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Fundo Imobilirio Brazilian Capital Real Estate I -
BRCR11BAdministrador e Estruturador: Brazilian Mortgages
Consultor: Brazilian Capital
Submetemos apreciao de V.S.as o Relatrio das Atividades do Fundo
de Investimento Imobilirio Brazilian Capital Real Estate Fund I,
correspondente aos exerccios findos em 30 de junho de 2011 e
2010.
I. Objeto do FundoAquisio de imveis comerciais prontos ou em
construo, ou outros tipos de imveis onde podero ser desenvolvidos
empreendimentos comerciais, localizados em grandes centros
comerciais, shopping centers, avenidas ou ruas de grande
movimentao, ou de direitos a eles relativos, com a finalidade de
venda, locao ou arrendamento das unidades comerciais, podendo
ainda, ceder a terceiros os direitos e crditos decorrentes da
venda, locao ou arrendamento, alm de outros ativos, tais como cotas
de Fundos de Investimento Imobilirio, Letras Hipotecrias - LH,
Letras de Crdito Imobilirio - LCI, Certificados de Recebveis
Imobilirios - CRI.
II. Quantidade de CotasDesde a constituio foram subscritas e
integralizadas 11.000.000 cotas da seguinte forma: 5.000 cotas em
04/05/2004, 4.960.000 cotas dividas em 24 sries integralizadas
entre 14/12/2007 e 06/05/2009, 670.000 cotas em 06/05/2009, no
valor de R$ 100,00 cada cota, 2.201.900 cotas no valor de R$ 100,00
cada cota integralizadas entre setembro e outubro de 2010. Em
novembro de 2010, conforme aprovado em assemblia de cotistas, houve
o desdobramento das ento 7.836.900 cotas para 11.000.000 de cotas.
Em fevereiro de 2009 houve reduo de capital no valor de R$
7.200.000,00 e em maro de 2010 houve uma nova reduo de capital no
valor de R$ 70.000.000,00.
III. Negcios, Investimentos Realizados e Programa de
Investimentos Com recursos de integralizao de cotas e
posteriormente tambm com reteno de lucros, entre dezembro de 2007 e
junho de 2011, o fundo adquiriu, seja em sua forma direta ou atravs
de cotas de Fundos de Investimentos Imobilirios, treze imveis
comerciais localizados nas cidades de So Paulo, Rio de Janeiro e
Campinas. Destacam-se os imveis Eldorado Business Tower, Edifcio
Brazilian Financial Center, ambos em So Paulo, e os edifcios Torre
Almirante e Flamengo Park Towers, localizados no Rio de Janeiro.
Entre os locatrios esto empresas de grande porte como Petrobrs,
Santander, Odebrecht, BV Financeira e Caixa Econmica Federal.No
segundo semestre de 2010, pelo valor de R$ 228 milhes, o fundo
adquiriu a totalidade das cotas do Fundo de Investimento Imobilirio
Prime Portflio, que proprietrio de 60% do imvel Torre Almirante,
assim como 60% do imvel Brazilian Financial Center.Em abril de 2011
o Fundo adquiriu o imvel Burity, localizado na regio centro - sul
de So Paulo no bairro do Planalto Paulista, prximo ao aeroporto de
Congonhas.
Substituio de Administrador
Em junho de 2010 foi aprovada, em Assemblia de cotistas, a
substituio do Administrador Banco Ourinvest S/A pela Brazilian
Mortgages Companhia Hipotecria.
Valor de Mercado - Laudo de Avaliao
Em Maio de 2011, a carteira de imveis do Fundo, seja em sua
forma direta ou atravs de cotas de Fundos de Investimentos
Imobilirios que detm a sua propriedade direta, foi avaliada pela
empresa Colliers International em R$ 2.008.720.000,00, apresentando
um acrscimo de 35,4% em relao a avaliao anterior (outubro/2010),
com destaque para o Edifcio Cenesp, avaliado em R$ 196.670.000,00 o
que representa uma valorizao de 51,4% com relao a avaliao
anterior.
Oferta Publica de Cotas e Mercado Secundrio Negociao e
Liquidez
Em dezembro de 2010 o fundo foi a mercado atravs de Oferta
Pblica Secundria de Cotas no montante de R$ 367.000.000,00. Atravs
de leilo na Bovespa, em 16/12/2010, o Fundo captou com sucesso o
montante emitido, contando com participao expressiva de
investidores pessoas fsicas. O valor inicial da cota na oferta foi
de R$ 100,00.
