-
Nr. 154/Co/ 08.10.2009
RAPORT DE EVALUARE
IMOBILE situate n CLUJ-NAPOCA
CONCESIONATE
conform prevederilor H.G.R. 884/2004
utilizabil pentru calculul redevenei
Solicitant: CONSILIUL JUDETEAN CLUJ
Destinatar: CONSILIUL JUDETEAN CLUJ
Evaluator: EUROEVAL SRL CLUJ
octombrie 2009 Coninutul informaional al prezentului raport este
confidenial, nu poate fi copiat parial sau integral i nu poate fi
transmis
unor teri fr acordul scris i prealabil al SOLICITANTULUI i al
EVALUATORULUI
-
2
Nr. 154/Co/ 14.10.2009 Ctre: Consiliul Judeean Cluj
Stimate doamne, stimai domni, Prezentul document a fost pregtit
de ctre colectivul EUROEVAL, n conformitate cu instruciunile
contractului de prestri servicii nr. 33/11489/2009, ncheiat cu
Consiliul Judeean CLUJ.
1.1 Scrisoare de transmitere a raportului de evaluare
La cererea Dumneavoastr am inspectat i evaluat cele 9 imobile
indicate, a cror subcomponente urmeaz a fi concesionate pentru
utilizarea (limitativ) impus: cabinete medicale. n fapt, raportul
urmrete a rspunde cerinei de stabilire a preului pieei pentru un
numr de 9 imobile din Cluj-Napoca, concesionate conform
prevederilor Hotrrii Guvernului nr. 884/2004, dup cum urmeaz:
1 Corp Cladire P+E , str. Grigore Alexandrescu, nr. 5 2 Corp
Cladire P+E , str. Fantanele, nr. 3 3 Corp Cladire P+E , str.
Baita, nr. 9
4 Corp Cladire P , B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 491 5 Corp
Cladire P , str. Traian Vuia, nr. 26 6 Corp Cladire D+P+3E situata
in str. Horea, nr. 40 7.1 Corp 1 Cladire P , str. Padin, nr. 202
7.2 Corp 2 Cladire P , str. Padin, nr. 203 8 Corp Cladire D+P+E ,
str. Victor Babes, nr. 14 9 Corp Cladire D+P, str. Galaxiei, nr.
13
Dreptul de proprietate evaluat este descris la capitolul
aferent, acesta fiind cel desprins din documentaiile puse la
dispoziie de proprietar (fr a se face investigaii/verificri
suplimentare, fiind vorba despre o lucrare efectuat la comanda
proprietarului n acelai timp i
1 Exclusiv parterul cldirii aparintoare 2 Exclusiv parterul
blocului (zona D.G.A.S.P.C. Cluj) 3 Exclusiv parterul blocului
(zona cabinete) 4 Exclusiv etajul cldirii
-
3
destinatar). El este considerat integral i nerestrictiv i se
refer exclusiv la proprietatea ce face obiectul concesiunii; Se
consider c acest drept st la baza calculului redevenei la
concesionare de ctre Consiliul Judeean, n cadrul reperelor
contractuale existente n prezent (modelul-cadru al contractului de
concesiune ncheiat n temeiul Hotrrii Guvernului nr. 884/2004
privind concesionarea unor spaii cu destinaia de cabinete
medicale). La acest moment acestea sunt concesionate conform H.G.
nr. 884/20045 (nivelul concesiunii -1euro/mp/an- nu reprezint
nivelul de pia de la data semnrii contractului de comodat, ci o
cotaie stabilit pentru a sprijini comunitile locale prin limitarea
costului cu actul medical). Imobilele au fost evaluate ca fiind
libere de orice fel de sarcini. Nu s-au efectuat investigaii
suplimentare, considerndu-se dreptul integral al proprietarului.
Conform solicitrii se urmrete estimarea preului pieei, nelegnd prin
aceast exprimare valoare de pia (tip de valoare definit n
standardele internaionale de evaluare, cu meniunile specifice fcute
pe parcurs). n accepiunea standardelor internaionale de evaluare
(IVS-1), valoarea de pia este suma estimat pentru care o
proprietate ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un
cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat
obiectiv, dup o activitate de marketing adecvat, n care ambele pri
au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Totui, fa
de definiia valorii de pia exist elemente specifice condiionale
care provin din restrngerea cererii la utilizarea pentru cabinete
medicale pentru medici de familie, medici stomatologi, tehnicieni
dentari, deci la o UTILIZARE LIMITAT, impus de proprietar (de legea
pe care acesta o urmeaz). Aceste aspecte sunt detaliate la
capitolul Cea mai bun utilizare. Din punct de vedere al
comparabilitii cu imobile similare pe piaa specific se constat
existena unor nchirieri/concesionri la pia, dar i altele innd cont
de protecia social i sprijinirea comunitii. De asemenea, tranzacii
cu acestea din urm (nchirieri, concesiuni, vnzri) sunt mai puin
relevante, att timp ct exist elemente specifice
legislative, care deviaz de la o pia liber definit i luat n
calcul de valoarea de pia. Pe de alt parte, momentul actual de criz
se manifestat prin scderea interesului investiional i scderea
gradelor de ocupare (inclusiv pentru segmentul de spaii ce ar putea
avea o destinaie asimilabil); Din punct de vedere al serviciilor
medicale de baz
5 Hotrre nr. 884 din 03/06/2004 privind concesionarea unor spaii
cu destinaia de cabinete medicale. Publicat n Monitorul Oficial nr.
526 din 10/06/2004.
-
4
(crora li se adreseaz astfel spaii) acestea trebuiesc a fi
prezente integral i n aceste momente. Aceste aspecte sunt detaliate
la capitolul Analiza pieei.
Analiznd aspectele legate de utilizarea impus a proprietilor,
nivelul informaiilor, calitatea i credibilitatea lor, considerm c
valoarea (de tipul celei definite pe parcurs, alturi de dreptul de
proprietate ataat) este cea rezultat n urma aplicrii abordrii prin
capitalizarea veniturilor (limitate de utilizarea impus), verificat
i prin abordarea prin cost sub care considerm impropriu a cobor
nivelul valoric, baz a concesionrii. Astfel, ca i rezultat aferent
fiecrui imobil (dreptului de proprietate ataat) valoarea de pia (cu
particularitile i devierile definite n cadrul lucrrii) este:
fara TVA
1
Cladire P situata in Cluj-Napoca, B-
dul 21 Decembrie 1989, nr. 49-
parter
99 951 71 mp 94.000
2
Cladire D+P+E situata in Cluj-
Napoca, str. Victor Babes, nr. 1-etaj
1
233 716 112 mp 167.000
3
Cladire P situata in Cluj-Napoca,
str. Padin, nr. 20-
parter=D.G.A.S.P.C. Cluj
204 692 117 mp 141.000
4 Cladire P situata in Cluj-Napoca,
str. Padin, nr. 20-parter CABINETE
329 538 329 mp 177.000
5 Cladire D+P+3E situata in str.
Horea, nr. 40
623 627 198 mp 391.000
6 Cladire D+P, situata in Cluj-
Napoca, str. Galaxiei, nr. 13
187 572 262 mp 107.000
7 Cladire P+E situata in Cluj-Napoca,
str. Baita, nr. 9
671 567 485 mp 380.000
8 Cladire P+E situata in Cluj-Napoca,
str. Grigore Alexandrescu, nr. 5
579 544 417 mp 315.000
9 Cladire P+E situata in Cluj-Napoca,
str. Fantanele, nr. 3
608 533 465 mp 324.000
10 Cladire P situata in Cluj-Napoca,
str. Traian Vuia, nr. 26*
252 416 363 mp 105.000
Suprafata
de teren
functional
atribuita
Valoare
proprietate
Nr.
crt.Imobil subiect
Supra
fata
utila
EUR /
mp_Au
-
5
n anexele prezentei lucrri sunt evideniate valorile ataate
fiecrei uniti imobiliare, difereniat n funcie de elementele
percepute de pia pentru proprieti similare i asimilate, n cadrul
ipotezelor i pentru scopul prezentei lucrrii (conform meniunilor
specifice de pe parcurs). Se menioneaz c la momentul elaborrii
prezentului raport se manifest o perioad de recesiune economic ce
influeneaz semnificativ i domeniul imobiliar din gama cruia fac
parte imobilele subiect (regsit prin scderea costurilor de
edificare, reaezarea preurilor la terenuri dar i la chirii,
respectiv la gradele de ocupare). Valorile exprimate de noi pot sta
la baza contractelor de concesiune6. Raportarea valorilor de mai
sus se poate efectua prin divizarea cu ariile utile ce definesc
cldirile (i terenul care s-a considerat c-l deservesc), obinndu-se
criteriul unitar valoare euro/mp dorit, care s stea la baza
calculrii concesiunii euro/mp dup procedurile interne ale
proprietarului.
Meniuni suplimentare:
Cursul valutar utilizat la conversie a fost de 4.24 RON pentru 1
EURO, curs mediu BNR valabil la data evalurii.
Raportul a fost elaborat pe baza standardelor internaionale de
evaluare - IVSC, a recomandrilor i metodologiei de lucru
recomandate de ctre ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din
Romnia).
Valoarea a fost exprimat innd seama exclusiv de ipotezele,
condiiile limitative i aprecierile exprimate n prezentul raport i
este valabil n condiiile generale i specifice aferente perioadei
lunilor septembrie 2009;
Valorile ataate sunt exclusiv pentru utilizarea
prezent-limitativ (prin care este satisfcut interesul public prin
realizarea activitilor medicale n interesul comunitii), considerat
a fi pstrat pe mai departe;
Valorile atribuite componentelor imobiliare sunt ataate exclusiv
dreptului de proprietate evaluat (considerat a se transmite prin
concesionare) i definit la capitolul corespunztor;
n stabilirea valorii ataate componentelor imobiliare nu s-a inut
cont de mbuntirile efectuate de Concesionari n unele dintre spaiile
subiect, ci doar de starea tehnic uzual datorat proprietarului
;
Orice neconcordan ntre ipotezele de evaluare i situaia real
(despre care evaluatorul nu a fost informat), atrage necesitatea de
refacere a raportului prezent.
Valoarea care st la baza calculrii redevenei este ataat
imobilului, deci redevena se 6 i nu la baza valorificrii prin
vnzare (scop unde trebuie analizate suplimentar documentaia de
dezmembrare, cuantumul investiiile terilor i celelalte elemente ce
au fost preluate din informaiile proprietarului i au fost tratate
prin ipoteze i condiii limitative (corespunztoare scopului
prezentei lucrri).
