2 章 マンションの建替え · 2020-01-27 · 第 2 章 マ ン シ ョ ン の 建 替 え 建替え費用やㆎㆰ居等への対応 建替え費用の負担は、区分所有者

第２章

マンションの建替え

この章 は、P13の流れ図 おける再生方針の決議 おい 、管理組合 し 建替えを

計画する いう決議（建替え推進決議（P24））を行 た後、管理組合 おける計画組織

の設置から、建替事業 より建設した新しいマンションへの再入居ま の流れを説明しま

す。

第 2章 マンションの建替え

1 建替えの主 流れ

実施段階

計画段階

建替え決議（P30）

管理組合 おけ 計画組織の設置

（「建替え計画委員会」 ）（P27）

専門家（及び事業協力者）の選定（P27）

建替え計画の策定（P27）

再入居（P36）

新しいマンションの建設工事（P36）

建替組合の設立（P33）

権利変換計画の策定・認可（P34）

清算・建替組合の解散（P36）

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第２章

マンションの建替え

建替え推進決議（P24）が成立する 、理事会の諮問機関 し 計画組織（「建替え計

画委員会」等の呼称）を設置します。

2 管理組合 おける計画組織の設置

目的

建替え決議（P30） 向け 、専門家の協力を得 、各区分所有者の意向把握を繰り返し

がら、建替え計画を策定します。

専門家（及び事業協力者）の選定（P20）

建替え決議 向け 合意形成を進め いくため は、建替え計画の策定や事業性の試算、区

分所有者の個別状況 応じた対応、行政や近隣 の協議 が必要 ります。そのため

は、専門的 知識が必要 あり、検討段階 関わ た専門家 引き続き協力を求めるこ も

きます。また、建替え後 保留床が生まれる可能性がある場合は、保留床の販売力を有す

る事業協力者を選定し 協力を求める必要があります。

建替え計画の策定

説明会等 計画案を提示し、アンケートやヒアリング等 より、計画案 対する区分所有者

の評価や意見を整理します。その内容 い 説明会や意見交換会を行い、公開 議論した

意見を踏まえ、計画を練り上げ、合意形成を図ります。

主な活動内容

【建替え計画の内容】

①計画の基本的な考え方②建築計画建物位置図・配置図／建物立面図・断面図／各階平面図／各住戸間取 図・各住戸面積負／住宅の設備・仕様の概要／共用施設・設備の概要③事業計画事業方式／事業費総額・住戸別所要額／住戸選定方式（位置決めのルール）／仮住居／事業協力者／実施スケジュール／必要諸経費・税金等

