokalklimatischen Verhältnisse auftreten können. Der Untersuchungsraum
für das Schutzgut Landschaftsbild berücksichtigt die Sichtbeziehungen, die zwischen der Bebauung
an der Dennewitzstraße und dem Park am Gleisdreieck bestehen.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
24
II.1.1 Kurzdarstellung der Inhalt und Ziele des Bebauungsplans
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich im Westen des Gleisdreiecks und hat eine
Größe von 7.384 m². Das Planungsgebiet umfasst die südliche Teilfläche des dreiteiligen Baufeldes
Flottwellstraße. Die in Hochlage verlaufende U-Bahnlinie U1 teilt den Geltungsbereich in einen klei-
neren Nord- und einen größeren Südteil.
Ziel des Bebauungsplans ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines
Wohngebäudes im südlichen und eines Hotels im nördlichen Teil des am Rand des Gleisdreieck-
Parks gelegen Plangebiets zu schaffen. Die Größe des Wohngebäudes wird auf eine Grundfläche
von 2.450 m² begrenzt. Die maximal zulässige Grundfläche für das Hotel beträgt 750 m². Der Be-
bauungsplan eröffnet zudem die Möglichkeit, auf einer Fläche von 3.220 m² außerhalb des Gebäu-
dekörpers ein unterhalb der Geländeoberfläche liegendes Garagengeschoss zu errichten. Unter
Einbeziehung von Nebenanlagen ist von einer Überbauung von bis zu 6.540 m² auszugehen. Zu
weiteren Angaben siehe Kapitel II.2.2.3und III.4.12.
II.1.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzten und Fachplanungen
festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von
Bedeutung sind, und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei
der Aufstellung berücksichtigt wurden
Neben den Vorschriften des Baugesetzbuches mit den umweltbezogenen Zielsetzungen der §§ 1
und 1a BauGB existiert eine Reihe weiterer, für die Bauleitplanung relevanter Fachgesetze, Verord-
nungen und Richtlinien mit Umweltschutzzielen sowie übergeordneter Planungen mit Zielaussagen
zum Umweltschutz, die als Grundlage und Bewertungsmaßstäbe für die Ermittlung der Umweltaus-
wirkungen der Planung heranzuziehen sind.
IIII..11..22..11 Naturschutz
- Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert
durch Artikel 5 des Gesetzes vom 6. Februar 2012 (BGBl. I S. 148)
- Berliner Naturschutzgesetz (NatSchGBln) vom 30. Mai 2013 (GVBl. S. 140)
- Verordnung zum Schutz des Baumbestandes in Berlin (Baumschutzverordnung – BaumSchVO)
vom 11. Januar 1982 (GVBl. S. 250), zuletzt geändert durch Verordnung vom 5.Oktober 2007
(GVBl. S. 558)
Die übergeordneten Ziele des Naturschutzrechts sind darauf ausgerichtet, Natur und Landschaft so
zu schützen, zu entwickeln und, soweit erforderlich, wiederherzustellen, dass die Leistungs- und
Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes, die Regenerationsfähigkeit und nachhaltige Nutzungsfähig-
keit der Naturgüter, die Tier- und Pflanzenwelt einschließlich ihrer Lebensstätten und Lebensräume,
die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft auf Dauer
gesichert sind (§ 1 BNatSchG).
Die §§ 13 - 18 BNatSchG enthalten Regelungen zum Umgang mit Eingriffen in Natur und Land-
schaft. Dies sind nach der Legaldefinition Veränderungen der Gestaltung oder Nutzung von Grund-
flächen oder Veränderungen des mit der belebten Bodenschicht in Verbindung stehenden Grund-
wasserspiegels, die die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes oder das Land-
schaftsbild erheblich beeinträchtigen können. § 16 NatSchGBln enthält eine Liste von Vorhaben, die
Eingriffe Sinne der Definition darstellen.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
25
In der Umweltprüfung werden die bei Umsetzung des Bebauungsplans zu erwartenden Auswirkun-
gen auf Natur und Landschaft ermittelt. In Kapitel II.2.2 wird dabei für die Schutzgüter der Eingriffs-
regelung jeweils schutzgutbezogen beschrieben und bewertet, ob bei Umsetzung der Planungen
erhebliche Beeinträchtigungen der Leistungsfähigkeit des Schutzgutes zu erwarten sind und somit
ein Eingriff vorliegt.
Eingriffe sind nach der Eingriffsregelung vorrangig zu vermeiden. Nicht vermeidbare Eingriffe sind
auszugleichen oder anderweitig zu kompensieren. Sind auf Grund der Aufstellung von Bebauungs-
plänen Eingriffe zu erwarten, so wird über Vermeidung, Ausgleich und Ersatz nach den Vorschriften
des BauGB entschieden (§ 18 Abs. 1 BNatSchG). Entsprechend wurde die Vermeidung und der
Ausgleich von Eingriffen entsprechend den Vorgaben von § 1a Abs. 3 BauGB in der Abwägung be-
rücksichtigt. Die geplanten Maßnahmen zu Vermeidung und Ausgleich werden in Kapitel II.2.2 des
Umweltberichtes beschreiben.
§ 44 BNatSchG regelt die Zugriffsverbote für besonders geschützte Arten. Danach ist es verboten,
besonders geschützte Arten zu verletzten oder zu töten, erheblich zu stören oder ihre Fortpflan-
zungs- und Ruhestätten zu beschädigen. Im Rahmen von Bebauungsplanverfahren gelten hinsicht-
lich dieser Zugriffsverbote die besonderen Bestimmungen des § 44 Abs. 5 BNatSchG. Danach gel-
ten die Verbote nur für nach europäischem Recht geschützte Arten und europäische Vogelarten. Ein
Verstoß gegen das Verbot der Zerstörung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten liegt nicht vor, wenn,
ggf. mittels vorgezogener Ausgleichsmaßnahmen, die ökologische Funktion der betroffenen Fort-
pflanzungs- und Ruhestätten weiterhin erfüllt bleibt. Wenn Verstöße gegen die Zugriffsverbote un-
vermeidlich sind können nach § 67 Befreiungen erteilt werden.
In der Umweltprüfung werden in Kapitel II.2.1.2.2 die im Rahmen eines artenschutzrechtlichen
Fachbeitrags ermittelten besonders geschützten Arten dargestellt. Der Untersuchungsumfang wurde
dabei so gewählt, dass eine Prüfung auf Verletzung der Zugriffsverbote des § 44 Abs. 1 i.V.m Abs. 5
BNatSchG möglich war. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass von dem geplanten Vorha-
ben geschützte Arten betroffen sind (vgl. Kapitel II.2.1.2.2). Verstöße gegen die artenschutzrechtli-
chen Bestimmungen lassen sich bei Einhaltung der in Kap. II.2.2.2.2 genannten Maßnahmen aber
weitgehend vermeiden.
Der Baumbestand in Berlin wird durch die Baumschutzverordnung als geschützter Landschaftsbe-
standteil geschützt. Von der Verordnung erfasst werden Laubbäume (mit Ausnahme von Obstbäu-
men), Waldkiefern, Walnussbäume und Türkische Baumhasel ab 80 cm Stammumfang. Bei mehr-
stämmigen Bäumen gilt ein Mindestumfang eines Stammes von 50 cm; jeweils gemessen in 1,3 m
Höhe über dem Boden.
Gemäß § 3 Abs. 3 BaumSchVO ist, unabhängig von der Eingriffsregelung, bei der Planung und
Durchführung von Vorhaben und Maßnahmen vom Vorhabenträgerin sicherzustellen, dass vermeid-
bare Beeinträchtigungen der geschützten Bäume unterbleiben. Die Beseitigung geschützter Bäume
darf nur dann zugelassen werden, wenn eine sonst zulässige Nutzung des Grundstücks nicht oder
nur unter wesentlichen Beschränkungen verwirklicht werden kann oder eine solche Nutzung unzu-
mutbar beeinträchtigt wird. Für den Verlust geschützter Bäume sind Ersatzpflanzungen vorzuneh-
men (ökologischer Ausgleich) oder eine Ausgleichsabgabe zu zahlen. Die unter die Schutzbestim-
mungen der BaumSchVO fallenden Bäume des Plangebietes wurden in einem Gutachten erfasst
und bewertet (vgl. Kapitel II.2.1.2.1) Es ist absehbar, dass zur Realisierung der durch den Bebau-
ungsplan zugelassenen Vorhaben alle Bäume im Plangebiet gefällt werden müssen. Dadurch wer-
den Ausgleichpflanzungen nach den Vorschriften der Verordnung nötig. Sie werden in einem vom
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
26
Bebauungsplan unabhängigen, eigenständigen Verfahren ermittelt. Der zu erwartende Umfang der
Pflanzungen wird nachrichtlich in Kapitel II.2.4.2.2 dargestellt, da er gleichzeitig eine Ausgleichs-
maßnahme im Sinne der Eingriffsregelung darstellt.
IIII..11..22..22 Bodenschutz
- Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten (Bun-
des-Bodenschutzgesetz - BBodSchG) vom 17. März 1998 (BGBl. I S. 502), zuletzt geändert
durch Art. 3 G. vom 9. Dezember 2004 (BGBl. I S. 3214)
- Berliner Gesetz zur Ausführung des Bundes-Bodenschutzgesetzes (Berliner Bodenschutzgesetz
- Bln BodSchG) vom 24. Juni 2004 (GVBl. S. 250), zuletzt geändert durch Art. I Umweltschaden-
Ausführungsgesetz vom 20. Mai 2011 (GVBl. S. 209)
Zweck des Bundes-Bodenschutzgesetzes ist es, den Boden in der Leistungsfähigkeit seiner natürli-
chen Funktionen und Nutzungen aller Art zu sichern oder wiederherzustellen. Unter Beachtung der
geplanten Nutzung sind Gefahren für den Boden und vom Boden ausgehende Gefahren abzuweh-
ren. Weiterhin müssen vorsorgebezogene Anforderungen einen dauerhaften Schutz der Funktionen
des Bodens gewährleisten. Das Bundesbodenschutzgesetz fordert den sparsamen und schonenden
Umgang mit Grund und Boden. Dies entspricht den Vorschriften zum Bodenschutz des Baugesetz-
buches.
Die Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) konkretisiert die Bedingungen für
die Notwendigkeit von Sanierungsmaßnahmen zur Gefahrenabwehr durch die Festlegung von
Maßnahmen-, Prüf- und Vorsorgewerten für Bodenverunreinigungen. Dabei werden Werte für den
Boden selbst sowie für die Wirkpfade Boden-Mensch und Boden-Grundwasser angegeben.
Bei orientierenden Untersuchungen wurden Boden- und Grundwasserverunreinigungen festgestellt.
Daher werden zurzeit auf dem Gelände und auf angrenzenden Flächen Sanierungsmaßnahmen
durchgeführt (vgl. Kapitel II.2.1.3).
IIII..11..22..33 Immissionsschutz
- Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräu-
sche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (Bundes-Immissionsschutzgesetz - BImSchG) in
der Fassung der Bekanntmachung vom 26. September 2002 (BGBl. I S. 3830), zuletzt geändert
durch Art. 3 des Gesetzes vom 1. März 2011 (BGBl. I S. 282)
- Landes-Immissionsschutzgesetz Berlin (LImSchG Bln) vom 5. Dezember 2005 (GVBl. S. 735,
ber. 2006 S. 42), zuletzt geändert durch Art. I Erstes ÄndG vom 3. Februar 2010 (GVBl. S. 38)
- DIN 18005-1 Schallschutz im Städtebau - Teil 1: Grundlagen und Hinweise für die Planung von
Juli 2002
Zweck des Bundes-Immissionsschutzgesetzes ist es, Menschen, Tiere und Pflanzen, den Boden,
das Wasser, die Atmosphäre sowie Kultur- und sonstige Sachgüter vor schädlichen Umweltauswir-
kungen zu schützen. Daneben soll schädlichen Umwelteinwirkungen vorgebeugt werden und ein
Schutz gegenüber den möglichen Auswirkungen von genehmigungsbedürftigen und nicht genehmi-
gungsbedürftigen Anlagen und in gewissem Umfang auch gegenüber den Verkehrsemissionen er-
reicht werden.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
27
Als schädliche Umwelteinwirkungen gelten erhebliche Nachteile oder Belästigungen durch Luftver-
unreinigungen, Geräusche, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen und vergleichbare Einwirkun-
gen.
Gemäß § 50 BImSchG sind Gebiete mit unterschiedlicher Nutzung so zuzuordnen, dass schädliche
Umwelteinwirkungen auf schutzbedürftige Bereiche soweit wie möglich vermieden werden. Die im
Plangebiet entstehenden Emissionen müssen so begrenzt werden, dass im Einwirkbereich keine
unzulässig hohen Immissionen auftreten.
Geräusche
Da keine gesetzlichen Grenz- oder Richtwerte zum Schallschutz im Rahmen von städtebaulichen
Planungen bestehen, wird hier allgemein die DIN 18005-1:2002-07 (Schallschutz im Städtebau) an-
gewendet. Die Norm gibt Hinweise zur Berücksichtigung des Schallschutzes bei städtebaulichen
Planungen. Sie benennt die wichtigsten Schallquellen und einschlägige Normen, die zur Berech-
nung und Beurteilung von Schallimmissionen verwendet werden sollen.
Im Beiblatt 1:1987-05 werden für aus den Baugebieten der BauNVO abgeleitete Gebiete Orientie-
rungswerte angegeben, deren Einhaltung tags (6:00 bis 22:00) und nachts (22:00 bis 6:00) anzu-
streben ist. Im vorliegenden Fall wird im Rahmen der Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans nicht auf die Typisierungen der BauNVO zurückgegriffen. Die maßgeblichen Orientie-
rungswerte sind daher an Hand der Eigenarten des Gebiets entsprechend zuzuordnen. Im vorlie-
genden Fall werden dem Vorhabenbereich „Wohnen“ die Orientierungswerte für Allgemeine Wohn-
gebiete zugeordnet. Da im Vorhabengebiet „Hotel“ auch dem Schlafen dienende Aufenthaltsräume
(Übernachtungsräume) zugelassen werden, sind in diesem Gebiet ebenfalls hohe Ansprüche an
den Schallschutz zu stellen. Die DIN 4109 stellt hinsichtlich der erforderlichen Luftschalldämmmaße
für Außenbauteile Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten Aufenthaltsräumen in Wohnungen
gleich. Da es sich bei Hotelübernachtungen im Allgemeinen aber um vorübergehende, kurzfristige
Aufenthalte handelt, können hinsichtlich des zumutbaren Immissionsniveaus auf Ebene des Städte-
baus Abstriche gegenüber einer Wohnnutzung hingenommen werden. Daher werden im Vorhaben-
bereich „Hotel“ die Orientierungswerte für Mischgebiete herangezogen.
Schalltechnische Orientierungswerte nach Beiblatts 1 zur DIN 18005-1
Gebietstyp Orientierungswerte in dB(A) tags / nachts
nen F“ OG6 werden die Orientierungswerte der DIN 18005, nicht aber die Immissionsgrenzwerte
der 16. BImSchV für MI-Gebiete überschritten).
Abb. X: Wölfel (2014) Prognose der Geräuschemissionen aus Straßen- und Schienenverkehr und Sport- und Freizeitlärm zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE Ergänzung zu Bericht L0298/002-2 24.09.2013
Die nördlich des U-Bahnviadukts gelegenen Fassadenbereiche des Hotels zwischen den Punkten A,
B und C haben eine deutlich geringere Lärmbelastung und weisen nur nachts Überschreitungen der
Orientierungswerte der DIN 18005 bis 4,1 dB auf. Für diese Bereiche sind Außenwohnbereiche vor
den Fassaden möglich, da die Orientierungswerte der DIN 18005 für MI (60 dB(A)) eingehalten
werden. Die niedrigsten Lärmpegel des Wohngebietes liegen in den Innenhofbereichen (D, E, F, L,
M, N), dort werden die Orientierungswerte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete (WA) maxi-
mal um 4,4 dB(A) tags und 8,3 dB(A) nachts überschritten. In allen anderen Wohnbereichen wer-
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
42
den die Orientierungswerte der DIN 18005 für WA maximal um 5,4 dB(A) tags und bis 10 dB(A)
nachts überschritten. Nur an einigen exponierten Stellen werden Spitzenpegel bis 6,6 d(B) tags und
10,4 dB(A) nachts erreicht. Eine Anordnung von Außenwohnbereichen muss für die Fassaden an
OG2, „Wohnen G“ OG6, Dach, „Wohnen F“ OG6 als kritisch gesehen werden, da der Orientie-
rungswert für MI von 60 dB(A) überschritten wird. Die Überschreitung liegt allerdings maximal bei 2
dB(A).
Die Auswirkungen der Lärmimmissionen im Plangebiet werden durch die gemäß DIN 4109 im Bau-
genehmigungsverfahren erforderlichen Schallschutzmaßnahmen verringert. Durch den Einsatz aus-
reichend dimensionierter Schallschutzfenster, schallgedämmter Dauerlüftungen und entsprechender
Dämmung der Außenbauteile der Gebäude werden gesunde Wohn-, Aufenthalts-, und Schlafver-
hältnisse gewahrt (siehe Kapitel III.4.7.1.1) und in den textlichen Festsetzungen sichergestellt.
Durch die optimale Gestaltung der Grundrisse können lärmabgewandte Seiten für die am höchsten
belasteten Wohnungen geschaffen werden. Das Schallgutachten empfiehlt darüber hinaus, dass die
Fassaden D, E, F und G des Hotelgebäudes und die Fassaden A und B des Wohngebäudes als
geschlossene Fassaden ohne Außenwohnbereiche auszubilden und im Wohngebäude an den ge-
nannten Fassaden keine Aufenthaltsräume zu planen sind. Entsprechende Festsetzungen sind in
den Bebauungsplan aufzunehmen.
Im Vorhabenbereich „Wohnen“ sind in beiden Innenhöfen (Stadtplatz zur Dennewitzstraße und Gar-
ten zum Gleisdreieckpark) Beurteilungspegel von 54 bis punktuell 60 dB (A) zu erwarten. Auf der
Rampe neben der Kita und im Außenbereich Kita sind keine direkten Messpunkte vorhanden. Es
wird auf die nächstliegenden Messpunkte E und F im Wohnbereich zurückgegriffen. Die Beurtei-
lungspegel liegen dort tags zwischen 55-60 dB(A). Da die Kita wesentlich geschützter im 1.OG liegt
und zusätzlich durch die Rückseite des Gebäudes abgeschirmt wird, ist davon auszugehen, dass
die angegeben Werte deutlich unterschritten werden. Es kann davon ausgegangen werden, dass
der Orientierungswert der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete nicht oder nur geringfügig über-
schritten wird. In den zum Park bzw. zum Parkeingang Kurfürstenstraße orientierten und dem WA
zugeordneten Privatgärten im südlichen Gebäudeteil werden die Orientierungswerte der DIN 18005
für WA geringfügig um 1 - 2 dB(A) überschritten (Wölfel, Ergänzung 2014). Die Beurteilungspegel
unterschreiten jedoch die Orientierungswerte für MI (60 dB(A), sodass von einer unbedenklichen
Nutzung der Gärten ausgegangen werden kann.
Für die vom jeweils oberhalb liegenden U-Bahn-Viadukt beeinflussten Außenbereiche „Freizeitberei-
che“ und „Terrasse des Hotels“ war aufgrund der speziellen Brücken-Stahlkonstruktion für den Gut-
achter keine normgerechte Immissionsprognose auf Berechnungsbasis möglich.
Er kommt zu der Schlussfolgerung: „Aus den Berechnungen an den Immissionsorten „Hotel F EG“
und Hotel „F OG2“ bzw. „Wohnen B OG2“ kann im ungünstigsten Fall abgeschätzt werden, dass in
diesen Außenbereichen Beurteilungspegel zwischen 60 und teilweise bis zu 73 dB(A) zu erwarten
sind“ und damit die Schwelle zum gesundheitsgefährdenden Bereich (70 dB(A)) erreicht wird Daher
sollte in diesem Bereich auf das Anlegen von Freiflächen für die Erholung verzichtet werden. Es
bleibt jedoch erwägenswert, diese Fläche für eine intensiv genutzte Bewegungsfläche für Jugendli-
che zugänglich zu machen. Bei der Abwägung der Freizeit-Nutzbarkeit ist weiterhin zu berücksichti-
gen, dass vergleichbare Beurteilungspegel auch im Viadukt-Bereich des direkt angrenzenden Parks
am Gleisdreieck mit dort intensiver und auch genehmigter Freizeitnutzung vorliegen.“ Für den Ter-
rassenbereich des Hotel-Restaurants geht er davon aus, dass eine möglicherweise relevante Auf-
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
43
enthaltsdauer nur vom arbeitenden Restaurantpersonal zu erwarten ist: „Der untere Auslösewert
nach § 6 der Lärm- und Vibrations-Arbeitsschutzverordnung von Lex, 8h.1 = 80 dB(A) wird durch den
Verkehrslärm auf der Terrasse jedoch deutlich unterschritten. Eine Serviertätigkeit auf der Terrasse
ist damit in Bezug auf die Lärmimmissionen als zulässig einzustufen.“ (Wölfel, Ergänzung 2014, S.
4).
Die zu erwartenden Auswirkungen der Planung auf die an das Plangebiet grenzende Bebauung an
Dennewitz- und Flottwellstraße wurde zusammengefasst für die gesamte geplante und in
Umsetzung befindliche Bebauung untersucht (ALB 2012) Die durch die Umsetzung der Ziele dieses
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zu erwartenden höheren Verkehrslärmemissionen sind
geringfügig. Das gilt auch für den pegelverändernden Einfluss zusätzlicher Reflexionen an den
geplanten Baukörpern im Plangebiet. Für die meisten der untersuchten Immissionsorte sind die
prognostizierten Pegelerhöhungen kleiner als 1,0 dB(A). Derartig geringe Pegelerhöhungen gelten
als subjektiv nicht wahrnehmbar. Pegelerhöhungen von mehr als 2,0 dB(A) treten nicht auf; diese
Erhöhungen liegen noch an der Grenze zur Wahrnehmbarkeit. Für den Westpark Gleisdreieck
kommt die schalltechnische Untersuchung zu dem Ergebnis, dass die Entwicklung des Plangebietes
zu keinen Pegelerhöhungen führt. Die Bebauung östlich der Flottwellstraße und Dennewitzstraße
bewirkt in Teilbereichen des Parks sogar Pegelverringerungen gegenüber der Bestandssituation, da
sie eine abschirmende Wirkung hat. Die Planung führt daher nicht zu erheblichen Auswirkungen auf
den Park.
Gewerbelärm
Auf Grund von Stellungnahmen im Rahmen der Behördenbeteiliung wurden zu zwei Anlagen in der
Umgebung des Plangebiets schalltechnische Überprüfungen durchgeführt.