-
6
refer la spaiu; Acolo unde sunt doi medici este normal ca acetia
s nu plteasc fiecare redevena integral. Practic la ipoteza
utilizrii n dou ture a cabinetului s-au putea percepe minim 50% din
cotaia uzual aplicat unuia singur, dar nu mai mult de 66% din
aceasta (datorit lipsei de intimitate, utilitate i performane ale
spaiului)
Valoarea este o predicie. Valoarea este subiectiv. Evaluarea
este o opinie asupra unei valori. Cu aleas consideraie, Radu Timbu,
Expert evaluator EPIMAA, EBM, EI Membru Acreditat ANEVAR Director
EUROEVAL
-
7
1.2 Certificare
Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute,
certificm c afirmaiile prezentate i susinute n acest raport sunt
adevrate i corecte. De asemenea, certificm c analizele, opiniile i
concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate
i condiiile limitative specifice i sunt analizele, opiniile i
concluziile noastre personale, fiind neprtinitoare din punct de
vedere profesional. n plus, certificm c nu avem nici un interes
prezent sau de perspectiv referitor fa de imobilele subiect ale
prezentului raport de evaluare i nici un interes sau influen legat
de prile implicate (n contractul de concesiune7). Suma ce ne revine
drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nici o
legtur cu declararea n raport a unei anumite valori (din evaluare)
sau interval de valori care sa favorizeze clientul i nu este
influenat de apariia unui eveniment ulterior. Analizele i opiniile
noastre au fost bazate i dezvoltate conform cerinelor din
standardele Comitetului Internaional de Standarde n Evaluare IVSC i
metodologia de lucru recomandat de ctre ANEVAR (Asociaia Naional a
Evaluatorilor din Romnia). n elaborarea prezentului raport nu s-a
primit asisten semnificativ din partea nici unei alte persoane n
afara evaluatorilor care semneaz mai jos. S-au primit, ns,
informaii importante (suprafee, valori de nregistrare i alte
elemente legate de identificarea tehnic i juridic a imobilelor) de
la reprezentanii desemnai ai Consiliului Judeean. Prezentul raport
se supune normelor ANEVAR i poate fi expertizat (la cerere, cu
acordul scris i prealabil al evaluatorului) i verificat, n
conformitate cu Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN11-
Verificarea evalurii. La data elaborrii acestui raport, evaluatorii
care semneaz mai jos sunt membri ANEVAR, au ndeplinit cerinele
programului de pregtire profesional al ANEVAR i au competena
necesar ntocmirii acestui raport. Radu Timbu, Bogdan Rada, Expert
Evaluator EPIMAA, EBM, EI Expert Evaluator EPI, EBM Membru
acreditat ANEVAR Membru titular ANEVAR Horaiu Pop, Florin Hirsch
Expert Evaluator EPI Analist pia Membru titular ANEVAR
7 Sub rezerva c unii dintre evaluator pot fi n prezent, sau pe
parcurs pacieni ai unora dintre medicii care beneficiaz de spaii
concesionate, dar nu se consider aceste elemente o
incompatibilitate
-
8
1.3 CUPRINS 1.1 SCRISOARE DE TRANSMITERE A RAPORTULUI DE
EVALUARE
..............................................................................................
2 1.2 CERTIFICARE
.................................................................................................................................................................................
7 1.3 CUPRINS
.......................................................................................................................................................................................
8
2 PREMIZELE EVALURII
...............................................................................................................
10 2.1 IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE
...........................................................................................................................................10
2.2 OBIECTUL EVALURII
................................................................................................................................................................12
2.3 SCOPUL EVALURII. INSTRUCIUNILE EVALURII
...............................................................................................................12
2.4 UTILIZAREA RAPORTULUI
.........................................................................................................................................................12
2.5 DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE
................................................................................................................................12
2.6 BAZELE EVALURII. TIPUL VALORII ESTIMATE
....................................................................................................................14
2.7 DATA ESTIMRII VALORII
..........................................................................................................................................................14
2.8 MONEDA RAPORTULUI
..............................................................................................................................................................15
2.9 MODALITI DE PLAT
.............................................................................................................................................................15
2.10 INSPECIA PROPRIETII
..........................................................................................................................................................15
2.11 INFORMAIILE UTILIZATE I SURSELE ACESTORA
................................................................................................................16
2.12 CLAUZA DE NEPUBLICARE
........................................................................................................................................................16
2.13 VALABILITATEA RAPORTULUI
..................................................................................................................................................16
3 PREZENTAREA DATELOR
...........................................................................................................
17 3.1 PREZENTARE GENERAL A IMOBILELOR
...............................................................................................................................17
3.1.1 Situaia juridic
..........................................................................................................................................................................17
3.1.2 Descrierea construciilor i amplasamentelor
.................................................................................................................................17
3.1.3 Investiii efectuate de teri
.............................................................................................................................................................38
3.1.4 Istoricul tranzacionrii
...............................................................................................................................................................38
3.1.5 Utilizarea actual
.......................................................................................................................................................................38
3.1.6 Consideraii privind modul de calcul a redevenei
.........................................................................................................................39
3.2 STUDIU DE VANDABILITATE (ANALIZA PIEEI IMOBILIARE)
.............................................................................................40
3.2.1 Definirea pieei specifice
...............................................................................................................................................................40
3.2.2 Analiza cererii solvabile
..............................................................................................................................................................41
3.2.3 Analiza ofertei competitive
..........................................................................................................................................................43
3.2.4 Echilibrul pieei
..........................................................................................................................................................................44
4 ANALIZA DATELOR I CONCLUZII
...........................................................................................
45 4.1 CEA MAI BUN UTILIZARE
........................................................................................................................................................45
4.1.1 Cea mai bun utilizare elemente teoretice
.................................................................................................................................45
4.1.2 Situaii speciale elemente teoretice i aplicabilitatea lor
..............................................................................................................46
4.1.3 Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber
......................................................................................................................47
4.1.4 Cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare ca fiind
construit
.............................................................................................48
4.1.5 Concluzii ale analizei CMBU. Influene asupra valorii
..............................................................................................................48
4.2 EVALUAREA TERENULUI
...........................................................................................................................................................49
4.2.1 Tehnica comparaiei
vnzrilor....................................................................................................................................................49
4.2.2 Concluzii evaluare
teren...............................................................................................................................................................50
4.2.3 Extras grile de comparaii teren
..................................................................................................................................................50
4.3 ABORDAREA PE BAZ DE VENITURI
.......................................................................................................................................50
4.3.1 Metoda Capitalizrii veniturilor
.................................................................................................................................................50
4.3.1.1 Definirea activelor n exploatare i a celor n afara
exploatrii
....................................................................................................
51 4.3.1.2 Elemente teoretice
...............................................................................................................................................................................
51 4.3.1.3 Estimarea veniturilor i ratelor de capitalizare
...............................................................................................................................
52 4.3.1.4 Estimarea ratelor de capitalizare
.......................................................................................................................................................
53 4.3.1.5 Definirea costuri conversie
................................................................................................................................................................
54
4.3.2 Rezultatul abordrii prin capitalizare
.........................................................................................................................................54
4.4 ABORDAREA PRIN COST
.............................................................................................................................................................54
4.4.1 Valoarea terenului (prezentat
anterior)......................................................................................................................................54
4.4.2 Evaluarea construciilor.
..............................................................................................................................................................55
4.4.2.1 Metodologie
..........................................................................................................................................................................................
55 4.4.2.2 Definiii i detalii terminologie
..........................................................................................................................................................
55
-
9
4.4.2.3 Metodologie, algoritm de calcul, etape
............................................................................................................................................
56 4.4.3 Rezultatele abordrii prin cost
.....................................................................................................................................................57
4.4.3.1 Meniuni privind relevana cifrelor/abordrii
................................................................................................................................
57 4.4.3.2 Calcule. Concluzii
................................................................................................................................................................................
57
4.5 ABORDAREA PRIN COMPARAIA VNZRILOR
.....................................................................................................................57
4.6 REZULTATELE OBINUTE. OPINIA EVALUATORULUI
..........................................................................................................59
4.6.1 Rezultatele obinute
.....................................................................................................................................................................59
4.6.2 Reconciliere. Opinie
.....................................................................................................................................................................60
4.6.3 Fructificarea rezultatelor
.............................................................................................................................................................61
5 ANEXE
..............................................................................................................................................
63 5.1 CENTRALIZATOR SUPRAFEE
...................................................................................................................................................63
5.2 ELEMENTE DE CALCUL
..............................................................................................................................................................64
5.2.1 Extras grile de comparaii teren
..................................................................................................................................................64
5.2.2 Abordarea prin COST
...............................................................................................................................................................69
5.2.3 Abordarea prin VENIT
...........................................................................................................................................................72
5.2.3.1 Estimarea chiriilor poteniale
.............................................................................................................................................................
72 5.2.3.2 Centralizator abordare
........................................................................................................................................................................
82
5.3 FOTOGRAFII ALE IMOBILELOR (SELECIE REPREZENTATIV)
..........................................................................................85
5.4 DOCUMENTE JUSTIFICATIVE
....................................................................................................................................................94
5.5 PREZENTAREA COLECTIVULUI DE EVALUATORI
..................................................................................................................95
-
10
22 PPRREEMMIIZZEELLEE EEVVAALLUURRIIII
2.1 Ipoteze i condiii limitative
La baza estimrii valorilor raportate stau o serie de ipoteze i
condiii limitative, care sunt prezentate n cele ce urmeaz. Opinia
evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze, precum i
cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze i
limite de care s-a inut seama n elaborarea prezentului raport de
evaluare sunt urmtoarele: 1.Ipoteze:
Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile i
documentele furnizate de ctre solicitantul lucrrii i au fost luate
n considerare fr a se ntreprinde verificri sau investigaii
suplimentare. Dreptul de proprietate evaluat este descris la
capitolul aferent, acesta fiind cel desprins din documentaiile puse
la dispoziie de proprietar (fr a se face investigaii/verificri
suplimentare, fiind vorba despre o lucrare efectuat la comanda
proprietarului n acelai timp i destinatar). El este considerat
deplin, valabil i marketabil, iar proprietile au fost evaluate ca
fiind libere de sarcini. S-a fcut abstracie de existena
contractelor de CONCESIUNE n derulare, imobilele fiind considerate
libere de sarcini. n stabilirea valorii ataate componentelor
imobiliare nu s-a inut cont de mbuntirile efectuate de Concesionar.
Acolo unde suprafeele de teren nu sunt distinct definite/atribuite
exclusiv construciilor supuse evalurii s-a atribuit un teren uzual
necesar pentru desfurarea activitii; Astfel, conform celor
stabilite de comun acord cu reprezentanii desemnai pentru contact,
ariile de teren incluse n analiza noastr au fost limitate la 120%
din amprenta la sol a cldirii. Terenul ataat este suficient pentru
asigurarea utilitii actuale ale imobilelor analizate, n fapt la
data evalurii existnd n unele cazuri teren n exces care nu
contribuie pozitiv la funcionalitatea i utilitatea imobilelor.
