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Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 1 von 27
InhaltsverzeichnisEditorial (Rohmert) 1JLL: Büromarkttabelle 1.
Quartal 2008
2
Morgan Stanleys „1a-Lehre“ (Rohmert)
3
Feri: Ratings sind keine Kaufempfehlung (Rohmert)
9
Deutsche Wohnen von Bör-se abgestraft (Rohmert)
12
Großbanken verlieren mehr Geld als erwartet (AE)
14
Heuschrecke kauft Postim-mobilien (AE)
15
Immobilienaktienmarkt Österreich unterbewertet
16
Feri: Städterating im Osten 17
IVD: Wohnen wird teurer 25Pacific Star Europe bietet Asien für
Institutionelle (KK)
25
Projektentwicklung im Bestand (P. Brockhoff)
18
IGB Canada Retail Fund 19
Degi unter dem Dach von Abderdeen (Winckler)
23
Die Zeil soll schöner werden 21Lagerflächenmarkt 2007 20
Dekra: Pfusch am Bau dra-matisch gestiegen (Winckler)
24
Sachsenfonds und DFH investieren in Indien (CW)
24
Büromarkt Ruhrgebiet 22
Kaufhäuser kommen zu-rück in die Stadt (AE)
22
Wohnungsgeschäft im Wan-del der Zeit (Rohmert)
14
Impressum 26
Deutschland steht weiter auf der Liste internationaler
Investitionsziele ganz oben. Dies geht aus dem brandaktuellen
Zahlenwerk der internationalen Researcher, das offiziell allerdings
erst in der kommenden Woche vorliegen wird, ebenso hervor, wie aus
ei-nem Vortrag von JLL- Investmentspezialistin Elfie Garthe gestern
auf einer Ideen-kapital-Veranstaltung und auch einem Gespräch, das
wir vor 2 Wochen mit dem Morgan Stanley-Einkaufschef James
Lapushner führen konnten. Bullish für Deutschland ist auch James
Lapushner, der für Morgan Stanley allein letztes Jahr rund 9 Mrd.
Euro in Deutschland investierte und aktuell das Sony-Center kaufte.
Morgan Stanley hatte uns nach Frankfurt geladen. „Sie haben
schlecht über uns geschrieben. Wir wollen Ihnen kurz erklären, was
wir immobilienwirtschaft-lich machen.“ Diese Einleitung hatte Stil.
Die 30 internationalen Lehrminuten mit Er-fahrungen aus USA und
London zur reinrassigen Immobilienwirtschaft nach „1a-Lehre“ taten
uns nach über 25 Jahren Deutschtümlerei in unserer
Immobilienwirt-schaft gut. Das Gespräch fand naturgemäß auf
Englisch statt. Sieben Morgan-Stanley-Jahre in Deutschland reichen
nicht für deutsche Eröffnungsfloskeln. Einem türkischen Taxifahrer
wäre das peinlich. Den hätte es auch dann schon längst im Job
geschmissen. Mit Würdigung des Gespräches fragen wir uns
allerdings, ob Morgan Stanley in einer späteren Rückschau nicht mit
einem Einkaufsleiter mit gesundem Menschenverstand nach Vorbild des
selbstständigen Taxifahrers besser gefahren wäre.
Immobilienwirtschaftlich vertritt James Lapushner die reine
„1a-Lehre“. Ich habe Lapushner zu unserer nächsten Tagung der
deutschen Immobilienjournalisten einge-laden. Die reine Lehre
Lapushners hat das Publikum verdient. Hoffentlich hat er Recht. Ich
würde mich mit Begeisterung korrigieren - ich glaub‘s nur nicht.
(Seite 3) Übrigens sind auch wir nicht bereit, in die
Presse-Tiraden einer weltweiten Krise mit Crash für Deutschland
einzufallen. Natürlich wirkt die inzwischen wohl unvermeidliche
Rezession in den USA weltwirtschaftlich und auch für Deutschlands
Wachstum dämp-fend. Für eine Rezession sind Deutschland und große
Teile der Weltwirtschaft real-wirtschaftlich zu stabil. Überlegen
Sie doch nur einmal wie locker Ölpreis und Dollar immer noch
weggesteckt werden. Natürlich besteht inzwischen ein enger
Zusammen-hang zwischen Finanz- und Realwirtschaft. Aber das heißt
nicht, dass Auswüchse bei der Finanzwirtschaft im gleichen Umfang
auf die Realwirtschaft durchschlagen. Die finanzwirtschaftliche
Krise hat uns vor allem neue Erkenntnisse über die inzwischen weit
hinaus geschobenen Grenzen der Gier und Dummheit angestellter
Bankmanager aufgezeigt. Mit jeder markanten Welle intellektueller
Managementfehlleistungen wird das Ausmaß und die Wirkung des
Aussetzens gesunden Menschenverstandes grö-ßer. Und das Ausmaß
tatsächlicher Erwartungen auf die Grenzen der Dämlichkeit zeigt
sich an der positiven Börsenreaktion auf irre Milliardenverluste.
Diese Woche stellte die Deutsche Wohnen AG ihre Zahlen vor. Die
Börse fällt in un-ser Szenario aus Juli und Dezember ein und straft
die Wohnungs-AGs immer weiter ab. Das Management sieht sich mit
hohem Abschlag auf den NAV ungerecht behan-delt. Aber bedenken Sie:
Das riesige Berlin-Portfolio ist mit der 18-fachen Jahresmiete
bewertet. Mehr als die 16-fache bringen aber im Moment noch nicht
einmal liebevoll und professionell gekaufte Portfolios. Wie sieht
es dann mit dem anscheinend Gott gegebenen NAV aus? Die heutige
Ausgabe wurde möglich durch unsere Partner CatellaReal Estate AG,
DEGI GmbH, Deka Immobilien Investment, Fairvesta, Garbe Group,
Ideenkapital AG, RA Klumpe Schroe-der + Partner, UBS Real Estate
KAG, sowie den Partnern von
der "Der Fondsbrief".
Nr.: 163 14. KW / 04.04.2008
Kostenlos per E-Mail ISSN 1860-6369
Sehr geehrte Damen und Herren,
Werner Rohmert, Herausgeber
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Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 2 von 27
Exklusiv: Büromarktdaten 1. Quartal 2008 Brandaktuell und in
letzter Minute haben wir die Büromarktdaten für das erste Quartal
2008 von Jones Lang LaSalle erhalten. Die eigentliche
Veröffentlichung ist erst für nächste Woche angekündigt. Eine
Analyse der Daten sowie ein Vergleich mit den Wettbewerbern erfolgt
dann in der nächsten Ausgabe von „Der Immobilienbrief“ am 18.
April. Vorab zunächst kommentarlos ein Überblick über das neueste
Zahlenwerk:
Düsseldorf: Dr. Karsten von Köller, seit Sommer 2007
Aufsichtsratsvorsitzen-der bei der FranconoWest,scheidet aus dem
Gremium aus. Zu seinem Nachfolger wurde Metehan Sen be-stimmt, der
diese Position bereits bis zum Sommer 2007 innehatte.
Hamburg: Nicholas Teller(48), der seit 2003 Mitglied des
Vorstands der Com-merzbank ist, wird CEO und Partner der E.R.
Capital Holding.
Personalien
HL
2007 Q1 2007 Q1 2008 Veränd. Q1 2007 Q1 2008 Veränd.Berlin 21,00
20,50 21,00 2,40% 16,61 16,63 0,1%
Düsseldorf 22,50 22,00 22,50 2,30% 8,44 8,47 0,4%Frankfurt /M
37,00 35,00 37,00 5,70% 11,63 11,67 0,3%
Hamburg 23,00 22,00 23,00 4,50% 13,78 13,91 0,9%München 30,00
28,50 30,00 5,30% 17,91 18,99 n/aStuttgart 17,50 n/a 17,50 n/a n/a
8,08 n/a
Spitzenmiete (€/qm/Monat)Jone Lang LaSalle: Büromarktdaten 1.
Quartal 2008 Teil 2
Stadt Bestand (in Mio. qm)
2007 Q1 2007 Q1 2008 Veränd. Q1 2007 Q1 2008 Veränd.Berlin
502.700 75.200 75.000 -0,3% 1.619.400 1.579.800 -2,40%Düsseldorf
509.000 107.100 118.900 11,0% 1.033.000 910.600 -11,80%Frankfurt/M
551.800 101.700 103.500 1,8% 1.765.100 1.504.800 -14,70%Hamburg
585.800 145.600 115.200 -20,9% 1.069.400 986.600 -7,70%München
823.900 196.100 226.100 15,3% 1.677.000 1.610.200 n/aStuttgart
170.000 n/a 49.900 n/a n/a 508.000 n/a
Stadt Umsatz (qm)Jones Lang LaSalle: Büromarktdaten 1. Quartal
2008 Teil 1
Leerstand (qm)
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institutionelles Portfolio AIG PEP V, das bereits zu 90 %
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verschiedene Segmente und Regionen: Beteiligungen an aktuell 57
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Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 3 von 27
Morgan Stanley ist „bullish“ für Deutschland – 10 Mrd. Euro in
18 Monaten in 1a-Immobilien – kann das „gut gehen“?
Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief",
Immobilienspezialist "Der Platow Brief"
Wie wir kurz im Editorial skizzierten, sprachen wir mit Morgan
Stanley (MS) Immobi-lien-Einkaufschef James Lapushner. Der
US-Jurist vertritt immobilienwirtschaftlich die reine „1a-Lehre“.
Wie zuletzt der Sony-Deal beweist, ist er „bullish“ für
Deutsch-land. Zwar ist das Sony-Objekt eine Landmarkimmobilie, die
wohl jeder gerne hätte, jedoch ist es kräftig overrented und 2009
setzt mit dem Auszug der Bahn ein mögli-cher Exodus ein. Wir kennen
zwar die Kaufpreis-Mathematik nicht, aber der Käufer muss sich auf
jeden Fall gute Vermietungschancen ausrechnen. Wenn wir hier in
un-serer Zusammenfassung vielleicht kleine
Übersetzungsungenauigkeiten oder Inter-pretations-Missverständnisse
machen sollten, bitten wir um Entschuldigung, aber wir sind
schließlich kein Übersetzungsbüro. Aus der reinen Lehre, dass sich
1a-Immobilien in Metropolen am besten rechnen, lässt sich bestimmt
kein Vorwurf ableiten. Schließlich habe ich dieselbe Leier seit
meiner Jones Lang-Zeit Mitte der 80er bis fast Ende der 90er Jahre
selber oft genug wiedergekäut. Hier kurz die Statements der
30-minütigen Immobilienschulung für jemanden, der wohl mal schlecht
über Morgan Stanley geschrieben haben soll. Vor-ab noch ein kurzer
Lapushner Exkurs zum Reit. Schließlich könnte MS mit 11 Mil-liarden
Bestand schnell an den Start gehen. Der Reit sei für Deutschland
zwar sinn-voll, aber MS brauche ihn für ihre Investments nicht. Die
wichtigsten Investitionsaussagen:
�� Investiert wird in Topobjekte (Trophy Buildings) deutscher
Großstädte (Bsp.: Tria-non, Frankfurter Welle, Eurohaus
(Lyonerstraße), Saonehaus, Skyper oder Sony)
�� Für Deutschland ist MS optimistisch. Vor einigen Jahren sei
man noch bei den
Hamburg: Hans-UlrichSutter (39) ist vom Auf-sichtsrat der TAG
zum Fi-nanzvorstand bestellt worden und wird seine Tätigkeit zum
1.04.08 aufnehmen. Er war bisher in gleicher Funktion bei der
Deutschen Real Estate tätig.
Frankfurt/Köln: Marc-Oliver Tetzner (37), bisher bei Intereal
USA tätig, und Christoph Zapp (31), bisher bei Cushman &
Wakefieldtätig, ergänzen den Bereich Transaktion bei der CRE
Resolution.
Personalien
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Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 4 von 27
Investments in Telekom-Immobilien und ThyssenKrupp Wohnungen
ausgelacht worden. Daran habe man gut verdient.
�� Angepeilt ist das enge Segment (internationaler) Mieter
(Banken, Kanzleien und andere Dienstleister), die eine bestimmte
Immobilienqualität wollen und denen dann egal sei, ob sie 35, 40
oder 50 Euro bezahlen.