Das Parkhaus am Gleisdreieck befindet sich nordöstlich des Plangebietes in einer Mindestentfer-
nung von rund 160 m zur geplanten Wohnbebauung. Die Geräuschemissionen des Parkhausbetrie-
bes einschließlich des Bauvorhabes „greenBox“ wurden für das Plangebiet des Bebauungsplans VI-
140h VE untersucht (ALB 2012). Der Gutachter stellte fest, dass die dort geplanten Wohnnutzungen
aus Lärmschutzsicht nicht zu Einschränkungen in der Nutzung des Parkhauses führen. Diese Ein-
schätzung kann für das das Plangebiet VI-140g VE uneingeschränkt übernommen werden, da es in
größerer Entfernung zum Parkhaus liegt als das Plangebiet VI-140h VE.
Das Bauvorhaben „greenBox“ ist ebenfalls nicht als kritisch einzustufen, da im Rahmen des Bauge-
nehmigungsverfahrens ein Lärmschutzkonzept erstellt wurde, dass die (geplanten) Wohnnutzungen
am westlichen Rand des Gleisdreieckparks berücksichtigt.
Östlich des Plangebiets befindet sich die Veranstaltungsstätte Premium Berlin/„The Station“ in einer
Mindestentfernung von rund 220 m zur geplanten Wohnbebauung. An den nächstgelegenen Immis-
sionsorten der geplanten Wohnbebauung werden durch den genehmigten Betrieb der Veranstal-
tungsstätte nächtliche Beurteilungspegel von weniger als 40 dB(A) erreicht. Der entsprechende Ori-
entierungswert der DIN 18005-1 wird somit nicht überschritten.
Sport- und Freizeitlärm
Der Gutachter kommt hinsichtlich des Freizeitlärms zu dem Ergebnis, dass für Anlagen im Gleis-
dreieckpark (vgl. Kap. II.2.1.1.1) bei bestimmungsgemäßer Nutzung tagsüber von einer Einhaltung
des entsprechenden Immissionsrichtwertes auszugehen ist. Dies wird damit begründet, dass die
vorhandenen Anlagen sich zwar grundsätzlich für ein Befahren mit Skateboards eignen, aber aus
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
44
Lärmschutzsicht nicht mit einer Skateranlage mit entsprechender Ausstattung gleichgesetzt werden
können. Auch bei intensiver Nutzung ist hinsichtlich der Streetballanlage von einer Einhaltung des
entsprechenden Immissionsrichtwerts vor der geplanten Bebauung auszugehen. Eine mögliche
nächtliche Nutzung wird als absolute Ausnahme eingestuft. Für die Freizeitanlagen gelten zudem
die Bestimmungen des Berliner Grünanlagengesetzes (GrünanlG). Danach ist die Verursachung
von Lärm, der andere Nutzer (und damit auch die Bewohner in den angrenzenden Gebäuden) un-
zumutbar stört, grundsätzlich verboten.
Aus dem Vollbetrieb der Beachvolleyballanlage zur Tageszeit einschl. Ruhezeiten mit 44 Spielfel-
dern ergibt sich am nächstgelegenen Immissionsort im Vorhabenbereich Wohnen ein Beurteilungs-
pegel von 47 dB(A). Die Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV für allgemeine Wohngebiete werden
damit in der Tages- und Ruhezeit eingehalten. Ein nächtlicher Betrieb findet nicht statt. Das Gleiche
gilt auch für die Freiflächen-Nutzung im Bereich der Kita (Tagespflegestelle).
II.2.2.1.2 Erschütterungen
Es wurde gutachterlich untersucht (Wölfel 2013), ob durch den vorhandenen Schienenverkehr rele-
vante Auswirkungen auf die zukünftige Bebauung zu erwarten sind. Am 12. Februar 2013 wurden
Erschütterungsmessungen durchgeführt. Zur Ankopplung der Sensoren an den Baugrund wurden
an den Stellen Erdspieße auf dem Baufeld angebracht, wo sich die Außenwände der künftigen Ge-
bäude befinden sollen. Weitere Messpunkte befanden sich an vorhandenen Fundamenten von Be-
standsbauten und am Stützenfundament der U-Bahn.
Während der Messzeit wurden insgesamt über 30 Zugfahrten erfasst, der überwiegende Teil davon
waren U-Bahn-Fahrten der U1 auf dem Viadukt. Bei der Auswertung wurden die Signale bei Vorbei-
fahrten auf den beiden U-Bahn-Linien zunächst getrennt untersucht. Die gemessenen Zeitabschnitte
wurden auf Fremdeinwirkungen hin überprüft; im Zweifelsfall wurden die betreffenden Signale nicht
für die Auswertung herangezogen.
Für die Prognose-Berechnung wurden hinsichtlich der Übertragung der Erschütterungen vom Bo-
den auf das Bauwerk folgende bauliche Aspekte berücksichtigt:
- Erstellung von mehrgeschossigen Einheiten mit breitem Grundriss um eine möglichst große an-
zuregende Masse zu erhalten.
- Ausbildung der Kellergeschosse in massiver und steifer Stahlbeton-Bauweise.
Beim Übergang der Erschütterungen auf das Gebäude wird eine frequenzunabhängige Abminde-
rung um den Faktor 0,5 angesetzt. Aufgrund von vertikalen Deckenschwingungen wird eine Verstär-
kung um bis zu einem Faktor 5 innerhalb des Gebäudes angesetzt. Mit Ansatz der o. g. Übertra-
gungsfaktoren werden die bewerteten Schwingstärken (KB-Werte) in den zukünftigen Gebäuden
gemäß DIN 4150-2 ermittelt. Trotz der hohen Zugzahlen der beiden Linien werden die Anhaltswerte
gemäß Norm klar unterschritten. Es ergeben sich bei Berücksichtigung aller Messpunkte die Beur-
teilungswerte KBFTr, tags ≤ 0,07 und KBFTr, nachts ≤ 0,05. Mit den ermittelten Werten für den se-
kundären Luftschall (LA, m - Tag ≤ 17 dB(A) LA, m - Nacht ≤ 11 dB(A))werden sowohl die Beurteilungswerte
tagsüber/nachts, als auch die Vorgaben für kurzzeitige Spitzenwerte nach TA-Lärm eingehalten:
Eine Belästigung von Personen in den zukünftigen Gebäuden im Sinne der DIN 4150-2 ist nicht zu
erwarten. Der prognostizierte sekundäre Luftschall liegt unter den Vorgaben der TA Lärm. Allerdings
kann nicht ausgeschlossen werden, dass Zugvorbeifahrten im zukünftigen Gebäude spür- oder hör-
bar sind, dies hängt auch von der Wahrnehmung und Empfindlichkeit der jeweils betroffenen Perso-
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
45
nen ab. Es besteht nach Einschätzung des Gutachters im Geltungsbereich kein Erfordernis für be-
sondere konstruktive Maßnahmen zum Erschütterungsschutz von Gebäuden.
Bei den Messungen wurden vereinzelt auch Signale bei Straßenverkehr bzw. Lkw-Vorbeifahrten
aufgezeichnet. Diese Einwirkungen sind aufgrund der gemessenen Amplituden und des seltenen
Auftretens nicht maßgebend.
II.2.2.1.3 Erholungsfunktion
Die Planung wirkt sich nicht negativ auf die Erholungsvorsorge auf. Der angrenzende Gleisdreieck-
park wird durch Zugänge in Verlängerung von Pohl- und Dennewitzstraße gut für Fußgänger und
Radfahrer erschlossen. Eine Verschlechterung der Zugänglichkeit in Folge der Vorhabenverwirkli-
chung ist nicht zu erwarten, zumal auch bislang keine Querungsmöglichkeit über das Plangebiet
besteht.
Die geplanten Gebäude im Geltungsbereich verschatten zeitweise unmittelbar angrenzende Berei-
che des Parks am Gleisdreieck (Arin-Burda 2014). In der Zeit der Tag- und Nachtgleiche am 21.
März und 21. September gilt dies ab ca. 15:30 Uhr bis Sonnenuntergang. Der Schatten reicht zu
diesen Daten z.B. um 16:00 Uhr bis knapp über den grundstücksnahen, etwa parallel verlaufenden,
um 17:00 bis an den östlichen Hauptweg des angrenzenden Parkteils. Am 21. Juni ist dieser Effekt
wegen des höheren Sonnenstandes weniger ausgeprägt, d.h. der Schatten reicht auch um 18:00
Uhr nur bis zur Mitte der Grünfläche zwischen den vorgenannten Wegen des Parks. Der südlich des
Vorhabengebiets liegende Kinderspielplatz ist vom Schattenwurf des Vorhabens nicht betroffen. Die
zu erwartende Verschattung wird als nicht erheblich bewertet
Der Bedarf an öffentlichen und privaten Kinderspiel- und Grünflächen, der im Zusammenhang mit
dem Neubau von 173 Wohneinheiten entsteht, wird auf Grundlage der Richtwerte im Landschafts-
programm unter Berücksichtigung der „Grundlagen der quantitativen Bedarfsermittlung an öffentli-
chen Einrichtungen der sozialen und grünen Infrastruktur bei Wohnungsneubau“ der Senatsverwal-
tung für Stadtentwicklung und Umwelt von 2014 ermittelt. Danach besteht auf dem Baugrundstück
ein Bedarf an 692 m² privater Kinderspielplatzfläche und von 3.800 m² allgemeiner privater Grünflä-
che incl. Dachbegrünung. Der nutzbare Grünflächenanteil sollte mindestens 350 m² betragen. Der
Kinderspielplatz ist gemäß den Vorgaben der Bauordnung verpflichtend auf dem Baugrundstück zu
errichten.
Die genannten Richtwerte und Vorgaben können innerhalb des Vorhabenbereichs „Wohnen“ grund-
sätzlich erfüllt werden. Es ist aber zu berücksichtigen, dass die in der Nähe oder unter der U-
Bahnbrücke gelegenen Freiflächen auf Grund ihrer Verlärmung nicht für die freiraumbezogene Erho-
lung geeignet sind. Es ist vorstellbar, dass wie in anderen Bereichen unter dem U-Bahn Viadukt,
eine intensiv genutzte Bewegungsfläche für Jugendliche zugängig zu machen
Hinsichtlich öffentlicher Grün- und Kinderspielflächen entsteht durch das Vorhaben ein Bedarf an
350 m² öffentlicher Kinderspielplatzfläche, 2.080 m² wohnungs- und 2.420 m² siedlungsnaher Frei-
fläche. Diese Bedarfe können im unmittelbar angrenzenden Park am Gleisdreieck gedeckt werden.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
46
IIII..22..22..22 Pflanzen und Tiere, biologische Vielfalt
II.2.2.2.1 Pflanzen und biologische Vielfalt
Durch die Planung werden baubedingt erhebliche Beeinträchtigungen der Lebensraumfunktion für
Tiere und Pflanzen bewirkt. Die bestehenden Vegetations- und Habitatstrukturen werden bei der
Beräumung des Baufeldes voraussichtlich vollständig beseitigt, die Bäume gefällt.
In der Folge wird ein Großteil des Geländes durch Gebäude, Platzflächen, Wege und sonstige Ne-
benanlagen versiegelt. Nach den Festsetzungen des Bebauungsplans können die Grundflächen
unter Berücksichtigung der Zweit-GRZ bis zu 4.800 m² einnehmen. Dies entspricht einem Anteil von
66 %. Weiterhin lässt der Bebauungsplan für Tiefgaragen eine darüber hinaus gehende Unterbau-
ung des Plangebiets auf bis zu 90 % seiner Fläche, also 6.540 m², zu. Da der Bebauungsplan als
Minderungsmaßnahme eine Erdüberdeckung der Tiefgaragendecken von 70 cm vorsieht (vgl. Kap.
II.2.4.2.3), stehen diese Flächen dennoch als Vegetationsflächen zu Verfügung.
Die Freiraumplanung wird im weiteren Verfahren detailliert. Voraussichtlich werden die Vegetations-
flächen in einer gartentypischen Mischung aus Rasen, Gräsern, Sträuchern und einzelnen Bäume
gestaltet. Der Bebauungsplan setzt im Sinne eines ökologischen Mindeststandards die Pflanzung
von acht heimischen Laubbäumen mit einem Stammumfang von 18/20 cm fest. Die Bepflanzungs-
möglichkeiten auf der Tiefgarage sind eingeschränkt, für großkronige Bäume ist der Wurzelraum
nicht ausreichend. Für die unter dem Brückenträger liegenden Flächen sind bei der Pflanzenwahl
die eingeschränkte Belichtung und Wasserversorgung sowie die Vorgaben der BVG zur Zugänglich-
keit und Sicherheit der Anlage zu berücksichtigen.
Es wird eine extensive Dachbegrünung von 40 % der Dachflächen festgesetzt. Sie schafft insbe-
sondere Biotope für die Insektenfauna.
Von der Bebauung des Geländes sind überwiegend Biotope von geringem naturschutzfachlichen
Wert betroffen. Trotzdem sind, vor allem auf Grund des geplanten hohen Anteils an versiegelten und
unterbauten Flächen, die anlagebedingten Beeinträchtigungen für die Schutzgüter Pflanzen und
Tiere als erheblich einzuschätzen. Die Auswirkungen auf die biologische Vielfalt sind als nicht erheb-
lich einzuschätzen, da von der Planung vorwiegend nichtheimische Gehölze und Hybriden betroffen
sind. Betriebsbedingte Beeinträchtigungen, also Beeinträchtigungen, die sich durch die künftige
Nutzung des Gebietes ergeben, sind über das für innerstädtische Lagen typische Störungsmaß hin-
aus nicht zu erwarten.
II.2.2.2.2 Tiere
Die geplante Bebauung wird zu signifikanten Standortveränderungen für die Fauna führen. Die be-
stehenden Biotopstrukturen im Plangebiet werden vollständig beseitigt, stattdessen werden in den
nicht überbauten Bereichen und auf Teilen der Tiefgarage Gartenflächen entstehen. In wie weit hier
für Tiere neue Lebensräume (Fortpflanzungs- und Ruhestätten, Nahrungshabitate) entstehen, hängt
im hohen Maße von der Gestaltung der Gartenflächen ab und kann auf der Ebene des Bebauungs-
plan nicht sicher abgeschätzt werden. Grundsätzlich ist aber davon auszugehen, dass sich durch
die Randlage zum Gleisdreieckpark allgemein gute Besiedlungsbedingungen für Arten ergeben, die
an das städtische Umfeld angepasst sind, darunter auch solche mit höheren Raumansprüchen.
II.2.2.2.3 Artenschutzrechtliche Prüfung
Im Rahmen des artenschutzfachlichen Gutachtens wurden europäische Vogelarten als besonders
geschützte Arten im Sinne des § 44 BNatSchG kartiert. Im Folgenden ist zu prüfen, ob bei Umset-
zung des Bebauungsplans gegen die Zugriffsverbote des § 44 Abs. 1 BNatSchG verstoßen werden
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
47
könnte. Falls dies voraussichtlich der Fall ist, ist abzuschätzen, ob die Voraussetzungen für eine
Befreiung nach § 67 BNatSchG vorliegen.
- Ein Verstoß gegen das Tötungsverbot (§ 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG) wird durch die Einhaltung
von Bauzeitenregelungen (keine Fäll- und Abrissarbeiten während der Brut- und Aufzuchtzeit)
vermieden.
- Eine nach §§ 44 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG verbotene erhebliche Störung der Population der kartier-
ten Vogelarten liegt nicht vor, da es sich durchweg um Arten handelt, die in Berlin (als Maßstab
für die lokale Population) häufig vorkommen und sich in einem guten Erhaltungszustand befin-
den. Eine Verschlechterung des Erhaltungszustandes der lokalen Population durch das Vorhaben
ist also nicht zu erwarten.
- Das Verbot der Zerstörung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten (§ 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG)
wird für die Nester der freibrütenden Arten durch die Einhaltung der Bauzeitenregelung (s.o.) ein-
gehalten. Der Schutz der Niststätte erlischt nach dem Ende der Brut- und Aufzuchtzeit, da die
Vögel jedes Jahr ein neues Nest bauen.
Bei höhlen- und nischenbrütenden Arten (hier Haussperling, Kohlmeise, Blaumeise, ggf. Haus-
rotschwanz) besteht der Schutz der Niststätte ganzjährig. Eine Beseitigung im Zuge von Gebäu-
deabrissen oder Baumfällungen bedeutet einen Verstoß gegen das Zugriffsverbot. Daher ist im
Vorfeld des Rückbaus oder von Fällungen die Erteilung einer Befreiung erforderlich. Sie kann
gewährt werden, da Gründe des überwiegenden öffentlichen Interesses vorliegen.
- Die Auflage zur Anbringung von Nistkästen wird im Durchführungsvertrag geregelt.
Dem Bebauungsplan stehen daher keine unüberwindbaren artenschutzrechtlichen Hindernisse ent-
gegen.
IIII..22..22..33 Boden
Versiegelung
Anlagebedingt werden durch die Planung erhebliche Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen her-
vorgerufen. Durch die Planung wird eine Versiegelung von 6.540 m² Boden vorbereitet (vgl. Kap.
II.2.2.2.1). Im Bereich der versiegelten Flächen ist der anthropogene Einfluss auf den Boden sehr
hoch. Das Bodenleben kommt unter den versiegelten Flächen nahezu vollständig zum Erliegen.
Durch Unterkellerung und Tiefgarage wird auch ein Eingriff in tiefere Bodenhorizonte erfolgen. Da es
sich im Planungsgebiet um Aufschüttungsböden handelt, besteht jedoch schon im Bestand keine
natürliche Horizontierung mehr. Betriebsbedingte Auswirkungen auf das Schutzgut Boden sind nicht
zu erwarten. Baubedingte Auswirkungen sind vernachlässigbar, da durch die Vorprägung des
Standorts bereits von verdichteten Böden auszugehen ist.
Boden- und Grundwasserverunreinigungen
Im Plangebiet befinden sich oberflächennah belastete Altauffüllungsschichten, die eine künftige sen-
sible Nutzung (Wohnen, Kinderspiel) ohne weitere Maßnahmen nicht zulassen.
Auf Grund abfallrechtlicher Vorschriften ist erheblich mit Schadstoffen belasteter Aushub zu entsor-
gen. In Bereichen, in den die verbleibenden Auffüllungen künftig überbaut werden (Gebäude, Tiefga-
rage, Platz- und Wegeflächen) wird eine Gefährdung über den direkten Pfad Boden - Mensch durch
die Versiegelung ausgeschlossen. Falls nach Durchführung der Bauarbeiten belastete Bereiche un-
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
48
versiegelt an der Oberfläche verbleiben sollten, sind diese mit unbelastetem Bodenmaterial abzude-
cken, um eine Gefährdung über den Wirkpfad Boden - Mensch auszuschließen.
Die durch die ehemalige Tankstelle verursachten Bodenverunreinigungen wurden, wie vertraglich
mit der Bodenschutzbehörde vereinbart, saniert. Das Zentrum des Schadens befand sich in einem
begrenzten Bereich in ca. 5 m bis 8 m unter der Geländeoberkante. Sollten dort noch Restbelastun-
gen vorhanden sein, die nicht im Zuge der geplanten Baumaßnahmen beseitigt werden, wäre es
theoretisch möglich, dass BTEX in die zu errichtenden Gebäudekörper eingasen. Dies kann durch
geeignete Maßnahmen (z.B. Spezialbeton) verhindert werden, um gesunde Arbeits- und Lebensver-
hältnisse sicherzustellen.
Sollten im Zuge der Bauarbeiten Grundwasserhaltungsmaßnahmen erforderlich sein, ist mit Mehr-
kosten zu rechnen, da die Wasserbehörde mit hoher Wahrscheinlichkeit Reinigungsmaßnahmen
anordnen wird, um eine Einleitung zu ermöglichen.
Für die geplante Niederschlagsversickerung müssen die Versickerungsorte zwischen Vorhabenträ-
gerin, Wasserbehörde und Bodenschutzbehörde abgestimmt werden. Dies gilt auch für möglicher-
weise geplante Nutzungen des Grundwassers (z.B. Brunnen zur Eigenwasserversorgung).
Die noch nicht erfolgte Grundwassersanierung des von der Planfläche abfließenden Grundwassers
(vgl. Kap. II.2.1.3) könnte auch noch bei bereits durchgeführter Planung stattfinden.
Bei Beachtung der dargestellten Hinweise und Maßnahmen stehen die im Plangebiet vorhandenen
Bodenbelastungen der durch diesen Bebauungsplan zugelassenen Nutzungen nicht entgegen.
IIII..22..22..44 Wasser
Durch die Planung und die damit verbundene Versiegelung entstehen anlagebedingt Beeinträchti-
gungen des lokalen Wasserhaushalts. Anfallendes Niederschlagswasser wird kaum zurückgehalten.
Ziel der Vorhabenplanung ist es, trotz der nur in geringem Maße vorhandenen unbebauten Flächen,
einen möglichsten großen Anteil des Niederschlagswassers in Rigolen auf dem Grundstück zu ver-
sickern soweit die vorhanden Belastungen des Boden und des Grundwassers mit Schadstoffen dem
nicht entgegenstehen. Der Vorhabenträger sieht eine Rigole für das Hotelgebäude entlang des Ein-
gangs Pohlstraße bei einem Durchschnittsmaß von 1,60 m x 1,01 m mit einer Länge von 46,40 m (=
75 m³) und eine Rigole für das Wohngebäude am Parkeingang Dennewitzstraße bei einem Durch-
schnittsmaß von 5,60 m x 1,01 m mit einer Länge von 36,0 m (= 204 m³) vor. Durch die Schaffung
von Rückhaltungen auf dem Grundstück werden überhöhte Einleitungen in die Kanalisation bei
Starkregenereignissen vermieden werden. Positiv zu bewerten ist die extensive Dachbegrünung und
die Erdüberdeckung und Begrünung der Tiefgarage, durch die Regenwasser zurückgehalten und
der Verdunstung zugeführt werden. (Entwässerungskonzept 09/2014 und Stellungnahme zur Re-
genentwässerung 04/2014)
Neben den quantitativen Auswirkungen der Planung auf den Wasserhaushalt sind die qualitativen zu
betrachten. Durch die Altlastensanierung und den nach Abfallrecht erforderlichen Austausch erheb-
lich belasteter Böden wird eine Verbesserung der Umweltsituation erreicht. Damit kann die Ver-
schmutzungsgefährdung des Grundwassers reduziert werden.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
49
Durch die zusätzliche Bebauung erhöht sich die anfallende Schmutzwasser- und Abfallmenge. Der
Abfall wird sachgerecht entsorgt bzw. wiederverwertet. Das Schmutzwasser wird der Mischwasser-
kanalisation zugeführt.
IIII..22..22..55 Luft und Klima
II.2.2.5.1 Klima
Bei einer Realisierung der Planung entstehen anlagebedingt Beeinträchtigungen des Lokalklimas.
