OTAVIO D’URSO FILHO Engenheiro Civil CREA 0600604543 Alameda Ministro Rocha de Azevedo n° 523, cj. 283 – São Paulo – CEP: 01410-000 – Tel.: 99763-4496 [email protected] 1 Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juíz(a) de Direito da 18ª Vara Cível do Foro Central – SP. Processo n° 0050276-02.2018.8.26.0100 Classe-Assunto: Cumprimento de Sentença Exequente: Cláudio Donizete da Silva Executado: Andréa Aparecida da Silva OTAVIO D'URSO FILHO, infra-assinado, Engenheiro Civil, Perito Judicial nomeado em fls. 55, nos Autos da presente Ação, após diligências e estudos necessários, tendo encerrado seu trabalho, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, requerer a juntada aos Autos: Termos em que, Pede deferimento. São Paulo, 02 de agosto de 2019 Otavio D’Urso Filho Engenheiro Civil - Crea n.º 0600604543 Perito Judicial
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Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juíz(a) de Direito da 18ª Vara Cível do Foro Central – SP. Processo n° 0050276-02.2018.8.26.0100
Classe-Assunto: Cumprimento de Sentença Exequente: Cláudio Donizete da Silva Executado: Andréa Aparecida da Silva
OTAVIO D'URSO FILHO, infra-assinado, Engenheiro Civil,
Perito Judicial nomeado em fls. 55, nos Autos da presente Ação, após
diligências e estudos necessários, tendo encerrado seu trabalho, vem
respeitosamente à presença de Vossa Excelência, requerer a juntada aos Autos:
Termos em que, Pede deferimento. São Paulo, 02 de agosto de 2019
Otavio D’Urso Filho
Engenheiro Civil - Crea n.º 0600604543 Perito Judicial
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ÍNDICE
I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
1. Ação
2. Finalidade da Pericia
3. Laudo
II - DOS IMÓVEIS
1. Identificação
2. Localização
3. Características da Região
4. Características Zoneamento e Ocupação
5. Características Cadastrais
6. Quadra Fiscal
III - DA AVALIAÇÃO
1. Vistoria
2. Descrição dos Imóveis
3. Descrição dos Ambientes
4. Especificação da Avaliação
5. Resultado da Avaliação
IV - QUESITOS
1. Requerente
2. Requerido
V - ENCERRAMENTO
ANEXOS
1. Registros Técnicos Fotográficos
2. Amostras Comparativas
3. Homogeneização
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I – CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:
1. AÇÃO
A presente Ação se refere ao Processo de Cumprimento de
Sentença em face de Andrea Aparecida da Silva, aonde seu irmão Cláudio
Donizete da Silva pretende a avaliação e alienação do referido imóvel.
2. FINALIDADE DA PERICIA
Em Decisão de fls. 55 este signatário foi nomeado, para que
efetue a avaliação do bem.se evitem as alegações de nulidade processual,
aonde foram deferidos as provas requeridas às fls. 220, conforme transcrito
parcialmente abaixo.
Trata-se de cumprimento de sentença apresentado pela parte exequente que, diante da declaração de extinção do condomínio havido entre as partes, pretende a avaliação e alienação de referido bem imóvel. ... Para a perícia judicial, nomeio Otávio D ́Urso Filho ([email protected]),que cumprirá o encargo escrupulosamente, independentemente de termo de compromisso. Após a apresentação dos quesitos, intime-se o perito para que manifeste concordância com a nomeação (no prazo de cinco dias) e para que, em aceitando, apresente proposta de honorários (grifo nosso)
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3. LAUDO
O presente Laudo de Avaliação foi executado de acordo
com a NBR 14653 e NBR 12721, da Associação Brasileira de Normas Técnicas –
ABNT, e Normas do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
de São Paulo – IBAPE-SP, obedecendo, portanto, os seguintes parâmetros
técnicos avaliatórios:
a.) O valor estimado é valido para pagamento à vista;
b.) O valor resultante foi calculado pelo Método Comparativo de Valores de
Mercado, conforme a determinação da Norma NBR 14653, da Associação
Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, e Normas do Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo - IBAPE-SP;
c.) Todas as medidas e quantidades citadas e utilizadas nesta avaliação
foram obtidas da documentação fornecida no Processo e pelas partes;
d.) O presente Laudo de Avaliação é de uso para fins Judiciais.
