石城县工业园区控制性详细规划 （屏山工业园）

石城县工业园区控制性详细规划（屏山工业园）

2013.07

评审稿

（一）规划背景

1 、《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》的实施意见，为石城带来新的发展机遇

2 、建设屏山创业园的必要性① 发展县城经济的需要。② 城市空间布局工业发展平台的需要。③ 是完善高速出入口服务区配套设施，提升城市入口形象的需要。

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1 、园区区位及范围

( 二）现状条件分析

本规划区位于石城县城南部，中间有 206 国道穿越，南面紧邻泉南高速，位于泉南高速出入口，周边交通条件优越。

规划区面积约为 1.88 平方公里。

长江村

2 、现状用地分析

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规划区内现状用地主要沿 206 国道分布，分布较为分散，全部为农村居民点，现状总建设用地为 6.79 公顷，具体用地分类情况如下表所示。

3 、交通分析

规划区内 206 国道穿境而过，此外有泉南高速挂线接入 206国道，其余道路为县乡道。

206国道

泉南高速

高速挂线

类 型 适宜建设用地 可建设用地 不宜建设用地 不可建设用地 现状建设用地

山 体高 程 ≤260 米 260 － 280 米 280 － 300 米 ≥300 米 ——

坡 度 ≤20 度 20-25 度 25-30 度 ≥30 度 ——

生态环境 荒地 灌木、草地 灌木、草地 树林 ——

水 系 距水岸线≥ 20 米 ——距水岸线 20 米范

围 距水岸线 5 米范围 ——

面 积（公顷） 74.16 59.94 72.1 5.12 3.79

占总用地（ % ） 34.48 27.86 33.52 2.38 1.76

建设建议

自然条件好，场地适宜工程建设，不需要或采取简单的工程措施即可适应城乡建设要求。

自然条件较好，场地较适宜工程建设，需采取工程措施，条件改善后方能适应城乡建设要求。

场地工程建设适宜性差，必须采取特定的工程措施后才能适应城乡建设要求，建设中应考虑相应的生态影响评价和生态补偿措施。

场地工程建设适宜性很差，不能适应城乡建设要求。而且用地具有很强的生态因素影响限制，可用于生态斑块、廊道的建设，作为区内生态培育和生态建设的用地。

高程分析及评定 坡度分析及评定 河流水系保护 土地利用总体规划及评价

用地适宜性评价表

4 、用地适宜性评价分析

5 、建筑质量评价分析

石城县城市总体规划在《石城县城市总体规划（ 2012-2030 ）》的“一江两岸三区”的空间结构中 , 本规划区位于“三区”的屏山创业园片区，位于琴江东南岸，紧邻泉南高速互通口， 206 国道穿越而过，交通条件优越。

( 三）相关规划解读

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根据《石城县土地利用规划》，本次规划区

大部分为可建设用地，部分林业用地，少量

水系，无基本农田。

2 、城市总体规划

1 、土地利用规划

1 、 规 划 目标

2 、功能定位

结合县委、县政府的发展意图，合理有序地规划屏山创业园空间布局，科学确定各项技术经济指标，为规划管理和开发建设提供科学依据，为创造环境优美、产业高效、居住舒适、交通便捷的屏山创业园打下良好的基础。

本规划区的功能定位为：县城工业经济发展平台，高速出口配套服务区。

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（四）规划目标及定位

整个路网结构尊重现有的地形地貌进行规划设计，首先避免穿越大型山体，保留现有的河流水系，形成点、线、面一体的绿化体系。其次依山就势进行道路线性走向设计，以减少土石方工程量，防止水土流失。

1 、 路 网 结构

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( 五）用地方案介绍

2 、用地布局规划

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3 、用地功能结构

园区空间布局结构：规划布局结构：“一心两廊三区 ”。

“ 一心”指主中心：配套产业服务中心 , 也是核心功能区，是全区的服务中心； “ 二廊”是指南北二产业区间的生态绿廊以及北侧水溪绿廊。“ 三区”是指以生态绿廊为界分南北两产业片区和配套服务区。

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4 、就业岗位预测

园区就业人口预测

① 经济相关法对屏山创业园就业人口进行预测规划采用经济相关法对屏山创业园就业人口进行预测，计算公式如下 : P ＝ M*S*A其中： P—- 规划就业人口数（人）M—— 工业用地单位面积产值（亿元／平方公里）S—— 工业面积（平方公里）A—— 工业每亿元产值所需工作人员（人）Ⅰ 、单位用地面积工业产值 M 取值参照我省园区土地投入产出平均指标，规划确定工业的单位面积土地工业总产值为 15 亿元 / 平方公里。Ⅱ 、工业用地面积 S 取值规划区工业用地面积为 72.05hm2 ，Ⅲ 、单位工业产值所需就业人员 A 取值根据相关研究并考虑实际情况，规划规划区每亿元产值所需的从业人员约为 500 人。由此可以计算得出： P1 ＝ 15*0.72*500≈5400 人工业企业就业岗位与服务设施从业人员岗位的比例，参照其他规划区的经验，数据以 8:1～ 5:1 计 ,规划确定规划区总就业人口约为 6000 人。 ② 根据规划区内工业企业的性质、规模，结合未来工业发展趋势，规划每 hm2 工业用地按 100-120人计，规划区就业人口约 7200 人，工业企业就业岗位与服务设施从业人员岗位的比例，参照其它规划区的经验，数据以 8:1～ 5:1 计，推算规划区总就业人口约 8000 人。 由以上分析预测确定本规划区总就业人口约为 7000 人。