Suprafeele aferente proprietii au fost luate n calcul pe baza
datelor avute la dispoziie (puse la dispoziie de proprietar), fr a
se face msurtori suplimentare.
Se recomand ca anterior concesionrii s existe o recertificare a
dimensiunilor cldirilor, iar dac exist diferene semnificative fa de
cele luate n calcul s se reanalizeze structura funcional a spaiilor
i deci i valoarea ataat lor. Se presupune c imobilele se conformeaz
tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare i utilizare, n
afara cazului n care a fost identificat o non-conformitate, descris
i luat n considerare n prezentul raport. S-a considerat c, din
punct de vedere al suportului imobiliar, cabinetele dein
-
11
avizele de funcionare necesare, imobilele corespunznd normelor i
normativelor n vigoare la data prezentului raport. Nu s-au
inspectat prile ascunse ale proprietilor. Se presupune c nu exist
condiii ascunse sau neaparente ale proprietii, respectiv ale
solului care s influeneze valoarea. Nu s-au efectuat expertize
structurale ale cldirilor, acestea fiind considerate ntr-o stare
tehnic corespunztoare vechimii, modului de ntreinere i activitilor
desfurate n acestea. Nu am realizat nici un fel de investigaie
pentru stabilirea existentei contaminanilor. Nu am fost informai de
nici o inspecie sau raport care sa indice prezena contaminanilor
sau a materialelor periculoase. Evaluatorul nu-i asum nici o
responsabilitate pentru asemenea condiii sau pentru obinerea
studiilor necesare pentru a le descoperi. Presupunem c nu exist
nici un fel de contaminani, iar valoarea nu a fost afectat de nici
un cost aferent decontaminrii. Situaia actual a proprietilor,
scopul i utilizarea prezentei evaluri au stat la baza selectrii
metodelor de evaluare utilizate i a modalitilor de aplicare a
acestora, pentru ca valorile rezultate s conduc la estimarea cea
mai probabila a valorii proprietii n condiiile i tipului valorii
selectate (descrise pe parcurs). Evaluatorul consider c
presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost
rezonabile n lumina faptelor i informaiilor avute la dispoziie la
data evalurii. Elementele specifice de interpretare/deviere de la
definiia valorii de pia au fost definite pe parcurs, alturi de cele
de restricie a utilizrii. Evaluatorul a utilizat n estimarea
valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie existnd
posibilitatea existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu
avea cunotin. n stabilirea valorii ataate componentelor imobiliare
nu s-a inut cont de mbuntirile efectuate de Concesionar.
2. Condiii limitative: Alocarea de valori pe componente este
valabil numai n cazul utilizrii prezentate n raport. Valori
separate alocate nu trebuie folosite n legtur cu o alt evaluare i
sunt invalide dac sunt astfel utilizate. Orice valori estimate n
raport se aplic ntregii proprieti i orice divizare sau distribuire
a valorii pe interese fracionate
va invalida valoarea estimat, n afara cazului n care o astfel de
distribuire a fost prevzut i menionat n prezentul raport. Valorile
exprimate pot sta la baza contractelor de concesionare; Se poate
efectua i raportarea valorilor pe criteriul unitar valoare euro/mp,
care s stea mai apoi la baza calculrii de ctre proprietar a
concesiunii euro/mp dup procedurile interne ale proprietarului.
Opinia asupra valorii, exprimat de noi n urma analizei descrise n
prezentul raport este corespunztoare condiiilor generale de pe piaa
imobiliar i strii
-
12
tehnice de la data evalurii. Orice modificare a factorilor
fizici sau economici ulterioar datei evalurii implic o analiz
suplimentar cu repecursiuni acestora asupra valorilor. Intrarea n
posesia unei copii a acestui raport nu implic dreptul de publicare
a acestuia. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s
ofere n continuare consultan sau s depun mrturie n instan relativ
la proprietatea n chestiune. Nici prezentul raport, nici pri ale
sale (n special concluzii referitor la opinii, valori, elemente de
calcul, identitatea evaluatorului, amd.) nu trebuie publicate sau
mediatizate fr acordul nostru. Indiferent dac o astfel de
permisiune a fost acordat sau nu , nu ne vom asuma nici un fel de
responsabilitate sau obligaie fa
de tere persoane care intr n posesia prezentei lucrri.
2.2 Obiectul evalurii
Conform contractului de prestri servicii nr. 33/11489/2009,
ncheiat cu Consiliul Judeean CLUJ i S.C. EUROEVAL S.R.L., obiectul
lucrrii l constituie:
un numr de 9 imobile din Cluj-Napoca, concesionate conform
prevederilor Hotrrii Guvernului nr. 884/2004.
2.3 Scopul evalurii. Instruciunile evalurii
Scopul prezentului raport este estimarea preul pieei a
imobilelor. Prin preul pieei evaluatorul nelege valoarea de pia a
proprietii aa cum este ea definit n standardul internaional de
evaluare IVS 1 (cu meniunile specifice efectuate pe parcurs).
Totui, fa de definiia valorii de pia menionat n standardele
internaionale de evaluare, (expus la capitolul aferent) exist
elemente specifice condiionale care provin din restrngerea
utilizrii (la cea existent, nu neaprat cea mai bun a
proprietii).
2.4 Utilizarea raportului
Valorile estimate de evaluator vor sta la baza calculrii de ctre
proprietar a concesiunii euro/mp dup procedurile sale interne i
urmeaz a fi utilizate n noile contracte de concesiune.
2.5 Drepturi de proprietate evaluate
A fost supus evalurii dreptul de proprietate INTEGRAL al
Consiliului Judeean CLUJ, asupra IMOBILELOR menionate anterior.
Dreptul de proprietate evaluat este desprins din documentaiile
puse la dispoziie de proprietar (fr a se face investigaii/verificri
suplimentare, fiind vorba despre o lucrare efectuat
-
13
la comanda proprietarului n acelai timp i destinatar). El este
considerat integral i nerestrictiv. Se consider c acest drept st la
baza calculului redevenei la concesionare de ctre Consiliul
Judeean, n cadrul reperelor contractuale existente n prezent
(modelul-cadru al contractului de concesiune ncheiat n temeiul
Hotrrii Guvernului nr. 884/2004 privind concesionarea unor spaii cu
destinaia de cabinete medicale). Din punct de vedere al suprafeelor
i dispunerii n cadrul cldirii se consider c se pstreaz destinaia
actual a spaiilor inclusiv structura acestora, n cadrul utilizrii
existente la acest moment (cabinet medical, sal de ateptare,
circulaii i ci de acces). Dimensiunile sunt preluate din planele
anexate prezentei, la capitolul Centralizator
suprafee.
Din punct de vedere al suprafeelor de teren aferente cldirilor
subiect (atribuit acestora, necesar i utilizrii ca atare), acolo
unde suprafeele de teren nu sunt distrinct definite/atribuite
exclusiv construciilor supuse evalurii (ce fac obiectul
concesiunii) s-a atribuit un teren uzual necesar pentru desfurarea
activitii8. S-a apelat la aceast delimitare generic, dat fiind
faptul c chiar dac redevena se ataeaz unui mp Arie util, acesta din
urm are ca susinere i o cot de teren. Aceste elemente se regsesc n
calcule dup cum urmeaz:
n abordarea prin COST: la estimarea terenului suport al cldirii
subiect (exclusiv terenul excedentar, acolo unde este cazul). n
abordarea prin CAPITALIZARE: la estimarea/analiza chiriei ataate
unui mp Arie util nchiriabil, susinute de un teren necesar
funcionrii. n abordarea prin COMPARAIE: la analizele comparative
aferente criteriului pre/mp Arie util principal cu ataamente de
baz, cu elemente de particularizare a atributelor auxiliare sau a
celor ataate prin cote pri indivize.
Ele sunt descrise n anexa:
Centralizator suprafee
Proprietile au fost evaluate ca fiind libere de sarcini. S-a
fcut abstracie de existena contractelor de concesiune n derulare,
bazate pe prevederile Art.4 alin. (2) din HGR 884/2004, care
prevede c:
n primii 5 ani de concesiune redevena achitat a fost de
1euro/mp/an la cursul euro stabilit
8 Conform celor stabilite de comun acord cu reprezentanii
desemnai pentru contact, ariile de teren incluse n analiza noastr
au fost limitate la 120% din amprenta la sol a cldirii. Terenul
(astfel i generic ataat) ataat este suficient pentru asigurarea
utilitii actuale ale imobilelor analizate, n fapt la data evalurii
existnd n unele cazuri teren n exces care nu contribuie pozitiv la
funcionalitatea i utilitatea imobilelor.
-
14
de Banca Naional n ziua plii. Este evident c acest nivel este,
pentru municipiul Cluj-Napoca, mult inferior potenialului de
valorificare a suportului imobiliar, dar s-a avut n vedere
elementul de protecie social i sprijinire a comunitii locale. n
fapt, legiuitorul prevede c:
Dup primii 5 ani, nivelul minim al redevenei se va stabili de
ctre concedent, pornind de la preul pieei, sub care redevena nu
poate fi acceptat...
2.6 Bazele evalurii. Tipul valorii estimate
Conform solicitrii se urmrete estimarea preului pieei, nelegnd
prin aceast
exprimare valoare de pia. n accepiunea standardelor
internaionale de evaluare (IVS-1), valoarea de pia este suma
estimat pentru care o proprietate ar putea fi schimbat, la data
evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie
cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing adecvat,
n care ambele pri au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere. Totui, fa de definiia valorii de pia exist elemente
specifice condiionale care provin din restrngerea cererii la
utilizarea pentru cabinete medicale pentru medici de familie,
medici stomatologi, tehnicieni dentari, deci la o UTILIZARE
LIMITAT, impus de proprietar. Aceste aspecte sunt detaliate la
capitolul Cea mai bun utilizare. Din punct de vedere al
comparabilitii cu imobile similare pe piaa specific se constat
existena unor nchirieri/concesionri la pia, dar i altele innd cont
de protecia social i sprijinirea comunitii. De asemenea, tranzacii
cu acestea din urm (nchirieri, concesiuni, vnzri) sunt mai puin
relevante att timp ct exist elemente specifice
legislative, care deviaz de la o pia liber definit i luat n
calcul de valoarea de pia. Pe de alt parte, momentul actual de criz
se manifestat prin scderea interesului investiional i scderea
gradelor de ocupare (inclusiv pentru segmentul de spaii ce ar putea
avea o destinaie asimilabil); Din punct de vedere al serviciilor
medicale de baz (crora li se adreseaz astfel spaii) acestea
trebuiesc a fi prezente integral i n aceste momente. Aceste aspecte
sunt detaliate la capitolul Analiza pieei.
2.7 Data estimrii valorii
La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul
preurilor corespunztoare perioadei Septembrie 2009, dat la care se
consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile estimate
de ctre evaluator (data evalurii). Evaluarea a fost realizat n
perioada lunii Septembrie/octombrie2009, care este i data
raportului.