�� Dieser Markt sei sehr eng. Flächen über 10 000 qm gebe es
praktisch nicht. Bei der Vermietung sei dann der Preis
Nebensache.
�� In diesem Marktsegment gebe es kaum Projektentwicklungen und
Objekte im Bau. Daher bliebe der Markt knapp. Die Fertigstellungen
seien von knapp 600 000 qm in 03 über durchschnittlich 145 000 qm
in 05/06 auf 43 000 qm in 2007 gesunken.
�� Immobilien seien mehr als Steine. Sie bedeuten für den Mieter
Image, Marketing und Mitarbeitermotivation.
�� Asset Management sei „most important“. Da sei das Team von MS
das Beste in Deutschland. Auf den Mieter käme es an. Davon hätten
Deutsche wenig Ahnung, die sich nicht um den Mieter scheren würden.
Das Deka-Portfolio würde es belegen. Mit kurzen Gesprächen sei der
Mieter (Ministerium) beispielsweise in einem preiswert gekauften
Objekt zu halten gewesen.
�� Der Yield für Top-Immobilien liege zwischen 4,5 und 5% (vor
Managementkosten). �� Die Spitzenmiete z.B. in der Junghofstraße
liege bei 47 Euro. Bei Kosten von
4 000 Euro/qm müsse die Miete aber nur 19,50 Euro bei 5,5% Yield
betragen. �� Eine Modellrechnung (liegt bei uns vor) gibt vor,
welche Mieten und Kosten bei
bestimmten Objektqualitäten anzunehmen seien. Die Baukosten
seien in den letzten beiden Jahren um 25% gestiegen.
Frankfurt: Thomas Fleck(46) ist neu in der Geschäfts-führung der
Union Invest-ment Institutional und ver-antwortet die Betreuung und
Akquisition institutioneller Anleger.
München: Holger Busch(44) wurde zum Sprecher der
Geschäftsführung der TÜV SÜD ImmoWert berufen und Klaus Edenharter
(38) zum Geschäftsführer. Die Neubesetzung war nach dem Wechsel von
Dr. Manfred Bayerlein in den Vorstand notwendig geworden.
Personalien
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Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 5 von 27
Unser Hinweis auf Leerstände auch bei Topimmobilien, hohe
Abschreibungen noch vor wenigen Jahren, starke zyklische
Schwankungen der Mieten und die Annahme, dass nicht alle deutschen
Fondsmanager Idioten seien, wurde kurz gekontert:
�� Wenn man zyklisch falsch investiere, werde man mit Immobilien
immer Geld ver-lieren.
�� Das deutsche Problem seien „Overdevelopments“, also zu teure
Developments, die sich nie hätten rechnen können, man würde nur aus
dem Bestand kaufen.
�� Mietermanagement sei die Schwäche der Deutschen. �� Alle
Vermietungen seien besser als kalkuliert durchgeführt worden. �� Im
Übrigen sei Morgan Stanley in Deutschland ein deutsches
Unternehmen. Es
seien nur wenige Nicht-Deutsche dabei. Das sei jetzt das
Gespräch (30 min) gewesen und wir mögen ihn entschuldigen, da er
noch einen weiteren Termin habe. Wahrscheinlich waren wir bei
seinem vorherigen Gesprächspartner der Entschuldigungsgrund und
gleichzeitig der Grund für die 15-minütige Verspätung. Die
Belastung der jungen Leute von heute ist halt recht groß, vor
allem, wenn wohl jeder denkbare Verkäufer gerne auf der Matte
steht. Das er-spart auch sprachliche Anpassungen an das
Investitionsland. Bei anderem Antritt hätte dem selbstbewussten
Manager vielleicht einmal ein Bankkollege gesteckt, dass es
Kragenformen – auch in undefinierbar modernen Farben – gibt, die
zwei geöffnete Kragenknöpfe besser wegstecken als die gewählte
Form.
Zurück zum Thema – kann die 1a-Strategie „gutgehen“? Im Prinzip
kann man die Thesen durchaus akzeptieren. Entscheidend ist wohl der
Zyklus. In den 80er und 90er Jahren vertraten bis auf die SEB fast
alle Offenen Fonds die Trophy Building Strategie. Wir stützten das,
obwohl wir schon 1993 bei Wohnen die Zweitstandortstrategie
dagegensetzten – und wie auch in Zukunft viele heutige Investoren –
falsch lagen. Das machte es uns andererseits Anfang der 2000er
Jahre leicht, darauf hinzuweisen, dass die Strategie nicht
aufgegangen sei und dass in den Bewertungen der Offenen Fonds
erhebliche Risiken lägen. Eigentlich brachte der versuchte Beweis,
durch Gegenüberstellung von Erträgen und Kosten bzw. Chancen und
Risiken die Richtigkeit der „1a-These“ zu belegen das genaue
Gegenteil heraus. Wir verwendeten in unseren Vorträgen und Specials
oft eine aus-führliche Variante unten stehender Tabelle.
Simples Fazit der Toplagen: Den geringsten Mietanfangsrenditen
stehen die höchs-ten Verwaltungs-, Instandhaltungs- und
Managementkosten sowie Mietschwankungs-risiken gegenüber.
Gleichzeitig ist die Technologieabhängigkeit am höchsten. Vor
ca.
Düsseldorf: Heinz Hilgert(54) wird vom Aufsichtsrat zum neuen
Vorstandschef der WestLB ernannt u. löst damit Alexander Stuhl-mann
ab.
Hamburg: Tom Jacobi (52) ist in den Vorstand der Engel &
Völkers Gruppe berufen worden. Der langjährige Art Director der
Zeitschrift „stern“ und Chefredakteur des Magazins „VIEW“ wird die
Verantwortung für den Unternehmensbereich Mar-keting
übernehmen.
Frankfurt: Felix W. Wa-schulewski (35) verstärkt als Consultant
in der Abteilung Industrievermietung das Team der NAI apollo. Der
Verkehrsfachwirt war zuletzt als Leiter des Distributions-zentrums
der Dachser tätig.
Wiesbaden: Der Aufsichts-rat der Aareal Bank hat die amtierenden
Vorstandsmit-glieder Dr. Wolf Schuma-cher, Norbert Kickum und
Thomas Ortmanns für wei-tere 5 Jahre bestellt.
Frankfurt: Peter Kobiela(65), Mitglied des Vorstands der Helaba
Landesbank Hessen-Thüringen, tritt nach mehr als 37 Jahren in den
Ruhestand. Zu seinem Nachfolger für das gesamte Immobiliengeschäft
wurde Johann Berger berufen.
München/Hongkong: ToddCanter wurde zum CEO von LaSalle
Investment Mana-gement Asia Pacific in Hongkong bestellt.
Personalien
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Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 6 von 27
10 Jahren berechnete ich einmal auf Basis der Kosten des
Eurotowers und damaliger Kostensteigerung eine notwendigen
Instandhaltungs- und Sanierungsrückstellung von sage und schreibe 4
Euro pro Monat und Quadratmeter. Nur die Wertsteige-rung kann das
herausreißen. Da aber die Multiplikatoren in Deutschland relativ
we-nig schwanken und der Morgan Stanley Kaufrausch zu letztjährigen
Höchstwerten stattfanden, kann das aus 2007er Sicht nur aus den
Mieten kommen.
Togliatti/Russland: ECE errichtet für 100 Mio. Euro ein 60 000
qm großes Shop-ping Center in der 950 000 Einwohner Stadt
Togliatti. 1 500 Arbeitsplätze werden neu geschaffen. Eröffnung
soll 2010 eröffnen.
Bonn: Die IVG hat ihr insti-tutionelles Fondsgeschäft unter dem
Dach der IVGFunds GmbH zusammenge-führt. Die Geschäftsführung
bilden Georg Reul, Georg Klusak, Peter W. Leloux,Rüdiger von
Stengel und Ferdinand von Sydow.
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Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 7 von 27
Schaut man sich auf der Homepage von Atisreal einmal die
Geschichte der Frank-furter Spitzenmietentwicklung an, überkommt
den Betrachter das Grauen. Wirtschaft-lich gibt der Ausblick im
Moment auch nicht viel her. Bleibt also nur die Hoffnung, dass die
Mieten wieder auf 1993er oder 2001er Niveau weiter steigen. Wir
wünschen es uns allen. Aber woher soll es kommen? Die „Der
Immobilienbrief“-Betrachtung: Und so bleiben wir den
Lapushner-Statemets gegenüber doch ein wenig kritisch. Irgendwann
stellt man bei 25 Jahren Betrachtung des deutschen Marktes fest,
dass sich seit 1993 Deutschland vielleicht doch ein wenig geändert
hat. Irgendwann stellt man dann fest, dass internationale Mieter,
die ohne nachzudenken, bereit sein sollten, jede geforderte Miete
zu bezah-len, auch bei niedrigen Leerständen noch preisgünstigere
Alternativen kauften. Ob-wohl 1a-Flächen definitionsgemäß knapp
sind, stellt man irgendwann fest, dass es für die jeweils aktuelle
Nachfrage doch zu viel davon gibt. Manchmal reichen schon
Bauüberlegungen aus, langfristig ausgerichtete Nachfrage wieder in
den Schubladen verschwinden zu lassen. Und irgendwann nach
langjährigem Management hoher Leerstandskosten stellt man dann
fest, dass doch nur wenig mehr als die halbe Miete gegenüber
Kalkulationszeitpunkt bezahlt wird. Im Vorfeld, auf der MIPIM,
hatten wir uns schon erläutern lassen, dass
immobilien-wirtschaftliches Know-how auf Morgan Stanley-Level nicht
einfach nur mit betriebs-wirtschaftlichen Grundlagen zu erklären
sei. Das widerspricht allerdings unserer Le-benserfahrung, dass
Zusammenhänge, die nicht analytisch oder betriebs- bzw.
volks-wirtschaftlich erläuterbar sind, oft auf begrenzten
Irrationalitäten beruhen und nie von langer Dauer sind. Zur
Untermauerung der Morgan Stanley-1a-Lehre sei jedoch fest-gestellt,
dass die aufgezeigten Zusammenhänge ausschließlich auf
Snob-Effekten, Veblen-Effekten oder Elastizitäts-Effekten beruhen,
wie dies in präimmobilienwirt-
Köln: Colonia Real Estatehat im GJ 2007 eine Steige-rung beim
Gesamtertrag von 128,5 Mio. auf 157,7 Mio. Euro erzielen können.
Das EBIT erhöhte sich dabei von 51,7 Mio. auf 82,6 Mio. Euro und
der Konzernjahresüber-schuss konnte von 31,1 Mio. auf 67,1 Mio.
Euro mehr als verdoppelt werden. Der Vor-stand plant, zukünftig bis
zu 60% des operativen Jahreser-gebnisses als Dividende
aus-zuschütten.
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Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 8 von 27
schaftlichen Studiengängen noch im VWL Grundstudium gelehrt
wurde. Da diese Thesen um einige Dekaden älter sind als die heute
agierenden Immobilien-Matadore ist den Volkswirten schon die
temporäre Begrenztheit dieser Effekte aufgefallen. Die
immobilienwirtschaftliche Nacherfindung volkswirtschaftlicher
Preisfindungstheo-rien führt in Verbindung mit amerikanischer
Juristenausbildung und der US-„Triple-A“-Variante des
Entsendegesetzes (Triple A = angelsächsische Anwalts-Armeen)
natür-lich ebenso zu einer anderen Wahrnehmung von Zusammenhängen
wie die Erfah-rungen aus tertiärisierenden, demografischen
Wachstumsregionen. Deutsches Erfahrungsgut lässt sich vor diesem
Hintergrund mit den Feststellungen, wer zyklisch falsch agiere,
verliere mit der Immobilie immer Geld, die deutschen Feh-ler im
1a-Segment beruhen auf „over-developments“ mit viel zu hohen Kosten
und ergänzenden Gruselstories aus der Verwaltung von
Immobilienfonds nur bedingt er-klären. Asset Management ist die
wichtigste Komponente des Erfolges. Auf den Mie-ter kommt es an.
