- CREN - Croatian Real Estate Newsletter fileLiverpoolska renesansa je od međunarodnog značaja. Grad je ostvario ... Gateways, čime je osigurana visoka kvaliteta trgovačkih prostora

SADRŽAJ 1. NAJAVA Osme godišnje međunarodne konferencije o hrvatskom tržištu nekretnina 2

2. INTERVJU Rob Monaghan, Liverpool Vision – voditelj projekta Gateways, Desetljeće promjene...................................................................................................................... ...3

3. INTERVJU Goran Rako, dipl.arh., Radionica arhitekture d.o.o. ................................. 11

TEME BROJA : INTERVJUI

Goran Rako, dipl.arh.

Radionica arhitekture d.o.o.

Prva nagrada na arhitektonskom natječaju za

Centar za proučavanje prirodnih katastrofa u Istanbulu

Govornik na 8. godišnjoj međunarodnoj konferenciji o hrvatskom tržištu nekretnina

Rob Monaghan Liverpool Vision – voditelj projekta

Gateways

Liverpool Desetljeće promjene

- CREN -

Croatian Real Estate

Newsletter

Broj 65, ožujak 2012.

POKROVITELJI CREN-a

CREN - Croatian Real Estate Newsletter/ ožujak 2012.

2

1. NAJAVA Osme godišnje međunarodne konferencije o hrvatskom

tržištu nekretnina


3

2. INTERVJU

Rob Monaghan

Liverpool Vision – voditelj projekta Gateways

Govornik na 8. godišnjoj međunarodnoj

konferenciji o hrvatskom tržištu nekretnina

Liverpool Desetljeće promjene

Nakon određenog broja godina u privatnom sektoru, zadnjih 15 godina sam proveo radeći u Liverpoolu, na području urbane regeneracije. U početku sam radio za English Partnerships, zatim za Northwest Development Agency, dvije subregionalne agencije javnog sektora za gospodarsku regeneraciju da bih u konačnici prešao u posebno projektno poduzeće u privatnom sektoru koje je bilo zaduženo za provedbu gospodarske regeneracije u Liverpoolu. Diplomirao sam upravljanje urbanim nekretninama, a nedavno i magistrirao urbanu obnovu te sam trenutačno voditelj projekta Gateways u tvrtki Liverpool Vision. Oženjen sam i imam dvoje odrasle djece. Živim, radim i igram se u južnom Liverpoolu! Liverpool je grad u usponu. Kako je započeo projekt „izmjene grada“? Liverpoolska renesansa je od međunarodnog značaja. Grad je ostvario ambiciozan program 20 godišnje obnove centra grada za manje od jednog desetljeća. 4 milijuna funti ulaganja je transformiralo njegovu ponudu trgovačkih površina, visoko kvalitetnih uredskih prostora i hotelskih objekata kao i iskustvo posjetitelja. To su podržali i razvojni programi na pristupnim pravcima gradu,

tzw. Gateways, čime je osigurana visoka kvaliteta trgovačkih prostora i poboljšane veze prama nacionalnim i međunarodnim tržištima preko uspješne liverpoolske zračne luke John Lennon. Opći je rezultat bio dramatičan: u proteklom je desetljeću rast Liverpoola bio brži nego u bilo kojem drugom gradu u Ujedinjenom Kraljevstvu, osim Londona. Godina u kojoj je Liverpool bio proglašen europskim glavnim gradom kulture, 2008., kao i nagrađeno sudjelovanje na Svjetskoj izložbi u Šangaju 2010. ponovno su ovaj grad postavili na svjetsku scenu. Ti veliki uspjesi odraz su sve većeg samopouzdanja ovog grada i pomogli su transformirati percepciju grada čije gospodarstvo danas ostvaruje 1,7 milijuna funti samo od posjetitelja i turizma. Percepcija trgovačke ponude i dalje se poboljšava, 96% osoba ocjenjuje ovaj segment ponude kao 'dobar', što je porast od 37% u odnosu na 2007. godinu. Bruto dodana vrijednost (BDV) ostvarena u Liverpoolu 2009. godine iznosila je 8.767 mil. funti – što je gotovo 45% ukupnog BDV-a okruga Merseyside, što pokazuje značajnu otpornost u doba početka gospodarske recesije. Prognoze utvrđuju raspon potencijala rasta gradske regije, uključujući stvaranje dodatnih 60.000 radnih mjesta do 2022. Trenutačne


4

ekonomske okolnosti predstavljaju izazov s obzirom na taj zadani vremenski rok, ali Liverpool ima za cilj ostvariti svoje potencijale i postati svjetskom metropolom rasta i poduzetništva.

Liverpool centar

Molim predstavite Liverpool Vision. Što je misija te tvrtke? Organizacije koje ostvaruju visok učinak karakteriziraju jasni ciljevi. Cilj tvrtke Liverpool Vision je jasan: osnažiti gospodarski rast Liverpoola. To će biti mjereno u odnosu na ostvarenu bruto dodanu vrijednost [BDV]. Povećanje BDV-a je indikacija razine zaposlenosti, ulaganja i rasta bogatstva, čime se osigurava odgovarajuća mjera općeg zdravlja liverpoolskog gospodarstva i opći uspjeh tvrtke Liverpool Vision. Sve aktivnosti Visiona i sustava koji ih podržavaju usmjerene su prema ovom cilju, uključujući stvaranje radnih mjesta. To izravno pridonosi korporativnim ciljevima liverpoolskog gradskog vijeća koji su usmjereni prema tome da Liverpool postane omiljeno odredište ulaganja i stvaranja radnih mjesta te prema njegovoj viziji 'Liverpoola kao osobitog globalnog grada'. Ta vizija jača gospodarski rast kroz intervencije na tržištu, pružanje podrške privatnom sektoru za stvaranje novih radnih mjesta i ulaganja. Priroda ulaganja se promijenila proteklih godina i nastavlja se mijenjati obzirom na silazne trendove javne potrošnje, nove državne politike i zahtjeve za sve većom učinkovitošću.