-
15
2.8 Moneda raportului
Opinia final a evalurii va fi prezentat n RON i EURO. Cursul de
schimb utilizat pentru conversia n valut este 4.24 RON pentru un
EURO, curs mediu BNR valabil la data evalurii. Exprimarea opiniei
finale n valut o considerm adecvat doar atta vreme ct principalele
premize care au stat la baza evalurii nu sufer modificri
semnificative.
2.9 Modaliti de plat
Valoarea exprimat ca opinie n prezentul raport reprezint suma
care urmeaz a fi pltit, cash i integral n ipoteza unei tranzacii,
fr a lua n calcul condiii de plat
deosebite (rate, leasing etc.).
2.10 Inspecia proprietii
Inspecia imobilelor a fost realizat de ctre experii evaluatori
EUROEVAL: Bogdan Rada, Horaiu Pop i Florin Hirsch n data de
18.09.2009, n prezena reprezentantului desemnat al solicitantului,
d-na Florica Rus. Ulterior s-au efectuat inspecii pariale n data de
08.10.2009 Au fost preluate informaii referitoare la imobile i la
componena acestora (cabinete, specificul acestora, spaii comune,
etc.), s-au identificat cile de acces, vecintile, au fost analizate
documentele avute la dispoziie (exclusiv cele prezentate n anexa
dedicat). S-au preluat informaii despre deficienele fizice i
funcionale. S-au realizat fotografii din mai multe puncte ale
imobilelor, s-au vizitat i fotografiat un eantion reprezentativ
pentru fiecare dintre imobile, spaii comune i ci de acces.
Fotografiile ofer o imagine de ansamblu asupra imobilelor i a
tuturor spaiilor din componena acestora, care ntresc cele afirmate
de noi n raport. Cu toate acestea, dat fiind numrul mare de
fotografii realizate, ele nu au fost n totalitate ataate
raportului, dar pot fi puse la dispoziia Consiliului Judeean, ntr-o
anex separat. Specialitii desemnai de Consiliul Judeean (buni
cunosctori a imobilelor analizate) au sprijinit (competent, precis
i detaliat) colectivul de evaluatori n efortul de culegere a
datelor necesare pentru ntocmirea raportului de evaluare.
Nu s-au efectuat investigaii privind dreptul de proprietate,
litigii, amd.. i nici msurtori suplimentare Nu s-au efectuat
expertize structurale ale cldirilor. Nu s-au inspectat prile
ascunse ale proprietilor. Nu s-au realizat investigaii privind
eventualele contaminri / infestri ale terenului subiect sau
amplasamentelor.
-
16
2.11 Informaiile utilizate i sursele acestora
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza
informaiilor i documentelor furnizate de ctre solicitant,
corectitudinea i precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea
acestuia. Informaiile utilizate au fost:
Situaia juridic a imobilelor considerat conform meniunilor
anterioare, schiele i suprafeele cldirilor, respectiv a
terenurilor; Informaii privind piaa imobiliar specific , cea extins
proprietilor de servicii asimilate; Alte informaii necesare
existente n bibliografia de specialitate;
Sursele de informaii au fost: Solicitantul, care pentru
informaiile legate de proprietatea imobiliar evaluat (situaie
juridic, economic, suprafee, centralizator, .a.) este responsabil
exclusiv pentru veridicitatea informaiilor furnizate. Presa de
specialitate i evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa local.
Baza de date a evaluatorului. Informaii de la autoritile locale
(alte tranzacii, concesiuni, nchirieri, etc.) publicaii ale ANEVAR
editura IROVAL; articole, documente, publicaii privind nivelul i
evoluia costurilor de edificare a construciilor; informaii privind
costurile investiiilor n construcii preluate de pe site-uri de
specialitate (pentru detalii vezi anexe);
Prin utilizare/valorificarea prezentului raport Consiliul
Judeean i nsuete cele menionate pe parcurs de evaluator ca fiind
declarate de reprezentanii desemnai pentru punerea la dispoziia a
detaliilor necesare ntocmirii lucrrii.
2.12 Clauza de nepublicare
Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai
scopului precizat i numai pentru uzul solicitantului menionat la
capitolul aferent. Nu acceptm nici o responsabilitate dac acesta
este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie
pentru alt scop, n nici o circumstan.
2.13 Valabilitatea raportului
n conformitate cu uzanele din Romnia, valorile estimate de ctre
noi sunt valabile la data prezentat n raport i nc un interval de
timp limitat dup aceast dat, n care condiiile specifice nu sufer
modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate. Ca
urmare, opinia evaluatorului trebuie analizat exclusiv n contextul
economic general cnd are loc operaiunea de evaluare, stadiul de
dezvoltare al pieei specifice i scopul
-
17
prezentului raport. Dac acestea se modific semnificativ n
viitor, evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor
valabile i cunoscute de acesta la data evalurii. Cu att mai mult, n
momentul actual de criz extinderea valabilitii este nerecomandat.
Astfel, raportul de evaluare este valabil att timp ct pe piaa
imobiliar nu vor fi schimbri eseniale, dup aceast dat fiind necesar
o reevaluare. In cazul n care evoluiile pieei specifice prezint un
salt important, sau pe piaa specific imobiliar apar modificri
semnificative ale elementelor cu ponderi relevante se impune, de
asemenea, o reevaluare. Totodat valoarea exprimat este valabil
numai n ipotezele i condiiile restrictive exprimate, orice element
ce conduce la nencadrarea n acestea din urm, impunnd actualizarea
lucrrii. Neplata raportului l face inutilizabil, exonernd de orice
rspundere evaluatorul.
33 PPRREEZZEENNTTAARREEAA DDAATTEELLOORR
3.1 Prezentare general a imobilelor
3.1.1 Situaia juridic
Conform informaiilor primite de la reprezentanii Consiliului
Judeean, la data evalurii imobilele sunt considerate libere de
sarcini de orice fel. Nu s-au efectuat investigaii suplimentare,
clientul/proprietarul fiind i destinatarul lucrrii. Suprafeele
aferente proprietii au fost luate n calcul pe baza datelor avute la
dispoziie (puse la dispoziie de proprietar), fr a se face msurtori
suplimentare. Se recomand ca anterior concesionrii s existe o
recertificare a dimensiunilor cldirilor, iar dac exist diferene
semnificative fa de cele luate n calcul s se reanalizeze structura
funcional a spaiilor i deci i valoarea ataat lor. A se vedea
suplimentar: o Dreptul de proprietate o Centralizator suprafee o
Documente justificative.
3.1.2 Descrierea construciilor i amplasamentelor
-
18
Cldire str. G. Alexandrescu nr. 5
DESCRIEREA CONSTRUCIEI
CONSTRUCIE DE BAZ tip P+E ANUL PIF anii 70-80
REPARAII/RENOVARI la data inspeciei o mare parte a cabinetelor
ct i a spaiilor comune au fost renovate de ctre chiriai din
informaiile avute la dispoziie de evaluator.
STRUCTUR fundaii continue din beton armat structur de rezisten
pe perei portani din crmid planee din beton armat , acoperi
teras
TMPLRIE exterioar: din lemn cu geam simplu - uzur mare
interioar: MDF si lemn - uzur mare
FINISAJE EXTERIOARE tencuieli clasice - stare satisfactoare uzur
mare
FINISAJE INTERIOARE CIRCUATII SI SALI ASTEPTARE
zugrveli clasice simple i n ulei pardoseli din mozaic, linoleum
stare a finisajelor - satisfctoare
FINISAJE INTERIOARE CABINETE
finisajele variaz de la finisaje moderne zugrveli lavabile,
mochete, pardoseli parchet etc la finisaje medii sau vechi pentru
spaii nerenovate
INSTALAII ( electrice, dotri nclzire ap)
racordat la toate utilitile, starea lor satisfctoare-grad de
uzur mare-CT comun, regitrii font
CONCLUZII LEGATE DE STAREA CONSTRUCIEI
Starea general a construciei este relativ bun, construcia
necesit ns investiii legate de finisajele exterioare, termosistem,
tmplarie exterioar i interioar ct si finisaje interioare
DESCRIERE COMPARTIMENTARE
-
19
Cldirea subiect, P+E, este o cldire tip centru medical cu un
numr mare de cabinete dispuse pe conturul unui hol principal i
spaios ce servete funciunea de circulaie ct i de asteptare.Ca i
spaii comune si disting grupurile sanitare, recepie, fiier etc.
(vezi si planuri anexe)
DESCRIERE AMPLASAMENT, VECINTI I ZON
DESCRIERE TEREN I AMENAJRI
Terenul aferent construciei subiect este plan, este imprejmuit
gard metalic
DESCRIERE VECINI n vecintatea imediat se gsesc blocuri de
locuine cu regim mare de nlime.
LOCALIZARE DESCRIERE ZON
Localizat n cartierul Mntur. Zona rezidenial Zon matur cu
drumuri asfaltate i mijloce de transport n apropiere.
CONCENTRARE URBAN
Concentrare ridicat din punct de vedere al utilizrii: cabinet
medical- atractivitate ridicat.
-
20
Cldire str. Fntnele nr. 5
DESCRIEREA CONSTRUCIEI
CONSTRUCIE DE BAZ tip P+E ANUL PIF anii 70-80
REPARAII/RENOVARI la data inspeciei o mare parte a cabinetelor
ct i a spaiilor comune au fost renovate de ctre chiriai din
informaiile avute la dispoziie de evaluator.
STRUCTUR fundaii continue din beton armat structur de rezisten
pe perei portani din crmid planee din beton armat , acoperi
teras
TMPLRIE exterioar: din lemn cu geam simplu - uzur mare
interioar: MDF si lemn - uzur mare
FINISAJE EXTERIOARE tencuieli clasice - stare satisfctoare uzur
mare
FINISAJE INTERIOARE CIRCUATII SI SALI ASTEPTARE
zugrveli clasice simple i n ulei pardoseli din mozaic stare a
finisajelor - satisfctoare
FINISAJE INTERIOARE CABINETE
finisajele variaz de la medii spre superioare zugrveli lavabile,
faian, mochete, pardoseli gresie, parchet, tarvhet etc
INSTALAII ( electrice, dotri nclzire ap)
racordat la toate utilitile, starea lor satisfc toare-grad de
uzur mare-CT comun, regitrii font
CONCLUZII LEGATE DE STAREA CONSTRUCIEI
Starea general a construciei este relativ bun, construcia
necesit ns legate de finisajele exterioare, termosistem, tmplarie
exterioar i interioar ct si finisaje interioare
DESCRIERE COMPARTIMENTARE
Cldirea subiect, P+E, este o cldire tip centru medical cu un
numr mare de cabinete dispuse pe conturul unui hol principal i
spaios ce servete funciunea de circulaie ct i de asteptare.Ca i
spaii comune si disting grupurile sanitare, recepie, fiier etc.