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第２章

マンションの建替え

建替え費用や仮住居等への対応

建替え費用の負担は、区分所有者 最も強い関心事 す。容積率の割増、補助金、

融資制度等の適用可能性 い 、専門家から情報提供を受け がら検討する も

、抵当権・借家権者への対応、建替え費用の融資、建替え 伴う税金、仮住居の確保

等 い も、区分所有者へ情報提供を行い、不安を解消するこ が重要 す。

借家権者への情報提供

建替事業は区分所有者を対象 し 行われるため、借家権者 情報が十分 伝わら い

場合があります。建替え計画委員会等や貸主 ある区分所有者は、借家権者 適切 情

報提供を行い、借家権者が進行状況を掴めるよう するこ が重要 す。

合意形成を円滑 進めるポイント

東京都では、マンション建替法に基づいて建替えを行うマンションの居住者で、建替工事中の仮住居の確保が困難な方に、仮住居として都営住宅を提供しています。

（詳細は P55 をご覧ください。）

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第２章

マンションの建替え

マンション建替法による建替え（組合施行）

等価交換方式による建替え

建替え

の流れ

メリット・新しいマンションへの関係権利の確実

移行等を前提 、多数決や認可等着実 建替えの実施が可能

・全員合意を前提 し お 、手続等の制約が少 いため、場合 は迅速 建替えの実施が可能

留意点 ・権利調整や手続 時間を要す 場合があ 。

・建替え合意者が反対者 転じた場合等は、事業が中断す おそ があ 。

・事業代行者の経営状況等の信頼性こ があ 。

事業代行者と個別に等価交換契約を締結

建替え決議（区分所有法）

建替組合の設立

権利変換計画の策定・認可

新しいマンションの建設

新しいマンションに権利が移行

建替組合がマンションの権利を取得 事業代行者が土地・建物の権利を取得

～建替事業の手法～

各手法の特徴

建替えを行うための手法 は、主 、マンション建替法 建替え 、同法 基 か い等価交換方式 建替えがあ ます（※）。

マンション建替法 建替え は、組合施行（区分所有者等が設立した建替組合が法 基い 事業を実施） 個人施行（関係権利者全員の合意を得たデベロッパー等が法 基 い

事業を実施）の２ の方法があ 、いず も法 定め た手続を経 、区長又は市長（町村部は都知事）の認可を受け、建替事業を実施します。

等価交換方式 建替えは、建替え合意者全員が事業代行者（デベロッパー等） 個別締結した等価交換契約等 基 き、事業代行者が事業を実施します。建替えの手法は、そ ぞのメリットや留意点、区分所有者の状況や意向 を踏まえ 選択します。

※ このほか、耐震性不足のマンション は、敷地売却制度を活用し 建替えを実施す こ も可能 す。5 分の 4 以上の多数 決議 、買受人 マンション その敷地を売却し、買受人がマンションの建替え、代替建築物の提供やあ せんを実施します。区分所有者は売却ま しか関与 き い一方 、建替組合 権利調整の拆担を軽減す こ が期待 きます。

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第２章

マンションの建替え

建替え決議 は、区分所有法 基 く、建替えを実施するこ の合意 す。

区分所有者への説明会や意見交換 より、建替え計画の内容がほぼ固まり、区分所

有者の理解も可能 限り得られた段階 、建替え決議を行います。

また、単棟型マンションの場合 団地型マンションの場合 は、建替え決議 定める事

項や成立要件等が異 るの 注意が必要 す。

【建替え決議時に確認することが望ましい事項】

建替え決議 定め 事項は上記の お すが、実際 は計画段階 検討した成果を整理す も 、建替え決議後の実施段階 おい 検討を必要 す 次の う 事項 いも確認し おくこ が望ま ます。

○建替事業の手法○実施段階 おけ 参加組合員、専門家の参画・選定方法○建設会社の選定方法○建替え不参加者への売渡し請求の方法

建替え決議集会の準備

（区分所有者の確定・議決権の確認等）

※ 説明会の開催通知は、1 週間以上前の発出 足 が、集会の招集通知併せ 通知す こ が望ましい。

集会開催日の 2か月以上前

集会開催日の 1か月以上前

【 】

会議の目的た 事項議案の要領（建替え決議 定め 事項の要約）建替えを必要 す 理由建物の建替えをし い した場合 おけ 当該建物の効用の維持又は回復 要す 費用の額及びその内訳建物の修繕計画の内容（計画が定め い 場合）修繕積立金 し 積み立 い 金額

説明会の開催

招集通知の発出

【建替え決議で定める事項】

①再建建物（新しいマンション）の設計の概要②③②の費用の分担 関す 事項④再建建物の区分所有権の帰属 関す 事項

建替え決議の実施

集会の開催

通知

事項

説明

事項

決定

事項

3 建替え決議

建替え決議までの手続（単棟型マンションの場合）

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第２章

マンションの建替え

○団地型マンションの場合

【一括建替え決議（区分所有法第 70条）が可能な団地の要件】

1. 団地内建物の全部が区分所有建物 あ こ （賃貸マンション の非区分所有建物があ 場合は不可） 2. 団地内建物の敷地が区分所有者の共有 あ こ3. 規約 、各区分所有建物の管理を団地管理組合が一括し 行うこ が定め い こ

