This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
חולון ים הסמוכות (תושבי העיר בת ים והערמשרת בעיקר את ו, עיר בת ים" ממוקם בבת ים"קניון
.)וראשון לציון
בתחום הגיאוגרפי הסובב, קיימים מספר מרכזים מסחריים רלוונטיים כדלקמן:
היקף בנוי במ"ר מיקום שם
חניהמקומות לא כולל מסחר
מ"ר 15,000 -כ רחוב גולדה מאיר, מרכז העיר חולון קניון "חולון"
מ"ר 26,000 –כ יוןאזור התעשייה המערבי, ראשון לצ קניון "הזהב"
מ"ר 13,000 –כ רחוב ניסנבאום, אזור התעשייה, בת ים מרכז קניות "בתימון"
מ"ר 35,000 -כ מרכז עזריאלי, דרך השלום, ת"א עזריאליקניון
מ"ר 45,000 -כ רחוב דיזינגוף, מרכז העיר תל אביב "דיזיניגוף סנטר"
מ"ר 22,000 -כ בעתייםדרך יצחק רבין, מרכז העיר ג קניון "גבעתיים"
קניון "בת ים"
(נשוא חוות הדעת)
מ"ר 17,400-כ רחוב יוספטל, בת ים
איתור מרכזים מסחריים/קניונים בסביבת הנכס
קניון חולון
"הזהב" קניון ראשון לציון
בת יםקניון (נשוא חוות
הדעת)
מרכז קניות "בתימון"
קניון גבעתיים
דיזנגןף עזריאלי סנטר
I:\DATA\Doc15200\15242E.doc 12עמוד
9הרקע התכנוני
15.7.1971מתאריך 1738מספר פורסמה למתן תוקף בי.פ אשר א' 2בי/ תכנית מתאר מספרבהתאם ל .א
מותרים, בין השאר, השימושים הבאים: בתי דירות, מוסדות, בתי ספר, מסחרי באזורעולה כי
אולמות, בתי קפה ומסעדות, משרדים, חנויות לממכר בקמעונות של מוצרי מזון, מספרות/סלוני יופי,
חנויות ובנקים.
19.9.1990מתאריך 3800מספר פורסמה למתן תוקף בי.פ אשר 343בי/ תכנית מתאר מספרבהתאם ל .ב
), משרדים מעל בניין 1עולה כי המקרקעין שבנדון מסווגים ברובם כחלק מאזור מסחרי (מגרש מספר
ב') מדרום ובצמוד 1וחלק משטח חניה תת קרקעי ועליון (מגרש מספר 10א')1קיים (מגרש מספר
. בנוסף בחלק המזרחי רצועת קרקע המסווגת כשטח השלמה לדרך ציבורית. 1למגרש מספר
המקרקעין שבנדון על גבי תשריט התכנית איתור
בין מטרות התכנית לקבוע הוראות בניה באזור מסחרי להקמת מרכז מסחרי מקורה (קניון ושקם)
בשלוש קומות ומרתפים ובנין משרדים בן אחד עשר קומות מעל בנין השקם.
א' ובנוסף 2מתאר רשימת תכליות באזור מסחרי יהיו אותם תכליות המותרות באזור מסחרי בתכנית
יהיה מותר להקים בתי קולנוע, אולמות אירועים ושמחות, מכוני בריאות וספורט אך אסור להקים
באזור המסחר דירות למגורים.
רחל שניאור ממחלקתהמידע בפרק "הרקע התכנוני" מושתת, בין היתר, על מידע תכנוני שהתקבל על ידי גב' 9
.ועל פי תכניות בניין עיר 13.1.2013בתאריך "בת ים"במינהל ההנדסה תכנונימידע ה ופרשנות סבירה לתוכניות בניין עיר, במועד עריכת חוות הדעת, זכויות הבניה המתוארות לעיל הינן על פי הבנ
ואינן מחייבות את הוועדה המקומית לתכנון ולבניה. למען הסר ספק, יובהר כי רק לאחר הגשת בקשה להיתר בניה וקבלת אישור הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תתבררנה זכויות הבניה באופן סופי.
למשרדים, אינו מהווה חלק מנשוא חוות הדעת. א' ביעוד1מגרש מספר 10
אזור מסחרי
)1(מגרש מספר
שטח חניה תת
קרקעי ועליונה
ב') 1(מגרש מספר
I:\DATA\Doc15200\15242E.doc 13עמוד
):1להלן הוראות הבניה באזור מסחרי (מגרש מספר
).מ"ר (כולל שקם קיים 20,750מ"ר הכולל שטח מסחרי שלא יעלה על 25,700: שטח בניה במ"ר
: מרתף ומעליו שלוש קומות מסחריות. גובה מרבי
מ"ר (כולל מחסנים הקיימים 5,000: תותר הקמת מחסנים בשטח שלא יעלה על הערות
עבור השקם) המחסנים יבנו בקומות השונות בצמוד למעליות ו/או בעורף החניות
. הלפי קביעת מהנדס העיריי
יין חניה:בנ -ב' 1להלן הוראות הבניה במגרש מספר
קומות עליונות. 3קומות מרתף + 3: גובה מרבי
: ניתן להוסיף קומת מרתף אחת נוספת לחניה. הערות
הערות:
המרתפים ישמשו לחניה וכן ניתן יהיה לכלול במרתפים את מתקני העזר שאינם נחשבים בשטחי
הבניה, מותר להקים את המרתפים עד קווי המגרש.
בלת הוראות הבניה יוספו שטחים לתנועה ושירותים, בין השאר, מעברי על השטחים המפורטים בט
לא כל השטחים המסומנים בתשריט ההיתר לאטימה נאטמו בפועל. 12
חניון
מקלט
בשימוש –מסחר "סופר דוש"
I:\DATA\Doc15200\15242E.doc 18עמוד
איתור קומת כניסה תחתונה על גבי תשריט היתר הבניה
איתור קומת כניסה עליונה על גבי תשריט היתר הבניה
- מחסן בשימוש "סופר דוש"
חניון
שטח למסחר, בפועל שטח לא מאוכלס ולא
שימש בעבר –בשימוש את "סופר דוש"
חלל אטום בתשריט, בפועל טרם נאטם
תשריט ההיתר, חלל אטום בבפועל שטח לא מאוכלס ולא
שימש בעבר –בשימוש כאולמות קולנוע
I:\DATA\Doc15200\15242E.doc 19עמוד
שבנדון (קניון בת ים) על גבי תשריט היתר הבניה חתך המבנה
להיתר הבניההח"מ הערות
היטל השבחה בגין הקלות.תשלום עבור₪ 1,528,156הוצג בפני הח"מ קבלה בסך –
ראה למנהל מקרקעי ישראל עבור דמי היתר (עבור תשלום ₪ 1,398,369בסך קבלההוצג בפני הח"מ –
).בהמשך חוות הדעת "הזכויות בנכס"הרחבה בפרק
רישוי בוועדה בהתאם לשיחה עם שרה מזרחי מחלקת תעודת גמר,להיתר בניה זה טרם ניתן –
, בין השאר בגלל שלא תעודת הגמרלי הזכויות טרם החלו בתהליך הוצאת ים, בע –המקומית בת
סיימו את עבודות איטום כל השטחים על פי היתר הבניה.
I:\DATA\Doc15200\15242E.doc 20עמוד
(על פי היתרי בניה מאושרים) סיכום פרק רישוי
): 2011 - ו 2005 ניםשטח קיים (על פי חישוב השטחים בתשריט היתר בניה מש
סה"כ מ"רשטח שירות במ"רשטח עיקרי במ"רקומה
11,571 7,578 3,993מרתף
13,973 8,532 5,441כניסה תחתונה
4,147 4,000 147מפלס חניון 3
13,683 9,020 4,663כניסה עליונה
5,034 5,034 -מפלס חניון 5
7,824 2,837 4,987קומה א'
489 489 -קומת גג
56,721 37,490 19,231סה"כ
בנוסף ניתנו היתרי בניה בגין תרנים לאנטנות תקשורת סלולרית ניצבות, אנטנות משתפלות ושימוש
חורג מחניון לחנות למכירת אביזרי רכב + מתקן לשטיפת מכוניות בחניון.
הערת הח"מ
כגון ביצוע עבודות 5.7.2011הניתן מיום , 20100017 היתר בניה מספרבוצעו כל הדרישות על פי טרם
למבנה בגין היתר זה. תעודת גמרטרם ניתן פי היתר הבניה.טום של מספר שטחים במבנה על אי
I:\DATA\Doc15200\15242E.doc 21עמוד
טיוטא של בקשה להיתר בניה
עולה, בין השאר כדלקמן: של בקשה להיתר בניה 13התאם לטיוטאב
– הבקשה רתיאו
ליונה מ"ר, ובכניסה ע 496מ"ר, כניסה תחתונה בשטח 379פתיחת שטחים בקומת מרתף בשטח – מ"ר. 884בשטח של
מ"ר. 996אטימת שטח קולנוע בקומה א' בשטח של – שינויים בקומות הקיימות + תוספת מעלית משא בחניון. –פירוק מעליות ומדרגה דקורטיבית קיימת. בניית מעלית לכלל הקומות ומדרגה ממרתף לקומת כניסה –
ת קיימים ותוספת שטחים ושינויים שבוצעו על פי בקשה להיתר דו"ח הריכוז כולל גרסה מעודכנת של חוזי שכירו 17
ה.בניה שטרם אושר
I:\DATA\Doc15200\15242E.doc 31עמוד
להלן ריכוז נתונים (דמי שכירות/תפוסה ותוספת דמי שכירות מפדיון), כפי שדווח על ידי חברת .ט
:אשטרום נכסים בע"מ
.תאנטנות סלולריוסה"כ הכנסה שנתית מדמי שכירות כוללת תקבולים בגין – ת הח"מהער
דו"ח הריכוז כולל גרסה מעודכנת של חוזי שכירות קיימים ותוספת שטחים ושינויים שבוצעו על פי בקשה להיתר 18
ה.בניה שטרם אושרפי בקשה להיתר בניה (צפי הכנסות ריכוז הכנסות מעודכן, הכולל תוספת ושינויים שבוצעו על דו"חמבוסס על 19
). 31.12.2012עתידי נכון ליום השינוי השלילי בשיעור התפוסה נובע מהשינויים אשר בוצעו בחודשים האחרונים בגין העברת השוכר סופרדוש 20
מקומת הקרקע לקומת המרתף , כאשר נכון למועד הקובע קיימים שטחים ריקים פנויים בקומת הקרקע., למעשה על פי בקומת הקרקע (לשעבר סניף "סופר דוש") H&Mשיעור התפוסה נובע מכניסת השוכר השינוי ב 21
.מ"ר פנויים בקומת כניסה תחתונה 250 –דו"ח ריכוז שוכרים ישנם רק כ
ם שבוצעו על פי בקשה להיתר בניה ריכוז הכנסות מעודכן, הכולל תוספת ושינויי דו"חעל בהתאם
מ"ר 250 –), עולה כי בקניון בת ים קיים שטח פנוי להשכרה בשטח של כ 2013לשנת (צפי הכנסות
ברוטו בקומת כניסה תחתונה.