e.) O termo “VALOR” nesta avaliação significa:
“A expressão monetária do bem, à data de referência da
avaliação, numa situação em que as partes, conhecedoras das
possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não
estejam compelidas à negociação”, ou seja, um mercado de
concorrência perfeita, caracterizado pelas seguintes exigências:
Homogeneidade do bem levado a mercado;
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Número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que
não possam, individualmente ou em grupos, alterar o mercado;
Inexistência de influências externas;
Racionalidade dos participantes e conhecimento pleno e absoluto
de todos sobre o bem, o mercado e as suas claras tendências;
Perfeita mobilidade de fatores e de participantes, para que se
possa oferecer liquidez com liberdade plena de entrada e saída
do mercado.
Para efeito de avaliação, considerou-se o bem livre de
hipoteca, arresto, usufruto, penhora, passivos ambientais, ou quaisquer ônus
ou problemas que impliquem no seu bom uso ou comercialização.
No presente trabalho assume-se que os dados constantes
da documentação oferecida ao signatário estão corretos e que as informações
fornecidas por terceiros o foram de boa fé e são confiáveis.
II – DO IMÓVEL
1. IDENTIFICAÇÃO
Para esse trabalho solicitamos cópia do Registro de
Imóveis, onde constam seguintes informações relevantes.
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Trata-se de um imóvel residencial, pertencente ao edifício
Ursa Maior, adentro de um condomínio residencial vertical denominado
Condomínio Residencial Novo Tempo, que conta com uma infra-estrutura de:
hall de serviço e social, salão de festas, apartamento do zelador, playground,
portaria, guarita com banheiro, academia, espaço com churrasqueira, piscina
adulto e infantil, quadra poliesportiva, brinquedoteca e sauna seca e úmida.
Matricula n° 167.850: Registrado perante o 9° Oficial de Registro de
Imóveis da Capital, com as seguintes descrições: Apartamento n° 13,
localizado no 1° andar do Edifício Ursa Maior, bloco “c” do
condomínio Residencial Novo Tempo I, situado á Avenida Cipriano
Rodrigues, n° 975, no 46° Subdistrito – Vila Formosa
, com área útil de 46,060m², área comum de 42,562m², área total de
88,6222m² e cabendo-lhe a fração ideal no terreno e nas coisas
comuns do condomínio de 0,604%, a cuja unidade fica vinculada
uma vaga destinada a guarda e estacionamento de um só veiculo,
na garagem do edifício, sujeita a manobrista.
Inscrição Cadastral 148.189.0068-1 (maior área)
Inscrição Cadastral 148.189.0071-1 (unidade autônoma)
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2. LOCALIZAÇÃO
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3. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
O imóvel se encontra localizado na Cidade de São Paulo,
Vila Formosa.
Sendo criada em 1940, com loteamentos pela Companhia
Melhoramentos Brás, seu crescimento acabou vindo lentamente a partir da
década de 1960, em 1963 foi desmembrado do Tatuapé, sendo hoje um dos
principais bairros da Zona Leste.
Seu perfil é de caráter misto, ou seja, residencial e
comercial, possuindo imóveis de todos os padrões, sendo o mais constante, o
médio padrão.
Possuindo Infra Estrutura completa
4. CARACTERÍSTICAS ZONEAMENTO E OCUPAÇÃO
Atual contribuinte Andrea Aparecida da Silva
Setor 148 Quadra 189
Lote 0068 Situação Cancelado
Digito SQL 1 Nome do Logradouro Av. Cipriano Rodrigues
Número da Porta 975
Tipo de Uso Prédio de apartamento, não em
condomínio, de uso exclusivamente residencial
Tipo do Terreno De esquina Área do Terreno 5358 m² Área Construída 1923 m²
Ano da Construção 1999 Área Útil 46,060 m²
Área Total 88,622 m² Zona de Uso Zona Centralidade – MA – PA
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5. CARACTERÍSTICAS CADASTRAIS ANO 2019
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6. QUADRA FISCAL
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III – DA AVALIAÇÃO
1. VISTORIA
Em nossa primeira vistoria agendada para fomos
acompanhados pelo Requerente.