Natürlich liegt dem Autor ein Hinweis auf die fehlende Neuigkeit
dieser These auf der Zunge. Andererseits führen manche Short
Stories von Portfo-lienerwerbern in Bezug auf den Umgang mit
Mietern und auch eigene Erfahrungen durchaus zu der Fragestellung,
ob es sich bei den vorgebrachten Stories um überin-terpretierte
Einzelfälle handelt, die von den neuen Besen internationaler
Erwerber natürlich erfasst werden, oder ob es sich bei den
(Vermietungs-) Managern großer deutscher Portfolien im wesentlichen
doch um Idioten handelt. Obwohl der Autor sicherlich erster
Variante zuneigt, bestehen natürlich durchaus ei-gene Erfahrungen
dahingehend, dass sich der Mieterkontakt oftmals auf das Lesen von
Handelsregisterauszügen und Kontoauszügen sowie auf die
Jahresabrechnung beschränkt. In eigener Historie bekam ich durchaus
in meiner Zuständigkeit in der Beachtung notleidender
Vermietungs-Engagements einen aufgeklebten Zeitungsaus-schnitt,
dass das Konkursverfahren mangels Masse eingestellt sei, mit dem
kollegia-len Hinweis, das sei jetzt mein Fall, überreicht.
Naja, wir wissen jetzt aus allen Veranstaltungen: Auf den Mieter
kommt es an!
Essen: Hochtief hat 2007 ein Rekordjahr verbuchen kön-nen. Der
Konzerngewinn stieg auf 140,7 Mio. Euro (+57,9% gegenüber 2007),
das Ergebnis vor Steuern erreichte 501,3 Mio. Euro (+48,3%) und der
Umsatz stieg um fast eine Milliarde Euro auf 16,5 Mrd. Euro.
Frankfurt: Aberdeen Pro-perty Investors Holding ABhat die
Übernahme der Degivon der Dresdner Banknach Zustimmung der BaFin
abgeschlossen.
Unternehmens-News
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Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 9 von 27
Feri - Ratings für Offene Fonds sind keine Kaufempfehlungen
Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief",
Immobilienspezialist "Der Platow Brief" Letzte Woche sahen sich
die renommierten Bad Homburger Analysten von Feri Ra-ting &
Research AG gezwungen, klarzustellen, dass ihre Ratings keine Kauf-
oder Verkaufsempfehlungen darstellen. Feri fühlt sich in der Presse
bei dpa-AFX unddem Wirtschaftsmagazin Capital falsch
zitiert/interpretiert (s. u.). Gerade in einer un-vermeidlichen
Überinterpretation sahen wir in unserer damaligen Kritik seit 2003
an der Ratingwelle für Kapitalanlagen wie Geschlossene Fonds den
Hauptgrund für un-sere Beurteilung „gefährlich und irreführend“ des
Themas Rating von Kapitalanlagen. Die Subprime-Krise hat an anderer
Stelle schon unsere methodische Kritik unbeab-sichtigt bestätigt.
Jetzt muss Feri Farbe bekennen und sogar bei auch aus unserer Sicht
durchaus beurteilbaren Offenen Immobilienfonds die möglichen
Aussagen eines Ratings einschränken. In dem Zusammenhang müssen wir
unsere journalistischen Kollegen ein wenig in Schutz nehmen. Das
Thema ist auch für Insider ein wenig schwer zu verstehen.
Ra-tinggesellschaften analysieren Kapitalanlageprodukte und
bewerten sie nach einem dezidierten Benotungssystem. Initiatoren,
Prospekte, Vertriebe und Banken gehen damit hausieren.
Ratinggesellschaften treten mit ihren Ratings bei
Vortragsveran-staltungen auf. Nur bei wenigen ehrlichen
Ratinggesellschaften, z. B. Feri, wird offen-gelegt, wer die
gutachterliche Arbeit bezahlt hat. Die Veröffentlichungspolitik ist
oft willkürlich. Wenn die Initiatoren bezahlen, ist klar, dass nur
positive Gutachten zur Veröffentlichung kommen. Das ist ehrlich,
aber mangels Vergleichbarkeit von einge-schränkter Aussage. Oft
sind die Benotungen so gewählt, dass ein „befriedigend“ bis
„ausreichend“ nach altem Schulnotensystem nach Rating-Systematik
noch mit einem fröhlichen „gut“ bis „sehr gut“ winkt, da nach oben
hin noch jede Menge „Triple A“ mit vielen Sternchen ein den Anleger
überzeugendes „A“ oder ein anderes Benotungssystem zu einer
mitt-leren Beurteilung macht, die den Gutachter exkulpiert, aber
dem Auftraggeber immer noch ein Marketing-Instrument an die Hand
gibt. So hat z. B. der KanAm grundin-
Salzburg: KGAL wählt die Mozartstadt als Standort ih-rer neu
gegründeten Tochter-gesellschaft KGAL Corpo-rate Solutions Austria
GmbH. Das Leistungsspekt-rum umfasst die Konzeption und Umsetzung
strukturierter Finanzierungslösungen für österreichische und
deutsche Unternehmen.
Wittlich: 1st RED investiert über 11 Mio. Euro in einen über 14
000 qm großen Glo-bus Baufachmarkt, der auf einem rd. 33 000 qm
großen Teilgrundstück der ehemali-gen Marschall-Foch-Kaserne
entsteht. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 19 Jahren.
Unternehmens-News
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Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 10 von 27
vest Fonds bei dem im Februar 2008 veröffentlichten Feri-Rating
die „Note A (Sehr gut)“ für das Immobilienportfolio erhalten.
Bessere Noten bei Feri sind aber noch „AAA (Absolute Spitze)“ und
„AA (Hervorragend)“ bei insgesamt 9 Abstufungen.Natürlich ist es
aus Analysesicht grundsätzlich positiv, wenn Profis wie z. B. von
Feri, eine Kapitalanlage analysieren. Bei der Beurteilung von
geschlossenen Immobilien-fonds halten wir „Ratings“ jedoch auf
Grund der zwangsläufig missinterpretierten Aus-sagen für
gefährlich. Wir haben das schon oft deutlich gemacht. Bei offenen
Immobilienfonds ist auf Grund langjähriger unternehmerischer
Tätigkeit der Fonds und des Managements dagegen auch aus
methodischer Sicht ein Rating möglich, sinnvoll und aussagefähig.
Umso verwirrender ist für den „normalen“ Journalisten dann die
Feststellung, auch Ratings für offene Fonds keine Kauf- oder
Verkaufsempfehlungen sei. Mit Verkaufsempfehlungen, die allerdings
die Re-alität nur eingeschränkt abbildeten, hatte vor einigen
Jahren Scope das Endspiel des Desasters der offenen Fonds
angepfiffen. Wir wundern uns heute noch, dass die
wettbewerbsrechtlich zu beurteilenden Ratinggesellschaften völlig
haftungsfrei aus ihren Beurteilungen herauskommen. Das Kölner
Anwaltsbüro Klumpe hat hier haf-tungsrechtlich Basisarbeit
geleistet. Jetzt hat es mit einer Fehlinterpretation auch die
renommierten Bad Homburger Ana-lysten von Feri Rating &
Research AG erwischt. Feri sieht sich in einer breit gestreu-ten
Pressenotiz gezwungen, auf ein falsches Zitat in einer letzte Woche
von dpa-AFX veröffentlichten Mitteilung hinzuweisen. Das „Zitat
unseres Mitarbeiters, Christian Völxen, konservativen Anlegern den
Verkauf einzelner offener Immobilienfonds emp-fohlen (zu) haben“
sei unzutreffend. Völxen habe keine Verkaufsempfehlung
ausge-sprochen. Insofern sei das Zitat falsch. Auch in Bezug auf
eine Capital-Veröffentlichung (Heft 07/2008 S. 85ff), in der neben
den Fondsdaten auch Kauf- und Verkaufsempfehlungen ausgesprochen
werden, wehrt sich Feri. Die Erklärungen im Artikel von Capital
würden ausschließlich die Meinung der dortigen Redaktion
wieder-geben. Feri habe lediglich die Fondsdaten zur Verfügung
gestellt. Feri legt Wert auf die Feststellung, dass zu keinem
Zeitpunkt Kauf- und Ver-kaufsempfehlungen abgegeben worden seien
und auch künftig keine Kauf- und
Wiesbaden: HSH Nord-bank stellt Quantum Immo-bilien die
Finanzierung für die Projektentwicklung „Dernsche Höfe“, die sich
auf einer 4 000 qm großen Fläche befinden, in Höhe von 70 Mio. Euro
zur Verfügung.
Wildau: Die Unternehmens-gruppe Ebertz & Partner
modernisiert und erweitert für 50 Mio. Euro das A10 Einkaufszentrum
bei Berlin. Nach Umbau hat das Center eine Größe von 66 400 qm mit
170 Geschäften. 88% der neu zu schaffenden Flächen sind bereits
vermietet.
Unternehmens-News
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Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 12 von 27
Verkaufsempfehlungen abgegeben würden. Richtig sei, dass Feri
davon ausgehe, dass offene Immobilienfonds die Finanzkrise
glimpflich überstehen dürften und im laufenden Jahr immer noch eine
durchschnittliche Rendite von 5% erwirtschaften würden. Im Hinblick
auf die einzelnen Fonds sei darüber hinaus die Betrachtung des
jeweiligen Immobilienportfolios maßgeblich.Fazit: Es wird langsam
Zeit, dass in Bezug auf den öffentlichen Glauben eines nor-malen
Anlegers einmal Gerichte entscheiden, wie die Werbebotschaften der
Rating-Institute zu werten sind. Banken heften Rating-Berichte
unterschiedlicher Qualitäten bis hin zur reinen tabellarischen
Zusammenfassungen der Prospektaussagen und anschließender „Wertung“
mit Begeisterung zur eigenen Enthaftung in ihre Vertriebs-ordner.
Im Verkaufsgespräch ersetzt das Rating die eigene Recherche, auf
die sich gerade der Anleger in einem Bankgespräch verlässt. Schade,
dass der grundsätzlich gute Ansatz der Beurteilung einer
Kapitalanlage durch Profis in methodische Interpre-tationen seiner
Aussagefähigkeit mündet und jedem Anfänger die Möglichkeit gibt,
auf den fahrenden Zug lukrativen „Ratings ohne Risiko“
aufzuspringen.
Deutsche Wohnen AG - Klassiker unter Wohnungs AG’s wird von der
Börse abgestraft
Werner Rohmert, Herausgeber "Der
Immobilienbrief",Immobilienspezialist "Der Platow Brief"
Die einst renommierte Tochter der Deutschen Bank, die Deutsche
Wohnen AG (DW AG), die in den 90ern quasi als „Fonds im
Aktienmantel“ an die Börse gebracht wurde, gerät immer mehr unter
die Räder. Der gerade veröffentlichte Verzicht auf eine Dividende
führte zu weiterem Kursverlust. In der Summe zeigt sich, dass
unsere Kritik aus Juli und Dezember 2007 von den Anlegern
übernommen wird. Wir mo-nierten im Juli, dass über den teuren
Zusammenschluss mit der Gehag die Aktie in eine andere Risikoklasse
wandere und im Dezember den dann noch überraschenderen
Bewertungs-schub des Berlin-Portfolios auf die 18-fache
Nettojahresmiete. Da wir nie Seriositätszweifel hatten, belie-ßen
wir es bei der Kritik, obwohl uns Backgroundgespräche im Dezem-ber
in der Berliner Szene mit eige-nen Wohnungsinvestitionen im
drei-stelligen Millionenbereich p.a. zwar das anhaltende Interesse
an großen Portfolios auch zu hohen Preisen bestätigten, jedoch
bezogen auf den Immobilienwert die Bewertung zur 18-fachen „eher
umgangssprach-lich“ beurteilte. Weitere Recherchen haben inzwischen
ergeben, dass im Moment auch die Portfolionachfrage in Berlin für
richtig gute Ware bei der 15,x-fachen Netto-Jahresmiete stoppt.