(vezi si planuri anexe)
-
21
DESCRIERE AMPLASAMENT, VECINTI I ZON
DESCRIERE TEREN I AMENAJRI
Terenul aferent construciei subiect este plan, mprejmuit cu gard
metalic si plas, n interior trotuare i platforme
DESCRIERE VECINI Situt la artera principal a cartierului
vecinti-spaii comerciale, administrative
LOCALIZARE DESCRIERE ZON
Localizat n cartierul Grigorescu (zona Vlahu). Zona
rezidenial-comercial Zon matur cu drumuri asfaltate i mijloce de
transport n apropiere.
CONCENTRARE URBAN
Concentrare medie zon matur, din punct de vedere al utilizrii:
cabinet medical- atractivitate medie-ridicat.
-
22
Cldire str. Bia nr.9
DESCRIEREA CONSTRUCIEI
CONSTRUCIE DE BAZ tip P+E ANUL PIF anii 70-80
REPARAII/RENOVARI la data inspeciei o mare parte a cabinetelor
ct i a spaiilor comune au fost renovate de ctre chiriai din
informaiile avute la dispoziie de evaluator.
STRUCTUR fundaii continue din beton armat structur de rezisten
pe perei portani din crmid planee din beton armat , acoperi
teras
TMPLRIE exterioar: din lemn cu geam simplu - uzur mare
interioar: MDF si lemn - uzur mare
FINISAJE EXTERIOARE tencuieli clasice - stare satisfctoare uzur
mare
FINISAJE INTERIOARE CIRCUATII SI SALI ASTEPTARE
zugrveli clasice simple i n ulei pardoseli din mozaic stare a
finisajelor - satisfctoare
FINISAJE INTERIOARE CABINETE
finisajele variaz de la finisaje moderne zugrveli lavabile,
mochete, pardoseli parchet etc la finisaje medii sau vechi pentru
spaii nerenovate recent
INSTALAII ( electrice, dotri nclzire ap)
racordat la toate utilitile, starea lor satisfc toare-grad de
uzur mare-CT comun, regitrii font
CONCLUZII LEGATE DE STAREA CONSTRUCIEI
Starea general a construciei este relativ bun, construcia
necesit ns legate de finisajele exterioare, termosistem, tmplarie
exterioar i interioar ct si finisaje interioare
-
23
DESCRIERE COMPARTIMENTARE
Cldirea subiect, P+E, este o cldire tip centru medical cu un
numr mare de cabinete dispuse pe conturul unui hol principal i
spaios ce servete funciunea de circulaie ct i de asteptare.Ca i
spaii comune si disting grupurile sanitare, recepie, fiier etc.
(vezi si planuri anexe)
DESCRIERE AMPLASAMENT, VECINTI I ZON
DESCRIERE TEREN I AMENAJRI
Terenul aferent construciei subiect este plan, neimprejmuit,
limitele sale nu au putut fi identificate pe teren
DESCRIERE VECINI n vecintatea imediat se gsesc blocuri de
locuine i o coal general/liceu respectiv n apropiere un complex
comercial.
LOCALIZARE DESCRIERE ZON
Localizat n cartierul Gheorgheni. Zona este una mixt:
rezidenial-comercial. Zon matur cu drumuri asfaltate i mijloce de
transport n apropiere.
CONCENTRARE URBAN
Concentrare medie zon matur, din punct de vedere al utilizrii:
cabinet medical- atractivitate ridicat.
-
24
Cldire B-dul 21 Decembrie nr. 49
DESCRIEREA CONSTRUCIEI
CONSTRUCIE DE BAZ tip P+E subiect parterul
REPARAII/RENOVARI cabinetele au fost renovate recent de ctre
chiriai, la nivelul finisajelor interioare, mplriei i a
instalaiior.
STRUCTUR construcie veche, fundaii din beton sau piatr, structur
de rezisten pe perei portani din crmid; acoperi tip arpant din lemn
cu nvelitoare din tabl
TMPLRIE refcut fa de cea iniial
FINISAJE EXTERIOARE tencuieli clasice nengrijite-uzate
FINISAJE INTERIOARE CIRCUATII SI SALI ASTEPTARE
-moderne- difer fa de cele iniiale (nu fac obiuectul prezentului
studiu)
FINISAJE INTERIOARE CABINETE
-moderne- difer fa de cele iniiale (nu fac obiuectul prezentului
studiu)
INSTALAII ( electrice, dotri nclzire ap)
racordat la toate utilitile, fa de starea iniial s-a montat CT
proprie, au fost mofificai regitrii ect
CONCLUZII LEGATE DE STAREA CONSTRUCIEI
Starea general a construciei este satisfactoare avnd n vedere
vrsta construciei, construcia
necesit ns legate de finisajele exterioare, termosistem,
nvelitoare.
DESCRIERE COMPARTIMENTARE
Spaiul subiect, este n fapt un parter al unei cldiri cu
destinatie comercial-administrativ; este compus din 3 cabinete cu
spatii comune hol-sal ateptare, grupuri sanitare, camer recoltri,
cabinet asistente.
-
25
DESCRIERE AMPLASAMENT, VECINTI I ZON
DESCRIERE TEREN I AMENAJRI
- Sub construcie i curte interioar
DESCRIERE VECINI Situat la unul din bulevardele importante ale
municipului cldiri cu destinaie comercial administrativ-instituii
private i publice.
LOCALIZARE DESCRIERE ZON
Localizatre-centru-la limit cu cartierul Mrti. Zona este una
mixt: rezidenial-comercial. Zon matur -mijloce de transport n
apropiere, trafic intens
CONCENTRARE URBAN
Concentrare mare zon matur, din punct de vedere al utilizrii:
cabinet medical- atractivitate ridicat.
-
26
Cldire str. Traian Vuia nr. 26
DESCRIEREA CONSTRUCIEI
CONSTRUCIE DE BAZ Cas tip S+ P (+pod)
REPARAII/RENOVARI Cabinetele i parial spaiile comune au fost
renovate de ctre chiriai din informaiile avute la dispoziie de
evaluator.
STRUCTUR construcie veche uzur mare , structur de rezisten pe
perei portani din crmid, acoperi arpant lemn i nvelitoare igl
TMPLRIE exterioar: din lemn cu geam simplu - uzur mare
interioar: MDF si lemn - uzur mare
FINISAJE EXTERIOARE tencuieli clasice - stare satisfctoare uzur
mare
FINISAJE INTERIOARE CIRCUATII SI SALI ASTEPTARE
zugrveli clasice simple i n ulei pardoseli din mozaic stare a
finisajelor - satisfctoare
FINISAJE INTERIOARE CABINETE
-s-au fcut unele investiii partial- pardoseli gresie i zugrveli
lavabile
INSTALAII ( electrice, dotri nclzire ap)
racordat la toate utilitile, starea lor satisfctoare-grad de
uzur mare-nclzire teracote.
CONCLUZII LEGATE DE STAREA CONSTRUCIEI
Starea general a construciei este satisfctoare , construcia
necesit ns legate de finisajele exterioare,
termosistem, tmplarie exterioar i interioar ct si finisaje
interioare, instalaii.
DESCRIERE COMPARTIMENTARE
Cldirea subiect, tip cas de locuit este compus din dou cabinete
medicale cu intrri separate.Fiecare cabinet este compus din spaii
pentru circulaii, spaii cabinete i ateptare.
-
27
DESCRIERE AMPLASAMENT, VECINTI I ZON
DESCRIERE TEREN I AMENAJRI
Terenul aferent construciei curte i grdin- mprejmuit-poziie de
col cu front mare la T Vuia-terenul nu este utilizat /utilizabil n
proporie foarte mare pentru utilizarea subiect
DESCRIERE VECINI -case de locuit i cldiri cu regim mic de
nlime
LOCALIZARE DESCRIERE ZON
Localizat n cartierul Someeni Zona este una mixt:
rezidenial-comercial dar i industrial. Zon matur cu drumuri
asfaltate i mijloce de transport n apropiere.
CONCENTRARE URBAN
Concentrare medie zon matur, din punct de vedere al utilizrii:
cabinet medical- atractivitate sczut-medie.
-
28
Cldire str. Horea nr. 40
DESCRIEREA CONSTRUCIEI
CONSTRUCIE DE BAZ Cldire tip P+3
REPARAII/RENOVARI la data inspeciei o mare parte a cabinetelor
ct i o paret a spaiilor comune au fost renovate de ctre chiriaidin
informaiile avute la dispoziie de evaluator.
STRUCTUR construcie veche , structur de rezisten pe perei
portani din crmid, dar si cadre de beton
TMPLRIE exterioar: din lemn cu geam simplu - uzur mare
interioar: MDF si lemn - uzur mare
FINISAJE EXTERIOARE tencuieli clasice uzur mare-necesit
investiii
FINISAJE INTERIOARE CIRCUATII SI SALI ASTEPTARE
zugrveli clasice simple pardoseli din mozaic n stare bun stare a
finisajelor - satisfctoare
FINISAJE INTERIOARE CABINETE
Similare cu cele descrise mai sus sau modernizate pentru anumite
cabinete-gresie, mochete, tarchet ,zugrveli lavabile
INSTALAII ( electrice, dotri nclzire ap)
racordat la toate utilitile, starea lor satisfctoare-grad de
uzur mare/medie-CT comun, regitrii font
CONCLUZII LEGATE DE STAREA CONSTRUCIEI
Starea general a construciei este relativ bun, construcia
necesit ns legate de finisajele exterioare,
termosistem, tmplarie exterioar i interioar ct si finisaje
interioare
DESCRIERE COMPARTIMENTARE
Cabinetele sunt dispuse pe patru nivele i dein spaii anexe-casa
scrii, sli de ateptare i grupuri sanitare -de asemenea exist i
spaii cu caracter administrativ
-
29
DESCRIERE AMPLASAMENT, VECINTI I ZON
DESCRIERE TEREN I AMENAJRI
-sub construcie i curte interioar
DESCRIERE VECINI Cldiri comercial-administrative- instituii de
nvatamnt, de cult etc.
LOCALIZARE DESCRIERE ZON
Localizat n zona de centru a municipiului. Zona este una mixt:
rezidenial-comercial. Zon matur cu drumuri asfaltate i mijloce de
transport n apropiere.
CONCENTRARE URBAN
Concentrare medie zon matur, din punct de vedere al utilizrii:
cabinet medical- atractivitate ridicat.