A vistoria do imóvel foi realizada no dia 02 de julho do
presente ano.
Foi solicitado via tribunal, bem como em vistoria, os
seguintes documentos: Cópia da matrícula; Cópia do IPTU, Estatuto/Convenção
do Condomínio, Ata de Instalação, sendo todos entregue via email, pelo
Requerido
2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel objeto da ação é um apartamento residencial,
aonde constam as seguintes medidas:
Área útil: 46,060m²
Área comum: 42,562m²
Área total: 88,622m²
A topografia do terreno se encontra plana, tendo como
solo aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil.
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Tendo algumas características classificadas pelo Ibape
(Instituto Brasileiro de Avaliações e Periciais).
Padrão de construção – Grupo Apartamento 1.3 - Padrão
Simples 1.3.2, edificações com três ou mais pavimentos, dotados ou não de
elevador (marca comum) e satisfazendo a projeto arquitetônico simples. Hall
de entrada e corredores com dimensões reduzidas e acabamentos simples,
geralmente sem portaria, podendo o térreo apresentar outras destinações, tais
como pequenos salões comerciais ou lojas. Eventualmente pode haver espaço
para estacionamento contendo vagas de uso coletivo. Fachadas sem
tratamentos especiais, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco,
podendo ter aplicação de pastilhas, cerâmica ou equivalente.
Unidades normalmente constituídas de sala, um ou mais
dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço conjugada ou separada por
meia parede, geralmente sem dependências de empregada.
Estado de conservação se classifica como Regular que
consiste em – Edificação seminova ou com reforma geral ou substancial entre
dois a cinco anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos
de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.
3. DESCRIÇÃO DOS AMBIENTES
Tendo como acabamentos econômicos, porém de boa
qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum:
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Pisos: cerâmica simples, vinílico, taco ou forração.
Paredes: pintura a látex sobre emboço, reboco ou gesso, azulejos até o teto
nas áreas molhadas.
Instalações hidráulicas: número mínimo de pontos de água, instalação
somente de água fria, peças sanitárias básicas de modelo simples.
Instalações elétricas: com número mínimo de pontos de luz, interruptores ou
tomadas, utilizando componentes comuns.
Esquadrias: alumínio do tipo comum.
4. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
METODOLOGIA
Este laudo foi elaborado em conformidade com a Norma
Regulamentadora de Avaliação de Imóveis Urbanos, utilizando o Método
Evolutivo para obtenção do valor total, a partir do cálculo de reedição da
benfeitoria pelo Método da Quantificação de Custo e pelo Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado, para obtenção do valor, realizando
tratamento dos dados por Homogeneização dos Fatores:
Conforme item 8.2 da NBR 14.6543-1
“A composição do valor total do imóvel avaliado pode ser
obtida através da conjunção de métodos, a partir do valor
do terreno considerando o custo de reprodução das
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benfeitorias devidamente depreciadas e o fator de
comercialização.”
“A aplicação do Método Evolutivo exige:
a) o valor do terreno seja determinado pelo método
comparativo de mercado, ou, na impossibilidade deste, pelo
método involutivo;
b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo método Direto de
Custo ou pelo método da quantificação de custos;
c) o fator de comercialização seja levado em conta,
admitindo-se que pode ser maior ou menos do que a
unidade, em função da conjuntura do mercado na época da
avaliação.”
Conceito do Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado, conforme item 8.2.1 da NBR 14.6453-1
“Identifica o valor de mercado do bem por meio de
tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra.”
O tratamento por fatores é indicado quando a pesquisa de
mercado é limitada. Nesse caso, deve-se justificar e descrever os fatores
utilizados.
