1 גישות ועקרונות, חורף6102 , פתרון שאלות פתוחות שאלה פתוחה מס'0 פתרון שאלה0 מטרת השאלה היטל השבחה, פסק דין לוסטרניק, פסק דין מנור, החלטת ועדת ערר- חשדר. שאלה א. עקרונות השומה( 3 )' נק1 . הנכס נשוא השומה מהווה ח לקה חקלאית בשטח רשום של02.222 דונם הממוקמת בשוליה של עיר במרכז הארץ.0 . מיקום הנכס ואופי הסביבה.3 . שווי קודם: השווי הקודם הינו לפי תכנית ק/1 - קרקע חקלאית, לפי שטח החלקה לאחר הפקעה לדרך. היות ולא נמצאו נתוני שווי בקרקעות חקלאיות, יש להעריך את שווי החלקה בהתאם לאמור ב- ע"א00/7810 הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות נגד מ. לוסטרניק בע"מ , שם קבע ביהמ"ש העליון: "הפוטנציאל לפיתוח מקרקעין הוא חלק אינטגראלי מהפוטנציאל הכלכלי שלה. שווים של מקרקעי ן ש י יעודם כלשכן אם אותם לאזור בנוי לא חקלאי הנמצאים בלב אזור חקלאי אינו כשווים של מקרקעין הצמודים בטבורה של העיר, שהרי מקרקעין נמצאים כמו במקרה הנוכחי עם התרחבותה הטבעית של העיר סיכויי ה של גדולים יותר וסיכויים קרקע חקלאית הגובלת בה ולא כל שכן קרקע המצויה במרחב התכנון שלה לשינוי יעוד וציפיות אלה מביאים בהכרח לעליית ערך השוק של הקרקע. משקלן של ציפיות אלה גדול במיוחד כאשר היעוד הסטטוטורי הקיים על הקרקע הינו ארכאי, וככזה אינו משקף עוד את המציאות, השוק נוטה להתעלם מיעוד נושן זה ומחיר הקרקע עולה בהתאם לפוטנציאל הטמון בה". ב- )ת"א( ע"א0610821 דורי מנור ואח' נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה המרכז המחוזי , בבית המשפט בתל אביב- יפו, וכן בפסק דין לוסטרניק, נפסק כי אין להביא בחשבון באומדן השווי ב מצב הקודם זכויות בניה עפ"י התכנית במצב החדש החלה על החלקה הנדונה. משכך, השווי הקודם יוערך בהתאם לפוטנציאל הכללי על פי תמ"א33 . יובאו בחשבון זכויות בניה בהתאם לתכניות בסביבהולא לפי הזכויות בתכנית ק/( 0 ) – 6 יח" ד לדונם חקלאי. משך זמן דחיה להכנת תכנית לפי תכ נית בסמכות הועדה המחוזית עם איחוד וחלוקה- 9 שנים. שיעור היוון6% . יובא בחשבון אומדן היטל השבחה. יובא בחשבון שטח החלקה נטו, לאחר הפקעה.
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
1
שאלות פתוחות פתרון , 6102גישות ועקרונות, חורף
0מס' שאלה פתוחה
0פתרון שאלה
מטרת השאלה
חשדר. -החלטת ועדת עררהיטל השבחה, פסק דין לוסטרניק, פסק דין מנור,
שאלה א.
נק'( 3) עקרונות השומה
דונם הממוקמת בשוליה של עיר במרכז 02.222לקה חקלאית בשטח רשום של חהנכס נשוא השומה מהווה . 1
הארץ.