Durch die zusätzliche Flächenversiegelung verdunstet weniger Niederschlagswasser, was dazu
führt, dass die Verdunstungskühle ausbleibt. Verstärkt wird der Effekt der Erwärmung durch die
Baukörper, welche Wärme abstrahlen, und die erhöhte Oberflächenrauhigkeit. Die Auswirkungen
der Bebauung östlich der Flottwellstraße / Dennewitzstraße auf die klimatische Situation im Plange-
biet und die Umgebung wurde gutachterlich untersucht (GEO-NET 2011). Durch die geplante Be-
bauung erhöhen sich die Temperaturen nur leicht auf 17 – 18°C. Das autochthone Strömungsfeld
wird durch die geplante Bebauung deutlich beeinflusst. . Die Windgeschwindigkeiten verringern sich
um 0,3 m/s. Die Beeinflussung des bodennahen nächtlichen Kaltluftströmungsfeldes während som-
merlicher Hochdruckwetterlagen führt zu einer Reduzierung der Strömungsgeschwindigkeit im Nah-
bereich des Geltungsbereichs.
Als günstig für den Luftaustausch erweisen sich die Lücken zwischen den einzelnen Baufeldern an
der Flottwellstraße / Dennewitzstraße in Höhe von Pohlstraße und Kurfürstenstraße. Über diese
Lücken im Bebauungszusammenhang kann Kaltluft, wenn auch in reduziertem Maße, weiterhin in
die westlich gelegene Siedlungsfläche eindringen.
Wenngleich eine deutliche Beeinflussung des lokalen Luftaustausches deutlich wird, sind die ge-
planten baulichen Veränderungen nicht groß genug, um eine nennenswerte Verschlechterung der
klimaökologischen Situation in der angrenzenden Wohnbebauung während austauscharmer Som-
mernächte auszulösen. Aufgrund der kleinräumigen Wirkung sind die Auswirkung des Vorhabens
insgesamt als unerheblich einzuschätzen.
Der regionale Einfluss ist ebenfalls gering, da eine Beeinträchtigung weiter entfernter Siedlungsflä-
chen nicht anzunehmen ist.
Hinsichtlich des globalen Klimaschutzes trifft der Bebauungsplan keine Festlegungen zum Einsatz
erneuerbarer Energien bzw. zum sparsamen und effizienten Umgang mit Energie, lässt aber die
Möglichkeit zu, Solaranlagen zu errichten.
II.2.2.5.2 Luftschadstoffe
Im Hinblick auf die lufthygienische Situation hat das Vorhaben keine Relevanz. Wie das entspre-
chende Fachgutachten aufzeigt, verbleiben die Immissionsniveaus auch mit Umsetzung der Pla-
nung auf einem unkritischen Niveau. Die Luftschadstoffuntersuchung zeigt, dass auch im Planfall
die Immissionsgrenzwerte der 39. BImSchV für das jeweilige Jahresmittel von Stickstoffdioxid NO2,
Feinstaub PM10 und Feinstaub PM2,5 an allen Gebäuden im Wirkbereich des Vorhabens eingehalten
werden. Die Auswirkungen sind daher nicht erheblich.
Durch Einhaltung der gültigen Wärmedämmstandards und moderner Heizanlagen sind keine erheb-
lichen Umweltauswirkungen durch Schadstoffemissionen zu erwarten. Dies wird zusätzlich durch
das festgesetzte Verbot bestimmter, luftverunreinigender Brennstoffe abgesichert.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
50
IIII..22..22..66 Landschaft
Durch die Planung wird das Landschaftsbild verändert. Der Gehölzaufwuchs wird beseitigt. An die
Stelle der mit Ruderalvegetation und eingeschossigen Gewerbebauten bestandenen Brache tritt
eine mehrgeschossige Wohnbebauung und ein Hotel. Gerade für die angrenzende Wohnbebauung
an der Dennewitzstraße entstehen so veränderte Blickbeziehungen. Erhebliche Beeinträchtigungen
sind nicht zu erwarten.
IIII..22..22..77 Kultur- und sonstige Sachgüter
Durch die Bebauung wird das denkmalgeschützte Viadukt der Hochbahn künftig im Bereich des
Plangebietes beidseitig durch Gebäude eingefasst. Sie halten zu der Brückenkonstruktion jeweils
einen Abstand von mindestens 4 m. Da die Bebauung nur auf einem kurzen Teilstück der Gesamt-
anlage erfolgt und die Hochbahn im Bereich des Gleisdreieckparks weiterhin erlebbar bleibt, werden
die Beeinträchtigungen als nicht erheblich eingestuft.
IIII..22..22..88 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern
Die Schutzgüter stehen untereinander in einem Wirkungszusammenhang. Zum Beispiel führt eine
Versiegelung bisher unversiegelter Böden zu einem Verlust natürlicher Bodenfunktionen wie der
Fähigkeit zur Filterung, Pufferung und Umwandlung von Schadstoffen und zu einem Verlust von
Lebensraum für Pflanzen. Der Vegetationsverlust führt zu einem Lebensraumverlust für Tiere sowie
zu einem Verlust Staub bindender Strukturen.
Die einzelnen Beeinträchtigungen der Schutzgüter führen nicht zu Effekten, die sich untereinander
verstärken.
II.2.3 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei
Nichtdurchführung der Planung
Bei Nichtdurchführung der Planung würde die Fläche weiterhin durch den Gehölzbestand einen Le-
bensraum für Tiere und Pflanzen darstellen und durch den Vegetationsbestand eine klimatische
Ausgleichswirkung erzielen. Eine naturschutzfachliche Erhöhung der Wertigkeit würde sich bei wei-
terem „liegen lassen“ der Baustellenflächen nur mittelfristig einstellen. Dies liegt vor allem daran,
dass das Plangebiet schon im Bestand stark versiegelt ist, und somit die natürliche Sukzession stark
eingeschränkt wird.
II.2.4 Vermeidung, Verringerung und Ausgleich nachteiliger Auswirkungen
sowie Eingriffsbeurteilung und Ausgleichsentscheidung gem. § 18
BNatSchG i.V.m. § 1a Abs. 3 BauGB
IIII..22..44..11 Eingriffsbeurteilung
Im Rahmen der Umweltprüfung wurde festgestellt, dass hinsichtlich der Schutzgüter der Eingriffsre-
gelung (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe a BauGB) bei Umsetzung der Planung erhebliche Beeinträchti-
gungen und damit Eingriffe für die Schutzgüter Pflanzen und Tiere, Boden und Wasser sowie den
Menschen zu erwarten sind.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
51
Die Auswirkungen für die einzelnen Schutzgüter sehen zusammengefasst wie folgt aus:
Schutzgut Bewertungskriterien Bewertung der Erheblich-keit
Mensch, Ge-sundheit des Menschen und Bevölkerung
Beeinträchtigung durch Verkehrslärmbelastung
Veränderung der Erholungsfunktion
+
-
Pflanzen Verlust von Biotopflächen
Verlust von Bäumen
-
+
Tiere Veränderungen/Verlust von Teillebensräumen
Veränderung von Artenzusammensetzungen
-
-
Biologische Vielfalt
Beeinträchtigung der Biologischen Vielfalt -
Boden Verlust von Bodenfunktionen durch Versiegelung -
Wasser Veränderung des Wasserhaushaltes -
Klima/Luft Beeinträchtigung von klimatischen Ausgleichsfunktionen in der Umgebung
Zunahme der lufthygienischen Belastung
Veränderungen des Kleinklimas durch Erhöhung der Versiegelung
-
-
+
Landschaftsbild Beeinträchtigung von Gestaltstrukturen
Veränderung von Blickbeziehungen
-
Kultur- und Sachgüter
Beeinträchtigung von Kultur- und Sachgütern -
Wechselwirkung Wechselwirkung zwischen den Umweltbelangen -
Bewertungen: + Beeinträchtigungen erheblich
- Beeinträchtigungen nicht erheblich
Schutzgut Mensch
Wesentlicher Einflussfaktor auf das Schutzgut ist der Lärm. Im Gebiet besteht bereits eine hohe Vorbelastung durch die angrenzenden Straßen und den Schienenverkehr, insbesondere die U-Bahnlinie in Hochlage.
Das im Rahmen des Bebauungsplans erstellte schallschutztechnische Gutachten zeigt, dass zur Einhaltung der vorgegebenen Lärmschutzpegel bauliche Schutzmaßnahmen erforderlich sind. Frei-raumnutzung bzw. Spielen ist aufgrund der Lärmbelastung nicht auf allen Freiflächen innerhalb des Geltungsbereichs möglich.
Durch die Realisierung des Vorhabens erhöht sich die Einwohnerzahl in einem bereits in der Aus-gangssituation stark durch Lärm belasteten Raum. Der Anteil an Quell- und Zielverkehr wird voraus-sichtlich zunehmen, wodurch die Belastung des Umfeldes steigen wird.
Ein Eingriff in die freiraumbezogene Erholung ist kaum zu erwarten. Mit dem neuen Park am Gleis-dreieck steht eine ausreichend große Naherholungsfläche zur Verfügung.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
52
Schutzgut Pflanzen und Tiere, biologische Vielfalt
Der Eingriff in dieses Schutzgut ist insgesamt als mittel bis gering zu bewerten. Die für den Bebau-ungsplan erstellte Biotoptypenkartierung zeigt einen hohen Anteil an versiegelten Flächen, der auf die ehemalige gewerbliche Nutzung zurückzuführen ist. Weiterhin wurden große Teile der Fläche als Bauinstallationsfläche für die Errichtung des Parks am Gleisdreieck genutzt. Der mit Vegetation bedeckte Teil der Fläche ist somit gering. Die vorgefundenen versiegelten und teilversiegelten Flä-chen sowie die Rohböden reduzieren deutlich die Intensität des Eingriffs.
Auf dem Grundstück wurden 22 gemäß Berliner Baumschutzverordnung geschützte Bäume erfasst. Diese bestehen zu einem hohen Anteil aus Pappeln, Birken, Götterbaum und Spitzahorn. Der Baumbestand muss zur Umsetzung der vorgesehenen Nutzungen beseitigt werden. Da die vorge-fundenen Baumarten durch ein Baumgutachten nur zum Teil als erhaltenswert beurteilt wurden ist der Eingriff nachhaltig, weist jedoch nur eine mittlere Intensität auf.
Die im Rahmen des Verfahrens durchgeführten faunistischen Kartierungen haben kein Vorkommen von streng geschützten Tierarten festgestellt. Da bei der Biotoptypenkartierung keine hohe Bio-topvielfalt festgestellt wurde, lässt der hohe Anteil an versiegelter Fläche einen geringen Eingriff bei der Fauna erwarten. Ähnliches gilt insgesamt für die biologische Vielfalt.
Bei der Beurteilung des Eingriffs ist ebenfalls der Verlust als Teil einer potenzielle Biotopverbin-dungsfläche mit zu berücksichtigen. Hier weist die Lage am Rand des Parks am Gleisdreieck eine erhöhte Bedeutung auf und der Eingriff ist unter diesem Gesichtspunkt höher zu bewerten.
Schutzgut Boden
Das Gebiet des Geltungsbereichs liegt in einem Umfeld, das durch starke Auffüllungen geprägt ist. Zudem sind die Flächen stark versiegelt. Durch die vorhergehende Nutzung als Gewerbeflächen (Tankstelle, Kfz-Werkstatt, Schrottplatz) wurden Schadstoffbelastungen auf der Fläche festgestellt. Es erfolgte eine Sanierung der Altlasten.
Aufgrund der starken Vorbelastung des Geländes und der hohen Versiegelung ist nur ein sehr ge-ringer Eingriff zu erwarten.
Schutzgut Wasser
Für das Schutzgut Wasser gelten ähnliche Beurteilungskriterien. Durch die hohe Versiegelung des bestehenden Geländes ist bereits jetzt die Anreicherung des Grundwassers durch die mögliche Versickerung von Regenwasser eingeschränkt. Es entstand eine Reduktion der Gefährdung des Grundwassers durch Schadstoffeintrag durch die Sanierung der Altlasten.
Der Eingriff kann auf ein Minimum reduziert werden, da Teile des Regenwassers durch Rigolen ver-sickert werden und zusätzlich ein verzögerter Abfluss durch die Dachbegrünung auf der Tiefgarage erreicht wird.
Schutzgut Luft und Klima
Der Geltungsbereich befindet sich im Einflussbereich der Freiflächen des Parks am Gleisdreieck. Die Wirkung dieses klimatischen Ausgleichsraums für den umgebenden Stadtraum wird durch Luft-austauschbahnen zu den angrenzenden Siedlungsräumen gestärkt.
Die bisher stark versiegelte Fläche führte zu einer verstärkten Erwärmung im Sommer. Durch eine erhöhten Grünanteil (Grünfläche auf gewachsenem Boden oder auf mind. 70cm stark mit Oberbo-den überdeckten Tiefgarage reduziert sich diese Erwärmung. Durch die zeilenförmige Bebauung parallel zum Gleisdreieck reduziert sich der mögliche Luftaustausch zwischen Gleisdreieck und Wohnbebauung.
Einer Verbesserung der Situation innerhalb des Geltungsbereichs steht somit ein geringfügiger Ein-griff in die kleinklimatische Situation des Siedlungsraumes gegenüber.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
53
Schutzgut Landschaft
Der Geltungsbereich stellt kein für das Stadt- bzw. Landschaftsbild wichtiges Element dar. Die Flä-che zeigt sich bisher unwirtlich als unattraktive Brache, die umlaufend eingezäunt ist. Von Bedeu-tung ist die Blickbeziehung zum Park am Gleisdreieck.
Durch die Maßnahme wird eine unattraktive Brache zu einem neuen attraktiven Teil des Siedlungs-raums. Der Eingriff kann als äußerst geringfügig gewertet werden, wenn eine klar ausgebildete Zu-gangssituation mit Blickbezug zum Gleisdreieck entsteht.
Zusammenwirkung der Schutzgüter
Ein wesentlicher und nachhaltiger Eingriff entsteht durch den Verlust einer zum Großteil versiegel-ten Fläche mit eingeschränktem Wirkungsgefüge direkt am Gleisdreieck. Der aktuelle Eingriff ist eher als gering für die Schutzgüter Boden, Wasser, Klima, Luft, Landschaftsbild und Menschen ein-zustufen.
Die Bedeutung der Fläche liegt eher in ihrer potenziellen Funktion als möglicher zukünftiger Freiflä-che sowie als möglicher Biotopverbundfläche am Park. Diese Funktion würde sich jedoch erst mit-tel- bis langfristig entwickeln, unter der (eher unwahrscheinlichen) Voraussetzung, dass die Fläche nicht genutzt wird. Erst dann würde sich die Bedeutung für Arten (Fauna und Flora) sowie Biotope voll entfalten.
Somit ist zum derzeitigen Zeitpunkt der Eingriff als nachhaltig und für einzelne Schutzgüter erheblich zu beurteilen, jedoch insgesamt die Eingriffsintensität als mittel bis gering anzusehen. Das Vorha-ben ist als Innenentwicklung eines bereits erschlossenen und eingebundenen Wohnstandortes einer Entwicklung im Außenbereich auf der „grünen Wiese“ gegenüber zu stellen. Hier würden sich bei vergleichbaren Rahmenbedingungen eine deutlich höhere Eingriffsintensität und Folgewirkung er-geben.
IIII..22..44..22 Vermeidung und Verringerung
II.2.4.2.1 Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung
- Vermeidung negativer Auswirkungen auf das Bioklima durch Vegetationspflanzungen.
- Gewährleistung gesunder Aufenthaltsverhältnisse im Freiraum durch die Bildung von den Lärm
reduzierenden Wohnhöfen und der Zuordnung der jeweiligen Freiflächen-Nutzung entsprechend
ihrer Lärm-Sensibilität. Die Freiflächen für die Kinder und Jugendlichen und diejenige für die Ta-
gespflegestelle liegen in dem grünen Innenhofbereich und im Übergang zum Stadtplatz an der
Dennewitzstraße. Die Beurteilungspegel in den Innenhöfen liegen in den Erdgeschoss-Bereichen
bei 54-57 dB(A). Damit überschreiten sie die Orientierungswerte der DIN 18005 für WA um ma-
ximal 2 dB(A) und liegen innerhalb der Orientierungswerte für Mischgebiete (60 dB(A) (Wölfel,
Ergänzung 2014)
- Gewährleistung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Aufenthaltsverhältnisse
in schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen und Übernachtungsräumen im Hotel durch lärmschüt-
zende Maßnahmen, z.B. durch Schaffung von lärmabgewandten Seiten für die am höchsten
lärmbelasteten Wohnungen (Gestaltung der Grundrisse), die Festsetzungen zu Schalldämmma-
ßen von Außenbauteilen, die Fassadengestaltung und die Sicherstellung von schallgedämmten
Lüftungsmöglichkeiten.
II.2.4.2.2 Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt
- Durch die gärtnerische Anlage von Teilen der Freiflächen, die Neupflanzung von mindesten acht
Bäumen und die extensive Begrünung der Dächer mit positiven Auswirkungen für die Insekten-
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
54
fauna werden negative Auswirkungen auf die Lebensraumfunktionen des Planungsgebietes ge-
mindert.
- Es wurden im Plangebiet 22 Bäume kartiert, die unter den Schutz der Baumschutzverordnung
fallen. Für diese Bäume sind, unabhängig von den Festsetzungen des Bebauungsplans, bei Fäl-
lung Ersatzpflanzungen durchzuführen. Der Umfang der Pflanzungen richtet sich nach den Best-
immungen der Verordnung.
Acht Bäume, die nach Festsetzung des Bebauungsplans mindestens im Geltungsbereich zu
pflanzen sind, können mit dem Ersatz nach der Baumschutzverordnung verrechnet werden.
- Durch eine Bauzeitenplanung können negative Auswirkungen auf die Fauna und Verstöße gegen
die artenschutzrechtlichen Zugriffsverbote teilweise vermieden werden.
- Generell sollten Höhlungen oder Spalten an Bäumen beim Fällen nicht angeschnitten werden,
um eventuell vorhandene Fledermäuse nicht zu gefährden. Der Schnitt soll in ausreichendem
Abstand ober- oder unterhalb der Höhlung erfolgen.
Um Igel oder Eidechsen keinen temporären Unterschlupf zu bieten, sollte Fällgut nicht vor Ort ge-
lagert, sondern kurzfristig abtransportiert werden.
- Um den Verlust von dauerhaft geschützten Fortpflanzungsstätten (Nestern) im Sinne des § 44
Abs. 5 BNatSchG auszugleichen, wird voraussichtlich in den Nebenbestimmungen zur erforderli-
chen Befreiung nach § 67 BNatSchG die Anbringung von Ersatzniststätten geregelt werden. Die
Auflage erfolgt nach Naturschutzrecht unabhängig von den Festsetzungen des Bebauungsplans.
Das Artenschutz-Gutachten empfiehlt die Anbringung von sechs Nistkästen. Dies entspricht ei-
nem Nistkasten pro künftig entfallender Fortpflanzungsstätte. ( Regelungen hierzu im Durchfüh-
rungsvertrag.)
II.2.4.2.3 Boden und Wasser
- Sanierung bzw. Aushub erheblich belasteter Böden und Sanierung von Grundwasserverunreini-
gungen. Dadurch werden die Funktionen der Schutzgüter Boden und Wasser gestärkt und die
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sichergestellt.
- Verzögerter Abfluss und Verdunstung des Niederschlagswassers durch Neupflanzung von Bäu-
men, gärtnerische Anlage der nicht überbaubaren Flächen und der Flächen über der Tiefgarage
bei Sicherung einer mindesten 70 cm starken Erdüberdeckung sowie extensive Begrünung der
Dachflächen.
- Falls im Rahmen von Baumaßnahmen Grundwasserabsenkungen erforderlich sein sollten, kön-
nen Maßnahmen erforderlich sein, die ein Verziehen von Grundwasserschäden verhindern. Falls
bei Wasserhaltungsmaßnahmen belastetes Grundwasser zu Tage tritt, muss dieses vor der Ein-
leitung in den Kanal gereinigt werden.
- Versickerung des auf den Dachflächen (Tiefgarage und Wohngebäude) anfallenden Nieder-
schlagswasser in Rigolen
II.2.4.2.4 Luft und Klima
- Vermeidung negativer Auswirkungen auf das Kleinklima durch die Nutzung der Verdunstungsleis-
tung und Staub bindenden Wirkungen der Pflanzen, indem eine Mindestbegrünung sichergestellt
wird und eine extensive Dachbegrünung hergestellt wird.
- Ausschluss bestimmter, die Luft verunreinigender Brennstoffe.
II.2.4.2.5 Landschaft
- Gärtnerische Gestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
55
- Aussparung von zwei Luftgeschossen, um die Blickbeziehungen zwischen Straßen- und Park-
raum zu ermöglichen.
II.2.4.2.6 Sicherung der Maßnahmen
Die Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung, werden im Durchführungsvertrag oder über
textliche Festsetzungen gesichert. So enthält die textliche Festsetzung 17 Regelungen zur Pflan-
zung von Bäumen. Die Freihaltung eines zehnprozentigen Teils des Geltungsbereichs als unversie-
gelte und nicht unterbaute Fläche, sowie Regelungen zur Begrünung der nicht überbaubaren Flä-
chen einschließlich der Flächen über Tiefgaragen erfolgen durch die textliche Festsetzung 18. Die
extensive Begrünung von 40 % der Dachflächen wird durch die textliche Festsetzung 19 geregelt.
Die Ersatzpflanzung von Bäumen erfolgt auf Grundlage der Baumschutzverordnung. Die Versicke-
rung des Niederschlagswassers ist Teil der Projektplanung, die Anlage zum Durchführungsvertrag
wird.
Regelungen zu Bauzeiten ergeben sich aus den Zugriffsverboten des besonderen Artenschutz-
rechts. Gemäß den Zugriffsverboten des § 44 Abs. 1 BNatSchG sind sämtliche Handlungen verbo-
ten, die den Tod oder die Verletzung besonders geschützter Tiere und ihrer Entwicklungsformen
oder die Zerstörung oder Beschädigung ihrer Fortpflanzungs- und Ruhestätten zur Folge haben.
Gehölzentfernungen, Gebäudeabrisse und Bodenabtrag sollten daher außerhalb der Vogelbrutzeit
(März bis September) erfolgen. Darüber hinaus wird darauf verwiesen, dass es gemäß § 39 Abs. 5
Nr. 2 BNatSchG aus Gründen des Tierschutzes verboten ist, in der Zeit vom 1. März bis 30. Sep-
tember Rodungen von Gehölzen durchzuführen.
Die Verpflichtung zur Anbringung von Nistkästen erfolgt nach Naturschutzrecht als Nebenbestim-
mung im Rahmen der Gewährung von Befreiungen von den Zugriffsverboten des besonderen Ar-
tenschutzrechts.
Die Sanierung bzw. Entsorgung verunreinigter Böden und Sanierungen des Grundwassers erfolgen
nach Bodenschutz- und Abfallrecht.
IIII..22..44..33 Ausgleich
II.2.4.3.1 Ermittlung des erforderlichen Ausgleichs
Die im vorstehenden Kapitel beschriebenen Maßnahmen zur Vermeidung und Minderung können
die prognostizierten Eingriffe zwar verringern, aber nicht vollständig vermeiden. Für den verbleiben-
den Eingriff werden daher Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Plangebietes vorgesehen.