חברת ניהול: .יא
.22מ"ר/חודש₪/ 85 -בהתאם לדווח חברת אשטרום דמי הניהול הנגבים מהשוכרים הינם כ
ביחס לדמי הניהול הנגבים בקניונים דומים.דמי הניהול הינם סבירים
עולה בין השאר, כדלקמן: , דוחות רווח והפסד של חברת קניונים בישראל בע"מטיוטא של לבהתאם
לשנה שהסתיימה
2011בדצמבר 31ביום
(מבוקר) 23
לשנה שהסתיימה
2012בדצמבר 31ביום
מבוקר)לא ( 24
₪ 37,031,000 ₪ 35,240,000 הכנסות מדמי שכירות
₪ 17,114,000 ₪ 17,325,000 הכנסות מדמי ניהול
₪ 54,145,000 ₪ 52,565,000 סה"כ
₪ 14,895,000 ₪ 15,255,000 הוצאות הפעלת הקניון
.שנגבים בפועל ניהוליותר מדמי ה קטנותעולה כי ההוצאות של חברת הניהול, לדו"ח זהבהתאם
משקף דמי ניהול לחנויות בקומות, ברם לא כולל דמי ניהול לעוגנים, למחסנים ולדוכנים. 22של משרד רואה , הדוחות עברו ביקורת31.12.2011חברת קניונים ישראל בע"מ ליום בהתאם לדוחות כספיים של 23
.1.2.2012חשבון קוסט פורר גבאי את קסירר ביום הדוחות מהווים טיוטא כפי שנמסר על ידי מזמין חוות הדעת והם אינם חתומים. 24
I:\DATA\Doc15200\15242E.doc 33עמוד
גורמים ושיקולים באומדן השווי
הגורמים והשיקולים הבאים:העקרונות, ומדן השווי, הובאו בחשבון, בין היתר, בא
. גישת השומה המתאימה אומדן שוויהתבקשתי לאמוד את שווי השוק של המקרקעין שבנדון למטרת –
להערכה זו הינן גישת היוון ההכנסות.
קומות מעל 3הבנוי בגובה מבנה מסחרי הידוע בשם "קניון בת ים" נשוא חוות הדעת מהווה הנתון כי –
, בעיר בת ים.92יוספטל ברחוב קומת מרתף ושישה מפלסים המשמשים לחניון כלי רכב, הממוקם
מקומות חניה מקורים, 694 -מ"ר ברוטו (הכולל כ 56,721 –הנתון כי המבנה שבנדון בנוי בשטח של כ –
).6מקומות חניה לא מקורים במפלס חניון 167 - וכ
מ"ר. 17,010בשטח רשום של 319חלקה מספר 7128כגוש הקניון בנוי על קרקע הידועה הנתון כי –
בת ים ,חולוןהערים תאוכלוסיומשרת בעיקר את ו, עיר בת ים" ממוקם בבת יםהנתון כי "קניון –
ראשון לציון.ו
ה ארצית , לעסקים שונים הכוללים בין היתר רשתות בפריסגבוהההנתון כי הקניון מושכר בתפוסה –
שקם אלקטריק, רנואר, כיתן, גולף, בנק לאומי וכו'. כגון פוקס, קסטרו,
מפלסים מקורים ומפלס עליון לא 5מפלסי חניה כדלקמן: 6חלקו הדרומי של הקניון מהווה הנתון כי –
ציבור הרחב.שימוש הכי מקומות החניה שבתחום הקניון הינם ללא תשלום ל מקורה. יצוין
בין היתר, כוללת שבנדון רמת הגמר של המבנה' ו90-ן כי הקניון נבנה בתחילת שנות ההובא בחשבו –
חיפוי קירות החוץ באלמנטים משולבים באבן, מתכת וזכוכית עם מסגרת אלומיניום, ריצוף באריחי
שיש בגדלים וצבעים שונים בתוך הקניון, מערכת מיזוג אויר מרכזית, מעליות ודרגנועים.
התחזוקתי של המבנה טוב.מצבו הפיזי ו
הותר תוספת קומה מסחרית 2011משנת 20100017 להיתר בניה מספרהובא בחשבון כי בהתאם –
מ"ר 896.93מ"ר לצד אטימת שטחים בקומות: "כניסה תחתונה" בשטח 3,492.69במרתף בשטח של
מ"ר. 844.53ו"כניסה עליונה" בשטח
שולם היטל השבחה לוועדה המקומית "בת ים" 20100017הובא בחשבון כי בגין היתר בניה מספר –
ודמי היתר למנהל מקרקעי ישראל.
I:\DATA\Doc15200\15242E.doc 34עמוד
, לפתיחת שטחים בקומת מרתף 25הובא בחשבון כי בעלי הזכויות בנכס הגישו בקשה להיתר בניה –
מ"ר, אטימת שטח 884מ"ר, ובכניסה עליונה בשטח של 496מ"ר, כניסה תחתונה בשטח 379בשטח
מ"ר, שינויים בקומות הקיימות + תוספת מעלית משא בחניון, פירוק 996בשטח של קולנוע בקומה א'
29)- ( ₪ 6,070,000 - ) 2036לאחר שנת בניכוי הפחתה (תשלום לממ"י עבור חידוש הסכם חכירה
₪ 487,560,000 - לא כולל מע"מ סה"כ (במעוגל)
:סה"כ שטחים פנויים להשכרה 26
מ"ר (שווי מגלם רמת גמר מעטפת, הפחתה לגודל ₪/ X 12,000מ"ר ברוטו בקומת קרקע ברמת גמר מעטפת 250 ₪. 3,000,000= וזמן לשיווק, כיום השטח ריק נדרש ביצוע התאמות)
(כגון שינוי בשטחים ציבוריים, מדרגות נעות, מעליות בנכס החלו בעבודות בניה על פי בקשה של היתר בניה 27נוסעים, הסבת שטחים למסחר), ברם נותרו מספר עבודות לביצוע (הכשרת שטחי ציבור ושטחי אטימה למסחר,
סגירת שטחים וכו'), ועל כן הובא בחשבון הפחתה בגין התאמות הבינוי לבקשה להיתר.ינו בהתאם להערכה ואינו מחייב את הח"מ ו/או את הוועדה המקומית צפי לתשלום דמי היתר/היטל השבחה ה 28
רק לאחר קבלת שומת הוועדה/מנהל מקרקעי ישראל , הגשת השגה , .לתכנון ולבניה ו/או מנהל מקרקעי ישראל ניתן יהיה לקבוע את סך התשלומים הדרושים באופן סופי.
בדבר חידוש חוזה חכירה בגין קרקע עירונית 968 -ו 851בהתאם להחלטת מינהל מקרקעי ישראל מספר 29 למטרות תעשיה, מסחר, ומשרדים, להלן תחשיב תשלום דמי חכירה צפוי בגין חידוש חוזה החכירה לנכס שבנדון.
שווי זה אינו סביר ₪. מיליון 405-בהתאם לשומת ממ"י שווי הקרקע אשר נקבע הינו סך של כ –הערת הח"מ 180לפיכך בוצע התחשיב לפי שווי קרקע ראוי בסך של ₪). מיליון 481.3(שכן שווי הקניון בשלמות כבנוי הינו
נכון למועד הקובע לחוות הדעת.₪ מיליון
I:\DATA\Doc15200\15242E.doc 40עמוד
שומות ועסקאות בנכס שבנדון הסמוכות למועד הקובע:
שנים מהמועד הקובע לשומה. 3לא ידוע לח"מ ביחס לעסקאות אשר בוצעו בנכס שבנדון בטווח זמן של
הערכות שמאיות קודמות
ידוע לי על קיומן של הערכות של שמאים אחרים בשלוש השנים אשר קדמו למועד הקובע לשומה
כדלקמן:
השמאי המעריך
מועד חוות הדעת
סטייה מהערכת הערכת השווי מטרת חוות הדעת השווי הנוכחית
גדעון פרלמן
אומדן שווי שוק מקונה למוכר מרצון 31.12.2010 לצורך דווח בדו"חות כספיים
447,900,000 ₪ 8.8%+
:ביצעתי בנכס נשוא חוות דעת זו הערכות שמאיות קודמות כדלקמן
מועד הקובע לחוות הדעת
מטרת חוות הדעת
הערכת השווי לא כולל מע"מ
שיעור הגידול בין הערכת השווי
הנוכחית להערכות שמאיות קודמות
אומדן שווי שוק מקונה למוכר מרצון לצורך 28.3.2010 וד לאשראישעב
415,000,000 ₪ 17%+
אומדן שווי שוק מקונה למוכר מרצון לצורך 3.10.2011 שעבוד לאשראי
478,860,000 ₪ 1.8%+
אומדן שווי שוק מקונה למוכר מרצון לצורך 31.12.2011 דווח בדו"חות כספיים
475,430,000 ₪ 2.5%+
אומדן שווי שוק מקונה למוכר מרצון לצורך 30.6.2012 וח בדו"חות כספייםדו
485,630,000 ₪ 0.4%+
:הערכה שמאית נוכחית
מועד חוות הדעת
הערכת השווי מטרת חוות הדעת
אומדן שווי שוק מקונה למוכר מרצון לצורך דווח 31.12.2012 בדו"חות כספיים
487,560,000 ₪
I:\DATA\Doc15200\15242E.doc 41עמוד
ש ו מ ה
, 92יוספטל ברחוב "קניון בת ים", הממוקם -מבנה מסחרי הידוע כ( למיקום המקרקעין שבנדוןבשים לב
כאמור ומפורט לעיל, ווכל שאר נתוני ו) לגודל319, חלקה מספר 7128, גוש בת ים
בהביאי בחשבון שוויים של נכסים דומים ורלוונטיים,
ושבעה שמוניםארבע מאות ( ₪ 487,560,000סביב נכס ב החכירהנראה כסביר לאמוד את שווי זכויות
כולל מע"מ.לא שקלים חדשים) אלף ושישיםמאות חמש מיליון
הופחת בגוף השומה : היטל השבחה
הופחת בגוף השומה: תשלום למנהל מקרקעי ישראל
אפשרות לחבות פיצויים בגין פגיעה במקרקעי צד שלישי: לא ידוע לח"מ ביחס לחבות קיימת.
מדן הפיצויים הינו אומדן משוער של הח"מ ואינו היטל ההשבחה ו/או התשלום למנהל מקרקעי ישראל ו/או או
מחייב את הח"מ ו/או את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ו/או את מנהל מקרקעי ישראל. סכומים סופיים
ייקבעו לאחר קבלת שומות מהוועדה המקומית ו/או מנהל מקרקעי ישראל ו/או פסיקת שמאי מכריע ו/או פסיקת
בתי משפט וכו'.
ווי של הנכס הינו במצבו הנוכחי למחזיקים קיימים (שוכרים בשכירות חופשית), וחופשי מכל אומדן הש
.31.12.2012חוב ושיעבוד, נכון למועד הקובע לחוות הדעת
נני מצהיר על העדר תלות ביני ובין מזמין השומה.ה
הנני בעל ידע וניסיון רלוונטי לביצוע הערכת השווי של הנכס נשוא השומה.
מצהיר כי אין לי עניין אישי בנכס או בעל זכויות בנכס או עם מזמין השומה.הנני
, ועל פי התקנים 1966התשכ"ו הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית)
המקצועיים של הוועדה לתקינה שמאית.
ובאתי על החתום,
מזמינה ולמטרתה בלבד. אין היא מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך "שומה זו הוכנה עבור
עליה לכל מטרה אחרת. השימוש בשומה נאסר על כל צד שלישי שהוא אשר אינו המזמין ועורך השומה
לא יהא אחראי להסתמכות כלשהי כאמור".
צוין כי הוצג המסמך המקורי.המסמכים המתוארים בחוות הדעת הינם רק העתק/צילום של המסמכים, אלא אם
gilad
Stamp
31.12.2012הערכה למועד
שומת מקרקעין מקיפה
פרויקט "חוצות המפרץ"
בחיפה
(11635 -ו 11604)חלקות שונות בגושים
-2-
2013 בפברואר 20
מספרנו: 35560.04/30.503
לכבוד
חוצות המפרץ חיפה בע"מ
ג.א.נ,
הערכת שווי פרויקט "חוצות המפרץ", חיפה
( 11635 -ו 11604)חלקות שונות בגושים
מטרת הערכה .1
, להעריך 1מליסרון בע"מ רתחב סמנכ"ל פיתוח עסקי, – מר פליקס שופמןידי -התבקשנו על
להלן. 5 את שווי השוק של הנכס הנדון, כמפורט בסעיף
ההערכה התבקשה לצורך עריכת הדו"חות הכספיים של החברה ו/או חברות קשורות )להלן:
"(.החברות"
של מועצת שמאי המקרקעין )פרוט 17.1חוות דעת זו נערכה בהתאם להוראות תקן מס'
1968-מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח עפ"י חוק ניירות ערך, התשכ"ח
אומדן שווי שוק מקונה למוכר מרצון )הסכום שניתן לקבל ממכירת : מטרת חוות הדעת
הנכס בעסקה בתום לב בין קונה מרצון ומוכר מרצון, הפועלים בצורה
מושכלת(.