Berücksichtigt man dann noch die Fremdfinanzierung, relativiert
sich der vom DW AG Management mo-nierte hohe Abschlag vom NAV
deutlich. Wir sind übrigens ebenso wie Fortress-Chef Mattias Moser
der Meinung, dass der NAV, der oft noch unterschiedlich ermit-telt
wird, keine sinnvolle Methode zur Beurteilung einer Immobilien AG
ist. Inzwischen sind wir uns bei der DW AG auch nicht mehr sicher,
ob der Wechsel des Hauptaktionärs nicht auch strategische
Konsequenzen in der Geschäftspolitik zur Folge hat. Hierzu müsste
die Interessenlage von Oaktree (24%) offener liegen. Die
Aktionärsstruktur insgesamt mit weiteren 26% aufgeteilt auf 6
Aktionäre (je größer 3%) und ca. 38% weiteren in- und ausländischen
institutionellen Aktionären könnte die verbleibenden ca. 12%
Privataktionäre weiter verunsichern. Darüber hinaus vermuten wir,
dass der Anleger nicht versteht, dass das erst seit 3 bis 4 Jahren
neue Wohnungsportfolio-Geschäft ein völlig eigenes Geschäft ist,
dass mit dem Einzelwert von Wohnungen nur noch wenig zu tun hat.
(siehe folgenden Artikel)
Düsseldorf: Ein Konsortium von RREEF, GREF, der Borletti Group
und PirelliRE hat eine verbindliche Vereinbarung mit KarstadtQuelle
über den Erwerb von deren 49%-Anteil an der Immobiliengesellschaft
Highstreet unterzeichnet, welche die Mehrheit der Wa-renhäuser in
Deutschland besitzt. Das Portfolio besteht aus 164 Immobilien mit
einer Gesamtnutzfläche von rund 3,2 Mio. qm. Die Transakti-on hat
ein Gesamtvolumen von rd. 4,56 Mrd. Euro.
NRW: Die Eigentümer der LEG NRW, die NRW-Bankund die Deutsche
Renten-versicherung Westfalen haben sich darauf verstän-digt, mit
maximal 3 Bietern in die Due-Diligence zu ge-hen. Derzeit sind noch
die Deutsche Annington, der zu Goldman-Sachs gehörende
Immobilienfonds Whitehallund ein Konsortium aus Leh-man Brothers,
Brack Capi-tal und Apollo Real Estateim Rennen. In den kommen-den 3
Monaten soll der Ver-kauf erfolgreich abgeschlos-sen werden.
Hamburg: Die DSM hat im Zweitmarkthandel mit ge-schlossenen
Fondsanteilen ihren Umsatz im 1. Quartal 2008 im Vergleich zu 2007
vervierfacht. Das gehandelte Nominalkapital lag bei 42,5 Mio. Euro,
der Wertumsatz bei 49 Mio. Euro. Der Durchschnittskurs lag bei
115%. Den höchsten Kurs-wert erzielte eine Schiffsbe-teiligung.
Unternehmens-News
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U S P R O P E R T I E S V A L U E A D D E D
Erst der Schliff macht aus einem unscheinbaren Rohling ein
echtes Juwel. Ähnlich ist es mit dem US PVA: Investiertwird in
US-Büro im mobilien mit Optimierungspotenzial. Durch die
systematische Verbesserung der Gebäude qualität
werden aus den einst weniger nachgefragten Objekten attraktive
Büro adressen – mit höheren Vermietungs quoten
und damit größeren Erträgen! Wert steigerungen entstehen, die
durch zeitige Veräußerungen realisiert werden sollen.
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D–USA
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Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 14 von 27
Wohnungsgeschäft im Wandel – warum sind tausende Woh-nungen pro
Quadratmeter teurer als eine Wohnung?
Werner Rohmert, Herausgeber "Der
Immobilienbrief",Immobilienspezialist "Der Platow Brief"
Speziell auch ältere Wohnungsfachleute stellen sich die Frage:
„Warum sind tausen-de Wohnungen pro qm teuerer als eine Wohnung,
bzw. 100 Häuser im Durchschnitt teurer als ein Haus?“ Bis vor 3
oder 4 Jahren war die Welt noch in Ordnung. Auf gro-ße Bestände
mussten deutliche Abschläge gegenüber dem Einzelwert hingenommen
werden. Einfache Wohnungen z.B. aus Werkswohnungsbeständen kosteten
zwi-schen der 15- und 20-fachen Jahresmiete. Portfolios kosten die
10- bis 12-fache der weniger. Grund: Der Einzelverkauf von
Wohnungen zur Realisierung von Gewinnen z.B. durch Aufteiler
kostete auf Grund der Vertriebskosten, Aufteilungskosten und der
nötigen Investitionen zum Aufhübschen sehr viel Geld (mind. 20 bis
30%). Heute dagegen liegt der Markt für Einzelwohnungen bei völlig
unbewegten Preisen in weiten Regionen immer noch brach, aber die
Durchschnittswerte pro qm von Portfolien in AG’s liegen oft bei 850
bis über 1 000 Euro pro qm. Das Berlin-Portfolio der Deutsche
Wohnen AG ist z. B. sogar mit der 18-fachen bewertet (s.o.). Das
ist oft gleichviel oder sogar mehr als für vergleichbare
Einzelwohnungen oder Häuser – bei oft weniger als 5 Euro Miete -
bezahlt wird. Der Grund für die Portfolio-Höchstpreise liegt darin,
dass in den letzten Jahren institutionelle Anleger und Immo AG’s
nach Cash Flow suchten, der entweder direkt und möglichst non
recourse oder über Verbriefungen finanzierbar war. Bei Zinsen auf
historischem Tief eigneten sich große Wohnungsportfolios, die oft
trotz immobilienwirtschaftlicher Probleme in der Lage waren, einen
planerisch stabilen cash flow abzuwerfen. Zunächst war der deutsche
Markt von den Einkäufen internationaler Investoren und mancher AG’s
überrascht, so dass günstige Preise oft noch unter der 10fachen
Net-to-Jahresmiete bezahlt wurden. Langsam setzte sich die
Erkenntnis durch, dass ein Investor, der 8 bis 10% Cash Flow
einkauft und die zu 90% mit 4 bis 5% oh-ne persönliche Haftung (non
recourse) refinanziert, allein aus der Zinsdifferenz nach
Verwaltung 30 bis 50% EK-Rendite generieren kann. Darüber hinaus
bietet bei jedem großen und korrekt analysierten Portfolio das
„beste Drittel“ gute Einzelver-wertungschancen. Dadurch konnten
Gewinne erzielt werden, aus denen das EK zu-rück bezahlt werden
konnte - wenn dies nicht zuvor schon als „Fee“ getan worden war -
und die gleichzeitig als Maßstab für Werterhöhungen genommen
wurden. Diese völlig risikolose Chance, EK-Renditen jenseits der
20% zu generieren ließ die Preise steigen. Dadurch wurden die
Gewinne immer höher und das Geschäft wurde immer attraktiver, so
dass die Preise weiter stiegen. Gleichzeitig stiegen aber die
Zin-sen. Damit stößt das Geschäft an die Grenzen. Die Frage ist
einfach, ob das Port-foliogeschäft langfristig ein eigenes vom
Einzelwohnungspreis gelöstes Ge-schäft bleibt, oder ob ihm bei
höheren Zinsen die Luft ausgeht.Wenn das Portfoliogeschäft
irgendwann wieder genauso uninteressant wird wie in den letzten 60
Jahren vor 2004, dann droht ein Bewertungs- und
Finanzierungsde-saster ersten Ranges. So bleibt also zu hoffen,
dass die Zinsen unten bleiben oder die Wohnungspreise die im
intern. Vergleich längst verdiente Preisralley starten. „Der
Immobilienbrief“-Fazit: Auch auf heutigem Kursniveau sind
Immobilienaktien noch nicht gegen einen worst case abgesichert,
während auf der positiven Seite die immobilien- und
finanzwirtschaftlichen Chancen noch nicht auszumachen sind.
Subprime: Verlust der Großbanken höher als erwartet André
Eberhard, Redakteur „Der Immobilienbrief“
Nun trifft es sie also doch. Wer an einen bösen Aprilscherz
dachte, wurde durch die Vielzahl der Meldungen aus den
verschiedensten Medien auf den Boden der Tatsa-chen zurückgeholt.
Die Deutsche Bank muss im Zuge der US-Subprime Krise 2,5 Mrd. Euro
allein im ersten Quartal 2008 abschreiben. Bereits im vergangenen
Jahr musste die Bank 2,3 Mrd. Euro abschreiben. Analysten gehen
davon aus, dass auch andere europäische Großbanken im ersten
Quartal erhebliche Abschreibungen
Deals Deals Deals
Ingolstadt: Persona Servicemietet langfristig 300 qm Bürofläche
im denkmalge-schützten Geschäftshaus Am Stein 8 von Special
Situati-ons Reality Partners Fonds,die von der Monopteros
Immobilienverwaltung be-raten wurden.
Osaka: Deka erwirbt das 2006 fertiggestellte dreiteili-ge „Urban
Terrace“ für 66 Mio. Euro von Urban Cor-poration. Das Objekt ist
voll vermietet.
Helsinki: IVG Funds er-wirbt Avia Line Office-Park für ca. 30
Mio. Euro von YIT Rakennus Oy. Der Of-fice-Park beinhaltet 3
Büro-gebäude mit einer Mietfläche von insgesamt 9 000 qm. Zu den
zukünftigen Hauptmi-etern wird u.a. General Mo-tors Finland Oy
gehören.
Frankreich: Commerz Realerwirbt die Büroentwicklung „Porte de
Clichy“ vom Im-mobilienentwickler Europe-quipements SAS. Das
Ge-samtinvestitionsvolumen beträgt rd. 87 Mio. Euro.
Essen: Das Land NRW mie-tet 2 700 qm Bürofläche im Teelbruch für
die Nutzung durch das Polizeipräsidium von WGF über Atisreal. Der
Mietvertrag läuft 10 Jahre.
Essen: Gorbit mietet 412 qm Bürofläche in der Baumstr. 25 von
einem Dienstleister über Atisreal.Bezug ist bereits erfolgt.
-
Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 15 von 27
leisten werden müssen. Deutsche Bank Chef Josef Ackermann hatte
die Krise für sein Unternehmen noch im vergangenen Jahr als
„erledigt“ eingestuft. Die Gewinn-ziele von 8,4 Mrd. Euro für 2008
dürften damit weitgehend passé sein. Bei der größten deutschen Bank
fielen lt. Handelsblatt die neue Belastungen unter anderem bei der
gewerblichen Immobilien-finanzierung und bei verbrieften
US-Wohnungsbaukrediten an. Das Geldinstitut habe besonders unter
Wertverlusten im Zusammenhang mit Hypotheken mittlerer Qualität zu
leiden. Diese seien zwar nicht so schlecht einzustufen wie
„Ramschhypotheken“, jedoch mehren sich die Anzei-chen, dass auch
diese Kredite mit Bonitätsschwäche zu kämpfen hätten. Probleme habe
das Unternehmen auch mit Krediten und Kreditzusagen für
Übernahmefinanzie-rungen, die sich derzeit nicht verkaufen ließen.
Laut Deutsche Bank sei eine Kapital-erhöhung jedoch nicht
notwendig. Glück im Unglück hatte die Deutsche Bank betrachtet man
die Abschreibungszahlen, die die Schweizer Großbank UBS derzeit zu
Tage fördert. Nachdem die UBS im ers-ten Quartal 2007 noch einen
Rekordgewinn von 3,2 Mrd. schweizer Franken (ca. 2 Mrd. Euro)
ausgewiesen hatte, ver-zeichnet die Bank im ersten Quartal die-ses
Jahres einen Verlust von 12 Mrd. Franken (7,6 Mrd. Euro). 19 Mrd.
Fran-ken (12,09 Mrd. Euro) betrugen allein die Abschreibungen für
das erste Quar-tal 2008. 4,4 Mrd. Franken (2,8 Mrd. Euro) sogar der
Verlust im Geschäfts-jahr 2007. Der Aktienkurs fiel auf den
tiefsten Stand seit 4 Jahren, erholte sich jedoch in der
Zwischenzeit wieder et-was. Folge: Die bereits Mitte letzten Jahres
beginnende Entlassungswelle in der Chef-Etage der Bank setzt sich
fort. Im Juli musste bereits Konzernchef Pe-ter Wuffli seinen Hut
nehmen. Im Okto-ber folgten ihm Finanzchef Clive Standish und Chef
der Investmentbank, Huw Jen-kins. Im Februar wurde dann Fiat-Chef
Sergio Marchionne an die Seite von UBS-Präsident Marcel Ospel
gestellt. Dies scheint jedoch nur wenig Früchte getragen zu haben,
da Ospel nach neuesten angekündigten Abschreibungen und Verlusten
der Großbank seinen Rücktritt angekündigt hat. Und auch für 2008
scheint die UBS nach eigenen Einschätzungen nicht in ruhigeres
Fahrwasser zu kommen.