Die Ermittlung des Ausgleichsumfangs ist nach den Vorschriften des § 1a Abs. 3 BauGB vorzuneh-
men. Es ist zu berücksichtigen, dass Eingriffe, die bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt
sind oder zulässig waren, nicht ausgleichspflichtig sind. Das bedeutet, dass ein Ausgleichserforder-
nis nur dann vorliegt, wenn die durch den Bebauungsplan ermöglichten Eingriffe umfangreicher
sind, als die Eingriffe, die ohne diesen Plan bei einer Bebauung auf Grundlage von § 34 BauGB
zulässig waren.
Zum Vergleich des Eingriffsumfangs mit und ohne diesen Plan wurde der Indikator Versiegelung
gewählt. Insbesondere die durch die Planung vorbereitete hohe Neuversiegelung ist Verursacher
der zu erwartenden Eingriffe. Der Wirkfaktor Versiegelung eignet sich daher als Indikator für den
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
56
Eingriffsumfang (so auch § 135b BauGB). Er liegt in der Regel allen standardisierten Verfahren zur
Bemessung des Kompensationsumfangs zu Grunde. Über den Vergleich der als städtebauliche
Größe bekannten zulässigen Grundflächen und Überschreitungsmöglichkeiten lässt sich der Versie-
gelungsgrad zudem eindeutig und nachvollziehbar ermitteln.
Für die Bemessung des Ausgleichs erfolgt eine Gegenüberstellung der Versiegelungsrate, die be-
reits vor der planerischen Entscheidung zulässig war, mit der geplanten Versiegelung entsprechend
den Festsetzungen des Bebauungsplans. Desweiteren werden Eingriffe, die aufgrund § 34 BauGB
vor der Bebauung schon zulässig waren von der für den Ausgleich anrechenbaren Grundfläche ab-
gezogen. Das betrifft die Hotelfläche im nördlichen Geltungsbereich mit 750 m². Für die anrechenba-
re Ausgleichfläche ergibt sich folglich eine Größe von 6.634 m², wenn die Größe des Geltungsbe-
reiches von 7.384 m² zugrunde gelegt wird. Wie in Kapitel II.2.3 dargelegt, wäre für den Geltungsbe-
reich ohne den Bebauungsplan eine GRZ von 0,4 zulässig. Unter Berücksichtigung der Überschrei-
tungsmöglichkeit von 50 % gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO ergibt sich eine maximale Versiege-
lungsrate von 60 %. Dies entspricht 3.980 m². Dem gegenüber ermöglicht der Bebauungsplan eine
Versiegelung von 90 % des Geltungsbereichs, also 5.971 m² (vgl. Kap. II.2.2.3). Der ausgleichs-
pflichtige Eingriff beträgt somit 1.991 m².
Ermittlung des Ausgleichsumfangs
Fläche [m²]
Größe des Geltungsbereichs 7.384
Größe Hotel (nach §34 BauGB schon vor der Bebauung zulässiger Eingriff)
750
Für den Ausgleich anrechenbare Grundfläche 6.634
zulässige Grundflächen nach Festsetzung B-Plan VI-140g VE (GRZ 0,9 inkl. Überschreitungsmöglichkeiten)
Da die Zulässigkeit von Brüstungen oberhalb der Traufkante bzw. ihre Einbeziehung in die Wandhö-
he in vielen Fällen strittig ist, werden im Bebauungsplan Regelungen zur Höhe und Gestaltung von
Brüstungsbauteilen festgesetzt. So wird sichergestellt, dass die Geländer, z.B. um Terrassen, nicht
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
75
wie eine Erhöhung der Traufkante wirken. Gleichzeitig ermöglich die Festsetzung aber die Herstel-
lung einer normgerechten Absturzsicherung an der Dachkante.
III.4.4.4.3 Zulässigkeit von Solaranlagen und technischen Aufbauten oberhalb der Oberkante
Textliche Festsetzung 7:
Oberhalb der Oberkanten der zugelassenen obersten Geschosse sind Solaranlagen bis zu einer
Höhe von 2,0 m zulässig. Die Anlagen müssen allseitig mindestens um 2,50 m hinter der Außenkan-
te des darunter liegenden Geschosses zurückgesetzt sein.
(§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB)
Um dem grundsätzlichen ökologischen Anspruch nach Klimaschutz durch die Nutzung erneuerbarer
Energien gerecht zu werden, sind Solaranlagen bis zu einer Höhe von 2,00 m auch oberhalb der
festgesetzten Oberkante des Gebäudes zulässig.
III.4.4.4.4 Zurücksetzung von technischen Aufbauten von Dachkante
Textliche Festsetzung 8:
Oberhalb der Oberkanten der zugelassenen obersten Geschosse sind sonstige technische Aufbau-
ten bis zu einer Höhe von 2,50 m und einer Grundfläche von 25 % der Grundfläche der darunter
liegenden baulichen Anlage zulässig. Die Aufbauten müssen, mit Ausnahme von Aufzugsüberfahr-
ten, allseitig mindestens um 2,50 m hinter der Außenkante des darunter liegenden Geschosses zu-
rückgesetzt sein.
(§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB)
Sonstige technische Aufbauten wie Aufzugsanlagen, Antennen, Schornsteine, Lüftungs- und Klima-
anlagen sowie Ansaug- und Abluftrohre sind dort nur auf 25 % der Dachfläche bis zu einer Höhe von
2,50 m zulässig. Mit dieser Festsetzung wird das Ziel einer möglichst ruhig gestalteten Dachland-
schaft unter Berücksichtigung der technischen Anforderungen verfolgt. Die Dachlandschaft soll ei-
nen optisch ruhigen Eindruck vermitteln und vom Straßenraum und vom Park aus möglichst nicht
sichtbar sein.
Zugunsten einer ruhig gestalteten Dachlandschaft müssen alle technischen Aufbauten um mindes-
tens 2,50 m von der Außenkante des darunter liegenden Geschosses zurückgesetzt sein. Dies ent-
spricht einem Winkel von mindestens 45 Grad. Ausgenommen von dem Rücksprung sind Aufzug-
überfahrten, die ggf. aufgrund ihrer Anordnung in außen liegenden Erschließungskernen nicht zu-
rückgesetzt werden können.
III.4.5 Überbaubare Grundstücksfläche
IIIIII..44..55..11 Baukörperfestsetzungen
Die überbaubare Fläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB wird durch eine enge Baukörperfestsetzung
bestimmt. Die Funktion und Bedeutung der in der Planzeichnung dargestellten Baugrenzen ent-
spricht dabei § 23 BauNVO.
Eine genaue Bestimmung vor allem des Hauptbaukörpers entspricht dem unmittelbaren Vorhaben-
bezug des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Die getroffenen Festsetzungen basieren auf der
Projektplanung der Vorhabenträgerin und stellen insofern keine übermäßige Einschränkung der
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
76
Baufreiheit dar. Mit der engen Bestimmung des geplanten Baukörpers können auch die abstands-
und nachbarrechtlichen Aspekte im Einzelnen und die Wahrung der allgemeinen Anforderungen an
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse geprüft werden.
Die Projektplanung der Vorhabenträgerin sieht für das Wohngebäude einen von Nord nach Süd mä-
andrierenden Baukörper mit einer Gebäudetiefe von 14 bis 16 m vor. Er bildet zwei zu jeweils drei
Seiten umschlossene Innenhöfe, die sich im Fall des nördlichen Hofs zum Park und im Fall des süd-
lichen Hofs zur Dennewitzstraße öffnen. Durch die Festsetzung von Luftgeschossen für das erste
und zweite Vollgeschoss werden die beiden Höfe optisch und funktional verbunden.
Das Hotelgebäude erhält entsprechend des Geltungsbereichsteils nördlich der Bahnbrücke einen
trapezförmigen Grundriss.
IIIIII..44..55..22 Überschreitungen der Baugrenzen durch Balkone und Erker
Die gemäß Projektplanung vorgesehenen Balkone und Erker befinden sich alle innerhalb der Bau-
grenzen. Geringfügige Überschreitungen der Baugrenzen können gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO zu-
gelassen werden.
IIIIII..44..55..33 Flächen für Tiefgaragen
Eine Versorgung des Wohngebäudes und des Hotels mit Stellplätzen in Tiefgaragen ist allein inner-
halb der überbaubaren Grundstücksflächen nicht möglich. Daher setzt der Bebauungsplan außer-
halb der Baugrenzen zeichnerisch eine 3.220 m² große Fläche für Tiefgaragen zusätzlich fest. Sie
wurde in ihrer Größe so dimensioniert, dass eine der geplanten Nutzung entsprechende Ausstat-
tung mit Stellplätzen ermöglicht wird. Im Einzelfall kann auch eine untergeordnete Nutzung durch
Fahrradabstellräume o.ä. erfolgen.
III.4.6 Abstandsflächen nach BauOBln
Durch die Realisierung der städtebaulichen Figur des Siegerentwurfs aus dem Gutachterverfahren
und durch die stadträumliche Situation im Vorhabengebiet (U-Bahnviadukt) ergeben sich erschwerte
Bedingungen für die Einhaltung der Abstandsflächenregelung nach der Bauordnung Berlin. So
kommt es an einigen Punkten zu geringfügigen Überschneidungen der Abstandsflächen (siehe Ab-
standsflächenplan). Diese Auswirkungen sind, sofern sie sich auf die Gebäude innerhalb der Wohn-
anlage beziehen, durch eine entsprechende Grundrissgestaltung gemindert.
Abb.: Abstandsflächenplan
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
77
Grundsätzlich ist die Einhaltung der Abstandsflächen als bauordnungsrechtliche Regelung im Rah-
men der Baugenehmigung nachzuweisen. Um die Errichtung eines Gebäudes in bestimmten, aus
städtebaulichen Gründen erwünschten Maßen zu ermöglichen, können auf der Ebene des Bebau-
ungsplans Festsetzungen getroffen werden, aus denen sich eine Unterschreitung der Abstandsflä-
chen ergibt. Ist dies der Fall, hat es damit in Bezug auf die Gültigkeit der Regelungen der Bauord-
nung sein Bewenden, d.h. die dortigen Regelungen greifen nicht In diesem Fall ist aber zu begrün-
den, warum die Einschränkung der Abstandsflächen erforderlich ist und wie die allgemeinen Anfor-
derungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse trotzdem sichergestellt werden können.
Die notwendigen Abstandsflächen ergeben sich aus den Festsetzungen zu den Baugrenzen ein-
schließlich der Überschreitungsmöglichkeiten durch Balkone, der Zahl der Vollgeschosse und der
Gebäudehöhe. Die Baukörperausweisung für das Hotel und das Wohngebäude gelten als ausdrück-
liche Festsetzung gemäß § 6 Abs. 8 BauOBln. Werden solche Festsetzungen in einem Bebauungs-
plan getroffen, wird die einzuhaltende Abstandsfläche ggf. in ihrer Tiefe reduziert.
Nach einem Abstandsflächenplan der Vorhabenträgerin (Arin-Burda 6/2014) halten die geplanten
Baukörper die notwendigen Abstandsflächen weitgehend ein. Die U-Bahnbrücke ist kein Gebäude,
von ihr geht auch keine gebäudeähnliche Wirkung im Sinne § 6 Abs. 1 Satz 2 BauOBln aus. Da es
sich bei dem Pfeiler der U-Bahnbrücke um einen Bestandteil einer verkehrlichen Anlage im Sinne
des § 6 Abs. 2 Satz 2 handelt, kann er nicht im Sinne des § 6 Abs. 2 Satz 3 als eine überbaute Flä-
che betrachte werden. Die U-Bahnbrücke und ihre konstruktiven Bestandteile können daher bei der
Betrachtung der Abstandsflächen unberücksichtigt bleiben.
Der Abstand der beiden Baukörper, Hotel und Nordflügel der Wohnbebauung, zueinander beträgt
25,80 m. Zu dem zwischen ihnen verlaufenden Bahnviadukt halten sie einen Abstand von ca. 4 m
(Wohngebäude) bzw. 6 m (Hotel) ein. Der Abstand zum Pfeiler des U-Bahnviadukts und dessen
negative Auswirkungen auf das Wohngebäude werden dadurch gemindert, dass die Aufenthalts-
räume nach Süden orientiert sind und die Funktionsräume, wie Küche und Bad zur U-Bahntrasse
angeordnet sind. Der Abstand zum Hotel ist u. a. aus diesem Grund vergrößert worden.
Entlang der Dennewitzstraße grenzen die Baukörper ohne Einhaltung eines Vorgartens an die Stra-
ßenkante. Zur östlichen Geltungsbereichsgrenze zum Park am Gleisdreieck halten die Baukörper in
der Regel einen Abstand von 5 m, im Bereich von Erkern von 3,5 m ein. Zum Parkeingang Denne-
witzstraße hält der Baukörper des Wohngebäudes grundsätzlich einen Grenzabstand von 8,7 m ein
und orientiert sich damit an der Gebäudeflucht der Dennewitzstraße. In Bereichen mit Gebäudevor-
sprüngen verringert er sich auf 7,2 m. Da im Gebäudeteil zum Parkeingang Dennewitzstraße auch
Räume im Kellergeschoss geplant sind, sichert der Bebauungsplan die Möglichkeit zur Freihaltung
eines abgesenkten Hofes mit einer Tiefe von 3,3 m vor den Fenstern dieser Räume, um eine aus-
reichende Belichtung und Belüftung sicherzustellen. Die abgesenkten Flächen sollen auch als Ter-
rassen genutzt werden. Das Hotelgebäude wird 2 m von der Grenze zum Parkeingang Pohlstraße
abgerückt.
Durch den Abstand der Gebäude zueinander bzw. zu den Grenzen des Geltungsbereichs werden, in
Verbindung mit den Festsetzungen zur Gebäudehöhe, die Anforderungen an gesunde Wohnverhält-
nisse in Hinblick auf Belichtung und Belüftung sowohl für die geplanten Gebäude als auch für die
angrenzende Bebauung gesichert. Im Einzelfall kommt es zu Unterschreitung der Abstandsflächen.
Durch das Abrücken der Bebauung von Park und seinen Zugängen wird verhindert, dass die neuen
Wohngebäude die Grünanlage optisch beeinträchtigen.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
78
Die Festsetzung geringerer Abstandsflächen ist gerechtfertigt, wenn besondere planerische oder
bauliche Situationen vorliegen und die Schutzgüter des Abstandsflächenrechts (Belichtung, Beson-
nung, Aussicht, Wohnfrieden, Brandschutz) durch die Bauleitplanung gewährleistet werden.
Zu Überschneidungen der Abstandsflächen kommt es lediglich auf einer kleinen Fläche im Bereich
des sich zum Park hin öffnenden Innenhofs. Hier überlagern sich der südliche Gebäudeflügel mit
dem ihm schräg gegenüberliegenden nördlichen, parallel zur Bahnbrücke ausgerichteten Flügel, auf
einer Fläche von ca. 4 m².
Die Unterschreitung der Abstandfläche ergibt sich in städtebaulicher Hinsicht aus dem Ergebnis des
Gutachterverfahrens für das Baufeld. Die S-förmige Grundstruktur des Wohngebäudes im Zusam-
menhang mit den angestrebten hohen baulichen Dichten und den Einschränkungen der Bebaubar-
keit durch die U-Bahnbrücke bewirken die beschriebene kleinflächige Unterschreitung. Sie ist zur
Wahrung der städtebaulichen Grundidee notwendig.
Die Einschränkungen der Belichtung und Belüftung sind zu vernachlässigen, da die betroffenen
Wohnungen auf Grund ihrer Orientierung nach Osten und damit zum Park geöffneten Innenhof
grundsätzlich als gut belichtet und belüftet anzusehen sind. Dies verdeutlicht auch die Schattenstu-
die zum Bauvorhaben (Arin-Burda 2014).
Der großzügige, zum Park geöffnete Innenhof eröffnet gute Aussichtsmöglichkeiten und stellt sicher,
dass die Wohnbereiche sich nicht untereinander abschotten. Hier entsteht ein sozial erlebbarer, ge-
meinschaftlich nutzbarer Freiraum. Die Wohnungen haben zudem Fensteröffnungen zu zwei Ge-
bäudeseiten. Dies gewährleistet für diese Wohnungen weitere gute Aussichtsmöglichkeiten.
Die Gewährleistung des Wohnfriedens (Sozialabstand, Einsicht) umfasst den Schutz vor menschli-
chen Lebensäußerungen aller Art, die bei zu großer Nähe von Fenstern oder Balkonen störend wir-
ken können, und vor unerwünschten Einblicken in den privaten Wohnbereich. Dabei handelt es sich
um einen Schutzbelang, der nicht in Abhängigkeit von der Gebäudehöhe steht, sondern allein von
der absoluten Entfernung zwischen den Fassaden abhängt. Nach § 6 Abs. 5 BauO Bln beträgt die
Tiefe der Abstandsfläche 0,4 H, mindestens 3,0 m. Zwischen zwei gegenüberliegenden Gebäuden
ergibt sich damit ein Mindestabstand von 6,0 m, der einen ausreichenden Wohnfrieden gewährleis-
tet. Die Baugrenzen sichern im Bereich mit Überschneidung der Abstandsflächen einen Mindestab-
stand von mehr als 16 m. Beeinträchtigungen des Wohnfriedens sind somit durch die Festsetzungen
nicht zu erwarten.
Obwohl das Abstandsflächenrecht seinen Ursprung im Brandschutz hat, spielt dieser Aspekt heute
nur noch eine untergeordnete Rolle. Maßgeblich hierfür ist, dass der ursprünglich beabsichtigte
Schutz vor umstürzenden Außenwänden bei Anwendung moderner Bautechniken sowie moderner
Löschtechnik nicht mehr erforderlich ist. Die sonstigen, im Bauantragsverfahren nachzuweisenden
Brandschutzziele, Flucht- und Rettungswege sicherzustellen und einen Brandüberschlag zu vermei-
den, sind trotz der Abstandsflächenüberdeckung gewährleistet.
Die Abstandsflächen liegen zudem auch auf der Dennewitzstraße und der Grünfläche des Parks am
Gleisdreieck, die Mitte der jeweiligen Fläche wird dabei aber nicht überschritten. Lediglich die Ab-
standsfläche vor der zur nördlichen Geltungsbereichsgrenze weisenden Außenwand des Hotels
reicht über die Mitte des Parkzugangs Pohlstraße hinaus. Aus gestalterischen Gründen und um den
Ausblick aus den Fenstern der südlichen Fassade des Hotels zu optimieren, wurde der Baukörper
bis auf 2 m an nördliche Geltungsbereichsgrenze verschoben. Der sich nördlich des Geltungsbe-
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
79
reichs anschließende Zugang hat eine Breite von 11,5 m. Die bei einer durchschnittlichen Gebäude-
höhe des Hotels von 21,7 m erforderliche Abstandsfläche von 8,7 m überschreitet, unter Berücksich-
tigung des auf dem eigenen Grundstück liegenden Teils der Abstandfläche, die Mitte dieses Teils der
Grünfläche um 0,95 m. Hier werden mit Zustimmung des Landes Berlin, vertreten durch die Grün-
Berlin GmbH, entsprechende Baulasten eingetragen.
Eine Überlagerung von Abstandflächen, d.h. mit denen des nördlich des Parkzugangs errichteten
Gebäudes, erfolgt aber nicht: Die Abstandsflächen der der nördlichen Hotelfassade gegenüberlie-
gende Fassade des Wohngebäudes liegt vollständig auf dem dortigen, eigenen Grundstück und
erstreckt sich nicht auf den Parkzugang. Das Gebäude nutzt die im Bebauungsplan VI-140h VE
festgesetzte überbaubare Fläche und zulässige Höhe vollständig aus. Ein weiteres Heranrücken
oder eines Erhöhung des Gebäudes ist planungsrechtlich nicht zulässig. Einschränkungen der
Schutzgüter des Abstandflächenrechts sind daher nicht zu erwarten.
III.4.7 Immissionsschutz
IIIIII..44..77..11 Schutz vor Lärm
Textliche Festsetzung 9:
Im Vorhabenbereich „Wohnen“ müssen die überbaubaren Grundstücksflächen hinter der Baugrenze zwi-
schen den Punkten B2 B3 in voller Länge und bis zur Höhe der festgesetzten Oberkante bebaut werden.
Offene Durchgänge und Luftgeschosse sind nicht zulässig.
Die festgesetzte bauliche und sonstige Nutzung im Vorhabenbereich „Wohnen“ ist erst zulässig, wenn öf-
fentlich-rechtlich gesichert ist, dass die in Satz 1 genannte bauliche Anlage zeitgleich fertiggestellt wird.
Textliche Festsetzung 10:
Im Vorhabenbereich „Wohnen“ muss bei Wohnungen mit bis zu zwei Aufenthaltsräumen und mit Fens-
tern zur Fassade zwischen den Punkten B2B3 mindestens ein schutzbedürftiger Aufenthaltsraum je
Wohnung mit Fenstern zu einer anderen als der zuvor genannten Fassade ausgerichtet sein; bei
Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen muss mindestens die Hälfte der je Wohnung vor-
handenen schutzbedürftigen Aufenthaltsräume die in Halbsatz 1 genannten Bedingungen erfüllen.
Textliche Festsetzung 11:
Im Vorhabenbereich „Wohnen“ sind an der Fassade zwischen den Punkten B2B3 baulich verbunde-
ne Außenwohnbereiche unzulässig.
Textliche Festsetzung 12:
Im Vorhabenbereich „Wohnen“ müssen Außenbauteile einschließlich der Fenster von Aufent-
haltsräumen in Wohnungen in Abhängigkeit zum Fassadeabschnitt und zum Vollgeschoss die im
Durchführungsvertrag angegebenen bewerteten Mindestluftschalldämmmaße (R'w,res nach DIN 4109,
Ausgabe November 1989) aufweisen.
Textliche Festsetzung 13:
Im Vorhabenbereich „Wohnen“ müssen schutzbedürftige Aufenthaltsräume in Wohnungen mit
schallgedämmten Dauerlüftungseinrichtungen ausgestattet werden oder in Bezug auf Schallschutz
und Belüftung gleichwertige Maßnahmen bautechnischer Art durchgeführt werden. Dies gilt nicht für
schutzbedürftige Aufenthaltsräume mit Fenstern zu Fassaden zwischen den Punkten C1C2 und
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
80
C2B1 sowie für schutzbedürftige Aufenthaltsräume mit Fenstern zu Fassaden zwischen den Punk-
ten B4B5 im ersten Vollgeschoss.
Textliche Festsetzung 14:
Im Vorhabenbereich „Hotel“ müssen Außenbauteile einschließlich der Fenster von Übernachtungs-
räumen und Büroräumen in Abhängigkeit zum Fassadeabschnitt und zum Vollgeschoss die im
Durchführungsvertrag angegebenen bewerteten Mindestluftschalldämmmaße (R'w,res nach DIN 4109,
Ausgabe November 1989) aufweisen.
Textliche Festsetzung 15:
Im Vorhabenbereich „Hotel“ müssen Übernachtungsräume mit schallgedämmten Dauerlüftungsein-
richtungen ausgestattet werden oder es müssen im Hinblick auf Schallschutz und Belüftung gleich-
wertige Maßnahmen bautechnischer Art durchgeführt werden.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Über die Textlichen Festsetzungen hinaus sind zur Sicherung lärmschützender Maßnahmen
Festlegungen im Durchführungsvertrag mit aufgenommen worden.