אני מסכים כי חוות דעתי זו תיכלל בדיווחים מיידים של החברה
רשעתי בעבירה המנויה בסעיף המפורסמים לצבור. הנני מציין כי לא הו
ולא בעבירה על פי חוק ניירות 0111 –)א( לחוק החברות התשנ"ט 444
.0161 -ערך, התשכ"ח
ירון ספקטור : שם המעריך
של עורך חוות הדעת: פירטי השכלה
.0111 - בהצטיינות -תואר ראשון בכלכלה ומינהל עסקים - אוניברסיטת בר אילן -
.0116 - עסקים, התמחות בשיווק תואר שני במינהל -
.0111 - בהצטיינות -שמאות מקרקעין וניהול נכסים - אוניברסיטת תל אביב -
"ב"פנקס שמאי המקרקעין 692שמאי מקרקעין מוסמך על פי חוק שמאי המקרקעין, מספר רישום -
בישראל".
I:\DATA\DOC16500\16534.doc 4עמוד
ם:נסיון בביצוע הערכות שווי לצרכים חשבונאיים בתאגידים מדווחי
ביג מרכזים מסחריים , הכשרת הישוב , הפניקס , גמול -הערכות שווי בין היתר לחברות המעריך ביצע
חברה להשקעות וגמול מלונאות , אדריאל, מעוז דניאל נכסים ובניין , מגדלי עסקים , גילץ , משהב ,
, מלונות שרתון , קיסריה ברגוריאן , ישראלום , מנופים פיננסיים, אשדר חברה לבניה , בית גיל הזהב
₪.מיליארד 2-השקעות , בהיקף של למעלה מ
בע"מ אשטרום נכסים : מזמין חוות הדעת
(דודו דולהמר - סמנכ"ל הכספים של החברה)ע"י
4104בדצמבר, 42 : מועד הזמנת חוות הדעת
ע"י חברת 42.14.4102קיימת התחייבות לשיפוי אשר ניתנה בתאריך : התחייבות לשיפוי
עבור הנכס שבנדון לצורך הכללת חוות הדעת אשטרום נכסים בע"מ
ו4או אזכורה בדוחות הכספיים או לכל מטרה אחרת.
הנסיבות בגינן בוצעה
I.F.R.Sלצורך דוחות כספיים ישום חשבונאות בינלאומית : ההתקשרות
ין )אתיקה מקצועית( ועל פי הדו"ח הוכן עפ"י תקנות שמאי מקרקע : מספר תקן חשבונאי
, לרבות 0111הכללים המקצועיים של לשכת שמאי המקרקעין בישראל,
גילוי מינימלי נדרש בעבודות שמאות מקרקעין לצורך – 0..0תקן
0161דיווחים עפ"י חוק ניירות ערך התשכ"ח
. - IAS 21הנכס מוגדר כנדל"ן להשקעה על פי תקן חשבונאי
4104בדצמבר, 20 :חוות הדעתובע להמועד הק
4102בינואר, 2 : 1בנכס תאריך הביקור
הערות לשכר הטרחה:
לא קיימות התניות לגבי שכר טרחה של השמאי, או אחרות, אשר יש בהן כדי להשפיע על תוצאות השומה.
כהן, שמאי מקרקעין. הביקור בנכס בוצע ע"י רוני 1
I:\DATA\DOC16500\16534.doc 2עמוד
:1)זיהוי נשוא ההערכה( פרטי הנכס
121. : פרגוש מס
003, 44, 402 : פרמס ותחלקחלק מ
01133 : מגרש מספר
מ"ר 02,062 : שטח המגרש
מ"ר מרפסות 011 -כ)לא כולל מקומות חניה( + מ"ר 10.,01 -כ : 4שטח בנוי ברוטו מ"ר )מקומות חניה( .1,01 -כ
מ"ר 1.1,.4 : סה"כ שטח ברוטו
חצר + גג + דק במ"ר מרפסות + 011 -+ כ מ"ר ברוטו 103,.0 -כ : שטח לשיווק
מקומות חניה במרתף
נתניה, ע"ש פנחס ספיר )קרית נורדאו( אזור התעשיה, 01רחוב הגביש : מיקום
נכס"(ב)ראה פרק "הזכויות 4136עד לשנת חכירה מהוונת : בנכס זכויותה
ואישור הזכויות ב' המאושרת ובהתאם לחוזה החכירה 332נת4 פרפרטי הנכס הנם בהתאם לתוכנית בניין עיר מס 1
ויות בנכס"(.)ראה פרק "הזכמשטחה רק חלק קטן כאשר דונם הינה בבעלות פרטית. 31.1 -אשר שטחה הרשום הינו כ ,בשלמות 40חלקה מס' 2
ב', עולה כי 332על פי טבלת האיזון והקצאות המצורפת לתוכנית נת4 . שבנדון 0113מגרש פיזית בתחוםממוקם
. 0113בתחום מגרש 40ל כולל את חלק מחלקה , ברם המינה40מהווה חלק מחלקה אינו 0113מגרש מספר 4ב' המאושרת )ראה פרק:"הרקע התכנוני"(.332מספר המגרש הינו על פי תוכנית מתאר נת4 3 "(.רישוי" )ראה פרק:שינויים שאושרה עקרונית )ללא תוספת שטח( שטח בנוי ברוטו הינו בהתאם 4
I:\DATA\DOC16500\16534.doc 2עמוד
תאור הנכס והסביבה
אזור ,01 מספר ברחוב הגבישהממוקם ,מבנה משולב מסחר, משרדים ואחסנהנשוא חוות הדעת מהווה
עיר נתניה.ב התעשיה על שם פנחס ספיר )קרית נורדאו(,
)עפ"י תוכנית בניין עיר 0113, מגרש 003 ,44 ,40 ות, חלק מחלק121. כגוש , ידועעליו הוקם המבנה המגרש
.מ"ר 02,062 -כבשטח קרקע של ( 4ב'332מס' נת4
ממוקם בחלק הדרום מזרחי של התעשיה אזור
בני קומה ותיקיםי תעשיה מאופיין במפעלהעיר ו
קומות 2 - 4בנים בני מאחת עד שתי קומות לצד
קומת קרקע מסחרית המשמשים למטרת מעל
מסחר ומשרדים ולצד מרכזי קניות עתירי שטח
, מרכז 32פקטורי פאוור סנטר פולג, איקאה, כגון:
, טיב טעם וכן רשתות מזון: מגה, יוניברסיכין,
מוקמים לאורך רחוב חנויות, מוסכים ובנקים המ
שדרות גיבורי ישראל.
רחוב הגביש ממוקם בחלק הצפוני של אזור
התעשיה ותחום מדרום ברחוב גשר השלום ומצפון
ברחוב הצורן.
, בניין סלקום -המגרש בשלמות, תחום מצפון
במתחם רוגובין המהווה מרכז מסחרי חד - ממערב
ומות ק 4מבנה בן -מדרום , 4קומתי וכביש מספר
רחוב בממזרח ו )מבנה "שראל"( ושטח לא מבונה
הגביש.
הפיתוח הסביבתי מלא וכולל מערכת כבישים,
"ב.צוכיו , ביוב,מדרכות, תאורה, ניקוז
גביש מטר לרחוב ה 2. -פונה בחזית מזרחית באורך של כ ,המגרש בשלמות, בעל צורה רגולרית מלבנית
.מטר 012 -ועומקו כ
קומות מעל קומת קרקע ומעל מרתף חניה4אחסנה. 2קיים מבנה הכולל בינוי של בתחום המגרש
מהווה ", "קיקהאוכלס בעבר על ידי חברת הריהוט ו 4100בנייתו הסתיימה בשלהי שנת המבנה, אשר
ים שהשכירו את חלקו.התאמה לשוכרים שונבשלב ביצוע עבודות כיום שטח פנוי, אשר מצוי בחלקו
בו חלות הוראות הבניה הבאות: תעסוקה ב'" אזור"בייעוד
מ"ר 02,062 : שטח מגרש
: זכויות בניה משטח מגרש
מעל הקרקע 031% - שטח עיקרי
מעל הקרקע 21% - שטח שירות
2מתחת לקרקע %061 -
221% - וסה"כ
31% : תכסית קרקע
מטר 41 :1.11 -מירבי מ גובה
קומות 2: מספר קומות מירבי
מטר 01 -חזית : קווי בניין
מטר 3 -צדדי
מטר 3 -אחורי
:שימושים ותכליות
בקומת הקרקע תותר גלריה. בקומת הקרקע והגלריה יותר מסחר לסוגיו, מסעדות, בתי קפה, אולמות
משטח מגרש. שאר הקומות מיועדות למשרדים, תעסוקה 21%על קולנוע וכינוס בשטח שלא יעלה
ותעשיה עתירת ידע, מעבדות, מרפאות, אחסנה, תעשיה ומתקנים הנדסיים, אשר אינם מהווים מטרד
לסביבתם.
41%ובתנאי שלפחות 4" למעט לחזית לכביש מספר 1את המרתפים ניתן יהא להקים בקו בניין "
י וללא בניה תת קרקעית לצורך חלחול ולהבטחת מעבר תשתיות.מהשטח יהיה ללא בינוי וקירו
תותר בניה במרתפים לחניה ומתקנים טכנים.
מטר. 4תינתן אפשרות מעבר, תשתיות ניקוז ברוחב של 0113במגרש
גב' נורית ע"י 2.0.4102בעל פה שהתקבל בתאריך המידע בפרק "הרקע התכנוני" מושתת, בין היתר, עפ"י מידע 1
המתוארות לעיל הינן על פי הבנה ופרשנות סבירה תכנוני בעיריית נתניה. זכויות הבניה מחלקת מידעמ בר
נן מחייבות את הוועדה המקומית לתכנון ולבניה. למען הסר ספק, יובהר כי רק לאחר לתוכניות בניין עיר ואי
הגשת בקשה להיתר בניה וקבלת אישור הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תתבררנה זכויות הבניה באופן סופי. מהמגרש. 11%קומות מרתף לחניה בתכסית מקסימלית של 4יותרו 2
I:\DATA\DOC16500\16534.doc 1עמוד
:חניה
החניות תהיינה בתחום המגרשים, עפ"י השימושים המבוקשים ובהתאם לתקנות התכנון והבניה
.1כנו מעת לעת ובכל מקרה לא פחות מהמפורט במאזן החניה כמפורט בנספח התנועה, כפי שיעוד0112
:להלן טבלת איזון והקצאה המצורפת לתוכנית
מצב חדש מצב קודם שטח מגרש בעלים חלקה גוש בעלים
קק"ל וממ"י.121
)חלק( 44 מ"ר 05,052 0115 קק"ל
)חלק( 003 קק"ל .640מספר תוקף בי.פ. , אשר פורסמה למתן 0/ב'/555/נתמספר מפורטת בהתאם לתוכנית בניין עיר .ב
", "מסחר ותעסוקהבייעוד מ"ר, 02,062, בשטח קרקע של 0113מגרש מספר סווג, 41.2.4100תאריך מ
כאשר מטרת התוכנית הינה הגדלת שטחי מסחר על חשבון שטחי התעסוקה.