Veći dio razdoblja od proteklih petnaest godina su značajna javna sredstva uložena u financiranje izravnih intervencija kako u segmentu ponude tako i potražnje na tržištu, pružajući podršku tržištu kroz ulaganja i poticanje razvoja i unutarnjih ulaganja. To je podržano neizravnim aktivnostima koordinacije ponude i promicanja potražnje, ali od ključnog značaja za ovaj pristup bio je omjer sredstava uložen u izravne intervencije. Daljnje smanjenje rashoda u javnom sektoru znači da su izravne intervencije na tržištu moguće samo u izuzetno smanjenoj mjeri, usmjereno prema organizaciji brižljivo odabranih događanja. Središte gravitacije pomaknuto je prema neizravnim intervencijama koje uključuju koordinaciju osiguranja ponude i stimuliranja potražnje kroz marketing i facilitaciju ulaganja. Imate li partnere u projektu „grad koji se mijenja“? Uspješne intervencije u lokalno gospodarstvo zahtijevaju koordinirano djelovanje u odnosu na čitav niz pitanja u koja su uključeni brojni javni i privatni partneri. Vision surađuje s gradskim vijećem u razvoju gospodarskog master plana kojim se utvrđuje kako to postići kroz dvadeset i pet godina. Gradsko vijeće (s partnerima) ima ulogu predvodnika, s konkretnom odgovornošću za programe na području transporta, obrazovanja, zapošljavanja, razvoja vještina i smanjenja nezaposlenosti, uključujući regeneraciju kvartova. Tim gradskog vijeća zadužen za regeneraciju će predvoditi prostorni razvoj. Liverpool Vision predvodi ostvarivanje ključnih gospodarskih elemenata master plana, uključujući razvoj prioritetnih sektora rasta, potporne infrastrukture i koordiniranje intervencija u središtu grada te u sjevernom Liverpoolu. Vision također predvodi napore oko gradskog branda i marketinga, kroz tzv. Liverpoolski plan te ima sve veću ulogu u kulturi i turizmu.


5

Prioritetna područja ulaganja u projekt su središte grada, Northshore, Eastern Approaches, International Gateway i Approach A580 Gateway. Recite nam nešto o tim projektima.

Središte grada

Središte Liverpoola je u srcu gospodarstva gradske regije; tijekom proteklog desetljeća je transformirano te ostvaruje gotovo više od polovice ekonomskog proizvoda Liverpoola te nešto manje od polovice radnih mjesta. Središte grada također ima snažnu i sve veću kulturnu ponudu te više zgrada na popisu zaštićene baštine nego bilo koji drugi grad u zemlji osim Westminstera a i najsuvremenije nove projekte, uključujući Muzej grada Liverpoola (Museum of Liverpool). Tijekom sljedećih 10-15 godina, središte grada će se konsolidirati i proširiti prema sjeveru te se razviti iz već sada rastuće poslovne četvrti, povezujući ga s gradskom četvrti uz obalu - Liverpool Waters. To će osigurati osnovu za značajan rast podržan razvojem usmjerenim prema jačanju drugih prioritetnih lokacija, sektora i potporne infrastrukture, uključujući super brzu širokopojasnu Internet vezu.

Sjeverni Liverpool

Sjeverni Liverpool predstavlja gospodarsku priliku od nacionalnog značaja. Smješten je odmah uz središte Liverpoola i liverpoolsku poduzetničku zonu te ima sedam kilometara nedovoljno iskorištenog obalnog područja koje seže sve do liverpoolske luke na sjeveru. Ova lokacija pruža značajne potencijale rasta, uz proširenje gradskog središta Liverpoola kroz područje City Fringe te Peelov istaknuti kvart pod nazivom Liverpool Waters. To će biti pojačano razvojem liverpoolske luke s terminalom za brodove post panamax generacije te projektima s težištem na niskim emisijama ugljičnog dioksida te ponudom trgovačkih i kulturnih sadržaja za posjetitelje. Ambiciozna

dugoročna vizija i želja za ovo područje detaljno je predstavljena u Okviru strateške regeneracije sjevernog Liverpoola i južnog Seftona. Intervencije partnera usredotočene su na osiguranje određenog broja transformacijskih aktivnosti i koordinirane aktivnosti u tri ključne teme: razvoja ljudi, lokacije i prosperiteta, a koje su povezane s Okvirom strateške regeneracije.

Eastern Approaches (Edge Lane)

Projekt Edge Lane obuhvaća više od pukog modela poboljšanja brzih cesta, to je naziv za skup povezanih projekata prostorne regeneracije. Projekti su povezani preko okosnice – Edge Lanea – koji će osigurati novo i atraktivno okruženje, nove stanove, poslovne prostore, nove trgovačke objekte i objekte za zabavu i razonodu te prometnu poveznicu od kraja M62 do središta grada, a sve to će u svakom pogledu biti dostojno velikog europskog grada.

Upravni odbor je Visionu odredio zadaću promicanja i upravljanja provedbom Projekta Edge Lane, uz blisku suradnju s ključnim developerima iz privatnog sektora i financijerima iz javnog sektora i osobito u bliskom partnerstvu s liverpoolskim graskim vijećem. Sedam sastavnica projekta su sljedeće:-

• Poboljšanje brze ceste Edge Lane • Znatno potaknuti poboljšanja u zaštiti

okoliša i javnoj umjetnosti • Trgovački park Edge Lane • Lokacija s vilama • Inovacijski park Liverpool • Zgrada Littlewoods/JCM • Projekt regeneracije zapadnog Edge

Lanea.

Ti su elementi međusobno povezani u smislu dizajna, a povezuje ih dizajnerski panel Visiona koji osigurava kontinuitet i visoki standard dizajna i izgradnje.


6

Cilj ovog projekta je stvaranje novog urbanog šetališta i rješavanje problema uskih grla kako bi se poboljšala brza cesta na primarnoj arteriji liverpoolskog automobilskog prometa. Uz poboljšanja brze ceste, duž tog koridora se provodi šest projekata gospodarskog razvoja koji će početi povećavati ekonomske učinke ovog dijela grada. Projekt će transformirati tu rutu i stvoriti okruženje koje odražava aspiracije i status Liverpoola kao velikog europskog grada. To će biti ključna sastavnica u razvoju područja Eastern Approaches kao živog i dinamičnog područja te u iskorištavanju golemog potencijala za rast zaposlenosti.