● 団地全体の計画的・効率的 再編（まま た広場、駐車場、集会所等の確保）が容易

メリット● 棟別建替え 比べ 区分所有者数が多く

ため、合意形成が難しく 。

デメリット

方式の特徴

①全棟一括建替え …団地内の全 の建物を一括し 建 替え 方式

成立要件

○単棟型マンションの場合

建替え決議の成立要件

団地型マンション は、「全棟一括建替え」 「棟別建替え」の２ の建替え方式

があり、それぞれ適用 きる団地の要件や建替え決議の方法が異 ります。

区分所有者及び議決権※1の各 以上の賛成 ５

４

成立要件

各 棟 区分所有者及び議決権※1の各 以上の賛成

団地全体 区分所有者及び議決権※2の各 以上の賛成 ５

４

３

２

※2 規約 別段の定めがあ も、敷地の持分割合 ます。

※１ 規約 別段の定めが い限 、共用部分の持分割合（規約 別段の定めが い限 、専有部分の床面積の割合） ます。一部共用部分の床面積は、その割合 応じ 配分し、一部共用す 区分所有者の

専有部分の床面積 算入します。

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第２章

マンションの建替え

● 団地内 再生の意向が分か た場合、建替えを必要 した建物だけ 建替えが行え 。

メリット● 団地全体の計画的・効率的 再編（まま た広場、駐車場、集会所等の確保）が困難

デメリット

方式の特徴

建て替える棟 区分所有者及び議決権※1の各 以上の賛成

団地全体 議決権※2の 以上の賛成※3

成立要件

【棟別建替え決議（区分所有法第 69条）が可能な団地の要件】

1. 団地内建物の全部又は一部が区分所有建物 あ こ2. 建替えを予定す 建物の敷地が団地建物所有者の共有 あ こ

②棟別建替え …団地内の一部の建物のみを建 替え 方式

５

４

４

３

※2 規約 別段の定めがあ も、土地の持分割合 ます。

※１ 規約 別段の定めが い限 、共用部分の持分割合（規約 別段の定めが い限 、専有部分の床面積の割合） ます。一部共用部分の床面積は、その割合 応じ 配分し、一部共用す 区分所有者の

専有部分の床面積 算入します。

※3 建 替え 棟の建替えが、他の建物の建替え 特別の影響を及ぼす きは、団地全体の議決権の 4 分の 3

以上の賛成 加え 、特別の影響を受け 建物の区分所有者が有す 議決権合計のうち、4 分の 3 以上の議決権を有す 者が賛成し い （特別の影響を受け 建物が区分所有建物 は い場合は、その所有者

が賛成し い ）こ が必要 す。 お、特別の影響を及ぼす き は、建 替え 棟の床面積が建替え

大幅 増大し、将来、他の建物が同様の建替えを実施し う し も、そ が制限さ う 場

合が、こ 当た 考え ます。

決議の成立要件における「区分所有者」の人数とは？

専有部分の所有者の人数です。ただし、一人で数個の専有部分を所有している場合や数人で一個の専有部分を共有している場合は、一人と計算されます。

Ｑ

Ａ

数人 一個の専有部分を共有し い 場合は、議決権を行使す 者を一人指定す こ が区分所有法 規定さ います。このため、共有者間 、意思負示す 内容をあ かじめ決めた上 、行使す 者を定め 必要があ ます。