חי מסחר, ניוד זכויות והתרת שימוש מסחר בכל שינוי שטחי תעסוקה לשט :עיקרי הוראות התוכנית
הקומות, קביעת הוראות בניה וניוד שטחים עיקריים מהקומות למרתפים לשימוש אחסנה ותוספת
מ"ר שטחי שירות לביטחון. 111של
:להלן הוראות הבניה
:שטח מעל לכניסה הקובעת
מ"ר 1,212.6 -: מסחר עיקרי
מ"ר 1,410.2 -תעסוקה
מ"ר 111מ"ר + 2,426.1: שירות
:מתחת לכניסה הקובעת
מ"ר 2,321 -עיקרי תעסוקה )אחסנה ומשרדים(
מ"ר 44,621.6 -שרות
(226.2%מ"ר ) 21,121.2 : סה"כ שטחי בניה
31%: תכסית קרקע
מטר 44 : מבנהגובה
קומות מתחת 4קומות + 2: מספר קומות
לקומה הקובעת
:הינםלניצול מלוא הזכויות לנספח התנועה, עולה כי סה"כ מקומות החניה הדרושים על פי מאזן החניה המצורף 1
מקומות חניה לרכב שירות מקומות חניה לרכב פרטי שטח עיקרי שימוש קרקע . 0.1 מ"ר .2,42 מסחר 6 6. מ"ר 3,211 תעשיה - 034 מ"ר 3,211 משרדים 3 2 מ"ר 0,162 אחסנה 6 034 מ"ר 3,211 הי טק
42 332 כסה"חלוקת השטחים העיקריים על פי השימושים המפורטים לעיל אינה מחייבת, בעת הוצאת היתר בניה יקבעו
מספר הסופי של מקומות החניה.
I:\DATA\DOC16500\16534.doc 01עמוד
:ושימושים תכליות
מסחר לסוגיו, מסעדות, בתי קפה, אולמות קולנוע וכינוס. -מסחר
Table of Contents ....................................................................................................................................................................... 3
1 Valuation Assignments .................................................................................................................................................. 4 1.1 Client ................................................................................................................................................................................ 4 1.2 Valuer ............................................................................................................................................................................... 4 1.3 Subject of Valuation .......................................................................................................................................................... 4 1.4 Purpose for Valuation ....................................................................................................................................................... 4 1.5 Date of Valuation .............................................................................................................................................................. 4 1.6 Project Timeline ................................................................................................................................................................ 4 1.7 Site Visit ............................................................................................................................................................................ 4 1.8 Project Team .................................................................................................................................................................... 5 1.9 Status of Valuer and Conflict of Interest ........................................................................................................................... 6
2 Bases of Valuation .......................................................................................................................................................... 7 2.1 Market Value .................................................................................................................................................................... 7 2.2 Legal Basis ....................................................................................................................................................................... 7 2.3 Data provided by the Client .............................................................................................................................................. 7
3 Valuation Due Diligence ................................................................................................................................................. 8 3.1 Sources of Information ...................................................................................................................................................... 8 3.2 Title and Lease Information .............................................................................................................................................. 8 3.3 Tenant Information............................................................................................................................................................ 8 3.4 Compliance with Town Planning and other Statutory Regulations ................................................................................... 8 3.5 Building Condition, Insurance, Services, Defects and Hazardous Materials ..................................................................... 8 3.6 Floor Areas ....................................................................................................................................................................... 9 3.7 Environmental Contamination ........................................................................................................................................... 9 3.8 Finance, Taxation and Costs of Sale ................................................................................................................................ 9
8 Appendices / Confidentiality and Publication ............................................................................................................ 16 8.1 Appendices ..................................................................................................................................................................... 16 8.2 Confidentiality and Publication ........................................................................................................................................ 16
Appendix A – German Economy ................................................................................................................................................ I Overview ........................................................................................................................................................................................ I
German Real Estate Market ...................................................................................................................................................... III The Investment Market ....................................................................................................................................................................................... III The Office Market .............................................................................................................................................................................................. IV Retail Market ...................................................................................................................................................................................................... V The Logistics Market ......................................................................................................................................................................................... VI
Appendix B – General Economic Parameters ........................................................................................................................ VII
Appendix C – Individual Property Template .............................................................................................................................. I
4
VALUATION REPORT
1 Valuation Assignments
1.1 Client
Ashtoh Properties Dusseldorf GmbH & Co. KG
Kurfürstendamm 42
D – 10719 Berlin
1.2 Valuer
DIWG | STIWA valuation GmbH
Berliner Allee 51-53
D - 40212 Dusseldorf
1.3 Subject of Valuation
One commercial asset (‘the property’)
1.4 Purpose for Valuation
This appraisal report was prepared to assist you with internal asset management decision as well as for publishing as part of
their financial reporting purposes. NAI Apollo Valuation Advisory, acknowledges the report shall be included as part of the
client's mother companies' financial reporting requirements. Further agrees that the appraisal will be addressed to, and may be
relied upon by, the client, and published as part of the Client’s financial reporting requirements. No other party other than
mentioned above may use or rely on this report, in whole or in part, without the prior written consent of the appraiser. It should
be noted that this appraisal was NOT prepared for court or IPO purposes.
1.5 Date of Valuation
31.12.2012
1.6 Project Timeline
Order confirmation: October 2012
Reception of database: September – October 2012
Conduction of site inspections: 16th
October 2012
Delivery of draft report: 5th
November 2012
Delivery of final report: 5th
November 2012
1.7 Site Visit
The site inspections were carried out by Mr Oliver Kreiser on the date listed below. Internal access to all parts of the property
was not possible in every case but we consider that, combined with information provided by the Client, the inspection was
sufficient for the purposes of the valuation.
For our valuation we assumed that there has not been any impact on the fabric of the properties since the site visit dated above,
nor on the quality of the rental income nor indeed any significant market variation from the aforementioned date.
5
VALUATION REPORT
Number Zip City Street Date of site visit
1 40476 Dusseldorf Schwannstr. 3 16.10.2012
1.8 Project Team
Andreas Borutta MRICS
Andreas Borutta is Managing Partner of DIWG | STIWA valuation GmbH. Formerly he was Managing Partner of NAI apollo
valuation and the former Head of Valuation of NAI apollo asset management. From 1992 to 2004 he had management
positions with several German based property development companies. From 1981 to 1991 he was responsible for real estate
financing with a German bank. He has a professional background of 30 years of real estate experience and holds the titles in
Business Management and Master of Science Real Estate (ebs). Andreas Borutta is Member of The Royal Institution of
Chartered Surveyors (RICS) and RICS-registered Valuer.
Oliver Kreiser (Consultant)
Oliver Kreiser is an employee of DIWG | STIWA valuation GmbH. After his study of Real Estate Economy at the University of
Cooperative Education in Leipzig in 2009 he started working in 2010 as Real Estate Valuer for DIWG | STIWA valuation.
6
VALUATION REPORT
Franziska Steingen (Consultant)
Franziska Steingen is an employee of DIWG | STIWA valuation GmbH. During her studies of Real Estate Business she worked
as intern within the valuation department in an internationally operating company. After her studies she worked inside the asset
management sector and joined the DIWG | STIWA valuation in 2010.
Thorsten Baum (Consultant)
Thorsten Baum is an employee of DIWG | STIWA valuation GmbH. He is specialized on real estate market research. After his
study of geography at Ruhr-University Bochum he worked for different real estate development companies in the market
research. He joined DIWG | STIWA valuation in 2011.
1.9 Status of Valuer and Conflict of Interest
We confirm that we have undertaken the valuations acting as an External Valuer, qualified for the purpose of the valuation.
We confirm that we were not active in the introduction and brokering of the properties to be valued (except our valuation dated
31.12.2011) and in this respect have no other benefit in connection with the properties to be valued or from the preparation of
the expertise apart from the agreed fee.
The responsible person for the preparation and drafting of the report is Mr. Andreas Borutta MRICS.
7
VALUATION REPORT
2 Bases of Valuation
The valuation has been completed in accordance with the Global Practice Statements and Guidance Notes contained in the
RICS Valuation Standards (7th edition, as amended) published by the Royal Institution of Chartered Surveyors (the ‘Red Book’).
We confirm that we have sufficient knowledge of the local property markets in which the properties are located and that we have
the skills and understanding to undertake the valuations in a competent manner.
2.1 Market Value
The calculation of value has been carried out on the basis of the definition of Market Value. The Market Value is defined by the
Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) in the RICS Valuation Standards as;
‘The estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing
seller in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeable, prudently and
without compulsion’.
The Market Value reflects the definition, and the conceptual framework, settled by the International Valuation Standards
Committee and is identical to the Market Value according to § 194 of the Building Regulations Act (German initials BauGB).
2.2 Legal Basis
The valuation is conducted in accordance with the following bases:
■ RICS Valuation Standards (7th edition, as amended)
■ International Valuation Application 2 (revised 2007), published by the International Valuation Standards Committee
2.3 Data provided by the Client
The updated documents and information, relevant for our valuation, were made available to us by the Client:
- Tenant rent roll
From former valuation we used
- Copies leasing contracts
- Copy ground register
- Copy site plan
8
VALUATION REPORT
3 Valuation Due Diligence
We have conducted a due diligence exercise in accordance with the terms of our instruction. Specific issues relating to the
individual properties are identified on the property summaries contained within Appendix C.
3.1 Sources of Information
We have relied upon information provided to us by the Client and third party professional advisers to the same. A detailed
schedule of the documents provided to us is listed in bullet 2.3. Unless specifically instructed to do so, we have not verified
these documents and have relied upon them in our valuations. We have made an assumption that the information contained in
these documents is accurate and that the documents are complete. Whilst we have made every effort to identify obvious errors
and logical inconsistencies, we accept no liability for any inaccuracies or omissions.
3.2 Title and Lease Information
We have not reviewed all of the title documents to the properties. Any interpretation by us of the titles or other associated legal
documents should not be relied upon without verification by your lawyers. Therefore, unless we are advised to the contrary, we
have made an assumption that each property has a good and marketable title and that there are no encumbrances, restrictions,
regulations, easements, pending litigation or other outgoings of an onerous nature that would have a negative impact upon the
value of the properties.
3.3 Tenant Information
We have not made formal investigations into the financial status of the existing or prospective tenants. However, our valuations
reflect a potential purchaser’s opinion of the financial strengths of the individual tenants and our knowledge of their status in the
context of the retail market in general and the property market in particular.
Unless we have been advised to the contrary, we have made an assumption that the tenants are all in a position to meet their
financial and legal obligations under the terms of the leases and that, at the date of valuation, there are no material arrears of
rent, legal disputes or undisclosed breaches of covenant.
3.4 Compliance with Town Planning and other Statutory Regulations
Where necessary, we have made verbal enquiries of the public bodies in order to obtain information relating to the compliance
of the properties with town planning, building, fire, health and safety and other legal requirements or restrictions. Where we
have relied on verbal information from a public body, we are unable to accept liability for the accuracy of this information and
recommend that you obtain separate written confirmation of the same.
However, unless we have been advised to the contrary, we have made an assumption that the legal requirements have been
properly fulfilled and that the properties have the necessary consents, permits and authorizations for their continued use and
that all necessary public charges and financial liabilities have been discharged in full.
3.5 Building Condition, Insurance, Services, Defects and Hazardous Materials
We have not carried out structural surveys of the properties, nor have we tested the building services (lighting, heating etc.) or
technical installations. Our valuations reflect the apparent condition of the properties, noted during the course of our
inspections, and defects or items of disrepair are reflected in our valuations where appropriate.
However, we are unable to confirm that the properties are free from building damage or defects (visible or otherwise) or that
they have been constructed (or altered) without the use of deleterious materials or techniques (including, but not limited to, high
9
VALUATION REPORT
alumina cement concrete, permanent wood wool shuttering, calcium chloride or asbestos). Unless advised to the contrary, we
have made the assumption that the properties are free from such damage, defects or hazardous materials.
We have not reviewed the terms of the building insurance policies for the properties and have made an assumption that each
property has been adequately insured against all potential costs arising from any damage or destruction by the insured risks.
3.6 Floor Areas
We have not undertaken any measured surveys of the properties and we have made an assumption that the floor areas
provided to us have been calculated in accordance with local market practice.
3.7 Environmental Contamination
We have not carried out any investigations to establish the adequacy of the ground conditions and services for the purposes of
providing support for the existing buildings, or any proposed buildings at each location, nor have we carried out environmental,
archaeological, or geotechnical surveys.