-
30
Cldire str. Padin nr. 20 Zona Directia Generala de Asistenta
Sociala si Protectia Copilului Cluj
DESCRIEREA CONSTRUCIEI
CONSTRUCIE DE BAZ Cas tip P+10 subiect parterul cldirii
REPARAII/RENOVARI Spaiile au fost renovate recent de ctre
proprietar
STRUCTUR structur de rezisten pe perei portani din beton, pe
fundatii de beton armat, acoperi teras
TMPLRIE exterioar: din PVC cu geam termopan interioar din
PVC
FINISAJE EXTERIOARE tencuieli clasice
FINISAJE INTERIOARE CIRCUATII SI SALI ASTEPTARE
zugrveli lavabile i lambriu lemn, faian grupuri sanitare
pardoseli din gresie-circulaii i grupuri sanitare tavane casetate
gips carton
FINISAJE INTERIOARE CABINETE
pardoseli : mochet sau parchet zugrveli lavabile
INSTALAII ( electrice, dotri nclzire ap)
racordat la toate utilitile, starea lor -CT proprie, regitri
moderni metalici
CONCLUZII LEGATE DE STAREA CONSTRUCIEI
Starea general foarte bun finisaje corespunztoare utilizrii
administrative
DESCRIERE COMPARTIMENTARE
Spaiu tip parter de bloc cu utilizare actual administrativa-
compus n principal din hol si birouri pe compartimentarea unor
foste apartamente de locuit.
DESCRIERE AMPLASAMENT, VECINTI I ZON
-
31
DESCRIERE TEREN I AMENAJRI
-sub construcie
DESCRIERE VECINI -blocuri de locuine cu regim mare de nlime
LOCALIZARE DESCRIERE ZON
Localizat n cartierul Mntur Zona este una mixt:
rezidenial-comercial. Zon matur cu drumuri asfaltate i mijloce de
transport n apropiere.
CONCENTRARE URBAN
Concentrare urban foarte mare zon matur,
-
32
Cldire str. Padin nr. 20 Zona CABINETE
DESCRIEREA CONSTRUCIEI
CONSTRUCIE DE BAZ Cas tip P+10 subiect parterul cldirii
REPARAII/RENOVARI Cabinetele i parial spaiile comune au fost
renovate de ctre chiriai din informaiile avute la dispoziie de
evaluator.
STRUCTUR structur de rezisten pe perei portani din beton, pe
fundatii de beton armat, acoperi teras
TMPLRIE exterioar: lemn geam simplu
FINISAJE EXTERIOARE tencuieli clasice
FINISAJE INTERIOARE CIRCUATII SI SALI ASTEPTARE
Finisaje clasice zugrveli ulei i clasice
FINISAJE INTERIOARE CABINETE
Finisaje clasice zugrveli ulei i clasice
INSTALAII ( electrice, dotri nclzire ap)
Clasice instalaii nclzire -elemeni font
CONCLUZII LEGATE DE STAREA CONSTRUCIEI
Starea general medie finisaje considerate clasice
DESCRIERE COMPARTIMENTARE
Spaiu tip parter de bloc- utilizare cabinete medicale-hol, zona
de asteptare si zona de cabinet (accesul-nefavorabil)
DESCRIERE AMPLASAMENT, VECINTI I ZON
-
33
DESCRIERE TEREN I AMENAJRI
-sub construcie
DESCRIERE VECINI -blocuri de locuine cu regim mare de nlime
LOCALIZARE DESCRIERE ZON
Localizat n cartierul Mntur Zona este una mixt:
rezidenial-comercial. Zon matur cu drumuri asfaltate i mijloce de
transport n apropiere.
CONCENTRARE URBAN
Concentrare urban foarte mare zon matur,
-
34
Cldire str. Victor Babe nr. 1
DESCRIEREA CONSTRUCIEI
CONSTRUCIE DE BAZ Cas tip D+ P +E
REPARAII/RENOVARI la data inspeciei pentru o parte a cabinetelor
s-au fcut investiii de ctre chiriai legate de finisajele interioare
n special, din informaiile avute la dispoziie de evaluator.
STRUCTUR construcie veche , structur de rezisten pe perei
portani din crmid
TMPLRIE exterioar: din lemn cu geam simplu - uzur mare
interioar: MDF si lemn - uzur mare
FINISAJE EXTERIOARE tencuieli clasice - stare satisfctoare uzur
mare
FINISAJE INTERIOARE CIRCUATII SI SALI ASTEPTARE
zugrveli clasice simple i n ulei pardoseli din mozaic stare a
finisajelor satisfctoare spre nesatisfctoare
FINISAJE INTERIOARE CABINETE
-unele investiii fcute de chiriai zugrveli i pardoseli
gresie
INSTALAII ( electrice, dotri nclzire ap)
racordat la toate utilitile, starea lor satisfctoare- uzur
mare-nclzire teracote
CONCLUZII LEGATE DE STAREA CONSTRUCIEI
Construcia necesit ns investitii legate de finisajele
exterioare, termosistem, tmplarie exterioar i
interioar ct si finisaje interioare. Starea tehnic nu foarte
favorabil utilizrii actuale.
-
35
DESCRIERE COMPARTIMENTARE
Cldirea subiect, tip D+P+E are cabinetele dispuse n principal la
etaj , la parter existnd o zon redus de cabinet si una important de
spaiu administrativ. La demisol spaiile nu sunt utilizate-spaii
depozitare-nu au fost inspectate.
La etaj se distinge zona de cabinete, de sli ateptare i anexe
respectiv circulaii .
DESCRIERE AMPLASAMENT, VECINTI I ZON
DESCRIERE TEREN I AMENAJRI
-curte la strada V Babe i curte interioar mic teren imprejmuit
(teren strict aferent cldirii i utilizrii subiect)
DESCRIERE VECINI n vecintatea imediat se gsesc cldiri
comercial-administrative, instituii private i puclice, spitale
sedii bnci etc.
LOCALIZARE DESCRIERE ZON
Localizat n centru zona Clinicilor. Zona este una mixt:
rezidenial-comercial. Zon matur cu drumuri asfaltate i mijloce de
transport n apropiere.
CONCENTRARE URBAN
Concentrare mare zon matur, din punct de vedere al utilizrii:
cabinet medical- atractivitate ridicat.
-
36
Cldire str. Galaxiei nr. 13
DESCRIEREA CONSTRUCIEI
CONSTRUCIE DE BAZ Cas tip D(S)+ P (+pod)
REPARAII/RENOVARI -au fost facute unele investiii de ctre
chiriai la nivelul finisajelor interioare
STRUCTUR construcie veche uzur mare , structur de rezisten pe
perei portani din crmid, acoperi arpant lemn in nvelitoare igl
pereii prezint fisuri -planseu peste etaj din lemn-tavanele
prezinta fisuri
TMPLRIE exterioar: din lemn cu geam simplu - uzur mare
interioar: MDF si lemn - uzur mare
FINISAJE EXTERIOARE tencuieli clasice necesit mbunatiri uzur
mare
FINISAJE INTERIOARE CIRCUATII SI SALI ASTEPTARE
zugrveli clasice simple i n ulei pardoseli din mozaic, duumele
stare a finisajelor - satisfctoare spre nesatisfctoare
FINISAJE INTERIOARE CABINETE
clasice sau medii
INSTALAII racordat la toate utilitile, starea lor
satisfctoare-grad de uzur mare-nclzire teracote
CONCLUZII LEGATE DE STAREA CONSTRUCIEI
Construcia necesit ns investitii legate de finisajele
exterioare, termosistem, tmplarie exterioar i interioar ct si
finisaje interioare. Starea tehnic nu foarte favorabil utilizrii
actuale. (Meniune demisolul nu a fost inspectat i din informaiile
avute la dispoziie prezint alt destinaie dect parterul)
-
37
DESCRIERE COMPARTIMENTARE
Cldirea subiect, tip cas de locuit este compus din mai multe
cabinete medicale situate la parter.Cabinetele nu au sli de
ateptare specifice, spatiul parterului fiind impartit ntre camerele
cabinete si holuri.
DESCRIERE AMPLASAMENT, VECINTI I ZON
DESCRIERE TEREN I AMENAJRI
Terenul aferent construciei subiect relativ plan, mprejmuit, -
teren curte.
DESCRIERE VECINI n vecintatea imediat se gsesc n principal case
de locuit.
LOCALIZARE DESCRIERE ZON
Localizat n cartierul Andrei Mureanu. -zon rezidenial. Zon matur
cu drumuri asfaltate i mijloce de transport n apropiere.
CONCENTRARE URBAN
Concentrare medie zon matur, din punct de vedere al utilizrii:
cabinet medical- atractivitate medie.
-
38
3.1.3 Investiii efectuate de teri
Pe parcursul timpului (termenului de concesionare) concesionarii
au efectuat lucrri de reparaii (n general la elementele cu via
scurt), care prin valoarea lor de azi (cota nedepreciat) contribuie
la valoarea construciilor. n stabilirea valorii ataate
componentelor imobiliare nu s-a inut cont de mbuntirile efectuate
de Concesionari n unele dintre spaiile subiect, ci doar de starea
tehnic uzual datorat proprietarului;
3.1.4 Istoricul tranzacionrii
La acest moment acestea sunt concesionate conform H.G. nr.
884/2004. Nivelul concesiunii -1euro/mp/an- nu reprezint nivelul de
pia de la data semnrii contractului de comodat, ci o cotaie
stabilit pentru a sprijini comunitile locale prin limitarea
costului cu actul medical. n fapt aceast cotaie nu asigur nici mcar
acoperirea cheltuielilor fixe ale proprietarului (impozite cldiri,
impozit teren, asigurri, etc.) i cheltuielile de administrare
(urmrire, gestionare) Astfel, nu este oportun (logic i relevant)
exprimarea unui indice de cretere corelat cu evoluia pieei
imobiliare (spre exemplu). La ora actual nu se percep suplimentar
concesionrii taxe de administrare de ctre proprietar (dei exist
consum de resurse umane i materiale de urmrire i gestionare a
patrimoniului imobiliar subiect).
3.1.5 Utilizarea actual
La ora actual cabinetele au o mprire/dezmembrare, conform
utilitii necesare fiind delimitate cabinete, spaii de laborator sau
sli asimilate, sli de ateptare, respectiv spaii de circulaie i
acces. Toate acestea sunt utilizate de comodatari direct (sau
indirect) prin prisma utilitii generale, avizate pentru funcia
medical. O redistribuire a spaiilor comune, prin generarea crearea
unui nou cabinet medical poate schimba structura spaiilor,
optimizarea acestora conducnd la scderea spaiilor comune ce sunt
distribuite cabinetelor. Exist cabinete utilizate individual de
ctre un singur medic, dar altele utilizate de doi medici cu un
program diferit, astfel nct s existe independen intimitate i,
importanta pentru comunitate asigurarea unor servicii pe un program
mai lung (tur dubl). Extinderea unui astfel de model de utilizare a
unui singur cabinet de ctre 2 medici aduce urmtoarele avantaje:
-
39
Asigurarea unui program prelungit de asisten pentru pacieni
(care pot s aleag momentului consultului, fr a fi obligai s
solicite bilete de voie sau ore libere de la locul de munc);
Asigur accesul la practicarea profesiei a unui numr mai mare de
medici i sau cadre medicale;
Conduce la diminuarea cuantumului redevenei pe medic (generic
vorbind printr-o njumtire a efortului medical), att timp ct
utilizeaz acelai spaiu imobiliar;
Se asigur, astfel, posibilitatea ca medicii care nu i permit
(dintr-o eventual lips i/sau sau ntrziere a ncasrilor) nivelul de
pia al redevenei s accepte un nivel mai sczut prin utilizare n
comun (tur-contratur) a spaiului.