Investmentheuschrecke erwirbt Post-Immobilien André Eberhard,
Redakteur „Der Immobilienbrief“
Kaum ist die x-te Welle der Investmentheuschrecken über
Deutschland hinweg gezo-gen, macht sich auch schon die nächste
Welle über allseits bekannte unterbewertete Immobilien her. So
erwirbt der amerikanische Equity Fonds Lone Star Real Estate Fund
(LSREF) für 1 Mrd. Euro 1 267 Immobilien der Deutschen Post World
Net.Laut Pressemitteilung mietet die Post durch ein „innovatives“
Konzept Teile der Im-mobilien zurück und könne so sich des
Leerstands entledigen und gleichzeitig flexibel für die Zukunft
bleiben. Wo allerdings das Innovative im Mietvertrag versteckt sein
soll, ist uns bisher schleierhaft geblieben. Wie wir im Background
Gespräch erfuhren, liegen die Mietvertragslaufzeiten zwischen 4 und
10 Jahren. Der Leerstand von 30% soll die Post zukünftig nicht mehr
belasten. Die Immobilien liegen deutschlandweit mit Schwerpunkt in
Westdeutschland. Die Immobilien werden hauptsächlich für Büro-
Berlin: Gries Deco Compa-ny mietet 717qm Ausstel-lungsfläche von
der Alten Leipziger Versicherungüber Atisreal.
Berlin: Commerz Real er-wirbt die Projektentwicklung
„InterCityHotel Berlin Air-port“ mit 8 500 qm von IVG Development
für rd. 22 Mio. Euro. Pächter des Objekts ist mit einer 20-jährigen
Ver-tragslaufzeit die InterCity-Hotel GmbH.
Neu-Isenburg: Deka Immo-bilien verlängert den beste-henden
Mietvertrag mit Jep-pesen für das Objekt Trifo-rum in der
Frankfurter Str. 233 über CB Richard Ellis.Das Objekt gehört zum
Lie-genschaftsvermögen des Of-fenen Immobilienfonds WestInvest
InterSelect und verfügt über eine Gesamt-mietfläche von 30 200
qm.
Bochum: Ferchau Enginee-ring mietet 325 qm Büroflä-che in der
Springorumallee 2 von einer Immobilien-Fonds-Gesellschaft über
Brockhoff & Partner.
München: Hess Natur mie-tet ca. 670 qm Verkaufsflä-che in der
Hohenzollernstr. 10 über Kemper’s.
Düsseldorf: Warnaco mietet 460 qm Einzelhandelsfläche im
Breidenbacher Hof von Pearl of Kuwait über CBRE. Eröffnung eines
Cal-vin Klein Jeans Stores wird im Sommer 2008 sein.
Deals Deals Deals
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Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 16 von 27
und lokale Logistiktätigkeiten genutzt. Die Zahlung des
Kaufpreises wird in mehreren Tranchen erfolgen, wobei der größte
Teil bis Ende des Jahres 2008 gezahlt wird. LSREF investiert
ausschließlich in Immobilien. Europa ist lt. Lone Star im
Investitions-fokus. Der Fonds verfolgt die Zielsetzung, den Wert
der Immobilien durch „Repositionierungsmaßnahmen“ zu steigern.
Schnellen Cash flow zu generieren dürf-te wohl das Hauptziel der
Profis für notleidende Kredite aus den Vereinigten Staaten sein.
Selbst wenn die Post nur 4 Jahre Mieter der Immobilien bleiben
sollte, wird wohl bis dahin nicht mehr Lone Star Besitzer der
Immobilien sein. Fazit: Da wird die deutsche Immobilienwirtschaft
wieder lernen, was angelsäch-sische Profis mit Behördenbrachen in
kurzer Zeit so anstellen können. Als sich das „Der
Immobilienbrief“-Management 1988 mit der Realisierung des
MediaParks in Köln auseinandersetzte, gab es das (Vermarktungs-)
Amt der innerstädtischen Bahn-brache schon einige Jahre. Danach
dauerte es privatwirtschaftlich noch mal weit mehr als 10 Jahre bis
zur Fertigstellung. Heute geht ein städtebauliches
Genehmi-gungsverfahren natürlich rasanter, wie Aurelis, Vivico oder
Blackstone im Kampf gegen die jeweils neue Zinsuhr beweisen werden
– oder auch nicht.
Österreichische Immobilienaktien sind fundamental
unterbewertet
Karl-Heinz Goedeckemeyer, Freier Autor & Certified Real
Estate Investment Analyst (IREBS)
Trotz hoher operativer Gewinne und guter Fundamentaldaten werden
österreichische Immobilienaktien an der Börse abgestraft – zu
Unrecht? Noch bis in den Frühjahr 2007 hinein gehörten
Immobilienaktien aus dem Nachbar-land zu den Anlagevehikeln
schlechthin. Doch steigende Zinsen, die Krise am US-Immobilienmarkt
und die Turbulenzen um Meinl European Land haben den Glanz dieser
Aktien verblassen lassen, mit der Folge, dass aus einer Prämie zum
Nettoin-ventarwert ein Abschlag geworden ist. Inzwischen weisen die
Aktien der Immobilien-unternehmen unter der Berücksichtigung der
zuletzt veröffentlichten Net Asset Va-lues (NAV) im Schnitt einen
Abschlag von mehr als 30% aus.
Der Net Asset Value oder Nettoinventarwert, basierend auf den
Verkehrswerten der einzelnen Objekte, ist die wichtigste Kennzahl
zur Bewertung von Immobilienaktien. Im letzten Jahr konnten die
Unternehmen dank hoher Aufwertungsgewinne (IAS 40 – Investment
Properties) ihre operativen Ergebnisse deutlich steigern. So konnte
vor allem CA Immo den Jahresgewinn 2007 dank einer Verdoppelung der
Aufwertungsgewinne um 68% auf 151,5 Mio. Euro steigern. Das EBIT
belief sich auf 82,9 Mio. Euro, was einer Steigerung von 30%
gegenüber dem Vorjahr entspricht. Bei conwert hingegen stiegen die
Zuschreibungen um 28% auf 75,5 Mio. Euro, wäh-rend das
Betriebergebnis (EBIT) um 65% auf 172,5 Mio. Euro zulegte. Dieser
Ver-gleich könnte den Schluss zulassen, dass die Gewinnqualität von
conwert höher ein-zuschätzen sei als die der von CA Immo-Gruppe.
Doch im Ergebnis der CA Immo sind höhere Finanzierungskosten
aufgrund des Verkaufs der CA Immo International infolge des im
letzten Jahr erfolgten Börsengangs enthalten. Ferner dürfte die
stärke-re Fokussierung auf die Projektentwicklung das Wachstum
beeinflusst haben. Lang-fristig dürfte das Unternehmen durch den
jüngsten Zukauf in Deutschland (Vivico)vor allem in Deutschland
stärker wachsen. Conwert hingegen profitiert von seiner starken
Eigenkapitaldecke. Durch die Ausgabe der Wandelschuldverschreibung
in 2007 erhöhte sich das Eigenkapital auf 1,407 Mrd.
Amsterdam: Commerz Real erwirbt für das Fonds-vermögen des
Spezialfonds Euro Property 1 die Pro-jektentwicklung „De West“ im
Bürogebiet Teleport-Sloterdijk von dem nieder-ländischen
Projektentwickler Fortress. Das Transaktions-volumen für die 11 000
qm große Mietfläche beläuft sich auf 37 Mio. Euro.
Frankfurt: SEB Asset Ma-nagement übernimmt rd. 15 Monate nach
Kaufvertrags-unterzeichnung für ihren Offenen Immobilienfonds SEB
ImmoInvest das im Februar 2008 fertig gestellte 6-geschossige
Bürogebäude „Plaza Vivace" von NCC Property Development. Die
Investitionskosten belaufen sich auf 23 Mio. Euro.
London: Deka Immobilienerwirbt für den Publikums-fonds
ImmobilienGlobal das Büroobjekt „50 Finsbury Square“ für rd. 113
Mio. Britische Pfund von dem britischen Asset Manager Standard Life
Investments.Neben dem Hauptmieter Bloomberg L.P. haben wei-tere
namhafte Unternehmen wie Starbucks, GAP, Nat-West und Wasabi
Gastrono-mie- und Einzelhandelsflä-chen langfristig angemietet.
Düsseldorf: DimensionData mietet ca. 900 qm Bü-rofläche im
Medienzentrum für die Verlegung seiner Nie-derlassung von einem
durch Curzon gemanagten Fonds über Colliers Trombello Kölbel.
Deals Deals Deals
Unternehmen Aktienkurs EPS 2008 PE 2008 EPS 2009e PE 2009e NAV
per share Price/ NAVStand 31. März Stand Ende 2007
CA Immo 13,52 0,97 13,9 1,03 13,1 21,81 0,62 Conwert 10,65 1,82
5,9 2,10 5,1 16,25 0,66 Immofinanz 6,86 1,12 6,1 1,16 5,9 10,90
0,63 S-Immobilien 6,89 n.a. n.a. n.a. n.a. 9,70 0,71 Eco Business
7,05 1,20 5,9 1,32 5,3 12,40 0,57 Average 7,9 7,4 0,64
Österreichische Immobilienwerte - Peer Group
Quelle: Unternehmen, eigene Recherchen, CA Immo GJ 2007/07,
S-Immo: NAV per 30.9.2007
-
Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 17 von 27
Euro, was einer Eigenkapitalquote von 48% entspricht. Somit
verfügt conwert über ausreichende Mittel um das Portfolio im
laufenden Jahr weiter ausbauen zu können. Auch die Immofinanz
konnte das EBIT im GJ 2006/07 um 63% auf etwa 888 Mio. Euro
steigern. Dennoch wurde das Ergebnis wegen Wertanpassungen aus dem
Port-folio der Tochter Immoeast negativ tangiert. Daher legte auch
der NAV nur um 16% auf 10,90 Euro zu. Im Oktober 2007 betrug der
NAV noch 11,32 Euro. Der Vorstand geht jedoch bei der Immoeast von
einer baldigen Trendumkehr bei den Verkehrswer-ten aus. Der hohe
Abschlag gegenüber dem Börsenkurs dürfte somit auch mit den
Abwertungen der Immoest zusammenhängen. Den derzeit höchsten
Bewertungsabschlag weist die Eco Business auf, an der con-wert zu
rund 25% beteiligt ist. Während sich das EBIT im Jahr 2007 um 59%
auf knapp 61 Mrd. Euro erhöhte, legte der NAV lediglich um 5% auf
12,40 Euro je Aktie zu. Ergebniserhöhend wirkten sich auch die
Zuschreibungen aus, die sich auf 17,2 Mio. Euro erhöhten, nach 6,1
Mio. Euro im Vorjahr. Als kursbelastend könnten sich jedoch
weiterhin die nun über conwert extern gemanagte Struktur des
Unternehmens und die geringe Liquidität der Aktie auswirken. Trotz
der deutlich verbesserten Ergebnisse schnitten die Aktien der
österreichischen Immobilienunternehmen auch im laufenden Jahr
schlechter ab als der Vergleichsin-dex EPRA. Die enttäuschende
Kursentwicklung könnte auch damit zusammenhän-gen, dass
internationale Investoren zunehmend Zweifel hegen, ob es den
Unterneh-men auch 2008 gelingt, ihre Immobilienbestände nochmals
derart hoch zu bewerten. Zu den aussichtsreichsten Werten zählen
die Aktien der CA Immo und conwert.
Rating die Zweite – Auch Städte werden „geratet“ André Eberhard,
Redakteur „Der Immobilienbrief“
Hatten wir auf Seite 9 noch über die problematische Situation
der Ratings über ge-schlossene Immobilienfonds berichtet, wollen
wir nicht vernachlässigen, dass auch Städte von namhaften
Ratingagenturen „geratet“ werden. Demnach sind Leipzig und Dresden
lt. aktuellem Immobilienmarkt-Rating der Feri Rating & Research
AG in den kommenden Jahren aussichtsreiche Standorte für
Immobilieninvestitionen. Feri rechnet mit steigenden Mieten für
Büro- und Einzelhandelsimmobilien sowie für Woh-nungen in guten
Lagen. In den beiden Städten werden die Kaufpreise für
Wohnimmo-bilien weiter steigen – in Leipzig auch für Bürogebäude.
