Сравнительный анализ методов определения интервалов неопределенности рыночной стоимости для...

проф., д.т.н., Б.Е. Лужанский Председатель «Комитета по научному и методическому

обеспечению оценочной деятельности» СРО НКСО и РКО 

СРАВНИТЛЬНЫЙ АНАЛИЗ МЕТОДОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИНТЕРВАЛОВ НЕОПРЕДЕЛЕНООСТИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДЛЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

[email protected]; [email protected]

2

ЦЕЛИ РАБОТЫ

Разработка методических рекомендаций по определению и обоснованию:• Границ интервалов стоимости для каждого из

используемых подходов (методов) и итогового значения стоимости,

• Процедуры согласования для получения итогового значения стоимости,

• Существенности расхождения оценок стоимости.

• Уровня качества оценок стоимости одного объекта.

Применимость методов определения границ интервалов в зависимости от наличия исходной информации

МЕТОД Независимые ценообразующие факторы Процедура согласов.

Интервал Закон распределения. Есть(опреде-

лена)

Нет(выбор)

Неизвестен или равномер.

Норма-льный

Произволь-ный

Теория погрешности измерений ? ? ?Интервальный анализ ?

Анализ чувствительн.:0-Без исп. обобщенных результатов имит. модел.1-С исп. об. рез. им. мод.

Имитц. моделирование процесса оценки для:

-каждого аналога (мет.)

-каждого подхода

- всех согласуемых подходов (моделирование процесса принятия многокрит. решен. о стоимости оценщиком)

?

7

8

9

Алгоритм расчета доверительного интервала стоимости

1. Определение для каждого из аналогов перечня независимых случайных ценообразующих факторов, для которого в отчете имеются достоверные данные об интервалах изменения или характеристиках распределения.

2. Расчет для каждого из аналогов минимального и максимального значений стоимости при одновременной реализации минимальных или максимальных значений всех ценообразующих факторов. Для расчета используются исходная информация и алгоритмы, приведенные в отчете об оценке.

3. Расчет параметра lgB =Lg(Cmax/C min) - размаха логарифмов границ интервалов стоимости для каждого из аналогов.

4. Определение поправочных коэффициентов К по обобщенным зависимостям для каждого из аналогов (слайд 7) и расчетных значений границ доверительных интервалов для каждого из аналогов.

5. Определение границ интервала неопределенности итогового значения стоимости для подхода.

10

Анализ сравнимых рыночных продаж

Параметры Объект Сравнимые продажи Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Тип B777-312 B777-300 TAG B777-300 TAG B777-200ER B777-300 Год изготовления 1999 1998 1999 2001 Дата продажи Январь 15 Май 14 Май 14 Декабрь 14 Декабрь 12 Цена, тыс. дол. 42950 48120 49000 55080 Характеристики цены Продажа Продажа Продажа Предложение Продажа Коррекция (коэффициент) 1 1 0,85 (0,5-1,2) 1 Скорректир. цена 42950 48120 41650 55080 Состояние рынка: Время продаж (месяц) 8,0 8,0 0,3 25,0 Коррек. коэффициент 1,02 (1,001±0,001) 1,02 1,00 1,05 Скорректир. цена 43640,02 48893,08 41674,58 57828,58 Физические характ.: Коррекция: На тип 1 1 1,33 (1,2-1,5) 1 Скорректир. цена 43640,02 48893,08 55427,19 57828,58 На ст-ть спис. -1295 -1295 -1295 -1295 Скорректир. цена 42345,32 47598,38 54132,50 56533,89 по физич. износу 1,19 1,11 0,94 0,86 Кор. по доп. обор. 8992 (±10%) 8992 8992 8113 (±10%) Скорректир.цена 59209,24 62052,04 60130,90 56590,62 Коррекц. на ст-ть спис. 1295 Скорректир. цена 60503,94 63346,74 61425,59 57885,31

Весовой коэффициент 0,250 0,250 0,250 0,250 Рын. ст., тыс. долл. 60790

Минимум 59195,62 62878,47 35893,50 56686,62

Расчеты дополнительные

Максимум 61812,25 64676,80 91302,04 59875,04 LgB 0,019 0,012 0,405 0,024 K 1,000 1,000 0,820 1,000 Гран. интер. 59196 62878 40375 56687 61812 64677 85810 59875

11

12

СРАВЕНИЕ ТОЧНОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ГРАНИЦ ИНТЕРВАЛОВ ПРИВЕДЕННОЙ СТОИМОСТИ АНАЛОГА

И ТРУДОЕМКОСТИ ДОРАБОТКИ РАСЧЕТНЫХ ТАБЛИЦ

Методы Имитационная модель

(равном. зак.)