E para a avaliação das benfeitorias foi considerado a tabela
CUB (Custo Unitário Básico) elaborada pelo Sinduscon-SP (Sindicado da
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Indústria e Construção Civil de São Paulo), sendo, o valor determinado em julho
de 2019, utilizando como parâmetro de depreciação em relação ao “estado
novo”, os dados da tabela de “Hoss-Heideck”.
CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO TERRENO E BENFEITORIAS
Fa – Fator Área
Fpa – Fator Padrão de Acabamento (objetivo de eliminar as diferenças relativas
ás variações nos detalhes de acabamento entre os diferentes imóveis)
Fi – Fator Idade e Conservação (aplicado na correção de diferenças entre a
idade aparente e estado de conservação)
Fo – Fator Oferta, aplicado ao valor de comercialização, na intenção de
desconsiderar a verba destinada a imobiliária ou ao corretor, valor consagrado
FATORES UTILIZADOS PARA CORREÇÃO DA EDIFICAÇÃO
FOC = R + K* (1 – R)
FOC = 0,8862
Foc – Fator Obsolescência da Construção 0,8862
R – Coeficiente Residual corresponde ao padrão, expresso em decimal 0,20
K – Valor obtido na Tabela Hoss – Heideck 0,8578
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GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO
Este Laudo esta enquadrado no Grau de Fundamentação III
e Grau de Precisão II – De Acordo com os critérios da NBR 14653-02.
SITUAÇÃO PARADIGMA
Fatores de Ajuste Características e
Recomendações
Frente de Referencia
Fr
Prof. Mínima
Pmi
Prof. Máxima
Pma
Expoente do Fator Frente
f
Expoente do Fator
Profundidade p
Múltiplas Frentes / Esquina
Ce
Coef. de Área Ca
Área de interferência
(m²)
Intervalo Característico
de áreas (m²)
16
-
-
Não se aplica
Não se aplica
Não se aplica
Não se aplica
dentro do intervalo
1500
800 - 2500
Grupo I: Zonas de uso predominante residencial e ocupação horizontal:
5ª Zona: Prédios de Apartamentos ou de Escritórios de Padrão Médio
Dotadas de infra-estrutura completa com concentração de população de renda
média. Para classificação nesta zona é necessário verificar a vocação legal e a
predominância de ocupação que necessariamente tem que refletir
verticalização, por meio de edifícios de apartamentos ou escritórios de padrão
médio ou superior.
Zona de Características: Grupo I –
5 Zona
Área do útil: 46,060 m²
Área total: 88,622m²
Classe: Residencial
Grupo: Apartamento
Padrão: Simples – PC médio 1,470
Cub: H8N R$ 1.427,52
Idade Real: 20 anos
Estado da Edificação: Regular (c)
2,52
Foc: 0,8862
Data-Base: Julho de 2019
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4. RESULTADO DA AVALIAÇÃO
O valor unitário do m² foi encontrado pelo método
comparativo de dados do mercado realizado em abril 2019, realizando o
tratamento por homogeneização por fatores, obtendo-se a média para a
amostra.
Assim, conforme Anexo III Homogeneização, para cada
terreno obteve-se
IV – QUESITOS
1. REQUERENTE
Sem quesitos
2. REQUERIDO
Sem quesitos
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V - ENCERRAMENTO
As analises e conclusões expressas no presente trabalho
foram baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamento efetuados
pelo próprio perito e outros fornecidos por testemunhas que acompanharam
as diligências, tendo-se como idôneas e verdadeiras as informações a ele
prestadas por terceiros. As amostras comparativas todas foram colhidas no
próprio condomínio, dando maior veracidade ao valor oferta.
Nada Mais havendo a acrescentar, encerramos o presente
trabalho de avaliação, composto por 55 (cinquenta e cinco) laudas digitadas em
cores e ultima assinada.
Este Laudo Técnico de Avaliação acompanham 03 (três)
Anexos, a seguir descriminados.
Anexo 1 – Registros Fotográficos do Imóvel Avaliando, com 17 (dezessete)
páginas, e 29 (vinte e nove) registros fotográficos;
Anexo 2 - Amostras Comparativas 11 (onze) páginas, com 10 (dez) amostras;
Anexo 3 – Homogeneização com 09 (nove) páginas.