International Gateway

International Gateway južnog Liverpoola je smješten na južnom dijelu liverpoolske konurbacije. Pokriva područje od oko 1.613 hektara (6,22 četvornih milja) te četvrti Speke, Garston i Hunts Cross. Ovo je područje prepoznato kao područje zapošljavanja uz Speke Boulevard koje se proteže čak od Mersey Wave u Halewoodu do Garston Docksa.

International Gateway je jedan od pet područja strateških ulaganja u Liverpoolu i prepoznat je po svojoj gospodarskoj važnosti, ne samo za grad Liverpool, već za širu liverpoolsku gradsku podregiju i sjeverozapadnu Englesku (između 2005. i 2008. je ovdje stvoreno oko 5.000 novih radnih mjesta, čime je ukupni broj radnih mjesta na ovom području narastao na više od 20.000). Veliki poslodavci uključuju Jaguar / Land Rover, Eli Lilly, Novartis, Nacionalni centar za bio proizvodnju i Shop Direct, ali važno je istaći i da je ovo lokacija liverpoolske Zračne luke John Lennon, čime se definira važnost International Gatewaya kao sastavnog i komplementarnog dijela grada i ključnog gospodarskog pokretača.

Od 1996. je sveobuhvatni program regeneracije vođen od strane javnog sektora urodio značajnim poboljšanjima

ovog područja, što je dovelo do velikog povećanja unutarnjih ulaganja, ali još uvijek postoje područja napuštenih zemljišta koja zjape prazna. Liverpoolski Vision je od svojeg Upravnog odbora dobio zadaću promicati daljnju gospodarsku regeneraciju International Gatewaya i upravljati tim procesom, blisko surađujući s ključnim developerima iz privatnog sektora i financijerima iz javnog sektora.

Nedavno je za International Gateway donesen Okvir strateške regeneracije (SRF). SRF osigurava sveobuhvatni razvojni okvir za ovo područje koji zadaje jasnu svrhu i smjer razvoja južnog Liverpoola tijekom sljedećih 15-20 godina. SRF utvrđuje pokretače razvoja u ovom području te temeljem toga predlaže strategiju prema kojoj treba usmjeriti namjenu zemljišta i fizička unaprjeđenja unutar International Gatewaya, a sve to je sadržano u sljedećoj izjavi o viziji:

“International Gateway južnog Liverpoola će igrati ključnu ulogu u održivom gospodarskom razvoju gradske regije Liverpoola kao jedna od primarnih međunarodnih poveznica Ujedinjenog Kraljevstva i uspješan međunarodni grad.

Nadograđujući na već postojeću reputaciju ovog područja kao područja visoko kvalitetnih poslovnih ulaganja, na njegov krajobraz i njegove intermodalne, međunarodne i inter-regionalne prometne veze, ovo će područje ispuniti svoj potencijal kao dinamično i poduzetno odredište koje je izvrsno i kao mjesto za posjetiti i kao mjesto u kojem se živi i radi.

International Gateway južnog Liverpoola bit će fokalna točka važnih gospodarskih i stambenih projekata u Južnom Liverpoolu, pružajući kvalitetu okoliša i infrastrukture koja poduzećima i četvtima Speke, Garston i Hunts Cross omogućuje ostvariti svoj puni potencijal.


7

Kako bi se prostorno odrazile aspiracije te vizije, SRF osigurava okvir za namjenu zemljišta postavljen unutar strateški planirane mreže visoko kvalitetnih pješačkih i biciklističkih ruta, zelenih prostora i drugih obilježja prirodnog okoliša i rekreacije. To je utjecalo na niz razvojnih okvira pod-područja u okviru International Gatewaya, što je s druge strane rezultiralo utvrđivanjem budućih razvojnih projekata koji će ispuniti dugoročne ciljeve SRF-a.

„Mersey Wave“

Approach A580 Gateway

Approach 580 Gateway je smješten 9 milja sjeveroistočno od središta Liverpoola. Gateway obuhvaća niz etabliranih područja zapošljavanja sa značajnim razvojnim mogućnostima duž strateškog pravca uz cestu A580 East Lancashire Road koja povezuje sjeverni Manchester i M57 prema središtu Liverpoola. Dva ključna područja koja zahtijevaju intervenciju liverpoolskog Visiona su Aintree Industrial Estate i područje Gillmoss gdje se otvara niz prilika za komercijalne, trgovačke i stambene projekte duž ceste A580.

Aintree Industrial Estate predstavlja nešto stariju, ali važnu koncentraciju industrije koja udomljava više od 100 uglavnom malih poduzeća te zapošljava više od 5.000 ljudi. Međutim, građevinski fundus i okoliš su loši te kao posljedica toga te nekretnine ne ispunjavaju svoj potencijal. Liverpool Vision je pokrenuo repozicioniranje brenda tih nekretnina u

dvije faze poboljšanja u javnoj sferi, međutim, postoji potreba da se provedu još dvije dodatne faze kako bi se dovršila ta strategija.

Područje Gillmoss je bilo obilježeno sumornim betonskim zgradama u javnoj sferi, lošom kvalitetom stambenih zgrada te neatraktivnim praznim zemljištima. Sada je gotovo završen posao prenamjene 30 hektara zemljišta sjeverno od A580 kako bi se osiguralo kvalitetno poslovno okruženje u Stonebridge Parku. Međutim, dopunski projekt s trgovačkim i stambenim sadržajima te ponudom sadržaja za razonodu južno od brze ceste kasni, uglavnom zbog tržišnih uvjeta i nedostatka usmjerenja.

Vi radite na projektu - Approach A580 Gateway. Koji su najveći izazovi s kojima ste suočeni u projektu?