3.1.6 Consideraii privind modul de calcul a redevenei
Raportul prezent urmrete exprimare valorilor de pia, care s stea
la baza calculrii concesiunii euro/mp dup procedurile interne ale
proprietarului. De menionat c s-a considerat orice cheltuieli de
administrare de ctre Consiliul local se consider incluse n aceste
cotaii. De asemenea, se precizeaz c redevena se refer la spaiu,
deci acolo unde sunt doi medici este normal ca acetia s nu plteasc
fiecare redevena integral. Practic la ipoteza utilizrii n dou ture
a cabinetului s-au putea percepe minim 50% din cotaia uzual aplicat
unuia singur , dar nu mai mult de 66% din aceasta (datorit lipsei
de intimitate, utilitate i performane ale spaiului). Utilizarea n
mai mult de 2 schimburi nu este pertinent i nici probabil, deci nu
s-a analizat.
-
40
3.2 Studiu de vandabilitate (Analiza pieei imobiliare)
Piaa imobiliar se definete ca un grup de persoane sau firme care
intr n contact n scopul de a efectua tranzacii imobiliare.
Participanii la aceast pia schimb drepturi de proprietate contra
unor bunuri, cum sunt banii. Spre deosebire de pieele eficiente,
piaa imobiliar nu se autoregleaz, ci este deseori influenat de
reglementrile guvernamentale i locale. Cererea i oferta de
proprieti imobiliare pot tinde ctre un punct de echilibru, dar
acest punct este teoretic i rareori atins, existnd ntotdeauna un
decalaj ntre cerere i ofert. Oferta pentru un anumit tip de cerere
se dezvolt greu, iar cererea poate s se modifice brusc, fiind
posibil astfel ca de multe ori s existe supraofert sau exces de
cerere i nu echilibru. Cumprtorii i vnztorii nu sunt ntotdeauna
bine informai, iar actele de vnzare-cumprare nu au loc n mod
frecvent. De multe ori, informaiile despre preurile de
tranzacionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile.
Proprietile imobiliare sunt durabile i pot fi privite ca investiii.
Sunt puin lichide i de obicei procesul de vnzare este lung.
3.2.1 Definirea pieei specifice
In cazul proprietii evaluate, pentru identificarea pieei sale
imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, ncepnd cu
tipul proprietii. Din punct de vedere al pieei specifice a
imobilelor subiect aceasta este caracterizat prin urmtoarele
trsturi definitorii:
o Utilizate i avizate pentru desfurarea de activiti medicale,
dup cum urmeaz: pentru medici de familie, medici stomatologi,
tehnicieni dentari.
o deci cu UTILIZARE LIMITAT (aspect tratat pe larg la capitolul
CMBU=cea mai bun utilizare).
Aceast situaie este descris i anterior la capitolele legate de
tipul valorii (limitri i devieri de la definiia valorii de pia),
precum i la cel aferent dreptului de proprietate evaluat (ataat
exclusiv la cel care se va transmite prin contractul de concesiune
- ndeosebi meniunile fiind legate de terenul ataat, necesar i
suficient ariilor nchiriabile). O meniune n plus se impune a fi
adus n discuie, respectiv cea referitoare la utilizarea iniial i
cea existent9:
9 Eliminnd, dat fiind scopul lucrrii, alternativele de
dezvoltare/utilizare, altele dect cele medicale asimilate celor
existente (la care face referire i regimul juridica i legislativ n
vigoare).
-
41
o destinaia proiectat a imobilelor (corespondena lor cu cea
actual10), precum i la o posibilitile de conversie/extindere, de
aliniere n fapt la cerinele legislative n
domeniu (medical).
Avnd n vedere cele prezentate anterior, precum i tipul
proprietii evaluate, respectiv utilizarea impus, analiza de pia va
urmri aspecte legate de piaa specific (extins) a spaiilor de
servicii asimilate. Spre exemplu, chiar dac spaiul a fost dispus la
parterul unei zone cu vad comercial, analiza de pia (bazat pe
utilizarea impus) s-a axat pe spaii similare ca i potenial din
punct de vedere al solvabilitii cererii (asimilate serviciilor i nu
activitilor comerciale). n analiza acestei piee am investigat
aspecte legate de situaia economic a municipiului Cluj-Napoca,
populaie, tendine ale ultimilor ani, cererea specific i oferta
competitiv pentru tipul de proprietate mai sus delimitat. Analiza
comparativ efectuat a pornit de la criteriu unitar pre/mp arie
util. Mari diferene apar i aici dac se consider diferit (n ordine
descresctoare)11:
1. arie cabinete; 2. arie cabinete + arie sli de ateptare; 3.
aria total (arie cabinete + sli de ateptare + arie circulaii)
Diferenele de structur a acestor spaii conduc la diferene de
utilitate, n fapt i de cotaie.
3.2.2 Analiza cererii solvabile
Cererea reprezint cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate
pentru care se manifest dorina pentru cumprare sau nchiriere, la
diferite preuri, pe o anumit pia, ntr-un anumit interval de timp.
Pentru c pe o piaa imobiliar oferta se ajusteaz ncet la nivelul i
tipul cererii, valoarea proprietilor tinde s varieze direct cu
schimbrile de cerere, fiind astfel influenat de cererea curent.
Cererea poate fi analizat sub cele dou dimensiuni ale sale:
calitativ i cantitativ. Nivelul cererii solvabile a sczut n ultima
perioad, scderea fiind cauzat de criza
10 Imobilele iniial destinate unor astfel de cabinete sunt: o
str. Grigore Alexandrescu, nr. 5 o str. Fantanele, nr. 3, o str.
Baita, nr. 9, o str. Horea, nr. 40 11 fiecare dintre raportrile la
aceste criterii definesc viziunea participanilor de pia
(proprietarul - arie util total, iar chiriaul celelalte dou
criterii)
-
42
economic, diminuarea interesului investiional i scderea
nivelului creditrii. Pe de alt parte, se manifest i scderea
gradelor de ocupare (inclusiv pentru segmentul de spaii ce ar putea
avea o destinaie asimilabil). Din punct de vedere al serviciilor
medicale de baz (crora li se adreseaz astfel spaii) acestea
trebuiesc a fi prezente integral i n aceste momente. n fapt cererea
solvabil a sczut att ca i nivel (numr de cereri) ct i ca i putere
de cumprare. Se constat, deci o limitare pe ambele planuri i cel
cantitativ i cel calitativ al cererii, pe fondul scderii
interesului investiional general i n cel imobiliar n special. Se
constat c cererea se mut spre spaii mai ieftine i mai mici, care s
aib costuri mai mici, s asigure o economie pentru firmele
utilizatoare. Pe acest fond se renegociaz (n jos) nivelul chiriilor
mai vechi existente, sau a unora dintre clauzele contractuale care
creteau costurile auxiliare sau cele ataate. Scad astfel i gradele
de ocupare, existnd fenomenul de restrngere chiar i la firmele cu
activitate la nivel normal12 (din precauie economisindu-se sumele
curente de cheltuial) Pe pia se ntlnesc mai puine tranzacii,
predominante fiind nchirierile. Concesiunile sunt rar ntlnite.
Limitarea utilizrii spaiilor (cerina de meninere a utilizrii
actuale) conduce la limitarea numrului de poteniali interesai doar
la cei care au activitatea curent n cadrul celor prevzute de HG
884/2004. Mai mult, spaiile comune nu pot fi fructificate pentru
alte utilizri (principial trebuind s rmn sli de ateptare sau
asimilate). Se menioneaz c spaiile pot fi folosite de mai muli
utilizatori. Astfel, cabinetele medicale ar putea fi utilizate (aa
cum se practic n unele locaii) de ctre doi medici n dou schimburi.
Aceast soluie poate aduce avantaje proprietarului prin obinerea de
la doi concesionari o sum mai mare dect de la unul singur (practica
arat c nu se dubleaz sumele, ci se obine un surplus de 33%-66% fa
de sumele obtenabile de la un singur concesionar). Aceasta este o
soluie de sprijinire a medicilor (mai muli avnd acces la spaiile
destinate practicrii profesiei), dar i de valorificare mai bun a
activelor de ctre concedent (fr afectarea suplimentar excesiv a
activului - fr scderea utilitii i/sau creterii a uzurii din
exploatare).
12 neafectate de criza actual
-
43
Se concluzioneaz piaa specific, pentru: o Spaii cu destinaie
impus, o Fr posibiliti de schimbare a destinaiei spre CMBU normal
pentru imobilele
subiect. o Adresndu-se exclusiv unor activiti medicale limitate
la cabinete medicale pentru medici
de familie, medici stomatologi, tehnicieni dentari Cele de mai
sus denot o limitare a utilitii generale a proprietii i a
utilizatorilor poteniali.
3.2.3 Analiza ofertei competitive
Oferta reprezint numrul (cantitatea) dintr-un tip de proprietate
care este disponibil pentru vnzare sau nchiriere la diferite
preturi, pe o piaa data, ntr-o anumit perioada de timp. Existenta
ofertei la un anumit moment, anumit pre si un anumit loc indica
gradul de raritate a acestui tip de proprietate. Factorii studiai
de ctre evaluator n vederea analizei ofertei proprietilor
competitive sunt: o Cantitatea i calitatea proprietilor competitive
de pe pia (stocul disponibil). o Volumul noilor construcii
(competitive i complementare) proiecte autorizate de
construire aflate n derulare. o Preul i disponibilitatea
terenului liber (neocupat). o Costurile de construcie i dezvoltare.
o Proprietile oferite aflate pe pia (existente i nou construite). o
Ocuparea de ctre proprietari fa de ocuparea de ctre chiriai. o
Cauzele i numrul locurilor neocupate. o Conversia spre utilizri
alternative. o Disponibilitatea de mprumuturi i finanri pentru
construcie. O inspecie lrgit asupra zonelor comparabile din
municipiul Cluj-Napoca a condus la concluzia c pe pia exist o ofert
semnificativ (n fapt excedentar la acest moment), acestea fiind
ntlnite att la parterul blocurilor, ct i n case sau alte construcii
care au suferit modificri pentru a fi pretabile pentru diferite
activiti. n extrasul cu oferte competitive, anexat prezentului
raport de evaluare, sunt prezentate pe larg detalii despre spaiile
comparabile cu proprietile care fac obiectul prezentului raport de
evaluare, din toate aceste zone. Din punct de vedere al ofertei
competitive aceasta este relativ mare, iar lipsa cererii solvabile
face ca, pe msura trecerii timpului, cotaiile s scad din ce n ce
mai mult. Astfel, se regsete aici ntreaga plaj de componente a
ofertei competitive.