Unless we have been advised to the contrary, we have made an assumption that each site has sufficient load bearing capacity
for the existing buildings or for any proposed development and is not liable to flooding, erosion, earthquake or other forms of
environmental instability.
We have not been provided with any information regarding the presence of contamination in the sites or the use of the
properties for any contaminative, or potentially contaminative, purposes. As instructed, we have not undertaken any
investigation into the past or present uses of either the properties or any adjoining properties or land, in order to establish
whether contamination may exist, and therefore have made an assumption that they are not contaminated.
If we suspect the presence of soil contamination, we may be unable to report the Market Value without a detailed
environmental survey and an estimate of the likely costs and timing for works of remediation.
Where there is high voltage electricity supply equipment within, or close to, any of the properties, we have not made any
adjustment to our valuations to reflect potential future changes to the public perception of the health risks posed by such
apparatus.
3.8 Finance, Taxation and Costs of Sale
We have made an assumption that the properties are free and clear of all mortgages or other charges that may be secured
against them. No allowances have been made for any costs associated with the sale of any of the properties or for any tax
liabilities (including VAT) that may arise following a disposal. However, in accordance with local market practice, we have made
an allowance for a purchaser’s normal costs of acquisition.
10
VALUATION REPORT
4 Applied Methodology
Generally, there are three different approaches to valuing a property: the sales comparison method, the cost approach and the
income approach.
The Sales Comparison Method
The sales comparison method is an appropriate approach to value investment property, but it heavily depends on the availabili ty
of sales comparables. A transaction can be regarded as comparable, if the sold property is similar to the valuation property
regarding size, condition, rent level and location. Further, the transaction must have taken place according to the requirements
stated in the RICS definition of the Market Value (arm’s length transaction with knowledgeable and prudent parties without
compulsion) and there must be a temporary proximity between transaction and valuation, as markets are in constant movement.
However, it should be noted that, owing to the opaque nature of the German property market, it is often very difficult to obtain
comparables that fit all of these requirements.
The Cost Approach
This methodology determines a property’s value based on the costs associated with its construction. It is usually used mainly for
self-occupied real estate where there is no actual cash flow. The valued properties can be regarded as investment properties,
which is why the application of the income approach is regarded as more appropriate for the estimation of their market value.
The Income Approach
The income approach is usually used to estimate the value of investment property, as it is based on the current and future cash
flows. This methodology involves making detailed estimations regarding future cash flow developments in order to see the
direction and market position in which a property is headed. As this approach seems to be best suited for the valued properties,
we have applied a cash flow-focused approach, supported by the sales comparison method.
4.1 Multiplier
Reference is made in the Report to the German "cold multiplier". This is the common traditional market approach in Germany
that an investor will use to assess an investment and it is calculated as follows:
Market Value Estimated income
Where the capital value is assumed net of acquisition costs and the current contracted net income is the total income receivable
on the property, net of any VAT but gross of any landlord's non-recoverable costs (such as routine maintenance and
management costs).
4.2 Net Initial Yield
The Net Initial Yield is defined as the percentage of the Net Rental Income minus non-recoverable expenses divided by the
Gross Capital Value (Gross Asset Value).
4.3 Gross Reversionary Yield
The Gross Reversionary Yield is defined as the percentage of the Estimated Rental Value (ERV) divided by the Net Capital
Value (Market Value).
4.4 Discount Rate
The discount rate reflects all risks and opportunities that are associated with a property and which were not accounted for in
the cash flow. It is used to discount the annual operating profits to the date of valuation.
This discount rate is for each individual property and comprises a yield for an alternative risk-free investment and a property-
specific risk premium. The yield for a risk-free investment is based on the rate of return for a German Government Bond. The
11
VALUATION REPORT
development of this Bond is displayed in the figure ‘Germany Government Bond 10 Year Yield´, shown below for the last 12
month.
At the date of valuation, the rate of return for ten year German Government Bonds stood at 1.47%.
The risk premium which was added to arrive at an appropriate discount rate is based on socio-demographic data such as
unemployment rates, population development forecasts or purchasing power as well as an assessment of each individual
property’s micro location and property quality. In addition, all other risks that have not been accounted for so far (such as legal
risks or hidden building defects) were taken into account individually for each property.
4.5 Capitalization Rate
The capitalization rate (cap rate) is used to forecast future cash flows into perpetuity based on the cash flow development
assumed in the ten year planning period (as it is assumed that properties are kept in stock after the assessed 10 year period).
The individual cap rate is based on each property’s discount rate in year 10, which accounts for all potential risks related to a
property.
4.6 Market Value
The market value is derived by summing the discounted cash flows as well as the discounted terminal value and deducting
ancillary purchase costs (as the RICS definition of ‘Market Value’ assumes an asset to be traded at the date of valuation).
12
VALUATION REPORT
5 Valuation Assumptions
5.1 Inflation
An annual rent adaptation of 1.7% is assumed which is based on the German 10-year-average inflation rate. For the control
management costs, an increase of 1.7% is also assumed annually.
A diagram is in the appendix.
5.2 Operating Costs
Although the charging of operating costs can be assessed as normal in the market, certain operating costs always remain with
the landlord. Considering the market factors an amount of 45,000 € is carried out for the non-rechargeable costs.
The assumed amounts are listed within the Individual Property Templates (Enclosures to this Valuation) and partly are included
in the non-rechargeable costs.
5.3 Management Costs
The administration costs include, among other things, the lease administration, the property accounting, the controlling and the
invoicing of additional costs, as well as maintenance planning and implementation. The calculation is done considering the basic
principles of proper management. A percentage value for administration costs is usual in the market. Considering the market
factors an amount of 40,000 € p.a. is carried out for the administration. In this costs the size of the property and the number of
tenant uses have been taken into consideration.
The assumed amounts are listed within the Individual Property Templates (Enclosures to this Valuation) and partly are included
in the non-rechargeable costs.
5.4 Maintenance
Maintenance costs are costs which must be expended during the effective life for the preservation of the appropriate use of the
building as provided for in the lease, in order to properly eliminate damage arising from wear and tear, ageing and weathering.
Maintenance costs within the framework of proper facility management are also selected in accordance with values based on
experience.
Use Maintenance
Office 8.00 €/sqm/year
The assumed amounts are listed within the Individual Property Templates (Enclosures to this Valuation) and partly are included
in the non-rechargeable costs.
5.5 State of Repair
In general the property is in a good to average condition taking its age into consideration. There are only some small requested
repairs but no relevant backlog of maintenance.
5.6 Collection Loss
Collection loss is the risk of a reduction in income as a result of uncollectible arrears of rent. It also serves to cover the costs of
legal action to collect payments, cancel a rental contract or clear premises. Arrears of rent due deposit payments must also be
taken into account under this heading.
The amount of the collection loss depends on the local market situation, type and condition of the property, tenancy situation,
quality of tenants and quality of lease agreements. The collection loss is calculated as percentage of the annual Effective Gross
Income (EGI).
The assumed amounts are listed within the Individual Property Templates (Enclosures to this Valuation) and partly are included
in the non-rechargeable costs.
13
VALUATION REPORT
5.7 Vacancy Costs
Vacancy costs are the costs which are incurred by the owner as a consequence of un-let tenant units and the lack of a
possibility to invoice charge-on costs associated therewith to the tenants. At present around 0% of the premises are un-let.
Based on stable letting activities combined with a current market environment we have assumed that these vacant spaces can
be let within a period of 3 to 18 months, depending on the property. Some of the tenant areas will be un-let on behalf of change
of tenants etc.
The assumed amounts are listed within the Individual Property Templates (Enclosures to this Valuation) and partly are included
in the non-rechargeable costs.
5.8 Transaction Costs
The Market Value as defined in the Red Book is the ‘estimated amount for which a property should exchange on the date of
valuation […]’. Due to this required sale, we assumed ancillary purchase costs at the date of valuation.
This cost category includes legal fees for sale, tax and land register fees as well as the broker’s commission.
In the past, the German government set the tax on acquisition of real estate at 3.50% of the net sale proceeds. Since
September 2006, the federal states are entitled to set the tax rate independently. To date the taxes are:
Federal State Tax
Bavaria, Hesse (from 01.01.2013 5.00%), Saxony 3.50 %
The property to be valued is an office building built in 1972. The building consists of three parts. The
part A, which entered through the main entrance Schwannstrasse, has 13 floors. The 13th floor is the
technical floor. The bordering building is part C an this connects part A and part B. This part consists of
three floors. On the ground floor there is a canteen and in the upper floors there are office areas and
conference areas available. Part C has been constructed in 5 floors which has a separate entrance, so a
multi-tenant letting is possible. In part C there are also smaller office units and conference areas
available. In the basement of the property there is an underground parking garage available with 196
parking spaces as well as technical and storage units.
The façade of the building fitted out with prefabricated aluminium parts. The property was partly
refurbished in 1984 and 2007.
A copy of the following excerpts were provided to us by the Client. A check by inspection of the land register was not undertaken by us.
Comment
We consider all encumbrances to be valuation relevant, but the importance to the market value is marginal. The rights in section II are assessed as not reducing the value.
Planning and Building Law
The zoning plan earmarks the property to be valued as core area.
The legally valid detailed development plan is not in existence.
District Court Land Register Folio Dated No. Cadastral Area Plot Parcel Owner Size (sqm)
Dusseldorf Office 3,354 10,086,000 1,681 equal betterBuilt in 1999
Gross multiplier 13.02
Remark:
Because of the asset type and the location there are only few comparable transactions known. Due to the above shown IRR this value can be described as plausible.
Physical Quality Potential for Value Enhancement
External Areas 2 - Good maintained Alternative Uses 5 - No potential identified
Internal Areas 3 - Average maintained Refurbishment 3 - Average maintained
Flexibility 2 - Good due to floor layout New Development 5 - No potential identified
State of Repair 2 - Smaller repairs necessary Special Purchasers 3 - Average product
General Impression 3 - Good Marriage/Break Up 5 – No potential identified
Locational Assesment Potential for Disposal
Commercial Activity 2 - Good office location Demand for Purchase 3 - Average due to property type and lease
עמדות מזכירות, משרדים, חדרי ישיבות, מטבחונים, חדרים
טכניים וחדרי שירותים.
מ"ר מרתף 1,763מ"ר ברוטו + 7,727 -כ סה"כ
, שטיח מקיר לקיר, אלמנטים דקורטיביים מגבס, אריחי קרמיקהבין היתר, רמת הגמר בבניין, כוללת
וב תאורת ניאון שקועה, מערכות ספרנקלרים, מערכות מיזוג מרכזיות, וחלונות תקרות אקוסטיות בשיל
אלומיניום.
רמת הגמר בשטחים הציבוריים כוללת, בין היתר, ריצוף טרצו בלובי הכניסה ובחדרי המדרגות, תקרת
אקוסטית מונמכת בשילוב תאורה שקועה וכד', כאשר בלובי הכניסה קיימת עמדת שומר.
שטח ברוטו כולל קירות חוץ ופנים בתוספת מעברים, לובי קומתי, ממ"קים ומחסנים קומתיים כולל פירים 1 .3111וחללים עפ"י היתר בנייה מס'
I:\DATA\DOC16100\16128C.doc 1עמוד
מקומות חנייה פנויים בקומת המרתף. 14-מ"ר בקומת הקרקע ו 711,7 -לס ברובו למעט כמאוכ הבניין
: A בנייןלהלן תמונות
A בנייןלובי A בנייןחזית
קומת המרתף )חניון( חדר אוכל )קומת קרקע(
משרדים משרדים
I:\DATA\DOC16100\16128C.doc 1עמוד
: Cבניין
יג' –את קומת קרקע, א' נשוא חוות הדעת מהווה )כאשר קומות מעל קומת קרקע 74בניין משרדים בן
ואשר בנייתי של המתחם, קם בחלק המרכז, ממוDושתי קומות מרתף משותף עם בניין )מחצית((
מחולקים ליחידות משנה אשר שוכרים שטחים שונים., 3113שנת מהלךהסתיימה ב
1, בשילוב לוחות אבן מסך מבטון בשילוב קירות חוץ מבלוקים עם קירותשלד סטנדרט הבניה כולל
מעליות נוסעים לקומות המרתף ושני גרמי מדרגות. 3מעליות נוסעים לקומות העליונות,
בבניין: נשוא חוות הדעת התפלגות השטחיםלהלן
שטח ברוטו על פי קומה – 1היתר בניה )במ"ר(
נשוא חוות הדעת
אורית
מרתפים
(7-( )3- )
1,111מ"ר + 1,221
תף משותף מ"ר )מר
סמוך( Dלבניין
מקומות חניה כאשר מרביתם מושכרים בשכירות 472 -בחלוקה ל
חנייה פנויים, חדרים טכניים, מחסנים, מקומות 21חופשית למעט
רמת גמר הכוללת רצפת בטון מוחלק עם משאבות וכו'. יחדר
( קיימים D -ו C)בניינים בקומות המרתף מערכת ספרינקלרים.