מיקום הנכס ואופי הסביבה. .0
:שווי קודם .3
קרקע חקלאית, לפי שטח החלקה לאחר הפקעה לדרך. -1הינו לפי תכנית ק/ השווי הקודם
00/7810 ע"א-בהיות ולא נמצאו נתוני שווי בקרקעות חקלאיות, יש להעריך את שווי החלקה בהתאם לאמור
, שם קבע ביהמ"ש העליון: הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות נגד מ. לוסטרניק בע"מ
יעודם ין ש"הפוטנציאל לפיתוח מקרקעין הוא חלק אינטגראלי מהפוטנציאל הכלכלי שלה. שווים של מקרקעי
חקלאי הנמצאים בלב אזור חקלאי אינו כשווים של מקרקעין הצמודים לאזור בנוי לא כלשכן אם אותם
ה של עם התרחבותה הטבעית של העיר סיכויימקרקעין נמצאים כמו במקרה הנוכחי בטבורה של העיר, שהרי
קרקע חקלאית הגובלת בה ולא כל שכן קרקע המצויה במרחב התכנון שלה לשינוי יעוד גדולים יותר וסיכויים
וציפיות אלה מביאים בהכרח לעליית ערך השוק של הקרקע. משקלן של ציפיות אלה גדול במיוחד כאשר
המציאות, השוק נוטה להתעלם היעוד הסטטוטורי הקיים על הקרקע הינו ארכאי, וככזה אינו משקף עוד את
.מיעוד נושן זה ומחיר הקרקע עולה בהתאם לפוטנציאל הטמון בה"
, בבית המשפט המחוזי דורי מנור ואח' נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה המרכז 0610821ע"א )ת"א( -ב
מצב הקודם זכויות בניה נפסק כי אין להביא בחשבון באומדן השווי ב וכן בפסק דין לוסטרניק, יפו, -בתל אביב
.הנדונה עפ"י התכנית במצב החדש החלה על החלקה
.33הכללי על פי תמ"א השווי הקודם יוערך בהתאם לפוטנציאל משכך,
.ד לדונם חקלאייח" 6 – (0)ולא לפי הזכויות בתכנית ק/ יובאו בחשבון זכויות בניה בהתאם לתכניות בסביבה
שנים. 9 -נית בסמכות הועדה המחוזית עם איחוד וחלוקהמשך זמן דחיה להכנת תכנית לפי תכ
.6%שיעור היוון
יובא בחשבון אומדן היטל השבחה.
יובא בחשבון שטח החלקה נטו, לאחר הפקעה.
0
:חדשההשווי .4
.0השווי החדש הינו לפי תכנית ק/
היקף הזכויות המוקצות לחלקה, טרם נקבע בתכנית איחוד וחלוקה בסמכות הוועדה המקומית. לכן יוערך
של מועצת השמאים. 1..0לתקן החלק היחסי של החלקה בכלל התכנית בהתאם
שנים בשיעור 4 - ובא בחשבון דחייה עד לאישור תכנית בסמכות הוועדה המקומית הכוללת איחוד וחלוקהת
בגין 0בשים לב ובכפוף לכל האמור לעיל הנני שם לתאריך הקובע את ההשבחה החלה בשווי הנכס נשוא השמה חלקה , כדלקמן:11.10.0213, עקב הסכם מכר מיום 16.2.0210, לתאריך הקובע 0אישור תכנית ק/
איחוד וחלוקה )הערכה(
לפי תקן 15.0 לפי שטח חלקות נטו )לאחר הפקעה(.