O signatário agradece a honrosa nomeação e coloca-
se a disposição dessa R. Juiz para o que se julgar necessário.
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Foto 1- Fachada
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Foto 2 - Sala
Foto 3 - Sala
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Foto 4 - Cozinha
Foto 5 - Cozinha
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Foto 6 - Dormitório 01
Foto 7 - Dormitório 01
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Foto 8 - Dormitório 02
Foto 9 - Dormitório 02
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Foto 10 - Banheiro
Foto 11 - Banheiro
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Foto 12 - Hall
Foto 13 - Hall
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Foto 14 - Playground
Foto 15 - Brinquedoteca
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Foto 16 - Quadra Poliesportiva
Foto 17 - Área externa
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Foto 18 - Piscina
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Foto 19 - Churrasqueira
Foto 20 - Churrasqueira
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Foto 21 - Salão de Festas
Foto 22 - Área externa
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Foto 23 - Vaga de estacionamento
Foto 24 - Área externa
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Foto 25 - Academia
Foto 26 - Sauna
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Foto 27 - Chuveiro
Foto 28 - Sauna umida
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Foto 29 - Banheiro
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Amostra n° 01 TIPO DE IMÓVEL : Apartamento residencial NOME DO EDIFÍCIO : Condominio Novo Tempo ENDEREÇO : Av. Cipriano Rodrigues, n° 975 ANDAR / APARTAMENTO : Não informado ÁREA ÚTIL : 50,00 m² N° DORMITÓRIOS : 02 PADRÃO : Simples IDADE : 20 anos CONSERVAÇÃO : Entre Nova e Regular (0,32) PREÇO OFERTA : R$ 230.000,00 (Duzentos e trinta mil reais) DATA : julho 2019 INFORMANTE : Imóveis BeG CONTATO : (11) 4750-5988 CODIGO : AP5346
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38
Amostra n° 02 TIPO DE IMÓVEL : Apartamento residencial NOME DO EDIFÍCIO : Condominio Novo Tempo ENDEREÇO : Av. Cipriano Rodrigues, n° 975 ANDAR / APARTAMENTO : Não informado ÁREA ÚTIL : 50,00 m² N° DORMITÓRIOS : 02 PADRÃO : Simples IDADE : 20 anos CONSERVAÇÃO : Regular (2,52) PREÇO OFERTA : R$ 215.000,00 (Duzentos e quinze mil reais) DATA : julho 2019 OFERTANTE : Ana Paula Reis Garrido CONTATO : (11) 97462-2566 CODIGO : Paula e Tábata 765
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39
Amostra n° 03 TIPO DE IMÓVEL : Apartamento residencial NOME DO EDIFÍCIO : Condominio Novo Tempo ENDEREÇO : Av. Cipriano Rodrigues, n° 975 ANDAR / APARTAMENTO : Não informado ÁREA ÚTIL : 47,00 m² N° DORMITÓRIOS : 02 PADRÃO : Simples IDADE : 20 anos CONSERVAÇÃO : Regular (2,52) PREÇO OFERTA : R$ 218.000,00 (Duzentos e dezoito mil reais) DATA : julho 2019 INFORMANTE : Diego de Araujo Sales CONTATO : (11) 94012-9316 CODIGO : D-379
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40