Das Feri Immobilienmarkt-Rating vergleicht 67 deutsche Städte in
den Bereichen Wirtschaft, Büro- und Wohnimmobilien sowie
Einzelhandelsimmobilien. Leipzig und Dresden haben es lt. Feri
geschafft, zu den westdeutschen Wachstumsregionen auf-zuschließen.
Bis 2016 werde die Bevölkerung Dresdens um 8 000 auf 509 000
Ein-wohner anwachsen, Leipzig werde 2016 sogar auf 511 000
Einwohner blicken kön-nen (+5 000 EW). Feri rechnet weiter sogar
mit einem Anstieg der Nettokaltmieten bis 2016 von 5,80 Euro auf
7,30 bis 7,50 Euro pro qm. Der Blick in die Glaskugel verrät Feri
sogar, dass die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im selben
Zeit-raum von 1 164 Euro in Leipzig und 1 877 Euro in Dresden auf 1
443 bzw. 2 332 Eu-ro ansteigen werden. Bei Büroimmobilien in
1a-Lagen rechnet Feri bis 2016 mit Erhöhungen der Nettokalt-miete
auf 7,80 Euro pro qm in Leipzig und 9,10 Euro in Dresden. 2007
lagen die Prei-se bei 6,60 bzw. 7,80 Euro. Aufgrund der
Preisentwicklung sowie der Angebots- und Nachfragesituation seien
lt. Feri die Renditen in Leipzig höher als in den meisten an-deren
großen deutschen Bürostandorten. Bei Einzelhandelsflächen sieht es
ähnlich aus. Hier erwartet Feri, dass die Mietpreise für
Einzelhandelsflächen in 1a-Lagen bis 2016 in Leipzig von knapp 64
Euro pro qm auf etwa 75 Euro und in Dresden von 57,40 Euro auf
knapp 69 Euro steigen werden. Vor allem in Dresden mangele es an
kleinen Ladeneinheiten. Deshalb rechnet Feri in den kommenden
Jahren mit steigenden Mieten. Der Leipziger Einzelhandel in der
Innenstadt konkurriert hingegen mit zahlreichen Einkaufszentren im
Umland, die es der Attraktivität der Stadt als Einkaufsort schwer
mache.
Gera: DKB Immobilienerwirbt über ihr Tochterun-ternehmen DKB
Wohnungs-gesellschaft Thüringen 810 Wohnungen von GWB Elstertal.
Gleichzeitig wurde eine Partnerschaft zwischen der DKB Thüringen
und der GWB besiegelt. Ziel der Zu-sammenarbeit ist es,
insbe-sondere bei den anstehenden Stadtumbaumaßnahmen en-ger
zusammenzuarbeiten.
Berlin: GS Rennbahn Hop-pegarten erwirbt die 206 ha große
Galopprennbahn Hop-pegarten von der bundeseige-nen
Bodenverwertungs- und Verwaltungs GmbH.
Berlin: Howoge erwirbt 2 Häuser mit insges. 14 Woh-nungen und 3
Gewerbeein-heiten in der Berliner Allee 167 u. 169 von Gesobau.
Offenbach: Siemens Power Generations mietet rd. 1 280 qm
Bürofläche in der Liegen-schaft Goethering 58 über Nai apollo.
Halberstadt: May+Porth-Gruppe erwirbt den 7 000 qm großen
Praktiker-Bau-markt aus der Insolvenzmas-se der W. Langenbahn
KGüber Wendeling Immobi-lien. Beratend tätig waren Görg
Rechtsanwälte.
Münster/Schwerte: Voda-fone mietet ca. 100 qm Ver-kaufsfläche in
der Münstera-ner 1a-Lage Rothenburg 3 und ca. 85 qm Verkaufsflä-che
in der Schwerter Hü-singstraße 4 über Kemper's.
Deals Deals Deals
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Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 18 von 27
Projektentwicklung im Bestand – Chance für die
Immobilien-wirtschaft
Prof. Dr. Petra Brockhoff Nach 60 Jahren Friede und Wohlstand
ist ein Land fertig gebaut. In allen Immobilien-segmenten ist der
quantitative Bedarf gedeckt. Lediglich neue technologische
Anfor-derungen, bessere ökonomische Perspektiven durch
Ersatzinvestition oder Sanie-rung, die Suche nach Investitions-
oder Marktlücken oder aber der sportliche Ehrgeiz, in einen
gesättigten Markt Verdrängungsinvestitionen mit hohem Risiko zu
tätigen, sind dann die wichtigsten Investitionsgründe.
Städtebauliche Aspekte, Anforderungen des Denkmalschutzes oder auch
rein ökonomische Überlegungen machen die Pro-jektentwicklung in
bestehender Immobiliensubstanz zu einer der wichtigsten
Zu-kunftsaufgaben der Immobilienwirtschaft.
Immobilienprojektentwicklung verbindet die Faktoren Standort,
Projektidee und Kapital so miteinander, dass eine
einzelwirtschaftlich rentable und gesamtwirtschaft-lich sozial- und
umweltverträgliche Investition gewährleistet wird. Bei Neubauten
dau-ert die Projektentwicklungsphase regelmäßig 2-10 Jahre. Im
Lebenszyklus einer Im-mobilie ist „Projektentwicklung im Bestand“
mehrfach möglich. Sie wird zukünftig bedeutsamer werden, da die
klassischen Sanierungsmassnahmen unter Beibehal-tung der Nutzung
und des Standards oft nicht mehr demografischen Entwicklungen oder
veränderten Standortanforderungen gerecht werden. Allein unter
zeitlichen Ge-sichtspunkten kann Projektentwicklung im Bestand
deutliche Vorteile gegenüber Rückbau und Neuinvestition haben. Die
Berücksichtigung der Zinsuhr kann leicht die sonstigen
Investitionskriterien zu Gunsten der Bestandsentwicklung
verschieben. Blickt man zum Beispiel speziell auf das Ruhrgebiet,
so ist evident, dass eine Viel-zahl von Bestandsobjekten in ihrer
ursprünglichen Nützung nicht mehr benötigt wer-den. Das Ruhrgebiet
ist darüber hinaus ein B-Standort mit relativ geringen Mieten. Dem
stehen jedoch um bis zu 30% gestiegene Baukosten im Hochbau
gegenüber. Die Folge ist geringe Neubautätigkeit und als Megatrend
„Bauen im Bestand“. Im Rahmen eines Projektentwicklungs-Checks ist
jedem Projekt zu prüfen, ob eine Umnutzung oder ein Abriss die
vorteilhaftere Alternative ist. Die Alternativüberlegung betrifft
noch nicht einmal vorrangig Wohnbauten oder Bürogebäude. Eine
wichtige Entwicklung der Bestands-Projektentwicklung sind auch die
Umnutzung alter Schwimmbäder, neue Konzepte für Kirchen oder auch
für nicht mehr benötigte oder zeitgemäße Universitätsgelände. In
Wuppertal wurde aus einem nicht mehr zeitge-mäßen Schwimmbad der
Jahrhundertwende ein Restaurant mit Veranstaltungsräu-men
entwickelt, das heute eine weit bessere Frequenz aufweist als zu
seinen besten Schwimmbadzeiten. Das katholische Kloster St. Alfons
in Aachen ist ebenso ein Be-spiel wie das Universitätsgelände in
der Henri-Dunant-Strasse in Essen. Zu den wichtigsten Anforderungen
an das Entscheidungsumfeld von Bestandsent-wicklungen zählt die
Beurteilung von
�� „Markt mit Flächenangebot- und nachfrage und qualitativen
Nutzeranforde-rungen
�� Standort mit Lage, Umfeld, Eignung für die Nutzung und
Verkehrsanbindung �� Qualität des Bestandobjektes mit
Gebäudesubstanz, Gebäudestruktur, Funktiona-
lität, Qualität und Parkplätzen sowie �� Rentabilität mit einer
Kostenanalyse und Wirtschaftlichkeitsberechnung. Optisch und
städtebaulich gelungenes und ökonomisch sinnvolles Beispiel für die
Projektentwicklung im Bestand ist die Restaurierung der Villa
Bredeney, die heute unter anderem Firmensitz von Brockhoff und
Partner ist. Das Haus wurde ursprünglich als Wohnhaus für die
Familie Huber, die Gründer von der Firma Raab Karcher erbaut. Diese
nutzte das Objekt später als Firmensitz und baute es zunächst auf
der rechten Seite an und sattelte ein weiteres Geschoss oben auf.
Als das Gebäude dann für Raab Karcher zu klein wurde, wurde es von
verschie-denen Gesellschaften zuletzt von der Coca Cola Eastern
Europe Direktion genutzt. Im Jahre 2002 sollte es abgerissen
werden, da aus Sicht des Eigentümers keine wirt-schaftliche und
attraktive Nutzung vorstellbar war. Dennoch gelang es den
heutigen
Berlin: Soboll & Herzhoff Management Consultantsmietet
langfristig ca. 470 qm Bürofläche in den „3 Leipzi-ger“ über
apellasbauwert property group, die das Objekt auch entwickelte.
Münster: Cafe & Bar-Konzept Celona mietet 665 qm
Verkaufsfläche in der Stubengasse über Kemper's.
Hamburg: Palmers Deutschland mietet 90 qm Einzelhandelsfläche im
„Airport Plaza“ über W. Jo-hannes Wentzel Dr. Nfl.
Köln: Wiag erwirbt 489 Wohnungen in NRW und dem Saarland für 26
Mio. Euro von Vivacon. Vivacon hat die Wiag als Joint Ven-ture mit
dem Finanzinvestor Forum Partners als Holding für Wohnungsbestände
ge-gründet, für die Erbbaurechte bestellt werden. Vivacon wird
durch den Deal künftig ca. 73 000 Euro p.a. an Erb-bauzinsen
einnehmen.
Wiesbaden: Herrenausstatter Ansons mietet 1 599 qm
Einzelhandelsfläche im Ein-kaufszentrum Luisenforum.
Düsseldorf: Comocamiciemietet 100 qm Geschäftsflä-che in der
Kaiserstr. 42 über Kemper’s.
Frankfurt: date-up GmbHmietet 636 qm Büro- u. Schulungsräume in
der Solmsstr. 2-22 über Colliers Schön & Lopez.
Deals Deals Deals
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Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 19 von 27
Eigentümern mit einem intelligenten Konzept und relativ geringen
Revitalisierungs-kosten ein hoch attraktives Bürogebäude zu
schaffen, in dem sich die Nutzer wohl fühlen und für das eine
Warteliste in der Vermietung besteht. Die Entwicklung eines
schlüssigen Konzeptes sollte unter Beachtung der Geschichte der
Immobilie stattfinden. Wie Gräfin Rothkirch, damals
Kommunikationschefin des Four Seasons in Berlin am Gendarmenmarkt
einem Journalisten im Backgroundge-spräch sagte, wurde das bis
dahin beste Berliner Hotel allein schon durch den Begriff
„Wiedereröffnung“ des Grand Hotel Adlon zur Nummer 2. Allein der
Begriff lies den Wettbewerb in Qualität, Service und Konzept um die
Berliner Führung für das Four Seasons trotz sicherlich
vergleichbarer rationaler Kriterien chancenlos werden. Die
Beachtung der nachhaltigen Vermietbarkeit und der
Drittverwendungsfähigkeit sind in Verbindung mit der Chance zu
einem attraktiven Nutzungsmix und der Kon-trolle der
Wirtschaftlichkeit die ökonomischen Erfolgskomponenten der
Bestandspro-jektentwicklung. Ein wichtiges zusätzliches Problem der
Bestandprojektentwicklung ist allerdings die oft auftretende
Notwendigkeit, die Umnutzung bei laufendem Betrieb durchzuführen.