Jedan veliki projekt na pravcu A580 Gateway je Stonebridge Cross na oko 40 hektara, jedno od najvećih građevinskih zemljišta u vlasništvu grada. Prije nedavnog sloma na tržištu nekretnina postojali su planovi da se na toj lokaciji izgradi projekt mješovite namjene, trgovačkih i stambenih sadržaja; međutim, zbog loših tržišnih uvjeta taj je projekt odgođen. Stoga se nametnula potreba da se sagledaju različiti načini provedbe projekta na tako velikoj površini. Osnovana je Stonebridge Cross Stakeholder Grupa koja će u ime zajednice predvoditi prenamjenu te lokacije. Nakon sveobuhvatnih konzultacija, grupa je 2010. godine kao preferiranu opciju podržala sveobuhvatni projekt mješovite namjene, a ti će ambiciozni planovi biti ostvareni kroz posebno javno privatno partnerstvo pod nazivom Inliverpool gdje će grad osigurati zemljište, a partneri iz privatnog sektora će osigurati financijska sredstva za provedbu projekta.


8

Dugo očekivana preobrazba ove zanemarene nekretnine kroz projekt u vrijednosti od više milijuna funti sada treba postati stvarnost. U tijeku su radovi rušenja, čime će se utrti put projektu regeneracije vrijednom 200 milijuna funti, što će rezultirati revitalizacijom područja. Projekt Stonebridge Cross će osigurati 500 novih stanova, nove trgovačke i komercijalne objekte te novi park. Planovi za tu lokaciju koju je nekad nastanjivao Gillmoss, također uključuju preseljenje škole St John Bosco i novi zdravstveni centar. Početak radova na rušenju predstavlja važnu prekretnicu za lokalne stanovnike koji su proteklih godina svjedočili propadanju određenog broja prijedloga za to područje. Ovo ulaganje u Stonebridge Cross je nešto što je već odavna trebalo biti provedeno i to je jedan od ključnih projekata regeneracije u Liverpoolu u sljedeće tri godine te će biti na korist tisućama ljudi u sljedećim naraštajima.

“Stonebridge Park”

Jesu li neki od projekata u okviru „grada koji se mijenja“ u završnoj fazi (zadnja faza dovršetka)? Jesu li neki projekti dovršeni?

Vjerojatno dva najuspješnija projekta u Liverpoolu u proteklom desetljeću su Liverpool One i novo izgrađeni kvart uz obalu pod nazivom Waterfront.

U segmentu ponude trgovačkih centara, Liverpool se dramatično promijenio od otvaranja Grosvenorovog projekta Liverpool ONE 2008. godine. Grosvenorov projekt Liverpool One u vrijednosti od jedne milijarde funti je najveći projekt regeneracije predvođen

trgovačkim sadržajima u Europi. Kompleks koji se proteže na 17 hektara nudi gotovo 140.000 m2 trgovačkih površina, kao i hotela, stanova, multipleks kina i restorana. Liverpool One, zajedno s centrom Met Quarter mogu se pohvaliti trgovinama kojih dosad nije bilo u tom gradu, kao što su Debenhams, Hugo Boss, Armani, Esprit, L’Occitane, Henri Llloyd, Swarovski i Wagamama. Od svojeg otvaranja 2008. godine, Liverpool ONE je katapultirao ovaj grad među pet najvećih shopping gradova u Ujedinjenom Kraljevstvu, i to s petnaestog mjesta koji je zauzimao prethodne godine. Javni sadržaji u okviru trgovačkog centra profitirali su od ovog značajnog ulaganja te unaprijedili kvalitetu cijelog trgovačkog centra.

Tijekom proteklih pet godina je regeneracija obalnog dijela gradskog središta postala stvarnost te je izgrađen veći broj važnih objekata koji su pomogli preobraziti ovo područje u važno odredište za posjetitelje. U dijelu koji se naziva Kings Waterfront nalaze se Liverpool Echo Arena – gdje su u siječnju 2008. započeta događanja kojima se obilježilo dobivanje naslova europskog glavnog grada kulture i BT Convention Centre, gdje je organiziran niz nacionalnih i međunarodnih događanja i konferencija visokog profila.

Na Albert Docku je proveden sveobuhvatni program okolišnih i infrastrukturnih poboljšanja – uključujući novu rasvjetu, znakove i pristup pješacima, a to je sve zajedno pridonijelo poboljšanju ponude na ovom odredištu. Možda najdramatičnija transformacija se dogodila na Pier Headu. U rujnu 2007. godine otvoren je terminal za brodove za kružna putovanja koji već sada privlači posjete nekih od najvećih linija za kružna putovanja europskog kruga. Veza putem kanala Leeds – Liverpool, otvorena u travnju 2009. osigurava neprekinuti


9

pristup uskih brodova novoizgrađenim pristaništima na južnim dokovima. Terminal Mersey Ferries koji uključuje kavanu, restoran, 4D kino i izložbu priče o Beatlesima – formalno je otvoren u srpnju 2009. Javni prostor na Pier Headu je u potpunosti preuređen, s dvije zaštićene uvale s pogledom na kanal koje predstavljaju atraktivno područje za sjediti na otvorenom. Uz Pier Head na Mann Islandu se posao na novom Muzeju grada Liverpoola (Museum of Liverpool) bliži kraju, a otvaranje je predviđa u srpnju 2012. Projekt mješovite namjene pored Countryside Neptunea je već uvelike u tijeku na sve tri zgrade na Mann Islandu. Prva faza je dovršena

“Warefront”

„Liverpool Echo Arena“ u proljeće 2010.

Imate mnogo godina iskustva u regeneraciji grada. Vodili ste neke od najvećih infrastrukturnih projekata u Liverpoolu, uključujući preobrazbu starog automobilskog clustera u jednu od najnaprednijih tvornica u Ujedinjenom Kraljevstvu i također ste pomogli oblikovati farmaceutski

cluster na jugu grada. Recite nam nešto o tom projektu.

Iako je izvan granica samog Liverpoola, tvornica Jaguar Land Rovers (JLR) u Halewoodu je izuzetno važan dio lokalnog gospodarstva i osigurava radna mjesta brojnim stanovnicima južnog Liverpoola. Južni Liverpool je također dom značajnom bio-farmaceutskom sektoru.

Speke Halewood je odavno centar izvrsnosti kako za automobilsku tako i za biofarmaceutsku industriju, a Boulevard Industry Park je projektiran s ciljem da se nadoveže na taj uspjeh na način da osigura visoko kvalitetne zgrade za tvrtke u tim sektorima.