Методические рекомендации Интервальный анализ Метод 1

(равном. зак.) Предв. расчет

(Метод 0) Стоимость 1 1,015 1,015 Границы интервалов неопределенности

B LgB 1,26 0,1 0,93 1,07 0,93 1,07 0,89 1,12 0,89 1,12 1,41 0,15 0,93 1,07 0,93 1,07 0,84 1,18 0,84 1,18

2 0,3 0,84 1,2 0,86 1,11 0,70 1,38 0,70 1,38 8,91 0,95 0,76 1,28 0,72 1,26 0,27 2,4 0,27 2,4

Отношения границ интервалов B LgB

1,26 0,1 1 1 1,00 1,00 0,96 1,05 0,96 1,05 1,41 0,15 1 1 1,03 0,92 0,90 1,10 0,90 1,10

2 0,3 1 1 0,92 1,03 0,83 1,15 0,83 1,15 8,91 0,95 1 1 0,95 0,98 0,36 1,88 0,36 1,88

Количество дополнительных операторов в расчетных таблицах (m – количество учитываемых неопределенных параметров с заданными интервалами и средним)

4m +5+Макрос 4 2 m

13

14

15

СРАВЕНИЕ ТОЧНОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ГРАНИЦ ИНТЕРВАЛОВ ИТОГОВОГО ЗНАЧЕНИЯ СТОИМОСТИ (СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД)

И ТРУДОЕМКОСТИ ДОРАБОТКИ РАСЧЕТНЫХ ТАБЛИЦМетоды Имит. мод.

(равн. зак.) Метод. 1. Метод. 0/

(Интер. анализ) Теория погреш. измерений.

Согл. стоимость 1 0,98 1 0,98 Границы довер. интервал.

≥99% - 0,35 0,35 - 0,35 0,38 - 0,37 0,41 - 0,64 0,6 95% - 0,18 0,29 - 0,36 0,32 80% - 0,06 0,08 - 0,27 0,23

Отношения гр. доверит. интер.

≥99% 1 1 1 1,02 0,97 1,04 0,56 1,18 95% 1 1 0,78 1,02 80% 1 1 0,78 1,14

Размах/ отнош. ≥99% 0,7 1 0,73 1, 04 0,78 1,11 1,24 1,79

95% 0,47 1 0,68 1,22 80% 0,14 1 0,50 3,57

Количество дополнительных операторов в расчетных таблицах (m i – количество учитываемых неопределенных параметров в аналоге с индексом i (i=1-n))

4 m n+5 n+ Макрос

4n+3 (2n + 3) / (m n +3)

m n + 5

16

ВЫВОДЫ

1. Разработан и реализован новый методический подход к определению границ доверительных интервалов итогового значения стоимости для каждого подхода. Новизна подхода заключается:• в использовании обобщенных результатов имитационных

экспериментов для типовых алгоритмов оценки, которые приводятся в методике,

• в использовании анализа чувствительности с учетом весовых коэффициентов для определения границ интервалов итогового значения стоимости для подхода.

2. Показано, что наименее трудоемким ( в т.ч. для доработки расчетных таблиц и алгоритмов) для выполнения требований п. 25 ФСО №1 является метод расчета доверительных интервалов итогового значения стоимости для рассматриваемого подхода к оценке с использованием обобщенных результатов имитационного моделирования для типовых алгоритмов оценки.

17

Приложение - литература1. Лейфер Л.А. Как оформить и обосновать суждение об интервале. «Математические

методы и модели оценки имущества. Особенности оценки в условиях экономического кризиса».10-12 июня 2015 года в г. Н. Новгород. https://yadi.sk/d/duvv39kgiBD8V.

2. Рекомендации по определению и обоснованию границ интервалов, в которых может находится стоимость объекта оценки (п.25 и 26 ФСО №1 и п. 30ФСО №7)2. Часть 1. Нау. Рук. Проекта Лейфер Л.А. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Н. Новгород, 2015.

3. Лебединский В.И. Практические рекомендации по установлению диапазонов стоимости, полученной различными подходами или методами. «Математические методы и модели оценки имущества. Особенности оценки в условиях экономического кризиса».10-12 июня 2015 года в г. Н. Новгород. https://yadi.sk/d/duvv39kgiBD8V.

4. Фоменко А.Н. Расчет интервала неопределенности результатов оценки с использованием теории погрешностей измерений. «Математические методы и модели оценки имущества. Особенности оценки в условиях экономического кризиса».10-12 июня 2015 года в г. Н. Новгород. https://yadi.sk/d/duvv39kgiBD8V.

5. Слуцкий А. А. Оценка рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости с применением аппаратов интервального анализа и нечёткой математики. Материалы VIII Поволжской научно-практической конференции «Математические методы и модели оценки имущества. Особенности оценки в условиях экономического кризиса».10-12 июня 2015 года в г. Н. Новгород. https://yadi.sk/d/duvv39kgiBD8V.

6. Лужанский Б.Е. Определение интервалов и обоснование процедуры согласования стоимости в соответствии с новыми редакциями ФСО. Материалы VIII Поволжской научно-практической конференции «Математические методы и модели оценки имущества. Особенности оценки в условиях экономического кризиса».10-12 июня 2015 года в г. Н. Новгород. https://yadi.sk/d/duvv39kgiBD8V.

7. Лужанский Б.Е. Методика определения доверительных интервалов стоимости по данным отчета об оценке: Стоимость собственности: оценка и управление: материалы пятой Международной научно-практической конференции [22 ноября 2013 г.]: сб.ст. / сост. И.В. Косорукова. – М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2013. 416 с.