. מ"ר 17ם בשטח של מחסנים פנויי
בחלוקה ללובי כניסה הכולל עמדת שמירה, מעליות נוסעים מ"ר 7,273 -כ קרקע
המושכר בשכירות UPSושטחים ציבוריים משותפים, בנוסף חדר
חופשית לחברת אמדוקס.
3'גי -א'
)מחצית(
בחלוקה לשטחי משרדים המושכרים לחברות שונות, הכוללים 2מ"ר 71,311 -כ
עמדות עבודה, מזכירות, משרדים, חדרי ישיבות, עמדות
בבניין קיים שטח מטבחונים, חדרים טכניים וחדרי שירותים.
. מ"ר ברוטו פנויים 127 -משרדים של כ
(Dמ"ר מרתפים )משותף עם בניין 32,190מ"ר ברוטו + 37,108 סה"כ
ריצוף לוחות שיש בלובי , פרקט מעץ , ריצוףאריחי קרמיקהבין היתר, הכוללת, טובה רמת הגמר בבניין
אלמנטים דקורטיביים מגבס, תקרות אקוסטיות בשילוב תאורת ניאון שקועה, תקרות עם הכניסה,
רמת הגמר בשטחים הציבוריים מערכות ספרנקלרים, מערכות מיזוג מרכזיות, וחלונות אלומיניום.
צו בחדרי המדרגות, תקרת אקוסטית כוללת, בין היתר, ריצוף אריחי שיש בלובי הכניסה, ריצוף טר
מונמכת בשילוב תאורה שקועה וכד', כאשר בלובי הכניסה קיימת עמדת שומר.
מקומות 21-ו מחסניםמ"ר 17 -כמ"ר משרדים, 127 -מרבית שטח הבניין מאוכלס למעט שטח של כ
חנייה בקומות המרתף.
ומחסנים קומתיים כולל פירים שטח ברוטו כולל קירות חוץ ופנים בתוספת מעברים, לובי קומתי, ממ"קים 1 .3143וחללים עפ"י היתר בנייה מס' מ"ר, אשר 3,111 -בשטח ברוטו של כ את קומה יד' בשלמות ומחצית קומה יג' יםכולל השטחים כאמור אינם 2 נמכרו לחברת "כ.צ.ט בע"מ" )ראה פרק "הזכויות בנכס"(.
I:\DATA\DOC16100\16128C.doc 71עמוד
: C בנייןלהלן תמונות
C בנייןלובי C בנייןחזית
משרדים
מרתף )חניון( חדר ישיבות
I:\DATA\DOC16100\16128C.doc 77עמוד
: Dבניין
, ממוקם בחלק Cקומות מעל קומת קרקע ושתי קומות מרתף משותף עם בניין 74בניין משרדים בן
. בשלמותומאוכלס 3177שנת מהלךהסתיימה ב ואשר בנייתשל המתחם, המזרחי
1וץ מבלוקים עם קירות מסך בשילוב לוחות אבן, מבטון בשילוב קירות חשלד סטנדרט הבניה כולל
מעליות נוסעים לקומות המרתף ושני גרמי מדרגות. 3מעליות נוסעים לקומות העליונות,
התפלגות השטחים בבניין: להלן
ברוטו על פי שטח קומה 1בניה במ"ר(היתר
אורית
עמדת שמירה, ,מ"ר הכולל לובי כניסה 111לשטח של בחלוקה מ"ר 7,273 -כ קרקע
בעורף הקומה קיים . וריים משותפיםמעליות נוסעים ושטחים ציב
.מ"ר המושכר לחברות שונות ומשמש לאחסנה 441 -כשל שטח
מגברת ורד אליקים ממחלקת מידע שהתקבלת, בין היתר, על מידע תכנוני המידע בפרק "הרקע התכנוני" מושת 1
זכויות הבניה המתוארות לעיל הינן על פי הבנה תוכניות בניין עיר.עיון בועל פי ."הוד השרון"עיריית וני בתכנ
ופרשנות סבירה לתוכניות בניין עיר, במועד עריכת חוות הדעת, ואינן מחייבות את הוועדה המקומית לתכנון
ולבניה.
I:\DATA\DOC16100\16128C.doc 71עמוד
: כללי
קומות כולל קומת עמודים. 74 -ל עד המבנים זכויות הבניה יתחלקו בין
לא תותר בניה על גג המבנים למעט מתקנים הנדסיים, חדרי מכונות עבור מעליות ומתקני מיזוג אויר.
ת וגובה המבנים בהתאם לתכנית בינוי, תתאפשר גמישות בהוראת התכנית בחלוקת הקומו
באישור ועדה מקומית.
חניה: תבוצע בשטח המגרש עצמו ולפי תקן חניה מעודכן ליום הוצאת ההיתר.
שפ"פ: השטח הפנוי בקידמת החלקה עם זיקת הנאה לציבור לחניה, ומעבר לכלי רכב במפלס
השפ"פ עם הוראות חניה תת קומת הקרקע, כאשר זכויות הבניה יגזרו מכל שטח החלקה כולל
קרקעית ועילית.
איכות סביבה:
בתחום התכנית יותרו שימושים שיעמדו בדרישות תכנוניות וטכנולוגיות המבטיחות מניעת
מפגעים סביבתיים ועמידה בהוראות ובדיני איכות הסביבה.
: היתר בניה
ית ו/או אישור תכנית האחרונים במתחם, אלא לאחר הפקדת תכנ 41%-לא ינתנו היתרי בניה ל -
.1 41תחבורה ע"י משרד התחבורה לפתרון צומת נוה נאמן/כביש
תנאי לקבלת היתר לבניית המרתף מתחת לשפ"פ יהיה הגשת תוכנית פיתוח הכוללת תוואי -
מעבר לכלי רכב תוך התייחסות למפלס הקרקע.
בתאריך 4217מספר .פביר פורסמה למתן תוקף אש 3883הר/ בהתאם לתוכנית בניין עיר מספר ב.
נקבע כי כל קווי החשמל )מתח גבוה ונמוך( באזורי הבניה למינהם ואזורים חקלאיים ,71.2.7111
הכלואים בין שטחי בניה יהיו תת קרקעיים.
עיריית הוד השרון, עולה כי העבודות בצומת בוצעו ע"י מהנדס תשתיות ב –בבדיקה שערכנו עם מר אלכס בוקלמן 1
הרחבת הצומת ורמזורה.
I:\DATA\DOC16100\16128C.doc 71עמוד
בתאריך 1711אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. מספר 3886הר/בהתאם לתכנית בניין עיר מספר .ג
מרתפים.לבניה נקבעו הוראות 31.1.12
:םותעשייתיי גובה קומת המרתף במבני משרדים
מ'. 4-גובה שתי קומות המרתף העליונות נטו לא יהיה גדול מ
:תכליות מותרות לבנייני משרדים
גן, מערכות טכניות שטחי שרות ושטחים נלווים כגון: חניה, חניה תפעולית, חצר משק, מרחב מו
ת וחדרי מדרגות. כמו כן יותרו שטחים המשמשים לשירות ומתקני שרות, מעליות, מבואו
העובדים בבניין )כגון: חדר משחקים, חדר כושר, בריכת שחיה, מועדון, מחסן תחזוקה וכו'(.
1114מספר ורסמה למתן תוקף בי.פ.ר פ/א אש9הר/מק/בהתאם לתוכנית בניין עיר מספר .ד
נקבעו הוראות כדלקמן: , 1.77.3111בתאריך
וראות התכנית:ה
שינוי גאומטרי של שטח פתוח עם זיקת הנאה לציבור ללא שינוי בשטחו. .7
קומות 74קומות בתכנית המאושרת, כך שחתך המגדל יהיה 74-תוספת קומה אחת מעבר ל .3
מעל קומת עמודים וקומה טכנית.
ת תוואי הדרך הכוללת זיקת הנאה לציבור בתחום השפ"פ.עקבי .2
תפים מתחת לקרקע.מר 2מתן אפשרות להקמת .4
ונגזרות מכל שטח החלקה. 9יהיו לפי תב"ע הר/בת/ זכויות בניה
הוראות בינוי:
יותרו שינויים בנספח בינוי בסמכות מהנדס העיר. -
משטח המגרש. 11%תותר תכסית קרקע מירבי )עיקרי + שירות( עד -
וג אויר, מקלטים, ניתן לבנות מרתפים בגבולות המגרש שישמשו לחניה, חדרי מכונות, מיז -
מתקנים, חניות ואחסנה.
קומות מעל קומת עמודים. 74זכויות הבניה יתחלקו בין מבנים בעלי -
מותר חניה תת קרקעית ועילית עם זיקת הנאה לציבור לחניה ולמעבר : (3)מגרש מס' שפ"פ -
ועדה המקומית שתכלול וכנית פיתוח לפלס קומת קרקע. כל זאת עם הגשת תכלי רכב במ
יחסות לתוואי הדרך ומפלסי הקרקע תוך התחשבות ותיאום מעבר תשתיות הצמוד התי
. 41לכביש
I:\DATA\DOC16100\16128C.doc 31עמוד
: תנאי למתן היתר בניה
האחרונים במתחם, אלא לאחר הפקדת תכנית ו/או אישור תכנית 41%-לא ינתנו היתרי בניה ל
.1 41תחבורה ע"י משרד התחבורה לפתרון צומת נוה נאמן/כביש
: חניה
.1לתכנית הר/בת/בכפוף -
בשפ"פ תותר חניה תת קרקעית ועילית עם זיקת הנאה לציבור לחניה ולמעבר לכלי רכב -
במפלס קומת הקרקע. כל זאת עם הגשת תכנית פיתוח לוועדה המקומית שתכלול התייחסות
.41הקרקע תוך התחשבות ותאום מעבר תשתיות הצמוד לכביש מס' לתוואי הדרך ומפלסי
:התכניתהחלקה מתוך תשריט תשריט להלן
המקרא:
מהנדס תשתיות בעיריית הוד השרון, עולה כי העבודות בצומת בוצעו ע"י –בבדיקה שערכנו עם מר אלכס בוקלמן 1
הרחבת הצומת ורמזורה.
I:\DATA\DOC16100\16128C.doc 37עמוד
רישוי
:A +Bהיתרי בניה בניין
בתאריך הוד השרון , שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה3771בהתאם להיתר בניה מספר א.
.(A +B) מבנים, הקמת 311חלקה 1114בגוש ה, הותר1.1.7111
בתאריך הוד השרון ניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ש6307 בהתאם להיתר בניה מספר ב.
וקומת משרדים מעל Aבבנייןקומות משרדים מעל מבנה שופרסל 2תוספת ה, הותר32.3.7111
.Bבבניין מבנה מסחרי
בתאריך הוד השרון , שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה6172 בהתאם להיתר בניה מספר ג.