Bivši Speke Garston Development Company je 1998. pokrenuo radove krčenja zemljišta veličine 26 hektara u vrijednosti od 15 milijuna funti uz pomoć developera Intercity (danas: UK Land and Property), kao priprema za development 93.000 kvadratnih metara novih industrijskih i komercijalnih površina. Ugovor o infrastrukturi obuhvaćao je pripremu zemljišta, postavljanje kanalizacije i osiguranje komunalnih priključaka, pristupnih cesta i oblikovanje krajobraza.

Boulevard Industry Park je dosad privukao 100 milijuna funti novih ulaganja i ponudio gotovo 1.000 radnih mjesta u sljedećim tvrtkama:

• Evans Medical koji su svoje postojeće susjedno zemljište na Gaskill Roadu proširili na park u dvije faze, uključujući novi objekt za istraživanja i razvoj ukupne vrijednosti 44 milijuna funti u kojem je otvoreno 320 novih radnih mjesta. Evans je kasnije kupio Chiron, a nedavno je Chiron preuzeo Novartis. Tvornica Novartis danas zapošljava više od 700 ljudi te proizvodi Fluvirin, cjepivo za gripu s trostrukim


10

antigenom, odobreno za prodaju u više od 20 zemalja.

• MedImmune kojima je težište korištenje biotehnologije za proizvodnju inovativnih proizvoda i cjepiva za gripu. Njihova tvornica zapošljava 130 ljudi;

• Merplas (izvorno američka Conix korporacija) koji zapošljava 100 ljudi u tvornici vrijednoj 20 milijuna funti koja proizvodi branike i slične vanjske proizvode za obližnju tvornicu Ford Jaguar;

• Lear, još jedna američka tvrtka koja zapošljava 115 ljudi te proizvodi 150.000 sjedala za automobile godišnje;

• Visteon koji je uložio 4,2 milijuna funti u pogon veličine 7.000 m2 te otvorio 70 radnih mjesta u proizvodnji instrument ploča u automobilima;

• Tvrtka Stadco koja proizvodi automobilske sklopove te koja je uložila 3 milijuna funti u novi

proizvodni pogon koji sada zapošljava 50 osoba;

• Coughlin Logistics – dio FX Coughlina iz Michigana koji su dobavljači susjedne tvornice proizvođača auto sjedala, Lear, ali imaju potencijal i za ispuniti zahtjeve drugih kupaca;

• Tvrtka Infast iz Birminghama koja proizvodi automobilske spojnice te koja je uložila 1,8 milijuna funti u novi pogon na 2.500 m2 te stvorila više od 40 radnih mjesta; i

• Powderject Pharmaceuticals koji su uložili daljnjih 70 milijuna funti u svoje poslovanje u Spekeu prije nego što ih je preuzeo Novartis.

Niti jedno od ovih ulaganja ne bi bilo moguće da u ranoj fazi nije došlo do inputa javnog sektora kojim je poboljšano okruženje; izvršen otkup, poboljšanje i osigurane usluge privatnom sektoru kako bi se omogućila ulaganja.


11

3. INTERVJU

Goran Rako, dipl.arh. Radionica arhitekture d.o.o.

Prva nagrada na arhitektonskom natječaju za Centar za proučavanje prirodnih katastrofa u Istanbulu

Molim Vas da se predstavite našim čitateljima.

Ja sam arhitekt koji se bavi svojim poslom već 35 godina s određenom dozom fanatizma. Smatram da je to jedini način na koji se možete baviti arhitekturom, a da vam je još uvijek stalo do rezultata koje postižete. Moj prvi natječaj bio je natječaj koji sam radio s Milošem Pecotićem, mojim današnjim vjenčanim kumom, a tada smo obojica bili studenti. Radili smo muzej Bitke na Neretvi u Jablanici. Po sadržaju možete zaključiti kada je to bilo. Osim što sam arhitekt koji se već 35 godina bavi arhitekturom, ja sam i profesor na Arhitektonskom fakultetu u Zagrebu, gdje već desetak godina držim vježbe iz Projektiranja. Jedno sam vrijeme radio sa studentima na vrtićima i školama, sad više radim na hotelima, ja bih rekao da je to sve jedan te isti zadatak. Za mene nema velike razlike između projektiranja stanova i projektiranja grada. To je nešto vrlo slično.

Koje projekte tokom vaše karijere biste spomenuli kao najvažnije? Najvažniji projekti su projekti koji su realizirani i oni po kojima nas prepoznaju kao Radionicu. Najviše se čulo za projekte kao što su muzej Narona u Vidu pored Metkovića i sada najnoviji projekt u Istanbulu. Htio bih izdvojiti i projekt u Japanu, još prije 20 godina Bojan Radonić i ja smo dobili nagradu za Kongresni centar u Nari. Dakle to su neki od mnoštva projekata na kojima se radilo. To je kao santa leda, viri jedna jedanaestina iznad vode. Postoji puno projekata koji su nama izuzetno dragi, ali koji se nikad nisu pojavili u javnosti, nitko ih nije ni vidio, ni zabilježio. Postoji bar deset projekata za koje smo bili uvjereni da će se realizirati, ali splet okolnosti u ovoj sredini u kojoj živimo uvijek je takav da ne možete na to računati. Danas sam stvarno malo „oguglao“ na to, držim se mota, kao što su Latini govorili, sa zrnom soli „Cum grano salis“, sve gledam i kuckam u drvo. Ne znamo što će biti, to ne može nitko znati.


12

Nedavno ste vi i vaš tim osvojili prvu nagradu na međunarodnom natječaju. Molimo vas, predstavite cijeli projektni tim i recite nam više o projektu. Tko je sve bio u konkurenciji? Što je bio presudan element da Vaš rad pobijedi? Riječ je o projektu Centar za proučavanje prirodnih katastrofa u Istanbulu.