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5 、道路交通规划

高速挂线

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6国

道

主干道形成“一横一纵”路网结构

6 、 居住用地

长江居住组团

7 、公共设施用地

规划一主中心位于 206国道与高速挂线交叉口，形成集行政办公、文化娱乐、教育科研、商贸金融为一体综合服务中心。

次中心次中心

规划采用“点、线、面”相结合的立体混合式布局手法，以自然景观为基础，滨河绿化为依托，配以大面积绿化以及街头绿地为重点的绿化体系，营造良好的生态居住环境。

8 、 绿 地 系统规划

规划形成“一核二廊三区”的景观系统

9 、景观系统规划

10 、“四线”控制规划

绿线规划主要包括：公园、街头绿地、组团绿地、防护绿地等绿化用地的控制范围。

规划区河道的蓝线宽度按水利部门划定的宽度严格控制，在此界范围内不得设置有碍规划区行洪的构、建筑物，保护规划区范围内的水域，禁止填河毁塘等一切缩小水体面积的行为。

黄线规划主要包括：社会停车场、城市广场、垃圾转运站、环卫所、高压线走廊、变电站、消防站、燃气储备站、截洪沟、避震疏散场地等基础设施用地的控制范围。

11 、 公用设施用地

规划环卫所、消防站、变电站、污水处理厂、燃气站等设施。

变电站

变电站 环

卫所

环卫所

污水处理厂

污水处理厂消

防站

消防站

燃气站

燃气站

12 、给水工程规划

规划区最高日用水为 1万吨 /日。

13 、污水工程规划

排水体制：雨污分流制规划区污水量按平均日给水量的 8

0%估算，为 0.8万m3/日。

14 、雨水工程规划

排水体制：雨污分流制

15 、电力工程规划

预测规划区年最大用电负荷为 26M

W ，年用电量为 0.65 亿 KWh 。

16 、通信工程规划

规划邮政代办点 3个

按照固定电话 1:1.4放线比，预测规划区需市话容量为 6300门。

17 、燃气工程规划

气源：接瑞金方向管输天然气 最高日用气量 :0.35万 Nm³/d

压力级制：规划区采用中压一级燃气

输配系统进行供气

18 、环保环卫规划

规划 1处环卫所； 1座小型垃圾转运站；公厕 5座

垃圾容器化收集率达 100%；水冲式公厕率达 100%；垃圾无害化处理率达 90%；道路清扫机械化程度达 60% 。

空气质量达到二级标准空气质量达到二级标准

19 、管线综合规划

规划区的工程管线包括：给水管、污水管、雨水管、电信管、电力管、燃气管。全部采用地下敷设方式。

20 、管线综合横断面图

21 、综合防灾规划

1 、防洪排涝工程规划

2 、消防规划

3 、抗震规划

4 、人防工程规划

5 、地下空间开发与利用

1 、地块划分

本规划区分为 3个片区 ，26个组团 ， 65个地块 。

2 、地块编号

地块编号结构为三级，即“片区代号 +组团代码 +地块序号 ”，例如：“ A-01-01”即表示规划 A片区第 01组团 01

号地块 。

(六）规划控制体系

3 、控制指标体系

控制指标体系控制指标体系

引导性指标引导性指标

指令性指标指令性指标

用地性质用地性质

用地面积用地面积

开发强度指标开发强度指标

交通控制指标交通控制指标

建筑控制指标建筑控制指标

土地使用兼容性土地使用兼容性

人口容量人口容量

建筑风格建筑风格

建筑形式建筑形式

建筑色彩建筑色彩

容积率、建筑密度、绿地率

建筑间距、限高、后退道路红线、后退地块分界线

停车泊位、交通出入口

建筑体量建筑体量

3 、控制指标体系

3 、控制指标体系

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3 、控制指标体系

3 、控制指标体系

3 、控制指标体系

3 、控制指标体系

3 、控制指标体系

1 、开发强度控制

2 、建筑高度控制

(七）城市设计引导

3 、重点区域城市设计

(八）建设时序

基 础 设 施 建 设费用 （ 2.64亿）

征地拆迁补 偿费用 （ 0.59亿）

利息支出（ 0.18 亿） 土方量估算（ 0.57 亿）

上述四项合计约为 3.94 亿元（其中未含土建工程）。

上述四项合计约为 3.94 亿元（其中未含土建工程）。

(九）建设开发投资估算

（十）污水处理厂布点规划

规划在古樟工业园和屏山创业园采用雨污分流的排水体制。 规划扩建石城城市污水处理厂，新建古樟工业园和屏山创业园污水处理厂。规划石城城市污水处理厂近期规模 3.0万吨 /日，远期规模为 4.0万吨 /日；规划屏山污水处理厂近期规模为 1.2万吨 /日，远期规模为 2.6万吨 /日。