As cotas do Fundo so negociadas na BM&F Bovespa, o
acompanhamento das cotaes, bem como o volume de negociaes pode ser
feito pelo cdigo de ativo BRCR11B. Abaixo apresentamos um resumo do
comportamento da cota no primeiro semestre de 2011:
Relatrio do Administrador
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Benfeitorias
Destacamos abaixo as principais benfeitorias realizadas nos
imveis que compem o portflio do Fundo durante o ano de 2011:
CENESP: Esto sendo realizadas uma srie de benfeitorias neste
imvel, dentre as quais destacam-se a impermeabilizao das reas
externas do imvel, instalao de placas de sinalizao, instalao de
corrimos nas escadas de emergncia, obras civis e adaptao dos
elevadores para atender s normas de acessibilidade, ampliao do
sistema de controle de acesso e reparos nos caixilhos e fachadas do
imvel. A concluso de todas estas benfeitorias esta prevista para o
segundo semestre de 2012.
CARGILL: Foram instalados silenciadores no grupo de geradores do
imvel a fim de atender s exigncias feitas pela CETESB.
Adicionalmente, esto em andamento obras para reforo estrutural das
placas de concreto instaladas no tico do imvel, cuja previso para
concluso at Dezembro de 2011.
VOLKSWAGEN: Com intuito de atender s normas da NR 10 foram
realizadas, no primeiro semestre de 2011, intervenes para adequao
das instalaes eltricas do Edifcio.
FLAMENGO: Est em andamento a obra de impermeabilizao de rea
externa do 2 andar do imvel. Aps o trmino desta obra, um novo piso
ser colocado nas reas que passaram por intervenes. A concluso das
obras de impermeabilizao est prevista para o final do segundo
semestre de 2011.
MONTREAL: Esto em andamento obras para reforma e conservao da
fachada, devido a problemas com a oxidao das armaduras de algumas
molduras e infiltraes pela caixilharia e laje da cobertura do
imvel. Tais intervenes so de extrema importncia para assegurar a
manuteno das placas de mrmore da fachada e a finalizao destas obras
est prevista para meados do segundo semestre de 2011.
TRANSATLNTICO: O imvel est passando por uma modernizao no seu
sistema de deteco e alarme de incndio, como parte desta modernizao,
alguns aparelhos sero substitudos, pois so considerados obsoletos.
A concluso destas benfeitorias est prevista para o primeiro
semestre de 2012.
IV. Conjuntura Econmica e Perspectivas Segundo estudo realizado
pela Consultoria Richard Ellis, desde a ltima dcada os valores de
locao vem crescendo constantemente, principalmente nos edifcios de
maior qualidade e localizao centralizada. Esse comportamento do
mercado est diretamente ligado ao crescimento econmico do pas,
sendo que a demanda aumenta mais rpido que a produo dos novos
espaos. Nos ltimos 15 anos, esse comportamento inverteu-se
totalmente, seja pela imposio de restries pelo Banco Central e
Secretaria de Previdncia Complementar, para reduo dos investimentos
diretos em imveis pelos fundos de penso locais, ou pela estabilizao
da economia brasileira e reduo da taxa de juros que propiciou o
surgimento de vrias property companies e a atrao de investidores
internacionais. Nota-se uma alta elevao dos valores de venda, que
se deu em funo de dois fatores: da forte elevao dos valores
locativos praticados e da significativa queda da expectativa de
rentabilidade mnima exigida pelos investidores em funo da queda em
perodos anteriores da taxa de juros no mercado financeiro e da
entrada de grandes players internacionais.
So Paulo
Segundo a Consultoria, a mdia de preos de locao classe A no
encerramento do semestre atingiu o valor de R$ 130,00/M. O recente
aumento dos preos de locao, influenciado pela baixssima oferta de
edifcios de alto padro, dever seguir como tendncia, mesmo
considerando um cenrio com um volume maior de novos espaos, uma vez
que a demanda permanece acelerada.
Evoluo da cota (R$) - Volumes Negociados
jun/11
Cota de fechamento
Volume negociado
fev/11 mar/11 abr/11 mai/11
Fonte: BM&FBOVESPA.
100,
9
100,
0
100,
9
100,
6
103,
4
20.52415.557 2.833 3.286 3.560
Resumo Ms de junho/11
Valor da Cota na Emisso - Dez/10 R$ 100,00
Valor Fechamento da Cota no Mercado (R$) R$ 103,40
Quantidade de Cotas 11.000.000
Valor de Mercado do Fundo (R$) R$ 1.137.400.000
Valor Total Negociado no ms R$ 3.560.263
Valor Total Negociado em 2011 R$ 53.531.515
% do Fundo Negociado em 2011 14,50%
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Administrador: Brazilian Mortgages Cia. HipotecriaSAC: 0800 600
3090www.brazilianmortgages.com.br
Portflio de Imveis do FundoEldorado Business Tower
So Paulo / SP
TransatlnticoSo Paulo / SP
Torre AlmiranteRio de Janeiro / RJ
Edifcio MontrealRio de Janeiro / SP
Brazilian Financial CenterSo Paulo / SP
Flamengo TowersRio de Janeiro / SP
CenespSo Paulo / SP
VolkswagenSo Paulo / SP
CargillSo Paulo / SP
Edifcio Hicham ICampinas / SP
Office Shopping LeblonRio de Janeiro / SP
Edifcio Hicham IICampinas / SP
Edifcio BuritySo Paulo / SP
Ainda segundo a consultoria, nos anos de 2007, 2010 e primeiro
trimestre de 2011, a absoro lquida na regio foi superior ao novo
estoque anual, o que deixa evidente que h muito mais demanda do que
oferta. Naturalmente, a taxa de vacncia que j era baixa em 2007,
agora extremamente baixa, sendo inferior a 2,0%.