-
44
Apare la acest moment i presiunea asupra celor care au scoase
spaiile pe pia de o perioad ndelungat i care pot fi nevoii s
apeleze la valorificare rapid, mai degrab nspre nchiriere
forat.
3.2.4 Echilibrul pieei
Pe piaa proprietilor imobiliare de la nivelul municipiului
Cluj-Napoca se remarc o scdere in evoluia preurilor de nchiriere pe
fondul creterii ofertei n raport cu scderea semnificativ a cererii.
De asemenea este de ateptat ca n perioada imediat urmtoare o serie
de ageni economici s-i restrng sau chiar s-i nchid activitatea ceea
ce va conduce la o supraofert temporar pe un segment ngust de pia
ceea ce va conduce la accentuarea pieei cumprtorului (deja
manifestat semnificativ din cauza contextului economic general i al
celui local n particular). De asemenea faptul c n aceast perioad
vnzarea de spaii administrativ comerciale este aproape inexistent,
majoritatea spaiilor fiind oferite spre nchiriere, dezechilibrul
dintre cerere i ofert devenind i mai accentuat. Preurile la care
s-au nregistrat de nchirieri ale unor proprieti similare variaz n
funcie de caracteristicile proprietii, zonare, acces, dotri,
dimensiuni, finisaje etc. Analiznd situaia actual, se poate formula
concluzia c n cazul proprietilor evaluate, n zona de amplasare a
acestora i dat fiind caracteristicile/tipul acestora, tendina
pentru perioada imediat urmtoare este de scdere a preurilor de
nchiriere. Aceasta scdere va fi cauzata n principal de mediul
economic, care va influena, n continuare i activitatea n acest
domeniu imobiliar. La nivelul municipiului sunt stabilite i cotaii
prin Hotrrii ale Consiliul local al municipiului CLUJ-NAPOCA.
Astfel, conform H.C.L. Nr. 238 din 28 aprilie 2009, privind
stabilirea chiriilor pentru spatiile cu alta destinaie dect cea de
locuin proprietate de stat sunt practicate urmtoarele nchirieri
:
Nr. crt.
Destinaie
Tarif ncepnd cu 01.06.2009
suprafaa de baza (lei/mp/luna)
dependine (lei/mp/luna)
26 Cabinete medicale private 16.70= 3,96 euro/mp 4.49= 1,06
euro/mp
27 Farmacii 16.70= 3,96 euro/mp 4.49= 1,06 euro/mp
41 Medici de familie si spitale 0.34= 0,08 euro/mp 0.34= 0,08
euro/mp
-
45
Elemente specifice: Referitor la potenialii
cumprtori/utilizatori se menioneaz c acetia sunt din rndul
medicilor de familie i medicilor stomatologi. Dei teoria evalurii
imobilului nu face direct legtur cu afacerea desfurat (ci doar cu
potenialul de nchiriere n cazul de fa), prin utilizarea impus (cea
medical) exist o limitare. Astfel, se menioneaz c o serie de medici
sunt pltii (decontai) dup tarife care au fost pstrate la nivele
neactualizate, n timp ce unele cheltuieli sunt actualizate la
nivelul de la data evalurii (inclusiv cea a chiriei/redevenei de
pia- prin prevederile HG 884/2004).
44 AANNAALLIIZZAA DDAATTEELLOORR ii CCOONNCCLLUUZZIIII
4.1 Cea mai bun utilizare
Conceptul de cceeaa mmaaii bbuunn uuttiilliizzaarree
((CCMMBBUU)) reprezint alternativa de utilizare a proprietii,
selectat din diferite variante posibile care va constitui baza de
pornire i va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor
de evaluare n capitolele urmtoare ale lucrrii.
4.1.1 Cea mai bun utilizare elemente teoretice
CMBU- este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a
unui teren liber sau construit care este fizic posibil, fundamentat
adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare a
proprietii evaluate. CMBU este analizat uzual n situaiile: o cea
mai bun utilizare a terenului considerat liber, o cea mai bun
utilizare a terenului construit.
CMBU a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru
criterii: o permisibil legal 13, o posibila fizic14 ,
13 Reglementrile privind zonarea, restriciile de
construire/dezvoltare (dac nu exist restricii cu caracter privat,
atunci utilizrile admise de certificatul de urbanism determin
alternativele de analizat la CMBU), normativele de construcii,
restriciile de tip patrimoniu i siturile istorice, condiiile de
impact asupra mediului. 14 Dimensiunile, forma, suprafaa, structura
geologic a terenului, dotarea cu utiliti (capacitatea i
disponibilitatea utilitilor publice, n funcie de situaie:
canalizare, ap, energie electric, gaze, agent termic, ap industrial
etc.) i accesibilitatea unui lot de
-
46
o fezabil financiar15, o care conduce la cea mai mare valoare
(maxim productiv)16,
4.1.2 Situaii speciale elemente teoretice i aplicabilitatea
lor
Ipotezele analizei CMBU sunt fundamentale pentru toate studiile
referitoare la utilizrile proprietilor imobiliare. n identificarea
CMBU, sunt totui necesare consideraii speciale n cazurile
utilizrilor o singulare, o interimare, o neconforme legal, o ce nu
sunt cele mai bune, o multiple, o cu destinaie special, o
speculative i o ca teren liber n exces. n cazul de fa ipotezele de
lucru sunt de maniera de a analiza unul dintre aceste aspecte,
conform ipotezei de lucru, respectiv: o exist elemente specifice
condiionale care provin din restrngerea alternativei de
utilizare doar la aceea pentru cabinete medicale pentru medici
de familie, medici stomatologi, tehnicieni dentari, deci la o
UTILIZARE LIMITAT, impus de proprietar.
Astfel, n cazul de fa proprietile au destinaie special fiind
adecvate numai pentru o singur utilizare sau pentru un numr foarte
limitat de utilizri, existnd dificulti n specificarea CMBU, care de
fapt este continuarea utilizrii actuale, dac aceasta se dovedete a
fi viabil (nelegnd prin acesta n cazul de fa IMPUS). n acest
context, dac utilizarea curent ar fi puternic depreciat fizic sau
funcional i alte utilizri alternative nu ar fi fezabile financiar,
atunci CMBU ar fi demolarea i casarea
teren, dar i riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaii,
alunecri necontrolate) afecteaz utilizrile unei anumite proprieti
imobiliare. 15 Utilizrile care au ndeplinit cele dou criterii
anterioare (permise legal i posibile fizic), sunt analizate dac ele
ar genera un venit care s acopere cheltuielile de exploatare,
obligaiile financiare i amortizarea capitalului. Utilizrile din
care rezult fluxuri financiare pozitive sunt considerate fezabile
financiar. 16 Dintre utilizrile fezabile financiar, CMBU este acea
utilizare care conduce la cea mai mare valoare rezidual a
terenului. Acesta din urm poate fi gsit:
o estimnd valoarea utilizrii propuse (teren i construcii) din
care se scade costul materialelor, manoperei, regiei i al
capitalului, necesare realizrii construciilor;
o prin capitalizarea venitului rezidual alocat terenului.
-
47
construciei. Aceste proprieti se analizeaz pe baza a dou
utilizri: o continuarea utilizrii speciale existente; i o conversia
la o utilizare alternativ. Aceste elemente teoretice, n cazul de fa
se transpun practic astfel: o capitolul legat de CMBU a terenului
considerat liber (pentru a i se atribui valoarea de pia
n cadrul abordrii prin cost) o capitolul CMBU a proprietii
construite va fi analizat prin prisma continurii
activitii existente dar i conversii (modificri funcionale pentru
respectarea sau ncadrarea la cerinele normelor din domeniu) pentru
o aceeai utilizare impus, mai sus menionate. (pentru identificarea
i analiza proprietilor comparabile i chiriilor ataabile
acestora)
4.1.3 Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber
Analiza presupune c terenul este liber sau poate fi eliberat
prin demolarea construciilor. CMBU a terenului considerat liber
trebuie s in cont de utilizarea curent i de toate utilizrile
poteniale. Valoarea terenului este determinat de utilizarea
potenial i nu de utilizarea curent. Ea a fost efectuat pentru
fiecare amplasament n parte.
Locaie Utilizri17
Poteniale CMBU
1 str. Grigore Alexandrescu, nr. 5 REZ, COM,
REZPRINCIPAL+COMAUXILIAR 2 str. Fantanele, nr. 3 REZ, COM, REZ 3
str. Baita, nr. 9 REZ, COM, REZPRINCIPAL+COMAUXILIAR
4 B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 49 COM, ADM COM 5 str. Traian
Vuia, nr. 26 REZ, COM, COM 6 str. Horea, nr. 40 COM, ADM
ADMPRINCIPAL+COMAUXILIAR
7.1 str. Padin, nr. 20 REZ, COM, REZPRINCIPAL+COMAUXILIAR 7.2
str. Padin, nr. 20 REZ, COM, REZPRINCIPAL+COMAUXILIAR
8 str. Victor Babes, nr. 1 COM, ADM COM echivalent ADM 9 str.
Galaxiei, nr. 13 REZ, ADM REZ
17 Legend: o REZ- Rezidenial o COM-Comercial o ADM-
Administrativ (subpia a COM) o REZPRINCIPAL - utilizare rezidenial
arie principal o COMAUXILIAR - utilizare comercial arie
principal
-
48
4.1.4 Cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare ca fiind
construit
CMBU a terenului construit este legat de utilizarea ce ar trebui
dat unei proprieti imobiliare prin construciile ce-i aparin n
analiza CMBU a proprietilor ocupate de proprietar, evaluatorul
trebuie s considere orice modernizare ce este n concordan cu
preferinele pieei.
4.1.5 Concluzii ale analizei CMBU. Influene asupra valorii
Este posibil ca CMBU a terenului considerat ca fiind liber i
CMBU a terenului, considerat ca fiind construit, s fie diferit.
Este cazul n care demolarea construciilor poate fi ilegal, chiar
dac este posibil o
utilizare mult mai profitabil, sau de situaii n care demolarea i
curirea amplasamentului (prin costurile implicate cu acestea) pot
face ca noile construcii s nu fie fezabile economic. CMBU a unei
proprieti ca fiind construit poate fi continuarea utilizrii
existente. n acest caz, nu este necesar s analizeze cheltuielile
sau ratele de rentabilitate pentru utilizrile alternative, ci doar
s testeze i s sprijine concluzia asupra CMBU. Totui, analiza
trebuie extins pentru c imobilul poate necesita renovare sau
reabilitare, extindere, adaptare sau conversie la o alt utilizare,
demola