Projektni tim sastojao se od šest ljudi. Iz našeg ureda sudjelovali su Iva Pejić, Josip Sabolić i ja, te tri studentice, Sara Jurinčić, Iva Peručić i Ana Rako. Studentice su vukle projekt kao iskusni arhitekti. Naravno, pod našim rukovodstvom. Mi smo ih ispravljali, usmjeravali ih u dobrom smjeru, a dobar smjer je očito bio, jer inače ne bismo pobijedili na natječaju.

Projektni tim Centra za proučavanje prirodnih katastrofa u Istanbulu

Koji je bio način osmišljavanja projekta od ideje do finalnog proizvoda? Arhitektura našeg ureda je karakteristična po tome što radi na osnovu mjesta i zadatka. Uzimamo u obzir sav mogući kontekst u kojemu se nešto događa. Tako je i ovaj Istanbulski zadatak bio karakterističan. Ponajviše po tome što je riječ o gradu Istanbulu. Kao prvo, to je jedan predivan grad, na nevjerojatnoj lokaciji, predivna priroda i nevjerojatno dobra arhitektura, kao što su Aja Sofija, kao što je njihov veliki Bazar i čitav niz drugih zgrada koje su iznimno vrijedne u arhitektonskom smislu. Međutim, mjesto na kojem se nalazi centar za proučavanje i sprečavanje prirodnih katastrofa, nalazi se na jednom vrlo „ružnom“ mjestu. Nalazi se u blizini aerodroma Ataturka, okružen trgovačkim centrima i visokim

zgradama. To je dio grada u kojem ne znate da ste u Istanbulu. Takve gradske četvrti imaju svi ogromni gradovi na svijetu s oko 20 milijuna stanovnika, kao što je Istanbul. Dakle, to je jedan poprilično neartikulirani i zbrkani dio grada koji nema nikakav posebni identitet. Mi smo zaključili da ćemo napraviti nešto potpuno suprotno. Da ćemo u toj šumi velikih zgrada i trgovačkih centara napraviti prizemnu zgradu koja će okružiti veliki park. U Zagrebu to možemo usporediti s botaničkim vrtom. Odlučili smo da se nećemo natjecati s velikim „zgradurinama“, nego napraviti botanički park. Botanički park smo okružili kućom i od njega napravili jednu vrstu privatnog parka; park kojeg okružuje kuća, koju bismo najbolje mogli usporediti s atletskom stazom na stadionu. Četiristo metara hodnika na kojem se nižu učionice, holovi, restorani, kafići, centar za tsunami, centar za potres, dvorane za


13

predavanje, itd. Sve navedeno kreće se po toj stazi koja okružuje park. S obzirom da je kuća prizemna, vi u svakom trenutku možete izaći u park, biti ispod stabala u hladovini, ili na nekakvim jezercima, ili cvjetnjacima, voćnjacima. Htjeli smo pružiti potpuno suprotnu karakteristiku za taj dio grada, karakteristiku koja mu fali. Teren je bio veliko parkiralište, jedna ogromna količina asfalta koju pretvaramo u park, nešto što je on bio prije pedesetak godina kao vrsta poljoprivredne površine ili voćnjak. Mi ga vraćamo u tu funkciju koju je nekada imao. Naravno to nije više ono mjesto koje je nekad bilo, ali karakteristike su mu jasne, da se suprotstavi onima koji ga okružuju. Sad kad čitam tekst koji smo napisali smatram da je bio gotovo bezobrazan i drzak. Napisali smo da je taj dio grada toliko neatraktivan da ga želimo ignorirati. Poslije smo shvatili da su u žiriju bili gradonačelnik i gradske službe koje su sigurno učestvovale u građenju tog dijela grada, međutim mi smo to tako drsko i bezobrazno napisali, ali nije nam smetalo. Natječaj je predalo 287 timova iz cijeloga

svijeta. U finalu je bilo deset radova, a dodijeljene su tri nagrade. Hrvatski tim je osvojio prvu nagradu, drugi su bili Švicarci, a treći je bio jedan arhitekt iz Libanona. Interesantno je da niti jedan rad unutar 10 najboljih nije bio iz Turske, a u žiriju je bilo sedam arhitekata i stručnjaka iz Turske. Isto je tako zanimljivo i nama vrlo drago bilo kad smo shvatili da je gradonačelnik Istanbula arhitekt. Pretpostavljamo da gradonačelnik nije arhitekt, vjerojatno ovaj natječaj ne bi nikad bio međunarodni, javni. Očito je gradolnačelniku Istanbula jako stalo do vizure grada i zna što to znači dobiti najbolju ideju. To vam je isto kao da u svom gradu imate operu ili balet i dovedete najboljeg baletana iz Rusije. Tako da smo mi napravili nešto, čime se, naravno, ponosimo. I međunarodni žiri je to prepoznao. Osim sedam stručnjaka iz Turske, tri člana žirija su bila iz Španjolske, jedan iz Portugala, jedan iz Francuske i jedna iz Egipta.

Sadašnji izgled prostora budućeg centra za proučavanje prirodnih katastrofa u Istanbulu


14

Vizualizacija budućeg Centra za proučavanje prirodnih katastrofa u Istanbulu

Koliko se građevinska praksa u Turskoj razlikuje od Hrvatske? Praksa se razlikuje utoliko što se u Istanbulu gradi u enormnim količinama, a kod nas se ne gradi gotovo ništa. Na žalost, to je osnovna razlika. Temeljenje, grijanje i ostalo, to je isto kao kod nas, nema velikih razlika. Tehnologija nije na drugačijoj razini od naše. Za određena znanja o klimatiziranju kuće, odnosno korištenju što više prirodnih resursa, što je isto jedan od ciljeva ove kuće i našeg projekta, sigurno ćemo morati uzeti savjetnike koji imaju puno više prakse od nas. Puno više prakse u korištenju sunčeve energije imaju Šveđani i Danci koji nemaju sunca ni blizu kao mi Hrvatska. Tako da ćemo pomoć za korištenje sunca potražiti na sjeveru. Pitanje potresa u Istanbulu je stalno aktivno i to je trenutak iščekivanja, to nije nešto na što se računa ni u nekoj dalekoj budućnosti, nego građani jednostavno s tim žive svaki dan... Da, oni s tim žive i to se osjeti i u razgovoru s njima. Dio njihovog života je očekivanje potresa. Zato, između ostalog, postoji potreba za izgradnju takvog centra. Centar koji proučava sve prirodne katastrofe nema niti jedan grad u svijetu. Što se tiče samo