Amostra n° 04 TIPO DE IMÓVEL : Apartamento residencial NOME DO EDIFÍCIO : Condominio Novo Tempo ENDEREÇO : Av. Cipriano Rodrigues, n° 975 ANDAR / APARTAMENTO : Não informado ÁREA ÚTIL : 47,00 m² N° DORMITÓRIOS : 02 PADRÃO : Simples IDADE : 20 anos CONSERVAÇÃO : Necessitando de reparos simples (18,10) PREÇO OFERTA : R$ 220.000,00 (Duzentos e vinte mil reais) DATA : julho 2019 INFORMANTE : Sidnei Rodrigues CONTATO : (11) 4304-0743 CODIGO : 3063
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41
Amostra n° 05 TIPO DE IMÓVEL : Apartamento residencial NOME DO EDIFÍCIO : Condominio Novo Tempo ENDEREÇO : Av. Cipriano Rodrigues, n° 975 ANDAR / APARTAMENTO : Não informado ÁREA ÚTIL : 50,00 m² N° DORMITÓRIOS : 02 PADRÃO : Simples IDADE : 20 anos CONSERVAÇÃO : Regular (2,52) PREÇO OFERTA : R$ 223.000,00 (Duzentos e vinte e três mil reais) DATA : julho 2019 INFORMANTE : Didu Imóveis Consultoria Imobiliária CONTATO : (11) 2477-2663 CODIGO : 01977AP
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42
Amostra n° 06 TIPO DE IMÓVEL : Apartamento residencial NOME DO EDIFÍCIO : Condominio Novo Tempo ENDEREÇO : Av. Cipriano Rodrigues, n° 975 ANDAR / APARTAMENTO : Não informado ÁREA ÚTIL : 58,00 m² N° DORMITÓRIOS : 02 PADRÃO : Simples IDADE : 20 anos CONSERVAÇÃO : Regular (2,52) PREÇO OFERTA : R$ 227.000,00 (Duzentos e vinte e sete mil reais) DATA : julho 2019 INFORMANTE : Casa & Estilo Imobiliária CONTATO : (11) 2671-9191 CODIGO : 113160
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43
Amostra n° 07 TIPO DE IMÓVEL : Apartamento residencial NOME DO EDIFÍCIO : Condominio Novo Tempo ENDEREÇO : Av. Cipriano Rodrigues, n° 975 ANDAR / APARTAMENTO : Não informado ÁREA ÚTIL : 58,00 m² N° DORMITÓRIOS : 02 PADRÃO : Simples IDADE : 20 anos CONSERVAÇÃO : Entre nova regular (0,32) PREÇO OFERTA : R$ 230.000,00 (Duzentos e trinta mil reais) DATA : julho 2019 INFORMANTE : Stillo Imóveis Ltda CONTATO : (11) 2115-3055 CODIGO : 6a2d99
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44
Amostra n° 08 TIPO DE IMÓVEL : Apartamento residencial NOME DO EDIFÍCIO : Condominio Novo Tempo ENDEREÇO : Av. Cipriano Rodrigues, n° 975 ANDAR / APARTAMENTO : Não informado ÁREA ÚTIL : 55,00 m² N° DORMITÓRIOS : 02 PADRÃO : Simples IDADE : 20 anos CONSERVAÇÃO : Regular (2,52) PREÇO OFERTA : R$ 245.000,00 (Duzentos e quarenta e cinco mil reais) DATA : julho 2019 INFORMANTE : Casa Stillo Imóveis Ltda CONTATO : (11) 2671-9191 CODIGO : 112936
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45
Amostra n° 09 TIPO DE IMÓVEL : Apartamento residencial NOME DO EDIFÍCIO : Condominio Novo Tempo ENDEREÇO : Av. Cipriano Rodrigues, n° 975 ANDAR / APARTAMENTO : Não informado ÁREA ÚTIL : 58,00 m² N° DORMITÓRIOS : 02 PADRÃO : Simples IDADE : 20 anos CONSERVAÇÃO : Necessitanto de reparos simples (18,10) PREÇO OFERTA : R$ 245.000,00 (Duzentos e quarenta e cinco mil reais) DATA : julho 2019 INFORMANTE : Casa Stillo Imóveis Ltda CONTATO : (11) 2671-9191 CODIGO : 113269
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46
Amostra n° 10 TIPO DE IMÓVEL : Apartamento residencial NOME DO EDIFÍCIO : Condominio Novo Tempo ENDEREÇO : Av. Cipriano Rodrigues, n° 975 ANDAR / APARTAMENTO : Não informado ÁREA ÚTIL : 55,00 m² N° DORMITÓRIOS : 02 PADRÃO : Simples IDADE : 20 anos CONSERVAÇÃO : Entre nova e regular (0,32) PREÇO OFERTA : R$ 270.000,00 (Duzentos e setenta mil reais) DATA : julho 2019 INFORMANTE : Ana Carolina Barros Santos CONTATO : (11) 3115-0464 CODIGO : 3651
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47