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县城污水处理厂

屏山污水处理厂

故樟污水处理厂

本次规划区

Part 04 　园区发展策略

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( 一）提高企业准入门槛

代码 行业名称 入区建议 代码 行业名称 入区建议

13 农副食品加工业 禁止入区 28 化学纤维制造业 选择入区14 食品制造业 禁止入区 29 橡胶制品业 选择入区15 饮料制造业 禁止入区 30 塑料制品业 选择入区16 烟草加工业 禁止入区 31 非金属矿物制品业 适宜入区17 纺织业 适宜入区 32 黑色金属冶炼及压延加工业 适宜入区18 纺织服装鞋帽制造业 适宜入区 33 有色金属冶炼及压延加工业 选择入区19 皮革、毛皮、羽绒及其制造业 适宜入区 34 金属制品业 适宜入区20 木材加工及竹、藤、棕、草制造业 选择入区 35 通用设备制造业 选择入区21 家具制造业 选择入区 36 专用设备制造业 选择入区22 造纸及纸制品业 禁止入区 37 交通运输设备制造业 选择入区23 印刷业、记录媒介的复制 选择入区 39 电气机械及器材制造业 适宜入区24 文教体育用品制造业 选择入区 40 通信设备、计算机及其他电子设备制造业 适宜入区25 石油化工、炼焦及核燃料加工业 禁止入区 41 仪器仪表及文化、办公用机械制造业 选择入区26 化学原料及化学制品制造业 适宜入区 42 工艺品及其他制造业 选择入区27 医药制造业 适宜入区 43 废弃资源和废旧材料回收加工业 选择入区

本次规划区位于石城县南部，区内自然环境优美，属山水田园风光。为避免园区的建设及区内企业生产过程中产生的生活、生产污水、工业废气、

施工噪声、交通噪声、设备噪声等对园区及周边自然环境的影响，规划区内主要安排二类工业用地，鼓励发展一类工业，严格禁止发展三类工业。此外，本区应在企业入驻前对入驻企业进行环境影响综合评估，严禁对水体有较大污染的生产企业入驻，严格限制有大气污染的生产企业入驻。其他企业入驻后，应当通过采取有效的污染防治措施，减少企业生产对园区生态环境的不利影响。 规划根据国土资源部《工业项目建设用地控制指标》的工业项目分类，对本规划区工业项目准入类别提出入区建议，引导本区产业合理、健康的发展，实现石城工业产业的可持续发展。详见下表：

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( 二）增加企业投资强度

根据省国土厅《江西省建设用地指标》（ 2011年版）的要求，为落实节约资源的基本国策，促进建设用地集约利用和优化配置，提高土地使用效率，规划对本规划区各类工业用地项目投资强度提出控制建议，在满足工业项目准入类别的前提下，各类工业用地项目投资强度应满足下表要求。

代码 行业名称投资强度

（万元 /公顷）

代码 行业名称投资强度

（万元 /公顷）

13 农副食品加工业 ≥1920 28 化学纤维制造业 ≥ 376014 食品制造业 ≥ 1920 29 橡胶制品业 ≥249515 饮料制造业 ≥ 1920 30 塑料制品业 ≥204016 烟草加工业 ≥ 1920 31 非金属矿物制品业 ≥165017 纺织业 ≥ 1920 32 黑色金属冶炼及压延加工业 ≥299018 纺织服装鞋帽制造业 ≥ 1920 33 有色金属冶炼及压延加工业 ≥ 299019 皮革、毛皮、羽绒及其制造业 ≥ 1920 34 金属制品业 ≥249520 木材加工及竹、藤、棕、草制造业 ≥1650 35 通用设备制造业 ≥ 299021 家具制造业 ≥1845 36 专用设备制造业 ≥ 299022 造纸及纸制品业 ≥1920 37 交通运输设备制造业 ≥376023 印刷业、记录媒介的复制 ≥2495 39 电气机械及器材制造业 ≥ 299024 文教体育用品制造业 ≥ 1920 40 通信设备、计算机及其他电子设备制造业 ≥425525 石油化工、炼焦及核燃料加工业 ≥ 2495 41 仪器仪表及文化、办公用机械制造业 ≥ 299026 化学原料及化学制品制造业 ≥ 2495 42 工艺品及其他制造业 ≥165027 医药制造业 ≥3760 43 废弃资源和废旧材料回收加工业 ≥1650

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( 三）强化园区基础设施建设

1 、加大县财政对园区基础设施建设的资金投入。确保项目建设进程的有效推进，做到早建设、早投产、早见效。 2 、创新市场运作方式，争取民营资本投入园区建设。尤其要鼓励和引导社会资金以 BOT、 BT等方式参与工业园区基础设施建设和附属设施建设，促进园区配套，加快建设进度。

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