potresa, postoje centri u Japanu, u SAD-u, još ponegdje ponešto, ali nema centra koji proučava sve katastrofe. I između ostalog, mi smo čak dodali i proučavanje atomskih katastrofa. Imate li iskustva u realizaciji projekata u stranim zemljama? Na žalost, nemam. Ovo nam je drugi projekt gdje smo blizu realizacije. Prvi put 1992. godine, kad smo Bojan Radonić i ja zajedno napravili natječaj za kongresni centar u Nari u Japanu, ušli smo u finalnih pet projekata između 644 radova iz cijelog svijeta. Naš rad je ušao među pet najboljih, međutim, nismo imali sreću da budemo odabrani kao rad koji će se graditi. Imali smo lijepo iskustvo, bili smo u Japanu sedam dana, imali smo izložbu u New Yorku, bilo je jedno predivno iskustvo, ali nismo ga realizirali. Sad je Istanbul, što će biti?! Vidjet ćemo. Rad u ovoj zemlji naučio me da budem vrlo skeptičan, međutim, isto tako sam vidio kako neki ljudi imaju stereotipno mišljenje o Istanbulu, prilično iskrivljeno na temelju sapunica. Istanbul je metropola s dvadesetak milijuna ljudi, metropola koja ima metro, koja ima u sebi sve moguće sadržaje koje ima svaki takav veliki grad.


15

Koji je Vaš stav o međunarodnim urbanističkim i arhitektonskih natječajima u Hrvatskoj? Očekujete li više realizacija stranih arhitekata u hrvatskoj arhitekturi u narednim godinama? Natječaj je sigurno najbolji način kako doći do najboljeg projekta. Najbolji projekti koje rade arhitekti su oni koji idu na natječaje. U Hrvatskoj se na natječaju prijavi oko trideset ili četrdeset radova od kojih je barem desetak vrlo kvalitetno. Kad je riječ o međunarodnom natječaju govorimo o 300, 400 pa čak i do 500 radova koji se natječu. Kako biste bili najbolji morate projektirati najbolje što znate i još više od toga. Morate napraviti rad kakav do sada niste nikad napravili. U međunarodnim natječajima u Europi stalno se vrte ista imena. Uvedena je praksa pozivnih natječaja na koje investitori i gradovi gotovo redovito pozivaju već afirmirane arhitektonske urede. To je za mene loša praksa, naročito za nas sitne i male urede u odnosu na velike arhitektonske urede od nekoliko stotina arhitekata. U takvim uvjetima teško je konkurirati s pet zaposlenih uredu od 1.000 zaposlenih. Uz to, očekuje se da financijski dokažete s bonitetom tvrtke da možete pratiti neke od velikih projekata. Sve je to dokaz da je iznimno teško probiti se svojim radom uz velike europske urede koji najčešće dobivaju natječaje. Imate li vi neki arhitektonski uzor? Imam puno uzora. Imam i posebne ljude koje „obožavam“ i pratim što rade, a i posebne zgrade. Na primjer, bio sam tri puta u Istanbulu i svaki put sam bio u Aji Sofiji. To je najbolji primjer natkrivene dvorane na svijetu. Aja Sofija je još uvijek impresivnija od svih novijih stadiona ili dvorana. Izgrađena je u potpunosti od kamena,

izgleda više kao natkriveni trg nego kuća. To je stvarno čudesno. Isto tako, kad smo već kod Istanbula, da spomenem i njihov „Bazar“. „Bazar“ je najbolji trgovački centar na svijetu, s najboljim trgovcima na svijetu. Danas ne možete ništa izmisliti, osim nekog kiča, da bude efikasniji i funkcionalni trgovački centar nego što je to „Bazar“. Naravno, danas ga možete bolje osvijetliti, možete ga bolje klimatizirati, modernizirati. Dakle, arhitektura je jedna sretna umjetnost u kojoj ne morate stalno biti „trendy“. Možete biti i novi i tradicionalni istovremeno. Zaštita spomenika je vrlo važan element u velikom broju projekata koji se rade na visoko urbaniziranim lokacijama. Vi ste projektirali obnovu Dvorca Eltz. Koji su bili najveći izazovi u tom projektu i kako je tekao postupak projektiranja? U projektnom timu sudjelovali su Ana Boljar, Aleksandra Duka, Blanka Gutschy, Vedrana Ivanda, Kristina Jeren, Iva Pejić, Josip Sabolić, Mario Škarijot, Marusja Tus i ja. Navedena rekonstrukcija bila je izazov tehnološke i tehničke prirode. Donesena je odluka da se rekonstruira kuća, da se vrati u stanje u kojem je bila. Morali smo se pobrinuti za nacrte postojećeg stanja kojih također više nije bilo. Mnogo toga rekonstruirali smo uz pomoć starih fotografija. Arhiv grada Vukovara je uništen, tako da mnoštvo dokumenata koji su nam mogli biti od pomoći nismo imali. Moram istaknuti i pohvaliti Hrvatski restauratorski zavod iz Osijeka koji je fizički rekonstruirao povijesne elemente kao što su kamene ograde, limene kućice, stari povijesni parketi itd. Što se tiče projektiranja i građenja takvih kuća, sve što smo radili i mučili se ne vidi se: ili je ispod parketa ili je iza žbuke, ili je iza stropa. Stari objekt se vratio u svoju funkciju i


16

izgleda onako kako je izgledao u prošlosti. Međutim on danas ima ventilaciju, grijanje, rasvjetu. Sve je kao u najsuvremenijoj kući, kao da smo radili novu, suvremenu zgradu. Napraviti sve onako kako je nekad bilo, a istovremeno ukomponirati svu moguću tehnologiju koja danas postoji,

to je bio najveći izazov. Projekt se rekonstruirao na nivou kao što se rekonstruirao grad Dresden ili Varšava. Od projektiranja do otvorenja prošle su tri i pol godine. Još sad se izvode radovi na okolnim bivšim pomoćnim zgradama.