Rio de Janeiro
Ainda segundo a consultoria, a mdia de preos de locao classe A
atingiu o valor de R$ 140,00/M durante o 1 semestre de 2011. A
sub-regio da Zona Sul manteve seu elevado patamar de preo fechando
o semestre em R$ 250,00/m para o segmento A.O mercado de escritrios
no Rio de Janeiro encerrou o segundo semestre de 2011 registrando
bons resultados, totalizando 77.100 m de absoro bruta. Essa absoro
corresponde a um aumento de 43% quando comparado ao primeiro
semestre de 2010. Isso se deve ao bom momento econmico, com alta
demanda. O destaque foram os edifcios classe A que em 2011
corresponderam a 100% das entregas, mantendo a tendncia. Tanto a
sub-regio da Barra da Tijuca quanto a do Centro atualmente so
responsveis pelo comando da performance do mercado.A taxa de
vacncia para classe A na regio do Centro registrou aumento de 2,1
pontos percentuais quando comparada ao primeiro trimestre,
atingindo taxa de 3,7%. A regio da Barra da Tijuca continua com
oferta de espaos disponveis devido ao crescimento do estoque e da
diminuio da demanda.
V. Resultados, Rendimentos Distribudos e Valor Patrimonial das
Cotas A receita do Fundo decorre dos aluguis, provenientes da locao
dos imveis adquiridos, dos rendimentos provenientes dos
investimentos em LCI, CRI e cotas de FII e ainda rendimentos de
aplicao financeira dos recursos disponveis.No quadro abaixo
apresentamos a relao percentual dos rendimentos apurados pelo Fundo
nos quatro ltimos semestres, onde Rentabilidade = Lucro Apurado /
Montante Integralizado, bem como o valor patrimonial da cota ao
final do semestre.
Perodo Receita Semestral Valor da Integralizao
Receita Semestral X
Investimentos %
"Despesas no Semestre"
Patrimnio Lquido Mdio
Semestral
Despesas X PL Mdio
Semestral %
Rentabilidade Semestral %
Valor Patrimonial das Cotas
2 sem/09 31.104.018,75 556.300.000,03 5,59% 31.304.018,75
538.754.507,58 5,81% -0,04%* 98,92
1 sem/10 23.316.940,41 486.300.000,03 4,79% 22.455.057,85
508.941.588,06 4,41% 0,18%* 88,78
2 sem/10 84.156.828,51 706.490.000,03 11,91% 9.534.809,04
569.536.637,73 1,67% 10,56% 59,70
1 sem/11 69.003.711,00 706.490.000,03 9,77% 32.600.120,80
651.916.022,75 5,00% 5,15% 58,88
*Rentabilidade calculada sob critrio Rendimentos / Valor Emisso
das Cotas
Poltica de Distribuio de Resultado e Estratgia de
InvestimentosDurante o primeiro semestre de 2011, o Fundo
distribuiu mensalmente aos seus cotistas o montante equivalente a
6% a.a. sobre o valor da Oferta, buscando dar continuidade a
estratgia de distribuio de resultados, conforme previsto no item IX
Estratgia de Investimentos do Fundo e Poltica de Distribuio do
Prospecto Definitivo de Oferta Pblica Secundria de Cotas do Fundo,
devidamente publicado e apresentado aos cotistas que ingressaram no
Fundo por meio do Leilo de Oferta Secundria de Cotas do Fundo
realizado em 16/12/2010.Em razo desta estratgia de investimento
inicialmente estabelecida, o Fundo no distribui todo o rendimento
apurado no ms, podendo utilizar eventual excedente para
reinvestimento atravs da aquisio de novos imveis, assim como atravs
de outros ativos-alvo, sempre em conformidade com o regulamento do
Fundo.A Brazilian Capital Cia. de Gesto de Investimentos
Imobilirios, na qualidade de consultora de investimentos do Fundo,
recomenda ao Administrador tais investimentos, tendo como objetivo
otimizar o resultado do Fundo, atravs de uma gesto ativa junto a
carteira de investimentos do Fundo.