Abb.: Lageplan mit Kennzeichnung der Fassadenabschnitte Schalltechnische Situation und Beurteilungsgrundlagen
Das Plangebiet ist insbesondere durch Verkehrslärm vorbelastet. (Umweltbericht Kap. II.2.1.1.1). Es
dominieren die Immissionen, die von den U-Bahnlinien U 1, U 2 und der Fernbahn ausgehen. Hinzu
kommen die Kfz-Immissionen des Verkehrs auf der Dennewitzstraße.
Grundlage der immissionsschutzbezogenen Festsetzungen dieses Bebauungsplanes ist eine
schalltechnische Untersuchung (Wölfel, 2013). Im Anschluss an die Auswertung der
Stellungnahmen aus der Trägerbeteiligung und aufgrund des Wegfalls des sog. Schienenbonus mit
Wirkung von 1.1.2015 (11. Gesetz zur Änderung des BImSchG v. 2.7.2013) wurde die
schalltechnische Untersuchung ergänzt bzw. modifiziert (Wölfel, 2014).
Gegenstand der schalltechnischen Untersuchung sind im Einzelnen:
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
81
die Verkehrslärmimmissionen,
die lärmimmissionsbezogenen Auswirkungen des Vorhabens auf die angrenzende Bebauung
an der Dennewitz- und Flottwellstraße und
die Gewerbelärmimmissionen. Für die Bauleitplanung bestehen keine rechtsverbindlichen Grenzwerte für Lärmimmissionen. Die
ermittelten Lärmpegel werden allgemein anhand der Orientierungswerte der DIN 18005-1 –
Schallschutz im Städtebau, Beiblatt 1 bewertet. Die Einhaltung der Orientierungswerte ist
wünschenswert, damit der Schutzanspruch des jeweiligen Baugebietes gewahrt wird; ggf. sind zur
Einhaltung der Orientierungswerte Regelungen zum Immissionsschutz zu treffen. Überschreitungen
der Orientierungswerte sind im Rahmen einer Abwägung zu begründen. Ihre Grenze finden
Überschreitungen der Orientierungswerte wenn die Grenzen zur Gesundheitsgefährdung
überschritten werden.
Im Plangebiet ist für das Vorhabengebiet „Wohnen“ aufgrund der festgesetzten zulässigen baulichen
Nutzungen vom Schutzanspruch eines allgemeinen Wohngebietes gem. § 4 BauNVO mit den
entsprechenden Orientierungswerten von 55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts auszugehen.
Einen Anhaltspunkt für das Überschreiten der Grenze zur Gesundheitsgefährdung liefert die
16. BImSchV. Diese hat zwar keine unmittelbare Relevanz für die Bauleitplanung, im Rahmen der
Abwägung hoher Lärmbelastungen können die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV [für
allgemeine Wohngebiete [59 dB(A) tags und 49 dB(A) nachts] hilfsweise zur Bestimmung einer
Obergrenze herangezogen werden.
Gesunde Wohnverhältnisse müssen auch in Bezug auf die Außenwohnbereiche (Balkone,
Terrassen) gewährleistet sein. Auch hier sollen die Orientierungswerte für ein allgemeines
Wohngebiet bzw. - in ungünstigen Fällen – für Mischgebiete gem. § 6 BauNVO eingehalten werden.
Eine absolute Obergrenze bilden hier die Immissionsgrenzwerte der 16. BimSchV für Mischgebiete
[64 dB(A) tags].
Für das Vorhabengebiet „Hotel“ wird der Schutzanspruch eines Mischgebietes gem. § 6 BauNVO zu
Grunde gelegt. Zwar sind die in der DIN 4109 geregelten Luftschalldämmmaße für Außenbauteile
von Übernachtungsräumen in Beherbergungsbetrieben den entsprechenden Werten für
Aufenthaltsräume in Wohnungen gleichgestellt, jedoch sind Hotelübernachtungen in der Regel
vorübergehend und nur von kurzer Dauer, so dass hinsichtlich des zumutbaren Immissionsniveaus
Abstriche gegenüber einer Wohnnutzung grundsätzlich zumutbar sind.
Bei Einhaltung der Orientierungswerte für ein Mischgebiet [60 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts] kann
davon ausgegangen werden, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse gewahrt sind. Die entsprechenden Immissionsgrenzwerte der 16. BimSchV
belaufen sich auf 64 dB(A) tags und 54 (dB(A) nachts. Wie im Umweltbericht dargelegt,
überschreiten die Beurteilungspegel die Orientierungswerte nahezu flächendeckend sowohl
tagsüber als auch nachts. Zur Verwirklichung der geplanten Nutzungen innerhalb des Plangebietes
sind daher immissionsschutzbezogene Festsetzungen zu treffen.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
82
Aktive Lärmschutzmaßnahmen Lärmschutzwände zum Schutz lärmempfindlicher Nutzungen kommen aus verschiedenen Gründen
nicht in Betracht (u.a. städtebaulich-gestalterisch, Höhe der Hochbahn und der baulichen Anlagen
im Plangebiet selbst).
Zum Schutz vor dem Verkehrslärm der Hochbahn könnte eine Lärmschutzwand nur direkt am U-
Bahnviadukt erfolgen. Abgesehen von denkmalschutzrechtlichen Bedenken ist die BVG zu einer
derartig teuren Maßnahme nicht bereit und auch nicht verpflichtet. Weil es sich bei dem Viadukt um
eine planfestgestellte Anlage handelt, können im Bebauungsplan auch keine darauf bezogenen
Festsetzungen zum aktiven Lärmschutz getroffen werden. Aus Gründen des Betriebsablaufes
kommen auch Geschwindigkeitsreduzierungen und verringerte Taktfrequenzen der U-Bahn als
lärmschützende Maßnahmen nicht in Betracht.
Im Bereich der Dennewitzstraße und der Flottwellstraße werden verschiedene Maßnahmen zur
Verkehrsberuhigung und zur Verminderung von Durchgangsverkehren im Umfeld des Plangebietes
erörtert. Konkrete Ergebnisse liegen jedoch nicht vor, so dass zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht
von einem Beitrag zum aktiven Lärmschutz ausgegangen werden kann.
Aus den angeführten Gründen ist durch Festsetzungen zum passiven Schallschutz dem
Schutzanspruch der Bewohner und Nutzer des Gebietes Rechnung zu tragen.
Verkehrslärm Die schalltechnische Bewertungsgrundlage für den Schienenverkehr bilden die aktuellen Fahrpläne
der U-Bahnen und der Bahnstrecke zwischen Hauptbahnhof und Südkreuz zum Prognosezeitpunt
2025 sowie die voraussichtlichen Verkehre auf der geplanten S-Bahnlinie S 21. Für letztere Linie
besteht zwar keine Planfeststellung, sie wurde aber im Sinne eines Worst-Case-Szenarios in die
Betrachtung einbezogen.
Bei der Interpretation der im Gutachten dargestellten Beurteilungspegel ist zu berücksichtigen, dass
auf Grund der Vorgaben der verwendeten Rechtsvorschrift Schall 03 die Schallabstrahlung in
Richtung Erdboden der als Stahlgitterkonstruktion ausgeführten U-Bahnbrücke der Linie U1 nur
unzureichend berücksichtigt werden konnte. Der Gutachter weist aber darauf hin, dass bei
Fassaden im Nahbereich der Brücke in Bodennähe ähnlich hohe Pegel zu erwarten sind, wie sie für
Fassadenabschnitte auf Höhe der Brückenebene prognostiziert werden.
Bei der Ermittlung der notwendigen Lärmschutzmaßnahmen werden daher für die brückennahen
Fassaden die (höheren) Werte des dritten Vollgeschosses auch für das erste und zweite
Vollgeschoss zu Grunde gelegt (geplantes Wohngebäude: Fassadenabschnitt zwischen den
Punkten B2, B3 und B4; geplantes Hotelgebäude: Fassadenabschnitt zwischen den Punkte A1, A2, A3
und A4).
Berücksichtigt wurde auch, dass die Einrichtung der von der BVG geplanten
Schienenkopfbenetzungsanlage rechtlich nicht gesichert ist. Die mit der Anlage verbundene
Minderung von Lärmimmissionen konnte daher in diesem Bebauungsplanverfahren nicht
berücksichtigt werden.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
83
Lärmschützende Gebäudeanordnung Im Rahmen des Gutachterverfahrens ist der Entwurf des Büros zoomarchitekten von den
Gutachtern einstimmig prämiert worden. Ausdrücklich hervorgehoben wurde bei der
Entwurfsbeurteilung durch die Gutachter, dass das prämierte Konzept das einzige war, dass die
Lärmproblematik adäquat berücksichtigt hat. Um in einem möglichst großen Teil des
Vorhabenbereiches „Wohnen“ verträgliche Wohnverhältnisse zu schaffen, ist unmittelbar südlich des
U-Bahnviadukts eine geschlossene Bebauung vorgesehen. Ergänzt wird diese durch die Errichtung
einer schallschützenden Wand in Verlängerung der Nordfassade des Gebäuderiegels in Richtung
des Parks am Gleisdreieck.
Abb.: Nordansicht Haus 1 „Wohnen“ Durch die Gebäudeanordnung wird im Vorhabengebiet „Wohnen“ für die südlich des Riegels
geplante Wohnbebauung eine gravierende Lärmreduzierung erreicht. Das gilt auch für die dort
beabsichtigten Freiflächen, die zum Park am Gleisdreieck ausgerichtet sind. Auf diesen Flächen
werden die Orientierungswerte der DIN 18005 von 55 dB(A) tags eingehalten (Emissionsort
„Wohnen D EG“) bzw. nur geringfügig überschritten (Emissionsorte „Wohnen E EG“; + 0,5 dB;
„Wohnen F EG“: +0,3 dB).
Zur Sicherung der abschirmenden Wirkung der geschlossenen Bebauung wird textlich festgesetzt,
dass hinter der Baugrenze zwischen den Punkte B2B3 in voller Länge und bis zur Höhe der
festgesetzten Oberkante des 7. Vollgeschosses gebaut werden muss. Luftgeschosse und
Durchgänge sind aus Immissionsschutzgründen nicht zulässig. Ergänzend wird festgesetzt, dass
die baulichen und sonstigen Nutzungen im Vorhabenbereich „Wohnen“ erst zulässig sind, wenn die
Errichtung des Rohbaus des Gebäuderiegels gewährleistet ist.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
84
Abb.: Bauabschnitte im Vorhabenbereich „Wohnen“ Textliche Festsetzung 9: Im Vorhabenbereich „Wohnen“ müssen die überbaubaren Grundstücksflächen hinter der Grenze
zwischen den Punkte B2B3 in voller Länge und bis zur Höhe der festgesetzten Oberkante des
7. Vollgeschosses bebaut werden. Offene Durchgänge und Luftgeschosse sind zwischen den
Punkten B2 und B3 nicht zulässig. Die festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen im
Vorhabenbereich „Wohnen“ sind erst zulässig, wenn die Errichtung des Rohbaus der in Satz 1
Abb.: Mindestluftschalldämmaße Hotel Die Überschreitungen der Orientierungswerte reichen bis zu 22 dB (Wohnen B OG2) bzw. 17,6 dB
(Hotel F OG 2). Die Werte sind teilweise als gesundheitsgefährden einzustufen.
Auch an den übrigen Fassaden werden die jeweiligen Orientierungswerte fast flächendeckend
überschritten. Die Beurteilungspegel der am höchsten belasteten Geschosse liegen dabei sowohl
am Wohngebäude als auch am Hotel tags zwischen 55 und 61 dB(A) tags und zwischen 54 dB(A)
tags und 57 dB(A) nachts.
Etwas niedrigere Werte sind im straßenseitigen Innenhof des Wohngebäudes mit Pegeln zwischen
55 und 58 dB(A) tags und zwischen 49 und 52 dB(A) nachts ermittelt worden. Unterschreitungen der
Orientierungswerte tags und nachts werden nur in einem Teilabschnitt der nördlichen Hotelfassade
(EG und 1. OG) und in einem Teilabschnitt der südlichen Fassade des Wohnhauses am Stadtplatz
erreicht.
Zum Schutz der Bewohner werden im Vorhabenbereich „Wohnen“ Festsetzungen zur
Grundrissgestaltung der Wohnungen getroffen. Im vorliegenden Fall betrifft diese die Wohnungen,
die direkt zur U-Bahnbrücke ausgerichtet sind. Um hier einen ruhigeren Rückzugsraum innerhalb
der Wohnungen zu sichern, muss ein Teil der schutzbedürftigen Aufenthaltsräume von der U-
Bahntrasse abgewandt werden.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
87
Im übrigen Teil des Vorhabengebietes Wohnen wird auf die Festsetzung einer lärmschützenden
Grundrissausrichtung verzichtet. Durch die beidseitig etwa gleich hohe Belastung durch
Verkehrslärm und den diffusen Lärmeintrag weiter entfernt liegender Lärmquellen beträgt die
Pegeldifferenz der entsprechenden Außenwände einer potenziell durchgesteckten Wohnung
weniger als 5 dB.
Aufgrund des Gebäude- und Nutzungstyps sind Festsetzungen zur Grundrissanordnung für
Hotelzimmer nicht angezeigt. Ein Nachtschlaf ausschließlich mit schallgedämmten
Dauerlüftungseinrichtungen ist aber bei temporärer Nutzung für Hotelgäste zumutbar.
Textliche Festsetzung 10: Im Vorhabenbereich „Wohnen“ muss bei Wohnungen mit bis zu zwei Aufenthaltsräumen und mit
Fenstern zur Fassade zwischen den Punkte B2B3 ein schutzbedürftiger Aufenthaltsraum je Wohnung
mit Fenstern zu einer anderen als der zuvor genannten Fassade ausgerichtet sein; bei Wohnungen
mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen muss mindestens die Hälfte der je Wohnung vorhandenen
schutzbedürftigen Aufenthaltsräume die in Halbsatz 1 genannte Bedingung erfüllen.
Beschränkung von Außenwohnbereichen am Wohngebäude Während des Tageszeitraums sind neben den schutzbedürftigen Nutzungen im Gebäudeinneren
auch Außenwohnbereiche wie Balkone, Loggien und Terrassen in Bezug auf Schallimmissionen zu
beurteilen, um eine angemessene Nutzung dieser dem Wohnen dienenden Bereiche zu
ermöglichen und in besonders lärmbelasteten Bereichen des Plangebietes einer
Gesundheitsgefährdung entgegenzuwirken. Festsetzungen zum Schallschutz von
Außenwohnbereichen werden für erforderlich gehalten, sofern der einer Wohnung zugeordnete
Außenbereich Tagespegel von 64 dB(A)überschreitet. Bei der Wahl des Pegels wurde hilfsweise der
Tag-Immissionsgrenzwert für Mischgebiete der 16. BimSchV herangezogen. Bei Lärmbelastungen
ab 62 dB(A) wird die Kommunikation stark beeinträchtigt, spätestens bei einem Lärmpegel über
70 dB(A) sind konkrete Gesundheitsgefährdungen zu befürchten.
Aus diesem Grund werden im Vorhabenbereich „Wohnen“ baulich verbundene Außenwohnbereiche
an den zur U-Bahn ausgerichteten Fassaden ausgeschlossen. Die Festsetzung ist angemessen,
weil auf Grund der Festsetzungen zur Grundrissausrichtung für alle betroffenen Wohnungen die
Möglichkeit besteht, die Außenwohnbereiche an einer anderen Fassade vorzusehen.
Der Ausschluss von Außenwohnbereichen an den zur U-Bahnstrecke ausgerichteten Fassaden des
Hotels ist nicht erforderlich, denn diese Bereiche dienen nicht dem Wohnen, sondern einem
temporären Aufenthalt. Daher sind hier Beeinträchtigungen der Gesundheit auch bei Pegeln über
64 dB(A) nicht zu erwarten.
Textliche Festsetzung 11 Im Vorhabenbereich „Wohnen“ sind an der Fassade zwischen den Punkte B2B3 baulich verbundene
Außenwohnbereiche unzulässig.
Grundlegender Schutz von Innenräumen vor Lärm entsteht durch entsprechende Dämmung der
Außenbauteile von Gebäuden. Zur Vermeidung gesundheitlicher Beeinträchtigungen der künftigen
Bewohner und Nutzer des Plangebietes durch Verkehrslärm sind derartige Schallschutzmaßnahmen
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
88
erforderlich, um angemessene Innenraumpegel sicherzustellen.
Die entsprechenden Anforderungen ergeben sich aus der DIN 4109, die ausgehend vom
maßgeblichen Außenlärmpegel die erforderlichen Bauschalldämmmaße für verschiedene
Raumnutzungen vorgibt. Die erforderlichen Schalldämm-Maße gelten für Außenbauteile
einschließlich der Türen, Fenster und sonstigen Fassadenöffnungen sowie für Dächer, die zur
Aufnahme von Aufenthaltsräumen geeignet sind.
Im Schallpegelbereich VI gemäß DIN 4109 ist ein Schalldämmmaß für Aufenthaltsräume in
Wohnungen von 50 dB(A), im Schallpegelbereich V von 45 dB(A) und im Schallpegelbereich IV von
40 dB(A) erforderlich. Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten werden gemäß DIN 4109
hinsichtlich der Lärmschutzanforderungen den Aufenthaltsräumen in Wohnungen gleichgestellt. Für
Büroräume und vergleichbare Nutzungen gelten um jeweils 5 dB(A) niedrigere Werte. Die sich für
Lärmpegelbereiche bis einschließlich III ergebenden Anforderungen an die Schalldämmung ergeben
sich auch aus anderen gesetzlichen Regelungen, wie z. B. der Energieeinsparverordnung und
werden von herkömmlichen Außenwandkonstruktionen in der Regel eingehalten.
Zur Bestimmung der erforderlichen Schalldämm-Maße der Außenbauteile wurden die im
Lärmgutachten ermittelten Beurteilungspegel der Straßen- und Schienengeräusche energetisch
addiert und die daraus abgeleiteten maßgeblichen Außenlärmpegel gemäß DIN 4109 den
Lärmpegelbereichen von I bis VI zugeordnet.
Im Ergebnis sind im Bebauungsplan für die zur U-Bahnstrecke ausgerichteten Außenwände des
Wohngebäudes und des Hotels Schalldämm-Maße für die Außenbauteile festzusetzen. Bei der
Planung der Gebäude sind die sich daraus ergebenden Anforderungen an die Bauschalldämmung
der Außenbauteile zu berücksichtigen. Gemäß Anhang 2 (Wölfel, Ergänzung 2014) liegt das
erforderliche Schalldämmmaß der Gesamtheit der Außenbauteile von OG2 bis zum Staffelgeschoss
bei erf. R`w.res =45 dB. Für das EG und OG1 ist unter Berücksichtigung der Lärmbelastung unter der
Stahlbrücke ebenfalls ein erforderlicher R`w.res =45 dB vorzusehen. (Wölfel, Ergänzung 2014).
Bei der Detailprüfung im Rahmen der Ausführungsplanung ist für einige Fassadenabschnitte am
Hotel ein erf. R`w.res =50 dB nicht auszuschließen. Hier sind Schallschutzfenster oder eine
vorgehängte Glasfassade vorzusehen.
In den sonstigen Abschnitten ist der erforderliche Schallschutz nach DIN 4109 über ausreichend
dimensionierte Schallschutzfenster und ausreichend dimensionierte schallgedämmte Lüftungen
gem. Anhang 2 des Gutachtens zu gewährleisten. Das erforderliche Schalldämmmaß der
Gesamtheit der Außenbauteile liegt in diesem Bereich für alle Geschosse bei erforderlicher R`w.res
=30 bis 35 dB. (siehe Anhang 2 in Wölfel, Ergänzung 2014).
Textliche Festsetzung 12 Im Vorhabenbereich „Wohnen“ müssen Außenbauteile einschließlich der Fenster von
Aufenthaltsräumen in Wohnungen und in Abhängigkeit zum Fassadenabschnitt und zum
Vollgeschoss die im Durchführungsvertrag angegebenen bewerteten Mindestluftschalldämmmaße
(R´w,res nach DIN 4109, Ausgabe November 1989) aufweisen.
Textliche Festsetzung 13
Im Vorhabenbereich „Wohnen“ müssen schutzbedürftige Aufenthaltsräume in Wohnungen mit schallgedämmten Dauerlüftungseinrichtungen ausgestattet werden oder in Bezug auf Schallschutz
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
89
und Belüftung gleichwertige Maßnahmen bautechnischer Art durchgeführt werden. Dies gilt nicht für schutzbedürftige Aufenthaltsräume mit Fenstern zu Fassaden zwischen den Punkten C1C2 und C2B1 sowie für schutzbedürftige Aufenthaltsräume mit Fenstern zu Fassaden zwischen den punkten B4B5 im ersten Vollgeschoss. Textliche Festsetzung 14
Im Vorhabenbereich „Hotel“ müssen Außenbauteile einschließlich der Fenster von
Übernachtungsräumen und Büroräumen in Abhängigkeit zum Fassadenabschnitt und zum
Vollgeschoss die im Durchführungsvertrag angegebenen bewerteten Mindestluftschalldämmmaße
(R´w,res nach DIN 4109, Ausgabe November 1989) aufweisen.
Textliche Festsetzung 15
Im Vorhabenbereich „Hotel“ müssen Übernachtungsräume mit schallgedämmten
Dauerlüftungseinrichtungen ausgestattet werden oder es müssen im Hinblick auf Schallschutz und
Belüftung gleichwertige Maßnahmen bautechnischer Art durchgeführt werden.
Über die Textlichen Festsetzungen hinaus sind im Durchführungsvertrag folgende zusätzliche
Verpflichtungen des Vorhabenträgers zum Lärmschutz vereinbart worden:
(4.1) Im Vorhabenbereich „Wohnen“ müssen Außenbauteile einschließlich der Fenster von Aufenthaltsräumen in Wohnungen in Abhängigkeit zum Fassadeabschnitt und zum Vollgeschoss mindestens folgendes bewertetes Luftschalldämmmaß (R'w,res nach DIN 4109, Ausgabe November 1989) aufweisen: 40 dB(A):
- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten B2B3 im ersten bis vierten Vollgeschoss; für einen 6,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt B2.
- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten B2B3 oberhalb des vierten Vollgeschosses; für einen 9,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt B2.
- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten B3 B4 oberhalb des siebten Vollgeschosses; für einen 3,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt B3.
45 dB(A): - zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten B2B3
im ersten bis vierten Vollgeschoss; mit Ausnahme eines 6,0 m langen Abschnitt ge-messen vom Punkt B2.
- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten B2B3 oberhalb des vierten Vollgeschosses; mit Ausnahme eines 9,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt B2.