:B -ו Aבבניינים ה הרחבת שטחי משרדים , הותר1.3.3111
בלבד(: A )לבניין 3111 בניהלן טבלת שטחי הבניה בהתאם להיתר לה
סה"כ שטח במ"ר שטח שירות במ"ר שטח עיקרי במ"ר מפלס קומה
2,437.7 2,437.71 1.11 -2.32 -3מרתף
2,231.11 122.77 3,411.11 1.11 1קרקע
3 1.71+ 7,717.41 211.17 7,141.11
6 1.11+ 7,711.41 243.11 7,177.32
1 72.11+ 7,141.17 231.14 7,211.11
33,301.71 1,317.17 1,114.13 סה"כ
1,763.3 תת קרקעי במ"רסה"כ
7,727.21 סה"כ מעל הקרקע במ"ר
כפולות. 1חניות, מתוכן 714מקומות חניה תת קרקעית בהתאם להיתר הבנייה:
חניות נכים. 71חניות, מתוכן 333מקומות חניה עילית בהתאם להיתר הבנייה:
טלפון( לבניין אשר נבנה לפי היתר )אישור למתן שירותי חשמל, מים ו 7טופס ניתן 1.2.3111בתאריך ד.
.3111בניה מספר
מ"ר. 714.17שטח לא מקורה, רמפת כניסה לחניה = 1
I:\DATA\DOC16100\16128C.doc 33עמוד
:(D-ו C)+ מרתף משותף לבניין Cהיתרי בניה בניין
בתאריך הוד השרון , שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה6796בהתאם להיתר בניה מספר א.
3-ם + חניון תת קרקעי בקומות מעל קומת עמודי 74ה בנייה חדשה, בניין בן , הותר31.1.3111
.מפלסים
בתאריך הוד השרון , שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה6976 בהתאם להיתר בניה מספר ב.
תוספת למבנה קיים, תוספת קומה נוספת. –מבנה היי טק , הותר 32.4.3117
:3143להלן טבלת שטחי הבניה בהתאם להיתר בניה
סה"כ שטח במ"ר שטח שירות במ"ר במ"ר שטח עיקרי מפלס קומה
1,221.71 1,221.71 1.11 -1.11 -6מרתף
1,111.17 1,111.17 1.11 -4.11 -3מרתף
7273.11 141.11 111.14 1.11 קרקע
3 1.44+ 113.21 431.11 7277.11
6 1.11+ 117.31 421.13 7277.11
1 73.11+ 117.31 421.13 7277.11
7 71.22+ 117.31 421.13 7277.11
1 71.11+ 117.31 421.13 7277.11
2 32.11+ 117.31 421.13 7277.11
7 31.33+ 117.31 421.13 7277.11
0 21.11+ 117.31 421.13 7277.11
9 24.41+ 117.31 421.13 7277.11
38 21.77+ 117.31 421.13 7277.11
33 47.14+ 117.31 421.13 7277.11
36 41.21+ 117.31 421.13 7277.11
31 41.11+ 117.31 421.13 7277.111
37 13.12+ 117.31 421.13 7277.11 2
12,877.61 66,973.69 31,381.97 סה"כ
32,190.30 סה"כ תת קרקעי במ"ר
39,279.81 סה"כ מעל הקרקע במ"ר
)ראה פרק "הזכויות בנכס"(.ואינו מהווה חלק מנשוא חוות הדעת מ"ר נמכר לחברת כ.צ.ט 111-שטח של כ 1 )ראה פרק "הזכויות בנכס"(.ואינו מהווה חלק מנשוא חוות הדעת הקומה במלואה נמכרה לחברת כ.צ.ט 2
I:\DATA\DOC16100\16128C.doc 32עמוד
בתאריך הוד השרון , שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה1930 בהתאם להיתר בניה מספר ג.
.ללא תוספת שטח Cבבניין ו שינויים במבנה מאושר, תכנית שינויים פנימיים בלבד , הותר34.1.3111
הינם כדלקמן: 1תת קרקעיתהמקומות חניה מהיתר הבנייה עולה כי סה"כ
בנה לפי היתר )אישור למתן שירותי חשמל, מים וטלפון( לבניין אשר נ 7טופס ניתן 3.1.3113בתאריך ד.
.3143בניה מספר
.D-ו Cהנמצאים מתחת לבניינים -7-ו -3חניה זו מתייחסת למרתפים 1
מקומות 41 –המתוכנן( Eמקומות חנייה )במתחם בניין 11 –עפ"י היתר מקומות חנייה עיליים מסומנים 313 2
מקומות חנייה עיליים. 717= חנייה שבוטלו לצורך שיפור התנועה במתחם והרחבת דרכים
I:\DATA\DOC16100\16128C.doc 34עמוד
:Eמרתפי חנייה בבניין ול Dבניין להיתרי בניה
בתאריך הוד השרון , שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה6796בהתאם להיתר בניה מספר .א
3-קומות מעל קומת עמודים + חניון תת קרקעי ב 74ה בנייה חדשה, בניין בן , הותר31.1.3111
.יםמפלס
בתאריך הוד השרון , שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה7727בהתאם להיתר בניה מספר .ב
. 1ומרתף חניה( D)בניין ה הקמת מבנה רביעי, הותר77.73.3111
בתאריך הוד השרון , שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה7013 בהתאם להיתר בניה מספר .ג
ובניית גרעין מקורה עד 2לבניין רביעי, ביטול הקמת בניין ה' 74פת קומת ה תוס, הותר2.1.3111
. -2+ למגדל ה' עתידי, שינויים פנימיים במרתפים והקטנת שטח מרתף 3.41גובה
:לן טבלת שטחי הבניהלה
סה"כ שטח במ"ר שטח שירות במ"ר שטח עיקרי במ"ר מפלס קומה בניין
E 1,771.11 1,771.11 1.11 -1.11 -1מרתף
1,411.11 1,411.11 1.11 -1.11 -6מרתף
1,322 1,322.11 1.11 -4.11 -3מרתף
D 7,277.11 111.11 117.13 1.11 קרקע
3 1.44+ 117.31 421.13 7,277.11
6 1.11+ 117.31 421.13 7,277.11
1 73.11+ 117.31 421.13 7,277.11
7 71.22+ 117.31 421.13 7,277.11
1 71.11+ 117.31 421.13 7,277.11
2 32.11+ 117.31 421.13 7,277.11
7 31.33+ 117.31 421.13 7,277.11
0 21.11+ 117.31 421.13 7,277.11
9 24.41+ 117.31 421.13 7,277.11
38 21.77+ 117.31 421.13 7,277.11
33 47.14+ 117.31 421.13 7,277.11
36 41.21+ 117.31 421.13 7,277.11
31 41.11+ 117.31 421.13 7,277.11
37 13.12+ 117.31 421.13 7,277.11
77,769.86 13,609.16 31,319.7 סה"כ
67,718.27 (Eסה"כ תת קרקעי במ"ר )מרתפים מתחת לבניין
39,270.86 במ"ר סה"כ מעל הקרקע
מתוכנן. Eמתחת לבניין 1 .Eבניין ה' הכוונה לבניין 2
I:\DATA\DOC16100\16128C.doc 31עמוד
)אישור למתן שירותי חשמל, מים וטלפון( לבניין אשר נבנה לפי 7טופס ניתן 21.2.3177בתאריך .ד
, אישור זה מהווה אישור לשימוש המבנה במשך שנה מיום הוצאתו ובלבד 4117היתר בניה מספר
ותים יינתנו למבנה שבתום תקופה זו יושלמו כל העבודות לפי היתר הבניה ותוצא תעודת גמר. השיר
. תנאים לקבלת תעודת גמר:(D)בניין תעשייה אחד
תשלום עבור עבודות הגינון והפיתוח שיעשו על ידי העיריה הנדרשות להשלמה בהתאם לתנאי ההיתר. -
במידה ויעשו שינויים פנימיים בקומות על ידי חלוקת החללים במחיצות, יש לקבל אישור מחודש -
מכיבוי אש.
I:\DATA\DOC16100\16128C.doc 31עמוד
:)נשוא חוות הדעת( סיכום שטחי הבנייהלהלן
במ"ר שטח בנייןמס'
+ שירות( עיקרי)
שטח שירות
מתחת לקרקע
במ"ר )מרתפים(
סה"כ מקומות
חנייה תת
קרקעיים
סה"כ מקומות
חנייה עיליים
A 1,114 333 714 2,437 1מ"ר
C 71,111 5 717 4 212 71,2113 2מ"ר
D 71,111 6
E )113 )מרתף( 34,111 - )מתוכנן
101 3,379 77,129 71,866 סה"כ
ר שירות.מ" 7111מ"ר עיקרי + 1114 1
( 72בשלמותה ומחצית מקומה 74מ"ר עיקרי שנמכרו לחברת כ.צ.ט בקומה 7,233 –מ"ר עיקרי 72,711) מ"ר 33,707 2
72בשלמותה ומחצית מקומה 74מ"ר שירות שנמכרו לחברת כ.צ.ט בקומה 111 –מ"ר שירות 1,112מ"ר ) 1,792 +
בתוספת חלק יחסי בשטחים המשותפים(. .D-ו Cהווה את שתי קומות המרתף המשותפות לבניינים מ 3
מקומות חניה. 212מקומות שנמכרו לחברת כ.צ.ט = 11 –מקומות חניה 472עפ"י היתר בנייה מס' המקומות הינו 4
מקומות 41 –המתוכנן( Eמקומות חנייה )במתחם בניין 11 –מקומות חנייה עיליים מסומנים עפ"י היתר 313 5
מקומות חנייה עיליים. 717חנייה שבוטלו לצורך שיפור התנועה במתחם והרחבת דרכים =
מ"ר שירות. 1,121מ"ר עיקרי + 72,721 6
I:\DATA\DOC16100\16128C.doc 31עמוד
שטח עיקרי: - סיכום זכויות בנייה
מ"ר 21,314 : מגרש מינימלי גודל
)עפ"י תב"ע בתוקף( 711% : זכויות בנייה עיקרי
מ"ר עיקרי )מעל הכניסה הקובעת( 41,414 : סה"כ שטח עיקרי מותר
בשלמות )D-ו A ,B ,C מ"ר עיקרי )בניינים 471,24 : 1שטח בנוי עיקריסה"כ
מ"ר עיקרי 37,188 יתרת זכויות בנייה
היטל השבחה:
1)עפ"י תוכניות מס' הר/בת/ מ"ר עיקרי 74,211בנכס נשוא חוות הדעת קיימת יתרת זכויות בנייה של
/א'(.1הר/מק/ -ו
של מכירה ו/או הוצאות היתר בניה, צפויה חבות בהיטל השבחה, לפיכך, בעת מכירה במימוש בדרך
בגין יתרת זכויות בנייה בנכס נשוא חוות הדעת.
להלן תחשיב היטל השבחה צפוי:
₪. 7,118,888= 2למ"ר ₪ x 214מ"ר זכויות עיקרי 74,211
, שאינו מהווה חלק מנשוא חוות הדעת. Bמ"ר עיקרי בבניין 3,174כולל את שטח של 1
לחוות הדעת.מדה נכון למועד הקובע בתוספת הצ Dערכי שווי הקרקע הינם עפ"י תשלום בפועל לבניין 2
I:\DATA\DOC16100\16128C.doc 31עמוד
הזכויות בנכס
, רשומות זכויות הבעלות בגוש 11.17.3172מידע של נסח רישום מקרקעין מתאריך 1בהתאם לפלט .א
כדלקמן:מ"ר, 21,314, בשטח רשום של 311, חלקה 1114
בעלות:
בשלמות - מגדלי הוד השרון בע"מ
חכירה:
111נרשמה שכירות לטובת כ.צ.ט בע"מ על חלק במקרקעין, לתקופה של 71.71.3111בתאריך -
רושה, על כל הבעלים. , ללא הגבלה בהעברה וי1.1.2117שנים, תאריך הסיום
(, אליה מנחם 11/711נרשמה שכירות לטובת ד.ע רייכמן נכסים בע"מ ) 33.3.3177בתאריך -
111, לתקופה של 2( על חלק במקרקעין31/711) "מ ( וישועת השם בע31/711השקעות בע"מ )
, על כל הבעלים.27.73.3111שנים, תאריך הסיום
ונת לטובת באטמ אשבולות בע"מ, חלק במקרקעין, ללא נרשמה שכירות מהו 7.7.3173בתאריך -
3,111-קומות בשטח של כ 3שנים, הערות: בניין בן 111הגבלה בהעברה וירושה, לתקופה של
., על כל הבעליםמקומות חניה המסומן בצבע צהוב בתשריט 21מ"ר הכולל חניון תת קרקעי ובו
משכנתאות:
רגה ראשונה לטובת בנק הפועלים בע"מ, ללא הגבלת נרשמה משכנתא מד 31.1.7114בתאריך -
סכום, על הנכס בשלמות, על כל הבעלים.