Das betrifft Bürogebäude ebenso wie die pressewirksamen
Bahnhofs-sanierungen. Bei der Villa Bredeney galt es, weitere
Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Es sollte kleinteilige
Vermietung möglich sein. Das erfordert vielfältige
Erschließungs-möglichkeiten. Gerade bei der Analyse von
Behördenobjekten ist auf die Erschlie-ßung zu achten. Manche
Gebäude mit zu wenigen Erschließungskernen ermöglichen in einer
Folgenutzung lediglich Mindestflächen ab 500 qm. Das führt
regelmäßig zum „Aus“ für die Überlegungen zur
Bestandsentwicklungen. Bei der Villa Bredeney sollte das Ergebnis
im hochwertigen Bereich angesiedelt werden, da nur so die
Qualitäten von Lage, großzügigem Grundstück und Bausubstanz
hinreichend berücksichtigt werden konnten. Bei der angepeilten
hohen Miete wurden so hochwertige Eingänge, Treppen, Aufzüge und
gut gestaltete Beschilderungsanlagen notwendig. Neben der Umsetzung
der technischen Anforderungen der Mieter galt es, den Aspekt einer
effi-zienten Bewirtschaftung zu berücksichtigen. Die
Projektentwicklung sollte darüber hinaus als Marke mit eigener
Identität, als „Villa Bredeney“, etabliert werden. Nur die Marke
als Villa Bredeney ermöglicht eine eigene Identität für die Mieter.
Das Problem bestehender Identitäten wirft besondere Proble-me auf
bei Gewerbegebäuden, die im Volksmund schon mit Firmennamen belegt
sind. Eine Großbank tut sich eben schwer, in ein BfG-Gebäude zu
ziehen. Bei den prominenten Frankfurter Entwicklungen wie z. B. dem
„Eurotower“ als Sitz der Euro-päischen Zentralbank wurde dafür viel
Aufwand getrieben. Der Name ist auch so ge-wählt, dass er nach dem
baldigen Auszug der EZB noch marktgängig ist. Ergebnis: Bei den
aktuell hohen Baukosten kann in vielen Fällen durch Entwicklung des
Bestandes die vorhandene Bausubstanz genutzt und Kosten eingespart
werden. Eine gut konzipierte Bestandsentwicklung kann eine längere
Restnutzungsdauer er-möglichen als ein schlecht geplanter Neubau.
Speziell wenn es gelingt, über die Historie des Gebäudes einen
Markennamen und damit Mehrwert zu schaffen, ist die alte Substanz
wertvoller als jede Neubauvariante. Die Wirtschaftlichkeit der
Revitalisierung muss natürlich beachtet und laufend kontrolliert
werden. Der langfristi-ge Erfolg der Projektentwicklungen im
Bestand erfordert ständiges Arbeiten am Image der Immobilie und
effiziente Bewirtschaftung.
IGB Canada Retail Portfolio Fund – Profitierten von stabilen
Wachstumsraten in Canada
Constanze Wrede, Chefredakteurin „Der Immobilienbrief“ Das
Angebot von Immobilienfonds in Nordamerika umfasst in den USA
derzeit diver-se Projektentwicklungen, doch damit ist insbesondere
einem konservativeren Anle-gerkreis nicht unbedingt gedient. Der
große Nachbar im Norden, Canada mit seinen seit 15 Jahren stabilen
Wachstumsraten des Bruttoinlandsproduktes und einer auf-grund
hervorragender Arbeitsmarktzahlen gefestigten Inlandsnachfrage,
bietet eine Alternative mit hoher Rechtssicherheit und
wirtschaftlicher Stabilität. Die Provinz Québec mit ihrer
Hauptstadt Montreal ist Canadas ökonomisches Kern-land und
erwirtschaftet gut 60% des Bruttoinlandsproduktes. Einen wichtigen
Wirt-
Düsseldorf: AIDS-Hilfemietet gemeinsam mit Ca-re24 Pflege
Service 1 094 qm Bürofläche in der Wit-zelstr.
63/Johannes-Weyer-Str. 1 von der Frank Kar-kow
Grundstückgesell-schaft über Atisreal.
Donauwörth: Wealth Capi-tal erwirbt für einen ihrer Fonds den
Hubschrauber Technologie Park „Euro-copter“ mit ca. 30 000 qm
Nutzfläche von der Joint-Venture-Unternehmung IKB und MFRSI.
Hauptmieter ist Eurocopter Deutschland.
Bad Homburg: Ein von der Madison-Gruppe gemanag-ter Fonds
erwirbt Anteile am SAB Vorsorgefonds III. Der Fonds beinhaltet das
„Har-burger Care Center“ in Ham-burg mit einer Gesamtnutz-fläche
von 8 975 qm auf ei-nem 2 100 qm großen Grundstück.
Hamburg: Watson, Farley & Williams LLP mietet 1 550 qm
Bürofläche am Kaiserkai 67 von Deutsche Immobilien über Colliers
Grossmann & Berger.
Hamburg: Moussa Mogha-dan-Zarandi mietet langfris-tig 1 300 qm
Restaurantflä-che im Hanse-Viertel. Eröff-nung soll im Herbst
sein.
Stuttgart: Werbeagentur Werbewelt mietet 3 Etagen mit ca. 1 800
qm Bürofläche im Lloyd-Haus von Coproüber Jones Lang LaSalleund
verlegt damit ihren Hauptsitz von Ludwigsburg nach Stuttgart.
Deals Deals Deals
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Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 20 von 27
schaftssektor stellt mit einem Umsatz von aktuell rund 6,7 Mrd.
CAD der Tourismus dar, der von der dünnen Besiedelung und den
landschaftlichen Schönheiten des Lan-des profitiert, die eine
zahlungskräftige Kundschaft anziehen. Dieses Szenario moti-viert
Investoren, denen weder das Risikoprofil eines asiatischen
Opportunity-Fonds, noch die übersichtlichen Renditen eines
Deutschland-Immobilienfonds ins Portfolio passen. Die IGB
Internationale Grundwert Beteiligungs AG, Hamburg, hat sich für
ihren neuen IGB Canada Retail Portfolio Fund attraktive Objekte im
exklusiven Fe-rienresort Mont Tremblant, 130 km nördlich von
Montreal, gesichert. Die Anlage wur-de 1994 eröffnet und ist
konzeptionell nach wie vor auf der Höhe der Zeit. Autos müs-sen
draußen bleiben, das beruhigt das Umwelt-Gewissen der Zielgruppe,
ein breites Angebot an Sportanlagen wie Schwimmbad und andere
Wassersportmöglichkeiten wie Segeln, Kajak und Kanu, Tennis- und
Golfplätze und Skilifte ermöglicht Freizeit-aktivitäten rund ums
Jahr. Das Skigebiet ist absolut schneesicher und sichert damit auch
im Winterhalbjahr eine hohe Auslastung der Anlage. Der Fonds
erwirbt mit einem Investitionsvolumen von 71,75 Mio. CAD alle
Einzelhan-dels- und Gastronomieflächen in Mont Tremblant mit
überzeugendem Renditepotenti-al. Die Nettomietfläche von 14 426 qm
besteht aus 13 074 qm Verkaufs- und Be-triebsflächen und 1 352 qm
Lagerräumen und ist auf 74 Mietobjekte aufgeteilt. Ein
Vermietungsstand von 100% stimmt optimistisch, ebenso wie die
Tatsache, dass die meisten Mieter bereits seit Eröffnung ansässig
sind. Der Manager des Objektes, die Intrawest, stellt mit 22% der
vermieteten Flächen den Hauptmieter, darunter findet sich ein
bunter Branchenmix aus kleinen, spezialisierten Läden, Restaurants
mit un-terschiedlichen Profilen und Dienstleistungs- sowie
Unterhaltungsangeboten. 30 Mio. CAD sollen bei deutschen Anlegern
platziert werden, die IGB garantiert die Zeichnung in voller Höhe.
Das Fremdkapital in Höhe von 41,75 Mio. CAD, das ent-spricht gut
58% des Gesamtvolumens, wird von der Royal Bank of Canada mit
fester Zinsbindung von 6,556% für zehn Jahre zur Verfügung
gestellt. Die Mindestzeich-nungsumme liegt bei 25 000 CAD plus 5%
Agio, die jährlichen Ausschüttungen be-ginnen bei 7% im Jahr 2009
und sollen bis auf 9,4% im Jahr 2017 steigen. Während der Laufzeit
von prognostizierten sieben bis zehn Jahren sollen Gesamtrückflüsse
von 225% des Kommanditkapitals vor Steuern ausgeschüttet werden.
Allerdings kann sich die Laufzeit verkürzen, wenn der beabsichtigte
frühzeitige Verkauf gelingt, für den der Initiator deutliche
Wertsteigerungen erwartet. Das geltende Doppelbe-steuerungsabkommen
führt zu einer Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung in Canada, auch eventuelle Veräußerungsgewinne werden
dort als „Capital Gains“ besteuert, in Deutschland greift lediglich
der Progressionsvorbehalt.
Lagerflächen erzielten 2007 Top-Ergebnis André Eberhard,
Redakteur „Der Immobilienbrief“
Die direkten Investitionen in Lagerflächen erreichten lt. Jones
Lang LaSalle (JLL) 2007 europaweit 15 Mrd. Euro. Trotz des
Rückgangs gegenüber 2007 (-12%) ist dies das zweitbeste jemals
erzielte Ergebnis. Auf die Top 5 Länder des europäischen
La-gerflächen-Investmentmarktes entfielen Dreiviertel des
Gesamtvolumens. Angeführt wird die Liste von Großbritannien, das
allerdings im Jahresvergleich einen Rückgang von 35% verzeichnete.
Mit 4,3 Mrd. Euro lag das Volumen aber deutlich über dem der
anderen Länder: Deutschland, größter westeuropäischer
Lagerflächen-Investmentmarkt auf dem Kontinent, kommt auf 2,3 Mrd.
Euro (+5%). In Frankreich hat sich die Transaktionsaktivität mehr
als verdoppelt (auf 1,86 Mrd. Euro). Während sich Schweden mit 1,78
Mrd. Euro auf dem Niveau des Vorjahres bewegte, über-schritt die
Niederlande mit einem Plus von 30% erstmals die 1 Mrd. Euro-Marke.
Die begrenzten Investitionsmöglichkeiten haben das Renditeniveau
lt. JLL nach un-ten gedrückt und damit gleichzeitig die
Risikoprämien minimiert. Trotz dieser Vorsicht ist für die
zentraleuropäische Region insgesamt im Jahresvergleich ein
Transaktions-plus von 50% zu konstatieren. Zu verdanken ist das den
Aktivitäten in Polen, das sein Volumen annähernd verdreifachte (auf
500 Mio. Euro). Grund dieses Wachstums war das Zusammenwirken eines
starken Nutzerinteresses und eines sich vergrößernden Angebots
sowohl durch Fertigstellungen, als auch durch verstärkte
Veräußerungsak-tivitäten. Rückläufige Investitionsvolumina von
Minus 13%, 18% und 23% zeigten die Tschechische Republik (auf 62
Mio. Euro), Rumänien (auf 82 Mio. Euro) und Ungarn
Hamburg: British Ameri-can Tobacco Germany mie-tet 2 500 qm und
Innovasmietet 1 630 qm Büroflächen in der Alsterterrasse 2 von der
Versorgungskasse der Angestellten der Norddeut-schen Affinerie über
Engel & Völkers.
Deggendorf: Niederländi-sche Investmentgesellschaft Richebourg
Vastgoed er-wirbt das ca. 1 525 qm große Büro- u. Geschäftshaus
Luit-poldplatz 17/Bräugasse 4 von einer Münchner
Vermögens-verwaltung über Kemper’s.Langfristige Mieter sind H &
M und Rossmann.
Frankfurt: GPT Halvertonerwirbt für den Handelsim-mobilienfonds
GRP 4 Immo-bilien in den neuen Bundes-ländern für insgesamt 4,5
Mio. Euro. Die Gebäude werden u.a. von Plus, Nor-ma und Penny
genutzt.
Potsdam: BSM excursionübernimmt die 1 350 qm großen
Räumlichkeiten für sein Museum Fluxus+ am Kultur- und
Wirtschafts-standort Schiffbauergasse. Der Sanierungsträger
Pots-dam investierte 2,6 Mio. Eu-ro in die Sanierung und den Umbau
des 1889 als Pferde-stall errichteten Gebäudes.
Frankfurt: Sparkassen Gi-roverband Hessen-Thü-ringen mietet rd.
3 000 qm Bürofläche im „Poseidon Haus“ in der Theodor-Heuss-Allee 2
für 3 Jahre von Deka Immobilien über Aengevelt.