(4.2) Im Vorhabenbereich „Hotel“ müssen Außenbauteile einschließlich der Fenster von Übernachtungsräumen und Büroräumen in Abhängigkeit zum Fassadeabschnitt und zum Vollgeschoss mindestens folgendes bewertetes Luftschalldämmmaß (R'w,res nach DIN 4109, Ausgabe November 1989) aufweisen: 40 dB(A): - zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A1A2
im ersten bis vierten Vollgeschoss für einen 6,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt A1.
- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A1A2 im fünften Vollgeschoss für einen 9,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt A1.
- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A1A2 im sechsten Vollgeschoss für einen 12,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt A1.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
90
- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A1A2 oberhalb des sechsten Vollgeschosses.
- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A3A4 oberhalb des sechsten Vollgeschosses; für einen 3,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt A4.
45 dB(A) - zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A1A2
im ersten bis vierten Vollgeschoss mit Ausnahme eines 6,0 m langen Abschnitt ge-messen vom Punkt A1.
- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A1A2 im fünften Vollgeschoss mit Ausnahme eines 9,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt A1.
- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A1A2 im sechsten Vollgeschoss mit Ausnahme eines 12,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt A1.
- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A2A3 in allen Geschossen, mit Ausnahme eines 12,0 m langen Abschnitts gemessen vom Punkt A3 im ersten bis dritten Vollgeschoss
- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A3A4 in allen Geschossen, mit Ausnahme eines 3,0 m langen Abschnitts gemessen vom Punkt A4 oberhalb des sechsten Vollgeschosses.
50 dB(A) - zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A2A3
im ersten bis dritten Vollgeschoss für einen 12,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt A3.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
91
Abb.: Lärmschutzkonzept Hotel Da im Vorhabenbereich „Wohnen“ die Orientierungswerte der DIN 18005-1 vor allem in der Nacht
an fast allen Fassaden deutlich überschritten werden und bauliche Schallschutzmaßnahmen an
Außenbauteilen nur bei geschlossenen Fenstern voll wirksam sind, genügen Regelungen allein zur
Dämmung von Außenbauteilen zur umfassenden Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeits-
verhältnisse nicht. Es ist zudem sicherzustellen, dass die Lüftung der Wohnungen und Hotelzimmer
unter Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse in Bezug auf Lärm möglich ist. Die
Lüftungsmöglichkeit dient zur Sicherstellung hygienischer Mindestanforderungen und dem
Bautenschutz in Bezug auf Feuchte.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
92
Abb.: Lärmschutzkonzept Wohnen Grundsätzlich kann tagsüber eine ausreichende Belüftung lärmexponierter Aufenthaltsräume und
Hotelzimmer durch kurzeitiges Öffnen der Fenster (Stoßlüften) erreicht werden. Bei Pegeln im
gesundheitsgefährdenden Bereich wird diese Möglichkeit allerdings nicht als ausreichend
betrachtet. Nachts besteht diese Möglichkeit während des Schlafens grundsätzlich nicht.
Ergänzend zu den festgesetzten Mindestanforderungen von Schalldämmmaßnahmen für
Außenbauteile wird daher auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB die Ausstattung
schutzbedürftiger Aufenthaltsräume mit schallgedämmten Dauerlüftungseinrichtungen oder im
Hinblick auf Schallschutz und Belüftung gleichwertigen Maßnahmen bautechnischer Art wie
Prallscheiben, Laubengänge oder besondere Fensterkonstruktionen festgesetzt, um trotz der hohen
Vorbelastung im Plangebiet eine ausreichende und zugleich schallgedämmte Belüftung speziell der
zum Schlafen geeigneten Aufenthaltsräume zu gewährleisten. Das notwendige Schalldämmmaß der
Lüftungseinrichtung ist dabei entsprechend Punkt 5.4 der DIN 4109 für den Betriebszustand der
Anlage zu ermitteln. Das notwendige Schalldämmmaß ist dabei wie für die sonstigen Außenbauteile
anhand des Außenlärmpegels zu berechnen.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
93
Die Festsetzung wird für alle schutzbedürftigen Aufenthaltsräume im Vorhabenbereich „Wohnen“
getroffen, die über Fenster zu einer Fassade verfügen, die mehr als 5 dB(A) über dem
Orientierungswert lärmbelastet ist.
Im Gegenzug wird unterstellt, dass bei geringfügigen Überschreitungen der Orientierungswerte für
Mischgebiete (bis 5 dB(A) ein Schlafen bei gekipptem Fenster ohne besondere Vorkehrungen zum
Schallschutz noch mit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse in Einklang
steht, weil zumindest der nächtliche Orientierungswert für Mischgebiete (in denen Wohnnutzungen
ja auch allgemein zulässig sind) eingehalten wird. Jene Außenwände, die ausschließlich gering-
fügigen Überschreitungen der Orientierungswerte für allgemeine Wohngebiete (bis 5 dB(A)) im
Nachtzeitraum ausgesetzt sind, werden deshalb von der Verpflichtung zum Einbau schallgedämmter
Lüftungseinrichtungen oder der anderen benannten Maßnahmen ausgenommen.
Zur Sicherstellung eines ruhigen Nachtschlafs bei gleichzeitiger ausreichender Belüftung wird für
den Vorhabenbereich „Hotel“ festgesetzt, dass alle Übernachtungsräume mit schallgedämmten
Dauerlüftungseinrichtungen ausgestattet werden oder im Hinblick auf Schallschutz und Belüftung
gleichwertige Maßnahmen bautechnischer Art durchgeführt werden müssen. Dies betrifft ebenso die
Sozialräume für die Mitarbeiter, welche im Erdgeschoss untergebracht sind.
Die Festsetzung ist erforderlich, da an allen Fassaden des Hotels – mit Ausnahme der nördlichen –
die maßgeblichen Orientierungswerte für Mischgebiete überschritten werden. Weil das Hotel
voraussichtlich ohnehin über eine zentrale Anlage klimatisiert wird, werden keine gesonderten
Festsetzungen für die Nordfassade des Hotels getroffen.
Bestandsbebauung an der Dennewitzstraße/Flottwellstraße Die zu erwartenden Auswirkungen der Planung auf die an das Plangebiet grenzende Bebauung an
Dennewitz- und Flottwellstraße wurde zusammengefasst für die gesamte geplante und in
Die durch die Umsetzung der Ziele dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zu erwartenden
höheren Verkehrslärmemissionen sind geringfügig. Das gilt auch für den pegelverändernden
Einfluss zusätzlicher Reflexionen an den geplanten Baukörpern im Plangebiet.
Für die meisten der untersuchten Immissionsorte sind die prognostizierten Pegelerhöhungen kleiner
als 1,0 dB(A). Derartig geringe Pegelerhöhungen gelten als subjektiv nicht wahrnehmbar.
Pegelerhöhungen von mehr als 2,0 dB(A) treten nicht auf; diese Erhöhungen liegen noch an der
Grenze zur Wahrnehmbarkeit.
Insbesondere werden Schwellenwerte zur Gesundheitsgefährdung [70 dB(A) tags bzw. 60 dB(A)
nachts] nicht überschritten.
Gewerbelärm Im Umfeld des Plangebietes befinden sich mehrere Gewerbetriebe, die den Regelungen der TA
Lärm unterliegen. Überwiegend sind diese Betriebe bei der Betrachtung des Immissionsschutzes
nicht relevant. Auch ohne weitere Untersuchung kann für diese Betriebe das Überschreiten der
Immissionsrichtwerte der TA Lärm ausgeschlossen werden. Die Gründe für diese Annahme sind
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
94
insbesondere
das geringe Lärmemissionsniveau der Betriebe und
eine ausreichende bauliche Abschirmung durch die vorhandene Bebauung an der
Westseite der Dennewitzstraße.
Darüber hinaus befinden sich am Westrand der Dennewitzstraße bereits Wohnnutzungen mit
gleicher Schutzwürdigkeit wie sie die im Plangebiet vorgesehene (Wohn-)Bebauung beansprucht;
dadurch sind den zulässigen Lärmemissionen der Gewerbebetriebe bereits Schranken gesetzt. Die
Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes IV-140g VE hat auf diese Gegebenheiten
keine Auswirkungen.
Lediglich zwei Gewerbebetriebe bedürfen einer näheren Betrachtung:
Parkhaus am Gleisdreieck einschl. des Vorhabens „greenBox“ Das Parkhaus am Gleisdreieck liegt nordöstlich des Plangebietes in einer Mindestentfernung von
160 m zur geplanten Wohnbebauung. In Bezug auf die Geräuschemissionen des Parkhauses
einschließlich des geplanten Veranstaltungsortes „greenBox“ ist bereits im Zusammenhang mit der
Bebauungsplanung VI-140h VE gutachterlich festgestellt worden, dass „die im Baufeld Mitte an der
Flottwellstraße geplanten Wohnnutzungen aus Lärmschutzsicht nicht zu Einschränkungen in der
Nutzung des Parkhauses führen.“
Weiterhin ist ermittelt worden, dass das Vorhaben „greenBox“ als nicht kritisch einzustufen ist, weil
dessen Verträglichkeit mit der durch den Bebauungsplan VI-140h VE vorbereiteten Wohnnutzung
durch ein Lärmschutzkonzept im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens sichergestellt worden
ist. Diese Erkenntnisse sind ohne Einschränkung auf den Bebauungsplan VI-140g VE übertragbar,
denn dessen Plangebiet liegt noch weiter vom Parkhaus entfernt.
Veranstaltungsstätte Premium Berlin/“The Station“ In einer Mindestentfernung von 220 m östlich des Plangebietes befindet sich die
Veranstaltungsstätte Premium Berlin/“The Station“. Es ist ermittelt worden, dass durch den Betrieb
an den nächstgelegenen Immissionsorten der geplanten Wohnbebauung nächtliche
Beurteilungspegel von weniger als 40 dB(A) erreicht werden. Der entsprechende Orientierungswert
der DIN 18005-1 wird somit nicht überschritten.
Im Rahmen der Behördenbeteiligung wurde geäußert, dass das geplante Hotel die maßgeblichen
Immissionsrichtwerte der TA Lärm überschreiten bzw. in seinem Betrieb u.U. erheblich
eingeschränkt werden könnte. Als beachtliche Lärmquellen des Hotelbetriebs sind im vorliegenden
Fall im Wesentlichen der Anlieferungsverkehr, der An- und Abreiseverkehr und die geplante
Außengastronomie begutachtet worden.
Der Anlieferungsverkehr für das Hotel wird vollständig über die Tiefgarage abgewickelt, so dass
diesbezüglich keine nennenswerten Störungen zu erwarten sind. Soweit bei An- und Abfahrten die
Tiefgarage genutzt wird (private PKW) sind ebenfalls keine Störungen zu erwarten. An- und
Abfahrten außerhalb der Tiefgarage (Reisebusse, Taxis) werden angesichts der Größe des Hotels
kein erheblich störendes Maß erreichen.
Hinsichtlich der Außengastronomie können erhebliche Störungen ebenfalls ausgeschlossen werden,
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
95
da hier nach den AV LimSchG Bln die TA Lärm als Orientierungsmaß zur Beurteilung angewendet
werden kann und somit der Betreiber zur Vermeidung nächtlicher Ruhestörungen verpflichtet ist.
Im Ergebnis ist gutachterlich eingeschätzt worden, dass bei einem normalen Betrieb des Hotels
keine Überschreitung der genannten Immissionsrichtwerte zu erwarten ist.
Sportanlagen und Freizeitlärm Mit der Eröffnung des Westparks Gleisdreieck wurden auch diverse Sport- und Freizeitanlagen in
Betrieb genommen, die sich teilweise in unmittelbarer Nähe des Plangebiets befinden. Aus diesem
Grund wurde auch der Aspekt Freizeitlärm fachgutachterlich untersucht.
Nordöstlich des Plangebietes, im Bereich der Hochbahntrasse befindet sich eine Freizeitanlage i. S.
von Nr. 6 der AV LimSchG Bln. Hier sind folgende Spielbereiche vorhanden:
zwei Spielfelder für Streetball (auf weichem, lärmminderndem EPDM-Kunststoffbelag,
ein offenes Mehrzweck- bzw. Fußballfeld ohne Tore (auf weichem, lärmminderndem EPDM-
Kunststoffbelag und
eine Asphaltfläche mit aufgezeichnetem Labyrinth für das Befahren mit Kinder-Fahrrädern
und anderen Kinder-Fahrzeugen. Skaten für Kinder und Anfänger ist ebenfalls möglich; für
fortgeschritten Skater wird im Ostpark eine Skateranlage bereitgestellt. Die Ausübung von
Trendsportarten ist nicht vorgesehen. Die Asphaltfläche ist zugleich Teil der
Notfallrettungsanlage für den darunter liegenden Bahntunnel und nimmt den Wendekreis für
Rettungsfahrzeuge sowie Wege zu den Fluchttreppen auf.
Die Freizeitanlage befindet sich in ähnlicher Entfernung zum Plangebiet dieses Bebauungsplanes
wie zu dem Plangebiet VI-140h – VE. Für das Plangebiet VI-140h hat das Akustik-Labor Berlin in
Ergänzung zum Bericht Nr. FLO 1108.278 P v. 23.2.2012 die Geräuscheinwirkung der Freizeitanlage
untersucht. Aufgrund der Lage bzw. der ähnlichen Entfernung der Plangebiete zu den
Freizeitanlagen sind die Ergebnisse der schallgutachterlichen Untersuchung für das PlangebietVI-
140h VE auf das Plangebiet des Bebauungsplanes VI-140g VE übertragbar.
Der Gutachter kommt für den genannten Bebauungsplan zu dem Ergebnis, dass bei
bestimmungsgemäßer Nutzung der Freizeitanlagen von einer Einhaltung des entsprechenden
Immissionsrichtwertes tagsüber auszugehen ist (Schreiben v. 9.8.2012). Eine nächtliche Nutzung
der Freizeitanlagen wird als Ausnahme eingestuft.
Weiterhin wird vom Gutachter ausgeführt, dass für die Freizeitanlage die Bestimmungen des
Grünanlagengesetzes (GrünanlG) anzuwenden sind. Auf dieser Grundlage ist die Bezirksverwaltung
in der Lage, nächtliche Nutzungen, die gegen das GrünanlG verstoßen, zu untersagen und
ordnungsrechtlich gegen verhaltensbedingte Geräuscheinwirkungen vorzugehen.
Eine Lärmbelastung durch Geräusche von Kindern z.B. auf Spielplätzen ist jedoch grundsätzlich als
sozialadäquat hinzunehmen.
Die als Sportanlage i.S. der Sportanlagen-Lärmschutzverordnung einzustufende Beachvolleyball-
Anlage südlich der U-Bahnlinie 2 mit 44 Spielfeldern führt ebenfalls zu keinen erheblichen
Lärmbelastungen im Plangebiet. Bei Vollbetrieb der Anlage tagsüber ergibt sich am
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
96
nächstgelegenen Immissionsort im Vorhabenbereich Wohnen ein Beurteilungspegel von 47 dB(A).
Die Immissionsrichtwerte der 18. BimSchV für allgemeine Wohngebiete werden damit eingehalten.
Ein nächtlicher Betrieb der Beachvolleyball-Anlage ist nicht vorgesehen.
Fazit zur Abwägung der Belange des Immissionsschutzes:
Vor dem Hintergrund der Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt und der Notwendigkeit der Bereit-
stellung neuer Wohnungen zur Beseitigung des Angebotsdefizits ist im geplanten Vorhaben der
Wohnnutzung Vorrang eingeräumt worden. Eine mögliche gewerblichen Nutzung im dem Mischge-
biet beschränkt sich daher nur auf wenige, der Versorgung des Gebiets dienende Einrichtungen in
den Erdgeschosszonen. Vorrangiges städtebauliches Ziel dieser Bebauungsplanung ist die Schaf-
fung eines innerstädtischen Wohnquartiers in urbaner Dichte mit guter Anbindung an den öffentli-
chen Personennahverkehr. Obwohl das Vorhabengebiet durch die Lärmeinwirkungen, insbesonde-
re der U-Bahnlinien 1 und 2, beeinträchtigt wird, sind die geplante Wohnnutzung südlich des U-
Bahnviadukts im Mischgebiet als auch die geplante Hotelnutzung nördlich des U-Bahnviadukts im
Gewerbegebiet durch ein entsprechend differenziertes Lärmschutzkonzept, wie dies im Kapitel
III.4.7 erörtert wird, mit den Vorgaben für die Schaffung gesunder Wohn- und Lebensverhältnisse
vereinbar.
Dies ist auch deshalb vertretbar, weil das Quartier eine insgesamt hohe Wohnqualität aufweist und
mit seiner unmittelbaren Lage an dem etwa 30 ha großen Park am Gleisdreieck vielfältige Freizeit-
und Erholungsmöglichkeiten bietet.
Die besondere Qualität dieses Quartier für das innerstädtische Wohnen, sowohl im Hinblick auf
seine Einbindung in die Umgebung als auch in den gesamtstädtischen Kontext, wurde auch von den
Obergutachtern in dem städtebaulichen Gutachterverfahren hervorgehoben.
IIIIII..44..77..22 Beschränkte Verwendung von luftverunreinigenden Brennstoffen
Textliche Festsetzung 16
Im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl
EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sicher-
gestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf
den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL sind.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB)
Da der Geltungsbereich des Bebauungsplanes im Vorranggebiet Luftreinhaltung des Flächennut-
zungsplans liegt, ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Andere
Brennstoffe sind zur Wahrung der Belange der Luftreinhaltung im Sinne des BImSchG nur zulässig,
wenn die Emissionswerte geringer oder höchstens gleichwertig zu denen von Heizöl EL sind. Die
Beschränkung dient der Verringerung der Luftschadstoffemission und damit dem Schutz vor schäd-
lichen Umwelteinwirkungen im Vorranggebiet der Luftreinhaltung.
IIIIII..44..77..33 Erschütterungen
Künftige Gebäude im Geltungsbereich liegen unmittelbar im Einflussbereich der U-Bahnhochbrücke
mit starkem Bahnverkehr. Bei Zulassung von Gebäuden zum dauernden Aufenthalt muss sicherge-
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
97
stellt werden, dass durch Erschütterungen die Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht in Frage gestellt wird.
Es wurde daher gutachterlich mit Hilfe von Erschütterungsmessungen untersucht (Wölfel, 3/2012),
ob durch den Schienenverkehr relevante Auswirkungen auf die zukünftige Bebauung zu erwarten
sind. Eine Belästigung von Personen in den zukünftigen Gebäuden im Sinne der DIN-4150-2 ist
danach nicht zu erwarten. Allerdings kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass Zugvorbeifahr-
ten im zukünftigen Gebäude spür- oder hörbar sind, dies hängt auch von der Wahrnehmung und
Empfindlichkeit der jeweils betroffenen Personen ab. Es besteht jedoch kein Erfordernis für beson-
dere konstruktive Maßnahmen zum Erschütterungsschutz. Der prognostizierte sekundäre Luftschall
liegt unter den Vorgaben der TA-Lärm.
III.4.8 Grünfestsetzungen
Der Umweltbericht empfiehlt Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nach-
teiliger Umweltauswirkungen, die durch die Planung hervorgerufen werden.
IIIIII..44..88..11 Anpflanzung von Bäumen
Textliche Festsetzung 17
Im Vorhabenbereich „Wohnen“ sind sechs, im Vorhabenbereich „Hotel“ sind zwei heimische Laub-
bäume mit einem Stammumfang von mindestens 18 cm zu pflanzen. Bei der Ermittlung der Zahl der
zu pflanzenden Bäume sind vorhandene Bäume mit einem Stammumfang von mindestens 18 cm
anzurechnen.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a BauGB)
Es sind im Gebiet mindestens 8 Laubbäume (ca. ein Baum pro 1.000 m² Fläche des Geltungsbe-
reichs) mit einem Stammumfang von mindestens 18 cm zu pflanzen. Diese Festsetzung dient der
Vermeidung von erheblichen Auswirkungen durch den Verlust der bestehenden Bäume, hat eine
ausgleichende Wirkung für das hohe Nutzungsmaß der Wohngebäude und dient der Verbesserung
des örtlichen Kleinklimas. Sie stellt somit einen ökologischen Mindeststandard dar. Darüber hinaus
dient die Festsetzung der Gliederung und Strukturierung der Freiflächen.
IIIIII..44..88..22 Begrünung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen
Textliche Festsetzung 18
Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen; das gilt auch, wenn unter
diesen Tiefgaragen hergestellt werden. Die Dicke der Erdschicht über Tiefgaragen muss mindes-
tens 0,70 m betragen. Dies gilt nicht für Terrassen, Wege, Plätze, Stellplätze mit ihren Zufahrten,
Zufahrten für Rettungsfahrzeuge und die notwendigen Spielplätze gemäß § 8 Abs. 2 der Bauord-
nung Berlin.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB, § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a BauGB)
Um angesichts der hohen baulichen Ausnutzung des Grundstücks ein ökologisches Mindestmaß an
Vegetationsflächen zu sichern, wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass 10 % der Fläche des Gel-
tungsbereichs von baulichen Anlagen aller Art freizuhalten sind. Durch die Festsetzung wird die
Freihaltung von mindestens 730 m² Boden für Vegetationsflächen gesichert, auf denen z.B. auch
größere Bäume gepflanzt werden können. Durch diese Festsetzung werden Schwierigkeiten bezüg-
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
98
lich der Nicht-Anrechenbarkeit bestimmter baulicher Anlagen (Zuwegungen zum Gebäude, Flächen
für die Feuerwehr) auf die Grundflächen bei Anwendung der BauNVO vermieden.
Nicht überbaubare Grundstücksflächen sind grundsätzlich zu begrünen oder zu bepflanzen, auch
wenn unter ihnen Tiefgaragen liegen. Die Festsetzung ergänzt § 8 Abs. 1 BauOBln, indem sie auch
Freiflächen über Tiefgaragen ausdrücklich in die Begrünungspflicht einbezieht. Durch die Festset-
zung einer Mindeststärke der Erdschicht von 70 cm wird sichergestellt, dass auch eine intensive
Begrünung mit größeren Sträuchern und kleinkronigen Bäumen möglich ist. Die Festsetzung dient
der Minderung der Versiegelung und damit des Eingriffs in Natur und Landschaft. Sie trägt zur Ver-
besserung der Freiraumqualität bei.
Ausgenommen von der Festsetzung werden Terrassen, Wege, Plätze, Stellplätze mit ihren Zufahr-
ten, Zufahrten für Rettungsfahrzeuge und die notwendigen Spielplätze gemäß § 8 Abs. 2 der Bau-
ordnung Berlin, da in diesen Bereichen naturgemäß eine Begrünung nicht möglich ist.
IIIIII..44..88..33 Begrünung von Dachflächen
Textliche Festsetzung 19
Mindestens 40 % der Dachflächen sind extensiv zu begrünen.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a BauGB)
Die Projektplanung sieht vor, dass die Dächer des Wohngebäudes und des Hotels als Flachdächer
ausgeführt werden. Der Bebauungsplan setzt fest, dass 40 % der Flächen mit einer extensiven Be-
grünung zu versehen sind. Die Festsetzung sichert einerseits ein Mindestmaß an Begrünung, be-
lässt aber anderseits die Möglichkeit, auf den Dachflächen gewünschte oder notwenige Einrichtun-
gen wie Terrassen, Belichtungsöffnungen oder technische Aufbauten unterzubringen. Da auch unter
Solaranlagen eine extensive Begrünung problemlos möglich ist, werden durch diese Festsetzung
die Möglichkeiten der Nutzung von Solarenergie nicht eingeschränkt.