Dvorac Eltz, prije rekonstrukcije Dvorac Eltz, poslije rekonstrukcije

Recite nam o suradnji s konzervatorima na ovom projektu? Suradnja je bila dobra. Budući da smo vrlo brzo došli do zaključka da se ide na rekonstrukciju, a ne na polu-rekonstrukciju, mi smo se s tim pomirili na početku projekta. To znači, kod arhitekata, da smo svoj „ego“ prizemljili i prihvatili uvjete koji su nas dočekali. Nismo inzistirali da se realiziraju naše ideje, jer je ideja bila već postavljena. Kod projekta Arheološki muzej Vučedol situacija je bila postavljena drugačije. Imali smo slobodne ruke u realizaciji. Vučedol smo radili prema našoj ideji, tako da smo napravili jednu prilično avangardnu zgradu koja je više nalik nekom putu nego zgradi. Vučedolska

lokacija nalazi se na prostoru od 20 metara visinske razlike. Upravo zato smo napravili zgradu gdje se komunikacija penje od mjesta ulaska do stvarne lokacije Vučedola, tamo gdje je pronađena vučedolska kultura, Vučedolska golubica, čizmica itd. Ideja je da uđete u muzej, obiđete cijeli muzej, na vrhu muzeja izađete van i po krovu se nastavite penjati do samog nalazišta. Muzej je ujedno i put do nalazišta na kojem se upoznajete sa svim aspektima nalazišta, kulture i lokacije. Projektni tim za Arheološki muzej Vučedol bili su Iva Pejić, Josip Sabolić, Mario Škarijot i ja.


17

Arheološki muzej Vučedol

Nakon ovako kompleksnog projekta, koje su vaše preporuke kolegama arhitektima i developerima u projektima koji imaju snažnu komponentu zaštite kulturne baštine, kako strukturirati i razviti takav projekt? Već smo spominjali potrebu o prigušivanju „ega“, o uvažavanju svojih prethodnika koji su to gradili. Dakle, ako je netko zamišljao i radio u svom vremenu, onako kako je to trebalo raditi u tom vremenu, to treba svakako uvažiti. Pritom se može dodati nešto novo na način da ne uništava i poništava postojeće. A drugo, možda najteže, treba prikupiti sve moguće podatke i analize prije samog početka rada, da se uopće vidi s čime se u projektu raspolaže. Mi nismo imali previše vremena da se upustimo u prethodne analize, a nismo ni mogli, jer nismo imali dovoljno materijala. Treće, svaka situacija je nova i drugačija. Važan je entuzijazam, naprosto ne postoji špranca kako se rade slični projekti. Svaku put kad se nešto poruši, pomakne, ako nešto otvorite, naiđete na neko novo iznenađenje. Koliko projekti, kao što su Dvorac Eltz i Arheološki muzej Vučedol mogu pomoći malim sredinama u njihovom razvoju i prosperitetu?

Neću vam reći svoje mišljenje, nego mišljenje ljudi koji tamo žive. Ja sam ipak u te 3 i pol godine sklopio i neka poznanstava. Kontaktirao sam s gradonačelnikom, sa županom, i sa svim ljudima kojima je Vukovar pri srcu i koji sve čine da bi oživjeli grad. Oni misle i vjeruju da su ova dva muzeja, muzej koji će biti u dvorcu Eltz, Bauerova zbirka i muzej Vučedol, izuzetno važni privredni, odnosno gospodarski subjekti. Prilog tome je dunavski turizam o kojemu toliko malo znamo. Postoje kruzeri koji kreću iz Beča i idu do Crnog mora i iskrcavaju se u Vukovar. Danas turisti odlaze u Ilok na ručak jer Vukovar nema ponudu koja bi ih interesirala. Kako vidite današnju hrvatsku arhitekturu i što joj predviđate u budućnosti? Današnju hrvatsku arhitekturu vidim kao izuzetno vrijednu arhitekturu na svjetskom nivou. Ničim izazvana nastala je hrvatska arhitektura. Okolnosti u kojima se ona razvija nisu takve da bi trebale uroditi takvim plodom. Ja bih to usporedio sa situacijom u kojem roditelji Ivanišević naprave vrhunskog tenisača, a roditelji Kostelić naprave vrhunske skijaše, u zemlji bez skijaške staze. Dakle, to je


18

nešto nevjerojatno! Ja bih tako nekako uspoređivao i vrijednost hrvatske suvremene arhitekture u zadnjih dvadesetak godina. To je naprosto bio osjećaj ljudi koji su se maksimalno potrudili da uče, da rade, da idu na školovanje po svijetu, da gostuju po inozemstvu, da putuju, da rade subotom, nedjeljom, po noći. I možda

još najvažnije od svega, da ne pristaju unaprijed na naš mentalitet koji kaže: „ To se ne može, zašto bih se ja mučio toliko kad se ne može“. Oni su dokazali, ako se ipak bore, da se može. U toj borbi doživjeli su silne poraze, ali dokazali su da se sve može. To je možda najvrjednije od svega.

IZDAVAČ: Filipović poslovno savjetovanje d.o.o. Trg bana Josipa Jelačića 3/V 10000 Zagreb – Hrvatska Tel: +385 1 481 69 69 Fax:. +385 1 483 80 60 e-mail: [email protected] Želja nam je da Croatian Real Estate Newsletter / CREN bude brz i kvalitetan izvor informacija svima koji djeluju u sektoru nekretnina, od developera, projektanata, izvođača građevinskih radova do agencija za posredovanje i dr. Molimo Vas da Vaše komentare, prijedloge i mišljenja pošaljete na [email protected] kako bismo poboljšali CREN i učinili ga vodećim medijem o hrvatskom tržištu nekretnina. Redakcija: urednik Vladimir Filipović, Marija Noršić, Petra Škevin i Natalija Vulić.

- CREN - Croatian Real Estate Newsletter fileLiverpoolska renesansa je od međunarodnog značaja. Grad je ostvario ... Gateways, čime je osigurana visoka kvaliteta trgovačkih prostora

Documents