שווי יחסישטח נטוחלקה
112,000 14.93%
216,000 19.90%
313,200 16.42%
425,000 31.09%
514,200 17.66%
100.00% 80,400סה"כ
שווי חדש
יח"ד804סה"כ יח"ד בתכנית
×
19.90%חלק חלקה 2 בתכנית )תקן 15.0(
יח"ד160יח"ד ממוצעות שסביר שיוקצו לחלקה 2
×
500,000₪שווי קרקע ליח"ד כזמינה
80,000,000₪שווי כזמין
×מקדם דחיה לאישור תכנית איחוד וחלוקה
0.7921בסמכות מקומית )4 שנים 6%(
63,367,493₪שווי עם אישור תכנית ק/2
שווי קודם
יח"ד לדונם6היקף זכויות בניה בסביבה, לפי פסק דין לוסטרניק
×
דונם 16.000שטח נטו חלקה 2
96ז"ב שסביר שהיו מקבלים לפי תכניות בסביבה
×
500,000₪שווי קרקע ליח"ד
48,000,000₪שווי זכויות בניה שסביר שהיו מקבלים, כזמינות
אומדן היטל השבחה
48,000,000₪שווי כזמין
(-)
Aשווי קודם
(-)A-42,222,222 ₪השבחה
A(×0.5 -42,222,222 ₪(היטל השבחה )50%(
)A ₪04,222,222+2.3(שווי לאחר אישור התכנית
×מקדם דחייה תכנית מחוזית הכוללת
0.5919איחוד וחלוקה) 9 שנים, 6%(
Aשווי קודם
20,176,902₪שווי קודם- A )מתקבל מחילוץ(
תחשיב ההשבחה
63,367,493₪שווי חדש
20,176,902₪שווי קודם
43,190,591₪השבחה
21,595,296₪היטל השבחה )50%(
63,367,493₪שווי חדש
20,176,902₪שווי קודם
43,190,591₪השבחה
21,595,296₪היטל השבחה )50%(
4
שאלה ב'
עולה כדלקמן:, שדר מגדלי שליטה בע"מ נגד ועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושליםח 007800-ים ערר -מעיון ב
החוק אינו מאפשר גביית היטל השבחה כאשר עלה שווים של מקרקעין כתוצאה מחקיקה ראשית או מכוח .א
למעט תכנית, כמובנה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.חקיקת משנה,
דים, לענייננו, אינה נובעת מתכנית או הקלה או משימוש חורג, הרי שאף אם התוספת "כאשר התוספת של הממ .ב
של שטחים אלה גרמה לעליית שווי המקרקעין, לא ניתן לגבות בגינה היטל השבחה, חד וחלק.
נובעת מתכנית או הקלה או משימוש חורג, וגרמה לעליית שווי המקרקעין, כן ם, כן "דיכאשר התוספת של הממ .ג
ניתן לגבות בגינה היטל השבחה.
אינו חל כאשר מדובר הפטור סעיף הפטור מהיטל השבחה חל כאשר מדובר במימוש בדרך של בקשה להיתר. .ד
במימוש בדרך של מכר.
ם שלא דימ"תוספת מבמכירה ולא בבניה( אלא מדובר בבמקרה הנדון לא מדובר בפטור מהיטל השבחה )שכן מדובר
אין ום די"ע"י תכנית, הקלה או שימוש חורג אלא עפ"י החקיקה והתקנות. לכן, לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין הממ
ם בהוראותיהן( יש די"להביאם בחשבון בשווי החדש. לעניין השווי הקודם הנובע מתכניות בסביבה )אשר כוללות ממ
ם.די"חשבון את שווי הממלהביא ב
שווי חדש
יח"ד160יח"ד ממוצעות שסביר שיוקצו לחלקה 2
×
500,000₪שווי קרקע ליח"ד כזמינה
×
0.9מקדם שווי ליח"ד ללא ממ"ד בהתעלם משוליות
לפי 120/ 108 מ"ר= 0.9
450,000₪שווי קרקע ליח"ד ללא ממ"ד כזמינה
72,000,000₪שווי כזמין
×מקדם דחיה לאישור תכנית איחוד וחלוקה
0.7921בסמכות מקומית )4 שנים 6%(
57,030,744₪שווי עם אישור תכנית ק/2
שווי קודם
20,176,902₪כמפורט לעיל בשאלה א'
תחשיב ההשבחה
57,030,744₪שווי חדש
20,176,902₪שווי קודם
36,853,842₪השבחה
18,426,921₪היטל השבחה )50%(
3
:6שאלה פתוחה
6פתרון שאלה
:א. עקרונות להערכת התשלומים הראויים
משווי קרקע בבעלות מלאה ללא פיתוח. 20%דמי החכירה הראויים מהווים