Die Festsetzungen unterstützt die Nachhaltigkeit der städtebaulichen Entwicklung durch Anwendung
von ökologischen Mindeststandards. Sie trägt vor allem zur Verringerung nachteiliger Auswirkungen
auf die Schutzgüter Wasser und Klima bei. Durch die Rückhaltung von Niederschlagswasser und
einer damit erhöhten Versickerung der Niederschläge im Plangebiet trägt die Festsetzung zur Ver-
besserung des örtlichen Kleinklimas und damit zur Entwicklung gesunder Wohn- und Arbeitsverhält-
nisse bei.
III.4.9 Sonstige Festsetzungen
IIIIII..44..99..11 Verpflichtung der Vorhabenträgerin
Textliche Festsetzung 20
Bei der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche in Verbindung mit den Gebäudehöhen
handelt es sich um ausdrückliche Festsetzungen im Sinne des § 6 Abs. 8 Bauordnung Berlin (Ver-
kürzung der Abstandsflächen).
Durch die Realisierung der städtebaulichen Figur des Siegerentwurfs aus dem Gutachterverfahren
und durch die stadträumliche Situation im Vorhabengebiet (U-Bahnviadukt) ergeben sich erschwerte
Bedingungen für die Einhaltung der Abstandsflächenregelung nach der Bauordnung Berlin. So
kommt es an einigen Punkten zu geringfügigen Überschneidungen der Abstandsflächen (siehe Ab-
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
99
standsflächenplan). Diese Auswirkungen sind, sofern sie sich auf die Gebäude innerhalb der Wohn-
anlage beziehen, durch eine entsprechende Grundrissgestaltung gemindert.
Im Gebiet des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes treten alle bisherigen
Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des
Baugesetzbuches bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. Dies gilt nicht für die förmlich festgestell-
te Straßenbegrenzungslinie der Dennewitzstraße.
Die im Geltungsbereich festgesetzten Straßen- und Baufluchtlinien werden durch Festsetzungen
dieses Bebauungsplans ersetzt und treten damit außer Kraft. Die Festsetzung erstreckt sich nicht
auf die deckungsgleich mit der westlichen Geltungsbereichsgrenze verlaufende östliche Straßenbe-
grenzungslinie der Dennewitzstraße. Die Dennewitzstraße liegt außerhalb des Geltungsbereichs im
Bezirk Mitte, der Bebauungsplan kann und soll die planungsrechtliche Situation für diese Straße
folglich nicht ändern.
III.4.10 Nachrichtliche Übernahmen
IIIIII..44..1100..11 Planfestgestellte Anlagen der U-Bahn
Die U-Bahnlinie U1 mit ihren Unterlinien U12 und U15 quert den Geltungsbereich in Hochlage. Be-
stehende Bahnanlagen gelten, auch ohne Nachweis eines formellen Verfahrens, als planfestgestellt.
Da sich die betriebsnotwendigen Anlagen ca. 8,7 m über der Geländeoberkante befinden, betrifft die
Planfeststellung die baulichen Anlagen der Hochbahn, nicht aber die Flurstücke des Geltungsbe-
reichs. Entsprechend der Bestandssituation wird daher das Hochbahn-Viadukt in einer Nebenzeich-
nung als Bahnfläche nachrichtlich übernommen.
Um Reparatur- und Wartungsarbeiten sowie eine Zugänglichkeit im Notfall zu ermöglichen, wurden
die notwendigen Voraussetzungen mit den Berliner Verkehrsbetrieben (BVG) abgestimmt. Sie um-
fassen unter anderem einen 4 m breiten, von Bebauung frei zu haltenden Streifen beiderseits der
Brücke, die Sicherstellung der Zufahrt mit schweren Fahrzeugen und die mögliche Aufstellung eines
Baukrans durch eine bedarfsgerechte Dimensionierung der Tiefgaragendecke und die Gewährung
zusätzlicher Abstützungen in der Tiefgarage bei Reparatur- und Wartungsarbeiten sowie eine zeit-
lich unbeschränktes Fahrrecht für Rettungsfahrzeuge im Bereich der Brücke.
Die Maßnahmen werden im Durchführungsvertrag gesichert. Die durch den Bebauungsplan festge-
setzten Baugrenzen halten die notwendigen Mindestabstände von der Brücke ein.
IIIIII..44..1100..22 Denkmalbereich Hochbahn
Das Viadukt steht als Teil der ehemaligen Stammbahn unter Denkmalschutz. Der Schutz als Denk-
malbereich wird nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen.
III.4.11 Hinweise
Die Geltungsbereichsgrenze entlang der Dennewitzstraße ist zugleich Straßenbegrenzungslinie. Im
Bereich des Pfeilers des Viadukts der U-Bahnlinien 1, 12, 15 an der Dennewitzstraße ist die Grenze
des Flurstücks 3287 zugleich Straßenbegrenzungslinie.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
100
Die Geltungsbereichsgrenze bzw. die Grenze des Flurstücks 3287 entlang der Dennewitzstraße ist
zugleich Straßenbegrenzungslinie, die durch „Allerhöchste Cabinets Ordre“ (ACO) vom 18.6.1870
förmlich festgestellt ist. Die Dennewitzstraße liegt im Bezirk Mitte von Berlin. Der Bebauungsplan
1-77B befindet sich im Aufstellungsverfahren und soll die Dennewitzstraße wie im Bestand vorhan-
den festsetzen.
Die DIN 4109, Ausgabe November 1989, wird im Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin,
Fachbereich Stadtplanung zur Einsichtnahme bereitgehalten.
Um die Anwendbarkeit und Nachvollziehbarkeit der textlichen Festsetzungen zu Lärmschutz zu ge-
währleisten, sind die Normen, auf die Bezug genommen wird, durch den Plangeber für jedermann
zur Einsichtnahme bereitzuhalten. Der Hinweis informiert über den Ort.
III.4.12 Durchführungsvertrag
Der Durchführungsvertrag zwischen der Vorhabenträgerin, Klarbau GmbH & Co. Berlin KG, und
dem Land Berlin liegt im Entwurf vor; wesentliche Regelungsinhalte sind:
- Art und Umfang der Vorhaben (Hochbauten, Tiefgarage, Außenanlagen, Nutzungen)
- die Fristen zur Durchführung des Vorhabens
- die Kostentragung insbesondere für Vermessung, Planung, Gutachten und Grundstücksbildung
- Ansichten der Einzelgebäude (Gebäudegliederung, Höhen, Dachausbildung, Fensterausführun-
gen, Erker), Fassadenabwicklung
- die Gestaltung der privaten Freiflächen (Wege, befestigte Flächen, Nebengebäude, Bepflanzun-
gen)
- Einrichtung einer Verbundpflegestelle auf dem Vorhabengrundstück für bis zu zehn Kleinkinder
- Bereitstellung von eines Anteils von ca. 12 % der Anzahl der der Geschosswohnungen mit ca. 10
% der Wohnnutzfläche der Geschosswohnungen. Unter Berücksichtigung der 8 Stadthäuser sind
dies ca. 11 % der Anzahl aller Wohnungen und Stadthäuser bzw. ca. 9 % der gesamten Wohn-
nutzfläche.
- Kostenübernahme für Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Plangebiets
- Das Anbringen von 6 Nistkästen als Ersatzmaßnahme für vorhandene Nistplätze
- Regelungen zur Zugänglichkeit des Viadukts der U-Bahnlinie U1 für Reparatur- und Wartungsar-
beiten sowie im Notfall. Geregelt werden zudem u.a. die Dimensionierung der Tiefgaragendecke
hinsichtlich notwendiger Lastaufnahmen, die Gewährung zusätzlicher Abstützungen bei Repara-
tur- und Wartungsarbeiten und freizuhaltende Flächen für Arbeitsräume.
- Regelungen zum Lärmschutz, die eine differenzierte Festlegung der schutzwürdigen Bereiche
gemäß dem Lärmschutzkonzept festschreiben.
- Beteiligung an den Kosten der Straßengestaltung in der Dennewitz-/ Flottwellstraße
Dem Durchführungsvertrag werden detaillierte Projektpläne des Vorhabens als Anlagen beigefügt.
III.5 Abwägung der öffentlichen und privaten Belange
Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen die öffentlichen und privaten
Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
101
Die Sicherung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung unter Beachtung der Wohn- und der
Erholungsbedürfnisse der Bevölkerung im Einklang mit den Belangen des Umweltschutzes sowie
unter Beachtung der Ziele der Innenentwicklung sind Grundlage der Planung und der Abwägung
dieses Bebauungsplans.
Die Planungen im Geltungsbereich sind Teil eines übergreifenden Planungskonzeptes des Landes
Berlin, mit dem Ziel, die Flächen des ehemaligen Gleisdreiecks überwiegend für Erholungs- und
teilweise für Wohnzwecke umzunutzen sowie langfristig planungsrechtlich zu sichern. Dieses zwi-
schen dem Land Berlin und den privaten Eigentümern vertraglich vereinbarte und mit verschiedenen
finanziellen Vereinbarungen verbundene Planungskonzept stellt einen umfassenden Ausgleich öf-
fentlicher und privater Belange dar und ist Grundlage der Vollziehbarkeit der Planung. Insofern kön-
nen die bei der Planung im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans zu beachtenden privaten und
öffentlichen Belange nicht isoliert, sondern müssen im Kontext der Planung für den Bereich Gleis-
dreieck insgesamt gesehen werden.
Bei den privaten Belangen der Vorhabenträgerin im Geltungsbereich handelt es sich im Wesentli-
chen um
- die private Baufreiheit,
- die Umsetzung des geplanten Bauvorhabens und
- die angemessene wirtschaftliche Nutzbarkeit des Baugrundstücks.
Darüber hinaus sind die privaten Belange der Nachbarn im Umfeld des Geltungsbereichs zu beach-
ten.
Zu beachtende öffentliche Belange im Geltungsbereich sind vor allem
- eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung,
- die Umsetzung übergreifender städtebaulicher Planungen,
- die Förderung der Innenentwicklung,
- der sparsame Umgang mit Boden durch Flächenrecycling,
- die Fortentwicklung und Vernetzung vorhandener Ortsteile,
- die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung,
- die sozialen Bedürfnisse der Wohnbevölkerung nach Betreuung und Bildung
- die Erholungsbedürfnisse der Bevölkerung,
- die Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse,
- die Mobilitätsbedürfnisse der Bevölkerung,
- der Schutz von Denkmalen,
- der Umwelt-, Natur- und Artenschutz,
- der Klimaschutz.
III.5.1 Private Belange
Mit der verbindlichen Bauleitplanung werden auch Inhalt und Grenzen des Eigentums bestimmt, d.h.
es wird u.U. in Eigentumsrechte eingegriffen. Da die Bedeutung der privaten Belange hochrangig
einzustufen ist, muss abgewogen werden, ob das Wohl der Allgemeinheit die mit der Planung ver-
bunden Einschränkungen erforderlich macht.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
102
Den Ansprüchen nach Baufreiheit und der Umsetzung des vorgelegten Projektplans wird durch pla-
nungsrechtliche Regelungen entsprochen, die die Umsetzung der vorgelegten Bauprojekte ermögli-
chen; dies sind im Wesentlichen:
- die Regelungen zu zulässigen Nutzungsarten (i. W. Wohnungen, Hotel, untergeordnete Gewer-
beeinheiten),
- die über- und unterbaubaren Grundstücksflächen für Hauptbaukörper,
- die überbaubaren Grundstücksflächen für Balkone,
- die Flächen für Tiefgaragen,
- die Regelungen zur Höhe der baulichen Anlagen und zur Zahl der Vollgeschosse.
Diesen Regelungen stehen öffentliche Belange nicht entgegen, insoweit kann den Planungen der
Vorhabenträgerin entsprochen werden. Die Regelungen dienen jedoch nicht allein der Umsetzung
der Vorhaben und der Bestimmung der Grenzen der privaten Baufreiheit, sondern auch öffentlichen
Belangen:
- der städtebaulichen Gestaltung und Integration des Vorhabens in die Umgebung,
- der Schaffung von Wohnraum und angegliederten privaten Freiflächen,
- die Schaffung von Wohneigentum für weite Kreise der Bevölkerung,
- der Schaffung von Wohnfolgeeinrichtungen der Sozialen Infrastruktur (Kita-Plätzen)
- der Förderung von Wirtschaft und Tourismus durch die Bereitstellung von Übernachtungsmög-
lichkeiten
Öffentliche Belange machen jedoch auch eine Reihe von Regelungen erforderlich, die der Bau- und
Gestaltungsfreiheit einen gesetzlichen Rahmen vorgeben. Dieser enthält im Wesentlichen:
- Regelungen zum Lärmschutz zur Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn-
und Arbeitsverhältnisse,
- Regelungen zur Erdüberdeckung von Tiefgaragen, Pflanzbindungen für Dächer, Freiflächen und
Bäume,
- Regelungen zur Begrenzung der Zahl oberirdischer Stellplätze,
- Einschränkungen zur Verwendung von Brennstoffen,
- Beschränkung zulässiger Vorhaben (Gebäude und Nutzungen) auf solche, zu deren Durchfüh-
rung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet.
Die umfangreichsten Einschränkungen der privaten Baufreiheit ergeben sich aus den Erfordernissen
des Lärmschutzes, die maßgeblich die Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn-
und Arbeitsverhältnisse bewirken.
Danach sind für eine große Zahl von Außenwänden von Gebäuden differenzierte Regelungen erfor-
derlich, die die Schalldämmmaße der Außenbauteilen vorgeben und sicherstellen, dass innerhalb
der Gebäude bei geschlossenen Fenstern und Türen den allgemeinen Anforderungen entsprechen-
de gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse erreicht werden. Des Weiteren ist der Gebäudeteil des
Wohngebäudes entlang der U-Bahnlinie U1 durchgängig und im Weiteren ohne Unterbrechung und
bis zur Höhe der festgesetzten Oberkante auszuführen, um eine bauliche Schutzmaßnahme gegen
den von Norden eindringenden Bahnlärm zu sichern. Die Errichtung ist zudem Bedingung für die
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
103
Nutzung der übrigen Vorhaben im Geltungsbereich. Diese Regelungen dienen als Lärmschutz den
südlich angrenzenden Teilen des Vorhabengebiets „Wohnen“.
Innerhalb der Lärm schützenden Bebauung entlang der U-Bahn müssen zusätzlich Regelungen zur
Grundrissausrichtung vorgegeben werden, um Wohnungen zu verhindern, die ausschließlich zur
Haupt-Lärmquelle hin orientiert sind, was die Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse deutlich einschränken würde. Ferner muss aus Immissionsschutz-
gründen die Errichtung mit Wohnungen baulich verbundener Außenwohnbereiche, etwa Balkone
und Loggien, an den dem Lärm zugewandten Teilen des Wohngebäudes ausgeschlossen werden.
Aufgrund der Anforderungen des Immissionsschutzes ergeben sich hohe Anforderungen an die
städtebauliche und bauliche Gestaltung sowie die technische Ausrüstung von Gebäuden und damit
Einschränkungen der Baufreiheit sowie erhöhte Aufwendungen. Nur diese Maßnahmen machen
aber überhaupt die Nutzung des Geltungsbereichs für das Wohnen und ergänzende Nutzungen
möglich. Den Belangen des Immissionsschutzes und der Wahrung der allgemeinen Anforderungen
an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse muss daher der Vorrang gegenüber anderen städtebau-
lichen und privaten Belangen eingeräumt werden.
Die Regelungen zur Erdüberdeckung von Tiefgaragen ermöglichen die Anlage von internen Grünflä-
chen. Pflanzbindungen für Dächer dienen der gestalterischen Integration der Vorhaben in das Stadt-
und Landschaftsbild sowie der Rückhaltung von Niederschlagswasser. Vorgaben zur Pflanzung von
Bäumen dienen ebenfalls der gestalterischen Integration der Vorhaben in das Stadt- und Land-
schaftsbild, Vorgaben zum Grad der Begrünung auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen
sichern einen hohen Gestaltwert und eine Mindestbiotopwert. Pflanzbindungen dienen insgesamt
dem Wohnwert und der gestalterischen wie biologischen Wertigkeit der Gesamtanlage. Da das
Grundstück künftig über das bisher zulässige Maß baulich genutzt werden kann, wird die Vorhaben-
trägerin zur Finanzierung von Ausgleichsmaßnahmen verpflichtet. Damit werden sowohl private wie
auch öffentliche Belange berücksichtigt. Die Einschränkungen der Baufreiheit, die Ausgleichszah-
lungen und ein erhöhter Aufwand bei der Realisierung müssen angesichts des gesellschaftlichen,
sozialen wie volkswirtschaftlichen Nutzens der Regelungen hingenommen werden und sind im Ge-
samtrahmen der Investitionen zumutbar.
Die Regelungen zur Begrenzung der Zahl oberirdischer Stellplätze dienen der stadtgestalterisch
wünschenswerten Freihaltung von Wege- und Platzflächen im geplanten Plangebiet und sollen einer
zusätzlichen Versiegelung durch Stellplätze vorbeugen. Dennoch wird eine begrenzte oberirdische,
behindertengerechte Anzahl an Stellplätzen zugelassen, so dass ein Ausgleich privater und öffentli-
cher Interessen, ein Ausgleich zwischen den verschiedenen Verkehrsarten sowie zwischen verkehr-
lichen Ansprüchen und solchen an die Aufenthaltsqualität erreicht wird. Dabei ist zu berücksichtigen,
dass eine aus dem Vorhaben resultierende Versorgung mit Stellplätzen in Tiefgaragen, auch außer-
halb der überbaubaren Grundstücksflächen, durch den Bebauungsplan ausdrücklich ermöglicht
wird.
Die festgesetzten Einschränkungen zur Verwendung von Brennstoffen bzw. zur Begrenzung be-
stimmter Schadstoffe in Brennstoffen dienen dem Immissionsschutz im Berliner Innenstadtbereich
und sind angesichts der bestehenden Luftverschmutzung erforderlich, um zumindest neue Vorhaben
den Immissionsschutzzielen anzupassen. Sie schränken die private Baufreiheit zwar ein, dies muss
angesichts der übergeordneten Ziele aber hingenommen werden. Allgemein ist anzunehmen, dass
heute gängige Feuerungsanlagen die geforderten Werte ohnehin einhalten.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
104
Die Beschränkung zulässiger Vorhaben (Gebäude und Nutzungen) auf solche, zu deren Durchfüh-
rung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet, wird für die Aspekte der Fest-
setzungen getroffen, in denen der Bebauungsplan bezüglich der zulässigen Vorhaben eine gewisse
Bandbreite offen lässt und insofern der Vorhabenbezug fehlen könnte. Die Regelung stellt keinen
unabgewogenen Eingriff in die Baufreiheit dar; sie nimmt Bezug auf einen Vertrag, den die Vorha-
benträgerin freiwillig abschließt.
Trotz der einschränkenden Regelungen, die aufgrund öffentlicher Belange zur Begrenzung der Bau-
freiheit erforderlich sind, wird eine angemessene und nachhaltige wirtschaftliche Nutzbarkeit des
Baugrundstücks gewährleistet. Die Veräußerung oder Vermietung von 167 Wohneinheiten, vier Ge-
werbeeinheiten im Vorhabenbereich Wohnen, einem Hotel mit 160 Zimmern und zugeordneten Ge-
werbeeinheiten sowie einer Tiefgarage lassen eine Wirtschaftlichkeit der Vorhaben im Geltungsbe-
reich erkennen. Dies gilt auch unter Berücksichtigung ergänzender wirtschaftlicher Verpflichtungen
der Vorhabenträgerin wie die anteilige Finanzierung von Planungskosten und die Einrichtung einer
Kindertagespflege im Plangebiet. Schließlich wird die Bauleitplanung auf Antrag und auf Grundlage
der Vorhaben- und Erschließungsplanung der Vorhabenträgerin durchgeführt, die ein absehbar un-
wirtschaftliches Planungskonzept kaum vorlegen würde.
Zu berücksichtigen sind ferner die öffentlichen und privaten Belange der Nachbarn. Den Geltungs-
bereich quert die U-Bahnlinie U1 der Berliner Verkehrsbetriebe (BVG) in Hochlage auf einem Via-
dukt. In die Anlagen wird nicht eingegriffen, so dass insoweit mit der Planung keine Beeinträchtigun-
gen des Bahnbetriebs verbunden sind. Die für Reparatur und Wartung sowie die Notfallrettung not-
wendigen Flächen und Vorkehrungen werden durch die Vorhabenträgerin vertraglich gewährt. Durch
das Heranrücken der Wohnbebauung und des Hotels ergeben sich ebenfalls keine Einschränkun-
gen für den Betrieb der rechtmäßig bestehenden Bahnanlagen. Vielmehr werden die Auswirkungen
des Bahnlärms auf die geplante Wohn- und Hotelnutzung im Rahmen der Bebauungsplanung be-
rücksichtigt und abgewogen.
Für die Wohnnutzungen westlich, nördlich und südlich des Plangebiets an der Dennewitz-, Flott-
well-, Pohl- und Kurfürstenstraße sind negative Auswirkungen durch die Planung eines Wohnge-
bäude und eines Hotels im Geltungsbereich nicht zu erwarten. Die künftige Lärmbelastung durch
das Hotel sowie mögliche lokalklimatische Auswirkungen wurden geprüft. Durch die abschirmende
Wirkung der neuen Gebäude werden die Wohnungen im Umfeld tendenziell von Bahnlärm entlastet.
Die Auswirkungen des zu erwartenden Zu- und Abfahrtsverkehrs wurden in Bezug auf entstehenden
Verkehrslärm und die Leistungsfähigkeit des Straßennetzes untersucht.
Keine negativen Auswirkungen sind auch für die Nutzung des Parks am Gleisdreieck als Parkanlage
(Grün-, Wege-, und Aufenthaltsflächen sowie Kinderspielplätze) zu erwarten. Nutzung und
Lärmemissionen von dort vorhandenen Spielflächen und einer Beachvolleyballanlage wurden ge-
sondert untersucht. Es sind keine Störwirkungen für die geplante Wohnbebauung zu befürchten, die
über ein üblicherweise hinzunehmendes Maß hinausgehen, so dass aus den schutzbedürftigen Be-
langen der künftigen Bewohner im Geltungsbereich Einschränkungen der zulässigen Nutzung der
Anlagen und den damit verbundenen privaten und öffentlichen Belangen nicht abgeleitet werden
können. Die durch die geplanten Gebäude bewirkte zusätzliche Verschattung des Parks erreicht
kein erheblich störendes Maß.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
105
III.5.2 Öffentliche Belange
Die Planungen im Geltungsbereich sind Teil eines übergreifenden Planungskonzeptes des Landes
Berlin, mit dem Ziel, die Flächen der ehemaligen Bahnanlage Gleisdreieck überwiegend für Erho-
lungszwecke umzunutzen und planungsrechtlich zu sichern sowie in mehreren Randbereichen zu
bebauen. Die Aufteilung des Gebiets in eine zentrale Parkflächen einerseits und mehrere Baufelder
in den Randbereichen andererseits ist Gegenstand des städtebaulichen Rahmenvertrages aus dem
Jahr 2005 mit dem damaligen Eigentümer und dem Land Berlin.