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第２章

マンションの建替え

ここ は、マンション建替法 基 き実施される建替事業（組合施行）の手続 い 説

明します。

4 建替事業の実施

定款・事業計画の作成

建替組合の設立認可申請

建替組合の設立

組合員名簿

の作成 理事長・

役員の選任 審査委員

の選任

建替え合意者及びその議決権の

各 4分の 3以上の同意

区長又は市長（町村部は都知事） 認可

建替組合の設立までの流れ

建替組合の設立建替組合 は、マンション建替法 基 き、区長又は市長（町村部は都知事）の

認可を受け設立される、マンション建替事業（以下「建替事業」 いう。）の施行者

す。法人格を有し、独立した法的 主体 し 、工事請負契約や資金の借入れ等の

各種契約の締結が きます。

建替え合意者※1は、5人以上共同し 定款（建替組合の運営ルール） 事業計画

（建物計画や資金計画等）を定めた上 、建替組合の設立認可を申請します。申請

当た は、定款 事業計画 い 、建替え合意者及びその議決権※2の各 4分の

3以上の同意※3が必要 ります。

建替組合の設立が認可される 、建替え合意者は、設立への賛否 関わらず全員が

組合員 ります。また、定款 定めるこ より、デベロッパー等の民間事業者を

参加組合員 し 、組合員 するこ も可能 す。

STEP1

※１ 建替え決議 おい 建替えを行うこ 合意した者（催告 対し、建替え 参加する旨の回答

をした者も含む。）等

※２ 単棟型マンションの建替え及び団地型マンション おける棟別建替え決議 基 く建替えの場

合は、P31の※1 よります。一括建替え決議 基 く建替えの場合は、規約 別段の定めが

あ も、敷地の持分割合 よります。

※3 一括建替え決議 基 く建替えの場合は、上記の 4 分の 3 以上の同意 加え、各棟ご 、

建替え合意者及びその議決権（P31の※1）の各 3分の 2以上の同意を得る必要があります。

33

第２章

マンションの建替え

建替え決議が成立する 、総会の招集者は、決議 賛成し か た区分所有者 対し、事業

参加するか否かを回答するよう 書面 催告します。催告 対し 、建替え 参加する旨の回

答をするこ も きます。一方、２か月以内 回答し い区分所有者及び参加し い旨を回答

した区分所有者は、不参加者 ります。

建替組合は、不参加者 対し、区分所有権及び敷地利用権を時価 売り渡すよう請求（売渡し

請求）するこ が きます。ただし、売渡し請求は、建替組合の設立認可の公告日（その日が

催告回答期間の満了日以前 ある場合は、催告回答期間の満了日）から 2か月以内か 建替

え決議から 1年以内 行う必要があります。

建替え不参加者への売渡し請求

建替え は合意したものの、建替事業 は参加し い区分所有者は、建替組合の設立認可の公

告から 30日以内 あれば、区分所有権又は敷地利用権 代え 金銭の給付を希望する旨を申

し出るこ が きます。また、借家権者も、同期間 新しいマンションの借家権の取得を希望

し い旨を申し出るこ が きます。

権利変換を希望しない旨の申出等

※1 定款 特別の定めがある場合を除き、組合員は各1個の議決権を持ちます。

※2 規約 別段の定めが い限り、建替組合の専有部分を除い 算定した、共用部分の持分割合（規約

別段の定めが い限り、専有部分の床面積の割合） よります。一部共用部分の床面積は、その

割合 応じ 配分し、一部共用する区分所有者の専有部分の床面積 算入します。

※3 土地及び建物の権利又は評価 い 特別の知識・経験を持ち、権利変換計画の決定 中立的

関与する第三者 し 、建替組合の設立後 、総会 3人以上選任します。

権利変換計画の策定・認可

権利変換計画 は、建替え前のマンションの区分所有者や借家権者等の権利が、新

しいマンション のよう 移行するかを定めた計画のこ す。

権利変換計画を策定する は、総会 おける組合員の議決権※1及び持分割合※2の各

5分の 4以上の同意が必要 す。また、審査委員※3の過半数の同意、組合員以外の

権利者（借家権者や抵当権者等）の同意が必要 ります。

権利変換計画が認可される 、権利変換計画 定められた日（権利変換期日） お

い 、区分所有権及び敷地利用権その他の関係権利が、一斉 権利変換計画 定めら

れた権利者 帰属するこ ります。

STEP2

34

第２章

マンションの建替え

適切 住戸の位置決め

権利変換計画 は、新しいマンション おける住戸の位置が記載されます。計画の策定

当た は、関係権利者の要望を適切 把握し、 きる限りそれが反映 きるよう配