נרשמה משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק הפועלים בע"מ, ללא הגבלת 34.2.3177בתאריך -
מ סכום, על חלק במקרקעין, על החכירה של ד.ע רייכמן נכסים בע"מ, אליה מנחם השקעות בע"
.3וישועת השם בע"מ
נרשמה משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ, ללא 7.7.3173בתאריך -
הגבלת סכום, על חלק במקרקעין, על החכירה של באטמ אשבולות בע"מ.
הערות:
לטובת מגדלי הוד השרון על החכירה של ד.ע 731נרשמה הערת אזהרה לפי סעיף 34.2.3177בתאריך
.3יכמן נכסים בע"מ, אליה מנחם השקעות בע"מ וישועת השם בע"מרי
, התקנות 7111 –פלט מידע זה אינו נסח רישום מאושר או העתק רישום, כמשמעותם בחוק המקרקעין, תשכ"ט 1 והנהלים שעל פיו.התקנות ד.ע רייכמן נכסים בע"מ, אליה מנחם השקעות בע"מ וישועת השם בע"מנחתם חוזה מכר בין 77.17.3177בתאריך 2 71.17.3173בהתאם לאישור עו"ד אילן קרמר מתאריך לחוות הדעת(. 31לבין מגדלי הוד השרון )ראה עמוד מס' עולה כי לצורך השלמת העברת הזכויות על שם "מגדלי הוד השרון בע"מ", נותר לעדכן את תוקף אישור העירייה ולצרפו לתיק הרישום שיוגש ללשכת רישום המקרקעין.
I:\DATA\DOC16100\16128C.doc 31עמוד
:זיקת הנאה וזכות קדימה
תיאור הזיקה: זכות חניה ומעבר לכלי רכב חלקה כפופה,נרשמה זיקת הנאה 31.1.3113בתאריך
, מ"ר המסומן בירוק באות א' בהתאם לתשריט המצורף 4,141במפלס קומת הקרקע בשטח של
.לטובת הציבור
בין מגדלי הוד השרון בע"מ )להלן: "מגדלי הוד השרון"( לבין 1.1.3113בהתאם לחוזה שנחתם ביום .ב
כ.צ.ט בע"מ )להלן "כ.צ.ט"( עולים הפרטים הבאים כדלקמן:
. "מגדלי הוד השרון" 311חלקה 1114"מגדלי הוד השרון" היא הבעלים של קרקע הידועה כגוש -
, שטחים ציבוריים ושטחים נוספים.הקימה על הקרקע מספר בניינים
של בניין המסומן בצבע 72ומחצית מקומה 74"כ.צ.ט" מעוניינת לרכוש את הזכויות בקומה -
מקומות חניה בחניון המסומן בנספח א' בצבע אדום ואשר 11צהוב בתשריט )חלק מנספח א'( וכן
הזכויות בהן יוצמדו לזכויות בנכס.
מ"ר בגין 12מ"ר ברוטו בתוספת 3,121, על פי מדידה, הינו שטח הנכס ברוטו לצורך ההסכם -
תוספת של חלקה היחסי של "כ.צ.ט" בשטחים המשותפים המצויים במבנה.
הזכויות בנכס אינן כוללות זכויות בניה קיימות ועתידיות כלשהן, במידה ויהיו כאלה בקרקע. -
קעין זכויות חכירה על הנכס "מגדלי הוד השרון" ירשמו לטובת "כ.צ.ט" בלשכת רישום המקר -
חודשים ממועד מסירת החזקה. 34-שנים על פי תשריט וזאת לא יאוחר מ 111-והחניות ל
וזאת בכפוף לעמידת "כ.צ.ט" בהתחייבותה לתשלום השני. 1.1.3113מסירת החזקה בנכס עד יום -
ל פי שיטת "כ.צ.ט" תשלם בעבור הוצאות "מגדלי הוד השרון" או חברת הניהול סכום שיקבע ע -
71% +COST .בגיל כל מ"ר בנכס לפי השטח ברוטו לצורך הסכם זה ויתווסף אליו מע"מ
לא כולל מע"מ., 6,218,888$ :התמורה -
יחולו על –תכניות בתוקף היטל השבחה עפ"ימיסים ותשלומים: מס שבח מקרקעין, מס מכירה, -
מגדלי הוד השרון.
יחול על כ.צ.ט. –מס רכישה
יב בזאת שהוא יפעיל את הנכס אך ורק למטרת משרדים.כ.צ.ט מתחי -
I:\DATA\DOC16100\16128C.doc 21עמוד
בין "מגדלי הוד השרון" לבין באטמ אשבולות בע"מ )להלן 1.77.3111בהתאם לחוזה שנחתם ביום .ג
"באטמ"( עולים הפרטים הבאים כדלקמן:
טח "באטמ" מעוניינת לרכוש את זכויות הבעלות והחזקה בבניין ב' שהינו בניין בן שתי קומות בש -
מקומות חניה. 21-מ"ר, הכולל בנוסף חניון תת קרקעי ובו כ 3,111אשר הוערך כשטח ברוטו של
"באטמ" מודע כי עפ"י תכניות בניין עיר החלות על הקרקע, קיימות זכויות בנייה אשר טרם נוצלו -
המאפשרות בניה בקרקע וכי הוא אינו רוכש יחד עם הבניין זכויות בנייה נוספות כלשהן.
לא כולל מע"מ.₪ 61,888,888ורה: התמ -
מסירת החזקה היא בכפוף לתשלום מלוא התמורה על ידי "באטמ". -
יחולו על מגדלי הוד –תכניות בתוקף מיסים ותשלומים: מס שבח מקרקעין, היטל השבחה עפ"י -
השרון.
יחול על באטמ. –מס רכישה, מס רכוש
שועת ה' בע"מ, ד.ע. רייכמו נכסים בע"מ ומנחם יבין 77.17.3177שנחתם ביום מכר בהתאם לחוזה .ד
עולים הפרטים הבאים כדלקמן:אליה השקעות בע"מ )להלן: "המוכר"( לבין "מגדלי הוד השרון"
נחתם חוזה מכר בין חברת עורבני חברה להשקעות בע"מ )להלן: "עורבני בע"מ"( 11.17.3171ביום -
וכר ועל פיו רכש המוכר מאת חברת עורבני את ובין עו"ד אילן שרקון כנאמן עבור כל יחידי המ
מלוא הזכויות בנכס )להלן: "חוזה המכר"(.
באזור תעשיה נוה 1114בגוש 311מ"ר הידועה כחלקה 21.314קרקע בשטח של –"המקרקעין" -
נאמן הוד השרון.
בניין הבנוי בצידו המערבי של הפרויקט הבנוי על המקרקעין, הכולל שטחי מסחר –"המבנה" -
שבגינו נחתמו הסכמי שכירות ברם טרם אוכלס. לפיכך באומדן השווי Dמ"ר בבניין 7,433כולל שטח של )*( Dמ"ר בבניין 3,144שטח של לא כולל דמי שכירות בגין הופחתה תקופת גרייס בגין השטחים כאמור.
₪. 731,113המצוי ברמת מעטפת בסך של בשלמות( 3-ו 7)קומות בשלמות( אשר נמצא ברמת מעטפת ומושכר בדמי שכירות 3-ו 7)קומות Dבבניין מ"ר 3,144כולל שטח של )**(
. ת()דמי שכירות ברמת מעטפ₪ 41של , כאשר בגין ( מצוי ברמת מעטפת73-ו 4מ"ר )חציי קומות 7,433ח של שטנכון למועד הקובע לחוות הדעת, *(*)*
לפיכך באומדן השווי הופחתו דמי השכירות כאמור עד למועד אכלוסם שטחים אילו נחתמו חוזי שכירות, וקבלת דמי השכירות בפועל. שלושה חודשים חודשיים )עד לסיום עבודות " לתקופה של הפחתה בגין דמי שכירות בתקופת "גרייס שנכון למועד חוות הדעת נמצא ברמת מעטפת ובגינם משולמים דמי שכירות 73-ו 4ההתאמה בחציי קומות . מלאים(
חודשים = x 2₪ 11,121( = )דמי שכירות חודשיים₪ 43,311( + )דמי שכירות חודשיים₪ 41,121 ₪. 314,111ש"ח ובמעוגל 314,711
₪ 58,667,000 )*( שיעור ההיוון משקף את הנתון כי החניון מאוכלס בחלקו, זאת מאחר ומקומות החניה אלו עתידים שטרם הוקם. Eבניין לשרת את
)דמי שכירות חברת ₪ 31,111שלושה חודשים )**( הפחתה בגין דמי שכירות בתקופת "גרייס" לתקופה של חודשים x 2₪ 41,111= )חברת "פיונטגראב"( ₪ 71,144+ "( )חברת "ניואנס₪ 71,141"( + "אבוט מעבדות ₪. 732,111ש"ח ובמעוגל 733,117=
חניות עיליות:אומדן שווי 4ב.
מקומות חניה עיליים )עפ"י
היתר( המושכרים בפועל
383מספר מקומות החניה עפ"י היתר
171משקף דמי שכירות למקום חניה )*(
דמי שכירות חודשיים לא כולל אחזקה ולא כולל
65,493 ₪מע"מ
דמי שכירות שנתיים לא כולל אחזקה ולא כולל
785,916 ₪מע"מ
8.50%שיעור היווןסה"כ שווי מקומות חנייה תת קרקעיים, בגישת
9,250,000 ₪היוון הכנסות, לא כולל מע"מ, במעוגל ליים אשר בגינם לא מקבלים דמי שכירות חודשיים.מות חנייה עיומק 11 -)*( דמי השכירות הממוצעים כוללים כ
I:\DATA\DOC16100\16128C.doc 42עמוד
(:7+ ב 1+ ב 6+ ב 3סיכום שווי בגישת היוון הכנסות )ב 1ב.
סה"כ, לא כולל מע"מתיאור
373,010,000 ₪שווי משרדים, לא כולל מע"מ
3,270,000 ₪שווי מחסנים, לא כולל מע"מ
58,667,000 ₪שווי חניות תת קרקעיות, לא כולל מע"מ
9,250,000 ₪שווי חניות עיליות, לא כולל מע"מ
444,200,000 ₪סה"כ שווי הנכס, בגישת הייון הכנסות, לא כולל מע"מ )במעוגל(
הנכס לא כולל מע"מ:ג. סה"כ שווי
441,610,000 ₪סה"כ שווי הנכס בכפוף לשתי גישות השומה, לא כולל מע"מ, במעוגל
20,020,000 ₪בתוספת יתרת זכויות בנייה )עיקרי( )*(
4,350,000 ₪-בניכוי היטל השבחה צפוי, בגין יתרת זכויות בנייה, במעוגל )**(
457,280,000 ₪סה"כ שווי הנכס, לא כולל מע"מ, במעוגל
₪. 31,131,111למ"ר עיקרי = ₪ x 7,411מ"ר עיקרי 74,211)*( Dערכי שווי הקרקע הינם עפ"י תשלום בפועל לבניין למ"ר )₪ x 214מ"ר זכויות עיקרי 74,211)**( .במעוגל ₪ 4,211,111בתוספת הצמדה( =
ניתוח רגישות דו מימדית לשינוי בשיעור התפוסה ושינויים בשיעור ההיוון בתחשיב היוון דמי ד.