Mit der Entwicklung einer neuen, großflächigen öffentlichen Grünfläche können Ausstattungsdefizite
bezüglich der Versorgung mit wohnungs- und siedlungsnahen Grünflächen der angrenzenden, dicht
besiedelten Wohnquartiere abgebaut und die Lebensverhältnisse für breite Schichten der Bevölke-
rung sowie für unterschiedliche Altersgruppen und Lebensformen dauerhaft und nachhaltig verbes-
sert werden.
Vor dem Hintergrund einer auch künftig zu erwartenden regen Nachfrage nach Wohnungen ent-
spricht die Entwicklung eines Wohnstandortes im Geltungsbereich den Wohnbedürfnissen der Be-
völkerung. Durch die den Bebauungsplan ergänzenden vertraglichen Verpflichtungen der Vorhaben-
trägerin auf Durchführung der Baumaßnahmen kann zudem eine Realisierung in einem überschau-
baren Zeitrahmen und damit ein zeitlich absehbarer Beitrag zur Wohnungsversorgung angenommen
werden. Durch weitere vertragliche Vereinbarungen wird zudem eine Mischung unterschiedlicher
Wohn- und Eigentumsformen sowie Angebotsniveaus erreicht, was unterschiedlichen Altersgruppen
und Lebensformen zu Gute kommt.
Die Planung gewährleistet eine geordnete städtebauliche Entwicklung und erfüllt alle Kriterien der
Innenentwicklung, des Flächenrecyclings und damit des sparsamen Umgangs mit Grund und Bo-
den. Die Planung im Geltungsbereich ist geeignet, die Parkanklage mit der angrenzenden Bebau-
ung stadtstrukturell zu verbinden. Durch die Schaffung von Zugängen zur Parkanlage in Verlänge-
rung der einmündenden Straßen nördlich und südlich des Plangebiets wird eine gute Anbindung der
Parkanlage gewährleistet. Den Mobilitätsbedürfnissen der Bevölkerung wird - auch bis weit über das
Planungsgebiet hinaus - entsprochen. Die Planung begünstigt die nicht motorisierten Verkehrsarten
und folgt dem Ziel der Stadt der kurzen Wege.
Die Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse wird durch
die Festsetzungen zur Stellung der Baukörper, die eine gute Belichtung und Besonnung sichern,
sowie durch umfangreiche Regelungen zum Lärmschutz (s.o., private Belange) gewährleistet. Er-
gänzt werden diese Regelungen durch Vorgaben zur Begrünung und Bepflanzung. Eine relativ hohe
Bebauungsdichte am Standort wird durch seine Einbindung in umfangreiche Freiflächen östlich aus-
geglichen und führt ebenfalls nicht zu einer Beeinträchtigung der Ansprüche gesunden Wohnens.
Insgesamt wird durch die Festsetzungen sichergestellt, dass trotz der teils erheblichen Belastung
des Plangebiets durch Bahnlärm ganz überwiegend attraktive und gesunde Wohnangebote entste-
hen.
Der Denkmalschutz der Hochbahnlinie U1 wird durch das Vorhaben nicht beeinträchtigt.
Die Belange des Umwelt-, Natur- und Artenschutzes wurden im Rahmen der Planung berücksichtigt
(vgl. Kapitel II Umweltbericht). Es ergeben sich ausgleichpflichtige Eingriffe in Natur und Landschaft;
ggf. erforderliche Baumfällungen sind nach der Baumschutzverordnung Berlin gesondert zu ersetz-
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
106
ten. Für artenschutzrelevante Eingriffe müssen Befreiungen erlangt werden. Als Auflage sind Nist-
kästen anzubringen. Die Kosten dieser aus dem Naturschutzrecht resultierenden Maßnahmen trägt
die Vorhabenträgerin. Die Belange der Luftreinhaltung werden durch den Ausschluss luftbelastender
Brennstoffe berücksichtigt. Die aus Lärmschutzgründen erforderlichen erhöhten Dämmwerte für Au-
ßenbauteile können auch zu einer Verringerung des Energieverbrauchs für Heizzwecke führen. Die
Verwirklichung der zugelassenen Hochbauten bleibt ohne wesentliche Auswirkungen auf das Lokal-
klima.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
107
IV. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS
IV.1 Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten
Im Geltungsbereich werden durch die zugelassenen Neubauten weder Bewohner, noch Beschäftigte
verdrängt. Wohnstätten waren nie vorhanden, Betriebe wurden bereits vor Planungsbeginn verla-
gert.
Durch die Schaffung zusätzlichen Wohnraums werden grundsätzlich die Wohnbedürfnisse der Be-
völkerung berücksichtigt, das Angebot im Wohnungsmarkt wird erweitert. Die Grundsätze der In-
nenentwicklung und die Leitlinien der Stadt der kurzen, möglichst autoarmen Wege werden umge-
setzt. Aufgrund der vertraglich gesicherten Durchführungsverpflichtung der Vorhabenträgerin kann
zudem davon ausgegangen werden, dass ein zusätzliches Wohnungsangebot in überschaubarer
Zeit auch wirklich errichtet wird und dass ein markt- und nachfragegerechtes Angebot entsteht.
Der Durchführungsvertrag sieht vor, dass ein Anteil von ca. 10% der neu errichteten Wohnungen mit
Mietpreis- und Belegungsbindungen bereitgestellt wird. Damit soll sichergestellt werden, dass die für
Berlin typische sozial gemischte Bevölkerungsstruktur in den Stadtteilen entsteht bzw. erhalten
bleibt. Um dieses Ziel zu erreichen, ist es von besonderer Bedeutung, den dringenden Bedarf von
Bevölkerungsgruppen mit Wohnraumversorgungsproblemen zu decken. Das dient auch dem in § 1
Abs. 5 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB) formulierten allgemeinen Planungsziel, eine dem Wohl der
Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten.
Maßgeblich für die Versorgungssituation auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist sowohl die bisherige
als auch die prognostizierte Entwicklung von Angebot und Nachfrage. Allein in den Jahren 2011 bis
2014 hat sich die Zahl der Einwohner in Berlin um ca. 175.000 Personen erhöht. Ein Ende dieses
Bevölkerungswachstums ist nicht abzusehen. Aktuell wird für Berlin bis 2030 ein Einwohnerzuwachs
von ca. 254.000 Menschen (mittlere Variante) prognostiziert1. Analog – und in Hinblick auf die Nach-
frageentwicklung aussagekräftiger – nimmt auch die Zahl der Haushalte zu und wird in dem Zeit-
raum zwischen 2011 und 2025 um 7 Prozent auf ca. 2,14 Millionen ansteigen2. Auf Basis dieser
Zahlen besteht in Berlin das Erfordernis, bis Mitte des kommenden Jahrzehnts 137.000 neue Woh-
nungen fertigzustellen. Das entspricht einem jährlichen Neubaubedarf von mindestens 10.000
Wohneinheiten3.
Die erhöhte Nachfrage hat in den vergangenen Jahren auf breiter Front zu steigenden Mietpreisen
geführt. Zwar stellt sich das Mietniveau in Berlin im Vergleich zu anderen Großstädten in Deutsch-
land insgesamt nach wie vor als moderat dar. Doch erreichen die Angebotsmieten mittlerweile ein
Niveau deutlich oberhalb des Mietspiegels und stiegen auch vom vierten Quartal 2013 bis zum drit-
ten Quartal 2014 weiter um 6 Prozent auf durchschnittlich 8,50 Euro/m² (nettokalt). Neubauwohnun-
gen wurden sogar zu Mietpreisen von durchschnittlich 12,30 Euro/m² angeboten4. Die aufgrund des
angespannten Wohnungsmarkts hohen Angebotsmieten haben innerhalb weniger Jahre zu einem
spürbaren Anstieg des gesamten Mietniveaus geführt. Diese Entwicklung gefährdet die Möglichkei-
ten einkommensschwacher Haushalte, sich adäquat mit Wohnraum zu versorgen.
Ein wichtiger Faktor ist dabei auch das Auslaufen bestehender Mietpreis- und Belegungsbindungen;
gab es im Jahr 2011 noch beinahe 300.000 gebundene Wohnungen, so wird sich ihre Zahl im Ver-
1 „Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke 2011-2030“ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt in
Zusammenarbeit mit dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (2012) 2 StEP Wohnen 2025, S. 50
3 StEP Wohnen 2025, S. 48 (Der Neubaubedarf bezieht sich auf den Zeitraum zwischen 2012 und 2025.)
4 IBB Wohnungsmarktbericht 2014, S. 57
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
108
gleich dazu bis 2022 in etwa halbieren. Demgegenüber liegt der Anteil der Haushalte, die Anspruch
auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS) haben, weiterhin bei mehr als 50 Prozent5. Daraus wird
ersichtlich, dass die Zahl der entsprechend gebundenen Wohnungen bei weitem nicht ausreicht,
den aktuell bestehenden Bedarf zu decken. Tatsächlich lag die Versorgungsquote für WBS-Inhaber
im Jahr 2013 bei lediglich 12,1 Prozent (WBS-Inhaber mit besonderem Wohnbedarf: 11,7 Prozent)6.
Dass sich die Versorgungssituation auf dem Berliner Wohnungsmarkt generell verschlechtert hat,
zeigt u.a. die Mietversorgungsquote, die das Verhältnis von marktrelevanten Mietwohnungen je 100
marktrelevanten Mieterhaushalten ausdrückt: Lag die Mietversorgungsquote im Jahr 2006 noch bei
98,5 Prozent, ist diese Kennziffer im Jahr 2012 auf einen Wert von 94,8 Prozent gefallen und wird
sich laut Prognose bis 2020 weiter auf 94,2 Prozent verringern7. Nach allgemein anerkannten
Grundsätzen ist für einen funktionierenden Wohnungsmarkt eine Fluktuationsreserve von 3 Prozent
notwendig, woraus sich im Idealfall eine Mietversorgungsquote von 103 Prozent ergibt. Aufgrund der
viel geringeren Quote ist der Berliner Wohnungsmarkt daher als nur eingeschränkt funktionsfähig zu
betrachten. Auch das Landgericht Berlin hat in einem Urteil über die Kappungsgrenzen-Verordnung
eine „nicht unerhebliche Unterversorgung mit Mietwohnungen“ bestätigt8.
Um die Versorgungslage auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu verbessern, hat der Senat die
Rechtsverordnungen zur Kappungsgrenze für Mietsteigerungen bei bestehenden Mietverhältnissen
(Kappungsgrenzen-Verordnung vom 7. Mai 2013, GVBl., S. 128) und über das Zweckentfremdungs-
verbot von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 4. März 2014, GVBl. 2014, S.
73) erlassen. Seit dem 1. Juni 2015 gilt zudem die sogenannte „Mietpreisbremse“ (Verordnung zur
zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 BGB vom 28. April 2015 (GVBl. 2015,
101).
Neben diesen im Bestand wirksamen Maßnahmen besteht in Berlin insgesamt Anlass, auch im
Neubau dafür Sorge zu tragen, dass Wohnraum zu angemessenen Preisen zur Verfügung steht.
Das gilt umso mehr, als die Angebotsmieten für neue Wohnungen besonders hoch sind. Aus diesem
Grund ist die Zahl der mietpreis- und belegungsgebundenen Wohneinheiten zu erhalten und nach
Möglichkeit zu erhöhen. Es stellt sich die dringende städtebauliche Herausforderung, den spezifi-
schen Bedarf von Bevölkerungsgruppen mit niedrigem Einkommen bei der Entwicklung von Flächen
für den Wohnungsneubau zu berücksichtigen. Dabei handelt es sich um ein städtebauliches Erfor-
dernis, dem aufgrund der Offenheit des Wohnungsmarkts im Rahmen der Bauleitplanung grundsätz-
lich berlinweit Rechnung zu tragen ist.
IV.2 Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw.
Investitionsplanung
Auswirkungen auf den Haushalt des Landes Berlin sind nicht zu erwarten. Zwischen dem Bezirk
Friedrichshain-Kreuzberg und der Vorhabenträgerin wird ein Durchführungsvertrag geschlossen, der
insbesondere die Kostentragung für die Planung und für notwendige Ordnungs- und Erschlie-
ßungsmaßnahmen sowie eine Kinderbetreuungseinrichtung umfassen wird.
5 StEP Wohnen 2025, S. 28 f. (Im Jahr 2011 betrug der Anteil der Haushalte, die Anspruch auf einen Wohnberechtigungs-
schein hatten, rund 57 Prozent; seither dürfte sich diese Kennziffer aufgrund der guten wirtschaftlichen Entwicklung und die u.a. auch dadurch bedingte Zuwanderung etwas verringert haben.) 6 Statistik der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt
7 Anlage zur Begründung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (Blatt 2, S. 24)
8 Urteil vom 03.07.2014 (67 S 121/14)
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
109
IV.3 Weitere Auswirkungen
IV.3.1 Bodenrechtliche Auswirkungen
Der Bebauungsplan bestimmt die Bebaubarkeit der Grundstücke einschließlich der zulässigen Nut-
zungen und die rechtliche Qualität des Bodens. Er schafft die Voraussetzungen für eine Bebaubar-
keit der Flächen, ohne bodenrechtliche Spannungen zu verursachen. Bodenordnende Maßnahmen
werden nicht erforderlich.
IV.3.2 Auswirkungen auf den Straßenverkehr
Aufgrund der im Geltungsbereich zugelassenen Hotel- und Wohnnutzungen wird sich der motorisier-
te Straßenverkehr im Zuge der Kurfürsten-, Dennewitz- und der Flottwellstraße erhöhen und zwar
um jeweils gut 200 Kfz/24 Std., d.h. um insgesamt rd. 400 Fahrzeuge. Verteilt auf wenige Spitzen-
und weitere Normalstunden vor allem tagsüber, wird dies allein zu keiner merklichen Verkehrszu-
nahme führen. Dennoch können an Hotelstandorten verstärkte Bus- und Taxiverkehre zu gewissen
Belastungen führen.
Die Zunahme ist aber vor allem auch im Kontext der übrigen städtebaulichen Entwicklung beider-
seits des Straßenzugs nördlich des Plangebiets zu bewerten. Eine Verkehrsprognose (IGS 2012),
die die Gesamtentwicklung beiderseits des Straßenzugs untersucht, kommt jedoch zu dem Ergeb-
nis, dass auch künftig ein zufrieden stellender Verkehrsablauf im Gesamtbereich möglich ist.
Dazu können Modifikationen in der Verkehrsregelung beitragen. Insgesamt wird jedoch angestrebt,
den motorisierten Straßenverkehr zu begrenzen und dazu den gebietsfremden Durchgangsverkehr
zu reduzieren; der Straßenraum soll aufgewertet werden. Dies ist vor dem Hintergrund, dass der
Straßenzug Dennewitz-/ Flottwellstraße künftig verstärkt als Wohnumfeld sowie als Schul- und Ar-
beitsweg genutzt wird, von besonderer Bedeutung. Hinzu kommen die erweiterten Funktionen der
Straßenräume als Zugang zu den ausgedehnten Grünflächen für Erholungssuchende im Park am
Gleisdreieck sowie die erweiterten Funktionen im örtlichen und regionalen Radverkehr.
IV.3.3 Auswirkungen auf die soziale und grüne Infrastruktur
Bei geplanten 167 Wohneinheiten und einer durchschnittlichen Belegungsdichte mit 2 Personen je
Wohneinheit sind im Wohngebäude 334 Bewohner zu erwarten.
Für die Ermittlung des künftigen Platzbedarfs in der Tagesförderung, Grundschulen und Jugendfrei-
zeiteinrichtungen wird entsprechend der Empfehlungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
und Umwelt vom April 2011 (Planungsannahmen 11/2003) eine Jahrgangsstärke von 1 % der
Wohnbevölkerung für den Spitzenbedarf und von 0,9 % für den Langzeitbedarf festgelegt.
Die angestrebte Betreuungsquote beträgt bei Tagesförderung für Kinder im Alter 0 bis unter 6 Jahre
75 % mit 6 Jahrgängen, bei Grundschulen 100 % mit 6 Jahrgängen und bei Jugendfreizeiteinrich-
tungen 11,4 % mit 19 Jahrgängen.
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans entsteht somit ein Bedarf von ca. 12 Plätzen in Tagesför-
derung, von 18 bis 20 Grundschulplätzen mit ergänzender Hortbetreuung und von 7 Plätzen in Ju-
gendfreizeiteinrichtungen.
Nach Abstimmung mit dem Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, Jugendamt, ist aufgrund der ge-
ringen Platzzahl eine eigenständige Kindertagesstätte als nicht wirtschaftlich und pädagogisch sinn-
voll zu betreiben betrachtet worden. Der durch das Vorhaben verursachte Bedarf an Plätzen in Ta-
gesförderung wird durch die Vorhabenträgerin deshalb durch die Errichtung einer Kindertagespflege
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
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(Verbundtagespflege für bis zu 10 Kinder mit knapp 100 m²) als Anlage für soziale Zwecke im Erd-
geschoss des Wohngebäudes abgedeckt. Eine kleine Freifläche wird vorgehalten. Die konkrete Klä-
rung erfolgte mit der zuständigen Fachabteilung des Bezirks. Die Maßnahme ist im Durchfüh-
rungsvertrag gesichert.
Das Plangebiet befindet sich im Lebensweltlich orientierten Raum (LOR) 020202. Durch den Park
am Gleisdreieck und die U-Bahn nimmt das Plangebebiet eine Randlage im LOR ein und ist von
diesem abgegrenzt. Mit der Errichtung einer Kindertagespflege im Plangebiet kann somit ein woh-
nortnahes Angebot für die unter drei Jährigen Kinder der künftigen Familien des Gebietes gesichert
werden. Bedarfe an Plätzen in Tagesförderung, die durch den Vorhabenträger im Rahmen des
Durchführungsvertrags nicht realisiert werden, sind in der Bedarfs- und Maßnahmenplanung des
Jugendamtes für den Bereich Tagesförderung in den (LOR) 020101 und 020202 zu berücksichtigen.
Da die vorhandenen Kapazitäten der Kindertagespflegen und Kindertagestätten in den LOR 020201
und 020202 sowie im angrenzenden Bereich des Bezirkes Mitte ausgelastet sind, sind diese Bedar-
fe neu zu planen.
Das Angebot im Bereich der Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen ist sowohl im LOR 020202 als
auch im LOR 020101 defizitär. Durch den entstehenden Mehrbedarf von 7 Plätzen erhöht sich das
Defizit minimal. Um das bestehende Defizit der Angebote im Jugendfreizeitbereich im LOR 020202
zu reduzieren, wurde im Baufeld „Möckernkiez“ die Errichtung einer Kinderfreizeiteinrichtung im
städtebaulichen Vertrag verankert. Darüber hinaus beinhalten die Planungen des Jugendamtes für
die Entwicklung des Standortes Urbanstraße 43/44 eine Angebotserweiterung der bestehenden Ju-
gendfreizeiteinrichtung „Drehpunkt“. Der Realisierungszeitraum dieser Planung ist z. Zt. offen und
abhängig von den Möglichkeiten der Finanzierung der dringend notwendigen Sanierung des Ge-
bäudes.
Die übrige Nachfrage nach Leistungen der sozialen und schulischen Infrastruktur kann in bestehen-
den Einrichtungen im Umfeld abgedeckt werden.
Der Bedarf an privaten, wohnungsbezogenen Kinderspielplätzen wird gemäß den Vorgaben der
Bauordnung auf dem Grundstück selbst realisiert.
Der Bedarf öffentlichen, allgemeinen Kinderspielplätzen und an wohnungs- und siedlungsnahen
Grünflächen wird durch den Gleisdreieckpark erfüllt.
IV.3.4 Auswirkungen auf den Denkmalschutz
Eingriffe in die im Geltungsbereich gelegenen, denkmalgeschützten Teile der U-Bahnbrücke werden
mit dem Bebauungsplan nicht zulässig gemacht. Die Brückenkonstruktion bleibt freigestellt und wei-
terhin gut sichtbar. Der Raum unter der Brückenkonstruktion bleib frei von Einbauten, so dass auch
insofern die Eigenheit als Brücke und damit ihr Aussagewert als technisches Denkmal gewahrt
bleibt.
Die Einbindung einer innerstädtischen U-Bahnlinie in den städtebaulichen Kontext ist typisch für
innerstädtische Linien und unmittelbar westlich des Geltungsbereichs im Bestand über weite Stre-
cken vorhanden.
Die Belange der Bodendenkmalpflege werden im Bauprozess berücksichtigt.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
111
IV.3.5 Auswirkungen auf geschlechts- und altersspezifische Belange
Die Regelungen des Bebauungsplans führen zu einer Verbesserung des Wohnungsangebots im
Geltungsbereich einschließlich wohnungsbezogener Freiflächen unterschiedlichen Charakters sowie
zu einer Verbesserung des Stadtbildes. Durch den straßenseitigen Anbau östlich der Dennewitz-
straße und die Schaffung belebter Erdgeschosszonen wird die Aufenthaltsqualität und soziale Kon-
trolle auch im Straßenraum erhöht.
Die getroffenen Regelungen betreffen Frauen und Männer, unterschiedliche Formen des Zusam-
menlebens, unterschiedliche Altersgruppen sowie unterschiedlich mobile Bevölkerungsgruppen
gleichermaßen, eine einseitige und unausgewogene Ausrichtung der Planung für eine der Betroffe-
nengruppen ist nicht erkennbar.
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE
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V. VERFAHREN
V.1 VI-140 Aufstellungsbeschluss und erste Verfahrensschritte
Das Bebauungsplanverfahren VI-140 wurde im Januar 1994 mit dem Aufstellungsbeschluss des
Bezirksamtes Kreuzberg eingeleitet. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung fand im Juni und Juli 1994
statt. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgte im Juni und Juli 1999. Im Rahmen die-
ser Beteiligung erhob die DB AG erhebliche Einwände auf Grundlage einer Vereinbarung von 1994
zwischen dem Land Berlin und der DB AG zur zukünftigen Nutzung des Gleisdreiecks, so dass das
Verfahren ausgesetzt werden musste. Im April 2006 beschloss das Bezirksamt Friedrichshain –
Kreuzberg, den Bebauungsplan VI-140 zu ändern. Das Bezirksamt Tempelhof - Schöneberg hat im
Mai 2006 ebenfalls die Aufstellung des Bebauungsplans VI-140 beschlossen.
V.2 VI-140 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
gemäß § 4 Abs. 1 BauGB
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens VI-140 wurde die frühzeitige Beteiligung der Behörden
und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB in der Zeit vom 24.5.2006 bis
zum 5.7.2006 durchgeführt. Die Ergebnisse der Beteiligungsverfahren sind bei der Aufstellung des
Teilbebauungsplans VI-140g VE berücksichtigt worden.