1) Ident: 0050276-02.2018.8.26. Tipo: Laudo simplificado Solicitante: 18ª Vara Cível do Foro C
Lograd.: Avenida Cipriano Rodrigues Nº: 975 Complemento: 13
Bairro: Vila Formosa Cidade: São Paulo Estado: São Paulo
2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:
Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)
Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)
1 230.000,00 50,00 4.600,00 1,02 1,00 0,97 4.551,24
2 215.000,00 50,00 4.300,00 1,02 1,00 1,00 4.386,00
3 218.000,00 47,00 4.638,30 1,00 1,00 1,00 4.638,30
4 220.000,00 47,00 4.680,85 1,00 1,00 1,06 4.961,70
5 223.000,00 50,00 4.460,00 1,02 1,00 1,00 4.549,20
6 227.000,00
7 230.000,00
8 245.000,00
58,00
58,00
55,00
3.913,79
3.965,52
4.454,55
1,05
1,05
1,04
1,00
1,00
1,00
1,00
0,97
1,00
4.109,48
4.038,88
4.632,73
9 245.000,00 58,00 4.224,14 1,05 1,00 1,06 4.701,47
10 270.000,00 55,00 4.909,09 1,04 1,00 0,97 4.952,29
F1: Área F2: Acabamento F3: Conservação
1/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
2/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:
Número de amostras (Ud): 10
Grau de liberdade (Ud): 9
Menor valor homogeneizado (R$/m2): 4.038,88
Maior valor homogeneizado (R$/m2): 4.961,70
Somatório dos valores homogeneizados (R$/m2): 45.521,29
Amplitude total (R$/m2): 922,82
Número de intervalos de classe (Ud): 5
Amplitude de classe (R$/m2): 184,56
Média aritmética (R$/m2): 4.552,13
Mediana (R$/m2): 4.591,98
Desvio médio (R$/m2): 225,168163
Desvio padrão (R$/m2): 307,511771
Variância (R$/m2) ^ 2: 94.563,489426
Onde:
a) Grau de liberdade = N - 1:
Sendo:
N = Número de amostras.
b) Somatório dos valores homogeneizados = V(1) + V(2) + V(3) + ...........+ V(n)
Sendo:
V(n) = Valores homogeneizados.
c) Amplitude total = Maior valor homogeneizado - Menor valor homogeneizado
d) Número de intervalos de classe = 1 + 3,3219 x log (N)
Sendo:
N = Número de Amostras.
e) Amplitude de classe = At / Ni
Sendo:
At = Amplitude total;
Ni = Número de intervalos de classe.
f) Média Aritmética = ( V(1) + V(2) + V(3) + ......... + V(n) ) / N
Sendo:
V(n) = Valores homogeneizados;
N = Número de Amostras.
3/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
g) Desvio Médio = ( | V(1) - M | + | V(2) - M | + | V(3) - M | + .......... + | V(n) - M | ) / N
Sendo:
V(n) = Valores homogeneizados;
M = Média Aritmética;
N = Número de amostras.
2 2 2 2 2 1/2 h) Desvio padrão = { [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1) }
Sendo:
Vh(n) = Valores homogeneizados;
N = Número de amostras.
2 2 2 2 2 i) Variância = [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1)
Sendo:
Vh(n) = Valores homogeneizados;
N = Número de amostras;
4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" ):
Testa os extremos do grupo de amostras eliminando os dados discrepantes (outlier).
D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ) = 1,96
4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:
D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MENOR valor =1,6690
4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:
D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MAIOR valor = 1,3319
4.3) CONCLUSÃO:
* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *
5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:
Indica a dispersão relativa em torno da média do grupo de amostras.
Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100
CV = Coeficiente de Variação ( % ) = 6,76
4/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
duzentos e nove mil, seiscentos e setenta e um reais e onze centavos
6) INTERVALO DE CONFIANÇA:
Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Adotado a distribuição " t " de Student, onde:
Nível de confiança (%) = 80
TC ( Tabela de Student ) (ud) = 1,383
Limite inferior unitário ( Li ) ( R$/m2 ) = 4.417,64
Estimativa de tendência central (R$/m2) = 4.552,13
Ls = Limite superior unitário (R$/m2) = 4.686,62
Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central (%) =
Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central (%) =
2,95
2,95
Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011) (ud) = 2
Grau de precisão (NBR 14653 / 2011) (ud) = 3
7) CAMPO DE ARBÍTRIO:
LAi = Limite de arbítrio inferior unitário (R$/m2) = 3.869,31
Estimativa de tendência central (R$/m2) = 4.552,13
LAs = Limite de arbítrio superior unitário (R$/m2) = 5.234,95
8) CONCLUSÃO FINAL:
Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na
data atual, é:
Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )
Sendo:
Área equivalente do imóvel avaliando (m2) = 46,06
Valor unitário arbitrado (R$/m2) = 4.552,13
VALOR TOTAL ( R$ ) = 209.671,11
9) OBSERVAÇÕES GERAIS:
5/8
A valurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
_
C 5 4 3 2 1 0
5
10
15
F
9) GRÁFICOS:
A) HISTOGRAMA - ( Nº de Classes ( c ) x Frequência ( F ))
Classe
INTERVALO
De: I
Até
Freq.
---------------------------------------------------------
1 4.038,88 4.223,44 2
2 4.223,44 4.408,01 1
3 4.408,01 4.592,57 2
4 4.592,57 4.777,14 3
5 4.777,14 4.961,70 2
6/8
A valurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
x7
x8 5x3
Po 0
x 6
x 4 x 10
x9 x x
1 x 2
Ve
B) Preços Observados (Po) x Valores Estimados (Ve) - R$/m2
Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.
1 - 4.600,00 4.551,24 0,99
2 - 4.300,00 4.386,00 1,02
3 - 4.638,30 4.638,30 1,00
4 - 4.680,85 4.961,70 1,06
5 - 4.460,00 4.549,20 1,02
6 - 3.913,79 4.109,48 1,05
7 - 3.965,52 4.038,88 1,02
8 - 4.454,55 4.632,73 1,04
9 - 4.224,14 4.701,47 1,11
10 - 4.909,09 4.952,29 1,01
7/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
Am 0
x6 x7
x 8
x9
x3 x4 x 5
x 2 Mo
x1
x10
Po
C) Dispersão dos Preços Observados em Relação a Média
Mo = Valor Médio (R$/m2) = 4.414,62
Po = Preços observados.
Do = Dispersão em relação a média.
Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)
1 - 4.600,00 185,377 4,20
2 - 4.300,00 114,623 2,60
3 - 4.638,30 223,675 5,07
4 - 4.680,85 266,228 6,03
5 - 4.460,00 45,377 1,03
6 - 3.913,79 500,830 11,34
7 - 3.965,52 449,106 10,17
8 - 4.454,55 39,922 0,90
9 - 4.224,14 190,485 4,31
10 - 4.909,09 494,468 11,20
8/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
Am 0
x6 x7
x8 x 5
x3 x 1
x2 Mh
x9
x10 x4
Vh
D) Dispersão dos Valores Homogeneizados em Relação a Média
Mh = Valor Médio (R$/m2) = 4.552,13
Vh = Valores Homogeneizados.
Dh = Dispersão em relação a média.
Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)
1 - 4.551,24 0,889 0,02
2 - 4.386,00 166,129 3,65
3 - 4.638,30 86,169 1,89
4 - 4.961,70 409,574 9,00
5 - 4.549,20 2,929 0,06
6 - 4.109,48 442,646 9,72
7 - 4.038,88 513,249 11,27
8 - 4.632,73 80,599 1,77
9 - 4.701,47 149,337 3,28
10 - 4.952,29 400,162 8,79
Data: 31/07/2019
Otavio D´Urso Filho
Engenheiro Civil
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