Deals Deals Deals
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Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 21 von 27
(auf 205 Mio. Euro). In Skandinavien verzeichnete Finnland einen
beträchtlichen Zu-wachs des Transaktionsvolumens (auf rund 400 Mio.
Euro), fast eine Verdoppelung des Vorjahresniveaus. Auch hier
sorgten vor allem sinkende Renditen für verstärkte
Verkaufsaktivitäten. Norwegen dagegen büßte gegenüber dem
Rekordjahr 2006 fast 50% ein. Das Investitionsniveau in Schweden
war mit 1,78 Mrd. Euro weiterhin ro-bust. Das Volumen in Südeuropa
litt unter dem Einbruch der Aktivitäten auf dem spa-nischen Markt
(-70% auf 170 Mio. Euro). Hier fehlte es vor allem an
Investitionsobjek-ten. Insgesamt führte das im Jahresvergleich zu
einem Rückgang von 37%. Die Nutzernachfrage für Lagerflächen wurde
europaweit dynamisiert durch zuneh-mende Outsourcing-Aktivitäten
und einen expandierenden Einzelhandelsmarkt. In 2007 stieg der
Lagerflächen-Umsatz mit 14,5 Mio. qm auf Rekordhöhe und zeigte
gegenüber 2006 ein Plus von 19%. Während das größte Umsatzwachstum
in den mittel- und osteuropäischen Märkten verzeichnet wurde,
entfiel auf die “Großen 3”, angeführt von Deutschland mit 3,3 Mio.
qm, Großbritannien (1,5 Mio. qm) und Frank-reich (1,5 Mio. qm) fast
44% des Gesamtumsatzes 2007. Die starke Nachfrage hat die
Bautätigkeit in Europa 2007 weiter angekurbelt. Mit rund 10 Mio. qm
wurden 19% mehr Flächen fertig gestellt als im Vorjahr. Allein 1,7
Mio. qm entfielen dabei auf den russischen Markt, eine Verdoppelung
des Volumens ge-genüber dem Vorjahr. Weitere drei Märkte lagen über
der 1 Mio.-Marke: Deutschland mit 1,5 Mio. qm, London (1,2 Mio. qm)
und Polen (rund 1 Mio. qm). Unter den drei Top Logistikmärkten
(gemessen am umgesetzten Flächenvolumen) zeigte Frankreich mit
einem Rückgang von 34% und UK mit einem Rückgang von 20% eine
gegenläufi-ge Entwicklung. Dies ist hauptsächlich auf die hohe
Bautätigkeit der letzten Jahre zurückzuführen, die das verfügbare
Angebot deutlich erhöht hat. Demgegenüber leg-ten die
Fertigstellungen in Deutschland um 24% zu. Mehr als 11,5 Mio. m²
Lagerflä-chen befinden sich in der europäischen
Fertigstellungs-Pipeline für 2008. Während der Mietpreisindex für
erstklassige Lagerflächen von JLL insgesamt einen Anstieg um 2,3%
für die 25 untersuchten Märkte ausweist, ist das Mietpreisniveau in
vielen Märkten außerhalb der Ballungsräume gesunken. Dies ist auf
das starke Neu-bauvolumen der letzten Jahre an diesen Standorten
zurückzuführen. Gleichzeitig se-hen sich Gebäudenutzer einem
enormen Druck ausgesetzt, ihre Logistikkosten zu senken. Diesen
Druck geben sie weiter an die Vermieter, deren Spielräume durch das
gewachsene Angebot enger geworden sind. Innerhalb der Ballungsräume
sieht JLL in 2008 noch ein potenziell leichtes Mietpreiswachstum an
stark nachgefragten Standorten. Generell ist eher von gleich
bleibenden Mieten auszugehen.
Frankfurts Zeil soll schöner werden Christina Winckler,
Korrespondentin „Der Immobilienbrief“ Frankfurt
Die umfangreichen Erneuerungsarbeiten auf der Frankfurter Zeil
beginnen Mitte des Jahres. Zurzeit sind nur kleinere
Einzelmaßnahmen zu beobachten. Von der Liebfrauenstraße bis zur
Konstablerwache erhält die Zeil ein neues Pflaster, eine
attraktivere Beleuchtung, moderne Bestuhlung und Fahrradständer.
Außerdem werden vier Freiflächen geschaffen, die als Ruhezonen
gestalterisch klar abgegrenzt sind. Erhalten bleiben die Baumreihen
in der Mitte der Zeil. Um Raum für die Freiflä-chen zu schaffen
wurden allerdings bereits 50 Platanen gefällt. Damit der Betrieb
auf dieser wichtigen Einkaufsstraße nicht zu sehr behindert wird,
soll in mehreren räumlich und zeitlich begrenzten Bauabschnitten
gearbeitet werden. Die Vorarbeiten mit der Verlegung von Leitungen
und dem Bau der Fundamente für die Beleuchtung haben bereits
begonnen. Im Juli starten die Pflasterarbeiten gefolgt vom Bau der
Beleuchtungsmasten. Künftig ist die Belieferung der Kaufhäuser und
der Ladengeschäfte über ein elektronisches Schranken- system von
Stiftstraße und Schäfergasse möglich. Die neue Bestuhlung erfolgt
wieder Platz sparend in Form von Rundbänken. Einige der Pavillons
werden abgerissen. Dafür entsteht ein neuer Gastronomie-Pavillon
mit 150 qm. Ein gleich großes Restaurant ist für März 2009 geplant.
Zusätz-lich ist ein kleinerer Café-Pavillon mit nächtlichem
Barbetrieb vorgesehen. Die Kosten der Erneuerungsarbeiten auf der
Zeil belaufen sich nach einer ersten Kostenschät-zung auf 12 Mio.
Euro.
Hamburg: Replay Shopmietet ca. 502 qm Ladenflä-che am Gänsemarkt
35 über Savills. Der Eigentümer wur-de von Pirelli RE Deutsch-land
vertreten. Eröffnung ist für das 2. Quartal geplant.
Düsseldorf: Canada Life Assurance erwirbt das 6 500 qm große
Bürohaus Breite Straße 3HOCH5 für einen 2-stelligen Millionenbetrag
von den 3 Investoren MOMENI Projektentwicklung, NPC Gruppe und HCI
Develop-mentfonds I. Die Ankaufs-rendite liegt deutlich unter 5%.
Colliers Trombello Kölbel beriet gemeinsam mit dem irischen
Immobilien-dienstleister HWBC den Käufer. Das Objekt ist zu 100%
vermietet.
Dresden: AOK Sachsen/Thüringen mietet ca. 1 362 qm Bürofläche im
Ammen-hof von IAK über DB Im-mobilien und hat damit 37% an der
Gesamtmietfläche angemietet.
Fürth: EC Advisors Invest-ment Managers erwirbt
Ein-zelhandelsportfolio beste-hend aus 3 Wohn- u. Ge-schäftshäusern
mit insgesamt 2 775 qm Gesamtnutzfläche von einem Privatinvestor
über Kemper’s.
Wiesbaden: Löwen PlaySpielecasinos mietet ca. 333 qm Ladenlokal
im Objekt „Schiersteiner Karré“ über Steinbauer Immobilien.
Deals Deals Deals
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Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 22 von 27
Kaufhäuser kommen zurück in die Stadt André Eberhard, Redakteur
„Der Immobilienbrief“
In den vergangenen Jahren zogen sich lt. Brockhoff & Partner
viele der großen Kaufhausketten wie Kaufhof, C&A, Karstadt oder
Hertie aus den kleineren und mitt-leren Städten zurück. Nun kehren
sie mit neuen Konzepten zurück. Das Kaufhaus gehörte seit den 60ern
bis vor wenigen Jahren neben dem Rathaus zu den wichtigs-ten
Gebäuden der Stadt. Das Vollsortiment-Kaufhaus brachte die bunte
Warenwelt auch in die kleineren und mittleren Städte. Es war ein
Käufermagnet für Besucher aus dem Umland und machte in den Augen
vieler Bürger aus dem Ort erst eine Stadt. Umso bitterer traf es
viele Kommunen, als sich die großen Warenhauskonzer-ne nach und
nach aus den kleineren und mittleren Städten zurückzogen. Sie
kon-zentrierten ihre immer größeren und opulenteren
Shopping-Paläste mit immer üppigeren Verkaufsflächen und
ausgeklügelten Shop-In-Shop-Konzepten zunehmend auf die
Innenstadtlagen der Großstädte oder die großen Einkaufszentren wie
CentrO Oberhausen, den Bochumer Ruhrpark oder das NordWestZentrum
in Frankfurt. Mit dem Wegzug des oft einzigen Kaufhauses drohte
vielen Innenstädten die Verödung. Doch jetzt beginnen die großen
Kaufhaus-Unternehmen, die Klein- und Mittelstädte wieder zu
entdecken. Allerdings haben sich die Konzepte geändert. Die
Unternehmen kehren lt. EckhardBrockhoff nicht mit ihren
Vollsortimentshäusern in diese Städte zurück. Aktuell wer-den
Standorte in Städten ab 20 000 Einwohnern gesucht. Die neuen
Geschäfte wür-den lt. Brockhoff aber deutlich kleiner als die
traditionellen Kaufhäuser. Sogar Kar-stadt, das sich ja erst 2004
von den kleineren Häusern getrennt hat, arbeitet wieder an
kleineren Konzepten. Unter Namen wie Preisparadies oder Schnäppchen
Cen-ter experimentiert der Essener Warenhaus-Konzern momentan mit
verschiedenen Konzepten. Media-Markt/Saturn ist heute ebenso zu
einem nicht mehr weg zu den-kenden Bestandteil und Frequenzbringer
in den Innenstädten geworden.
Weiter so - Büromarkt Ruhrgebiet Dr. Gudrun Escher
Im Jahresrückblick 2007 liegt die Metropolregion Ruhr beim
Büroflächenumsatz bun-desweit an fünfter Stelle gleich auf mit
Berlin und vor Düsseldorf, zum Halbjahr war es sogar der dritte
Platz. Endlich gibt es auch aus der Region zwischen Duisburg und
Dortmund verlässliche Marktdaten. Die Maklerunternehmen, die
zwischen Rhein und Ruhr unterwegs sind, hatten im vergangenen Jahr
viel zu tun, denn die Flächenumsätze sind in allen Einzelmärkten
gestiegen. Das machte sowohl bei Cubion in Mülheim an der Ruhr als
auch bei Brockhoff in Essen Mut, Büromarktberichte für den ganzen
Wirtschaftsraum vorzule-gen, bei Cubion zum zweiten Mal, bei
Brockhoff ist es eine Premiere. Das spricht schließlich für sich.
Noch vor wenigen Jahren hatten sich, damit man auf den Messen MIPIM
und Expo Real überhaupt etwas vorweisen konnte, die
Wirtschaftsförderer zusammen gerauft und über den Daumen gepeilte
Zahlen mit bunten Grafiken kombi-niert, ohne noch recht zu wissen,
welche Bestände überhaupt die Ausgangslage dar-stellen. Inzwischen
ist man professioneller geworden, auch wenn Berichte aus den
Kommunen nicht immer den gif-Standards entsprechen. Jetzt gibt es
nachprüfbare Auskünfte aus den Großstädte Essen, Dortmund und
Duisburg mit zusammen ca. 1,5 Mio Einwohnern. Allein hier betrug
die Vermietung ohne Untervermietung, die Brock-hoff mit kalkuliert,
lt. Cubion 260.900 Quadratmeter (qm). Brockhoff bezieht auch den
doch wesentlich kleineren Markt in Bochum mit ein. Das macht
zumindest für 2007 Sinn, denn der Abzug der Zentrale von
Thyssen-Krupp aus Bochum bescherte der Stadt eine auf 5,9%
gestiegene Leerstandsquote, während Essen, wo die neue
Hauptverwaltung im Bau ist, den Zugewinn verbuchen kann. Insgesamt
bewegen sich im Ruhrgebiet zwar die Arbeitslosenzahlen auf hohem
Ni-veau mit aktuell für die Gesamtregion 12,9%, die Büroleerstände
jedoch sind benei-denswert niedrig zwischen 5% in Dortmund (bei
Brockhoff nur 3,9%) und Essen und sogar nur 2,6% in Duisburg mit
weiter sinkender Tendenz. Während jedoch Brockhoff davon ausgeht,
dass die Spitzenmieten von 12,50 - 12,