慮し 、公平 手続 住戸の位置決めを行うこ が大切 す。

借家権者、抵当権者への対応

権利変換計画の認可を受けるため は、借家権者や抵当権者 、組合員以外の関係権

利者の同意を得る必要があります。そのため、建替え決議前の段階から、借家権者や抵

当権者 対し 建替え い の情報提供を行い、交渉を始め おくこ が必要 す。

合意形成を円滑 進めるポイント

権利変換計画に同意しない組合員への売渡し請求と建替組合への買取り請求

建替組合は、権利変換計画の議決 同意し か た組合員 対し、その区分所有権及び敷地利

用権を時価 売り渡すよう請求するこ が きます。また、同意し か た組合員から建替組

合 対し、区分所有権及び敷地利用権を時価 買い取るべきこ を請求するこ も きます。

これ より、建替組合は円滑 事業の実施が可能 る も 、同意し か た組合員等は

意 反する権利変換計画 拘束されず 済みます。

策定・認可の流れ

建替組合の設立認可の公告

権利変換手続開始の登記

権利変換計画の検討

権利変換計画の認可申請

権利変換計画の認可

区長又は市長（町村部は都知事）

組合員の議決権及び持分割合の

各 5分の 4以上の同意

組合員以外の権利者

（借家権者や抵当権者等）の同意

認可

審査委員の過半数の同意

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第２章

マンションの建替え

新しいマンションの建設工事

権利変換計画が決定し、最終的 建替え参加者が確定する 、住戸の仕様 の最終

調整を行い、設計を確定します。それ 基 い 、建替組合 建設会社の間 工事請負

契約を締結します。

建設会社の選定や契約内容 い は、定款や工事請負規程等

おい ルールを定め、組合員の合意のも 適正 手続を進めるこ

が必要 す。

清算・建替組合の解散

建替工事が完了した きは、建替組合は、工事完了の公告を行い、確定した

清算金の額を関係権利者 通知します。

新しいマンションの権利の価額が建替え前のマンションより高い場合は、その差額

が建替え参加者の負担する費用 り、建替組合 支払うこ ります。一方、新

しいマンションの権利の価額が建替え前のマンションより低い場合は、建替組合がそ

の差額を、建替え参加者 支払うこ ります。

再入居

新しいマンションが竣工し、工事完了後の手続が全 終了

する 、建替事業は完了 す。

工事期間中 仮住居等 移転し いた建替え参加者が再入居し、新しいマンション

の生活がスタートします。これ 伴い、新た 管理組合が設立されます。

建替え参加者は、新しいマンションの管理がスムーズ 開始されるよう 、建替工

事の進捗状況 合わせ 、新しい管理規約や管理体制、管理費等 い 検討し お

くこ が重要 す。

STEP3

STEP4

STEP5

36

区分所有者 おい 、対応が必要 主 費用 支払い時期

工事完了・清算 解体・着工 建替え決議 検討

事業経費（前払い清算金 ）

引っ越し費用

仮住居家賃

住戸取得費

税金等

資金調達

方法

修繕積立金

自己資金

建替組合 立替え 等

自己資金

借入 （住宅ローン） 等

※ 上記は、スケジュールのイメージを示したもの す。実際の支出項目等は事業 異 ます。

建替事業 は、各区分所有者が決め た費用を拆担す こ が不可欠 す。新しいマンションを取得す ため は、建替え前のマンション の差額相当の費用を拆担す こ ます。

また、建替工事中の仮住居を確保す ため、引っ越し費用や敷金、家賃が必要 す。

～資金計画 い ～

工事完了・清算 解体・着工 建替え決議 検討

調査設計費等

補償費等

工事費

資金調達

方法

修繕積立金、金融機関か の融資

建替え参加者か の一時金徴収

事業協力者 立替え 等

保留床の販売

建替え参加者の住戸取得費

コンサルタント費用

弁護士・司法書士費用等

基本設計費 実施設計費

未同意者への売渡し請求費用

転出者への補償費用

着手金 中間払い金 完了払い金

※ 上記は、スケジュールのイメージを示したもの す。実際の支出項目等は事業 異 ます。また、調査設計費等や工事費の具体的 支払い時期等は、専門家や工事請拆業者等 協議し 決定します。

建替組合 おい 、準備が必要 主 費用 支払い時期

建替事業 参加し い区分所有者や借家権者への補償費等の支払い つい は、マンション建替法 規定さ お 、そ ぞ 支払時期が異 ます。

建替事業を円滑 実施す 上 、資金計画は極め 重要 す。専門家の協力を得 が、事業の各段階 の う 費用拆担が生じ か把握し、資金の調達方法 つい 検

討しまし う。

37

引っ越し費用

第２章

マンションの建替え